未来的百万富翁：90 天的指导来增加您的房地产投资组合

大卫：
这是 BiggerPockets 播客节目，708。我认为到目前为止，当我们考虑房地产投资时，通常要考虑的事情是，我们主要关注的是房产本身的价值，或者可能是它所在的区域。这不是这不会是你接近它的最准确的方法。 您大多只关注收入。 这几乎就像购买一家企业，因为如果您正在考虑拥有豪华露营或蒙古包，那么对房产的改进不会成为难题的一部分。 所以我只是提醒罗布和我，当我们给你建议时，我们需要记住这一点，你不会有一些传统的安全网，业务进展不顺利但房地产表现不错。 土地价格上涨了，对吗？
大家好，我是 David Greene，BiggerPockets 播客的主持人。 今天，我可爱、美丽、才华横溢的搭档主持人罗布·阿巴索洛 (Rob Abasolo) 也来到这里。 我打赌你没有预料到这一点，但这仍然是事实。 今天我们有一个独特的节目，我想你们会喜欢的。 如果您参加了在圣地亚哥举行的 BPCON2022，我们宣布我们将举办一场竞赛，我们将选择几位人员由 Rob 和我指导，以实现他们的房地产目标。 好吧，今天就是这一天。
这是第一集，我们将向您介绍选定的获奖者，更好地了解他们，并帮助了解他们应该取得的进展。 在今天的节目中，我们将按顺序了解他们的目标、计划和他们应该采取的行动。 罗布和我通过这些方式帮助确定我们下一步最重要的步骤应该是什么。 这很有趣。 罗布，你觉得今天的节目怎么样？

抢：
哦，太棒了。 他们都让我想起年轻时的我，你知道我的意思吗？ 不，我只是开玩笑。 他们可能都比我年长，更有成就，但这真的很棒。 我认为对于某些人来说，回到绘图板真的很好。 真正美好的是我希望我能拥有这个。 我希望在我年轻的时候有人教我所有这些东西，因为我真的不知道那里有这么多信息。 我认为我们能够与三位新学员一起完成的一件事是，我们只是帮助他们理清信息，并真正帮助他们调整他们应该前进的方向。
有时，我个人认为，在房地产领域，不一定要研究和了解所有信息。 大多数时候，您可能知道需要了解的所有信息，但您需要真正开始仔细分析这些信息，并找出您真正需要快速执行的信息。 太多的信息有时会导致分析瘫痪。 所以我很高兴能加入他们的旅程，提出问题，找出他们计划中的漏洞，并推动他们前进，希望成为你在本集结尾所说的未来的百万富翁，如果他们还没有。

大卫：
绝对地。 我们也欢迎大家进入全新的一年。 这是一个充满可能性和重新聚焦的激动人心的时刻，我们希望这种情况持续超过 90 天，这通常是这样的，直到人们回到他们的真实模式为止。 对于今天的快速提示，我想提醒您，问自己一个问题：在接下来的 XNUMX 天内您能完成什么？ 让你在新的一年以良好的轨道开始，建立动力并养成能够支撑你一整年的习惯是非常重要的。 这就是我们进行目标设定的原因，因为坐下来写下你的目标很重要。
确定目标后，您需要制定一个用于实现目标的计划，然后集中精力采取所需的行动。 我们随时为您提供帮助。 因此，在这一年中，我们将回访这些人并提出问题，以使您走在同样的道路上。 在接下来的 90 天内你可以做些什么来养成正确的习惯？ 罗布，你在对我微笑。 你为什么笑成这样？

抢：
我只是在想，如果每次你用蝙蝠侠的声音给出快速提示时，你只是给出有关观看蝙蝠侠电影的提示会怎么样？ 你会说，“特别注意这个场景。 这里有这个复活节彩蛋。” 然后我们从来没有解决为什么你总是给蝙蝠侠提示。

大卫：
你脑子里刚刚闪过这个想法，整个快速提示？ 那会比我说的好很多，不是吗？

抢：
嗯，就像那样，我说的是，你还记得他们改变我们的头发或其他什么的缩略图，我说如果我们把缩略图改成真的那样，那会很有趣。 但我们从未解决过这个问题。 我们从来没有谈论过它。 这只是 BiggerPockets 的缩略图。

大卫：
没有人知道为什么。

抢：
没有人知道为什么。 我想这会很有趣。

大卫：
那会很有趣。

抢：
所以你的蝙蝠侠快速提示是，在布鲁斯·韦恩和猫女的场景中，有一部分她消失在他身上，他说，“所以这就是感觉。” 问问自己，你需要以什么方式尝尝你给别人的药，这样你才能更深入地理解为什么你是现在的样子？
蝙蝠侠的快速提示是克里斯托弗·诺兰执导了《蝙蝠侠》，如果你想了解更多他精彩的作品，他还执导过《星际穿越》。

大卫：
星际。

抢：
请务必检查一下。

大卫：
你现在是认真的吗？ 好吧，让我们来谈谈今天的第一位学员，菲利普·费尔南德斯，几天前我们第一次见到你，现在我们在这里亲自深入探讨你建立房地产帝国的计划。 你今天怎么样？

菲利普：
我感觉不错。 非常感谢您给我这个机会。 我很兴奋。

抢：
是的，当然，伙计。

大卫：
顺便说一句，你的背景看起来棒极了。 它看起来就像是 Pinterest 页面上的内容。

菲利普：
我希望我能因此获得荣誉。 这是我未婚夫的……她是一名治疗师。

抢：
感觉非常有治疗作用。 我现在感觉很安心。 嗯，太棒了。 菲利普，回顾一下，我很高兴能在这里讲述你的故事。 您来自加利福尼亚州，您在洛杉矶和克利夫兰拥有房产。

菲利普：
是啊。

抢：
您正在考虑进入多户家庭，也许还有格伦赛德的机会。 然后，如果我没记错的话，你还筹集了大约 200,000 万美元用于你的下一个房地产投资，就像 Amy Mahjoory 的 Mastermind 一样，这真的很棒。 您也是一名西班牙语高中老师。

菲利普：
是的先生。 是的，这是一个很好的概述。

抢：
而且，如果我没记错的话，每当大卫问你在 10 到 10 的范围内你的承诺程度如何时，9.78 表示你会敲门以获得下一笔交易，你会给自己打 XNUMX。 你说：“如果有必要的话，我实际上可能愿意去敲门。”

菲利普：
我非常投入。 我已经教书 14 年了，我一直觉得这是一个难以置信的教书机会，但我已经准备好退出教学了。 那是超级可怕的。 即使只是告诉我的未婚夫和我的朋友和家人，我也从未想过我会说这些，但我已经准备好做我必须做的事情来控制我的生活，真的。

抢：
为你感到兴奋，伙计。 好吧，我们将直接讨论你的 GPA，实际上，这与你是一名教师这一事实相关。 但这是你的目标，你的行动计划。 因此，如果您向学生解释未来 90 天的目标，您会说您的目标是什么？

菲利普：
我的目标是关闭一处房产作为静修中心。 我和我的未婚夫在过去六个月里一直在寻找房产。 我们有一些合同下的财产，我们有合同下的土地。 我们迄今为止已经获得了 500 万美元的软承诺，用于建设土地并建造豪华露营村和静修中心。 我刚刚了解到一些关于我们合同下的土地的情况，这不是合适的土地。 从那时起我们一直在寻找其他房产。 我们目前正在洽谈一处房产，占地 20 英亩，距离洛杉矶仅几个小时路程。 这是我充满动力继续努力并使其成为现实的事情。

抢：
凉爽的。 好吧，所以我想在这里稍微完善一下目标，因为我知道你说你想建立一个静修中心。

菲利普：
是啊。

抢：
您还提到了一个豪华露营村。 所以我很清楚，您的静修中心将是一个豪华露营村，对吗？

菲利普：
是的，我花了很多时间在冥想社区和不同的社区进行静修，为期一周的静修，这对我自己的生活和进步来说是一件巨大的积极的事情。 就在新冠疫情开始之前，我想，我想安静地静坐，我对此感到非常兴奋，而且我在洛杉矶八小时内找不到任何没有提前三个月预订的地方。 它点燃了我的火焰，我知道这是一件很重要的事情，有一个商业模式可以支持它，而且它会让人们受益。 一个人们可以来的空间，我们可以支持想要租用该空间的冥想老师。 我们可以为想要来此停留一周的人们提供支持。 这绝对是我们的首要任务。

抢：
惊人的。 所以我只是真正专注于此，您对要发布的单位数量有想法或目标吗？ 在你理想的想法中，第一阶段，让我们关注第一阶段，有多少个单位，或者那个实际的静修村是什么样子？

菲利普：
第一阶段可以容纳至少 20 人的团体一周，其愿景是建造足够的设施，容纳最多 30 人，可能举办一天、两天的活动。 也许更多的人不一定住在酒店里，他们并不都住在酒店里，但我们有一个瑜伽静修或冥想静修的空间，可以为辅导员和想要举办此类活动的老师提供支持供品。

抢：
那么，20 个左右，例如，这是否是 10 个帐篷，每个帐篷可以容纳两个人？ 这能实现你的目标吗？

菲利普：
是的，所以我在这个领域有几位导师，他们设有静修中心，他们以不同的方式做到了这一点。 当我们考察不同的土地时，我们必须适应。 我们首先签订合同的土地位于加利福尼亚州中部。 天气真的很好。 我们正在看一个豪华帐篷。 我有一些具有类似属性的人，他们基本上在豪华帐篷上做类似的工作。 这就是我们所关注的。
最近我们一直在寻找海拔较高的地方，所以实际上是较冷的地方。 所以也许豪华帐篷并不能解决这个问题。 我们甚至在想，一个小房子或蒙古包需要什么样子才能让人住得舒适？ 它不需要是最花哨的东西，但我们不希望人们感到不舒服和冰冷。

大卫：
那是个很好的观点。 我认为到目前为止需要考虑的事情通常是，当我们考虑房地产投资时，我们主要关注的是房产本身的价值，或者可能是它所在的区域。这并不是最准确的方法让你接近它。 您大多只关注收入。 这几乎就像购买一家企业，因为如果您正在考虑拥有豪华露营或蒙古包，那么对房产的改进不会成为难题的一部分。 所以我只是提醒罗伯和我，当我们给你建议时，我们需要记住这一点，你不会让一些传统的企业安全网发挥不好作用，但房地产表现良好，土地价格上涨。 因此，考虑到我们对您的目标有很好的了解，请告诉我们您将如何实现这一目标的计划。

菲利普：
我在几个不同的市场都有代理人一直在寻找我，而且我一直在承销房产，就像我说的，我们现在对一处 20 英亩的房产提出了报价，这已经为很多发布的第一阶段。 但实际上，我只是让代理商给我寄东西，而我一直在承保它。 我认为对我来说最大的挑战之一是，我实际上与多家庭的人一起参加了很多训练营、教育和指导。 实际上，我一直在与安德鲁·库什曼（Andrew Cushman）合作审查多户住宅交易，因为这是我近一年来关注的重点。
尽管我没能完成任何事情，但我真的觉得我在承保此类财产方面掌握了很多技能。 将这些技能转化为承保这些财产一直是一个挑战。 知道如何做到这一点，我希望能够为投资者提供的预期回报是多少，以及我可能会遇到的一些陷阱，这对我来说绝对是一个挑战。 如果我要说另一个挑战是交易流程。 我非常接近，也许我需要从市场开始，只是在 Ojai 或其中一些非常好的地方开展直接面向卖家的活动。 这里的面积很大，对我们来说，它距离洛杉矶有多近，符合很多条件。
而且，我从来没有做过直邮活动。 我已经做了一些直接面向卖家的工作，但还没有做很多。 所以我想，“好吧，我是否会在直邮活动上浪费 4,000 美元，因为我真的不知道如果很多房产不符合我的标准，我将如何处理它们。”

抢：
好吧，让我问你这个。 你有没有考虑过，因为尽管我非常喜欢利用未开发的土地并将其转化为这一愿景的想法，但作为一个曾经做过并且现在正在这样做的人，大约99%的时间，这实际上最终变得更加困难相比之下，您可以找到现有的露营地或房车公园或驾驶室中的任何东西并将其转换成您想要的东西。 那么，您是否考虑过采用一个可能更加破旧的露营地并投资资金对其进行修复，使其更接近您的愿景的想法？

菲利普：
是的，我完全同意这一点，真的。 我想说问题在于交易流程。 我只是没有看到距洛杉矶两小时车程的内置露营地，就我们的购买价格或数量而言，符合我们的标准。 也许我只是不知道该以正确的方式去寻找。 也许我只是没有以正确的方式寻找。

抢：
是的，我认为困难的部分之一是你在洛杉矶，并且你试图靠近洛杉矶这个众所周知的全国最昂贵的房地产市场之一的地区。 所以我想问你，为什么你选择在距洛杉矶两小时车程的地方结婚，而不是在加利福尼亚州或邻近州的其他地方执行此操作？

菲利普：
我认为最终的目标不仅仅是拥有一个站点或一个地方，但我非常清楚我从未管理过或者我不知道运行这样一个站点的操作的小细节这一事实。 因此，我将外包所有的运营，我将外包所有的管理，或者我什至知道我需要在承保中投入多少数字才能负责任地做到这一点，我不太有信心在那里面。 我在洛杉矶确实有一个非常强大的社区，能够提供支持，有些人甚至经营着这样的中心，提供这样的服务，这些人都在洛杉矶的距离内提供支持。

抢：
你不是刚刚在播客上采访了一个销售批次的人，或者他们有某种围绕这个驾驶室的商业模式吗？

大卫：
是的我们做了。 这正是我的想法。 我们志同道合，罗比。 菲利普，有一个网站，我相信是discountlots.com，我们在那里采访了两位创始人。 他们所做的就是像你所说的那样组织批发活动。 他们与土地所有者交谈，以折扣价从他们那里购买土地，然后以折扣价转售给其他人，但您可以按月付款。 您不必立即拿出全部金额。 有一小笔首付，然后你每月向他们付款。 您以分期付款合同的形式购买它，但您有权在还清贷款时使用它。
您可能可以访问该网站，与那些人交谈，看看他们在整个加利福尼亚州提供什么服务。 如果土地足够便宜，很多交易可能会顺利完成，因为你不必自掏腰包。 您甚至可能不需要从投资者那里筹集资金。 既然你没有很大一部分股权或债务要支付给其他人，那么你可能只能直接支付给他们一小笔首付，这些交易中应该有更高的比例工作。

抢：
事实上，如果你们想去看那一集，大卫，你们真的很巧妙地采访了这些人，了解了这种商业模式的力量。 真的很酷。 这就是第 704 集。去查看一下以了解所有内容。 我想你们一定会受到这一启发。 我记得我当时想，“天啊，如果我参加那次面试，我会问很多问题，这可能会让我们陷入很多兔子洞。”
菲利普，我有一个建议我真的想告诉你。 有些房地产经纪人专门从事各种资产类别。 有些房地产经纪人专门从事单户住宅的收购，有些房地产经纪人专门从事多户住宅的收购。 事实上，直到几个月前我才意识到这一点，但也有专门从事露营地的房地产经纪人。 有人给我带来了萨利索价值 XNUMX 万美元的露营地的交易，他们向我提供了负责该交易的房地产经纪人/经纪人的信息。
我和这个房地产经纪人聊了一下，她真的真的真的很好，事实证明她很擅长露营地销售，而且她曾经实际管理过露营地，我想说的是官方或该国许多 KOA 露营地的非官方房地产经纪人。 因此，只要有优惠，他们就会按照她的方式发送。 很多时候，它甚至可能永远不会进入市场，因为她只是将其发送给了一份人员名单。
我想说的是，您应该尝试看看是否可以找到专门从事露营地或房车公园的房地产经纪人。 这个世界上有一些东西可能能够为您提供一些交易流，因为其中很多不一定是您所知道的，而是您认识的人。 因此，如果您可以与合适的房地产经纪人联系，他们可能能够为您提供一些您自己无法找到的线索。

菲利普：
是的，我认为这是很好的建议。 寻找一位对土地开发了解很多的房地产经纪人确实具有挑战性。 我们从加州中部的一位房地产经纪人那里得到了一些非常好的帮助，而且她也在学习。 她正在和我们一起学习，当一些土地开发的事情出现时，这变得有点具有挑战性。

大卫：
好的。 因此，现在我们将让您根据我们迄今为止所说的内容和您一直在思考的内容采取行动，所有这些都结合在一起。 您下一步最重要的步骤是什么？您希望在什么时间内完成？

菲利普：
我肯定会去discountlots.com。 这看起来很容易。 我可以通过谷歌搜索并与他们交谈。 我想，我在哪里可以找到专门从事露营地的房地产经纪人？

抢：
我认为下一步重要的一步是给不同的房地产经纪人打电话。 你会找到不同的土地，或者比方说，你甚至可以去 LoopNet，找到一个露营地。 您可以找到列出该房产的经纪人或代理人并要求联系，或者您可以采纳大卫在我在亚利桑那州寻找短期房地产经纪人时给我的建议。 大卫告诉我给城里最顶级的经纪公司打电话，询问对短期租赁了如指掌的顶级经纪公司。 所以我打电话给我，我说，“你听着，小伙子，大卫·格林告诉我要找最优秀的人。” 所以他们实际上给了我我们最终使用的房地产经纪人的联系方式，他对斯科茨代尔的短期租赁非常了解。 在此过程中，这对我们来说非常有价值。
我想你也许可以做同样的事情。 打电话给经纪人，并认真锤炼他们，寻找真正了解这个世界的联系人。 你可能需要一个接一个地打电话，但最终，我认为你会取得一点进展。

菲利普：
太好了，谢谢

大卫：
我还会听第 704 集并获取那位先生的名字，在社交媒体上找到他们，然后实际上说：“我正在寻找类似的东西。 您的管道中是否有任何东西，或者您可以寻找一些东西吗？ 这就是我可以支付的费用，或者这就是我希望它能做到的。” 他们可能遇到了一些实际上并未签订合同的房产，但如果他们知道有最终买家，他们可以回到那些人那里并说：“看，我们可以付给你这个买土地需要花很多钱。” 如果您喜欢这个价格，您也许可以获得他们当前库存中没有的东西。

抢：
关于他们的有趣事实是，他们实际上是我的豪华露营营的一些学生，我的豪华露营项目。 所以你甚至可以了解他们的想法。 你也许可以说：“嘿，我和罗伯和大卫谈过，他们说要联系你。 我知道你在露营地并且出售土地。 这是我现在的情况。 您有任何联系方式可以让我的旅程变得更加轻松吗？” 您可以利用此处的对话来建立关系并进一步推动您前进。 显然，这对你们每个人来说都不是可持续的，但在这个特殊的例子中，这是一个利用你的网络基本上实现你的日常目标的一个很好的例子。

菲利普：
听起来不错。 是的，我低落了。

大卫：
好的。 菲利普，最后还有什么问题要问我们吗？

菲利普：
在我的脑海里，在处理所有这些事情的同时，我也在做很多其他事情。 我现在在克利夫兰进行了几次康复治疗，我刚刚为别人的交易筹集了资金。 鉴于我确实有一个非常积极的时间表来控制我的财务自由，对于如何集中我的精力，如何选择不做什么，你们有什么看法？

抢：
我想说的是，你想要以一种实际上允许你维持一定水平现金流的方式错开所有不同的项目，因为我会告诉你，作为一个从事豪华露营静修和其他事情的人，这不是我想说的是，这件事可以让你赚到两年的钱。 现金流真正到来之前还需要两年的时间。 所以我知道你有一个雄心勃勃的目标，就是最终辞去朝九晚五的工作，全职从事这项工作。 这意味着，当你朝着这个更大、更无形的目标前进时，你仍然需要有其他项目，其他可以真正产生收入来维持你生活的项目。
豪华露营地现在更加无形，因为它实际上还没有建成，但如果你进行了几次翻转，你已经筹集到了资金，​​这些都是有形的东西，你可以继续执行。 我不会把它们抛在后面，因为它们将成为你的面包和黄油，你的赚钱机器，直到你真正实现更大的目标，如果这有意义的话。 我会真正专注于你擅长的事情以及你已经证明成功的事情，并用它来推动这种热爱的劳动，如果有意义的话，它最终将在两年内变成你的现金流机器。

菲利普：
这是很好的建议，谢谢。

大卫：
好的。 非常感谢你，菲利普。 保持联系。

抢：
正如给家里每个人的一个更大的提示一样，我确实想说，世界各地都有很多志同道合的人，他们想要的正是你想要的。 你只需要找到他们，对吧？ 我认为有一个非常简单的方法可以做到这一点，例如，您可以访问 BiggerPockets 论坛，如果您想建造一个豪华露营地或想进入多户住宅，或者如果你想了解伙伴关系，你可以去问这个问题。 你可以进入论坛并说：“嘿，这就是我正在处理的问题。 我在这个城市。 我正在努力实现这个目标。 这里有没有人可以和我联系，打电话，一起喝杯咖啡，我很乐意向你学习。” 或者你也可以直接在论坛里索取。
你会对有这么多人伸出援手并支持你和你的目标感到非常非常惊讶。 因此，找到一种方法与其他志同道合的人一起进入房间。 您可以通过进入 BiggerPockets 论坛来做到这一点，也可以通过举办聚会来做到这一点。 有很多方法可以做到这一点，但如果你想自己解决，那就比听别人在这方面取得成功要困难得多，也缺乏启发性。
好吧，在我们让你走之前，菲利普，我想给你留一些作业，你可以在我们下次见面时带到桌面上。 很酷吗？

菲利普：
我下来了。

抢：
好的。 所以我刚刚向您介绍了有关经纪业务的想法。 因此，我希望您联系五家经纪公司，并向他们询问专门从事土地收购/大型房产（例如房车公园、移动房屋公园、露营地）的人。 五家券商可以做到这一点。 大卫，你有什么事吗？

大卫：
是的。 当你打电话给这些经纪公司时，他们可能会说：“我不知道。” 或者“这里没有人这样做。” 要求与团队领导、经理、经纪人、那里的知名人士交谈。 他们可能有不同的名字，但你可以问谁经营这个地方？ 那是汤姆或玛丽。 当你和她交谈时，说：“玛丽，我正在寻找一位专门从事露营地的房地产经纪人，你对我如何找到他有什么建议？”
人们犯的一个大错误是，他们打电话，提出问题，然后拒绝，然后放弃。 或者只是说，这是 Rob 在打电话时询问某人，“嘿，我正在寻找城里顶级的房地产经纪人，我想做短期租赁。” 罗布说：“你们有短期出租吗？” “不，我真的没有。 如果你愿意的话我可以帮你，但是那边那个人是这方面的专家。” 这让罗布找到了合适的经纪人。
所以我不希望你停在No。 在他们拒绝后，你说：“好吧，如果你处于我的位置，你会怎么做？” 这迫使人们真正思考如何解决你的问题，而不仅仅是勾选复选框，让你挂掉电话，然后继续他们生活中的下一件事情。

抢：
是的。 我想对你说，以三种不同的方式展现自己。 我希望你以三种不同的方式寻求帮助，好吗？ 一种方式是，我希望你在社交媒体上做到这一点，在 Instagram、故事、Facebook 等任何地方发帖，并询问人们，“嘿，你知道我可以联系到的露营地所有者吗？ 你们的网络里有人吗？” 前往 BiggerPockets 论坛并发帖：“嘿，我想参与其中。 在加利福尼亚州寻找露营地业主的好资源是什么，或者类似的资源。 然后找到第三种方式让自己走出去寻求帮助。 因为研究是一回事，但实际寻求帮助往往会吸引那些想要帮助你的人。 因此，找到三种创造性的方法来寻求经纪业务之外的帮助。

菲利普：
这是很好的建议。

抢：
让我们看看，就我而言，我想差不多就是这样了。 我的意思是，我也会说，我不知道，大卫，也许你会同意或不同意这一点。 有批发商做这种事。 那么，您能否找到一种方法来与实际经营这些露营地或移动房屋公园或类似产品的批发商建立联系？ 我每天都会收到有关这些内容的电子邮件。

大卫：
我会用谷歌搜索来尝试找到他们，并让它引导你沿着 Facebook 群组和不同登陆页面的兔子踪迹，并尝试看看你是否真的能得到一个人的联系信息。
菲利普，有很多人，如果你说，我想要这个，并且他们知道你会为此付出什么代价，这将逆向工程他们如何找到你正在寻找的东西。 他们拥有寻找它的技能、资源、工具和经验。 你试图自己做这件事将是一个非常草率、缓慢的过程，这会让你远离你所说的正在进行的许多其他事情。

抢：
是的，只要记住，把自己展现出来就能创造机会。 如果你采纳艾米·马乔里的建议，每次你遇到某人，当他们说，你做什么，如果你说，我帮助人们通过房地产获得两位数的回报，对吧？ 我不记得确切的 13 秒功率或 XNUMX 秒功率音调，但是-

大卫：
就是这样。

抢：
当你这么说时，你就打开了大门，让他们说：“哦，告诉我更多。” 除非您亲自出面，否则没有人会知道向您询问有关露营地开发或类似问题的更多问题。 所以总是愿意让自己不舒服。

菲利普：
听起来不错。

大卫：
好的，谢谢你，菲利普。

菲利普：
多谢你们。

大卫：
好的，下一位是温迪·圣克莱尔。 温迪，你住在长滩，但有时也住在科罗拉多州。 你和我一样蹦蹦跳跳。 您从事高科技营销工作，这很酷，因为这立即告诉我们您在解决问题和理解复杂情况方面拥有一些经验。 你不会去寻找简单的答案和一切。 您目前拥有九个单户出租房产，并且您已准备好拓展交钥匙模式，这是非常令人兴奋的。 非常感谢你的帮忙。 为了帮助您制定目标，请帮助我们了解您现在陷入的困境以及您想要达到的目标？

温蒂：
伟大的。 谢谢，大卫。 很高兴能和你们在一起。 就像你说的，我现在住在加利福尼亚州。 我有九处房产主要是交钥匙租赁。 其中之一是我曾经实际居住过的一栋漂亮的房子，我现在拥有很多产权。 这不是交钥匙租赁，但其他的，我最初的目标是做到这一点，然后也进行我的高科技营销。 但随着我对这个行业的了解越来越多，我真的很喜欢房地产，并且对它充满热情，我想找到一种摆脱赚钱的方法，做高科技营销，并以某种方式找到一种方法将我对房地产的热情变成更持久的东西。
最初我研究了 BRRRR 模型，我研究了一些翻转，并且一直在考虑各种不同的事情，但如果你愿意的话，我会继续回到交钥匙的辅助轮上，因为它是安全的，而且是很容易，但它并没有真正给我带来我最终退休时想要的钱。 这是一场漫长的比赛。 所以我继续做交钥匙工程并留在我的企业，因为它是安全的，但我的目标实际上是在未来三四年内退休。 当我退休时，我希望拥有一定数量的美元来为我带来一些被动收入。 我认为要实现这一目标，我需要利用我剩下的股权，也许找到筹集更多资金来建立我的小帝国的方法，无论是长期租赁、中期租赁等等。

大卫：
我猜你选择交钥匙工程的原因是，你说它们很安全，但它不仅安全，而且很方便，不会占用你投入工作和其他事情的时间得到。 这是否是我们仍然需要履行您对营销的承诺的地方？

温蒂：
我已经戒掉两次了，但每次我都会回去，因为它就像你无法摆脱的毯子。 我不想再回去了。 虽然我很感激今天的雇主，但我更愿意每周花 45 个小时建立自己的企业，并寻找方法通过自己的企业看到自己的劳动成果。 我不怕辛苦。 我不害怕成为一名项目经理。 我不害怕做所有的事情。 我只是还没有找到正确的道路。
我的部分目标是找到一种更有效地与人们建立联系的方法，这也是我对这个导师计划感兴趣的真正原因。 找到一个我可以坐在旁边的人，在他们的业务上为他们提供很大的帮助，并学习，并且只是有人能激发更多的想法。 我认为我最大的恐惧之一就是我独自完成这一切。 我现在离婚了。 当我结婚时，我们做了一些事情，但当所有的决定都在你身上时，这只是一个不同的世界。 我总是担心自己没有做出正确的选择。

抢：
我明白那个。 我的意思是，你有九个属性，所以我们知道你至少有能力达到九个，这是很多人一生都在努力达到九个。 这是个好消息。 我想我想更多地了解一下你是否愿意或者你是否能够在这九个单位上投入更多的工作以使它们产生更多的现金流，或者我们是否试图将它们保持原样然后进入新的领域？

温蒂：
它们对我来说都很新，而且在我购买时都经过翻新。 所以我认为他们有大约两到三年的时间窗口，他们只需坐下来赚取一点股权。 大多数情况下，它们并不位于特别好的社区。 其中三个位于印第安纳州北部的印第安纳州。 其中四个在巴尔的摩，对我来说是全新的，其中两个甚至还没有租出去。
我已经让物业经理来处理这些事情了。 我拥有的那栋房子，可以说是我皇冠上的宝石，是我以前住在科罗拉多州的家。我实际上正在考虑的一件事是明年搬回那所房子，也许可以将其用作房子黑客。 这是一栋3500平方英尺的房子。 我有一个完工的地下室。 我楼下有两到三间卧室，楼上还有两到三间卧室。 所以我可以做一个短期的，不是短期的，但可能是中期租金，这样可以为自己节省很多钱，然后用它来建立更多的股本来分支并购买更多的多户住宅。 我想我最感兴趣的是多户家庭，继续前进。 不再有危险的社区、交钥匙社区中的单户住宅。

抢：
我想，从能力的角度或者从资本的角度来看，你有资本吗？ 为了真正获得下一个房产，您正在做什么？ 或者说这就是现在最困难的部分？

温蒂：
如果我今天必须把它凑在一起，我现在可能有 50,000 美元，仅此而已，我可以投资一些额外的东西。 其他房产也有一些权益，但主要权益是我在科罗拉多州的房子，我认为我欠它 230,000 美元。 今天值800。 所以这些钱就放在那里。 这是我考虑重新回到这个领域并找到一种方法来获得该房产的 HELOC 的其他原因之一，我的意思是，以 XNUMX% 的利息或该贷款的其他费用。 所以我并不是真的想交换贷款，但也许 HELOC 是个好主意。

抢：
好的，很高兴知道。 好吧，大卫，除非你对目标有任何其他问题，否则我认为我们可以在这里讨论计划，也许可以开始整理一些步骤。

大卫：
关于你的目标，我唯一的问题是，你似乎并不讨厌你的工作，那么它吸引人的地方是什么……你讨厌它吗？ 这就是为什么你会说，“我只是不想再这样做了？”

温蒂：
好吧，万一我公司的某个人可能会听这个播客，不，我不讨厌我的工作。 但如果我有机会以其他方式从事房地产工作，哦，顺便说一句，我几乎确实获得了房地产经纪人执照。 我来回走来走去，但我不想成为那个周日在……里做饼干的人。

大卫：
这就是我的问题，因为除了成为投资者之外，还有其他方法可以在房地产领域赚钱。 事实上，全职做一名投资者是非常非常困难的。 10 年前，这没那么困难，20、30 年前肯定没那么困难，因为没有竞争。 对于我们想要获得的这些资产，存在着更多的竞争。 在他们开始像以前那样表演之前，你必须等待更长的时间。 过去，如果你能说服某人在房子上付 20% 的首付，那么获得两位数的回报是相当简单的。 现在情况已不再是这样了。
成为一名房地产经纪人并不是唯一的方法，但您是否考虑过购买更多的出租房产，但通过从事房地产方面的其他工作来补充收入，例如托管官员、产权官员、房地产经纪人、房地产所有者房地产经纪、房地产经纪人本身、信贷员、营销人员、创办交钥匙公司并向其他人出售房屋，除了购买房地产之外，还有更多的选择。 您是否喜欢购买它，或者您是否愿意接受其他可以在房地产领域工作并赚取收入的方式？

温蒂：
我对此持开放态度，只是还没有找到。 房地产经纪人是我自然而然想到的，我想，不，我真的不想这样做。 事实上，我去年申请了几家软件公司，“我喜欢房地产，我想进入房地产行业。” 我在那里与他们中的一些人很亲近，但无论出于什么原因，他们都不合适。 我不断回归营销领域，因为这就是我 25 年所做的事情。 所以人们说，“哦，营销。 好吧，让我们再做一次。 我只是不断地被困在同样的角色中并被雇用。

大卫：
帮我一个忙，当你说营销时，请告诉我你以什么为生，但不要使用“营销”这个词。

温蒂：
我是一个作家。 我写内容，我做潜在客户开发，我做网站设计，有限。 我是个多才多艺的人，但最近，我为软件产品做了很多人工智能定位和消息传递。

大卫：
所以您正在帮助销售更多软件

抢：
最终人工智能，你会让它变得如此出色，以至于他们实际上会取代你。

温蒂：
是啊。

抢：
是的，最终。

大卫：
谢谢你，罗布，每次出现这个问题时，每个人都会开一个人工智能笑话。

抢：
但她确实在这么做。

大卫：
我之所以问温迪，是因为我从和你的谈话中就能看出，你非常聪明。 无论你做什么，你都会做得很好。 擅长购买交钥匙房产是没有意义的。 有更好的东西等着你。 如果你处于这样的位置，你就有很大的责任。 人们依靠你来创造销售。 据统计，大多数 W-2 员工都是为别人已经做过的事情提供服务的。 所以有人建立了一个完整的系统，他们只需要在门口迎接某人并将他们带到一张桌子或类似的地方。

温蒂：
权利。

大卫：
这并不难。 当这些人离开那个世界进入创业世界时，他们真的很挣扎。 就好像他们从未锻炼过，却被投入到爬山或进行 CrossFit 锻炼中。 多年来你一直进行令人难以置信的剧烈运动。 你会没事的。
我强烈建议你考虑成为一名房地产经纪人，成为一名信贷员，你可以利用这些营销技巧来推销自己。 创办物业管理公司。 你拥有非常非常好的技能，可以用来筹集资金，为自己的公司做广告。 您不必出售其他人的软件。 您可以管理短期租金或管理长期租金，或者对不起，担任信贷员，帮助其他人投资房地产。 您拥有自己拥有的财产谱系。 什么有效？ 什么效果不好。
我绝对希望你在我们与你一起完成这个过程时保持开放，而不是仅仅假设，“好吧，我有 50 格兰特，我该如何替代我的收入？ 这将是极其困难的事情。 如果你这样看，“我想投资，但我希望这是锦上添花。 只要我为自己工作，而且是在房地产领域，我就可以从事不同类型的工作。” 伙计，你将有很多你真正喜欢的选择。

抢：
是的，这是中肯的建议。 我的意思是，温迪，你有一个很棒的角色，你有一个很棒的声音，人们非常低估写作的力量，当然也低估了潜在客户开发的力量。 如果您擅长开发潜在客户，想象一下如果您一次又一次地为自己而不是其他人开发潜在客户。 如果您可以作为信贷员或房地产经纪人为自己产生多个潜在客户，那么您可以通过这样做赚很多钱。
这是一个非常好的观点，大卫。 我想很多人都在关注技能。 他们想辞掉过去 10 年、15 年、20 年一直擅长的朝九晚五的工作。 他们并没有真正考虑到他们真的很擅长这一事实。 那么，如果他们只是为了自己而这样做呢？ 我认为那里有很多钱可赚。

温蒂：
我根本不介意物业管理方面。 我确实管理过一些自己的财产，而且我以前也管理过我的财产。 远程操作很难，但现在比以前更容易。 我认为阻止我获得房地产许可证的原因是我无法对某个州做出承诺。 我要留在加利福尼亚吗？ 我要去 佛罗里达 吗？ 我要去 科罗拉多 吗？ 这也许是我做一些事情的障碍。

大卫：
我们应该谈论你是一名信贷员，因为一家经纪公司在全国各地、所有地方提供贷款，而且其中很多人都远程工作。 所以，如果你擅长数字，如果你擅长，我不想说有说服力，但你必须充满激情。 就是这样。 很多信贷员都非常枯燥，他们只是向人们提供信息。 他们不明白人们不会仅仅根据信息做出决定。 他们做出决定时会考虑“与我交谈的人真的相信他们所说的话吗？” 我可以告诉你这没有问题。 在你的工作中，当你走进那里时，你抓住方向盘，把车开到它需要去的地方。 你有一个愿景，你明白你在做什么。 这是一项罕见的技能。
我一直在寻找能够以这种方式处理事情的人。 大多数人都会说：“我在这里。 告诉我该去哪里。 告诉我该去哪里做。” 每一个听到这个消息的小企业主现在都捂着脸，“是的，这就是我的问题所在。”
公司需要更多像你这样的人。 我们称之为创业精神，你利用自己的技能，在别人已经成立的企业中工作，而不是试图完全从头开始建立一些东西。 很明显，你对房地产充满热情，这就是我希望我们行业中更多人成为的人。 有太多的代理商对做好工作没有热情，甚至不了解投资者在看什么。 有太多的信贷员并不热衷于以最大限度地提高客户效率或预测可能出现问题的方式来整合系统。 他们只是对出现的任何情况做出反应。
所以这个行业肯定需要更多的人来做你正在做的事情。 最酷的是，如果你能在这些事情上赚到很多钱，那么现在购买更多的房地产就会变得更容易。

温蒂：
权利。

大卫：
当你辞掉工作成为一名全职投资者时，这非常困难，因为你必须靠房地产赚的钱生活，但你又不想购买更多的房地产，因为你害怕万一发生什么如果出了问题，你就没有足够的钱来投入更多的资金。 因此，默认情况下，当人们依靠收入生活时，他们最终会出于恐惧而滑入这些价值 50,000 美元的房子，在那里生活非常困难。 你最终会来到一个糟糕的社区，你最终会得到，你称之为交钥匙公司提供的狡猾类型的房产，对吧？

温蒂：
是啊。

大卫：
当您在其他来源获得稳定的收入时，您可以进行长期游戏，并开始更多地关注最好的位置、最好的区域和最好的房产。 你会说，“好吧，如果需要两三年才能达到我想要的现金流，我宁愿和我喜欢的租户一起拥有，而不是试图把它直接拿出来，最终只是把我的头撞到砖墙上。” 我确信你现在的计划正在进行中。

温蒂：
是的。

大卫：
这些交钥匙属性给你的印象是进展非常难以捉摸。 我又得到了一份，我完成了另一笔交易。 你做完所有这些工作，然后你得到了这栋房子，五年后，它的价值比你买的时候多了 900 美元，而且每次续租，租金每月都会上涨 XNUMX 美元。
你会这样说，“这不可能是每个人在谈论被动收入时所谈论的。 我已经有九个这样的东西了，但仍然不起作用。” 你可能可以卖掉所有这九个，购买一套你自己管理的短期租赁，这样你会比让别人管理其中的九个赚更多的钱，并且过得更好。 所以这些是我希望你在这里考虑的想法，因为你不害怕工作。
就像罗布告诉你的那样，当你获得短期租赁时，你就是在营销它。 你必须这样考虑。 您正在努力让客人再次回来。 您正在考虑它的性能如何，整个事情的效率如何。 你预见到了问题。 您在当前工作中所做的所有事情。 你得到了几个，对你来说更好的情况。

抢：
是啊。

温蒂：
我如何寻找适合我的机会？ 有一次有人对我说，我去拜访了我的一位交钥匙人员，他说：“你应该加入联合组织。” 我说：“什么，就像格兰特·卡登那样？ 我不知道我是否想成为下一个格兰特·卡登。” 他们说：“不。” 所以我想，“好吧，也许我会研究一下它到底是什么样子或者它意味着什么，但我什至不明白它。” 所以我正在努力寻找我擅长做的事情。 对于我的一生，我需要那本书，《你的降落伞是什么颜色》，为房地产人士而写。

抢：
是的，这很公平。 我的意思是，你必须记住，因为我记得我和我的妻子，我们刚结婚的时候经常一起锻炼。 我记得我们去了健身房，我当时想，“好吧，我们走吧。 我们去这里举起这些哑铃，做弯举什么的。” 然后我记得她说：“好吧，我不想那样做。 我不想让自己看起来像个健美运动员。” 我当时想，“好吧，你必须在五年内这样做 2000 次才能实现这一目标。”

大卫：
我喜欢这个比喻。 我喜欢它。

抢：
这是一个缓慢的过程。

大卫：
每个人都担心，如果他们接触了这个重物，他们第二天醒来就会看起来像绿巨人一样。 然后你会发现这些人完全、完全投入和专注，除了吃大量的蛋白质和举起最大的重量之外，他们什么也不关心，但他们看起来仍然无法做到这一点。 这是一个完美的例子，说明我们害怕“嗯，我不想这么快就取得如此多的成功，以至于我不高兴。” 通常情况并非如此。

抢：
是的，你正在尝试，你真的在​​探索每个阶段，你会看到你喜欢它的什么。 因此，一个非常可行的步骤是，在您想要进入的每个细分市场或每个类别或利基市场中找到三个创作者，然后深入兔子洞并尽情享受内容。 因此，如果您对联合组织感兴趣，请在 YouTube 上找到三个全职进行联合组织的人并观看，看看我是否对此感兴趣？ 如果您有兴趣成为一名信贷员，请访问 YouTube，输入信贷员，然后看看那里有哪些信贷员创作者，它们会告诉您作为一名信贷员的严酷现实和美好现实。 如果您有兴趣成为一名物业经理，请在 YouTube 上输入物业管理的实际情况。 您可能会得到一份与您交谈的人员名单。
看看好的，看看坏的，然后权衡一下你真正想深入研究的那个。 我们谈论的另一个话题是成为一名房地产经纪人。 Instagram，有很多房地产经纪人发布内容教你如何成为一名房地产经纪人。 他们谈论好事，坏事。 他们都是通过卷轴来完成的。 只要沉迷于内容并说：“这就是我真正想要的生活吗？” 或者，“嘿，这令人兴奋吗？”
一旦你找到其中哪一个最让你兴奋，然后开始点击它，对吗？ 并且做得越来越多。 我通常就是这样做的。 YouTube 大学的真正好处和坏处在于，它总是教给您真正的高潮和真正的低谷。 介于两者之间的东西很难找到。 你能做到这一点的唯一方法就是通过查看和观看大量原始构建内容，不，我只是开玩笑，YouTube 上的大量内容。

大卫：
让我们回到选择您想要进行的投资类型上来。 好吧，让我们假设你有了另一份工作，你正在赚钱，你已经把你的 50 元增加到了 125 元，现在你想弄清楚我想投资哪里？ 第一个问题我想问你，你是怎么落入这个交钥匙炼狱的？ 这个利基市场的什么吸引你的地方？

温蒂：
它始于给其中一位提供商的电话。 与我通电话的人可能很好地说道：“看，我们在全国各地都有供应商，他们做得很好，你可以付 20% 的首付，你就可以做到这一点。”百分比回报。” 我已经对这些数字进行了所有研究，现在我对它们并没有颠倒过来，但归根结底，我可能会为每扇门每月 200 到 3,000 美元。 有些人的驱逐费为 1800 美元，有些人的树价值为 XNUMX 美元。

大卫：
这就是我所说的炼狱。 你永远无法摆脱它。 你只是在跑步机上。

温蒂：
今年我在加州卖了一套400,000万买的房子，我以700,000万的价格卖掉了。 这将是我退出交钥匙工程的退出。 所以我去了萨凡纳，因为我对萨凡纳非常感兴趣。 我觉得我穿着大女孩内裤，我有一个房地产经纪人，我们去了萨凡纳，我们看了所有这些房产，然后我开始投标。 我对三、四、五栋不同的房子提出了报价。 有复式公寓。 有一个复式的。 有一个四轮车。 我太兴奋了，我要成功了。 我本来打算摆脱交钥匙工程。
我正在经历一次 1031 交换，一切都发生得很快。 所以我对萨凡纳的这些房子提出了这些报价，然后我回来，他们进行了检查，结果发现我认为的复式住宅甚至不是复式住宅，而是某个人拥有的独户住宅。 暖气和空调不是分开的。 没有单独的东西。 它们不是四边形，它们位于单户住宅区，但它们没有被划为复式或四边形。 所以最终，价值不会以四联或双联的方式回到我身边，而且地基是颠倒的。 就在那时我意识到我已经克服了滑雪的困难。

大卫：
那么回到交钥匙工程感觉更安全吗？ 我听到了。

温蒂：
是的。 我有 45 天的时间。 接下来你知道的，我在巴尔的摩拥有四栋房子。 现在我想，“我不想在巴尔的摩买四栋房子。”

大卫：
这完全有道理。 这就是 1031 后门陷阱，它让我们中的许多人陷入了类似的境地。 所以现在你不处于那个位置。 你可以慢慢来，你可以弄清楚下一步是什么。 因此，就您要确定的最重要的下一步而言，您必须在这里采取双头方法。 一方面，你想进入什么类型的行业工作？ 另一方面，您想购买什么类型的资产？ 我希望您为我这两个方向提供最重要的下一步。

温蒂：
因此，如果我要选择一个我工作的行业，我仍然可以赚钱，最好的情况是，它与地点无关。 我并不是说我想去葡萄牙生活。 我是说我无法决定今天是否想在加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州或亚特兰大度过我的时光。 这就是为什么房地产经纪人总是出局的原因。 这是因为我需要它可用。 抱歉，问题的第二部分是什么？

大卫：
您想如何弄清楚您想要更多地了解和追求什么类型的资产？

温蒂：
什么类型的资产？ 我想我想做更多的多户家庭。 小型多户家庭也不错。 事实上，如果你指的是这个的话，最多 10 个对我来说可能就够了。 当我结婚的时候，我确实拥有过一套十层公寓。 我们能够非常有效地管理这一点。 然后入侵房屋对我来说是一种可能性。

大卫：
我需要你告诉我，当我们结束这次电话调查时，你要做什么，如果你认为你的第一步应该是入侵房屋，如果你想直接进入复式公寓。 我喜欢你说房屋黑客入侵是可能的，因为 50K 现在是一个相当可靠的数字。 你没有面临很多挑战。 您不必在房子上安装 HELOC。 您不会被迫搬到科罗拉多州。 因此，如果这引起您的共鸣，我希望您回来说，我要弄清楚我要投资哪个社区。我要弄清楚它必须有多少间卧室。 我要弄清楚我是要建造多户家庭还是单户家庭。 我需要您研究这些问题，并清楚地了解您愿意接受黑客攻击的资产类型。

温蒂：
好的。 嗯，最初，房屋黑客想到的是科罗拉多州的房子，我可以对它进行黑客攻击，以此为借口搬回来并在上面安装 HELOC。 但因为现在，我实际上正在考虑坐拥 600,000 万美元的股本，我可能永远不会出售那个地方，但我在那里有一个非常稳定的租户，我每个月可以赚几百美元。 但我觉得股权就在那里。

大卫：
你的股本回报率不是很高。 所以你可以这样做，但你要把这笔股权拿出来，你仍然必须把它花在一些东西上。 那是你要去的地方吗，罗布？

抢：
嗯，我就想问，为什么你一定要搬进去才能拿到股权？ 这些没有联系。

大卫：
因为投资房产很难获得 HELOC。 这就是为什么。 在主要住所获得它要容易得多。

抢：
但你买它作为主要住所，不是吗？

温蒂：
是的，但我想我放弃了索赔或保修契约，几年前我向我的有限责任公司签署了放弃索赔契约。

大卫：
即使您不这样做，银行也会检查以确保您住在那里。 他们希望看到某种实用声明或其他东西。
但我想我的意思是，温迪，即使你能从中取出 600 格兰特或 400 格兰特，你也必须将其投资到其他东西上。 因此，我需要您对要投资的内容有一定的了解，以便我们可以缩小这些选择的范围，并提出一个明确的目标。

温蒂：
好。

大卫：
至于你想从事什么行业，你说你想独立于地点，我想到的最重要的两件事是物业管理和成为一名信贷员。

抢：
确实。 是的，房地产经纪人会出局。 我想抛出的另一件事可能只是扔在那里，温迪，我不知道你是否已经这样做了，但也许只是对你的一些房产进行统计，看看它们作为短期租赁或短期租赁是否效果更好中期租金。 或者，我实际上只是在前一集中与 David 讨论过这个问题，我称之为反向套利，基本上就是你将你的房子出租给想要在 Airbnb 上出租的人，如果市场价格是 2000 美元，你向他们收取 2,500 美元的溢价，他们才能将其发布在 Airbnb 上。 这样一来，您就不必实际做与 Airbnb 相关的任何事情，但实际上您可以通过现金流赚更多的钱。

温蒂：
我不认为我的印第安纳州的任何一个都适合这样做，但也许是巴尔的摩，但有时这是一个粗略的社区，但我会调查这一点。 是个好主意。

抢：
好的，温迪，我们就留给你一些作业。 家庭作业的数字为短期租金、中期租金。 也许可以联系几家医疗人员中介机构，看看他们是否有想要安置的客户。 如果他们打算将它们放在您的家中作为中期租赁，他们可能会为这些客户提供什么[听不清 00:54:56]。 除此之外，第二项作业就是深入了解三位创作者的内容兔子洞，比如说，物业管理和信贷员。 做一些研究，看看这些生活方式是否适合您。 温迪，我什至会寄给你一个计算器，它可以帮助你计算你的属性，只是为了看看它是如何排列的，好吗？

温蒂：
惊人的。 太好了，谢谢。

抢：
好的，第三个，他的名字是丹尼·扎巴达（Danny Zabada），我想简单介绍一下这里的背景。 因此，白天的软件工程师，他是一位父亲，在萨克拉门托地区拥有小型多户家庭，两套复式公寓，一套四套公寓和一套六套公寓，他只是在寻找下一个更大的进步。 我是否正确地概括了所有这些内容，丹尼？

丹尼：
这非常好，只是它实际上是萨帕塔，所以稍微修正一下。

抢：
萨帕塔？

丹尼：
是的先生。

大卫：
喜欢埃米利亚诺·萨帕塔吗？

丹尼：
确切地。 我在读高中时，我的一位历史老师过去常常叫我“鞋子”，幸运的是，这个称呼并没有过去。

抢：
好吧，我们在 BiggerPockets 播客上找到了 Danny 鞋子。 所以，让我们开始讨论你的目标吧，伙计。 你能告诉我们你的原因是什么吗？

丹尼：
对我来说，最大的原因就是时间。 正如已故伟大的托尼·斯塔克曾经说过的那样：“再多的钱也买不来一秒钟的时间。” 但我不同意这一点，因为我觉得如果你有那么多钱，并且你不是雇员，你就处于现金流象限的另一边，你是企业主，你如果你是投资者，那么时间就是你自己的。 对我来说，这是最重要的。 在过去的几年里，我经历了很多损失，这让我深深地感受到时间的重要性。 我有一个 11 岁的女儿，我绝对想花更多的时间与她、我的朋友和家人在一起，为社区做些好事。 我想要在那里，能够自由地选择自己在时间里做什么。

大卫：
那真是太棒了。 好吧，如果你有足够的时间，你认为你会花它做什么？ 你知道吗？

丹尼：
是的，我的意思是，主要是家庭，与家人共度时光。 我已经熬过疫情了我从慈善捐赠中获得了非常好的满足感。 我觉得这对我来说真的感觉很好，而且我想继续下去。 我在高科技行业工作，有一个房地产投资团体，我真的很高兴能和大家一起工作。 当他们看到我在做什么时，我记录了我在那里的旅程，他们来找我说：“嘿，我能帮忙吗？ 我可以听听你对这些事情的看法吗？” 我真的非常喜欢做这类事情，让人们和我一起并让他们取得成功。

抢：
是的。 你是这样的人吗？因为我发现这是最终的创业难题，这取决于你是什么样的企业家，但我变得越成功，我就越能实现“时间回来”的目标发生的事情越多，我实际上给自己的时间就越少，因为我会想，“哦，它起作用了。 我会一遍又一遍地继续这样做。” 您感觉自己属于这个范围吗？ 你是否觉得，如果你真的在所有这些事情上取得了成功，你是那种真正会与家人断开联系并花时间与家人共度时光的人吗？ 或者家庭和企业之间的分裂永远是一场斗争？ 我只是好奇这里。

丹尼：
不，这是一个很好的观点。 首先，我觉得这将是一个很大的问题。 我认为，即使有这样的选择，也会很棒。 所以到达那里。 我相当有动力。 我曾在初创公司工作过，我真的很喜欢高科技世界，所以这不是我需要立即跳出来的东西，但我希望它成为我的选择。 我想随着时间的推移，我觉得我可以挤出一些时间。 这些年来，我已经有足够多的爱好被搁置了，我接触过一些不同的事情，我可以找到方法来填补它并得到满足。

大卫：
好吧，那东西呢？ 因为我们总是关注时间，所以我认为每个人都知道他们在某件事上花费的时间。 我认为我们对能源的重视还不够。 这是一个问题，随着年龄的增长，我思考了很多。 我刚刚和我最好的朋友 [听不清 00:59:30] 进行了一次长谈。 如果工作很有趣，我们就不会觉得自己在工作。 如果感觉很轻松，如果你很兴奋，如果你对此充满热情，那就不是工作。 当他们热爱自己所做的事情时，没有人会关心自己把时间花在什么事情上。 我们讨厌把时间花在做废话上。 我们实际上正在努力摆脱它。 那么到目前为止，您对房地产投资感兴趣、乐在其中的哪些要素是什么？ 如果你能在一天的大部分时间里这样做，你会感到高兴和兴奋吗？

丹尼：
很好的问题。 当我开始时，我花了很多时间开车在萨克拉门托周围寻找房产并寻找潜力。 我觉得那真的很酷。 大卫，这些年来我听了你很多话，思考如何拿走一处房产，这可能对大多数人来说并不适用，你可以通过添加房间或移动墙壁以及做一些非常有趣的创意来改变它。 所以对我来说，我认为这可能是最有趣的。 我所有的项目都是增值的，从购买被淘汰的东西到将其重新定位为成功的东西。 我觉得真的很满足。 但我想如果我必须缩小范围，我想那就是那一部分。

大卫：
那么，将小型多户住宅或住宅单户住宅改造成多户住宅是您最感兴趣的事情吗？

丹尼：
是的，即使只是改变任何东西，使其超出预期。

大卫：
因此，就您如何实现这一目标的计划而言，请告诉我们您到目前为止的想法。

丹尼：
我先给你介绍一下背景。 我的最后一个项目是 2020 年在萨克拉门托购买的六层公寓。这是一座 1890 年的建筑，经过全面改造。 事实证明，这是一笔了不起的交易。 我还有另外两个伙伴。 我们要实现现金流，它将在九个月内完成并且完美。 事实证明，它变成了一个为期两年的项目，我现在终于重新定位了。 这是一个艰难的过程。 我认识到我可能因此而感到精疲力竭，我的团队也因此而精疲力尽。 所以对我来说，我认为我的计划是，作为一名软件工程师，我们进行一些称为回顾的事情，我们做了几个月的工作，然后我们回顾它并说，“嘿，进展如何？ 有哪些事情我们应该停止、开始、继续？”
对我来说，我认为第一步，既然我已经公布了这个项目，我就有机会去 BPCON 并重新调整我的头脑。 与你们两个一起参与这个令人惊叹的项目，我认为现在是时候吸取所有经验教训，对该项目进行回顾，并确保我们不会重复同样的错误，因为我希望扩大规模。
我看到扩大规模有很多价值，我想我想把学到的东西应用起来。 我认为第一件事是重新同步、回顾。 我已经认识到我的团队中有一些部分没有达到应有的水平。 特别是我们不会再在大型项目中使用的承包商。 我想确保参考你的书、你的长距离书、Core 4。我想确保它们以及其他一些与之相关的玩家都是可靠的。

抢：
凉爽的。 我可能错过了这个，你说你有点倦怠的那个项目。 完成了吗？ 卖了吗？ 是在出租吗？ 该项目目前在哪里？

丹尼：
我们刚刚填写了最后一个单元，即第六个单元。 所以我们进行了再融资，但并没有取出所有的钱。 但我们已经有足够的资金了，我们感觉还不错，并且在重新考虑提取更多资金之前我们可以持有几年。 目前是一个相当稳定的状态。

抢：
好的。 然后是现金流吗？ 我知道你的钱还没拿回来。 不？ 好吧，酷。

丹尼：
一点都不。 但它就在那里，基本上是平坦的。

抢：
哦好的。 好吧，酷。 那是在你租完最后一个单位之后……或者你说你刚刚租了第六个单位？

丹尼：
是的。

抢：
好吧，酷。 好的。 我们到底要从什么方面入手呢？ 您有资金投入下一个项目吗？ 我们必须在这里变得非常斗志旺盛吗？ 丹尼鞋本人的实际财务状况如何？

丹尼：
天哪，我不敢相信它被卡住了。 我住在雷德伍德城，我在这里有这座房子。 我们对其进行了改造，抽出了一些股权，但不是全部。 我们基本上完好无损地保留了它。 我有一个 HELOC，我一直用它来进行所有投资，所以当我收购和修复东西时，我会用它来提供现金。 但当你扩大规模时，我认识到你无法独自做到这一点，而且它会变得非常昂贵，这就是为什么我引入了另一个资金合作伙伴。 对于下一个项目，我预计它远远超出我的现金范围。 我有现金，我筹集了资金，我有朋友，因为我向遇到的每个人谈论我在房地产方面所做的事情，多年来有很多人感兴趣，“嘿，让我知道这个项目或你的下一件事情是什么。” 事实上我已经能够通过这种方式获得一些私人资金。
因此，我设想的方式是，如果可以想象这个大型项目，我认为收购成本将与我刚刚进行现金收购的成本有所不同。 我认为它可能会得到资助，因为它太多了。 但为其康复部分提供资金应该不是问题。 这大致就是我想要的分割方式。

抢：
好吧，酷。 所以我们有机会获得资本。 现在的问题是，听起来您已经从上次翻转或上次翻新中学到了一些宝贵的经验教训。 那是你想再做一次吗？ 这就是我们的感受吗？ 或者您也对房地产的其他途径感兴趣？

丹尼：
罗布，在播客上听你的演讲和你的短期租赁非常有趣，但我正在尽力避免出现闪亮物体综合症，尤其是从 BPCON 出来，那里有期中考试，你’短期内，所有这些事情都会向你袭来。 所以对我来说，我认为价值在于将我所学到的知识不断应用到越来越大的项目中。 因此，我很擅长在同一领域做更大的事情，以利用我迄今为止所做的一切。

抢：
好的。 那会是什么样子呢？ 你能给我们一个购买价格、单价、预算吗？

丹尼：
在这个规模上，我正在考虑商业规模。 因此，正如我在最后一个项目中了解到的那样，这变成了商业贷款，而房产基本上决定了你的贷款。 所以我很擅长双倍、三倍、四倍，我已经做过的尺寸。 我还不太适应 10 倍，但我认为几乎是布兰登特纳的多米诺骨牌效应，大一倍半，所以我希望至少让我的下一个项目超过 10 单位。 只要数字有效，我就可以接受 20 个单位。 我没有过多考虑每门的价格或类似的东西，但这是我喜欢计划的东西，并确保在一切都重新定位后，它变成值得我花时间的东西，并且一直和我会做的努力。

抢：
凉爽的。 好的。 所以我们知道我们想要做一些比您做过的更大的事情，您正在寻找至少 10 个单位。 我们还没有考虑过预算问题，但我们至少知道我们想要什么。 我们希望继续专注于多户住宅，尽管短期租赁和中期租赁很有吸引力，但您希望擅长自己擅长的事情，对吗？

丹尼：
正确的。 最起码到现在。

抢：
那挺好的。 我很羡慕这种纪律。 我没有那个。 当我看到一些很酷的东西时，我会说：“我要尝试一下。” 如果我坚持做同样的事情，我可能会扩展得更快。 但这确实很好。 你很早就意识到了这一点。 我想，大卫，如果你对此很满意，我想我们可能可以在这里讨论行动规模，并开始讨论最重要的后续步骤。 也许在时间表上写一条线，说明您希望执行的速度有多快，也许在我们将您送入世界之前为您提供一些更具体的工作。

丹尼：
听起来太酷了。

大卫：
是的。 那么，对于您自己正在考虑采取的行动，您有什么计划吗？

丹尼：
我早些时候刚刚和我妻子谈论过这件事。 我想这个周末我要去萨克拉门托并与我的经纪人重新联系。 我想得到一些关于这方面的建议，因为我有一位经纪人，他是一个很棒的人，他在这个地区工作了 30 年，但他基本上是一个单亲家庭。 我把所有的知识都带入 BiggerPockets 并阅读了所有的书籍。 我是推动这一进程的人，因为多户家庭是有效的。 他非常擅长与人建立关系、培养人际关系并完成交易，但他没有我那样的多家庭经验。 那么您是否建议我继续教育并在我在那里建立的基础上继续发展？ 或者我应该重新审视它，看看那些拥有多户型大规模经验的人？

抢：
您是在谈论与您合作的人、私人资金还是您筹集的资金？

丹尼：
只是代理。

抢：
噢，是代理。

丹尼：
[听不清 01:09:20] 优惠，是的。

抢：
我在与可能不完全适合您的驾驶室或与您的教育水平完全相同的代理商合作时更加灵活。 我认为现在，在当前的经济形势下，我们应该更加保守，并倾向于那些比你懂得更多的人。 当房地产经纪人确实比你了解更多，或者至少可以在你提供的专业知识方面与你争论（如果你愿意）时，这实际上真的很令人耳目一新。

大卫：
是的，我同意。 不过，我不知道你会在多户型房地产中找到这一点。 一般来说，该领​​域没有买方代理。 其中大部分是上市代理，他们希望您了解如何参与。他们并不希望引导您完成交易，而是希望对您进行审查，以确保您是最适合的人。他们想卖给。 因此，如果您想从房地产经纪人那里找到它，这对您来说会很困难。 我喜欢通过与某人一起学习来继续接受教育的想法，特别是如果价格合理的话，你可以向拥有很多多户住宅的人学习，因为他们不仅仅会教你基础知识，比如你如何分析它或如何使用计算器。 他们会说，这就是为什么我喜欢在这个地区购买此类房产的原因，这就是原因。 你将了解到他们的很多经验，以及他们出了什么问题。
我敢打赌，如果有人来找你说：“我想买这个六层公寓。” 你给他们的建议会非常不同，因为你完成了这一项的所有工作，然后它并没有像你想象的那样产生现金流，对吗？ 所以你现在会看到一开始没有看到的角度。 这就是在一个理解它的空间中拥有一位导师或向你学习的人的好处，因为他们一直在这样做。 如果您要购买四层公寓、双层公寓、三层公寓，当然，您可以在那里找到买家代理。 尽管它们是多单元的，但这些仍然被认为是单户住宅，并且您可以有人支持您。 所以我认为罗布的建议适用于二到四个单元。 但如果你要进入比商业领域更大的领域，你绝对需要有某种导师来帮助你预测你可能看不到的事情。

丹尼：
好吧，这是个好建议。 谢谢。

大卫：
好吧，丹尼，你有什么想问我们的吗？

丹尼：
我听你的歌和看书已经有一段时间了。 我已经找过几个承包商了，这是一个非常常见的问题。 我读过一些有关早上 6:00 去 Home Depot 并找到那个人的提示。 你有句名言，摇滚明星，没有摇滚明星。 所以通过那里连接。 我还应该考虑其他角度吗？

大卫：
至于如何让自己接触到合适的人？

丹尼：
尤其是承包商。

大卫：
嗯，现在比过去更容易找到承包商。 他们不那么忙，因为市场正在下跌。 您可能更有可能从其他投资者那里获得有关他们喜欢的人的推荐。 我们非常保护他们。 当市场火热时，很难买到它们。 但现在事情没有那么多了，人们将更有可能分享他们真正喜欢的承包商。 而且承包商更有可能为您提供更有意义的价格。
他们可能不会从那开始。 因此，当他们给你出价时，我会更积极地让他们降低某些东西的价格，因为没有人会以低价开始，但他们愿意降到他们不会的低价是在过去几年里。 所以我会尝试绕过拥有更多资产的老投资者，然后享受教学和分享东西。 他们是那些真正想要提供帮助的人，而不是那些处于收购模式并将你视为竞争对手的年轻人。 他们实际上可能会给你一些不好的建议，让你放慢脚步。

抢：
是的，我认为这对每个人来说都是一个普遍的提示，在大多数情况下，人们都非常接近胸部。 当然，我的供应商名单已经非常接近了，但由于我没有做那么多，所以我真的希望我的供应商获胜。 因此，我绝对更愿意与我的网络中的人们分享此类内容以及类似的内容。 因此，如果现在有人在听这个，而你正在寻找承包商，并且你之前已经问过某人，我想如果你现在回去问他们，你可能有更好的机会让他们真正透露他们的供应商名单。 如果您打算这样做，请向他们提供某种价值。
没有人喜欢成为一个总是寻求建议但从不给予回报的人。 说：“嘿，你能和我共用一个承包商吗？” 还有，“嘿，有什么可以帮到你的吗？ 你需要什么东西吗？ 我有自己的人员名单，我也很乐意与您分享。” 这样一来，事情就不会那么片面了。 我认为片面的事情是人们在整个共享资源世界中往往会感到疲惫不堪的地方。

丹尼：
我在萨克拉门托还没有与经验丰富的投资者建立任何联系。 很多人都是新人，实际上正在向我伸出援手。 我确实认识南加州一些非常有经验的人，但那是一个不同的市场。 所以我必须更加积极地寻找这些人。

抢：
是的，老实说，我找到承包商的最重要方法之一就是通过我的房地产经纪人。 因此，如果您可以选择谁是您的房地产经纪人，并且您正在尝试缩小您想要使用的房地产经纪人的范围，请询问他们的梦想团队中有谁。 “嘿，你们有承包商、水管工、瓷砖工之类的吗？ 你们中有我可以用于这个项目的人吗？”
例如，如果您正在采访四位房地产经纪人，那么其中一位可能拥有您所需的资源。 我一直都是这样找到供应商的。 当您开始寻找想要与之合作的房地产经纪人时，请记住这一点，因为第一手的推荐是有价值的。
好吧，丹尼，所以我们要送你一些作业，好吗？ 所以我认为听起来您将需要承包商。 因此，在您的市场中找到您可能认识或接触过的三位投资者，并询问他们是否有合同推荐。 三个人。
采访你正在交谈的不同房地产经纪人，并询问他们是否有承包商。 然后这是一个更具体的事情，你必须为此努力。 去找一个总是刚刚改造的街区，最繁华的街区之一，刚刚完全恢复活力，开车绕30分钟，找到正在改造的房子前面那些巨大的垃圾箱，然后步行并要求与该房产的承包商交谈。
我也通过这种方式找到了很多承包商。 事实上，我曾经工作过的一些最好的供应商都是步行到有一个巨大垃圾箱的房子。 我想，“我可以和承包商谈谈吗？”获取他们的信息，并让他们为我报价一份工作。 好吧，这将是三种不同的方式。 您网络中的三位投资者（一位房地产经纪人）实际上是在建筑工地工作的。

丹尼：
太棒了。 我以前从未听说过垃圾箱技术。 谢谢。

抢：
如果您懂西班牙语，这会有所帮助，但如果您不会，也没关系。 它通常仍然有效。

丹尼：
我知道一点。

抢：
好吧。

大卫：
我给你的作业是我希望你收到我的电子邮件。 我们可以在完成这里后获取它，或者如果你访问我的 Instagram 页面并查看联系方式，它就在那里。 给我发邮件。 我将为您转接约翰尼，他是我团队的特工之一。 我们之前曾在播客上邀请过他，他还做过其他几个节目。 他是一位房地产投资者，也是我的顶级经纪人之一。 非常擅长像你一样创造性地看待事物。 你们可能会进行四个小时的谈话，但请不要进行四个小时的谈话，因为我让约翰尼真的很忙。 我会让他给你一些创造性的想法，告诉你在哪里可以找到房产，如何为它们增值。 我想当您与约翰尼交谈完毕后，您的问题将是我如何筹集足够的资金来对湾区的一些房产做我想做的事情？ 因为他和你处于相似的领域。 他住在圣何塞，他为我在南方以及其他领域的工作提供了很多帮助。
你真的会很享受的。 然后我想让你看看罗布的作业中哪些内容是有效的，并问问自己如何将其应用到其他事情上。 我听到你说：“哦，我从来没有想过要做那样的事情。” 尝试教你的大脑在其他场景中寻找同样的机会。 这就是你找到承包商的方式。 这对于寻找熟悉该地区的房地产经纪人有用吗？ 这对分包商而不是总承包商有用吗？ 因为有时候，如果你直接去找那些做干墙的人，或者他们做地板，或者他们做外部、油漆或其他什么的，你可以节省很多钱。 你去找一个总承包商，他们会收取比你能找到一个非常熟练的杂工要贵得多的费用，他可以做一些事情，然后你就可以避免需要电气工作或大量管道或任何其他项目。这些东西变得非常昂贵。

丹尼：
惊人的。 谢谢你，我很感激这种联系。

大卫：
绝对地。 好吧，丹尼。

抢：
前进吧，繁荣昌盛，我的朋友。

丹尼：
会做。

大卫：
好吧，这是我们与我们在圣地亚哥 BPCON2022 上宣布这一消息后选出的教练学员的第一次通话。 这很有趣。 罗布，你在想什么？

抢：
那挺好的。 我们得到了三名候选人，他们的受训者要么是候选人，要么不是候选人。 我猜他们是候选人，现在他们正式在我们的庇护下。 但他们都有非常不同的，我不知道，他们正在经历的战斗或事情。 所以我很高兴能与它合作。
我们有菲利普，他想开发一个豪华露营度假中心。 他目前是一名高中教师，想辞职并将房地产作为他的全职工作。 我们有温迪，她目前从事营销工作，她正在寻找如何能够更多地投入房地产并摆脱交钥匙工程，并试图找出什么道路可以引导她走向，我想，在房地产领域获得更多的财务自由空间。 然后我们还有丹尼，丹尼鞋，他自称自己，已经是比较有经验的人了。 他拥有几处多户住宅，但他希望做得更大、更好，并且他想要扩大规模，达到比以前更大的规模。
他确实处于这样一个阶段，我认为现在很多投资者和国内很多人都在听，我们都可以体会到我们的感受，“我已经在这里做到了。 我已经小规模地做到了。 我真的很擅长，现在我必须做得更大，但我害怕这样做。” 我想这就是他所处的位置。 我想我们也会帮助他做到这一点。 所以这应该很有趣。 这几个月应该会很有趣。

大卫：
是的。 每个人都将在旅途中学习。 因此，即使您没有被选为学员，或者您甚至不知道正在进行比赛，您仍然会获胜。 因为我们都必须跟随每个人正在经历的事情。 这些第一集并不是很有战术性。 这就像在最初阶段，当您第一次见到想要买房的客户时。 作为一名房地产经纪人，可以说，这是很常见的。 我们甚至不向您展示那里有哪些房子。 至少，如果你足够优秀，你就不会这么做。 我们问你的目标是什么，我们问你的恐惧是什么。 我们询问您需要多少资金才能开展工作。 我们了解您的生活，了解您真正可以承担多大的项目，或者什么最适合您？ 什么会令人兴奋？
只有当你明白了原因、了解了他们想要去往的地方之后，你才能真正开始制定一个如何实现这一目标的计划。 然后，每一项检查都会变得越来越详细，最终越来越直接地说明当这种或那种情况发生时我该怎么做的战术方法。 人们很少能看到刚从鸡蛋里出来的鸡，但今天我们有一群鸡刚刚伸出喙。

抢：
是的。 我认为每个人总是如此焦躁地说：“哦，我必须开始了。 我怎样才能进入第一栋房子？” 实际做到这一点有很多策略和理念。 所以耐心实际上是你刚开始时需要的最重要的技能，因为你需要能够在全力以赴之前耐心地思考你的策略。

大卫：
是的，绝对是。 好吧，一如既往地干得好，罗布。 我很高兴你能和我一起讨论这些问题。 我很高兴看到您在我们带领这些优秀人士走向未来百万富翁地位时给他们提供了哪些建议。 事实上，他们中的一些人现在可能是百万富翁，我们没有问这个。 但假设这并不重要。 他们能否实现既定目标才重要。 好吧，我会带我们离开这里。 我是大卫·格林（Rob），你愿意成为我的导师吗，阿巴索洛（Abasolo）？ 注销。

抢：
我永远是你的导师，宝贝。