A 商业的 房地产崩溃 越来越看 可能在 2023 年. 利率上升, 压缩 上限率及 新库存 即将上市的商业地产,更具体地说是多户住宅,对房地产投资者来说一如既往地没有吸引力。 但由于仍有大量资金投入多户投资, 日常投资者会陷入所有的歇斯底里吗? 或者这仅仅是一个 过度炒作崩溃 这不会在未来几年实现吗?
斯科特海沟, BiggerPockets 首席执行官 和主持人 BiggerPockets 金钱播客,自从抵押贷款利率开始飙升以来,就对多户住宅空间产生了怀疑。 现在,他在节目中解释 为什么会发生崩溃, 会影响到谁及 投资者可以做什么 准备好自己。 现在不是进行 2020 年和 2021 年如此突出的高风险交易的时候。斯科特就被动和主动投资者在崩盘最终来袭时可以采取哪些措施来保住财富提出了建议。
但这还不是全部! 如果没有,我们就不会谈论多户家庭 安德鲁·库什曼 和 马特·费尔布,两位在该领域拥有数十年经验的大型多户投资者。 Andrew 和 Matt 接受了两位 BiggerPockets 学员的提问, 菲利普 和 丹尼, 几个加州的投资者试图 扩展他们的多户投资组合。 如果你想 以正确的方式进入多户家庭 或躲避糟糕的交易,留下来!
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斯科特:
这是 BiggerPockets 播客,节目编号 721。
安德鲁:
请记住,越大在精神上越令人生畏,但越大越容易。 拆除 10 个单位的工作量与拆除 100 个单位的工作量相同。 所以我的理念是尽你所能。 当我的意思是舒适时,不会让您或您的投资者面临财务风险,但不要因为“好吧,这是 100 个单位”这一事实而感到害怕。 我还没有这样做过。” 如果你记下了 10 分,你就记下了 100 分。这只是财务的数量,实际上,你越大越容易。
斯科特:
大家怎么了? 我是 Scott Trench,BiggerPockets 播客的临时嘉宾,主持人是 Dave Meyer。 抱歉,我偷了你的东西,戴夫。
戴夫:
不好了。 我不知道我是主人还是客人。 不管是什么,我们都在一起,我们将接管今天的节目。
斯科特:
好吧,谢谢你今天邀请我,戴夫。 我很感激。
戴夫:
嗯,当然咯。 你的介绍很流畅。 你是这方面的老手。 我们想让你继续,因为我们有几个问题。 你和我实际上已经就此进行了很多精彩的线下对话。 你有一些非常有趣的想法,坦率地说,你对我们将在节目的前 20 分钟在这里讨论的多户商业空间有一些担忧。
斯科特:
是的。 我认为商业多户住宅在过去 10 年、12 年创造了大量财富方面取得了惊人的成就,因为在过去十年中,随着利率下降,租金几乎以加速的方式增长,并且由于资本化率已经下降。 这为创造财富创造了一个令人难以置信的环境,我担心它已经走到尽头,并将在未来 12 到 18 个月内回馈大量财富。 我真的想表达这些担忧,并在这里敲响警钟,让投资者对进入 2023 年的这一资产类别非常、非常警惕。
戴夫:
好吧,太好了。 嗯,这将是一次很棒的谈话。 我对此很期待。 我有很多问题要问你。 我们将与 Scott 进行大约 20 分钟的交谈,以供大家聆听。 然后我们将把它交给 Matt Faircloth 和 Andrew Cushman,他们将回答一些关于多户空间的学员和听众问题。 所以今天我们为您准备了一场精彩的表演。 我们将介绍很多关于商业和多户住宅的内容,因此您一定要坚持下去。 您对多户家庭和商业空间中正在发生的事情有一些想法,我们很想听听您的想法。
斯科特:
我认为在多户型或商业型多户型和商业房地产领域,我首先担心的是,目前在这个领域的很多领域,资本化率都低于利率。 这意味着当我购买一块商业地产时,我购买的是收入来源。 如果以 5% 的上限利率计算,我可能会花费 10 万美元购买一处每年可产生 500,000 美元净营业收入的房产。 好吧,如果我的利率是 5.5% 或 6.5%,就像 Freddie Mac 30 年期固定利率抵押贷款在年底平均为 6.42%,这意味着我的债务是稀释的。 实际上,除非我真的看好升值,否则我将通过购买所有现金或在贷款方面而不是在股票方面获得更好的回报。 就商业地产而言,这意味着我非常看好租金增长,或者出于某种原因,我相信我可以减少运营费用。 所以这是一个很大的问题。 我认为这是不可持续的。 当市场平均水平看到上限利率低于利率时,这意味着市场正在全力支持这些增长假设。 我不明白。 我认为这是一个非常危险和可怕的职位。
因此,让我们来看看为商业领域的投资者解决这一问题所必须具备的条件。 一是租金增长必须上升。 一种可能发生的方式是供需动态。 在供应方面,我们将拥有自 1970 年代以来最多的库存。 Ivy Zelman 估计,在未来 1.6 到 12 个月内,这里将有 18 万台积压设备上线。 建筑商将完成该库存,并将其货币化。 如果情况变得非常糟糕,他们可能会停止建设,但这恰恰证明了这个领域存在巨大风险这一点。
那么另一方面……所以我认为这是租金增长假设的逆风,即市场正在全力以赴,大量供应上线,大量建设。 你所要做的就是从丹佛这里的窗户往外看,你会看到起重机比以往任何时候都多产。 这是在说些什么,因为这座城市已经繁荣了很长时间。 现在,这将是区域性的。 一些城市不会看到供应上线。 一些城市将看到大量供应上线,并且在吸收这些单位方面仍然没有问题。
戴夫:
嗯,重申一下,强调这一点,斯科特,我们已经看到租金,特别是在多户家庭中,在某些地区趋于平稳并开始下降。 甚至在你所说的之前,供应量的增加已经上线,因为我认为这将在 2023 年年中实现。 因此,在供应过剩甚至开始影响这种动态之前,我们已经看到了这一点。
斯科特:
是的,绝对。 我认为更好的选择是未来 12 个月多户住宅的租金保持持平甚至下降,而不是当资本化率低于利率时的隐含假设。
在需求方面,我认为我们在这里有一个外卡,我真的没有任何我对需求真正有信心的预测。 需求的一大论据是,人口越来越多,家庭组建正在加速。 有长期趋势支持这一点。 的确如此,但整个 COVID 形势带来了一大堆波动:很多人搬出去、离婚、分手。 在我看来,这会人为地形成家庭。 这是一个可以感动和迷惑经济学家的指标。 所以我不知道如何以一种或另一种方式预测 2023 年的家庭形成。 我认为最安全的选择是假设很少有家庭组成。 如果经济出现温和衰退或利率持续上升,就会给经济带来压力。 这将导致工资增长放缓,我们可能会回馈部分租金增长。 我认为,如果有的话,我们有理由相信租金再次持平或同比下降。 同样,这是有问题的。
所以我担心到 2023 年我们会看到资本化率上升,这意味着多户家庭资产估值下降。 因此,产生 500,000 美元净营业收入的同一财产从上限为 10% 的价值 5.0 万美元变为上限为 7.7% 的 6.5%。 该物业的资产价值暴跌 23%。 如果你的杠杆率为 70/30,你使用了 70% 的债务,30% 的股权,这将耗尽你的绝大部分股权。 这是我看到在这个空间中酝酿的问题,或者我担心可能在 2023 年空间中酝酿的问题。
戴夫:
您是否在所有多户家庭资产中看到这一点? 更大的联合组织或更小的多家庭是否会受到这种影响?
斯科特:
我认为这对整个商业房地产资产构成了威胁,其中包括办公空间、零售、多户住宅和其他资产。 我认为你会看到更大的资产面临更大的压力。 您将看到未通过房地美 30 年期固定利率贷款融资的资产面临压力。 我认为人们会受到不成比例的影响。 我还认为你会看到人们在此期间根本不卖东西。 如果您投资于银团,您的银团可能在接下来的一两年内不会出售并希望价格回升。 但我担心的是,如果利率居高不下,甚至可能会下降一点,我知道你在想明年抵押贷款利率可能会下降,但只要利率保持在比以前高得多的水平在过去的几年里,我认为你会看到资本化率重新设定在一个更高的水平,可能是 6.5%,全国范围内的 7%,同样,因地区而异。
戴夫:
那么,理想情况下,大多数辛迪加和运营商可能会坚持下去。 但鉴于商业贷款的性质,它们中的大多数都没有长期固定债务。 他们中的一些人可能有即将到期的大笔付款或在未来几年内调整的可调整利率抵押贷款,这可能会迫使出售或进一步对房产的现金流产生负面影响。
斯科特:
我认为这是真的,而且我认为这在这个领域是一个非常大的未知数。 我不知道有谁拥有关于商业多户房地产债务条款的平均数据。 这些债务的平均加权寿命是多少? 是五年吗? 是10年吗? 是30年吗? 每个人都获得固定利率的 Freddie Mac 贷款吗?我们都准备好了? 我的猜测是这些地区的传播范围很大,不同的人会受到非常不同的影响。 我最好的猜测是,这次上限利率重置将有一个过程,而不是一个事件。 在 12 到 18 个月的时间里,这些资产的运营商将面临持续不断的压力,但总会有某种事件问题让事情一下子变得紧要关头。
顺便说一句,这不是新闻。 在许多市场中,该领域的资产价值已经下降了 20% 至 30%。 对于其中一些市场,它就像一个电灯开关,而其中一些市场已经过时了。 我认为 Brian Burke 在之前的 BP 播客中对此有一些非常好的细节。 然后我还想大声说,你在 On the Market 播客上有 Ben Miller,他是 Fundrise 的首席执行官。 我认为,他真的很好地处理了该领域出现的时间和信贷问题,人们是如何被杠杆化的,以及为什么贷方 A 从贷方 B 那里借钱来为房地产 C 融资,每个人都立即需要流动性,那可能会产生问题。 我认为这真的很难预测。 我再次认为,这是一个没有人拥有大量数据的空间,这里存在很大的未知数。
戴夫:
真的很难找到这些信息。 如果您想查看 Scott 所说的播客,它会在圣诞节前后出现在 On the Market 提要上。 你可以检查一下。 与本米勒一起被称为伟大的去杠杆化。 斯科特,我认为这很吸引人,感谢你的看法。 我很好奇你会推荐投资者做什么。 我想这有两个方面。 作为经营者,多户辛迪加,您会建议他们做什么? 那么,作为像我这样被动投资多户联合交易的人,您的建议是什么?
斯科特:
好吧,我认为如果你在当前的联合组织中,你必须祈祷并坚持下去。 真的没有其他选择。 你是有限合伙人,无事可做。 所以这一切都取决于你能做什么。 我认为,如果您正在考虑投资联合组织,请确保它即使在无租金增长环境中也是一个巨大的赢家。 抛开辛迪加对市场租金增长的预测,然后说,如果没有租金增长,这件事在未来几年对我来说还有意义吗? 即使我必须在该市场的资本化率提高 150 个基点的情况下出售房产,这是否有意义……? 这是一般的经验法则。 每个地区都会有所不同。 如果您的市场之一有大量净移民而新建筑很少,那么您绝对可以根据您所在的地区修改这些假设。
另一个是,与其在银团中加入股权,不如考虑加入债务。 有优先股,就其回报率而言,它确实与债务一致,尽管它比堆栈顶部更高级的债务低级。 或者你可以进入债务基金。 如果上限利率为 5% 而利率为 6.5%,为什么不使用其他债务基金赚取 6.5% 甚至更高的利率呢? 这是在一段时间内获得更好现金流的一种低风险方式。 当事情发生变化或如果它们发生变化时,您总是可以回到股权方面,或者当您对租金增长有信心时。 如果你打算进行股权交易,也许可以考虑找一个完全没有杠杆作用的联合组织。 同样,如果该物业将以 5% 的上限利率产生收益率,请考虑完全不使用债务。 这实际上会在无租金或低租金增长环境中增加您的回报,同时降低风险。 所以这真的很吸引人。
这些是我想在这里提出的非常大胆的意见,但我真的很想表达这种担忧,因为我觉得人们不理解这一点,我觉得他们正在获取信息……如果你得到了所有你从辛迪加房地产交易的人那里得到的信息,认识到这些辛迪加人,他们是伟大的人,他们在很多情况下都做得很好,但这就是他们的生计。 如果你的生计依赖于筹集大量资金、购买交易并通过收购费、管理费赚钱,然后在[听不清 00 :13:51]。
戴夫:
这是很好的建议,斯科特。 谢谢。 您是否看到商业地产的这种潜在低迷? 听你说的好像是我个人认为我们会看到住宅房地产出现温和下滑,但根据您的分析,商业房地产的下行空间更大。 您是否看到它蔓延到住宅或房地产行业的任何其他部分?
斯科特:
对于一般意义上的房地产来说,这不是一个好消息。 听着,我认为您特别擅长住宅市场。 你对所有市场都有很好的把握。 我认为您在商业领域花费的时间不多。 顺便说一句,我想说的是,您应该对我的一些观点持保留态度,因为我是一个业余的有抱负的熟练工,了解这里的商业房地产市场。 但在住宅领域,我认为我们已经对此有了合理的处理。 有各种各样的结果。 但是,不,商业房地产资产价值下降可能与住宅房地产资产价值下降同时发生。 我们已经预测到了。 我认为 3% 到 10% 的下降是你一直在讨论的住宅的大概,这取决于明年年底的利率水平。
戴夫:
嗯,这非常有帮助。
斯科特:
顺便说一下,如果你正在考虑投资住宅房地产,把它放在 BiggerPockets 计算器上,看看有 30 年抵押贷款和合理升值和租金增长假设的房产,然后把它放在没有抵押贷款的地方,看看会怎样回报看起来像。 在很多情况下,如果不抵押房产,回报会更好,这又是一件非常有趣的事情,应该会让车轮转动起来。 你现在真的需要找到一些好的交易才能让它发挥作用,你可能想考虑在债务方面。
戴夫:
惊人的。 好吧,斯科特,我们非常感谢这种非常冷静和深思熟虑的分析。 这显然是我们的听众和任何考虑投资房地产的人都应该考虑和了解更多的东西。
斯科特:
好吧,戴夫,我有一个问题要问你,你怎么看? 我带着一点厄运和忧郁来到这里,担心商业房地产领域正在酝酿一个非常大的风险因素。 你认为我这样做是合理的,还是你认为我离题太远了?
戴夫:
不,我做。 我认为这是一个严重的问题。 我真的很难想象资本化率会保持在现在的水平。 我无法想象一个他们不扩张的世界。 正如您很好地说明的那样,资本化率的适度增长会对资产价值产生真正重大的不利影响。 我们只是看到情况发生逆转,资本化率在很长一段时间内一直处于极低水平,而我认为,经济状况不再真正支持这种情况。
我认为你所说的租金增长是准确的。 在过去的几年里我们都看到了排名爆炸式增长的派对,经济状况不再真正支持它了。 我认为是时候非常谨慎和保守了。 我看不出真正保守有什么坏处。 如果你错了,如果我错了,那么这只是对你的奖励。 如果你真的很保守地投资并且租金增长确实增加并且资本化率保持在低位,那对你有好处。 但正如你所说,我认为目前最清醒和适当的建议,无论是在商业还是住宅领域,都是假设租金增长非常温和,如果有的话,假设升值很少,如果交易仍然有效,那么这是有道理的. 但我不认为寄希望于改善条件是明智的做法,至少在未来一年,也许两年是这样。
斯科特:
好吧,太好了。 再一次,表达这种担忧时我感到有点紧张。 我基本上是在节目中说,“我在预测一个漂亮的……”我不是在预测。 我担心商业多户住宅的资产价值最多会下降 30%。 这是我非常喜欢 Ben Miller 的播客的一个领域,他在播客中谈到了这里的信用风险,但我真的认为多户家庭并没有与此隔绝。 他的风险在于商业,如零售办公室,以及其他资产类别。 我认为多户型现在非常暴露,我担心其中一些东西没有在市场上适当定价。
再一次,它只是回到了一个简单的事实,即我们正试图作为投资者赚钱。 如果租金不会增长并且您的债务比您购买的现金流更昂贵,您如何赚钱? 这必须改变。 我认为上限利率和全国平均利率之间的合理利差约为 150 个基点。 这相当于一个非常大的增幅,从目前全国平均水平的 5% 左右上升到 6.5% 的上限率。 同样,这会破坏很多价值。 所以希望这会有所帮助。
戴夫:
唯一的选择是利率下降,就像你说的,你需要这种利差。 但我个人认为抵押贷款利率可能会在 2023 年底前下降,但不会下降很多,我认为不会比目前的水平下降 100 个基点。 这是我的想法,但我不太相信。 我认为这可以有很多不同的方式。 所以我认为,正如你所说,更可能的结果是上限利率上升以达到历史性的健康利差,而不是利率下降。
斯科特:
可能有组合。 这可能是一个缓解因素。 他们可能会下降一些,资本化率仍可能上升一部分,但我非常担心明年的这个空间。
戴夫:
好的,斯科特。 好吧,我们非常感谢您的诚实评价以及您与我们分享您的感受。 这对每个听到这个的人都非常有帮助,并给了我很多思考。 在我们让你离开这里之前,你今天的快速提示是什么?
斯科特:
我的快速提示是,如果您正在分析商业房地产或任何其他房地产,在今天的环境中,请先尝试在有债务和无债务的情况下进行分析。 其次,如果你正在寻找银团的机会,如果你仍然对银团的机会感兴趣,请确保赞助商正在深度购买,以低于市场价值的大幅折扣购买,有很大的租金上涨机会只是为了带来当前的市场租金,并且当辛迪加机构需要在三到五年后出售该物业时,该物业仍然可以产生可接受的利润,即使上限利率比原来高 1.5%,高 150 个基点今天购买。
戴夫:
好吧,谢谢 BiggerPockets 的首席执行官 Scott Trench。 感谢您来到这里。 有了这个,我们将把它交给 Matt Faircloth 和 Andrew Cushman,他们将回答一些关于进入多户投资的学员问题。
安德鲁:
菲利普埃尔南德斯,欢迎来到 BiggerPockets 播客。 你好吗,先生?
菲利普:
我很好。 我很高兴来到这里。 非常感谢你,安德鲁。
安德鲁:
您是 BiggerPockets 学员计划首批成员之一。 您带着几个问题来到这里,希望我们今天能帮上忙。 那是对的吗?
菲利普:
对对对我非常兴奋,非常感谢你们抽出宝贵时间。 我的问题是,在多户家庭的世界中,但也只是在一般的房地产世界中,很多时候我们刚开始时,建议通过为他们提供一些价值来与比你更有经验的人合作,要么找到交易,要么管理交易,要么以某种方式让比你更有经验的人更容易。 如果你能做的增加价值的事情是筹集资金怎么办? 我开始找到一些……我的网络开始有兴趣与我一起进行更多投资。 如果我没有交易怎么办? 如果其他人有交易,但我才刚刚开始了解他们,你会如何审查你正在考虑将你的朋友和家人的钱带到交易中的人? 你的清单是什么样子的,这样你就可以很好地做到这一点?
安德鲁:
重要话题。 只是为了确保我们做对了,你的问题基本上是,如果我开始作为筹资者,那么选择合适的合作伙伴或共同发起人来投资这笔钱的清单是什么样的?
菲利普:
是的,完全正确。 因为就我自己的尽职调查而言审查交易,我觉得在这方面相当有能力,但那是在我能控制一切的情况下。 那么,如果我无法控制一切呢?
安德鲁:
你是对的。 Matt 在这方面可能有很多话要说,所以我先说几句,然后让他接手。 第一,我会说去读一读 Brian Burke 的书,The Hands-Off Investor,因为它是写给 LP 被动投资者的。 这是我一生中见过的关于如何审查操作员的最详细、最深入的手册。 因此,如果您正在考虑筹集资金并将这笔钱用于其他人,那么您需要成为这本书的专家。 这是我要做的第一件事。 即使作为一个已经这样做了 XNUMX 年的人,我还是阅读了他书中的每一页。 里面有很多东西要学。 所以这样做。
其次,如果你要筹集其他人的资金,然后将其投入到其他人的交易中,那么不要只是有限合伙人。 确保您是普通合伙企业的一部分,或者至少在交易中有一定程度的投入或控制权。 不幸的是,就在上周,我的一个朋友筹集了资金,将其与德克萨斯州的另一位赞助商进行了交易。 他们生了火。 交易进展不顺利。 100%的股权将流失。 我的那个筹集资金的朋友最大的挫折之一是他无法控制。 他甚至无法了解正在发生的事情的所有信息。 因此,请确保您有一定程度的投入,一定程度的控制。
我还建议您在查看特定交易时,承保交易并对交易进行尽职调查,就好像这是您自己的交易并且您发现了它一样。 你基本上是在重复赞助商应该做的承保和研究。 希望一切顺利,你会说,“哇,这家伙太棒了。” 但如果没有,你会发现的,你会为自己节省很多……你节省了投资者的风险,也节省了你自己的声誉。 然后还要意识到,与任何特定交易相比,您确实对该运营商的赌注更多,尤其是在市场正在发生变化的情况下。 资产管理和良好的运营才是真正赚钱的地方。 在过去的 10 年里,我们都在乘风破浪,已经达到顶峰,优秀的运营商将成为未来的差异化因素。
然后,从你的角度来看,菲利普,你要明白,无论如何,你在某种程度上是将你的声誉置于别人的手中。 通过审查过程,慢慢来。 如果你做对了,这对于成长、扩展和专注于你擅长的事情可能是一件很棒的事情。 但请记住这一点。 马特,我会把它扔给你,看看你要添加什么?
马特:
好吧,我可以说,“嘿,我同意安德鲁的看法,”我大部分时间都这样做。 安德鲁所说的一切都是 100% 正确的。 是的,像投资自己的资本一样审查它们,这就是你应该如何看待它。 最重要的是,菲利普,把这看作是你的钱进入另一家运营商的交易。 做你在写这张支票时会做的事。 因为从本质上讲,投资人并没有投资那笔交易。 他们在投资你。 他们来找你是为了帮助他们找到一个地方来停放他们的资金。 他们不太像……他们可以直接去找那个接线员。 为什么他们需要通过你? 他们必须通过你的原因是因为他们信任你。 他们正在投资 Philip Hernandez 的网络、他的承销能力和他的市场知识。
所以这样做。 仔细检查市场,找出市场如此惊人的原因。 不要只听辛迪加、经营者或组织者的。 想出你自己的作业来解释为什么。 不要仅仅依赖辛迪加的 PDF 文档来显示财务信息。 在 Excel 中获取他们的真实数字。 自己包销这笔交易。 从他们购买房产的当前所有者那里获取租金清单和损益表,然后对房产进行自己的分析。 也许自己进行审查,自己承保,并对交易进行压力测试。 所有这些事情都是由想要投资于交易的优秀 LP 投资者完成的,你需要表现得好像是你的火药进入了这笔交易,而不是你的投资者。 这是第一。
我也可以提供一些想法,如果你正在寻找它,关于如何在为别人筹集资金时保护自己。 因为我猜你是个好人,我碰巧知道这一点,但你这样做不是为了爱好。 你这样做是因为你希望获得某种补偿,以换取你的一位投资者参与交易,对吗?
菲利普:
是的,绝对可以。
马特:
问题是,除非我错了,否则您没有 Series 7 许可证。 你不是持牌证券股票经纪人,是吗?
菲利普:
正确。
马特:
因此,该运营商无法补偿您筹集资金,因为您正在做的是为他们出售证券。 我不能用你筹集的美元和股票来换取你筹集资金的支票,因为这将补偿你作为股票经纪人出售证券,而你需要许可证才能这样做,而你没有. 但请放心,我已经为您准备好了。
正如安德鲁所说,你这样做的方式就是成为 GP 的成员,即普通合伙企业。 现在,那里有一个雕刻。 你不能只是作为筹款人成为全科医生。 您需要在公司中发挥积极作用。 公司成立后,筹资人的工作就差不多结束了。 你知道我在说什么? 这并不像你永远需要更多的资本。 你筹集了资金并完成了交易,然后你就完成了。 那么 SEC 希望看到的是,如果对交易进行审查,并且直截了当地说,而不是你的投资者希望看到的,你是否仍然是交易中的积极合作伙伴? 因此,一旦筹集到资金,菲利普的工作就不会结束,因为这会让你作为所有者在公司中发挥积极作用。 如果您是一家公司的所有者,任何规模的所有者,您都可以出售股权。 如果您拥有公司的一部分,则不需要证券许可证。 你跟着我?
菲利普:
是啊。
马特:
现在,您拥有公司的一部分,但您还需要做一些不仅仅是筹集资金的事情。 所以你可以坐在资产管理团队中。 你可以,就像我们在 DeRosa 为我的公司所做的那样,我们所做的是组建一个董事会,并且该董事会有发言权。 他们有发言权。 我们定期召开董事会会议。 我们保留会议记录。 我们甚至是彻头彻尾的傻子,执行罗伯特的议事规则,那里有议案、秒数、赞成之类的事情。 所以你可以作为董事会来做所有这些事情,而国会大厦的筹集者对公司有定期的发言权。 如果运营商愿意与您合作并以这种方式进行设置,那么这是您成为 GP 成员的好方法,让您有发言权和控制权,也让您成为 GP 的成员GP,以便主要组织者可以以您为自己协商的任何形式或方式合法地补偿您。
菲利普:
因此,如果这是一笔较小的交易,如果交易中有三个人,四个人,安德鲁,你说要确保你有一定程度的控制。 那到底是什么样子的? 控制到处置或控制……? 我会怎么说,“哦,这就是我想要的样子?” 至于控制?
安德鲁:
尽量控制在里面。 所以你可以投票决定,就像你说的那样,处置,何时/如何,批准价格。 你得到批准,它会得到再融资吗? 你打算解雇物业经理并雇用新的吗? 你应该对此有所了解。 你会得到关于是否进行大量资本支出的意见。 应该阻止他们,还是应该与他们一起前进? 您可以就应该进行分配还是应该保留分配以保持财产的财务状况以度过潜在的困难时期发表意见? 所以你的投入越多,对你的投资者来说就越好。 然后你也会学到更多。 特别是如果你在筹资方面,你不会花那么多时间在运营上。 你也会通过这样做学到更多。
马特:
有趣的是,菲利普,你说过,这只是一笔小交易。 你们只有三到四个人参与了这个项目,对吗? 我不想吓唬你或任何其他想着“哦,董事会。 好吧,天哪,微软有一个董事会,但这是一笔小规模的交易。 它不需要董事会。” 好吧,是的,不是。 您不必让这样的条款吓到您或其他任何人。 只有几个合作伙伴才能经营房地产。 它涉及私人资本参与交易。 正如安德鲁所说,每个合作伙伴在项目中都有发言权是势在必行的。 每个合伙人都有投票权。
顺便说一句,不一定非得像菲利普所说的那样。 只需要菲利普有投票权,菲利普有发言权。 在所有这些事情中,它通常是一种共识,甚至是“是说是,不是说不是”之类的事情来决定你是否接受这个提议,是否决定更换屋顶。 这就是半复杂房地产的发生方式。 这可以是四单元的财产或 10 单元的财产,无论它是什么。 我不希望人们认为这比它需要的更复杂。 这可能是一个非常上下、快速的 Zoom 通话,您只需记录 Zoom 通话发生的情况。 也许一次又一次地,让自己登上飞机,菲利普,出去看看房产。
我要留给你的最后一件事,以及其他所有人,太多人像这样涉足房地产投资。 如果你正在为一家运营商筹集私人资本,你不应该为该运营商筹集资金,除非你计划为他们接下来的 10 笔交易做 10 次,或者最终发展成你自己的东西。 但是你不应该涉足为运营商筹集资金。 你应该一遍又一遍地做,这样你的品牌就会与他们联系在一起,这样人们就会把你视为他们的资本来源,这是你可以一遍又一遍地做的事情。 这不是你可以尝试一次的东西,因为一个典型的房地产项目可能会持续五年,如果经济发生一点变化,这些项目的时间可能会比五年长得多。 所以你必须确保你喜欢和这些人一起工作,并且你想和他们一起做更多的工作。
菲利普:
这是很好的建议。 非常感谢你们。 对此,我真的非常感激。
马特:
菲利普,在你分裂之前,我想让你知道,在我们几个月前开始的多家庭训练营中,你是一个非常棒、非常棒、非常棒的主宰者,我想感谢你带来你带来的酱汁。 听起来你在为受训者计划做同样的事情。 在这里见到你我真的很感激。 在 BP Con 见过你。 我喜欢你的氛围,喜欢你的能量,即使你在洛杉矶被捆绑在一起。
菲利普:
谢谢。 欣赏它。 感谢你们。
安德鲁:
好吧,保重,菲尔。
马特:
安德鲁,我们在这里遇到了另一个问题。 我想引进……我有丹尼,丹尼萨帕塔。 丹尼,欢迎来到 BiggerPockets 播客,伙计。 你今天怎么样?
丹尼:
我做得很好。 谢谢你邀请我。
马特:
不客气。 你在想什么? 安德鲁和我怎样才能让你的一天变得更美好呢? 你想提出什么房地产问题让安德鲁和我回答并让大众听取我们的想法?
丹尼:
让我给你一点背景。 我目前是一个小型多户家庭投资者,我在萨克拉门托拥有一些房产,我希望迈出下一步以扩大规模。 所以现在是一个非常好的机会,可以在这里集思广益。 我的问题是,除了小型和大型多户家庭之间的贷款差异之外,当您从少于五个单元扩展到 10 个到 20 个单元的房产时,您还需要注意哪些其他事项?
马特:
好吧,我知道,安德鲁,你和我就哪个更好进行了友好的辩论。 安德鲁非常适合大型多户住宅房地产,因为他是一个超级英雄,而且他有能力做到这一点。 像我这样的大多数平民必须从 10 个到 30 个单位爬升到 40 个到 XNUMX 个单位并扩大规模。 安德鲁,我知道你对此也有想法。 但我会简要地告诉你我的想法,丹尼,因为损益表仍然是一样的。 还是有盈利的,也有亏损的。 仍然有收入和支出。 所以你仍然会有收入来源。
但随着你进行越来越大的交易,它可能会变成更多的收入来源。 也许不仅仅是租金收入。 也许您的 P&L 将显示洗衣费和各种其他有趣的事情,例如垃圾代客或向租户收取有线电视费或其他进来的东西。所以它在收入方面变得更加复杂。 此外,诸如滞纳金之类的事情。 我因为将滞纳金显示为四单元房产的收入而受到审查,因为你将其显示为收入。 你有点想拉伸它。 但猜猜怎么了? 在更大的多户家庭中,它变得更加普遍,并且预计这将成为收入的一部分。
此外,在费用方面,多户家庭的费用可能会非常高,虽然金额不大,但您可能拥有的订单项数量很多。 在五个单元上,你有什么? 房地产税、保险、维护,也许还有四五个其他项目。 对于较大的多户家庭财产,您可以在费用表上有 30 或 40 个项目。 你有一个很多小型多户家庭的人都没有想到的大问题,那就是工资单。 这是什么意思。 对于你拥有的四单元房产,丹尼,给我一个你现在拥有的小型多单元的真实例子。
丹尼:
我在西萨克拉门托 (West Sacramento) 有一套四联式公寓,由两间卧室和一间工作室组成。
马特:
谁在管理它?
丹尼:
为此,我们有一位物业经理。
马特:
您不会为收取您的租金并为您经营该物业的物业经理的薪水写一张 W2 支票,对吗?
丹尼:
正确。
马特:
对于较大的多户家庭,您会看到物业管理费,但您还会看到人员费。 这是好事也是坏事,因为这意味着你有全职人员。 经验法则是一个房产大约有 80 个单位可以负担得起全职人员,这很棒,因为这意味着那个人的职业,他们的工作是基于让您的多户住宅实现其目标,对吗? 那可能是租赁代理人,可能是维护技术人员,诸如此类。 但是您的 10 个单位、30 个单位或 XNUMX 个单位中没有这些订单项。 它没有那些东西。
因此,您需要为全职员工制定预算,他们的工作是让多户家庭唱出您想要的歌曲,租赁代理,也许更大的房产可能有现场经理。 较大的房产可能有多名维修技术人员,他们的工作是修理房产上大大小小的东西。 这无疑是许多小投资者,就像我一样,感到惊讶并说,“哦,哇。 我必须为此做预算,”但也令人兴奋。 我现在可以给这些人做工作描述,给他们任务清单,使用软件或其他任何东西来帮助他们充分优化他们所做的事情的位置,并帮助他们带来我的财产。 所以这是一件好事,但你必须为此制定预算。 安德鲁,我知道你也想到了这一点。 您在更大的多户家庭的桶中看到了哪些其他可能不在小型多户家庭收入支出方面的东西?
安德鲁:
在你的评论中,所以我直接跳到 92 个单位,因为你说的其中一件事是更大的物业将能够支持他们自己的全职员工,因为我当时想,伙计,我不想管理一个来自州外的 30 个单位。 那真的很难。 你真的提到了其中的一些,还有很多非常重要的。
其他一些实际上不一定是损益表上的行项目,但其他一些差异,Danny,一个,请记住,越大在精神上越令人生畏,但越大越容易。 拆除 10 个单位的工作量与拆除 100 个单位的工作量相同。 所以我的理念是尽你所能。 当我的意思是舒适时,不会让您或您的投资者面临财务风险,但不要因为“好吧,这是 100 个单位”这一事实而感到害怕。 我还没有这样做过。” 如果你记下了 10 分,你就记下了 100 分。这只是财务的数量,实际上,你越大越容易。
当您开始从四联体扩展到 10 个单元和 20 个单元时,另一个区别是人口统计数据变得更加重要。 如果你有一个四联体,并且它所在的市场持平甚至可能有一点下降,那么填补一两个空缺并不难,因为你不需要那么多人来保持住满。 但是,如果你有一个 20 个单元,并且人们正在搬出该地区,并且你开始有两个、三个、四个空缺,那么要保持该房产的人满将变得越来越困难,而且租金的可能性也越来越小上去。 因此,随着规模的扩大,人口统计数据变得越来越重要,因为您正在成为池塘中的一条更大的鱼。 当你是一个拥有一百万人的 MSA 中的四联体时,你可以朝着自己的方向游泳并摆脱它。 当您收集 10 处、20 处、30 处单位的财产时,您会更容易受到周围流动的影响。
然后当你达到 10 和 20 个单元时要记住的另一件事是,如果你买了一个四联体,假设你把它改建,你得到 FHA 贷款,你搬进来,你有一个空缺,你可能有保留一个月或两个或三个月的空缺。 当你开始购买 10 和 20 个单位时,这是一种心理转变,“不,我个人无法涵盖所有这些房产,因为我将它们添加到我的投资组合中。” 因为如果你买了五个 20 单位,现在你说的是 100 单位。 所以你必须转变心态,真正将它们作为一个企业来运营,这意味着要提前充分利用它们。 是的,您无法浮动每月 30,000 美元的抵押贷款,但这没关系,因为您在购买时额外带来了 250,000 美元,并将其设置为储备账户。 因此,当您从较小的四联体转移到 10、20,然后再从那里向上转移时,这些也是我要记住的一些差异。
丹尼:
这是一个很好的观点,因为我总是从更大的角度来看,如果你有 20 个以上的单元,一个空置对你的伤害几乎不会像小型多户家庭那样大,但同时你必须考虑所有其他事情以及衰退地区和人口统计数据都会影响您,并使您很难填补并保持这种状态。
马特:
这是一把双刃剑,丹尼。 意思是,拿下更大的房产并带来……我已经将 200 个单元的入住率从 30% 提高到 95%,我可以告诉你这是一个磨难。 那是我大部分白发的地方。 这很艰难。 因为每次你租一个单元,好吧,那是半个百分点的入住率。 你只需移动针头。 如果您租的是四单元公寓,那是 25% 的入住率,而您只是动了动针。 租一套公寓可以让你从亏损变成亏损。 您可能必须在更大的多户家庭中租赁 30、40、50 个单元,才能真正产生显着的现金流量差异。
好的一面是,这样的物业在入住率方面可能会受到市场的一些打击,可能是 5%,无论如何。 它不会让你在水下。 所以你失去了几套公寓,这不是世界末日。 您的预算将包含空缺。 而对于四单元房,您要么有空,要么没有。 你要么 75% 被占用,要么 100% 被占用。 而对于一栋 100 个单元的公寓楼,您可能会占用 85% 的空间并且一切正常。 其他问题,其他想法,丹尼? 我们还能在这里为您照亮什么其他的光?
丹尼:
那太棒了。 谢谢。 正如我所提到的,我有一些小型的多户家庭,他们在现金流方面做得很好,而且我实际上已经预算了一些你在较大的单位和保留空缺和不同账户方面谈到的东西那里的订单项。 但据我所知,我最近在平衡现金流与升值房产方面得到了一些很好的建议或一些有趣的建议。 所以我想听听你的建议,你如何平衡这些? 因为你知道拥有可以支付账单的现金流资产。 然后你可能会投资于你认为有很大潜力的升值房产,但他们可能不一定支付账单或勉强收支平衡。 您是否根据投资组合中的每一项进行了微积分?
安德鲁:
丹尼,我可以加入。我对此有一些想法。 我知道 David 在播客中也经常谈论这种事情。 当您从较小的东西转移到较大的东西时,它会发生变化。 第一,它也随着市场而变化。 大卫多次谈到他会在过去几年购买几乎有时现金流为负的东西,因为他知道三四年后它会更值钱。 在过去的七年里,这也是一项伟大的多户战略。 您可以购买现金流量为负的增值产品,然后将其修好。 就像 Matt 所说的,他占用了 30% 到 95% 的空间。 好吧,它在 30% 时是负现金流,但在 95% 时它可能现金流很好,价值更高。
我们在市场的不同部分。 如果你再次看 10 单元,20 单元,我会坚持至少有现金流的东西,这样,在最坏的情况下,如果市场对你不利或租金没有变化成长或者你不能退出或者你还不能执行你的增值或者无论你的商业计划是什么,你最坏的情况是你持有它然后等待。 我们现在正处于更加关注对冲下行风险的时刻。 然后一旦对冲,现在你关注的是,我能为上行做些什么?
与单户家庭相比,多户家庭的另一个好处是,对于单户家庭来说,你真的可以随心所欲。 这是销售补偿。 对于多户住宅,如果您是一名优秀的经营者,您可以执行增加净营业收入的计划,并且可以通过增加净营业收入来强制该物业增值。 对我来说,如果我正在看一个 10 单元的房产,当前的现金流量在对冲下行风险方面很重要,然后通过执行商业计划和在正确的市场购买未来现金流量。 就创造公平而言,这很重要。 因此,对于多户住宅,您真的可以两全其美。 你不必说,“好吧,我不会为了获得升值而获得现金流。” 对我来说,多户家庭是最好的投资之一,因为你可以两者兼顾。
还要放眼全球。 您可以亲自携带它还是在您的公司内携带它? 一分钟前我们谈到,如果我有一个 20 个单元并且我有一个空缺,那可能不会影响我。 这是正确的,这也是优势之一。 如果您打算购买一个几乎完全空置的 20 单元,您将如何购买直到它不再空置? 个人可以做吗? 您是否打算在购买之前预先筹集大量利息储备? 有一些方法可以减轻这种情况,但只要确保你已经涵盖了它。 在今天的市场环境中,这个因素比过去五到七年要多得多。
快速回顾一下,我的方法是尝试同时获得现金流,然后能够强制升值。 如果你放弃现金流,试图获得更多的升值。 确保你有足够的储备,无论是你自己的,还是投资者的,还是合作伙伴的,都能带你度过那个时期,让你走到另一边。 马特,你还有什么要补充的吗?
马特:
是的,伙计。 我会抛出……安德鲁,你和我都足够大,可以说我们都在 2007/2008 年触底时进行了投资。 我不相信市场会再次发生这种情况,但我确实相信市场会发生变化。 它会在 2023 年到达某个地方,我不会指望升值。 在过去的 10 年里,升值让很多人看起来像天才,但实际上他们所做的是他们选择了正确的市场,并且通过他们无法控制的升值赚了很多钱。 意思是,只是上限利率下降了,房地产价值上升了,某些市场一飞冲天。 很多人在他们无法真正控制的活动上赚了很多钱,但他们能够吹嘘自己做到了。 所以我认为你会看到一个转变。
就我个人而言,鉴于我在 2007/2008 年学到的知识,现金流为王,我认为在未来几年它会变得更加重要。 如果现金流充足,我在 2007/2008 年拥有的房产在经济衰退期间表现还不错。 这些有现金流的房产,可能不值我一两年前买的钱。 但如果它们有现金流,你就能渡过难关。 您不仅需要向他们砸钱才能让他们继续前进。 就我个人而言,我的投资策略是投资任何在我拥有它的第一天就没有现金流的东西。 我不是在做负面的欣赏。 我不评判任何人。 那不是我们的策略。 我会投资于现金流,因为现金流给了你时间。 现金流量会让你有时间持有一段时间,固定利率债务的现金流量会让你有时间持有它。 如果市场上的事情变得有点奇怪,只要保持现金流,直到你可以在不久的将来某个时候卖出。
在这一点上,以升值为目标购买房产,以满足您自己或您的投资者的长期投资目标,实际上是在投资您无法控制的事情。 是的,你可以通过增加租金、增加房产的 NOI 来推动强制升值。 但强制升值的另一个因素是资本化率,而资本化率是房产的估值方式。 NOI 除以上限率就是当时的价值。 因此,如果上限利率稍微扩大,如果利率在一段时间内保持高位,上限利率可能会开始上升。 如果资本化率继续保持不变,那么今天价值 X 的多户家庭在一两年后可能价值 X 减去 10%……如果资本化率上升并且投资者无法支付他们今天能够支付的房产费用. 我无法控制资本化率的作用。 我无法控制 NOI。 我可以控制我经营财产的方式。 所以我将 100% 投资在未来几年我可以控制的事情上。 我不再相信市场会带我去应许之地。
安德鲁:
我同意马特的看法。 就个人而言,我不再购买负现金流。 我们一开始就是这样做的。 我不再这样做了。 我认为到 2023 年,比方说,很多积极的卖家将是在过去一两年内购买的人,不幸的是,他们没有持有房产所需的现金流。
马特:
我 100% 同意。 再一次,我不认为泡沫会破灭,底部会消失。 但我确实认为你会在市场上看到一些人的房产,正如安德鲁所说,他们只需要出去止血或不管是什么。
丹尼:
在这里快速跟进。 你提到市场如何变化真的很有趣,你有所有这些拥有没有现金流的财产的人,这可能为想要在市场上获得更多收益的投资者提供机会。 然后你们都提到,“我们不想投资或不想投资在第一天就没有现金流的东西。”
我也住在加利福尼亚州,那里有一些非常有趣的租户法,非常严格。 因此,我查看了其中一些房产,根据我从较小的房产中获得的经验,与你一起获得房产的租户并不总是你在重新定位时想要长期保留的租户。 所以从这个角度来看,我一直认为较低的入住率实际上更好,因为它可以帮助你加速重新定位。 但是,如果我没有听错的话,对于这种市场情况来说,这并不是一个理想的选择。 因此,也许对此有一些想法。
马特:
我会很快想到那个,安德鲁。 请记住,丹尼,当我谈论负现金流资产或资产表现不佳时,入住率可以解决。 同样,我们进入了一个经济效益为 30% 的物业。 我今天可能会再次做那笔交易,我会的,因为如果交易被推向市场,无论市场占有率是 90%、95%,而且它仍然依赖现金流,那都不是一笔好交易。 但如果我能做我能控制的事情,我就可以出租,我可以进行特价租赁,我可以布置漂亮的厨房和漂亮的浴室等等,我可以做我能控制的事情来把房产变现流动,我全力以赴。如果你说的是一个可能有 70% 的房产在一个有很多租金控制和类似事情的市场上,那也许是一个机会,你可以在其他 20% 的单位放回市场,你可以放回市场,我喜欢这样。 安德鲁,你怎么看今天市场上60%、75%的房产?
安德鲁:
再次重申,只要确保你能负担得起,并确保你能负担得起比你去年或前年计划的更长的时间。 那里有机会。 只是风险更大。 风险,有减轻它的方法,如果你要承担这个风险,只要确保你正在这样做。
马特:
丹尼,这是一次很棒的谈话,希望能引起在座的每一个人的共鸣。 我很感激你,伙计。 感谢您参加今天的节目。
安德鲁:
很高兴和你交谈,丹尼。
丹尼:
好的,非常感谢你。
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在这一集中,我们将介绍:
- 商业地产崩盘 和高利率投资者的坏消息
- 压缩率压缩, 租金停滞, 和 多户型市场的危险信号
- 对主动和被动多户家庭投资者的建议
- 如何审核 房地产企业联合组织 筹集私人资本时的交易
- 从小型扩展到大型多户住宅 以及为什么跳跃比你想象的要容易
- 现金流与升值 如果估值开始下跌,哪个是更好的选择
- 气球付款、可调整利率抵押贷款和 有风险的融资选择 让新投资者陷入困境
- 和 So 多得多!
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- 运行
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- 小
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