银行削减信贷，市场“衰退”真的结束了吗？

戴夫：
嘿，大家都怎么了？ 欢迎来到市场上。 我是主持人戴夫·迈耶，我们让大家重新聚在一起。 凯西、詹姆斯、亨利和贾米尔今天都加入我们。 我觉得我们已经有一段时间没有一起录音了。 很高兴见到大家。

凯西：
同样。

詹姆斯：
家人又团聚了。

凯西：
而且詹姆斯年纪大了很多。

詹姆斯：
我是，但并没有变得更聪明。

戴夫：
我知道，昨天我们确实在他生日那天录制了节目，我想过在播客上给他唱歌，但后来我变得很不自在，所以没有这么做。

凯西：
还有机会。

詹姆斯：
是的，我正在等待它。 凯西，你有一张专辑，你应该唱歌。

凯西：
这是真的。 这是真的。 噢，伙计，现在消息已经出来了。

戴夫：
好吧，我们不会让你们都唱歌，但是詹姆斯，祝大家生日快乐。 我们昨天确实录制了很多生日快乐剧集，但所有这些都是你应得的。

詹姆斯：
我很感激。

戴夫：
今天的节目中，我们将讨论一些房地产头条新闻。 我们为您准备了四个精彩的故事。 我们将讨论房地产衰退以及它是否已经结束。 信贷标准及其收紧方式以及这对房地产投资者意味着什么。 我们将讨论您是否要出售房产，如何确保您不会收到低价报价，我们将讨论 15 个已做好稳定增长准备并可能在未来一段时间内保持其价值的城市未来几年。 因此，休息后请留下来，我们将讨论这些主题。
当然，对于我们的第一个故事，我们谈论的是房地产衰退。 如果你听这个节目，我们会经常谈论这个话题，房价是怎么回事。 但就在过去几个月，我们看到房价趋势发生了相当重要的转变。 同比下降了，只是小幅下降，没有什么太严重的，但是从大多数标准来看，我们已经达到了一个点，每个人的数据都有点不同，说我们现在基本上和去年持平，这是关于平坦的。 因此，本文讨论的问题是，NAR 的调查表明房地产衰退可能已经结束，这可能是有史以来最短的房地产调整，现在我们已为未来的增长做好了准备。 亨利，让我们从你开始吧。 您是否认为房地产衰退已经结束，并且没有人可以说“这取决于市场”？ 我知道你即将这样做，我们正在谈论全国范围内的问题。

凯西：
这话几乎是从他嘴里说出来的。

戴夫：
我知道，我能看到。 我可以读到他的嘴唇开始说：“在阿肯色州，一切都很棒，你们所有的白痴都应该搬到阿肯色州。”

凯西：
那里没有经济衰退。

戴夫：
但亨利，请同情我们其他人，并告诉我们国家层面正在发生什么。

亨利：
天啊。 听着，我想我们正在看到我们都讨论过的事情。 是的，我们真的开始感受到库存的缺乏，由于库存的缺乏和人们刚刚理解，利率在六到八之间，他们对此感到满意。 人们搬家的原因并不总是经济原因。 他们的生活方式、他们的生活、他们的工作正在改变，或者他们想要改变他们的工作，因为他们想赚更多的钱。 为了增加你的薪水，你需要跳槽很多次，这可能需要搬家，无论是在你的城镇还是在你的城镇之外。 有人为了人际关系而行动，生活开始发生。 人们需要买房，但没有房子可买，因为我们已经讨论过锁定效应，低利率的人不想卖房，而且库存也不是很多。
因此，您开始看到人们正在争夺现有的库存。 因此，您再次看到多个报价情况，我们列出的几乎所有内容都收到了多个报价。 那挺好的。 我们列出的东西不太好，或者很好，因为我们将持有尾部房产，所以我们将购买房产，我们将清理它们，然后将它们重新放回市场，这样它们就可以了。没有装修。 这些需要更长的时间才能出售。 所以，我认为你看到了一个健康的市场。 这就是应该发生的事情，对吧？ 如果你列出了一件垃圾产品，那么它的销售时间应该比正确的产品要长。 这些应该会得到多个报价并快速出售。 那么，会议结束了吗？ 伙计，我想是的，特别是如果利率不再上涨的话。 如果它们开始显示出下降的迹象，我认为您会看到人们急于购买现有的商品，然后您会看到更多的报价。

戴夫：
凯西，我很好奇你的想法。 前几天我们与 Kathy、J. Scott 和 Scott Trench 一起进行了一场演出，我预览了 Kathy 认为这里发生的事情，但我们想听听您对此的想法以及您是否认为我们已经结束了价格调整方面的森林。

凯西：
好吧，套用洛根·莫塔沙米（Logan Mohtashami）的话来说，“我们正处于一个极其不健康的房地产市场。” 所以，就像亨利说的那样，也许回到一个你实际上必须尝试出售某些东西并且它需要看起来不错的市场。 现在代理真的很难，你必须定价合适。

亨利：
你必须工作。

凯西：
是的。 再说一遍，大约只有18个月前，你只要在外面贴个牌子，无论条件如何，房子都会卖掉。 因此，从某种意义上说，它更健康，因为卖方实际上必须提供优质的房屋，在大多数情况下将其放在公开市场上，而不是投资者市场上。 买家可以花时间调查房产。 再说一次，18个月前，在某些情况下你甚至无法接受检查，你只能按原样购买并拿走你得到的东西，因为在很多城市有一百个人在等待。
所以从这个意义上说，这对买家来说更健康，他们有更多的时间来看看他们买的东西。 但最不健康的部分是，在利率高、价格高的情况下，它仍在销售，房产仍在销售，因为除了新房之外没有其他选择。 这就是为什么建筑商现在有点兴奋。 建筑商信心增强，因为他们的产品正在畅销。 建筑商销量增长了 20%，而现房销量下降了 20%，因为这是待售房屋。 Rich 和我刚刚在棕榈海岸完成了一套全新的复式公寓，我们得到了 4.75 的利率，因为我们可以与建筑商协商，因为他们有协商的空间，而且现金流量很大。 我认为这对于建筑商和想要购买新房的人们来说是一个机会，因为这是可用的。

戴夫：
詹姆斯或贾米尔，你们中的任何一个人认为这是不正确的吗？未来几个月价格可能会进一步下跌吗？

詹姆斯：
这实际上取决于他们是否打破了劳动力市场。 我认为每个人都一直在关注利率。 他们会说，“如果利率下降，房地产就会变得疯狂。” 但还有许多其他外部因素需要您密切关注。 劳动力市场怎么了，失业率怎么了，是在走软吗？ 如果不是，他们可能会继续提高利率。
这篇文章所预测的是，它是非常积极和积极的，我希望它能朝着这个方向发展。 它说，到今年年底，利率可能会降至 6.5 左右，到 6 年，利率可能会降至 2024%。对于正在购买的买家来说，我们目前的利率约为 7.5 至 10，而且市场仍然移动并保持稳定。 因此，市场反弹是有道理的，如果利率下降大约一个点，那么下一个消费者的负担能力就会提高 XNUMX%。 因此，我确实认为，如果利率下降，由于库存不足，情况将继续良好。 但你必须保持警惕……你不能只关注利率，你必须关注世界上正在发生的一切。 因为如果我们陷入某种可能发生的全球衰退，我认为房地产市场将会下跌。 事实上，我认为利率不会再有太大影响。

贾米尔：
是的，詹姆斯，这是一个很好的观点。 我认为我们需要关注的另一件事是，有多少现金、实际用现金购买了多少房屋以及市场上仍有多少投资者活动。 这仍然是目前支撑局势的部分原因。 我可以告诉你，根据我们在业务中所做的事情，仍然有大量的投资者活动，吞噬着库存。 如果投资者突然开始列出他们的房产或将更多库存投放市场，会发生什么？
或者另一方面，如果人们说：“好吧，你知道吗？ 利率的下降足以让我们克服这种锁定效应。” 然后所有持有这处房产和所有库存的人都说，“好吧，我不会卖掉，我的利率太低了。” 现在他们改变了主意，我们在市场上获得了库存，我认为这也可能会造成一些定价情况。 所以，我认为我们还没有走出困境，因为我认为我们还没有弄清楚所有的变量，而且我们不知道当我们确实遇到稍微正常一点的情况时，人们将如何运作。

戴夫：
我有点同意你，贾米尔。 我并不是说价格会下降，但我确实认为目前宣布房地产衰退结束有点先发制人。 目前有大量证据表明抵押贷款利率将保持较高水平一段时间。 我们在八月初录制这个。 惠誉刚刚下调了美国的信用评级，这导致债券收益率上升，这将导致未来几天抵押贷款利率上升。 美联储已表示他们计划在更长时间内维持较高利率，我没有理由不相信他们。
因此，我认为有证据表明，在夏季繁忙的销售季节之后，我们可能会看到房价略有下降。 我认为这不会是戏剧性的，但我认为我们没有足够的信息，就像你所说的，贾米尔，可以说房地产衰退已经结束。 我个人仍然会谨慎行事，或者至少我是这样做的。
我们第二篇报道的标题是：“美联储称美国银行在破产后进一步收紧信贷。” 因此，美联储发布了这份报告，基本上说，之后，每个人都知道银行业危机发生了什么，银行基本上提高了标准，以避免破产风险，就像我们在几家银行看到的那样，最著名的是硅谷银行，那里贷款需求疲软。 基本上，他们说银行提高了标准，现在难度增加了约 50%，信贷收紧了约 50%，特别是商业和工业贷款。 所以，我很好奇，詹姆斯，让我们从你开始吧。 您认为这对本来就充满风险的商业部门有何影响？

詹姆斯：
我觉得这件事已经被讨论了大约六个月了，而且事情一直在这样发展。 这并不令人意外，因为商业领域仍然存在大量空置率，工业领域被超买，有点像自助仓储。 银行觉得这有风险，所以他们会收紧要求。 这就说得通了。 他们会说，“嘿，这看起来不太好。”，而且偿还债务的资金成本要高得多。
因此，我认为这将继续收紧，而且我认为这不仅仅是在工业领域。 这篇文章引用了很多商业和工业方面的内容，他们说需求下降了 50%。 但这是有道理的，在那个空间、办公室、工业领域并没有进行很多交易，我只是没有看到我们当地市场的这些交易下降。 我们仍然看到多户家庭，他们对商业贷款没有那么严格，我们只是锁定了一些相当好的利率。 但他们确实想要……这些银行最关心的是债务覆盖率。 他们并不关心贷款价值，也不关心交易中的股权。 他们希望确保资产能够收回成本，但他们不相信办公室会这样做。 因此，我认为在接下来的 12 到 24 个月内很难拿到钱。 该领域需要更多的业主融资才能使交易回升。 我认为至少一到两年内不会出现这种情况。
如果你是投资者，你现在就必须出去购买银行。 我们正在和很多当地银行谈，谈论将存款转移出去，我们如何获得他们更多的信贷额度？ 我现在有一家银行购买复式公寓，他们想要 40% 的首付，而我以低于市场 25% 的价格购买，这对贷款价值没有任何意义。 他们更关心的是债务覆盖率。 因此，我们提出转移一些存款，突然之间，存款利率不再是下降 40%，而是下降到 25%。 所以，他们正在关注所有的抵押品，他们想确保保护它们。 对于投资者来说，现在重要的是购买银行，与他们交谈，谁有需求，谁需要存款，使用您的存款，在您的团队中找一些朋友，这样您就可以获得资金。 但短期来看，我认为商业贷款在未来 12 到 18 个月内不会有太大变化。

贾米尔：
是的，我想补充一点。 我认为詹姆斯做到了这一点。 我认为真正推动市场或至少重振市场的关键是人们将思维方式转变为更具创造性的情况和解决方案。 业主融资，我认为，如果卖家真的想摆脱困境，如果他们能为人们提供这些业主融资机会，我们可能会开始看到新的投资者或人们来到谈判桌前说：“看，我会采取就这一点，我会接手这个项目。 我会考虑这项资产，但它必须有意义。” 就像詹姆斯所说的那样，你正在与银行发挥创意，你正在转移存款，你正在为贷方或作为拥有所有者财务状况的特定买家创造理想的情况。 但创造力是关键。 人们对此类资产的创造力越强，交易量就会越大。 但直到人们走出正常的思维框框，这才会真正发生。

戴夫：
是的，这是一个好点。 我知道创造力是有道理的，但感觉阻碍这一点的另一件事是我们不断听到商业资产类别将要崩溃。 资本化率上升了，价格略有下降，但我觉得这是另一件事锁定了这一点，就像每个人都在等待即将发生的内爆，我个人仍然认为它会发生，但是这还没有发生。 凯西，我很好奇你对此有何看法。

凯西：
嗯，我认为美联储对这个消息感到高兴。 这正是他们想要创造的。 这就是紧缩周期中发生的情况，当时美联储试图放慢速度，将资金从系统中撤回。 这是通过减少贷款来实现的。 我们知道，就像 18 个月前一样，银行又在做疯狂的事情。 人们疯狂地承保，不知何故银行也接受了这一点，而这种情况已经改变了。
因此，通常，当银行变得过于宽松时，就会出现过度修正，哎呀，他们为此付出了代价，然后他们收紧了政策，这就是他们正在做的事情。 您现在会在没有巨额首付的情况下贷款购买商业地产吗？ 它必须是 50% 的 LTV，就像许多人所要求的那样，因为我们不知道商业房地产的底部在哪里。 所以这是非常危险的。 由于不久前银行过于宽松，出现了大规模的过度修正。 所以他们正在付出代价。 但问题是，银行不营业时如何生存？ 如果他们不贷款，那就有问题了。 因此，我们将会看到更多问题。

亨利：
我完全同意。 我认为詹姆斯击中了他的鼻子。 银行也是企业，伙计们。 他们提供服务，而该服务通常是放贷，他们需要放贷才能维持业务。 因此，您必须为银行一方弄清楚“这对我有什么好处？”。 如果你希望银行放贷，他们就会紧缩，他们不是不放贷，而是紧缩。 这只是意味着，对于他们感到不舒服的事情，他们会希望你与他们有更多的利益。 对于他们更熟悉的事物，他们更有可能要求您参与较少的风险，因为他们对该资产类别感到满意。
因此，您必须找到喜欢您所做的房地产投资类型的当地银行并建立这种关系。 紧缩只是意味着他们希望你真正达成一笔好交易，他们希望你成为一个真正优秀的房地产投资者。 因此，如果你在某个特定领域很强大，并且你找到了适合该领域的银行，我认为你可以找到有利的贷款。 这只是需要工作。 你只是不能打电话给银行，任何你想要的银行，并像一年前那样为某些资产获得优惠条件，这需要工作。 有时，您必须致电 20、30 家银行并与他们讨论您正在做的事情，然后才能找到愿意按照您所需的利率和条款提供贷款的银行。
所以，是的，他们正在收紧政策，找到钱会变得更加困难，但钱仍然存在。 然后，我认为詹姆斯真正击中要害的是，他们需要继续经营，所以他们想要你的存款。 因此，如果您能找到“这对他们有什么好处？”，并将您的存款交给他们，您仍然可以就某些资产达成良好的条款。 同样，风险较高的资产，风险更大，风险较小的资产，风险较小。 如果你给他们带来存款，那就更好了。 这不是世界末日。

戴夫：
好吧，并不是我们所有人都拥有像你和詹姆斯那么大的存款。 我不知道他们是否会对我的印象深刻并愿意给我贷款。

詹姆斯：
但这都是相对的，取决于您的市场，他们正在寻找贷款给您的一定比例。 因此，如果您处于 200,000 美元的市场，则需要移动 40,000 美元左右。 如果你可以把 40,000 额外的押金转移到那里，因为他们拿到了首付，然后他们也保留了你的 20% 的钱，所以这就是为什么他们感觉良好，他们可以重新借出去。 所以，你不需要花很多钱去购买，这取决于市场。 现在，如果你在西雅图，是的，你需要转移一些钱，这很贵，或者在洛杉矶也一样，但更多的是百分比而不是规模。

亨利：
是的，我在阿肯色州，我可以给他们五美元，我们很好。

戴夫：
好的。 我们的第三个故事的标题是“房地产专家，您获得低价报价的五个原因以及如何解决这个问题。” 我可以看到詹姆斯笑得合不拢嘴，他已经准备好谈论这个了。 詹姆斯，我要让你开始了。

凯西：
他看起来也对此很生气。

戴夫：
是的，他已经准备好战斗了。

詹姆斯：
我知道当人们说“哦，你真是个低调的人”时，贾米尔能与我产生共鸣。 老实说，给别人打电话是一件很粗鲁的事情。 就像，不，我们不是低价者，我们实际上是在为您提供资产状况的市场价值。 因此，我认为了解所有使用“low baller”一词的人非常重要。 不，你只是定价错误。 如果您可以提供统计数据来支持您的出价金额，那么您就不算低估某人。 我认为了解这一点对于批发商和投资者来说非常重要。 我们按原样根据市场价值撰写报价。 我们不关心什么……未来的市场价值对投资者来说是上涨的，这与所有者现在拥有的东西无关，我们现在就买。
因此，当人们称我为低价者时，我们只需确保始终提交三到五个比较，以表明我们处于向卖家提供的真正网络的范围内。 但我真的很喜欢这篇文章。,他们有点喊出来，因为他们就像，“嘿卖家，如果你收到大量低价报价，也许是你，而不是他们。” 归根结底就是这样。 如果您今天想以市场价值出售您的房产，您需要让它看起来像样。 人们会购买好产品。 但如果你处于中间位置，你就会得到中间价格。 如果您需要工作，您将获得需要工作的定价。 卖家有责任做出这些改变来改变产品的销售方式。 如果他们不想做出这些改变，他们就必须降低价格。 这就是这项业务的运作方式。
我真的很喜欢这篇文章。 它强调了很多事情，展示了你的财产，你必须为之努力。 真正了解您拥有什么以及销售什么。 如果你有这些东西，你就会相应地定价，你不会得到低价，你只会得到一笔交易。 所以，我认为真正看看你拥有什么。 如果卖不出去，看看你有什么，也许这只是定价和价格点的问题，你就不管它，你就说，“嘿，这种库存需要更长的时间才能卖出去，所以我要坐那上面。” 但是，如果您周围的事物正在交易，但事实并非如此，这通常是产品问题。

贾米尔：
我会加倍努力，因为詹姆斯、你和我，还有亨利……凯西是唯一一个购买闪亮房产的人，因为她喜欢新东西，我认为这很棒。 我们不这样做，我们交易的是需要重新定位、具有附加值的东西。 这是我认为非常重要的事情。 那么，我们来看看房地产经纪人。 他们是受托人，这意味着他们有义务告诉卖家真相。 他们有义务以客户的最佳利益行事。 这意味着要诚实地对他们说：“听着。 听着，我不在乎邻居卖多少钱，他们花了 100,000 万美元修理那所房子，你拿不到这笔钱。 你这里还有 1970 年的乳木果地毯，还有伊莱克斯冰箱，这是行不通的。 事情就是这样，我们有选择，好吗？ 第一个选择，你花钱，修好这个房子，我给你买戴夫在街对面卖的钱。 你不想花钱这么做，我会给你一个愿意花钱做这件事的投资者的现金报价。”
但让我们对人诚实。 事实是，当你在进行挂牌预约时，你向客户撒谎只是为了签署协议，这样你就可以浪费他们六个月的时间，这样当房子挂在市场上时，他们认为你做得不好，然后当投资者提出报价时，他们会认为他们的报价很低，因为你对房产的实际价值不诚实。 这对我来说是个问题。

戴夫：
我喜欢这个。 我们应该一直谈论这一点，这就是我们需要的能量类型。

詹姆斯：
我喜欢它。

戴夫：
伙计，给那个人拿一瓶放在毛巾上的水，他刚刚[听不清]在擂台上打了一整圈。

詹姆斯：
你刚刚给我过生日。

戴夫：
我们需要把他扇开一点。 好吧，亨利？

亨利：
这篇文章对我说，这就是房地产，这就是它的运作方式。 你必须按照东西的价值来出售它。 你不能指望用不值得的东西得到更多的钱。 但人们的头脑中仍然沉浸在 2020 年到 2022 年的泡沫中，他们会想，“我可以把这个扔到那里，有人会来给我我想要的一切。” 现在不再是这样了。 再次强调，这更像是一个健康市场的模型。 这意味着，如果您想要出售某些东西，您需要将其定位为以应有的价值出售。 因此，我们会来为您提供我们认为该房产在目前状况下的价值。 时期。 故事结局。 如果你想得到更多的钱，你就必须把钱投入到房产上，你必须让房产看起来好看。
对我来说，我现在列出的所有内容，如果我要出售一处房产，并且我对该房产的改造做得很好，并且我关注了细节。 因为，在你可以把口红涂在猪身上然后把它扔到那里之前，但现在人们正在走过你的改造，他们会说，“我看到他们在墙上涂了油漆，但他们并没有更换所有的油漆”。奥特莱斯，这让我相信可能存在一些他们没有去解决的问题。 因此，我不会给出全价报价，或者根本不会报价。” 它迫使我们作为修复和翻转房产的投资者，如果你想获得最高的收益，就必须正确行事，关注细节，在将房产投放市场之前做一些小事情。
对于出售房产的房主来说也是如此。 你必须注意细节。 如果您想要最高的价格，那么您需要向人们展示该房产得到妥善保管和照顾，并且需要正确定位。 这就是您出售房产时应该发生的情况。 这对我来说，这就是房地产。

戴夫：
我觉得我们在这里触动了神经。 这是我们应该更多地讨论的事情。 也许我应该做的就是阅读这篇文章并说出它的内容，让每个人都知道，因为它确实说有五个原因让你得到低价报价。 和刚才你们三人说的基本一致。 所以第一个是，你的期望可能会超出市场的现实。 基本上，你有不切实际的期望。 第二，你不能以统包价格列出固定鞋面。 完全正确。 第三，即使房子结构良好，美观性差也会令买家望而却步。 你是否曾经走进一所房子，有人只是说：“它结构完好，不用担心其他丑陋的事情。 我们有一个很好的基础，这完全没问题。” 第四，你的家取决于它的外观。 我认为这更多的是为了布置它，让它看起来不错。 最后，金融困境引起了错误的关注。 所以基本上，如果你陷入财务困境并且你通过电报表达了这一点，那么这对你来说可能不会有什么好处。 所以，我认为这都是这三位充满热情地提出的好建议。 凯西，你还有什么要补充的吗？

凯西：
哦，确实如此，在我看来这是一个代理问题。 代理人应该真正了解其价值，并能够向卖家解释，“你可以投入这么多钱，你会得到更多。” 或者，“如果你投入这么多钱，它不会真正成功，就在原处卖掉吧。” 所以，我认为很多新的代理商进入这个市场，不知道他们在做什么，不习惯这种市场，他们习惯了他们不需要做任何事情的市场。 他们必须更加努力，今天必须真正展现自己的价值。

詹姆斯：
他们现在正在吃鸡骨头，没有多少东西可以卖。

贾米尔：
真的。 但是詹姆斯，在许可教育过程中存在一个基本情况。 我在 50 个州与所有需要获得许可的人交谈过，我都问过他们同样的问题：“他们教过你如何进行比赛吗？” “不。”

亨利：
在这里，我们走了。

戴夫：
这是真的吗？

詹姆斯：
确实如此。

戴夫：
他们不教你如何比较吗？

贾米尔：
这是真的。 “你拿到房产证后，他们没有教你如何计算房产吗？” “不，他们没有。” “哦，哇。 所以你不知道如何发现价值，但你有对客户负责的信托责任，而且他们还没有教你如何评估财产。” 这就是问题所在。

詹姆斯：
我百分百同意。 然后，过去三年来了很多经纪人。 这是一个不同的市场。 只列出你想要的任何东西并出售的规则是一条规则，你可以做到这一点。 现在我们回到了基本的房地产。

凯西：
郑重声明，郑重声明，我们的基金、我们的单户租赁基金购买了旧的、丑陋的房产并进行了修复。 但就我个人而言，我喜欢奇特的东西。

亨利：
哦，所以你会为了自己的乐趣而做，但你不会自己做。 好的。 好的。 好的。 好的。 好吧，听起来不错。

戴夫：
按她说的做，而不是照她做的做。 我觉得这是凯西最近的一个主题。 她总是说，“你们都应该这样做，但我正在做一些完全不同的事情。”

凯西：
不不不不。 嗯，这是我的……我会在达拉斯买同样的东西。 这只是待售的东西，我们想要购买的区域没有什么新东西。因此，我们正在购买旧的并将其改造为新的。

戴夫：
真棒。

凯西：
我只是展示我的多元化，仅此而已。

戴夫：
好的。 在我们的上一篇文章中，我们有一个来自 gobankrates.com 的故事。 其标题是“这 15 个城市有望实现最稳定的增长，并可能保持其价值。” 凯西，我认为有一个您特别感兴趣的市场，但这里的节目中没有经常提到。 这 15 个中你最喜欢哪一个？

凯西：
哦，你是在说法克维尔吗？

戴夫：
不，没人愿意谈论法克维尔，尽管你愿意。 不，你应该从亨利那里抢走他的市场。

凯西：
哦，我怎么会忘记呢？

戴夫：
在演出之前，我们读过这篇文章，我告诉过，其中一个市场是费耶特维尔，显然位于亨利的后院。

凯西：
不，不，我接受了。

戴夫：
我告诉亨利他不能选择它，所以-

凯西：
他不能挑，这是我的。

戴夫：
……凯西，你选吧。

凯西：
是的，我要去费耶特维尔，我要找到亨利，让他帮我找到一笔交易。 怎么样？

亨利：
来吧。

凯西：
这就是我在那里投资的方式。

戴夫：
好的。 那很完美。 嗯，这 15 个市场，基本上 GOBankRates 评估这些市场的方式是一个月和三个月的预测房屋价值变化。 然后他们逐年进行预测。 所以一个月、三个月和同比，然后是三者的平均值。 说实话，我认为仅看一个月的前景来评估如何购买房地产是一种糟糕的方法。 但您喜欢这些市场中的任何一个吗？ 现在我已经剧透了整篇文章，你们中有人喜欢这 15 个市场吗？

詹姆斯：
我做。

贾米尔：
戴夫，我确实喜欢的一件事是，我们在那里有多个佐治亚州市场，我认为这是一个很好的信号，表明该州正在发生健康的情况。 有些人从亚特兰大的主要都会区搬到了那些较小的地区。 我认为这只是表明该州有大量移民和强大实力。 所以对我来说，这就是我下注的地方，佐治亚州的二级和三级市场。 我认为那里正在发生一些非常有趣的事情。

戴夫：
好的。 我喜欢。 詹姆斯，你的妻子不也是这些市场之一吗？

詹姆斯：
最近，我的妻子随机向我提出要搬到北卡罗来纳州威尔明顿，那里的人口约为 125,000 人。 那里的生活质量令人惊叹，而且价格便宜得多。 它有点像佛罗里达州那不勒斯的纽波特海滩，但价格只是它的一小部分。 学校好，生活质量好，收入高，市场也很好，但那里的东西并不多。 房价中位数较低，所以我确实认为这是一个强劲的市场，因为我现在一直在研究它，它是一个非常酷的居住地。 但我想在这篇文章中指出一件事，除了那个地方之外，威尔明顿也很棒。 还有其他人对其中一些城市有疑问吗？ 因为科达伦在那里排名第二-

凯西：
是啊。

戴夫：
哦-

詹姆斯：
......我当时想，“发生了什么事......”

戴夫：
… 决不。 是的，爱达荷州的任何东西现在都应该被禁止。

詹姆斯：
这是一个二手住宅市场，人口有 60,000 人，房价非常高。 现在科达伦有大量的建筑平台出现，大量的单位正在进入市场，他们认为这是第二大最稳定的单位。 我对此有一个严重的问题，因为他们提到……它位于偏僻的地方，靠近华盛顿边境，价格昂贵，而且有大量产品进入市场。 我不认为这是一个整体强劲的市场。

凯西：
我很惊讶地看到它在那里，但这似乎也是很多富人谈论的地方。 因此，我们确实知道我们有一个分裂的市场，即使在这种环境下，有钱人似乎也在创造更多财富，而科达伦就是他们购买的地方。 所以谁知道呢，也许因为它越来越受欢迎，它会保持稳定。
但我同意你的观点，如果我们正在寻求投资，我们谈论的是投资，而不是第二故乡，佐治亚州的一些市场，我们长期以来一直在这些领域进行投资，这是很有意义的时间。 因为，无论何时，只要你靠近大都市，增长往往总是会向郊区蔓延，无论如何，在任何市场，人们总是追求可负担性。 事情总是如此。 因此，那些位于大市场之外的三级市场，就业机会也开始转移，这始终是一个好计划。 我还看到了缅因州的波特兰。 我想知道这一点，戴夫，因为你就在缅因州，而我女儿同时也在离你结婚的地方很近的地方，我想她正在追你。 也许她在拍照，我不知道，狗仔队。

戴夫：
好吧，我想我告诉过你们了，我们的婚礼上确实有一个婚礼破坏者，其中两个——

凯西：
那不是克丽斯塔，但她想这么做。

戴夫：
… 好的。 我会认出克丽斯塔，她也会被邀请。 但是，是的，我刚在缅因州呆了几周，我真的很喜欢它。 老实说，我对这个城市的财政和经济了解不够，但生活质量很好。 超级好的人，真正的社区感觉，即使对于，我的意思是，这不是一个大城市，而是一个三级城市。 非常漂亮的老房子和令人难以置信的龙虾卷。 我每天至少吃两到三个龙虾卷，我对此感到很兴奋。 所以，我认为仅凭这一点，我就会考虑在波特兰投资，但老实说，我对此了解不够。

亨利：
好吧，既然戴夫剪掉了我的翅膀，不让我谈论阿肯色州的费耶特维尔，我仍然得到了他，因为密苏里州的乔普林在名单上，距离那里只有 45 分钟路程，而且我在那里也拥有房产。 那么，密苏里州乔普林。 我一直在密苏里州乔普林买房，这可能是它出现在这个名单上的原因之一，那是因为阿肯色州西北部发展如此之快，人们不想在那里生活，或者很难在那里找到房子。 在距离乔普林 45 分钟到一小时路程的地方，您可以买到更大的房子，而且乔普林本身仍然拥有相当繁荣的经济。 那里有大量的制造业，加上阿肯色州西北部地区的所有就业机会，将人们推向那里。 但你可以得到东西，有时你可以买到市场上现金流的东西。
所以，这是一个非常好的地方。 现在，这是一个现金流市场，你不会获得大量的升值，但这篇文章说也许将来你会的。 我认为未来它会升值，只是因为阿肯色州西北部市场的增长。 所以，我已经在那里投资了，我在那里有大约六扇门，我将继续购买。 明白你了。

戴夫：
好吧，我想在这个节目一年、一年半之后，亨利，现在我们知道您只需根据 gobankingrates.com 选择您的市场，您只需在此处查看列表即可。

亨利：
我会拿着我的支票，gobankingrates.com，您可以直接将其发送给我。

戴夫：
他的加盟费刚刚上涨。 不，那是亨利，你显然是根据这个来确定的。 您现在购买的数量是否足以支撑乔普林市场？

亨利：
还没有。 还没有。 还没有。

戴夫：
好的。 他并没有改变市场。

贾米尔：
但亨利和我确实认为他是阿肯色州西北部唯一一位直接面向卖方的投资者，这就是为什么他的每份营销合同成本如此之低的原因。

亨利：
不，你决定了。

贾米尔：
这是亨利在我们的社区露营活动中所做的演讲，他扼杀了它，顺便说一句，我只是在跟他开玩笑。 如果说我愿意倾听并信任谁了解如何进行直接卖家营销，那就是那个人。

亨利：
看，贾米尔在舞台上彻底破坏了我。 我当时正在做一个演讲，介绍直接面向卖家的营销如何对我有效，以及我如何从我花在直接面向卖家的营销上获得巨大的回报，并把它放在贾米尔的脸上，因为他总是在直接向卖家上大便。卖家营销。 然后他上台说：“我的营销做得这么好的唯一原因是我是阿肯色州唯一的投资者。” 然后，当我们去参加慈善筹款活动时，我的慈善赠品是，我会飞某人到阿肯色州西北部，向他们展示我的房产，并载他们四处转转，​​带他们参观我的办公室等等。 没有人愿意来阿肯色州，因为贾米尔在舞台上拉屎了。 所以-

凯西：
哥们——

亨利：
……你花了慈善资金。

戴夫：
我想去，我就竞标一下。

凯西：
… 我会去。

亨利：
来吧，我们开始吧。

戴夫：
我进来了。凯西，我们走吧，你和我。

詹姆斯：
我也是

戴夫：
你们想在 BP Con 之前去吗？

亨利：
来吧，我们走吧。

戴夫：
詹姆斯，你必须跳过维加斯。

亨利：
快点。 我要把你们安置在最豪华的酒店里，而我要把贾米尔安置在谷仓里。

戴夫：
他们是同一个地方吗？

詹姆斯：
我想我们应该去敲门。 让我们让亨利在这个市场上有一些竞争。

亨利：
带上它。 带上它。

戴夫：
好的。 好吧，我们离开这里吧。 凯西、詹姆斯、亨利、贾米尔，非常感谢你们来到这里，很高兴大家能重新聚在一起。 感谢大家的聆听。 如果您喜欢这个节目，我们确实要求您在 Apple 或 Spotify 上给我们留下评论，这对我们来说意味着整个世界。 它真的可以帮助我们制作更多像这样的精彩节目。 再次感谢，我们下次在市场上再见。
《On The Market》由我、Dave Meyer 和 Calin Bennett 创建，Calin Bennett 制作，Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑，Puja Gendal 研究，Nate Weintraub 文案。 特别感谢整个 BiggerPockets 团队。 市场上的节目内容仅供参考。 所有听众都应独立验证数据点、观点和投资策略。