اتريد بناء محفظة عقارية، ولكنك قد لا تمتلك حتى عقارًا إيجاريًا واحدًا حتى الآن! فكيف تنتقل من متفرج إلى مستثمر وأخيرًا الحصول على الحرية المالية من خلال الاستثمار العقاري؟ ابدأ بالنهاية في الاعتبار! الكثير من المستثمرين العقاريين المبتدئين يتصورون حياة أحلامهم الإيجارات المتدفقة من السيولة والقليل من الضغط أو عدمه، فقط لإدراك أن حياة المالك مختلفة كثيرًا عن وسائل التواصل الاجتماعي التي تجعلها تبدو. ل تنمية محفظة عقارية سلبية، عليك أن تفعل شيئًا مختلفًا. ديفيد غرينمضيف BiggerPockets عقارات بودكاست, يعرف بالضبط ما هذا.
انتقل ديفيد من شرطي إلى وكيل عقارات منتجًا, مستثمرووسيطًا ومضيفًا للبودكاست الأكثر شهرة في مجال الاستثمار العقاري في العالم. إنه يعرف ما يشعر به أن يكون لديك ملف محفظة كبيرة وجميع نقاط الألم التي تأتي معها. بالنسبة للمستثمرين المبتدئين ، يريد ديفيد التأكد من عدم ارتكاب نفس الأخطاء التي ارتكبها. قد يؤدي توسيع نطاق محفظتك بشكل غير صحيح إلى إجبارك على وظيفة أخرى ، وليس الاستقلال المالي أنت تبحث عن.
في كتابه الجديد ، مقياس: دليل الوكيل الناجح لرفع مستوى أعمالهم العقارية, يوضح ديفيد بالضبط ما يجب عليك فعله لبناء مشروع تجاري ، وليس كابوس مالك العقار. في هذه الحلقة ، سيقدم لك كل ما تحتاج إلى معرفته اختيار المنطقة والممتلكات المناسبة، لماذا ا غالبًا ما يتفوق التقدير على التدفق النقدي، ومعرفة "الرقم" المطلوب تقديمه ، وكيف يمكنك ذلك الاستعانة بمصادر خارجية لعملك لتعيش الحياة التي تحبها!
طلب مسبق مقياس الآن ، واستخدم الكود "SCALE262" للحصول على خصم 10٪ عند السداد!
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
اشلي:
هذا هو Real Estate Rookie الحلقة 262.
ديفيد:
هناك جزأين للنظام. أتحدث عن هذا في مقياس. يفهم الجميع الجزء الأول ، وهو أنك تحتاج إلى إنشاء قائمة مرجعية بالأشياء التي تحتاج إلى إنجازها أو مكتبة من مقاطع الفيديو التي تُظهر لشخص ما كيفية القيام بذلك. هذه هي الخطوة الأولى في إنشاء نظام. يصبح الخطأ عندما نعتقد أن هذا كل ما في النظام ، لأن الجزء الثاني من النظام هو وجود إنسان ماهر وقادر على فعل هذه الأشياء. لقد كان لدينا جميعًا منصب حيث قمنا بتعيين شخص ما للقيام بشيء ما وكان من الواضح تمامًا ما يتعين عليهم القيام به وما زالوا يفسدون الأمر.
اشلي:
اسمي أشلي كير وأنا هنا مع مضيفي المشارك ، توني روبنسون.
توني:
ومرحبًا بكم في Real Estate Rookie Podcast ، حيث سنقدم لك كل أسبوع ، مرتين في الأسبوع ، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها. اليوم ، أريد أن أصرخ على شخص ما باسم مستخدم Maryelle PC الذي ترك مراجعة من فئة الخمس نجوم على Apple Podcasts تقول ، "بصراحة ، اكتشفت هذا البودكاست بعد الاستماع لأول مرة إلى OG Bigger Pockets Podcast. نفد المحتوى وأردت المزيد. هذا البودكاست ، برنامج ريكي شو ، هو البودكاست المفضل لدي الآن. إنه مرتبط جدًا بشخص ما زال مبكرًا في رحلة الاستثمار العقاري ويقدم الكثير من النصائح المفيدة والملموسة. توني وآشلي مضيفان رائعان وأنا أوصي بشدة بهذا البودكاست لأي شخص يتطلع إلى تعزيز حياته المهنية في الاستثمار العقاري ".
مارييل ، نحن نقدر لك. إنها مراجعة رائعة ولطيفة وإيجابية. إذا كنت في جمهور Rookie ولم تترك لنا مراجعة بعد ، خذ دقيقتين ، اترك هذا التعليق. ونحن نقدر ذلك.
أشلي كير ، لدينا مجموعة من الحلقة للجميع اليوم ، أليس كذلك؟ بعض الأشياء الرائعة حقًا سوف ندخل فيها.
اشلي:
نعم ، وأتمنى أن يكون ضيوفنا متواجدين اليوم عندما تقرأ هذا التعليق للمقدمة التي نسجلها هنا.
توني:
نعم هذا صحيح.
اشلي:
اليوم ، لدينا ديفيد جرين ، ومن المدهش مدى السرعة التي يمكنه بها تحليل صفقة إذا كنتم لا تعرفون ذلك عنه. كتب كتابًا بعنوان Scale وسيتحدث عن توسيع نطاق عملك ، وسنركز في الغالب على كيفية تحليل صفقة بسرعة لتنمية عملك والأشياء التي يجب عليك تنفيذها في أنظمتك. إنه بالتأكيد كتاب لأي نوع من أنواع الأعمال ، على ما أعتقد. إنه ليس مجرد وكيل عقارات محدد أو حتى مستثمر محدد ، لذلك نتطلع حقًا إلى ذلك. لكننا في الواقع سنرى ديفيد في دنفر في غضون أسبوعين.
توني:
نعم. نحن نجتمع مع مضيف صغير لجميع المدونات الصوتية Bigger Pockets. سيكون ذلك ممتعًا. لكن آش ، أنا وأنت فقط يجب أن نتسكع في أورلاندو لبضعة أيام أيضًا ، لذلك أقدر حضورك إلى القمة.
اشلي:
نعم. لقد عقدنا للتو قمة تأجير قصيرة الأجل لتوني. إنها المرة الثانية التي ذهبت إليها ، وكلاهما كان رائعًا وتجربة تعليمية رائعة. هل تعلم أين أخذت معظم الملاحظات؟ كانت زوجة توني ، سارة ، عندما قدمت عرضها التقديمي ، بعد ذلك ، كانت الأسئلة المدهشة التي طرحها الناس وكانت تجيب عليها مجرد هذه الأشياء الصغيرة التي لم تفكر فيها حتى أنها كانت مجرد لحظات آها أنا. كما لو سمحت للحيوانات الأليفة ، لديك توقعات صارمة للغاية مثل عدم وجود حيوانات أليفة على الأثاث. إذا تم العثور على شعر كلب ، فسيتم محاسبتك على X مبلغ. قدم أيضًا سريرًا للكلاب. هذا شيء سهل ورخيص وغير مكلف للقيام به. كنت فقط على هاتفي الصغير الذي لا يحتوي على حيوان أليف وأضيف كل هذه الأشياء فيه.
توني:
نعم ، لقد كان ممتعًا للغاية. نحن دائمًا متحمسون جدًا للحصول على هذا الحدث ، فقد حضر معنا ما يقرب من 400 شخص في هذا الحدث إلى أورلاندو معنا. سنذهب إلى أوستن في الربيع ، لذا سيكون من الممتع أخذ هذا الشيء على الطريق ومقابلة المزيد من الأشخاص والتحدث عن المزيد من الإيجارات قصيرة الأجل. لكن أنا وسارة نقدر لكما خروجك وكونكما من أكبر المعجبين لدينا لبضعة أيام.
اشلي:
حسنًا ، من الجيد حقًا أن تقولي ، على الرغم من أنني أحضرت معي الطقس السيئ كالمعتاد. لم يكن الجو مشمسًا وساخنًا للغاية طوال الوقت.
توني:
نعم ، ولكن على الأقل لم يتم إلغاء الرحلات الجوية. لم نتعثر. لم تضيع الأمتعة.
اشلي:
نعم. نعم نعم.
ديفيد جرين ، مرحبا بكم مرة أخرى في العرض. أعني ، هل هذه هي المرة الثانية والثالثة وربما الرابعة على Real Estate Rookie Podcast؟
ديفيد:
قد تكون هذه هي المرة الرابعة. أنتم يا رفاق مضيفون جيدون لدي وقت ممتع. أنا أزعج فريق الإنتاج باستمرار قائلاً ، "هل يمكنني الحضور في برنامج Rookie من فضلك؟" إنه انفجار.
اشلي:
نعم. أعني ، لقد حصلنا على الكثير من المال لإعادتك إلى العرض باستمرار. لقد كانت تعمل بشكل رائع بالنسبة لنا جميعًا.
توني:
انه وضع فوز. لكن أعتقد أنك تحمل الرقم القياسي ، يا ديفيد ، لمعظم مظاهر ريكي الآن. لذا يا صاح ، مجد لك يا رجل.
ديفيد:
حسنًا ، هذا يظهر فقط أننا لا نتوقف أبدًا عن كوننا مبتدئين ، أليس كذلك؟ بغض النظر عن عدد العقارات التي تشتريها ، هناك دائمًا شيء ما لتتعلمه. هناك دائمًا أشياء تسوء. هناك دائمًا طرق يمكنك تحسينها.
توني:
يا صاح ، انتظر. أعلم أن لدينا موضوعًا مختلفًا تمامًا نتحدث عنه اليوم ، لكني أحب ما قلته للتو ، لأنه يشبه أن الناس ينظرون إلي وهم مثل ، "يا إلهي ، أريد أن أكون مثل توني." ثم نظرت إليكم وإلى براندون وأقول ، "يا رجل ، أريد أن أكون مثلكم يا رفاق." وأنتم تنظرون يا رفاق لا أعرف من آخر ، كين ماكلروي ، وأنتم تريدون أن تكونوا مثله ، وينظر كين إلى شخص آخر يقول ، "أريد أن أكون مثلهم." حتى بالنسبة للأشخاص الذين يستمعون إلى هذا البودكاست ، فقط اعلم أن جميع الأشخاص الذين تبحث عنهم يبحثون عن شخص آخر يحاولون تقليده. أنا أحب هذا المفهوم يا رجل. شكرا لك على هذه المشاركة.
ديفيد:
هذه نقطة جيدة حقًا. سمعت أنه كان هناك بعض لاعبي الدوري الاميركي للمحترفين يتحدثون معهم بفظاظة ، مثل ، "أنت لست جيدًا مثل ليبرون جيمس ، أنت بذيء." قدم أحدهم نقطة جيدة حقًا. قالوا ، "أنا أقرب إلى ليبرون جيمس منك مني." تمام؟ هذه نقطة جيدة جدًا ، أليس كذلك؟ هل تريد من أي وقت مضى فيديو جيد على YouTube ، تحدي Brian Scalabrine.
توني:
رأيت ذلك.
ديفيد:
إنه رائع ، أليس كذلك؟ إنه هذا الفرك وفقًا لمعايير الدوري الاميركي للمحترفين التي يسخر منها الجميع ، وقد اختار أفضل اللاعبين الذين يمكن أن يجدهم يعتقد أنهم قادرون على هزيمته ومسح الأرض معهم جميعًا. يذهب فقط لإظهار مدى جودة هؤلاء الرجال في الدوري الاميركي للمحترفين. الأشخاص الذين يستمعون إلى هذا لامتلاك منزل أو اثنين ، أو اختراق منزلهم ، إنهم ينظرون إليكم يا رفاق وهم مثل ، "أوه ، أتمنى أن أكون هم." أنت أقرب كثيرًا إلى آشلي وتوني وأنا أكثر من الأشخاص الذين لا يفهمون حتى أن العقارات مهمة ، وأن الأمور المالية مهمة ، وأنه يجب عليك توفير أموالك ويجب أن يكون لديك ميزانية ويجب عليك لدينا خطة. أنت أقرب كثيرًا إلى ما نحن فيه من المواطن الأمريكي العادي الذي يسير بسذاجة في الحياة على أمل أن يفوز باليانصيب. لا تثبط عزيمتك من حيث أنت الآن. إذا كنت تستمع إلى هذا فقط ، فأنت بالفعل أفضل حالًا من معظم الناس.
اشلي:
وأنت خبير أو خبير في هذا الشيء الوحيد الذي تفعله أو ربما في بعض الأشياء التي تفعلها. لكن ديفيد ، إذا قلنا لك دعونا ننشئ موقعًا فخمًا في بوفالو ، نيويورك ، هل ستكون خبيرًا في ذلك؟
ديفيد:
بالطبع لا. لا انظر؟
اشلي:
أجل ، بالضبط. حتى إذا كنت تبحث عن شخص ما تعتقد أنه مستثمر ذو خبرة رائعة ومدهشة ، فهناك أشياء قد تعرفها وقد تعرفها أفضل من أي شخص آخر ، لأنه ربما يكون لديك هذا المخيم الصغير ، والتخييم الفخم ، وأنت. نحن نتقدم كثيرًا على الثلاثة الجالسين هنا لأنه ليس لدينا أي شيء من هذا القبيل. فكر في ذلك أيضًا ، يا رفاق ، عندما تقارن نفسك بالآخرين ، فقد تعرف أكثر مما تعتقد أيضًا.
ديفيد:
أوه نعم. قبل العرض ، كنا الثلاثة نجري محادثة حول الصناعة بشكل عام بأننا جميعًا جزء من المكان الذي نشارك فيه تعليم العقارات. الاتجاه الآن هو العثور على شخص لديه خطة أفضل من أي شخص آخر ونسخ مخططه. هناك الكثير من الأشخاص يبيعون الدورات التدريبية وهذا مثل ، "كن مثل هذا الشخص ، كن مثل هذا الشخص." لديهم جميعًا علامتهم التجارية الصغيرة الخاصة بهم وهذه هي الطريقة التي يكسبون بها المال. تكمن المشكلة في هذه الطريقة في أنك قد لا تمتلك مجموعة مهارات توني أو مجموعة مهارات آشلي أو تسمي مجموعة مهارات المؤثر المفضل لديك. قد لا يكون لديك مواردهم. قد لا يكون لديك شخصيتهم إلى حيث يديرون تجارة الجملة ولديهم هدية ثرثرة ويمكنهم التحدث مع أي شخص. يمكنهم بيع الثلج لأسكيمو وهم جيدون جدًا في ذلك. أو قد لا تكون تحليليًا بشكل مكثف مع مستثمر رائع متعدد العائلات مثل أي شخص آخر.
نرى قصصًا عن مبلغ X من المال يزيد عن مبلغ X من الوحدات التي نعتقدها ، "أريد أن أحصل على ما لديهم." أعتقد أنك أفضل حالًا أن تقول ، "أريد أن أكون من هم." من هو الشخص الذي يمكنني التعرف عليه من خلال مجموعة مهاراتي ، وشخصيتي ، وأهدافي ، ومبادئي التي تتوافق معهم ، ومن ثم ربما أجعل ذلك هو المكان الرئيسي الذي تحصل منه على طعامك. من الصعب جدًا معرفة من هو الشخص المناسب الذي يجب متابعته نظرًا لوجود العديد من الطرق لكسب المال في هذا الأمر ، لكنك لن تكون ناجحًا بنفس القدر على الإطلاق. قد تكون رائعًا في التلميح ، لكن قد تكون سيئًا في التقليب أو بطرق مختلفة. وإذا اخترت طريقة لا تتماشى مع نقاط قوتك وما تشعر بالخفة بالنسبة لك ، فسوف تكره كل يوم من الاستثمار العقاري تمامًا كما كرهت كل يوم من أيام عمل W2 الذي حاولت الخروج منه . في الواقع ، هناك القليل من التفكير الذي يجب التفكير فيه للتأكد من اختيار المسار الصحيح.
اشلي:
ديفيد ، هذه نقطة رائعة وهي نوعًا ما تقودنا إلى مناقشتنا حول سبب وجودك هنا لأنك كتبت كتابًا تشارك تجربتك مع الآخرين. هل يمكنك إخبارنا قليلاً عن هذا الكتاب وعن أسبابك لماذا تعتقد أن الناس يجب أن يتعلموا منه؟
ديفيد:
نعم شكرا لك. عندما تركت وظيفتي في W2 ، والتي كانت ضابط شرطة ، قفزت لأصبح وكيل عقارات ، وهي بيئة مختلفة تمامًا. الأشياء التي تجعلك جيدًا في عمل الشرطي لا تجعلك جيدًا في بيع المنازل. كان علي أن أتعلم بشكل مختلف تمامًا. سيكون مثل شخص كان عداء ماراثون لمسافات طويلة يريد أن يذهب للتمرين مع توني ويريد أن يصبح لاعب كمال أجسام. إذا كنت جيدًا في أحدهما ، فلن تكون جيدًا بالضرورة في الآخر. لقد كانت رحلة مليئة بالتحديات بالنسبة لي والتي انتهى بها الأمر إلى جعلني شخصًا أكثر تماسكًا. أعتقد أن هذه كانت الخطة الإلهية التي كان من المفترض أن أتخذها. ولكن كان الدافع وراء ذلك هو الاعتراف بأن العملاء لم يكونوا جيدين. ظللت كمستثمر أعثر على وكلاء ، وأعمل معهم ، وأدركت أنني أعرف المزيد عن العقارات أكثر مما يعرفونه. هذا حقا محبط. أستمع إلى المزيد من ملفات البودكاست ، وأقرأ المزيد من الكتب ، وأجري المزيد من المحادثات. إنني أهتم بكيفية عمل هذا العالم أكثر مما يفعل وكيل أعمالي الذي من المفترض أن يكون مرشدتي.
عندما بدأت العمل كوكيل عقارات ، كان لدي نهج مختلف عما فعله أي شخص آخر ، وكان لدي هذا الحماس لأتعلم كيف أكون جيدًا في أن أكون وكيلًا. لذلك قمت بالتسجيل في كل جزء من تدريب كيلر ويليامز. لقد تحدثت إلى جميع كبار المنتجين الموجودين في GoBundance ، وجميعهم في مكتبي. إذا كانوا يجيدون بيع المنازل ، كنت أرغب في تحليلهم وتشريحهم ومعرفة سبب إجادتهم لذلك ، ثم بدأت ببطء في تطبيق ذلك علي. الآن ، في هذه العملية ، أدركت أنني لا أمتلك الشخصية والمكياج الذي وصفناه للتو ليكون رائعًا في بيع المنازل.
لا أحب إجراء محادثات طوال اليوم. أنا أكثر انطوائية. أنا أكثر تحليلية. أحب أن أعرف ما الذي يجعله يعمل ، لكني لا أحب التنفيذ. لا أحب أن أتحدث معك لمدة ساعتين وأشعر بالرضا عن هذه العملية. في حين أن كبار المنتجين ، كان هذا هو النمط الذي رأيته. لقد أحبوا البشر ، أحبوا التحدث إلى الناس ، أحبوا جعل يوم شخص ما. كانت عين عالية على ملف تعريف القرص وكان لي منخفضًا جدًا. لذا بدلاً من التركيز على أن أصبح مجرد وكيل أفضل ، تحولت نوعًا ما وركزت على تدريب الوكلاء ليكونوا أفضل الوكلاء ونمو فريقًا ، وهو الأمر الذي كان أكثر من ذلك بكثير. لقد شعرت بطريقة أشبه بالاستثمار. كانت المبادئ متشابهة للغاية. أنت تعمل بجد للحصول على عقار استثماري ، وتضيف قيمة إليه ، وبمرور الوقت يبدأ الأداء بشكل أفضل.
أنت تقضي على المشاكل التي يمكن أن تسوء. لم أتحدث أبدا مع المستأجر. لا أريد أن أكون الشخص الذي أتحدث مع المستأجر. هذا مدير ممتلكات. هذا هو أول شيء أردت الاستفادة منه. حسنًا ، لقد بدأ هذا العمل مع العقارات حيث أنشأت أنظمة لمساعدة الوكلاء على معرفة ما يجب عليهم فعله وكيفية القيام بذلك ، وتزويدهم بالأدوات ، وتزويدهم بالتدريب ، وتزويدهم بالمعرفة ، وكانوا أفضل بكثير في التحدث إليهم العملاء والمشي معهم خلال العملية ، ولذا قمت ببناء فريق عقاري. في نهاية تلك الرحلة ، نظرت إلى الوراء وقلت ، "حسنًا ، كيف أشارك كل هذه المعلومات التي اكتشفتها خلال السنوات الست أو السبع الماضية مع كل وكيل آخر موجود في النظام البيئي Bigger Pockets؟" لأنهم بحاجة إلى تلك المساعدة أيضًا. الأشخاص الذين كانوا يعلمون كيفية شراء المنازل ، كانوا بحاجة إلى وكلاء أفضل.
لقد أبرمت صفقة كتاب مع Bigger Pockets حيث كتبت ثلاثة كتب في سلسلة كبار المنتجين. الأول يسمى Sold ، وهو يركز فقط على الخطوات الأولى للوكيل: ما تفعله فقط لكسب المال على الإطلاق ، وكيف تبيع منزلًا فقط ، والأساسيات التي يجب أن يعلمك الوسيط إياها وربما لا تكون كذلك. . ثم كان الكتاب الثاني في السلسلة يسمى Skill. كان الأمر يتعلق بأن تصبح منتجًا كبيرًا ، وأفضل وكيل في سوقك ، والشخص الذي يريد الجميع العمل معه ، والذي يكسب عيشًا جيدًا للغاية ويكسب الكثير من المال حتى يتمكنوا من إعادة استثمار ذلك في العقارات التي نأمل.
هذا الكتاب الثالث الذي سيصدر يسمى مقياس. يدور هذا الكتاب حول أخذ ، بمجرد أن تصبح منتجًا كبيرًا وتكسب الكثير من المال ، فأنت تريد تحويل عملك إلى عمل تجاري حتى تكون حرًا في القيام بأشياء أخرى أو يمكنك توسيع نطاقه بدرجة كبيرة حقًا . هذا الكتاب مليء بالمبادئ التي يمكن لأي رجل أعمال استخدامها للانتقال من "لدي وظيفة" إلى "أنا أدير شركة". يعمل لكونه وكيل عقارات. إنه يعمل من أجل كونه مشغل تأجير قصير الأجل لا يريد أن يكون الشخص الذي يقوم بكل العمل. إنه يعمل إذا كنت تمتلك شركة حمامات سباحة وأنت تقوم بتنظيف المسابح وترغب في الوصول إلى حيث تقوم بتوسيع نطاق هذا العمل إلى حيث تحصل على عقود تجمع في جميع أنحاء المدينة. المبادئ هي نفسها.
توني:
ديفيد ، أحب التمييز بين الحصول على وظيفة وإدارة شركة ، ومن الواضح أن الكثير من جمهورنا هم أشخاص في بداية رحلتهم. متى تعتقد ، في أي مرحلة من دورة حياة الاستثمار العقاري ، يجب أن يفكر شخص ما في حقيقة أنه يقوم بالفعل ببناء شركة؟ اسمحوا لي أن أقدم لكم بعض السياق. أعتقد أن الناس غالبًا ما يتخذون القرارات عندما يبدأون حياتهم المهنية في الاستثمار بفكرة ، "أوه ، أنا مستثمر عقاري ولدي منزل أو منزلين" ، وليس "أنا عقار رجل أعمال يمتلك شركة ". ما هي نصيحتك للأشخاص الذين بدأوا للتو في امتلاك تلك العقلية بأنهم يديرون شركة بالفعل منذ اليوم الأول؟
ديفيد:
هذه نقطة رائعة وعظيمة ، لأنهم كذلك ، لكنك لا تدرك ذلك. أعتقد اسمحوا لي أن أبدأ بما أعتقد أنه يخدع الناس. معظمنا لا يتخذ قرارات عندما نجلس ونفكر حقًا في الشكل الذي نريد أن تبدو عليه حياتنا ثم نبدأ في بناء ذلك. ستكون هذه هي الطريقة المثالية للقيام بذلك. لكنني سأكون أول من يقول ، عندما انضممت إلى GoBundance لأول مرة وكانوا مثل ، "حسنًا ، ما هي أهدافك؟" إنه مثل ، "أن لا أكون حيث أنا الآن." "ماذا يعني ذالك؟" "أريد أن أنام أكثر من ثلاث ساعات كل ليلة." "كيف ستصل إلى هناك؟" "لا أعرف ، لكن هذا ما أريده." يمين؟ نحن لا نفهم حقًا كيفية الخروج من المكان الذي نتواجد فيه ، ولكن هذا طريق أفضل. إذا كنت تعرف كيف تريد أن تبدو حياتك ، يمكنك البدء في شراء العقار المناسب ، وإعداده بالطريقة الصحيحة ، واتخاذ الخطوات التي تحتاجها للوصول إلى المكان الذي تريد الذهاب إليه.
مثلك تمامًا ، توني ، تقوم ببناء الأجسام. أنت تعرف كيف يبدو الجسم الذي سيفوز بالمنافسة. لا تذهب فقط إلى صالة الألعاب الرياضية وتلتقط الأشياء وتمارس الرياضة وتأمل أن تبدو أفضل. هناك هدف لما تفعله ، وكيف تفعله ، والطريقة التي تعمل بها. وبعد ذلك تقوم بعمل محاور صغيرة على طول الطريق. إذا لم يكن هذا الجزء من الجسم يأتي أو كان هذا الجزء يأتي كثيرًا وعليك موازنة ذلك ، فأنت تقوم بتعديله ، أليس كذلك؟ هذه هي الطريقة الصحيحة للشروع في أن تكون جيدًا في شيء ما. لكن ما يفعله معظمنا هو أننا نقول ، "أنا أتألم. لا أحب عملي ، ولا أحب تنقلاتي ، ولا أحب أن أكون مفلساً. لا أحب شيئًا في حياتي. سيكون ذلك أفضل مما أنا عليه الآن ، لذا اسمحوا لي أن أفعل ذلك ".
ثم نذهب ونفعل ذلك وهو أفضل. ولكن بعد ذلك فإن هذا الوضع له آلامه الخاصة. نقول ، "حسنًا ، أنا لا أحب هذا. ما الذي يمكنني فعله بشكل مختلف؟ " ينتهي بنا الأمر بشكل انفصامي بالارتداد من شيء إلى آخر. نسميها متلازمة الجسم اللامع. نحن نسميها بناء الكثير من الجسور. لدينا كل هذه الطرق المختلفة التي نصف بها ما يحدث. لكنه في الأساس مجرد أناس ينتقلون من نقطة الألم إلى نقطة الألم في حياتهم على أمل أن ينتهي بهم الأمر. إنه مدمن على الهبيوم. أنت تأمل فقط إذا سارت الأمور بشكل أفضل ، سأكون سعيدًا في النهاية. ونادرا ما يكون كذلك. ما تتحدث عنه هو الخروج بخطة لامتلاك شركة تختار الدور الذي ستلعبه في هذا العمل. إذا كنت تريد القيام بعمليات بيع ، إذا كنت تريد القيام بعمليات ، إذا كنت تريد القيام بأشياء قانونية ، إذا كنت تريد التحدث عنها فقط ، إذا كنت ترغب في تسويقها ، أيا كان ، يمكنك الحصول على هذا الخيار.
عندما تكون مستثمرًا ، فأنت تمتلك شركة. يمنحك امتلاك منزل الفرصة لأن تكون مدير الممتلكات ، أو شخص البناء. يمكنك أن تكون وكيلك الخاص. يمكنك القيام بكل العمل بنفسك أو يمكنك الاستفادة من ذلك لأشخاص مختلفين في الفريق. ما أريد تسليط الضوء عليه هو البشر الذين يعتقدون أنهم يريدون الحصول على ستة منازل ، ربما لا تريد ستة منازل. ما تريده هو الخروج من مكانك الآن. ثم يمكنك امتلاك ستة منازل وتقرر أنك لا تحب ذلك أيضًا وتريد الخروج من ذلك. إن فهم المبادئ الموجودة في هذا الكتاب المقياس سيضعك في موقف أنه عندما تقرر أنني لا أحب مكاني ، فمن السهل جدًا إزالة نفسك ووضع شخص آخر في ذلك المكان والتركيز على الشيء الذي تفعله مثل ، لا تلغي المشروع بأكمله الذي كنت تعمل عليه وابدأ مشروعًا جديدًا من الصفر.
توني:
نعم. ديفيد ، الكثير من شذرات جيدة في ما شاركته للتو. أنت تتحدث عن الهبيوم ، لم أسمع به بهذه الطريقة من قبل ، لكني أحب هذا القول. يا صاح ، هذا يذكرني كثيرًا عندما كنت في أوائل العشرينات من عمري. أنت تعرف أن الرجال يعرفون أن Blue Host يشبه نوعًا ما GoDaddy ، موقع استضافة المجال. إذا قمت بتسجيل الدخول إلى حساب GoDaddy الخاص بي بين سن 19 و 27 ، فهناك ما يقرب من 40 نطاقًا مختلفًا قمت بشرائها لأنه كل شهرين كانت لدي فكرة العمل المجنونة التالية. لقد وجدت نفسي لا أجد النجاح والسبب هو أنني لم أركز حقًا على شيء واحد. وعندما بدأت في الاستثمار العقاري ، قلت لنفسي حقًا لا أريد أن أكون مستثمرًا عقاريًا فحسب ، بل أريد أن أكون مستثمرًا عقاريًا يركز على فئة الأصول هذه فقط.
عندما اتخذت هذا القرار حقًا للحصول على مستوى عالمي في هذا الشيء ، بدأ النجاح حقًا. لذا ، إذا كانت هناك نصيحة للمستمعين المبتدئين ، فهي أنه حتى في بداية رحلتك ، كلما زاد الوضوح الذي يمكنك الحصول عليه حول الشيء الذي أصبحت جيدًا فيه ، أصبح من الأسهل أن تصبح جيدًا حقًا في هذا الشيء. الشيء الآخر الذي قلته كان يتعلق فقط بتحقيق هذه الأهداف في المقدمة. أعتقد أنه إذا تمكنا من أخذ الوقت الكافي للتفكير لمدة خمس أو 10 سنوات على الطريق والقول ، "كيف أريد أن يبدو عملي؟" إنه يساعدنا على اتخاذ قرارات أفضل اليوم تدعم تلك الأهداف. ولكن إذا كنت تسير فقط مع التيار ، فقد ينتهي بك الأمر في أي نوع من المواقف لأنه ليس لديك هذا الوضوح حول ما تعمل من أجله.
ديفيد:
نعم ، هذا صحيح تمامًا. بدأت المقابلة فقط بالإشارة إلى هذا لأنه نوع من الخضار لا يريد أحد أن يأكلها. هناك صوت شخص آخر سيقول ، "إذا أخذت الدورة التدريبية الخاصة بي للتو ، وإذا استخدمت برنامجي فقط ، فسيتم حل جميع مشاكلك." يلقي الناس أنفسهم فيه ، وينفقون أموالهم ، ويستثمرون فيه ، ثم في منتصفه ، في مرحلة ما ، يدركون ، "أوه ، هذا لا يختلف عن الموقف الذي كنت فيه. ما هو الشيء التالي؟ "
ليس هناك شيء تالٍ. إن مبادئ توسيع نطاق الأعمال هي نفسها عبر أي مؤسسة ترغب في توليها. إذا كان بإمكانك التركيز على ذلك ، فأنت تجيد هؤلاء ، وتسعى إلى التميز في ما تفعله ، وما قلته يا توني ، هو بالضبط ما سيحدث. ستختار الشيء الذي تريده ، وستصبح ممتازًا فيه ، وستلعب الدور في هذا العمل الذي يناسب شخصيتك ، وبعد ذلك سيكون لديك أبواب مفتوحة في كل مكان إذا كنت ترغب في إحضار شيء جديد فيه أو ابدأ ثانية أو مجرد ضعف أو ثلاثة أضعاف أو أربعة أضعاف على هذا الشيء وتفجيره للحصول على مجموعة كاملة منهم.
كل ما تريد القيام به في الحياة يمكن أن يحدث عندما تبني مشروعًا تجاريًا ، وليس مجرد مطاردة الوظيفة.
اشلي:
ديفيد ، أعتقد أنه من الواضح جدًا من حديثنا حتى الآن أن هذا الكتاب ، على الرغم من أنه مصمم إلى حد ما لوكلاء العقارات ، إلا أنه عمل بشكل عام. سيساعد هذا الكتاب أي شخص يحاول تنمية وتوسيع نطاق أي عمل تجاري. السؤال الأول الذي أطرحه عند النمو والتوسع ، لا سيما بصفتي وكيل عقارات أو حتى كمستثمر هو ، حسنًا ، لقد كنت أشتري في بوفالو ، نيويورك ، والآن سأقوم بأخذ نموذج عملي و أريد أن أنمو وأتوسع إلى سوق آخر. هل يمكنك التحدث عن بعض الأشياء التي يجب أن تكون على دراية بها ، وتحتاج إلى البحث ، والقيام بهذا النوع من التعليم قبل إنشاء مشروع تجاري في سوق آخر جديد تمامًا؟
ديفيد:
نعم ، هذه نقطة رائعة. سيقول المبتدئ النموذجي ، "ما هو السوق الساخن؟ أين يجب أن أستثمر. الجاموس؟ حسنًا ، سأذهب إلى بوفالو ". إنهم يستثمرون في بوفالو لأن الآخرين يفعلون ذلك ، وربما فهموا الأمر بشكل صحيح وأن هذا السوق ينمو ، ويكسبون المال ، والآن يتفاخرون بجميع أصدقائهم بزيادة صافي ثروتهم ، أليس كذلك؟ إنها نفس الأجواء التي حصلت عليها من NFT أو مستثمري العملات المشفرة. لقد أصبحوا مليونيرات بين عشية وضحاها وفجأة أصبحوا خبراء ثم يفقدونها بنفس السرعة. من الأفضل أن تعرف سبب عمل بوفالو. ما الأساسيات التي حدثت والتي دفعت بوفالو إلى القيام بذلك بشكل جيد وما هي الخطوات التي اتخذتها والتي نجحت وما الذي جعلها تعمل؟ على عكس القرد يرى القرد يفعل ، أنا فقط أنسخ ما رأيت شخصًا آخر يفعله.
عندما تريد الانتقال إلى سوق جديد ، فأنت تريد أن يكون لديك فهم جيد للاقتصاد الكلي بشكل أساسي. ماذا تفعل الدولة؟ هل المعروض النقدي لدينا يرتفع أم ينخفض؟ هل العقار مرغوب فيه؟ هل هو غير مرغوب فيه؟ هل هناك منطقة ينتقل فيها المستأجرون بأعداد أكبر من غيرهم أو تنتقل الشركات إلى حيث ترتفع الأجور؟ وكيف يعمل العرض والطلب؟ هذا يبدو مملًا حقًا. لكن تقريبًا كل سؤال يطرحه عليّ حول ما يمكن أن أتوقع أن يفعله السوق ، إذا فهمت العرض والطلب ، يصبح من السهل جدًا توقعه. حسنًا ، عندما كان أداء الجاموس الافتراضي جيدًا ، كانت هناك احتمالات بوجود تقلص في العرض وزيادة في الطلب أدت إلى شكل من أشكال نتيجة ارتفاع الإيجارات وارتفاع القيم ، ولهذا سارت الأمور على ما يرام.
اشلي:
ديفيد ، أين يمكن لأي شخص أن يجد هذه المعلومات ، لذا احصل على هذه الإحصائيات ، اعثر على هذه البيانات؟
ديفيد:
الإجابات السهلة هي مكتب العمل والإحصاء الأمريكي الذي يتتبع الأماكن التي ينتقل إليها الناس. تمام؟ أعتقد أنه يمكنك أيضًا رؤية أين تتزايد الأجور في تلك المجالات. لكن لكي أكون شفافًا ، لا أستخدم ذلك عادةً. ألقي نظرة على الأشخاص الذين يحبون قراءة تلك الأشياء ، والمهووسون الذين يتتبعون ذلك ، ثم ينشرون تلك النتائج. جيوب أكبر ، مثل ديف ماير ، أليس كذلك؟ عندما نقوم بعمل حالة السوق ، فإننا نتحدث عما نراه يحدث مع البيانات التي تظهر إلى أين ينتقل الناس. إذا كنت تتابع COVID ، فقد رأيت الكثير من الأشخاص غادروا كاليفورنيا وغادر الكثير من نيويورك خلال ذلك الوقت. كانت منتشرة في كل الأخبار. لم يكن لديك مكان محدد لتذهب إليه. كان واضحا جدا. انتقل سكان كاليفورنيا إلى أيداهو ، نيفادا ، أريزونا ، نوع من الولايات القريبة منا ، أوريغون. ثم انتقل سكان نيويورك إلى فلوريدا. انتقل الكثير من وول ستريت إلى جنوب فلوريدا. ليس من قبيل المصادفة أن قيم العقارات في جنوب فلوريدا انفجرت في نفس الوقت الذي كانت فيه الأموال تغادر نيويورك وتذهب إلى فلوريدا.
إذا فهمت مبادئ العقارات ، يمكنك أن ترى ، حسنًا ، في نقطة معينة سيكون جنوب فلوريدا مكلفًا للغاية بالنسبة للناس للانتقال إليها وماذا سيفعلون؟ سيقولون ، "حسنًا ، ما هو أرخص سعر قريب من جنوب فلوريدا؟" سيكون هذا هو السوق الناشئة حيث ينتقل الناس إليه. هذه المبادئ ، ليست علم الصواريخ. ليس عليك أن تتفوق على أي شخص آخر. عليك فقط أن تلتزم بفهم ما يدفع قيم العقارات وزيادة الإيجارات.
بمجرد فهم أساسيات تحليل الممتلكات ، ومعرفة ما إذا كانت تدفقات نقدية ، فهذا نوع من الخطوة الأولى التي يتخذها الجميع. الخطوة التالية هي فهم ، حسنًا ، ما الذي يجعل التدفق النقدي يرتفع؟ ما الذي يجعل القيم ترتفع؟ كيف أجد منطقة من المرجح أن تكون مرغوبة في المستقبل أكثر مما هي عليه الآن؟ وفقط الاستماع إلى الأخبار ، ومشاهدة موقع bankrate.com ، يمكنك معرفة الاتجاه الذي تتجه إليه أسعار الفائدة. لا يجب أن يكون شيئًا يدرسه الناس دينياً طوال الوقت. مجرد الاهتمام بشكل عام وفهم هذه المبادئ سيمنحك ميزة كبيرة عندما تحاول اختيار السوق الخاص بك ثم تحديد العقارات التي تريد شراؤها في هذا السوق.
اشلي:
نعم ، بالنسبة إلى أي مستمع مبتدئ في الوقت الحالي لم يراجع أيًا من هذه البيانات ، حتى مجرد اختيار مدينة عشوائية والذهاب إلى الأماكن التي أوصى بها ديفيد ، والتعرف على هذه المواقع. كنت أستمع إلى البودكاست On the Market اليوم مع Dave Meyer ، الذي أوصى ديفيد بمراجعته. أصدر هذا التقرير على Bigger Pockets. إذا ذهبت إلى bigpockets.com/report ، فقد وضع للتو نظرة على السوق لعام 2023 تقريبًا. إنه يمنحك بيانات عن مدن مختلفة. ما يتوقعه ، ستراه نوعًا ما خلال العام المقبل. أعتقد أنه مجاني للأعضاء المحترفين ، وقد يكون مجانيًا للجميع ، ولكن يمكنك الانتقال إلى largepockets.com/report. لقد طرحها من قبل وهناك قيمة هائلة ، لذلك أوصي بشدة يا رفاق بالتحقق من ذلك والمواقع الأخرى أيضًا ، التي ذكرها ديفيد والتعرف على هذه الأشياء.
ديفيد ، ماذا عن الكفاءة في النمو والتوسع؟ الآن بما أنك ذاهب إلى أسواق مختلفة ، كيف تتأكد من أنك تفعل ذلك بأفضل طريقة ممكنة وأنك لا تضيع وقتك والبناء من الصفر مرة أخرى؟
ديفيد:
الخطأ الذي يرتكبه معظم المستثمرين الجدد هو أنهم يعوضون المعرفة والمهارة بالحجم الهائل. سيقولون ، "حسنًا ، سأحلل مائة صفقة وسأعثر على الصفقة الواحدة ، الإبرة في كومة القش ، التي تنجح." يذهبون إلى Zillow ويبدؤون فقط بشكل عشوائي في النظر إلى المنازل الجميلة ويقومون بتحليلها ، ثم يصابون بالإحباط. "لا شيء يعمل. يا رجل ، لا يمكنني العثور على أي شيء يتدفق منه النقد. لن يعطيني رقمي الذي قيل لي أن أحصل عليه ، هذا العائد بنسبة 10٪ ". بينما إذا أريتني نفس ملف تعريف Zillow ، فلن أزعج نفسي حتى في التحليل ، ويمكنني أن أخبرك على الفور ، أن هذا لن ينجح. منازل الأسرة الواحدة التي تكون في حالة جيدة عند نقطة السعر هذه ليست قريبة من قاعدة 1٪. لا تحتاج حتى إلى عناء تحليلها.
الآن ، أعتقد أن المفتاح هو إذا اتخذت الخطوة التالية إلى أبعد من ذلك وقلت ، "ما الذي يجب أن يتغير حتى يتحول إلى تدفق نقدي؟" حسنًا ، الإيجارات 2,500 في الشهر. 500,000 للممتلكات. إنها حوالي نصف بالمائة. سيكون عليك تقريبًا امتلاك وحدتين في نفس المنزل بنفس السعر. حسنًا ، إذا كان لديك وحدة واحدة مستأجرة بـ 2,500 وحدة واحدة مستأجرة لـ 2100 ، فأنت الآن قريب بما يكفي من قاعدة 1٪ التي يمكن أن تعمل. لذا ، إذا كان بإمكانك أن تجد في نفس المنطقة لحوالي 500,000 ، عقارًا به وحدتان قريبتان من مبالغ الإيجار التي قلتها للتو ، فهي الآن تستحق البحث فيها وتحليلها. تمام؟ يمكن لهذه المعلومة الصغيرة جدًا أن توفر حرفيًا لشخص ما من خمس إلى ست ساعات من الوقت يتجول ، ويحلل كل منزل عائلي ، على أمل أن يجدوا منزلًا يتدفق فيه المال بشكل معجزة.
بدلاً من الشخص الذي يفهم ، "أنا بحاجة إلى زيادة الإيجار. لا أحد يدفع أكثر من 2,500 للعيش في هذه المدينة ، لذلك أنا بحاجة للحصول على وحدتين أو أحتاج إلى ثلاث وحدات ". ثم تبدأ في النظر إلى العقار وتقول ، "حسنًا ، هل يمكنني تحويل المرآب؟ أريد فقط إلقاء نظرة على العقارات التي تحتوي على وحدات ADU. هل لديهم أقبية تم تحويلها بالفعل بحيث يمكنني إضافة حمام إليها ثم تأجيرها؟ " فقط القليل من شحم الكوع. هل يمكنك استخدام القليل من الإبداع للعثور على شيء يعمل في هذا السوق؟ لأنك تفهم ما الذي يجعل خصائص التدفق النقدي. هذا وحده يجعل هؤلاء المستثمرين أكثر فاعلية عندما يقررون العقارات التي يجب أن يتابعوها وينظروا إليها مقابل الشخص الذي لا يعرف لماذا انتهى الأمر بالعدد في النهاية ، النقد على العائد النقدي ، جيدًا أو سيئًا.
توني:
ديفيد ، أريد الحصول على رأيك لأن السوق قد تغير. يمين؟ ما رأيناه في العامين الماضيين ، كان سوقًا بائعًا إلى حد كبير حيث عروض متعددة ، أكثر من طلب ، لا توجد حالات طارئة ، وما نراه الآن هو عودة إلى الحياة الطبيعية حيث يكون نوعًا من سوق المشتري ، أليس كذلك؟ يتمتع المشترون بنفوذ أكبر قليلاً في الوقت الحالي. لقد قمت بمشاركة هذا على البودكاست من قبل ، ولكن هناك خاصية حصلنا عليها للتو بموجب عقد وقمنا بالفعل بسحبها أثناء الدردشة. قبل سبعة أشهر ، تم إدراج هذا العقار بمبلغ 500,000 دولار. لقد قاموا بتخفيض السعر بمهارة خلال الشهرين المقبلين. عندما قدمت عرضي في البداية ، كان ذلك قبل حوالي أربعة أشهر ، وكانوا قد سجلوه في 410. عرضت 312 على ذلك المنزل. لقد رفضوا عرضي بشكل قاطع. عادوا بعد بضعة أشهر بعد انخفاض السعر بمقدار 50 ألفًا وقالوا ، "مرحبًا ، لقد خفضنا السعر 50 ألفًا ، هل تريده الآن؟"
قلت: لا ، سعري 312. عادوا لاحقًا ، "هل تأخذ 325؟" "لا ، سعري 512. قالوا: هل تأخذ 315؟" قلت: لا ، سعري 312. نحن متعاقدون الآن في 312. من الواضح ، كما قلت ، أهمية معرفة نوع العقارات التي يجب أن تبحث عنها ، ولكن بالنسبة إلى المبتدئين الذين يستمعون إلينا ، هل تعتقد أنه ينبغي عليهم تجاهل الشراء أو السعر المطلوب في الوقت الحالي والتركيز فقط ، حسنًا ، ما الذي أحتاجه لتقديمه لهذه الصفقة حتى يكون لها معنى؟
ديفيد:
هذا هو النصف الأول ، نعم. عليك أن تعرف أن رقم الصفقة منطقي بالنسبة لك. الخطأ الذي يرتكبه الناس بمجرد حصولهم على رقمهم هو أنهم يحاولون إجبار البائع على قبول أن الرقم 12 هو ما يجب عليهم البيع من أجله. ستراهم يطرحون أسئلة مثل ، "كيف أجعل البائع يوافق على إنشاء تمويل؟ كيف أجعل البائع يوافق على البيع بهذا السعر؟ عليهم أن يفهموا أن منزلهم لا يستحق ذلك ". هذا تمرين في العبث. نصف نصف اللعبة هو معرفة الرقم المطلوب تقديمه. يعرف النصف الآخر كيفية تحديد البائعين الذين من المحتمل أن يأخذوا رقمك. يمين؟ فقط تخبرني بهذه القصة ، حقيقة أنهم استمروا في العودة إليك تخبرني أنك خلقت شكلاً من أشكال الانطباع. لقد قمت ببناء نوع من العلاقة مع وكيل القائمة الذي علموا أنك ستغلقه وكنت مهتمًا جدًا.
أنت لم تقدم عرضا. نعم أم لا ، قالوا لا ونسوا ذلك. لقد زرعت بعض البذور التي سمحت لهم بمعرفة أنني أريد هذا المنزل حقًا ولكن يجب أن يكون بهذا السعر ، يرجى الرجوع إلي عندما تكون جاهزًا. المتابعة هي ما تفعله الشركات. هذا مبدأ نتحدث عنه في Skill. أنت لا تذهب فقط إلى عميل عقارات وتقول ، "مرحبًا ، هل يمكنني أن أكون وكيلك؟" "لا أريد شراء منزل الآن." "حسنًا ، إذن أنت ميت بالنسبة لي. اذهب إلى رطل الرمل ". يمين؟ عليك أن تحافظ على علاقة حية مع هذا الشخص حتى يعود عندما يكون مستعدًا لشراء منزل. سيكون هو نفسه لأي شيء. الرجل الذي سار في مكتبي بالأمس يريد بيع الإنترنت عالي السرعة لمكتبي أو شيء من هذا القبيل ، لن يحصل على البيع من المحاولة الأولى ، ولكن إذا رأيت هذا الشخص مرارًا وتكرارًا وحدث لي في في الوقت الذي تعطل فيه الإنترنت للتو وأنا غاضب ، سأقول على الأرجح ، "نعم ، سآخذ الإنترنت الخاص بك." هذا هو مبدأ العمل.
الأشخاص الذين يحصلون على ذلك ، عندما يدخلون في الاستثمار العقاري ، يحصلون بأعجوبة على هذه الصفقات الرائعة في سن الثانية عشرة. المشكلة هي أن أحدهم يسمع ذلك ويقولون ، "حسنًا ، لا أعرف. توني فقط يحصل على صفقات أفضل مني. عندما كتبت عرضًا بسعر 12 دولارًا لمنزل قيمته 312 ألف دولار ، قالوا لا. إنه لا يعمل. " يمين؟ إنه نهج الفهم. لدي جدول بيانات حرفيًا عندما أبحث في العقارات ونكتب عرضًا. حقيقة أنني كتبت عرضًا لمنزل هو العمود الأول في جدول البيانات الخاص بي ، العروض المكتوبة. أستخدم ذلك للمتابعة كل أسبوعين إذا أحببت هذه الخاصية حقًا. هل بيعت بعد؟ هل البائعين لديك يفكرون بشكل مختلف؟ لأنك لا تعرف أبدًا ما الذي سيحدث. في كثير من الأحيان يقول البائعون لا. ثم يبدأون في النظر إلى المنازل بأنفسهم في Zillow ويقعون في حب أحدها ، لكن يتعين عليهم بيع منزلهم لشراء هذا المنزل. وعندما تعود بعد أن وقع أحدهم في حب منزل جديد ، فقد يكون هذا العرض الذي أرسلته الآن أكثر جاذبية مما كان عليه عندما استلمه لأول مرة.
سأتابع باستمرار. هناك منزل كنت قد تعاقدت معه منذ شهرين. اضطررت إلى التراجع لأنها احتاجت إلى 75,000 دولار من العمل على سطح السفينة. المنزل لم يباع بعد. كل أسبوعين أخبر وكيل أعمالي ، "تحقق من وصول البائعين وشاهدوا كيف غير البائعون رأيهم بعد." هذا هو مبدأ العمل الذي يعمل في أي عمل. أود أن أرى المستثمرين يتفهمون ذلك أكثر. ثم العمود التالي في جدول البيانات الخاص بي هو الخصائص والضمان ، ثم أغلق ، ثم مع إعادة التأهيل. لدي هذه العملية الكاملة لكيفية تتبعنا للعقارات التي أشتريها. لكن الخطوة الأولى هي متابعة تلك الصفقة التي تريدها حقًا ونوع من مراقبتها بمرور الوقت.
اشلي:
ديفيد ، عند الحديث عن جداول البيانات الخاصة بك هنا ، أنا وتوني نستخدم موقع monday.com لتتبع أشياء مماثلة ، ولكن هل يمكنك التعمق أكثر في عمليتك بحيث يمكن للمبتدئ أن يصبح أسرع في تحليل الصفقات؟ ما هي بعض الأشياء التي يجب عليهم تنفيذها في أعمالهم ليصبحوا أكثر خبرة في تحليل الصفقة بحيث يمرون بصندوق الشراء أو معاييرهم ولا يضيعون الكثير من الوقت ، حسنًا ، إليك قائمة MLS واحدة. أنا أقوم بتوصيلها في هذه الآلة الحاسبة. سأقوم بتحليل كامل لكل عقار. ما هي بعض النصائح التي يمكنك القيام بها لتسريع هذه العملية؟
ديفيد:
هذا سؤال ممتاز. أنا سعيد جدًا لسماعك تقول هذا ، لأن هذا ما يحتاج الناس إلى سماعه. عندما تتعلم كيفية تحليل صفقة ، نعم ، عليك أن تقوم بتحليل مائة صفقة ، ولكن بمجرد أن تعرف كيفية القيام بذلك ، لا توجد قيمة في مجرد تكرار هذه العملية ومحاولة دفع هذا الربط المربع إلى حفرة مستديرة . عندما تكون جيدًا في فهم الأرقام ، والمدخلات التي تدخل في تحديد ما إذا كان سيذهب إلى التدفق النقدي أم لا ، فأنت الآن تريد الانتقال إلى المرحلة الثانية ، وهو ، حسنًا ، ما الذي يجعل بعض الخصائص تعمل بينما لا تعمل الخصائص الأخرى عمل. تمام؟ في تحليلي ، أول شيء أبحث عنه هو المنطقة. لدي في رأسي ، هناك 10 طرق لكسب المال من خلال العقارات ، واثنان منها لشراء الأسهم. هذا مجرد شراء العقار بسعر أقل من القيمة السوقية. سيتم تقييم ممتلكات توني لأكثر من 312. لقد جنى بالفعل أموالًا من الدخول في الصفقة على الفور. هناك أيضا إجبار العدالة. سيكون ذلك إصلاح خاصية ، تحسينها تجميليًا ، إضافة قدم مربع ، شيء من هذا القبيل.
ما نميل إلى التفكير فيه هو مجرد تدفق نقدي. هذه واحدة من الخيمة التي نتعمق فيها ونبحث فقط عن أي من هذه الأشياء لديه تدفق نقدي. ولكن حتى ذلك الحين كان هناك تدفق نقدي قسري. هل يمكنني الدخول وإضافة وحدة إلى ذلك العقار من شأنه أن يجعل التدفق النقدي أفضل؟ هناك تدفق نقدي طبيعي ، وهو ما يحدث تمامًا بسبب ارتفاع التضخم ، ولكن بعد ذلك هناك تدفق نقدي لتقدير السوق. ماذا لو اشتريت في سوق مثل جنوب فلوريدا قبل أن تنفجر؟ يمكنك توقع ارتفاع التدفقات النقدية بشكل غير متناسب مع السوق ككل.
أحاول تحديد المجالات التي أضع فيها الاحتمالات لصالحي. لا أعلم أنه سيقدر. لا أعلم أنه سيرتفع. لكن من الناحية الإحصائية ، إذا حددت جنوب فلوريدا أو سياتل قبل عامين ، أو أوستن ، تكساس قبل خمس سنوات كمنطقة كانت التكنولوجيا ستنتقل إليها وتجلب وظائف كبيرة وكان هناك عدد محدود من العقارات التي يمكن بناؤها نظرًا لأن المنطقة قد تم بناؤها بالفعل ، لذا فإن العرض والطلب سيكونان بعيدًا مع وجود طلب أكبر بكثير من العرض ، فمن المنطقي الاعتقاد بأنني سأحصل على عوائد أعلى في تلك المنطقة من أي مكان آخر. المنطقة نفسها هي أول ما أبحث عنه ، أريد أن أعرف هل هذا مكان مرغوب فيه يريد الناس العيش فيه؟ ما هو حال الطقس؟ كيف تبدو البيئة الاقتصادية؟ كيف تبدو البيئة السياسية؟ ما هو الهيكل الضريبي لتلك المدينة الفعلية أو تلك الولاية؟
ومن ثم هل يكون العرض مقيدًا؟ لا أعلم أن توبيكا ، كانساس ستكون أكثر الأسواق سخونة على الإطلاق ، لأن كانساس كبيرة جدًا ويمكنهم فقط بناء المزيد من المنازل. كل مستمعي كانساس هناك ، نحن نحبك. إذا ارتفعت أسعار كانساس ، فسيقومون ببناء مليون منزل إضافي ، وهناك متسع كبير للقيام بذلك ، أليس كذلك؟ عندما تنظر إلى السوق التي حققت أداءً جيدًا حقًا على مدار السنوات الثماني الماضية: سان فرانسيسكو وسياتل وبورتلاند وأوستن ، فجميعها مراكز صغيرة جدًا انتقل إليها الجميع وقد تم تطويرها بالفعل ، ولكن لم يكن هناك أي مكان يبني. هذا ليس علم الصواريخ ، لكن لسبب ما يتخطى رؤوس المستثمرين لأنه لا يوجد مكان في الآلة الحاسبة للإشارة إلى هذا النوع من الأشياء.
المنطقة هي أول شيء أبحث عنه. أبحث عن عرض مقيد ، وجريمة منخفضة ، وعلامات على التطور. هل تنتقل الشركات إلى هناك وهل تجلب لهم أجوراً أعلى؟ لأنه حتى إذا كنت ترغب في دفع إيجار أعلى ، يجب أن تكون قادرًا على تحمله. يجب أن تكون قادرًا على كسب المزيد من المال حتى تتمكن من دفع هذا الإيجار الأعلى. الشيء الثاني الذي أنظر إليه بعد المنطقة هو الإيرادات ، حيث يبدأ معظم الناس. هل هي قريبة من قاعدة 1٪؟ لا يجب أن تكون قاعدة 1٪. خاصة وأن أسعار الفائدة كانت أقل ، قاعدة 1٪ ، يمكنك الابتعاد عنها أكثر فأكثر. ربما إذا كانت أسعار الفائدة عند 15٪ ، يجب أن تلتزم بقاعدة 1٪ ، لكنها لا تزال منخفضة جدًا إذا أخذنا في الاعتبار. لا يجب أن يكون هناك بالضبط. حتى أنني لن أزعج نفسي بتحليل الخصائص البعيدة.
إذا نظر شخص ما إلى منازل عائلية في أوستن ، تكساس تكلف 800 ألف دولار واستأجرت مقابل 3,200 ، فلا تقلق. فقط لا تقم بتحليلها إلا إذا رأيت زاوية وكان لديك رأس المال لتحويل وحدات إضافية من تلك الخاصية أو كنت تقوم بتحليلها من أجل قلب لأن هناك الكثير من الأسهم هناك. أحب أن أنظر إلى ثلاث سنوات على الطريق بدلاً من السنة الأولى ، وأحيانًا خمس سنوات على الطريق. هذه نصيحة أخرى لا تحظى بشعبية كبيرة. لا يحب الناس سماع ذلك ، لكنني أكون صريحًا بشأن الطريقة التي أنظر بها إلى العقارات. عدد قليل جدًا من الصفقات الآن تبدو واعدة بشكل لا يصدق. الثانية تشتريها. أنا متأكد من أنكم توافقون. معظم ما تحلله لا يمنحك ما نسبته 12 إلى 15٪ نقدًا على العائد النقدي الذي كان يمكن أن نحصل عليه قبل خمس سنوات ، أو قبل 10 سنوات كان بإمكانك الحصول على 20 إلى 25٪ نقدًا على العائد النقدي.
هناك الكثير من المنافسة على العقارات في الوقت الحالي ، وهناك عدد قليل جدًا من فئات الأصول المتنافسة حيث يمكن للناس استثمار أموالهم بحيث يذهب كل شيء إلى العقارات. إذا كنت تريد فقط تدفق نقدي لا يصدق في المرة الثانية التي تشتري فيها المنزل ، فلن ينجح شيء. ما أفعله هو أنني أنظر إلى ثلاث سنوات قادمة ، وأربع سنوات على الطريق ، وخمس سنوات على الطريق. مع زيادة الإيجارات ، مع زيادة الطلب ، واستقرار العقار أخيرًا ، هل سيكون هذا استثمارًا جيدًا أم سيستمر هذا الاستثمار؟
لأن الكثير من الأشخاص الذين أسمع عنهم عالقون في صفقات سيئة قاموا بشرائها من شركات تسليم مفتاح ، أو ذهبوا واشتروا شيئًا ما في إنديانا مقابل 40,000 ألف دولار كان يبدو رائعًا ، وبعد خمس سنوات على الطريق فقدوا المال بسبب تلك اللحظة حدث خطأ واحد ، كل تدفقهم النقدي خرج من الباب مباشرة ، أو حصلوا على مستأجر سيئ واختفى. تمام؟ لا توجد مدخلات في جدول البيانات لتلك الأنواع من الأشياء عندما نراقب التدفق النقدي. أفكر بعد مرور خمس سنوات ، كيف سيكون التطور؟ أنت لا تعرف ، لكنك أيضًا لا تعرف ما إذا كان التدفق النقدي في السنة الأولى سيعمل. إنها مغالطة أن تخبرك الآلة الحاسبة أنك ستحصل على عائد معين هو ما سينجح بالفعل. أتخذ دائمًا هذا النهج طويل المدى وأحاول وضع الاحتمالات في صالحي مع فهم أنه لا يوجد ضمان هناك.
اشلي:
ديفيد ، إلى جانب النظر إلى التوقعات لمدة ثلاث سنوات ، هل هناك أي شيء محدد في الوقت الحالي يجب على شخص ما أن يركز عليه أو ينفذه في أعماله التي تراها مقارنةً بالعامين الماضيين مع تغير ظروف السوق؟ هل هناك أي شيء في أعلى الرأس قد تقدمه إلى المبتدئ؟ ربما كنت في دورة مستثمر عقاري وتعلمت هذا على مدار العامين الماضيين ، أو شاهدت مستثمرين آخرين يفعلون ذلك ، والآن بعد أن تغير السوق ، لا تفعل ذلك بعد الآن أو تفعل هذا بدلاً من ذلك؟ هل كان لديك أي حكايات صغيرة من هذا القبيل؟
ديفيد:
حسنًا ، أولاً ، كانت الحكومة تطبع الكثير من الأموال على مدار السنوات الخمس الماضية. تقريبًا أي شيء اشتريته ستزداد قيمته. لكن المشكلة تكمن في أننا كمستثمرين سيحسبون الفضل في ذلك. تمام؟ سيذهب شخص ما لشراء عقار في منطقة عشوائية فقط ثم ارتفعت قيمته بنسبة 20٪ وكانوا مثل ، "أنا ذكي جدًا. انا عبقري." لا ، أنت لست مثلك. في الواقع ، الطريقة التي أنظر إليها هي أن العقارات لم ترتفع بنسبة 20٪ ، وانخفضت قيمة الدولار بنسبة 20٪. لقد أخذت هذا الائتمان للتو على كتبك. هذا شيء كبير أعتقد أن الكثير من الناس لم يدركوه هو أننا لم نقم باستثمار كبير في العقارات كما كنا نظن ، فقد تم تخفيض قيمة المال. وهذا هو السبب في أنني لست مندهشًا من أن البيض غالي الثمن أو الغاز باهظ الثمن أو السيارات باهظة الثمن. كل شيء أصبح أكثر تكلفة بسبب التضخم.
أفضل خطوة قام بها المستثمرون هي أننا وضعنا أموالنا في شيء يحتفظ بقيمته. لم تزد قيمتها في الواقع ، وهذا أمر متواضع عندما يمكنك قبول ذلك ، ولكنه أيضًا يخلق إحساسًا بالإلحاح الذي تحتاجه لوضع أموالك في شيء سيحافظ على قيمته لأن قيمة المال تتآكل بطبيعة الحال مع تضخم اقتصادي. نظرًا لأننا قمنا بزيادة أسعار الفائدة ، فقد تباطأنا نوعًا ما في ارتفاع الأسعار ، لكنني لا أعتقد أن هذا يعني أننا أوقفناها. أسعار الدقائق تنخفض ، سنرى لوطيًا آخر في القيمة. جزء من الإستراتيجية الآن هو الموازنة ، "لا يمكنني شراء عقار لا أستطيع تحمله على أمل ارتفاعه". هذا تكهنات. نحن لا نفعل ذلك. يجب أن يكون شيئًا يمكنك تحمله. لكنك ربما تحتاج إلى التخفيف من توقعاتك بأنه لن يكون أداءً جيدًا حتى يحدث تضخم لمدة أربع إلى خمس سنوات وتكون الإيجارات التي يمكنك توقعها أعلى.
أو إذا كنت تشتري عقارًا الآن ، مثلما كان عليّ فقط إعادة تمويل أحد مشاريع BRRRR الخاصة بي التي حصلت على قرض تجسيري إلى معدل فائدة 10.75٪. هذا سيء. هذا قرض بقيمة 2.2 مليون دولار. لم يعجبني ذلك على الإطلاق. تمام؟ ولكن عندما تنخفض الأسعار ، إذا انخفضت من دفع 10 ، فربما يتعين على شخص آخر دفع سبعة أو ثمانية. إذا تراجعت إلى أربعة أو خمسة ، ما الذي سيحدث لقيمة تلك الممتلكات؟ تم تقييمه في 2.9. عندما تنخفض الأسعار كثيرًا ، فمن المحتمل أن تكون قد بلغت 3.7. إذا كان بإمكاني إعادة التمويل من هذا المعدل المرتفع إلى شيء أقل ، فمن المحتمل أن ينخفض الرهن العقاري البالغ 17,000 دولار إلى 11 أو 12,000 ، وفجأة هناك الكثير من التدفق النقدي.
يمكنني فقط شراء العقارات التي يمكنني تحملها. لا أحب أن هذا هو الوضع الذي وجدت نفسي فيه ، لكنني سأكون على ما يرام إذا اتبعت النهج طويل المدى. لا أعتقد أن المستثمرين كانوا يفكرون بهذه الطريقة في السنوات الخمس إلى الست الماضية. كان الأمر مثل ، "نحن نطبع النقود. نحن نغرق البلاد في التحفيز. كل الأيدي على سطح السفينة. عليك أن تضع أموالك في مكان ما الآن لركوب هذا المد المتزايد الذي يرتفع ". الآن عليك أن تكون أكثر حرصًا قليلًا وعليك أن تفكر ، "هل أشتري في منطقة ستحافظ على جاذبيتها خلال السنوات الثلاث إلى الخمس القادمة ، لأنني سأبدو حينها عبقريًا. "
اشلي:
أعتقد أن الوجبات الجاهزة الكبيرة التي يجب أن ينظر إليها المبتدئون مباشرةً مع ما قلته للتو ، ديفيد ، هي عدم وجود مثل هذه التوقعات العالية. أنت تشاهد الناس على وسائل التواصل الاجتماعي. مثل ، "رائع ، لقد حصلت على 20٪ تقديريًا من إجراء إعادة التأهيل هذه في هذا العقار. لقد جعلت ذلك ذا قيمة كبيرة ". قلل هذه التوقعات قليلاً ولا تتعثر. لا تزال تتخذ الإجراءات. الحصول على عائد أو مبلغ تدفق نقدي على الممتلكات ، سيظل رائعًا. لا تركز على الحصول على هذه الصفقة المثالية ، الصفقة التي تزيد تمامًا كل دولار تضعه في هذا الاستثمار ، لأنك تريد فقط إجراء تلك الصفقة الأولى. سيعطيك هذا الزخم لدفعك. لذلك لا تنشغل بما يفعله الآخرون أو ما فعلوه خلال العامين الماضيين ، أو قمت بإجراء BRRRR وأنت لا تسحب كل أموالك. ربما تترك بضعة آلاف من الدولارات في العقار. هذه ليست نهاية العالم على الإطلاق. لا يزال هذا مذهلاً. لقد حصلت للتو على هذا العقار مقابل 2,000 دولار ويدفع لك الناس مقابل العيش هناك. تحصل على مدفوعات الرهن العقاري وأنت تبني حقوق الملكية فيه. حاول ألا تركز على ما كان يحدث في العامين الماضيين وأعد استقرار نفسك وابق في مسارك واستمر في التركيز على ما يحدث الآن.
ديفيد:
هذه نقطة جيدة. أسمع هذا كثيرا. "أوه ، لم أحصل على كل أموالي من BRRRR الذي فشلوا فيه." إنه مثل ، حسنًا ، كنت ستضع 25 ٪ بالإضافة إلى إعادة التأهيل الخاصة بك. سيكون لديك 35 إلى 40٪ من أموالك في الصفقة إذا كنت اشتريتها تقليديًا. بدلاً من ذلك ، تركت 10٪ من أموالك هناك وتعتقد أنك فعلت شيئًا خاطئًا. هذا لا يزال يمثل فوزًا مطلقًا. أعتقد أنه من وجهة نظرك ، إذا قارنا أنفسنا بالمؤثر على TikTok الذي أظهر مكاسبهم الضخمة التي قد تكون أو لا تكون قادرًا على تأكيد قيامهم بذلك بالفعل ، فإننا نشعر بالسوء. إذا قارنا أنفسنا بالشخص الذي لم يفعل شيئًا ، يجب أن تشعر بالرضا حقًا. هذا مجرد درس شامل. إذا قارنا أنفسنا جميعًا بتوني ، فسنعتقد أنني لا أقوم بعمل جيد بما فيه الكفاية في صالة الألعاب الرياضية. يمين؟ أو نقارن أنفسنا بآشلي ، فنحن مثل ، "أنا لست مضحكة بما فيه الكفاية." لكن إذا قارنا أنفسنا بما كنا عليه بالأمس ، فكل ما يهم هو أنني أقوى وأكثر مرحًا مما كنت عليه.
توني:
ديفيد ، أريد أن أتحدث أكثر قليلاً عن الأنظمة والعمليات التي يجب أن يبنيها المستثمرون العقاريون عندما يفكرون في الأعمال التي لديهم. على سبيل المثال ، كان علي تعيين مساعد جديد في عملي. عندما كنت أقوم بإعداد مساعدي السابق ، قمت بعمل جيد حقًا في تسجيل مقاطع الفيديو على Loom للمهام المختلفة التي أردت أن يقوم بها المساعد الأول. لذا مثل ، "مرحبًا ، ادفع فاتورة بطاقة الائتمان هذه هنا. هذا فيديو Loom. ادفع هذه الفاتورة. هَا هُوَ فِيدْيُو. دفع هذا العضو في الفريق. هَا هُوَ فِيدْيُو. قم بهذه المهمة العشوائية الصغيرة الأخرى. هذا فيديو. " في كل مرة قمت فيها بهذه المهمة في EA الأول ، كان من السهل علي تدريبها عندما كان علي استبدالها. الآن أصبح الأمر أسهل لأنه في كل مرة أطلب فيها من EA الجديد القيام بشيء ما ، أرسل لها مقطع فيديو مع الرابط أيضًا. إذا كنت تفكر في عملية بناء الأنظمة ضمن هذا المثال الصغير ، كيف يمكننا تطبيق ذلك على شخص يقوم ببناء شركة عقارية؟ ما هي بعض الأشياء التي يجب أن يبدأوا القيام بها اليوم حتى يتمكنوا من البدء في تنظيم أعمالهم العقارية؟
ديفيد:
هذا مبدأ آخر ينطبق سواء كان الاستثمار في العقارات ، أو إدارة الأعمال التجارية كوكيل ، أو إدارة أي نوع من الأعمال. من الأسهل أن تأخذ كل ما عليك فعله وأن تفعل ذلك ، لكن هذا يضعك على عجلة الهامستر التي لن تنزل منها أبدًا. هناك جزئين للنظام. أتحدث عن هذا في مقياس. يفهم الجميع الجزء الأول ، وهو أنك تحتاج إلى إنشاء قائمة مرجعية بالأشياء التي تحتاج إلى إنجازها أو مكتبة من مقاطع الفيديو التي تُظهر لشخص ما كيفية القيام بذلك. هذه هي الخطوة الأولى في إنشاء نظام. يصبح الخطأ عندما نعتقد أن هذا كل ما في النظام ، لأن الجزء الثاني من النظام هو وجود إنسان ماهر وقادر على فعل هذه الأشياء. لقد كان لدينا جميعًا منصب حيث قمنا بتعيين شخص ما للقيام بشيء ما وكان من الواضح تمامًا ما يتعين عليهم القيام به وما زالوا يفسدون الأمر.
ثم ما يحدث هو أن تقول ، "أتعلم ماذا؟ الناس لا يعملون. لا توجد طريقة للقيام بذلك. أنا فقط بحاجة للذهاب والقيام بذلك بنفسي ". لأنه عندما يتعلق الأمر بعملنا ، سنجد دائمًا طريقة ما للقيام بالأشياء التي يجب القيام بها. هذه ليست نهاية العالم ، لأنه على الأقل عندما يكون لديك قائمة مرجعية بنفسك ، فمن غير المرجح أن ترتكب أخطاء. من غير المرجح أن تنسى القيام بالأشياء. ستكون أكثر كفاءة في إنجازه. ما أتحدث عنه في Scale هو أن عملية الاستفادة من ما تفعله يجب أن يُنظر إليها بنفس النهج الذي اتبعته عندما كنت تتعلم القيام بذلك بنفسك. أتحدث عن الأبعاد الثلاثة للنجاح.
الأول هو مجرد بُعد واحد ، يتحرك من اليسار إلى اليمين. هذا ما أسميه التعلم. نبدأ في عدم معرفة أي شيء ونتحرك ببطء في هذا الطيف نحو مائة. وكلما اقتربنا من مائة ، زادت الأموال التي نحققها ، وكلما قل الوقت الذي تستغرقه ، وكلما زادت مهاراتنا ، كان نجاحك أفضل. هذا أنت من يعرف كيفية تشغيل إيجار قصير الأجل. أنت أقرب كثيرًا إلى 100 لأنك فعلت ذلك لفترة من الوقت. أنت جيد في تحليلها. أنت جيد في توقع المشاكل. أنت جيد في تعظيم الإيرادات. أنت جيد في تخفيف شكاوى الضيوف. أنت جيد في الحصول على تقييمات جيدة. لقد تعلمت كيف تكون جيدًا في هذه الوظيفة ، لذا جني أموالًا جيدة. المشكلة ، عند نقطة معينة ، تصل إلى النهاية. لا يمكنك أن تتحسن. أنت تدير 15 منهم وأنت مثل ، "16 ستكسرني. لا يمكنني فعل شيء آخر ". في هذه المرحلة ، لديك خيار. يمكنك أن تكون سعيدًا بعمر 15 عامًا وتعمل بجد وتحقق أرباحًا جيدة إلى الأبد ، أو يمكنك البدء من جديد في نطاق جديد ، بعد جديد ، أسميه الرافعة المالية.
ومرة أخرى ، ستبدأ من الصفر وأنت الآن تتحرك في اتجاه آخر. إنه بُعدك الثاني. أنت الآن صاعد. عليك أن تصل إلى مائة في القدرة على الاستفادة ، ومهارة الرافعة المالية. الأمر مختلف عن التعلم. حيث يفكر الناس في هذا الأمر ، "لقد تعلمت بالفعل كيفية القيام بذلك. يجب أن أبدأ بمائة على الرافعة المالية ". وأنت لا تفعل ذلك. هناك مجموعة مهارات مختلفة تمامًا تتضمن تحديد المواهب وتدريب المواهب ومحاسبة المواهب. كل الأشياء التي تصبح جيدًا في الرافعة المالية ، تمتصها ، وستبدأ من جديد تمامًا في البداية عندما تفشل وتفشل وتفشل. وإذا لم يخبرك أحد أن هذا هو ما سيحدث ، فسوف تحاول المحاولة مرة أو مرتين. ستقول ، "هذا ليس لي." سوف تستقيل. تعود إلى التعلم حيث تشعر بالراحة وستعمل فقط على عدم إخبار أي شخص أنك تكره حياتك لأنك تجني أموالًا جيدة ولكن ليس لديك وقت لإنفاقه أو الاستمتاع به لأنك تعمل طوال الوقت.
توني:
ديفيد ، يا صاح ، الكثير من الأمثلة الجيدة. إنه أمر مضحك ، لقد تلقيت بالفعل مكالمة في وقت سابق اليوم مع مدير عملياتي لشركة التنظيف المؤجرة قصيرة الأجل. كان أحد الأدوار الجديدة التي قمنا بتأسيسها في تلك الشركة هو شخص يعمل كمفتش عقارات. مهمتهم الكاملة هي الذهاب إلى هذه الإيجارات قصيرة الأجل بعد انتهاء عمال النظافة وتفقد مدى جودة العمل الذي قام به عمال النظافة. وكان مدير عملياتي يقول ، "مرحبًا توني ، عندما يجد المفتش مشكلة ، أريدها فقط تنظيفها على الفور. وبهذه الطريقة يمكننا التعامل مع الأمر بسرعة ويمكن للضيوف تسجيل الوصول دون أي مشاكل ". قلت ، "هذا ليس ما سنفعله على الإطلاق." لأنه إذا قام مفتش الممتلكات هذا بتنظيفه على الفور ، فنحن الآن نزيل مسؤولية عمال النظافة عن القيام بهذه المهمة بشكل صحيح بأنفسهم.
ما أريده هو أنه إذا وجد المفتش مشكلة ، فإنه يخطر عامل النظافة الذي يعود بعد ذلك إلى العقار للمرة الثانية في ذلك اليوم لحل المشكلة الفعلية. يمين؟ سبب مشاركتي في ذلك هو أننا كثيرًا ما نشعر أنه من الأسهل حل هذه المشكلات بأنفسنا أثناء قيامنا ببناء أعمالنا ، ولكن ما نقوم به هو إعاقة الأشخاص الذين ينبغي عليهم تطوير المهارات اللازمة لحل هذه المشكلات من أجل نحن. لذلك إذا تمكنا من القيام بعمل أفضل لدفع تلك المساءلة تجاه الأشخاص الذين وظفناهم أو شاركنا معهم للقيام بذلك ، فإنه يسمح لنا في النهاية بالتراجع والسماح للشركة بالنمو من تلقاء نفسها.
ديفيد:
ما وصفته للتو هو جزء من مهارة النفوذ. ربما لم تتعلم ذلك تلقائيًا. كان عليك أن تمر بموقفين محبطين للغاية لأن عمال النظافة مثل ، "أوه رائع ، لست مضطرًا لفعل أي شيء." ما أدركته هو أنني إذا أردت أن أكون جيدًا في النفوذ ، يجب أن أتسبب في ألم للشخص الذي ارتكب الخطأ ، وإلا فسيستمر في ارتكابها. لا أحد يخبرك أن هذا جزء من شيء عليك أن تتقنه. كان علي أن أتعلم هذا الدرس مع أعمالي أيضًا ، حيث كان لدي هذا الميل للرغبة في القفز ومساعدة الوكيل الذي يرتكب خطأ وحفظ لحم الخنزير المقدد ومحاولة الحفاظ على الصفقة حية. لدينا جميعًا شيء حيث ، "يكون الأمر أسهل إذا قمت بإصلاحه فقط." ثم تحدث المشكلة باستمرار لبقية حياتك. يجب أن تكون هناك نقطة يشعر فيها الشخص الذي استفدت منه بالألم ، ويضطر لتحمل المسؤولية ، ويحل مشكلته حتى لا تحلها.
هناك الكثير من الأشياء من هذا القبيل التي ستظهر أثناء الرافعة المالية. سيتعين عليك اكتشاف عمال النظافة المناسبين. سيكون عليك أن تكون جيدًا في قراءة الناس. هل هذا منظف سيظهر كل يوم أم أن هذا عامل نظافة يشبه ، "أنا متأخر في فواتيري. انا حقا بحاجه الى عمل. سأخبر توني بكل ما يريد أن يسمعه وسأعمل بجد لمدة شهرين وبعد ذلك سأقوم بالتوقف وسأتوقف عن التحفيز وسأزلق العودة إلى القيام بعمل سيء مرة أخرى ". عليك أن تتعلم كيفية توقع هذه الأشياء ، وفي مرحلة معينة ستنخفض النفوذ ، ويمكنك الآن الانتقال من 12 إيجارًا قصير الأجل لعائلة واحدة إلى 40. لديك محفظة ضخمة.
لكن هناك بُعد آخر إذا كنت تريد تجاوز ذلك ، والبعد الثالث هو القيادة. هذه مجموعة مهارات جديدة تمامًا. عليك أن تتعلم طريقة جديدة تمامًا للتعامل مع الأشياء وعليك أن تبدأ من الصفر. في Scale ، أتحدث عن هذه الحقائق لأن الجميع يريدون الحرية المالية وهم يعلمون أن العقارات ستساعدهم في الوصول إلى هناك ، لذا فهم يفعلون ذلك. ثم يدركون أنهم عبيد لإدارة العقارات ويحتاجون إلى الرافعة المالية ، لذلك يريدون الخروج منها. ثم يخرجون من ذلك ثم يدركون ، حسنًا ، أنني ما زلت عبدًا إلى حد ما لكل هؤلاء الأشخاص الذين يعتمدون علي في كيفية القيام بالمهمة. إلى أن تصل إلى القيادة ، فأنت لا تتحكم حقًا في حياتك. أنت لم تحوله إلى عمل تجاري ، لقد حولته للتو إلى وظيفة.
توني:
يا رجل ، ديفيد ، الكثير من الأشياء الجيدة ، يا أخي ، وأشعر أننا يمكن أن نستمر في هذه النقطة لأيام وأيام. لكنني أعتقد أن الأمر السريع حقًا فيما يتعلق بالقيادة والرافعة المالية هو أن كل شخص يريد إنشاء محفظة كبيرة يجب أن يفكر في هذه المبادئ منذ اليوم الأول ، لأنه كلما تمكنت من دمج ذلك في عملك عندما يكون صغيرًا ، كلما كان النجاح أسهل عندما يكبر عملك.
أريد أيضًا أن ألخص ، ديف ، بعض الأشياء الأخرى التي ذكرتها. عندما نتحدث عن اختيار السوق والحقيقة أن قطعة تحليل الصفقة والأشياء التي ذكرتها كانت من أجل التحليل السريع والتحدث عن المنطقة التي تركز عليها ومعرفة الأسواق التي يجب أن تنتقل إليها. لقد تحدثت عن الإيرادات المحتملة والقدرة على استبعاد بعض العقارات بسرعة لأنك تعلم أنهم لن يقوموا بتحديد هذا المربع لأنك قمت بالفعل بتحليل بعض الصفقات في هذا السوق. البحث عن الأسواق التي ربما تكون موضع تقدير وليس فقط التركيز على هذا المقياس الوحيد وهو التدفق النقدي. في النهاية ، أعتقد أن أكبر شيء هو أنه حتى لو كان لديك هذا الإطار ، فلا يزال يتعين على الناس اتخاذ إجراءات على أساس ثابت للعثور على فائدة معرفة هذه الأشياء. هذا هو المكان الذي يتعثر فيه الكثير من المبتدئين.
ديفيد ، أعتقد أن سؤالاً أخيرًا لك. إذا قرأ أحد الكتب ، إذا استمع شخص ما إلى البودكاست ، فكيف يمكنه اتخاذ الإجراءات باستمرار؟ ما هي نصيحتك لشخص ما للقيام بالفعل بالأشياء التي يحتاجون إلى القيام بها ليرى كل هذا خلال الطريق؟
ديفيد:
حسنًا ، ابدأ بمعرفة الإجراءات التي يجب اتخاذها. من أحتاج أن أكون أو ما الذي يجب أن أعرفه لأكون جيدًا في هذا الأمر؟ مجرد التمسك بقياس رفع الأثقال ، فأنت لا تفعل ذلك فقط ... جزء من العمل هو العمل الجاد حقًا ، لكنك لا تريد فقط الظهور في صالة الألعاب الرياضية والعمل الجاد حقًا بدون خطة. هل يمكنك تحديد ما الذي يجعل العضلات تنمو؟ ما هي الأطعمة التي يجب تناولها؟ يمين؟ ما مدى صعوبة صعبة للغاية أو صعبة للغاية؟ هل يمكنك توضيح ما الذي يجعل هذا ناجحًا؟ عندما يكون لديك ذلك ، فأنت تركز فقط على الخطوة التالية. الكثير من المستثمرين ، هذا مجرد رأيي الشخصي ، ينظرون إلى الرجل الذي يمتلك مجمعات سكنية مكونة من 700 وحدة ويقولون ، "أريد أن أكون هم". إنهم يحاولون نسخ هذا المخطط أو هذا النظام غير الواقعي بالنسبة لهم لتحقيقه.
لن يذهبوا ليصبحوا نقابًا ويجمعوا مجموعة من المال ويشترون مجمعًا سكنيًا مكونًا من 100 وحدة ويتعلمون بهذه الطريقة. سيكون من الأفضل كثيرًا أن يقوموا باختراق المنزل ، فقط ضعوا ثلاثة ونصف بالمائة على الممتلكات ، والتعود على الأساسيات ، والتعود على رؤية الخطأ الذي يحدث ، والتعود على معرفة أي جزء من العقارات تريده . وبعد ذلك في نهاية العام ، قم بتأجير أي جزء من المنزل الذي كنت تعيش فيه ، وغرفة النوم ، والوحدة ، وأي شيء ، واختراق المنزل مرة أخرى. فقط افعل ذلك كل عام لثلاث أو أربع أو خمس سنوات قادمة. ستشعر بهذا الإحساس بأن العقارات بدأت للتو في أن تصبح نوعًا ما يمكن التنبؤ به. يمين؟
تشتري منزلاً ، فأنت مثل ، "حسنًا ، سأذهب إلى التوقيع. هذا ما سأفحصه في المستندات. أنا بحاجة للتأكد من أن هذا يتم. هذا هو الجزء الذي يفتقده المقاول دائمًا ". عندما تتوقع ما سيحدث بشكل خاطئ قبل أن يحدث ، فإنك تصل إلى النقطة التي تكون فيها على استعداد لاتخاذ الخطوة التالية. وبعد اقتحام منزل للتو ، قمت بتخفيض 5٪ على المنزل ، ولم تخاطر بكل أموالك في صفقة واحدة عدة مرات متتالية. لقد قمت ببناء بعض الأسهم ، فأنت في وضع يسمح لك بإخراج HELOC من تلك الممتلكات ، ولديك فهم جيد جدًا لأساسيات العقارات. ثم قل مثل ، "حسنًا ، أعتقد أنه يمكنني شراء مجمع سكني من 12 وحدة." أو إذا كنت واثقًا حقًا ، فربما تشتري 20 أو 25. ثم امنح نفسك عامًا لتعرف كيف يعمل ذلك. ثم استفد من أجزاء منها ، واطلب من مدير عقارات أن يتولى الأمر ، واجعل شركة مختلفة تركز على عقود الإيجار ، ثم اتخذ الخطوة التالية فيما ستدخل فيه.
هناك طريقتان للخطأ حقًا. يمكنك أن تذهب بعيدًا وتحاول أن تفعل الكثير وأن تنشغل بنفسك ولا تفعل شيئًا. أو يمكنك أن تقول ، "لست مستعدًا على الإطلاق. سأجلس هنا فقط ولن أفعل شيئًا ". ما عليك سوى اتخاذ خطوات صغيرة جدًا طوال الوقت. لقد عدت إلى صالة الألعاب الرياضية مؤخرًا بنفسي. كان الأمر محبطًا لأنني توقعت من نفسي رفع ما فعلته قبل عامين عندما كنت أذهب طوال الوقت ، ولم يكن الأمر قريبًا من ذلك. هناك هذا الصوت الصغير الذي يشبه ، "فقط لا تفعل ذلك. ليس هناك داعي." يمين؟ المفتاح لم يكن يرغب في مراقبة مقدار ما كنت أحمله. كان فقط للتأكد ، هل ذهبت إلى صالة الألعاب الرياضية؟ هل عملت حتى الفشل؟ من يهتم إذا كان هذا الإحماء القديم هو الآن الحد الأقصى. لا يهم. من المهم فقط أن أفعل ذلك.
ثم في الوقت المناسب يبدأ ببطء في العودة والعودة ، والآن بعد حوالي ثلاثة أشهر ، أقوم حرفياً بزيادة الوزن في كل مرة أذهب فيها وأشعر أنني بحالة جيدة. هذا تذكير لنفسي ، لأننا جميعًا مبتدئ. ما عليك سوى القيام بذلك مرارًا وتكرارًا والتأكد من قيامك بذلك ، ثم تفتح الأبواب. لم يكن الأمر مثل ، "كيف أعرف ما أنا على استعداد لرفع المزيد من الوزن." تستطيع القول. يمكنك أن تزداد وزنك ولن يسقط على وجهك ، وهكذا تفعل ذلك. ستعرف بعد عدة أعمال منزلية ، حان الوقت لتكبر. وبمجرد أن تصبح أكبر ، ستعرف أن هذا الأمر يصبح مملًا. أنا مستعد لاتخاذ الخطوة التالية.
اشلي:
حسنًا ، ديفيد ، في المرة القادمة التي نقدمها لك ، سيتعين عليك إجراء نوع من منافسة الرفع مع توني الآن بعد أن عدت إلى العمل.
ديفيد:
نعم. هذا ما تحتاجه Bigger Pockets ، منافسة المضخات الأكبر.
اشلي:
سنفعل نوعًا من الأحداث الخيرية حيث يمكن للناس التبرع بالدولار لمن يعتقدون أنه سيفوز. نعم. حسنًا ، ديفيد ، شكرًا جزيلاً لك على انضمامك إلينا في برنامج Real Estate Rookie Podcast. هل يمكنك السماح للجميع بمعرفة مكان العثور على كتابك الجديد؟
ديفيد:
نعم ، يمكنهم ذلك. إذا انتقلت إلى موقع pockets.com/scale أو دفتر قياس أكبر ، لكنك قلّت حجم الكلمات ، فاكتب ذلك. يمكنك الحصول على الكتاب هناك ويمكنك معرفة المزيد عني على وسائل التواصل الاجتماعي على davidgreene24.
اشلي:
تمام. وإذا ذهبت يا رفاق إلى pockets.com/scalebook الأكبر حجمًا واستخدمت مقياس رمز الخصم scale262 ، يمكنك الحصول على خصم 10٪.
ديفيد:
صحيح. أعتقد أننا نضع أيضًا خطة تسويق أخرى حيث إذا اشتروا جميع الكتب الثلاثة ، يمكنهم الحصول على عضوية شهرية مجانية في العقل المدبر الذي أديره ، وهو أمر لا يقترب من تكلفة العقل المدبر ، لذا فهو صفقة جيدة للغاية. وإذا كنت لا تعرف ، إذا لم تكن وكيلاً ، فقط قم بشرائها وأعطها لوكلاء العقارات الذين لديك. سوف يقدرون ذلك. إنها مهمة شاقة ولا يحصلون على ما يكفي من التوجيهات التي يحتاجونها.
اشلي:
أو إذا كان لديك الكتابان الآخران بالفعل ، فربما لا يزال من المفيد شراء الكتب الثلاثة وإعطاء أحدهما لشخص ما.
ديفيد:
نعم ، هذا صحيح جدًا.
اشلي:
وفقط للدخول إلى العقل المدبر مجانًا ، هذه قيمة رائعة حقًا. حسنًا ، اجعلكم تتحققوا من ذلك في مكتبة Bigger Pockets.
أنا آشلي من شركة Wealth Firm Rentals ، وهو توني في شركة Tony J.Robinson ، وسنعود مع ضيف آخر.
المتحدث 4:
(الغناء).
شاهد البودكاست هنا
في هذه الحلقة نغطي
- كيف ذهب ديفيد جرين من الشرطي المرهق إلى المستثمر غير المالي
- كيف ابني عمل، ليس وظيفة سيستغرق ذلك وقتًا من يومك
- ما الذي تبحث عنه عند البحث في مجال الاستثمار وما إذا كانت أسواق التدفق النقدي تستحق ذلك
- معرفة "كفاءة" الصفقة وكيف يمكن ذلك تجعلك أكثر ثراءً
- "التوقعات طويلة المدى" التي يستخدمها ديفيد عند تحليل أي صفقة عقارية
- كيفية استخدام "الرافعة المالية" العمل أقل ، كسب المزيد، وبناء نشاط تجاري أفضل
- لماذا شراء أكبر قدر ممكن من العقارات ليس خيارًا جيدًا للمستثمرين
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتب المذكورة في هذا العرض:
تواصل مع ديفيد:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-262
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 15%
- 2023
- 7
- 9
- a
- القدرة
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- إطلاقا
- استمر
- حسابي
- المساءلة
- التأهيل
- في
- اكشن
- الإجراءات
- الأفعال
- في الواقع
- نصيحة
- بعد
- الوكيل
- عملاء
- قدما
- يحاذي
- الكل
- يسمح
- وحده
- سابقا
- دائما
- مدهش
- أمريكي
- كمية
- المبالغ
- تحليل
- تحليلية
- تحليل
- تحليل
- و
- آخر
- الأجوبة
- توقع
- توقع
- أي شخص
- في أى مكان
- شقة
- جذاب
- مباراة
- تفاح
- التقديم
- تطبيق
- نقدر
- تقدير
- تقدير
- نهج
- تقترب
- المنطقة
- المناطق
- أريزونا
- حول
- الأصول
- فئة الأصول
- المساعد
- اهتمام
- جمهور
- أوستن
- المؤلفة
- تلقائيا
- المتوسط
- الى الخلف
- سيئة
- الرصيد
- Bankrate.com
- في الأساس
- الأساسيات
- أساس
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- قبل
- البداية
- وراء
- يجري
- اعتقد
- تستفيد
- أفضل
- أفضل
- ما بين
- كبير
- أكبر
- أكبر
- مشروع قانون
- فواتير
- قطعة
- ضربة
- الأزرق
- الجسدي
- كتاب
- كُتُب
- الحدود
- ممل
- اشترى
- صندوق
- العلامات التجارية
- براندون
- استراحة
- بريان
- BRIDGE
- الجسور
- مشرق
- جلب
- وبذلك
- حطم
- وسيط
- جلبت
- ميزانية
- اسود احمر
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- باقة
- مكتب
- الأعمال
- تنمو الأعمال
- نموذج الأعمال
- الأعمال
- يشترى
- المشترين
- شراء
- كاليفورنيا
- دعوة
- تسمى
- معدات التخييم
- يستطيع الحصول على
- ألغيت
- لا تستطيع
- قادر على
- الموارد
- فيزا وماستركارد
- التوظيف
- حذر
- cars
- النقد
- تدفق مالي
- يو كاتش
- اشتعلت
- تسبب
- معين
- تحدى
- تحدي
- تغيير
- متغير
- متهم
- خيرية
- مطاردة
- الدردشة
- رخيص
- أرخص
- التحقق
- خيار
- اختار
- مدن
- المدينة
- وضوح
- فئة
- فصول
- سوائل التنظيف
- واضح
- زبون
- عميل
- اغلاق
- أقرب
- الكود
- صدفة
- عمود
- COM
- تأتي
- مريح
- آت
- التزام
- يسافر يوميا الى العمل
- الشركات
- حول الشركة
- قارن
- مقارنة
- مقارنة
- المنافسة
- منافسة
- شكاوي
- تماما
- مجمع
- مفهوم
- حالة
- الشروط
- واثق
- أكد
- النظر
- ثابتة
- باستمرار
- إنشاء
- محتوى
- سياق الكلام
- باستمرار
- بشكل متواصل
- عقد
- مقاول
- عقود
- مراقبة
- محادثة
- المحادثات
- تحول
- تحويلها
- رائع
- التكلفة
- استطاع
- البلد
- زوجان
- الدورة
- دورات
- Covid
- تحطم
- خلق
- خلق
- يخلق
- خلق
- الإبداع
- ائتمان
- بطاقة إئتمان
- نسبة الجريمة
- المعايير
- التشفير
- المستثمرين تشفير
- دورة
- البيانات
- ديف
- ديفيد
- يوم
- أيام
- ميت
- صفقة
- المخصصة
- اتخاذ القرار
- القرار
- القرارات
- تخفيض
- قطعا
- الدرجة العلمية
- الطلب
- دنفر
- عمق
- وصف
- وصف
- تحديد
- المتقدمة
- تطوير
- التطوير التجاري
- فعل
- مختلف
- بعد
- الأبعاد
- اتجاه
- خصم الإخوة الإضافي
- مثبط
- اكتشف
- مناقشة
- العرض
- مسافة
- وثائق
- لا
- كلب
- فعل
- دولار
- دولار
- نطاق
- المجالات
- يتبرعون
- لا
- منتجات الأبواب
- الأبواب
- مضاعفة
- إلى أسفل
- حلم
- قطرة
- إسقاط
- قطرات
- أثناء
- EA
- كل
- في وقت سابق
- في وقت مبكر
- كسب
- أسهل
- أكل
- اقتصادي
- النظام الإيكولوجي
- حافة
- التعليم
- فعال
- بيض
- إما
- القضاء
- آخر
- الناشئة
- استمتع
- كاف
- مشروع
- ريادي
- البيئة
- بالتساوي
- إنصاف
- خطأ
- الضمان
- خاصة
- عزبة
- الأثير (ETH)
- حتى
- الحدث/الفعالية
- في النهاية
- EVER
- كل
- كل يوم
- كل شخص
- كل شىء
- بالضبط
- مثال
- أمثلة
- التشغيلي
- ممتاز
- متحمس
- ممارسة
- توقع
- التوقعات
- متوقع
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- تمكنت
- خبير
- احتفل على
- عين
- الوجه
- يفشلون
- فشل
- فشل
- فال
- مألوف
- للعائلات
- مروحة
- المشجعين
- FAST
- أسرع
- صالح
- المفضلة—الحقيبة
- قليل
- الشكل
- أحسب
- أخيرا
- تمويل
- المعيل هو
- مالي
- ماليا
- العثور على
- ويرى
- نهاية
- نار
- شركة
- الاسم الأول
- الخطوات الأولى
- حل
- مسطحة
- طيران
- نقف
- منتجات الأرضيات
- فلوريدا
- تدفق
- تدفق
- يطفو
- تركز
- ركز
- ويركز
- التركيز
- اتباع
- متابعيك
- طعام
- الأطعمة
- القوة
- إلى الأبد
- النموذج المرفق
- إلى الأمام
- وجدت
- رابع
- الإطار
- فرانسيسكو
- مجانًا
- حرية
- الاصدقاء
- تبدأ من
- جبهة
- محبط
- محبط
- بالإضافة إلى
- مرح
- أساسيات
- مضحك
- إضافي
- مستقبل
- لعبة
- كراج
- GAS
- العلاجات العامة
- عبقرية
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- هدية
- منح
- إعطاء
- Go
- الأهداف
- يذهب
- الذهاب
- خير
- عمل جيد
- المال الجيد
- حكومة
- انتزاع
- عظيم
- أكبر
- النمو
- متزايد
- ينمو
- ضمان
- ضيف
- زوار
- توجيه
- شخص
- الجمنازيوم
- الإختراق
- اخترق
- القرصنة
- الشعر
- نصفي
- الهمستر حيوان قارض
- العناية باليد
- تعليق
- يحدث
- حدث
- يحدث
- سعيد
- الثابت
- وجود
- رئيس
- سماع
- سمعت
- مساعدة
- يساعد
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- تسليط الضوء
- جدا
- تأجير
- عقد
- عقد
- حفرة
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- بكل صراحه
- أمل
- نأمل
- أمل
- hopium
- مضيف
- استضافة
- المضيفين
- أفضل العروض
- سخونة
- ساعات العمل
- منـزل
- المنازل
- كيفية
- كيفية
- HTTPS
- ضخم
- الانسان
- البشر
- سوف
- ICE
- فكرة
- المثالي
- محدد
- تحديد
- تحديد
- تنفيذ
- تحقيق
- أهمية
- تحسن
- تحسين
- in
- غير صحيح
- القيمة الاسمية
- زيادة
- الزيادات
- في ازدياد
- لا يصدق
- لا يصدق
- إنديانا
- العالمية
- غير مكلف
- تضخم مالي
- تأثير
- معلومات
- في البداية
- إدخال
- إلهام
- بدلًا من ذلك
- دمج
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- يستفد
- Internet
- المقابلة الشخصية
- استثمر
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- قضية
- مسائل
- IT
- نفسها
- وظيفة
- المشــاريــع
- انضم
- انضمام
- ينضم إلينا
- رحلة
- قفز
- كانساس
- احتفظ
- القفل
- نوع
- علم
- معرفة
- المعرفة
- مجد
- عمل
- المالك
- ممر
- اسم العائلة
- القيادة
- يؤدي
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- يترك
- مغادرة
- ليد
- شروط وأحكام
- درس
- الرافعة المالية
- الاستفادة من
- LG
- المكتبة
- الحياة
- تجميل
- ضوء
- على الأرجح
- خط
- خطوط
- LINK
- المدرج
- استماع
- قائمة
- القليل
- حي
- الذين يعيشون
- قرض
- طويل
- يعد
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- تبدو
- نسج على نول
- فقد
- الكثير
- اليانصيب
- حب
- أحب
- منخفض
- الاقتصاد الكلي
- صنع
- الرئيسية
- المحافظة
- جعل
- كسب المال
- يصنع
- ماكياج
- القيام ب
- رجل
- مدير
- إدارة
- كثير
- ماراثون
- تجارة
- ظروف السوق
- التسويق
- الأسواق
- أمر
- المسائل
- ماكس
- يعني
- الوسائط
- تعرف علي
- عضو
- الأعضاء
- عضوية
- المذكورة
- طريقة
- متري
- ماير
- وسط
- ربما
- مليون
- الملايين
- مانع
- عقلية
- دقيقة
- دقائق
- يخطئ
- خطأ
- الأخطاء
- مخففا
- MLS
- نموذج
- لحظات
- زخم
- الإثنين
- مال
- عرض النقود
- مراقبة
- مراقبة
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- أكثر فعالية
- رهن
- أكثر
- الدافع
- التحفيز
- خطوة
- التحركات
- يتحرك
- متعدد
- الاسم
- طبيعي
- NBA
- تقريبا
- بالضرورة
- حاجة
- بحاجة
- إحتياجات
- صاف
- NEVADA
- جديد
- سوق جديد
- نيويورك
- أخبار
- التالي
- NFT
- ليل
- ملاحظة
- عدد
- أرقام
- موضوع
- واضح
- خلاف
- عرض
- عرضت
- عروض
- Office
- امين شرطة منزل فؤاد
- حسنا
- قديم
- على الفور
- التأهيل ل
- ONE
- جاكيت
- عمليات
- عامل
- مراجعة
- آراء
- الفرصة
- معارض
- خيار
- طلب
- ولاية أوريغون
- أورلاندو
- أخرى
- أخرى
- وإلا
- حدود
- بريد اوتلوك
- الكلي
- بين عشية وضحاها
- الخاصة
- تملك
- مدفوع
- الم
- نقاط الألم
- جزء
- الشريكة
- شراكة
- أجزاء
- سلبي
- الماضي
- مسار
- نمط
- دفع
- PC
- وتد
- مجتمع
- فى المائة
- نفذ
- أداء
- شخص
- الشخصية
- شخصية
- الحيوانات الأليفة
- مرحلة جديدة
- استثنائي
- للهواتف
- اختيار
- التقطت
- قطعة
- محور
- محاور
- المكان
- وجهات
- عادي
- خطة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- لاعبين
- من فضلك
- وفرة
- المزيد
- فرنسي
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- Police
- سياسي
- بوف
- تجمع
- حمامات
- فرقعة
- محفظة
- بورتلاند
- ان يرتفع المركز
- إيجابي
- محتمل
- جنيه
- قابل للتنبؤ
- <font style="vertical-align: inherit;"> كمادة تطعيم في تجديد عيوب محيط بالذورة (الحنك) الكبيرة:</font>
- جميل
- سابق
- السعر
- الأسعار
- مبدأ
- مبادئ
- برو
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- عملية المعالجة
- العمليات
- منتج
- المنتجين
- الإنتــاج
- ملفي الشخصي
- البرنامج
- تنفيذ المشاريع
- مشروع ناجح
- واعد
- دفع
- HAS
- الملكية
- تزود
- المقدمة
- ويوفر
- نشر
- سحب
- مضخة
- شراء
- شراء
- غرض
- لاحق
- دفع
- دفع
- وضع
- يضع
- وضع
- سؤال وجواب
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- بسرعة
- رفع
- عشوائية
- معدل
- الأجور
- الوصول
- عرض
- نادي القراءة
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- واقعي
- أدرك
- أدركت
- تحقيق
- سبب
- معقول
- خلاصة
- تلقى
- مؤخرا
- المعترف بها
- نوصي
- موصى به
- سجل
- تسجيل
- رحاب
- إعادة الاستثمار
- صلة
- صدر
- إزالة
- الاجار
- الإيجارات
- يحل محل
- تقرير
- مثل
- بحث
- الموارد
- مسؤولية
- REST
- مقيد
- نتيجة
- عائد أعلى
- عائدات
- إيرادات
- مراجعة
- التعليقات
- Ride
- ارتفاع
- المخاطرة
- طريق
- صاروخ
- علم الصواريخ
- النوع
- الأدوار
- غرفة
- دائري
- صف
- قاعدة
- يجري
- عداء
- تشغيل
- قال
- تخفيضات
- الأملاح
- نفسه
- سان
- سان فرانسيسكو
- SAND
- حفظ
- إنقاذ
- يقول
- حجم
- التحجيم
- علوم
- سياتل
- الثاني
- بذور
- رؤية
- اختيار
- بيع
- الباعة
- بيع
- إحساس
- الشعور بالإلحاح
- مسلسلات
- طقم
- ضبط
- سبعة
- عدة
- مشاركة
- شاركت
- مشاركة
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- إشارة
- وقعت
- لوحات
- مماثل
- عزباء
- الموقع
- جلسة
- حالة
- حالات
- SIX
- مهارة
- ماهر
- مهارات
- مهارات
- النوم
- ببطء
- صغير
- سمارت
- So
- حتى الآن
- العدالة
- وسائل التواصل الاجتماعي
- باعت
- حل
- يحل
- بعض
- شخص ما
- شيء
- قليلا
- في مكان ما
- جنوب
- تحدث
- محدد
- طيف
- تخمين
- سرعة
- أنفق
- الرعاة
- بقعة
- جدول
- الربيع
- مربع
- المعايير
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- يبدأ
- الولايه او المحافظه
- المحافظة
- إحصائيات
- إقامة
- خطوة
- خطوات
- الشائكة
- لا يزال
- حافز
- قلة النوم
- توقف
- قصص
- قصتنا
- الإستراتيجيات
- شارع
- نقاط القوة
- صارم
- أقوى
- بناء
- دراسة
- تحقيق النجاح
- ناجح
- هذه
- مفاجئ
- قمة
- فائق
- تزويد
- العرض والطلب
- الدعم
- مفترض
- مندهش
- نظام
- أنظمة
- تناسب
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- الموهوبين
- حديث
- الحديث
- مهمة
- المهام
- ضريبة
- التدريس
- فريق
- التكنولوجيا
- يروي
- مستأجر
- تكساس
- •
- المنطقة
- أساسيات
- العاصمة
- المستقبل
- العالم
- من مشاركة
- أنفسهم
- هناك.
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- يعتقد
- الثالث
- فكر
- ثلاثة
- عبر
- مد و جزر
- TikTok
- الوقت
- مرات
- نصائح
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- نغمة
- توني
- جدا
- أدوات
- تيشرت
- موضوع
- تماما
- نحو
- مسار
- تتبع الشحنة
- تقليديا
- قطار
- قادة الإيمان
- النص الكامل
- شفاف
- هائل
- اكثر شيوعا
- الثلاثي
- صحيح
- منعطف أو دور
- تحول
- أنواع
- نموذجي
- في النهاية
- مع
- فهم
- فهم
- يفهم
- وحدة
- الوحدات
- إلحاح
- us
- تستخدم
- عادة
- القيمة
- قيمنا
- القيم
- خضار
- مقابل
- فيديو
- مقاطع فيديو
- صوت
- حجم
- أجور
- مشى
- المشي
- وول ستريت
- مطلوب
- يريد
- مراقبة
- طرق
- ثروة
- الطقس
- الموقع الإلكتروني
- المواقع
- أسبوع
- أسابيع
- وزن
- ترحيب
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- تذكار لعبة العجلة
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- زوجة
- سوف
- كسب
- يفوز
- في غضون
- كلمات
- للعمل
- اكتشف - حل
- عمل
- عامل
- العمل بها
- أعمال
- العالم
- عالمي
- العالم
- قيمة
- سوف
- كنت لأعطي
- اكتب
- مكتوب
- خاطئ
- X
- عام
- سنوات
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر
- Zillow