Att se Greene: DEN ENA faktorn som kommer att göra eller krossa din hyresfastighet

David:
Detta är BiggerPockets Podcast show 759. Allt annat lika. Det är absolut bättre att köpa en ny bostad än att köpa en andrahandsbostad. Men allt är vanligtvis inte lika. På vilken marknad som helst bygger de vanligtvis hem i de mest eftertraktade områdena först. Så, efter att de byggt på den bästa marken, går de sedan till långsamt underlägsen mark när konstruktionen utvecklas. Läget kommer alltid att vara den viktigaste regeln för fastigheter. Det enda som du inte kan förbättra eller förändra med ett hus är var det är.
Vad händer alla? Kul att du är här. Det här är jag, David Green, din värd för BiggerPockets Real Estate Podcast här idag med en silkeslen, mjuk Seeing Greene-show. Om du inte har hört någon av dessa tidigare, finns det varianter av podden där jag tar frågor från dig, vår lyssnare, och jag svarar på dem direkt, så att alla andra kan höra ge ekonomiska råd, fastighetshjälp, vägledning, uppmuntran, stöd, till och med lite straff om du behöver det. Vad det än är, det tar dig över den puckeln och till att bygga välstånd genom fastigheter.
I dagens show pratar vi om flera förmögenhetsbyggande strategier och idéer, inklusive vad du ska tänka igenom när en familjemedlem lämnar din fastighet, om du ska köpa en ny bostad och hyra den, om siffrorna fungerar eller om du ska hålla fast vid återförsäljning, och hur man utvärderar en större möjlighet jämfört med att behålla den höga räntan som du har. Alla frågor som finns i människors sinnen överallt med den skiftande ekonomin som vi går igenom allt för att du ska kunna lyssna.
Innan vi kommer till vår första fråga, dagens snabba tips, till dig av Batman. Vad är något svårt du kan göra idag? Kan du störa din komfortzon? Jag vill bara att du ska börja smått och lägga stora avsikter bakom att göra en förändring mot morgondagen. Låt inte din hjärna tala om för dig att du måste gå och göra något stort. Du måste bygga momentum för att nå något stort. Kan du ta en kort löptur? Kan man äta en bit broccoli? Kan du göra 10 armhävningar just nu? Kan du bara göra den minsta sak att innan du kollar din telefon, gör du fem vadhöjningar bara för att få för vana att göra något annorlunda än vad du har gjort, få ny juice att flöda till din hjärna och se nya resultat?
Och kom ihåg, om du vill vara med i ett avsnitt av Seeing Greene, gå bara till biggerpcokets.com/david, ställ din fråga där, så kan vi förhoppningsvis få dig med i programmet. Okej. Låt oss kolla in vår första fråga.

Clint:
Vad är det, David? Älskar podden. Tack för allt du gör. Min fråga är denna. Jag köpte min första hyresfastighet i december för $220,000 100,000. Jag använde en HELOC från min primära bostad för handpenningen, och jag planerade att göra en BRRRR efter att den sexmånaders kryddperioden är över, vilket är juli, och målet var i princip bara att få tillbaka handpenningen och gå vidare till nästa. Huset ligger på en fantastisk, fantastisk marknad och jag har nästan 3.5 4.5 i eget kapital efter sex månader. Min nuvarande ränta är 10% som är fast. HELOC är justerbar ränta, men den är på 400% över en 9-årsperiod. Det nuvarande kassaflödet är cirka XNUMX USD i månaden efter alla utgifter, så det flyter ganska bra. Problemet är att räntorna har skjutit i höjden under de senaste sex månaderna sedan december, och en utbetalningsrefi skulle i princip eliminera allt mitt kassaflöde, medan HELOC-räntan inte är fast, men det värsta scenariot kan i princip fördubblas till ungefär XNUMX % och jag skulle fortfarande vara kassaflödespositiv.
Så jag kämpar lite med en exitstrategi för att betala tillbaka HELOC. Har du några förslag på en annan strategi för att få tillbaka min handpenning, betala av HELOC? Jag överväger faktiskt att göra en vändning i mitt område med det enkla målet att bara betala ner HELOC. När jag väl gör det kommer mitt kassaflöde att öka med cirka 200 USD, ge eller ta, så jag kommer att ligga på cirka 600 USD i månaden när jag väl betalar ner HELOC.
Så, min fråga är verkligen, har du några andra strategier för att få tillbaka kostnader när BRRRR-strategin inte nödvändigtvis är vettig just nu på grund av räntesatserna? Har jag missat något helt och hållet? Jag skulle älska din feedback. Älskar att höra vad du har att säga om just detta scenario, och tack på förhand.

David:
Okej. Tack, Clint. Ett par saker att gå här. Jag vet inte att det är så att BRRRR-strategin inte fungerar just nu på grund av räntor. Det är mer att när du kom in i BRRRR... när vi kommer in i BRRRR baserar vi slutresultatet på dagens räntor, och när räntorna går upp betyder det att affären inte fungerar som vi ursprungligen analyserade det också. Så vad som händer är att vi betalar mer för fastigheten i förväg än vi borde om vi visste vad räntorna skulle bli i slutet. Så jag tycker fortfarande att du gjorde ett bra drag. Du har fortfarande mycket eget kapital i den här affären, och du har två mycket bra räntor, en i treorna och en i mitten av fyran. Det här är mycket bättre än jag trodde att jag skulle höra när jag först började lyssna på din fråga, så låt oss ta itu med dina alternativ här.
Först och främst nämnde du att du betalar av HELOC för att öka ditt kassaflöde med $200 per månad. Det skulle fungera, men det är inte anledningen till att jag vill att du ska betala av HELOC. Jag skulle vilja att du betalar av HELOC eftersom det inte kommer att vara 4.4% när det justeras. Du har otroligt tur att du är där. Några av HELOCs som jag har sett på investeringsfastigheter har noterats så högt som 11.5%, så du måste betala av den saken av säkerhetsskäl, för försvar, inte för mer anstöt, så att säga.
Nu skulle det få oss att prata om en annan fråga antar jag. Ska du refinansiera, få tillbaka dina pengar eller ska du behålla dessa räntor? Jag lutar åt att hålla kurserna, men så här skulle jag fatta beslutet om jag var du. Om du drar ut dina pengar, kan du investera de pengarna och få en avkastning på 400 USD i månaden på de pengarna eftersom det är vad ditt kassaflöde är på den här aktuella affären? Om du kan investera de pengarna och få $400 i en annan affär, är det vettigt att hålla den ursprungliga affären jämn och bara betala av bolånet och få hyreshöjningar varje år som så småningom blir kassaflöde och skaffa en annan tillgång som ersätter de 400 du förlorade . Så om det är det beslut du fattar får du två fastigheter istället för en. Du lägger till eget kapital till den andra fastigheten precis som du gjorde till den första, vilket ökar ditt nettovärde. Du ersätter kassaflödet som du förlorade med en ny fastighet, så att du inte förlorar något där, och din ursprungliga egendom kommer inte att flöda, men det kommer att flöda senare eftersom fastigheter kommer att öka med tiden och det kommer också hyror. Om du inte kan återinvestera de pengarna i en annan fastighet och få samma $400 i månaden, kan det vara vettigt att bara behålla de räntor som du har och se till att tjäna pengar på ett annat sätt.
Fastigheten, som du typ anspelade på och du pratade om att vända hus, jag tycker att det är en bra idé. Om priserna går upp snabbare än vad du kan kontrollera för att få BRRRR att fungera till det pris du betalar i det ursprungliga beloppet, vill du förmodligen gå bort från BRRRR, eller hur? Som att BRRRR är väldigt nära flips. Du kan vända en fastighet istället för att refinansiera, och det är en väldigt, väldigt liknande process. Kanske planerar du på det. Du går efter det egna kapitalet, du vet vad kassaflödet kommer att vara om kurserna är vid en viss punkt, men om kurserna går upp mer än så säljer du det bara. Du kan förmodligen sälja den fastighet du befinner dig på just nu, och du kan få tillbaka en del av dina pengar på det sättet. Du behöver inte refinansiera det för att få ut pengarna. Du kan sälja det, förvandla det till en flip och sedan göra det igen.
Så det är därför det hjälper att känna till olika strategier eftersom det på vissa marknader som den här där du började med en BRRRR fungerade som en BRRRR. Det fungerade helt enkelt inte perfekt. Du kan inte få tillbaka dina pengar ur det. Du slutade med en fantastisk traditionell uthyrning här. Du kan bara vända nästa hus. Leta efter en fastighet, har mycket kött på benet, tillför mervärde till den, köp den rätt. Bestäm i slutet, vill jag vända den och få lite pengar som jag kan använda för att betala av min HELOC, eller vill jag behålla den refinansiera och gå vidare till nästa?
Men det är rådet jag skulle ge till alla som är i din position där de har BRRRR som har svårare att träna. Fråga dig själv om det är mer meningsfullt att sälja det eller om det är mer meningsfullt att behålla det. Så länge det finns nya erbjudanden som kommer in i din kanal här, går det bra att sälja fastigheter och köpa nya. Problemet blir när du inte har nya erbjudanden som kommer in i din kanal. Om du säljer fastigheten och vänder på den, slutar du med ingenting, du har ingenstans att återinvestera de pengarna igen, och du har inget långsiktigt kassaflöde. Så det du vill undvika är att inte ha något dealflöde. Så länge du har ett affärflöde, oavsett om det är ett håll, som en BRRRR, eller om det är en sell as a flip, kommer du att tjäna pengar i en av dessa riktningar och fortsätta att snöa in det i nya affärer.
Tack så mycket. Låt mig veta hur det blir.
Okej. Vårt nästa videoklipp kommer från Kyle Wilkin i Asheville, North Carolina.

Kyle:
Hej, David. Jag heter Kyle Wilkin. Jag bor i Asheville, North Carolina. Vi köpte vår första bostad 2020, så vi fick en riktigt bra ränta. Vi hyr för närvarande ut vår källare och kan betala vårt bolån varje månad med de pengarna. Så vi försöker ta reda på vad som händer härnäst. Och min fråga till dig idag är hur mycket är för mycket när vi tar det här första steget i vår investeringskarriär? Det finns en gård som är 22 tunnland, har fyra byggnader på den. Vi skulle hyra ut tre av dem och bo i en av dem eftersom vi skulle behöva sälja den här bostaden för att lägga ner handpenningen på den gården.
Så jag frågar inte om det är en bra affär eftersom jag tycker att det är en bra affär, men min fråga är bara om du var i början av att investera, skulle du rekommendera oss att ta ett steg för något större som den här gården där vi kan lagra min trädgårdsutrustning eftersom jag har mitt eget företag och hyr ut tre av bostäderna och eventuellt har lite mer mark att sälja av senare, eller skapa andra affärsgrejer som bröllopslokaler eller liknande, eller skulle du rekommendera oss att hålla fast vid vad vi har i vårt hem och inkomsten från vår källare tills vi kan få ett annat enfamiljshus? Och det skulle naturligtvis tillåta oss att ha mer kassaflöde i början.
Så jag är bara nyfiken på vad du skulle råda folk som oss som precis börjar spela. Tack mannen.

David:
Kyle, det här är en bra fråga. Jag älskar det här. Okej. Tack först för att du sa att du inte frågar om det är en bra affär. Du vet redan att det är en bra affär för nu kan jag ge dig råd baserat på antagandet att den här fastigheten är en bra affär som har tre hus som kan hyras ut samt en lada för att lagra saker.
Jag antar att när du säger en bra affär menar du att det kommer att flöda och att avkastningen kommer att vara något du är nöjd med. Nu, den del där din fråga blir knepig är att du säger att du måste sälja hemmet du är i för att betala handpenningen på gården. Jag älskar inte att lägga handpenningen vid nästa tillfälle. Jag älskar inte det. Du bor gratis just nu. Hyresgästen betalar bokstavligen hela din bolånebetalning genom att hyra ut källaren. Det är en stor vinst för dig. Jag vet inte vad hyran blir. Jag antar att det är någonstans runt 2,000 2,000 USD i månaden, så du är positiv med kassaflöden oavsett vilket lån du normalt skulle betala. Låt oss anta att det är $2,000 2,000. Är den här nästa affären så bra att det gör det värt att förlora 2,500 XNUMX dollar i kassaflöde i månaden? För i ditt huvud tänker du antagligen på det som att den här egenskapen är ett netto till och med. Det går bara i balans. Det sparar dig mycket pengar, mycket pengar. Och förresten, du beskattas inte på pengar du sparar. Du beskattas bara för pengar du tjänar. Så, en besparing på XNUMX XNUMX $ genom att inte behöva betala bolån är förmodligen mer som att tjäna XNUMX XNUMX $ i månaden. Det är ännu bättre om du säljer den här fastigheten för att köpa dem, kan du säga att det kommer att vara samma, eller hur?
Jag skulle hellre se att du tar en HELOC på den här fastigheten du har som redan är fantastisk för dig. Använd det som handpenning för nästa förutsatt att du har eget kapital. Om du inte har det egna kapitalet, kan du låna pengar av någon annan för att köpa nästa affär? För så länge du betalar mindre än 2,000 XNUMX USD i månaden för pengarna du lånar, är det fortfarande bättre än att sälja ditt hus och behöva ta ett lån någon annanstans.
Nu tror jag att du nämnde att du kunde flytta in i ett av de tre husen, så du skulle hyra ut de andra två och skaffa förvaring för din utrustning. Kör siffrorna på det sättet. Kan du köpa den här fastigheten med tre bostäder på en tomt, bo i en av dem, dessutom inte ha ett bolån och vara en nettoförmån där du är just nu?
Så låt oss bara anta att det är äpplen till äpplen, eller hur? Just nu lever du gratis. Om du köper den där bor i en av enheterna kommer du att bo gratis igen. Är den fastigheten värd mer än den du har? För det kan vara en vinst, eller hur? Låt oss säga att du går från en egendom på 300,000 700,000 USD till XNUMX XNUMX USD i egendom, men det är fortfarande ett breakeven för dig. Nu har du tre potentiella enheter som går upp och hyrs istället för de två som du är i just nu. Det finns ett argument för att det skulle kunna fungera. Kommer lagringen av den ladan att spara pengar som du spenderade för att lagra din utrustning någon annanstans, och hur ser din livskvalitet ut? Trivs du mer i huset du är i än du skulle trivas i det?
Här är vad jag vill försäkra mig om att du inte gör. Du krossade det på din första affär. Du bor i North Carolina, du lever gratis på en hushandling. Det är otroligt svårt att göra. De flesta människor får inte bo gratis. Det är en vinst om du bara lever för mindre än vad det skulle vara att betala hela bolånet. Jag vill inte att du ska tro att varje affär kommer att bli som den och ha bråttom att hoppa in i nästa eftersom du hade en bra upplevelse på den första, men jag vill inte heller att du ska missa det .
Så, om jag var i din situation, skulle jag undersöka att få en HELOC på min primära och använda den för handpenningen. Jag skulle titta på att låna pengarna av någon annan och betala dem ränta för att använda sina pengar för att köpa den nya fastigheten, eller så skulle jag analysera var jag bor nu och vad jag sparar kontra var jag skulle bo där och vad jag skulle vara sparande. Och om det är en överlägsen flytt till där du är nu, ja, du kan sälja ditt hus, och du kan gå och köpa den fastigheten. Se bara till att om det är den vägen du tar att du sätter den under kontrakt beroende på att du säljer ditt hem så att du inte förlorar din insättning. Om du inte kan sälja ditt hus eller om du inte vill släppa ut ditt hus på marknaden, försök sälja det för att få pengarna, och sedan, när du går för att köpa den här andra fastigheten, är det utanför marknaden eller någon annan har köpt den. Låt mig veta hur det går.
Okej. Vår nästa fråga kommer från Wendy Clark i Meridian, Idaho. Jag älskar din podcast med den mycket hjälpsamma och djupgående informationen du ger och med ditt sinne för humor och att din stol snurrar. Det där är kul. Hon nämner att stolen vrider sig för när jag börjar prata och tänka samtidigt, pirrar jag lite ibland, eller hur? Så jag ska göra det här med min stol, eller så har jag ett par andra små egenheter, och hon ropar på mig om det. Det är kul.
Jag har för närvarande ingen portfölj, men jag äger mitt hem fritt och klart i mitt förtroende, och jag vill veta om det är möjligt eller smart att flytta in i ägandet av min fastighetsinvesterande LLC istället för att hyra huset. Det är individuellt, tre sovrum, två badrum för resande sjuksköterskor för kort- och medellångtidsuthyrning eftersom det skulle vara en del av min nya REI-verksamhet, och skulle detta vara möjligt? Är det smart eller inte smart eller hjälpsamt? Om du inte är personen att fråga ber jag om ursäkt. Om inte, vem skulle du snällt hänvisa mig till att vara den person som jag kan be om detta till?
Tack så mycket, David, för allt du gör för att lära oss och föra oss framåt och uppåt på dina REI-resor. Med tacksamhet, Wendy.
För det första, Wendy, det är väldigt snällt av dig. Du sa många väldigt söta saker här inne, och jag kan se på ditt sätt att formulera detta att du är överväldigad och ditt sinne är lite rörigt med alla alternativ. Låt oss försöka ta denna stora garnnystan och räta ut den i flera små strängar som vi kan analysera tydligare.
Du nämnde att ditt hem ägs fritt och tydligt i en trust. Så, betyder det att det finns en bestämmelse om att den inte kan användas för att generera inkomst, eller om den genererar inkomst som du är rädd att det betyder att inkomsten måste stanna i förtroendet? Det kan vara vad du kommer till här. Jag skulle undra om du hyr ut bostaden trots att den är i en stiftelse. Om du skulle kunna kräva inkomsten som näringsinkomst som inte är relaterad till själva fastigheten? Så, kanske uppskattningen av bostaden eller lånet betalar ner det egna kapitalet som stannar i trusten, men kassaflödet som kommer ut av att driva det.
Kan din LLC hyra bostaden i trusten och sedan behålla det extra kassaflödet? Det skulle vara ett sätt jag skulle se på det. Det första är att du måste fråga en advokat. Det är den du ska gå till som förstår förtroendelagen eftersom jag inte gör det. Jag ska bara berätta det nu. Jag tänker högt, men jag vet inte om det är så. Sedan vill du prata med din CPA och ta reda på "Vad skulle skattekonsekvenserna bli om jag gör det här?" Om du inte har en CPA och du vill registrera dig med en ny kan du skicka ett e-postmeddelande till mig. Jag kontaktar dig med den jag använder, men det är precis vad jag skulle göra.
Sedan, istället för att de säger, "Nej, du kan inte göra det." Här är vad alla behöver förstå. Du går tillbaka och säger, "Hur kunde jag göra det?" Eller så kastar du alternativ och väntar på att de ska säga "Åh, ja, det kan fungera." Så, jag kom precis på huvudet, kan din fastighetsinvestering LLLC hyra hemmet i ditt förtroende, och sedan hyra ut det till resande sjuksköterskor och behålla vinsten som det gör samtidigt som du betalar din förtroendehyra för att använda hem som du inte är i längre, eller hur? Jag vet inte om det skulle fungera, men det är vad jag skulle slänga inför CPA eller advokaten för att ta reda på om det skulle fungera.
Jag älskar att du ställer den här frågan till mig. Jag älskar att du är involverad i Seeing Greene. Du har en bra idé. Det kommer inte att bli lika utmanande som vad du förmodligen tror. Det finns en väg runt detta problem. Du måste bara fråga en CPA och en advokat vad du ska göra. Jag skulle börja med CPA eftersom de vanligtvis kommer att vara billigare, och sedan skulle jag fråga dem om de hade en remiss från fastighetsadvokat som du kan prata med.
Tack, Wendy, för din fantastiska fråga, och låt mig veta hur det går.
Okej, alla. Tack för att du skickade in. Min favoritdel av showen är att vi har frågor som vi kan svara på, och det är det ni är här för. Se till att gilla, kommentera och prenumerera på kanalen.
I det här avsnittet av showen kommer jag att läsa kommentarer som du, jag, publik har lämnat på tidigare shower för att se vad alla tycker. Dessa är ofta roliga, insiktsfulla, ibland elaka, men oftast coola.
Vår första kommentar kommer från professor X. Det här var bara perfekt. Svaret på frågescenariet om att betala av fastigheter var precis vad jag behövde. Jag kommer att fortsätta jobba och njuta av att leva på samma gång.
Jag älskar att höra det för det handlar mer om att bara få en massa pengar. Det handlar om att få pengar på ett sätt som du trivs med och njuter av livet medan du gör det. Tack, professor X.
Vår nästa kommentar kommer från Marshall Hennington. Förresten killar, alla här kommer från avsnitt 747. Om du vill gå och lyssna på det och ta reda på varför folk kommenterar.
Utmärkt, David. Du är en bra kille och väldigt ödmjuk. Jag har följt BiggerPockets de senaste tre åren, och det inspirerade mig att ha förvärvat två bostäder, en triplex och två fourplexes, och jag är för närvarande en escrow på en annan fastighet, och jag äger mitt eget huvudbostad. Allt på grund av åtgärder. Ja det är det. För fem år sedan sög min kredit, och jag var i skuld och hade studielån. Jag städade upp alla dessa problem och det var fem år sedan. Nu bygger jag en liten portfölj. Jag planerar också att betala av tre fastigheter under de kommande tre åren. Om jag kan göra det kan vem som helst göra det. Kom till arbetskamrater och börja ditt nya liv.
Marshall, det är en inspirerande kommentar. Det är en uppmuntrande kommentar. Det är en sjukt häftig kommentar. Jag älskar att höra det här, och det jag älskar med det är att du inte bara sa hur du fick ett avtal. De flesta kommer och det är deras fråga. Hur får du affären? Okej, jag har affären. Hur får jag min nästa? Men du pratade faktiskt om hur du städade hela ditt liv för att få affärerna. Fastigheter gav dig inte bara lite kassaflöde. Fastigheter fick dig att rensa upp din kredit, betala av dina skulder, hantera dina pengar bättre, sätta ihop system för att skala flera fastigheter och vara tillräckligt disciplinerad för att betala av dem.
Det finns så många fördelar som du har hämtat från din jakt på fastigheter, och det är därför jag säger till folk, låt fastigheter vara moroten som driver dig att fatta bättre livsbeslut. Detta är min åsikt. Jag talar inte för alla. Men när jag hör folk säga, "David, hur köper jag fastigheter utan eller med låga pengar?" Min första böjelse är att säga: "Varför har du inga pengar? Finns det en bra anledning?" Kanske har du barnbidrag som bara förstör dig, eller så kanske du är vaktmästare för en sjuk förälder eller ett barn och du kan inte tjäna mer pengar. Det är okej. Du ska inte känna någon skam över det. Men tänk om det bara är det att du är 38 år gammal och du fortfarande bor i din mammas källare och jagar drömmen om att bli en videospelsingenjör, och du måste släppa det och få din vuxna man vidare.
Tänk om du har hemska utgiftsvanor och du tjänar bra pengar, men de flyger ut genom fönstret lika lätt för att du inte är disciplinerad? Är det faktum att vi inte har pengar en indikation på ett större problem i våra liv? Det är lätt att hitta en väg runt det. Tja, hur köper jag fastigheter utan att behöva ändra något i mitt liv? Jag gillar det inte. Jag skulle hellre vilja att vi sa: "Jag vill köpa fastigheter." Det är dessa vanor som står i vägen för att köpa fastigheter. Jag måste byta dem, okej? Om du vill ha ett sexpack finns det naturligtvis alltid ett svar runt det. Du kan få fettsugning, okej? Du kan ha abimplantat. Jag tror att det är en sak som folk faktiskt får se ut som om de har det, eller så kan man säga, min brist på motion, min dåliga kost, min brist på sömn, mina problem hindrar mig från att ha ett sexpack.
Jag ska gå och göra förändringar i mitt liv så att jag kan få det jag vill, mycket hälsosammare. Inte bara för att få sexpacket. Du får bättre kolesterolvärden, hälsosammare liv, bättre energi överlag, bättre humör. Många av er kanske träffar människor på gymmet som är vänner. Många fördelar kommer att komma ut av att göra dessa förändringar. Boken jag jobbar på för BiggerPockets just nu, håll utkik efter den. Det kommer att kallas Pillars of Wealth. Har att göra med hur du kan ändra hela din ekonomiska bild, inte bara en del av den som är fastighetsinvesteringar.
Marshall, tack så mycket för att du delar med dig av det. Jag hoppas att du postar det i BiggerPockets forum också.
Killar, vi älskar och vi uppskattar engagemanget. Fortsätt gärna gilla, kommentera och prenumerera på denna YouTube-kanal. Och om du lyssnar på Spotify, även om du inte lyssnar på Spotify, men du har Spotify-appen, gör mig en tjänst, gå dit och håll utkik efter omröstningar. Spotify har nyligen tillåtit oss på BiggerPockets att ställa frågor för att se vad du gillar med showen, vad du inte gillar och hur man kan göra den bättre. Så håll utkik efter dessa omröstningar och engagera dig i dem, delta med dem när det är möjligt eftersom vi vill göra showen så bra som möjligt. Om du kunde ta en snabb stund just nu för att lämna mig en kommentar om dagens program och låta mig veta vad du tyckte, vad du gillade eller något som du märkte, skulle jag älska det.
Okej. Vår nästa fråga kommer från Casey Penessey.

Tom:
Casey säger att han och hans bror har flera hyresfastigheter som de vill sälja. De vill återinvestera, men de är lite oroliga över tidsramsbegränsningarna i avsnitt 1031. Kom ihåg att du kan byta fastigheter i en 1031. Du använder en kvalificerad mellanhand och genom att göra det undviker du de flesta, om inte alla, inkomstskatten från att sälja fastigheterna.
Så du har verkligen två val. Det första är att du har... Du skulle möta dessa två tester som är 45 dagar från det att du stänger de gamla fastigheterna för att hitta eller identifiera upp till tre potentiella nya fastigheter som du väljer mellan, och sedan 180 dagar att stänga på dessa nya fastigheter.
Du kan också göra ett omvänt 1031-byte vilket innebär att du faktiskt kan köpa de nya fastigheterna innan du säljer de gamla fastigheterna, och det ger dig mycket mer tid att faktiskt ta itu med detta. Så de 45 dagarna är 45 dagar efter att du stänger, men du kan göra det upp till två år innan du säljer den nya fastigheten. Så du behöver bara arbeta med en kvalificerad mellanhand som verkligen förstår omvända 1031-utbyten för att göra det.
Det andra alternativet du har är att sälja fastigheten, känna igen spelet och sedan stänga en ny fastighet eller nya fastigheter i slutet av året. Vad som händer då är dina nya fastigheter, du kommer att få bonusavskrivningar för 2023. Det är 80% av kostnaden för byggnadsarrenden och innehållet i byggnaden vilket troligen är cirka 20% till 22% av en fastighet med en bra kostnadssegregation , och det räcker nog för att kompensera skatten från spelet. Kan faktiskt spara pengar. Så se till att köra siffrorna och bestäm dig, "Vill jag göra ett vanligt 1031-byte, ett omvänt 1031-byte, eller vill jag helt enkelt känna igen vinsten och sedan köpa nya fastigheter?" Men se till att du gör det i slutet av året så att du matchar skatteförmånerna från de nya fastigheterna samma år som skattekonsekvenserna av att sälja de gamla fastigheterna.
Okej, David. Vad tror du?

David:
Jag tycker att det var ett fantastiskt råd, Tom, och jag har egentligen inte så mycket att tillägga till det. Du täckte varje enskild bas som jag tänkte, och du gjorde det mycket bättre än mig eftersom du kan skatter, och det gör inte jag. Det är trevligt att se dig i podden igen. Jag älskar när vi får höra från dig. Du är min favoritskatteperson. Du gjorde en mycket bra poäng där. Jag ska bara lyfta fram det.
När du försöker skydda inkomsten från ett år måste det vara fastigheten som du köpte samma år. Du kan inte vara i januari och stänga en fastighet och använda avskrivningen för att skydda inkomsten från föregående månad i december. Kostnadssegregationsstudierna behöver inte alltid göras vid den tidpunkt då du köper fastigheten. Du kan köpa den i december och göra dina kostnadstaggstudier i januari för föregående års skatter, men du måste köpa fastigheten samma år som du tar förlusten.
Mycket bra poäng där.
Okej. Vår nästa fråga kommer från Arjun Kadam. Arjun äger en fastighet förutom sitt personliga hem och har cirka 500,000 XNUMX i eget kapital vid denna tidpunkt.
Hej, David. Jag är en stor beundrare av dig, och åh, jag har en inte så hemlig beundrare. Där går vi. Och jag ville verkligen ställa en fråga som jag har tänkt på ett tag nu. Jag är en ny investerare på Phoenix, Tucson-marknaden. Under de senaste fyra månaderna har jag lagt över 10 erbjudanden på återförsäljningsfastigheter, och varje erbjudande har blivit överbegärt. Jag har sett det på grund av den enorma ökningen i värden på bostäder under de senaste två åren, särskilt i Phoenix. Det är inte så stor skillnad i pris mellan ett riktigt gammalt hus kontra ett helt nytt hus. I vissa fall är skillnaden så liten som 10 till 12K. Med tanke på att ett nytt hus inte kommer att ha några kapitalkostnader under fem till åtta år och även kommer att locka bättre hyresgäster, tycker du att det är vettigt att investera i ett helt nytt hem så länge som siffrorna är vettiga för att det ska bli ett bra uthyrning? Vilka förslag skulle du ge till någon som vill köpa helt nya fastigheter för hyresinvesteringar? Finns det några röda flaggor? Jag har aldrig riktigt sett någon diskutera möjligheterna att köpa ett helt nytt hem som hyresbostad på BiggerPockets och skulle verkligen vilja höra dina tankar om detsamma. Tack.
Okej. Först och främst, Arjun, grattis till att ha frågat vad som kan vara den bästa frågan i hela Seeing Greene-avsnittet. Det här är fantastiskt, och jag älskar hur du tänker. Faktum är att mitt sinne brukade fungera på ett mycket liknande sätt när jag var en ny investerare. Så, om du antar att du vill ha en karriär som min, är du på väg mot en bra väg. Om du inte vill ha en karriär som min, ja, jag klandrar dig inte för ibland vill jag inte ens ha min egen karriär, men du ställer bra frågor ändå. Låt oss gå in i det här, okej?
Allt är lika. Det är absolut bättre att köpa en ny bostad än att köpa en andrahandsbostad, okej? Så, nu igen, detta är förbehållet att allt är lika. Det är mindre investeringar. Du får bättre teknik. De är mer energieffektiva. Dina hyresgäster kommer att gilla dem mer. Det finns många fördelar med att köpa ett nytt hem, men allt är vanligtvis inte lika, och det är här vi ska gräva in oss på det här, okej? Arizona är inte den perfekta marknaden för att göra detta, okej? Så, vad jag säger är i allmänhet, marknader som Arizona, du skulle förmodligen vara bättre att få den nya hemkonstruktionen. Alla marknader är inte så, och här är varför.
På vilken marknad som helst bygger de vanligtvis hem i de mest eftertraktade områdena först. Nu är Arizona annorlunda eftersom det hela är öken. Så, naturligtvis, det finns vissa områden som är bättre än andra, men objektivt sett är det bara en annan del av öknen beroende på var du är om du är som i Phoenix, eller hur? Så du har inte lika stor skillnad mellan hus som byggdes för 50 år sedan och hus som byggs idag. Men vad händer om du är i Austin, Texas? De kommer att bygga de bästa husen i den bästa delen av området. Vad händer om du är i San Francisco, Kalifornien? De kommer att bygga de bästa husen på stranden med utsikt över klipporna, havsutsikten, den närmaste närheten till motorvägen. Vad händer om du är i södra Kalifornien? De kommer att bygga de bästa husen på de bästa platserna med det bästa vädret och den bästa utsikten.
Ser du vart jag är på väg? Så, efter att de har byggt på den bästa marken, går de sedan till långsamt underlägsen mark när konstruktionen utvecklas. Så du får fler bostäder som byggs längre bort från havet, längre bort från centrum, längre bort från all infrastruktur du vill ha. Du måste köra längre och kämpa mot mer trafik för att komma till de bästa restaurangerna eller den bästa underhållningen.
Nu är detta naturligtvis inte svårt och snabbt över allt. Jag föreställer mig att det inte är någon stor skillnad i områden som Kansas. Det finns bara ett gäng mark, så en del av det är att förstå marknaden som du kommer in på, men du frågar mycket bra poäng. Nybyggnation är bättre. Det jag vill se till att du får rätt är att platsen är ännu viktigare än byggtiden. Läget kommer alltid att vara den viktigaste regeln för fastigheter. Det enda som du inte kan förbättra eller förändra med ett hus är var det ligger, om du inte betalar för att få ditt hus hämtat och flytta någon annanstans, vilket vanligtvis inte är ekonomiskt genomförbart. Det är bättre att bara köpa ett annat hus någon annanstans. Du kan inte flytta den, varför platsen är det viktigaste. Det är också det första hyresgäster och ägare söker efter, "Var vill jag bo?" Sedan säger de: "Okej, vilket är det bästa huset?" Ingen tittar på bilder på hus och säger sedan: "Åh, jag älskar verkligen det. När ska jag köpa den? Förresten, var är den?” Du börjar med plats först. Det är alltid den viktigaste delen.
Det andra med nybyggnation är att det ofta kommer med fler regler än saker som byggdes tidigare. På nästan varje marknad jag har sett, om jag köper ett 40-årigt hem, ett 50-årigt hem, har det nästan inga restriktioner för uthyrning. Det finns inga HOAs. Det är mycket mindre sannolikt att ha förbund, koder och begränsningar som säger vad jag inte kan göra med egendomen. Du får frihet.
På alla nya hembyggen blir du träffad av HOAs som säger, "Du kan inte eller kan inte göra det här. Det här är alla saker du har att göra med fastigheten. Vi har regler för den här delen av staden där du inte får hyra ut på det här sättet." Ser du vad jag säger? När du köper ett nytt husbygge köper du också in i nya regeluppsättningar. Inte hela tiden, men för det mesta. Så om det är den vägen du ska ta, se till att du har en mycket bra agent eller mäklare som kan undersöka detta åt dig för att se till att du inte går miste om något.
Att köpa en fastighet som du nu inte kan hyra ut till folk eller som har dyrare HOAs eller andra begränsningar som inte låter dig använda den på rätt sätt. Det är på grund av det som jag vanligtvis inte har köpt särskilt många helt nya hem. Det slutar vanligtvis med att jag köper återförsäljningen själv eftersom de är på de bättre platserna och de har mindre begränsningar för hur jag kan använda dem, men jag älskar hur du tänker. Det här var en fantastisk fråga.
Okej. Vår nästa fråga kommer från Nels i Minnesota.
Hej, David. Jag är en nybörjarinvesterare från Minnesota utan några fastigheter under mitt bälte som har konsumerat allt som har att göra med fastighetsinvesteringar det senaste året. Så redo att komma in i spelet, speciellt när mitt hyresavtal löper ut i sommar. Jag är all in och kommer förmodligen att hacka en liten flerfamiljsfastighet själv, men det finns mer i historien.
Min farfar gick bort under pandemin och han lämnade två fastigheter efter sig till min mamma. Vi är en sammanhållen familj och hon vill att jag ska sköta det som har gjort med de här fastigheterna. Jag är glad över att inte bara hjälpa henne att gå i pension utan ta mina egna steg mot ekonomisk frihet eftersom hon vill att alla beslut ska gynna henne, mina syskon och mig.
Fastigheterna, nummer ett, är ett delvis avslutat projekt på landsbygden i Wisconsin, inte långt från där jag bor i Minnesota. Tänk på ett helt tomt hus med inte mycket annat än ett gäng verktyg och nya apparater, som ingen ens är uppkopplad. En utvärdering av den här egenskapen placerar den i intervallet $150,000 200,000 till $69 XNUMX. Den andra fastigheten är helt betald, tre sovrum, ett badrum med en fin stor tomt i San Jose, Kalifornien. Tja, San Jose ligger precis på samma gata från mig. Min farfars show... Min farfar har ägt den direkt sedan ’XNUMX och ingenting har uppdaterats sedan så vitt jag kan säga. Det behöver arbete, men det är värderat runt en miljon.
Även om min farfars bortgång är olyckligt, har vi en möjlighet att skapa ett familjearv tack vare honom. Om du var i min position och ville ta steg för att både pensionera min mamma och själv lansera och skala en fastighet i affärer, hur skulle du kunna attackera detta strategiskt?
Här är mina första tankar. Sälj hemmet i Wisconsin för att få lite ekonomisk kudde till min mamma och använd överskottet plus en del av det egna kapitalet i San Jose-hemmet för att tillföra värde till den fastigheten. Arbeta med en lokal fastighetsförvaltare där ute för att göra månatliga kassaflöden. Men om vi vill ha cash-out refi-vägen, skulle vi också kunna lägga in kapital i ytterligare fastigheter och verkligen få igång bollen. Är det här alternativet en no-brainer?
Utöver detta tjänar jag en hög W-2-lön som arbetar inom teknik, vilket också kommer att driva den här motorn. Sammantaget känner jag att det finns så mycket potential i allt det här, och jag är okej att göra misstag, men jag behöver en liten knuff för att hoppa från den här hoppbrädan.
Tack för allt, du, Rob, och alla på BPD. Ni gör lärandet så roligt och drömmar uppnåeliga.
Okej. Nels, det är mycket detaljer och en riktigt bra situation för dig att vara i. Först och främst, ledsen med din farfar. Det är väldigt tråkigt, men guldkanten är att din farfar lämnade en hel del möjligheter till sin familj. En annan anledning till att jag uppmuntrar folk att investera i fastigheter, när du är borta, att fastigheter stannar kvar, och de människor du älskar kan verkligen dra nytta av det. Det måste vara en riktigt bra känsla att på din dödsbädd veta att din familj kommer att få en enorm välsignelse när du går för att ta sticket av att sakna dig.
För det andra, du bor nära mig. Du måste kontakta mig direkt för att prata om några av dessa fastighetsgrejer. Vi kommer att göra vårt bästa för att svara på vad jag kan på programmet, men du kommer att behöva lite mer detaljer och möjligheter. Jag gillar vad du tänker. Jag tror inte att det är vettigt för dig att behålla det här projektet i Minnesota. Du kanske måste lägga lite pengar på det innan du säljer det, men det är förmodligen något att sälja. Du har ingen erfarenhet av att förvalta fastigheter. Det låter inte som att detta är ett mycket uppskattat område. Det är bättre att sälja den fastigheten och få pengarna och lägga dem i något där den kommer att få en högre avkastning, vilket kan vara den andra fastigheten i San Jose. Här är varför.
Du nämnde att det är tre sovrum, ett badrum, eller hur? Jag är en fastighetsmäklare, och jag verkar på den marknaden. Om du var min klient, och jag hoppas att du kommer att vara det, skulle du komma till mig och jag skulle säga: "Titta, vi har tre sovrum, ett badrum. Kan vi göra det här till ett fyra sovrum, två badrum?" Det skulle öka värdet mycket. Om det är värt en miljon så pratar vi som hundratusentals dollar så kan du öka värdet på detta hem. "Kan vi konvertera garaget för att lägga till fler kvadratmeter? Finns det något sätt att... Du skickade oss på en fin storlekstomt. Har vi alternativ för att göra den här fastigheten värd mer utöver att bara uppdatera den?”
Nu sa du också att du skulle ha kontakt med fastighetsförvaltaren. Jag kan hjälpa dig med det, men låt oss se till att det är vettigt att hyra ut det. Du kanske kan sälja den här saken efter att du har gjort den värd mer och köpt en massa hyror. Köp ett helt lägenhetskomplex med pengarna som skulle komma från denna lönade sak som skulle flödet mycket mer än den här fastigheten skulle göra, vilket sedan skulle tillåta dig att sprida det kassaflödet bland din familj. Kanske ta äganderätten till lägenhetskomplexet och dela upp det mellan dig, dina syskon och din mamma, som du sa, och alla gynnas.
Verkligen, du och jag måste sätta oss ner och titta på hur mycket pengar vi skulle få ut av fastigheten i dess nuvarande skick, hur mycket vi skulle få om vi uppgraderade den och hur mycket vi skulle få om vi sålde den och återinvesterade den. pengar till någon annanstans. Men det enda som jag tror att du är på rätt väg med att sälja fastigheten i Wisconsin, du kommer att ha svårt att hitta hyresgäster på de flesta landsbygdsområden som en allmän regel, och jag tror inte att det är ett område som sannolikt kommer att uppskattas, så du är bättre att förmodligen sälja det och ta en del av de pengarna, lägga dem i fastigheten som kommer att gynnas massor av att uppgraderas och i princip bygga din familjs ekonomiska framtid från och med nu på ryggen av det din farfar lämnade till dig.
Så tacksam mot honom för vad han gjorde för dig, och tacksam för att du har ett hjärta som vill hjälpa hela din familj. Se till att du kontaktar mig.
Okej. Vår sista video kommer från Veronica Gordon från Chicago.

Veronica:
Hej David. Jag heter Veronica. Jag bor i en förort till Chicago. Älskar din podcast. Jag lär mig mycket av att lyssna på den. Jag uppskattar dina uppriktiga berättelser och dina ärliga råd.
Hej, jag kontaktar dig idag eftersom jag vill veta vad ditt nästa steg skulle vara i att skala vår verksamhet.
Min man och jag har två långsiktiga investeringar och vi har nyligen genomfört en vändning för våra långsiktiga investeringar. Vi har fastighet A som tjänar cirka 200 $ och vinstfri och tydlig som jag inte är så nöjd med, och vår andra fastighet tjänar cirka 400 plus i vinst och båda är radhus.
Vill du veta vad som skulle vara ditt nästa steg? Sälj fastighet A, 1031 den, och hitta något annat som en flerfamiljshus. Sälj båda fastigheterna eftersom de är radhus och vi skulle kunna tjäna lite mer på dem, eller investerar vi utanför staten? Kanske titta på korttidsuthyrning. Vad skulle dina nästa steg vara?
Vi är i 40-årsåldern. Vi tittar på att kanske få lite passiv inkomst för vår pension, och även hjälpa till att finansiera våra barns college.
Älskar din show, och jag uppskattar dina råd som du kan ge mig.
Tack. Hejdå.

David:
Okej. Tack för det, Veronica. Det här är en annan riktigt bra fråga här. Okej. Du har två stadshus. Du har precis slutfört din första vändning. Du nämnde inte hur vändningen gick, så vi har inget att gå på där, men om vändningen gick bra skulle jag uppmuntra dig att fortsätta göra det. Jag tror att det här är en marknad där om du kan få riktigt bra rabatter på fastigheter så är flipping väldigt vettigt. Du behöver inte nödvändigtvis hålla i den. Lika mycket som jag skulle ha tipsat folk om för fyra, fem, sex år sedan eftersom uppskattningen som vi såg som exploderade saktar ner mycket, så du går inte miste om så mycket om du inte håller fastighet.
När det gäller de två fastigheterna du har, $200 per månad i kassaflöde och $400 per månad i kassaflöde. Du kan definitivt förbättra det.
I allmänhet är stadsbostäder inte bra långsiktiga investeringsfastigheter jämfört med vanliga bostäder. Hyrorna går inte upp lika mycket på dem. Du kan inte göra så mycket för att förbättra värdet på huset, så de kommer sannolikt att uppskatta varje år och de kommer sannolikt att få mer hyra, men inte lika mycket som om du fick pengarna ut från stan och in i ett hem.
Så det första jag skulle titta på är att sälja, som du sa, fastighet A. 1031 den till en flerfamiljsfastighet som sannolikt kommer att ha mer kassaflöde. Det kanske inte är så lätt som det låter eftersom priserna sannolikt är högre nu än när du köpte den. Så, stadsbostaden kan vara kassaflöde till den låga takten. Men om du säljer det och återinvesterar pengarna, om du inte får betydligt mer hyra, kanske du inte får ett ökat kassaflöde.
Så jag vill att du ska köra siffrorna och titta på vad det än är för det egna kapitalet du har i stadsbostaden till dagens kurser. Skulle kassaflödet vara lika eller mer i en annan fastighet? Nu, förutsatt att det gör det, är ett alternativ som du kan komma in på att köpa flerfamiljsfastigheter. En annan skulle bara köpa ett enfamiljshus i ett fantastiskt område och försöka hitta ett som kan ha två enheter, ett hus med en ADU. Kan du hitta en av dem? Kan du hitta ett par av dem? Om du kan, då har du den uppenbara möjligheten att sälja det andra huset och gå och göra samma sak igen.
Ett annat alternativ som du kanske vill undersöka. Kan du sälja en av dessa och använda pengarna till att hacka hem? Kan du få ett bättre hem i ett bättre område med mer än en enhet som ni skulle kunna flytta in i, bo på ett mindre utrymme och få mer hyra? Inte bara för att du får mer kassaflöde, utan också för att du köper dig till en bättre plats som kommer att uppskattas med tiden.
Alla dina mål har med framtiden att göra. Du vill ha kassaflöde när du går i pension. Du vill ha hjälp med att betala för ditt barns utbildning. Du måste tänka på den största utdelningen du kan få när du behöver den, vilket inte är just nu. Så om du offrar lite av kassaflödet på kort sikt för att få en större utdelning på längre sikt med bättre uppskattning när du köper in en bättre fastighet, kommer du att tjäna mer pengar med den strategin än att bara maximera kassaflödet just nu . Men även om du inte gör det, kan du förmodligen fortfarande förbättra kassaflödet genom att ta dig ut från stan och komma in i en tillgång som en liten flerfamiljsfamilj som sannolikt kommer att flöda mer.
En annan sak, att bara kasta ut det här, tänk om du sålde båda två år 1031 till ett lägenhetskomplex? Vi kommer sannolikt att se mycket fler av dem som kommer in på marknaden eftersom människor som äger dem har ballongbetalningar och priserna är mycket högre än när de först köpte den. Så om du kunde gå och hitta en åtta enheter, en 10 enheter, en 12 enheter lägenhetskomplex, kan du sälja båda? 1031 in i det, skaffa mycket mer kassaflöde, och ställ sedan in dig så att kassaflödet växer varje år eftersom du har 12 enheter som ökar till hyran, inte en enhet av en stadsbostad eller två enheter av två olika stadsbostäder. Det kan ställa dig väldigt bra.
Jag tror att vi är redo på den här marknaden. Det finns många möjligheter för nytt blod att komma in i det kommersiella flerfamiljsutrymmet. Så människor som aldrig köpte lägenhetskomplex kan komma åt de där mindre som fem enheter och uppåt, och de borde göra det eftersom människorna som äger dem nu inte kommer att kunna refinansiera eller sälja för så mycket som de vill med den höjning av räntesatserna och den höjning av takräntan som vi har sett.
Tack så mycket, Veronica. Älskar frågan.
Okej. Det är vår show för idag, och gissa vad? Jag kom ihåg att hålla ljusgrönt hela tiden.
Tack. Tack.
Jag har tränat på detta hela veckan. Jag kommer in på mitt kontor. Jag visualiserar framgång. Jag går och vänder ljuset från blått till grönt, och det fungerar, och därför vill jag uppmuntra er alla att göra detsamma. Vad kan du visualisera just nu att du vill att ditt liv ska se ut som det kommer att förändras, och vilken svår sak kan du göra? Jag saknade jiujitsu i nio månader på grund av att livet hände, och jag gick äntligen tillbaka den här veckan, och det fick mig att sparka. Jag är utmattad av den där annorlunda typen av träning, även om jag har lyft vikter i sex månader. Hur många sätt har vi fallit ur form på sätt som vi inte inser det?
Har du ständigt dykt upp för att arbeta på din W2 och gjort ett bra jobb, men lagt dina framtida mål åt sidan? Gick du in i din dagbok och gjorde en plan för hur du ville att ditt liv skulle se ut, och du höll fast vid dessa mål, men det finns andra delar av ditt liv som du inte har analyserat eller utvärderat som faller samman? Vad kan du göra för att bygga upp det minsta momentum idag? Något annorlunda. Kan du börja dagen med en fem minuters löprunda? Kan du göra 15 armhävningar idag? Kan du läsa en bok som är annorlunda än du normalt läser? Kan du lyssna på en podcast som du normalt inte skulle ha lyssnat på? Kan du göra något som kommer att skaka dig ur den självbelåtenhet som vi så lätt faller in i och få vårt sinne att tänka på olika sätt?
Tack så mycket för att du var med mig idag. Jag vill se dig vinna, och det är det vi är här för. Om du vill synas på Seeing Greene, gå bara till biggerpockets.com/david. Och om du vill veta mer om mig kan du hitta mig på David Greene 24 på alla sociala medier, så gå, följ mig och kolla sedan in min hemsida, davidgreene24.com och gör det här. Gå till min hemsida. Kolla in det. Sedan, DM mig på dina favorit sociala medier och berätta vad du gillar med min sida. Jag skulle älska att få dina killars feedback precis som du älskar att få min. Låt oss göra detta till en tvåvägsrelation här.
Slutligen, om du lyssnar på den här podden och du inte visste att BiggerPockets har en webbplats, så har vi det, och det är fantastiskt. Du går absolut miste om du inte kollar in webbplatsen och alla resurser som BiggerPockets har att erbjuda dig. Så, gå dit. Gör en profil. Börja kolla upp det och befinn dig vilse i den underbara världen precis som jag var när jag först hittade den själv.
Det här är David Greene för att han såg Greene skriva av.