مسح جديد لتأجير الأسرة الواحدة

ديف:
مرحبا جميعا. مرحبا بكم في في السوق. أنا مضيفكم، ديف ماير، وانضم إلي اليوم زميلي في الاستضافة، جيمس دينارد. جيمس، أعتقد أنني حصلت على هدية عيد الميلاد المبكرة لك. ماذا لو أخبرتك أنه يمكننا البحث في الأفكار من 270,000 إيجار لعائلة واحدة اليوم؟

جيمس:
حسنا، هذا كثير لتفريغه. طالما أنك تقوم بكل التحليلات وتسلمها لي.

ديف:
ليس عليك أن تفعل ذلك. لدينا ضيف الذي سوف يفعل ذلك. لدينا بالفعل ريك بالاسيوس جونيور، وهو مدير الأبحاث والمدير الإداري في شركة John Burns Research and Consulting. إذا كنت لا تعرف هذه الشركة، فهي واحدة من أفضل موفري البيانات في الصناعة بأكملها. لقد كان مؤسسهم، جون بيرنز، موجودًا في البرنامج عدة مرات، وينضم إلينا ريك اليوم لأنهم يقومون باستبيان. لقد كانوا يفعلون ذلك لسنوات حيث قاموا بسحب 270,000 إيجارًا فرديًا لأسرة واحدة. لم أسمع قط عن مؤشر معنويات الاستطلاع بأي شيء بهذا الحجم. لذلك أعتقد أننا سنحصل على بعض الأفكار المذهلة حقًا من ريك اليوم. هل هناك أي شيء تتطلع إليه أو أي شيء يتعلق بسوق تأجير الأسرة الواحدة وتريد حقًا معرفته؟

جيمس:
إنني أتطلع إلى التحدث قليلاً عما يفعله رجال صناديق التحوط، وأين يمكن أن تذهب الفرص، وما إذا كنا نعتقد أن المزيد من المخزونات ستأتي إلى السوق. لأنه كما نعلم، المخزون قليل، لكن الناس متعطشون للاستثمارات في الوقت الحالي، لذلك آمل أن يكون هناك المزيد من التخفيف حتى نتمكن من الحصول على المزيد من الصفقات في عام 2024.

ديف:
عطشان.

جيمس:
لقد كان عام 2023 عامًا عطشانًا.

ديف:
ستكون سنة عطشى للغاية. علينا أن نشرب العام القادم

جيمس:
نعم، دعونا نفتح الصنبور من فضلك ونحصل على بعض تدفق الصفقات.

ديف:
قبل أن نحضر ريك هنا، أريد فقط أن أقول أن ريك لديه معلومات متعمقة حقًا. سيتحدث عن جميع أنواع المواضيع، وهو أمر سهل الفهم حقًا، ولكن هناك شيئين سيتحدث عنهما. واحد هو أمة الإسلام. إذا كنت لا تعرف هذا الاختصار، فهو يشير إلى صافي الدخل التشغيلي. يمكنك بعد ذلك التفكير في الأمر على أنه ربح، ولكنه في الأساس يأخذ كل دخلك من العقار ثم تقوم بطرح نفقات التشغيل الخاصة بك. وهو لا يشمل تكاليف التمويل الخاصة بك أو النفقات الرأسمالية الخاصة بك، لذلك هذا هو الأمر تمامًا. إذا لم تكن مألوفًا، يمكنك التفكير في الأمر كمقياس لربح عقار ما.
ثم نتحدث أيضًا عن تأثير القفل. نتحدث عن هذا طوال الوقت في العرض، ولكن إذا كنت جديدًا في العرض، فما هي هذه الظاهرة بشكل أساسي على مدار العامين الماضيين والتي لم يؤد ارتفاع أسعار الفائدة إلى سحب الطلب من السوق فحسب، بل إنه أيضًا لقد سحبت العرض من السوق لأن الكثير من الأشخاص الذين يمتلكون منازل بسعر فائدة منخفض حقًا لا يريدون بيع منازلهم لأنهم يحبون حقًا معدل الرهن العقاري المنخفض ولن يحصلوا على سعر جيد آخر. وهذا هو تأثير القفل. سيكون كل شيء منطقيًا عندما نتحدث عنه مع ريك.
حسنًا، سنأخذ استراحة سريعة ثم نعود مع ريك بالاسيوس جونيور.
ريك بالاسيوس، مرحبًا بك في "في السوق". شكرا لانضمامك الينا.

ريك:
نعم. شكرا لاستضافتي، ديف.

ديف:
حسنًا يا ريك، انضم إلينا جون بيرنز من شركة John Burns Research and Consulting، لكن أخبرنا بما تفعله من أجل الشركة.

ريك:
أنا من الناحية الفنية مدير الأبحاث لدينا، وما يعنيه ذلك هو أنني أتدخل في كل ما نقوم به. وأنا أعلم أن جون كان لديك عدة مرات، لكن لديك خلفية سريعة عن الشركة. لقد كنا موجودين منذ 20 عامًا. لقد قمت بتغطية الإسكان طوال حياتي المهنية لمدة 17 أو 18 عامًا أو نحو ذلك. معظم ذلك مع جون. ولذا فإننا نتطرق إلى بناة المنازل، والمساحة المستأجرة، والتي أعلم أننا سندخل فيها، وبناء المنتجات، سمها ما شئت. لذلك، إذا كان الأمر مهمًا بالنسبة للإسكان، فإننا بشكل عام نفعل شيئًا حيال ذلك من أجل عملائنا.

ديف:
يمكنني بالتأكيد أن أشهد على ذلك. أنتم تنتجون مثل هذه البيانات المذهلة، وجميع المحللين والأشخاص الآخرين الذين أحترمهم حقًا يستشهدون دائمًا ببياناتكم أيضًا. لذلك نحن نقدر كل الأفكار التي تقدمها.

ريك:
وقد استخدمت البيانات، وكمًا كبيرًا من البيانات الرائعة، ولكنك استخدمت أيضًا كلمة "رؤى". أعتقد أن هذا ما نحاول القيام به. إنه مزيج من هذين الأمرين.

ديف:
نعم، انها مثيرة للاهتمام للغاية. وأعتقد أن القليل منا فقط يحب النظر إلى البيانات الأولية. أعتقد أن معظم الناس يريدون حقًا الوصول إلى "وماذا في ذلك؟" من كل ذلك، وأنتم يا رفاق تقومون بعمل عظيم مع ذلك.

ريك:
نعم.

ديف:
اليوم، سنتعمق في تقرير جديد قمت بإعداده حول إيجارات الأسرة الواحدة. هل يمكنك أن تخبرنا قليلاً عن هذا التقرير؟ ما هو النطاق؟ ما هي المنهجية؟

ريك:
لقد قمنا بإجراء دراسة استقصائية لمشغلي التأجير المؤسسيين للعائلة الواحدة منذ عام 2019، وكان حجم العينة جيدًا جدًا. إنها بالشراكة مع المجلس الوطني لتأجير المنازل، ولكن أعتقد أن حجم العينة يبلغ حوالي 270,000 عقارًا تحت الإدارة، وحجم عينة جيد جدًا. وهو عبارة عن مزيج من الكيانات العامة، وصناديق الاستثمار العقارية التي نعرفها جميعًا، ولكن أيضًا الكثير من المجموعات الخاصة. وإذا كنت مهووسًا بالبيانات، فستدرك أن المجموعات الخاصة هي التي تقود هذا السوق حقًا، على الرغم من أن الصحافة تريد منك أن تصدق أن الأمر ليس كذلك.
لذا، نعم، حجم العينة رائع. وأعتقد أننا نسأل كل الأشياء التي تهمنا في مجال إيجارات المساحة التي نتطلع إليها بعد ستة أشهر. وبعد ذلك أعتقد أن ما أحبه أيضًا هو أنني أحب عندما أبدأ في تلقي الكثير من الأسئلة في صندوق الوارد الخاص بي من العملاء وبعد ذلك يمكنني أن أذهب وأوجه بأنانية سؤالًا فريدًا يمكننا طرحه إما شهريًا أو ربع سنوي لقراءة الأشياء . وهذا ما أحب فعله. ولذلك عندما يتعلق الأمر بالموضوع وفي الوقت المناسب، سنحاول طرح سؤال. وأعتقد أننا قد ندخل في بعض الأشياء التي طرحناها في هذا الربع الأخير. لكن على حد علمي، فهو أحد أطول الاستطلاعات الجارية في الفضاء. لذلك نحن نحب ذلك.

ديف:
هذا رائع، 270,000 عقار. وأريد فقط أن أوضح يا ريك. لذا فإن الكثير من الأشخاص الذين يستمعون إلى هذا البودكاست هم على الأرجح مستثمرون صغار يمتلكون بعض العقارات. هل هؤلاء الأشخاص ممثلون في الاستطلاع أيضًا أم أن معظمهم شركات كبيرة الحجم؟

ريك:
إنها بشكل عام شركات واسعة النطاق وتدار بشكل احترافي.

ديف:
رائعة.

ريك:
ربما ينبغي لنا أن ننظر في محاولة التقاط المزيد من الأمهات والملوثات العضوية الثابتة الأصغر حجمًا لأنه كما ذكرت سابقًا، فإنهم يمثلون في الأساس 97٪ من السوق بأكمله.

ديف:
هل قلت 97%؟

ريك:
نعم. الإحصائيات حول من يملك إيجارات لعائلة واحدة في جميع أنحاء البلاد، والمؤسسات التي يقول البعض إنها تزيد عن 100، أو أكثر من 1,000، إنها ملكية صحيحة تبلغ حوالي 3٪. ومن ثم فإن الأشخاص العاديين في جميع أنحاء البلاد الذين جمعوا محافظهم الاستثمارية أو أصبحوا مالكين عرضيين بعد منزلهم الأول هم الـ 97٪ الآخرون، نعم. لذلك هم السوق.

جيمس:
هذا جنون. يعتقد الجميع دائمًا أن صناديق التحوط تشتري جميع الإيجارات، ولكن لا يزال هناك مجال كبير لذلك.

ريك:
نعم.

جيمس:
ريك، هل تعتقد أن هناك فرقًا كبيرًا بين التقارير الواردة من صناديق التحوط الكبيرة هذه وصناديق الاستثمار العقارية التي تمتلك هذه المساكن المخصصة لعائلة واحدة؟ لديهم الكثير من التقارير الجيدة. لديهم الكثير من الموظفين وراءهم. هل تعتقد أن هناك تباينًا كبيرًا بين مشغلي الأم والملوثات العضوية الثابتة وصناديق التحوط الكبيرة أو المؤسسات فيما يتعلق بما يحدث مع معدلات الشغور والإيجار؟ بعض صناديق التحوط أكثر انضباطًا بشأن رفع الإيجارات، فهل تعتقد أن هناك فرقًا كبيرًا بين هذين الاثنين؟

ريك:
أعتقد أن إحدى هذه الأمور، بطريقة أكثر تبسيطًا التي فكرنا بها، هي أمك العادية ومالك العقار أو مشغل الإيجار أو المدير أو أي شيء تريد أن تسميه، فمن المحتمل أنهم لن يدفعوا الإيجارات بشكل كبير . والسبب هو أنه بالنسبة لهم، إذا كان هناك عقار واحد لديهم، فإن التدفق النقدي أمر بالغ الأهمية. ولذا فإنك تفوت شهرًا أو شهرين، لا سمح الله أكثر من ذلك عندما تضطر إلى تحويل هذا العقار لأنك ربما تدفع الإيجارات أكثر من اللازم، فتصبح هذه مشكلة كبيرة حقًا بالنسبة لهم.
وأعتقد أن هذا ربما يكون أحد الأسباب أيضًا، ومرة ​​أخرى، لقد رأيتم الاستطلاع الذي نقوم به، ولكن بعد ذلك يا إلهي، نقوم بإعداد الكثير من التقارير الأخرى حول هذا المجال. وأحد الأشياء التي أحب أن أنظر إليها عند التحدث مع الناس، وخاصة الأشخاص الجدد إلى حد ما في هذا المجال، هو أن يسألوا: "حسنًا، كيف يعمل هذا القطاع بمرور الوقت؟" وأعيده إلى تعليق الإيجار هذا. يمكنك العودة والنظر، ولدينا مؤشرنا الخاص الذي يتتبع الإيجارات عبر 99 سوقًا في جميع أنحاء البلاد على تأجير الأسرة الواحدة على وجه التحديد، وتاريخيًا يتتبع نمو الإيجارات الوطنية بشكل وثيق جدًا ما يفعله التضخم الأوسع. ومن ثم فإنه يتتبع أيضًا بشكل وثيق ما يفعله نمو دخل الأسرة. لذا فهي فئة أصول فانيليا تاريخيًا ومملة إلى حد ما عندما تنظر إليها من هذا المنظور.

ديف:
فماذا حدث هذا العام يا ريك؟ هل الإيجارات من الجمهور الذي قمت بمسحه تتبع التضخم؟

ريك:
أود أن أقول أنه إذا اضطررت إلى التصنيف هذا العام لصناعة تأجير الأسرة الواحدة، فسيكون ذلك عامًا طبيعيًا. وكانت الأطروحة التي كانت لدينا بحلول عام 2023 هي أننا لا نتوقع أن تنهار هذه الصناعة، أو تأجير الأسرة الواحدة، أو تتجمد بأي وسيلة. وأنا أتحدث عن الأساسيات، وليس أسواق رأس المال، ويمكننا أن نتطرق إلى ذلك لاحقًا إذا أردت. كان الأمر أقرب إلى القول: "مرحبًا، سوف تهدأ الأمور لكنها ستعود إلى طبيعتها. لن نسقط من الهاوية».
وما أعنيه بذلك هو أن كل ما شهدناه منذ انطلاقة فيروس كورونا في ربيع عام 2020 حتى عام 2022، عليك التخلص من ذلك والتفكير في الأمر على أنه حدث يحدث مرة واحدة في العمر حيث كانت الهجرة مدعومة بالمنشطات. كان لديك فصل المنزلية. وما يعنيه هذا في الأساس هو أنه ربما كان لديك شخصان أو ثلاثة أشخاص يعيشون معًا، ثم يضرب فيروس كورونا فيقولون: "حسنًا، سأخرج إلى الضواحي. أحتاج إلى الذهاب إلى مكان خاص بي للعمل من المنزل. وكان ذلك بمثابة المنشطات لسوق الإيجار بأكمله، سواء للأسر المتعددة أو للإيجار لعائلة واحدة.
إذًا كان لديك ذلك، وكان لديك الهجرة، وقد انتهت هذه الأشياء الآن. وما نراه الآن، وهذا موجود في استبياننا أيضًا، اتجاهات نمو الإيجارات، واتجاهات الإشغال، كل شيء يعود حقًا إلى ما رأيناه في استبياننا في عام 2019 تقريبًا. وبعد ذلك، بعيدًا عن أعمال المسح التي نقوم بها، أنا ذكرنا أن لدينا نقاط بيانات خاصة بـ 99 سوقًا في جميع أنحاء البلاد. نحن نتتبع هذا. وهذا هو الموضوع حقًا وهو أن الأمور تعود إلى طبيعتها مرة أخرى إلى ما كانت تبدو عليه فئة الأصول هذه من منظور الأساسيات قبل عام 2020.
وهكذا، إذا نظرتم إلى ما حدث في الفضاء متعدد الأسر هذا العام، فهو ليس رائعًا. حصلت على فائض في العرض. يمكنك إثبات أن بعضًا من ذلك يصل إلى الإيجار أيضًا، ولكن فئة الأصول المستأجرة لعائلة واحدة كان أداؤها بطريقة صحية جدًا. وأعتقد أن هذا كان حقًا جزءًا من السبب الأساسي وراء إعجاب الناس بفئة الأصول هذه، وهو أنك لا تتعرض لتقلبات هائلة، خاصة في الإيجارات. وكانت أسعار المنازل مختلفة هذه المرة. ولذا يمكنك التخطيط لذلك. لن يرتفع الأمر أو ينخفض. إنه مقاوم للركود إلى حد كبير من خلال المقاييس التي نظرنا إليها، وهذا ما يحدث حتى الآن.

ديف:
أعتقد أنه من المهم حقًا أن يعرف الناس أنه تاريخيًا، تنمو الإيجارات حول التضخم أو أعلى قليلاً من التضخم كما قال ريك. وهذا ما رأيناه خلال السنوات القليلة الماضية ربما إذا دخلت في الاستثمار العقاري منذ الوباء كان نموًا مرتفعًا بشكل غير طبيعي. وجيمس، أشعر بالفضول لمعرفة رأيك، لكنني أعتقد أن رؤية نمو بنسبة 3 إلى 5٪ على الرغم من أنه أقل مما كان عليه خلال العام، فأنا شخصياً أحب رؤية ذلك. أحب العودة إلى الحياة الطبيعية.

جيمس:
لقد كنت سعيدًا جدًا بنمو بنسبة 5٪ هذا العام. كنت أتوقع أن يكون الأمر أكثر تملقًا قليلاً بناءً على عصا الهوكي التي رأيناها طوال فترة الوباء. وتاريخيًا، كما قلت، نتتبع معدل التضخم أعلى قليلاً. عندما ننظر إلى صيغة مبدئية طويلة الأجل بشأن عقار متعدد الأسر أو إيجار لعائلة واحدة، نتوقع نموًا في الإيجار بنسبة 3 إلى 4% كل عام. وأشعر أن الوباء كان جنونيًا للغاية، وكأننا خرجنا من الطريق السريع. وقد اتخذنا منحدر المنعطف وما زلنا متجهين إلى حيث من المفترض أن نتجه ولكن يبدو الأمر وكأنه أبطأ بكثير لأنه ليس هو نفسه. لكن النمو بنسبة 5٪، إذا حققنا نموًا بنسبة 5٪ كل عام، فسنكون سعداء جدًا بهذا العائد. ولذا أعتقد أن من المهم أن يتذكر الناس أن هذا لم يكن طبيعيًا كما قال ريك. عليك أن تتخلص من تلك السنوات لأن النمو المطرد هو في الواقع ما تحصل عليه من العقارات، وليس عصي الهوكي هذه كما رأينا.

ريك:
معظم الأشخاص الذين استثمروا في هذا المجال لفترة طويلة لا بأس بذلك تمامًا. إنها الطائرة التي وصلت متأخرة ليلاً وقالت: "أوه، أستطيع أن أضمن زيادة الإيجار بنسبة 10% على مدى السنوات الخمس المقبلة". هؤلاء هم الأفراد والكيانات الذين يواجهون مشكلات ومن الواضح أنهم يواجهون الآن ضجة كبيرة، ويشاهدون ما يحدث في أسواق رأس المال أيضًا.

ديف:
وهذا ما يفسر ويعطينا نظرة ثاقبة لما حدث على جانب الدخل من المعادلة. هل يمكنك أن تخبرنا المزيد عن جانب النفقات؟

ريك:
أنا سعيد لأنك طرحت هذا الأمر لأنه كان واحدًا من أكثر الجيوب تقلبًا في... وأنت تفكر فقط في حسابات أمة الإسلام الخاصة بك. وقد ألقى ذلك وجعًا في الأمور. وأعتقد أنك تسمع ذلك من مجموعات أصغر وكذلك من المؤسسات الكبيرة وهناك مكونان منه.
أعتقد أن أحدهما هو أننا نفكر في أن قيم الأصول والتقدير أمر رائع. وهذا هو الحال عادةً، ولكن عندما تحصل على 10 أو 20% أعلى من ذلك عند ارتفاع الأسعار، فإن ذلك في النهاية يدخل في الضرائب العقارية الخاصة بك في الكثير من الولايات. ستتعرض للضرب ما لم تكن في كاليفورنيا، حيث لديهم العرض 13. لكنني أعتقد أن ذلك فاجأ الكثير من المجموعات وكان الأمر في تلك اللحظة، "أوه، هذا رائع. القيم تحصد،" ثم تحصل على فاتورة ضريبة الأملاك، فتعجب، "يا للهول، لم نقم بتصميم هذا." لذلك أعتقد أن هذا أحد مكوناته.
وبعد ذلك أعتقد أيضًا أن العنصر الآخر الذي يتعلق بالنفقات هو تكاليف التأمين. وهذا يأتي مرارا وتكرارا ومرة ​​أخرى. لقد عقدنا للتو مؤتمر عملائنا الكبار في نيويورك وكان هذا موضوعًا طوال المؤتمر لكل من شركات بناء المنازل ومشغلي الإيجار، حيث بالنسبة لجانب الإيجار، وسأركز على تلك الأسرة الفردية والبناء للإيجار أيضًا، فهم نحن نتعرض لتكاليف التأمين على إشعارات التجديد التي ترتفع بنسبة 10، 20، 30 بالمائة. وما يفعله ذلك هو أن له تأثيرًا مباشرًا عليك من ناحية النفقات. وبعد ذلك أيضًا، إذا كان عليك أن تصمم ذلك للمضي قدمًا، فلن تكون قادرًا على الاستحواذ لأن الرياضيات تتغير على الفور بالنسبة لأهداف الاستحواذ الخاصة بك وصندوق الشراء الخاص بك.
ولذا أعتقد أن هذه أصبحت مشكلة كبيرة بالنسبة للعديد من المجموعات. وأنت تتحدث عن فلوريدا، وتتحدث عن تكساس، وكاليفورنيا. هناك الكثير من المجموعات التي توقفت عن كتابة السياسات، ولا يبدو أن هذا الأمر سيختفي في أي وقت قريب. لذلك كانت هذه مشكلة كبيرة. لذا فإن جانب النفقات من المعادلة لم يبدو مثاليًا للعديد من المجموعات مؤخرًا.

جيمس:
بالنسبة لنا نحن نقوم بالكثير من قروض الشقق السكنية. لدينا الكثير من العقارات للإيجار المختلفة. فاتورة التأمين لدينا هي تكلفة حقيقية على هذه العقارات. وليس هذا فقط. عندما تقوم بإضافة قيمة، فإن خطط البناء الخاصة بك، تكاد تضاعف تكلفتها. لذا فإن التمويل قصير الأجل عندما تحصل عليه من خلال الاستقرار والارتقاء به إلى رمز جديد، إذا كنت تشتري مبنى قديمًا الآن، فإن التكاليف سترتفع إلى أعلى المستويات. أما الحديث عن كاليفورنيا فهو كابوس كامل. لقد اشتريت للتو عقاري الأول في كاليفورنيا. لقد استغرق الأمر أكثر من ثلاثة أسابيع للعثور على بوليصة تأمين لمنزل لأسرة واحدة. وكانت التكلفة سخيفة. كانت بعض عروض الأسعار الخاصة بي تصل إلى 50,000 ألف دولار سنويًا لمنزل لأسرة واحدة.

ريك:
أين هذا المنزل؟ هل هو على منحدر حيث يأتي الماء؟

ديف:
إنه منزل جميل.

جيمس:
إنه على منحدر. لقد كان الأمر سخيفًا وقد نجحنا في ذلك، لكن الأمر استغرق إلى الأبد. وأنا معتاد على... التأمين لم يكن مشكلة على الإطلاق. يستغرق الأمر منا 24 ساعة للحصول على الاكتتاب وتفعيل السياسة. وحقيقة أن الأمر استغرق من أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع للحصول على التأمين ومن ثم تكلفته، فهو أمر فلكي. ومما يخبرنا به مقدمو خدمات التأمين والوسطاء لدينا هو أن الوضع لا يتحسن.

ريك:
رقم

جيمس:
وهذا سوف يزداد سوءا. وهو يُحدث فرقًا كبيرًا في إجمالي تكاليف التشغيل لدينا وما يفعله بالنتيجة النهائية. بالإضافة إلى تكلفة التأمين، كانت تكلفة العمالة تؤثر علينا حقًا. لقد زادت تكلفة تعيين مديري العقارات لديك وإدارة سجل أعمالك بشكل صحيح بنسبة 25% على الأقل مقارنة بالأجور التي يتعين علينا دفعها للحصول على أي شخص جيد سيستمر. لن يكون لهذا معدل دوران مرتفع. عند الحد الأدنى، يكون حجم مبيعاتك مرتفعًا جدًا، وقد تدفع أيضًا أجورًا أعلى.

ريك:
لا يستحق كل هذا العناء.

جيمس:
نعم.

ديف:
أوه، انها وحشية.

ريك:
ما هي مقارنة الوقت التي تستخدمها في تلك الزيادة البالغة 25%؟ هل هذا على مدى العامين الماضيين، ثلاث سنوات؟ لأن هذا كثير.

جيمس:
عادةً، مع مديري العقارات لدينا في شمال غرب المحيط الهادئ، إذا كنا موظفين براتب، كان متوسط ​​الراتب 55 إلى 60 ألفًا. إذا قمنا بتعيين 55 شخصًا، وهو ما لا أعتقد أنه أجر سيئ لهذا المنصب، ولكن إذا قمنا بتعيين 55,000 هذا النوع من السعر المتوسط ​​هناك، فإن معدل الدوران هو كل أربعة إلى ستة أشهر، فسوف يذهبون. وهكذا ما وجدناه هو أنه كان علينا أن ننتقل من 55 إلى 60 إلى 65 إلى 70 حتى للأشياء الجيدة حقًا التي يمكن أن تبقي الأمور على حالها لأنها تقلل من معدلات الشواغر لديك. يستحق موظفوك الجيدون الاحتفاظ بهم، ولكنها قفزة كبيرة عندما تتحدث من 55 إلى 65. وهذه زيادة كبيرة جدًا. وقد شهدنا هذه الزيادة الكبيرة خلال الـ 12 إلى 18 شهرًا الماضية، لكنها لا تزال ثقيلة جدًا في شمال غرب المحيط الهادئ.

ريك:
وهذا جزء كبير من سبب إجراء المحادثات ومن ثم البيانات التي نتتبعها فعليًا في جميع أنحاء البلاد. من ناحية الاستحواذ، تباطأت الأمور بشكل كبير لأن لديك كل هذه المدخلات التي تحدثنا عنها الآن عن جانب النفقات لا يبدو رائعًا. لديك بالفعل عودة لنمو الإيجارات وتهدئة الوضع. ومن ثم فقد تفجرت تكلفة رأس المال للتو. وهكذا على الفور يجبر الناس على استخدام أقلام الرصاص أو على الأقل أن يقولوا: "مرحبًا، نحن بحاجة إلى شحذ أقلام الرصاص لدينا قليلاً هنا ومعرفة ذلك." وفي الوقت الحالي، تم إغلاق جانب الاستحواذ في معظم الأحيان عما رأيناه.

ديف:
ريك، لقد ذكرت للتو تكلفة رأس المال كعائق رئيسي أمام الاستحواذ. وماذا عن توفر رأس المال؟ تسمع كثيرًا في السوق التجارية عن صعوبة الحصول على قرض. الائتمان ضيق. نفس الشيء يحدث في عائلة واحدة؟

ريك:
أعتقد ذلك، خاصة إذا كانت عدستك اليوم مقارنةً بالوقت الذي كانت فيه SOFR عند الصفر.

ديف:
ريك، هل يمكنك فقط شرح ما هو SOFR؟

ريك:
إنه سعر تمويل آمن لليلة واحدة وقد حل محل سعر ليبور. وبالنسبة للأشخاص في هذا المجال، هذا هو المعيار الذي سينظرون إليه عند التفكير في صفقات التمويل. وهكذا عندما كنا في عالم سياسة أسعار الفائدة الصفرية، كان SOFR على مقربة من الصفر، على ما أعتقد لمدة عامين، من مارس 2020 إلى حوالي 2022. ومن الواضح بعد ذلك أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يأتي ويفعل ما يريده. واليوم، أعتقد أنه يحوم حول 5 ويتغير في المرة الأخيرة التي تحققت فيها، ولم يأتي مثل بقية منحنى العائد. إذن، إذا نظرت إلى أسعار الفائدة لمدة عامين، وأسعار الخمس سنوات، وأسعار الفائدة لمدة 10 سنوات، فقد جاءت جميعها ولكن SOFR لا يزال غير متأثر. إنه على مقربة من هناك.
لذلك أعتقد أن هذا جزء كبير من السبب. يمكنك شراء سندات خزانة مدتها 10 سنوات بسعر 4,015 وسعر SOFR الآن بسعر 5 زائد، لذا يبدو الأمر كما لو أن ذلك يجعل عقد الصفقات في هذا المجال أمرًا صعبًا للغاية في الوقت الحالي. ولذا أعتقد أن الجميع يأمل في ذلك... سنكتشف ذلك اليوم. نحن نسجل هذا في 13 ديسمبر، وبنك الاحتياطي الفيدرالي على وشك أن يقول ما سيفعلونه، على الأقل دليل لما سيفعلونه في العام المقبل. وأعتقد أن الجميع في هذا المجال يأملون حقًا أن يكون لدينا هبوط سلس وأن تكون هناك بعض التخفيضات في العام المقبل لأن ذلك يجب أن يمتد إلى ما سيفعله تمويل SOFR.
ومرة أخرى، بالنظر إلى هذا القطاع على المدى الطويل، أعتقد أن أحد الأسباب التي جعلت الناس يقعون في حب هذا المجال عندما كانت أسعار الفائدة عند الصفر هو أنه كان من الصعب جدًا الحصول على عائد في أي مكان لفترة من الوقت. أعني، في أي مكان. ولذا نظر الناس إلى فئة الأصول هذه وقالوا: "أوه، نعم، يمكنني الاقتراض. أنا رفعه. أحصل على نمو الإيجار. أحصل على ارتفاع في أسعار المنازل." وهذا عائد جيد جدًا في عالم لا يوجد فيه عائد تقريبًا. والآن، أصبح الأمر تقريبًا مثل 180 درجة حيث اليوم، العائد موجود في كل مكان وهو... أوه، بالمناسبة، إنه خالي من المخاطر. لذلك، يصبح الأمر أكثر صعوبة بعض الشيء لعقد صفقات في هذا المجال. ويتطلع رأس المال الآن إلى أماكن أخرى أيضًا.

جيمس:
لقد لاحظنا على مدى الـ 12 شهرًا الماضية، أود أن أقول 12 إلى 18 شهرًا، أن صناديق التحوط الكبيرة هذه تباطأت حقًا في شراء هذه المنازل ذات الأسرة الواحدة. وفي الوقت الحالي، مع أسعار الفائدة، من الصعب تغطية الصفقات. ولكن هناك المزيد من الفرص هناك. في الوقت الحالي، أعرف المستثمر والوالدة، إنهم يحصلون على أسعار فائدة مرتفعة جدًا. عندما تفكر في شراء عقار مستأجر، يتم تحديد السعر الخاص بك في أفضل الأحوال، من 7.5 إلى 8٪ في الوقت الحالي. ويمكن أن يجعل من الصعب تغطيته، ولكن ما وجدناه هو أن بعض هذه المؤسسات الكبيرة قد انسحبت، وليس ذلك فحسب، فقد انسحب المستثمر الموسمي أيضًا من السوق، كما كنت تقول ، تتوقع نمو الإيجار بنسبة 10٪ والذي كان موجودًا فقط في هذا السوق الساخن. لقد انسحبوا.
لقد رأينا بعض الفرص، ولكن ما الذي تعتقد أنه سيحدث لهذا المستثمر الصغير؟ هل تعتقد أن شهيتهم سوف تزيد لشراء العقارات المستأجرة؟ لأنه ما زال يبدو وكأن النغمة هي: "أوه، أسعار الفائدة مرتفعة للغاية. لا يمكنك صنع قلم رصاص." لقد رأينا فرصًا وقمنا بشراء العقارات، ولكن الأمر يأتي مع الكثير من الشعر عليها في كثير من الأحيان. يجب عليك القيام بالكثير من القيمة المضافة للوصول إلى هناك لإنشاء مركز الأسهم، للحصول على أساس منخفض بما فيه الكفاية. هل تعتقد أن المستثمرين من الأمهات والملوثات العضوية الثابتة سيستمرون في الشراء طوال عام 2024 أم هل تعتقد أنه سيكون أكثر تملقًا قليلاً كما كان في عام 2023؟

ريك:
إذا ما تحدثنا عنه سابقًا وحققنا هبوطًا سلسًا، وبدأت المعدلات في الظهور في العام المقبل، فأعتقد أن ذلك سوف يفسح المجال بشكل إيجابي لمزيد من المجموعات القادمة، ونأمل أن تكون بعض الأمهات الأصغر حجمًا والملوثات العضوية الثابتة. ما رأيناه في البيانات التي نتتبعها هو أن المؤسسات خلال العام الماضي على الأرجح أو نحو ذلك، منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة وتأرجحت حول ما هي عليه اليوم، فقد انسحبت على نطاق واسع. لقد ذهبوا تقريبا في معظم الأحيان. لكن المجموعات الأصغر التي تشير إليها، الأمهات والبوب ​​الأصغر، ما زالوا موجودين هناك. وأعتقد أن ما نراه في سوق البيانات لدينا حسب السوق هو أنهم مشترون طوال الدورات، لذا فهم موجودون دائمًا ويلعبون دائمًا. أعتقد أن ما قلته فيه بعض الشعر وله قيمة مضافة، وهو تعبير ملطف لأنه مرهق، وهذه ليست صفقة سهلة.

ديف:
ليس لجيمس. يجد ذلك مريحًا للغاية.

ريك:
ربما هذا هو المكان الذي تجد فيه الفرصة الآن. نحن ننظر إلى ما تبلغ عنه صناديق الاستثمار العقارية وتتحدث عنه، وأحد الإحصائيات المفضلة لدي من هذا الربع الأخير والتي ذكرتها شركة American Homes for Rent، AMH، أعتقد أن هذا هو ما يطلق عليه الآن رسميًا، وأعتقد أن الإحصائيات التي قالوا عنها كانت هذا. نظرًا لأنهم دائمًا ما يكون لديهم صفقات سينفذونها من خلال نماذج الاكتتاب الخاصة بهم، ولذا أعتقد أنه كان هناك ما يقرب من 22,000 منزل قاموا بإجرائها من خلال نموذج الاكتتاب الخاص بهم واشتروا ثمانية فقط.

ديف:
قف.

ريك:
لذا فإن ثمانية فقط من هؤلاء الـ 22,000 يتناسبون مع ما يحتاجون إليه للحصول على تلك المنازل. إذن، هناك صورة مصغرة لما نراه في البيانات في جميع أنحاء البلاد الآن للمجموعات الأكبر.

ديف:
واو، هذا ليس مشجعا. لا أريد تشغيل الأرقام على 22,000 صفقة للحصول على ثمانية.

ريك:
ربما لا يكون نموذجك متطورًا مثل نموذجهم.

ديف:
بالطبع لا. ريك، أود الحصول على أفكارك حول ما قد يتغير في مساحة تأجير الأسرة الواحدة في عام 2024. بشكل عام، ما الذي تتطلع إليه في العام المقبل؟

ريك:
فرضيتنا العامة هي أننا لا نواجه الركود. وبالتالي، إذا استمر هذا الأمر، فهذا جيد للقطاع. إذن، عليك أن تفكر في نمو الإيجارات، وهذا يعود إلى تعليقاتنا السابقة. لا تقم بنمو إيجارات مبدئي مكون من رقمين لأن هذا يؤدي مرة أخرى إلى التخلص من ذلك. ربما هذا مرة واحدة في العمر.

ديف:
للأبد. نعم إلى الأبد.

ريك:
طريقة التفكير في المساحة هي على الأرجح 95، 96٪ من معدلات الإشغال. في معظم الأسواق، تحصل على نمو في الإيجار بنسبة 3 إلى 5%. وهذا ما يجعلنا نفكر في الأمر من منظور إيجار جديد. وهذه خلفية جميلة من نوع الفانيليا لفئة الأصول هذه. ثم تفكر في أحجام الاستحواذ. وهذا هو المكان الذي أعتقد أنه إذا قمت بذلك... في الواقع بينما أتحدث عن هذا، أنا سعيد لأننا قمنا بتفكيك هذا الأمر. لأن أحد الأشياء الأخرى التي أعتقد أنها نجحت بشكل جيد في قطاع تأجير الأسرة الواحدة هو أنه لم يكن لديك الكثير من القوائم التي تأتي إلى السوق للإيجار في هذه الدورة. ولذا فإن جزءًا كبيرًا من ذلك هو ما يحدث في SFR، تأجير الأسرة الواحدة، على جانب القائمة، وعادة ما يكون تدفقًا لما يحدث في جانب الأسرة الواحدة للبيع، مما يعني أنه عندما تظهر القوائم للبيع، فإن حصة الأسد من عمليات الاستحواذ لمجموعات الإيجار، فإنها تأتي من خلال MLS.
وهكذا، ما لم نر هذه الدورة، وهناك الكثير من الأسباب التي تجعلني لا أخوض في ذلك، هو أننا لم نشهد ارتفاعًا كبيرًا في نشاط القوائم. وبالتالي، بحكم التعريف، لم تشهد تحولًا بالنسبة لبعض القادمين إلى مساحة الإيجار. لكن ما نتصوره لعام 2024 هو أننا نعتقد، ويمكنك أن ترى ذلك في البيانات، أن ذروة الإغلاق كانت في منتصف عام 2022 تقريبًا. بدأنا نرى المزيد من قوائم البيع تدخل السوق في فترة غير موسمية للغاية . لقد أجرينا للتو هذا التحليل لأحد تقاريرنا هذا الشهر. ولذا أعتقد أنك تبدأ في التفكير في ذلك وتتقدم سريعًا إلى عام 2024 وتقول: "حسنًا. حسنًا، ربما يخبرني هذا أننا قد نبدأ في رؤية المزيد من النشاط فيما يتعلق بقوائم الإيجار العائلية الفردية التي تدخل في فرص الاستحواذ في السوق، "لأن هذا العرض كان مغلقًا بالفعل خلال العام الماضي أو نحو ذلك.
وهذا أيضًا جزء من أطروحتنا بشأن حسنًا، لذلك من المحتمل أن تحصل على المزيد من العرض الإضافي. ربما ينبغي عليك التفكير في عودة نمو الإيجارات إلى طبيعته قليلاً مقارنة بالسنوات السابقة. هذا جزء من التفاصيل الدقيقة لطريقة تفكيرنا في الأمر في العام المقبل أيضًا.

ديف:
هذا مثير للاهتمام للغاية. وأنا فضولي. هل تعتقد أن تأثير القفل سيستمر في التدفق، أو التخلص التدريجي ببطء، أو هل تعتقد أن هناك هذه النقطة السحرية حيث إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى نقطة معينة، فسنبدأ في رؤية طوفان من العرض؟

ريك:
نعم، أنا أكره استخدام كلمة الفيضان لأنه عادةً ما تحصل على الفيضان فقط إذا كانت هناك ضائقة شديدة.

ديف:
نعم صحيح.

ريك:
هذا ليس في أطروحتنا. لم أسمع أحداً يدعو لذلك إلا إذا كان مجرد دب دائم. لذلك أعتقد أن تأثير القفل سيتضاءل ببطء... المفاتيح الموجودة في الأصفاد ستبدأ ببطء في فتح المزيد والمزيد من الأشخاص بشكل تدريجي. وأعتقد أيضًا أنه إذا كان لديك عالم حيث معدلات الرهن العقاري، فلنفكر في معدلات الرهن العقاري، فقد وصلت معدلات الرهن العقاري في السوق إلى 8 لمدة أسبوع، في أوائل نوفمبر. والآن، عادوا إلى الرقم 7 وتغيروا. وأعتقد أنه إذا أصبح الناس أكثر ارتياحا لفكرة "مرحبا، نحن لن نعود إلى عالم الرهن العقاري الثابت لمدة 3 عاما في أي وقت قريب،" لذلك يجب أن أتخلى عن الأمل في ذلك. والآن أنا أطول بعام أو عامين في هذه الخلفية الأطول، فهل تعلم ماذا؟ الحياة تحدث وسأعيد التعامل. لن أنتظر معدلات الرهن العقاري بنسبة 30% أو 3% مرة أخرى. ولذلك أعتقد أن ذلك سيبدأ بالحدوث ببطء ولكن بثبات.
والشيء الآخر، هذه بطاقة جامحة في هذا حيث تتحدث عن القدرة على فتح المخزون. أحد الأسباب التي جعلت مساحة المنزل الجديدة، وبناة المنازل، ونحن قريبون جدًا من تلك المساحة، قد حققوا نجاحًا هائلاً هذا العام هو، أ، ليس هناك الكثير من المعروض من إعادة البيع، لذا ليس هناك الكثير للتنافس معه. ولكن بعد ذلك، B، على مستوى الدخول على وجه التحديد، قاموا بشراء معدلات الرهن العقاري منخفضة إلى 5. ولا يزال بعض شركات البناء يعلن عن أقل من 5، وهو أمر مذهل. وأنا أطرح هذا الأمر لأنهم قاموا بتشغيل رائع باستخدام ذلك. لقد بدأت ترى بعض المجموعات التي يمكنها فعل شيء كهذا لسوق إعادة البيع.
وما أعنيه بذلك هو أن شركات الوساطة بدأت في إجراء محادثات حول مثل، "مرحبًا، هل هذه أداة يمكننا استخدامها لعملائنا؟" ولأن هذه ميزة كبيرة حقًا، حيث تأتي المنازل الجديدة بمعدل رهن عقاري 5، 5 1/2، ومنزل لإعادة البيع، عليك أن تدفع 7٪، وربما 7٪ زائدًا. ولذا، إذا كان من الممكن أن يصل بعض مخزون إعادة البيع هذا إلى معدل منافس يقوم به البناؤون، فأعتقد أن هذا هو المكان الذي تبدأ فيه دخول المزيد من المخزون إلى السوق. وهناك مجموعة. أشعر أننا نسينا تقريبًا أمر iBuyers، لكنهم ما زالوا موجودين. وهناك مجموعة تسمى Offerpad حيث يمكنك الذهاب إلى موقعهم الإلكتروني والتجول فيه. وكنت أفعل هذا في أحد الأيام لشركة فينيكس، ويمكنك أن ترى أنهم يعلنون عن المنازل التي اشتروها وهم الآن يبيعونها بمعدل رهن عقاري قدره 5٪.

ديف:
نجاح باهر.

ريك:
لذا فهم يشترون هذا السعر للوجبات الجاهزة، وهو مشتري التجزئة. هذا هو المكان الذي أعتقد أنه من المحتمل أن يضع سوق إعادة البيع أذرعهم حول هذه الأداة المالية التي يستخدمها عمال البناء ويذهبون، "حسنًا، فلنبدأ في القيام بذلك أيضًا وسنحصل على بعض المبيعات على الأرجح."

ديف:
هذا مثير للاهتمام للغاية يا ريك. أريد فقط أن أشرح للجميع فقط للتأكد من أن الجميع يفهم. بشكل أساسي، على مدار العام أو العامين الماضيين، واستنادًا إلى نموذج أعمال البناء فقط، تم تحفيزهم لنقل المنتج بسرعة، بشكل أسرع بشكل عام من المنازل الحالية. ولذا فهم يشترون أسعار الفائدة على الناس. هذه أشياء مؤقتة حيث يدفع المشتري بضعة آلاف من الدولارات لخفض سعر الفائدة بنسبة 1 أو 2 أو 3٪ لمدة سنة أو سنتين أو ثلاث سنوات.
وهذا هو أحد الأسباب التي تجعلنا نشهد ارتفاعًا كبيرًا في الوقت الذي كنا نناقش فيه الأشخاص الذين يشترون المباني الجديدة. وقد جعلها أكثر جاذبية بالنسبة للمنازل القائمة مما كانت عليه في الماضي. ولكن يبدو، يا ريك، أنك تقول إن الوكلاء وشركات الوساطة يحاولون اكتشاف طرق أو تقديم أو التفكير في حوافز مماثلة ربما لتحقيق تكافؤ الفرص قليلاً من حيث أسعار الفائدة بحيث يتم تحفيز المزيد من البائعين للبيع و الحصول على المزيد من العرض في السوق.

ريك:
بالضبط بالضبط. نعم. والشيء الوحيد الذي أود أن أقوله هو في بعض الأحيان أنها عمليات شراء مؤقتة، ولكن حصة الأسد منها تتعلق بما كان يفعله عمال البناء، وهي فترة الثلاث سنوات الكاملة الثابتة.

ديف:
أوه، حقا؟

ريك:
نعم. وماذا بعد-

ديف:
ذلك رائع.

ريك:
هذه أداة ضخمة لأنك تفكر في ذلك والمستهلك، من الواضح أن هناك طلبًا كبيرًا على شراء المنازل. وإذا كان بإمكانك إجراء محادثة مع أحد مشتري التجزئة والقول، "مرحبًا، أسعار السوق مرتفعة هنا عند 7 ونصف أو أيًا كانت،" الآن هم 1، "ولكن يمكننا أن ندخلك عند 2. و أوه، بالمناسبة، هذه هي المدة الكاملة للقرض البالغ 7 عامًا. هذه أداة مبيعات رائعة.

ديف:
إطلاقا.

ريك:
قم بالتجول في صفحات الويب الخاصة بالباني وستجد أن جميعها تقريبًا تميل إلى عمليات شراء ثابتة لمدة 30 عامًا. بدأ بعضهم في الإعلان عن القروض العقارية القابلة للتعديل مرة أخرى، ويمكننا أن ندخل في ذلك إذا كنت تريد ذلك. لكنني أعتقد أن نفسية المستهلك حول القروض العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل هي مثل: "أوه لا، أتذكر تلك الأشياء. أتذكر ما فعله هؤلاء ولا أريد ذلك”. ولذا فإن معظم المستهلكين يميلون نحو فترة الشراء الثابتة لمدة 30 عامًا، وهذا هو السبب وراء ميل شركات البناء إلى ذلك.

ديف:
ريك، بينما أوصلتك إلى هنا، هل يمكنني طرح نظرية أو سؤال لدي؟ إنه ليس موجودًا في تقريرك، لكنني قرأت كثيرًا وتحدثنا كثيرًا في البرنامج عن فائض العرض والكثير من البناء الزائد في المساحة متعددة الأسر، وبدأت ترى ضعفًا في الإيجارات هناك. معدلات الإشغال تنخفض قليلا. هل تعتقد أن هناك خطر يمتد إلى المساحة المستأجرة لعائلة واحدة؟

ريك:
ملف تعريف المستأجر مختلف جدًا. وهذا هو ما أعتقده، ولدينا البيانات التي تدعم هذا، المساحة متعددة الأسر، مساحة الشقة، تاريخيًا متقلبة للغاية. تحصل على موجات العرض، وموجات العرض الهائلة للأعلى، والانهيار، والنزيف من خلال الإيجارات، وانهيار الإيجارات. ونحن نرى ذلك بشكل أساسي الآن. ولكن بالنسبة لما نراه، فإنك لا ترى حقًا تأثيرًا على جانب تأجير الأسرة الواحدة. ونسيت الإحصائيات، لكننا نملكها. إنه مثل العثور على إبرة في كومة قش أثناء محاولة العثور على شقة بثلاث غرف نوم، وهذا حقًا جزء كبير من الإيجار لعائلة واحدة، إنه "مرحبًا، نحن نقدم شيئًا يناسب تلك المجموعة في منطقة مدرسية." وهذا هو المكان الذي ننظر فيه تاريخيًا، وأعتقد أنه حتى هذه الدورة أيضًا، نتوقع نموًا سلبيًا في الإيجار في مساحة الشقق هذا العام في العام المقبل، ونتوقع نموًا جيدًا جدًا في الإيجار في تأجير الأسرة الواحدة هذا العام العام والعام المقبل.
لذا فإن الشيء الوحيد الذي يمكنني قوله هو أن لدينا مؤشر إيجارات الأسرة الواحدة حيث نتتبع عقود الإيجار الجديدة عبر 99 سوقًا، وهناك سوقان حيث أصبحت الإيجارات سلبية أو قريبة جدًا منه، وهناك اتصال. لذا فإن فيجاس وفينيكس هما الأسواق التي أتحدث عنها. وإذا كنت على دراية بمساحة الشقق، فقد شهدت مدينتي فيجاس وفينيكس الكثير من المعروض يدخل إلى النظام أيضًا. إذن، هذان هما السوقان في الوقت الحالي، حيث يمكنك من وجهة نظر واسعة النطاق أن تقول: "أوه، لقد تباطأ هذان الجزءان من النظام البيئي للتأجير، كل من الشقق والإيجار لعائلة واحدة في تلك الأسواق، بشكل كبير." لكن في بقية أنحاء البلاد، لم نر هذا الارتباط حقًا بعد.

ديف:
فهمتها. شكرًا لك. هذا مفيد للغاية. حسنًا يا ريك، لقد كانت هذه محادثة رائعة. شكرًا جزيلاً لك على مشاركة أبحاثك ورؤيتك معنا. إذا أراد الأشخاص الحصول على التقرير أو معرفة المزيد عن عملك، فأين يجب عليهم فعل ذلك؟

ريك:
نعم، يمكنك الذهاب إلى موقعنا وملء الاستفسار. نحن نجري الكثير من الدراسات الاستقصائية البحثية لعملائنا، لكنني أعتقد في الواقع أن بعضًا من أفضل الأشياء لدينا تأتي من خلال النشرة الإخبارية المجانية. وحتى تتمكن من التسجيل هناك على موقعنا. وبعد ذلك لدينا الكثير من الأشخاص على وسائل التواصل الاجتماعي. إذا كنت على LinkedIn، يمكنك متابعتنا هناك. إذا كنت على Twitter أو X، يمكنك متابعتنا هناك. وحتى في Threads، بدأنا نرى المزيد من الأشخاص يبدأون في التجول في Threads، لذلك سنرى.

ديف:
لطيف - جيد. حسنا، شكرا جزيلا، ريك. نحن نقدر انضمامك إلينا.

ريك:
نعم كذلك. نقدر ذلك يا شباب.

جيمس:
شكرا، ريك.

ديف:
إذن يا جيمس، هل يغير أي من هذا البحث رأيك حول ما سيحدث في العام المقبل أو ما ستفعله؟

جيمس:
كما تعلمون، سنستمر في فعل ما نقوم به. نحن في وضعنا الاحترافي، وإذا وصل الأمر إلى أرقام صندوق الشراء لدينا، فسوف نستمر في الشراء. أعتقد أن هذا ما توقعناه، وسنقوم بتطبيع الأمور. نحن نشهد نموًا ثابتًا في الإيجارات، لكن علينا فقط متابعة تلك النفقات بالرغم من ذلك. إنها تتوقع حقًا زيادة هذه النفقات خلال العامين المقبلين. وطالما أنها أقلام الرصاص بهذه الطريقة، فسوف نستمر في الشراء.

ديف:
نعم يا رجل. إنه في الواقع يؤكد من جديد ما أخطط للقيام به في العام المقبل. لقد كنت أستثمر في المنازل المتعددة الأسر بشكل سلبي خلال السنوات القليلة الماضية، ولكنني بحاجة إلى العودة وشراء منازل لأسرة واحدة ومنازل صغيرة متعددة الأسر. أعتقد أنها فئة أصول مستقرة جدًا لتتناسب مع بعض التقلبات الأكبر التي قمت بها في العائلات المتعددة. إنها مجرد طريقة جيدة لبناء محفظة أكثر توازناً، لذا فهي تجعلني أشعر بالرضا تجاه ما أخطط له في العام المقبل.

جيمس:
نعم، يبدو الأمر كما لو أن الجميع يقولون: "أوه، أريد الانضمام إلى عائلات متعددة لأنني أريد أن أكون في مشاريع أكبر." ولكن في نهاية المطاف، ستمنحك ملكية الأسرة الواحدة أكبر قدر من التأثير على المدى القصير مقارنة بالعائلات المتعددة على المدى الطويل. إنه مجرد نمو الأسهم والتدفقات النقدية، وهو أمر لا مثيل له في فئة الأصول تلك. لذلك لا تنسى الصفقات الصغيرة. إنهم يكسبون المال.

ديف:
أعلم، نعم. الكل يريد الحصول على 20 وحدة دفعة واحدة. ولكن ما لم يكن لديك فريق، فهذا كثير. من الفعال جدًا أن تسير ببطء واحدًا تلو الآخر وتقوم بعمل جيد حقًا في الصفقات الفردية بدلاً من محاولة الحصول على إحدى البطولات الأربع الكبرى.

جيمس:
الصفقات الصغيرة تعمل.

ديف:
إطلاقا.

جيمس:
لا يوجد شيء خاطئ معهم.

ديف:
حسنًا. حسنًا، شكرًا لك جيمس على انضمامك إلينا. وشكرا لكم جميعا على الاستماع. نحن نقدر لكم. وإذا أعجبتك هذه الحلقة، من فضلك قم بتزويدنا بمراجعة. لم نحصل على مراجعات منذ أسابيع. أنا لا أعرف ما يحدث. لذا، إذا كنت تستمع إلى العرض، فيرجى الانتقال إلى Apple أو Spotify وتزويدنا بمراجعة صادقة للبودكاست On the Market. شكرا لكم جميعا مرة أخرى. سوف نراكم في المرة القادمة.
تم إنشاء On The Market بواسطتي أنا وديف ماير وكايتلين بينيت. العرض من إنتاج كايتلين بينيت مع تحرير Exodus Media. تتم كتابة الإعلانات بواسطة Calico Content، ونريد أن نتقدم بالشكر الجزيل للجميع في BiggerPockets لجعل هذا العرض ممكنًا.