رد المبتدئ: المستأجر لا يدفع الإيجار؟ إليك ما يجب القيام به

اشلي:
هذه هي الحلقة 252 من برنامج Real Estate Rookie. وهناك شيء آخر يمكنك القيام به أيضًا، بصفتك مالكًا للعقار، وهو النظر في أنواع مختلفة من التمويل، وتمويل الدولة، وتمويل المقاطعة، للمستأجرين. هناك الكثير من الموارد، حتى المنظمات الصغيرة غير الربحية، التي ستساعد الأشخاص الذين يحتاجون إلى المساعدة لدعم دخلهم من الإيجار. خاصة منذ كوفيد وخلال كوفيد، كان هناك الكثير من البرامج التي تم وضعها لمساعدة الأشخاص على استيعاب الإيجار الذي يمكنك التقدم إليه كمستأجر، وحتى المالك يمكنه التقدم نيابة عن المستأجر. اسمي آشلي كير، وأنا هنا مع مضيفي المشارك توني روبنسون.

توني:
مرحبًا بك في Real Estate Rookie Podcast، حيث نقدم لك كل أسبوع، مرتين في الأسبوع، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. اليوم أريد أن أصرخ بشخص ما باسم المستخدم Agboola5252. سأدعوك بولا فحسب، حسنًا؟ لكن Boola تركت تقييمًا بخمس نجوم على Apple Podcast جاء فيه: "أنا وكيل عقارات في ولاية مينيسوتا وأتطلع إلى الاستثمار في العقارات، وأعتقد أنني وجدت المرشد الافتراضي المثالي لمساعدتي في البدء. هذا هو أفضل مكان لمعرفة ما إذا كنت تشعر بالإرهاق. بولا، نحن نقدر لك. لجميع المبتدئين الذين يستمعون إلى هذا البودكاست، إذا لم تكن قد استغرقت الدقيقتين لكتابة مراجعة صادقة ومساعدتنا في الوصول إلى المزيد من الأشخاص، فأنا أطلب منك، أتوسل إليك أن تفعل ذلك. كلما زاد عدد التقييمات التي نحصل عليها، كلما زاد عدد الأشخاص الذين نصل إليهم. كلما زاد عدد الأشخاص الذين نصل إليهم، كلما ساعدنا المزيد من الأشخاص. وهذا ما نحن هنا للقيام به.

اشلي:
يجب أن أقول أن بعض أسماء المستخدمين هذه لمراجعات Apple الخاصة برفاقك مسلية للغاية. ماذا حصل لنا يا (ميلك مان) مؤخرًا؟

توني:
كان لدينا ميلكمان في وقت سابق.

اشلي:
بصراحة، أنا لا أعرف حتى ما هو خاصتي، وكيف أضعه في [غير مسموع 00:01:45].

توني:
أعتقد أن اسمي هو في الواقع اسم البودكاست الخاص بي الذي بدأته عندما كان عمري 22 عامًا، والذي يسمى "افعل الخير حقًا". أعتقد أن هذا لا يزال مثل اسم مراجعة Apple podcast الخاص بي.

اشلي:
نعم. يجب أن أنظر إلى ما هو خاصتي. لكن اليوم لدينا عرض رائع لك. نحن نعيش شخصيا. نحن نحب التسجيل شخصيًا، ونأمل أن تفعلوا ذلك أيضًا. يرجى ترك تعليق لنا على مقاطع فيديو YouTube، أو إذا تركت لنا تعليقًا على منصة البودكاست المفضلة لديك، فأخبرنا بالمدينة التي تريدون منا أن نأتي إليها بعد ذلك. لدينا أليكس في العرض اليوم. إنها طبيبة أسنان وبدأت الاستثمار في العقارات للمساعدة في سداد بعض ديون قرضها الطلابي، وقد كشفت لنا، بعد أن قالت باستمرار عدة مرات أنه مبلغ كبير من الديون، أنها أعطتنا ما هو هذا المبلغ.

توني:
إنه رقم محير للعقل. لكن لدى Alex خلفية درامية رائعة أيضًا، أليس كذلك؟ نظرًا لأنها، مثل معظم الأشخاص الذين أصبحوا متخصصين في مجال الصحة، فهي وزوجها يعملان في المجال الطبي، والكثير منهم لا يفكرون أبدًا في الاستثمار في العقارات كشيء بدوام كامل. إنه مجرد شيء يفعلونه على الجانب. لكنها اتخذت بالفعل نهجًا أكثر نشاطًا في بناء محفظتها العقارية، ونستطيع أن نسمع السبب وراء ذلك.
لدينا أليكس قادم. أليكس. هل تريدون يا رفاق التصفيق لـ (أليكس)؟

اشلي:
وو ، أليكس.

توني:
في الواقع، قفزت (أليكس) على متن رحلة جوية من (فورت لودرديل) هذا الصباح، لذا فهي-

الكسندرا:
4: 30 صباحا

توني:
الساعة 4:30 صباحًا، وهي لا تزال مستمرة. التصفيق مرة أخرى لأليكس. هذه رحلة مبكرة.

اشلي:
أليكس، أخبر الجميع قليلاً عن نفسك وكيف بدأت في مجال العقارات.

الكسندرا:
أنا وزوجي متخصصان في الرعاية الصحية، وطوال حياتنا في المدرسة، لم نكن نعرف الكثير عن الشؤون المالية، بصدق. لم نعمل حقًا أثناء وجودنا في المدرسة. ولذا فقد رأيت الكثير من المتخصصين في الرعاية الصحية الذين لديهم دخل مرتفع، لكنهم ما زالوا يعيشون من راتب إلى راتب أو أنهم منهكون من العمل، ونحن لا نريد أن نكون هكذا. ولذا فقد بحثت كثيرًا حول كيفية عدم القيام بذلك، ومن الواضح أن العقارات كانت واحدة من أهمها.

توني:
ولكن خارج العقارات، نظرت إلى بعض الأشياء الأخرى مسبقًا.

الكسندرا:
نعم.

توني:
ما هي بعض تلك الخيارات الأخرى، وربما، لماذا لم تنجح معك؟

الكسندرا:
لقد اتممت كل شئ. لقد غطست في جامعة ديف رمزي للسلام المالي. حاولت أن أدرس قليلاً عن الأسهم والتداول اليومي. من فضلك لا تسألني أي شيء عن هذه الأشياء. لا أعرف شيئا. لم يكن الأمر يثير اهتمامي. بالطبع، كان الاستثمار العقاري أحد أهم الأشياء عبر الإنترنت، ولذلك قمت للتو بالبحث في الاستثمار العقاري للمبتدئين. ظهرت BiggerPockets، وبدأت الاستماع إلى بودكاست OG، وهكذا بدأ الأمر.

توني:
إذا أمكن، أخبرنا كيف تبدو محفظتك اليوم؟ كم عدد الوحدات؟ أين تقع تلك الوحدات؟

الكسندرا:
لدينا ثلاثة في مدينة كانساس سيتي، ولدينا استئجار واحد قصير الأجل هنا في فينيكس. لدينا مبنى جديد هنا في سربرايز، أريزونا أيضًا.

اشلي:
ما هو الدافع الكبير الذي دفعك للدخول في الاستثمار العقاري؟

الكسندرا:
بصدق، لقد فعلت ذلك للتو. نحن نرى الكثير من الأشخاص في مهنتنا منهكين، ونحن لا نريد أن نكون هكذا. نحن نفعل مثل ما نفعله. نحن نحب ما نقوم به، ونريد أن يكون لدينا خيار الذهاب إلى العمل وعدم الاضطرار إلى الذهاب إلى العمل لسداد قروض الطلاب لدينا، وعلينا الذهاب إلى العمل للارتقاء إلى مستوى نمط الحياة هذا أو أي شيء آخر.

اشلي:
لقد أخبرتنا سابقًا، ولكني أريد فقط أن أرى ذهول الجميع عندما تخبرنا ما هو دين القرض الطلابي.

الكسندرا:
لا أعرف الرقم الدقيق، لكن أنا وزوجي مجتمعان في ديون قروض الطلاب، فقط قروض الطلاب تزيد عن 750,000 ألف دولار.

توني:
لكن-

الكسندرا:
يا رجل، أتمنى لو كان لدينا كاميرا على هذا الجانب. لماذا لم يسجل أحد؟

توني:
ولكن هل يمكنك أن تخبرهم بما تفعله أنت وزوجك من أجل لقمة العيش؟ أود أن أقول إنهم ذهبوا إلى الاستخدام الجيد.

الكسندرا:
زوجي جراح عظام، وأنا طبيبة أسنان عامة. يبدو الأمر وكأنه، نعم، دخل مرتفع وكل ذلك، ولكن مرة أخرى، 750,000 ألف دولار. إذا استمعت إلى الكثير من الأشخاص في حياتنا الذين يقولون لنا: "لا يمكنك الاستثمار، انظر إلى قروضك الطلابية. ليس لديك المال للقيام بذلك. "أنت بحاجة إلى سداد قرض الطالب،" لن نكون في الوضع الذي نحن فيه، ولن نكون قادرين على القيام بذلك.

توني:
أعلم أنك تأخذ الاستثمار العقاري على محمل الجد وأن هناك تغييرًا كبيرًا سيأتي في العام المقبل. هل يمكنك مشاركة ذلك مع الجميع وما هو الدافع وراء ذلك؟

الكسندرا:
كانت صفقتنا الثالثة عبارة عن صفقة ممولة من البائع. بالنسبة لعام 2023، سأأخذ إجازة لمدة عام من طب الأسنان وأحاول معرفة عدد صفقات التمويل الإبداعية التي يمكنني الحصول عليها في ذلك العام. أنا لن أترك طب الأسنان، ولكنني سأأخذ إجازة لمدة عام واحد فقط.

اشلي:
أعني، عليكم يا رفاق أن تصفقوا من أجل ذلك. أعني، هذا أمر مدهش، أن تكون قادرًا على الحصول على هذا الخيار للقيام بذلك. أخبرنا ما هو هدفك للعام القادم؟

الكسندرا:
هدفي هو محاولة الحصول على 12 صفقة تمويل إبداعية. أعني أنني لا أعرف إذا كنت أصور للقمر أم لا، لكننا سنرى. هذا هو الهدف الذي لدي.

توني:
حسنًا. آخر شيء قبل أن ندخل في السؤال هنا. ما هي النصيحة التي يمكنك تقديمها للمستثمر الجديد إذا كان يريد البدء اليوم؟ بناءً على تجاربك، بناءً على كل ما قمت به.

الكسندرا:
أود أن أقول استثمر في نفسك واتخذ الإجراءات اللازمة. كما قلت، الكثير من الأشخاص في حياتنا، أصدقائي المقربين، وعائلتي، قالوا لنا حرفيًا: "لا ينبغي عليك فعل هذا". لقد حاولوا نوعًا ما إبعادنا عنه. لكن إذا لم نتخذ إجراءً، فلن نتمكن من الحصول على الخصائص الخمس التي لدينا الآن، ونأمل أن نتوسع من هنا. أود فقط أن أقول حاول التواصل قدر الإمكان. بالمناسبة، هذا هو أول حدث تواصل لي على الإطلاق.

توني:
وهذا هو أول لقاء لها على الإطلاق.

الكسندرا:
اتخذ إجراءً، لأنه، مرة أخرى، إذا استمعت إلى جميع الأشخاص الآخرين الذين يقولون لا تفعل ذلك، فلا تستمع إلى الأشخاص الذين لا يفعلون ذلك.

اشلي:
تمام. بالنسبة لسؤالنا، ما هو العائد الصحي للشراء والاحتفاظ في فينيكس؟ ما الذي يجذبك في سوق فينيكس؟ لديك إيجار قصير الأجل هنا. أعني، من الناحية الفنية، أنك تقوم بالشراء والاحتفاظ على المدى القصير. أنت تحمله. ما الذي دفعك إلى دخول سوق فينيكس ولماذا ستستمر في الاستثمار هنا؟

الكسندرا:
أعتقد أن السبب هو أنني من فينيكس. عائلتي لا تزال تعيش هنا. لذلك كنت على دراية بالمنطقة، ولأننا خارج الولاية، تمكنت من استخدام قرض المنزل الثاني، الإجازة. لكني أحب منطقة فينيكس. لا يزال الجميع يأتون إلى هنا لقضاء إجازة. هناك الكثير من الطيور الثلجية. هناك الكثير من المستشفيات. هناك الكثير من النمو. على الرغم من أن السوق على ما هو عليه الآن، إلا أن هناك الكثير من النمو في أريزونا، وأنا متأكد من أن الجميع هنا يعرفون ذلك، مع قدوم جميع الشركات الكبرى إلى هنا. لا يزال يتعين عليك إلقاء نظرة على الأرقام. لا تفعل شيئًا من شأنه أن يجعل محفظتك تتأرجح. لا يزال يتعين عليك العودة. مع الإيجار قصير الأجل، فهو أعلى قليلاً من الإيجار طويل الأجل. لدينا الآن، وهو أقل قليلا مما كنت أعتقد. أود أن أقول إنها حوالي 23٪. لكنها بدأت للتو، لذلك أنا-

توني:
23% لا تزال جيدة جدًا.

الكسندرا:
نعم. ما زلت أعتقد أن سوق فينيكس يعد مجالًا رائعًا للاستثمار فيه. لذا ابحث عن النمو وتأكد من قيامك بأداء واجبك بالأرقام. تأكد من أن الأرقام تعمل. والشبكة. أود أن أقول الشبكة. أماكننا في مدينة كانساس سيتي، لم أذهب إليها من قبل. لقد تمكنت من إعادة التأهيل مرتين في نفس الوقت بينما كنت طبيب أسنان بدوام كامل. على الرغم من أنني لم أتواصل شخصيًا، إلا أن جميع المجموعات عبر الإنترنت، وBiggerPockets، والمنتديات، كانت مفيدة جدًا. وهكذا التقيت بالعديد من الأشخاص، وأنا أثق بهم. من الواضح أن هذه هي الطريقة التي تمكنا بها من إنهاء تلك المشاريع وتوسيع نطاقها، على ما أعتقد.

اشلي:
تمام. سنبدأ بأول سؤال للرد على المبتدئين، ويأتي هذا السؤال من تيم ريس. إذا كنت تمتلك عقارات متعددة، فما هي خطتك الاحتياطية إذا توقف المستأجرون عن دفع الإيجار دفعة واحدة ولا يمكن طردهم؟ أعتقد أن الكثير من المستثمرين رأوا ذلك خلال أزمة فيروس كورونا، في حين كان هناك تأجيل حيث لم يكن بإمكانك طرد المستأجرين، وكان هناك مستأجرون لم يتمكنوا حقًا من سداد المدفوعات في ذلك الوقت. ثم كان هناك البعض، ولن أذكر أسماء المستأجر الذي استفاد ولم يدفع طوال الوقت. أعتقد أن هذا يمثل بالتأكيد مخاطرة كمالك وشيء يخاف منه المستثمرون الجدد. أليكس، ما هي نصيحتك للتغلب على هذا الخوف من حدوث ذلك أو شيء يمكن تنفيذه للتخفيف من هذه المخاطر؟

الكسندرا:
هذا أمر صعب. يعني لو كلهم ​​توقفوا عن الدفع؟

اشلي:
نعم.

الكسندرا:
وهذا أمر صعب. سأتحدث أولاً مع المستأجرين. أعني أنهم بشر وأنت إنسان. سأحاول، ربما، إذا لم يتمكنوا حقًا من الدفع، أن أحاول التوصل إلى خطة سداد أو شيء من هذا القبيل. مثل، "مرحبًا، أعلم أنك لا تستطيع دفع المبلغ بالكامل، لكن هل يمكنك أن تعطيني 50% من هذا الشهر، ثم تحاول تسهيل طريقك إليه بطريقة ما؟" ذلك صعب. لم أتعرض لهذا الوضع والحمد لله حتى الآن.

اشلي:
حسنًا، أعتقد أن جزءًا من هذا السبب وراء صعوبة الأمر هو أنني أعتقد أن فرصة حدوث ذلك نادرة. ما لم يكن لديك وحدتين أو ثلاث وحدات، فكلما قل عدد الوحدات لديك، زاد احتمال حدوث ذلك. ولكن مع نمو محفظتك وتوسيع نطاقها، هناك فرصة أقل لأن تكون كل وحدة غير مدفوعة في نفس الوقت المحدد. ولكن هذا هو المكان الذي تأتي فيه احتياطياتك النقدية، وهو وجود احتياطيات نقدية مدتها ثلاثة إلى ستة أشهر لكل وحدة، حتى تتمكن على الأقل من تغطية تلك النفقات ووضع خطة لعب لتلك الأشهر الثلاثة إلى الستة. خاصة إذا كان لديك محفظة أصغر، نوصي بشدة بالبدء بفترة ستة أشهر. يغطي ذلك الرهن العقاري الخاص بك وضرائب الممتلكات الخاصة بك والتأمين الخاص بك للأشهر القادمة.

توني:
هذه إجابة رائعة. الشيء الوحيد الذي أود إضافته إليه هو، كما قال آشلي، هو أنني أعتقد أنه ما لم يكن هناك جائحة عالمي يحدث مرة أخرى، فمن النادر جدًا أن ترى نقطة لا يدفع فيها جميع المستأجرين لديك . إذا لم تكن هناك مخاوف صحية كبيرة أو شيء يمنع الناس من الدفع، وقرر المستأجرون عدم الدفع، فقد تحتاج إلى القيام بعمل أفضل قليلاً لفحص المستأجرين. ربما تكون هذه نصيحتي لك. إذا كنت متوترًا بشأن ذلك، فاقضِ المزيد من الوقت مقدمًا في عملية الفحص للتأكد من حصولك على المستأجر الأعلى جودة.

اشلي:
شيء آخر يمكنك القيام به أيضًا، بصفتك مالكًا للعقار، هو النظر في أنواع مختلفة من التمويل، تمويل الدولة، وتمويل المقاطعة، للمستأجرين. هناك الكثير من الموارد، حتى المنظمات الصغيرة غير الربحية، التي ستساعد الأشخاص الذين يحتاجون إلى المساعدة لدعم دخلهم من الإيجار. وهذا يختلف تمامًا عن القسم 8، لأنه في القسم 8، يمكنك أن تكون على قائمة الانتظار لمدة ثلاث سنوات للحصول على المساعدة. ولكن هناك منظمات أصغر، وخاصة منذ كوفيد وأثناء كوفيد، كان هناك الكثير من البرامج التي تم وضعها لمساعدة الأشخاص على استيعاب الإيجار الذي يمكنك التقدم إليه كمستأجر، وحتى المالك يمكنه التقديم على طلب المستأجر نيابةً عن. قد يكون هذا شيئًا تقدمه للمستأجر، وبعض هذه البرامج التي قد لا يعرفها حتى عن المكان الذي يمكنه الحصول على تلك المساعدة فيه، ويتم إرسال ذلك إلى موقع الويب الخاص بهيئة الإسكان المحلية والمنظمة.
على سبيل المثال، في بوفالو، يوجد HOME NY واحد منها، ثم هناك أيضًا Belmont Housing. سيكون هذا هو أفضل مورد للتعرف على هذا النوع من البرامج التي يمكن أن تساعد المستأجر في سداد الإيجار.
المفضل الآخر هو القيام بالنقود مقابل المفاتيح. إذا كان المستأجر يدفع، فبدلاً من الانتظار لمدة ثلاثة أشهر حتى تتمكن من الإخلاء أو أيًا كانت فترة الانتظار، ربما اعرض عليه فقط، وقل: "أتعلم ماذا؟" سأعطيك 500 دولار، وسأعطيك 1,000 دولار إذا خرجت بحلول الأسبوع المقبل. سآتي إلى هنا، كل أغراضك قد اختفت، سلمني المفاتيح، وسأسلمك شيكًا بقيمة 1,000 دولار أو 1,000 دولار نقدًا، وسنفترق.» قد يكون ذلك كافياً بالنسبة لهم للذهاب والحصول على وحدة أخرى والبدء من جديد.

توني:
قمت ببعض الكلمات من فمي. كانت تلك هي القطعة التالية التي كنت سأهبط عليها أيضًا.

اشلي:
قرأت رأيك، وقلت: "أتعلم ماذا؟ هذه فكرة عظيمة. سأقول ذلك قبل أن يفعل."

توني:
هذا التحريك الذهني.

اشلي:
حسنًا، دعونا نتحقق من السؤال التالي. هذا من بريان كافالير. هل تخفيض الإيجار فكرة سيئة إذا لم يتقدم أحد بطلب للحصول على وحدة؟ الكثير من العروض والاهتمامات، لكن لا أحد يتابعها. أليكس، ما رأيك في ذلك؟

الكسندرا:
لقد حدث هذا لنا بالفعل. الوحدة الأولى التي قمنا بتحويلها إلى تأجير طويل الأجل، وتم تأجيرها بالفعل بمبلغ 200 دولار أكثر من هدفنا. وبعد ذلك ذلك المستأجر، عندما انتقلوا، انتقلوا في منتصف الشتاء. إنها تثلج. لا أحد يتحرك حقًا في ذلك الوقت. كنا نعلم أننا لن نحصل على مستأجر بهذا المبلغ الذي كنا سنحصل عليه في فصل الصيف. لقد اضطررنا في الواقع إلى خفضه قليلاً، لكننا ما زلنا نتدفق نقداً قليلاً. طالما أنك لست سلبيًا، أعتقد أنك تغطي ما تحتاج إلى تغطيته ولا يزال لديك القليل من الاحتياطيات، أعتقد أنك بخير. آشلي، ما تعزفين عليه دائمًا، تأكدي دائمًا من أن لديك احتياطيات، في حالة حدوث ذلك. ولكن كان علينا أن نفعل ذلك، وما زلنا بخير. أعني، لا يزال لدينا هؤلاء المستأجرين هناك. لقد وقعوا عقد إيجار لمدة 18 شهرًا، لذا فهو أقل قليلاً من العقد الأول، ولكن مهلا، لدينا شخص هناك لمدة 18 شهرًا.

اشلي:
في بعض الأحيان يكون من الأفضل عدم الحصول على هذا القدر من الدوران، أو خصم القليل من الإيجار الشهري لبقاء شخص ما هناك لفترة أطول، لأن حجم الدوران قد يكون مكلفًا.

توني:
لقد عملت لفترة وجيزة في شركة إدارة العقارات الضخمة هذه عندما تخرجت من الكلية.

اشلي:
أشعر وكأنني اليوم أتعلم كل هذه الأشياء الجديدة عنك.

توني:
لقد كنت هناك لمدة ستة أسابيع، وأنا في الواقع غير قابل لإعادة التوظيف هناك، لأنني لم أعطيهم إشعارًا كاملاً لمدة أسبوعين عندما غادرت. ولكن، على أية حال، تعلمت بعض الأشياء أثناء وجودي هناك لمدة شهر ونصف.
أحد الأشياء التي فعلوها هو أنهم قاموا بتعديل الأسعار بناءً على مدة عقد الإيجار. لنفترض أن شخصًا ما كان يوقع عقد إيجار في شهر يونيو، وهو يعلم أن شهر ديسمبر هو وقت صعب لإعادة إدراج عقار ما. سيعطونك خيار الحصول على عقد إيجار لمدة ستة أشهر، لكنه سيكون أكثر تكلفة بكثير من عقد إيجار لمدة 12 شهرًا ينتهي في يونيو، وقد فعلوا ذلك لجميع ممتلكاتهم. هذه مجمعات سكنية ضخمة، تحتوي على مائة وحدة، ولكن هذه هي الطريقة التي حاولوا بها تقليل عدد عمليات الانتقال خلال الموسم البطيء عندما يتعين عليهم دفع رسوم أقل وزيادة عدد عمليات الانتقال خلال موسم الذروة عندما يمكنهم فرض رسوم أكثر.

الكسندرا:
لقد تفاوضنا معهم للقيام بعقد إيجار لمدة 18 شهرًا بدلاً من 12 شهرًا، لأنه إذا فعلنا 12 شهرًا، فمن المحتمل أن يكون لدينا معدل دوران آخر في فصل الشتاء. لقد أضفنا بضعة أشهر أخرى إلى عقد الإيجار، لذلك إذا حدث دوران، فسيكون ذلك في فصل الربيع/الصيف حيث يزداد الطلب.

توني:
هل سبق لك أن فعلت ذلك لقوائمك؟ لقوائمك. آسف، الحديث العقلي على المدى القصير. للإيجارات طويلة الأجل الخاصة بك؟

اشلي:
في الواقع، لا، لم أفعل. وقد تظن أنه في بوفالو لا أحد يريد التحرك في الثلج، وهذا صحيح تمامًا. أعتقد أن هذه فكرة عظيمة.

توني:
حسنًا، هذا السؤال التالي يأتي من شونا جارنيت، وسؤال شونا هو، ما هي أفكار الجميع حول عقد إيجار لمدة ستة أشهر ثم الانتقال إلى عقد إيجار شهري؟ أنا أكره فكرة البقاء مع مستأجر سيء لمدة عام كامل. أشعر أننا تطرقنا إلى هذا الأمر قليلًا، ولكن أعني، لا أعرف، ما هي أفكارك يا أليكس، بشأن عقد إيجار أقصر لتجنب احتمال وجود مستأجر سيئ؟

الكسندرا:
إنهم متوترون فقط، إذن، بالنسبة للمستأجر؟

توني:
هذا ما يبدو، أليس كذلك؟

الكسندرا:
أعني، أود أن أقول قم بفحص المستأجر الخاص بك بأفضل ما تستطيع. هناك معايير معينة يمكنك التعرف عليها من خلال BiggerPockets والمنتديات وأشياء من هذا القبيل من مديري العقارات. قم بفحصهم بشدة، حتى تتمكن على الأقل من الوثوق بهم. قد تحصل على مستأجر سيئ حتى لو كان لديك عقد إيجار لمدة ستة أشهر. قد يتوقفون عن الدفع بعد شهر، لكن عليك أن تقوم بفحصهم جيدًا. لا أعتقد أنني أجبت عليه حقًا، آسف.

توني:
لا، هذه إجابة رائعة.

اشلي:
أعتقد أن هذا هو الخوف. خاصة إذا كنت في ولاية تكون فيها أكثر ملاءمة للمستأجر، حيث يصعب طرد المستأجر، خاصة إذا كان مقيدًا بعقد إيجار. لقد كنت في الواقع أفضل أن أكون شهريًا، لأنه بدلاً من إجراء الإخلاء لعدم الدفع، يمكنك إجراء الإخلاء لعدم التجديد. عندما تكون شهرية، عليك تقديم إشعار معين. إذا كانوا قد عاشوا هناك لمدة أقل من عام، فسيتم تقديم إشعار مدته 30 يومًا. إذا كانوا قد عاشوا هناك، أعتقد أن الأمر قد يصل إلى عامين، ثم 60 يومًا. وبعد ذلك على مدار عامين، يتم تقديم إشعار مدته 90 يومًا. أنت تعطيهم إشعارًا بأنك لن تقوم بتجديد عقد الإيجار، وبعد ذلك يكون لديك تلك الأشهر الثلاثة، وعندها يمكنك إما زيادة الإيجار أو عرض عدم التجديد. إنها طريقة أسهل للإخلاء في ولاية نيويورك في الوقت الحالي من خلال إجراء عملية عدم التجديد مقارنة بعملية عدم الدفع الفعلية. أعتقد أن هذا سيكون مفيدًا إذا كنت في ولاية تكون فيها القوانين أكثر ملاءمة للمستأجرين من كونها صديقة للمالك.

توني:
نعم، شونا، أعتقد، كما قلنا، أن معدل الدوران في بعض الأحيان يكون أكثر تكلفة، لذلك إذا كان لديك كل هذه الإيجارات الشهرية وتسمح للأشخاص بالتبديل كل ستة إلى سبعة أشهر، فقد ينتهي الأمر بتكلفتك المزيد من المال على المدى الطويل. بالنسبة إلى وجهة نظرك يا أليكس، أعتقد أن قضاء الوقت في التدقيق مقدمًا قد يكون أفضل.

اشلي:
أيضًا، ما مدى سهولة خروج المستأجر من عقد الإيجار فعليًا؟ لأنه، في ولاية نيويورك، من السهل جدًا على المستأجر أن يخرج من عقد الإيجار. ربما قد يفقدون مبلغ التأمين الخاص بهم، لكنهم ما زالوا يخرجون. من الصعب جدًا القيام بذلك، إذا وضعت الشرط في عقد الإيجار الخاص بهم، حسنًا، إذا خرجوا، فسوف يفقدون مبلغ التأمين الخاص بهم ويدفعون الإيجار حتى يتم تعيين مستأجر جديد في العقار. ولكن عليك أن تبحث بنشاط عن عقار جديد. لذلك لديهم حالة جيدة جدًا، "أوه، حسنًا، لم تجد مستأجرًا لمدة شهرين. لقد كان خطأك. لقد كان بطيئا للغاية." أشياء من هذا القبيل. لذلك من الصعب جدًا الحصول على هذه الأموال من المستأجر وحمله على الاستمرار في دفع ثمن هذه الوظيفة الشاغرة حتى يتم ملؤها.

توني:
لا أعرف كيف -

اشلي:
أو، حتى لو تم ملؤها على الفور، فلا يزال لديك تكلفة دوران لا يمكنك استردادها.

توني:
قطعة واحدة فقط على ذلك. الطريقة التي كنت أتحدث بها عن نفس شركة إدارة العقارات التي كنت أعمل بها، هي الطريقة التي تم بها إعداد عقد الإيجار، بحيث إذا فسخت عقد الإيجار، فأنت مسؤول عن الإيجار حتى ينتقل شخص آخر للسكن. وإذا لم تفعل ذلك ادفع، فسيرسلونك إلى المجموعات، وسيسمحون للتحصيل بمطاردةك. لا أعرف إذا كنت تريد أن تفعل كل ذلك، شونا، لكننا نتحدث فقط [غير مسموع 00:20:36].

اشلي:
تمام. سؤالنا الأخير من مات بولس. كيف تحدد أسعار الإيجار في المنطقة؟ شكرا لك مقدما.

الكسندرا:
هناك الكثير من المواقع والمنصات التي يمكنك استخدامها. يمكنك أيضًا البحث في Zillow، بصراحة، وإلقاء نظرة على الحي الذي تتواجد فيه أو الذي يقع فيه العقار، وإلقاء نظرة على الشركات الموجودة في المنطقة وما تسعى إليه للإيجار. لكن Rentometer يعد موقعًا رائعًا أيضًا.

توني:
إن مقدر إيجار BP هو في الواقع دقيق للغاية. لقد اشتريت أول عقار مستأجر قبل بدء تطبيق مقدّر الإيجار، لذلك بدافع الفضول فقط، عدت وأدخلت هذا العنوان في مقدّر الإيجار، وكان مطابقًا تمامًا لما كنت أتقاضاه من المستأجر. أو أعتقد أنه كان خصمًا قدره 25 دولارًا، شيء من هذا القبيل، لكنه كان قريبًا جدًا. لذا، إذا كنت تنظر إلى الأسواق وتحاول فهم ماهية هذا الإيجار، فأعتقد أن مقدِّري الإيجار أداة رائعة.

اشلي:
المشكلة الوحيدة في بعض هذه الأدوات هي أنه عندما تصل إلى المناطق الريفية حيث أستثمر، لا توجد بيانات كافية لهم لسحب المعلومات فعليًا. هذا هو المكان الذي تذهب فيه إلى Facebook Marketplace، وحتى Craigslist، ورؤية العقارات المدرجة فيها، ثم التحقق منها كل أسبوع. إذا كان هناك إعلان في الأسبوع الماضي، ثم اختفى في الأسبوع التالي، فمن المرجح أنه تم تأجيره مقابل الإيجار المطلوب، ويمكنك استخدام ذلك كمقارنة. ثم، أيضًا، اتصل بشركات إدارة العقارات في تلك المنطقة، ويمكنك حتى التظاهر بأنك تتطلع إلى استئجار شقة، حتى لو لم يكن لديهم أي شيء شاغر. فقط أسأل: "ما هو حجم شققك المكونة من غرفة نوم واحدة، وما الذي تؤجرها حاليًا؟ ما يحتويه؟" أشياء من هذا القبيل أيضا.

توني:
بالعودة إلى نفس الشركة، كان ذلك في الواقع جزءًا من وظيفتي كوكيل التأجير هو الاتصال بالمجمعات السكنية الأخرى فقط للحصول على تقديرات الإيجار للوحدات المماثلة حتى نتمكن من معرفة كيفية التسعير، لذلك فهي ممارسة شائعة.

اشلي:
حسنًا، رائع. حسنًا، هذه هي أسئلة الرد المبتدئة لكم يا رفاق اليوم. أليكس، شكرا جزيلا لانضمامك إلينا.

الكسندرا:
شكرا جزيلا لاستضافتي لك. لقد كان ممتعا جدا.

اشلي:
هل يمكنك السماح للجميع بمعرفة أين يمكنهم التواصل معك ومعرفة المزيد من المعلومات عنك؟

الكسندرا:
نعم، على Instagram، أنا AK_Burnham، ثم على Facebook، Alexandra Burnham.

اشلي:
حسنًا، رائع. شكراً جزيلاً. أنا أشلي @WealthFromRentals، وهو توني @TonyJRobinson على Instagram. شكرًا جزيلاً لكم يا رفاق على الاستماع، وسنعود يوم الأربعاء مع ضيف.

المتحدث 4:
(الغناء).