菜鸟回复：租客不交房租？ 这是该做什么

阿什利：
这是《房地产新秀》第 252 集。作为房东，您还可以做的另一件事是为租户研究不同类型的资金，州资金、县资金。 有很多资源，甚至是小型非营利组织，都可以帮助需要帮助的人补贴他们的租金收入。 特别是自新冠疫情以来和新冠疫情期间，推出了很多项目来帮助人们支付租金，您可以作为租户申请这些项目，甚至房东也可以代表租户申请。 我叫阿什利·凯尔 (Ashley Care)，我和我的搭档主持人托尼·罗宾逊 (Tony Robinson) 一起来到这里。

托尼：
欢迎来到房地产新秀播客，每周两次，我们都会为您带来启动您的投资之旅所需的灵感、动力和故事。 今天我想大声喊出一个用户名为Agboola5252的人。 我就叫你布拉，好吗？ 但 Boola 在 Apple Podcast 上留下了五星级评论，其中写道：“我是明尼苏达州的一名房地产经纪人，希望投资房地产，我认为我找到了完美的虚拟导师来帮助我入门。 如果你感到不知所措，这是最好的学习场所。” 布拉，我们感谢你。 对于我们所有正在收听此播客的新手，如果您还没有花两分钟时间写一篇诚实的评论并帮助我们接触到更多人，我请求您，我恳求您这样做。 我们收到的评论越多，我们接触到的人就越多。 我们接触的人越多，我们帮助的人就越多。 这就是我们来这里要做的。

阿什利：
我不得不说，你们的苹果评论中的一些用户名非常有趣。 我们最近吃了什么，送奶工？

托尼：
我们早些时候有送奶工。

阿什利：
老实说，我什至不知道我的是什么，如何将其设置到我的[听不清00:01:45]中。

托尼：
我想我的播客实际上是我 22 岁时开始的播客的名字，叫做“Do Very Good”。 我认为这仍然像我的苹果播客评论名称。

阿什利：
是的。 我得看看我的是什么。 但今天我们为您带来了一场精彩的表演。 我们是活生生的、亲自的。 我们喜欢亲自录制，希望你们也这样做。 请在 YouTube 视频上给我们留下评论，或者如果您在您最喜欢的播客平台上给我们留下评论，请告诉我们你们希望我们接下来去哪个城市。 亚历克斯今天参加了我们的节目。 她是一名牙医，开始投资房地产以帮助偿还部分学生贷款债务，她确实透露，在多次说过这是一笔巨额债务后，她给了我们这个数额是多少。

托尼：
这是一个令人难以置信的数字。 但亚历克斯也有一个非常酷的背景故事，对吧？ 因为她和大多数成为健康专业人士的人一样，她和她的丈夫都从事医疗领域，所以他们中的很多人甚至从未真正考虑过将投资房地产作为全职工作。 这只是他们副业做的事情。 但她确实采取了更积极的方法来建立她的房地产投资组合，我们有点了解其背后的原因。
亚历克斯来了。 亚历克斯. 你们想为亚历克斯鼓掌吗？

阿什利：
哇，亚历克斯。

托尼：
亚历克斯今天早上实际上搭乘了从劳德代尔堡出发的航班，所以她-

亚历山德拉：
4：30上午

托尼：
凌晨 4 点 30 分，她仍然要走。 再为亚历克斯鼓掌一次。 那是早班飞机。

阿什利：
亚历克斯，向大家介绍一下您自己以及您是如何开始从事房地产行业的。

亚历山德拉：
我和我丈夫都是医疗保健专业人士，说实话，我们一直在上学，对财务了解不多。 我们在学校的时候并没有真正工作。 所以我见过很多收入很高的医疗保健专业人员，但他们仍然靠工资过活，或者他们因工作而精疲力竭，我们只是不想成为这样。 因此，我研究了很多如何避免这种情况的方法，显然，房地产是最重要的研究之一。

托尼：
但除了房地产之外，您还事先考虑了其他一些事情。

亚历山德拉：
是的。

托尼：
还有哪些其他选择？也许，为什么它们不适合您？

亚历山德拉：
我做了一切。 我一头扎进了戴夫拉姆齐金融和平大学。 我尝试研究一些有关股票和日间交易的知识。 请不要问我任何关于这些事情的事情。 我什么都不知道。 我只是不感兴趣。 当然，房地产投资是网上最热门的事情之一，所以我只是为初学者研究房地产投资。 BiggerPockets 出现了，我开始听 OG 播客，事情就是这样开始的。

托尼：
如果可以的话，请告诉我们您今天的投资组合是什么样的？ 有多少单位？ 这些单位位于哪里？

亚历山德拉：
我们在堪萨斯城拥有三处，在凤凰城拥有一间短期租赁处。 我们在亚利桑那州瑟普赖斯也有一座新建筑。

阿什利：
您进入房地产投资的最大动力是什么？

亚历山德拉：
说实话，我刚刚做到了。 我们看到我们这个行业的很多人都精疲力竭，我们只是不想成为那样。 我们确实喜欢我们所做的事情。 我们热爱我们所做的事情，我们希望能够选择去工作，而不是必须去工作来偿还学生贷款，并且必须去工作才能实现这种生活方式或其他什么。

阿什利：
您之前已经告诉过我们，但当您告诉我们学生贷款债务是什么时，我只想看到每个人都惊掉下巴。

亚历山德拉：
我不知道具体数字，但我和我丈夫的学生贷款债务加起来，仅学生贷款就超过 750,000 万美元。

托尼：
但-

亚历山德拉：
伙计，我希望我们这边有一个相机。 怎么没人录音？

托尼：
但你能告诉他们你和你丈夫以什么为生吗？ 我想说，它们派上了用场。

亚历山德拉：
我的丈夫是一名整形外科医生，我是一名普通牙医。 听起来，是的，高收入等等，但是，还是 750,000 万美元。 如果我听到生活中很多人告诉我们，“你不能投资，因为看看你的学生贷款。 你没有钱这么做。 你需要还清学生贷款，”我们不会处于现在的位置，我们也无法做到这一点。

托尼：
我知道您非常重视房地产投资，明年将会发生重大变化。 您能和大家分享一下吗？背后的动机是什么？

亚历山德拉：
我们的第三笔交易是卖方资助的交易。 2023 年，我将停止牙科工作一年，尝试看看这一年我能获得多少创意融资交易。 我不会放弃牙科，但我只是要休息一年。

阿什利：
我的意思是，你们必须为此鼓掌。 我的意思是，这真是太棒了，能够有这样的选择来做到这一点。 告诉我们您明年的目标是什么。

亚历山德拉：
我的目标是尝试获得 12 笔富有创意的融资交易。 我的意思是，我不知道我是否在向月球射击，但我们拭目以待。 这就是我的目标。

托尼：
好的。 在我们进入这个问题之前，最后一件事是。 如果新投资者今天就想开始投资，您可以给他们什么建议？ 基于你的经验，基于你所做的一切。

亚历山德拉：
我想说投资自己并采取行动。 就像我说的，我们生活中的很多人，我的亲密朋友，我的家人，他们确实告诉我们，“你不应该这样做。” 他们试图引导我们远离它。 但如果我们不采取行动，我们将无法拥有现在拥有的五项资产，并且希望能够从现在开始扩大规模。 我只想说，尽可能多地尝试建立人际网络。 顺便说一句，这是我第一次参加社交活动。

托尼：
这是她第一次见面。

亚历山德拉：
采取行动，因为，再一次，如果你听了所有其他人说不这样做的人的话，就不要听那些不这样做的人的话。

阿什利：
好的。 对于我们的问题，购买并持有凤凰城的健康回报是多少？ 凤凰城市场对您有何吸引力？ 您可以在这里短期租赁。 我的意思是，从技术上讲，你的短期买入并持有。 你拿着它。 是什么让您想进入凤凰城市场？为什么您要继续在这里投资？

亚历山德拉：
我想这是因为我来自凤凰城。 我的家人还住在这里。 所以我熟悉这个地区，而且因为我们不在州内，所以我能够使用第二套住房贷款，即假期。 但我喜欢凤凰城地区。 大家还是来这里度假。 那里有很多雪鸟。 那里有很多医院。 有很多增长。 尽管市场就是这样，但亚利桑那州的增长如此之快，我相信这里的每个人都知道这一点，所有大公司都来到这里。 不过，你仍然需要看看数字。 不要做一些会让你的钱包缩水的事情。 你仍然需要回报。 短期租金比长期租金略高。 我们现在的水平比我想象的要低一些。 我想说，大约是23%。 但这才刚刚开始，所以我——

托尼：
23%还是很不错的。

亚历山德拉：
是的。 我仍然认为凤凰城市场是一个很好的投资领域。因此，寻找增长并确保你对数字做好了功课。 确保数字有效。 和网络。 我会说网络。 我们在堪萨斯城的地方，我从来没有去过。 作为一名全职牙医，我同时进行了两次康复治疗。 尽管我没有亲自建立人际网络，但所有在线团体、BiggerPockets、论坛都非常有帮助。 就这样我认识了很多人，我信任他们。 显然，我想这就是我们能够完成这些项目并扩大规模的方式。

阿什利：
好的。 我们将从第一个新手回答问题开始，这个问题来自 Tim Reese。 如果您拥有多处房产，如果您的租户立即停止支付租金并且无法被驱逐，您的后备计划是什么？ 我想很多投资者在新冠疫情期间都看到了这一点，而在暂停期间，你不能驱逐租户，而且当时有些租户确实无力支付费用。 然后还有一些，我不会点名我的租户的名字，他们利用了这一点并且一直没有付款。 我认为这对于房东来说绝对是一个风险，也是新投资者非常害怕的事情。 亚历克斯，你有什么建议来克服对这种情况发生的恐惧，或者他们可以采取什么措施来减轻这种风险？

亚历山德拉：
这是一项具有挑战性的工作。 他的意思是如果他们都停止付款呢？

阿什利：
是的。

亚历山德拉：
这是一项具有挑战性的工作。 我会先与租户交谈。 我的意思是，他们是人，你也是人。 我会尝试，也许，如果他们真的无法付款，请尝试制定付款计划或其他什么。 比如，“嘿，我知道你无法支付全部金额，但你能给我这个月 50% 的金额，然后尝试以某种方式轻松恢复吗？” 这很难。 感谢上帝，到目前为止我还没有遇到过这种情况。

阿什利：
嗯，我认为事情如此艰难的部分原因是我认为这种情况发生的机会很少。 除非你有两个或三个单位，否则你拥有的单位越少，发生这种情况的可能性就越大。 但随着您的投资组合不断扩大和规模扩大，每个单位同时不付款的可能性就会减少。 但这就是你的现金储备发挥作用的地方，为每个单位设置三到六个月的现金储备，这样你至少可以支付这些费用，并为这三到六个月制定一个游戏计划。 特别是如果您的投资组合较小，强烈建议从六个月开始。 这涵盖了您未来几个月的抵押贷款、财产税和保险。

托尼：
这是一个很好的答案。 我唯一要补充的是，就像阿什利说的那样，我确实认为，除非再次发生全球大流行，否则你会看到所有租户都不付钱的情况可能非常罕见。 。 如果没有重大的健康恐慌或其他原因阻止人们付款，并且您的租户决定不付款，那么您可能需要更好地筛选租户。 这可能就是我给你的建议。 如果您对此感到紧张，请提前多花一点时间进行筛选过程，以确保您获得最高质量的租户。

阿什利：
作为房东，您还可以做的另一件事是为租户研究不同类型的资金，州资金，县资金。 有很多资源，甚至是小型非营利组织，都可以帮助需要帮助的人补贴他们的租金收入。 这与第 8 条完全不同，因为根据第 8 条，您可以在等待名单上等待三年才能获得援助。 但是也有一些规模较小的组织，特别是自新冠疫情以来以及在新冠疫情期间，推出了很多计划来帮助人们支付租金，您可以作为租户申请这些租金，甚至房东也可以根据租户的租金申请租金。代表。 这将是给你的租户的一些东西，其中一些计划他们甚至可能不知道他们可以在哪里获得帮助，这将转到你当地的住房管理局和组织的网站。
例如，在布法罗，HOME NY 就是其中之一，然后还有 Belmont Housing。 这将是了解此类计划的最佳资源，这些计划可以帮助您的租户追上租金。
另一个最受欢迎的方法是用现金换钥匙。 如果你的租客正在付款，不要等待三个月直到你可以驱逐或等待任何时间，也许只需向他们提供，说，'你知道吗？ 我会给你 500 美元，如果你下周搬走，我会给你 1,000 美元。 我会到这里，你所有的东西都消失了，你把钥匙交给我，我会给你一张1,000美元的支票或1,000美元的现金，然后我们就分道扬镳了。” 这可能足以让他们去购买另一个单位并重新开始。

托尼：
你把话从我嘴里夺走了。 这也是我要着陆的下一个作品。

阿什利：
我读懂了你的想法，然后我就想：“你知道吗？ 好主意啊。 我会在他说之前说出来。”

托尼：
那个心灵遥感。

阿什利：
好的，让我们看看下一个问题。 这是布莱恩·卡瓦利尔的作品。 如果没有人申请单位，降低租金是不是一个坏主意？ 有大量的展示和兴趣，但没有人跟进。 亚历克斯，你对此有何看法？

亚历山德拉：
这确实发生在我们身上。 我们将第一个单位转为长期出租，实际租金比我们的目标高出 200 美元。 然后那个租客，他们搬出去的时候，是在隆冬的时候搬出去的。 正在下雪。 那个时候没有人真正动起来。 我们知道，以夏季的价格，我们无法找到租客。 实际上我们确实必须稍微降低一点，但我们仍然有一点现金流。 我认为，只要你不消极，覆盖你需要覆盖的部分，并且还有一点储备，我认为你就可以了。 阿什利，你总是挂念的，总是确保你有储备，以防万一。 但我们必须这样做，而且我们仍然没问题。 我的意思是，我们那里仍然有那些租户。 他们签了一份 18 个月的租约，所以比第一个要低一些，但是，嘿，我们有人在那里租了 18 个月。

阿什利：
有时候，更好的办法是没有人员流动，而是减少一点月租，让某人在那里待更长时间，因为人员流动可能会很昂贵。

托尼：
大学毕业后，我曾在这家大型物业管理公司短暂工作过。

阿什利：
我觉得今天我正在了解有关您的所有这些新事物。

托尼：
我在那里呆了六周，实际上我在那里是不可重新雇用的，因为我离开时没有给他们完整的两周通知。 但是，无论如何，我在那儿的那个半月里学到了一些东西。
他们所做的一件事是根据租赁期限调整定价。 假设有人在 12 月签署了租约，他们知道 XNUMX 月是重新挂牌房产的困难时期。 他们会给你选择六个月的租约，但这比六月份到期的 XNUMX 个月的租约要贵得多，而且他们对所有房产都这样做了。 这些都是大型公寓大楼，有一百个单位，但这就是他们试图在淡季期间减少搬出数量的方法，因为他们必须减少收费，并在旺季期间增加搬出数量，因为他们可以收费更多的。

亚历山德拉：
我们与他们协商签订了 18 个月的租约，而不是 12 个月，因为如果我们租了 12 个月，我们可能会在冬季再次营业。 我们在租约上增加了几个月，所以如果他们确实营业额，那么需求会在春季/夏季增加。

托尼：
您曾经为您的列表做过这样的事情吗？ 为您的列表。 抱歉，短期心理头脑说话。 为了您的长期租金？

阿什利：
事实上，不，我没有。 你可能会认为在布法罗没有人愿意在雪地里移动，这是完全正确的。 我认为这是个好主意。

托尼：
好吧，下一个问题来自肖娜·加内特，肖娜的问题是，每个人对六个月租约然后改为按月租约有何想法？ 我讨厌和一个坏房客呆一整年的想法。 我觉得我们只是稍微触及了这一点，但我的意思是，我不知道，亚历克斯，你对缩短租期以避免遇到不良租户的可能性有何看法？

亚历山德拉：
那么，他们只是对租客感到紧张？

托尼：
听起来就是这样，对吧？

亚历山德拉：
我的意思是，我会说尽你所能审查你的租客。 您可以从 BiggerPockets、论坛以及类似的网站、物业经理处找到某些标准。 非常严格地筛选他们，所以你至少可以信任他们。 即使您有六个月的租约，您也可能会遇到不好的租客。 他们可能会在一个月后停止付款，但你真的必须仔细审查他们。 我想我没有真正回答这个问题，抱歉。

托尼：
不，这是一个很好的答案。

阿什利：
我确实认为这是一种恐惧。 特别是如果你所在的州对租户更友好，驱逐租户更困难，特别是如果他们被锁定在租约中。 实际上，我更倾向于按月进行驱逐，因为您可以因不续约而驱逐，而不是因不付款而驱逐。 当它们是按月进行时，您必须发出一定的通知。 如果他们在那里住了不到一年，则需要提前 30 天通知。 如果他们在那里住过，我想最多两年，那么就是60天。 然后在两年多的时间里，需要提前 90 天通知。 你给他们通知，说明你不会续签他们的租约，然后你有这三个月的时间，然后你就可以增加租金或不续签。 目前在纽约州，执行不续签流程比实际的不付款流程更容易驱逐。 我想，如果你所在的州法律对租户更友好，而不是对房东更友好，那么这将是一个好处。

托尼：
是的，Shauna，我认为，就像我们说的，有时营业额会更昂贵，所以如果你有所有这些按月租约，并且允许人们每六到七个月更换一次，最终可能会让你付出代价从长远来看，可以赚更多的钱。 就你的观点而言，亚历克斯，我认为花时间预先审查可能会更好。

阿什利：
另外，租户真正退出租约有多容易？ 因为在纽约州，租户很容易摆脱租约。 他们可能会失去保证金，但仍然搬出去。 如果你在他们的租约中明确规定，如果他们搬出去，他们将失去保证金并支付租金，直到新租户入住为止，这是非常困难的。 但你必须积极寻找新房产。 所以他们有一个很好的案例，“哦，好吧，你两个月都没有找到租客。 这是你的错。 速度太慢了。” 像这样的东西。 因此，实际上很难从租户那里拿到这笔钱，并让他们继续为该空缺支付费用，直到该空缺被填补为止。

托尼：
我不知道你怎么-

阿什利：
或者，即使它立即被填满，您仍然有无法收回的周转成本。

托尼：
只是另一篇文章。 我所说的我工作过的同一家物业管理公司的方式，就是他们的租约的制定方式，如果你违反了租约，你就要负责租金，直到其他人搬进来。如果你不这样做付钱后，他们会把你送到收款处，然后让收款公司追着你。 我不知道你是否愿意做这一切，Shauna，但我们只是在说话 [听不清 00:20:36]。

阿什利：
好的。 我们的最后一个问题来自马特·保罗斯。 如何确定一个地区的租金率？ 提前致谢。

亚历山德拉：
您可以使用很多网站、平台。 您甚至可以诚实地搜索 Zillow，只需查看您所在的社区或该房产所在的社区，然后查看该地区的竞争情况以及他们的租金目标。 但 Rentometer 也是一个很棒的网站。

托尼：
BP 租金估算器实际上非常准确。 我在租金估算器推出之前购买了我的第一处出租房产，所以出于纯粹的好奇心，我回去将该地址插入租金估算器，它与我向租户收取的费用完全一致。 或者，我认为它便宜了 25 美元，类似的东西，但已经很接近了。 因此，如果您正在研究市场并试图了解租金可能是多少，我认为租金估算器是一个很好的工具。

阿什利：
其中一些工具的唯一问题是，当你进入我投资的农村地区时，没有足够的数据让他们实际提取信息。 那就去 Facebook Marketplace，甚至 Craigslist，看看列出了哪些房产，然后每周检查一下。 如果上周那里有房源，但下周就消失了，那么很可能它是以租金要价的价格出租的，你可以用它作为比较。 然后，还可以打电话给该地区的物业管理公司，你甚至可以假装你想租一套公寓，即使他们没有空置的公寓。 只是问，“您的一居室公寓有多大，您目前租用它们的目的是什么？ 包括什么？” 诸如此类的事情也是如此。

托尼：
回到同一家公司，这实际上是我工作的一部分，因为租赁代理就是打电话给其他公寓大楼，只是为了获得可比较单位的租金估算，这样我们就知道如何定价，所以这是一种常见的做法。

阿什利：
好吧，酷。 好了，以上就是我们今天为大家解答的新手问题。 亚历克斯，非常感谢你加入我们。

亚历山德拉：
非常感谢你邀请我。 太好玩了。

阿什利：
您能否让每个人都知道他们可以在哪里联系到您并找到有关您的更多信息？

亚历山德拉：
是的，在 Instagram 上，我是 AK_Burnham，在 Facebook 上，我是 Alexandra Burnham。

阿什利：
好吧，酷。 太感谢了。 我是 Ashley @WealthFromRentals，他是 Instagram 上的 Tony @TonyJRobinson。 非常感谢你们的聆听，我们将于周三带着一位客人回来。

演讲者4：
（唱歌）。