2023 年购买是一个错误的决定吗？

戴夫：
嘿大家。 欢迎来到市场上。 我是你们的主持人，戴夫·迈耶。 今天我们为您准备了精彩的一集。 Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 今天加入我们，讨论有关房地产市场的各种话题以及她认为未来一年左右的情况。
在我们进行采访之前，我想与您分享一些非常令人兴奋的消息。 在 BiggerPockets，我们推出了全新的会员资格，旨在以最佳格式为您提供我们所有的优质音频内容。 所以看起来你可以收听播客，显然就像这个播客，但所有其他 BiggerPockets 播客也完全没有广告。 您还可以访问我们整个有声读物库。 这是 37 种不同的有声读物，您可以以 100 美元的超低价格无限制地访问所有这些有声读物。 如果你打算购买所有这些有声读物，我什至不知道会是多少，但会是 700 美元，数千美元，除了《On the the》的奖励剧集外，你还可以花 XNUMX 美元获得所有这些内容。市场和 AMA。
如果您从未听说过 AMA，它只是代表“Ask Me Anything”，我将在接下来的几天内做一个 AMA，我将回答你们所有人的问题并回答您的任何问题了解经济、房地产市场、阿姆斯特丹的生活，因为似乎每个人都想问我这个问题。 你可以问我任何问题，我都会回答。 其他大型 BiggerPockets 节目的其他主持人也将做同样的事情。
因此，如果您有兴趣以 100 美元的价格获得所有这些优质音频内容，您可以立即访问 Biggerpockets.com/playlist 进行注册。 那是bigerpockets.com/playlist。 一定要检查一下。 说到这里，我们要短暂休息一下，然后我们将继续今天的采访，采访对象仍然是 Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather)。 我们将讨论租赁或购买是否更便宜、加利福尼亚州和佛罗里达州的保险状况、负担能力如何决定住房市场等等。
达里尔·费尔韦瑟，欢迎来到市场上。 感谢您来到这里。

达里尔：
很高兴来到这里。

戴夫：
嗯，我已经关注你在 Redfin 的工作很长一段时间了，但是对于那些不熟悉我们的人，你能给我们简单介绍一下吗？

达里尔：
我是 Redfin 的首席经济学家。 我与其他经济学家团队一起研究房地产市场。 我们会研究诸如房价为何如此、房屋销售为何如此、客户可以了解什么来做出更明智的决定等问题。 我们关注整个经济，我们关注房地产市场，我们将这些信息传递给我们的客户、我们的代理商和我们的高管。

戴夫：
今年上半年您看到了哪些大趋势？

达里尔：
今年的销量确实非常缓慢。 由于现在的抵押贷款利率比去年高得多，我们看到市场上的买家越来越少，但卖家也越来越少。 在大流行期间，许多房主锁定了创纪录的抵押贷款利率，他们不想提高利率，这意味着即使抵押贷款利率很高，但并没有真正转化为价格下降。 这只是意味着体积较小。

戴夫：
您预计这些趋势会在今年下半年持续吗？

达里尔：
我认为这些趋势将会消失。 这可能需要多长时间，这是一个悬而未决的问题，但最终人们要么习惯这些较高的利率，要么利率会下降，因为通货膨胀已经放缓。 这可能会在明年的某个时候发生，但我们不知道它是否会在今年年初或年底发生，或者是否需要更长时间。

戴夫：
是的，我想这就是我们都看到的。 显然没有人知道利率何时会发生变化，但我们将焦急地等待这一变化。 您和您的团队最近发布了一些我想讲的信息，就是现在在美国，买房比租房便宜的美国主要都市区实际上只有四个。 您能告诉我们一些有关该研究及其背后的方法的信息吗？

达里尔：
我们研究了现在租用一套特定房屋与拥有它的成本是多少。 我们研究了每月抵押贷款付款是多少，并将其与每月租金进行比较。 通常，获得抵押贷款实际上比支付租金更划算。 但现在租金实际上更便宜，这是因为抵押贷款利率很高。 在像湾区这样的地方，这种差异确实是极端的，因为房地产市场非常昂贵，而高抵押贷款利率确实意味着更多的钱，比如每月多出数千美元。 但在像底特律这样的地方，我们实际上有相反的现象，这对于底特律的经济来说确实是特有的，而且由于人口结构和富裕人群已经离开这座城市数十年，租房者比购房者多得多。 因此，即使抵押贷款利率较高，底特律的租金仍然更高，这是很不寻常的。

戴夫：
因此，即使在过去十年左右的低利率时期，对于某些市场来说，租赁比购买更好仍然是正常的。 是对的吗？

达里尔：
是的，我的意思是，通常会有更多的混合情况，一些市场会更适合出租，这可能与该地区的财产税或该地区的人口统计、该地区的收入有关。 但通常我们不会看到这种极端情况，即几乎每个市场都更适合出租。

戴夫：
您是否发现这些市场中买家或卖家的行为有任何不同的动态？

达里尔：
嗯，这就是为什么人们完全退出房地产市场的原因。 对于买家来说，他们的退缩是有道理的，因为当利率如此之高时，他们必须支付所有这些额外的钱。 有点奇怪的是，由于所有这些买家都退缩了，价格却没有下降，你可能会认为卖家必须降低价格。 但房主只是选择不列出。 他们不接受低于市场价格的价格。

戴夫：
郑重声明一下，除底特律以外的其他三个都市区还有费城、克利夫兰和休斯顿。 您提到人们正在退出房地产市场。 你认为这是因为人们了解这种动态并且实际上正在做这个方程吗？ 或者仅仅是更高的利率让人们担心崩盘？ 或者您对驱动这种行为的原因有任何见解吗？

达里尔：
哦，我认为是负担能力推动了买家的行为。 当他们去与贷方交谈时，他们意识到去年的报价与今年的报价不同，他们负担不起那么多。 也许市场上根本没有符合其预算标准的房屋，因此他们转而进入租赁市场。 对于房主来说，我认为他们很舒服。 我不知道他们是否真的在关注。 也许如果他们考虑出售再购买，他们就会意识到这样做会使他们的财务状况变得更糟，因为他们将不得不支付更多的利息。 但我认为他们中的大多数人并没有真正关注，因为也许他们最近买了或者他们不打算搬家。

戴夫：
您认为买家需求的回落会随着时间的推移影响租金和租金价格吗？

达里尔：
如果利率保持较高甚至上升，那么我认为更多的需求将流向租赁市场，最终会推高租金。 就租金询问而言，租金与去年相同。 美联储也开始看到经济放缓和租金通胀。 我不认为这会在一夜之间发生。 我认为大多数人在短期内不会看到自己的排名有所上升，但我确实预计这会在未来三年内发生。

戴夫：
所以，是的，我很好奇的是，因为现在在绝大多数市场上租房比买房便宜得多，如果我们看到这种转变存在任何风险，那么现在似乎是一个价格调整幅度非常小。 我想根据你的研究，现在大概是1%。

达里尔：
这种直觉是正确的，但还有其他力量在起作用。 一是高通胀意味着人们用来支付房租的钱越来越少。 在大流行期间，我们看到大量的家庭组成，人们从室友的情况中搬出来，第一次拥有自己的公寓或想要更多的空间，这导致了租金的上涨。 现在我们看到了这种情况的逆转，人们勒紧腰带，找室友，或者不买更大的公寓，或者不宽敞的公寓。 所以这对租金上涨起到了作用。 阻碍租金上涨的另一件事是，许多想要搬家并希望保持抵押贷款利率的房主决定出租他们的旧房子而不是出售它。 因此，会有一些库存从待售市场转移到租赁市场。

戴夫：
知道了。 好的。 所以我的意思是，在你看来，租赁或住房市场的负担能力似乎不会很快改善。

达里尔：
不，我认为我们最好的希望是负担能力不会变得更糟。 我担心，一旦我们现在经历的经济怪异已经过去，人们回到房地产市场，这可能会导致房价和租金再次回落。

戴夫：
我知道 Redfin 有一些关于买家需求的数据，从我们的角度来看，这些数据总是有点难找到。 因此，我很好奇您是否对需求下降了多少有任何想法，以及您之前的观点，如果利率下降，有多少需求处于观望状态，等待，正如您所说的那样，经济怪异现象会自行解决吗？

达里尔：
因此房屋销售量下降了约 15%。 我认为略高于 15%，这确实反映了市场上买家的减少。 我们还发现新挂牌房屋数量有所下降，部分原因是买家正在蚕食或只是不喜欢市场上的商品。 每当抵押贷款利率下降时，我们确实会看到需求略有增加。 所以我认为一个重要的问题仍然是负担能力，如果人们买得起，他们就会购买。

戴夫：
是的。 这似乎绝对是我们在这里听到的最流行的故事情节。 我的意思是，您正在谈论经济怪异，并且您提到随着通货膨胀开始下降，利率可能会下降。 您是否对抵押贷款利率长期下降和稳定的情况进行了建模或思考？

达里尔：
建立抵押贷款利率模型确实很困难。 历史数据并不能预测未来的利率，但我见过5%到5.5%范围内的预测。 我认为 Redfin 经济团队明年的平均水平更接近 5.5% 的范围。 目前，我们的利率接近 7%，因此很难想象利率会回落​​到鼓励房主再次开始挂牌的水平，但我认为利率可能会下降到足以让很多买家回归的程度去市场。

戴夫：
我只是想问这个问题，因为我想这会支持你的理论，即如果价格低到足以增加需求但又不足以增加供应，那么价格就会再次上涨。 我们生活在一个奇怪的世界，我感觉多年来，人们和分析师都在说，“当利率上升时，供应将会激增，这将对价格造成下行压力。” 显然，至少这并没有以任何戏剧性的方式发生。 我很好奇，如果利率下降，库存就会增加，那么相反的情况是否会发生？根据我的理解，这基本上与历史模式相反？

达里尔：
因此，历史规律是负担能力不断恶化，至少自大衰退以来是这样。 因此，目前抵押贷款利率较高，而价格略有下降，负担能力，抵押贷款支付成本上升了约 15%。 如果我们生活在一个抵押贷款利率仍为 3% 的世界，那么我认为今年的价格会比今年再上涨 15%，从而导致负担能力恶化。 因此，无论利率如何，负担能力持续恶化的原因是我们根本上缺乏供应，只有增加供应才会降低负担能力，或者至少……或者抱歉，让房屋变得更便宜，或者在至少不要让它们变得极其难以承受。

戴夫：
只是稍微切换一下，我一直非常感兴趣的你和你的团队所做的一些研究是关于迁移模式的。 至少从传闻来看，疫情造成的一些真正引人注目的移民趋势似乎正在放缓。 这就是你所看到的吗？

达里尔：
正如我所说，我们看到房屋购买量减少了约 15%。 但在购房者中，有创纪录比例的人搬到了都市区之外。 我们仍有人离开旧金山前往凤凰城和拉斯维加斯。 我们有纽约人搬到迈阿密，实际上是卡罗来纳州，所以这种情况仍在发生。 事实上，由于抵押贷款利率如此之高，对于房主来说，出售房屋并搬到其他地方并仍然能够降低还款额的唯一合理时机就是搬到更便宜的地方。

戴夫：
目前最实惠的住房市场在哪里？

达里尔：
我会告诉您哪个是最受欢迎的移民目的地。 是菲尼克斯、迈阿密、萨拉索塔、坦帕。 我认为拉斯维加斯仍在名单上。 休斯顿，我相信在名单上。 [听不清 00:14:18] 休斯顿和达拉斯，但都是阳光地带地区。 这些非常受欢迎，因为在那里建造住房很容易。 土地很便宜。 您可以以比海岸低得多的价格回家，但天气仍然温暖。 现在，中西部和东北部的许多地区仍然与该国南部地区一样负担得起，但可能由于天气原因，它没有那么有吸引力，像中西部一样，许多地区的工业正在衰退，很多年。 所以这也有贡献。 工作机会在哪里？ 其中很多在佛罗里达州和凤凰城。

戴夫：
您的团队发布了一篇文章，介绍其中一些迁徙模式，以及其中有多少是在像凤凰城这样容易发生干旱的灾害易发地区，或者我认为甚至可能是在佛罗里达州的干旱地区，洪水风险很高。 从长远来看，您认为这将对这些地区的房地产市场产生什么影响？

达里尔：
我认为这些地方必须找到一种适应气候变化的方法，才能维持这种移民。 我有点少了……我不认为人们会停止搬到佛罗里达。 我认为人们不会停止搬到凤凰城，除非负担能力发生变化，当房屋价格开始上涨时，人们很可能会喜欢这种变化，因为财产保险正在上涨，或者有更高的财产税来资助使这些地区更具弹性的举措气候变化，那么我认为人们可能会放慢在那里的生活速度。 但如果这些地方能够在价格不上涨太多的情况下适应，那么我认为它们仍然具有吸引力。 因此，也许人们更加了解气候变化可能会给他们带来多大的代价。 我们在 Redfin 上提供了有关洪水评分和其他气候措施的信息，以帮助人们了解这一点。 我认为一旦人们理解了这一点，他们可能会将其纳入他们的负担能力方程中，但负担能力是购房者的首要考虑因素。

戴夫：
嗯，这似乎确实相关，因为至少在佛罗里达州最近有很多关于保险费用的新闻。 我认为他们预计今年保费将上涨 40%。 在加利福尼亚州，两家主要保险公司已决定停止发行新保单。 您认为这种趋势会持续下去吗？这会产生什么影响？ 我从来没有真正见过这种情况的任何历史先例，那些拥有抵押贷款并且在法律上需要保险的人可能无法找到它。

达里尔：
是的。 因此，发生这种情况的原因是，例如在加利福尼亚州，野火风险预计会增加。 加利福尼亚州的建筑成本，即建造新房的成本一直在上升，并且可能会继续上升。 因此，保险公司担心房屋被烧毁的频率以及重建房屋的成本是多少。 因此，这两个因素对保险公司来说都变得越来越糟。 理论上，他们可以将成本转嫁给消费者，并收取更高的费用，这样他们仍然可以盈利。 但我相信加州已经限制了他们涨价的能力。 因此，像 State Farm 这样的一些公司正在完全退出。

戴夫：
我知道了。

达里尔：
是的。 据我对佛罗里达州的了解，洪水风险正在增加，但它只是直接传递给消费者。 因此，我们听说过人们的保险费上涨了数千、数万美元的故事，由于风险的增加，他们不得不承受真正的冲击。

戴夫：
您认为除了佛罗里达州和加利福尼亚州之外，还有其他市场可能面临类似情况吗？

达里尔：
我的意思是，我预计任何会影响房屋的自然灾害风险增加的地方都会看到保费增加。 唯一可能出现市场退出的情况是存在某种监管措施阻止保险公司提高成本。 但我认为随着时间的推移，大多数人都会看到成本上升，很难将任何自然灾害归因于气候变化。 但当您开始看到风险逐年增加时，您就可以建立相关性。

戴夫：
知道了。 嗯我知道。 我认为最终会出现这种多米诺骨牌效应，如果成本持续上升，需求下降，这可能会对这些地区的房价产生负面影响。 但距离这个目标还有几步之遥吗？

达里尔：
嗯，我认为我们实际上可能会看到价格上涨，然后趋于平稳甚至下降，因为部分问题是加州的房屋不是为洪水而建的。 它不是为极端寒冷的天气而建造的，但发生的这些真正异常的天气事件比这些房屋受到的影响要多，为这些灾难建造的房屋不会像加州的房屋那样受到影响。是为地震而建的，但在其他地方却不是。 因此，我认为随着时间的推移，人们会改造他们的房屋，使其更能适应气候变化，这可能会降低影响，也可能降低保险费用。 但我认为短期内保险费用可能会上涨。

戴夫：
是的，这很有趣。 我在科罗拉多州拥有一处房产。 一直在那里找到保险确实很难。 我已经找到了保险，但达不到我想要的质量或全面承保。 事实上，就在我们开始录制之前，我收到了 HOA 发来的一封电子邮件，说那个地方一英里内发生了火灾。 所以希望一切都好。 但这只是向您表明，这些事情确实确实影响了全国各地的房主和业主。 即使您能找到保险，您也需要确保您能够获得正确的种类和质量，以保护自己免受特定地区可能存在的任何风险。

达里尔：
绝对。

戴夫：
您认为我们的房地产投资者以及对经济学感兴趣的人们还应该了解您在 Redfin 的工作吗？

达里尔：
我总是非常关注我认为的房地产市场的根本问题，即供应不足。 加州、蒙大拿州、佛罗里达州等全国各地都有很多有利于住房开发的立法。 所以我认为这绝对是值得关注的事情。 特别是对于房地产投资者来说，它创造了更多机会。 没有足够的房屋供任何人出售，但这也可能影响价格升值。 所以这绝对是值得关注的事情。

戴夫：
是的，我觉得大多数投资者都明白，供应不足是一个大问题，而且它正在造成……供应短缺对房地产投资者来说显然有短期好处，但我认为大多数人认为，一个更健康、更有效的房地产市场是实际上符合每个人的最大利益，或者至少我是这么认为的。 因此，希望有更多的供应上线。
好的，达里尔，非常感谢您加入我们。 如果人们想要跟踪您或您团队的工作，他们应该在哪里进行？

达里尔：
你可以谷歌 Redfin 新闻。 这就是我们所有报告的所在。 您还可以在 Twitter、@FairweatherPhD、Instagram、LinkedIn 或其他任何地方关注我。 这适用于我的所有频道。

戴夫：
好的。 嗯，非常感谢您来到这里。 我们真的很感激。

达里尔：
感谢。

戴夫：
再次非常感谢达里尔加入我们。 达里尔和她的团队，我认为这是一个非常有趣的插曲。 如果你们不关注 Redfin 的研究，我强烈推荐它。 他们不断推出有关房地产市场、租金以及我们今天讨论的所有事情的原创研究。
我发现现在租比买便宜多少真是太有趣了。 我的意思是，我已经听说过这一点，但当你听到这些统计数据时，美国只有四个都市区的买房比租房便宜，这真是令人震惊。 但我也想提醒一下，达里尔和她的团队正在进行的研究实际上只是针对购房者，对吗？ 这适用于购买主要住宅的人。 它不适合收取租金的人。 它不适合那些正在考虑入侵房屋或进行增值项目的人。 这只是如果您要购买主要住宅的话。 所以我不想要任何人……这绝对是值得注意的信息，特别是如果您要购买主要住宅。 但如果你正在执行一些更传统的房地产策略，那不是她和她的团队一直在研究的。
再次感谢达里尔，也感谢大家的聆听。 再说一次，如果你想开始收听这个完全没有广告的节目，如果你想听我在接下来的几天里做的 AMA，如果你想听一些奖励剧集，请务必注册订阅新的 BiggerPockets 内容。 您可以访问bigerpockets.com/playlist。 那是bigerpockets.com/playlist。 再次感谢。 我们下次见。
On The Market 由我、Dave Meyer 和 Kailyn Bennett 创建，由 Kailyn Bennett 制作，由 Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑，由 Pooja Jindal 进行研究，由 Nate Weintraub 撰写文案，并特别感谢整个 BiggerPockets 团队。 市场上节目中的内容仅供参考。 所有听众都应独立验证数据点、观点和投资策略。