Hembygget exploderar, men kommer det att lösa vår lagerkris?

Dave:
Hej alla och välkomna till På marknaden. Idag får jag sällskap av Kathy Fettke. Kathy, hur går det?

Kathy:
Bra. Jag är exalterad över den här intervjun eftersom jag är ett stort fan av Zonda. Jag tittar på alla deras grejer.

Dave:
Ja. Tja, eftersom du är ett så stort fan, varför berättar du inte för alla vad Zonda är?

Kathy:
Tja, jag pratade faktiskt med vår gäst idag innan inspelningen, och det brukade vara Meyers forskning, och jag intervjuade de killarna ett gäng och följde deras information och de fokuserade egentligen bara på nya hem. De hjälper nya husbyggare att ta reda på var de ska bygga sina hem och var marknaden är och demografin. Och allt det där är verkligen viktigt för investerare också, så jag tror att om du är en nybyggare måste du veta vad som kommer eftersom det tar år och år att få igång de underavdelningarna och se till att du inte gör det. tajma marknaden felaktigt.
Så jag har alltid uppskattat John Burns i världen och Myers Research, för det är vad de gör och de hjälper byggare. Så Myers Research arbetade med ett dataföretag som heter Zonda, och tydligen slogs de samman och nu är det bara Zonda. Och jag har varit ett stort fan sedan de gick samman och glada över att faktiskt prata med någon inifrån och se hur de gör vad de gör.

Dave:
Ja, absolut. Jag tror att det är superbra att prata med den här typen av människor, för som du sa, byggare är liksom i framkanten av ekonomin och vad som händer med efterfrågan och utbudsdynamiken på nästan alla marknader. Den andra delen av det, och anledningen till att vi också tar in dessa människor oftare, är att som investerare blir den nya hemmamarknaden viktigare och viktigare. Och jag vet inte, du verkar i en annan värld än vad jag gör inom fastigheter, men under de första 10 åren av min investeringskarriär ägnade jag mig aldrig ens uppmärksamhet åt vad som hände med nya hem eftersom det bara var en liten del. Som investerare tänkte jag aldrig riktigt på att köpa nybyggnation.
Nu från och med de senaste åren tar nya bostäder upp mer och mer av det totala antalet bostadsförsäljningar. Normalt är det typ 10%, jag har hört olika uppskattningar som är mellan 15 och 30% nu. Att bygga att hyra är en ny sak som blir allt mer populär. Så jag har personligen försökt lära mig mycket mer om den nya bostadsförsäljningsmarknaden och vi bjuder in gäster som Nikolas idag för att hjälpa alla att förstå det, för förutom den ekonomiska förståelsen och kunskapen kan detta också spela en större och större roll i våra respektive portföljer under de kommande åren.

Kathy:
Ja, jag har den motsatta erfarenheten där jag redan var upptagen när jag började investera, men jag ville köpa på vissa marknader, inte där jag bor, och jag visste inte hur jag skulle samla ett team och kunna köpa bostäder på en rabatt och sedan ha ett renoveringsteam, och det var bara för mycket för mig. Så jag tänkte, "Åh herregud, ett nytt hem, jag behöver inte göra någonting." Och på den tiden var det 2004 när det bara var vettigt. Så jag började faktiskt med nya hem. Naturligtvis, när allt beror på marknaden, när marknaden kollapsade och avskärmningar var det som var till salu, svängde vi, men vi svänger igen eftersom det är så svårt idag att hitta avskärmningar, att hitta befintligt lager. Så nya bostäder är vad du får, och lyckligtvis kan du förhandla med byggare eftersom de är affärsmän, eller hur måste de sälja. Så jag tror att det är viktigt för investerare att inte ta det från bordet och inte tänka, "Jösses, om det är lätt, borde jag inte göra det." Det gör mig inte till en bra investerare.
Det andra vi pratade om i ett annat avsnitt är att du kan få bättre försäkringspriser på ett nytt hem, och det spelar stor roll när du gör din proforma. Det betyder så mycket idag. Så det kan vara väldigt vettigt idag.

Dave:
Ja, och du bara slår på något, då lovar vi att vi tar in Nikolas. Men du sa något om att de är affärsmän, och jag tror att det är något som inte alla direkt förstår är att byggare måste sälja sina hem. Jag menar att de absolut inte måste, men de är starkt motiverade att sälja vad de än bygger. Och till skillnad från en husförsäljare som kanske, om de inte får sitt pris, bara är som "Vet du vad? Vi kommer att vänta ett år, eller så tar vi bara bort det från marknaden. Vi väntar på fler bud.” Byggare, det är inte så deras spel fungerar. De måste ständigt sälja pengar för att få in kassaflöden för att betala av sina skulder, för att bygga nya fastigheter, för att förvärva ny mark och deras verksamhet på något sätt, ungefär som en flipper, är att sälja dessa fastigheter så snabbt som möjligt.
Så vi kommer definitivt att ta upp det här med Nikolas, men det har funnits många incitament för att hjälpa köpare att köpa nya bostäder, vilket ger det ytterligare en fördel jämfört med befintliga bostadsförsäljningar. Så mycket att avslöja här och jag tror att vi har rätt person som hjälper oss att förstå det. Det är Nikolas Scoolis från Zonda, och vi kommer att ta in honom direkt efter det här uppehållet.
Nikolas Scoolis, välkommen till På marknaden. Tack för att du är här.

Nikolas:
Tack så mycket för att du har mig. Spännande att vara här.

Dave:
Tja, låt oss börja med att låta dig berätta lite om dig själv och vad du gör på Zonda.

Nikolas:
Ja, så jag heter Nikolas Scoolis. Jag är chef för bostadsekonomi på Zonda, som är dataleverantör för bostads- och kommersiella fastigheter samt konsulttjänster. Vi samarbetar med många av de stora offentliga byggherrarna såväl som investerarna bakom de företag som funderar på att investera i sekundära och tertiära företag inom bostäder, så som vitvaruleverantörer, färgleverantörer osv. Mitt jobb är att bygga mycket dataanalysmodeller. Jag bygger våra publika index samt hjälper till med konsultprojekt.

Dave:
Grymt bra. Tja, det låter som att du är killen att prata med. Tack igen för att du är med. Så ditt team har precis släppt den nya månadsuppdateringen för Home. Kan du bara berätta lite om den här rapporten, först och främst vad du spårar i den och vad de senaste resultaten visar?

Nikolas:
Ja säkert. Så vi släppte detta, som det står, på den nya hemmamarknaden, för att försöka täcka alla de primära punkterna. Så vi pratar om försäljning, prissättning, utbud, och vi gör det på månadsbasis eftersom vi på Zonda har ett internt forskarteam och vi undersöker någonstans mellan 60 och 70 % av hela den nya hemmamarknaden varje månad, och så vi kan på det sättet få riktigt värdefulla insikter. Till exempel undersöker folkräkningen, som publicerar en version av försäljning av nya bostäder, bara cirka 10 % av marknaden. Så vår datainsamling är verkligen heltäckande.
Så den här månaden är det vi ser är lite kanske överraskande om du tänker på bostadsmarknaden som helhet, men den nya hemmamarknaden har varit riktigt, riktigt stark under de senaste månaderna, och den har verkligen gynnats från bristande utbud på återförsäljningssidan. Byggare har också kunnat dra fördel av att vara mer flexibla, vilket innebär att de kan ta ut produkter på marknaden som köpare kan vara villiga att kompromissa med eftersom det inte finns något tillgängligt på återförsäljningssidan, och de kan också kanske bygga mindre och rätt storlek och få ner priset. Så vi ser en riktigt stark försäljning av nya bostäder över hela landet just nu. Vi uppskattar ungefär en årlig takt på cirka 720-ish, vilket är ett relativt starkt historiskt tal, och det är upp cirka 30 till 40 % från där det var i nedgången förra året eftersom förra årets priser började stiga och köparna var Började dra sig tillbaka och det var kanske lite panik, men nyligen har vi sett hur det går runt och ser mycket styrka där.
Samtidigt ser vi priserna fortsätta att sjunka och mycket av det har att göra med den historiska överkomlighetskrisen vi ser på marknaden. Uppenbarligen översteg priserna just 7% förra veckan på ett nationellt genomsnitt för en 30-årig fastställd. Det är högt när du tänker på var priserna ligger. Men vi har data som delar upp marknaden i pristredjedelar, så vi pratar om ingångsnivå, flytta uppåt, high end-marknaden. Och de två nedersta prispunkterna, som är där de flesta handlar över hela landet, är i princip bara oförändrade år för år.

Kathy:
Ser du det på nationell basis med sjunkande priser eller bara på specifika marknader?

Nikolas:
Nej. Ja, nationellt. Vissa platser över hela landet ser faktiskt helt negativa förändringar från år till år, men uppenbarligen har priserna ökat så mycket under de senaste två eller tre åren. Att kalla det negativt är nästan oseriöst, men vi ser priserna plana ut. Och en del av det är förstås på grund av priser, men som jag nämnde tidigare bygger byggare mindre och därför försöker de hålla nere numret på den översta raden, men vi ser fortfarande att priset per kvadratfot stiger. Så du har en slags avvägning där, men den översta raden är det som är viktigt för köpare när de försöker skriva ut vad de har råd med på månadsbasis.

Kathy:
Ja, jag tänkte bara fråga det. Det verkar som att det under det senaste decenniet har varit underbyggande jämfört med hushållsbildning, men för byggare vill de uppenbarligen göra vinst och de gjorde inte riktigt den vinsten med billiga bostäder, så de byggde högre änden. Skulle du säga att det är sant och håller det på att förändras?

Nikolas:
Jag tror att det är brett. Uppenbarligen har du byggare som är inriktade på olika prispunkter. Vi ser fortfarande den största uppskattningen i den högre delen, men jag tror att det kanske är mindre priskänslighet där, kanske mindre priskänslighet, eftersom en högre köpare kan vara mer benägen att betala kontant eller en större handpenning med en högre del av totala försäljningspriset kontant. Men vi ser att många mer prisvärda enheter kommer, och jag tror att det bara är naturen hos marknadens best för tillfället.

Kathy:
Ja, vi såg precis att Warren Buffet investerar i KB Homes och de bygger vanligtvis nybörjarhem eller mer prisvärda hem, så definitivt en push där för att få till mer prisvärda bostäder.

Nikolas:
Definitivt. Japp.

Dave:
Förväntar du dig att den trenden kommer att fortsätta, Nikolas, att fler byggare kommer att kunna bygga billiga bostäder med lönsamhet och kommer att fokusera sina ansträngningar mer på det området?

Nikolas:
Ja, jag tror att möjligheten finns för dem eftersom jag traditionellt tror att om du var en köpare, skulle du vara mer benägen att historiskt sett, om du letar efter ett billigare hus, titta på andrahandssidan. Men under de senaste åren, eftersom det är så många människor som fått nya bolån eller avvisat och låst in en kurs på två, två och en halv, 3 %, finns det väldigt lite incitament för någon att släppa ut sitt hem på marknaden för tillfället . Och så den prisnivån på ingångsnivån eller kanske en fixeröverdel eller något liknande som en förstagångsköpare skulle vara ute efter, har helt enkelt inte det alternativet för tillfället. Det finns bara inget till salu på den befintliga sidan.
Så byggare har en riktigt, riktigt unik möjlighet att diktera sin egen marknad, och så även om du tittar på kanske de kvadratmeter som byggs nu, som till och med är under två i genomsnitt på vissa marknader, som 1500 kvadratfot som en genomsnittlig enhet storlek och några av dessa projekt, som ger möjlighet för dessa köpare att ha råd med något. Men det ger byggare mer marginal att typ pressa ett högre pris per kvadratmeter och ändå göra goda vinster.

Dave:
Ja, det är vettigt. Kathy och jag pratade faktiskt tidigare och vi pratade om hur svårt det kan vara för byggare att bygga överkomligt och göra det fortfarande lönsamt. Jag är nyfiken, eftersom din undersökning har en så bred bredd av respondenter, ser du att små byggare också kan bygga dessa prisvärda bostäder? Eller är det verkligen de stora börsnoterade som kan uppnå en skala som många andra typer av byggare inte kan?

Nikolas:
Ja, vi ser definitivt mer framgång för de stora publikerna, och mycket av det beror på hur de kan skala. Som du sa, de kan köpa mer mark i lösvikt, de har råd att hålla fast vid mark om de måste, men de meniga har fortfarande viss flexibilitet eftersom du kan bygga i utfyllnadsenheterna där det inte bara finns mycket mark tillgänglig alls. Så du kan göra dessa mindre skala utvecklingar men i mer önskvärda områden och attrahera mycket bra dollar för det på grund av det.

Kathy:
I rapporten var det verkligen chockerande att vissa marknader såg en ganska stark återhämtning och en av dem var Sacramento och San Francisco. Förklara den där.

Nikolas:
Tja, jag menar att det finns en viss styrka där just nu. Återigen, vi kommer att ta itu med bristen på utbud och byggare är det primära alternativet. För om du bara tittar bredare nationellt, ser vi bara en nationell takt på befintliga bostadsförsäljningar, cirka 1.4 per månad, även om du räknar in det starkare antalet nya bostäder i förhållande till det. Ändå minskar den totala bostadsförsäljningen över hela landet med cirka 15 till 20 %, så det är lite svårt att förena de två mellan styrkan på den nya hemmamarknaden och svagheten i den befintliga. Men med dessa västkustmarknader i första hand drabbades de så hårt negativt förra året att mycket av detta har att göra med baseffekten. De var bara så nere för ett år sedan att det nu ser extremt bra ut att gå måttligt bra. Det är vad vi ser mycket. De fem bästa marknaderna för oss bland stora tunnelbanor var alla västkusten och det är på grund av den baseffekten.

Kathy:
San Francisco i synnerhet, det finns inte mycket utrymme att bygga, du kommer att bygga på vattnet. Jag har en systerdotter som är fastighetsmäklare där, och hon sa att hon har folk på en väntelista, men det finns bara inget tillgängligt. Och när något dyker upp så säljer det direkt, så fascinerande.

Nikolas:
Riktigt knepiga grejer för en köpare.

Dave:
Jag är nyfiken, har du sett Nikolas, köparnas demografi förändras? Jag vet att du mest undersöker byggherrarna, men förändras den typ av människor som attraheras av nybyggnation i förhållande till befintliga bostäder med tanke på denna lagerdynamik?

Nikolas:
Ja och nej. Uppenbarligen är de primära köparna historiskt sett de människor som vill bilda en familj som behöver mer utrymme, som vill åta sig en betalning enligt sitt eget schema snarare än att bli föremål för vad som än deras hyresvärd ändrar sin hyra till. Men som vi vet med pandemin och sånt, såg vi många pensionärer som ville tränga sig in i mindre enheter också för att komma närmare sin familj. Vi kallar det att jaga barn, att flytta dit deras barn skaffar barn, och vi ser fortfarande att det är utbrett på några av dessa hotspot-marknader.
Och från en mycket liten personlig anekdotisk upplevelse sökte jag tillsammans med min flickvän här i södra Kalifornien, ett mycket litet två-, tre-rums-, enplanshem, och varannan budgivare på det huset var en nyligen pensionär som ville minska från sin gamla hem till detta mindre hem.

Dave:
Intressant.

Nikolas:
Så jag tycker att det är lite som en konstig situation eftersom jag tror inte att många av dessa människor som vill flytta in i dessa mindre hem som en babyboomer eller Gen X kommer att sälja sitt hem ytterligare. Jag tror att eftersom deras priser kan vara så låga i deras nuvarande innehav, håller de bara fast vid det som en hyresenhet, och sedan är det en annan enhet som kommer från marknaden och ytterligare hindrar utbudsproblemet.

Dave:
Ja. Om de gör det, har de förmodligen mycket eget kapital från ett tidigare hem som de kan bjuda över förstagångsköpare?

Nikolas:
Det har vi sett mycket under de senaste två till tre åren. Människor, särskilt från Kalifornien där bostäder uppenbarligen är mycket dyrare än Texas eller platser i Florida eller Raleigh och Charlotte har varit riktigt stora hotspots, du kan helt enkelt rulla in det kapitalet till ett prisfritt köp om du väljer det.

Kathy:
Ja, BiggerPockets gjorde precis en artikel om babyboomers och jag tror att jag såg att babyboomers innehar 50% av rikedomen och de är bara en fjärdedel av befolkningen eller något liknande, och de har mycket pengar. Jag hoppas det efter 30, 40 års arbete att du har byggt upp lite pengar. Så den här marknaden kanske inte skrämmer dem lika mycket. De letar mer efter livsstil. Förlåt, de slår ut dig på [ohörbart].

Nikolas:
Jag vet. Det gör ont i mig, men jag menar bra för dem antar jag.

Kathy:
Så var ser du de bästa incitamenten och vilka typer? Jag menar att jag vet att många byggare betalar för att köpa lägre priser, betala poäng så att köpare har råd med fastigheten med en lägre pris. Ser du den typen av incitament eller som du sa att bygga ett mindre hus som kanske är mer prisvärt?

Nikolas:
Ja, det är en riktigt bra fråga eftersom sänkta priser har varit super, superviktigt. Och det är en annan sak som den nya hemsidan har framför den befintliga sidan är att byggare är villiga att arbeta med köpare för att få igång kassaflödet. Och så sänkta ränteköp, de är inte som en ny idé, men andelen projekt som vi gör för över två år sedan jämfört med nu har bara ökat dramatiskt. Vi ser för närvarande över hela landet att cirka 60 % av alla projekt erbjuder någon form av incitament, och det vanligaste vi hör är ränteköpssänkningar.
Och det är också ett intressant ämne eftersom det uppenbarligen hjälper till med den omedelbara överkomliga lättnaden, men när räntorna fortsätter att stiga är det en fråga om hur länge den strategin kommer att fortsätta att locka köpare? För om det inte finns några tecken på att priserna kommer att sjunka inom ett år eller två år, kommer det ändå att fortsätta att flytta nålen för människor? Vi får se. Men innan dess skulle vi se incitament som att stänga kostnadstäckningar som gjorts av byggarna eller inkluderade apparater eller något liknande.

Dave:
Och förväntar du dig att de incitamenten kommer att fortsätta även om ... Det är en sorts denna konstiga dikotomi där byggare verkar vara i denna styrka, men de erbjuder också många incitament. Så tror du att dessa incitament kan försvinna?

Nikolas:
Jag tror, ​​ja, om byggare har sin vilja, kommer de att minska förr snarare än senare. Men även om byggarnas största konkurrens är återförsäljningsmarknaden så konkurrerar de fortfarande med varandra. Så det är fortfarande en marknadsföringskostnad att säga, "Varför skulle du gå för det där hemmet och det där byggarprojektet när du kan komma till vårt?" Vi kommer att göra det här lite för att flytta dig över gränsen.”

Kathy:
Ja, byggare vill inte kannibalisera sig själva. De gör hellre ett incitament än en prissänkning varje dag för då har de precis gjort ett nytt komp som inte är bra för dem.

Nikolas:
100%.

Kathy:
Men det verkar som det brukade vara, "Hej, du kommer att få dessa underbara nya bänkskivor eller den här uppgraderingen. Det får dig att betala det här priset”, men nu är det en bättre affär att få en lägre ränta. Som jag har sagt alldeles för många gånger, jag fick bara fyra och tre fjärdedels procents ränta eftersom köparen var villig att betala en massa poäng och det får verkligen siffrorna att fungera ur ett investerarperspektiv. Har du några uppgifter om hur många av dessa nya bostäder som säljs till investerare som vill hyra dem jämfört med förstagångsköpare eller -köpare?

Nikolas:
Inte exakt. Det är något vi strävar efter att titta på i större skala. Vi försöker isolera i handlingarna som är investerare, men det finns bara en hel del gråzoner i fakta eftersom människor gör det... Det bästa sättet att isolera det i själva handlingen är att titta på postadresser, men det finns fortfarande en gäng gråzoner. Men uppenbarligen vet vi att investeraraktiviteten är extremt hög, särskilt ur en institutionell synvinkel, och det är lite oroande om du är en köpare. Du konkurrerar inte bara med människor med stora fickor, du konkurrerar med företag med gigantiska mängder kontanter till hands. Det är lite läskigt.

Dave:
Och är det bara sant över hela linjen att institutionella investerare deltar mer på den nya hemmamarknaden?

Nikolas:
Det varierar definitivt från marknad till marknad. Det måste uppenbarligen vara vettigt som en hyra för många av dessa platser beroende på vilket pris de betalar. Så du tittar på mycket aktivitet på de mer överkomliga platserna där det finns utrymme för hyrespriser att öka i högre takt. Och sedan uppenbarligen på den andra sidan av det, har du fulla projekt som är byggda att hyra. De bygger dessa projekt själva för att bara hyra dem själva och fungera som hyresvärdar, vilket uppenbarligen är en mycket komplicerad process eftersom markpriset måste vara exakt rätt för att det ska fungera, men det ger även dessa byggare reklam. Om de behöver likvidera har de också den prisuppskattning de har fått i värde på sina hyresrätter. Så det är ett väldigt intressant perspektiv, men som sagt måste det fungera helt rätt när det gäller markvärdet för att det verkligen ska vara vettigt.

Dave:
Tja, bara för att förtydliga, när vi pratar om din undersökning och uppgifterna, inkluderar det också att bygga att hyra?

Nikolas:
Nej, den här är ny till salu.

Dave:
Okej. Okej. Så det är bara en annan försäljningsklass?

Nikolas:
Ja, helt annorlunda. Vi arbetar med en hel del bygg-att-hyra-projekt, men dessa är till salu.

Kathy:
Så vi ser att byggares förtroende har ökat, men jag tror att det bara har minskat lite nyligen på grund av de senaste höjningarna av bolåneräntorna. Ser du att trenden fortsätter med byggares förtroende kontra en nedgång i framtiden?

Nikolas:
Ja, jag tror att du har rätt. Jag tror att det nyligen minskade till cirka 50, vilket om jag minns att jag läste det rätt tror jag att det minskade till 50 och 50 är markören för hur de indikerar positivt självförtroende eller negativt självförtroende. Så det ligger precis på gränsen just nu och jag tycker att det är ett försiktigt förtroende. Det finns så mycket dynamik som är bra för dem, men den pris- och överkomlighetskrisen tynger fortfarande bara deras huvuden. Och särskilt om priserna fortsätter att stiga, vid någon tidpunkt är det bara minskande avkastning på vad köpare har råd med.
Så jag tror att det liksom väger de två aspekterna, för om du tittar på utbudet, tittar på vad som hände på återförsäljningsmarknaden, så är det så mycket som går bra för dem, men de måste fortfarande vara vettiga för att folk ska köpa det. De måste fortfarande ha råd. Och så är det bara knepigt. Det är en väldigt konstig miljö måste jag säga.

Kathy:
Det är knepigt. Jag menar att jag syndikerar och vi har en utveckling strax utanför Reno, och vi var så exalterade eftersom vi bygger prisvärda bostäder där, och försäljningen stannade. Det var en chock. Naturligtvis kan Reno ha drabbats hårdare än andra marknader, men börjar ta fart igen. Men det är det, det är en skitsnack. Du vet inte. Vi bygger också "prisvärt" i Utah, men det är fortfarande dyrt för de flesta, prisvärt för området kanske. Hur bygger man det som skulle anses vara prisvärt idag och hur kan man bygga till det priset och göra vinst? Det är svårt.

Nikolas:
Japp, superknepigt.

Dave:
En av de saker jag hela tiden hör om den nya hemmamarknaden är att byggare bygger mer, och det här kommer att hjälpa oss att lindra en nationell bostadsbrist som beroende på vem du frågar är någonstans mellan tre och sju miljoner bostäder. Men när man ser historiskt så är vi inte riktigt på höjden av att bygga, och uppenbarligen utgör nya bostäder en liten del av det totala inventariet. Och så jag är bara nyfiken, tror du att det finns något hopp om att byggnaden kommer att ta sig upp till en nivå där det faktiskt skulle bidra till att öka det totala bostadsutbudet?

Nikolas:
Jag tror definitivt inte att de kan överbrygga klyftan om återförsäljningen är så liten också. Ny hemmamarknad är traditionellt sett cirka 10% av försäljningen. Det sträcker sig uppenbarligen. För närvarande är det cirka 15 % och det är det högsta vi har sett på väldigt länge. Och som jag sa, vi är fortfarande nere när du räknar in den totala marknadsförsäljningen cirka 20 % från där vi var förra året. Så eftersom återförsäljningsmarknaden och återförsäljningsutbudet är så lågt, utgör för närvarande det nya heminventariet med stående inventarier cirka 30 %, vilket är långt upp. Och vi är fortfarande så underförsörjda att nybyggnation skulle behöva öka till en så dramatisk nivå medan återförsäljningsutbudet är så lågt att jag helt enkelt inte ser att det är genomförbart.
Jag tror att det finns vinster de kan göra, det behöver inte vara att tala i absoluta tal, som vilken utbudsförbättring som helst är bra utbudsförbättring om man pratar om ur köparens perspektiv. Men att bara överbrygga det gapet på den nya hemmalaget är att jag inte ser det hända. Det måste finnas något slags incitament för att få människor med de låga räntorna att vilja flytta eller vilja sälja och handla med dessa lån. Och det är det omöjliga samtalet jag tror är hur gör man det?

Kathy:
Vilka samhällen, vilka områden, ser mer aktivitet i underavdelningar? Jag menar, jag vet att underavdelningar liksom gick ner, antalet gick ner, för jag tror att byggare inte ville ta den typen av risker. Men ser vi fortfarande områden i landet där byggare kommer in och skapar stora samhällen? Och i så fall, var?

Nikolas:
Ja, så de platser som vi har sett mest vinst på årsbasis är Austin. Austin har också varit en konstig marknad eftersom det var så dynamiskt ur denna världshet, och nu saktar det ner. Det ser fortfarande försäljning, men uppenbarligen ojämförligt med vad vi sett under de senaste åren där. Riverside, det finns mark där, och jag tror också att många av byggnaderna byggdes för efterfrågan som folk såg tidigt i pandemin när de var villiga att på något sätt flytta ut från de dyrare livsstilsmarknaderna på grund av distansarbete. Och sedan Minneapolis, men alla tre... Eller förlåt, bar Minneapolis, men Austin och Riverside är fortfarande tvåsiffriga jämfört med var de var före pandemin när det gäller utbudet. Så vi ser vinster, det är bara fortfarande lägre än där vi började.

Dave:
Det är superintressant. Finns det några platser dit byggare flyr?

Nikolas:
Att fly är en bra fråga. Jag är inte riktigt säker på att dra mig ur helt. Jag tror att det finns marknader som är lite knepigare. Naturligtvis Bay Area är knepigt i hur de ska hantera sin sysselsättningsbas. Kommer teknikföretag att kunna ta tillbaka alla sina arbetsgivare? Och om de gör det är det uppenbarligen väldigt bra för bostäder eftersom dessa inkomster är så höga och folk kommer att flytta och strömma in i det. Jag tror generellt att det finns utrymme för en byggare på vilken marknad som helst. Det beror på ditt utförande och hur du marknadsför din produkt och vad du kommer med och levererar eftersom jag tror att utförandet är det viktigaste.

Kathy:
Och även på mindre marknader som de tertiära, låt oss bara säga, jag vet inte, Columbus eller Cincinnati eller Huntsville eller några av dessa mindre marknader, ser du byggverksamhet i dessa områden?

Nikolas:
Det är faktiskt en bra poäng. Boise är en som sticker ut som lite läskig bara för att det var så mycket tillströmning och så mycket avmattning när det gäller att bygga där. Och varje gång jag tittar på siffrorna om hur mycket saker och ting har förändrats under den senaste biten, är Boise alltid en framstående av något som ser galna förändringar.

Dave:
Ja. Inget emot Boise, men de har verkligen drabbats hårt, inte bara i nya hem utan även i befintliga bostadsförsäljningar.

Kathy:
Men om jag var en betting tjej skulle jag säga att det kommer att komma tillbaka eftersom de pengarna kommer från Kalifornien och du har fortfarande folk som går i pension som inte vill göra det på en så dyr marknad och de kommer att gå till en vacker plats som Boise. Så det kommer nog tillbaka, men det kommer att ta ett tag för det.

Nikolas:
Ja, relativ överkomlighet är en av de största drivkrafterna som finns, hur mycket längre din dollar går.

Kathy:
Ja.

Dave:
Ja, släkting är en mycket viktig punkt eftersom människor, de tittar på Boise och de säger, "Det är inte överkomligt," och är sant för de flesta människor. Men till Kathys poäng, om du är en rik kalifornisk, kanske det är extremt prisvärt.

Nikolas:
Relativt är nyckeln helt klart.

Kathy:
Eller till och med inte rik. Jag menar att min dotter precis har börjat sin karriär och hyrorna är $4,000 5,000 eller $XNUMX XNUMX. Det är svårt.

Dave:
I Kalifornien?

Kathy:
Åh, ja. Ja, och Kalifornien är på väg någon annanstans, och hon letar och det skulle krossa mitt hjärta. Jag vill ha henne nära mig, men det är inte bara rika som bor i Kalifornien, det är människor som försöker överleva med hyror som bara är löjliga. Och någon gång ger man bara upp och går bara iväg. Du kommer bara att gå någonstans där det är vettigt.

Nikolas:
Det är den nuvarande striden vi lever. Som jag sa, vi försökte hitta ett hus när vi fick noterade priser i 2.8, och uppenbarligen är priserna höga, men vi hittade inte något som fungerade eller så blev vi överbjudna. Så vi är i den här konstiga förändringspunkten. Vi kan inte se oss själva lämna Kalifornien, men vår hyra är så undermarknad för tillfället, så vi är nästan låsta till en hyresenhet, vilket är extremt bisarrt eftersom vart vi än vill, om vi vill få en annan hyra enhet, det är som en ökning med 1,000 XNUMX USD i månaden, vilket vi inte kan motivera.

Dave:
Det är galet. Ja.

Nikolas:
Vi skulle kunna göra det, det är bara att avvägningen inte är värt det. Och så sparar vi till ett hus och det finns inget tillgängligt. Det är som-

Dave:
Det är svårt.

Nikolas:
Det är väldigt tufft för köpare där ute.

Kathy:
Tja, det är därför du måste investera i fastigheter och sedan kan du bo i Kalifornien och hyra, men äga fastighet någon annanstans. Det har varit vad jag har uppmuntrat folk att göra så länge eftersom det helt enkelt inte är vettigt.

Nikolas:
Det är ett bra råd.

Kathy:
Ja, speciellt till dessa priser att äga i Kalifornien. Det är tufft för ett nybörjarhem eller en växande familj.

Dave:
Okej, Nikolas, jag är nyfiken, är det något annat du och ditt team arbetar med eller studerar som du tycker att vår publik av små till medelstora fastighetsinvesterare borde veta om?

Nikolas:
Den andra stora biten av arbete vi har gjort är att försöka fånga hur mycket kvadratmeter som förändras, men vi pratade typ om rätt storlek som byggs mindre, bara att kunna hålla det övre radnumret nere. Och det är verkligen dramatiskt hur mycket kvadratmeter som minskar. Vi ser i princip alla marknader runt om i landet bli mindre och mindre med genomsnittlig listad enhetsstorlek. Och det är något jag tror kommer att fortsätta hända tills det finns någon form av tillbakadragande efterfrågan eftersom den är alldeles för liten, men jag förväntar mig att den trenden kommer att fortsätta, så det kommer att bli ännu mer premium på större hus på den befintliga sidan tror jag.

Kathy:
Tja, jag vill bara tacka er så mycket för att ni har erbjudit så mycket information och data ända sedan det verkar som att ni verkligen gick hårt under pandemin och försökte hjälpa oss andra att förstå vad i hela friden som hände. Och du har varit riktigt korrekt, så tack. Tack för det. Och med det sagt, vad är dina tankar om de kommande åren och vart är det på väg? Det är en stor fråga.

Nikolas:
Som jag sa, särskilt för byggare åtminstone eftersom det är så mycket det som snedvrider vår synvinkel, jag tror att det är försiktig optimism. Jag tror att de har ett bra läge med både utbud och demografi som driver efterfrågan framåt, men de måste bara vara smidiga och flexibla och speciellt på den överkomliga sidan kommer det bara alltid att vara den vikten som pressar ner dig. Så vi blev riktigt bra, typ inte bra på överkomlighetssidan, men jag tror att de är i ett bra läge eftersom jag tror att utbudssidan för återförsäljning bara är ett problem som inte kommer att lösas på kort sikt. Jag tycker att inlåsningseffekten bara är så brutal.

Kathy:
Ser du något statligt stöd eller incitament för billiga bostäder? Jag tyckte jag såg något nyligen med Biden-administrationen som försökte få byggare att bygga överkomligt.

Nikolas:
Ja, vi ser lite mer aktivitet när det gäller ändrade zonindelningsidéer. Så det är i princip att kunna bygga flerfamiljshus i enfamiljsområden. Och det är uppenbarligen en idé som jag är proffs på, men hur stor inverkan det kommer att ha när det gäller att lindra är jag inte säker på eftersom flerfamiljspersonen vanligtvis är ett annat efterfrågansegment än personen som vill köpa ett enfamiljshus. Kanske är det bara kompromisser som måste göras på köparsidan, men det är något vi med säkerhet ser.
En sak till att tänka på på kort sikt är hur återkommande betalningar av studielån påverkar efterfrågesidan eftersom det har varit en så bra medvind för bostadsmarknaden under de senaste två plus åren. Så med dessa betalningar som kommer tillbaka, tror jag nästa månad, hur det påverkar efterfrågan eftersom mycket av den underliggande informationen är fortfarande riktigt stark trots vad du hör många människor uppleva i ekonomin. Så vi får se hur det påverkar, om någon.

Kathy:
Och hur är det då med teknik som kan göra processen billigare? Jag ska titta på en 3D-utskriven community i Palm Springs på väg till en konsert.

Dave:
Åh coolt.

Kathy:
Ja, det kommer att bli riktigt coolt. Jag ska hämta lite bilder till er, för BiggerPockets.

Dave:
Grymt bra.

Kathy:
Men det är inte billigt. Jag tänkte, "Åh wow, det här är ett bra sätt", men det är som att dessa hem är i miljontalsintervallet som inte hjälper. Visst, det kanske är billigt för Kalifornien, men ja, vilken typ av teknik kan komma runt eller som byggare tittar på som kan göra det mer överkomligt att bygga?

Nikolas:
Det du pratar om är något byggare har varit väldigt intresserade av länge. I grund och botten, sedan jag har varit i branschen, har vi undersökt det, pratat om det. Det är bara fortfarande lite långt borta eftersom det verkligen måste få siffrorna att fungera. Om jag inte vet att du vill kalla det konstgjorda bostäder fortfarande är billigare och det inte finns ett stort prisfall, så kommer det inte att vara vettigt för byggare att helt investera i det. Men om det sänker priserna, så är det något de säkert skulle luta sig åt. Det verkar bara som om det är en riktigt intressant cool idé, men inte riktigt redo för storskalig användning än. Kanske är det från fall till fall utveckling, som det är vettigt för vissa, kanske inte för andra, kanske beroende på tillgången på arbetskraft, vem vet? Men det är intressant. Jag tycker att det är fascinerande hur de kan göra det. Det är riktigt coolt.

Dave:
Det är supercoolt. Jag hoppas att det skalas upp. Jag tror att det just nu är för liten skala i enstaka samhällen, enskilda partier. Men om de började tillämpa detta i stor skala kanske det skulle kunna hjälpa till att få ner kostnaderna. Låt oss hoppas.

Nikolas:
Ja, låt oss hoppas. Jag hoppas det.

Dave:
Kathy, du måste ge oss några bilder på det. Jag är väldigt nyfiken. Det är en hel gemenskap du sa?

Kathy:
Ja, det är en hel gemenskap. Det är i öknen. Den är byggd på ett sätt så att den är brandsäker och du behöver inte lika mycket AC eftersom den kyler av sig själv. Det är riktigt coolt. Jag kommer definitivt att vara där. Jag träffar redan agenterna där, och vi var så exalterade över det tills jag såg prislappen. Jag säger, "Det här hjälper ingen. Det är fortfarande så dyrt." Och samma sak, Nikolas, personen som presenterade för mig bor i södra Kalifornien och har inte råd att äga en fastighet där, så han var exalterad över denna möjlighet, men den är fortfarande dyr.

Nikolas:
En sak som de dock gör riktigt bra som jag har sett är den tid som utvecklingen tar, de kan vara riktigt snabba, vilket är intressant ur en byggares perspektiv om du försöker rikta in dig på en viss marknad väldigt snabbt eftersom det ger dem den hastigheten . Men återigen, prissättningen är fortfarande ett problem.

Dave:
Okej, Nikolas, tack så mycket för att du var med. Vi uppskattar allt arbete du och ditt team har gjort och att komma hit för att dela dina insikter med oss.

Nikolas:
Tack så mycket för att du har mig. Jag tyckte om det.

Dave:
Och om folk vill kolla in ditt arbete eller lära sig mer om dig, var ska de göra det?

Nikolas:
Zondahome.com. Vi publicerar blogginslag av den mer unika forskningen vi gör där konsekvent. Och så har vi uppenbarligen den nya hemmarknadsuppdateringen, som vi kommer att släppa varje månad, som har all denna statistik som kan skickas till din e-post.

Dave:
Okej, bra. Tack igen, Nikolas.

Nikolas:
Tack så mycket.

Dave:
Okej, ännu ett stort tack till Nikolas för att han kom med oss ​​i det här avsnittet. Jag lärde mig mycket. Kathy, vilka var några av dina höjdpunkter från intervjun?

Kathy:
Åh, herregud, bara att det är fascinerande att vissa områden får en comeback större än jag trodde, och att jag tror att en del av den rapporten på vissa ställen är att husförsäljningen är mer robust än den var 2019, vilket är ett bra år att jämföra. saker till. Så se, det här verkar väldigt positivt ur mitt perspektiv. Jag lämnade intervjun med en positiv känsla.

Dave:
Bra. Tja, du är alltid den mest positiva av oss alla.

Kathy:
Åh, varför inte?

Dave:
Jag blir alltid glad när du mår bra, men jag håller med. Jag tror generellt att jag inte har en bra känsla som någon annan av vad som kommer att hända om sex månader eller ett år från nu. Men under de kommande två eller tre åren mår jag ganska bra över hur det går. Vad händer på kort sikt? jag vet inte. Jag tror att det enda jag var lite ledsen över är bara, inte ur ett investeringsperspektiv, det är precis som att även om byggare bygger mycket, så kommer det inte riktigt att lindra bostadsbristproblemen. Och så jag har verkligen svårt att förstå hur vi fixar det. Om ens en uppgång i att bygga förbättrad ekonomi för byggare vi ser just nu inte kommer att få oss till den punkten, jag vet bara inte riktigt vad som kommer att göra det.

Kathy:
Ja, jag vet att Kalifornien försökte införa några lagar där en nybyggare, jag vet inte om det någonsin gick igenom, men att institutionella investerare och investerare skulle behöva vänta i typ 30 dagar, som att du måste låta den öppna marknaden och första gången köparen går in först. Det finns sätt. Tar du betalt? Jag vet att andra länder tar ut högre fastighetsskatter och högre förvärv av investerare. Det är svårare för investerare i andra länder, men här är det frustrerande eftersom familjer borde komma först. Och jag vet inte hur vi gör det här, men jag skulle kunna säga er ur ett byggmästarperspektiv, det är ingen mening att bygga billiga bostäder. Vi blir dödade på det i våra projekt. Så varför skulle du gå ut och göra det igen om du inte tjänar pengar? Det är svårt. Det är riktigt, riktigt svårt. Så det måste finnas någon form av statligt stöd eller incitament för att få det att hända.

Dave:
Ja, det är en riktigt tuff situation. Här i Amsterdam gör de det svårare för investerare. Det är ett intressant system. Här betalar du skatt när du köper faktiskt, vilket är lite intressant. Det är 2 % för en bostadsköpare, det är 8 % för en investerare. Så det är en mycket betydande ökning. Och detta trädde i kraft sedan jag har bott här, och vad du ser är att andelen hyresrätter har rasat, vilket faktiskt har varit anständigt för bostadsmarknaden. Det är fortfarande upp mycket, men det har dämpats lite. Men för hyresgäster, som jag själv, hyr jag i Amsterdam. Det har varit ett stort problem. Och så snarare än att försäljning av nya bostäder är oöverkomlig, blir hyran bara oöverkomlig. Och i mina ögon är den enda lösningen på någon av dessa saker mer utbud. Det kan finnas de här ingreppen som kan sätta lite plåster på något, men jag vet inte. De måste komma på ett sätt att få dessa byggare att bara bygga nonstop.

Kathy:
Bara incitament till byggare att skapa billiga bostäder, det är vad som måste hända.

Dave:
Ja. Nåväl, vi får se vad som händer. Men Kathy, tack som alltid för din tid och för dina insikter. Vi uppskattar dig. Om folk vill komma i kontakt med dig, var ska de göra det?

Kathy:
Du kan gå till realwealth.com, det är vårt företag, eller på Instagram bara Kathy Fettke. Och jag tror att det bara finns en av dem, bara jag.

Dave:
Bra bra. Inga bedragare som försöker sälja krypto till dig.

Kathy:
Höger. De kanske fortfarande försöker, men tro mig, det blir inte jag.

Dave:
Och jag är på The Data Deli, det verkar finnas några bedragare, men jag har en blå bock nu. Jag är väldigt exalterad över det.

Kathy:
Jippie.

Dave:
Så bara The Data Deli. Tack så mycket för att ni lyssnade. Vi uppskattar er alla och vi ses i nästa avsnitt av På marknaden.
On The Market är skapad av mig, Dave Meyer och Kailyn Bennett, producerad av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza och Onyx Media, forskning av Puja Gendal, copywriting av Nate Weintraub. Och ett mycket speciellt tack till hela BiggerPockets-teamet. Innehållet i programmet On The Market är endast åsikter. Alla lyssnare bör självständigt verifiera datapunkter, åsikter och investeringsstrategier.