你想要 建立房地产投资组合,但您可能还没有拥有一处出租房产!那么如何从旁观者转变为投资者并最终 通过房地产投资实现财务自由?以终为始!许多新手房地产投资者都憧憬着梦想的生活 租金现金流充足,几乎没有压力,才意识到房东的生活与社交媒体看起来有很大不同。到 发展被动型房地产投资组合,你需要做一些不同的事情。 大卫格林, BiggerPockets房地产播客, 确切地知道那是什么。
大卫从警察变成了顶尖的房地产经纪人, 投资者、经纪人和世界上最受认可的房地产投资播客的主持人。他知道拥有一个 大投资组合 和所有的 随之而来的痛点。对于新手投资者来说,大卫希望确保你们不会犯和他一样的错误。错误地调整你的投资组合可能会迫使你从事另一份工作,而不是原来的工作。 财政独立 您正在寻找。
在他的新书中, SCALE:成功经纪人提升房地产业务的指南, 大卫准确地概述了你必须做什么才能建立一个企业,而不是房东的噩梦。在这一集中,他将为您提供您需要了解的一切 选择合适的区域和房产,为什么 升值往往胜过现金流,知道要提供的“数字”,以及如何才能 外包你的工作 过你喜欢的生活!
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阿什利:
这是房地产新秀第262集。
大卫:
系统有两个部分。我在《Scale》中谈到了这一点。每个人都理解第一部分,即您需要创建一个需要完成的事情的清单或一个向某人展示如何做的视频库。这是创建系统的第一步。当我们认为这就是系统的全部时,就会出现错误,因为系统的第二部分是拥有一个熟练且有能力做这些事情的人。我们都曾有过这样的经历:我们雇佣某人来做某事,他们需要做的事情非常清楚,但他们仍然把事情搞砸了。
阿什利:
我的名字是 Ashley Kehr,我和我的共同主持人 Tony Robinson 一起来这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来您需要听到的灵感、动力和故事。今天,我想向用户名为 Maryelle PC 的人大声喊叫,她在 Apple 播客上留下了五星级评论,评论中写道:“说实话,我是在第一次听 OG Bigger Pockets 播客后发现这个播客的。我已经没有内容了,还想要更多。这个播客,瑞奇秀,现在是我最喜欢的播客。对于那些仍处于房地产投资旅程早期的人来说,它是如此相关,并提供了如此多有用且具体的建议。托尼和阿什利是出色的主持人,我强烈向任何希望进一步发展房地产投资事业的人推荐这个播客。”
玛丽埃尔,我们感谢你。这是一个非常好的、美好的、积极的评论。如果您是新秀观众,并且尚未给我们留下评论,请花两分钟时间留下评论。我们将不胜感激。
Ashley Kehr,今天我们为大家准备了精彩的一集,对吧?我们将要涉及一些非常酷的事情。
阿什利:
是的,我希望当您阅读我们在这里录制的介绍的评论时,我们的客人今天也在场。
托尼:
对,那是真的。
阿什利:
今天,我们请来了大卫·格林(David Greene),如果你们不了解他的话,他分析交易的速度是惊人的。他写了一本名为《规模》的书,他将讨论如何扩展您的业务,我们将主要关注如何快速分析交易以发展您的业务以及您应该在系统中实施的内容。我想说,这绝对是一本适合任何商业类型的书。这甚至不仅仅是房地产经纪人或投资者的具体情况,所以真的很期待。但实际上几周后我们就能在丹佛见到大卫了。
托尼:
是的。我们正在为所有 Bigger Pockets 播客举办一个小型主持人聚会。那会很有趣。但是阿什、我和你也刚刚在奥兰多闲逛了几天,所以我很感谢你能来登顶。
阿什利:
是的。我们刚刚参加了托尼的短期租赁峰会。这是我第二次参加,两次都很棒,是一次很棒的学习经历。你知道我在哪里记下最多的笔记吗?这是托尼的妻子莎拉,当她做演讲时,然后是问答,人们提出的令人惊奇的问题和她回答的只是这些你根本没有想到的小事情,就像顿悟时刻一样我。就像如果你允许养宠物一样,要有非常严格的期望,比如家具上不允许有宠物。如果发现狗毛,您将被收取X金额。另外,提供狗床。这是一件简单、便宜、便宜的事情。我只是在我的手机上添加了所有这些东西。
托尼:
是的,非常有趣。我们总是非常兴奋,有近 400 名参加该活动的人与我们一起来到奥兰多。我们春天要去奥斯汀,所以带着这个东西上路并认识更多的人并谈论更多的短期租赁会很有趣。但我和莎拉都很感谢你的出现并成为我们这几天的最大粉丝。
阿什利:
嗯,你说得真好,尽管我像往常一样带来了恶劣的天气。一直以来,天气并不是非常明亮、炎热和阳光明媚。
托尼:
是的,但至少航班没有被取消。我们没有陷入困境。行李没有丢失。
阿什利:
是的。是啊是啊。
大卫·格林,欢迎回到节目。我的意思是,这是您第二次、第三次、甚至第四次参加房地产新秀播客吗?
大卫:
这可能是第四次了。你们真是一位很好的主人,让我度过了一段愉快的时光。我经常打扰我们的制作团队说:“我可以参加新秀秀吗?”太棒了。
阿什利:
是的。我的意思是,我们已经支付了很多钱来让你不断地回到节目中。这对我们所有人来说都非常有效。
托尼:
这是一个双赢的局面。但我认为你保持着目前瑞奇出场次数最多的记录,大卫。所以伙计,向你致敬,伙计。
大卫:
好吧,这只是表明我们永远不会停止成为新秀,对吧?无论您购买多少房产,总有一些东西需要学习。总有一些事情会出错。总有一些方法可以让你进步。
托尼:
伙计,所以坚持住。我知道我们今天要讨论一个完全不同的话题,但我喜欢你刚才所说的,因为就像人们看着我一样,“哦,天哪,我想成为托尼那样的人。”然后我看着你们和布兰登,我想,“天哪,我想像你们一样。”你们看着我不知道还有谁,肯·麦克尔罗伊,你们想像他一样,肯看着其他人说,“我想像他们一样。”即使对于正在收听此播客的人来说,也只需知道您所仰慕的所有人都在仰望他们试图效仿的其他人。我喜欢这个概念,伙计。感谢您的分享。
大卫:
这是一个非常好的观点。我听说有些 NBA 球员遭到球迷的辱骂,比如,“你不如勒布朗·詹姆斯,你很糟糕。”其中一位提出了非常好的观点。他们说:“我和勒布朗·詹姆斯的关系比你和我的关系还要近。”好的?这是一个非常好的观点,对吧?您想要 YouTube 上的精彩视频吗?布莱恩·斯卡拉布莱恩 (Brian Scalabrine) 挑战。
托尼:
我看到了。
大卫:
太棒了,对吧?按照NBA的标准,他是个被人人嘲笑的磨人,他挑选了他能找到的最好的球员,认为他们可以击败他,并用他们所有人擦地板。这只是表明这些家伙在 NBA 中有多么出色。那些听这个的人想要拥有一两栋房子,或者他们的房子被黑客入侵,他们看着你们,他们就像,“哦,我希望我能成为他们。”你和阿什利、托尼和我的关系比你和那些甚至不明白房地产很重要、财务很重要、你应该存钱、你应该有预算、你应该有一个计划。与那些天真地希望自己能中彩票的普通美国人相比,你离我们现在的处境要近得多。不要因为你现在的处境而气馁。如果你只是听听这个,你已经比大多数人更好了。
阿什利:
您是您正在做的一件事或您正在做的几件事上的专家或经验丰富的人。但是大卫,如果我们对你说让我们在纽约州布法罗建立一个豪华露营地,你会成为这方面的专家吗?
大卫:
绝对不。没看到?
阿什利:
是的,完全正确。即使仰慕那些你认为是很棒、令人惊叹的专家经验投资者的人,有些事情你可能知道,而且你可能比他们比其他人更了解,因为也许你只有一个小露营地、豪华露营地、露营地,然后你就可以了。我们坐在这里的三个人都走在前面,因为我们没有这样的东西。你们也想想这一点,当您将自己与其他人进行比较时,您可能知道的比您想象的要多。
大卫:
哦耶。在演出之前,我们三个人就整个行业进行了一次对话,我们都是分享房地产教育的一部分。现在的趋势是找到一个比其他人有更好计划的人并复制他们的蓝图。有很多人在卖课程,这就像,“像这个人一样,像这个人一样。”他们都有自己的小品牌,这就是他们赚钱的方式。这种方法的问题是,你可能没有托尼或阿什利的技能,或者说出你最喜欢的影响者的技能。你可能没有他们的资源。你可能没有他们经营批发业务的个性,他们有能说会道的天赋,他们可以与任何人交谈。他们可以向爱斯基摩人出售冰块,而且他们非常擅长这一点。或者,您可能不会像其他人那样对令人难以置信的多户投资者进行深入的分析。
我们看到 X 数量的钱超过 X 数量的单位的故事,我们认为,“我想要拥有他们拥有的东西。”我认为你最好说:“我想成为他们那样的人。”谁是我可以认同的人,我的技能、我的个性、我的目标、我的原则与他们一致,然后也许让它成为你获取食物的主要地方。很难知道谁是合适的追随者,因为赚钱的方法有很多,但你不可能在所有这些方法上都取得同样的成功。你可能擅长豪华露营,但你可能不擅长翻转或其他方式。如果你选择的方法不符合你的优势和你觉得轻松的方法,你就会讨厌房地产投资的每一天,就像你讨厌试图摆脱 W2 工作的每一天一样。实际上,还需要更多的思考来确保您选择正确的道路。
阿什利:
大卫,这是一个很好的观点,它引导我们讨论你为什么在这里,因为你写了一本书与他人分享你的经验。您能告诉我们一些关于这本书的信息以及您认为人们应该从中学习的理由吗?
大卫:
是的,谢谢。当我辞去 W2 的警察工作后,我跳槽成为了一名房地产经纪人,这是一个截然不同的环境。那些让你擅长当警察的事情并不能让你擅长卖房子。我必须学习完全不同的东西。这就像一个长距离马拉松运动员想要和托尼一起锻炼并且想成为一名健美运动员一样。如果你擅长其中一项,那么你不一定擅长另一项。这对我来说是一次非常具有挑战性的旅程,最终让我成为一个更加全面的人。我确实认为这是我应该采取的神圣计划。但它的动机是认识到代理人并不好。作为投资者,我不断寻找经纪人,与他们合作,并意识到我比他们更了解房地产。这真是令人沮丧。我听了更多的播客,读了更多的书,进行了更多的对话。我比我的经纪人更关注这个世界是如何运作的,而我的经纪人本应是我的向导。
当我开始担任房地产经纪人时,我只是采用了与其他人不同的方法,并且我有热情学习如何成为一名优秀的经纪人。所以我报名参加了凯勒威廉姆斯的每一项培训。我与 GoBundance 的所有顶级制作人以及我办公室的所有制作人进行了交谈。如果他们擅长卖房子,我就想分析他们、剖析他们,找出他们为什么擅长卖房子,然后慢慢地开始把它应用到我身上。现在,在这个过程中,我意识到我不具备我们刚才描述的擅长销售房屋的性格和特质。
我不喜欢整天说话。我比较内向。我更善于分析。我喜欢弄清楚是什么让它发挥作用,但我不喜欢执行。我不喜欢和你聊两个小时,让你对这个过程感觉良好。而顶级生产商,这就是我看到的模式。他们热爱人类,喜欢与人交谈,喜欢让别人开心。他们对光盘轮廓的关注度很高,而我的关注度很低。因此,我不再专注于成为最好的代理人,而是转移并专注于培训代理人成为最好的代理人并发展团队,这更符合我的路线。这感觉更像是投资。原理非常相似。你非常努力地工作以获得投资房产,你为其增值,随着时间的推移,它开始表现得更好。
您消除了可能出错的问题。我从来没有和租客说过话。我不想成为与租户交谈的人。那是一名物业经理。这是我想要利用的第一件事。嗯,这开始在房地产领域发挥作用,因为我创建了系统来帮助代理商弄清楚他们应该做什么以及如何做,为他们提供工具,为他们提供培训,为他们提供知识,他们更擅长与人交谈客户并引导他们完成整个过程,所以我建立了一个房地产团队。在那次旅程结束时,我回顾了一下,说道:“好吧,我如何与 Bigger Pockets 生态系统中的所有其他代理分享我在过去六七年中发现的所有这些信息?”因为他们也需要帮助。那些教授如何买房的人需要更好的经纪人。
我与 Bigger Pockets 达成了一项图书协议,在那里我写了三本书,属于顶级制片人系列。第一个称为“出售”,它只关注经纪人的第一步:你做什么来赚钱,你如何出售房子,你的经纪人应该教你的基础知识,但他们可能没有。然后该系列的第二本书称为《技能》。那就是成为一名顶级制片人,市场上最好的经纪人,每个人都想与之合作,过着很好的生活并赚很多钱,这样他们就可以将其重新投资到房地产上。
即将出版的第三本书叫做《规模》。这本书是关于接受的,一旦你成为顶级制片人并且赚了很多钱,你就想把你的工作变成一项生意,这样你就可以自由地做其他事情,或者你可以在很大的程度上扩展它。这本书充满了任何商业人士都可以用来从“我有一份工作”转变为“我经营一家企业”的原则。它的工作是成为一名房地产经纪人。它适用于不想成为所有工作的短期租赁运营商。如果您拥有一家泳池公司,并且您正在清理泳池,并且您希望将这项业务扩展到在整个城市获得泳池合同的地方,那么它会起作用。原理是一样的。
托尼:
大卫,我喜欢工作和经营企业之间的区别,显然我们的很多观众都是刚刚开始创业的人。您认为,在房地产投资生命周期的什么时候,人们应该考虑他们实际上正在建立一家企业这一事实?让我给你一些背景信息。我认为人们在开始投资生涯时常常会带着这样的想法做出决定:“哦,我是一名房地产投资者,我有一两栋房子,”而不是“我是一名房地产投资者”拥有一家企业的企业家。”对于那些刚开始从第一天起就拥有实际经营企业心态的人,您有什么建议?
大卫:
这是一个非常非常伟大的观点,因为它们确实如此,但你没有意识到。我想让我先谈谈我认为人们会被搞砸的事情。我们大多数人都不会坐下来做决定,我们会真正思考我们想要的生活是什么样子,然后我们开始构建它。这将是实现这一目标的理想方式。但我会是第一个说的,当我第一次加入 GoBundance 时,他们会说,“那么,你的目标是什么?”就像,“不要成为我现在所在的地方。” “这意味着什么?” “我想每晚睡三个小时以上。” “你怎么去那里?” “我不知道,但这就是我想要的。”正确的?我们真的不知道如何摆脱现在的处境,但这是一条更好的道路。如果您知道自己想要的生活是什么样子,您就可以开始购买合适的房产,以正确的方式进行设置,并采取必要的步骤到达您想去的地方。
就像你一样,托尼,你也在健身。你知道什么样的身体才能赢得比赛。你不只是去健身房拿东西锻炼身体并希望自己看起来更好。你正在做的事情、你做事的方式以及你做事的方式都是有目的的。然后你一路上做出一些小小的转变。如果这个身体部位没有出现,或者这个部位出现太多,你必须平衡它,你就调整它,对吗?这是擅长某件事的正确方法。但我们大多数人都会说:“我很痛苦。我不喜欢我的工作,我不喜欢通勤,我不喜欢破产。我不喜欢我生活中的某些事情。那会比我现在的处境更好,所以让我去做吧。”
然后我们就去做,效果会更好。但这种情况也有其自身的痛苦。我们说:“好吧,我不喜欢这个。我能做些什么不同的事情呢?”我们最终会精神分裂地从一件事跳到另一件事。我们称之为闪亮物体综合症。我们称之为建造太多桥梁。我们有各种不同的方式来描述正在发生的事情。但这基本上只是人类在生活中从一个痛点移动到另一个痛点,希望他们最终能到达的地方。它对鸦片上瘾了。你只是希望如果事情进展顺利,我最终会幸福。但这种情况很少发生。你所说的是制定一个拥有一家企业的计划,你选择你将在该企业中扮演什么角色。如果你想做销售,如果你想做运营,如果你想做合法的事情,如果你只想谈论它,如果你想营销它,无论是什么,你都有这样的选择。
当您是投资者时,您确实拥有一家企业。拥有房子让你有机会成为物业经理、建筑工人。您可以成为您自己的代理人。您可以自己完成所有工作,也可以将其交给团队中的不同人员。我想强调的是,人们认为自己想要六栋房子,但你可能不想要六栋房子。你想要的是离开你现在所在的地方。然后你可以拥有六栋房子,但你决定也不喜欢这样,并且想摆脱它。理解本书《规模》中的原则将使你处于这样一种境地:当你决定我不喜欢自己所处的位置时,你很容易就将自己移开,让别人处于那个位置,并专注于你所做的事情。就像,不要放弃您正在从事的整个项目并从头开始一个新项目。
托尼:
是的。大卫,你刚才分享的内容中有很多好东西。你谈到了鸦片,我以前从未听过这样的说法,但我喜欢这句话。兄弟,这让我想起了我二十岁出头的时候。大家都知道 Blue Host 有点像域名托管网站 GoDaddy。如果您在 19 岁到 27 岁之间登录我的 GoDaddy 帐户,我会购买大约 40 个不同的域名,因为每隔几个月我就会产生下一个疯狂的商业想法。我发现自己没有取得成功,原因是我没有真正专注于一件事。当我开始房地产投资时,我真的告诉自己,我不仅想成为一名房地产投资者,而且想成为一名专注于这一资产类别的房地产投资者。
当我真正决定在这一件事上达到世界一流水平时,成功就开始真正随之而来。因此,如果对我们的新手听众有什么建议的话,那就是,即使在你的旅程的开始,你对你曾经擅长的事情越清楚,就越容易真正擅长那件事。你说的另一件事就是预先设定这些目标。我想,如果我们能花点时间思考一下五年、十年后的情况,然后问自己:“我希望我的企业是什么样子?”它帮助我们今天做出更好的决策来支持这些目标。但如果你只是随波逐流,你可能会遇到任何情况,因为你不清楚自己正在努力的目标是什么。
大卫:
是的,完全正确。我只是在采访开始时指出这一点,因为这有点像没人想吃的蔬菜。还有其他人的声音会说:“如果你学习我的课程,如果你使用我的程序,你所有的问题都会得到解决。”人们投入其中,他们花钱,他们投资,然后在中间的某个时刻,他们意识到,“哦,这和我当时的情况没有什么不同。接下来会发生什么? ”
没有接下来的事情了。对于您想要从事的任何企业来说,扩展业务的原则都是相同的。如果你能专注于此,你就会擅长这些,你会在你正在做的事情上追求卓越,托尼,你所说的正是将会发生的事情。你会选择你的东西,你会变得很擅长,你会在这个行业中扮演适合你个性的角色,然后如果你想将新事物带入其中,你就会敞开大门或者开始对那个东西进行第二次、两倍、三倍或四倍的下注,然后将其炸毁成一大堆。
无论你在生活中想做的是什么,当你创业时都可以实现,而不仅仅是追求工作。
阿什利:
大卫,我认为从我们迄今为止的谈话中可以明显看出,这本书虽然在某种程度上是为房地产经纪人量身定制的,但它是一般商业书籍。本书将帮助任何试图发展和扩大业务的人。在成长和扩大规模时,特别是作为房地产经纪人甚至投资者,我遇到的第一个问题是,好吧,我一直在纽约州布法罗买房,现在我要采用我的商业模式,我想发展并扩展到另一个市场。您能否谈谈在真正在全新的其他市场建立业务之前需要注意、需要研究以及进行相关教育的一些事情?
大卫:
是的,这是一个很好的观点。典型的新手会说:“热门市场是什么?我应该投资哪里。水牛?好吧,我就去布法罗。”他们投资布法罗,因为其他人也是如此,也许他们做对了,市场增长了,他们赚钱了,现在他们向所有朋友吹嘘自己的净资产增加了,对吗?这与 NFT 或加密货币投资者的氛围是一样的。他们一夜之间成为百万富翁,突然间他们成为了专家,然后他们又以同样的速度失去了专家。最好知道 Buffalo 为何有效。导致 Buffalo 表现如此出色的基本因素是什么?您采取了哪些有效的步骤以及是什么让它们发挥作用?与猴子看猴子做相反,我只是复制我看到别人做的事情。
当您想要进入新市场时,您需要对宏观经济学有一个很好的了解。国家在做什么?我们的货币供应量是上升还是下降?房地产值得吗?难道不合意吗?是否有一个地区的租户比其他地区更趋向于迁入,或者企业迁往工资上涨的地区?供给和需求如何运作?这听起来真的很无聊。但几乎我收到的关于市场走势的每个问题,如果你了解供给和需求,就变得很容易预测。好吧,所以当这个假设的布法罗表现良好时,很可能出现供应收缩和需求增加,导致租金上涨和价值上涨的某种形式的结果,这就是它表现良好的原因。
阿什利:
大卫,在哪里可以找到这些信息,获得这些统计数据,找到这些数据?
大卫:
最简单的答案是美国劳工和统计局追踪人们的搬迁地点。好的?我相信你也可以看到这些地区的工资在上涨。但坦白说,我通常不使用它。我关注那些喜欢阅读这些内容的人,那些正在追踪这些内容的书呆子,然后他们发布这些发现。口袋更大,就像戴夫·迈耶一样,对吧?当我们研究市场状况时,我们讨论的是我们所看到的显示人们迁移到哪里的数据所发生的情况。如果您关注新冠疫情,您会看到在那段时间很多人离开了加利福尼亚州,也有很多人离开了纽约。这件事充斥着新闻。你不必去特定的地方去看。这很清楚。加利福尼亚人搬到了爱达荷州、内华达州、亚利桑那州,以及离我们很近的俄勒冈州。然后纽约人搬到了佛罗里达州。华尔街的许多人搬到了南佛罗里达。在资金离开纽约流入佛罗里达的同时,南佛罗里达州的房地产价格暴涨,这并非巧合。
如果您了解房地产的原理,您就会看到,在某个时候,南佛罗里达州对于人们来说搬到那里会太贵,他们会做什么?他们会说,“那么,南佛罗里达州附近哪里更便宜?”这将是人们正在进入的新兴市场。这些原则并不是火箭科学。你不必比其他人都聪明。您只需致力于了解推动房地产价值和租金上涨的因素即可。
一旦您了解了分析房产的基础知识,了解其是否现金流,这就是每个人都要迈出的第一步。下一步是了解什么会让现金流增加?什么会让价值观上升?我如何找到一个未来比现在更受欢迎的领域?只需听新闻,只需观看bankrate.com,您就可以了解利率的走向。它不一定是人们一直虔诚地研究的东西。当您尝试选择市场并决定在该市场购买哪些房产时,只要总体关注并理解这些原则,就会给您带来巨大的优势。
阿什利:
是的,对于现在还没有查看过任何这些数据的新手听众来说,即使只是随机选择一个城市并前往大卫推荐的地方,然后熟悉这些网站即可。今天我和戴夫·迈耶一起听了《市场上的播客》,大卫推荐我去看看。他发布了这份关于“更大的口袋”的报告。如果你访问biggerpockets.com/report,他刚刚整理了一份几乎到2023年的市场前景。它为您提供不同城市的数据。他的预测,你会在明年看到。我认为它对专业会员免费,也可能对所有人免费,但你可以访问biggerpockets.com/report。他之前已经发布过,并且具有巨大的价值,因此我强烈建议你们查看该内容以及大卫提到的其他网站,并熟悉这些内容。
大卫,通过增长和扩展变得高效怎么样?既然您要去不同的市场,您如何确保以最好的方式做到这一点,而不是浪费时间并再次从头开始构建?
大卫:
大多数新投资者所犯的错误是,他们用巨大的交易量来弥补知识和技能。他们会说:“好吧,我要分析一百笔交易,然后找到那一笔有效的交易,大海捞针。”他们在 Zillow 上随机浏览漂亮的房子并进行分析,然后就灰心丧气了。 “什么都不起作用。伙计,我找不到任何现金流的东西。它不会给我我被告知要得到的号码,即 10% 的回报。”然而,如果你向我展示相同的 Zillow 个人资料,我什至不会费心去分析,而且我可以立即告诉你,这是行不通的。在这个价位上状况良好的单户住宅与 1% 规则相差甚远。您甚至不需要费心去分析它。
现在,我认为关键是,如果你更进一步,你会说:“为了实现现金流,需要改变什么?”嗯,房租是2,500一个月。财产五十万。大约是百分之半。你几乎必须以相同的价格在同一所房子里拥有两个单元。好吧,如果你有一套单位的租金为 500,000 美元,另一套单位的租金为 2,500 美元,那么你现在已经足够接近 2100% 的规则了,它可以发挥作用。所以如果你能在同一个地区找到一个1万左右的两套楼盘,接近我刚才说的租金金额,那么现在就值得挖掘和分析了。好的?这一微小的信息实际上可以节省某人五到六个小时的时间,分析每一个家庭的房屋,希望他们找到一个能够奇迹般地现金流的房屋。
而不是理解的人,“我需要提高租金。没有人支付超过 2,500 美元住在这个城市,所以我需要买两个单位或者我需要买三个单位。”然后你开始查看房产并说:“好吧,我可以改建车库吗?我只想查看有 ADU 的房产。他们是否有已经改建的地下室,我可以在上面加一个浴室然后出租?”只需一点点肘部油脂即可。你能用一点创造力来找到适合该市场的东西吗?因为您了解什么使房地产产生现金流。仅这一点就使这些投资者在决定应该购买和研究哪些房产时比那些不知道为什么最后的数字(即现金回报率)最终是好还是坏的投资者更有效率。
托尼:
大卫,我想听听你的意见,因为市场已经发生了变化。正确的?过去几年我们所看到的,很大程度上是一个卖方市场,有多种报价,询问过多,没有意外情况,而我们现在看到的更多的是回归正常,这是一种买方市场,对吗?买家现在拥有更多的筹码。我之前在播客上分享过这个,但是我们刚刚签订了合同,实际上在你们聊天的时候把它拉了出来。七个月前,该房产挂牌价为 500,000 万美元。他们在接下来的几个月里巧妙地降低了价格。当我最初提出报价时,大约四个月前,他们将其列为 410。我对那栋房子的报价为 312。他们断然拒绝了我的提议。几个月后,他们在降价 50 万后回来说:“嘿,我们降价了 50 万,你现在想要吗?”
我说:“不行,我的价格是312。”后来他们回来了,“你要坐325吗?” “不,我的价格是 512。他们说:“你要 315 吗?我说:“不行,我的价格是312。”我们现在的合同是 312。显然,我认为就像你所说的那样,了解你应该寻找什么样的房产非常重要,但对于我们正在倾听的新手来说,你认为他们应该忽略购买吗?或者现在的要价,真正关注的是,好吧,我需要提供什么才能使这笔交易有意义?
大卫:
这是前半部分,是的。您必须知道交易数量对您来说有意义。人们在获得号码后犯的错误是,他们试图强迫卖家接受 12 是他们应该出售的价格。你会看到他们问这样的问题:“我如何让卖家同意创建融资?如何让卖家同意以这个价格出售?他们必须明白他们的房子不值这个钱。”这是徒劳的练习。游戏的一半是知道要提供什么数字。另一半是知道如何识别哪些卖家可能会拿走你的号码。正确的?只要你告诉我这个故事,他们不断回到你身边的事实告诉我你创造了一种印象。您与该上市代理建立了某种关系,他们知道您会关闭并且您对此非常感兴趣。
你没有发出邀请。是或否,他们说不,然后就忘记了。你播下了一些种子,让他们知道我真的想要这栋房子,但必须是这个价格,请在准备好后回来找我。跟进就是企业所做的。这是我们在技能中讨论的原则。你不能直接去找房地产客户并说:“嘿,我可以成为你的经纪人吗?” “我现在不想买房。” “好吧,那你对我来说已经死了。去砸沙子吧。”正确的?你必须与那个人保持良好的关系,以便他们在准备买房时回来。对于任何事情都是一样的。昨天走进我办公室的那个人想向我出售办公室的高速互联网之类的东西,他第一次尝试不会得到这笔交易,但如果我一遍又一遍地看到那个人,而他碰巧在当我的互联网刚刚崩溃并且我很生气时,我可能会说,“是的,我会拿走你的互联网。”这是一个商业原则。
那些明白这一点的人,当他们进入房地产投资时,他们在 12 岁的时候就奇迹般地得到了这些很棒的交易。问题是有人听到了,然后他们说:“好吧,我不知道。托尼只是得到比我更好的优惠。当我以 312 的价格写下一套价值 500,000 万美元的房子的报价时,他们拒绝了。这不起作用。”正确的?这是理解的方法。当我查看房产并写出报价时,我实际上有一个电子表格。事实上,我写了一份房子的报价,这是我的电子表格的第一栏,写了报价。如果我真的喜欢那个房产,我会每两周用它跟进一次。已经卖了吗?您的卖家有不同的想法吗?因为你永远不知道会发生什么。很多时候卖家都说不。然后他们开始在 Zillow 上亲自查看房子,并爱上其中一栋房子,但他们必须卖掉自己的房子才能购买那栋房子。当你在其中一个人爱上一栋新房子后回来时,现在你发出的报价可能比他们第一次收到时更具吸引力。
我会不断跟进。我几个月前签了一套房子。我不得不退出,因为它需要 75,000 美元的准备工作。房子还没有卖掉。每隔几周我就会告诉我的经纪人,“检查一下,看看卖家是如何改变主意的。”这是适用于任何企业的商业原则。我希望看到投资者更多地理解这一点。然后我的电子表格上的下一栏是属性和托管,然后关闭,然后进行修复。我已经了解了我们如何跟踪我所购买的房产的整个过程。但第一步是跟进您真正想要的交易,并随着时间的推移对其进行监控。
阿什利:
大卫,在这里谈论您的电子表格,托尼和我都使用 monday.com 来跟踪类似的事情,但是您能否更深入地了解您的流程,以便新手可以更快地分析交易?他们应该在业务中实施哪些措施,以便在交易分析方面变得更有经验,以便他们能够仔细检查购买框或标准,而不是浪费太多时间,好吧,这是一个 MLS 列表。我正在把它插入这个计算器。我正在对每个属性进行全面分析。您可以采取哪些技巧来加快这一过程?
大卫:
这是一个很好的问题。我很高兴听到你这么说,因为这是人们需要听到的。当你学习如何分析一笔交易时,是的,你必须去分析一百笔交易,但是一旦你知道如何去做,仅仅重复这个过程并试图将这个方钉推入圆孔就没有任何价值了。当你非常擅长理解数字是什么,以及确定是否会产生现金流的输入时,现在你想进入第二阶段,这就是为什么某些属性有效而其他属性无效的原因工作。好的?在我的分析中,我首先关注的是区域。在我的脑海里,我们通过房地产赚钱的方式有 10 种,其中有几种就是购买股权。这只是以低于市场价值的价格购买房产。托尼的房产估价将超过 312 美元。他已经通过这笔交易赚到了钱。还有强制公平。这将是修复一处房产,对其进行美化,增加面积,诸如此类。
我们往往想到的只是现金流。这是我们深入研究的一个,我们只是想看看其中哪一件有现金流。但即便如此,现金流仍然存在。我可以进来并为该房产添加一个单元,以使其现金流更好吗?有自然现金流,这正是由于通货膨胀上升而发生的情况,但还有市场增值现金流。如果您在南佛罗里达州这样的市场爆发之前购买了该怎么办?您可以预期您的现金流量将与整个市场不成比例地增长。
我正在努力找出哪些领域对我有利。我不知道它会升值。我不知道它会上涨。但从统计角度来看,如果我几年前确定南佛罗里达州或西雅图,或者五年前得克萨斯州奥斯汀是科技将要进入并带来大量就业机会的地区,而且可以建造的房产数量有限因为该地区已经建成,因此供求关系将远远偏离,需求远大于供应,因此有理由认为我将在该地区获得比其他地方更高的回报。该地区本身是我首先要寻找的东西。我想知道,这是一个人们想要居住的理想地方吗?天气如何?经济环境如何?政治环境如何?实际城市或州的税收结构是什么样的?
那么它有供应限制吗?我不知道堪萨斯州托皮卡是否会成为最热门的市场,因为堪萨斯州太大了,他们可以建造更多的房屋。所有堪萨斯州的听众,我们爱你们。如果堪萨斯州的房价上涨,他们只会再建造一百万栋房屋,而且还有足够的空间,对吗?当你看看过去八年表现非常好的市场时:旧金山、西雅图、波特兰、奥斯汀,它们都是很小的中心,每个人都搬到了那里,而且它们已经开发出来了,但没有地方可以去。建造。这不是什么复杂的科学,但出于某种原因,它超出了投资者的理解范围,因为计算器中没有任何地方可以指出此类内容。
该地区是我首先要寻找的东西。我正在寻找供应有限、犯罪率低和发展的迹象。公司是否会搬到那里并带来更高的工资?因为即使你想支付更高的租金,你也必须有能力承担。你必须能够赚更多的钱才能支付更高的租金。在面积之后我关注的第二件事是收入,这是大多数人开始的地方。是否接近1%规则?它不一定是 1% 规则。尤其是随着利率越来越低,即 1% 的规则,你可能会离它越来越远。也许如果利率为 15%,你就必须严格遵守 1% 的规则,但考虑到它们仍然相当低。它不必完全在那里。我什至不会费心去分析那些相差甚远的属性。
如果有人在德克萨斯州奥斯汀寻找售价 800 英镑的单户住宅,而他们的租金为 3,200 英镑,请不要打扰。甚至不要分析它,除非你看到了一个角度,并且你有资本从该财产中转换出额外的单位,或者你正在分析它以进行翻转,因为那里有很多净值。我喜欢着眼于未来三年,而不是第一年,有时甚至是五年。这是另一个非常不受欢迎的建议。人们不喜欢听它,但我很诚实地表达了我对房地产的看法。目前看来,很少有交易看起来非常有希望。当你购买它们的那一刻。我相信你们都会同意。你分析的大部分内容并没有给你五年前可以获得的 12% 到 15% 的现金回报率,或者 10 年前你可以获得 20% 到 25% 的现金回报率。
现在房地产的竞争非常激烈,而人们可以把钱投入的竞争性资产类别却很少,所以所有的钱都投入了房地产。如果你只想在买房的那一刻获得令人难以置信的现金流,那么什么都行不通。我正在做的是展望三年、四年、五年。随着租金的上涨,随着需求的增加,随着房产最终稳定下来,这是一个好的投资还是仍然很糟糕?
因为我听说的很多人都陷入了糟糕的交易,从交钥匙公司购买了它们,或者他们去印第安纳州花了 40,000 美元买了一些看起来很棒的东西,五年后他们就赔了钱,因为那一刻一旦出了问题,他们所有的现金流就都流光了,或者他们遇到了一个坏租客,然后租客就消失了。好的?当我们监控现金流时,电子表格上没有此类内容的输入。我在想五年后的发展会是什么样子?你不知道,但你也不知道第一年的现金流是否会发挥作用。计算器告诉你,你会得到一定的回报,而实际结果就是这样的谬论。我总是采取更长远的方法,并尝试让机会对我有利,同时理解这并不能保证。
阿什利:
大卫,在展望三年前景的同时,随着市场条件的变化,与过去两年相比,现在有什么具体的事情需要人们在他们的业务中进行调整或实施吗?您有什么建议可以给新人吗?也许你在过去两年里参加了房地产投资者的课程并学到了这一点,或者你看到其他投资者这样做了,现在市场已经发生了变化,不再这样做还是这样做?你有过这样的小花絮吗?
大卫:
其一,过去五年政府印了太多钱。几乎你购买的任何东西都会增值。但问题是我们投资者会因此而受到赞扬。好的?有人会去某个随机区域购买房产,然后它升值了 20%,他们会说,“我太聪明了。我是天才。”不,你不像你。事实上,我的看法是,房地产没有升值20%,美元贬值了20%。你只是把这个功劳记在你的书上。我认为这是一件大事,很多人都没有意识到,我们对房地产的投资并没有我们想象的那么大,货币贬值了。这就是为什么我对鸡蛋贵、汽油贵或汽车贵并不感到惊讶。由于通货膨胀,一切都变得更加昂贵。
投资者做出的最好举动就是我们把钱投入到能保值的东西上。它实际上并没有增值,当你能接受这一点时,这是令人羞愧的,但它也产生了一种紧迫感,你需要将你的钱投入到能保值的东西上,因为货币的价值自然会随着时间的推移而被侵蚀。通货膨胀。随着利率的提高,我们在某种程度上减缓了价格上涨的速度,但我不认为这意味着我们已经停止了上涨。每分钟费率回落,我们将看到另一次价值暴跌。目前策略的一部分是平衡,“我不能买我买不起的房产,希望它能上涨。”那是猜测。我们不这样做。它必须是你能负担得起的。但你确实需要调整你的预期,除非四到五年的通货膨胀发生并且你可以预期的租金更高,否则它不会表现出色。
或者,如果您现在要购买房产,就像我刚刚需要为我的一个 BRRRR 项目再融资一样,我有一笔过桥贷款,利率为 10.75%。太糟糕了。这是一笔 2.2 万美元的贷款。我一点也不喜欢这样。好的?但当利率下降时,如果下降到我必须支付 10 美元,也许其他人可能必须支付 2.9 或 3.7 美元。如果它回落到四或五,该房产的价值会发生什么变化?评价为17,000。当利率大幅下降时,其估值可能为 11。如果我能从那么高的利率再融资到更低的利率,我的 12,000 美元抵押贷款可能会下降到 XNUMX 或 XNUMX 美元,突然之间就会有大量的现金流。
我只能买我能买得起的房产。我不喜欢我现在的处境,但如果我采取更长远的方针,我会没事的。我认为过去五六年投资者并没有这么想。就像是,“我们正在印钱。我们正在让整个国家淹没在刺激措施之中。所有的手放在桌上。你现在必须把钱放在某个地方,以适应这股不断上涨的潮流。”现在你必须更加小心一点,你必须思考,“我是否在一个在未来三到五年内保持其吸引力的地区购买,因为那时我会看起来像一个天才。 ”
阿什利:
我认为新秀应该注意你刚才所说的,大卫,不要抱有那么高的期望。你正在社交媒体上观察人们。就像,“哇,通过对这处房产进行修复,我获得了 20% 的增值。我让它变得如此有价值。”稍微降低这些期望,不要陷入困境。还是要行动起来。拥有房产的回报或现金流量,仍然会很棒。不要专注于达成完美的交易,即完全最大化您投入投资的每一美元的交易,因为您只想达成第一笔交易。这会给你动力来推动你。因此,不要被其他人正在做的事情或他们过去两年所做的事情所困扰,否则你做了 BRRRR,但你并没有把所有的钱都拿出来。也许你会在房产上留下几千美元。这根本不是世界末日。这仍然是惊人的。你刚刚以 2,000 美元买下这处房产,人们付钱给你住在那里。你可以降低抵押贷款还款额,并在其中建立资产净值。尽量不要把注意力集中在过去两年发生的事情上,让自己重新稳定下来,留在自己的车道上,专注于现在发生的事情。
大卫:
这是一个很好的观点。我经常听到这样的说法。 “哦,我并没有从他们失败的 BRRRR 中拿到所有的钱。”就好像,你会付 25% 的首付加上你的康复费用。如果您按照传统方式购买,您将在交易中剩下 35% 到 40% 的资金。相反,你把 10% 的钱留在那里,你认为你做错了什么。这绝对仍然是一场胜利。我认为就你的观点而言,如果我们将自己与 TikTok 上的影响者进行比较,这些影响者展示了他们的巨大胜利,而你可能无法确认他们确实做到了这一点,我们会感觉很糟糕。如果我们将自己与一个什么也没做的人进行比较,你应该感觉非常好。这只是一个整体的教训。如果我们都将自己与托尼进行比较,我们就会认为我在健身房表现得不够好。正确的?或者我们将自己与阿什利进行比较,我们会说,“我只是不够有趣。”但如果我们将自己与昨天相比,重要的是我是否比以前更坚强、更有趣。
托尼:
大卫,我想多谈谈房地产投资者在考虑他们拥有的业务时应该建立的系统和流程。举个例子,我只需要在我的公司雇用一名新助理。当我雇用我的前任助理时,我在 Loom 上为我希望第一个助理完成的不同任务录制视频方面做得非常好。就像,“嘿,在这里支付信用卡账单。这是 Loom 视频。支付此发票。这是一个视频。支付该团队成员的费用。这是一个视频。做另一个随机的小任务。这是一个视频。”每次我为第一个 EA 执行此任务时,当我必须替换她时,我很容易培训她。现在变得更容易了,因为每次我要求这个新 EA 做某事时,我都会向她发送一个带有链接的视频。如果您考虑一下在这个小例子中构建系统的过程,我们如何将其应用于构建房地产业务的人?他们今天应该开始做哪些事情,以便他们可以开始系统化他们的房地产业务?
大卫:
这是另一个适用的原则,无论是投资房地产、作为代理经营企业还是经营任何类型的企业。只接受必须完成的事情并去做是比较容易的,但这会让你陷入仓鼠轮子上,永远无法摆脱。系统有两个部分。我在《Scale》中谈到了这一点。每个人都理解第一部分,即您需要创建一个需要完成的事情的清单或一个向某人展示如何做的视频库。这是创建系统的第一步。当我们认为这就是系统的全部时,就会出现错误,因为系统的第二部分是拥有一个熟练且有能力做这些事情的人。我们都曾有过这样的经历:我们雇佣某人来做某事,他们需要做的事情非常清楚,但他们仍然把事情搞砸了。
然后发生的事情就是你说:“你知道吗?人们不工作。没有办法做到这一点。我只需要自己去完成就可以了。”因为当这是我们的事情时,我们总是会想出一些方法来完成需要做的事情。这并不是世界末日,因为至少当你自己有一份清单时,你就不太可能犯错误。你不太可能忘记做某事。你会更有效率地完成它。我在《规模》中谈论的是利用你正在做的事情的过程,需要用你自己学习做这件事时所采取的相同方法来看待。我谈论成功的三个维度。
第一个只是一个简单的维度,它从左到右移动。这就是我所说的学习。我们一开始什么都不知道,然后慢慢地沿着这个范围向一百个方向移动。我们越接近一百,我们赚的钱就越多,花费的时间就越少,我们拥有的技能就越多,您取得的成功就越大。这是知道如何经营短期租赁的您。你已经接近 100 分了,因为你已经这样做了一段时间了。你很擅长分析它们。你善于预测问题。你擅长最大化收入。您擅长减少客人投诉。你很擅长获得好评。你已经学会了如何做好这份工作,所以赚很多钱。问题是,在某个时刻,你就到达了终点。你不可能变得更好了。你管理着其中的 15 个,你会想,“16 个就会让我崩溃。我不能做另一件事。”到那时,你就有选择了。你可以对自己的 15 岁感到满意,然后努力工作,永远赚大钱,或者你可以在一个新的范围、一个新的维度上重新开始,我称之为杠杆。
再说一次,你将从零开始,现在你正朝着另一个方向前进。这是你的第二个维度。现在你要上升了。你的杠杆能力、杠杆技巧必须达到一百。这与学习不同。人们把事情搞砸的地方是他们认为:“我已经学会了如何做到这一点。我应该从 XNUMX 开始使用杠杆。”而你却没有。有一套完全不同的技能,包括识别人才、培训人才、让人才承担责任。所有擅长杠杆的事情,你都做不好,当你失败、失败、失败时,你将从头开始。如果没有人告诉您即将发生的事情,您会尝试一两次。你会说:“这不适合我。”你会放弃的。你回到你觉得舒服的地方,你会拼命工作,永远不会告诉任何人你讨厌你的生活,因为你赚了很多钱,但你没有时间花钱或享受它,因为你在工作每时每刻。
托尼:
大卫,老兄,有很多很好的例子。有趣的是,实际上今天早些时候我和我们的短期租赁清洁公司的运营经理通了电话。我们在那家公司设立的新角色之一是财产检查员。他们的全部工作就是在清洁工完成工作后前往这些短期出租屋,检查清洁工的工作做得有多好。我的运营经理说:“嘿托尼,当检查员发现问题时,我只想让她当场清理它。这样我们就可以快速处理,客人也可以顺利入住。”我说:“这绝对不是我们要做的事。”因为如果财产检查员当场清洁它,现在我们就取消了清洁工自己正确完成这项工作的责任。
我想要的是,如果检查员发现问题,他们会通知清洁工,然后清洁工当天第二次开车返回酒店以解决实际问题。正确的?我分享这一点的原因是,我们常常觉得,在我们建立业务时,自己解决这些问题更容易,但我们所做的却阻碍了那些应该培养解决这些问题的技能的人。我们。因此,如果我们能够更好地向我们雇用或与之合作的人员推行这种责任,最终会让我们退后一步,让业务自行发展。
大卫:
你刚才描述的就是杠杆技巧的一部分。你可能不会自动学到这一点。你必须经历几次非常沮丧的情况,因为清洁工会说:“哦,酷,我不需要做任何事情。”你意识到,如果我想善于利用杠杆,我就必须给犯错误的人制造痛苦,否则他们就会继续犯错误。没有人告诉你,这是你必须擅长的事情的一部分。我也必须在我的企业中吸取这一教训,在企业中,我倾向于介入并帮助犯了错误的代理商,挽救他们的培根并努力维持交易。我们都有这样的经历:“如果我修好它就会更容易。”然后这个问题在你的余生中不断发生。必须有一个时刻,你所利用的人会感到痛苦,被迫承担责任,并解决他们自己的问题,这样你就不会解决它。
在杠杆过程中会出现很多类似的事情。你必须找到合适的清洁剂。你必须善于读懂别人。这是一个每天都会出现的清洁工,还是一个会说“我拖欠账单的清洁工。我真的需要一份工作。我会告诉托尼他想听的一切,我会努力工作两个月,然后我会陷入困境,我会停止动力,我会滑倒又开始做坏事了。”你必须学会如何预测这些事情,到了一定程度,你的杠杆率就会下降,你现在可以从拥有 12 个单户短期出租房屋变成 40 个。你已经拥有了一个巨大的投资组合。
但如果你想超越这个维度,还有另一个维度,第三个维度是领导力。这是一套全新的技能。你必须学习一种全新的处理事物的方式,并且必须从零开始。在《规模》中,我谈论这些事实是因为每个人都想要财务自由,而且他们知道房地产会帮助他们实现这一目标,所以他们就这么做了。然后他们意识到自己是管理房地产的奴隶,他们需要杠杆,所以他们想摆脱它。然后他们摆脱了困境,然后他们意识到,从某种意义上说,我仍然是所有这些依赖我完成工作的人的奴隶。在你成为领导者之前,你永远无法真正控制自己的生活。你没有把它变成一门生意,你只是把它变成了一份工作。
托尼:
伙计,大卫,这么多好东西,兄弟,我觉得我们可以在这一点上持续几天。但我认为,关于领导力和杠杆作用的真正快速因素是,每个想要建立大型投资组合的人都应该从第一天起就考虑这些原则,因为当你的业务规模较小时,你越能将其整合到你的业务中,当你的生意做大时,你就越容易取得成功。
戴夫,我也想回顾一下你提到的其他一些事情。当我们谈论市场选择时,实际上交易分析部分和您所说的事情是为了快速分析,请谈论您关注的领域并了解您应该进入哪些市场。您谈到了收入潜力,并很快能够排除某些房产,因为您知道他们不会选中该框,因为您已经分析了该市场的一些交易。寻找可能升值的市场,而不仅仅是关注现金流这一指标。最终,我认为最重要的是,即使有了这个框架,人们仍然必须在一致的基础上采取行动,才能发现了解这些事情的好处。这就是很多新手陷入困境的地方。
大卫,我想问你最后一个问题。如果有人阅读书籍,如果有人收听播客,他们如何才能始终如一地采取行动?对于那些真正去做他们需要做的事情以完成这一切的人,你有什么建议?
大卫:
好吧,首先要了解需要采取哪些行动。我需要成为谁或者我需要知道什么才能真正擅长这一点?坚持你的举重类比,你不只是……工作的一部分是非常努力地工作,但你不想只是出现在健身房里,在没有计划的情况下非常努力地工作。你能确定是什么让肌肉生长吗?需要吃什么食物呢?正确的?多难算太难还是有太难?您能弄清楚是什么让这一切成功吗?当你做到了这一点时,你只需关注下一步是什么。很多投资者,这只是我个人的观点,看着那些拥有 700 套公寓大楼的人,并说,“我想成为他们。”他们试图复制这个蓝图或这个系统,但这对他们来说是不现实的。
他们不会成为一个辛迪加组织并筹集大量资金并购买 100 套公寓大楼并以这种方式学习。他们会更好地只是房屋黑客,只需在房产上投入百分之三半的首付,然后习惯基本面,习惯看到哪里出了问题,习惯找出你喜欢房地产的哪一部分。然后在一年结束时,出租你所居住的房子的任何部分,卧室,单元,等等,然后再次进行房屋黑客攻击。在接下来的三年、四年、也许五年里,每年都这样做。你会感觉到房地产刚刚开始变得可预测。正确的?
你买了房子,你会说,“好吧,我要去签字。这就是我要在文件中检查的内容。我需要确保这件事完成。这是承包商总是忽略的部分。”当你在问题发生之前预见到会出现什么问题时,你就已经准备好采取下一步了。当你刚买完房子后,你只付了 5% 的首付,你就不会连续几次把所有的钱都拿在一笔交易上。您已经积累了一些资产,您可以从该房产中获得 HELOC,您对房地产的基本原理有很好的了解。然后说,“好吧,我想我可以买一套 12 单元的公寓大楼。”或者,如果您真的有信心,也许可以购买 20 或 25。然后给自己一年的时间来弄清楚它是如何工作的。然后利用其中的一部分,让一位物业经理接管它,让另一家公司专注于租赁,然后采取下一步你要进入的事情。
确实有两种方法会犯错误。你可能会做得太大,尝试做太多事情,然后让自己陷入困境,什么也不做。或者你可以说:“我还没准备好。我就坐在这里,什么也不做。”始终只采取很小的步骤。我自己最近又回到了健身房。这令人沮丧,因为我希望自己能够举起两年前我一直在做的事情,但事实与此相差甚远。有一个小小的声音,就像是:“别这样做。毫无意义。”正确的?关键不在于监控我举起的重量。只是为了确定我去健身房了吗?我锻炼失败了吗?谁在乎我以前的热身现在是否是我的最大极限。没关系。重要的是我是否做到了。
然后随着时间的推移,它慢慢地开始回来,现在大约三个月后,我每次去的时候都会增加体重,而且我感觉很好。这是对我自己的提醒,因为我们都是菜鸟。你只需要一遍又一遍地做,并确保你在做,然后门就会打开。这不像是“我怎么知道我准备好举起更多的重量了。”你可以说出来。你可以加重一些,它也不会落在你的脸上,所以你就这么做了。经过几次室内表演后,您就会知道是时候进行更大的表演了。一旦你变得更大,你就会知道这变得很无聊。我已准备好采取下一步。
阿什利:
好吧,大卫,下次我们邀请你参加比赛时,既然你已经恢复锻炼了,你就必须和托尼进行某种举重比赛。
大卫:
是的。这就是“更大的口袋”所需要的,更大的泵竞争。
阿什利:
我们将举办某种慈善活动,人们可以为他们认为会获胜的人捐款。是的。大卫,非常感谢您加入我们的房地产新秀播客。你能让大家知道在哪里可以找到你的新书吗?
大卫:
是的,他们可以。如果您访问较大的 pockets.com/scale 或 scalebook,但“scale”的字数较少,请输入该名称。你可以在那里找到这本书,也可以在社交媒体 davidgreene24 上找到更多关于我的信息。
阿什利:
好的。如果你们访问更大的 pockets.com/scalebook 并使用折扣代码scale262,您可以获得 10% 的折扣。
大卫:
这是正确的。我相信我们还在制定另一个营销计划,如果他们购买所有三本书,他们就可以免费获得我正在运行的 mastermind 的一个月会员资格,这些书与 mastermind 的成本相差甚远,所以它是超级划算。如果您不知道,如果您不是经纪人,只需购买它们并将其交给您拥有的房地产经纪人即可。他们会很感激的。这是一项艰巨的工作,而且他们没有得到足够的指导。
阿什利:
或者,如果您已经拥有另外两本书,那么购买三本书并将一本送给某人可能仍然值得。
大卫:
是的,确实如此。
阿什利:
而且只要免费进入 mastermind,这就是一个非常酷的价值。好的,让你们去 Bigger Pockets 书店看看吧。
我是 Wealth Firm Rentals 的 Ashley,他是 Tony J. Robinson 的 Tony,我们将带着另一位客人回来。
演讲者4:
(唱歌)。
在这里观看播客
在这一集中,我们将介绍
- 大卫·格林如何去 从压力重重的警察到财务自由的投资者
- 如何 建立业务,不是工作 这会占用你一天的时间
- 研究投资领域时要寻找什么 以及现金流市场是否值得
- 了解交易的“效率”以及如何做到这一点 让你变得更加富有
- 大卫在分析任何房地产交易时使用的“长期前景”
- 如何利用“杠杆” 少工作,多挣钱,并建立更好的业务
- 为什么 购买尽可能多的房地产 对于投资者来说不是一个好的选择
- 和 So 多得多!
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