Bättre än BRRRR!? Hur man tjänar $200 XNUMX+ på EN affär

David:
Detta är BiggerPockets Podcast Show, 743.

Janice:
Jag köpte marken rätt. Så marken var egentligen två skiften. Den säljs tillsammans, men ingen kom på det, av någon konstig anledning. Det slutade med att jag sålde hälften av paketet eller hälften av ett av de två paketen. Och så all in, jag var på 381 och värderingen kom in på 565,000 XNUMX.
Det är väldigt häftigt eftersom många människor... Resan att bygga det här huset är väldigt svår, men när du väl gör det en gång är det som att det faktiskt inte är så svårt att bygga ett hus, om och om igen och igen, och du byggde 200,000 XNUMX dollar av eget kapital eller något liknande, bara att göra det.

David:
Vad händer alla? Det här är David Greene, värd för BiggerPockets Real Estate Podcast, här med min partner in crime, Rob Abasolo, och vår gäst, Janice Stitzer, med ett fantastiskt avsnitt som vi spelade in tillsammans i Denver, Colorado. I dagens avsnitt kommer vi in ​​på alla typer av coola grejer, inklusive att lämna en marknad och komma in på en annan marknad, att flytta dina pengar från en marknad som kanske kraschar till en som du tror kommer att få fart. Och ett trendämne, nybyggnation, den nya BURRR, BURRR-byggnaden.

Råna:
Nummer, NUMER. Jag myntade det precis.

David:
Tack för det.

Råna:
Varsågod. Det är vad jag är här för.

David:
Innan vi kommer in på dagens fantastiska avsnitt vill jag berätta ett, lyssna hela vägen till slutet, om du någonsin undrat över ursprunget till ordet podcast. Vi löser den gåtan åt dig idag. Och två, vårt snabba tips för dagen kommer att vara, nyare människor, lyssna på hur vi pratade i början om hur fastigheter kändes alldeles för dyra och vi ville inte börja köpa den, och vi hade alla möjliga av rädslor och vi försökte spara pengar på entreprenörer och alla dessa andra sätt som i slutändan bara kostar mer pengar. Och erfarenhet, människor. Det finns massor att lära här för någon som vill veta om tillstånd, zonindelning, nybyggnation av hus, vad som går in i byggandet, enkla sätt att bli lurad av entreprenörer eller lura dig själv genom att göra saker på det dumma sättet, smöra bröd och träna hundar, allt detta och mer i dagens utställning.
Dagens gäst är Janice Stitzer. Denna LA-inföding började i finansvärlden. Janice fann inte magin i att arbeta på Disney och Fox. Det var bara ett företagsjobb, och hon var byggd för mer än så. På jakt efter anpassning till sitt intresse när hon hackade hus i ADU och LA, fick Janice ett jobb på en rabattmäklare 2005, 2006, där affärer med höga volymer och sparande blev normen, men hon såg skriften på väggen om hur bostadsmarknaden höll på att formas. Hon och hennes entreprenörsfokuserade man sålde huset och flyttade till Denver 2006, där de inte kände någon, för en bättre levnadskostnad och en chans att bilda familj. Det låter som det BURRR-fekta sättet att komma igång. Janice, välkommen.

Janice:
Duktig. Tack.

Råna:
Välkommen till föreställningen.

Janice:
Tack.

Råna:
BURRR-fekt. Det är bra.

David:
Tack. Tack. Jag läste det direkt från anteckningarna här.

Råna:
Jag tänkte säga, kom du precis på det?

David:
Okej, så ta oss tillbaka i tiden, när du först sålde det huset i LA med ADU. Vad gav det dig? Vilka dörrar öppnade det?

Janice:
Det var våra fröpengar. Det var svårt att komma in på det. Det var när vi köpte det huset vi gav oss iväg, ADU var målet. Vi visste att det skulle bli vår biljett till att ha råd med huset, ungefär som du.

David:
Bara att leva överhuvudtaget.

Janice:
Bor överhuvudtaget på Los Angeles-marknaden. Och så vi hittade det, det var en sträcka, och det var när bolånemarknaden gav ut pengar. Jag menar handpenning med kreditkort.

David:
Oj.

Janice:
Och ja.

Råna:
Är detta vår första framgångssaga under 2005 till 2006-

Janice:
Är det?

David:
Du har inte förlorat allt, eller hur?

Janice:
Nej.

David:
Du kom faktiskt ut, tog tid. Sätt pengarna på bättre marknad, eller hur?

Janice:
Ja. Så vi köpte det huset med en handpenning med kreditkort eftersom vi inte hade några pengar. Min man har precis startat ett gymföretag och jag hade precis tagit examen från college, ny i företagsvärlden och försökte ta reda på det. Och så vi frågade runt efter familjens pengar, men de sa nej. De sa: "Vet du vad? Ni är vuxna och vi kommer inte att göra det här.” Men det var vad som pågick på den tiden, var gratis pengar.

Råna:
Detta är relativt betydande eftersom jag känner att det här var 2005?

Janice:
Det var 2003, 4, när vi köpte fastigheten.

Råna:
Så då var ADU inte riktigt så populära som de är nu.

Janice:
Nej nej. Det här var ett huvudhus, ett garage och sedan farmor-enheten ovanpå det. Så det var en nål i en höstack så att säga.

Råna:
Och den var redan byggd?

Janice:
Den var redan byggd. Det var nyckelfärdigt. Vi behövde verkligen inte göra någonting. Inte för att vi hade råd att göra någonting, men vi hade ett nätverk av människor, och en av min mans kunder sa: "Det här är bra. Om du inte köper det så gör jag det.” Och så var det vårt tecken. Vi måste göra det. Vi måste hoppa in i det här, hur vi än har råd kommer vi att hitta ett sätt.

David:
Och detta var en ren nödvändighet. Du hade inte för avsikt att bli en fastighetsinvesterare. Du hade ingen bra plan. Du visste bara att jag vill bo i LA. Det är riktigt dyrt. Det enda sättet vi kan få det här att fungera är om vi köper ett hus med flera lägenheter och hyr ut några av dem och bor i det andra.

Janice:
Höger. Det fanns säkert en avsikt bakom det, men redan då var 350 000 en betydande summa pengar.

Råna:
Var det vad det kostade då?

Janice:
Ja.

Råna:
Åh herre gud. Det är galet.

David:
Det är därför jag alltid säger att bostaden alltid känns dyr. När du köper spelar det ingen roll. Det känns alltid som att du betalat för mycket. Och när du ser tillbaka 20 år, 30 år, kan du tro att vi bara betalade en miljon dollar för ett hus eftersom hus kommer att kosta 4 miljoner dollar?

Råna:
Det är sant. Jag var rädd när jag köpte mitt hus i LA. Jag var rädd för att prata om det med folk. Jag var rädd för att prata om det med min familj. Jag ville inte att de skulle veta. Jag var livrädd att berätta för dem hur mycket det kostar. Och då verkade det dyrt, och nu skulle det vara riktigt, riktigt billigt att köpa vad vi betalade för det. Så du kom in "tidigt"?

Janice:
Tidigt och sedan snabbspola två år framåt, säger vi "okej." Min karriär förändrades, inte för att den ens hade någon grund. Jag var, som jag sa, ni vet, Fox och Disney, provade företagsgrejen, för mina föräldrar, bockade av den rutan. Och jag tänkte: "Jag gillar inte det här. Det är inte för mig att pendla en och en halv timme, två timmar enkel väg.”

David:
Och det är ungefär två mils bilresa i Los Angeles.

Råna:
Exakt, ja.

Janice:
Jag menar, om ni är i, vet Kalifornien, Encino till antingen Burbank eller över på Fox Studios över en kulle 405, det var en mardröm. Att jag tror, ​​det var verkligen strået som bröt kamelens rygg. Jag är som, det här är-

David:
Så, dålig livskvalitet?

Janice:
Det sög. Det sög.

David:
Du ville inte uppfostra ett barn i det området. Du blev pensionerad av pendlingen. Du hade det bra ekonomiskt, men du var inte nöjd, eller hur?

Janice:
Nej nej.

David:
Så du bestämde dig för att flytta. Berätta för oss hur du tog beslutet om vart du skulle åka?

Janice:
Vi tänkte flytta inom Los Angeles-området. Allt vi tittade på var ett lateralt drag för dubbelt pris. Så jag sa: "Vet du vad? Varför vänta?" Vid det här laget försökte jag fortfarande få det att fungera. Vi lade in ett par erbjudanden, och vid den tidpunkten arbetade jag för två fastighetsmäklare och saker var galna, helt galna.

David:
Och det här var '05?

Janice:
'05, '06.

David:
Ja. Detta var toppen av den hetaste marknaden.

Janice:
Topp, topp.

David:
Till och med folk tycker att marknaderna vi har haft har varit heta. De var inte lika heta som det var 05, 06.

Råna:
Verkligen?

David:
Ja.

Janice:
Jag menar, vi jonglerade med 20 transaktioner samtidigt. Så jag tänkte redan, vi måste börja, vi måste sälja. Ta bara lite pengar från bordet. Om vi ​​skulle börja någon annanstans så gör vi det nu.

David:
Läste du något av texten på väggen? Såg du att lärarna köpte hem för miljoner dollar?

Janice:
Ja.

David:
Och lån utan inkomst. Och på den tiden byggde de bara utvecklingar överallt. Jag menar, vart du än tittar, byggde de bara upp nya hem. Kan du bara se att det här kommer att sluta illa?

Janice:
Det var bara så lätt att sälja vad som helst. Och mäklarfirman jag arbetade för, de finns inte längre, men de försökte i princip att provisionen skulle vara totalt 3%. Så andra mäklare, agenter ville inte spela det spelet. Det är en sak om en agent bestämmer sig för att ta lite rabatt, men att föreslå att den andra köp- eller noteringsagenten eller köparens agent tar-

David:
Så vad du säger är typiskt fastighetstransaktioner eller fastighetsprovisioner, jag borde säga, agenterna kommer att dela upp vad det än är. Så om det är 6 % får en agent tre, den andra agenten får tre. Din mäklare försökte göra 3% totalt, vilket innebar att köparens sida skulle få en betydligt lägre andel, 1, 1.5%. Och det är svårt att få en köparagent att visa dina hem om de får hälften av den provision som de skulle kunna få på ett annat hus.

Janice:
Höger. Men på den marknaden, och det var vi redan, var internet redan etablerat. Folk började komma på Zillow och Redfin tror jag började etableras kanske då. Så folk hade tillgång till det där.

David:
Det var en stor förändring eftersom det brukade vara, om du försökte ge bara en och en halv procent till köparens sida, skulle ingen av agenterna visa ditt hus, så du skulle förlora pengar. Men när Zillow kom, ser köparna huset på Zillow. De säger till agenten: "Gå och visa mig det huset." Och agenten säger: "Vad ska jag säga? Nej?"

Råna:
De har också utnyttjat det-

David:
Det är precis vad som händer. Så det öppnade dörren.

Janice:
Det är inte etiskt, men naturligtvis vill de tjäna sin standard eller föreslagna standardprovision. Men saker bara sålde. Jag menar, flera erbjudandesituationer, ungefär som vad vi upplevt de senaste två åren. Så det är mycket spegling mellan nu och '08 känner jag.

David:
Så visste att det var dags att ta sig ur Dodge. Hur kom du på att Denver var det nya stället du skulle åka till?

Janice:
Min make. Jag hade aldrig föreställt mig att lämna LA eftersom jag är född och uppvuxen där. Jag visste inget annat. Och han är från östkusten, flyttade till LA en liten stund, det var där vi träffades. Men han har varit i Colorado många gånger och i princip sagt: "Låt oss flytta. Och vintrarna är inte så illa.”

Råna:
Skär till 2023, och det är fem grader ute.

David:
Jag gick bara en kort promenad ute och det är snö överallt, och mina skor var genomblöta, och nu fryser mina strumpor och mina fötter, spelar in.

Råna:
Jag låter dig låna strumpor.

David:
Jag uppskattar det. Jag skulle ha trott att Klippiga bergen var stenigare än så här.

Råna:
Jag ska ge dig sockorna som jag har på mig.

David:
Tack mannen.

Råna:
Vissa människor ger dig skjortan från ryggen. Jag ska ge dig sockorna från mina fötter.

David:
Strumporna av dina fötter. Hade du två par strumpor?

Råna:
Ja, mina fötter blir svettiga. Vänta, det första paret, det är de svettiga. Jag ska ge dig de torra.

David:
Rätt på. Så det som är roligt är att du kom ut från en het marknad i södra Kalifornien innan den kraschade, och sedan kom du in på Denver-marknaden, som sedan blev en av de hetaste marknaderna i landet ett par år senare.

Janice:
Det beror på att alla kalifornier flyttar hit.

David:
Det är en bra strategi. Se vart kalifornier är på väg, kom bara dit först. Jag har sagt det länge. Så när ni kom hit, vad gjorde ni för att börja om? Du arbetar inte längre för Disney och Fox. Din företagskarriär har ändrats. Hur bestämde ni er för att försörja er?

Janice:
Jo, min man är en tredje generationens entreprenör, så vi har tänkt, okej, om något, det kommer att vara vår reserv. Men vi kom till Denver med planen att köpa, refinansiera, hyra och upprepa. Och vid den tidpunkten såg Denver redan REOs på MLS.

Råna:
Men vad är en REO? Bara för alla.

Janice:
Fastighetsägd. Banken tog redan tillbaka den och satte tillbaka den på marknaden, vid notering. Så den processen tar ganska lång tid. Och för det menar jag att MLS var fullt av REOs, så vi plockade upp fastigheter, bungalower i Denver för 75 till 100 000. Det här var på höjden av avskärmningen, vilket är galet, eller hur? Galen.

David:
Tyckte din man att du betalade för mycket?

Janice:
Nej jag menar-

David:
Eftersom du kom från-

Janice:
Vi kom från Kalifornien.

David:
350, 400,000 XNUMX dollar hus, eller hur?

Janice:
Ja. Ja.

David:
Så dessa verkade som om de var gratis.

Janice:
Exakt. För att komma från LA var huvudhuset vi bodde i ett 1000 kvadratmeter stort. Och de här bungalowerna handlade om det.

David:
För en fjärdedel av priset.

Janice:
För en fjärdedel av priset.

David:
Och det är här alla människor som redan bor i Denver är som, "Ja, ni kalifornier fortsätter att komma hit. De husen skulle fortfarande kosta 75 tusen om ni inte kom hit och drev upp alla priser.” Så det finns en nackdel med det också.

Råna:
Ja, jag tror att folk i Denver är så. Alla i Texas är så. Alla i Tennessee är-

Janice:
Vart du än går.

Råna:
Var som helst i [ohörbart 00:13:12], Florida också. Ja exakt.

David:
Alla de platser där folk tjänar mest pengar på fastigheter. Vi kalifornier gör det oöverkomligt.

Janice:
Men det är inte som Kalifornien trendat ner heller.

David:
Nej, det är sant. Inflationen, man, allt går upp. Så du kommer hit, hur många av dessa hus köpte du? Köpte du bara ett par av dem eller gick du all in?

Janice:
Vi köpte ett par. Så vi gjorde alla rehaber själva.

David:
Okej, så du kan bara gå så fort.

Janice:
Vi kan bara gå så fort. Och för det mesta var de kosmetiska. Så inte ens byta ut skåp, färg, kanske nya bänkskivor, nya vitvaror. Vi kastar 15, 20 tusen i den. Och även på den tiden kunde vi, så vi betalade kontant, vi finansierade renoveringarna med kontanter, gick tillbaka till banken och refinansierade den.

David:
Du gjorde BURRR innan vi kallade det BURRR.

Janice:
Ja.

David:
Hade ni något namn på den då?

Janice:
jag vet inte. Fixa det.

Råna:
Vända ett hus?

Janice:
Fixa och vända och rita. Vi var inte så smarta att mynta termen BURRR, eller så.

Råna:
Annars skulle du ha gjort det.

Janice:
Jag skulle sitta i din plats.

Råna:
Det är rätt. Det var alla myntandet av termen. Så jag vill veta, för du sa att det här var... Alla utmätningar började redan dyka upp och allt sånt. Var det verkligen svårt att BURRR eftersom påverkades ARVs av detta? Eftersom jag känner många människor just nu, som vänder och de baserar alla sina värderingar utifrån värderingar från ett år sedan. Och så det finns en liten skillnad där, just nu för många simfötter. Var det så då också?

Janice:
Prisskillnaden var inte så stor eftersom vi kunde ta ut alla våra pengar. Så av en eller annan anledning fanns det inte den här enorma skillnaden där deltat mellan ARV och renovering var... Jag tror bara att det var för många människor som var rädda för att komma in igen.

David:
Åh ja, absolut. Det var några skalchocker, lite PTSD, från att du skulle avslöja fastigheten. Du ser att värdet stiger, alla springer in där. Det är som en guldrush och sedan faller botten ut. Så många människor ville inte köpa. Det var faktiskt när jag kom in på marknaden, jag visste inga... Jag menar, jag borde säga att jag inte visste bättre. Jag köpte inte när priserna gick upp, men jag hade inte samma känslomässiga rädsla för att botten skulle falla och jag klev in i botten. Så vad du gjorde är att du köper dessa fastigheter för 75 till 100 tusen och lägger 15 till 20 tusen på dem. Vad utvärderar de? 130, 140 eller så?

Janice:
150. Ja, det var vår söta plats.

David:
Och sedan gör du återköp av uttag.

Janice:
Höger.

David:
Japp. Så du får ut 100 % av ditt kapital. Du går och köper nästa, vilket är en mycket effektiv metod, men den kan bara skalas så snabbt eftersom du måste göra rehaben själv. Du måste vänta på att få ut dina pengar innan du går och köper nästa hus.

Råna:
Du använder ditt eget kapital för att göra grejerna.

Janice:
Exakt. Vid det här laget visste vi inte vad vi vet idag med all information som finns där ute. Allt som vi vet läser vi i böcker eller kanske hörde mun till mun.

David:
Mun till mun.

Janice:
Japp. Japp.

David:
Är inte detta galet? Det finns så mycket information där ute. Det här kommer runt så snabbt.

Janice:
Det är annorlunda idag, det är väldigt annorlunda. Och jag vet inte om vi kanske var för dumma för att veta det. Vi var precis som, okej, vi hoppar in, vi gör det här.

David:
Tja, vem skulle inte göra det? Du får ut 100 % av dina pengar. Du får ett rehabiliteringshus som kommer att tjäna pengar...

Janice:
Man skulle kunna tro. Men ja, det var mycket tveksamhet på den här marknaden, på Denver-marknaden som-

Råna:
Och vilket år var detta för referens, ungefär?

Janice:
2006, 7.

Råna:
Åh okej. Så det var så fort allt började typ grott-

Janice:
Ja, vi lämnade en marknad som fortfarande var het, kom till Denver, och det hade redan hänt. Och jag tror att det andra med Denver-marknaden, som skilde sig från LA-marknaden, var att värderingarna inte var lika höga. Människor kunde inte använda sina hem som kreditkort. Och det är undergången för vad som hände under 08-krisen.

David:
Alla HELOCs som folk tog där ute, köpte båtar och bilar och husbilar och semestrar och renoveringar och lade till pooler.

Janice:
Höger. Så det var det större, det var också det andra som drev Kalifornien på den marknaden, vilket inte var lika uppenbart här.

David:
Så du hade något som fungerade. Vad fick dig att ändra på det och gå in i något större?

Janice:
Jo, bolånekrisen. Vi gjorde det flera gånger och körde sedan på en vägspärr. En av våra sista transaktioner var, åh ja, vi kom till signeringsbordet. De ändrade vår LTV, vårt lån till värde, så vi var tvungna att lämna pengar i affären, och det var att utlåningen bara stoppade vid den tidpunkten.

David:
Så du kunde inte refinansiera och få ut dina pengar från dessa affärer?

Janice:
Vi fick den sista, som skrämde oss, var den att de ändrade spelets regler.

David:
Så du insåg att du inte längre kunde fortsätta som du hade gjort?

Janice:
Ja. Ja.

Råna:
Men du förlorade inte pengar, du lämnade bara pengar i huset.

Janice:
Japp. Japp. Det är rätt.

Råna:
Du har gjort detta några gånger när du lämnar... Du kanske inte kan få upp hela ARV eller hela LTV.

David:
Ja, men se, skillnaden är att jag visste om det hände, det var som om jag gjorde ett misstag. ARV var inte så hög som jag trodde, rehaben var för stor. Jag tror att det du beskriver är att utlåningspipelinen stängdes av, till där du inte skulle kunna göra utbetalningar vid 75 % lån-

Janice:
Höger. För att LA-marknaden rasade och långivarna och det hela var så stort...

David:
För stor för att misslyckas.

Janice:
För stor för att misslyckas också.

David:
The Big Short, är det vad du pratar om, filmen?

Janice:
Exakt. Hela debaclet, bara allt stannade.

David:
Så vad som hände är att alla började gå in i standard. Bankerna fick slut på pengar för att fortsätta låna ut, sedan blev de rädda för att det skulle fortsätta hända. Så de var typ, nej, låna inte ut alls. Så även om du gör den perfekta BURRR, kan du inte ens få ut pengarna från affären. De gör helt enkelt inte bostadslån längre, åtminstone för investeringsfastigheter. De hade förmodligen fortfarande någon typ av primärbostad. Så vad flyttade du in i?

Janice:
Så vi gick i full gång med bygget.

David:
Som ett företag?

Janice:
Ja, att etablera ett företag och gå in på det som vår huvudsakliga, i princip vår W-2.

Råna:
Byggde du specifikt för andra människor?

Janice:
Vi byggde inte för andra människor. Vi gick in på takläggning specifikt.

Råna:
Åh okej.

Janice:
Och eftersom ja, vid den tidpunkten byggde inte byggare, de byggde inte nya inventarier. Så den fångna publiken var människor som kunde bo kvar i sina hem.

Råna:
Ja, det var vad jag tänkte säga. Människor behöver alltid ett tak, eller hur? Jag menar, det kanske finns simfötter som inte renoverar så mycket.

David:
Gör en badrumsrenovering kanske.

Råna:
Men du behöver fortfarande ett tak, precis som du alltid behöver få skatten gjord. Det finns vissa typer av branscher som jag känner för oavsett vad som händer.

David:
Det är mycket snö här ute också.

Råna:
Det är mycket snö här ute.

David:
Tak tar stryk. Det är inte som att vi jobbar i Kalifornien. Du kan ha ett bokstavligt hål i taket i Kalifornien. Det kommer bara att spela roll-

Janice:
I åratal.

David:
Fyra gånger om året.

Janice:
Jag åker tillbaka till Kalifornien och jag åker, vadå? Har folk tak som ser ut att vara 50 år gamla?

Råna:
Jag försöker få dig att lappa det där hålet i ditt tak i två år nu.

David:
Du får bara en hink, det är så mycket billigare.

Råna:
Det är som 1000 spänn, grabb, spendera bara 1000 dollar och skaffa strumpor.

David:
Så du startar den här byggverksamheten och du flyttar ut från investeringsvärlden till en mer affärsvärld. Så vilken roll spelade du i företaget vid den tiden?

Janice:
På den tiden var jag backend. Backoffice gör vad jag gör, vad jag kan, den ekonomiska biten av det och hanterar allt annat på baksidan.

David:
Så din man får leads, ger bud, säkrar jobb, leder arbetsstyrkan. De går in dit och svingar hamrarna. Du samlar in betalningar, hanterar kundreskontra, logistik, organiserar.

Janice:
En fullfjädrad byggverksamhet.

Råna:
Hur snabbt tog det? Tog det fart eller hur snabbt tog det att bygga det?

Janice:
Det tog fart för här är varför. I Colorado har vi hagelstormar, så det är nästan en årlig händelse. Vi kan inte förutsäga det. Men när försäkringen täcker ditt tak och allt du betalar är din självrisk.

David:
Det är en bra poäng.

Råna:
Det är lätt att få folk att spendera pengar när det är försäkringspengar.

Janice:
Och du förbättrar ditt hus. Så-

Råna:
Det är briljant.

Janice:
Vi gjorde det ett tag tills jag sa att vi förmodligen borde pivotera. Vi kan inte lita på något som är så nisch som är väderberoende, eftersom-

David:
Det är förmodligen ansträngande också, eller hur?

Janice:
Åh ja.

David:
Det kommer man aldrig ur. Och du är alltid-

Råna:
Det är lite säsongsbetonat också.

Janice:
Det är väldigt säsongsbetonat. Det är väldigt säsongsbetonat.

David:
Okej. Så du inser att du tjänade lite pengar, jag antar att du gör det här, eller hur?

Janice:
Ja.

David:
Så du har lite mer kapital avsatt. Du har dina hyresfastigheter som går bra. Hur bestämde du dig för din nästa investeringssatsning?

Janice:
Tja, på vägen hade vi ett par andra investerare som vi sa: "Hej, vi är på Denver-marknaden. Det finns fortfarande lite plats. Vi kan samarbeta eller så kan vi göra några av renoveringarna.” Och vi lärde oss ganska snabbt att om vi inte hade en aktieposition så tjänar vi bara en lön. Så vi gjorde några av dem emellan. Och de andra BURRR som vi behöll, de var bara passiva. Och det sprang i princip bara i bakgrunden. Och när jag återgår till informationen, tror jag att min kunskapslust var att den bara blev lite mindre och jag blev bara passiv.
Och jag trodde att jag behövde betala av lånet. Och så jag började bli aggressiv med det. Och ett tag var det verkligen målet tills jag tror att podcasting blev en grej, började få ny information. Jag tänker: 'Herregud, varför betalar jag av det här lånet? Varför gör jag det?"

Råna:
Och det var, du betalade av lånen på alla dina BURRR?

Janice:
Ja. Som-

David:
Det är helt vettigt. Så du kände liksom att du var på väg mot slutet. Du är som, "Tja, vi har gjort allt som finns att göra. Vad är kvar? Kan lika gärna betala av lånen." Och sedan börjar du lyssna på podcast och alla dessa idéer kommer ut och strategier som andra människor använder och möjligheter i ditt sinne börjar bara brinna med möjligheter. Och du skakar på huvudet, "Vad gör jag? Det finns mer att göra." Så vad var nästa steg?

Janice:
Så nästa steg efter att jag hoppade av det, var att jag måste ta bort dessa fastigheter, ta bort det egna kapitalet från dessa fastigheter så att jag kunde få fart på pengarna och förvärva mer. Så det var mitt nästa steg, är att vi ska göra BURRR version 2.0 av alla dessa egenskaper, ta bort kapitalet och bara ta tag i vad jag kan. Och när covid slog till tänkte jag att vi verkligen måste förändra saker och ting. Jag vill gå in i utvecklingen.

Råna:
Så det här är typ begreppet avkastning på eget kapital, där du börjar inse, jag har alla dessa pengar i min BURRR i alla mina olika fastigheter. Det tjänar inga pengar på mig, men det finns där.

Janice:
Exakt.

Råna:
Lägger till din förmögenhet, men du vill faktiskt ta pengarna ur det så att du kan återinvestera i andra saker. Det är ungefär som en av dina stora avslöjanden vid den här tiden?

Janice:
Ja exakt. Och bara att förstå det faktum att om jag tar bort det egna kapitalet, tar tag i det, och även om jag måste utnyttja, om jag får täckta skulder, så är det egentligen allt som betyder något. Kassaflöde ovanpå den täckta skulden. Så för att under covid tror jag att vi alla gick igenom en personlig... jag vet inte.

Råna:
Rotation.

Janice:
Revolution av vad det än kan vara. Vi ville alla komma närmare naturen.

Råna:
Åh ja, absolut.

Janice:
Jag gick precis och köpte 12 hektar mark och jag sa: "Jag ska bygga en A-ram."

Råna:
Bara slumpmässigt. Du var precis som, "Jag ska...

Janice:
Vet du vad det var? Jag tittade igenom en Dwell-tidning, och jag vet inte om ni har hört talas om Den Outdoors?

Råna:
Självklart. Ja.

Janice:
Jag tror att de lanserades under COVID.

Råna:
Ja, de är jättebra. Dom gjorde. Ja. Så Mike är grundaren och han var väldigt snabb med det. Hans design är riktigt, riktigt, riktigt, riktigt bra.

Janice:
De är fantastiska. Jag menar, till den punkt där det däremot är hans marknadsföringsteam, eller vem som än gör hans renderingar.

Råna:
Ja, allt är hemma. Ja, jag bygger en håla just nu.

Janice:
Verkligen?

Råna:
Eller så får vi det citerat just nu, men vi vill bygga det.

Janice:
Det är spännande. Ja, jag såg den artikeln i Den. Jag är liksom, jag måste ha det. Och så det är i princip en av de sakerna där det gick så snabbt, man hör folk säga det, eller hur? Det är den här magreaktionen där det är som, "jag måste göra det." Så gick in, jag hade tagit bort allt kapital och satt på lite pengar vid sidan av och sa: "Okej, låt oss göra det här."

Råna:
Var det ett problem att dra ur ditt kassaflöde? För jag är väldigt ett stort fan av avkastningen på eget kapital, men eftersom du gör det här på heltid är du en fastighetsinvesterare på heltid, och så du lever på kassaflödet av många av dina BURRR, antar jag. Men när du-

Janice:
Det var vi inte.

Råna:
Åh, det var du inte? Okej.

Janice:
Det var vi inte. Vi var, det gick för att betala-

Råna:
Okej, du var bara [ohörbart 00:27:02] rak-

Janice:
Ja, tillbaka till lånet. Så ja, ett tag tänkte vi bara inte, egentligen.

Råna:
Och jag är nyfiken för från och med 2005 och 2006, vad var den där ränteresan? Var det högt då för jag vet att 2020 var riktigt, riktigt lågt. Vi är i treorna. Vi är i fyran, uppenbarligen inte lika högt i sexan och sjuan.

Janice:
Tja, ja, på ett par av dem hade jag en refinansiering 3.0. Så det är vad som händer när du köper dig in på en marknad som är på den allra lägsta punkten. Inte för att jag visste, men det är den möjlighet du har och fördelen. Så för andra gången var priserna så låga att hur kan du inte göra det?

Råna:
Har inte råd att låta bli.

David:
Gjorde du utbetalningar eller var de kurs och löptid för att få lägre betalningar?

Janice:
Den andra var kurs och löptid. Den tredje var en utbetalningsrefinansiering.

David:
Okej, så du köpte 12 tunnland, du byggde en A-ram på den. Hur gick det med den fastigheten?

Janice:
Det är samma magi. Vi byggde den för, 350 var byggkostnaden. Det är som de främsta frågorna jag får på mina DM. Som "Hur mycket kostade det här?" Jag köpte marken rätt. Så marken var egentligen två skiften. Den säljs tillsammans, men ingen kom på det, av någon konstig anledning. Det slutade med att jag sålde hälften av paketet eller hälften av ett av de två paketen. Och så all in, jag var på 381 och värderingen kom in på 565,000 XNUMX. Så det är BURRR...

David:
Bygga.

Janice:
Bygga, refinansiera, hyra eller i mitt fall STR,

Råna:
The Burster. Jag älskar det.

David:
Så det här var en korttidsuthyrning som du byggde den här A-ramen?

Janice:
Ja. Jag menar att det fanns några personliga preferenser som, ja, jag får njuta av det här också.

David:
Åh ja. Men jag menar, det användes som en korttidsuthyrning när du inte använde den, eller hur?

Janice:
Åh, ja. Säkert.

Råna:
Och det var planen när du byggde den, eller var du det?

Janice:
Det var planen för återigen, jag handlar om täckta skulder och om någon annan betalar för mitt bolån, så är jag över det.

David:
Detta var den ursprungliga idén med VRBO är du tar en-

Janice:
Exakt-

David:
Uthyrning du vill använda, och när du inte använder den låter du någon annan göra det.

Råna:
Och ändå, då var break even som, du får det här huset. Du bryter jämnt. Du är liksom, woo-

David:
Någon annan har huslön... Jag har ett ledigt hus. Det är galet att vi inte bara får ett gratis hus, vi får kassaflöde på det fria huset med $200,000 XNUMX i eget kapital och då är vi fortfarande kräsna, typ, "Tja, det brukade vara bättre. Det brukade vara lättare att göra än det gör just nu.” Så var du nervös för att komma in i besöksnäringen när innan?

Janice:
Åh ja.

David:
Ja. Så berätta för mig hur det var?

Janice:
Det är en del av... Jag menar, det är faktiskt den främsta anledningen till att jag gick med på Robs värdläger för att jag inte hade någon aning. Jag gick efter något som var så passivt att jag glömde bort det, bokstavligen. Till något som jag visste som skulle vara så aktivt och jag var helt enkelt inte inställd på att förstå vad som behövde göras från bara operativt sett. Jag visste inte detaljerna i vad som fanns där ute. Det annorlunda värdskapet eller till och med Airbnb var något av en inlärningskurva.

Råna:
Jag menar, du klarade det bra ändå. Jag känner till den här fastigheten. Det verkar som att det går bra, eller hur?

Janice:
Åh ja. Jag menar, vi lanserade det faktiskt först i höstas. Så det gjorde det, hela den här grejen byggdes under COVID, och det var den andra knepiga delen med det här, är att vi i princip betalade för mycket för material. Vi betalade för mycket för-

Råna:
För timmer.

Janice:
För timmer, för logistik, transport, allt. Och det gick ändå.

Råna:
Det är väldigt häftigt eftersom många människor... Resan att bygga det här huset är väldigt jobbig, men när du väl gör det en gång är det som att det faktiskt inte är så svårt att bygga ett hus om och om igen och igen. Och du byggde upp 200,000 XNUMX dollar i eget kapital eller något liknande, bara genom att göra det. Och jag tycker att matematiken på det här är riktigt galen, att om du bara gjorde det fem gånger så blir du miljonär inom fastigheter.

Janice:
Tja, samtidigt som vi byggde det här, gjorde vi också en annan BURRRster, men inte bygga, köpa, renovera den traditionella meningen, men vi tänkte hyra kortsiktigt det också. Och det gick inte lika bra. Jag menar, allt kan inte vara hemkört, men den där var en nagelbitare för det är bara inte samma värdering när en värderingsman tittar på en fastighet som är byggd på 1960-talet, det var då den byggdes. I motsats till något som är helt nybyggt, ser de bara annorlunda på det.

David:
Du säger att det inte gick lika bra, du pratar inte om kassaflöde, du pratar om-

Janice:
Inte kassaflöde.

David:
Värdet av det var värt när du-

Janice:
ARV-

David:
Renoveringen.

Janice:
ARV.

Råna:
Åh okej.

Janice:
ARV.

David:
Det är en bra poäng. Jag tror att värderingsmän inte gillar att se att du köpt en fastighet för 200,000 550 och att kompensationen visar XNUMX, de ger dig helt enkelt inte det värdet.

Råna:
Jag menar, jag gillar inte att betala för det heller. När jag tittar på Zillow tror jag att de köpte det för 500,000 XNUMX dollar mindre för två månader sedan. Och jag är alltid som, "Nej, Rob, om det ritar ut, så ritar det ut."

David:
Det är sant.

Råna:
Det är riktigt svårt-

David:
Och jag vet inte hur mycket pengar de lägger på det eller hur mycket tid de lägger på det, men när du bygger något tror jag att det är mer sannolikt att värderingsmän gör det, det finns inget som gör det svårt för dem att ge... De kommer förmodligen att ge det mer än värdet av något som redan finns eftersom det är en ny konstruktion. Så en av de saker som jag skulle tro, ni verkar som om ni är ganska låsta med att kunna säga vad det kommer att vara värt när det är klart. Men hur är det med kassaflödet? Tvekade du att veta vilken typ av intäkter den fastigheten skulle ge?

Janice:
Återigen, jag kommer att skjuta tillbaka till Rob eftersom han byggde sitt lilla hus i Joshua Tree och det finns verkligen inte... Det är som en Blue Ocean-strategi, om ni någonsin har läst den boken. Det finns egentligen inget påtagligt, det finns inga komp där ute, du gör dina egna komp.

Råna:
Om du är den första på en sådan marknad, speciellt för en unik konstruktion, är det verkligen svårt, eller hur? Det finns lite av, det går tillbaka till konsten och vetenskapen. Just nu i det här ögonblicket är det den här kyrkan som jag tittar på som har totalrenoverats. Det är en kyrka med sex sovrum. Det är som 7,000 XNUMX kvadratfot och jag vill förvandla det till en Airbnb, men det finns inte en enda komp som bekräftar framgången för vad den här kyrkan skulle kunna vara. Men jag vet att om man bygger det så kommer de, för det mesta. Och så jag är väldigt nära att trycka på avtryckaren på det, men jag är precis som att det är svårt att vara pionjär ibland, men du måste bara luta dig på dina tidigare erfarenheter ibland för att vägleda dina beslut, tror jag.

Janice:
Ja, det finns verkligen ingen guide. Jag kommer fortfarande att hänvisa till marknadskompens och använda det som min riktlinje, liksom om jag måste lämna pengar i tabellen eller eget kapital i affären, så är jag okej med det. Det var så jag gick in i A-ramen, med den synpunkten.

David:
Någon måste vara först. Jag har ofta funderat på det här med ostron. Som spräckte upp en havsklippa och tittade på den där fröbråkaren och sa: "Det kan vara mat."

Råna:
"Det kommer nog att smaka gott. Joe, du äter det först."

David:
När du ser alla andra äta ostron tänker du "Okej, jag äter ett ostron." Men någon hade gjort det först.

Janice:
Jag ser folk som äter ostron och jag äter fortfarande inte ett ostron.

David:
De är äckliga. Jag gillar dem inte heller.

Råna:
Åh kom igen. Jag älskar en Blue Point.

David:
Vissa människor älskar ostron.

Råna:
Jag älskar ostron.

David:
Så var ostronet. Men en av de blinda fläckarna, jag känner att när du kommer in i korttidsuthyrningsbranschen är bokstavligen, jag vet inte vad den ska hyra för. Och det är skrämmande. Vi ser det mycket med de medeltidsuthyrningar som går ut. Jag får den här frågan hela tiden, "Hur vet du vad det kommer att gå för?" Men det gör du inte. Du får inte samma trygghet som du får med traditionella hyresrätter för att du får en uppsida, för det finns inget tak. Det kan gå bra för dig, du får aldrig ha båda.
Att bygga nya byggfastigheter är ett liknande mönster. När du köper något som redan finns där finns det bara så många saker som kan gå fel. Och det mesta finns på en besiktningsrapport. Taket, VVS, läckor, el. Och om du vet vad du gör när du tittar på ett hus, händer inte dessa överraskningar. Om du låter en person titta på en foundation så är det inte så ofta det händer, det visar sig att foundationen rasar sönder och vi såg det bara inte.

Råna:
Det finns ingen grund. Herregud, vi trasslade till.

David:
Ja, helt rätt.

Råna:
Hur märkte vi inte detta? Det finns ingen platta.

David:
De flesta misstag som kommer från rehab av befintliga fastigheter var slarvig due diligence. Och det är inte för att kritisera någon, det är bara vad som händer. Och du lär dig din läxa, det händer inte. Nybyggnationen är annorlunda. Du har mycket mindre kontroll över hur saker och ting kommer att gå eftersom det finns så många fler rörliga pjäser. Så vad är några av de andra blinda fläckarna som folk måste hålla utkik efter om de tänker: "Vet du vad? Den här marknaden är för dyr. Jag ska bara bygga mitt eget hus.”

Janice:
Jag skulle säga, även med tanke på att det faktum att vi håller på att bygga så anlitade vi en totalentreprenör för området. Det finns en marknad där uppe och jag menar, det här ligger i en bergsstad, en liten stad, och de människorna, de där entreprenörerna, de där ubåtarna marknadsför inte. Jag menar även i Denver har du bra subs. De marknadsför inte på Google. De är alla från mun till mun.

David:
Åh, om de var på Googles marknadsföring skulle de inte vara tillgängliga som en bra sub längre. Det är så svårt att hitta.

Råna:
Ingen svarar i telefon i den här branschen.

Janice:
Och vi är två timmar bort, två och en halv timme bort. Och för att vi ska klara det är det inte smart, nummer ett. Och även om vi förmodligen var det, vi var hands on, vi var återigen, mitt i COVID, och letade efter material. Vi körde lite material där uppe, men bara det faktum att han har sitt eget hämnarteam, eller hur? Jag menar, Rob pratar om det hela tiden, att de bara kommer att arbeta direkt med den huvudentreprenören. De vill inte jobba med...

Råna:
De kommer inte att bli utsända med andra människor.

Janice:
Nej. De behöver folk som talar deras språk. De behöver dem berätta för dem när de ska dyka upp, när saker och ting faktiskt är klara. Inte när, "Åh, kan du komma förbi och ge mig en offert?" Och du är fortfarande inne... Du har slitit isär allt.

David:
Folk slösar bort entreprenörers tid hela tiden utan att inse att de gör det. Det är bara-

Janice:
Exakt.

David:
Av okunskap kommer folk att göra det, "Åh, kan du komma och ge mig ett citat?" Och den entreprenören måste ta ledigt från en jobbkörning till två till tre timmars tid som de ska spendera. Då måste de prata med dig. Sedan fick de gå och göra en offert som kan vara en halv dag eller en dags arbete som är borta. Och då blir jobbet aldrig av.

Råna:
Och de hör aldrig av dig igen.

David:
Ja, precis. "Åh, han var billigare. Så jag följde med honom." Och de bara... Vi säger inte att du måste anställa alla på första skottet. Men folk är inte medvetna om vad de frågar efter när de säger "Jag vill bara få en offert." Min familj var arbetare. Min pappa var målare, min farbror, min farfar, var målare. Jag såg arbetet de måste gå in på bara för att generera en offert. Det är ingen grej. Det är som att be någon bygga ett hus. Du ska inte bara titta på det och ge ett svar. Du kommer att gräva i och dyka in och spendera mycket tid på det. Och så att du i slutändan hittar exakt vad du sa, förblir de bästa människorna lojala mot personen som smörjer deras bröd, skyddar dem, tar hand om dem, fortsätter att ge dem mat.
Och om du är en så bra sub och du tar för många sidojobb och din entreprenör får reda på det, kanske han letar efter att ersätta dig med någon som han kan lita på när han vill få jobbet. Och det är något jag hittade när du försöker lura systemet och du säger, "Jag vill inte anlita en entreprenör, jag ska bara gå och hitta min egen person." Du får ofta någon som inte kunde få heltidsarbete som arbetar för en entreprenör.
Jag älskar det du sa eftersom vi ibland tror att vi sparar pengar på att göra det här. Jag menar, jag är lika mycket skyldig till detta som alla andra, där den där entreprenören sa 15 k, jag kan hitta en kille att göra det för 9,500 5,000. Jag ska spara lite pengar. Och då tar jobbet tre gånger så lång tid. Och du gör tre betalningar på $50,000 9,500 inteckning och du tror att det här precis förvandlades till en ombyggnad på $XNUMX XNUMX. Men jag behövde bara betala XNUMX XNUMX för det. Så vad är din erfarenhet av det?

Janice:
Vad säger det, du snubblar över slantar för att spara dollar? Så jag menar när vi bröt mark så tänkte jag att vi måste avsluta det här om åtta månader. Det var en stor order, jag vet.

Råna:
Jag tänkte säga att det är ambitiöst.

Janice:
Det är ambitiöst. Men när du ser att räntorna stiger snabbt, så från när vi bröt runt till när vi fick C av O, var det 15 månader och räntorna steg med 400 BPS.

Råna:
Och för alla hemma är det intyget om inflyttning.

Janice:
Intyg om inflyttning.

David:
Vilket är vad staden eller länet måste säga att du får använda detta som bostad.

Janice:
Och även från utlåningssynpunkt, eftersom vi refinansierade, vill de se ett intyg om beläggning.

David:
De vill inte låna ut på något som inte kan användas, om de måste utmäta, att ingen skulle kunna bo där.

Janice:
Det måste slutföras till en punkt för att vara säkert att leva i. Och vid den tidpunkten var vi inte klara, om jag ska vara ärlig. Vi väntade fortfarande på backsplash. Jag vet inte vad mer vi väntade på. Bara kosmetisk.

Råna:
Du hade de där kosmetika.

David:
Golv. Vad är några av de saker du behöver ha för att det ska vara beboeligt? En del av golvet?

Råna:
Skåp måste finnas där.

Janice:
Skåp.

David:
Ingen exponerad el eller VVS. Det hela måste finnas där.

Råna:
Vilket är rättvist.

David:
Men några av de kosmetiska sakerna, det är sant. Bakstänket kanske inte är där. Målningen kanske inte är klar.

Janice:
Diskmaskin.

Råna:
Jag tror att det är förbi grov el där eluttaget är helt uppkopplat, du behöver inte nödvändigtvis plattan på den.

David:
Och så att människor kan använda den informationen för att få erbjudanden. För jag har letat efter fastigheter, inte så mycket nyligen, utan tidigare när det var mindre konkurrens, där de var ungefär 98% av vägen till ett intyg om inflyttning, men de skulle ha haft, vad är ordet? Jag tömmer... Undergolvet in med tålig baksida, men inget kakel. Och de säger, "Nej. Kan inte bo i det huset. Den har bara den härdiga backern. Nåväl, jag går in och köper den, med vetskapen om att vi bara måste lägga kakel direkt där.”
Men mina konkurrenter kunde inte få ett lån för att köpa fastigheten eftersom en långivare inte lånar ut utan en CFO. Så jag kan gå in och betala kontant för det här eftersom det är obeboeligt, men det är inte en fullständig rivning. Det är inget jätteprojekt. Det brukade vara en strategi som vi kunde använda. Nu är det bara något du måste vara medveten om, som du säger, för du kan inte refinansiera förrän du faktiskt får det. Så vad är några andra blinda fläckar? Vi har nämnt bostadsbeviset. Vi har nämnt att veta vad som krävs för att köra comps för att se vad fastigheten kommer att vara värd. Du nämnde att du skaffade egna entreprenörer istället för att försöka arbeta med subs själv. Vad sägs om några av de saker som tuffa insatser eller entreprenörer som spökar dig för att arbete inte blir gjort? Har ni haft några problem med det?

Janice:
Tja, punchlistan. Det var, efter intyget om inflyttning, det är punch-listan och de kommer tillbaka för det tar lång tid.

Råna:
Ja. För vid den tidpunkten har du i princip betalat mest av pengarna.

Janice:
Ja. Ja. För det mesta väntar de kanske på 10% av den sista punchlistan.

Råna:
Och vid den tidpunkten har de börjat på ett annat jobb där de stora pengarna kommer in. De på stiftelsen når milstolpar på 25 %.

David:
Detta är en av de saker där om en investerare bara kunde ta en sak för att få rätt, det skulle vara att inte betala entreprenören alla pengar för att börja jobbet.

Janice:
Men det är konstigt att de nästan inte ens gör det, de säger: "Okej, 10%. Jag tycker att jag är bra."

David:
De behöver inte de sista 10%.

Janice:
De behöver inte de sista 10%.

David:
För att de tjänar 90% på den andra suckern som betalar dem alla pengar i förväg för att börja det andra jobbet. Och så avslutar de den där halvvägs. Vi får åtminstone vår till 90%. Det vill säga, det är en så avgörande sak. Du måste ge dem lite pengar eftersom de inte kommer att stå för sina egna pengar för att köpa material och betala sitt arbete. Men jag brukar försöka hålla det runt 20 till 30 % för att börja jobbet. Och så håller jag bara kontakt med dem. Och när de visar mig att arbetet är gjort, ger jag dem ytterligare en dragning. Vad du inte vill göra är att ge dem 80 % av pengarna, 100 % av pengarna direkt och lita på att de bara kommer att avsluta jobbet.

Råna:
Det är galet.

David:
Höger?

Råna:
Säkert.

David:
100 % av de människor som har blivit lurade av en entreprenör som jag har pratat med som kommer till mig, "Vad gör jag? Behöver jag dra dem till domstol? De ringer inte tillbaka till mig." Jag ställde bara en fråga: "Har du redan betalat dem?" Det är den där prick, prick, prick.

Råna:
Det är alltid det.

David:
Ja.

Råna:
Ingen människa. Vanligtvis, så en punch-lista är i princip där ditt hus i princip görs, men du har alla dessa små saker som uppföljningen inte riktigt var där, eller så är det som en spricka i gipsskivan som måste lappas eller något som behöver göras bättrad med färg. Och så är det den här listan med saker som du ger din entreprenör och du säger, "Hej, jag behöver de här sakerna göras."

David:
Diskmaskinen går inte. Eluttaget var inte anslutet korrekt och det fungerar inte. Det är som när du går ett nytt hem, om du någonsin haft ett nytt hem som byggdes, det är här de sätter den blå tejpen på väggarna, eller hur? Som, kom in och låt personen fixa det här sista. Du hängde fel belysningsarmatur i fel område. Dörrklockan fungerar inte. Vad det nu är för grejer. Och då vet ingen av oss hur man fixar det. Kan du gå in?

Råna:
Men egentligen har en hantlangare i princip gjort alla mina punchlistor någonsin.

Janice:
Ja. Så vi var tvungna att ha någon, ta upp någon från Denver för att avsluta några av punkterna på punchlistan, bara för att få det till den punkt där jag kunde ta bilder. Så de är de rättvisa, det är alltid 10%.

David:
Ja. De sista 10 %.

Janice:
Det tar längst tid.

David:
Det är därför du vill ha den där stora saftiga sista 25 %-dragningen hängande över huvudet. Och det är roligt, har du någonsin haft en hund att försöka få för att göra ett trick och de vill inte göra det när ditt företag är över? Men så lägger du en goding i handen och helt plötsligt kommer de ihåg hur de ska rulla över. Det är precis så jag ser på det. Det är fantastiskt hur du kom ihåg hur man avslutade den där punchlistan när det kommer ytterligare 25 till 30 %. Men när du håller en bit broccoli mot hunden, det är som de 10%, jag är inte riktigt så hungrig. Jag tänker inte rulla över för det.

Råna:
Men de skulle äta broccolin om den låg i en skål med mat.

David:
Ja. De skulle få det gjort om det var en del av vad de behövde göra för att få betalt. Det är en bra poäng där. Så jag förstår att du har en duschdörrshistoria. Kan du dela det med oss?

Janice:
Ja. Berättelsen om duschdörren... Min entreprenör, jag tänkte: "Jag behöver den här duschdörren. Jag menar, jag antar att jag skulle kunna hänga upp ett duschdraperi, men vi vill ha en duschdörr i glas." Och han säger, "Okej, jag ska ringa min kille." Jag sa: "Vem är din kille?" Han berättar för mig. Jag säger, "Jag ringde den där killen." Han säger, "Ja, han är min kille." Det är Avenger-teamet.

David:
Så den killen kommer att svara på entreprenörens samtal.

Janice:
Killen, glasgubben sa, "Jag är för upptagen."

Råna:
Förutom att entreprenören, som David sa, smörjer sitt bröd.

David:
Ja det gör han. Det är rätt. Jag menar, om vi ska gå med den där hundtricksliknelsen, så försöker jag inte jämföra entreprenörer med hundar. Jag inser att det kunde ha gått på ett dåligt sätt.

Råna:
Alla entreprenörer säger "Hur vågar du?"

David:
Men det är som när din lillasyster skriker på hunden så gör det ingenting. Och så går pappa fram och bom, sitter, eller hur? För det är som att jag inte gör den där killen arg. Det är han som matar mig. Det är samma idé som du kom med. Och de är inte lojala mot dig. De är lojala mot personen som smörjer deras bröd.

Janice:
Exakt. Så det gör du verkligen. Det är igen den gången som, eftersom jag skulle ha varit hög och torr och försökt hitta, ringa Home Depot överallt och sedan transportera den här saken själv och låta min hantlangare gå och installera den. Där den här killen går in och skär den här glasbiten och kommer tillbaka med det. Perfekt. Jag menar, det är ganska vanligt. Så det var bara tidsramen för lanseringen på Airbnb och det hjälpte till att han verkligen kom tillbaka. Jag menar att han är en bra entreprenör, men ja, som du sa, han går på nästa jobb eftersom han måste få igång sina tidslinjer. Han har milstolpar att göra på alla sina andra jobb.

David:
Eller de kommande tre jobben ibland,

Janice:
Okej, ja. De jonglerar med flera.

Råna:
Startar dem samtidigt.

David:
Och så vi tittar bara på vår situation, vårt hus, entreprenören är som den här mellanhanden, som försöker ta itu med de kunder som vill ha saker gjorda. De är vanligtvis inte matematikgenier eller affärsguruer. Det låter som att du och din man var ganska bra på det här, men jag tror inte att alla har en Janice som arbetar med sina böcker i backend. De kämpar på, de vet inte ens hur de ska lägga ett jobb. Sedan får de jobbet och nu måste de sköta en kattflock, få sina anställda att dyka upp och jobba varje dag. Den branschen är ökänd för att ha människor som inte vill dyka upp och jobba från nio till fem, eller nio till nio. De har problem, de har dramatik. De bråkar med sina flickvänner, de stjäl dina verktyg. Många av dem hamnar i droger och de är opålitliga. Det är alltid en utmaning eftersom de är som, "Hur får jag min arbetskraft på alla dessa olika jobb?" Och sedan måste de dra någon från det här jobbet framöver.

Janice:
Nåväl, när det är förseningar för något och under tidslinjen vi byggde, så var det bara förseningar efter förseningar. Och det var egentligen inte entreprenörens fel. Dess-

David:
Material.

Janice:
Det är material. Och det är bara normala förseningar i bygget, punkt.

David:
Om du måste gå igenom tillståndsprocessen.

Råna:
Men jag tror att det mest frustrerande är när du har alla bitar och allt material och du kör förbi ditt hus och ingen är där. Och du vet att entreprenören precis har haft ett annat jobb, gör ett annat jobb och du säger, "Man, jag kan bokstavligen inte avancera."

David:
Och du skryter om att du bara betalar 9,500 15. Den andra personen var villig att betala XNUMX tusen och deras jobb blir gjort.

Råna:
Deras jobb är gjort.

David:
Och din är det inte.

Råna:
Jag säger alltid det. Jag menar, jag tror-

David:
Ibland förlorar man verkligen när man vinner.

Råna:
Speciellt vid korttidsuthyrning. Jag tror att det är väldigt viktigt eftersom du ibland kan behöva betala tre eller $4,000 XNUMX för att bli klar en eller två månader tidigare.

David:
Men vilka intäkter skulle du ha gjort?

Råna:
Exakt. Du kan tjäna som fem till $10,000 XNUMX mer.

Janice:
Du pratar också om räntor. Jag menar.

David:
Ja, du har en historia om det, eller hur? I ett av fallen, tiden från det att du tog mark till att du fick ditt inflyttningsbevis, steg priserna med 400 räntepunkter.

Janice:
Ja. Så det slutade med att vi fick betala ned kursen. Och nu när vi ser tillbaka på den takten ligger vi på 8.8. Vi fick 8.75 och vi betalade två poäng ner.

David:
Men du var ursprungligen i mitten av fyran?

Janice:
I mitten av fyran när-

David:
När du startade projektet.

Janice:
När vi blev citerade för att få,

David:
Ja. Det fångade mig på flera av dem faktiskt. Det råkade bara vara när jag köpte ett gäng hus, direkt efter det... Det finns inget du kan göra. du kan inte-

Janice:
Nej nej.

David:
Det är en bra poäng. Tid är ofta dyrare än de pengar som det skulle ta för att få jobbet gjort snabbare.

Janice:
Höger. För om du... den amorteringen över 30 år eller mot-

Råna:
Hundratusentals dollar.

Janice:
Det handlar om hundratusentals dollar. Och så den andra poängen med att anlita en totalentreprenör för det området är att de känner till tillståndsavdelningen. De känner till inspektörerna.

David:
Det är också trevligt.

Janice:
Det är inte så att jag ringer, "Kan du komma och göra en grov inspektion av min el?" "Det kommer att ta två veckor." Mot min entreprenör som ringer. "Okej, vi är där imorgon klockan 9."

Råna:
En bra entreprenör, ja, kan få vem som helst i telefon eftersom de bara är betrodda. Så, okej. Så du har löst det med din entreprenör. Du får det här huset klart. Kan du berätta lite om hur det faktiskt gick till? Funkade det bra? Krossade du den ut genom porten? Hur gick det egentligen när du lanserade på Airbnb?

Janice:
Så den andra tidsfaktorn är att vi missade sommarsäsongen.

Råna:
Och det är en hektisk säsong för dig?

Janice:
Och det är en hektisk säsong. Men vi lanserade på hösten, vi har lövkiksäsong, så utanför porten menar jag att det var en succé. Vi har varit verksamma i fem månader nu. Så i genomsnitt gör vi brutto, 7,200 XNUMX i månaden.

Råna:
En månad?

Janice:
En månad.

Råna:
Det är bra.

Janice:
Ja. Ja. Jag menar att vi har våra axelsäsonger här, men det är ganska bra. Med tanke på att vårt netto är allt från 4,000 4,500 till XNUMX XNUMX, vilket är stabilt.

Råna:
Det är bra.

Janice:
Speciellt när jag drog ut alla pengar som jag först investerade. Jag har-

Råna:
Oändlig avkastning.

Janice:
Oändlig avkastning.

Råna:
Så du lägger in alla dina pengar, du får tillbaka dem. Detta är vad jag kallar att få ett gratis hus. Alla på YouTube blir dock arga för att de säger: "Det är inte ett gratis hus om du fortfarande måste betala ett bolån." Det är ett fritt hus i mina tankar.

Janice:
Det är ett gratis hus eftersom någon annan betalar min bolån.

Råna:
Och då tjänar du i princip 48 till $50,000 XNUMX per år i vinst.

Janice:
Ja.

Råna:
Och om du gjorde det två gånger, gör du sex siffror.

David:
Det är inte bara ett gratis hus, det är en gratis 50 tusenlapp.

Janice:
Ja.

David:
Alla andra ger dig dessa saker, vilket är hur investeringar fungerar när det har gjorts väl över tiden. Okej. Så du kom på hur du får ett gratis hus och du kom på hur du får gratis intäkter. Uppenbarligen kommer du att vilja göra mer av detta. Så vilket projekt arbetar du med nu?

Janice:
Säkert. Så vi går in i skala. Vi vill göra åtta enheter, vilket är vårt nästa projekt. Åtta mikrostugor i Salida, Colorado. Och det är exakt samma modell.

Råna:
Det är också ett bra läge.

Janice:
Det är.

Råna:
För korttidsuthyrning.

Janice:
Det är fjorton, om ni vet vad de är. Folk älskar att komma och vandra dem. Mycket flodaktiviteter. Så det är en fantastisk marknad och jag fördubblar i princip vad jag gjorde med A-ramen, men att göra det på en, i princip utomhus gästfrihet är vad-

Råna:
Du oktuplerar dig.

David:
Ja. Du gör åtta enheter.

Janice:
Ja. Ja. Bra fångst.

Råna:
Okkuperar ner. Definitivt ett ord.

Janice:
Ja. Och sen då? 10 xing på mitt andra projekt som jag har i Buena Vista, som ligger nära och som är på 39 tunnland. Så det är en annan pjäs eftersom den ligger i en möjlighetszon och det finns en större inlärningskurva där. Men jag bygger mitt Avenger-team.

Råna:
Fy vad coolt. Så egentligen gick du från att sprinta på en ny konstruktion, vilket verkligen är vad det känns som på ditt första bygge, till att nu är du inne i maratonfasen, du är med för att vinna den.

Janice:
Åh ja. Åh ja. Jag tar igen förlorad tid, det är vad jag gör här. Så med dessa egenskaper får jag många människor som frågar mig, "Hur kan jag göra det här? Hur kan jag köpa mark?” Och jag bara, land är förmodligen den mest avgörande biten. Och med just dessa egenskaper arbetade jag baklänges. Jag arbetade från att titta på vad områdeskartorna är och går, jag går inte för villkorad användning eller speciell användning. Jag går direkt för användning med höger. Och så med den åtta enheterna mikrostugor resort som är zonerad för camping, vilket är svårt att hitta, eftersom det bara är ett tunnland, men det faktum att jag kunde gå direkt till att tillåta, ger mig den hastigheten igen, det går direkt till bygget.

Råna:
Så när du säger "använd med rätt", betyder det bara att det är zonplanerat för det, plus att du inte behöver gå igenom galet villkorligt användningstillstånd eller ansökan om särskilt användningstillstånd?

Janice:
Ingen planering och områdesindelning.

Råna:
Wow coolt.

David:
Så när du pratar om att köpa mark nämnde du att folk ställer den frågan. Vi har också nämnt att köp av mark kan vara skillnaden mellan en affär som fungerar och en affär som inte gör det. Vad är några saker folk måste vara medvetna om när de köper mark?

Janice:
Så mina bästa röda flaggor när jag tittar på en bit mark är nummer ett, översvämningszonen. Deal breaker för mig, kanske inte för vissa människor, men om det ligger i en översvämningszon kommer jag inte att göra det. Försäkringsfrågor. Eventuellt byggnadsproblem. Tillsammans med det går med, om något är i en våtmark, dessa två går hand i hand, du kan mer än troligt inte bygga. Utilities är en stor en. Vatten, avlopp, el, allt som vi tar för givet. Om de sakerna inte finns på plats eller i närheten kommer det att bli väldigt dyrt.

Råna:
Jag menar, även om det är ganska nära-

Janice:
Åh ja.

Råna:
El kan kosta tiotusentals dollar om det är 100 meter bort. Det är galet.

Janice:
Eller hur. Ja. Jag fick någon som ringde mig, "Jag tror att det är en halv mil bort." Jag är som, åh.

Råna:
Ja. För om du någonsin åker på Zillow eller Redfin och du ser dessa vackra bitar av mark, de är 100 tunnland och de har utsikt över bergen och det finns en källa och sedan på bilden, det är den här lilla hjortungen och du är som , "Herregud, det är bara $27,000 XNUMX." Och det är som-

Janice:
Det finns en anledning till att det är så billigt.

Råna:
Det finns inga verktyg någonstans för miles.

Janice:
Exakt. Exakt. Och sedan, det som hör ihop med det är tillgänglighet. Om det inte finns någon väg eller om du måste bygga en väg eller om den är inlåst av andra närliggande fastigheter, kommer det att göra det lite svårt.

David:
Det betyder att du inte kan komma in på den här fastigheten.

Janice:
Korrekt.

David:
För du måste gå igenom någon annans egendom för att komma dit.

Janice:
Närhelst jag gör min due diligence måste den ha allmän tillgång. Vad är en annan röd flagga? Webbplatsbetyget är väldigt stort. Allt över 15 kommer jag inte att göra.

Råna:
Vad betyder det?

Janice:
15 % betyg. Det kommer bara att göra det dyrt för ditt smutsarbete. Sedan har du andra grundläggande saker som du måste göra. Och det är, jag går för antingen vad som helst 10% och lägre. Så vatten är ganska stort. Det är en stor variabel. Om, som Rob sa, vi alla vill ha denna vackra bit mark, men det finns inget allmänt vatten som går till dessa skiften och variabeln gräver en brunn. Du vet inte hur långt du kommer att behöva gräva. Och på mitt projekt, allt som går in i de åtta till 10 bostäderna eller enheterna, anser de att de är kommersiella.
Så om vi gör en reklam så är det ett helt annat djur och vatten är offentligt. Det är inte något som du bara kan gå och ansöka om, "Jag vill ha ett kommersiellt brunnstillstånd." Vissa län kommer att få dig att gå inför en vattendomstol och du måste få en vatteningenjör att i princip uttala dig om varför. Det finns bara så många intrikata saker som vi alla inte har, har någon av den expertisen. Så det blir bara dyrt att göra det.

David:
Det är så, folk säger alltid, "Hej, jag vill bara bygga för det är för dyrt att köpa. Vad tycker du om det?" Det är så mycket i det. Jag kunde inte ens varna dig för allt du behöver veta om, för hur många människor skulle ha tänkt på någon av dessa saker på egen hand? Om det finns som-

Råna:
[ohörbart 00:57:00] den hårda vägen.

David:
Det är helt rätt. Så låt oss sammanfatta, var det fem saker vi gick där borta?

Janice:
Fem saker, ja.

David:
Så vi hade tillgång till vatten och-

Janice:
Verktygen i allmänhet. Japp.

David:
Verktyg.

Janice:
Avlopp.

David:
Okej. Webbplatsbetyget.

Janice:
Webbplatsbetyget.

Råna:
översvämningsslätt.

David:
översvämningsslätt. Och var där-

Janice:
Våtmarker med det. Den andra var zonindelning.

David:
Och zonindelning. Ja.

Janice:
Zonindelning är en stor sådan för om du inte kan bygga det du föreställer dig, så har du fastnat med en bit mark som du inte kan göra någonting på.

David:
Annat än att försöka sälja den till någon annan som förhoppningsvis inte vet hur processen fungerar också.

Råna:
Det är vad som händer hela tiden också. Du ser dessa vackra bitar av mark och de är som, "Vi har redan ritade planerna och allt."

Janice:
Exakt.

Råna:
"Herregud. De har gjort allt det hårda arbetet." Och sedan ställer du en fråga till mäklaren, de är som, "Åh, jag vet inte. jag vet inte. Varför skulle du fråga det? jag vet inte. Måste ta reda på det."

David:
Det kommer med planer. Du är som, "Du sa bara inte till mig 3 miljoner dollar för att köra elektriciteten till där dessa planer upprättades." Okej. Det här har varit fantastiskt. Jag tror att du är den första personen vi har pratat om som har gett oss så mycket detaljer i att bygga fastigheter och hur lätt det är att förstöra det. Så jag uppskattar att du delar detta med hela vår publik, som kan ha haft de här hårfina idéerna att de kommer att stöta på det här utan att veta vad de gör.
Min personliga åsikt, du bör överlåta utvecklingen till experterna och jag rekommenderar inte folk att gå in på det, om de inte känner en expert. Och jag tror att du understödde det genom att bara prata om att ha rätt byggpersonal, att ha rätt entreprenör, att ha dina Avengers som vet hur det här fungerar, kan göra skillnaden mellan att förlora mycket pengar och ha ett framgångsrikt projekt. Finns det några sista ord du skulle vilja lämna publiken med?

Janice:
Tja, jag menar att om du vill bygga något och det är i stil med ett enfamiljshus eller till och med en stuga, kommer det förmodligen att vara din enklaste ingång. Om du tänker, "Åh, jag ska göra en flerfamiljsutveckling." Om du går in i något län eller någon kommun och du säger "Jag vill bygga ett hus." De kommer att säga ja. Återigen, det är tillåtet. Så det kommer att bli vägen för arrendemotstånd.

David:
Så har du några råd till folk som vill lära sig mer om detta? Vad skulle du säga till din systerdotter om hon ville komma in i utvecklingen?

Janice:
Tja, jag konsulterar faktiskt lite och lägger ut lite information om Uncommon Developer, om du vill kolla upp det. Jag började precis med det för att jag får samma frågor om och om igen.

Råna:
Är det din webbplats eller din-

Janice:
Det är min hemsida.

Råna:
Uncommondeveloper.com.

Janice:
Ja. Min Instagram för A-frame är Backcountry A-Frame och jag delar lite om den processen i höjdpunkterna. Så jag är väldigt transparent om processen och kostnaden där.

David:
Okej. Rob, var kan folk få reda på mer om dig?

Råna:
Du kan hitta mig på YouTube på Robuilt, ROBUILT. Och på Instagram, på Robuilt också. Hur är det med dig?

David:
Du hittar mig på Big 5 Sporting Goods, letar efter några nya strumpor eftersom mina fötter fryser av att gå i denna snö. Och efter det kunde du hitta mig på DavidGreene24, över hela sociala medier och min nya webbplats, Davidgreene24.com. Jag är en av de enda gamla som fortfarande gör hemsidor. Även om jag antar, Uncommon Developer. Höger? Det är en webbplats. Det är som att vi kommer tillbaka.

Råna:
Jag gjorde en hemsida igår.

David:
Aldrig.

Råna:
Jag döpte precis min direktbokningswebbplats. Jag är riktigt exalterad.

David:
Vad är det?

Råna:
Den heter Neekleeps.com.

David:
Nique?

Råna:
Ja, liksom unik.

David:
NIQUE?

Råna:
NEEK sleeps.com.

David:
Stavar det coolt. Det här som när du försöker sätta ett X i något för att det gör det coolt, som Spanx?

Råna:
Tja, jag tänkte göra Neekly, men jag vet att du inte gillar när folk bara lägger till LY i slutet.

David:
Det gillar jag inte. När de bodde i Silicon Valley-området för länge började de precis lägga till LY i slutet av ett ord och kalla det ett teknikföretag, Shirtly.

Råna:
Jag-Unique.com.

David:
Couchly, Computerly, Podcastly. Ja, det finns överallt.

Råna:
Hej, undrar du någonsin var ordet podcast kommer ifrån?

David:
Det är en bra fråga, Rob, vill du gå in på det?

Råna:
Åh, off air skämt. Okej.

David:
Okej. Tack så mycket, Janice. Vi uppskattar att du delar med dig av din berättelse. Det har varit fantastiskt, liksom några av de strider som du hade och tvivel som du hade innan du hoppade in i det du gör just nu. Så tack för att du kom hit. Vi kommer att se till att vi kollar in med dig och ser hur projektet går. Och jag är glad att Rob tog in dig.

Janice:
Tack för att jag fick komma.

David:
Det här är David Greene för Rob "Neek" Abasolo, som kvitterar.