大多数人有意购买出租房产,但大多数人并非有意购买 里克·莫林。 瑞克就是我们所说的“偶然的投资者”。 只要一有机会,他就能够通过缓慢、稳定的投资来建立自己的住房投资组合。 最好的部分? 在一开始的时候, 瑞克不知道他正在做的事情是 房地产投资。 当他购买第一套房子并最终完全收回成本时,他感到震惊。 快进几十年,瑞克正坐在一起 $285,000/年 被动收入,以 3,000,000 美元的投资组合,以及大多数美国人要到 60 多岁才能实现财务自由。
那么理发师是如何做到的呢? 生长在贫困家庭,从一次理发赚 12 美元到每年赚取超过 200,000 万美元的纯现金流? 这很简单: 正确购买、持续购买并相信自己的直觉。 瑞克已经做到了 翻转,屋顶上有汽车大小的洞,消失了 超过预算 和时间表,以及 制作了他自己的作品,但归根结底,他所做的所有交易都让他持有了这个庞大的房地产投资组合。 虽然他不愧是投资天才,但他评估和进行交易的过程并不复杂。 你不需要学位、一大笔遗产或任何经验来重复里克的系统。
如果你想 在后台积累财富,为您的孩子、孙子、曾孙和其他人留下遗产,同时专注于做您喜欢的事情,请收看本集。 瑞克有 财富积累建议 任何投资者都可以从听证会中受益。
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客节目 755。
瑞克:
我从小家里没有空调,后来成为一名理发师,每次理发收费 12 美元。 然后,砰的一声,在 10 到 12 年的时间里,我们获得了 3 万美元的投资组合。
大卫:
所以今天的嘉宾是Rick Morin,他从一名理发师成长为一百万头发。 当您收听今天的节目时,这会更有意义。
抢:
没关系。
大卫:
里克的故事专注于缓慢、安全、稳定地致富,这三个S永远不会让你错。 他在经济上独立,但他保留了理发师的工作,因为这实际上使他成为一个更聪明、更敏锐的投资者。 他已经将房地产融入了他已经拥有的生活中,而不是试图通过房地产来改变他的生活。
里克·莫林,欢迎来到 BiggerPockets 播客。 你今天怎么样?
瑞克:
我很好。感谢您的款待。
大卫:
第一个问题,你从今天开始在哪里加入我们?
瑞克:
德克萨斯州科珀斯克里斯蒂。
大卫:
八年前,我正在考虑在德克萨斯州科珀斯克里斯蒂进行投资。 我在想这可能会成为一个旅游目的地。 你认为我没有在那里买是一个错误吗? 或者你认为这是一个好的决定?
瑞克:
我认为这是一个很好的决定,因为它会让我购买更多。
大卫:
我喜欢诚实。 我们在这里有了一个良好的开始。
抢:
如果你在 BiggerPockets 上谈论科珀斯克里斯蒂七年,你就会毁了所有人。
大卫:
这就是大卫·格林的诅咒。 你说得完全正确。 我在杰克逊维尔和其他几个市场对自己这样做了。 事情就是这样。 所以,在我们讨论你的作品集之前,瑞克,我想问你,你这些天在做什么工作?
瑞克:
所以我想你可以说我是兼职理发师,因为我每周有两天在理发店。 而且,我还旅行。 我在 Clipper 公司工作,并周游世界分享理发知识。 直到最近,大约两年前,我也开始在这些大型理发师大会上向理发师和造型师分享房地产建议。
大卫:
让我们来讨论一下我能想到的最重要、最紧迫的问题。 你建议我们如何处理罗布的豪饮?
瑞克:
诚实的意见,我认为,我们需要把它全部脱掉并让它重新生长,因为我认为它的顶部不均匀。
抢:
好的。 那么把它剃掉会不会让它变得更均匀呢?
瑞克:
好吧,它会给你一个新的开始。
抢:
哦。 好的。 好的。 我的意思是,我一直在思考这个问题。 我一直在想,有一天,我会为了看一张照片而摇头,然后说:“哦,是的,还记得我什么时候这么做的吗?” 否则,我会给我的孩子们看照片,三十年来我看起来都一模一样。
瑞克:
好吧,我告诉你,当你准备好后,请务必去 Booksy 与我预约。
抢:
好的。 你就是我要打电话的那个人。
大卫:
罗布的头发确实看起来就像你种植一棵棕榈树,然后将它绑在旁边的某个东西上,这样它就会朝某个方向生长,就像它被训练过那样生长一样。
抢:
随着时间的推移,我已经把酒嫁接了。
大卫:
是的,我很想看看如果你把它分成两半会是什么样子,每一个都成 45 度角,就像胜利的 V 形一样。
抢:
你们现在开始听起来像我的 TikTok 评论了。 每天我都会收到类似这样的评论:“你赚了这么多钱,但你连理发师都请不起。”
大卫:
好吧,我的意思是,如果他们在谈论你的头发,你就不会把注意力集中在你的黑色口袋 T 恤上。 这可能是您宏伟计划的一部分。 你会说,“我不想让每个人都知道我与 Haynes 有很大的赞助,这就是为什么我在播客的每一集都穿着这些内衣 T 恤。” 所以你一直在谈论你的头发。 那么,在你购买房地产之前呢,里克? 那时的生活是什么样的?
瑞克:
哇。 童年的智慧还是成年的智慧?
大卫:
不,当你成年后,你在做什么工作?
瑞克:
好。
大卫:
你知道吗? 其实不是,让我们回顾一下。 你的童年是什么样的? 因为我想知道是什么促使您进入房地产投资领域并达到这样的程度。
瑞克:
好吧,童年就是这样。 我是在普通人的说法中长大的,轨道的错误一侧,社区的坏一侧。 这很艰难。 我的意思是,我很喜欢我的童年,但那是非常艰难的。 就像我说的,我住在德克萨斯州科珀斯克里斯蒂。 我们现在是夏天。 平均而言,我们的温度为 100 度、510 度,炎热指数为 115 度、120 度。而且我家里没有空调。 我的父母,在我大约 16、17 岁之前,我们的房子里没有空调。 之后他们把它放在卧室的窗台上。 所以晚上,我和我的兄弟姐妹就睡在那里的地板上。 我的意思是,如果我回到家,晚餐是玉米饼和黄油,我的意思是,那太好了。 直到18岁我才第一次吃牛排。
我不知道牛排是什么。 所以这是一个卑微的开始,但它也让我珍视生命。 是的,17 岁时,我参军了,在军队里度过了六年,我热爱军队的每一分钟。 打伤了我的右膝盖。 所以当我右膝受伤时,这同时也是一个不幸的情况。 因此,在我的部队即将前往伊拉克之前,我就爆发了,我打电话回家,给爸爸妈妈打电话说:“嘿,我不去。” 我妈妈:“谢谢你,耶稣。” 她说她正在祈祷我不要去。 我当时想,“好吧,现在我破产了,所以我不能去。” 对我来说很幸运,当时我驻扎在德克萨斯州基林的胡德堡。
然后我的整形外科医生说:“嘿,我有一个朋友在科珀斯克里斯蒂的 NAS 站,即科珀斯的海军航空站。 他是一位出色的骨科医生。 我想我想在你服役的最后两年半里送你回家,然后去那里完成你的治疗和手术。” 所以我就想,“哇哦,这太棒了。” 于是我回到家,当时我姐姐刚刚生完孩子,她大约 19 岁,和我爸爸妈妈住在一起。 嗯,这个婴儿是个爱哭鬼。 我说着说着他就哭个不停。 我告诉我爸爸:“爸爸,我必须离开这里。 我不能在这里呆太久了,因为我正想睡觉,朋友们过来了,而那个婴儿一直在哭。”
我说:“我要去租房子。” 他说:“除非你买了房子,否则你不能离开这个房子。” 我说:“我才20岁。 买房子我要做什么?” 他说:“好吧,这是我让你离开这个房子的唯一方法。” 我说:“好吧。” 所以我和当时约会时的女朋友,现在她是我的妻子,我说,“嘿,我想搬出去。 我爸爸说,我搬出去的唯一办法就是买房子。”
抢:
哇,好吧。那是一段旅程。这就是一个完整的旅程。我想,你很随意地说你没有空调,但听起来根据温度,你每天一整天都很热。哥们儿,成长过程是怎样的?
瑞克:
嗯,就是这样。 我不知道。 因为我的祖父母没有空调。 我的大多数家庭的窗户上都有风扇。 还记得你放在窗户上的箱式风扇吗? 这真的很有帮助。 它对空气流通有很大帮助。 但我不知道还有什么其他办法。 我们唯一一次在AC是在我们真正上学的时候。 学校大部分时间都有空调,除非坏了,这种情况很少见。 但除此之外,作为一个孩子,我们总是在外面玩耍。 所以空调并不是真的,我当时并不觉得它是必需品。
抢:
当然。您向我们介绍了一些关于您家乡的情况,但总体而言,人们对您家乡的看法如何?那是什么样的?
瑞克:
嗯,我想说,当时的情况与现在非常相似。 我们位于墨西哥湾,是一个海滨旅游小镇,但对于德克萨斯州来说仍然很小。 我认为,目前为止,我们大约有 400,000 人,所以考虑到我们在德克萨斯州,仍然是一个小镇。 但我想说的是,他们会说这更像是一个退休小镇,就像老年人来这里退休一样。
抢:
哦好的。 凉爽的。 所以你的父母住在那里,你正在做这件事,你想搬出去,你爸爸会说,“你必须先买房子。” 我必须想象这是有原因的。 您父母与房地产的关系如何决定了您的这一要求?
瑞克:
所以我的父母没有买他们的第一套房子,直到我父亲大约 30、32 岁的时候,他才买了他的第一套房子。 他一直租用。 所以我认为他的理论是,“如果你出去买房子,你就会成为房主,你不会,引用,取消引用,“把你的钱扔在租金上。”
抢:
好的。 那么他是在监视你吗?
瑞克:
哦,当然。
抢:
哇。 好吧,酷。 所以你说,你现在的妻子,但你向她提出了这个想法,她也同意了,然后你们买了房子?
瑞克:
嗯,房子我买了。 当时,我们可能约会了一两年。 所以直到结婚后的第二天我们才搬进去。 但我知道她就是那个人,所以我想确保她对这所房子感到满意,因为这最终将是我们一起结婚的第一栋房子。
抢:
好的。 那相对于今天来说是多久以前的事呢?
瑞克:
大约20年前。
抢:
哇。 好的。 好的。 您什么时候购买了第一处出租房产?
瑞克:
所以第一个真正出租的就是那栋房子。 事情是这样的,我在 20 岁时买了那栋房子,在那里住了大约三个月。 我在那里大约三个月后,我的一个朋友打电话给我说:“嘿,你有房间出租吗? 我知道你表弟告诉我,你刚买了房子,我需要一个地方住。” 我当时想,“是的,我有一套三居室的房子。” 他说:“你想要一个室友吗?” 我想,“我和一个室友一起长大。 我的兄弟陪伴了我一生。 当我在军队时,我有一个室友。 就像,当然,过来吧。” 所以他过来检查了一下,他说,“是的,我喜欢它。” 他说:“你想要多少钱?”
我说:“兄弟,我不知道。 我从来没有向任何人租过任何东西。 我什至不知道该怎么办。” 他说:“好吧,我每个月付给你 500 美元,然后我们分摊所有水电费怎么样?” 我想要公平,因为他是我的朋友。 于是我说:“这个价格合理吗? 我什至不知道要收费什么。 这公平吗? 他说:“是的,不,这真的很公平。” 我说:“好吧,很好。 交易。 我们开始做吧。” 所以没有任何租约,只是握手。 他每个月付给我 500 美元,我们分摊水电费。 我的抵押贷款每月 515 美元。
抢:
哇。
瑞克:
是的,我赢了很多。 但我很幸运,我仍在工作,从军队领取薪水。 我所做的就是说:“你知道吗? 他给了我 500 美元。我还不如多付 15 美元,然后把我的抵押贷款也付进去。” 所以我还清了一张30年期的票据。 我就是这么做的。 然后,当我到处都有多余的钱时,我在七年内还清了这张票据。
抢:
哇哦。 好的。 那是巨大的。
瑞克:
是啊。
大卫:
是的。 你的抵押贷款基本上翻了一番。
瑞克:
这正是我所做的。我每个月的抵押贷款加倍。一笔付款直接转入本金,然后定期如果我得到一些额外的现金,比如大笔奖金或其他什么,我也会将其用于抵押贷款。他和我在一起了大约三年,然后我和妻子结婚了,我说:“嘿,伙计,我和妻子要结婚了。你必须离开这里。”于是他就在那时搬了出去。然后我和妻子留在那里,她正在工作。所以我说,“嘿,这就是我一直在做的抵押贷款,我认为如果我们继续这样做将会是有益的,因为如果我们这样做,我认为我们可以还清这笔钱,我想大约八年全部的。”她说:“好吧,我们开始吧。”所以从技术上来说,她是第二个进来的室友,帮助我支付了双倍抵押贷款。
抢:
好吧,我只是想说,大卫,作为 BiggerPockets 的内部居民抵押贷款专家,你还清得这么快——
大卫:
有点像抵押贷款的人。
抢:
有点像抵押贷款的人。 是的。 那是一个回调。 那是一个回调。 我不知道那一集是否已经播出了,但作为我们这种抵押贷款人,他为什么能够这么快还清呢? 这个数学实际上是如何计算的?
大卫:
这是一个非常好的问题。 我喜欢瑞克,你在支付房屋贷款时不知不觉地陷入了这个令人敬畏的黑客行为,尤其是当抵押贷款为 500 美元时,我们都在等待它回到糟糕的时期。 这样做会更容易,但你会认为如果你加倍付款,你就可以在一半的时间内还清。 因此,一笔 30 年期的贷款,您将在 15 年内还清。 但实际上是四分之一的时间。 这是因为当您第一次付款时,大部分付款都用于支付利息,而不是本金。 好吧,您额外支付的 500 美元将 XNUMX% 归还本金,这意味着下一次付款的本金将增加,而利息将减少,因为当您支付额外本金时,您基本上提前了还款计划。
然后,每一次付款都会加剧这种情况,其中本金的一部分比利息更高。 因此,对于那些有纪律的人来说,这是快速还清房屋贷款的好方法。 现在,过去几年我们并没有真正给出这个建议,因为你要还清 3% 的抵押贷款。 这没有多大意义,但随着抵押贷款再次变得昂贵,而且利率越来越高,当你找不到新的现金流量房产来购买房产时,这是人们可以使用的合法策略。您拥有的一个,并使其更有效率。
抢:
哦耶。 我的意思是,如果你在第一年年底查看你的摊销时间表,你会说,“哦,好吧。 我今年支付了 15,000 美元的抵押贷款。” 然后你会发现,其中只有 14,000 美元实际转入了你的本金,另外 XNUMX 美元转入了你的利息。 我的意思是,这非常像学生贷款摊销率,你会想,“伙计,我真的拿走了这个本金吗?” 最初几年很痛苦。
大卫:
是的。 但是瑞克,你发现了一个黑客行为,却没有意识到你做到了。 我喜欢你让你的妻子充满,“让我们再做一次。 我不知道为什么会这样。 这就是房地产魔法。” 但是伙计,如果我能把手伸进那顶神奇的帽子里,再拿出另一只免抵押贷款的兔子,我们就去吧。 那么她同意吗? 在经济独立方面,您的妻子是否与您意见一致? 或者你是否因为他们没有从相同的角度看待问题而受到一些阻力?
瑞克:
不,即使我们约会的时候,也真的很酷。 所以当我们约会时,我们会去,我记得我们第一次约会,我们去看电影和晚餐,就像大多数人一样,晚餐和电影。 好吧,晚餐来了,我付了钱。 当我们去看电影时,我会掏钱付账。 她说:“不,我要去拿它。” 我说:“对不起。” 她说,“我要付电影费、爆米花和零食的钱。” 我当时想,“为什么?” 她说:“好吧,你付了晚餐钱。” 我当时想,“嗯,那是第一个。 我约会过的女孩都没有这样做过。” 对于这家伙来说,支付一切费用是很常见的事情。 所以当这种情况发生时,我们显然来回切换,但我知道她会成为一名团队合作者。 所以,是的,当我告诉她时,我知道,“嘿,看,室友搬走了,我们要搬到一起了。 现在我们结婚了,我认为这是她能做的最好的事情。” 她在船上。 她说:“好吧,太好了。 听起来不错。 我们开始做吧。”
抢:
太棒了。 这也很重要。 这就是为什么我们出去时我总是让大卫付钱。 所以看来你在这里偶然发现的只是一个很好的老式房屋黑客。 你拿走了你的财产,你补贴了该财产的一部分,一个房间给朋友来补贴你的抵押贷款。 事实上,大多数时候,当你进行房屋改造时,出租房间可以减少 300 或 400 美元的抵押贷款。 在这种情况下,它实际上支付了所有费用。 所以这就是房屋黑客的魔力,不仅有人支付了你的抵押贷款,你还继续勤奋地支付抵押贷款,他在七年内还清了它。 这是一个巨大的成功故事。 我想这可能是你其他投资组合的催化剂。
瑞克:
哦,当然。我的意思是,当时我 27 岁,买了一套还清了的房子,我当时想,“哇,这不是常态。”老实说,直到大约 10 年前我才知道这被称为“入室盗窃”。我什至不知道。我当时想,“哇,我入侵了我们的第一栋房子,但我什至不知道我在这么做。”
抢:
哇。 好吧,酷。 那么,如果你愿意的话,从购买这个意外的房屋改造到开始你的第一次炒房之间需要多长时间? 因为据我记得,这就是你的轨迹。
瑞克:
所以实际上我们所做的,当我们还清那所房子的时候,我们可能又呆了一年,然后我想搬到城镇的另一边。 所以我在城镇的另一边找到了一栋房子,我们买了那栋房子,然后我,成熟的,使用第一栋房子作为成熟的出租。 现在我有了自己的私人住宅,而且第一套房子已经完全出租了。 然后在那个时间范围之间,大约是,我想说大约7、8、9……所以在第9年,也就是付清第一套房子两年后,第9年,我们在我们现在的家或宅基地当时,我们的第二所房子。 我攒了一些第一套房子的房租钱,攒了钱。 然后我开始寻找并与教堂的一位朋友交谈,他是一名房地产经纪人。
我说:“嘿,看。这就是我正在寻找的东西。”他说:“预算是多少?”我说:“伙计,老实说,我得到了大约 20,000 美元。所以我什至不知道你能找到什么。”他就像是,“让我看看我能找到什么。”我们在我长大的社区的一块大地上找到了一间只有一间卧室、一间浴室的小房子。价格为 23,000 美元。我的父亲实际上是我的首选人。所以我买的十处房产中有九处都是爸爸先进去检查的。我爸爸是那个为我做所有这些事情的检查员。而且他并不是一个真正的检查员,他只是多才多艺,懂一点点。所以他会进去帮我检查一下。嗯,他做到了。他说:“不是这样的。地基就在这里扎好了。”
他说:“但是,我的意思是,这个人实际上住在这里,而且很适合居住。 它只需要一点点工作。 你可以像这样生活在里面。 地基已经塌陷,但仍然适合居住。” 就像我说的,我们的邻居,这可能是常态。 所以我想,“那么值得吗?” 他说:“我认为这是值得的。 出价20。” 我说:“好吧。” 所以我告诉房地产经纪人,“嘿,我出价 20。” 他们回来说:“不,抱歉,这不会发生。” 我说:“好吧,很好。 不用担心。”
抢:
等等,20,000 美元?
瑞克:
是的。 他们想要 23 块钱买房子。
抢:
你有20,000万美元的房子吗?
瑞克:
让我完成。 让我完成。
抢:
好。
瑞克:
所以请记住,这是一间卧室、一间浴室,大约 600 平方英尺,位于城镇的不好的一侧。 我出价 20,他们出价 23。我出价 20。他们说不。 好吧,大约两周后,我的房地产经纪人回来说:“嘿,里克,如果你能在劳动节之前关门,他就会接受 20 号。” 距离劳动节还有大约 10 天。 我说:“好吧。 好吧,现在我只对他是否接受 17 感兴趣。而且我可以在劳动节之前关门,因为我手头有现金。” 他就像是,“见鬼,瑞克。 天啊。” 我就是那个人,我会的,因为我会想,“他们能说的最糟糕的话是什么? 不? 然后呢? 我现在的处境和现在一样。” 所以我完全就是那个人。 所以他第二天就打电话给我。
他就像是,“好吧,瑞克。 他说,他会接受的。” 我想,“让我们开始吧。” 所以我们花了 17 美元买了它。我和爸爸进去了,我们真的给猪涂了口红,然后我把它租了出去。 我投入了 3,000 美元。 所以现在我那房子里有20格兰特。 我把它租给同一个人,每月大约650美元,租期大约是两年半、三年。 所以你算一下,我从第一个租客那里就收回了我的 20 英镑。 是的。 她把事情搞砸了。
所以现在我有另一个勤杂工在那里,因为爸爸有点太忙了。所以我让另一个杂工在那里修理一些东西。他打电话给我,他说,“里克,有人刚刚开车经过,问房子是否出售。”我当时想,“天哪,所有东西都可以出售。是的。叫他给我打电话。”所以他打电话给我说:“嘿,是的,我想买房子。你想要多少钱?而且我从来没有想过要卖掉它。所以在我的脑海里,我只是说,“好吧,如果我有 20 个,但我已经从租金中恢复了 20 个,让我扔 40 个,看看他怎么说。”所以我说,“40大。”他说:“我会接受的。”我说:“天哪。我刚刚把房子翻了。”
抢:
好。
大卫:
你没问他觉得什么公平吗?
瑞克:
不,我没有。不。
大卫:
他说:“我给你四万,然后我来交水电费。” 你会说:“好吧。” 伙计,我喜欢听你到目前为止在这里讲述的故事。 我只是在想,“好吧,你花了 40,000 格兰特买了一栋房子,但以 20 格兰特的价格租下来。今天的市场上这些 650% 的规则交易在哪里?”
抢:
天啊。 是的。 是的,让我说清楚。 所以挂牌价是23,你出价是20,000。 他们说:“不,离开这里。” 几周后,他们会说,“嘿,如果你能在 10 天前关门,我们就做 20 天。” 你说:“呃,我会做 17 个。” 他们就像,“呃,我们必须接受它。” 他们接受了吗?
瑞克:
这正是发生的事情。
抢:
哇。 那么多久之前,或者之后多久你以 40k 的价格卖掉了它?
瑞克:
三年后。
抢:
哇。 好的。 所以我想,你的升值率,或者说房子的价值,在三年内翻了一番。 太棒了。
大卫:
现在,这是在 Zillow 之前,对吧?
瑞克:
是的。 这比 Zillow 早得多。
大卫:
好的。 所以你不能只上网。 我想很多人都会想:“你为什么要这么做?” 那时你必须打电话给房地产经纪人询问他们,他们必须做一些工作。 跳上电脑并找出答案并不容易。 所以我看到了一些正在出现的模式。 一不小心就成了房东。 你的朋友打电话来问你,“我可以租你的房间吗?” “好吧,我可以。” 这个决定基本上在七年内还清了你的房子。
然后你意外地成为了房东,因为你最终搬出了并出租了这套你从未计划出租的房子。 我们称之为偷偷摸摸的租赁策略。 当你用主要住房贷款买房子时,你搬出去后,基本上你的租金是 3.5%、5% 的首付,无论是多少。 然后你一不小心就变成了宅男。 你会说,“好吧,我会把买这栋房子的钱加倍,几年后我已经收回了最初的租金投资。” 因此,您可能会意外地找到通往弹跳带顶部的路。 这是一个非常酷的故事。
瑞克:
好吧,我不会……是的,这听起来很意外,但我是一个有信仰的人,我为此祈祷。 我表现出来了。 我想过这个问题。 我想要它。 现在,我从没想过这会成为现实。 我会完全诚实。 从我的家乡来看,我现在的生活方式真是太棒了,我真的很幸运。 但我从没想过这会成为现实。 但缓慢但肯定地,它正在成为现实。
抢:
太棒了,伙计。好吧,这里给我们一些参考框架。因为我认为,如果我们的数学是正确的,你买了你的房子,然后大约九年后你买了下一套房子。那么,从今天开始,第二栋房子已经过去多久了?
瑞克:
大约12年前。
抢:
12年前。 好的。 所以这才是你的房地产之旅真正开始的开始,你开始炸毁你的投资组合,对吗?
瑞克:
是的,这正是发生的事情,因为现在我有这个……好吧,从技术上讲我有 40,但我没有。 我没有提到的是,当我打电话给我的房地产经纪人并说:“嘿,看,这就是发生的事情。 我已经得到了交易,但我不知道如何填写这份文件。 你能帮助我吗?” 他说:“是的,当然。 一百块钱我就做。” 我当时想,“好吧,酷。” 所以他帮我填写了文件,然后当我们结束时,他们说,他走了,买家会说,“哦,顺便问一下,你的业主能为我融资吗?”
我想,“哦,是的,当然。 10%的利息。” 他说:“好吧。” 我说:“还有 5,000 美元首付。” 他说:“完成了。” 所以我拿了 5,000 美元,我知道我会得到 40 美元。他做了一张五年期票据。 他说:“听着,让我们现实一点吧。 这是汽车笔记。 所以我不想要30年。 我要写一份五年期的笔记。” 所以他做了一个五年期的笔记。 所以我用这 5,000 美元做了什么,然后用我存下的其他一些钱做了什么,那就是我买了我的第一个真正的翻转。
抢:
好的。 因此,此时此刻,又是大约 12 个月前,您又陷入了另一面。 显然,你正在加速。 你有设定任何目标吗? 你知道自己想做什么吗? 或者你只是想,“呃,我要去买一个,看看它能带我去哪里。 或者再买一个,看看它会带我去哪里。”?
瑞克:
所以我们的目标是——
抢:
抱歉,我说的是12个月。 我的意思是12年。
瑞克:
是的,12年。
抢:
这是大约12年前的事了。
瑞克:
所以这个目标,我仍然把它写在我的记事本上,因为我坚信写下的目标比你头脑中深思熟虑的目标更能实现。 但我写下了我想在 10 岁之前拥有 40 套出租房产。这就是目标。 但当我通过翻转赚到双倍的钱时,我想,“哇,也许如果我翻转,我可以拿走所有的钱,然后去买租金。” 所以在那次交易之后,我去买了我的第一个翻转。 这是一个三居室、两间浴室、一个车库,位于一个不错的社区,实际上,距离我买的第一栋房子有两个街区。 所以那栋房子是我买过的唯一一栋没有和我爸爸合住的房子。 我没有叫爸爸去看,因为我很确定爸爸会告诉我不要买它,因为它很糟糕。
我的意思是,这很糟糕,但同时也很好。 所以房子已经被毁了。 都是螺柱。 所以我想,“好吧,这会……”这是我的第一次翻转。 所以我想,“这是一个大项目,但我认为我能做到。” 他们的屋顶上有一个洞,屋顶上有一个洞。 有几个洞,就像阳光刚刚射进来一样,汽车大小的洞。 我确信爸爸会拒绝我。 所以我当时想,“我做不到。” 但我的房地产经纪人说,“里克,这是一个非常好的购买。” 因为房子是……他们想要 40 格兰特。 大约1400平方英尺,在一个好社区,他们想要40平方英尺。 我告诉他,“说实话,你认为这栋房子需要多少钱?” 他说,“我认为 35 点 40 点推动它,你就会变成黄金,它会卖到 129 点、139 点。”
我说:“好吧,太好了。 我会去做的。” 所以我们做到了。 我告诉妻子:“嘿,看,这就是我正在做的事情。” 她说:“好吧,我们开始吧。” 好吧,我买了它,最后我把 50 格兰特倾倒在里面,因为……专业人士告诉我永远不要这样做,但直到今天我仍然这样做。 我过度装修房子,我把房子修得好像我要住在里面一样。 人们会问,“你为什么这么做?” 即使是我的出租屋,我也会把它们修好,就像我会住在里面一样。 我说,“因为如果在某个时间,在任何特定的时间,如果我需要搬进去,我会感到很舒服,因为我按照我喜欢的方式和我喜欢的环境来修复它。” 所以我超出了预算,这笔交易花了 10 英镑,而我的房地产经纪人一直在指导我并帮助我,因为我从未做过真正的翻转。
嗯,我在看那些家居装修节目,他们把它们翻转然后卖掉。一个周日,我和妻子整天坐在沙发上看这些。我说:“你知道吗?”其中之一,他们举办了一次开放日活动,但他们为孩子们准备了跳月活动,为女士们准备了含羞草,为男士们准备了啤酒。我对妻子说:“你知道吗?我不会聘请房地产经纪人来卖这个。我们将自己出售它,我们也会这么做。”好吧,我打电话给我的房地产经纪人,距离完成大约一个月,打电话给房地产经纪人并告诉他这一点。他就像是,“瑞克,请不要这样对我。”请记住,这位房地产经纪人很酷。他去同一个教堂。
我从来没有签过合同,我从来没有和他签过协议。这总是公平的,我们握手并以此彼此信任。我说:“听着,如果我欠你什么,请告诉我,我会付给你的。”我说:“但我想我想自己做。”他就像是,“瑞克,给我 149 天。如果我七天内不卖掉你的房子,那就成交吧。你可以做到这一点。”我说:“你知道吗?这还算公平。我给你七日时间。”所以我给了他 XNUMX 天的时间,然后他在接下来的周日,即父亲节,给我打电话。他说:“嘿,瑞克,父亲节快乐。”我说:“谢谢,你也一样。”他说:“你准备好了吗?”我说:“什么?”他就像是,“检查你的电子邮件。检查电子邮件。”他签署了一份价值 XNUMX 美元的房屋合同。
抢:
哦,哇。 好的。 比你的低端高出 20,000,对吗? 因为 129 就是你的底线。
瑞克:
是的。
抢:
哇。您认为这是因为当时的市场非常好吗?或者你认为这是因为你实际上花了很多钱并且过度设计了它(如果你愿意的话)?
瑞克:
他告诉我这是因为我花了很多钱并且过度设计了它。 因为那个社区需要 Micah 或 Butcher Block 类型的台面。 好吧,我去了三级花岗岩。 我安装了摄像头灯,做了很多很酷的事情,这些事情不应该在那个社区做。 但他说最终这也是它出售的原因。
抢:
男人。 是的,这就是为什么我如此害怕大规模的翻转,因为我是一个挥霍的人。 大卫可以证明这一点。 我们可能会制作一部精彩的高清电视节目,但总是在预算上争论不休。 但我会过度设计一切。 大卫,你有遇到过这种情况吗? 这些天你很擅长在翻转时保持预算吗?
大卫:
是的,这是一个很好的问题。 我并不像你们俩听起来那么挥霍。 但我想如果我确实挥霍的话,可能会花在不同的事情上。 所以我更有可能在房子上增加一个平方英尺,而不是安装非常漂亮的灯具。或者罗布,我注意到你从镜头中看待房地产,这在照片中看起来怎么样? 所以你会在家具上挥霍,你会在家具上挥霍。 你会说,“看……”事实上,我昨天在斯科茨代尔的房子里散步时才想到这一点。 我想我明白了。 我看的是实际用途。 怎样才能最有效地利用空间? 你看着它,它在图片中看起来怎么样? 因为这就是人们预订它的原因。 这是金钱。 这不像情感上的不成熟。 作为短期租赁投资者,您必须这样考虑才能预订。
所以这对我来说实际上是一个很好的小见解,因为我认为之前我只是假设它是,“哦,你只是喜欢美好的东西,所以你花了太多钱。” 但你这样看是有经济原因的。 里克(Rick)也是一个很好的例子,当你在火爆的市场上过度花钱进行康复治疗时,有时你可能会得到救助。 当市场下跌时,你绝对不想这样做。 但是瑞克,这就是你的个性吗? 我看到你戴着一顶帽子,上面写着“荣誉如工艺”。 你提到你是一名理发师,我知道你真的很好奇。 您是否认为自己需要在所做的每一件事上都尽力而为?
瑞克:
正是如此。 是的。 伙计,我就是不能满足于任何其他的东西,它就在我体内。 昨天,我乘飞机回家,在机场散步时,我看到有人不小心(也许不是意外)掉了一张餐巾纸。 当我走过它时,我想,“你应该把它捡起来。 你应该把它捡起来。 你应该把它捡起来。 你知道你会捡起它。” 我走过这个,“不,我不会捡起来。 我没有丢下那个。” 走过它后两英尺。 我右转回来把它捡起来。
抢:
是的,我有这样的感觉。
大卫:
这是上帝的声音,让你有罪拿起那张餐巾,伙计。有时你就是无法抗拒。
抢:
当你读到《致命武器》的情节时,你就制作了这部电影。 你知道他们总是说电影是在餐巾纸背面制作的吗? 好吧,我们可以继续前进了。 现在没有电影迷了吗? 电影已经死了吗?
大卫:
从来没有听说过那个。
抢:
不? 好的。
大卫:
但谢谢你解释这个笑话。 我很感激。
抢:
好吧,也许有人会笑。 好的。 也许 BiggerPockets 的大批观众中有人会笑。 好吧,在这之后,显然,你在这个时候是一位崭露头角的房地产企业家。 看来你还是比较有这方面的技巧的。 你很擅长,看起来你对此充满热情,你想继续做更多。 有什么原因驱使着你吗? 更加追求房地产的原因是什么?
瑞克:
是的,绝对是。 圣经里有一句话,箴言13:22,它说:“善人给子孙留下产业。” 我牢记这一点。 我知道,根据圣经,它的意思是,“嘿,一定要告诉你的孩子关于我,关于他的道路,并尊重他的书和圣经之类的事情。” 但我从字面意义上理解财务、住房、财产以及诸如此类的事情。 因此,除了没有长大……好吧,在没有空调的情况下长大,[听不清 00:30:17] 是我的动力。 我的人生目标是确保在我之后的莫林不再需要住在没有空调的房子里。
大卫:
那好美丽。 我喜欢听这个。 我的意思是,这是一个强有力的原因。 我喜欢它的原因是它不会驱使你陷入唯物主义。 你不会过度扩张自己。 你并不是想跟上琼斯的步伐,也不想证明我余下的日子里唯一喝的香槟就是水晶香槟。 这是一个非常健康的目标,它会阻止你把注意力从球上移开并失去注意力,但它不会让你做出可能危及孩子继承权的愚蠢决定。 每个人都必须能够在空调下睡觉。 这是一个美丽的基线。 你想出来的吗? 你是否有一天坐下来说:“这就是我的原因。”? 或者你是否回顾了自己一直在做的事情,然后意识到这就是一直在推动你的事情? 你的店里有这样的痛苦吗?
瑞克:
是的,所以圣经经文一直都在那里。 大概在过去的八到十年里,它一直是我的首选。 为什么要用空调,是的,我想当我回顾过去几年时,我想,“伙计,我们的目标是在 8 岁之前拥有 10 套出租房产。我在 10 岁时就实现了这一目标。” 我和妻子在 40 岁时达到了这个目标,她说:“好吧,现在怎么办?” 我想,“好吧,我们会继续购买更多。” 她说:“好吧,还有多少?” 我当时想,“我不知道,直到我们再也买不到了。 也许一年一次,一年两次。” 然后她说:“你为什么这么执着? 我以为37就是目标,然后你就会感到高兴和满足。”
我当时想,“不,10 是第一个进球。 显然有多个目标。” 然后回想起来,我想,“你知道吗? 正是这个原因。 我想确保我可能永远不会见到的曾曾曾曾孙能够这样做,希望我的继承人能展示我和妻子的照片,并说:“这是两个莫林树这确实改变了我们这一代人的财务状况。 因为他们做出了牺牲,他们竭尽全力,我们才能住在这样的房子里。”
抢:
是的,伙计。 好吧,我可以问你一个私人问题吗? 因为我的父亲是来自墨西哥的移民,他放弃了很多,也不是在空调下长大的。 我们有空调,但在我们成长的过程中,你从来不让我们打开它。 那么你现在睡觉时把空调开到什么档次呢?
瑞克:
69.
抢:
是的,宝贝。 我也是。 68, 69 在德克萨斯州。 好的。 我必须把它拿出来,因为我想知道。
瑞克:
是啊。
抢:
这才是真正的目标。 不仅要开空调,还要开空调。 去睡觉。 这在德克萨斯州是一件大事。
大卫:
嗯,69也不是那么糟糕。 你仍然要学会运用你在有空调的地方所获得的这种力量,但你不会一路跑到 62 度并走极端。 你仍然很好地履行了这个责任。
瑞克:
是的,绝对可以。
抢:
有了出色的空调,就意味着巨大的责任。让我们回顾一下这一点。所以你买了房子,意外的房屋翻转或意外的房屋黑客攻击。然后你把它变成全额出租,你得到另一栋房子,它变成了意外的翻转,然后你决定进入另一套完全翻转,你在 149 的时候赚了很多钱。之后会发生什么?您是全力以赴长期租赁还是开始尝试其他房地产资产类别?
瑞克:
是的,从那时起,我们就买了长租。 凭借第二次翻转的利润,我去买了一套公寓,一间卧室的公寓,因为我告诉你,我的推理有时没有根据。 所以我只是卖掉了三间卧室、两间浴室的翻盖。 第二天,我的一个朋友,斜线,顾客,因为记得我是理发师,就打我来说,“嘿,瑞克,你现在有出租房产吗?” 我当时想,“不,我没有任何开放的东西。 你要买什么?” 他说,“一间卧室。” 我当时想,“好吧,让我看看我能找到什么。 给我一个星期的时间。” 他说:“好吧,我需要在两周内搬进去。” 打电话给房地产经纪人,说:“嘿,你知道有一间卧室要涨价吗? 可能是公寓什么的。” 他说,“嘿,实际上我昨天刚刚列出了一个。 耶,当然了。”
于是爸爸去那里帮我检查了一下,他说,“是的,唯一的东西就是地毯垃圾,需要更换,在里面放一些乙烯基什么的。” 我说:“好吧,很好。” 所以这是一个非常酷的交易,因为这是一笔现金交易。 所以我告诉房地产经纪人:“好吧,我接受。” 他说:“好吧,他们会接受的,对吧? 全面询问报价什么的。” 我说:“但事情是这样的。 这是星期一。” 我说:“我需要在周六之前关闭。” 他说:“为什么?” 我说:“因为我周五要出城去印度,而租客需要周六搬进来。” 他就像是,“天哪。” 让我看看能否找到一家产权公司来完成这项工作。” 他找到了一个,并让它发挥了作用。 星期五,我去关门,去机场,跳上飞机,然后他处理剩下的交易。
我说:“嘿,和我的朋友一起去吧。 一定要和他签租约,给他钥匙之类的东西。” 所以我们买了长期租金。 我是一个大储蓄者。 我是个大储蓄者。 所以我确实把所有租金收入的 90% 都存起来了。 所以现在我已经有了几份长期租赁合同,钱就很容易积累起来了。 因此,一旦积累到一定数量,我就在市场上寻找,找到一个在这个价格范围内的房子,然后我就去买另一栋。
抢:
凉爽的。那么你如何找到它们呢?您现在是否有一个相当不错的交易管道正在摇摆不定?
瑞克:
是的。 嗯,在这一点上,是的。 大约有三四个房地产经纪人经常来找我。 但我告诉他们,“伙计们,老实说,我并不是在寻找市场交易。 因为市场上的交易是零售价。 我正在寻找正在打折的东西。” 所以有几个批发商经常来找我。 我刚刚发现的最新交易是通过房地产经纪人进行的。 我们去看了一下,他们没有接受我的报价,他们接受了别人的报价。 所以我想,“好吧,无论如何。” 嗯,那是在十二月,我告诉妻子,“伙计,这让我很感动。 我屁股底下着火了。 我现在想在今年年底之前买点东西。”
她说:“那么,你打算做什么?” 我当时想,“我刚刚去了 Facebook。” 我只是在我的 Facebook 页面上说:“嘿伙计们,我得到了这么多钱。 任何人都有想要出售的房产或知道有人想要出售某些东西吗? 我想在接下来的两周内关闭这里。” 我的一个前邻居有一套复式公寓,他打电话给我,他说:“嘿,瑞克,我想我想摆脱这套复式公寓。” 所以,是的,我在 10 天内关闭了他体内的双重结构。 所以我去年 XNUMX 月也买了那个。
抢:
当你成为一名房地产人士时,你就像你的网络或一群人中的一个人,而且他们认识你,交易就会找到你,这很酷。显然,你必须始终为此努力以保持一致性,但交易能够在你的办公桌上找到方式真的很酷。所以我理解你制作自己的作品。我们在播客之前就已经讨论过这个问题。你能解释一下这是什么意思吗?
瑞克:
是的。 所以请记住,我长大的社区不是最好的,但它们都是大房子,因为在 1900 年代初期,那个社区是我的城市科珀斯克里斯蒂最初的乡村俱乐部。 那个街区大约有 5,000 平方英尺的房子。 我长大的房子大约有 1600 平方英尺,但是对面街角的房子,实际上是我长大的那条街道,布鲁克斯大道,实际上被出售并关闭了。 但我知道那所房子已经空了两三年了,因为我去看望爸爸妈妈,晚上开车经过。 我从来没有真正见过那里的任何人,但我认识住在那里的家人。 他们已经不在那里了。 所以我买了那栋房子,房地产经纪人告诉我,“里克,你认为你打算卖多少钱?” 我说:“我要卖200多块。”
他说:“这不会发生,瑞克。” 我当时想,“不。 这所房子的平方英尺,这是一栋 2,400 平方英尺的房子,有一个两辆车的独立车库和一个 300 平方英尺的男人洞穴,斜线,她在后院的一个角落地段棚子里。 巨大的。” 我说:“我要卖200多。” 他说:“瑞克,这个邮政编码的房子从来没有卖过超过 200,000 万美元。” 所以我和不同的房地产经纪人一起去了,他告诉我同样的事情。 我说:“那你们告诉我什么?” 他们说:“里克,我们认为你买的不好,因为那栋房子需要大量的工作,你可能会收支平衡。”
我说:“好吧,如果其他一切都失败了,而我收支平衡,我也能接受。 为什么? 因为我修复了我喜欢的社区,我长大的社区。” 好吧,长话短说,我把它修好了,这可能是我做过的最糟糕的翻转。 不一定是条件明智的,这意味着我花了两年半的时间才完成这件事,因为我被三四个承包商搞砸了,花了大约 20 英镑。 所以在这一点上,我想,“是的——”
抢:
顺便问一下,翻转需要多长时间?
瑞克:
嗯,我认为这取决于面积和需要完成的工作。 但我做的第一次翻转,全是螺柱,花了我 12 周的时间。
抢:
好的。 好的。 所以两年半的时间是相当可观的。
瑞克:
哦,是的,当然。 我告诉自己,这次转变将花费我四到六个月的时间,而这正在推动它。 那是非常长的时间了。 目标是三到四个月。
抢:
好的。 所以你已经遇到了一些承包商。
瑞克:
所以后来我终于完成了。但这是最酷的部分,当我修理它的时候,这是我曾经这样做过的唯一的房子,我想,因为我对它有一种情感依恋,因为它是我的邻居,当我修理它的时候起来,我正在拍外面的照片,“嘿伙计们,我们刚刚安装了新的壁板。你认为我们应该把房子的外部漆成什么颜色?”我在社交媒体上收到了 50 到 120 条评论,只是,“哦,我认为这一切进展顺利。这一切进展顺利。”然后我想,“嘿,我正在考虑把橱柜漆成灰色,底部灰色,顶部白色。大家有什么想法?”然后人们给了我很多评论。所以在整个过程中,我在社交媒体上为我的支持者提供了这样的选择:“嘿,你们认为我会做什么,A 还是 B?
从字面上看,无论哪一个得票最多,我都会说:“好吧,我们就这么做。” 妻子说:“你疯了。” 我想,“我知道,但这太酷了,因为我喜欢他们两个,所以无论我们选择哪一个,这都不是一种损失。” 长话短说,我们完成了。 就在我完成它的大约两周前,我仍然再次在社交媒体上发帖。 我正在发帖,我正在考虑这一点、这一点、这一点的价格点。 好吧,我想,“好吧,伙计们,我们应该如何在接下来的两周内完成? 229就是我的想法。 这是所有的细节,还有一些我在完成之前一直在做的工作的照片。”
那么我儿子的朋友,我的儿子和他的朋友,他们从六岁起就在同一支足球队踢球。 他们现在11岁了。 所以我们已经越来越爱他的父母了,对吧? 因为他们现在就像我们的朋友一样。 她打电话给我,说:“嘿,瑞克,我想我们会想要这栋房子。” 我想,“哦,那就太好了。”
她问:“要价是多少?”我告诉她,她说:“好吧,让我和丈夫谈谈。我去跟银行谈谈。”回来后她说:“是的,我们想要它。”我想,“真的吗,真的吗?”她说:“是的,我们想要它。”我想,“哎呀,是的。”所以我最终以 229 英镑的价格出售了它,我是该邮政编码中第一个以超过 200 英镑出售的房子的人。
抢:
哇。好的。这是一件大事。所以你和两个房地产经纪人谈过,你告诉他们你想以 200 美元的价格出售它,对吗?
瑞克:
我告诉他们我正在考虑 209 到 219。
抢:
好吧,209。他们就像,“你疯了。” 抱歉,这是一笔糟糕的交易。” 你可能对此有点沮丧。 但你走出去,进行社交推动。 实际上有人同意以 229 美元的价格购买它,所以你实际上已经超越了这个目标。 所以一路走来,你只是在粉碎自己的目标,对吗?
瑞克:
是的,绝对是。 疯狂的是,在我同意之后,当时再次没有涉及任何合同,但他们是私人朋友,我同意了,“是的,我们会这么做。” 还有人打电话给我说:“Rick,如果你接受这笔交易,我就给你 249 美元。” 我当时想,“天哪。” 我想,“伙计,如果不是这些人的话,因为我非常爱他们。” 就像我说的,他们现在是一家人了。 我说:“我愿意做那笔交易,但我做不到,伙计。” 我说:“这是一个我们热爱并珍惜的家庭。 不,我不想放弃他们的希望。”
抢:
你会失去一点睡眠吗? 那天晚上你是不是觉得“该死”?
瑞克:
一点也不。 一点都不。
抢:
这就是我希望你能说出的答案。 所以当你这样做的时候,你仍然在做理发师?
瑞克:
是啊。
大卫:
好的。如果您不介意的话,让我问您一下。为什么还要继续工作?你正在通过房地产赚钱。买几套房子然后辞职,什么也不做,只是去海滩喝我的酒,这不是梦想吗?为什么这个时候你还在工作?
瑞克:
你这么说很有趣,因为我就是这么告诉妻子的。 当我们拥有 10 栋房子时,我将停止剪发,我们将只靠出租房产生活。 好吧,当那件事发生时,就像我说的那样,我当时 37 岁,她说,“那么你要辞职吗?” 我说:“不。” 她说:“我以为你说过你要辞职。” 我说:“这就是我要做的。 我一周只剪两天头发。 我每周只剪两天头发。” 我说:“五天。” 两天的家庭日,三天的房地产项目、文书工作等工作。” 现在,有些日子我会旅行,就像我说的,我在一家 Clipper 公司工作,我们环游世界教授理发课程,但我平均只在理发店呆两天。 有些几周只有一天。
然后,根据旅行和假期的情况,有时我不在店里。但平均而言,我每个月至少在店里待六天。那我为什么还在店里呢?因为我喜欢剪头发。我成为一名有执照的理发师已经……今年已经 16 年了。我真的不觉得自己在工作。即使我每周在理发店工作 65、70 个小时,我也不觉得这是工作,因为我真的很喜欢我所做的事情。我与人们建立联系,我会见人们,我剪他们的头发,我让他们看起来很好,最后他们给我钱。我非常幸运有这个机会,不仅如此,当我第一次开始理发时,每次理发收费 12 美元。所以 12 美元的理发让我可以买下我的第一处出租房产。因此,除了热爱我所做的事情之外,我觉得我应该把它归功于理发。这是我向这个行业致敬的方式,它让我能够改变我家族的遗产。
抢:
这真的很酷,伙计。 那么,有哪些实际的……您从理发师和经营该业务中获得的哪些技能帮助您在房地产领域取得了如此大的成功? 我想这可能有一些相似之处。
瑞克:
是的。我想说的是管理技能,对吗?因为理发店是我开的。所以能够管理理发师和客户之类的事情。因为我的意思是,炒房最糟糕的事情就是与承包商打交道。这是最糟糕的事情。这很有趣,因为有一天,实际上当我在做这件事时,我刚刚告诉你的那栋房子我们卖了 200 多美元,我对那栋房子感到非常沮丧,它是我被搞砸的第三个承包商。我对妻子说:“我完了。”我们只想卖掉房子。即使我们遭受损失,我们也已经完了。”
然后我听了一个播客,布兰登正在播客,布兰登只是说:“你们想知道如何与承包商打交道吗?” 我想,“是的。 是的,我愿意。 我想知道怎么办。” 他说:“他们都很糟糕。” 我就像,“哦,糟糕,好吧。 不只是我。 这家伙在夏威夷,他们在那里也很糟糕。” 所以这让我燃起了希望。 我把它拿给妻子看,然后说:“看,它们到处都很糟糕。 我们只需要处理它。 我们会让这项工作成功。”
大卫:
我想,这是一大块房地产,很抱歉打断你,但很多人认为他们做错了什么,因为他们找不到 [听不清 00:45:40] 交易,或者东西在市场中崩溃了。房子。 他们预计,或者合同团队没有完成工作,他们认为这意味着他们不擅长,而实际上每个人都有这些问题。 但没有人愿意制作一个 TikTok 视频,通过说“让我向你展示我与承包商搞砸的所有方式”来吸引一群人支付课程费用。 但这就是每个人正在做的事情的现实。
瑞克:
是的,绝对是真的。 这是我喜欢当理发师的另一个原因。 我通过一位客户找到了我的一栋房子。 我们闲聊。 他说,“嘿,瑞克,你想再买房子吗?” 我当时想,“伙计,如果有机会,我总是在寻找。” 他说:“嘿,我阿姨正在卖这个。 你想去看看吗?” 我当时想,“当然。” 我最终就此达成协议。 我的水管工,很棒的人。 我不给他剪头发,但我是在理发店认识他的。 所以我的意思是,我觉得,正是这些联系、网络、我通过理发与人们建立的联系让我在房地产领域也取得了成功。
大卫:
那么,您能告诉我们您是如何进入短期租赁市场的吗? 据我所知,您有一位客户在这方面为您提供了帮助?
瑞克:
是的。 因此,我的朋友、斜线、客户,他们有一些短期出租,在新冠疫情期间,我们哪儿也去不了,我也没有工作。 政府将我关闭了大约九个星期,我想,“你知道吗? 我们就去海滩吧。” 所以我们会去海滩。 距离我们住的地方有 20 分钟路程,但对我们来说去海滩然后回家很糟糕。 所以他有一些短期出租,一些海滩公寓,我说,“嘿,这个周末多少钱?” 他说:“哦,我会联系你的,几百美元。” 所以他会把我们联系起来。 好吧,我们几乎每两周就会这样做一次,如果不是每个周末或只是周二到周三或类似的情况。
然后我就想,“伙计,我想我真的很喜欢这个综合体。 这个综合体真的超级棒。 他们有健身房、桑拿浴室、洗车场、游泳池、热水浴缸,步行五分钟即可到达海滩。 我要去这里调查一下。” 所以我和妻子研究了其中一个,是的,我看到了。 我实际上是在 Facebook 上看到的。 这不是通过房地产经纪人。 我以低于市场价约 15 英镑的价格买到了它。 是的,那是大约两年前的事了。 两年前,我们购买了第一个短期出租房屋,这是一套海滩公寓。 去年是我们第一个完整的一年。 我当时想,“天哪。” 我真的很喜欢这种短期租赁的东西。 这是非常有利可图的。”
抢:
这很酷。之后你还有其他的吗?
瑞克:
是的。 嗯,所以发生的事情是,在我的理发店,所以我拥有我的商业大楼。 我理发店所在的大楼是我的。 我们已经拥有它大约七年了。 还有两个单位。 这是A单元和B单元。然而,B单元……A单元是理发店,那是临街的。 这就是你在繁忙的街道上行驶时看到的景象。 B单元位于理发店后面,所以仍然被划为住宅区和商业区。 所以我会把它出租给电子烟商店、保险公司、到处的一些人。 嗯,一年后,他们说:“好吧,我们完成了。 抱歉,这里没成功。 我们要关门了。” 我说,“伙计。”
我告诉他们,“看,这是因为你在理发店后面。你没有临街的地方。这不是一个可以开始开展新业务的地方。它必须是一家成熟的企业,实际上甚至没有顾客进来,更多的只是办公空间。”嗯,第三个租客搬出去后我又把它出租了,每个月才要一千块钱吧?因为它大约有1200平方英尺。但我知道位置不是最好的,我无法让任何人进去。花了大约两个月的时间,仍然没有人进去。
所以我告诉妻子:“嘿,我们一直在存钱。 我们把理发店的后面改造成 Airbnb 怎么样?” 她说:“我无法想象。 你得给我解释一下。” 所以我去了那里,把它画出来了。 “看,这就是厨房。” 因为没有厨房,只有厕所和水槽。 所以没有淋浴。 我说:“这个壁橱就在这里,我们必须打碎管道的混凝土,但这将是淋浴间。 这里有卧室,有一个开放式的平面图。 我们将在这里设置另一间卧室。”
我向她解释了这一切,她说:“我喜欢它。 我认为这会起作用。” 所以我花了大约两个半月的时间来建造和改造。 我布置了它,并将其放在短期租赁网站上。 星期六,大约是下午两点,我孩子的一场橄榄球比赛结束后。 然后,我就说,“没办法。” 第二天就有人预订了。 我想,“天哪,我们得赚点钱。 哎呀,是的。”
抢:
没有什么比这更好的了。 然后你会说,“哦不,它实际上还没有准备好。 我只是[听不清 00:50:04]。”
瑞克:
是的。
抢:
在您的商业建筑中使用这种短期租赁的改变游戏规则的技巧是什么?
瑞克:
我的一个客户,我的一个客户,他其实是当地一家旅游集团的CEO。 所以我就想,“嘿伙计,我不能让任何人进来。 我正在考虑进行短期租赁。 你怎么看?” 他说,“瑞克,我认为这是一个完美的地点。 距海滩 15 分钟路程,距市中心 15 分钟路程,距当地医院 15 分钟路程。 我认为这会取得很好的成果。” 他给了我这个很棒的建议。 他说:“只是因为我知道这一点。” 他说:“每个城市都不一样。” 他说道,“但是科珀斯克里斯蒂,这个城市短期租赁预订第一名的地方,可以容纳六人入住,所以一定要确保它能容纳六人入住。” 我说:“好吧。” 所以我有两张大号床和一张折叠沙发。 他说:“这有效。 只要睡六个就可以了。” 是的,那间公寓实际上比我们的海滩公寓更繁忙,因为我们的海滩公寓只能容纳四个人。
抢:
哇,好吧。 那么床和床头策略在这个特定的房产中真的得到了回报吗?
瑞克:
非也。
抢:
太棒了。 好的,那么您的投资组合,就目前而言,有九个长期租赁、一栋商业建筑和两栋短期租赁,对吧?
瑞克:
正确。
抢:
好的。 那么,在您的总投资组合中,如果您不介意披露这些详细信息,您能否告诉我们您的投资组合净值是多少,被动净收入是多少?
瑞克:
是的,所以净资产约为 3 万,被动收入每年约为 275 至 285。
抢:
太棒了。 所以,通过持续投资,你真的从理发师变成了百万富翁。 你从小处开始,进展缓慢,繁荣,收购财产,完全粉碎它。 不知何故,你还能够真正将理发师和房地产投资者的职业结合起来,并使用你在几年的职业生涯中积累的技能。 这是一个了不起的故事,伙计。
瑞克:
是的,完全正确。耶,当然了。这就是为什么我告诉很多人这不是短跑,而是马拉松。我讨厌跑步。当我退伍以后,我一天都没跑过。因为军队让我一直跑。我步行。我想,“不,我是一个步行者。”我每天步行三英里。就是这样。我讨厌跑步。
大卫:
里克,我想问你,当人们来找你并听到你的故事时,他们当然会说出每个人都说的话。 他们会说:“我想这样做。 我怎样才能做到这一点?” 我的观点是,他们中的许多人还没有准备好管理投资组合,因为他们没有管理企业,也没有管理自己的生活。 他们认为他们将从混乱的生活转变为管理潜在的数百万美元资产,但这是行不通的。 他们没有能力管理你正在做的事情。 你也有同样的观点吗? 或者你认为人们可以进入房地产,购买很多房子,并从中赚钱,如果他们没有像你在理发店那样的经历?
瑞克:
我看到它的两面。 我同意你的第一个说法,是的,这对我非常有益并帮助了我。 但我确实认为他们可以,只是他们在购买房地产的过程中必须学习更多的组织管理。
大卫:
也许这就是您给有抱负的投资者的建议。 这不仅仅是分析交易并完成交易。 一旦你完成了对这项资产的实际管理,如果你想保持盈利,人们需要理解一个完整的要素。
瑞克:
确实。 确实。 一定。
大卫:
嗯,那真是太棒了。 我喜欢你做得这么慢。 这是一条很棒的路线。 这是一场马拉松,而不是短跑。 如果你以最快的速度开始马拉松比赛,冲到队伍的前面只是为了耗尽体力并被其他人打包,然后你无法完成比赛,这对你没有帮助根本不。 那么,最好的财富,至少在我看来,听起来也像你一样,是缓慢而持续地积累的财富,并且尽可能地无聊。 对于受到您的故事启发并想追随您脚步的听众,您还有其他建议吗?
瑞克:
是的,你说的完全正确。 再说一遍,这是一场马拉松,而不是短跑。 不要将自己与其他人进行比较,按照您想要的房地产方式生活。 如果购买两处房产改变了你的生活,因为现在你永远不会有汽车付款,因为房产支付那笔钱,而这就是你想要的,那么坚持下去。 做吧。 如果你想要 10 处房产或 15 处房产,因为你想让你的妻子退休,或者你想要从朝九晚五的生活中退休,因为你不喜欢它,你不喜欢它,那么就去做吧。 但如果需要10年的时间,请不要沮丧。 只要坚持下去,继续走下去。 继续走,你就会得到它。
大卫:
太酷了,伙计。 嗯,接下来怎么办? 瑞克,你即将面临什么?
瑞克:
因此,在我们获得现在的投资组合后,我告诉妻子,我显然想继续与……理发师和造型师分享我的知识,因为他们赚了很多钱,很多钱。 我们是现金行业、商业。 但因为他们赚得快,所以他们花得也快。 他们花得很快,我经常在社交媒体上看到这些,当面我就想,“伙计,如果我知道的话……”我现在 40 岁了。 大多数理发师都很年轻,24岁、25岁。我说,“如果我能和你分享我25岁时所做的事情”,我说,“当你40岁的时候,你就会取代我。” 我说:“这就是我希望你做的事。” 因此,我将继续与理发师、造型师以及任何愿意倾听的人分享我的房地产建议和指导。 我将继续与我工作的 Clipper 公司一起环游世界,并分享理发技术,因为这是我非常热衷的事情。
我将继续继续购买房产。 当我们在大约八年之内达到 10 个目标时,妻子说:“现在怎么办?” 我说:“我们每年都会买一个。” 她说:“什么时候?” 我说:“永远。” 她说:“一年一次?” 我说:“是的,这是非常可行的。 一年一次是非常可行的。” 如果我平均寿命……我想,统计上男性的寿命是 78 岁。我 40 岁,所以是 38 岁。这意味着当我去世时,我们应该能够拥有至少 45 处房产。 所以我的意思是,这将是留给我的三个孩子的一笔巨大遗产。
抢:
我喜欢它,伙计。 我喜欢这个故事。 嗯,非常感谢你的分享,伙计。 我认为这对每个在家聆听的人来说都是非常鼓舞人心的。 如果人们想要与您联系或者想要联系或了解更多关于您的信息或从您的教诲中学习,人们可以在哪里在线找到您?
瑞克:
在 Instagram 上,它是@dapeoplesbarber。 所以它是 DA,带有 S 的人,然后是理发师这个词。
大卫:
你需要在带有 S 的民族和带有 Z 的民族之间来回考虑吗?
瑞克:
这不是我们深思熟虑的部分。 深思熟虑的部分是“da”与“the”。
大卫:
这是我的后续问题。你比我先一步。这正是我的想法。那挺好的。 Rick,您是否偶然在网站上找到了 BiggerPockets 的个人资料?
瑞克:
我不。
大卫:
你介意帮我一个忙,做一个吗?
瑞克:
耶,当然了。
大卫:
是的,你将成为我们委员会的巨大财富,伙计。 我很想在网站上更多地见到您。 所以这里的每个人,请一定要关注 Rick,然后在 BiggerPockets [听不清 00:57:06] 上查找他。 你是一位投资人的瑰宝。 我非常感谢您今天的宝贵时间。 你分享了一些很棒的事情。 你一直保持着冷静的头脑,带着你的妻子一路同行。 你没有与那个人一起寻找,而是与那个人合作。 凭着信心去做,然后慢慢地去做,真是太棒了。 谢谢你参加这个节目。 罗布,在我们离开这里之前你还有什么遗言吗?
抢:
无人。 非常励志。 非常非常励志。 如果我在科珀斯克里斯蒂,我会去找你。
瑞克:
是的,伙计。
大卫:
是的。 我想在这里做最后一刻的坦白。 世界需要像你这样的人剪头发,因为没有人知道这一点,但我实际上对剪头发上瘾了。 几年前我有点失控了,这就是为什么我的头发看起来像这样,我每天都必须进去理发。 这就是我秃头的原因,它实际上与劣质基因或年龄或人们倾向于认为的任何东西无关。 这其实只是我的一个条件。 所以我是一个受保护的阶层。 别因此取笑我。 所以谢谢你剪头发,因为像我这样沉迷于理发的人绝对需要它。 我们很高兴您再次加入,瑞克,所以我们要确保您保持联系,伙计。 感谢你。 我是大卫·格林,罗布·阿巴索洛。 注销。
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在这一集中,我们将介绍:
- 将 12 美元理发变成 3,000,000 美元 房地产投资组合
- 瑞克如何利用“入室黑客”来 无意中开始投资房地产
- 房子翻转 以及如何利用短期利润来支付长期租赁房产的费用
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