Avskärmningsprognos 2023: En falsk flagga med uppblåsta siffror?

Dave:
Hej alla, välkommen till På marknaden. Jag är din värd, Dave Meyer. I dag har födelsedagsbarnet Jamil Damji sällskap. Grattis på födelsedagen mannen.

Jamil:
Tack mannen. Det var 44.

Dave:
Wow.

Jamil:
Jag vet. Vart tar tiden vägen?

Dave:
Hur känns det?

Jamil:
44.

Dave:
Känns det gammalt? Ung?

Jamil:
Det känns bra, ärligt talat. Det har varit ett galet år. Det har hänt mycket med fastighetsmarknaden och bara livet i allmänhet, men jag är tacksam för allt och väldigt exalterad över det här samtalet med Rick.

Dave:
Ja, absolut. Tja, du har energin av en person som är halva din ålder, så jag tror att du gör det ganska bra.

Jamil:
Tack.

Dave:
Ja, absolut. Och det här samtalet är fantastiskt. Jamil, vi intervjuade honom juni eller juli förmodligen?

Jamil:
Ja, precis innan den andra skon föll på fastighetsmarknaden. Och det var ett intressant samtal och jag måste säga att det förmodligen var mitt favoritavsnitt under hela året när jag pratade med Rick, för du får en verklig inblick i vad som händer baserat på siffrorna, inte baserat på känslor, inte baserat på jargong eller sensationalism, bara data. Och det är alltid viktigt att vara uppmärksam på vad siffrorna säger kontra vad människorna som försöker sälja historier säger.

Dave:
Absolut. Ja, jag tror att han inte är torr alls. Han är väldigt underhållande, han är rolig att prata med, men han är helt enkelt inte känslosam över det, vilket jag tycker är väldigt viktigt och trevligt att han bara ger den här typen av objektiva analyser av vad som händer på marknaden. Och vi täcker allt i den här intervjun. Vi pratar om utmätningar, bolåneräntor, den amerikanska ekonomin, allt du kan tänka dig.
Så, den här showen är vår första show för året, så om du vill få ett försprång på vad som kommer att hända 2023 och vad du ska leta efter under loppet av det här året, kommer du verkligen att njuta av det här avsnittet , eftersom Rick tillhandahåller riktigt korrekt och objektiv information som verkligen kommer att vara användbar för dig.

Jamil:
Gick med på. Gör anteckningar killar.

Dave:
Okej, med det ska vi ta en snabb paus och sedan välkomna Rick Sharga, Executive Vice President of Market Intelligence för ATTOM Data. Rick Sharga, välkommen tillbaka till På marknaden. Tack för att du är med oss ​​igen.

Stack:
Tack för att du fick mig tillbaka. Jag antar att första gången inte var så illa.

Dave:
Åh, kom igen, du var väldigt insiktsfull. Det är faktiskt en av våra mest populära program någonsin. Du gjorde ett utmärkt jobb och vi är glada över att ha dig tillbaka igen.

Stack:
Uppskatta det.

Jamil:
Jag känner att efter att ha pratat med Rick hur länge som helst, så lämnar du faktiskt det samtalet betydligt smartare. Så tack för att du hjälper oss alla att höja vår IQ idag.

Stack:
Jag var verkligen glad att Adam gav mig titeln EVP of Market Intelligence, eftersom det är första gången i min karriär som någon har använt intelligens i samma mening med mitt namn, så det är alltid ett nöje.

Dave:
Det var väldigt smart av dig att orkestrera det. Nåväl, Rick, senast vi hade dig på var under sommaren och vi nådde liksom toppen av bostadsmarknadens frenesi, åtminstone när det gäller försäljningspriset. Saker och ting har förändrats mycket under de senaste månaderna och vi skulle älska att bara börja med din sammanfattning eller tankar om vad som har hänt under andra halvan av 2022 på den nationella bostadsmarknaden.

Stack:
Tja, förra gången vi pratade minns du säkert att vi diskuterade det faktum att vi hade börjat se lite tecken på att efterfrågan försvagades. Det började faktiskt i början av året, och det var verkligen relaterat till överkomliga priser eftersom huspriserna fortfarande gick upp 15 %, 20 % på årsbasis. När Federal Reserve bestämde sig för att kavla upp ärmarna och faktiskt ta itu med inflationen genom att sätta ihop en serie aldrig tidigare skådade höjningar av Fed funds-räntorna, det gjorde att bolånemarknaderna rullade på riktigt och vi såg bolåneräntorna fördubblas.
Enligt Freddie Mac är det första gången det har hänt på ett kalenderår. Vi har aldrig sett bolåneräntorna faktiskt fördubblas under ett kalenderår tidigare och det är bara överkomliga priser. Så vi har sett månad för månad bostadsförsäljningen minska i både nya hem och befintliga hem. Vi kommer förmodligen att avsluta detta år, även om vi hade en ganska bra start, och vi kommer förmodligen att avsluta detta år med 15% till 20% färre bostadsförsäljningar än vi hade för ett år sedan.
Vi har sett att huspriserna har stigit flatline i princip. Vi tittar på marknader som Kalifornien där prishöjningen jämfört med föregående år nu är nere i intervallet 2% till 3% där den hade varit tvåsiffrig tidigare under året. Och det finns delar av landet där vi faktiskt ser priserna sjunka. Vi har sett de senaste fyra månaderna i rad där bostadspriserna har sjunkit månad för månad. Det är inte nödvändigtvis ovanligt den här tiden på året, men graden av nedgång har varit starkare än vanligt. Men när du tänker efter så har den genomsnittliga månatliga bolånebetalningen för ett hus du skulle ha köpt för ett år sedan ökat, beroende på var du befinner dig i landet, från 45 % till 60 %. Och jag vet inte hur det är med er, men när jag pratade med min chef om en höjning på 45 % till 60 %, skrattade han artigt och sa åt mig att gå ut och spela igen.
Så det har verkligen slagit ut många potentiella bostadsköpare från marknaden. Vi har sett forskning som tyder på att allt från 10 % till 20 % av människorna som vi funderar på att köpa har valt att hyra ett tag istället. För din publik tyder det på att det kan finnas vissa möjligheter för hyresfastigheter, för hyresrätter för enfamilj, för om folk letade efter att köpa ett hus, är det naturligt att de kan vara intresserade av att hyra ett istället för en lägenhet. Men vi kommer att avsluta året ganska mycket på en nedåtgående trend. Det kommer förmodligen att flytta in i nästa år också.
Även om jag inte tror att nedgången i bostadsförsäljningen blir i närheten av lika stor nästa år som i år. Tänk på varandra... Och sedan ska jag sluta prata ett tag. En annan sak att tänka på i sammanhanget är att vi kommer från husförsäljningar 2021 som var ovanligt starka. 2021 var inget genomsnittsår för bostadsförsäljning. Det var ett långt över genomsnittet år för bostadsförsäljning. Så det skulle inte ha varit en överraskning att se siffrorna komma tillbaka lite. Men minskningen på 15% till 20% beror strikt och enbart på de åtgärder som Fed har vidtagit och den inverkan de har haft på bolåneräntorna.

Jamil:
Rick, förra gången vi pratade var marknaden på en helt annan plats, och jag försöker alltid få en förståelse för vad som kan komma runt hörnet. Och jag är i fix and flip-branschen. Jag var tvungen att skriva ett par checkar. Jag är i Phoenix, Arizona, och så en av marknaderna som du pratar om som kommer att få en massiv spark i tänderna, jag fick implantat i fronten här från sparken jag fick.

Stack:
De ser vackra ut förresten. Ingen skulle någonsin veta.

Jamil:
Tack. Tack. Tack. Fakta är för oss som rehabbare, det ser inte riktigt starkt ut just nu. Å andra sidan letar jag efter möjligheter för varje gång något sådant här händer så finns det möjligheter under ytan. Och jag undrar nästan om det vi ser just nu är, och jag myntar det, den fantastiska omprogrammeringen, och det är därför. Vi har alla varit så bortskämda med dessa 2 % och 3 % bolån som fanns på marknaden så länge som fick många människor att gå in i utrymmet och försöka ta sig in på bostadsmarknaden. Många av dessa köpare, många av dessa människor, kommer aldrig att släppa den skulden. De kommer att hänga på det huset, även om de behåller det som hyra, kommer de inte att återinföra den produkten på marknaden.
Vi har fått Fed att höja räntorna på ett aldrig tidigare skådat sätt, som du har beskrivit, och det har stoppat en hel del aktivitet, särskilt inom bostadsbyggande. Och så har vi fått byggare att vrida ratten helt åt andra hållet där de håller tillbaka. Så vi har det här inventariet som kommer att ryckas av på grund av alla billiga skulder, vi har fått byggare som stoppar eller saktar ner sin byggnad, vi har sett efterfrågan verkligen plana ut. Och jag tror att eftersom räntorna är så höga just nu, så fort vi börjar krypa tillbaka mot 5 %, drar vi det här elastiska bandet där vi alla kommer att känna oss väldigt tacksamma för ett 5½ % bolån när det kommer.
För när den sitter där den är just nu, så fort vi omprogrammeras till att tro att 5½ eller 5 % är billigt, det är då jag tror att det kommer att bli en galen mängd köpare som rusar in på marknaden. Och det är därför jag känner att det är den stora omprogrammeringen. Ser du att det kommer 2023 och är min syn på detta ute på lunchen?

Stack:
Nej, du är inte ute och äter lunch alls. Problemet jag kommer att ha för att svara på din fråga är att det finns så mycket att packa upp där. Du tog i princip bara upp fem olika teman och de är alla relevanta, de är alla viktiga för marknaden. Så, på den sista frågan om huruvida din avhandling är något som är ute på lunch, nej, jag kan lägga upp ett scenario där marknaden återhämtar sig ganska snabbt. Nu måste allt falla på plats, men det kan hända. Så för det första finns det fortfarande uppdämd efterfrågan och det är inte den sortens fåniga spekulativa efterfrågan vi såg redan 2008.
Detta är demografiskt styrt. Vi har fortfarande den största årskullen unga vuxna mellan 25 och 34 år i landets historia. Det är den bästa hushållsbildningsåldern. Många av dem skulle föredra att äga, de kanske måste hyra kortsiktigt medan de funderar på saker, men de bildar hushåll. Det driver efterfrågan. Efterfrågan bromsades avsevärt eftersom huset du trodde att du skulle köpa helt plötsligt inte hade råd eller att du inte kan kvalificera dig för lånet. Men låt oss packa upp överkomliga priser först, eftersom det driver en hel del köpaktivitet.
Det finns tre ben på pallen när det kommer till överkomliga priser. Den vi har fokuserat på tvångsmässigt de senaste åren är bostadspriserna. Så, uppenbarligen det nominella bostadspriset, vad priset anges för är det som alla fokuserar på och vi är på en ny topp. Vi är fortfarande på en ny topp. Det kompenserades av den andra delen av pallen, som var bolåneräntorna. Och historiskt låga bolåneräntor kompenserar för de stigande bostadspriserna, som du nämnde, du är nere i intervallet 2% för bolån. Det gjorde det möjligt för människor att ha råd med bostäder även när bostadspriserna gick upp.
Det som också gjorde det möjligt, och det är det benet folk oftast struntar i avföringen, är att lönerna har växt. Så vi har sett ovanligt stark löneökning under de senaste åren sedan regeringen tillät alla att gå tillbaka till jobbet efter att pandemin började. Men 5% till 6% årliga löneökningar, ursäkta mig, det höll inte jämna steg med 15% och 20% ökningar av bostadspriserna. Men det är faktiskt nu två till tre gånger högre än bostadsprisuppskattningen. Så låt oss anta att löneutvecklingen fortsätter att handla om vad den är. Låt oss anta att huspriserna har sjunkit, eller på vissa marknader faktiskt faller lite. Det är möjligt att eftersom inflationen verkar vara på väg åt rätt håll kan Fed sluta vara så aggressiv med sina räntehöjningar, vilket innebär att bolåneräntorna kan ha nått en topp i denna cykel och den kommer att börja sjunka.
Så om du har bolåneräntorna som sjunker, kanske långsamt, men trender nedåt under året, förblir lönerna starka, bostadspriserna har sjunkit, någonstans under 2023 börjar det kännas mycket mer överkomligt och du har folk som börjar komma tillbaka till marknaden. Så jag tycker inte att din avhandling är tokig. Det andra som kommer att förändra dynamiken hos köpare är att marknaden alltid anpassar sig när bostadspriserna går upp eller när räntorna går upp. Problemet vi hade 2022 var att räntehöjningen var så plötslig och så kraftig. Så plötsligt är det där miljondollarhuset, det där $500,000 250,000-huset du tittade på uteslutet och du måste återställa dina förväntningar på ett $XNUMX XNUMX-hus, som du inte tittade på och som du inte ens hade tänkt förut.
Så det tar ett tag för marknaden att anpassa sig, men till din punkt, om räntorna sipprar tillbaka ner i femmorna, kanske du nu inte tittar på ett hus på 250,000 375 $, du tittar på XNUMX eller fyra och kanske bara behövde lite mer tid för att spara till en handpenning. Så det förändrar köpdynamiken avsevärt. Och jag tror att du har rätt, jag tror att det första kvartalet, kanske det andra kvartalet, den första delen av det andra kvartalet kommer att fortsätta att vara lite långsammare än normalt, även med det scenario vi just beskrev. Men som du kommer senare på året tror jag att folk kommer att ha kunnat anpassa sig och det kommer att se lite mer överkomligt ut och vi kommer att börja se köpaktiviteten komma tillbaka.
Så totalt sett förväntar jag mig att husförsäljningen 2023 kommer att gå ner, förmodligen inte riktigt 10%, kanske någonstans mellan 5% och 10% från i år, men jag förväntar mig att andra halvan av året blir starkare jämfört med första halvåret.

Dave:
Rick, jag tycker att det är ett bra sätt att förklara överkomliga priser. Och för mig är det jag fortsätter att tänka på att riktningen för bostadspriserna och volymen är, till din poäng, nästan helt beroende av bolåneräntorna. Och på grund av överkomliga priser, som du sa, eller hur? Just nu spelar vi in ​​i mitten av december. Igår fick vi reda på att vi hade ett mycket uppmuntrande inflationstryck och vi ser, jag tror att bolåneräntorna idag var 6.3 i genomsnitt för en 30-årig fix, något liknande.
Om vi ​​ser det stanna där eller lägre, enligt min mening, kommer folk, som Jamil sa, att vänja sig vid det och hoppa tillbaka in på marknaden eftersom det finns demografisk efterfrågan. Men kan du lägga upp ett scenario där bolåneräntorna går upp? För jag tror att det är en stor fråga för många människor. Finns det ett scenario där bolåneräntorna inte har nått toppen och de går tillbaka till 7% eller 8%? För när jag tittar på experter verkar de vara splittrade. Vissa säger att det går tillbaka till de fem, andra säger att det går upp till åtta. Så, kan du, även om du inte nödvändigtvis tror att detta kommer att hända, berätta vilket scenario som skulle behöva utvecklas för att bolåneräntorna ska gå upp längre än de var för ett par veckor sedan när de låg på den låga sjuan?

Stack:
Ja, det finns ett par scenarier. För det första kan Fed besluta att den måste fortsätta att vara aggressiv eller åtminstone mer aggressiv än vad marknaden förväntar sig. Och den sortens osäkerhet, den sortens volatilitet kan få räntorna att gå upp. En av sakerna du måste tänka på är att vanligtvis 30-åriga bolån baseras på avkastningen från det 10-åriga amerikanska finansdepartementet, och de två räntorna går typ hand i hand. Och det här är en slags inre baseball för förmodligen många av dina tittare, men håll ut med oss. Normalt finns det en spridning på cirka 150 till 200 punkter, eller på engelska en och en halv till två punkter. Så om avkastningen på den 10-åriga statskassan är fyra, skulle en inteckning vanligtvis vara 5½ eller 6%. Just nu har spreaden hundra extra baspunkter.
Så om vi bara var på en normal marknad, skulle bolåneräntorna förmodligen vara nästan en punkt lägre än de är idag. Så du skulle redan vara i femman. En av anledningarna till att de inte är det är på grund av osäkerhet och volatilitet på marknaden och tron ​​att när räntorna sjunker på bolån kommer du att se massor av dessa lån som har tagits sedan räntorna steg, börja bli refinansieras. Vilket innebär att om du köper ett bolån på andrahandsmarknaden, kommer du inte att kunna få tillbaka din investering. Lånet kommer att vara borta om ett eller två år. Så prismodellen skrämmer sekundärmarknaden. Så Fed kan fortsätta att höja utöver vad folk förväntar sig. Just nu förväntas toppen av Fed Funds-räntan vara någonstans runt 5%, 5¼%.
Om de går över den tröskeln kommer det helt klart att driva upp bolåneräntorna. Så en inflationsöverraskning eller matad aktivitet är ett scenario. Jag ser det ärligt talat inte, men det är ett scenario. Den andra är global volatilitet och vi pratar inte så mycket om detta och det är något som är ganska mycket utom vår kontroll, men det finns en hel del oro för att de globala ekonomierna drar tillbaka. När det händer ser man ofta att mycket utländskt kapital kommer in i amerikanska statsobligationer, och ju mer utländskt kapital som kommer in i amerikanska statsobligationer, desto lägre avkastning blir det. Det kan faktiskt driva ned bolåneräntorna ytterligare. Baksidan av det är att om pengarna måste stanna i de utländska ekonomierna och det finns mindre aktivitet för att handla upp kostnaden för obligationerna, kan vi se att avkastningen faktiskt ökar. Och om det händer, slutar du med att bolåneräntorna stiger.
Men jag tror verkligen att det är mycket större sannolikhet att vi ser priserna toppa och gradvis börja arbeta sig neråt än att det finns en möjlighet för kurserna att gå tillbaka till sjuorna, eller ännu värre, åttorna. Titta, det finns folk som säger att räntorna kommer att gå upp över åtta. Det finns också människor som säger att bostadsmarknaden kommer att krascha och att vi kommer att se 20-30% prisnedgångar. Och jag tenderar att tro att de människorna försöker sälja något och förmodligen inte något du vill köpa. Jag fick faktiskt ett Facebook-meddelande från en av min mammas kära vänner igår, och jag hittar inte på det här. Hon skickade faktiskt ett meddelande till mig och frågade om bostadsmarknaden skulle krascha idag.
Så, någon valde faktiskt ett datum då bostadsmarknaden skulle krascha och det var tydligen över hela internet. Och om du är involverad i fastighetsinvesteringar, om du funderar på att köpa ett hus att bo i, måste du titta på saker mer rationellt, mer logiskt och, ärligt, med en längre sikt. Eftersom marknadsförhållandena kan vara mycket volatila från dag till dag, men med tiden tenderar bostadsmarknaden att återhämta sig och göra mycket, mycket bra.

Dave:
Tack för att du förklarade det. Jag tror att jag hela tiden kommer tillbaka till de två scenarierna där inflationen å ena sidan förbättras, att Fed slutar höja räntorna så snabbt som möjligt, vilket sänker bolåneräntorna. Å andra sidan fortsätter Fed att höja räntorna, men det orsakar en lågkonjunktur som generellt sänker obligationsräntorna, och som också drar ner bolåneräntorna. Så, det är därför för mig, jag är typ i ditt läger där jag helt enkelt inte ser det här kraschscenariot, eftersom de flesta vägarna och det finns en hel del osäkerhet, men de flesta av de olika scenarierna som kan utvecklas resulterar åtminstone i i en stabilisering av bolåneräntorna, om inte en sänkning av bolåneräntorna. Och jag vet att det är skrämmande, för vi såg den här fördubblingen, som du sa, av bolåneräntorna. Men det finns nu den starka potentialen att det åtminstone kommer att stabiliseras lite grann.

Stack:
Du vet, Dave, jag tror att folk måste inse att vi tittar på en riktigt ovanlig uppsättning omständigheter. Fed var orolig under de senaste fem eller sex åren att inflationen inte var tillräckligt hög. De hade ett mål på 2 % inflation och det berodde på att allt i ekonomin fungerade. Jag menar att allt i ekonomin fungerade, och sedan bet någon i ett slagträ i Kina och nästa sak visste vi att världen hade förändrats. Och regeringen fattade ett par beslut som till en början såg ut att vara bra beslut, men som visade sig inte vara stora beslut ur ekonomisk synvinkel eftersom vi verkligen överstimulerade ekonomin dramatiskt. En av mina vänner som är ekonom sa att regeringen tog ett hål på tre biljoner dollar och försökte stoppa in 15 biljoner dollar i det.
Så vi ökade det monetära utbudet med 50 %, och för er som inte följer ekonomi följer ni basebollspelare på baksidan av deras basebollkort. Överfyllning av penningmängden leder till inflation och du måste arbeta dig ner från det. Den andra frågan är att vi överstimulerade konsumenterna, så alla i landet verkade få en stimulanskontroll och arbetslöshetsersättningarna höjdes dramatiskt, ledde till brist på arbetskraft, vilket ledde till löneökningar och löneökningar leder till inflation. Och sedan hade vi avbrott i leveranskedjan på grund av covid, vilket ledde till en obalans mellan utbud och efterfrågan, så priserna på allt gick upp. Och ordförande Powell, Fed har varit väldigt, väldigt transparent med att säga: "Vi underskattade inflationen, vi missade den, vi susade."
Så, du hade den här en gång i generationen, förhoppningsvis, pandemi som skruvade upp ekonomin, regeringen överreagerade på det, blåste alldeles för mycket stimulans in i ekonomin, vilket alltid leder till inflation. Och Fed kom ombord för att försöka sakta ner för sent. Så de var tvungna att vara för aggressiva. Återigen, vi har aldrig sett bolåneräntorna fördubblas på ett år, aldrig. Och om saker och ting inte hade förändrats på grund av denna ovanliga uppsättning omständigheter, skulle vi inte ha sett bolåneräntorna gå upp till 7%. De skulle ha gått upp från dessa historiskt låga nivåer, eftersom det var en del av Feds stimulans för att se till att bostadsmarknaden förblev stabil och ekonomin förblev stabil.
Men vi har att göra med ovanliga omständigheter som ledde till ovanliga toppar i bolåneräntorna och egentligen fungerar resten av ekonomin fortfarande ganska bra. Så även om vi hamnar i en lågkonjunktur nästa år, och jag tror att det är troligt att Fed redan kommer att ha överkorrigerat och vi kommer att hamna i en, bör det fortfarande vara en ganska kort, ganska mild lågkonjunktur och borde inte ha en långsiktig eller fruktansvärt negativ inverkan på bostadsmarknaden.

Dave:
Ja, det är en bra poäng, för jag ville prata om tillståndet för den amerikanska konsumenten eller husägaren. Du har mycket expertis inom utmätningar och den sidan av verksamheten. Och från vad jag ser, trots att huspriserna har sjunkit och några högprofilerade uppsägningar med stora välkända företag, verkar det som, generellt sett, amerikanska konsumenter har en ganska anständig position och i synnerhet husägare betalar fortfarande sina bolån. Är det rätt? Ser du något annorlunda?

Stack:
Nej, du är på topp. Vi gjorde nyligen en rapport om husägares eget kapital på ATTOM, och först och främst, det finns fortfarande rekordmängder av husägares kapital där ute, 29 biljoner dollar, inget liknande vi någonsin sett. Och det är på ett bostadsbestånd som är värderat till cirka 41 biljoner. Så, om du tittar på skuldbelastningen som människor bär på, är den faktiskt riktigt, riktigt låg som en procentandel av värdet på deras fastigheter. Vi fick reda på att ungefär hälften av husägarna är vad vi kallar equity rich, vilket innebär att de är skyldiga mindre än hälften av värdet på sitt hem på sitt bolån. Och intressant nog, 93% av låntagare som för närvarande är i utmätning har faktiskt ett positivt eget kapital, vilket är helt motsatsen till där vi var tillbaka under den stora finanskrisen när en tredjedel av alla husägare var under vattnet och nästan alla i utmätning var upp och ner.
Så även om vi hade människor i avskärmning, har de möjlighet att skapa en mjuk landning. Så, om de befann sig i en kortsiktig situation av ekonomisk nöd, skulle de möjligen till och med kunna refinansiera sitt lån med sin långivare om de nu har återhämtat sig. Men även om de inte kan så har de möjlighet att sälja sin bostad, för som vi pratade om tidigare så finns det fortfarande efterfrågan. Om du sätter ut en fastighet på marknaden med rätt prissättning kommer du att kunna sälja den. Men vi har inget problem med utmätning just nu. Den normala nivån på utestängningsverksamheten är historiskt sett cirka 1 % av lånen. Så det skulle vara på dagens marknad, cirka 550,000 XNUMX bostäder i något skede av avskärmning.
Istället har vi cirka 260,000 60. Så vi kör på ungefär hälften av historiskt normala nivåer av avskärmningsaktivitet och vi kör på ungefär 2023 % av var vi var före pandemin. Så även om antalet avskärmningar gradvis har ökat i år, kommer vi förmodligen inte tillbaka till normala nivåer baserat på nuvarande aktivitetstakt förrän någon gång i mitten till slutet av XNUMX. Så kom ihåg att vi skulle kunna fördubbla mängden utmätningar vi har just nu och det skulle få oss tillbaka till det normala. Och lånekvaliteten under det senaste decenniet har varit enastående. Långivare har tagit väldigt små risker, låntagare har varit mycket kvalificerade. Och till din poäng, Dave, fortsätter de att göra sina betalningar i tid även om de är under vattnet.
Och jag tror att det är en viktig sak för folk att ha i åtanke, eftersom jag har ställt den här frågan mycket på sistone. Bara för att en låntagare går under vattnet betyder det inte att de hamnar i utmätning. De två är endast marginellt kopplade. Och bara för att ge dig en datapunkt, är cirka 6 % av husägarna i dag över hela landet under vattnet på sina lån. Och jag nämnde precis att en halv procent av låntagarna är i utestängning. Det betyder att resten av dessa människor gör sina betalningar i tid. Och några av dem har legat under vattnet sedan den stora lågkonjunkturen och på marknader som verkligen aldrig återhämtat sig helt. Men de fortsätter att göra sina betalningar eftersom de någon gång kommer att vara i positivt territorium.
Och ärligt talat, i många fall är det billigare för dem att fortsätta betala sina bolån än det skulle vara för dem att posta nycklarna till banken och försöka hitta ett ställe att hyra. Så de två hänger inte riktigt ihop. Nu om du är under vattnet på ditt lån och du hamnar i utmätning, är det mycket, mycket svårare att lösa det framgångsrikt. Men att vara under vattnet är inte det som driver människor till avskärmning. Det är fortfarande någon form av ekonomisk katastrof i hushållet, förlust av jobb, inkomstförlust, dödsfall i familjen, skilsmässa, oväntade medicinska räkningar, något sådant är det som gör att människor hamnar i utestängning. Du kommer att börja läsa rubriker, jag lovar dig, om det hotande hotet om att fler och fler låntagare befinner sig under vattnet när bostadspriserna sjunker eller sjunker.
Och jag var tvungen att gå av en reporter från kanten igår på grund av en rapport som hon läste som hon trodde sa att 8% av låntagarna nu plötsligt var under vattnet. Och vad den sa var 8 % av låntagarna som tog lån under det senaste året med mycket låga handpenningar som bodde på marknader där priserna sjönk nu var under vattnet. Och jag tänkte att det är en bråkdel av en procent av låntagarna. Men rubrikerna kommer att varna dig för att denna hotande kris med undervattenslån är på väg att gå om oss. Och ibland gör det mig galen, men jag antar att det håller mig sysselsatt och det håller mig sysselsatt. Så det är inte dåligt.

Jamil:
Rick, jag uppskattar informationen och jag kunde inte hålla med dig mer när det gäller avskärmningssituationen och där vi bara är nationellt med avseende på eget kapital och om det verkligen finns en sårbarhet där. Och jag håller med, jag tror inte att det verkligen finns det. Jag tror självklart att sensationellism alltid kommer att sälja eller locka ögonglober, och så vi kommer alltid att se det. Men som fastighetsinvesterare och för BiggerPockets-communityt som älskar att höra dina insikter, Daves insikter och mina skämt, vill jag förstå var möjligheten ligger, för här är faktum för mig. Jag är en kontantköpare. Jag är till övervägande del grossist, men jag börjar behålla egendom eftersom det jag har sett är att det finns trötthet där ute.
Säljare just nu som har en situation, som måste sälja, inte din person som bara vill uppgradera eller flytta för att de inte längre gillar storleken på sitt vardagsrum, eller inte bara kosmetiska saker, utan riktiga skäl att sälja. Det är trötthet på marknaden och jag har verkligen kunnat dra nytta av den tröttheten och köpa saker. Till exempel sa jag bara till för Dave häromdagen, det finns en fastighet i mitt grannskap, det är ett grannskap på 2 miljoner dollar plus. Det här huset värderades precis i juli till 1,000,005 800 950 och jag kommer att stänga på det om ett par dagar på ett på XNUMX på XNUMX, och jag köper två i mitt grannskap med samma situation.
Och så jag märker att tröttheten och jag drar fördel av det, eftersom jag är en fastighetsinvesterare och det är vad vi gör. Och allt det där kapitalet som du beskrev att husägare sitter på, de är villiga att byta ut det för att släppa den tröttheten, för att kunna ta sig ur situationen. Det är en möjlighet som jag ser. Ser du andra möjligheter som vi som fastighetsinvesterare kan titta på och kasta oss ut på för att ha en bättre fot från slutet av 2023 till 2024?

Stack:
Så jag vill gratulera dig för att du är ansvarig för rubrikerna folk kommer att se om att bostadspriserna sjunker. Så bra jobbat Dave och Jamil. Nej, det finns möjligheter där ute. Det här är den bästa tiden på året att köpa vanligtvis, eftersom det är mindre efterfrågan på marknaden. Så du har mindre konkurrens om de tillgångar som blir tillgängliga och husägare är vanligtvis lite mer villiga att förhandla den här tiden på året på grund av den bristen på konkurrens. Så, bara i allmänhet, någonstans mellan slutet av november och mitten av januari i de flesta delar av landet är de bästa tiderna att leta efter dessa relativa fynd. För det andra, om någon säljer just nu, måste du fråga dig själv varför de säljer och om de måste sälja.
Så du gör helt rätt. Jag tror personligen att en av anledningarna till att lagernivåerna kommer att förbli låga under större delen av 2023 är för att människor som inte behöver sälja inte kommer att sälja. De är helt nöjda med att sitta där med sina 3½% bolån och inte byta ut det till en vikande marknad mot ett dyrare hus med 7% bolån. Om de inte behöver göra det, kommer de inte att göra det. Så om du ser någon som säljer den ställer åtminstone frågan om det är en tvångsförsäljning? Måste de sälja? Och i så fall finns det en viss förhandlingseffekt där. Så jag tycker att det är vettigt. Du vill fortsätta följa pristrender. Vi tittar på förmodligen en prisnedgång på 5 % nationellt i bostadspriserna. Fannie Mae beräknar nästa år, priserna kommer att sjunka januari till december ungefär en och en halv punkt, och det kommer att bli en mycket lokal korrigering.
Så du måste vara uppmärksam på lokal marknadsaktivitet. Till exempel kommer priserna i Kalifornien troligen att sjunka med cirka 10 % i genomsnitt. Bay-området just nu ser vi priserna på vissa nivåer gå ner 20% redan. Men om du är i de sydöstra delstaterna kanske du inte ser priserna sjunka alls, eftersom du fortfarande ser befolkningstillväxt och jobbtillväxt. Så priserna kanske inte stiger med 20 % per år, men de kan fortfarande gå upp 2 % till 3 %. Så du måste leta efter de lokala marknadsmöjligheterna och ta reda på vad den rätta mixen är för dig. Och återigen, om du befinner dig på en marknad med sjunkande priser, kanske du funderar på att köpa en fastighet att hyra, eftersom du inte behöver vara orolig för omedelbar ökning av bostadspriserna. Om du tittar på en marknad där priserna går upp, kanske det är en bättre möjlighet att vända, eftersom simfötter verkligen behöver prisuppskattning för att få sina siffror för det mesta.
Den andra möjligheten, vi nämnde att det inte finns massor av utmätningar, men om du ska spela på den marknaden och leta efter möjligheter, måste du ändra modellen, åtminstone i ditt sinne, från där vi var under den sista cykeln. Vi nämnde hur många låntagare som var under vattnet på sina lån förra gången. Det innebar att de inte kunde bli av med fastigheten om inte banken gick med på en blankning. Och det var många av dem, men inte många i förhållande till antalet personer i utmätning. Många av fastigheterna såldes inte på auktionerna eftersom bankerna inte kunde prissätta dem tillräckligt lågt för att investerare skulle få siffrorna att fungera. Så det slutade med att bankbankerna återtog majoriteten av fastigheterna i utmätning, och därför var det vettigt att en investerare väntade på att banken skulle återta den, vänta på att fastigheten skulle komma tillbaka till marknaden och sedan förhandla om de bankägda fastigheterna, de REOs.
Det händer inte den här gången. Jag nämnde att avskärmningsaktiviteten totalt sett ligger på cirka 60 % av nivåerna före pandemin. REO-aktivitet, bankåtertaganden ligger på ungefär 30 % av där vi var före pandemin. Så vad vi ser är att fler avskärmningsstarter, men fler människor säljer sina hem i det tidiga skedet av avskärmning innan avskärmningsauktionen. Och fastigheterna som kommer till auktionerna säljs igenom till cirka 70 %, vilket är ungefär dubbelt så mycket som de vanligtvis säljer igenom. Så det är färre fastigheter som går till auktion, det finns färre fastigheter som går förbi auktionen, och går tillbaka till långivarna. Och FHA har det här programmet som heter CWCOT, mer inuti baseballgrejer, förmedlat utan godkännande av titeln, och alla FHA-egendomar som inte säljer auktionen tilldelas sedan ett onlineauktionsföretag för en andra chans att sälja, då de vanligtvis sänka priserna lite.
Så om du är en investerare som väntar på REOs och väntar på bankägda fastigheter, är det inte där möjligheten kommer att finnas den här gången. Den här gången måste du hitta dessa låntagare i ett tidigt skede av avskärmning och om du inte kan komma fram till en affär med dem innan auktionen måste du vara redo att gå på auktionen. Och det är där någon som du, Jamil, kommer in som kontantköpare eftersom de flesta av dessa auktioner kräver kontanter eller kassacheckar. Och på dagens marknad har du en enorm fördel om du är en kontantköpare, eftersom alla andra tittar på 6½, 7 % traditionella bolån och investerarlån som har 10 till 12 % hantering av dem just nu om du får bryggfinansiering. Så det finns fortfarande möjligheter där ute, men du kommer att behöva göra din flit.

Dave:
Tja, tack Rick, det är jättebra. Jag tror att det finns mycket rädsla där ute, igen, med rubriker och du ger en mycket mer nykter åsikt om vad som händer och en riktigt bra analys av var möjligheten finns. Innan vi går härifrån vill jag fråga dig om något du nämnde när vi precis chattade innan showen, vilket är att på ATTOM, företaget du jobbar för, släppte en rapport om fix och flip-aktivitet. Kan du berätta lite om vad du har lärt dig?

Stack:
Ja, och för alla som är intresserade har vi en sektion för marknadsinsikter på vår webbplats där vi publicerar alla dessa rapporter gratis. Så, inte ens något du behöver betala för, men vi släppte nyligen fix- och flip-rapporten som täckte vändningar under tredje kvartalet 2022. Det här var en klassisk bra nyhet, dåliga nyheter, Dave. Den goda nyheten är att det var över 92,000 22 vändningar under kvartalet, vilket är den tredje högsta siffran någonsin. Och vi har tittat på data de senaste XNUMX åren, så det är en ganska bra siffra. De dåliga nyheterna är att det är tredje kvartalet i rad där den siffran har sjunkit. Så trenden är färre vändningar och de riktigt dåliga nyheterna är att både bruttovinsten och bruttovinstmarginalerna har sjunkit, och bruttovinsten är helt enkelt priset fastigheten såldes för kontra priset den köptes för.
Och då är marginalerna den procentandel som den vinsten representerade jämfört med det ursprungliga inköpspriset. Så det tar inte hänsyn till saker som materialkostnader, arbetskraft, finansiering, och vi vet att alla dessa kostnader har ökat. Så det är inte en idealisk marknad för simfötter. Idealiska marknader har hög efterfrågan, lågt utbud och snabbt stigande priser. Och körsbäret på glassen där är låga finansräntor och vi har sett alla dessa förhållanden, vi har fortfarande efterfrågan, men den har försvagats. Priserna har sjunkit eller i vissa fall sjunker, det är dyrare att finansiera, det tar längre tid att sälja och material- och arbetskostnaderna tillsammans med finansieringskostnaderna är alla högre. Så om du är i fix- och flip-branschen måste du verkligen vara bra på matte just nu.
Du måste vara otroligt noga med att inte betala för mycket för fastigheten du köper. Du måste vara riktigt, riktigt noga med att inte underskatta kostnaden för reparationer, inte underskatta hur lång tid det kommer att ta dig att flytta fastigheten. Och förresten, vi pratar inte om marknader där det tar 60 eller 90 dagar att sälja en fastighet när den är redo att gå. Vi tittar fortfarande på ett par veckor på de flesta marknader, men det är en ökning från ett par dagar förra året. Så du måste räkna in dessa kostnader. Jag vill inte slå på någon, men du vet att det är en svår marknad när du har en Zillow Offers förlorar 352 miljoner dollar på ett kvartal och sedan får Opendoor det att se ut som en stor förändring genom att förlora en miljard dollar.
Och återigen, det är inte riktigt fix and flip-modeller, det är arbitrage-modeller, men det visar bara vad som kan hända om du får fel prissättningsmodell och du gör det i stor skala. Du gör ett misstag på ett hus som kanske kostar tusentals dollar, du gör misstaget på tusentals hus och det kostar hundratals miljoner dollar. Så, det visar dig bara att även företag som du förväntar dig att vara lite mer professionella, lite mer sofistikerade i sina modeller, gör misstag, gör stora, stora, stora misstag och slutar med att säga upp en tredjedel av sin personal pga. av dessa misstag. Så det visar bara att du som flipper verkligen måste ha din penna vässad den här cykeln.
Och det är en varning för människor som precis har börjat med den här delen av verksamheten. Timing av marknaden kan vara svårt, men om du väljer fel tidpunkt, köper högst upp på marknaden och underskattar dina reparationskostnader, ser du på ett ganska otäckt scenario för den vändningen. Så det är ett bra tillfälle att vara engagerad med någon som BiggerPockets där du kan få mycket av utbildningen, du kan få många verktyg och produkter du behöver för att se till att du gör rätt. Och absolut alltid lyssna på On the Market Podcast, för det är där du får all rätt information.

Jamil:
Rick, tack så mycket för den insikten. Jag ville bara gräva lite djupare, och på tal från min egen personliga erfarenhet med ett antal vändningar, så har vi ett dussin av dem som pågick och vi såg det i prisklassen mellan 750 och en miljon och en hälften, efterfrågan var borta. Vi var tvungna att skriva checkar för att avsluta de affärerna och få bort dem från bokföringen. Men i nybörjarhemmet, det första priset för bostadsköpare, handlas dessa fastigheter fortfarande och det finns faktiskt fortfarande en stor efterfrågan. När ni satte ihop den rapporten, hittade ni dessa skillnader och finns det ett underavsnitt inom fix and flip-marknaden som folk i branschen kanske kan fokusera på så att de fortfarande kan klara den här stormen och trampa vatten och inte förlora sina besättningar och fälla ihop tills saker börjar komma tillbaka?

Stack:
Ja, men innan jag går dit, låt mig slänga ut ett annat scenario för dig, och jag vet att du gör det här. Du nämnde det tidigare. En typisk flipper kan ha svårt att få ut siffrorna i dessa dagar, men det finns en möjlighet för hyresfastigheter. Jag tror att vi nämnde tidigare att cirka 10 till 20 % av personerna som trodde att de skulle köpa har bestämt sig för att hyra istället. Du kan föra ett logiskt argument att om de ville köpa ett hus, kanske de föredrar att hyra ett hus snarare än en lägenhet. Kanske har de behov av mer utrymme, vad som helst.
Så det finns fortfarande en möjlighet för enfamiljs hyresfastigheter och jag tror att den möjligheten kommer att fortsätta att växa. Nu, om du är en flipper, kanske du inte har processer och affärsrutiner på plats för att bli en hyresfastighetsägare, men du kan säkert identifiera dessa fastigheter och kanske bli en grossist och hitta de fastigheter som är möjligheter och sälja dem till människor som vill ha hyresfastigheter och tjäna lite på det utan att riskera att köpa, reparera och behålla den fastigheten. Så det är en möjlighet.

Jamil:
Och jag har aldrig betalat dig för att säga det, förresten.

Stack:
Nej. Det är en verklig möjlighet just nu, och det finns några simfötter som faktiskt på kort sikt, eftersom deras volymer inte är enorma, blir hyresfastighetsägare, eftersom kompetensen som behövs för att hitta, köpa och reparera ett hus är desamma . Nu är det bara en fråga om att vara den hyresvärden på kort sikt, kanske till och med hitta någon att göra det. Men som sagt, till din ursprungliga fråga, jag talar i mycket breda allmänna termer här, Jamil, men vi ser samma sak som du ser på din marknad. Att efterfrågan i den högre delen har torkat upp lite mer markant än på ingångsnivån. Och det är i stort sett sant över hela landet. Det finns förmodligen några extremvärden här och där, men generellt sett är det vad vi ser. Det finns väldigt lite lager på ingångsnivå.
Så om du hittar en fastighet som du kan återföra till marknaden som en renoverad, reparerad fastighet, kommer du förmodligen att ha goda möjligheter att sälja den och sälja den till ett rimligt pris. Man har också mer konkurrens, för det är där de större institutionerna letar efter hyresrätter. Det är där enfamiljsuthyrning, mindre investerare letar efter fastigheter. Och det är uppenbarligen där förstagångsköpare letar efter fastigheter. Så det är inte lätt att hitta de fastigheterna att köpa och fixa, men om du tittar på en del av marknaden som är hälsosammare än andra, den ingångsnivån, och jag skulle till och med säga att på många marknader går upp till mellannivå, du ser fortfarande en ganska stor efterfrågan.
Det är när du väl kommer in i den övre mellannivån och egenskaperna på högre nivå som du ser, faktiskt, du ser två problem. Du ser att efterfrågan på marknaden minskar, men du ser också de svagaste priserna när det gäller uppskattning på de högre nivåerna. Det är därför platser som San Francisco ser en mer betydande prisnedgång på platser som, jag vet inte, Des Moines, Iowa.

Jamil:
Tack.

Dave:
Stack. Jag tror att vi skulle kunna göra det här hela dagen, men vi måste komma härifrån snart. Finns det något annat du tycker att vår publik borde veta när vi går in i det nya året som vi inte har tagit upp ännu som du tycker är viktigt för dem att tänka på?

Stack:
Nä, jag vet inte. Vi har pratat om investeringsstrategier, ekonomin, bostadsmarknaden. Jag antar att min avskedstanke skulle vara, akta mig för hypen. Du kommer att läsa mycket gloom and doom-grejer. Du har antagligen lyssnare som väntar och saliverar på den där marknadskraschen som knuckleheads på YouTube andlöst marknadsför. Och jag skulle säga vänta inte. Att tajma marknaden är nästan omöjligt. Om du räknar ut och ritar ut siffrorna är det dags att gå vidare. Och det stämmer oavsett om du vill fixa och vända, köpa hyresfastigheter eller köpa ett hus att flytta in i. Det är ett intressant scenario i och med att om du kan hitta en fastighet du har råd med som du kommer att behålla ett tag, kan du faktiskt se ett scenario där dina månatliga betalningar är lägre än vad de är idag, om två år. det är inget du troligtvis kommer att se om du ska hyra en fastighet, eftersom ditt hyrespris kommer att gå upp i stort sett varje år.
Så jag säger till folk, särskilt människor som kommer att hålla en fastighet under en period, att om du hittar något som siffrorna fungerar, vänta inte tills marknaden bottnar. Du kan leva med lite kortsiktig volatilitet. Dina priser går ner 2½, 3%, 5%, de kommer att stiga igen. Och historiskt går man tillbaka de senaste hundra åren av bostadspriser, vi har bara haft en gång där marknaden föll 20% och höll sig kvar ett tag och det var den stora lågkonjunkturen. Men bostadspriserna går inte upp varje år, men med tiden har de gått upp konsekvent år, över år, över år. Så, tro inte på hypen, få inte panik, men var så försiktig du kan innan du fattar dessa beslut. Tänk inte för mycket på det, men se till att du gör den matten och kontrollera den två gånger.

Dave:
Okej. Tja, tack, Rick. Vi uppskattar dessa avskedsord och håller definitivt med. Folk borde vara... Läs åtminstone hela artikeln, eller hur? Det finns så många gånger då det bara är folk som reagerar på rubriken och det är som: "Jaha, läste du resten av artikeln? Det var inte så illa." Så, bra nykter råd där. Vi uppskattar det, Rick. Rick Sharga är Executive Vice President för Market Intelligence på ATTOM Data. Rick, om folk vill komma i kontakt med dig, var ska de göra det?

Stack:
Så du kan hitta mig på LinkedIn eller Twitter, Rick Sharga, båda är ganska lätta. Om du vill komma i kontakt med mig på LinkedIn, se till att du nämner On the Market eller Jamil och Dave så att jag vet att du inte är en av de galna personerna på LinkedIn som når ut under ett alias. Du kan också hitta, jag nämnde attomdata.com. Vi har en avdelning för marknadsinsikt. Vi är över hela sociala medier, men vi publicerar rapporter om alla aspekter av bostadsmarknaden som är gratis varje vecka. Så följ oss gärna där, och jag ser fram emot att få kontakt med många av er.

Dave:
Okej. Tack igen, Rick. Vi måste ha dig tillbaka om sex månader. Du sa att andra halvan av 2023 kan bli väldigt annorlunda, så vi kommer alltid att ha dig tillbaka vid dessa centrala punkter för bostadsmarknaden om du är villig att gå med oss ​​igen.

Stack:
Njut alltid av samtalet killar. När som helst.

Jamil:
Tja, ni hörde det grabbar. Rick sa bli en grossist på det nya året. Vad tycker du, Dave?

Dave:
Jag kan intyga det åtminstone off air, jag har inte sett Jamil betala Rick för att säga det.

Jamil:
Nej.

Dave:
Han kan ha gjort det privat.

Jamil:
Det är en riktig grej. Jag tror att det finns fantastiska möjligheter, och speciellt om ni tittar på strategin för 2023, överväg det verkligen och prata med folk i forumen. Prata med folk på BiggerPockets och verkligen, verkligen få dina tankar rätt, förstå emissionsgarantier och räkna ut siffrorna. Som Rick sa, vässa pennan och du kommer att lyckas.

Dave:
Jag älskar att det här är vår första show för det nya året, för jag tycker bara att Rick ger riktigt bra information som inte är överdrivet rosa, men han påpekar att det finns möjligheter och att mycket av det du läser mest är rädsla och faktiskt inte faktabaserad. Så om du funderar på att utöka din portfölj eller komma in på fastigheter för första gången 2023, förhoppningsvis fick du många bra lärdomar från vad Jamil och Rick har delat med dig idag. Det känns konstigt, eftersom vi spelar in det här i mitten av december, men jag gissar på gott nytt år till alla som lyssnar.

Jamil:
Gott nytt år.

Dave:
Vi uppskattar dig verkligen. Vi kommer att få ett mycket bra år. Vi har en hel del på kö för dig på På marknaden. Vi uppskattar att ni lyssnar, och lycka till till er alla i era fastighetsinvesteringar och ekonomiska situationer 2023. Jamil, var ska folk hitta dig?

Jamil:
Du hittar mig på min YouTube-kanal på youtube.com/jamildamji. Kolla in mig på IG också. Jag känner liksom, Rick, att det är vettigt att han är på LinkedIn och Twitter och jag på Instagram och TikTok.

Dave:
Ja, det gör det. Det spårar. Det är helt klart på märket.

Jamil:
Gott nytt år killar.

Dave:
Absolut. Och vi har också en YouTube-kanal för On the Market och BiggerPockets. Du kan kolla in dem om du vill höra mer från mig, eller Jamil eller någon av de andra paneldeltagarna på marknaden. Till alla andra på On the Market, för James, Kathy och Henry som inte kan vara här idag, gott nytt år och tack för att du lyssnade.
On the Market är skapad av mig, Dave Meyer och Kailyn Bennett. Producerad av Kailyn Bennett. Redigering av Joel Esparza och Onyx Media. Forskning av Pooja Jindal. Och ett stort tack till hela BiggerPockets-teamet. Innehållet i programmet På marknaden är endast åsikter. Alla lyssnare bör självständigt verifiera datapunkter, åsikter och investeringsstrategier.