هل الشراء قرار سيء في 2023؟

ديف:
مرحبا جميعا. مرحبا بكم في في السوق. أنا مضيفك، ديف ماير. واليوم لدينا حلقة ممتازة لكم. لدينا داريل فيرويذر، وهي كبيرة الاقتصاديين من Redfin، تنضم إلينا اليوم للحديث عن مجموعة واسعة من المواضيع حول سوق الإسكان وأين تعتقد أن الأمور ستسير خلال العام المقبل أو نحو ذلك.
قبل أن نبدأ المقابلة، أريد أن أشارككم بعض الأخبار المثيرة جدًا التي لدينا لكم. في BiggerPockets، نطلق عضوية جديدة تمامًا تم تصميمها لتمنحك كل المحتوى الصوتي المتميز الخاص بنا بأفضل تنسيق ممكن. إذن ما يبدو عليه الأمر هو أنه يمكنك الاستماع إلى ملفات البودكاست، مثل هذا بوضوح، ولكن جميع ملفات البودكاست الأخرى من BiggerPockets خالية تمامًا من الإعلانات. يمكنك أيضًا الوصول إلى مكتبتنا الكاملة للكتب الصوتية. هذا هو 37 كتابًا صوتيًا مختلفًا يمكنك الوصول إليها بشكل غير محدود مقابل سعر منخفض حقًا يبلغ 100 دولار. إذا كنت ستشتري كل هذه الكتب الصوتية، فلا أعلم حتى أنها ستشتريها، ولكنها ستكون 700 دولار، آلاف الدولارات، وستحصل على كل ذلك مقابل مائة دولار بالإضافة إلى حلقات إضافية من On the السوق و AMAs.
إذا لم تسمعوا من قبل عن AMA، فهي تعني "اسألني أي شيء"، وسأقوم بعمل واحدة في اليومين المقبلين حيث سأتلقى أسئلة منكم جميعًا وأجيب على أي شيء تريدونه تحدثت عن الاقتصاد، وعن سوق الإسكان، وعن العيش في أمستردام لأنه يبدو أن الجميع يريدون أن يسألوني هذا السؤال. يمكنكم أن تسألوني أي شيء وسأجيبهم. سيفعل المضيفون الآخرون لعروض BiggerPockets الأكبر حجمًا نفس الشيء.
لذا، إذا كنت مهتمًا بالحصول على كل هذا المحتوى الصوتي المتميز مقابل 100 دولار فقط، فيمكنك الاشتراك اليوم بالانتقال إلى موقع bigpockets.com/playlist. هذا هو bigpockets.com/playlist. تأكد من التحقق من ذلك. بعد ذلك، سنأخذ استراحة سريعة ثم سنعود لمقابلتنا اليوم، والتي سنجريها مرة أخرى مع داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في Redfin. سنتحدث عن ما إذا كان الإيجار أو الشراء أرخص، وما الذي يحدث مع التأمين في كاليفورنيا وفلوريدا، وكيف تحدد القدرة على تحمل التكاليف سوق الإسكان وغير ذلك الكثير.
داريل فيرويذر، مرحبًا بك في "في السوق". شكرا لوجودكم هنا.

داريل:
سعيدا أن أكون هنا.

ديف:
حسنًا، لقد كنت أتابع عملك في Redfin منذ فترة طويلة، ولكن بالنسبة لأي شخص ليس على دراية بنا، هل يمكنك أن تقدم لنا مقدمة مختصرة؟

داريل:
أنا كبير الاقتصاديين في Redfin. أنا أدرس سوق الإسكان مع فريق من الاقتصاديين الآخرين. نحن ننظر إلى أشياء مثل لماذا أسعار المنازل كما هي، ولماذا يتم بيع المنازل بهذه الطريقة، وما الذي يمكن للعملاء معرفته لاتخاذ قرار أكثر استنارة. ونحن ننظر إلى الاقتصاد بأكمله، وننظر إلى سوق الإسكان، ونقدم تلك المعلومات لعملائنا ووكلائنا والمديرين التنفيذيين لدينا.

ديف:
ما هي بعض الاتجاهات الكبيرة التي رأيتها خلال النصف الأول من العام؟

داريل:
لقد كان هذا العام بطيئًا جدًا من حيث حجم المبيعات. نظرًا لأن معدلات الرهن العقاري أعلى بكثير الآن مما كانت عليه في العام الماضي، فإننا نشهد عددًا أقل بكثير من المشترين في السوق، ولكن أيضًا عددًا أقل من البائعين. الكثير من أصحاب المنازل مقيدون بمعدلات قياسية على القروض العقارية خلال الوباء، ولا يريدون رفعها، مما يعني أنه على الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري، إلا أنها لم تترجم حقًا إلى انخفاض الأسعار. إنه يعني فقط حجمًا أقل.

ديف:
وهل تتوقع أن تستمر هذه التوجهات خلال النصف الثاني من العام؟

داريل:
أعتقد أن هذه الاتجاهات سوف تتلاشى. إنه سؤال مفتوح حول المدة التي يمكن أن يستغرقها ذلك، ولكن في النهاية إما أن يعتاد الناس على هذه المعدلات المرتفعة أو ستنخفض المعدلات بسبب تباطؤ التضخم. ومن المحتمل أن يحدث هذا في وقت ما من العام المقبل، لكننا لا نعرف ما إذا كان سيحدث في بداية العام أو في نهاية العام أو إذا كان سيستغرق وقتًا أطول.

ديف:
نعم، أعتقد أن هذا ما رأيناه جميعًا. ومن الواضح أنه لا أحد يعرف متى ستتغير أسعار الفائدة، لكننا سننتظر ذلك بفارغ الصبر. لقد أصدرت أنت وفريقك مؤخرًا بعض المعلومات التي أردت التحدث عنها، وهي أنه في الولايات المتحدة حاليًا، لا يوجد سوى أربع مناطق مترو رئيسية في الولايات المتحدة حيث يكون شراء منزل أرخص من الإيجار. هل يمكنك إخبارنا قليلاً عن هذا البحث والمنهجية التي اتبعته؟

داريل:
لقد نظرنا في تكلفة استئجار منزل معين في الوقت الحالي مقابل امتلاكه. لقد نظرنا إلى دفعات الرهن العقاري الشهرية وقارنناها بالإيجار الشهري. عادةً ما يكون الحصول على رهن عقاري أفضل قليلاً من دفع الإيجار. لكن الإيجار في الوقت الحالي أرخص، وذلك بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري. في أماكن مثل منطقة الخليج، يكون هذا الاختلاف شديدًا للغاية لأن سوق الإسكان باهظ الثمن للغاية ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة هذه تضيف أموالًا أكثر بكثير، مثل آلاف الدولارات الإضافية شهريًا. ولكن في مكان مثل ديترويت، لدينا في الواقع ظاهرة معاكسة، وهذا أمر خاص جدًا باقتصاد ديترويت وكيف أن عدد المستأجرين أكبر بكثير من عدد مشتري المنازل لأن التركيبة السكانية والأشخاص الأكثر ثراءً غادروا المدينة لعقود من الزمن. لذا فمن غير المعتاد أن ديترويت، حتى مع معدلات الرهن العقاري المرتفعة هذه، لا يزال استئجارها أكثر تكلفة.

ديف:
لذلك، حتى خلال فترات أسعار الفائدة المنخفضة كما أعتقد خلال العقد الماضي أو نحو ذلك، لا يزال من الطبيعي بالنسبة لبعض الأسواق أن يكون الإيجار أفضل من الشراء. هل هذا صحيح؟

داريل:
نعم، أعني أنه عادة ما يكون هناك مزيج أكثر حيث ستكون بعض الأسواق أفضل للإيجار، ويمكن أن يتعلق ذلك فقط بالضرائب العقارية في تلك المنطقة أو التركيبة السكانية للمنطقة، والدخل في تلك المنطقة. لكننا عادة لا نرى هذا الحد الأقصى حيث يكون من الأفضل استئجار كل سوق تقريبًا.

ديف:
وهل ترى أي ديناميكيات مختلفة في سلوك المشتري أو البائع في تلك الأسواق؟

داريل:
حسنًا، هذا هو السبب وراء تراجع الناس عن سوق الإسكان تمامًا. من المنطقي بالنسبة للمشترين أن يتراجعوا لأن كل هذه الأموال الإضافية التي يتعين عليهم دفعها هي الفائدة عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة للغاية. من الغريب بعض الشيء أن الأسعار لم تنخفض بسبب تراجع كل هؤلاء المشترين، وقد تعتقد أن البائعين سيضطرون إلى خفض أسعارهم. لكن أصحاب المنازل يختارون بدلاً من ذلك عدم الإدراج. إنهم لا يقبلون أسعارًا أقل من تلك الموجودة في السوق.

ديف:
وللعلم فقط، فإن مناطق المترو الثلاث الأخرى بخلاف ديترويت هي أيضًا فيلادلفيا وكليفلاند وهيوستن. لقد ذكرت أن الناس يتراجعون عن سوق الإسكان. هل تعتقد أن السبب هو أن الناس يفهمون هذه الديناميكية ويقومون بالفعل بهذه المعادلة؟ أم أن الأمر أكثر من ذلك هو أن موجة ارتفاع أسعار الفائدة هي التي جعلت الناس يخشون الانهيار؟ أو هل لديك أي فكرة عن ما الذي يدفع هذا السلوك؟

داريل:
أوه، أعتقد أن القدرة على تحمل التكاليف هي التي تدفع سلوك المشتري. عندما يذهبون ويتحدثون إلى أحد المُقرضين ويدركون أن ما تم نقله لهم في العام الماضي ليس هو ما تم نقله لهم هذا العام، فإنهم لا يستطيعون تحمل نفس القدر. وربما لا يوجد في السوق أي منازل على الإطلاق تفي بالمعايير التي تقع ضمن ميزانيتهم، لذلك يذهبون إلى سوق الإيجار بدلاً من ذلك. مع أصحاب المنازل، أعتقد أنهم مرتاحون فقط. لا أعرف إذا كانوا مهتمين حقًا. ربما إذا كانوا يفكرون في البيع للشراء مرة أخرى، فقد أدركوا أن القيام بذلك من شأنه أن يضعهم في وضع مالي أسوأ بكثير لأنهم سيضطرون إلى دفع المزيد من الفوائد. لكنني أعتقد أن معظمهم لا يهتمون حقًا لأنهم ربما اشتروا مؤخرًا أو أنهم لا يخططون للانتقال.

ديف:
هل تعتقد أن التراجع عن طلب المشتري سيؤثر على الإيجارات وسعر الإيجار مع مرور الوقت؟

داريل:
إذا ظلت أسعار الفائدة أعلى أو حتى ارتفعت، فأعتقد أن المزيد من الطلب سيذهب إلى سوق الإيجارات وهذا من شأنه أن يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات في نهاية المطاف. الإيجارات هي نفسها كما كانت في العام الماضي عندما يتعلق الأمر بطلب الإيجارات. بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي يشهد تباطؤًا وتضخمًا في الإيجارات أيضًا. ولا أعتقد أن ذلك سيحدث بين عشية وضحاها. لا أعتقد أن معظم الناس سيشهدون زيادة في تصنيفهم على المدى القريب، لكنني أتوقع أن يحدث ذلك، على سبيل المثال، في السنوات الثلاث المقبلة.

ديف:
لذا، نعم، ما أثار فضولي هو، لأن الإيجار أرخص بكثير من شراء منزل في الغالبية العظمى من الأسواق في الوقت الحالي، إذا كان هناك أي خطر من هذا التحول لأننا نرى، فيبدو الآن أنه تصحيح متواضع جدا في الأسعار. أعتقد وفقًا لأبحاثك، أنها تبلغ 1% الآن.

داريل:
وهذا الحدس صحيح، ولكن هناك قوى أخرى تلعب دورها. الأول هو أن التضخم المرتفع يعني أن الناس لديهم أموال أقل لإنفاقها على إيجارهم. خلال الوباء، رأينا الكثير من تشكيل الأسرة، وخروج الأشخاص من أماكن سكنهم والحصول على شقة خاصة بهم لأول مرة أو الرغبة في مساحة أكبر، وقد ساهم ذلك في ارتفاع الإيجارات. والآن نشهد نوعًا من عكس ذلك، حيث يقوم الأشخاص بشد أحزمة خصرهم والحصول على زملاء في السكن أو عدم الحصول على شقة أكبر أو شقة غير فسيحة. وهذا يعمل ضد ارتفاع الإيجارات. ثم هناك شيء آخر يعمل ضد ارتفاع الإيجارات وهو أن الكثير من أصحاب المنازل الذين يرغبون في الانتقال ويريدون الحفاظ على معدل الرهن العقاري الخاص بهم يقررون تأجير منازلهم القديمة بدلاً من بيعها. إذن هناك بعض المخزون الذي يتحول من سوق البيع إلى سوق الإيجار.

ديف:
فهمتها. تمام. لذلك أعني أنه لا يبدو أن القدرة على تحمل التكاليف سوف تتحسن في سوق الإيجار أو الإسكان في أي وقت قريب في ذهنك.

داريل:
لا، وأعتقد أن أفضل ما يمكن أن نأمله هو ألا تصبح القدرة على تحمل التكاليف أسوأ بكثير. أشعر بالقلق من أنه بمجرد تجاوز الغرابة الاقتصادية التي نشهدها الآن وعودة الناس إلى سوق الإسكان، فإن ذلك قد يؤدي إلى التفاف آخر على أسعار المنازل والإيجارات.

ديف:
أعلم أن لدى Redfin بعض البيانات حول طلب المشترين، وهو ما يصعب العثور عليه دائمًا من وجهة نظرنا. لذلك، أشعر بالفضول إذا كانت لديك أي أفكار حول مقدار انخفاض الطلب، وعن نقطتك السابقة، إذا انخفضت أسعار الفائدة، فما هو حجم الطلب الذي يظل على الهامش وينتظر، كما قلت، الغرابة الاقتصادية للعمل من تلقاء نفسها؟

داريل:
وبالتالي انخفضت مبيعات المنازل بنحو 15%. أعتقد أن ما يزيد قليلاً عن 15%، وهذا في الواقع انعكاس لوجود عدد أقل من المشترين في السوق. لقد شهدنا أيضًا انخفاضًا في القوائم الجديدة، لذا فإن جزءًا من ذلك يرجع إلى أن المشترين يأكلون أو لا يحبون ما هو موجود في السوق. نحن نرى قليلاً من الزيادة في الطلب في كل مرة تنخفض فيها أسعار الفائدة على الرهن العقاري. لذلك أعتقد أن القصة الكبيرة لا تزال تتمثل في القدرة على تحمل التكاليف التي سيشتريها الناس إذا كان بإمكانهم تحمل تكاليفها.

ديف:
نعم. يبدو أن هذه بالتأكيد هي القصة الأكثر انتشارًا التي نسمعها هنا. أعني أنك تتحدث عن الغرابة الاقتصادية وذكرت أن أسعار الفائدة قد تنخفض مع بدء انخفاض التضخم. هل قمت بعمل أي نماذج أو أفكار حول المكان الذي يمكن أن تنخفض إليه معدلات الرهن العقاري وتستقر على المدى الطويل؟

داريل:
من الصعب حقًا وضع نموذج لمعدلات الرهن العقاري. لا يبدو الأمر وكأن البيانات التاريخية يمكنها التنبؤ بأسعار الفائدة المستقبلية، لكنني رأيت توقعات تتراوح بين 5٪ إلى 5.5٪. أعتقد أن فريق اقتصاديات Redfin يقع في نطاق 5.5٪ للمتوسط ​​للعام المقبل. في الوقت الحالي، نحن نقترب من 7٪، لذلك من الصعب نوعًا ما أن نتخيل تراجع الأسعار إلى مكان يشجع فيه أصحاب المنازل على البدء في الإدراج مرة أخرى، لكنني أعتقد أنها قد تنخفض بدرجة كافية لرؤية عودة الكثير من المشترين إلى السوق.

ديف:
كنت سأسأل فقط عن ذلك لأن ذلك من شأنه، على ما أعتقد، أن يدعم نظريتك القائلة بأن السعر سيرتفع مرة أخرى إذا كان منخفضًا بما يكفي لزيادة الطلب ولكن ليس منخفضًا بما يكفي لزيادة العرض. نحن في هذا العالم الغريب الذي أشعر به منذ سنوات، حيث كان الناس والمحللون يقولون: "عندما ترتفع أسعار الفائدة، سيرتفع العرض، وهذا سيخلق ضغطًا هبوطيًا على الأسعار". من الواضح أن هذا لم يحدث بأي طريقة درامية على الأقل. وأنا أشعر بالفضول، هل يمكن أن يحدث العكس، حيث سيتطلب الأمر انخفاض أسعار الفائدة حتى يرتفع المخزون، وهو في الأساس، من وجهة نظري، نوع من عكس النمط التاريخي؟

داريل:
لذا فإن النمط التاريخي يؤدي إلى تفاقم القدرة على تحمل التكاليف، على الأقل منذ الركود الكبير. لذا، في الوقت الحالي، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وانخفاض الأسعار قليلاً، والقدرة على تحمل التكاليف، ارتفعت تكلفة سداد الرهن العقاري بحوالي 15%. إذا كنا في عالم حيث لا تزال معدلات الرهن العقاري عند 3٪، فأعتقد أننا كنا سنشهد ارتفاع الأسعار بنسبة 15٪ أخرى هذا العام مما يؤدي إلى تفاقم القدرة على تحمل التكاليف بهذا القدر. لذا، بغض النظر عما يحدث بأسعار الفائدة، فإن السبب وراء استمرار القدرة على تحمل التكاليف في التدهور هو أننا نعاني من نقص أساسي في العرض وأن زيادة العرض فقط هي التي ستؤدي إلى خفض القدرة على تحمل التكاليف أو على الأقل ... أو آسف، جعل المنازل في متناول الجميع، أو على الأقل جعلها لا تصبح باهظة الثمن للغاية.

ديف:
فقط قم بتبديل التروس قليلاً، بعض الأبحاث التي تقوم بها أنت وفريقك والتي أهتم بها دائمًا تتعلق بأنماط الهجرة. يبدو، على الأقل من خلال الروايات المتناقلة، أن بعض اتجاهات الهجرة المثيرة حقًا بسبب الوباء تتباطأ. هل هذا ما تراه؟

داريل:
نحن نشهد عددًا أقل من مشتريات المنازل بانخفاض حوالي 15٪، كما قلت. ولكن من بين الأشخاص الذين يشترون المنازل، فإن نسبة قياسية منهم ينتقلون خارج منطقة المترو الخاصة بهم. لا يزال لدينا أشخاص يغادرون سان فرانسيسكو إلى فينيكس ولاس فيغاس. لدينا سكان نيويورك ينتقلون إلى ميامي، وفي الواقع كارولينا، لذلك لا يزال هذا يحدث. في الواقع، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى هذا الحد، فإن المرة الوحيدة التي يكون فيها من المنطقي في كثير من الأحيان أن يبيع مالك المنزل منزله وينتقل إلى مكان آخر ويظل قادرًا على خفض أقساطه هو الانتقال إلى مكان أقل تكلفة بكثير.

ديف:
وأين توجد أسواق الإسكان الأكثر بأسعار معقولة الآن؟

داريل:
سأخبرك ما هي وجهة الهجرة الأكثر شعبية. لذا فهي فينيكس، ميامي، ساراسوتا، تامبا. أعتقد أن لاس فيغاس لا تزال على القائمة. هيوستن، أعتقد أنها مدرجة في القائمة. [غير مسموع 00:14:18] هيوستن ودالاس، لكنها كلها مناطق الحزام الشمسي. إنها تحظى بشعبية كبيرة لأنه من السهل بناء المساكن هناك. الأرض رخيصة. يمكنك الوصول إلى المنزل بسعر أقل بكثير من السعر على الساحل، لكن لا يزال الطقس دافئًا. الآن، الغرب الأوسط وجزء كبير من الشمال الشرقي لا يزال في المتناول مثل الجزء الجنوبي من البلاد، لكنه ليس جذابًا على الأرجح بسبب الطقس، حيث كان مثل الغرب الأوسط في حالة تدهور صناعي بالنسبة للكثيرين، سنوات عدة. وهذا يساهم أيضًا. أين فرص العمل؟ الكثير منهم في فلوريدا وفينيكس.

ديف:
أصدر فريقك مقالًا حول بعض أنماط الهجرة هذه وكم منها موجود في المناطق المعرضة للكوارث مثل فينيكس المعرضة للجفاف، أو أعتقد أنها قد تكون في حالة جفاف، في فلوريدا التي تعاني من مخاطر عالية للفيضانات. كيف تعتقد أن ذلك سيؤثر على سوق الإسكان على المدى الطويل في تلك المناطق؟

داريل:
أعتقد أن تلك الأماكن سيتعين عليها إيجاد طريقة للتكيف مع تغير المناخ من أجل الحفاظ على هذا النوع من الهجرة. أنا أقل قليلاً... لا أعتقد أن الناس سيتوقفون عن الانتقال إلى فلوريدا. لا أعتقد أن الناس سيتوقفون عن الانتقال إلى فينيكس ما لم تتغير القدرة على تحمل التكاليف، وهو الأمر الذي قد يعجبه جيدًا عندما تبدأ تكلفة المنازل في الارتفاع بسبب ارتفاع التأمين على الممتلكات أو وجود ضرائب عقارية أعلى لتمويل المبادرات التي من شأنها أن تجعل هذه المناطق أكثر مرونة لتغير المناخ، أعتقد أن الناس ربما سيتباطأون في العيش هناك. ولكن إذا كانت هذه الأماكن قادرة على التكيف دون ارتفاع الأسعار بشكل كبير، فأعتقد أنها ستظل جذابة. لذلك ربما أصبح الناس أكثر معرفة بحجم تكلفة تغير المناخ بالنسبة لهم. لدينا معلومات عن Redfin فيما يتعلق بنتائج الفيضانات والتدابير المناخية الأخرى لمساعدة الناس على فهم ذلك. أعتقد أنه بمجرد أن يفهم الناس ذلك، فقد يأخذون في الاعتبار معادلة القدرة على تحمل التكاليف، ولكن القدرة على تحمل التكاليف هي أهم أولويات مشتري المنازل.

ديف:
حسنًا، يبدو الأمر ذا صلة حقًا لأنه على الأقل في فلوريدا مؤخرًا كانت هناك كل هذه الأخبار حول تكلفة التأمين. أعتقد أنهم يتوقعون ارتفاع أقساط التأمين بنسبة 40٪ هذا العام. وفي ولاية كاليفورنيا، قررت شركتان تأمين كبيرتان التوقف عن إصدار وثائق تأمين جديدة. هل تعتقد أن هذا الاتجاه سيستمر وما هي الآثار المترتبة على ذلك؟ لم أر مطلقًا أي سابقة تاريخية لهذا الموقف حيث قد لا يتمكن الأشخاص الذين لديهم رهون عقارية ويحتاجون قانونًا إلى الحصول على تأمين من العثور عليه.

داريل:
نعم. لذا فإن سبب حدوث ذلك هو أنه في كاليفورنيا، على سبيل المثال، من المتوقع أن تزداد مخاطر حرائق الغابات. وتكاليف البناء، وبناء المنازل الجديدة التي ارتفعت ومن المرجح أن تستمر في الارتفاع في كاليفورنيا. لذا فإن شركات التأمين تقلق بشأن عدد المرات التي سيتعرض فيها المنزل للحرق وما هي تكلفة إعادة بناء المنزل. لذا فإن هذين العاملين يزدادان سوءًا بالنسبة لشركات التأمين. يمكنهم من الناحية النظرية تمرير هذه التكلفة إلى المستهلكين وفرض رسوم أعلى حتى يتمكنوا من تحقيق الربح. لكنني أعتقد أن ولاية كاليفورنيا قيدت قدرتها على زيادة الأسعار. لذا فإن البعض منهم مثل State Farm ينسحبون بالكامل.

ديف:
أنا أرى.

داريل:
نعم. مما أفهمه عن فلوريدا، فإن خطر الفيضانات يتزايد، لكنه ينتقل مباشرة إلى المستهلكين. لقد سمعنا قصصًا عن ارتفاع أقساط التأمين للأشخاص بآلاف وعشرات الآلاف من الدولارات، وكان ذلك بمثابة صدمة حقيقية يتعين عليهم تحملها بسبب هذه المخاطر المتزايدة.

ديف:
هل هناك أسواق أخرى غير فلوريدا وكاليفورنيا تعتقد أنها قد تكون في مواقف مماثلة؟

داريل:
أعني أنني أتوقع أن أي مكان يرى خطرًا متزايدًا على الكوارث الطبيعية التي من شأنها أن تؤثر على المنزل سيشهد زيادة في أقساط التأمين. الأماكن الوحيدة التي قد ترى فيها الأسواق تنسحب هي عندما يكون هناك نوع من التنظيم الذي يمنع شركات التأمين من رفع تكاليفها. لكنني أعتقد أن معظم الناس سيشهدون بمرور الوقت ارتفاعًا في التكاليف، ومن الصعب أن نعزو أي كارثة طبيعية إلى تغير المناخ. ولكن عندما تبدأ في رؤية زيادة المخاطر عامًا بعد عام، فيمكنك إجراء الارتباط.

ديف:
فهمتها. نعم أرى. وأعتقد أن هناك في النهاية ما يشبه تأثير الدومينو، حيث أنه إذا استمرت التكاليف في الارتفاع، سينخفض ​​الطلب، وقد يؤثر ذلك سلبًا على أسعار المنازل في تلك المناطق. ولكن هناك نوع من بضع خطوات بعيدا عن ذلك؟

داريل:
حسنًا، أعتقد أننا قد نشهد بالفعل ارتفاعًا مفاجئًا في الأسعار يعقبه استقرار أو حتى انخفاض، لأن جزءًا من المشكلة يتلخص في أن المنزل في كاليفورنيا ليس مبنيًا لمواجهة الفيضانات. إنه ليس مصممًا للطقس شديد البرودة، ولكن لديك المزيد من هذه الظواهر الجوية الشاذة التي تحدث أكثر من تلك المنازل التي تتأثر بطريقة لا يكون بها المنزل الذي تم بناؤه لمثل هذه الأنواع من الكوارث بنفس الطريقة التي تكون بها منازل كاليفورنيا بنيت لمواجهة الزلازل، ولكن في أماكن أخرى ليست كذلك. لذلك أعتقد أنه مع مرور الوقت سوف يقوم الناس بتكييف منازلهم لجعلها أكثر مرونة في مواجهة تغير المناخ، وهذا يمكن أن يقلل من التأثير وربما يخفض تكاليف التأمين أيضًا. لكنني أعتقد أنه من المحتمل أن ترتفع تكاليف التأمين على المدى القصير.

ديف:
نعم، انها مثيرة للاهتمام. لدي عقار أملكه في كولورادو. لقد كان من الصعب حقًا العثور على التأمين هناك دائمًا. لقد تمكنت من العثور على التأمين، ولكن ليس الجودة أو التغطية الكاملة التي أريدها. في الواقع، قبل أن نبدأ التسجيل مباشرة، تلقيت بريدًا إلكترونيًا من HOA يفيد بوجود حريق على بعد ميل واحد من ذلك المكان. لذا نأمل أن يكون الأمر على ما يرام. لكنه يوضح لك أن هذه الأشياء تؤثر حقًا على أصحاب المنازل وأصحاب العقارات في جميع أنحاء البلاد. حتى إذا كان بإمكانك العثور على تأمين، فأنت بحاجة إلى التأكد من قدرتك على الحصول على النوع المناسب والجودة المناسبة لحماية نفسك من أي مخاطر قد تكون في منطقتك.

داريل:
إطلاقا.

ديف:
هل هناك أي شيء آخر تعتقد أن جمهورنا من المستثمرين العقاريين والأشخاص المهتمين بالاقتصاد يجب أن يعرفوه عن عملك في Redfin؟

داريل:
أنا دائمًا أركز كثيرًا على ما أعتبره المشكلة الأساسية في سوق الإسكان، وهي نقص العرض. كان هناك الكثير من التشريعات التي تدعم تطوير الإسكان بشكل أكبر، في أماكن مثل كاليفورنيا، ومونتانا، وفلوريدا، في جميع أنحاء البلاد. لذلك أعتقد أن هذا شيء يجب الانتباه إليه بالتأكيد. وبالنسبة للمستثمرين العقاريين على وجه الخصوص، فإنه يخلق المزيد من الفرص. ليس هناك ما يكفي من المنازل للبيع لأي شخص، ولكن يمكن أن يؤثر ذلك أيضًا على ارتفاع الأسعار. لذلك فهو بالتأكيد شيء يجب الانتباه إليه.

ديف:
نعم، أشعر أن معظم المستثمرين يفهمون أن نقص المعروض يمثل مشكلة كبيرة ويخلقها... من الواضح أن هناك فوائد قصيرة المدى لنقص المعروض بالنسبة للمستثمرين العقاريين، لكنني أعتقد أن معظم الناس يعتقدون أن سوق الإسكان الأكثر صحة والأكثر فاعلية هو أمر ضروري. في الواقع في مصلحة الجميع، أو على الأقل هذا ما أعتقده. لذلك نأمل أن يكون هناك المزيد من العرض عبر الإنترنت.
حسنًا، داريل، شكرًا جزيلاً لك على انضمامك إلينا. إذا أراد الأشخاص تتبع عملك أو عمل فريقك، فأين يجب عليهم فعل ذلك؟

داريل:
يمكنك جوجل Redfin الأخبار. هذا هو المكان الذي تذهب إليه جميع تقاريرنا. يمكنك أيضًا متابعتي على Twitter أوFairweatherPhD أو Instagram أو LinkedIn أو في أي مكان. وهذا ينطبق على جميع قنواتي.

ديف:
حسنًا. حسنا، شكرا جزيلا لوجودك هنا. نحن نقدر ذلك حقا.

داريل:
شكرا.

ديف:
شكر كبير آخر لداريل لانضمامه إلينا. اعتقدت أن تلك كانت حلقة رائعة حقًا، يا داريل وفريقها. إذا كنتم لا تتابعون بحث Redfin، فأنا أوصي به بشدة. إنهم يقومون باستمرار بإجراء أبحاث أصلية حول سوق الإسكان، وحول الإيجارات، وحول كل الأشياء التي تحدثنا عنها اليوم.
لقد وجدت أنه من المثير للاهتمام للغاية معرفة مدى تكلفة الإيجار مقارنة بالشراء الآن. أعني، لقد عرفت ذلك نوعًا ما من خلال القصص المتناقلة، ولكن عندما تسمع تلك الإحصائيات التي تفيد بوجود أربع مناطق مترو فقط في الولايات المتحدة حيث يكون الشراء أرخص من الإيجار، فإن الأمر مذهل جدًا. ولكنني أريد أيضًا أن أحذر وأقول إن البحث الذي تجريه داريل وفريقها حول هذا الأمر مخصص فقط لمشتري المنازل، أليس كذلك؟ هذا بالنسبة للأشخاص الذين يشترون مسكنهم الأساسي. انها ليست للأشخاص الذين يجمعون الإيجار. إنه ليس للأشخاص الذين يفكرون في اختراق المنازل أو القيام بمشروع ذي قيمة مضافة. هذا فقط إذا كنت تشتري مسكنك الأساسي. لذلك لا أريد أحدًا... إنها بالتأكيد معلومات تستحق الاهتمام بها، خاصة إذا كنت تشتري مسكنًا أساسيًا. ولكن إذا كنت تقوم ببعض الاستراتيجيات العقارية التقليدية، فهذا ليس ما تبحث عنه هي وفريقها.
لذا مرة أخرى، شكرًا لك على داريل، وأشكركم جميعًا على الاستماع. مرة أخرى، إذا كنت تريد بدء الاستماع إلى هذا العرض بدون إعلانات تمامًا، وإذا كنت تريد الاستماع إلى AMA الذي سأقوم به في اليومين المقبلين، وإذا كنت ترغب في الاستماع إلى بعض الحلقات الإضافية، فتأكد من التسجيل لاشتراك محتوى BiggerPockets الجديد. يمكنك فقط الذهاب إلى bigpockets.com/playlist. هذا هو bigpockets.com/playlist. شكرًا لك مرة أخرى. سوف نراكم في المرة القادمة.
تم إنشاء On The Market بواسطتي، ديف ماير وكايلين بينيت، من إنتاج كايلين بينيت، والتحرير بواسطة جويل إسبارزا وأونيكس ميديا، والبحث بواسطة بوجا جيندال، وكتابة النصوص بواسطة نيت وينتراوب، وشكر خاص جدًا لفريق BiggerPockets بأكمله. المحتوى الموجود في العرض في السوق عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.