A تجاري تحطم العقارات يبحث أكثر وأكثر على الأرجح في عام 2023. ارتفاع أسعار الفائدةمضغوط معدلات الحد الأقصىو مخزون جديد على وشك الوصول إلى السوق، فإن العقارات التجارية، والعائلات المتعددة بشكل أكثر تحديدًا، تبدو غير جذابة أكثر من أي وقت مضى للمستثمر العقاري. ولكن مع استمرار إنفاق الكثير من الأموال على الاستثمارات العائلية، هل سينشغل المستثمرون العاديون بكل هذه الهستيريا؟ أم أن هذا مجرد تحطم مبالغ فيه والتي لن تؤتي ثمارها لسنوات قادمة؟
سكوت ترينش, الرئيس التنفيذي لشركة BiggerPockets ومضيف BiggerPockets المال بودكاست، كانت لديه شكوك حول المساحة متعددة الأسر منذ أن بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع. الآن، هو في العرض ليشرح لماذا يمكن أن يحدث حادث, من سيؤثرو ما يمكن للمستثمرين القيام به لإعداد أنفسهم. هذا ليس الوقت المناسب للتعامل مع الصفقات عالية المخاطر التي كانت بارزة جدًا في عامي 2020 و2021. يقدم سكوت توصياته بشأن ما يمكن للمستثمرين السلبيين والنشطين فعله للحفاظ على ثرواتهم في حالة حدوث الانهيار أخيرًا.
ولكن هذا ليس كل شيء! لن نتحدث عن تعدد العائلات بدونها أندرو كوشمان و مات فيركلوث، وهما مستثمران كبيران من عائلات متعددة ولديهما عقود من الخبرة في هذا المجال. أندرو ومات يتلقيان أسئلة من اثنين من طلاب BiggerPockets، فيليب و داني، يحاول اثنان من المستثمرين المقيمين في كاليفورنيا القيام بذلك توسيع نطاق محافظهم متعددة الأسر. أذا أردت الدخول في عائلة متعددة بالطريقة الصحيحة أو تفادى صفقة رديئة، ابق هنا!
اضغط هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
سكوت:
هذا هو برنامج BiggerPockets Podcast، العرض رقم 721.
أندرو:
ضع في اعتبارك أن الحجم الأكبر هو أكثر صعوبة من الناحية العقلية، ولكن الأكبر هو الأسهل. إنه نفس القدر من العمل لإزالة 10 وحدات مثل إزالة 100 وحدة. لذا فإن فلسفتي هي أن تذهب إلى أكبر قدر ممكن من الراحة. عندما أقصد الراحة هي دون تعريضك أو تعريض المستثمرين لديك لمخاطر مالية، ولكن لا تخف من حقيقة أن، "حسنًا، إنها 100 وحدة. لم أفعل ذلك أبدًا بعد." إذا قمت بإزالة 10، فقد قمت بإزالة 100. إنه مجرد مقدار الموارد المالية، وفي الواقع يصبح الأمر أسهل كلما كبر حجمك.
سكوت:
ماذا يحدث للجميع؟ هذا هو سكوت ترينش، الضيف المؤقت على BiggerPockets Podcast هنا مع المضيف، ديف ماير. آسف، لقد سرقت ذلك منك يا ديف.
ديف:
أوه لا. لا أعرف إذا كنت المضيف أم الضيف. مهما كان الأمر، نحن هنا معًا، وسنتولى العرض اليوم.
سكوت:
حسنًا، شكرًا لاستضافتي اليوم يا ديف. أنا أقدر ذلك.
ديف:
نعم بالطبع. أنت سلس جدًا في تلك المقدمة. أنت يد قديمة في هذا. أردنا مشاركتك لأنه كان لدينا بعض الأسئلة. لقد أجرينا أنا وأنت بالفعل الكثير من المحادثات الرائعة حول هذا الموضوع خارج الإنترنت. لديك بعض الأفكار المثيرة للاهتمام حقًا، وبصراحة، بعض المخاوف بشأن المساحة التجارية متعددة الأسر التي سنتحدث عنها هنا خلال أول 20 دقيقة من العرض.
سكوت:
نعم أفعل. أعتقد أن العائلات التجارية المتعددة تمتعت بمسيرة هائلة حقًا في تكوين قدر هائل من الثروة على مدار الأعوام العشرة أو الـ 10 الماضية، حيث نمت الإيجارات بالفعل بطريقة متسارعة تقريبًا خلال العقد الماضي مع انخفاض أسعار الفائدة خلال ذلك الوقت و مع انخفاض معدلات الحد الأقصى. لقد خلق هذا بيئة رائعة لخلق الثروة، والتي أشعر بالقلق من أنها قد وصلت إلى نهايتها ومن المقرر أن تقدم الكثير من ذلك في غضون الـ 12 إلى 12 شهرًا القادمة. أريد أن أعبر عن هذه المخاوف حقًا وأن أدق جرس الإنذار هنا حتى يكون المستثمرون حذرين للغاية من فئة الأصول هذه التي تتجه إلى عام 18 على وجه الخصوص.
ديف:
حسنًا، عظيم. حسنًا، ستكون هذه محادثة رائعة. أنا أتطلع إليها. لدي الكثير من الأسئلة لك. فقط لكل من يستمع، سنتحدث مع سكوت لمدة 20 دقيقة تقريبًا. ثم سنقوم بتسليم الأمر إلى مات فيركلوث وأندرو كوشمان اللذين سيجيبان على بعض أسئلة المتدربين والمستمعين حول المساحة متعددة الأسر. لذلك لدينا عرض رائع لك اليوم. سنغطي الكثير عن الأمور التجارية والعائلية المتعددة، لذا ستحتاج بالتأكيد إلى الاستمرار في هذا الأمر. لديك بعض الأفكار حول ما يحدث في المجال التجاري متعدد الأسر، ونود أن نسمع رأيك.
سكوت:
أعتقد أن أول ما يقلقني في مجال العقارات التجارية متعددة الأسر أو العقارات التجارية هو أن معدلات الحد الأقصى أقل من أسعار الفائدة في الوقت الحالي في الكثير من هذه المساحة. ما يعنيه ذلك هو أنني عندما أشتري قطعة من العقارات التجارية، فإنني أشتري مصدرًا للدخل. إذا كان ذلك بمعدل حد أقصى قدره 5%، فقد أنفق 10 ملايين دولار لشراء عقار يدر 500,000 ألف دولار سنويًا من صافي دخل التشغيل. حسنًا، إذا كان سعر الفائدة الخاص بي هو 5.5% أو 6.5%، مثل قروض فريدي ماك ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا والتي يبلغ متوسطها 6.42% في نهاية العام، فهذا يعني أن ديوني مخففة. سأحصل في الواقع على عائد أفضل عن طريق شراء كل الأموال النقدية أو التواجد في جانب الإقراض بدلاً من جانب الأسهم ما لم أكن متفائلاً حقًا بشأن ارتفاع القيمة. في حالة العقارات التجارية، فهذا يعني أنني متفائل حقًا بشأن نمو الإيجار أو أعتقد لسبب ما أنه يمكنني تقليل نفقات التشغيل. لذلك هذه مشكلة كبيرة. وهذا ليس مستداما في رأيي. عندما يرى متوسط السوق أن معدلات الحد الأقصى أقل من أسعار الفائدة، فهذا يعني أن السوق يتجه نحو هذه الافتراضات الخاصة بالنمو. وأنا لا أفهم ذلك. أعتقد أنه موقف محفوف بالمخاطر ومخيف حقًا.
لذلك دعونا نستعرض ما يجب أن يكون صحيحًا حتى ينجح هذا الأمر بالنسبة للمستثمرين في المجال التجاري. الأول هو أن نمو الإيجارات يجب أن يرتفع. إحدى الطرق التي يمكن أن يحدث بها ذلك هي ديناميكيات العرض والطلب. ومن ناحية العرض، سيكون لدينا أكبر قدر من المخزون المتوفر عبر الإنترنت منذ السبعينيات. تقدر Ivy Zelman أنه سيكون هناك 1970 مليون وحدة قادمة عبر الإنترنت خلال الـ 1.6 إلى 12 شهرًا القادمة في الأعمال المتراكمة هنا. سيكمل البناؤون هذا المخزون، وسيقومون بتحقيق الدخل منه. من الممكن أنه إذا ساءت الأمور حقًا، فيمكنهم إيقاف البناء، ولكن بعد ذلك يثبت ذلك أن هناك خطرًا كبيرًا في هذا المجال.
ثم الجانب الآخر من هذا ... لذلك أعتقد أن هذا يمثل رياحًا معاكسة لافتراض نمو الإيجارات بأن السوق يتجه نحو كل شيء، والكثير من العرض يأتي عبر الإنترنت، والكثير من أعمال البناء. كل ما عليك فعله هو إلقاء نظرة خاطفة من النافذة هنا في دنفر وسترى الرافعات أكثر غزارة من أي وقت مضى. وهذا يعني شيئًا ما لأن المدينة كانت مزدهرة لفترة طويلة. الآن، سيكون كل هذا إقليميًا. لن تشهد بعض المدن وصول الإمدادات عبر الإنترنت. ستشهد بعض المدن وصول كميات كبيرة من الإمدادات عبر الإنترنت ولن تواجه أي مشكلة في استيعاب تلك الوحدات.
ديف:
حسنًا، فقط للتكرار والتأكيد على هذه النقطة، يا سكوت، نحن نشهد بالفعل أن الإيجارات، وتحديدًا في المنازل المتعددة الأسر، تستقر وتبدأ في الانخفاض في بعض المناطق. وهذا حتى قبل ذلك، ما تقوله هو أن هذه الزيادة في العرض تأتي عبر الإنترنت لأنني أعتقد أن هذا يقترب من منتصف عام 2023 عندما يكون من المفترض أن يحدث ذلك. لذلك نحن نرى هذا بالفعل قبل أن تبدأ وفرة العرض في التأثير على تلك الديناميكية.
سكوت:
نعم على الاطلاق. أعتقد أن الرهان الأفضل هو أن تظل الإيجارات ثابتة أو ربما تنخفض على مدار الـ 12 شهرًا القادمة في المساحة متعددة الأسر مقابل الافتراض الضمني عندما تكون معدلات الحد الأقصى أقل من أسعار الفائدة التي ستنفجر.
ومن ناحية الطلب، أعتقد أن لدينا بطاقة جامحة هنا، وليس لدي حقًا أي توقعات أشعر بالثقة بها عند الطلب. إحدى الحجج الكبيرة للطلب هي أن هناك المزيد من الناس، وتكوين الأسر يتسارع. هناك اتجاهات طويلة المدى تدعم ذلك. هذا صحيح، ولكن هناك مجموعة كاملة من التقلبات من وضع فيروس كورونا برمته: الكثير من الأشخاص يغادرون المنزل، ويطلقون، وينفصلون. وهذا يخلق تكوين الأسرة، في رأيي، بشكل مصطنع. إنه مقياس يمكن أن يحرك الاقتصاديين ويربكهم. لذلك لا أعرف كيف أتوقع تكوين الأسرة في عام 2023 بطريقة أو بأخرى. أعتقد أن الرهان الأكثر أمانًا هو الافتراض بالقليل جدًا من تكوين الأسرة. إذا كان هناك ركود معتدل أو استمرت أسعار الفائدة في الارتفاع، فسيؤدي ذلك إلى الضغط على الاقتصاد. سيؤدي ذلك إلى نمو أقل في الأجور، وقد نعيد بعضًا من تلك الزيادات في الإيجارات. أعتقد، إذا كان هناك أي سبب، أن هناك سببًا للاعتقاد بأن الإيجارات، مرة أخرى، تظل ثابتة أو تنخفض عامًا بعد عام. مرة أخرى، هذه مشكلة.
لذلك أشعر بالقلق من أنه في عام 2023 قد نشهد زيادة في معدلات الحد الأقصى، مما يعني انخفاض تقييمات الأصول متعددة الأسر. لذا فإن نفس العقار الذي يدر 500,000 دولار من صافي الدخل التشغيلي ينتقل من 10 ملايين دولار بحد أقصى 5.0٪ إلى 7.7٪ بحد أقصى 6.5٪. وهذا يمثل انهيارًا بنسبة 23٪ في قيمة أصول ذلك العقار. إذا كان لديك رافعة مالية بنسبة 70/30، فقد استخدمت 70٪ من الديون و30٪ من حقوق الملكية، سيؤدي ذلك إلى محو الغالبية العظمى من أسهمك. هذه هي المشكلة التي أراها تختمر في هذا الفضاء أو التي أشعر بالقلق من إمكانية حدوثها في عام 2023.
ديف:
هل ترى هذا عبر جميع الأصول متعددة الأسر؟ هل ستتأثر هذا الأمر بالتحالفات الكبيرة أو العائلات المتعددة الأصغر حجمًا بشكل غير متناسب؟
سكوت:
أعتقد أن هذا يمثل تهديدًا للأصول العقارية التجارية في جميع المجالات، والتي قد تشمل المساحات المكتبية والتجزئة والأصول المتعددة الأسر وغيرها من الأصول. أعتقد أنك سترى المزيد من الضغط على الأصول الأكبر حجمًا. سوف ترى ضغطًا على الأصول غير الممولة بقروض فريدي ماك بمعدلات فائدة ثابتة لمدة 30 عامًا. أعتقد أن الناس سوف يتأثرون بشكل غير متناسب. أعتقد أيضًا أنك سترى الناس ببساطة لا يبيعون في هذه الفترة. إذا كنت تستثمر في شراكة، فمن المحتمل ألا تبيع شركتك المشتركة للعام أو العامين المقبلين، وتأمل أن تتعافى الأسعار. لكن ما يقلقني هو أنه إذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة، بل ويمكن أن تنخفض قليلاً، أعلم أنك تفكر في أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري من المحتمل أن تنخفض في العام المقبل، ولكن طالما أنها تظل أعلى بكثير مما كانت عليه على مدار العامين الماضيين، أعتقد أنك ستشهد إعادة ضبط معدلات الحد الأقصى عند مستوى أعلى، ربما 6.5%، أو 7% على المستوى الوطني، مرة أخرى، متفاوتة حسب المنطقة.
ديف:
حسنًا، من الناحية المثالية أيضًا، من المحتمل أن يتمسك معظم النقابيين والمشغلين. ولكن نظرا لطبيعة الإقراض التجاري، فإن معظمها ليس لديه ديون ثابتة طويلة الأجل. قد يكون لدى البعض منهم دفعات كبيرة مستحقة أو رهن عقاري بمعدل قابل للتعديل سيتم تعديله في العامين المقبلين، وقد يؤدي ذلك إلى فرض عملية بيع أو يؤثر سلبًا بشكل أكبر على التدفق النقدي للعقارات.
سكوت:
أعتقد أن هذا صحيح، وأعتقد أن هذا أمر غير معروف حقًا في الفضاء. لا أعرف أي شخص لديه بيانات رائعة عن متوسطات الديون العقارية التجارية المتعددة الأسر. ما هو متوسط العمر المرجح لهذه الديون؟ هل هي خمس سنوات؟ هل هي 10 سنوات؟ هل هي 30 سنة؟ هل يحصل الجميع على قروض فريدي ماك بسعر فائدة ثابت في هذا الشأن ونحن جاهزون تمامًا؟ أعتقد أن هناك انتشارًا كبيرًا في هذه المجالات وأن الأشخاص المختلفين سيتأثرون بشكل مختلف تمامًا. أفضل تخميني هو أنه ستكون هناك عملية وليس حدثًا لإعادة ضبط معدل الحد الأقصى هذا. سيكون هناك ضغط مستمر على مشغلي هذه الأصول على مدار 12 إلى 18 شهرًا، ولكن قد يكون هناك دائمًا نوع من المشكلات حيث تصل الأمور إلى ذروتها في الحال.
بالمناسبة، هذا ليس خبرا. انخفضت قيم الأصول في هذا المجال بنسبة 20% إلى 30% في العديد من الأسواق بالفعل. بالنسبة لبعض تلك الأسواق، كان الأمر بمثابة مفتاح الضوء وبعضها كان بمرور الوقت. أعتقد أن برايان بيرك لديه بعض التفاصيل الجيدة حقًا حول هذا الأمر في بث صوتي سابق لشركة BP. ثم أود أيضًا أن أشير إلى أن لديك بن ميلر في On the Market Podcast، الرئيس التنفيذي لشركة Fundrise. أعتقد أنه يتمتع حقًا بتعامل جيد مع التوقيت وقضايا الائتمان التي تظهر في هذا المجال، وكيف يتم الاستفادة من الناس ولماذا اقترض المقرض (أ) من المقرض (ب) لتمويل العقار (ج)، ويحتاج الجميع إلى السيولة في وقت واحد، ذلك يمكن أن يخلق مشاكل. أعتقد أنه من الصعب حقًا التنبؤ بذلك. أعتقد، مرة أخرى، أن هذا مجال لا يملك فيه أحد بيانات رائعة، وهناك شيء مجهول كبير هنا.
ديف:
ومن الصعب حقا العثور على تلك المعلومات. إذا كنت تريد الاطلاع على البودكاست الذي كان سكوت يتحدث عنه، فقد تم طرحه في عيد الميلاد تقريبًا في موجز On the Market. يمكنك التحقق من ذلك. إنه يسمى التخفيض الكبير للديون مع بن ميلر. سكوت، أعتقد أن هذا رائع وأقدر رأيك. أشعر بالفضول بشأن ما ستوصي المستثمرين بفعله. أعتقد أن هناك جانبين لذلك. باعتبارك مشغلًا وموزعًا متعدد الأسر، ما الذي تنصحهم بفعله؟ إذًا، باعتبارك أشخاصًا مثلي يستثمرون بشكل سلبي في الصفقات المشتركة بين العائلات المتعددة، ما هي نصيحتك؟
سكوت:
حسنًا، أعتقد أنه إذا كنت عضوًا في نقابة حالية، فعليك فقط أن تصلي وتنتظر. ليس هناك حقا خيار آخر. أنت شريك محدود، وليس هناك ما تفعله. لذا فإن الأمر كله يتعلق بما يمكنك فعله للمضي قدمًا. أعتقد أنه إذا كنت تفكر في الاستثمار في القروض المشتركة، فتأكد من أنها فائز كبير حتى في بيئة نمو خالية من الإيجار. استبعد توقعات النقابة بشأن نمو الإيجارات في السوق وقل، إذا لم يكن هناك نمو في الإيجارات، فهل لا يزال هذا الشيء منطقيًا بالنسبة لي خلال العامين المقبلين؟ وهل من المنطقي أين، حتى لو اضطررت إلى بيع العقار مع زيادة قدرها 150 نقطة أساس في معدلات الرسملة في ذلك السوق...؟ هذه قاعدة عامة. سوف تختلف كل منطقة. يمكنك بالتأكيد تعديل هذه الافتراضات حسب منطقتك إذا كان لديك أحد الأسواق التي بها الكثير من صافي الهجرة مع القليل جدًا من الإنشاءات الجديدة.
وهناك طريقة أخرى، وهي أنه بدلاً من الحصول على جانب حقوق الملكية في شراكة، فكر في أن تكون في جانب الديون. هناك أسهم مفضلة، والتي تتوافق حقًا مع الديون من حيث ملف العائد الخاص بها، على الرغم من أنها أصغر من الديون الأعلى في الجزء العلوي من المكدس. أو يمكنك فقط الدخول في صندوق الديون. إذا كان معدل الحد الأقصى هو 5٪ وأسعار الفائدة 6.5٪، فلماذا لا نكسب أسعار فائدة 6.5٪ فقط أو حتى أعلى مع صناديق الديون الأخرى؟ هذه طريقة أقل خطورة لكسب تدفق نقدي أفضل لفترة من الزمن. عندما تتغير الأمور أو إذا تغيرت، يمكنك دائمًا العودة إلى جانب الأسهم أو عندما تكون لديك ثقة في نمو الإيجار. إذا كنت ستدخل في صفقة أسهم، فربما تفكر في العثور على شخص يقوم بالمشاركة بدون رافعة مالية على الإطلاق. مرة أخرى، إذا كان العقار سينتج عائدًا بمعدل حد أقصى قدره 5٪، ففكر في عدم استخدام أي دين على الإطلاق. سيؤدي ذلك في الواقع إلى زيادة عوائدك في بيئة نمو منخفضة الإيجار أو معدومة مع تقليل المخاطر. لذلك هذا جذاب حقًا.
هذه آراء جريئة للغاية أحاول طرحها هنا، لكنني أريد حقًا التعبير عن هذا القلق لأنني أشعر أن الناس لا يفهمون هذا وأشعر أنهم يحصلون على معلومات... إذا كنت تحصل على كل المعلومات معلوماتك من الأشخاص الذين يعقدون الصفقات العقارية، يدركون أن هؤلاء النقابيين، هم أشخاص رائعون، ويقومون بعمل رائع في كثير من الحالات، ولكن هذا هو مصدر رزقهم. من الصعب أن ترى بعض المخاطر في هذا المجال إذا كان مصدر رزقك يعتمد على جمع مبالغ كبيرة من رأس المال، وشراء الصفقات، وكسب المال من خلال رسوم الاستحواذ، ورسوم الإدارة، ثم الحصول على فائدة محمولة على [غير مسموع 00 :13:51].
ديف:
هذه نصيحة عظيمة، سكوت. شكرًا لك. هل ترى هذا الانكماش المحتمل في العقارات التجارية؟ من كلامك يبدو الأمر كذلك. أنا شخصياً أعتقد أننا سنشهد تراجعاً متواضعاً في العقارات السكنية، لكن هذا التراجع التجاري له جوانب سلبية أكبر وفقاً لتحليلك. هل ترى أن يمتد إلى السكنية أو أي أجزاء أخرى من صناعة العقارات؟
سكوت:
هذه ليست أخبار جيدة للعقارات بالمعنى العام. انظر، أعتقد أن لديك إدارة جيدة حقًا في سوق العقارات السكنية على وجه الخصوص. لديك مقبض جيد في جميع الأسواق. لا أعتقد أنك تقضي الكثير من الوقت في المجال التجاري. أود أن أقول، بالمناسبة، أنه يجب عليك أن تأخذ بعض آرائي هنا بحذر لأنني من الهواة الطموحين في فهم أسواق العقارات التجارية هنا. لكن في المجال السكني، أعتقد أن لدينا معالجة معقولة لذلك. هناك مجموعة كاملة من النتائج. ولكن، لا، من المرجح أن يكون انخفاض قيم الأصول العقارية التجارية جنبًا إلى جنب مع انخفاض قيم الأصول العقارية السكنية. نحن نتوقع ذلك بالفعل. أعتقد أن الانخفاضات بنسبة 3٪ إلى 10٪ هي الملعب الذي كنت تناقشه فيما يتعلق بالسكن اعتمادًا على المكان الذي ستنتهي فيه أسعار الفائدة في نهاية العام المقبل.
ديف:
حسنًا، هذا مفيد للغاية.
سكوت:
بالمناسبة، إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات السكنية، ضعه على حاسبة BiggerPockets وانظر إلى العقار برهن عقاري لمدة 30 عامًا وارتفاع معقول وافتراضات نمو الإيجار ووضعه هناك بدون رهن عقاري وانظر ماذا تبدو العوائد. في كثير من الحالات، ستكون العوائد أفضل بدون الرهن العقاري على العقار، وهو، مرة أخرى، شيء مثير للاهتمام حقًا ويجب أن يؤدي إلى دوران العجلات. أنت بحاجة حقًا إلى العثور على بعض الصفقات الجيدة الآن حتى ينجح هذا الأمر، وقد ترغب في التفكير في أن تكون في جانب الديون.
ديف:
مذهل. حسنًا يا سكوت، نحن نقدر حقًا هذا التحليل الرصين والمدروس. من الواضح أنه أمر ينبغي لجمهورنا وأي شخص يفكر في الاستثمار في العقارات أن يفكر فيه ويتعلم المزيد عنه.
سكوت:
حسنًا، ديف، سؤال واحد لدي لك هو، ما رأيك؟ أشعر بالقليل من التشاؤم هنا مع القلق من وجود عامل خطر كبير حقًا في مجال العقارات التجارية. هل تعتقد أنني معقول مع ذلك، أو هل تعتقد أنني بعيد المنال؟
ديف:
لا انا افعل. أعتقد أن هذا مصدر قلق خطير. أجد صعوبة حقيقية في تصور بقاء معدلات الحد الأقصى حيث هي. لا أستطيع أن أتخيل عالما لا يتوسعون فيه. وكما أوضحت جيدًا، فإن مجرد الزيادات المتواضعة في معدلات الحد الأقصى لها تأثيرات ضارة كبيرة حقًا على قيم الأصول. نحن نرى فقط الظروف تنعكس بطريقة أن معدلات الحد الأقصى كانت منخفضة للغاية لفترة طويلة جدًا، ولا أعتقد أن الظروف الاقتصادية تدعم ذلك حقًا بعد الآن.
أعتقد أن ما قلته عن نمو الإيجارات دقيق. الحزب الذي رأيناه جميعًا خلال العامين الماضيين حيث كان نمو الرتب متفجرًا، لم تعد الظروف الاقتصادية تدعمه حقًا بعد الآن. أعتقد أن الوقت قد حان لنكون حذرين ومحافظين للغاية. لا أرى أي جانب سلبي في كونك محافظًا حقًا. إذا كنت مخطئًا وإذا كنت مخطئًا، فهذه مجرد مكافأة لك. إذا استثمرت بشكل متحفظ حقًا وزاد نمو الإيجارات وظلت معدلات الحد الأقصى منخفضة، فهذا أمر جيد بالنسبة لك. ولكن كما قلت، أعتقد أن النصيحة الأكثر واقعية وملاءمة، سواء في المجال التجاري أو السكني في الوقت الحالي، هي افتراض نمو متواضع للغاية في الإيجار، إن وجد على الإطلاق، مع افتراض تقدير ضئيل جدًا، وإذا استمرت الصفقات، فهذا منطقي . لكنني لا أعتقد أن الأمل في تحسين الظروف هو مسار عمل حكيم، على الأقل للعام المقبل وربما عامين.
سكوت:
حسنا، عظيم. مرة أخرى، أشعر ببعض التوتر عند التعبير عن هذا القلق. أنا قادم إلى البرنامج وأقول: "أنا أتوقع جميلة..." أنا لا أتوقع. أنا قلق بشأن انخفاض يصل إلى 30% في قيمة الأصول في الشركات التجارية المتعددة الأسر. هذا أحد المجالات التي استمتعت فيها حقًا بالبودكاست الذي قدمه بن ميلر حيث تحدث عن مخاطر الائتمان هنا، لكنني أعتقد حقًا أن العائلات المتعددة ليست معزولة عن هذا. كانت مخاطرته تتعلق بالأعمال التجارية، مثل مكاتب البيع بالتجزئة، وفئات الأصول الأخرى. أعتقد أن نظام multifamily معرض للخطر للغاية في الوقت الحالي، وأشعر بالقلق من أن بعض هذه الأشياء لم يتم تسعيرها بشكل مناسب في السوق.
مرة أخرى، يعود الأمر إلى الحقيقة البسيطة المتمثلة في أننا نحاول كسب المال كمستثمرين. كيف يمكنك كسب المال إذا لم تنمو الإيجارات وكان دينك أغلى من التدفق النقدي الذي تشتريه؟ هذا يجب أن يتغير. أعتقد أن الفارق المعقول بين معدلات الحد الأقصى وأسعار الفائدة على المتوسط الوطني يبلغ حوالي 150 نقطة أساس. وهذا يمثل زيادة كبيرة جدًا تتراوح من حوالي 5٪ في المتوسط الوطني في الوقت الحالي إلى 6.5٪ من معدلات الحد الأقصى. مرة أخرى، هذا يدمر الكثير من القيمة. لذا نأمل أن يكون هذا مفيدًا.
ديف:
البديل الوحيد هو أن تنخفض أسعار الفائدة، كما تقول، فأنت بحاجة إلى هذا الفارق. لكنني شخصياً أعتقد أن معدلات الرهن العقاري قد تنخفض بحلول نهاية عام 2023، ولكن ليس كثيرًا، لا أعتقد بمقدار 100 نقطة أساس عما هي عليه الآن. هذا هو رأيي، ولكنني لا أعتقد ذلك بقوة. أعتقد أن هناك الكثير من الطرق المختلفة التي يمكن أن يحدث بها هذا. لذلك أعتقد أن النتيجة الأكثر ترجيحًا، كما قلت، هي أن ترتفع معدلات الحد الأقصى للوصول إلى هذا الانتشار الصحي التاريخي بدلاً من انخفاض أسعار الفائدة.
سكوت:
قد يكون هناك مزيج. يمكن أن يكون ذلك عاملا مخففا. من الممكن أن تنخفض بعض الشيء، ولا يزال من الممكن أن ترتفع معدلات الحد الأقصى لجزء من هذا، لكنني خائف جدًا من هذه المساحة خلال العام المقبل.
ديف:
حسنًا يا سكوت. حسنًا، نحن نقدر حقًا هذا التقييم الصادق ومشاركة مشاعرك معنا. إنه مفيد للغاية لكل من يستمع إلى هذا ومنحني الكثير للتفكير فيه. قبل أن نسمح لك بالخروج من هنا، ما هي نصيحتك السريعة لهذا اليوم؟
سكوت:
نصيحتي السريعة هي إذا كنت تقوم بتحليل العقارات التجارية أو أي عقارات أخرى، في بيئة اليوم حاول تحليلها مع الديون وبدونها أولاً. ثم ثانيًا، إذا كنت تبحث عن فرص مشتركة، وإذا كنت لا تزال مهتمًا بالفرص المشتركة، فتأكد من أن الراعي يشتري بعمق، ويشتري بخصم كبير من القيمة السوقية، وأن هناك فرصًا كبيرة لزيادة الإيجارات فقط لجلب الإيجارات الحالية للسوق، وأن العقار لا يزال بإمكانه تحقيق ربح مقبول عندما يحتاج المجمع إلى بيعه بعد ثلاث إلى خمس سنوات، حتى لو كان ذلك بمعدل سقف أعلى بنسبة 1.5٪، و 150 نقطة أساس أعلى مما كان عليه. تم شراؤها في اليوم.
ديف:
حسنًا، شكرًا لك سكوت ترينش، الرئيس التنفيذي لشركة BiggerPockets. نحن نقدر وجودك هنا. بعد ذلك، سنقوم بتسليم الأمر إلى مات فيركلوث وأندرو كوشمان اللذين سيجيبان على بعض أسئلة المتدربين حول الدخول في الاستثمار متعدد الأسر.
أندرو:
فيليب هيرنانديز، مرحبًا بكم في BiggerPockets Podcast. كيف حالك يا سيدي؟
فيليب:
أنا على ما يرام. أنا متحمس للغاية لوجودي هنا. شكرا جزيلا لك، أندرو.
أندرو:
أنت جزء من المجموعة الافتتاحية لبرنامج BiggerPockets للمتدربين. أنت هنا ومعك بعض الأسئلة التي نأمل أن نتمكن من الإجابة عليها اليوم. هل هذا صحيح؟
فيليب:
نعم، نعم، هذا صحيح. أنا متأجج للغاية وأشكركم كثيرًا على وقتكم. سؤالي، في عالم العائلات المتعددة، ولكن أيضًا في عالم العقارات بشكل عام، في كثير من الأحيان عندما نبدأ، يتم تقديم النصيحة للشراكة مع شخص لديه خبرة أكثر منك من خلال تزويده ببعض القيمة ، إما العثور على الصفقة أو إدارتها أو تسهيل الأمر بطريقة أو بأخرى على الشخص الذي لديه خبرة أكثر منك. ماذا لو كان الشيء الذي يمكنك القيام به لإضافة قيمة هو زيادة رأس المال؟ لقد بدأت في العثور على بعض... بدأت شبكتي مهتمة بالاستثمار معي أكثر. ماذا لو لم يكن لدي الصفقة؟ ماذا لو كان لدى شخص آخر صفقة، لكنني بدأت التعرف عليه للتو، كيف يمكنك التحقق من الشخص الذي تفكر في جلب أموال أصدقائك وعائلتك إلى صفقة معه؟ كيف ستبدو قائمة المراجعة الخاصة بك حتى تتمكن من القيام بذلك بطريقة جيدة؟
أندرو:
موضوع مهم. فقط للتأكد من أننا على صواب، سؤالك هو في الأساس، إذا كنت أبدأ في جمع رأس المال، كيف تبدو القائمة المرجعية لاختيار الشريك المناسب أو الراعي المشارك لاستثمار هذه الأموال معه؟
فيليب:
نعم بالضبط. نظرًا لأن فحص الصفقة فيما يتعلق بالقيام بالعناية الواجبة، أشعر بالكفاءة إلى حد معقول في ذلك، ولكن هذا إذا كنت أتحكم في كل شيء. فماذا لو لم أكن أسيطر على كل شيء؟
أندرو:
أنت على حق. من المحتمل أن يكون لدى مات الكثير ليقوله في هذا الشأن، لذا سأطرح بعض الأشياء، ثم سأسمح له بتولي المسؤولية. رقم واحد هو أنني أود أن أقول لك اذهب لقراءة كتاب بريان بيرك، The Hands-Off Investor، لأنه مكتوب تجاه المستثمرين السلبيين في LP. إنه الدليل الأكثر تفصيلاً وعمقًا لكيفية فحص المشغل الذي رأيته في حياتي. لذا، إذا كنت تتطلع إلى جمع الأموال ووضعها مع شخص آخر، فأنت بحاجة إلى أن تكون خبيرًا في هذا الكتاب. هذا هو أول شيء سأفعله. حتى كشخص كان يفعل ذلك لمدة عقد ونصف، قرأت كل صفحة من كتابه. هناك الكثير لنتعلمه هناك. فافعل ذلك.
ثانيًا، إذا كنت ستجمع أموال أشخاص آخرين ثم تضعها في صفقة شخص آخر، فلا تكن مجرد شريك محدود. تأكد من أنك إما جزء من الشراكة العامة أو على الأقل لديك مستوى معين من المدخلات أو التحكم في الصفقة. لسوء الحظ، في الأسبوع الماضي فقط، قام أحد أصدقائي بجمع الأموال، ووضعها مع راعي آخر في صفقة في تكساس. كان لديهم حريق. الصفقة تسير بشكل سيء. سيتم فقدان 100% من رأس المال. أحد أكبر الإحباطات التي أصابت صديقي الذي قام بجمع الأموال هو أنه لا يملك السيطرة. لا يمكنه حتى الحصول على جميع المعلومات عما يحدث. لذا تأكد من أن لديك مستوى معينًا من المدخلات ومستوى معينًا من التحكم.
وأود أيضًا أن أوصيك عندما تنظر إلى صفقة معينة، أن تتعهد بالصفقة وتبذل العناية الواجبة بشأنها كما لو كانت صفقتك الخاصة وقد وجدتها. أنت تقوم في الأساس بتكرار الاكتتاب والبحث الذي من المفترض أن يقوم به الراعي. نأمل أن يكون كل شيء على ما يرام، وتقول: "رائع، هذا الرجل رائع." ولكن إذا لم يكن الأمر كذلك، فسوف تجد ذلك، وسوف توفر على نفسك الكثير من ... أنت توفر مخاطر المستثمرين وتحفظ سمعتك. ثم أدرك أيضًا أنك تراهن حقًا على هذا المشغل أكثر من مراهنتك على أي صفقة محددة، خاصة وأن السوق يتغير الآن. إدارة الأصول والعمليات الجيدة هي المكان الذي يتم فيه جني الأموال حقًا. لقد كنا جميعًا نركب موجة ضخمة على مدى السنوات العشر الماضية، والتي بلغت ذروتها، وسيكون المشغلون الجيدون هم العامل المميز للمضي قدمًا.
ومن وجهة نظرك أيضًا، يا فيليب، عليك أن تفهم أنه بغض النظر عن الأمر، فإنك إلى حد ما تضع سمعتك في أيدي شخص آخر. قم بإجراء عملية الفحص هذه، قم بذلك ببطء. إذا قمت بذلك بشكل صحيح، فقد يكون ذلك أمرًا رائعًا للنمو والتوسع والتركيز على ما تجيده. ولكن فقط ضع ذلك في الاعتبار. مات، سأرميها عليك لترى ما الذي يجب عليك إضافته؟
مات:
حسنًا، يمكنني فقط أن أقول: "مرحبًا، أنا أتفق مع أندرو"، وهو ما أفعله في معظم الأوقات. كل ما قاله أندرو صحيح 100٪. نعم، قم بفحصها كما لو كنت تستثمر رأس مالك الخاص، وهذه هي الطريقة التي يجب أن تنظر بها إلى الأمر. قبل كل شيء، ينظر فيليب إلى هذا الأمر كما لو كانت أموالك تذهب إلى صفقة هذا المشغل الآخر. افعل ما ستفعله لو كنت تكتب هذا الشيك. لأنه في جوهر الأمر، الشخص الذي يستثمر لا يستثمر في تلك الصفقة. إنهم يستثمرون فيك. إنهم يأتون إليك لمساعدتهم في العثور على مكان لركن عاصمتهم. إنهم لا يتشابهون كثيرًا... يمكنهم فقط الذهاب إلى هذا المشغل مباشرة. لماذا يحتاجون إلى المرور من خلالك؟ السبب الذي يجعلهم يمرون بك هو أنهم يثقون بك. إنهم يستثمرون مع فيليب هيرنانديز في شبكته وبراعته في الاكتتاب ومعرفته بالسوق.
فافعل ذلك. قم بزيارة السوق وتفحصه، واكتشف سبب روعة السوق. لا تستمع فقط إلى النقابة أو المشغل أو المنظم. الخروج مع الواجبات المنزلية الخاصة بك لماذا. لا تعتمد فقط على مستندات PDF الخاصة بالشركة التي تعرض البيانات المالية. احصل على أرقامهم الحقيقية في Excel. قم بتأمين الصفقة بنفسك. احصل على قائمة الإيجار وبيانات الأرباح والخسائر من المالك الحالي الذي يشتري العقار منه وقم بإجراء تحليلك الخاص للعقار. ربما تتوصل إلى التدقيق الخاص بك، والاكتتاب الخاص بك، واختبار الضغط على الصفقة أيضًا. يتم تنفيذ كل هذه الأشياء من قبل مستثمري LP الجيدين الذين يرغبون في الاستثمار في صفقة ما، وعليك أن تتصرف كما لو كان مسحوقك هو الذي يدخل في هذه الصفقة، وليس مستثمريك. هذا هو رقم واحد.
يمكنني أيضًا أن أقدم لك بعض الأفكار، إذا كنت تبحث عنها، حول كيفية حماية نفسك عند جمع الأموال لشخص آخر. لأن تخميني هو أنك رجل عظيم، وأنا أعلم ذلك، ولكنك لا تفعل ذلك من أجل هواية. أنت تفعل هذا لأنك ترغب في الحصول على نوع من التعويض مقابل إدراج أحد مستثمريك في الصفقة، أليس كذلك؟
فيليب:
نعم بالتأكيد.
مات:
المشكلة هي، وما لم أكن مخطئًا، أنك لا تحمل ترخيص Series 7. أنت لست وسيطًا مرخصًا لأسهم الأوراق المالية، أليس كذلك؟
فيليب:
صيح.
مات:
لذلك لا يستطيع هذا المشغل تعويضك عن زيادة رأس المال لأن ما تفعله هو أنك تبيع ورقة مالية له. لا يمكنني أن أقطع عليك شيكًا بالدولار والأسهم التي تجمعها مقابل زيادة رأس المال لأن ذلك سيعوضك كوسيط أسهم مقابل بيع ورقة مالية، وتحتاج إلى ترخيص للقيام بذلك، وهو ما لا تملكه. . لكن كن مطمئنًا، لقد قمت بتغطيتك.
الطريقة التي تفعل بها ذلك هي أن تصبح عضوًا في الشراكة العامة، كما قال أندرو. الآن، هناك منحوتة هناك. لا يمكنك أن تصبح مجرد طبيب عام كجامع لرأس المال. يجب أن يكون لديك دور نشط في الشركة. تنتهي مهمة جمع رأس المال إلى حد كبير بعد تأسيس الشركة. انت تعلم ما اقول؟ ليس الأمر وكأنك تحتاج إلى المزيد من رأس المال إلى الأبد. لقد قمت برفع رأس المال وتم إغلاق الصفقة، وبعد ذلك انتهيت. إذن، ما الذي تريد هيئة الأوراق المالية والبورصة رؤيته، إذا كان هناك تدقيق على الصفقة، ولكي نكون صريحين، وليس ما يريد المستثمر الخاص بك رؤيته، هل تظل شريكًا نشطًا في الصفقة؟ لذا فإن وظيفة فيليب لا تنتهي بمجرد زيادة رأس المال لأن ذلك يمنحك دورًا نشطًا في الشركة كمالك. إذا كنت مالكًا لشركة، بأي حجم، يُسمح لك ببيع الأسهم. لا تحتاج إلى ترخيص للأوراق المالية إذا كنت تمتلك جزءًا من الشركة. اتبعوني؟
فيليب:
نعم.
مات:
الآن، أنت تمتلك جزءًا من الشركة، ولكنك تحتاج أيضًا إلى القيام بشيء أكثر من مجرد زيادة رأس المال. لذلك يمكنك الجلوس في فريق إدارة الأصول. يمكنك، كما نفعل في DeRosa لشركتي، ما نفعله هو تشكيل مجلس إدارة، ويكون لمجلس الإدارة صوت. لقد قالوا. نحن نعقد اجتماعات منتظمة لمجلس الإدارة. نحن نحتفظ بالدقائق. حتى أننا أحمق تمامًا ونطبق قواعد النظام لروبرت حيث توجد حركات وثواني ونعم وهذا الأمر برمته. لذلك يمكنك القيام بكل ذلك بصفتك مجلس إدارة مع وجود أعضاء الكابيتول الذين لديهم صوت منتظم في الشركة. إذا كان المشغل على استعداد للعب الكرة معك وإعداد الأمور بهذه الطريقة، فهذه طريقة رائعة لك لتصبح عضوًا في الطبيب العام، ولكي يكون لك رأي وتتحكم، وأيضًا لكي تصبح عضوًا في GP حتى يتمكن المنظم الرئيسي من تعويضك قانونيًا بأي شكل أو طريقة تتفاوض عليها بنفسك.
فيليب:
لذا، إذا كانت صفقة أصغر وكان هناك ثلاثة أشخاص في الصفقة، أربعة أشخاص في الصفقة، يا أندرو، قلت تأكد من أن لديك مستوى معينًا من السيطرة. كيف يبدو ذلك في الواقع؟ التحكم بقدر ما في التخلص أو التحكم...؟ ماذا سأقول: "أوه، هذا هو الشكل الذي أريد أن يبدو عليه الأمر؟" بقدر السيطرة؟
أندرو:
السيطرة على أكبر قدر ممكن. لذلك، يمكنك التصويت، كما قلت، على التصرف، ومتى/كيف، والموافقة على السعر. تحصل على الموافقة، هل يتم إعادة تمويلها؟ هل ستقوم بطرد مدير العقار وتعيين مدير جديد؟ يجب أن يكون لديك بعض المدخلات في ذلك. يمكنك الحصول على مدخلات حول ما إذا كنت تريد إجراء نفقات رأسمالية كبيرة أم لا. هل ينبغي تأخيرهم أم يجب المضي قدمًا معهم؟ يجب أن يكون لديك مدخلات حول ما إذا كان ينبغي إجراء التوزيعات، أم يجب إعادتها للحفاظ على الوضع المالي للعقار للتغلب على الأوقات العصيبة المحتملة؟ لذا، كلما زادت المدخلات التي لديك، كان ذلك أفضل للمستثمرين. ثم ستتعلم المزيد أيضًا. خاصة إذا كنت تعمل على جمع رأس المال، فلن تقضي الكثير من الوقت في العمليات. سوف تتعلم المزيد من خلال القيام بذلك أيضًا.
مات:
الأمر المثير للاهتمام فيليب هو أنك تحدثت عنه، وهذه مجرد صفقة صغيرة. هناك ثلاثة إلى أربعة فقط منكم يشاركون في هذا المشروع، أليس كذلك؟ لم أرغب في إخافتك أو إخافة أي شخص آخر بالتفكير في "أوه، مجلس الإدارة. حسنًا، يا إلهي، مايكروسوفت لديها مجلس إدارة، لكن هذه صفقة صغيرة الحجم. ولا يحتاج الأمر إلى مجلس إدارة». حسنا، نعم ولا. ليس عليك أن تدع مصطلحات كهذه تخيفك أو تخيف أي شخص آخر. هناك طرق فقط لتشغيل العقارات التي تتضمن شريكين. أنها تنطوي على رأس المال الخاص يدخل في الصفقة. كل شريك له رأي، كما قال أندرو، في المشروع أمر ضروري. ولكل شريك صوت.
بالمناسبة، ليس من الضروري أن يكون الأمر كما يقول فيليب. يجب أن يكون لدى فيليب صوت، فيليب لديه صوت. في كل هذه الأشياء، عادةً ما يكون هناك إجماع أو حتى نوع من "نعم، قل نعم، لا، لا" لتحديد ما إذا كنت تقبل العرض أم لا، سواء قررت استبدال السقف أم لا. هذه هي الطريقة التي تحدث بها العقارات شبه المعقدة. يمكن أن يكون هذا عقارًا مكونًا من أربع وحدات أو عقارًا مكونًا من 10 وحدات، مهما كان. لا أريد أن ينظر الناس إلى هذا على أنه أكثر تعقيدًا مما ينبغي. قد تكون هذه مكالمة Zoom سريعة جدًا لأعلى ولأسفل والتي تقوم فقط بتسجيل حدوث مكالمة Zoom. ربما، مرارًا وتكرارًا، اصعد على متن طائرة يا فيليب، واخرج وألقي نظرة على العقار.
آخر شيء سأتركه لك، وللجميع أيضًا، هو أن الكثير من الأشخاص يقومون بالاستثمار العقاري بهذه الطريقة كنوع من التسلية. إذا كنت تقوم بجمع رأس المال الخاص لمشغل ما، فلا ينبغي عليك جمع رأس المال لهذا المشغل إلا إذا كنت تخطط للقيام بذلك 10 مرات خلال صفقاته العشرة القادمة أو ربما تنمو لتصبح شيئًا خاصًا بك في النهاية. لكن لا ينبغي عليك أن تشتغل بجمع رأس المال للمشغل. يجب عليك القيام بذلك مرارًا وتكرارًا حتى ترتبط علامتك التجارية بهم حتى ينظر إليك الناس كمصدر رأس مال لهم، وهو شيء يمكنك القيام به مرارًا وتكرارًا. إنه ليس شيئًا يمكنك تجربته مرة واحدة لأن المشروع العقاري النموذجي يمكن أن يستمر لمدة خمس سنوات، وإذا تغير الاقتصاد قليلاً، فقد يستغرق الأمر وقتًا أطول قليلاً من خمس سنوات في هذه المشاريع. لذا عليك أن تتأكد من أنك تحب العمل مع هؤلاء الأشخاص، وأنك تريد القيام بالمزيد من العمل معهم.
فيليب:
هذه نصيحة عظيمة. شكرا جزيلا يا رفاق. أنا فعلا أقدر ذلك.
مات:
فيليب، قبل أن تنقسم يا رجل، أريد أن أخبرك، لقد كنت قوة هائلة ورائعة ورائعة في معسكر تدريب العائلات المتعددة الذي كان لدينا في المخيم الذي بدأناه قبل بضعة أشهر، وأريد أن أشكرك على جلبك الصلصة التي أحضرتها لذلك. يبدو أنك تفعل الشيء نفسه بالنسبة لبرنامج المتدربين. أنا ممتن حقًا لرؤيتك هنا. رأيتك في BP Con. أنا أحب طاقتك، وأحب طاقتك على الرغم من وجودك هناك في لوس أنجلوس.
فيليب:
شكرًا لك. نقدر ذلك. نقدر يا رفاق.
أندرو:
حسناً، كن حذراً يا فيل.
مات:
أندرو، لدينا سؤال آخر هنا. أريد إحضار... لدي داني، داني زاباتا. داني، مرحبًا بك في BiggerPockets Podcast، يا رجل. كيف حالك اليوم؟
داني:
أنا في حالة ممتازة. شكرا لاستضافتي.
مات:
اهلا وسهلا بكم تماما. ماذا يدور في ذهنك؟ كيف يمكنني أنا وأندرو أن نسعد يومك قليلاً؟ ما هو سؤالك العقاري الذي تريد طرحه على أندرو وأنا للإجابة عليه ولكي تسمع الجماهير أفكارنا بشأنه؟
داني:
اسمحوا لي أن أقدم لكم القليل من السياق. أنا مستثمر صغير متعدد الأسر حاليًا، ولدي بعض العقارات في سكرامنتو، وأتطلع إلى اتخاذ هذه الخطوة الكبيرة التالية على نطاق واسع. لذا، فهي فرصة رائعة حقًا لاختيار كلا من عقلك هنا الآن. السؤال الذي لدي هو، إلى جانب الاختلافات في الإقراض بين العائلات المتعددة الصغيرة والكبيرة، ما هي بعض الأشياء الأخرى التي كنت تبحث عنها عند التوسع من أقل من خمس وحدات إلى عقارات مكونة من 10 إلى 20 وحدة؟
مات:
حسنًا، أعلم يا أندرو، أنت وأنا لدينا مناقشات ودية حول أيهما أفضل. حصل أندرو على حق كبير في العقارات الكبيرة متعددة الأسر لأنه بطل خارق وهو قادر على القيام بذلك. يتعين على معظم عامة الناس مثلي أن يصعدوا من خمس إلى عشر وحدات إلى 10 إلى 30 وحدة ويرتفعوا في ذلك. أندرو، أعلم أن لديك أفكارًا حول هذا أيضًا. لكنني سأعطيك أفكاري باختصار، داني، حيث أن بيان الربح والخسارة لا يزال كما هو. لا يزال هناك ربح، ولا تزال هناك خسائر في ذلك. لا يزال هناك دخل ونفقات. لذلك لا يزال لديك تدفق للدخل.
ولكن مع دخولك في صفقات أكبر وأكبر، ربما يصبح ذلك بمثابة مصادر دخل إضافية. ربما لا يقتصر الأمر على دخل الإيجار فقط. ربما ستعرض أرباحك وخسائرك رسوم غسيل الملابس وجميع أنواع الأشياء الممتعة الأخرى مثل خدمة صف القمامة أو فرض رسوم على المستأجرين مقابل الكابل أو الأشياء الأخرى التي تأتي. لذلك يصبح الأمر أكثر تعقيدًا في جانب الإيرادات. بالإضافة إلى ذلك، أشياء مثل الرسوم المتأخرة وما إلى ذلك. لقد تم تدقيقي لإظهار الرسوم المتأخرة كدخل على عقار مكون من أربع وحدات لأنك تظهر ذلك كإيرادات. أنت نوعًا ما تحاول تمديده. لكن خمن ماذا؟ في العائلات المتعددة الأكبر حجمًا، يصبح الأمر أكثر شيوعًا، ويصبح من المتوقع أن يكون ذلك جزءًا من الإيرادات.
بالإضافة إلى ذلك، من ناحية النفقات، يمكن أن يكون ذلك كبيرًا جدًا على نفقات العائلات المتعددة، ليست كبيرة بالدولار ولكنها كبيرة في عدد العناصر التي قد تكون لديك. على خمس وحدات، ماذا لديك؟ الضرائب العقارية، والتأمين، والصيانة، وربما أربعة أو خمسة بنود أخرى. بالنسبة لعقار أكبر متعدد الأسر، يمكن أن يكون لديك 30 أو 40 بندًا في ورقة النفقات. لديك شيء كبير لا يفكر فيه الكثير من الأشخاص في العائلات الصغيرة المتعددة، ألا وهو كشوف المرتبات. إليك ما يعنيه ذلك. بالنسبة للعقار الذي تمتلكه والمكون من أربع وحدات، أعطني مثالًا واقعيًا يا داني، لعقار صغير متعدد الوحدات تمتلكه الآن.
داني:
لديّ شقة بأربعة طوابق في غرب سكرامنتو، وهي عبارة عن مزيج من غرفتي نوم واستوديو واحد.
مات:
ومن يديرها؟
داني:
لدينا مدير الممتلكات لذلك.
مات:
أنت لا تكتب شيك W2 لراتب مدير العقار الذي يجمع إيجارك ويدير هذا العقار لك، أليس كذلك؟
داني:
صيح.
مات:
بالنسبة للعائلات المتعددة الأكبر حجمًا، سترى رسوم إدارة الممتلكات، ولكنك سترى أيضًا رسوم التوظيف. إنه أمر جيد وسيئ لأن هذا يعني أن لديك موظفين بدوام كامل. القاعدة الأساسية هي أن ما يزيد عن 80 وحدة يمكن للعقار توفيرها للموظفين بدوام كامل، وهذا رائع لأن هذا يعني أن مهنة هذا الشخص، ووظيفته تعتمد على جعل الممتلكات متعددة الأسر الخاصة بك تحقق أهدافها، أليس كذلك؟ يمكن أن يكون وكيل تأجير، أو فني صيانة، أو تلك الأنواع من الأشياء. لكن ليس لديك هذه البنود في وحدتك الأربع أو في وحداتك العشر أو في وحداتك الثلاثين. ليس لديها تلك الأشياء.
لذلك تحتاج إلى تخصيص ميزانية للموظفين بدوام كامل الذين تتمثل مهمتهم في جعل هذه العائلة المتعددة تغني الأغنية التي تريدها، ووكلاء التأجير، وربما العقارات الأكبر قد يكون لها مدير موقع. قد يكون للعقارات الأكبر حجمًا العديد من فنيي الصيانة الذين تتمثل مهمتهم في إصلاح الأشياء التي تظهر في العقار سواء كان صغيرًا أو كبيرًا. هذا هو البند الذي يفاجأ به الكثير من صغار المستثمرين، كما فعلت أنا، ويقولون: "أوه، واو. لا بد لي من وضع ميزانية لذلك، ولكن الأمر مثير أيضًا. يمكنني الآن تقديم توصيف وظيفي لهؤلاء الأشخاص ومنحهم قوائم مهام واستخدام البرامج أو أي شيء آخر لمساعدتهم على تحسين مناصبهم بشكل كامل في ما يفعلونه والمساعدة في جلب ممتلكاتي. لذا فهو أمر جيد ولكن عليك أن تحصل على ميزانية لذلك. أندرو، أعلم أنك فكرت في هذا أيضًا. ما هي الأشياء الأخرى التي تراها في مجموعات العائلات المتعددة الأكبر حجمًا والتي ربما لا تكون موجودة في مجموعات دخل العائلات الصغيرة المتعددة من حيث النفقات؟
أندرو:
في تعليقاتك، قفزت مباشرة إلى 92 وحدة بسبب أحد الأشياء التي قلتها وهو أن العقارات الأكبر ستكون قادرة على دعم موظفيها بدوام كامل لأنني كنت أقول، يا رجل، لا أريد إدارة 30 وحدة من خارج الولاية. هذا صعب حقًا. لقد ذكرت بالفعل عددًا لا بأس به منهم والكثير من الأشياء المهمة حقًا.
بعض الاختلافات الأخرى التي ليست بالضرورة عناصر سطرية في الربح والخسارة، ولكن بعض الاختلافات الأخرى، داني، واحد، ضع في اعتبارك أن الأكبر هو أكثر صعوبة من الناحية العقلية، ولكن الأكبر هو الأسهل. إنه نفس القدر من العمل لإزالة 10 وحدات مثل إزالة 100 وحدة. لذا فإن فلسفتي هي أن تذهب إلى أكبر قدر ممكن من الراحة. عندما أقصد الراحة هي دون تعريضك أو تعريض المستثمرين لديك لمخاطر مالية، ولكن لا تخف من حقيقة أن، "حسنًا، إنها 100 وحدة. لم أفعل ذلك أبدًا بعد." إذا قمت بإزالة 10، فقد قمت بإزالة 100. إنه مجرد مقدار الموارد المالية، وفي الواقع يصبح الأمر أسهل كلما كبر حجمك.
والفرق الآخر عندما تبدأ في التوسع من أربع وحدات سكنية إلى 10 وحدات و20 وحدة هو أن التركيبة السكانية تصبح أكثر أهمية بكثير. إذا كان لديك منزل رباعي الطوابق وكان السوق ثابتًا أو ربما يتراجع قليلاً، فليس من الصعب ملء شاغر أو اثنين لأنك لا تحتاج إلى هذا العدد الكبير من الأشخاص للبقاء ممتلئين. ولكن إذا كان لديك 20 وحدة سكنية وانتقل الناس خارج المنطقة وبدأت في الحصول على وظيفتين أو ثلاث أو أربع وظائف شاغرة، فسيكون من الصعب أكثر فأكثر الحفاظ على هذا العقار ممتلئًا، وتقل احتمالية الإيجارات. لترتفع. لذلك، مع توسعك، تصبح التركيبة السكانية أكثر أهمية لأنك أصبحت سمكة أكبر في البركة. عندما تكون في شقة رباعية في منطقة MSA تضم مليون شخص، يمكنك السباحة في اتجاهك الخاص والإفلات من العقاب. عندما تجمع 10 و20، أو 30 وحدة، تصبح أكثر عرضة للتيارات التي تتدفق من حولك.
ثم هناك أيضًا شيء آخر يجب أن تضعه في الاعتبار عندما تصل إلى 10 و 20 وحدة، وهو أنه إذا اشتريت شقة بأربعة طوابق، فلنفترض أنك قمت باختراق المنزل، وحصلت على قرض من إدارة الإسكان الفدرالية، وانتقلت للسكن، وحصلت على وظيفة شاغرة، وربما يكون لديك احتياطي لتغطية هذا المنصب الشاغر لمدة شهر أو شهرين أو ثلاثة. عندما تبدأ بالذهاب إلى 10 و20 وحدة، فهذا تحول ذهني، "لا، لن أكون شخصيًا قادرًا على تغطية كل هذه الخصائص عندما أقوم بإضافتها إلى محفظتي". لأنه إذا اشتريت خمس 20 وحدة، فأنت الآن تتحدث عن 100 وحدة. لذلك عليك أن تحول العقلية إلى إدارة كل منها كشركة، وهذا يعني الاستفادة منها بشكل جيد مقدمًا. نعم، لن تتمكن من تعويم الرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 30,000 ألف دولار شهريًا، ولكن لا بأس بذلك لأنك جلبت مبلغًا إضافيًا قدره 250,000 ألف دولار إلى الطاولة عندما اشتريته وقمت بتعيين ذلك كحساب احتياطي. هذه أيضًا بعض الاختلافات التي يجب أن أضعها في الاعتبار عند التحول من وحدات الإرسال الرباعي الأصغر إلى 10، و20، ثم من هناك.
داني:
هذا منظور رائع لأنني كنت دائمًا أنظر إلى النطاق الأكبر من حيث إذا كان لديك أكثر من 20 وحدة، فإن الوظيفة الشاغرة الواحدة لا تؤذيك تقريبًا بقدر ما تؤذيك عائلة صغيرة متعددة الأسر، ولكن في نفس الوقت عليك أن تأخذ في الاعتبار كل تلك الأشياء الأخرى والمناطق المتدهورة والتركيبة السكانية التي يمكن أن تؤثر عليك وتجعل من الصعب جدًا ملؤها والاحتفاظ بها بهذه الطريقة.
مات:
إنه سيف ذو حدين يا داني. بمعنى أنه قد يكون من الصعب جدًا الحصول على عقار أكبر وإحضاره... لقد أحضرت 200 وحدة سكنية تتراوح نسبة إشغالها من 30% إلى 95%، ويمكنني أن أخبرك أن ذلك كان أمرًا شاقًا. هذا هو المكان الذي حصلت فيه على معظم شعري الرمادي. كان صعبا. لأنه في كل مرة تستأجر فيها وحدة واحدة، حسنًا، هذا رائع، يمثل إشغالًا بنسبة نصف بالمائة. عليك فقط تحريك الإبرة. في حين أنك تستأجر شقة مكونة من أربع وحدات، فهذا يمثل نسبة إشغال تبلغ 25٪، وقمت للتو بتحريك الإبرة. إن استئجار شقة واحدة يمكن أن يأخذك من اللون الأحمر إلى اللون الأسود. قد تضطر إلى استئجار 30، 40، 50 وحدة في عائلة متعددة أكبر لإحداث فروق كبيرة في التدفق النقدي.
الجانب الجيد هو أن مثل هذه العقارات يمكن أن تتأثر قليلاً من السوق فيما يتعلق بالإشغال، ربما 5٪، أيًا كان. لن يضعك تحت الماء. لذا فإن خسارة شقتين، فهذه ليست نهاية العالم. ستكون ميزانيتك مليئة بالشواغر. أما بالنسبة للوحدات المكونة من أربع وحدات، فأنت إما شاغر أو لا. إما أن تكون مشغولاً بنسبة 75% أو مشغولاً بنسبة 100%. بينما بالنسبة لمبنى سكني مكون من 100 وحدة، يمكن أن تكون مشغولاً بنسبة 85% وتكون الأمور على ما يرام. أسئلة أخرى، أفكار أخرى، داني؟ ما هو الضوء الآخر الذي يمكن أن نسلطه لك هنا؟
داني:
ذلك رائع. شكرًا لك. كما ذكرت، لدي عدد قليل من العائلات الصغيرة المتعددة التي تعمل بشكل جيد من حيث التدفق النقدي، وقد قمت بالفعل بوضع ميزانية لبعض تلك الأشياء التي تحدثت عنها فيما يتعلق بالوحدات الأكبر والاحتفاظ بحسابات للوظائف الشاغرة والمختلفة عناصر الخط هناك. لكن ما أفهمه هو أنني تلقيت بعض النصائح الجيدة أو بعض النصائح المثيرة للاهتمام مؤخرًا حول الموازنة بين التدفق النقدي مقابل ارتفاع قيمة العقارات. لذا أود الحصول على نصيحتك، كيف يمكنك الموازنة بين ذلك؟ لأنك تعلم أن لديك خصائص التدفق النقدي التي تدفع الفواتير. ثم يمكنك الاستثمار في تقدير قيمة العقارات التي ترى فيها الكثير من الإمكانات، لكنها قد لا تدفع بالضرورة الفواتير أو بالكاد تحقق التعادل. هل هناك نوع من الحسابات التي تقوم بها من حيث مقدار كل ما لديك في محفظتك؟
أندرو:
داني، يمكنني المشاركة. لدي بعض الأفكار حول ذلك. أعلم أن ديفيد يتحدث كثيرًا عن هذا النوع من الأشياء في البودكاست أيضًا. يتغير عندما تنتقل من الأشياء الأصغر إلى الأشياء الأكبر. رقم واحد، يتغير أيضًا مع السوق. تحدث ديفيد في كثير من الأحيان عن أنه كان يشتري أشياء في السنوات القليلة الماضية بتدفق نقدي سلبي في بعض الأحيان تقريبًا لأنه يعلم أنه خلال ثلاث أو أربع سنوات ستكون قيمتها أكثر بكثير. لقد كانت تلك استراتيجية رائعة للعائلات المتعددة على مدار السنوات السبع الماضية أيضًا. يمكنك شراء قيمة مضافة ذات تدفق نقدي سلبي، وإصلاحها بشكل جيد. كما كان يقول مات، فقد شغل ما يتراوح بين 30% إلى 95%. حسنًا، كان التدفق النقدي سلبيًا بنسبة 30٪، ولكن ربما كان التدفق النقدي جيدًا ويستحق أكثر بكثير عند 95٪.
نحن في جزء مختلف من السوق. إذا كنت تنظر، مرة أخرى، إلى 10 وحدات، أو 20 وحدة، فسألتزم بشيء يتدفق نقدًا على الأقل، بحيث، في أسوأ السيناريوهات، إذا تحول السوق ضدك أو لم يتغير الإيجار تنمو أو لا يمكنك الخروج أو لا يمكنك تنفيذ القيمة المضافة الخاصة بك بعد أو مهما كانت خطة عملك، فإن أسوأ سيناريو لديك هو أن تحتفظ بها وتنتظر. نحن الآن في مرحلة حيث التركيز الأكبر هو التحوط ضد المخاطر الهبوطية. ثم بمجرد التحوط، الآن عليك التركيز على ما الذي يمكنني فعله للارتفاع؟
الشيء الجميل الآخر في العائلات المتعددة مقارنةً بالعائلة الواحدة هو أنك مع عائلة واحدة تكون حقًا في نزوة السوق. إنها شركات المبيعات. مع multifamily، إذا كنت مشغلًا جيدًا، يمكنك تنفيذ خطة تزيد من صافي دخل التشغيل، ويمكنك فرض زيادة قيمة ذلك العقار عن طريق زيادة صافي دخل التشغيل. بالنسبة لي، إذا كنت أنظر إلى عقار مكون من 10 وحدات، فإن التدفق النقدي الحالي مهم من حيث التحوط من مخاطر الجانب السلبي ومن ثم التدفق النقدي المستقبلي من خلال تنفيذ خطة عمل والشراء في الأسواق المناسبة. وهذا مهم من حيث خلق العدالة. لذلك مع multifamily، يمكنك حقًا الحصول على أفضل ما في العالمين. ليس عليك أن تقول: "حسنًا، لن أحصل على أي تدفق نقدي حتى أتمكن من الحصول على التقدير". بالنسبة لي، تعد العائلات المتعددة أحد أفضل الاستثمارات المتاحة لأنه يمكنك القيام بالأمرين معًا.
خذ أيضًا نظرة عالمية. هل يمكنك حملها شخصيًا أو داخل عملك؟ لقد تحدثنا منذ دقيقة مضت، إذا كان لدي 20 وحدة وحصلت على منصب شاغر واحد، فمن المحتمل ألا يؤثر ذلك علي. هذا صحيح، ومرة أخرى، هذه إحدى المزايا. إذا كنت ستشتري 20 وحدة سكنية تكون شاغرة تمامًا تقريبًا، فكيف ستغطي ذلك حتى لا تصبح شاغرة؟ يمكن أن تفعل ذلك شخصيا؟ هل ستقوم برفع احتياطي فائدة كبير مقدمًا قبل شرائه؟ هناك طرق للتخفيف من ذلك، ولكن تأكد فقط من تغطيتها. وفي بيئة السوق اليوم، يجب أخذ ذلك في الاعتبار أكثر بكثير مما لدينا في السنوات الخمس إلى السبع الماضية.
كملخص سريع، فإن النهج الذي أتبعه هو محاولة الحصول على التدفق النقدي ومن ثم القدرة على فرض الارتفاع. إذا تخليت عن التدفق النقدي، فحاول الحصول على المزيد من التقدير. تأكد من إحضار الكثير من الاحتياطيات إلى الطاولة، سواء كانت لك، أو للمستثمرين، أو للشركاء، لحملك خلال تلك الفترة وإخراجك إلى الجانب الآخر. مات، هل لديك أي شيء آخر تريد إضافته؟
مات:
نعم يا رجل. سأقول فقط... أندرو، أنت وأنا كلانا كبيران بما يكفي لنقول إننا استثمرنا في 2007/2008 عندما سقط القاع. لا أعتقد أن هذا ما سيحدث مرة أخرى للسوق، لكنني بالتأكيد أعتقد أن السوق سوف يتغير. سوف تصل إلى مكان ما في عام 2023، ولن أعتمد على التقدير. لقد جعل التقدير الكثير من الناس يبدون وكأنهم عباقرة على مدار السنوات العشر الماضية، لكن ما فعلوه حقًا هو أنهم اختاروا الأسواق المناسبة وكسبوا الكثير من المال من التقدير الذي لم يكن لديهم سيطرة عليه. وهذا يعني أن معدلات الحد الأقصى انخفضت فقط، وارتفعت قيمة العقارات، وارتفعت أسعار بعض الأسواق بشكل كبير. لقد حقق الكثير من الأشخاص الكثير من المال من أنشطة لم يكن لديهم سيطرة حقيقية عليها، لكنهم قادرون على الترويج لما فعلوه. لذلك أعتقد أنك ستشهد تحولًا.
شخصيا اليوم، وبالنظر إلى ما تعلمته في 2007/2008، فإن التدفق النقدي هو الملك، وأعتقد أنه سوف يصبح أكثر ملكا خلال العامين المقبلين. العقارات التي امتلكتها في 2007/2008 كان أداؤها جيدًا خلال فترة الركود تلك إذا كانت تتدفق نقدًا. العقارات التي كانت تتدفق نقدًا، ربما لم تكن تستحق ما دفعته منذ عام أو عامين. لكن إذا كانت تتدفق نقدًا، فيمكنك الصمود في وجه العاصفة. لا يتعين عليك فقط رمي الأموال عليهم لإبقائهم مستمرين. على المستوى الشخصي، تتمثل استراتيجيتي الاستثمارية في الاستثمار في أي شيء لا يتدفق نقدًا في اليوم الأول الذي أملكه فيه. أنا لا أفعل أشياء تقدير سلبية. أنا لا أحكم على أي شخص يفعل ذلك. هذه ليست استراتيجيتنا. سأستثمر في التدفق النقدي لأن التدفق النقدي يمنحك الوقت. سيمنحك التدفق النقدي الوقت للاحتفاظ به لفترة من الوقت، وسيمنحك التدفق النقدي مع دين بسعر فائدة ثابت الوقت للاحتفاظ به. إذا أصبحت الأمور غير تقليدية في السوق لبعض الوقت، فما عليك سوى الاستمرار في التدفق النقدي حتى تتمكن من البيع في وقت ما في المستقبل القريب.
في هذه المرحلة، شراء عقار بهدف الحصول على تقدير لتحقيق أهدافك الاستثمارية طويلة المدى لنفسك أو للمستثمرين هو استثمار حقيقي في شيء لا يمكنك التحكم فيه. نعم، يمكنك دفع الارتفاع القسري عن طريق زيادة الإيجارات، عن طريق زيادة أمة الإسلام في العقار. لكن العامل الآخر في الارتفاع القسري هو معدل الحد الأقصى، ومعدل الحد الأقصى هو كيفية تقييم العقار. NOI مقسومًا على معدل الحد الأقصى هذا هو القيمة في ذلك الوقت. لذلك، إذا توسعت معدلات الحد الأقصى قليلاً، وإذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة لفترة من الوقت، فقد تبدأ معدلات الحد الأقصى في الارتفاع. يمكن أن تكون قيمة العائلة المتعددة التي كانت تساوي X اليوم تساوي X ناقص 10% بعد عام أو عامين من الآن إذا استمرت معدلات الحد الأقصى في البقاء... إذا ارتفعت معدلات الحد الأقصى ولم يتمكن المستثمرون من دفع ثمن العقارات ما يمكنهم دفعه اليوم . لا أستطيع التحكم في ما تفعله معدلات الحد الأقصى. لا أستطيع التحكم في NOI. يمكنني التحكم في الطريقة التي أدير بها ممتلكاتي في ذلك. لذا فإنني أستثمر 100% في الأشياء التي يمكنني التحكم فيها خلال العامين المقبلين. لم يعد لدي أي ثقة في أن السوق سيأخذني إلى الأرض الموعودة بعد الآن.
أندرو:
وأنا أتفق مع مات. أنا شخصياً لا أشتري التدفق النقدي السلبي بعد الآن. لقد فعلنا ذلك في البداية. أنا لا أفعل ذلك بعد الآن. أعتقد أنه في عام 2023، لنفترض أن الكثير من البائعين المتحمسين سيكونون أشخاصًا اشتروا في العام أو العامين الماضيين وليس لديهم التدفق النقدي الذي يحتاجونه للاحتفاظ بالعقار لسوء الحظ.
مات:
أنا أوافق 100٪. ومرة أخرى، لا أعتقد أن الفقاعة سوف تنفجر، أو أن القاع سوف ينفجر. لكنني أعتقد أنك سترى عقارات في السوق للأشخاص الذين، كما قال أندرو، يحتاجون فقط إلى الخروج فقط لوقف النزيف أو أي شيء قد يكون.
داني:
متابعة سريعة هنا. من المثير للاهتمام حقًا أنك ذكرت كيف يتغير السوق ولديك كل هؤلاء الأشخاص الذين لديهم عقارات لا تتدفق نقدًا، مما قد يمثل فرصة للمستثمرين الذين يرغبون في الحصول على المزيد في السوق. ثم ذكرتما: "لا نريد الاستثمار في أشياء أو لا نريد الاستثمار في أشياء لا تتدفق فيها الأموال النقدية في اليوم الأول".
أنا أعيش أيضًا في كاليفورنيا، التي لديها بعض قوانين المستأجرين المثيرة للاهتمام، وهي مقيدة جدًا. لذلك ألقيت نظرة على بعض هذه العقارات، ومن تجربتي مع العقارات الأصغر حجمًا، فإن المستأجرين الذين استحوذت على العقار معهم ليسوا دائمًا هم الأشخاص الذين تريد الاحتفاظ بهم على المدى الطويل عند إعادة تحديد موقعه. ومن هذا المنظور، كنت أعتقد أن الإشغال الأقل هو في الواقع أفضل لأنه يساعدك على تسريع عملية إعادة التموضع. ولكن إذا كنت أستمع إليكم بشكل صحيح، فهذا ليس مثاليًا لهذا النوع من أوضاع السوق. لذلك ربما احصل على بعض الأفكار حول ذلك.
مات:
سأطرح أفكارًا سريعة حول هذا الأمر يا أندرو. تذكر يا داني، عندما أتحدث عن خصائص التدفق النقدي السلبي أو عدم أداء العقارات، يمكنك حل الإشغال. مرة أخرى، وصلنا إلى عقار كان أداؤه اقتصاديًا بنسبة 30%. ربما سأفعل هذه الصفقة مرة أخرى اليوم، لأنه إذا تم طرح صفقة في السوق، ومهما كان معدل الإشغال في السوق، 90 أو 95٪، وما زال يعتمد على التدفق النقدي، فهذه ليست صفقة جيدة. لكن إذا كان بإمكاني فعل ما يمكنني التحكم فيه، فيمكنني التأجير، ويمكنني تشغيل عروض التأجير الخاصة، ويمكنني إنشاء مطابخ جميلة وحمامات جميلة وأشياء من هذا القبيل، ويمكنني فعل ما يمكنني التحكم فيه للحصول على عقار نقدًا التدفق، أنا موافق. إذا كنت تتحدث عن عقار ربما يكون مشغولًا بنسبة 70% في سوق حيث يوجد الكثير من التحكم في الإيجارات وهذه الأنواع من الأشياء، فربما تكون هذه فرصة حيث يمكنك الحصول على 20% أخرى من الوحدات إعادته إلى السوق، يمكنك طرحه مرة أخرى في السوق، يعجبني ذلك. أندرو، ما رأيك، 60%، 75% من العقارات المشغولة في السوق اليوم؟
أندرو:
مرة أخرى، تأكد فقط من قدرتك على تغطيته وتأكد من قدرتك على تغطيته لفترة أطول مما كنت تخطط له في العام الماضي أو العام السابق. هناك فرصة هناك. هناك خطر أكبر. المخاطرة، هناك طرق للتخفيف منها، وإذا كنت ستتحمل هذه المخاطرة، فقط تأكد من قيامك بذلك.
مات:
داني، لقد كانت هذه محادثة رائعة ونأمل أن تكون ذات صلة بالجميع هنا. أنا أقدر لك يا رجل. شكرا لحضوركم العرض اليوم.
أندرو:
سعدت بالحديث معك، داني.
داني:
كل الحق، شكرا جزيلا لك.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- • انهيار العقارات التجارية وأخبار سيئة للمستثمرين ذوي أسعار الفائدة المرتفعة
- ضغط معدل الحد الأقصى، ركود الإيجار، و أعلام حمراء لسوق العائلات المتعددة
- توصيات لكل من المستثمرين النشطين والسلبيين في الشركات المتعددة الأسر
- كيفية الطبيب البيطري أ نقابة العقارات التعامل عند زيادة رأس المال الخاص
- التحجيم من الصغيرة إلى الكبيرة متعددة الأسر ولماذا القفزة أسهل مما تعتقد
- التدفق النقدي مقابل التقدير وما هو الرهان الأفضل إذا بدأت التقييمات في الانخفاض
- المدفوعات البالونية، والرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل، و خيارات التمويل المحفوفة بالمخاطر وضع المستثمرين الجدد في موقف صعب
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتاب المذكور في العرض
تواصل مع أندرو ومات وديف وسكوت:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- 10 مليون دولار
- 000
- 1
- 10
- 100
- اشتراك شهرين
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- ماهرون
- من نحن
- فوق
- إطلاقا
- تسريع
- تسريع
- مقبول
- وفقا
- حسابي
- الحسابات
- دقيق
- كسب
- استحواذ
- في
- عمل
- اكشن
- نشط
- أنشطة
- في الواقع
- وبالإضافة إلى ذلك
- قابل للتعديل
- مزايا
- نصيحة
- تؤثر
- بعد
- ضد
- الوكيل
- عملاء
- طائرة
- إنذار
- الكل
- سابقا
- البديل
- بالرغم ان
- دائما
- هاو
- مدهش
- كمية
- المبالغ
- تحليل
- تحليل
- و
- لوس
- آخر
- إجابة
- أي شخص
- شقة
- شقق سكنية
- تفاح
- نقدر
- تقدير
- تقدير
- نهج
- مناسب
- بشكل مناسب
- موافقة
- الموافقة على
- المنطقة
- المناطق
- الحجج
- حول
- تطمح
- التقييم المناسبين
- الأصول
- فئة الأصول
- إدارة الأصول
- ممتلكات
- افتراض
- جذاب
- جمهور
- المؤلفة
- المتوسط
- الى الخلف
- سيئة
- الرصيد
- كرة
- البنوك والمصارف
- على أساس
- في الأساس
- أساس
- جميل
- لان
- أصبح
- يصبح
- أن تصبح
- قبل
- بدأ
- البداية
- يجري
- اعتقد
- جرس
- أفضل
- مراهنة
- أفضل
- رهان
- ما بين
- كبير
- أكبر
- أكبر
- فواتير
- قطعة
- اسود
- نزيف
- مجلس
- مجلس إدارة
- الخطّ الغامق
- علاوة
- كتاب
- الحدود
- اقترضت
- الملابس السفلية
- اشترى
- BP
- عقل
- العلامة تجارية
- استراحة
- كسر
- بريان
- موجز
- جلب
- وبذلك
- وسيط
- جلبت
- ميزانية
- الميزانية
- بناة
- ابني
- متفائل
- باقة
- الأعمال
- خطة عمل
- يشترى
- شراء
- كابل
- كاليفورنيا
- دعوة
- تسمى
- يستطيع الحصول على
- قبعة
- الموارد
- جمع الأموال
- الاستفادة
- فيزا وماستركارد
- يهمني
- التوظيف
- حمل
- حقيبة
- الحالات
- النقد
- تدفق مالي
- اشتعلت
- حذر
- الرئيس التنفيذي
- معين
- بالتأكيد
- تغيير
- التغييرات
- متغير
- اسعارنا محددة من قبل وزارة العمل
- شحن
- الرسوم البيانية
- التحقق
- عيد الميلاد
- مدن
- فئة
- فصول
- بوضوح
- تسلق
- إغلاق
- جمع
- يجمع
- مجموعة
- تأتي
- مريح
- آت
- تعليقات
- تجاري
- اقراض تجاري
- العقارات التجارية
- مشترك
- حول الشركة
- مقارنة
- تعويضات
- مختص
- إكمال
- تماما
- مجمع
- قلق
- اهتمامات
- الشروط
- الثقة
- واثق
- إجماع
- محافظ
- نظر
- النظر
- ثابتة
- إنشاء
- سياق الكلام
- استمر
- مراقبة
- محادثة
- المحادثات
- استطاع
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- مغطى
- Covid
- تحطم
- خلق
- خلق
- يخلق
- خلق
- خلق
- ائتمان
- فضولي
- حالياًّ
- حاليا
- قطع
- البيانات
- ديف
- ديفيد
- يوم
- صفقة
- المخصصة
- المناقشات
- دين
- عقد
- عقود
- رفض
- انخفاض
- انخفاض
- عميق
- قطعا
- الدرجة العلمية
- الطلب
- التركيبة السكانية
- دنفر
- اعتمادا
- يعتمد
- التفاصيل
- مفصلة
- حدد
- فعل
- فرق
- الخلافات
- مختلف
- صعبة
- الاجتهاد
- مباشرة
- اتجاه
- الإدارة
- خصم الإخوة الإضافي
- مناقشة
- العرض
- التوزيعات
- منقسم
- وثائق
- دودج
- لا
- فعل
- دولار
- لا
- الموت
- إلى أسفل
- الجانب السلبي
- هبوط
- قطرة
- أثناء
- ديناميكي
- دينامية
- كل
- كسب
- الأرباح
- أسهل
- اقتصادي
- ظروف اقتصادية
- الاقتصاديون
- اقتصاد
- إما
- آخر
- التأكيد
- طاقة
- كاف
- البيئة
- الأسهم
- إنصاف
- خاصة
- جوهر
- أساسيا
- عزبة
- تقديرات
- الأثير (ETH)
- حتى
- الحدث/الفعالية
- في النهاية
- EVER
- كل
- كل يوم
- كل شخص
- كل شىء
- بالضبط
- مثال
- Excel
- ممتاز
- تبادل
- المثيره
- تنفيذ
- تنفيذ
- خروج
- وسع
- متوقع
- مصاريف
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- خبير
- شرح
- مكشوف
- احتفل على
- جدا
- للعائلات
- ساحر
- الأزياء
- رسوم
- الرسوم الدراسية
- قليل
- شغل
- أخيرا
- تمويل
- المعيل هو
- مالي
- المالية
- التمويل
- العثور على
- نهاية
- نار
- الاسم الأول
- سمك
- ثابت
- الأعلام
- مسطحة
- تطفو
- تدفق
- تدفق
- تركز
- التركيز
- اتباع
- للمستثمرين
- القوة
- إلى الأبد
- النموذج المرفق
- تشكيل
- شكلت
- إلى الأمام
- وجدت
- صديق
- ودود
- الاصدقاء
- تبدأ من
- إثمار
- الإحباط
- بالإضافة إلى
- تماما
- مرح
- صندوق
- أموال
- إضافي
- مستقبل
- العلاجات العامة
- توليد
- يولد
- توليد
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- يعطي
- العالمية
- Go
- هدف
- الأهداف
- يذهب
- الذهاب
- خير
- GP
- ممتنة
- اللون الرمادي
- عظيم
- أكبر
- طحن
- تجمع
- النمو
- متزايد
- نابعة
- التسويق
- ضيف
- شخص
- الإختراق
- الشعر
- نصفي
- مقبض
- العناية باليد
- يحدث
- حدث
- يحدث
- الثابت
- وجود
- رئيس
- عنوان
- صحي
- التحوط
- التحوط
- عقد
- مساعدة
- مفيد
- يساعد
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- تأجير
- تاريخي
- ضرب
- المشاهدات
- عقد
- الواجب المنزلي
- أمل
- نأمل
- أمل
- مضيف
- أفضل العروض
- منـزل
- منزلي
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- ضخم
- جرح
- سوف
- المثالي
- التأثير
- أثر
- الآثار
- صيغة الامر
- أهمية
- تحسين
- in
- في العمق
- افتتاحي
- تتضمن
- دخل
- القيمة الاسمية
- الزيادات
- في ازدياد
- لا يصدق
- العالمية
- معلومات
- إدخال
- بدلًا من ذلك
- تعليمات
- التأمين
- مصلحة
- سعر الفائدة
- أسعار الفائدة
- يستفد
- وكتابة مواضيع مثيرة للاهتمام
- المخزون
- استثمر
- استثمرت
- الاستثمار
- استثمار
- استراتيجية الاستثمار
- الاستثمارات
- مستثمر
- المستثمرين
- المشاركة
- قضية
- مسائل
- IT
- العناصر
- اي تيونز
- وظيفة
- القاضي
- قفز
- احتفظ
- حفظ
- نوع
- ملك
- علم
- المعرفة
- البلد
- كبير
- أكبر
- اسم العائلة
- العام الماضي
- متأخر
- القوانين
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- تأجير
- يترك
- مغادرة
- المقرض
- الإقراض
- مستوى
- الرافعة المالية
- LG
- حقوق الملكية الفكرية
- مرخص
- الحياة
- ضوء
- على الأرجح
- محدود
- شريك محدود
- خط
- خطوط
- سيولة
- استماع
- قوائم
- القليل
- حي
- قرض
- القروض
- طويل
- وقت طويل
- طويل الأجل
- الاتجاهات طويلة المدى
- يعد
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- ال
- لوس أنجلوس
- فقد
- خسارة
- خسائر
- الكثير
- حب
- منخفض
- LP
- لجنة الهدنة العسكرية
- صنع
- الرئيسية
- صيانة
- أغلبية
- جعل
- كسب المال
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- إدارة
- فريق الإدارة
- مدير
- إدارة
- كتيب
- كثير
- كثير من الناس
- تجارة
- بيئة السوق
- الأسواق
- الجماهير
- أمر
- معنى
- يعني
- تعرف علي
- اجتماعات
- عضو
- عقلي
- المذكورة
- مجرد
- متري
- ماير
- مایکروسافت
- وسط
- ربما
- هجرة
- طحان
- مليون
- مانع
- الحد الأدنى
- دقيقة
- دقائق
- تخفيف
- مخففا
- تعديل
- للكسب
- مال
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- القروض العقارية
- أكثر
- الدافع
- خطوة
- يتحرك
- موضوع
- متعدد
- محليات
- على الصعيد الوطني
- الطبيعة
- قرب
- تقريبا
- بالضرورة
- حاجة
- إحتياجات
- سلبي
- سلبا
- صاف
- شبكة
- جديد
- البناء الجديد
- أخبار
- التالي
- عدد
- أرقام
- الإشغال
- عرض
- Office
- حاليا
- حسنا
- قديم
- ONE
- online
- طريقة التوسع
- تعمل
- عمليات
- عامل
- مشغلي
- مراجعة
- آراء
- الفرص
- الفرصة
- الأمثل
- خيار
- مزيد من الخيارات
- طلب
- أخرى
- الخاصة
- مملوكة
- كاتوا ديلز
- مدفوع
- متنزهات
- جزء
- خاص
- الشريكة
- شركاء
- الشراكة
- أجزاء
- حفلة
- سلبي
- الماضي
- المدفوعات
- كشف رواتب
- مجتمع
- الشعب
- فى المائة
- أداء
- ربما
- فترة
- شخص
- شخصيا
- فردي
- منظور
- استثنائي
- PHIL
- فلسفة
- اختيار
- التقطت
- قطعة
- المكان
- وضع
- خطة
- مخطط
- تخطيط
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- المزيد
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- بركة ماء
- محفظة
- ان يرتفع المركز
- مواقف
- ممكن
- محتمل
- يحتمل
- تنبأ
- توقع
- المفضل
- إعداد
- يقدم
- الضغط
- جميل
- سابق
- السعر
- الأسعار
- خاص
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- عملية المعالجة
- إنتاج
- ملفي الشخصي
- الربح
- البرنامج
- تنفيذ المشاريع
- توقعات
- مشروع ناجح
- بارز
- وعد
- HAS
- الملكية
- حماية
- يثبت
- توفير
- شجاعة
- شراء
- دفع
- وضع
- وضع
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- رفع
- رفع
- رفع
- زيادة رأس المال
- معدل
- الأجور
- تصنيف
- الوصول
- عرض
- حقيقي
- العقارات
- أسواق العقارات
- أدرك
- سبب
- معقول
- خلاصة
- مؤخرا
- ركود
- الاعتراف
- نوصي
- ساندي خ. ميليك
- سجل
- استعادة
- أحمر
- تخفيض
- التحيات
- منطقة
- إقليمي
- منتظم
- لا تزال
- تذكر
- الاجار
- يصلح
- يحل محل
- مثل
- سمعة
- بحث
- حجز
- الاحتياطيات
- REST
- تقييدي
- نتيجة
- بيع بالتجزئة
- عائد أعلى
- عائدات
- إيرادات
- عكس
- ركوب الخيل
- حلقة
- ارتفاع
- المخاطرة
- عامل الخطر
- المخاطر
- محفوف بالمخاطر
- النوع
- لفة
- سقف
- دائري
- قاعدة
- القواعد
- يجري
- تشغيل
- سكرامنتو
- أسلم
- قال
- راتب
- تخفيضات
- الأملاح
- ملح
- نفسه
- حفظ
- حجم
- التحجيم
- خائفة
- ثانية
- الثاني
- ثواني
- ضمانات
- أمن
- رؤية
- يرى
- بيع
- الباعة
- بيع
- كبير
- إحساس
- مسلسلات
- جدي
- طقم
- سبعة
- مشاركة
- نقل
- التحول
- التحولات
- تألق الشعر
- ينبغي
- إظهار
- أصناف جانبية
- هام
- الاشارات
- ببساطة
- منذ
- عزباء
- سيدي
- الموقع
- حالة
- المقاس
- بطيء
- صغير
- الأصغر
- So
- تطبيقات الكمبيوتر
- حل
- بعض
- شخص ما
- شيء
- في مكان ما
- مصدر
- الفضاء
- محدد
- على وجه التحديد
- أنفق
- الإنفاق
- مسمار
- غزل
- انقسم
- رعاية
- الرعاة
- انتشار
- كومة
- فريق العمل
- التوظيف
- ركود
- بداية
- ابتداء
- يبدأ
- الولايه او المحافظه
- البيانات
- إقامة
- خطوة
- لحام عصا
- لا يزال
- نهب
- قلة النوم
- عاصفة
- مستقيم
- الإستراتيجيات
- مجرى
- تيارات
- إجهاد
- بقوة
- ستوديو
- موضوع
- فائق
- خارقة
- تزويد
- العرض والطلب
- الدعم
- دعم
- مفترض
- مندهش
- استدامة
- مفاتيح
- نقابة
- مشترك
- خلاصات
- جدول
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- محادثات
- مهمة
- الضرائب
- فريق
- التكنولوجيا
- مؤقت
- مستأجر
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- تجربه بالعربي
- تكساس
- •
- المنطقة
- العاصمة
- المعلومات
- العالم
- من مشاركة
- أنفسهم
- هناك.
- شيء
- الأشياء
- تفكير
- فكر
- التهديد
- ثلاثة
- عبر
- الوقت
- مرات
- توقيت
- معلومات سرية
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- نغمة
- جدا
- تيشرت
- موضوع
- قذف
- الإجمالي
- نحو
- النص الكامل
- هائل
- جديد الموضة
- مشكلة
- صحيح
- الثقة
- منعطف أو دور
- تحول
- نموذجي
- عادة
- فهم
- فهم
- تحت الماء
- الاكتتاب
- وحدة
- الوحدات
- رأسا على عقب
- us
- تستخدم
- التقييمات
- قيمنا
- قيمتها
- القيم
- تشكيلة
- كبير
- مقابل
- التعليم والتدريب المهني
- فيديو
- المزيد
- صوت
- تطاير
- تصويت
- الأجور
- انتظر
- مطلوب
- موجة
- طرق
- ثروة
- الطقس
- أسبوع
- ترحيب
- West Side
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- بري
- سوف
- مستعد
- WISE
- في غضون
- بدون
- رائع
- للعمل
- اكتشف - حل
- عامل
- العالم
- العالم
- قلق
- أسوأ
- قيمة
- سوف
- رائع
- اكتب
- جاري الكتابة
- مكتوب
- خاطئ
- X
- عام
- سنوات
- التوزيعات للسهم الواحد
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- زوم