البنوك تخفض الائتمان، هل انتهى "ركود" السوق حقاً؟

ديف:
مهلا، ماذا يحدث للجميع؟ مرحبا بكم في في السوق. أنا مضيفك ديف ماير، وقد أعدنا المجموعة الكاملة معًا. لدينا كاثي وجيمس وهنري وجميل ينضمون إلينا اليوم. أشعر أنه مر وقت طويل منذ أن قمنا بالتسجيل معًا. من الجيد رؤيتكم جميعا.

كاثي:
بطريقة مماثلة.

جيمس:
عادت العائلة معًا.

كاثي:
وجيمس أكبر سناً بكثير.

جيمس:
أنا كذلك، ولست أكثر حكمة.

ديف:
أعلم أننا قمنا بالتسجيل بالأمس في عيد ميلاده الفعلي وفكرت في الغناء له في البودكاست، ولكن بعد ذلك شعرت بالخجل الشديد ولم أفعل ذلك.

كاثي:
لا تزال هناك فرصة.

جيمس:
نعم، أنا في انتظار ذلك. كاثي، لديك ألبوم، يجب أن تغني.

كاثي:
هذا صحيح. هذا صحيح. يا رجل، الكلمة قد خرجت الآن.

ديف:
حسنًا، لن نجعلكم تغنون جميعًا، لكن جيمس، عيد ميلاد سعيد من الجميع. لقد قمنا بالتسجيل بالأمس، لذا هناك الكثير من حلقات عيد ميلاد سعيد لك، لكنك تستحقها جميعًا.

جيمس:
أنا أقدر ذلك.

ديف:
اليوم في حلقتنا، سنتناول بعض عناوين الأخبار العقارية. لدينا أربع قصص ممتازة بالنسبة لك. سنتحدث عن ركود الإسكان وما إذا كان قد انتهى أم لا. معايير الائتمان وكيفية تشديدها وماذا يعني ذلك بالنسبة للمستثمرين العقاريين. سنتحدث عما إذا كنت تبيع عقارًا أم لا، وكيفية التأكد من عدم حصولك على عروض منخفضة التكلفة، وسنتحدث عن 15 مدينة مهيأة جيدًا لتحقيق نمو مستقر ومن المرجح أن تحافظ على قيمتها على مدار العام. العامين المقبلين. لذا ابقوا بعد الاستراحة وسنتناول هذه المواضيع.
في قصتنا الأولى، نتحدث بالطبع عن ركود قطاع الإسكان. إذا استمعت إلى هذا العرض، فإننا نتحدث عن هذا الموضوع كثيرًا، ما الذي يحدث لأسعار المساكن. ولكن في الشهرين الماضيين فقط شهدنا تحولًا مهمًا جدًا في اتجاهات أسعار المساكن. لقد انخفضوا على أساس سنوي، بشكل طفيف فقط، ولم يكن الأمر خطيرًا للغاية، لكننا وصلنا إلى نقطة وفقًا لمعظم المعايير، وبيانات الجميع مختلفة قليلاً، قائلين إننا الآن متساوون بشكل أساسي مع العام الماضي، انها عن شقة. لذا فإن السؤال الذي يتحدث عنه هذا المقال هو استطلاع NAR الذي يشير إلى أن ركود قطاع الإسكان قد يكون قد انتهى، وربما كان هذا أقصر تصحيح على الإطلاق لقطاع الإسكان، ونحن الآن نستعد للنمو المستقبلي. لذا، هنري، لنبدأ معك. هل تعتقد أن الركود السكني قد انتهى ولا يُسمح لأحد منكم أن يقول "الأمر يعتمد على السوق". أعلم أنك على وشك القيام بذلك، فنحن نتحدث هنا على أساس وطني.

كاثي:
لقد كاد أن يقول ذلك، كان يخرج من فمه.

ديف:
أعرف، أستطيع رؤيته. أستطيع أن أقرأ شفتيه وهو يبدأ بالقول: "في أركنساس، كل شيء رائع ويجب عليكم جميعاً أيها الأغبياء أن تنتقلوا إلى أركنساس".

كاثي:
لا يوجد ركود هناك.

ديف:
لكن تعاطف مع بقيتنا يا هنري وأخبرنا بما يحدث على المستوى الوطني.

هنري:
يا رجل. انظر، أعتقد أننا نشهد نوعًا من ما تحدثنا عنه جميعًا. لقد بدأنا حقًا نشعر بهذا النقص في المخزون، ومع نقص المخزون وفهم الناس، تتراوح أسعار الفائدة في مكان ما بين ستة وثمانية وهم مرتاحون لذلك. الأسباب التي تجعل الناس يتحركون ليست دائما مالية. يتغير أسلوب حياتهم وحياتهم ووظائفهم أو أنهم يريدون تغيير وظائفهم لأنهم يريدون كسب المزيد من المال. هناك الكثير من التنقل بين الوظائف من أجل زيادة راتبك، وقد يتطلب ذلك الانتقال، سواء في مدينتك أو خارج مدينتك. هناك أشخاص يتحركون من أجل العلاقات وبدأت الحياة تحدث. يحتاج الناس إلى شراء المنازل، ولا توجد منازل للشراء، لأننا تحدثنا عن تأثير القفل، فالأشخاص الذين لديهم أسعار فائدة منخفضة لا يريدون البيع وليس هناك الكثير من المخزون.
وهكذا، بدأت ترى أن الناس يقاتلون من أجل المخزون الموجود هناك. إذن، فإنك ترى حالات عروض متعددة مرة أخرى، ونحن نتلقى عروضًا متعددة على كل شيء ندرجه تقريبًا. هذا جيد. الأشياء التي ندرجها ليست جيدة أو ليست جيدة، لأننا سنحتفظ بالعقارات التبعية، لذلك سنشتري العقارات، وسنقوم فقط بتنظيفها وسنعيدها إلى السوق حتى يتمكنوا من ذلك. لم يتم تجديده. تلك تستغرق وقتًا أطول للبيع. لذلك، أعتقد أنك ترى سوقًا صحيًا. وهذا ما يجب أن يحدث، أليس كذلك؟ إذا قمت بإدراج قطعة من الفضلات، فيجب أن يستغرق بيعها وقتًا أطول من بيع شيء تم القيام به بشكل صحيح. يجب أن يحصل هؤلاء على عروض متعددة ويبيعونها بسرعة. إذن هل انتهت الجلسة؟ يا رجل، أعتقد ذلك، خاصة إذا لم ترتفع أسعار الفائدة مرة أخرى. إذا بدأوا في إظهار علامات التراجع، فأعتقد أنك ستشهد اندفاعًا لشراء ما هو موجود ثم سترى المزيد من العروض.

ديف:
كاثي، أنا فضولي ما هو رأيك. كان لدينا عرض مع كاثي وجي سكوت وسكوت ترينش في ذلك اليوم وحصلت على معاينة لما تعتقد كاثي أنه يحدث هنا، ولكننا نود أن نسمع أفكارك حول هذا وما إذا كنت تعتقد أننا خرجنا من الموضوع الغابة من حيث تصحيحات الأسعار.

كاثي:
حسنًا، إذا استخدمنا مقولة لوجان محتشمي: "نحن في سوق إسكان غير صحي إلى حد كبير". لذلك، كما قال هنري، ربما نعود إلى السوق حيث يتعين عليك في الواقع محاولة بيع شيء ما ويجب أن يبدو جيدًا. إنه أمر صعب حقًا بالنسبة للوكيل في الوقت الحالي، عليك أن تقوم بتسعيره بشكل صحيح.

هنري:
يجب عليك ان تعمل.

كاثي:
نعم. حسنًا مرة أخرى، كان ذلك قبل 18 شهرًا فقط أو نحو ذلك، حيث كان بإمكانك فقط لصق لافتة بالخارج وسيتم بيع العقار بغض النظر عن حالته. لذا، فهو أكثر صحة بمعنى أنه يتعين على البائع فعليًا توفير منزل عالي الجودة، وفي معظم الحالات وضعه في السوق المفتوحة، وليس سوق المستثمرين كثيرًا. ويحصل المشترون على الوقت الكافي للتحقق من العقار. مرة أخرى، قبل 18 شهرًا، لم يكن بإمكانك حتى إجراء عمليات الفحص في بعض الحالات، كان عليك فقط الشراء كما هو وأخذ ما حصلت عليه لأنه كان هناك مائة شخص ينتظرون ذلك في الكثير من المدن.
وبهذا المعنى، فمن الأفضل للمشتري أن يكون لديه المزيد من الوقت للنظر في ما يشترونه. لكن الجزء غير الصحي إلى حد كبير، هو أنه مع ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع الأسعار، لا تزال العقارات تباع، ولا تزال العقارات تباع لأنه لا توجد خيارات أخرى، باستثناء المنازل الجديدة. ولهذا السبب فإن شركات البناء متأججة نوعًا ما في الوقت الحالي. ارتفعت ثقة المنشئين لأن أغراضهم يتم بيعها. ارتفعت مبيعات شركات البناء بنسبة 20%، في حين انخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 20% لأن هذا هو ما هو معروض للبيع. لقد أبرمنا أنا وريتش للتو شقة دوبلكس جديدة تمامًا في بالم كوست، وحصلنا على سعر فائدة قدره 4.75 لأننا تمكنا من التفاوض على ذلك مع شركة البناء لأنه كان هناك مجال لهم للتفاوض، وكان التدفق النقدي رائعًا. وهذا ما أعتقد أنه فرصة للبنائين والأشخاص الذين يرغبون في شراء منازل جديدة لأن ذلك متاح.

ديف:
جيمس أو جميل، هل يعتقد أي منكما أن هذا غير صحيح، وأن هناك احتمالية لمزيد من انخفاض الأسعار في الشهرين المقبلين؟

جيمس:
يتعلق الأمر حقًا بما إذا كانوا سيخترقون سوق العمل أم لا. أعتقد أن الجميع ينظرون إلى أسعار الفائدة طوال الوقت. إنهم مثل، "إذا انخفضت أسعار الفائدة وتدهور قطاع الإسكان". ولكن هناك العديد من العوامل الخارجية الأخرى التي عليك أن تراقبها. ما الذي يحدث في سوق العمل، وما الذي يحدث مع البطالة، هل هذا التراجع؟ وإذا لم يكن الأمر كذلك، فيمكنهم الاستمرار في رفع هذه المعدلات.
وما يتوقعه هذا المقال هو أنه سيكون إيجابيًا وعدوانيًا للغاية، وآمل أن يسير الأمر على هذا النحو. تقول أنه قد يكون هناك أقل من ذلك، يمكن أن تنخفض المعدلات إلى حوالي 6.5 بحلول نهاية العام، و6٪ في عام 2024. نحن بمعدلات تتراوح بين سبعة إلى 7.5 في الوقت الحالي للمشترين الذين يشترون ولا يزال السوق التحرك والبقاء ثابتا. لذلك، فمن المنطقي أن ينتعش السوق، إذا انخفض السعر بمقدار نقطة واحدة تقريبًا، فسيكون ذلك في المتناول بنسبة 10٪ للمستهلك التالي. ولذا، أعتقد أنه إذا انخفضت الأسعار، فسوف يستمر الأمر على ما يرام بسبب نقص المخزون. ولكن عليك أن تراقب جيداً... لا يمكنك أن تنظر إلى أسعار الفائدة فحسب، بل عليك أن تنظر إلى كل ما يحدث في العالم. لأنه إذا دخلنا في نوع من الركود العالمي، وهو ما يمكن أن يحدث، فأعتقد أن سوق الإسكان سوف ينهار عند هذا الحد. في الواقع، لا أعتقد أن الأمر سيتعلق كثيرًا بالأسعار بعد الآن.

جميل:
نعم جيمس، هذه نقطة عظيمة. والشيء الآخر الذي أعتقد أننا بحاجة إلى الاهتمام به هو مقدار الأموال النقدية، وعدد المنازل التي يتم شراؤها بالفعل نقدًا، وحجم نشاط المستثمرين الذي لا يزال في السوق. لا يزال هذا جزءًا مما يدعم الأمور في الوقت الحالي. أستطيع أن أخبرك بناءً على ما نقوم به في أعمالنا، أنه لا يزال هناك قدر هائل من نشاط المستثمرين، يلتهم المخزون. وماذا يحدث إذا بدأ المستثمرون فجأة في إدراج عقاراتهم أو طرح المزيد من هذا المخزون في السوق؟
أو على الجانب الآخر من ذلك، ماذا لو قال الناس: "حسنًا، هل تعلم ماذا؟ لقد انخفضت أسعار الفائدة بما يكفي لنا للتغلب على تأثير القفل هذا نوعًا ما. ثم كل الأشخاص الذين كانوا يجلسون على هذا العقار وكل هذا المخزون لأنهم قالوا، "حسنًا، لن أبيع، سعري منخفض جدًا." الآن غيروا رأيهم وحصلنا على هذا المخزون في السوق، وأعتقد أن ذلك قد يخلق بعض مواقف التسعير أيضًا. لذا، لا أعتقد أننا خرجنا من الأزمة تمامًا بعد لأنني أعتقد أننا لم نكتشف جميع المتغيرات ولا نعرف كيف سيعمل الناس عندما تكون لدينا مواقف أكثر طبيعية قليلاً.

ديف:
أنا معك يا جميل. أنا لا أقول أن الأسعار ستنخفض، لكنني أعتقد أن الإعلان عن انتهاء ركود قطاع الإسكان هو إجراء وقائي قليلاً في هذه المرحلة. هناك الكثير من الأدلة في الوقت الحالي على أن معدلات الرهن العقاري ستبقى أعلى لفترة أطول قليلاً. نحن نسجل هذا في أوائل أغسطس. قامت وكالة فيتش للتو بتخفيض تصنيف الائتمان الأمريكي، مما أدى إلى ارتفاع عوائد السندات، الأمر الذي سيؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري خلال اليومين المقبلين. وقد أشار بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه يخطط لإبقاء أسعار الفائدة أعلى لفترة أطول وليس لدي أي سبب لعدم تصديقهم.
ولذلك، أعتقد أن هناك أدلة على أن بعض الأشياء قد نشهد، بعد موسم البيع المزدحم في الصيف، انخفاضًا طفيفًا في أسعار المنازل. لا تعتقد أن الأمر سيكون دراماتيكيًا، لكن لا أعتقد أن لدينا معلومات كافية، كما قلت يا جميل، لنقول إن ركود الإسكان قد انتهى. أنا شخصياً سأظل أمارس بعض الحذر أو على الأقل هذه هي الطريقة التي أتصرف بها.
أما بالنسبة لقصتنا الثانية فإن العنوان الرئيسي هو: "يقول بنك الاحتياطي الفيدرالي إن البنوك الأمريكية قامت بتشديد الائتمان بشكل أكبر في أعقاب الإخفاقات". لذا، أصدر بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا التقرير وقال بشكل أساسي إنه بعد ذلك، يعلم الجميع ما حدث مع الأزمة المصرفية، حيث قامت البنوك بشكل أساسي برفع معاييرها لتجنب خطر الإعسار كما رأينا مع اثنين من البنوك، أبرزها بنك وادي السيليكون، هناك وكان الطلب ضعيفا على القروض. وبشكل أساسي، يقولون إن البنوك قامت بزيادة معاييرها والآن أصبح الأمر أكثر صعوبة بنسبة 50%، وتم تشديد الائتمان بحوالي 50%، خاصة على القروض التجارية والصناعية. لذا، أشعر بالفضول يا جيمس، فلنبدأ معك هنا. ما هو برأيك تأثير ذلك على القطاع التجاري الذي يبدو محفوفًا بالمخاطر بالفعل؟

جيمس:
أشعر أن هذا هو الأمر الذي تم الحديث عنه منذ ستة أشهر تقريبًا، وأن هذا الأمر يسير على هذا النحو. ولا ينبغي أن يكون الأمر مفاجئًا حقًا، حيث لا يزال هناك الكثير من معدلات الشواغر في القطاع التجاري، وكان القطاع الصناعي في منطقة ذروة الشراء، وهو نوع من التخزين الذاتي. وتشعر البنوك أن الأمر محفوف بالمخاطر، لذا ستقوم بتشديد متطلباتها. منطقي. إنهم يقولون، "مرحبًا، هذا لا يبدو جيدًا حقًا." بالإضافة إلى أن تكلفة المال أعلى بكثير لتغطية تغطية الديون في هذا الشأن.
ولذا، أعتقد أن هذا سيستمر في التشديد ولا أعتقد أن الأمر يقتصر على الصناعة فقط. أشارت هذه المقالة إلى الكثير من الأمور التجارية والصناعية، ويقولون إن الطلب انخفض بنسبة 50%. لكن هذا أمر منطقي، فلا يوجد الكثير من المعاملات الجارية في تلك المساحة أو المكتب أو الصناعة، وأنا لا أرى انخفاضًا في تلك الصفقات في سوقنا المحلية. ما زلنا نشهد تعدد الأسر وهم ليسوا صارمين تمامًا مع هذا الإقراض التجاري، لقد قمنا للتو بتأمين بعض الأسعار الجيدة إلى حد ما. لكنهم أرادوا فعلاً... هذه البنوك هي الأكثر اهتماماً بنسب تغطية الديون. إنهم ليسوا قلقين بشأن الإقراض للقيم، وليسوا قلقين بشأن الأسهم في الصفقة. إنهم يريدون التأكد من أن الأصل يمكن أن يدفع ثمنه ولا يعتقدون أن هذا المكتب سيفعل ذلك. ولذلك، أعتقد أنه سيكون من الصعب حقًا الحصول على المال خلال الـ 12 إلى 24 شهرًا القادمة. ستكون هناك حاجة إلى المزيد من التمويل للمالك في هذه المساحة حتى تتمكن المعاملات من استعادة نشاطها مرة أخرى. وأنا لا أتوقع حدوث ذلك لمدة سنة أو سنتين على الأقل.
وإذا كنت مستثمرًا ويجب عليك الخروج والتسوق في البنوك الآن. نحن نتحدث مع العديد من البنوك المحلية ونتحدث عن نقل الودائع، كيف يمكننا الحصول على المزيد من خطوط الائتمان معهم؟ كان لدي بنك عقار مزدوج في الوقت الحالي ويريدون خصمًا بنسبة 40% وأنا أشتري بسعر أقل بنسبة 25% من سعر السوق، وهذا ليس له أي معنى فيما يتعلق بقرض بقيمة. كانوا قلقين أكثر بشأن تغطية الديون. ولذا، عرضنا نقل بعض الودائع، وفجأة بدلاً من 40%، انخفضت إلى 25%. لذلك، فإنهم ينظرون إلى جميع الضمانات، ويريدون التأكد من حمايتها. ومن المهم بالنسبة للمستثمرين الآن أن يتسوقوا في البنوك، ويتحدثوا معهم، ومن لديه الطلب، ومن يحتاج إلى الودائع، واستخدام ودائعك، والحصول على بعض الأصدقاء في فريقك، وستتمكن من الوصول إلى المال. لكن على المدى القصير، لا أتوقع أن يتحرك الإقراض التجاري بشكل كبير خلال الأشهر الـ 12 إلى الـ 18 المقبلة.

جميل:
نعم، أردت أن أضيف إلى ذلك. أعتقد أن جيمس نجح في ذلك. والمفتاح الذي أعتقد أنه سيقود السوق بالفعل أو على الأقل يعيد تنشيطه، هو تحويل الأشخاص لعقلياتهم إلى مواقف وحلول أكثر إبداعًا. أعتقد أن تمويل المالك، إذا كان البائعون يريدون حقًا الخروج من وضعهم، وإذا كان بإمكانهم تقديم فرص تمويل المالك للناس، فيمكننا أن نبدأ في رؤية مستثمرين أو أشخاص جدد يأتون إلى الطاولة ويقولون: "انظر، سأقبل هذا، وأود أن تأخذ هذا المشروع على. أود أن أنظر إلى هذا الأصل، لكن يجب أن يكون له معنى. وكما يقول جيمس أيضًا، فإنك تصبح مبدعًا مع البنوك، وتنقل الودائع، وتخلق الوضع المثالي للمقرض أو الوضع المثالي لك باعتبارك المشتري المحدد الذي يتمتع بوضع تمويل المالك . لكن الإبداع هو المفتاح. كلما زاد إبداع الأشخاص في هذا النوع من الأصول، زاد حجم الصفقات. ولكن لن يحدث ذلك إلا بعد أن يخرج الناس من صندوق التفكير العادي.

ديف:
نعم، هذه نقطة جيدة. وأنا أفهم أن الإبداع أمر منطقي، ولكن يبدو أن الشيء الآخر الذي يعيق هذا الأمر هو أننا نسمع باستمرار أن فئة الأصول التجارية سوف تنهار. وارتفعت معدلات الرسملة، وانخفضت الأسعار قليلاً، لكنني أشعر أن هذا هو الشيء الآخر الذي يقفل هذا الأمر، وكأن الجميع ينتظرون هذا الانهيار الوشيك الذي ما زلت شخصياً أعتقد أنه سيحدث، ولكن لم يحدث بعد. لذا، كاثي، كنت أشعر بالفضول لمعرفة رأيك في هذا الأمر.

كاثي:
حسنًا، أعتقد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سعيد بهذه الأخبار. هذا هو بالضبط ما يحاولون خلقه. هذا ما يحدث في دورة التشديد، عندما يحاول بنك الاحتياطي الفيدرالي إبطاء الأمور، وسحب الأموال من النظام. ويحدث ذلك عن طريق الإقراض بشكل أقل. ونحن نعلم أنه، مرة أخرى، منذ 18 شهرًا مضت، كانت البنوك تقوم بأشياء مجنونة. كان الناس يكتتبون بجنون وكانت البنوك تقبل ذلك بطريقة أو بأخرى وقد تغير ذلك.
لذلك، في كثير من الأحيان عندما يكون هناك تصحيح مبالغ فيه يحدث عندما تصبح البنوك متساهلة قليلاً، وتدفع ثمن ذلك، ثم تقوم بتشديد الإجراءات وهذا ما تفعله. هل ستقوم بإقراض عقار تجاري الآن دون دفعة أولى كبيرة؟ يجب أن تكون نسبة القيمة الدائمة 50%، كما يطلب الكثيرون لأننا لا نعرف أين هو القاع في العقارات التجارية. لذلك فهو أمر محفوف بالمخاطر للغاية. هناك تصحيح مفرط هائل يحدث لأن البنوك كانت متساهلة للغاية منذ وقت ليس ببعيد. لذا فهم يدفعون الثمن. لكن السؤال هو كيف تتمكن البنوك من البقاء على قيد الحياة عندما لا تمارس أعمالها؟ إذا لم يقرضوا، فهذه مشكلة. لذلك، سنرى المزيد من المشكلات بسبب ذلك.

هنري:
انا موافق تماما. أعتقد أن جيمس ضربها على أنفه. البنوك هي الشركات يا شباب. إنهم يقدمون خدمة وهذه الخدمة عادة ما تكون إقراض المال، وهم بحاجة إلى الإقراض للبقاء في العمل. ولذا، عليك أن تعرف "ما الفائدة من ذلك بالنسبة لي؟"، من جانب البنك الذي تتعامل معه. إذا كنت تريد من البنك الذي تتعامل معه أن يقرض، فهو يشدد، ولا يقرض، بل يشدد. هذا يعني فقط أنه بالنسبة للأشياء التي لا يشعرون بالارتياح تجاهها، سيرغبون في أن يكون لديك المزيد من الاهتمام في اللعبة معهم. بالنسبة للأشياء التي يشعرون براحة أكبر معها، فمن المرجح أن يتطلبوا قدرًا أقل من الاهتمام في اللعبة من أجلك لأنهم مرتاحون لفئة الأصول هذه.
ولذا، يتعين عليك العثور على البنك المحلي الذي يحب نوع الاستثمار العقاري الذي تقوم به وبناء تلك العلاقة. والتشديد يعني فقط أنهم يريدون منك أن تأتي بصفقة جيدة، ويريدون منك أن تكون مستثمرًا عقاريًا جيدًا حقًا. وهكذا، إذا كنت قويًا في مجال معين ووجدت البنك الذي يناسب هذا المجال، أعتقد أنه يمكنك العثور على قروض مناسبة. سوف يستغرق الأمر مجرد عمل. لا يمكنك الاتصال بالبنك، أي بنك تريده والحصول على الشروط المواتية كما كنت تفعل قبل عام بالنسبة لأصول معينة، فسوف يستغرق الأمر وقتًا. في بعض الأحيان يتعين عليك الاتصال بـ 20 أو 30 بنكًا والتحدث معهم حول ما تفعله قبل أن تتمكن من العثور على البنك الذي يرغب في الإقراض بالمعدلات والشروط التي تبحث عنها.
لذا، نعم، إنهم متشددون، سيكون من الصعب العثور على المال، لكن المال لا يزال موجودًا. وبعد ذلك، أعتقد أن ما لفت انتباه جيمس حقًا هو أنهم بحاجة إلى الاستمرار في العمل ولذلك فهم يريدون ودائعك. ولذلك، إذا تمكنت من العثور على "ما الفائدة منهم؟"، وإحضار ودائعك لهم، فلا يزال بإمكانك التفاوض على شروط جيدة لأصول معينة. مرة أخرى، أصول أكثر خطورة، المزيد من الجلد في اللعبة، أصول أقل خطورة، جلد أقل في اللعبة. وإذا أحضرتهم ودائع، فهذا أفضل. انها ليست نهايه العالم.

ديف:
حسنًا، ليس كل واحد منا لديه ودائع بحجم ودائعك وودائع جيمس. لا أعرف ما إذا كانوا سيعجبون بنفس القدر ويرغبون في كتابة القروض لي.

جيمس:
لكن الأمر كله نسبي، اعتمادًا على السوق الذي تتعامل معه، فهم يبحثون عن نسبة مئوية مما يقرضونك إياه. لذلك، إذا كنت في سوق بقيمة 200,000 دولار، فأنت بحاجة إلى التحرك بمقدار 40,000 دولار. إذا كان بإمكانك نقل 40,000 ألف وديعة إضافية أو شيء من هذا القبيل هناك، لأنهم حصلوا على الدفعة الأولى ثم يحتفظون بـ 20٪ من أموالك أيضًا، ولهذا السبب يشعرون بالرضا تجاه هذا الأمر ويمكنهم إعادة إقراضه. لذلك، لا تحتاج إلى الكثير من المال لتسوقها، فالأمر يعتمد على السوق. الآن إذا كنت في سياتل، نعم، ستحتاج إلى نقل بعض الأموال، فهي باهظة الثمن، أو نفس الشيء في لوس أنجلوس، ولكن الأمر يتعلق بالنسبة المئوية أكثر من الحجم.

هنري:
نعم، أنا في أركنساس، يمكنني أن أعطيهم خمسة دولارات، نحن بخير.

ديف:
حسنًا. أما قصتنا الثالثة فالعنوان الرئيسي هو "خبراء العقارات، خمسة أسباب تدفعك إلى الحصول على عروض منخفضة التكلفة وكيفية إصلاح ذلك". أستطيع أن أرى جيمس يبتسم من الأذن إلى الأذن، وهو مستعد للحديث عن هذا الأمر. جيمس، أنا فقط سأدعك تبدأ.

كاثي:
إنه يبدو غاضبًا نوعًا ما حيال ذلك أيضًا.

ديف:
- نعم إنه مستعد للقتال.

جيمس:
أعلم أن جميل يمكنه التواصل معي عندما يقول الناس: "أوه، أنت لاعب منخفض المستوى". إنه أمر وقح أن تتصل بشخص ما، لأكون صادقًا. يبدو الأمر كما لو، لا، نحن لسنا منخفضين، نحن في الواقع نقدم لك القيمة السوقية لحالة الأصل. ولذا، أعتقد أنه من المهم التعرف على كل هؤلاء الأشخاص الذين يستخدمون هذا المصطلح low baller. لا، لقد تم تسعيرك بشكل خاطئ. أنت لست منخفضًا في التعامل مع شخص ما إذا كان بإمكانك تقديم بيانات إحصائية لدعم مبلغ العرض الخاص بك. وأعتقد أن من المهم جدًا أن يعرف تجار الجملة والمستثمرون ذلك. نكتب العروض على أساس القيمة السوقية، كما هي. ونحن لا نهتم بماذا... القيمة السوقية المستقبلية هي الجانب الإيجابي للمستثمر، وهذا لا علاقة له بما يملكه المالك الآن، فنحن نشتري الآن.
وهكذا، عندما يصفني الناس باللاعب المنخفض، نتأكد فقط من أننا نقدم دائمًا ثلاث إلى خمس شركات توضح أننا في نطاق ما هو عليه بالنسبة للشبكة الحقيقية للبائع. لكنني أحببت هذا المقال حقًا. وهذا ما يأتي إليه. إذا كنت ترغب في بيع الممتلكات الخاصة بك بالقيمة السوقية اليوم، فأنت بحاجة إلى أن تكون جيدة المظهر. سيشتري الناس أشياء تعتبر منتجًا جيدًا. ولكن إذا كنت في المنتصف، فسوف تحصل على السعر المتوسط. إذا كنت بحاجة إلى عمل، فسوف تحصل على تسعيرة العمل المطلوبة. والأمر متروك للبائع لإجراء هذه التغييرات لتغيير طريقة البيع. وإذا لم يرغبوا في إجراء هذه التغييرات، فعليهم خفض السعر. هذه هي الطريقة التي يعمل بها هذا العمل.
وأنا حقا أحب هذه المادة. لقد سلط الضوء على الكثير من الأشياء، وعرض الممتلكات الخاصة بك، وعليك العمل من أجلها. افهم حقًا ما لديك وما الذي تبيعه. وإذا كان لديك هذه الأشياء، فسوف تقوم بتسعيرها وفقًا لذلك ولن تحصل على الكرات المنخفضة، بل ستحصل فقط على معاملة. ولذا، أعتقد أن مجرد إلقاء نظرة على ما لديك. إذا لم يكن البيع، فانظر إلى ما لديك، وربما يكون مجرد تسعير ونقطة سعر وتتركه بمفرده وتقول، "مرحبًا، هذا النوع من المخزون يستغرق وقتًا أطول للبيع، لذلك سأقوم بذلك اجلس على ذلك." ولكن إذا كانت الأمور تجري من حولك ولم تكن كذلك، فعادةً ما تكون المشكلة تتعلق بالمنتج.

جميل:
سأعمل على مضاعفة جهودي في هذا الأمر، لأن جيمس وأنا وأنت وهنري... كاثي هي الوحيدة التي تشتري عقارات لامعة لأنها تحب الأشياء الجديدة وأعتقد أنها رائعة. نحن لا نتاجر بالأشياء التي تحتاج إلى إعادة وضعها، أو أن تكون لها قيمة مضافة إليها. هذا هو الشيء الذي أعتقد أنه مهم حقًا. لذلك، دعونا ننظر إلى وكلاء العقارات. إنهم مؤتمنون، مما يعني أن عليهم التزامًا بإخبار بائعيهم بالحقيقة. وعليهم واجب التصرف بما يحقق مصلحة عملائهم. وهذا يعني أن نكون صادقين معهم بأن نقول لهم: "اسمعوا". انظر، لا يهمني ما باع به الجار، لقد أنفقوا 100,000 ألف دولار في ذلك المنزل لإصلاحه، ولن تحصل على هذا المال. لا يزال لديك سجادة الشيا 1970 هنا ولديك ثلاجة إلكترولوكس، ولن تعمل. هذا هو الأمر، لدينا خيارات، حسنًا؟ الخيار الأول، أنفقت المال، وأصلحت هذا المنزل، وسأحضر لك ما باعه ديف عبر الشارع. أنت لا تريد إنفاق المال والقيام بذلك، سأقدم لك عرضًا نقديًا من مستثمر سينفق المال ويفعل ذلك.
ولكن دعونا نكون صادقين مع الناس. الحقيقة هي أنه عندما تكون في موعد للإدراج وتكذب على عميلك فقط لتوقيع تلك الاتفاقية بحيث يمكنك إضاعة ستة أشهر من وقتهم، بحيث بينما يكون المنزل معروضًا في السوق وهم يعتقدون أنك قمت بعمل سيء، ثم يعتقدون أنه عندما تأتي عروض المستثمرين فهي منخفضة للغاية لأنك كنت غير صادق معهم بشأن القيمة الفعلية للعقار. هذا يمثل مشكلة بالنسبة لي.

ديف:
أنا أحب هذا. يجب أن نتحدث عن هذا طوال الوقت، هذا هو نوع الطاقة التي نحتاجها.

جيمس:
أحبه.

ديف:
يا صاح، أحضر لهذا الرجل زجاجة ماء على المنشفة، لقد قام للتو [غير مسموع] بجولة كاملة في الحلبة.

جيمس:
لقد قمت للتو بعيد ميلادي.

ديف:
علينا أن نشجعه قليلاً حسنًا يا (هنري)؟

هنري:
يقول لي هذا المقال، هذه هي العقارات، وهذه هي الطريقة التي تعمل بها. يجب عليك بيع شيء ما بالقيمة التي هو عليها. لا يمكنك أن تتوقع الحصول على المزيد من المال مقابل شيء لا يستحق ذلك. لكن الناس ما زالوا في فقاعة 2020 إلى 2022 في رؤوسهم حيث يقولون: "يمكنني فقط أن ألقي هذا هناك وسيأتي شخص ما ويعطيني كل ما أريد". ولم يعد الأمر كذلك. مرة أخرى، هذا نموذج لسوق صحي أكثر. مما يعني، إذا كنت تريد بيع شيء ما، فأنت بحاجة إلى وضعه للبيع بالقيمة التي يستحقها. لذلك، سوف نأتي وسنقدم لك ما نعتقد أنه يستحق العقار في حالته الحالية. فترة. نهاية القصة. إذا كنت ترغب في الحصول على المزيد من المال، عليك أن تضع المال في العقار، وعليك أن تجعل العقار يبدو جيدًا.
بالنسبة لي، كل ما أدرجه الآن، إذا كنت أبيع عقارًا وقمت بعمل رائع في إعادة تصميم هذا العقار واهتمت بالتفاصيل. لأنه مرة أخرى، قبل أن تتمكن من وضع أحمر الشفاه على خنزير ورميه هناك، ولكن الآن يتجول الناس في إعادة تصميمك ويقولون، "أرى أنهم وضعوا طلاءًا على الجدران، لكنهم لم يستبدلوا كل شيء" المنافذ، وهذا يقودني إلى الاعتقاد بأنه قد تكون هناك بعض المشاكل التي لم يتم حلها. ولذلك، لن أقدم عرضًا بالسعر الكامل أو لن أعرض على الإطلاق. إنه يجبرنا كمستثمرين يقومون بإصلاح العقارات وقلبها على القيام بذلك بشكل صحيح، والاهتمام بالتفاصيل، والقيام بالأشياء الصغيرة قبل طرح عقار في السوق إذا كنت ترغب في الحصول على أعلى سعر بالدولار.
وينطبق الشيء نفسه على أصحاب المنازل الذين يبيعون ممتلكاتهم. عليك أن تنتبه إلى التفاصيل. إذا كنت تريد أعلى سعر للدولار، فأنت بحاجة إلى أن تُظهر للناس أن العقار يتم الاعتناء به والعناية به وأنه يحتاج إلى وضعه بشكل صحيح. هذا ما يجب أن يحدث عند بيع عقار. هذا بالنسبة لي يقول، هذه عقارات.

ديف:
أشعر وكأننا ضربنا العصب هنا. هذا شيء ربما ينبغي أن نتحدث عنه أكثر. وربما ما يجب علي فعله أيضًا هو قراءة المقالة وقول ما تقوله فقط حتى يعرف الجميع، لأنه ذكر أن هناك خمسة أسباب تجعلك تتلقى عروضًا منخفضة المستوى. وهو يتفق بشكل أساسي مع ما قلتموه للتو. لذا، كان السؤال الأول هو أن توقعاتك قد تتجاوز حقائق السوق. في الأساس، لديك توقعات غير واقعية. رقم اثنين، لا يمكنك إدراج الأجزاء العلوية من المثبتات بأسعار جاهزة. هذا صحيح تماما. رقم ثلاثة، سوء المظهر الجمالي ينفر المشترين حتى لو كان المنزل سليمًا من الناحية الهيكلية. هل سبق لك أن دخلت إلى منزل وطلبت من شخص ما أن يقول لك: "إنه سليم من الناحية الهيكلية، لا تقلق بشأن كل شيء قبيح آخر. لقد حصلنا على أساس رائع، ولا بأس بذلك تمامًا”. رقم أربعة، منزلك يكون جيدًا بقدر عرضه. أعتقد أن الأمر يتعلق أكثر بتنظيمه وجعله يبدو جيدًا. وأخيرًا، تجذب الضائقة المالية النوع الخاطئ من الاهتمام. لذا، في الأساس، إذا كنت تعاني من مشكلة مالية وأرسلت ذلك برقية، فمن المحتمل ألا يكون الأمر جيدًا بالنسبة لك. لذا، أعتقد أن هذه نصيحة جيدة تم تقديمها مع الكثير من الشغف من هؤلاء الثلاثة. كاثي، هل لديك أي شيء تضيفه؟

كاثي:
أوه، هذا حقًا، هذه مشكلة الوكيل في رأيي. يجب على الوكيل أن يعرف القيمة حقًا وأن يكون قادرًا على الشرح للبائع، "يمكنك وضع هذا القدر من المال فيه وستحصل على المزيد". أو، "إذا استثمرت هذا القدر من المال، فلن ينجح الأمر حقًا، قم ببيعه حيث هو." لذلك، أعتقد أن الكثير من الوكلاء الجدد قد دخلوا السوق، ولا يعرفون ماذا يفعلون، ولم يعتادوا على هذا النوع من السوق، لقد اعتادوا على السوق حيث لا يتعين عليهم فعل أي شيء . عليهم أن يعملوا بجدية أكبر، وعليهم أن يظهروا قيمتهم حقًا اليوم.

جيمس:
وهم يأكلون عظام الدجاج الآن، وليس هناك الكثير للبيع.

جميل:
حقيقي. لكن جيمس، هناك موقف أساسي في عملية التعليم الخاصة بالترخيص. كل شخص تحدثت إليه في جميع الولايات الخمسين التي تخضع للترخيص، سألتهم جميعًا نفس السؤال، "هل علموك كيفية التركيب؟" "لا."

هنري:
ها نحن ذا.

ديف:
هل هذه حقيقة؟

جيمس:
هذا صحيح.

ديف:
لا يعلمونك كيفية شركات؟

جميل:
هذا صحيح. "لم يعلموك كيفية تجميع العقارات عندما حصلت على ترخيصك العقاري؟" "لا، لم يفعلوا." "أوه، واو. لذلك ليس لديك أي فكرة عن كيفية العثور على القيمة ولكن لديك واجب ائتماني لتكون مسؤولاً تجاه العميل، ولم يعلمك كيفية تقييم الممتلكات بعد. وهنا تكمن المشكلة.

جيمس:
أنا أوافق 100%. وبعد ذلك، جاء الكثير من الوسطاء في السنوات الثلاث الماضية. إنه سوق مختلف. كانت قواعد إدراج كل ما تريده وبيعه هي القاعدة ويمكنك فعل ذلك. لقد عدنا الآن إلى العقارات الأساسية الأساسية.

كاثي:
وللعلم، للعلم، صندوقنا، صندوق الإيجار العائلي الوحيد لدينا يشتري العقارات القديمة القبيحة ويصلحها. لكن أنا شخصياً أحب الأشياء الفاخرة.

هنري:
أوه، إذن ستفعل ذلك من أجل متعتك، لكنك لن تفعل ذلك بنفسك. تمام. تمام. حسنًا. حسنًا. حسنًا، يبدو الأمر جيدًا.

ديف:
افعل كما تقول، وليس كما تفعل. أشعر أن هذا هو موضوع كاثي مؤخرًا. إنها تقول دائمًا: "عليكم جميعًا أن تفعلوا هذا، لكنني أفعل شيئًا مختلفًا تمامًا".

كاثي:
لا لا لا لا. حسنا، إنه لي... ما أود شراء نفس الشيء في دالاس. إنه فقط ما هو معروض للبيع، ولا يوجد شيء جديد في المناطق التي نريد الشراء فيها. لذلك، نحن نشتري القديم ونجعله جديدًا.

ديف:
رهيبة.

كاثي:
كنت فقط أظهر تنوعي، هذا كل شيء.

ديف:
حسنًا. في مقالتنا الأخيرة، لدينا قصة من gobankrates.com. إنه بعنوان "هذه المدن الخمس عشرة مهيأة لتحقيق النمو الأكثر استقرارًا ومن المرجح أن تحافظ على قيمتها". كاثي، أعتقد أن هناك سوقًا تهتم به بشكل خاص ولم يتم ذكره في العرض كثيرًا والذي كان معروضًا هنا. أي من هؤلاء الـ 15 كانت المفضلة لديك؟

كاثي:
أوه، هل تتحدث عن فاكرفيل؟

ديف:
لا، لا أحد يريد التحدث عن فاكرفيل، على الرغم من أنك تفعل ذلك. لا، كان من المفترض أن تسرق منه سوق هنري.

كاثي:
أوه، كيف يمكن أن أنسى؟

ديف:
قبل العرض كنا نقرأ هذا وكنت أقول، أحد الأسواق هو فايتفيل، والذي من الواضح أنه يقع في الفناء الخلفي لمنزل هنري.

كاثي:
لا، لا، أنا آخذه.

ديف:
كنت أقول لهنري أنه لا يستطيع اختيار ذلك، لذلك...

كاثي:
لا يمكنه اختياره، فهو لي.

ديف:
... كاثي، اخترت ذلك.

كاثي:
نعم، سأذهب إلى فايتفيل وسأبحث عن هنري وأطلب منه أن يجد لي صفقة. كيف ذلك؟

هنري:
هيا.

كاثي:
هذه هي الطريقة التي سأستثمر بها هناك.

ديف:
حسنًا. هذا ممتاز. حسنًا، هذه الأسواق الخمسة عشر، وهي الطريقة التي تقيم بها GBankRates هذه الأسواق، هي التغير المتوقع في قيمة المنازل لمدة شهر وثلاثة أشهر. ثم توقعوا سنة بعد سنة. إذن شهر واحد وثلاثة أشهر وسنة بعد سنة، ثم متوسط ​​الثلاثة. سأكون صادقًا، أعتقد أن هذه طريقة رهيبة لتقييم كيفية شراء العقارات، وهي مجرد إلقاء نظرة على توقعات شهر واحد. لكن هل يعجبك أي من هذه الأسواق؟ والآن بعد أن أفسدت المقال بأكمله، هل يحب أي منكم أيًا من هذه الأسواق الخمسة عشر؟

جيمس:
أنا افعل.

جميل:
الشيء الوحيد الذي يعجبني يا ديف هو حقيقة أن لدينا العديد من أسواق جورجيا هناك، وأعتقد أن هذه إشارة جيدة إلى أن هناك وضعًا صحيًا يحدث في تلك الولاية. هناك أشخاص قادمون من مترو أتلانتا الرئيسي ينتقلون إلى تلك المناطق الأصغر. وأعتقد أن هذا يظهر أن هناك الكثير من الهجرة والكثير من القوة في تلك الولاية. بالنسبة لي، هذا هو المكان الذي سأضع فيه رهاني، في تلك الأسواق الثانوية والثالثية في جورجيا. أعتقد أن هناك شيئًا مثيرًا للاهتمام يحدث هناك.

ديف:
لطيف - جيد. أحب ذلك. جيمس، أليست زوجتك واحدة من هذه الأسواق؟

جيمس:
وبشكل عشوائي، عرضت عليّ زوجتي مؤخرًا فكرة الانتقال إلى ويلمنجتون بولاية نورث كارولينا، والتي يبلغ عدد سكانها حوالي 125,000 نسمة. نوعية الحياة مذهلة هناك، والأسعار أرخص بكثير. إنها تشبه نابولي، وفلوريدا، ونيوبورت بيتش، ولكنها جزء صغير من السعر. مدارس جيدة، ومعيشة جيدة، ودخل مرتفع، والسوق في حالة جيدة جدًا، ولا يوجد الكثير منها. متوسط ​​سعر المنزل أقل، وهذا هو السوق الذي أعتقد أنه قوي، لأنني كنت أتعمق فيه الآن وهو مكان رائع حقًا للعيش فيه. ولكن هناك شيء واحد أردت الإشارة إليه في هذا المقال، وهو أنه إلى جانب هذا المكان، فإن ويلمنجتون مكان رائع. هل واجه أي شخص آخر مشكلة مع بعض هذه المدن؟ لأن Coeur d'Alene حصلت على المرتبة الثانية هناك-

كاثي:
نعم.

ديف:
أوه-

جيمس:
… كنت مثل، “ماذا يحدث…”

ديف:
… مستحيل. نعم، أي شيء في أيداهو يجب أن يُمنع الآن.

جيمس:
وكان سوقًا منزليًا ثانويًا، وكان عدد سكانه 60,000 ألف نسمة، وكانت الأسعار مرتفعة للغاية. هناك لوحات بناء ضخمة تظهر في كور دالين في الوقت الحالي، وهناك الكثير من الوحدات التي يتم طرحها في السوق ويتم وضعها في المرتبة الثانية الأكثر استقرارًا. لقد واجهت مشكلة خطيرة مع ذلك، لأنهم أشاروا إلى... إنه يقع في مكان مجهول، بجوار حدود واشنطن وهو مكلف، وهناك الكثير من المنتجات القادمة إلى السوق. لا أعتقد أن هذا سوق قوي بشكل عام.

كاثي:
لقد فوجئت جدًا برؤيته هناك، ولكن يبدو أيضًا أنه مكان يتحدث عنه الكثير من الأثرياء. لذلك، نحن نعلم أن لدينا نوعًا من السوق المتشعبة حيث يبدو أن الأشخاص ذوي الثروات يخلقون المزيد من الثروة، حتى في هذه البيئة وCoeur d'Alene هي المكان الذي يشترون منه. ومن يدري، ربما لأنه أصبح أكثر شعبية سيظل مستقرًا.
لكنني أتفق معك، إذا كنا نتطلع إلى الاستثمار ونتحدث عن الاستثمار، وليس عن المنزل الثاني، فإن بعض أسواق جورجيا تلك، فمن المنطقي جدًا أن نستثمر في تلك المناطق لفترة طويلة وقت. لأنه مرة أخرى، في أي وقت تكون فيه بالقرب من مترو كبير، يميل النمو إلى الخروج إلى الضواحي دائمًا على أي حال، في أي سوق، يطارد الناس دائمًا القدرة على تحمل التكاليف. هذا هو الحال دائما. لذا فإن تلك الأسواق الثالثة التي تقع خارج الأسواق الكبيرة حيث بدأت الوظائف أيضًا في التحرك، تعد هذه دائمًا خطة جيدة. ورأيت أيضًا بورتلاند بولاية مين. كنت أتساءل عن ذلك يا ديف، لأنك كنت في ولاية ماين وكانت ابنتي هناك قريبة جدًا من المكان الذي تزوجت فيه في نفس الوقت، وكانت تطاردك، على ما أعتقد. ربما كانت تلتقط الصور، لا أعلم، أيها المصورون.

ديف:
حسنًا، أعتقد أنني أخبرتكم يا رفاق، كان لدينا حفل زفاف في حفل زفافنا، اثنان منهم-

كاثي:
لم تكن كريستا، لكنها أرادت ذلك.

ديف:
… تمام. سأتعرف على كريستا، وستكون مدعوة. لكن نعم، لقد أمضيت للتو بضعة أسابيع في ولاية ماين وأعجبني ذلك حقًا. أنا بصراحة لا أعرف ما يكفي عن الوضع المالي للمدينة والاقتصاد، ولكن نوعية الحياة رائعة. أناس لطيفون للغاية، ويشعرون بالمجتمع حقًا، حتى بالنسبة إلى أنها ليست مدينة كبيرة، ولكنها مدينة من الدرجة الثالثة. مخزون المساكن القديمة لطيف حقًا ولفائف جراد البحر المذهلة. كنت أتناول اثنتين أو ثلاث لفات من جراد البحر يوميًا على الأقل وقد شعرت بسعادة غامرة حيال ذلك. لذا، أعتقد بناءً على ذلك وحده، سأفكر في الاستثمار في بورتلاند، لكنني لا أعرف ما يكفي عنها بصراحة.

هنري:
حسنًا، بما أن ديف قطع جناحي ولم يسمح لي بالتحدث عن فايتفيل، أركنساس، فقد حصلت عليه لأن جوبلين، ميسوري مدرجة في القائمة، وتبعد 45 دقيقة فقط، وأنا أملك عقارًا هناك أيضًا. إذن، جوبلين، ميسوري. لقد كنت أشتري في جوبلين بولاية ميسوري بالضبط، وربما يكون هذا أحد أسباب وجودها في هذه القائمة، وذلك لأن شمال غرب أركنساس ينمو كثيرًا ولا يريد الناس العيش أو يجدون صعوبة في العثور على منازل هناك. وفي غضون 45 دقيقة إلى ساعة في جوبلين، يمكنك الحصول على منزل أكبر بكثير، ولا تزال جوبلين نفسها تتمتع باقتصاد مزدهر جيد جدًا. هناك الكثير من الصناعات التحويلية، بالإضافة إلى جميع فرص العمل في منطقة شمال غرب أركنساس، مما يدفع الناس إلى هناك. ولكن يمكنك الحصول على الأشياء، يمكنك شراء الأشياء التي تتدفق نقدًا في السوق هناك في بعض الأحيان.
وهذا مكان جيد جدًا. الآن، إنه سوق للتدفقات النقدية، ولن تحصل على الكثير من التقدير، ولكن هذا المقال يقول ربما ستحصل عليه في المستقبل. أعتقد أنها سترتفع في المستقبل، فقط بسبب نمو سوق شمال غرب أركنساس. لذلك، أنا بالفعل أستثمر هناك، ولدي حوالي ستة أبواب هناك وسأستمر في الشراء. فهمتك.

ديف:
حسنًا، أعتقد أنه بعد عام، عام ونصف من هذا العرض، يا هنري، نعلم الآن أنك تختار أسواقك بناءً على موقع gobankingrates.com، وستنزل إلى أسفل القائمة هنا.

هنري:
سأتسلم الشيك الخاص بي، gobankingrates.com، يمكنك إرساله إليّ مباشرةً.

ديف:
ارتفعت رسوم الانتساب له للتو. لا، هذا هو هنري، ومن الواضح أنك تفهم الأمر بناءً على هذا. وهل تشتري ما يكفي من الحجم لدعم سوق جوبلين الآن؟

هنري:
ليس بعد. ليس بعد. ليس بعد.

ديف:
تمام. إنه لا يحرك الأسواق.

جميل:
لكن أنا وهنري، قررنا أنه هو المستثمر المباشر الوحيد للبائع في شمال غرب أركنساس، وهذا هو السبب وراء انخفاض تكلفة كل عقد لتسويقه.

هنري:
لا، أنت قررت ذلك.

جميل:
كان هذا عرضًا تقديميًا قدمه هنري في حدث معسكرنا المجتمعي وقد أنهى العرض، بالمناسبة، كنت أهرج عليه للتو. إذا كان هناك أي شخص أود أن أستمع إليه وأثق به لفهم كيفية القيام بالتسويق المباشر للبائع، فهو هذا الرجل.

هنري:
انظر، لقد خرّبني جميل تمامًا على المسرح. كنت أقوم بتقديم عرض تقديمي حول مدى نجاح التسويق المباشر للبائع بالنسبة لي وكيف أحصل على عائد كبير على الأموال التي أنفقها على التسويق المباشر للبائع وفركه في وجه جميل لأنه يتغوط دائمًا على المباشر إلى البائع تسويق البائع. ثم صعد إلى المسرح وقال: "السبب الوحيد الذي يجعل تسويقي جيدًا هو أنني المستثمر الوحيد في أركنساس". وبعد ذلك، عندما نذهب للقيام بحدث خيري لجمع الأموال، كانت هديتي الخيرية هي أنني سأسافر بشخص ما هنا إلى شمال غرب أركنساس لأريهم ممتلكاتي وأقوم بجولتهم وأريهم مكاتبي وكل ذلك. ولم يرغب أحد في القدوم إلى أركنساس لأن جميل كان يتغوط عليها على المسرح. و حينئذ-

كاثي:
يا صديقي-

هنري:
… أنت تكلف أموال المؤسسة الخيرية.

ديف:
أريد أن أذهب، سأزايد على ذلك.

كاثي:
… وأود أن أذهب.

هنري:
هيا دعونا نفعل ذلك.

ديف:
أنا هنا. كاثي، دعنا نذهب، أنت وأنا.

جيمس:
انا ايضا.

ديف:
هل تريدون الذهاب قبل BP Con؟

هنري:
هيا بنا نذهب.

ديف:
جيمس، عليك أن تتخطى فيغاس.

هنري:
تعال. سأضعكم في فندق سوانكيست وسأضع جميل في حظيرة.

ديف:
هل هم نفس المكان؟

جيمس:
أعتقد أننا يجب أن نذهب ونطرق الباب هناك بالرغم من ذلك. دعونا نعطي هنري بعض المنافسة في هذا السوق.

هنري:
احضرها. احضرها.

ديف:
حسنًا. حسنا، دعونا نخرج من هنا. كاثي، جيمس، هنري، جميل، شكرًا جزيلاً لكم جميعًا على تواجدكم هنا، كان من الرائع عودة المجموعة معًا مرة أخرى. شكرا لكم جميعا على الاستماع. إذا استمتعت بالعرض، فنحن نطلب منك أن تقدم لنا مراجعة على Apple أو Spotify، فهذا يعني العالم بالنسبة لنا. إنه يساعدنا حقًا في تقديم المزيد من العروض الرائعة مثل هذا. شكرًا مرة أخرى، سنراكم في المرة القادمة في On The Market.
"On The Market" من تأليفي، ديف ماير وكالين بينيت، من إنتاج كالين بينيت، تحرير بواسطة جويل إسبارزا وأونيكس ميديا، بحث بواسطة بوجا جيندال، كتابة النصوص بواسطة نيت وينتراوب. وشكر خاص جدًا لفريق BiggerPockets بأكمله. المحتوى الموجود في العرض On The Market عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.