新单户租金调查

戴夫：
嘿大家。欢迎来到市场上。我是主持人戴夫·迈耶 (Dave Meyer)，今天我的搭档主持人詹姆斯·戴纳德 (James Dainard) 也加入其中。詹姆斯，我想我提前给你准备了一份圣诞礼物。如果我告诉您我们可以深入挖掘当今 270,000 个单户出租屋的见解，会怎么样？

詹姆斯：
嗯，有很多东西需要解压。所以只要你完成所有的分析并将其交付给我。

戴夫：
你不必这样做。我们有一位客人要这么做。实际上，我们有小里克·帕拉西奥斯 (Rick Palacios Jr.)，他是约翰·伯恩斯研究与咨询公司 (John Burns Research and Consulting) 的研究总监兼执行负责人。如果您不了解这家公司，他们是整个行业最好的数据提供商之一。他们的创始人约翰·伯恩斯 (John Burns) 曾多次出现在我们的节目中，而里克 (Rick) 今天也加入我们，因为他们做了一项调查。他们多年来一直这样做，共吸引了 270,000 套独立单户住宅的出租。我从来没有听说过有这么大的调查情绪指数。所以我认为今天我们将从里克那里得到一些非常令人难以置信的见解。您有什么期待的事情或者您真正想了解的有关独栋房屋租赁市场的事情吗？

詹姆斯：
我期待着谈谈对冲基金人员正在做什么、机会可能会在哪里，以及我们是否认为会有更多库存进入市场。因为众所周知，库存紧张，但人们现在渴望投资，所以我希望能有更多的放松，这样我们就能在 2024 年获得更多交易。

戴夫：
我口渴。

詹姆斯：
2023 年是饥渴的一年。

戴夫：
这将是非常饥渴的一年。明年我们一定要喝完。

詹姆斯：
是的，让我们打开水龙头，让一些交易流程顺利进行。

戴夫：
在我们邀请 Rick 之前，我只想说 Rick 的信息非常深入。他会谈论各种各样的话题，非常容易理解，但他要谈论两件事。一是NOI。如果您不知道这个缩写词，它代表净营业收入。然后，您可以将其视为利润，但基本上它需要您来自财产的所有收入，然后减去您的运营费用。它不包括您的融资成本或资本支出，所以这就是事实。如果您不熟悉，您可以将其视为财产利润的衡量标准。
然后我们还讨论锁定效应。我们在节目中一直在谈论这个问题，但如果你是这个节目的新手，那基本上就是过去几年的这种现象，即利率上升不仅拉动了市场需求，还拉动了市场。将供应撤出市场，因为许多以非常低的利率拥有房屋的人不想出售自己的房屋，因为他们真的很喜欢低抵押贷款利率，而且他们无法获得另一套好的抵押贷款。这就是锁定效应。当我们和瑞克谈论这件事时，一切都会有意义。
好吧，我们要稍微休息一下，然后我们会和 Rick Palacios Jr. 一起回来。
里克·帕拉西奥斯，欢迎来到市场上。感谢您加入我们。

瑞克：
是的。谢谢你邀请我，戴夫。

戴夫：
好吧，里克，约翰·伯恩斯研究和咨询公司的约翰·伯恩斯加入了我们，请告诉我们你为公司做了什么。

瑞克：
从技术上讲，我是我们的研究总监，这意味着我亲手参与我们所做的一切。我知道你曾多次请约翰介绍过公司的背景。我们已经存在 20 年了。我的整个职业生涯都在报道住房问题，大约有 17、18 年左右的时间。大部分都是和约翰一起的。因此，我们接触了房屋建筑商、租赁空间，我知道我们将涉足建筑产品，凡是你能想到的。因此，如果这对住房很重要，我们通常会为客户做一些事情。

戴夫：
我绝对可以证明这一点。你们提供了如此令人难以置信的数据，所有其他分析师和我真正尊敬的人也总是引用你们的数据。因此，我们感谢您提供的所有见解。

瑞克：
你使用了数据，大量的重要数据，但你也使用了洞察力这个词。我认为这就是我们尝试做的事情。它融合了这两件事。

戴夫：
是的，这非常有趣。我认为只有少数人真正喜欢查看原始数据。我认为大多数人真的只是想知道“那又怎样？”这一切，你们在这方面做得很好。

瑞克：
是的。

戴夫：
今天，我们将深入研究您制作的有关单户住宅租赁的新报告。您能简单介绍一下这份报告吗？范围有多大？方法论是什么？

瑞克：
从2019年开始，我们就一直在对机构单户租赁运营商进行调查，这是一个非常好的样本量。它与国家出租房屋委员会合作，但我相信样本量约为 270,000 处管理下的房产，样本量很大。它是公共实体、我们都知道的房地产投资信托基金的混合体，但也有很多私人团体。如果你是一个数据迷，你就会意识到真正推动这个市场的是私人团体，尽管媒体希望你相信事实并非如此。
是的，样本量非常大。我认为，我们正在询问所有我们在六个月后的空间租金占用率中考虑的问题。然后我想我也喜欢的是，我喜欢当我开始在收件箱中收到客户提出的很多问题，然后我可以自私地引导一个独特的问题，我们可以每月或每季度提出一个问题来了解情况。这就是我喜欢做的事情。因此，当它具有主题性且及时时，我们会尝试提出一个问题。我认为我们可能会讨论最近一个季度我们提出的一些问题。但据我所知，这是该领域持续时间最长的调查之一。所以我们喜欢它。

戴夫：
太棒了，270,000 个属性。我只是想澄清一下，里克。因此，很多收听此播客的人可能是拥有几处房产的小投资者。这些人是否也参与了调查？或者这些人大多是大型公司？

瑞克：
它们通常是规模较大、管理专业的公司。

戴夫：
大。

瑞克：
我们可能应该考虑尝试吸引更多小型夫妻店，因为正如我之前提到的，它们基本上占据了整个市场的 97%。

戴夫：
你说的是97%吗？

瑞克：
是的。全国范围内谁拥有单户出租屋的统计数据，有人说有 100 多个、1,000 个以上的机构，大约拥有 3% 左右的所有权。是的，剩下的 97% 是全国各地的普通人，他们在拥有第一套住房后积累了投资组合，或者意外成为房东。所以他们就是市场。

詹姆斯：
太疯狂了。每个人总是认为对冲基金正在购买所有的租金，但实际上还有很大的空间。

瑞克：
是啊。

詹姆斯：
里克，您认为这些大型对冲基金和拥有这些单户住宅的房地产投资信托基金的报告之间有很大差异吗？他们有很多好的报道。他们背后还有更多的工作人员。您认为夫妻店经营者与大型对冲基金或机构之间在空置率和租金方面存在很大差异吗？一些对冲基金在提高租金方面更加严格，您认为这两者之间有很大差异吗？

瑞克：
我认为，我们考虑过的一种更简单的方式是，普通的夫妻房东、租赁经营者、经理或任何你想称呼的人，他们可能不会以指数方式推高租金。原因是对他们来说，如果这是他们拥有的一处房产，现金流就至关重要。所以你会错过一两个月的时间，上帝禁止更多，当你不得不转动该房产时，因为也许你推高了租金太多，那么这对他们来说就成为一个真正的大问题。
我认为这可能也是原因之一，您再次看到了我们所做的调查，但是天哪，我们在这个领域做了很多其他报告。在与人们（尤其是刚接触该领域的人）交谈时，我喜欢关注的一件事是，他们会问：“这个行业随着时间的推移表现如何？”我把它带回到租金评论上。你可以回去看看，我们有自己的指数，专门跟踪全国 99 个市场的单户租金租金，历史上全国租金增长与更广泛的通胀走势非常接近。而且它还非常密切地跟踪家庭收入增长的情况。因此，当你从这个角度来看时，它是一个历史上普通的、有点无聊的资产类别。

戴夫：
那么今年发生了什么，里克？您调查的观众租金是否跟随通货膨胀？

瑞克：
我想说，如果今年必须给单户租赁行业贴上标签，那么这将是正常化的一年。进入 2023 年，我们的论点是，我们预计单户租赁这个行业不会以任何方式崩溃或冻结。我说的是基本面，而不是资本市场，如果你愿意的话，我们可以稍后再讨论。这更像是，“嘿，事情会冷静下来，但它们会恢复正常。我们不会从悬崖上掉下来。”
所以我的意思是，从 2020 年春季新冠疫情爆发到 2022 年，我们所经历的一切，你必须把它抛在一边，把它看作是一生一次的事件，移民受到了类固醇的影响。你们的家庭脱钩了。这基本上意味着，你可能有两三个人住在一起，新冠病毒来袭，他们会说：“好吧，我要去郊区。我需要有自己的地方在家工作。”这就像整个租赁市场的类固醇，无论是多户还是单户租赁。
所以你有那个，你有移民，这些东西现在已经消失了。所以我们现在看到的，这也在我们的调查中，租金增长趋势，入住率趋势，一切都真正回到了我们在 2019 年左右的调查中看到的情况。然后，除了我们所做的调查工作之外，我提到我们拥有全国 99 个市场的专有数据点。我们对此进行跟踪。这确实是一个主题，从基本面的角度来看，事情正在恢复到 2020 年之前该资产类别的样子。
也就是说，你看看今年多户住宅领域发生的事情，情况并不好。供应过剩了。你可以说，其中一些资产也受到了建租的影响，但单户租赁资产类别的表现相当健康。我认为这确实是人们喜欢这种资产类别的核心原因，因为它不会出现巨大的波动，尤其是租金。这次房价有所不同。所以你可以围绕这个进行计划。它不会疯狂​​上涨或下跌。从我们研究的指标来看，它相当能抵御经济衰退，而且目前这一点正在发挥作用。

戴夫：
我认为让人们知道，从历史上看，租金随着通货膨胀而增长，或者像里克所说的那样略高于通货膨胀，这一点非常重要。如果你进入房地产投资领域，那么我们在过去几年中看到的情况也许是大流行以来异常高的增长。詹姆斯，我很好奇你的意见，但我认为看到 3% 到 5% 的增长，尽管它低于一年来的水平，我个人喜欢看到这一点。我喜欢回归正常。

詹姆斯：
我对今年 5% 的增长感到非常满意。根据我们在整个大流行期间看到的曲棍球杆，我预计它会更平坦一些。从历史上看，正如你所说，我们追踪的数据略高于通胀。当我们考虑多户住宅或单户出租的长期预估时，我们预计每年租金增长 3% 至 4%。我觉得因为大流行，它太疯狂了，就像我们下了高速公路一样。我们上了转弯坡道，我们仍然要去我们应该去的地方，但感觉速度慢得多，因为它不一样。但是 5% 的增长，如果我们每年都能实现 5% 的增长，我们会对这个回报感到非常满意。所以我认为人们要记住这一点很重要，就像里克说的那样，这是不正常的。你必须抛弃那些年，因为稳定增长实际上是你从房地产中获得的，而不是像我们看到的这些曲棍球棒。

瑞克：
大多数长期投资这个领域的人都完全同意这一点。夜里的苍蝇迟到了，说道：“哦，我可以承保未来五年 10% 的租金增长。”这些个人和实体遇到了问题，然后显然现在陷入了喧嚣，也看到了资本市场上正在发生的事情。

戴夫：
这解释了并让我们对等式收入方面发生的情况有一些了解。您能告诉我们更多有关费用方面的信息吗？

瑞克：
我很高兴你提出这个问题，因为这是……最不稳定的领域之一，你只需考虑你的 NOI 的数学。这给事情带来了麻烦。我认为您会从较小的团体和大型机构那里听到这样的说法，其中有几个组成部分。
我认为其中之一是我们认为资产价值和升值是非常棒的。通常是这样，但当你因价格升值而获得 10%、20% 以上甚至更多时，最终会在许多州计入你的财产税。除非你在加利福尼亚州，否则你会受到打击，因为那里有 13 号提案。但我认为这让很多团体感到惊讶，那一刻就像是，“哦，这太棒了。价值正在收获，”然后你收到财产税账单，你会想，“哦，糟糕，我们没有对此进行建模。”所以我认为这是其中的一个组成部分。
然后我也认为费用方面的另一个组成部分是保险费用。这种情况一再出现。我们刚刚在纽约举行了大型客户会议，这对于房屋建筑商、租赁运营商来说都是一个主题，在租赁方面，我也会关注单户住宅和建房出租，他们续保通知的保险费用上涨了 10%、20%、30% 以上。因此，它的作用是立即对您的费用方面产生影响。然后，如果你必须在未来进行建模，你将无法获得，因为数学会立即改变你的收购目标和你的黄金购物车。
所以我认为这已经成为很多团体的一个大问题。你谈论佛罗里达州、德克萨斯州、加利福尼亚州。有很多团体不再制定政策，而且听起来这种情况不会很快消失。所以这是一个大问题。因此，最近对于许多团体来说，费用方面看起来并不那么理想。

詹姆斯：
对我们来说，我们做了很多公寓联合组织。我们有很多不同的出租房产。我们的保险账单是这些财产的实际成本。不仅如此。当你进行增值时，你的建设计划的成本几乎翻了一番。因此，当你让它稳定下来并达到新的规范时，如果你现在购买一栋旧建筑，那么短期融资的成本就会很高。说到加州，那简直就是一场噩梦。我刚刚在加利福尼亚购买了我的第一处房产。我花了三周多的时间才找到一份单户住宅的保险单。而且成本是荒谬的。我的一些单户住宅报价为每年 50,000 美元。

瑞克：
这房子在哪里？是在水上涨的悬崖上吗？

戴夫：
这是一栋漂亮的房子。

詹姆斯：
它位于悬崖上。这很荒谬，我们把它记了下来，但花了很长时间。我已经习惯了……保险从来都不是问题。我们需要 24 小时才能获得承保并生效保单。事实上，保险需要两到三周的时间才能生效，而保险的费用则是天文数字。据我们的保险提供商和经纪人告诉我们，情况并没有好转。

瑞克：
没有

詹姆斯：
这会变得更糟。它对我们的整体运营成本及其对利润的影响产生了巨大的影响。除了保险费用之外，人工成本也一直困扰着我们。雇用你的物业经理和正确管理你的业务的成本已经增加了至少 25%，而我们必须支付的工资才能让任何优秀的人留下来。这不会有很高的营业额。低端的，你的流动率这么高，你还不如付更高的工资。

瑞克：
这甚至不值得。

詹姆斯：
是啊。

戴夫：
哦，这太残酷了。

瑞克：
您对 25% 的增长所用的时间比较是多少？是最近两年、三年吗？因为那很多。

詹姆斯：
通常情况下，对于我们西北太平洋地区的物业经理来说，如果我们是一名受薪员工，平均工资为 55 至 60 格兰特。如果我们雇用 55 名员工，我认为这对于该职位来说是一个不错的工资，但如果我们以中等价格雇用 55,000 名员工，那么每四到六个月就会有人流动，他们就会消失。所以我们发现我们必须从 55 到 60 到 65 甚至 70 才能获得真正好的，因为它们可以降低空置率，从而使事情得以扭转。优秀的员工值得保留，但当你从 55 名员工增加到 65 名员工时，这是一个巨大的飞跃。这是一个非常非常大的增长。在过去 12 到 18 个月中，我们看到了大幅增长，但太平洋西北地区的增长仍然相当严重。

瑞克：
这就是我们进行对话以及我们在全国范围内实际跟踪的数据的一个重要原因。在收购方面，事情已经大大放缓，因为所有这些投入都在滚动，我们现在谈到的费用方面看起来并不理想。租金增长确实正在正常化、降温。然后资本成本刚刚爆发。因此，这会立即迫使人们放下铅笔，或者至少会说，“嘿，我们需要在这里削一下铅笔，然后弄清楚这一点。”目前，收购方在很大程度上与我们所看到的情况无关。

戴夫：
里克，您刚才提到资本成本是收购的主要障碍。资金的供应情况如何？您在商业市场上经常听说很难获得贷款。信贷紧张。单亲家庭也会发生同样的事情吗？

瑞克：
我认为是的，特别是如果您的镜头现在与 SOFR 为零时相比。

戴夫：
Rick，你能解释一下 SOFR 是什么吗？

瑞克：
它是安全的隔夜融资利率，取代了 LIBOR。对于这个领域的人来说，这是他们在考虑融资交易时会考虑的基准。因此，当我们处于零利率政策世界时，我相信在两年内，从 2020 年 2022 月到 5 年左右，SOFR 都在零附近。然后显然美联储介入并做他们的事情。今天，我认为它徘徊在 10 左右，并且在我上次检查时发生了变化，而且它并没有像收益率曲线的其他部分那样出现。所以你看看两年期利率、五年期利率、十年期利率，这些都已经进来了，但 SOFR 仍然不为所动。它就在那里。
所以我认为这是一个重要原因。你可以以 10 的价格购买 4,015 年期国债，而 SOFR 目前的价格为 5 以上，所以现在在这个领域进行交易似乎变得相当困难。所以我想每个人都希望……我们今天就会知道。我们将在 13 月 XNUMX 日记录这一点，美联储即将宣布他们将做什么，至少指导他们明年将做什么。我认为这个领域的每个人都真的希望我们确实能够实现软着陆，并且明年会有一些削减，因为这应该会体现在 SOFR 融资中。
再说一遍，从更长远的角度来看这个行业，我认为人们在利率为零时爱上这个领域的原因之一是，在一段时间内，很难在任何地方获得收益。我的意思是，任何地方。因此，人们看着这个资产类别并说：“哦，是的，我可以借钱。我把它撬起来。我得到租金增长。我得到了房价的升值。”在一个几乎不存在收益的世界里，这是一个相当不错的收益。所以现在，它几乎就像一个 180 度的大转弯，今天，收益率无处不在，而且……哦，顺便说一句，它是无风险的。因此，这就是在这个领域进行交易变得有点困难的地方。资本现在也在关注其他地方。

詹姆斯：
我们注意到，在过去 12 个月，我想说 12 到 18 个月，这些大型对冲基金确实放缓了购买这些单户住宅的步伐。现在利率高，很难达成交易。但还有更多的机会。现在，我认识夫妻投资者，他们的利率相当高。当您考虑购买出租房产时，您的报价是最好情况下的，目前为 7.5% 至 8%。这可能会使其难以覆盖，但我们发现，因为其中一些大型机构已经退出，不仅如此，季节性投资者也退出了市场，就像你所说的那样，预计租金将增长 10%，这只是在那个热门市场中出现的。他们已经撤出来了。
所以我们看到了一些机会，但您认为对于小型妈妈和流行投资者来说会发生什么？您认为他们购买出租房产的兴趣会增加吗？因为感觉语气仍然是：“哦，利率太高了。你无法制造一支铅笔。”我们看到了机会，也一直在购买房产，但很多时候都存在很多问题。你必须做大量的增值工作才能创造股权头寸，让基差足够低。您认为家庭投资者会在 2024 年继续购买股票，还是会像 2023 年那样更加平稳？

瑞克：
如果我们之前讨论过的事情确实实现了软着陆，明年利率确实会开始提高，我认为这将有利于更多的团体加入，希望有一些规模较小的妈妈和流行音乐。我们在跟踪的数据中看到的是，自从美联储开始提高利率并一直徘徊在今天的水平以来，机构在过去可能一年左右的时间里已经大规模撤资。他们大部分都快消失了。但你所指的较小群体，较小的妈妈和流行音乐，他们仍然在那里。我认为我们在各个市场的数据中看到的是，他们是整个周期的买家，所以他们总是在那里，总是在玩。我认为你所说的有一些毛病，它有附加值，这是一种委婉的说法，因为它有压力，这不是一件容易的事情。

戴夫：
不适合詹姆斯。他觉得这非常令人欣慰。

瑞克：
这可能就是您现在正在寻找机会的地方。我们看看房地产投资信托基金正在报告和谈论的内容，以及美国出租房屋提到的上个季度我最喜欢的统计数据之一，AMH，我认为这就是他们现在的正式名称，我认为他们所说的统计数据是这。因为他们总是有一些交易，他们会通过承保模式进行滚动，所以我认为他们通过承保模式运行了大约 22,000 套房屋，但他们只购买了八套。

戴夫：
哇。

瑞克：
因此，这 22,000 人中只有 XNUMX 人符合购买这些房屋的条件。因此，这就是我们现在在全国范围内看到的较大群体的数据的一个缩影。

戴夫：
哇，这并不令人鼓舞。我不想通过计算 22,000 笔交易的数字来获得 XNUMX 笔。

瑞克：
你的模型可能不像他们的那么复杂。

戴夫：
当然不。 Rick，我很想听听您对 2024 年单户租赁领域可能发生的变化的看法。概括地说，您明年有何期待？

瑞克：
我们的总体论点是我们不会陷入衰退。因此，如果这种情况成立，那对该行业有利。那么你会考虑租金增长，这又回到了我们之前的评论。不要预估两位数的租金增长，因为这又会被排除在外。这大概是一生一次吧。

戴夫：
永远。是的，永远。

瑞克：
考虑空间的方式可能是 95%、96% 的入住率。在大多数市场，租金增长 3% 到 5%。这是我们从新的租赁角度思考的。对于该资产类别来说，这是一个非常普通的背景。然后你会考虑收购量。这就是我认为如果你这样做的话……实际上，当我正在谈论这个问题时，我很高兴我们能解决这个问题。因为我认为对单户租赁行业行之有效的另一件事是，本周期没有大量房源进入市场出租。因此，其中很大一部分是在 SFR 中发生的情况，单户出租，在挂牌方面通常是单户待售方面发生的情况的流动，这意味着当挂牌出售时，最大的份额租赁集团的收购都是通过 MLS 进行的。
所以我们没有看到这个周期，有很多原因，锁定，我不会进入这个，我们只是没有看到列表活动的激增。因此，根据定义，您没有看到其中一些进入租赁领域的人发生转变。不过，我们对 2024 年的设想是，我们确实认为，您可以在数据中看到这一点，峰值锁定时间是在 2022 年中期左右。我们开始看到更多待售房源在非常非季节性的时期进入市场。我们刚刚对本月的一份报告进行了分析。所以我认为你开始思考这个问题，然后快进到 2024 年，你会说：“好吧。好吧，这可能告诉我，我们可能会开始看到更多单户出租房源进入市场收购机会的活动，”因为供应实际上只是在去年左右被锁定。
所以这也是我们关于好的论文的一部分，所以你可能会得到更多的增量供应。与前几年相比，您可能应该考虑租金增长趋于正常化。这也是我们明年思考问题的一些细节。

戴夫：
这太有趣了。我很好奇。您是否认为锁定效应会继续逐渐显现、缓慢逐步消失，或者您是否认为存在一个神奇的点，如果抵押贷款利率下降到某个点，我们将开始看到大量供应？

瑞克：
是的，我讨厌使用“洪水”这个词，因为通常只有在发生巨大的灾难时才会发生洪水。

戴夫：
是啊，没错。

瑞克：
这不在我们的论文中。我还没有听到有人呼吁这样做，除非他们只是一只永久的熊。所以我确实认为锁定效应会慢慢地……手铐上的钥匙会慢慢地开始解锁越来越多的人。我也认为，如果你确实有一个抵押贷款利率的世界，那么让我们考虑一下抵押贷款利率，市场抵押贷款利率在 8 月初的一周内达到了 7。现在，他们又回到了3并且发生了变化。我认为，如果人们对“嘿，我们不会很快回到 30% 的 3 年期固定抵押贷款世界”这个想法感到更舒服，那么我就必须放弃对此的希望。现在我已经一年、两年了，进入这个更高、更长的背景，所以你知道吗？生活发生了，我要重新进行交易。我不会再等待 4%、XNUMX% 的抵押贷款利率。所以我认为，虽然缓慢但肯定，这将会开始发生。
另一方面，这是一个通配符，您谈论的是库存解锁的能力。新住宅空间、住宅建筑商以及我们非常接近的空间今年刚刚出现惊人的增长，原因之一是，A，转售供应不多，因此没有太多竞争机会。但是，B，特别是在入门级，他们已经将抵押贷款利率降至 5。一些建筑商的广告仍然低于 5，这令人惊讶。我提出这一点是因为他们使用它取得了出色的成绩。您开始看到一些团体可以为转售市场做类似的事情。
所以我的意思是经纪商开始进行对话，比如“嘿，这是我们可以为客户使用的工具吗？”因为这确实是一个巨大的优势，新房的抵押贷款利率为 5, 5 1/2，而转售房屋则需要支付 7%，甚至 7% 以上。因此，如果一些转售库存能够降低到建筑商正在做的竞争价格，我认为这就是你开始有更多库存进入市场的地方。还有一个团体。我觉得我们几乎忘记了 iBuyers，但他们仍然存在。还有一个名为 Offerpad 的小组，您可以在他们的网站上浏览。前几天我在为 Phoenix 做这件事，你可以看到他们正在为他们已经购买的房屋做广告，他们现在以 5% 的抵押贷款利率出售。

戴夫：
哇。

瑞克：
因此，他们以较低的价格购买外卖，即零售买家。这就是我确实认为转售市场有潜力利用建筑商一直在使用的这种金融工具的地方，“好吧，让我们也开始这样做，我们可能会得到一些销售。”

戴夫：
这太有趣了，瑞克。我只是想向大家解释一下，以确保每个人都能理解。基本上，在过去的一两年里，仅根据建筑商的商业模式，他们就会被激励快速移动产品，通常比现有房屋更快。所以他们正在降低人们的利率。这些都是临时性的事情，买家支付几千美元，将利率降低 1%、2% 或 3%，持续一年、两年或三年。
这就是我们在讨论人们购买新建筑时看到大幅上升的原因之一。相对于现有房屋，它比过去更具吸引力。但听起来，里克，你是说代理商、经纪公司正在试图找出方法或提供或考虑类似的激励措施，以便在利率方面创造公平的竞争环境，以便更多的卖家有动力出售和在市场上获得更多供应。

瑞克：
完全正确。是的。我要说的一件事是，有时它们是临时购买，但其中最大的一部分是建筑商一直在做的事情，是完整的三年固定。

戴夫：
哦，真的吗？

瑞克：
是的。那么那么——

戴夫：
那很棒。

瑞克：
这是一个巨大的工具，因为你考虑一下这一点和消费者，显然有很多购房需求。如果你可以与零售买家交谈并说，“嘿，市场价格是 7 1/2 或其他什么，”现在是 7，“但我们可以让你在 5 的价格。并且哦，顺便说一句，这是 30 年期贷款的整个期限。”这是一个很棒的销售工具。

戴夫：
绝对。

瑞克：
浏览一下建筑商的网页，几乎所有的都倾向于 30 年固定购买。他们中的一些人再次开始宣传可调整抵押贷款，如果您愿意，我们可以介入。但我认为消费者对可调整利率抵押贷款的心理是这样的：“哦，不，我记得那些。我记得那些人做了什么，我不想那样。”因此，大多数消费者倾向于购买 30 年期的固定首付，这也是建筑商倾向于购买的原因。

戴夫：
里克，当我把你带到这里时，我可以向你解释一下我的理论或问题吗？这不在你的报告中，但我读了很多书，我们在节目中谈论了很多关于多户住宅空间供应过剩和过度建设的问题，你开始看到那里的租金疲软。入住率略有下降。您认为单户租赁领域存在风险吗？

瑞克：
租户的情况是如此不同。这就是我的想法，我们有数据支持这一点，多户空间、公寓空间，历史上非常不稳定。你会遇到供应浪潮，大规模的供应浪潮上升，然后崩溃，租金流失，租金崩溃。我们现在基本上已经看到了这一点。但就我们所看到的情况而言，你并没有真正看到对单户住宅租赁方面的影响。我忘记了统计数据，但我们有它。这就像大海捞针试图找到一套三居室公寓一样，这确实是单户租赁的一个重要组成部分，它是，“嘿，我们正在提供适合学区那群人的东西。”因此，当我们从历史角度来看时，我认为即使是这个周期，我们也预测明年公寓空间的租金将出现负增长，并且我们预计今年单户住宅的租金增长将相当可观今年和明年。
所以我唯一能说的是，因为我们确实有一个单户租金指数，我们跟踪 99 个市场的新租约，有几个市场的租金已经变为负值或非常接近负值，并且存在联系。所以维加斯和菲尼克斯就是我所说的市场。如果您熟悉公寓空间，维加斯和菲尼克斯也看到大量供应进入该系统。因此，从广泛的角度来看，现在这两个市场，你可以说，“哦，租赁生态系统的这两个部分，这些市场的公寓和单户住宅租赁，已经大大放缓。”但在全国其他地区，我们还没有真正看到这种联系。

戴夫：
知道了。谢谢。这非常有帮助。嗯，瑞克，这是一次很棒的谈话。非常感谢您与我们分享您的研究和见解。如果人们想获得报告或了解有关您工作的更多信息，他们应该在哪里获得？

瑞克：
是的，您可以访问我们的网站并填写查询。我们为客户做了很多研究调查工作，但实际上我认为我们最好的一些东西是通过我们的免费新闻通讯实现的。因此您可以在我们的网站上注册。然后我们在社交媒体上有很多人。如果您在 LinkedIn，则可以在那里关注我们。如果您使用 Twitter 或 X，您可以在那里关注我们。然后甚至在 Threads 上，也开始看到越来越多的人开始在 Threads 上闲逛，所以我们拭目以待。

戴夫：
好的。嗯，非常感谢，瑞克。我们感谢您加入我们。

瑞克：
是的，同样。非常感谢，伙计们。

詹姆斯：
谢谢，瑞克。

戴夫：
那么詹姆斯，这项研究是否会改变您对明年将要发生的事情或您将要做什么的看法？

詹姆斯：
你知道吗，我们将继续做我们所做的事情。我们正在进行备考，如果它达到了我们的购买框数量，我们将继续购买。我认为这是我们所预期的，我们将使其正常化。我们看到租金稳定增长，但我们只需要继续跟踪这些费用。它确实预测未来几年这些费用将会增加。只要情况如此，我们就会继续购买。

戴夫：
是的，伙计。这实际上重申了我明年的计划。过去几年我一直在被动投资多户住宅，但我需要回来购买单户住宅和小型多户住宅。我认为，这是一个非常稳定的资产类别，与我在多户住宅中经历的一些更大的波动相匹配。这是建立更平衡的投资组合的好方法，因此它让我对明年的计划感到满意。

詹姆斯：
是的，就像每个人都会说，“哦，我想进入多户住宅，因为我想参与更大的项目。”但归根结底，单户毛刺房产在短期内给您带来的影响比多户住宅的长期影响最大。只是股权增长和现金流，在该资产类别中是无与伦比的。所以不要忘记小优惠。他们赚钱。

戴夫：
我知道，是的。每个人都想一次性获得 20 个单位。但除非你有一个团队，否则会很多。一次慢慢地进行一项工作，在个人交易上做得非常好，而不是试图获得一项大满贯，这是非常有效的。

詹姆斯：
小交易有效。

戴夫：
绝对。

詹姆斯：
他们没有任何问题。

戴夫：
好的。好吧，谢谢你，詹姆斯，加入我们。感谢大家的聆听。我们很感激你。如果您喜欢本集，请给我们评论。我们已经好几周没有收到评论了。我不知道发生了什么事。因此，如果您正在收听该节目，请访问 Apple 或 Spotify，并给我们一个对 On the Market 播客的诚实评论。再次感谢大家。我们下次见。
On The Market 是由我、Dave Meyer 和 Kaitlin Bennett 创建的。该剧由 Kaitlin Bennett 制作，Exodus Media 剪辑。文案由 Calico Content 负责，我们要向 BiggerPockets 的每个人表示衷心的感谢，是你们让这个节目成为可能。