هل العقارات استثمار جيد؟ | مدونة BigPockets

في هذه المقالة

عند بناء الثروة، لا يوجد نقص في فرص الاستثمار. تلعب الأسهم والسندات وصناديق الاستثمار المشتركة وصناديق الاستثمار المتداولة والمعادن الثمينة وغيرها دورًا. ومع ذلك، فإن العديد من الثروات العظيمة في العالم تعتمد على الاستثمار العقاري. دعونا نتفحص لماذا يعتبر العقار استثمارًا جيدًا وكيف يمكنك بناء ثروة كبيرة. 

الأسباب التي تجعل العقارات استثمارًا جيدًا

التدفق النقدي، والدخل السلبي، والإعفاءات الضريبية - والقائمة تطول. فيما يلي بعض الأسباب التي تجعل العقارات استثمارًا جيدًا:

هناك تدفق نقدي ثابت

كمستثمر عقاري، يمكنك إنشاء التدفق النقدي الثابت إذا كانت عقاراتك الاستثمارية بها مستأجرين. احسب التدفق النقدي الخاص بك عن طريق خصم أقساط الرهن العقاري وضرائب الممتلكات والتأمين ونفقات الصيانة من إجمالي الإيجار.

يمكن أن يكون لها عوائد كبيرة

الاستثمار طويل الأجل في العقارات يمكن أن يحقق عوائد كبيرة. إن التقدير القوي بمرور الوقت يعني أنه يمكنك بيع العقار لتحقيق ربح كبير. بالطبع، ليس هناك ما يضمن أن العقارات الفردية ستدر عوائد كبيرة ولكن تذكر شعار العقارات: الموقع، الموقع، الموقع. 

الأمن على المدى الطويل هو أحد الأصول

يمكن لأمن العقارات على المدى الطويل أن يجعلها استثمارًا رائعًا. أنت لا تنتظر فقط ارتفاع قيمة استثمارك العقاري. وبدلا من ذلك، فإنك تقوم بتأجير العقار وكسب المال كل شهر. 

هناك مزايا ضريبية كبيرة

أحد أهم الأسباب التي تجعل العقارات استثمارًا جيدًا هو وجودها المزايا الضريبية. وفقا ل مصلحة الضرائب، يتم خصم مصاريف عقارية مختلفة، منها:

• مصلحة الرهن العقاري
• الضرائب العقارية
• نفقات التشغيل
• إصلاحات
• خفض

التنويع يعني الأمن

العقارات جزء أساسي من محفظة استثمارية متنوعة. قد تظل محفظتك العقارية قوية نسبيًا عندما ينهار سوق الأسهم خلال فترة الركود الاقتصادي. عند الاستثمار في العقارات، فكر في تنويع محفظتك الاستثمارية إلى أنواع مختلفة من العقارات لمزيد من الأمان خلال الأوقات الصعبة. إلى جانب العقارات السكنية لأسرة واحدة، هناك فرص في العقارات التجارية والمباني السكنية وغيرها من العقارات المدرة للدخل.

مصدر موثوق للدخل السلبي

العقارات الاستثمارية يمكن أن تخلق مصدرا موثوقا لل الدخل السلبي . إذا استعنت بخدمات مدير عقاري، فليس هناك الكثير الذي يتعين عليك القيام به يوميًا. بدلاً من ذلك، يمكنك الاستمتاع بالدخل السلبي من شيكات الإيجار الشهرية للمستأجر.

لديك القدرة على الاستفادة من الأموال

لا يدفع مستثمرو العقارات المستأجرة عادةً نقدًا مقابل العقارات. بدلا من ذلك، يستخدمون النفوذ العقاري واقتراض معظم الأموال من البنوك أو مقرضي الرهن العقاري.

اشترى العديد من المستثمرين عقارهم الاستثماري الأول عن طريق الحصول على حد ائتماني لحقوق الملكية (HELOC) في مقر إقامتهم الأساسي. يسمح معظم المقرضين لأصحاب المنازل باقتراض ما يصل إلى 80 بالمائة من قيمة مسكنهم.

هناك حماية ضد التضخم

الاستثمار العقاري يوفر بعض الحماية ضد تضخم مالي. فالتضخم يرفع أسعار السلع، ولكنه يرفع الأجور أيضا. نظرًا لأن نمو الأجور مرتبط بأسعار الإيجار، يمكنك زيادة الإيجار على العقارات المستأجرة بمجرد انتهاء عقود الإيجار الحالية.

لديك فرصة لبناء رأس المال

يعد امتلاك العقارات استثمارًا رائعًا لبناء رأس المال. عندما تبيع عقارات زادت قيمتها، فإن النقد هو رأس المال الذي قمت ببنائه. إن مفتاح بناء رأس المال في العقارات هو اختيار العقارات التي من المحتمل أن تزيد قيمتها وانتظار وقتك حتى ترتفع قيمتها بشكل كافٍ. إنه المفتاح لبناء الثروة على المدى الطويل.

التنفيذ والتحكم لك

هل تريد أن تكون رئيس نفسك وأن يكون لديك المزيد من السيطرة على مصيرك؟ وهذا عنصر جذاب للاستثمار في العقارات، على الرغم من أن هذا الوفاء يأتي مع مسؤوليات أكبر. باعتبارك مالكًا للعقار، فإنك تلعب أيضًا دورًا حيويًا في مجتمعك.

مخاطر الاستثمار العقاري

بشكل عام، العقارات استثمار جيد مع مرور الوقت. ومع ذلك، هناك مخاطر، ومن الممكن خسارة المال. ومن خلال معرفة هذه المخاطر، يمكنك اتخاذ خطوات لتجنبها.

توجد بعض مخاطر السوق

تتوقع الحصول على إيرادات الإيجار من العقارات الاستثمارية الخاصة بك. يذهب هذا الدخل أيضًا إلى دفع الرهن العقاري الخاص بك ونفقات الممتلكات الأخرى. ماذا يحدث إذا واجهت وظيفة شاغرة لفترة طويلة؟ يكسر المستأجرون العقود ويمكن أن يتركوك معلقًا. هل أنت مستعد لعدم تلقي دخل الإيجار من وحدة سكنية لبضعة أشهر أو أكثر؟

تذكر أن العقارات الاستثمارية غير سائلة باستثناء صناديق الاستثمار العقاري. إذا كنت بحاجة للحصول على النقود بسرعة، فهذه مشكلة.

مخاطر الممتلكات

تتطلب العقارات الاستثمارية الصيانة والصيانة، وهي نفقات كبيرة. يجب أن تضع ميزانية للإصلاحات العادية والكبيرة، مثل استبدال السقف أو إصلاح نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء أو مشكلات السباكة. كما أن العقارات معرضة للحرائق والفيضانات والكوارث الطبيعية. تأكد من حصولك على التأمين المناسب في حالة وقوع مثل هذه الكارثة.

مخاطر الإدارة

باعتبارك مالكًا، فإن آخر شيء تريده هو المستأجرين الذين لا يدفعون إيجارهم أو يتسببون في مشاكل. قم بتخفيف بعض المخاطر الإدارية عن طريق فحص المستأجرين المحتملين بعناية لعقارك المستأجر. يتضمن ذلك إجراء فحص الخلفية والحصول على تقرير الائتمان وتاريخ الإيجار.

مشاكل مع أسعار الفائدة

يرتبط الاستثمار في الاستثمار العقاري ارتباطًا وثيقًا أسعار الفائدة. تؤثر هذه المعدلات على قيمة المنزل، حيث يؤدي انخفاض المعدلات إلى ارتفاع الطلب وارتفاع أسعار الفائدة مما يؤدي إلى إضعاف حماس المشتري. تعد المعدلات المرتفعة مشكلة حتمًا بالنسبة للمستثمر العقاري، لكن هذا لا يعني بالضرورة أنه يجب عليك تجنب شراء العقارات في بيئة ترتفع فيها أسعار الفائدة.

على سبيل المثال، ابحث عن الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل عندما ترتفع الأسعار حتى تتمكن من سداد دفعات شهرية أقل خلال الفترة التي يكون فيها السعر ساريًا. هناك خيار آخر وهو اختيار رهن عقاري طويل الأجل بفائدة فقط. يعمل هذا الأخير فقط إذا كان بإمكانك إعادة التمويل بسعر أقل في حالة انخفاض الأسعار. وعلى الرغم من أن أسعار الفائدة مرتفعة الآن مقارنة بالسنوات الأخيرة، إلا أنها لا تزال منخفضة تاريخيا. كن مستعدًا لبقائها مرتفعة نسبيًا في المستقبل القريب.

إذا كان ذلك ممكنًا، استفد من شراء سعر الفائدة نقدًا. 

مخاطر الركود المحتملة

تتكون الدورة الاقتصادية من صعود وهبوط، و الركود هي جزء من هذا الأخير. من المؤكد أن الركود الكبير في عام 2008 كان له تأثير سلبي كبير على العقارات. ومع ذلك، فإن سوق العقارات وقيمة المساكن عادت في نهاية المطاف إلى الارتفاع. مع الاستثمار العقاري، عليك أن تأخذ منظور طويل المدى.

أسعار المنازل لا تزال مرتفعة

أسعار العقارات لمنازل الأسرة الواحدة مرتفعة تاريخيا. الخطر هنا هو أنه يمكنك شراء عقار مربح بأعلى سعر في السوق والانتظار لفترة طويلة حتى يرتفع سعره بشكل كبير. وبطبيعة الحال، عندما تكون أسعار المساكن مرتفعة تاريخيا، فإن عدداً أقل من أصحاب المساكن المحتملين يمكنهم شراءها. وهذا يجعل الطلب على الإيجارات أعلى.

كيفية تقليل المخاطر العقارية والتغلب على التحديات

يعرف المستثمرون العقاريون المتمرسون كيفية تقليل مخاطرهم. فيما يلي بعض النصائح لتجنب بعض المشكلات التي تنشأ أثناء الاستثمار العقاري:

إجراء بحث شامل

عندما يتعلق الأمر بالاستثمارات العقارية، فإن إجراء العناية الواجبة أمر ضروري. يجب أن تعرف تكاليفك وتتعامل مع الأرقام للتأكد من أن الاستثمار منطقي.

إذا كان العقار به مستأجرين بالفعل، فتعرف على شروط عقد الإيجار وطوله وجدول الإيجار. التحقق من دقة جميع معلومات عقد الإيجار. على سبيل المثال، يمكنك اكتشاف أن المستأجرين يحصلون على خصومات على عناصر معينة، مما يعني أن الإيجار المدفوع أقل من المتوقع.

احصل على سجل نفقات المبنى من المالك أو مدير العقار حتى تتمكن من إجراء مقارنات مع العقارات المماثلة وتحديد التدفق النقدي الخاص بك. 

قبل أن تشتري عقارًا، قم بفحصه بشكل احترافي. قم بزيارة قسم البناء في البلدية وتحقق من أي تصاريح للعمل في العقار. هل وصف العقار مطابق لحقيقة العقار؟ إذا كان المنزل يحتوي على حمامين ولكن تم إدراج حمام واحد فقط، فهذه علامة حمراء. ربما أضاف المالك ذلك الحمام الثاني دون تصاريح. قد تتطلب المدينة اقتلاع العمل غير القانوني.

تنويع محفظتك العقارية

عند الاستثمار، من الحكمة دائمًا تجنب وضع كل بيضك في سلة واحدة. وهنا يأتي دور التنويع. إن وضع الأموال في فئات أصول مختلفة يمكن أن يحميك من بعض مخاطر الاستثمار العقاري.

على سبيل المثال، إذا كانت محفظتك العقارية تتكون من عقارات سكنية فقط، ففكر في الاستثمار في العقارات التجارية أو المواقع الصناعية للتنويع. واحدة من أسهل الطرق لتنويع محفظتك العقارية هي من خلال صندوق الاستثمار العقاري أو REIT.

تعيين مدير عقارات مؤهل

من المستحيل المبالغة في تقدير أهمية توظيف مؤهل مدير الملكية للإشراف على استثماراتك العقارية. من المحتمل أن تتمكن من التعامل مع معظم مهام إدارة الممتلكات إذا كنت شخصًا مفيدًا ولديك عقار مستأجر أو اثنين في منطقتك المحلية. قم بتوسيع عقاراتك الاستثمارية خارج منطقتك الجغرافية أو قم بشراء العديد من الوحدات السكنية المتعددة؛ نادراً ما يكون نهج DIY قابلاً للتطبيق.

ابق على اطلاع حول الأسواق المحلية الخاصة بك

سوق العقارات ليس ثابتا. التغيير ثابت. أنت تريد معرفة المناطق الجيدة وغير الجيدة في المدن لأغراض الاستثمار، ولكنك تريد أيضًا البحث عن فرص في المناطق الأقل من ممتازة والجاهزة للارتقاء بها.

تابع وسائل الإعلام المحلية لتبقى على اطلاع بالظروف الحالية التي تؤثر على سوق الإسكان. وقد يشمل ذلك صحة سوق العمل الإقليمية، وتغييرات تقسيم المناطق، والضرائب العقارية، والمشاكل البيئية. تتبع معدلات الجريمة المحلية وغيرها من القضايا التي تؤثر على قيمة الممتلكات.

تنتج الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تقارير السوق المحلية لمساعدتك على فهم البيانات. أحدث المعلومات عن حبس الرهن، وجرد المساكن، والأسعار، والمبيعات ضرورية للاستثمار العقاري والإدارة.

كيف يمكن للعقارات التحوط من التضخم؟

باعتبارها فئة أصول، غالبا ما ترتفع العقارات مع التضخم. تاريخياً، أثبتت العقارات أنها وسيلة جيدة للتحوط من التضخم. إلى جانب القدرة على زيادة الإيجارات، يمكن للمستثمرين الاستفادة من الرهن العقاري طويل الأجل بسعر فائدة ثابت. إن دخل الإيجار الخاص بك آخذ في الارتفاع، ومن المفترض أن تزيد قيمة الممتلكات الخاصة بك بمرور الوقت، ولكنك لا تقوم بسداد دفعة شهرية أعلى للرهن العقاري.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.