Das "Vom Rookie zum Immobilieninvestor in 90 TagenDie Serie ist zurück und wir treffen uns derzeit mit drei Mentees vom Neuling bis zum Vermögenden durch Immobilien! Unsere Mentees waren in den letzten Wochen beschäftigt, also kamen Ashley und Tony bei ihnen vorbei, um zu sehen, wie sich ihre Mietobjekte entwickelten. Sie berühren weiter wie man ein günstiges Angebot macht, die Angst vor der Annahme eines Angebots überwinden, wo findet man motivierte Verkäufer, kurzfristige Vermietung Märkte und Verkäuferfinanzierung Fragen und Antworten.
Zuerst, Brandon ist der neueste Immobilien-Neuling in der Show. Er hat seinen ersten Deal noch nicht abgeschlossen und ist immer noch auf der Suche nach einer Immobilie, aber Er stellt fest, dass der Preis nicht seinem Gewinn entspricht. Ashley und Tony zeigen Brandon, wie man ein Low-Ball-Angebot macht und warum man das tun sollte Geben Sie immer einen Preis an, der zu Ihren Nummern passt. Nächster, Lawrence erzählt, wie er auf der Suche nach einem war Verkäuferfinanziertes Geschäft und sucht nach neuen Wegen Finden Sie motivierte Verkäufer eher mit einem Rabatt oder mit flexiblen Konditionen verkaufen.
Endlich hören wir von Melanie, der ein bisschen davon hatte Immobilienpanik als sie nach mehr suchte Kurzzeitmietmärkte um es ihrer Liste hinzuzufügen. Nach einigen Recherchen hat sie sich für ein solides Angebot entschieden und ist derzeit auf der Suche nach Immobilien, für die sie Angebote machen kann. Ihre einzige Frage ist, wie und warum sie es versuchen sollte Verkäuferfinanzierung. Ashley und Tony geben ihr alle Details, die Sie benötigen, bevor Sie ein direktes Geschäft mit dem Verkäufer abschließen.
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Ashley:
Dies ist Real Estate Rookie Episode 257.
Toni:
Wenn Sie einige dieser Angebote einreichen, sollten Sie noch darüber nachdenken, Lawrence, den Verkäufern verschiedene Optionen zu bieten. Wir versuchen zum Beispiel, im Sommer ein Hotel zu kaufen, und haben ihnen verschiedene Optionen für den von uns vorbereiteten Verkäuferfinanzierungsvertrag angeboten. Einer hatte einen höheren Preis mit etwas höheren Zinsen, aber einer geringeren Anzahlung. Eine andere Option hatte eine höhere Anzahlung, die anderen Konditionen waren für uns aber etwas günstiger. Ich denke, wenn Sie dahin kommen wollen, dass Sie nicht mehr als 15 % oder 7 % auf der Grundlage dessen, was Pace gesagt hat, hinlegen, bieten Sie das als weitere Option an. Und selbst wenn der Kaufpreis etwas höher ist, ist es für Sie vielleicht trotzdem besser, weil die Anzahlung geringer ausfällt.
Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.
Toni:
Und willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Und heute möchte ich eine ganz besondere Person aus dem Rookie-Publikum hervorheben. Diese Person trägt den Benutzernamen „The Handyman 317“ und Handyman hat uns auf Apple Podcasts eine Fünf-Sterne-Bewertung mit der Aufschrift „Danke!“ hinterlassen. Mit dem großen Ausrufezeichen. „Auf jeden Fall einer meiner liebsten wöchentlichen Podcasts. Ich bin Unternehmer und habe mir zum Ziel gesetzt, im Jahr 2023 selbst zu investieren, nachdem ich Ihren Podcast gehört habe. Nun, als ich mir Ihren Podcast wöchentlich angehört habe, habe ich mein Selbstvertrauen gestärkt und bereits einen Flip abgeschlossen und eine Maisonette gekauft, um im Jahr 2022 alles unterzubringen. Ich schätze den Service, den Sie bieten, und danke Ihnen vielmals, dass Sie mir geholfen haben, meine Ziele zu erreichen. So viel kostenloses Wissen in dieser Show.“
Handwerker 317, ein großes Lob an Sie, dass Sie zuhören, Ratschläge annehmen und Maßnahmen ergreifen, Mann. Das ist das größte Stück. Wenn Sie uns also noch keine ehrliche Bewertung oder Rezension hinterlassen haben, tun Sie dies bitte. Je mehr Aufrufe wir bekommen, desto mehr Menschen können wir helfen. Je mehr Menschen wir helfen können, desto mehr Geschichten bekommen wir wie Handyman 317. Ashley Kehr, was ist los? Wie geht es dir?
Ashley:
Gut. Ich habe heute zwei Abschlüsse, auf die ich mich freue. Ich verkaufe eine Immobilie.
Toni:
Anstrengender Tag.
Ashley:
Und dann verwende ich den Erlös tatsächlich zur Abzahlung einer weiteren Immobilie.
Toni:
Geht das nicht so?
Ashley:
Ja, ich halte gerne ein paar frei und übersichtlich, also überweise ich einfach etwas Geld. Und dann schließe ich tatsächlich eine Refinanzierung für das A-Frame-Anwesen ab, das ich umgebaut habe.
Toni:
Lasst uns ganz schnell darüber reden. Du hast das Refi, oder? Die Refis sind enorm ausgetrocknet, fast niemand macht derzeit eine Refi. Können Sie uns mitteilen, was der Grund für diese Refinanzierung ist und warum Sie sie jetzt sofort durchführen müssen?
Ashley:
Ja, und eigentlich ging der Prozess so schnell, dass ich es kaum glauben kann, verglichen mit dem Versuch, sich in den letzten zwei Jahren zu refinanzieren.
Toni:
Letztes Jahr, ja.
Ashley:
… als die Kreditgeber sich um viele Refinanzierungswillige kümmern mussten. Aber ja, ich habe die Immobilie also mit hartem Geld gekauft und mein hartes Geld ist nicht für, ich glaube, zwei weitere Monate, vielleicht, fällig. Ich habe es saniert, ich habe Bargeld verwendet, um die Immobilie tatsächlich zu sanieren, und jetzt möchte ich mein Geld wieder abheben und wir werden heute den harten Geldgeber abbezahlen. Wir werden uns bei einer kleinen lokalen Bank refinanzieren. Dann werden wir einfach unseren festen Handel haben. Die Abschreibungsdauer beträgt über 20 Jahre und die Zinsbindung beträgt fünf Jahre.
Toni:
Ja, das ist toll.
Ashley:
Und der Zinssatz beträgt 7.4 %.
Toni:
Das war meine nächste Frage, die nicht so schlimm ist, oder?
Ashley:
Nein nein
Toni:
Ich habe definitiv Schlimmeres gesehen. Cool. Ich bin begeistert. Der A-Rahmen ist fast fertig. Das ist sozusagen der letzte Schritt für alles, oder?
Ashley:
Es ist fertig. Es ist fertig. Ja.
Toni:
Ja, das ist alles.
Ashley:
Ja, es ist geschafft. Ja.
Toni:
Cool. Na siehst du. Nun, wir haben heute eine gute Show für Sie. Wir haben unsere Mentees zurückgeholt, sodass Sie ein kurzes Update von Brandon, Lawrence und Melanie hören können. Jeder von ihnen befindet sich irgendwie in einer anderen Phase, und wir gehen der Frage nach, womit jeder Einzelne zu kämpfen hat. Brandon, denke ich, und wir reden ein bisschen darüber, das größte Hindernis, das ihn zurückhält, ist einfach Angst. Und er hat irgendwie darauf hingewiesen, indem er einfach gesagt hat, dass er Angst davor hat, was passieren könnte, wenn er damit weitermacht. Sie können hören, wie wir das Stück aufschlüsseln. Lawrence war in den letzten Wochen ein Mann auf einer Mission. Er hat eine ganze Menge Sachen gemacht, also erfahren wir, was Lawrence mit Ihnen vorhatte. Aber Lawrence war ein wenig unsicher, wie er einige dieser Angebote, die er den Leuten unterbreitet, strukturieren sollte, also sind wir das irgendwie durchgegangen. Und dann Melanie, sie hatte eine kleine Panikattacke wegen ihrer Investitionssituation, also brechen wir durch-
Ashley:
Sie ist für mich sehr sympathisch.
Toni:
Ja, absolut, oder? Und sie spricht darüber, wie sie einen Moment der Panik hatte, wie sie sich von der Kante stürzte und wie sie jetzt mit einiger Zuversicht vorankommt, und Ash und ich geben einige Ratschläge, was sie unserer Meinung nach auch tun sollte. Jeder Mensch befindet sich irgendwie in einer anderen Situation, aber hoffentlich hilft jede dieser Geschichten unseren Rookie-Hörern zu verstehen, dass es auch andere Menschen gibt, die die gleichen Dinge durchmachen wie sie selbst.
Ashley:
Und falls Sie es noch nicht getan haben, feuern Sie bitte unsere Mentees in der Real Estate Rookie-Facebook-Gruppe an, denn sie sind hier draußen und teilen alles mit Ihnen. Und manchmal ist das schwierig, besonders als neuer Investor. Es ist sehr unsicher, zuzugeben, was man nicht weiß und was man vom Investieren hält. Stellen Sie sicher, dass Sie sie auf Trab halten und ermutigen Sie sie in den nächsten 90 Tagen. Brandon, willkommen zurück beim Real Estate Rookie Podcast. Wie geht es dir?
Brandon:
Gut. Schön, wieder hier zu sein und der Kälte hier oben zu trotzen.
Ashley:
Warum erzählst du uns nicht ein wenig darüber, was du seit deinem letzten Besuch gemacht hast?
Brandon:
Seit dem letzten Mal habe ich mich in Bezug auf die Kaufbox und die Analyse von Immobilien definitiv stärker eingegrenzt. Bin noch viel mehr Häuser durchgegangen, habe nur für mehr Konsistenz gesorgt und einfach gesehen, was es für die von mir gesuchten Preisklassen gibt, und habe einfach ein besseres Gefühl dafür bekommen, was es da draußen gibt, und habe mir alles angeschaut, was neu auf dem Markt ist.
Ashley:
Haben Sie für eines der Objekte, die Sie analysiert oder besichtigt haben, ein Angebot erstellt?
Brandon:
Noch keine schriftlichen Angebote. Ich habe an einem gearbeitet, das ich besichtigt habe, und war einfach nicht wirklich am Preis und Zustand der Immobilie interessiert. Aber sie haben tatsächlich eine E-Mail zurückgeschickt und wollten einfach, dass wir irgendetwas anbieten oder was auch immer wir denken, weil es sich anhört, als wäre es still und das Feedback war ungefähr das gleiche wie meins.
Toni:
Ein Anruf, Brandon. Sie sagten, dass der Preis und der Zustand kein Interesse sind, aber das lässt uns verstehen, dass es wahrscheinlich einen Preispunkt gibt, bei dem die Immobilie für Sie sinnvoll ist. Und ich denke, dass die Herausforderung für Ashley und mich darin besteht, herauszufinden, wie hoch dieser Preis ist, und unabhängig davon, was sie verlangen, einfach das Angebot zu diesem Preis abzugeben.
Es gab eine Immobilie, die ich erst vor weniger als 24 Stunden unter Vertrag genommen habe. Ich hatte zunächst mein Angebot eingereicht und es lag deutlich unter dem Angebot, und die Käufer widersprachen nicht einmal, sondern sagten einfach nein. Dann kamen sie letzte Woche zu mir zurück und sagten: „Hey, Tony, triffst du uns in der Mitte?“ Und ich sagte: „Nein.“ Dann kamen sie vor weniger als 24 Stunden zu mir zurück und sagten: „Okay, gut, wir werden Ihr Angebot annehmen.“
Wir befinden uns also gerade in der Phase, in der wir uns als Käufer befinden: Selbst wenn Sie deutlich niedrigere Preise als die von ihnen geforderten verlangen, ist dies natürlich je nach Markt unterschiedlich. Wenn jedoch nicht genügend Interesse besteht, insbesondere wenn der Zustand der Immobilie nicht schlüsselfertig ist, haben Sie als Käufer dadurch mehr Einfluss. Ich würde also sagen: Reichen Sie dieses Angebot ein, unabhängig vom Preis, der für Sie sinnvoll ist. Selbst wenn sie heute Nein sagen, besteht die Möglichkeit, dass die Immobilie in 14, 30, 45 Tagen immer noch auf dem Markt ist. Jetzt werden sie sich bei Ihnen melden und sagen: „Hey, Brandon, Ihr Angebot sieht jetzt viel besser aus.“
Brandon:
Nagelte ihn.
Ashley:
Welche anderen Dinge halten Sie Ihrer Meinung nach davon ab, den nächsten Deal abzuschließen?
Brandon:
Ich schätze, das Wichtigste ist, dass ich keine Angebote für Dinge geschrieben habe. Ich muss mich hinsetzen und von dem, was es braucht, rückwärts arbeiten und den Kaufpreis finden, den ich anbieten kann, auch wenn es weit von dem entfernt ist, was sie verlangen, und mir keine Sorgen machen muss, sie nur abzuhaken, schätze ich.
Toni:
Ashley, lass mich dir eine Frage stellen, Ash. Haben Sie jemals ein Angebot abgegeben, das so niedrig war, dass der Verkäufer sagte: „Ihr nächstes Angebot ist mir egal, ich möchte nie wieder von Ihnen hören?“
Ashley:
Nein, so schlimm hatte ich noch nie. Es ging eher darum, dass Sie nicht reagierten und nicht sagten: „Mein Verkäufer wird dieses Angebot nicht einmal annehmen.“
Toni:
Aber wenn Sie mit einem anderen Angebot zurückgekommen wären, hätten sie es wahrscheinlich angenommen, oder?
Ashley:
Ja. Oh ja.
Toni:
Ja. Vielleicht ist es irgendwo passiert, aber ich habe noch nie persönlich einen Investor getroffen, der gesagt hätte: „Weißt du was, Tony, mein erstes Angebot war so niedrig und ich habe den Verkäufer so sehr beleidigt, dass er sich weigerte, auf jedes andere Angebot zu hören, das ich nach dem ersten hatte.“ Ich denke, dass viele neue Investoren Angst haben, den Verkäufer zu verärgern, beleidigt zu sein und all diese anderen Dinge, aber am Ende des Tages werden sie sich die Zahlen ansehen, wenn man ihnen eine sinnvolle Zahl gibt. Versuchen Sie nicht, diese Entscheidung dem Verkäufer abzunehmen. Ich denke, das Wichtigste für Sie, Brandon, ist, die Zahlen zu ermitteln, herauszufinden, was für Sie funktioniert, und dann dem Verkäufer die Verantwortung zu übertragen, zu entscheiden, ob er von diesem Standpunkt aus beleidigt sein sollte oder nicht.
Ashley:
Es kommt so oft vor, dass Leute dort, wo sie arbeiten, diese billigen Angebote machen, der Verkäufer es annimmt und es denkt: „Oh mein Gott, das habe ich nicht erwartet, aber juhuu, sie haben mein Angebot angenommen.“ Man weiß nie, warum jemand verkauft, und Geld ist vielleicht überhaupt kein Grund, vielleicht weiß er nicht, wie hoch der Wert seines Hauses ist, oder es dient einfach der Zweckmäßigkeit, es an die erste Person zu verkaufen, die ein Angebot macht. Stellen Sie weiterhin Angebote zusammen und reichen Sie sie ein. Und wenn Sie dann einen Inspektionszeitraum einplanen, erhalten Sie eine zweite Chance, die Immobilie zu besichtigen und sicherzustellen, dass auch Ihre Nummer korrekt ist.
Toni:
Ja, ich denke, noch ein letzter Ratschlag, und das ist mir wiederum bei einem Deal passiert, an dem wir gerade arbeiten. Wir versuchen, ein Grundstück zu kaufen, um unseren Hauptwohnsitz zu bauen. Wir wollen Land. Land, wo ich in Kalifornien lebe, ist sehr begrenzt, super, super selten. Und ich habe mit dem Makler gesprochen, der das Grundstück aufgelistet hat, und genau wie Sie meinte er: „Oh, der Verkäufer möchte dieses Angebot nicht annehmen.“ Aber ich hatte irgendwie das Gefühl, dass der Makler mein Angebot nicht einmal dem eigentlichen Eigentümer unterbreitete.
Also habe ich nach dem Grundstück gesucht und die Kontaktinformationen des Eigentümers ermittelt. Ich habe sie letzte Woche selbst angerufen und gesagt: „Hey, mein Name ist Tony. Ich habe ein paar Angebote abgegeben. Hat Ihr Agent überhaupt meinen Namen mit Ihnen geteilt?“ Der Verkäufer meinte: „Ich weiß es nicht. Es kommt mir nicht besonders bekannt vor.“ Was ich also mitbekomme, ist, dass mein Angebot so niedrig war, dass es nicht ganz den Bedürfnissen des Maklers entsprach, aber ich habe mit dem eigentlichen Eigentümer der Immobilie gesprochen und jetzt führen er und ich einen sehr offenen Dialog und er ist tatsächlich offen für das Angebot, das ich vorgelegt habe. Wenn Sie also das Gefühl haben, etwas davon zu bekommen, müssen Sie manchmal den Makler umgehen, um direkt mit dem Eigentümer zu sprechen.
Ashley:
Und dann, Brandon, wenn Sie sich auch eine Immobilie ansehen, denken Sie über andere Möglichkeiten nach, wie diese Immobilie Einnahmen generieren könnte, bei denen Sie Ihr Angebot vielleicht ein wenig steigern können. Wenn es über eine Garage verfügt, können Sie dann einen zusätzlichen Mietpreis für die Garage verlangen? Wenn es einen großen Parkplatz gibt, können Sie vielleicht jemandem eine Gebühr berechnen, damit er sein Wohnmobil oder sein Boot dort über den Winter abstellt? Sachen wie diese. Versuchen Sie, verschiedene Möglichkeiten zu finden, um das Einkommen zu steigern. Wenn Sie eine Immobilie mit mehreren Bewohnern planen, sollten Sie vielleicht auch eine münzbetriebene Waschmaschine und einen Trockner im Keller oder irgendwo auf dem Grundstück einrichten und damit auch etwas Geld verdienen. Versuchen Sie, sich verschiedene Möglichkeiten auszudenken, wie Sie mit der Immobilie Einkünfte erzielen können.
Brandon:
Okay.
Toni:
Brandon, eine letzte Frage an dich, Mann. Wenn Sie über die Abgabe dieser Angebote nachdenken, haben Sie dann eher Angst davor, wie die Reaktion des Verkäufers aussehen könnte? Liegt es daran, dass Sie eine Reihe von Angeboten analysieren, sich aber einfach davor fürchten, die Angebote abzugeben, weil Sie den Verkäufer nicht verärgern wollen? Oder haben Sie das Gefühl, dass Sie von vornherein nicht genügend Deals analysieren? Welches dieser Probleme ist Ihrer Meinung nach derzeit ein großes Problem für Sie?
Brandon:
Ich glaube schon, dass es, wie Sie gesagt haben, aus Angst vor Ablehnung oder vor der Annahme geschieht und man sich dann fragt, was das alles nicht ausmacht. Oder es liegen sogar mehrere Angebote vor, bei denen die Wahrscheinlichkeit nicht hoch ist, und beide werden angenommen.
Toni:
In Ordnung. Lassen Sie uns beides aufschlüsseln. Lassen Sie uns beides aufschlüsseln. Ihre erste Frage war: Was passiert, wenn sie mein Angebot annehmen, es aber Dinge gibt, die darin nicht berücksichtigt wurden? Gehen Sie einfach durch: Was würden Sie Ihrer Meinung nach in dieser Situation tatsächlich tun? Angenommen, jemand nimmt eines Ihrer Angebote an und Sie befinden sich jetzt im Treuhandkonto, also in der Phase Ihrer Due-Diligence-Prüfung. Welche Schritte können Sie unternehmen, um sicherzustellen, dass diese Unbekannten irgendwie berücksichtigt werden?
Brandon:
Ich schätze, das Wichtigste wäre, dass Dachdecker und Bauunternehmer die Dinge überprüfen und sicherstellen, dass die Zahlen, die ich geschätzt oder geplant habe, zumindest nahe beieinander liegen.
Ashley:
Eine Möglichkeit besteht darin, eine längere Due-Diligence-Prüfung, also einen längeren Inspektionszeitraum, einzuplanen und mehrfach um Zugang zur Immobilie zu bitten. Wenn Sie möchten, dass tatsächliche Bauunternehmer eintreffen und ein Angebot abgeben, und wenn Sie nicht glauben, dass Sie sie alle am selben Tag und zur selben Zeit direkt vor Ort auf dem Grundstück unterbringen können, anstatt einen einzigen Prüfer zu beauftragen, dann verlängern Sie Ihren Vertrag, geben Sie in Ihrem ersten Angebot einen längeren Zeitraum ein und bitten Sie darum, bei Bedarf Zugang zum Grundstück zu erhalten, vielleicht 24 Stunden im Voraus, wenn es Mieter gibt, oder sogar den Hausbesitzer, der dort wohnt.
Auf diese Weise können Sie planen, in den nächsten zwei Wochen den Dachdecker vorbeikommen zu lassen, um mir einen Kostenvoranschlag zu machen. Diese anderen Auftragnehmer kommen am Donnerstag vorbei, um mir Kostenvoranschläge zu unterbreiten und einen solchen Prozess zu durchlaufen. Dann werden Sie diese harten Schätzungen erhalten. Und kurz bevor Sie die Auftragnehmer hinzuziehen, fragen Sie sie bei der Terminplanung auch nach der Bearbeitungszeit für einen Kostenvoranschlag, um sicherzustellen, dass sie Ihnen auch die Informationen zurückgeben, bevor auch die Due-Diligence-Periode abgelaufen ist. Und wahrscheinlich haben Sie auch viele Kontakte aus Ihrem Unternehmen, aus Ihrer Arbeit.
Brandon:
Ja, wie-
Ashley:
Sie treffen wahrscheinlich auf viele andere Anbieter.
Brandon:
Ja, das sind Zahlen, bei denen ich zu 100 % sicher bin, weil ich sie gemacht habe.
Ashley:
Aber selbst wenn Sie andere Auftragnehmer für Aufträge oder ähnliches oder sogar Ihren Arbeitgeber treffen, kennt er wahrscheinlich auch andere Leute mit unterschiedlichen Fachkenntnissen, mit denen er Sie verbinden könnte.
Brandon:
Ja, ich habe in praktisch allen großen Berufen gute Freunde gefunden.
Ashley:
Das ist ein riesiger Vorteil.
Brandon:
Aber nicht so viele Schränke oder ein Auftragnehmer insgesamt.
Toni:
Ja. Und dann, Brandon, das zweite, was Sie erwähnt haben, war, was passiert, wenn Sie zwei Immobilien erhalten und zwei Angebote angenommen werden? Und es ist eine berechtigte Sorge, denn ich denke, wenn man seinen ersten Deal noch nicht abgeschlossen hat, ist der Gedanke, zwei auf einmal zu bekommen, so: „Oh mein Gott, was soll ich damit machen?“ Aber sagen Sie einfach, Sie wären in dieser Situation. Welche Möglichkeiten hätten Sie Ihrer Meinung nach?
Brandon:
Versuchen Sie, auf andere Weise an das Geld zu kommen und prüfen Sie, ob eine Verkäuferfinanzierung überhaupt eine Option für sie ist. Denn im Sommer habe ich ein paar Angebote gemacht, aber ich habe immer darauf gewartet, es zu hören, und dann, wie der letzte Sommer war, waren die anderen Immobilien, an denen ich interessiert war, bereits weg, bevor ich vom ersten etwas hörte.
Toni:
Wenn Sie also jemals in einer Situation sind, in der Sie zwei Immobilien unter Vertrag haben oder zwei Angebote angenommen haben, würde ich als Erstes versuchen, alles zu tun, was ich kann, um beide Verträge abzuschließen. Ich würde versuchen, einen Partner zu suchen. Ihre Idee der kreativen Finanzierung ist eine weitere großartige Lösung. Aber sagen wir mal, aus welchem Grund auch immer Ihnen klar wird, dass Sie nicht beide Deals annehmen können, Sie müssen sich nur ansehen, welches dieser beiden Angebote Ihnen mehr gefällt, und dann vom anderen Abstand nehmen. Wenn Sie eine Immobilie haben, für die ein Vertrag besteht, oder wenn Sie ein Angebot für eine Immobilie abgegeben haben und diese zurückkommt, können Sie, solange Sie nicht Ihr EMD einreichen und sozusagen den Treuhand- und Titelprozess einleiten, immer noch von diesem Geschäft zurücktreten. Fühlen Sie sich also nicht automatisch verpflichtet, den Deal abzuschließen. Ich denke, die meisten Verkäufer würden es verstehen und sagen: „Hey, tut mir leid, ich hatte noch ein anderes Angebot, das angenommen wurde.“ Und ich denke, sie würden verstehen, dass dies ein legitimer Grund ist, den Kauf nicht voranzutreiben. Machen Sie sich wegen dieses Stücks keine allzu großen Sorgen.
Brandon:
Okay.
Ashley:
Tony, was sollte Ihrer Meinung nach Brandons nächster Schritt sein? Meinen Sie, wir sollten ihn weitere Angebote schreiben lassen, um diese Hürde zu überwinden?
Toni:
Ja, ich möchte zwischen heute und unserem nächsten Gespräch ein Low-Bag-Angebot von Brandon sehen.
Ashley:
Okay. Und arbeiten Sie in dieser Inspektionsphase, wenn Sie sich dadurch wohler fühlen. Aber ich denke, da ist eine Art Angst, die einen zurückhält, und ich meine, es ist völlig legitim, wie: Was ist, wenn ich die Zahlen nicht richtig berechne oder wenn ich etwas nicht berücksichtige? Aber deshalb müssen Sie Ihre Due-Diligence-Prüfung durchführen, um wirklich alles aufzuschlüsseln und sicherzustellen, dass es sich um die richtige Zahl für Sie handelt. Und natürlich kann man sich nicht vor allem schützen, also stellen Sie sicher, dass Sie das haben, was Sie anbieten, es wird Ihnen noch einige Reserven lassen, selbst wenn Sie in die Klinik gehen und bei Bedarf eine Reha machen.
Brandon:
Okay.
Ashley:
Glaubst du, dass du damit klarkommst, Brandon?
Brandon:
Unbedingt.
Ashley:
Okay. Vielen Dank und wir sehen uns in ein paar Wochen.
Brandon:
Ja, ich schätze es wieder.
Ashley:
Lawrence, willkommen zurück in der Show. Können Sie uns erzählen, was Sie in den letzten Wochen gemacht haben?
Laurentius:
Ja natürlich. Ich konnte meine Hausaufgaben machen, die darin bestanden, diese beiden tollen Episoden mit Pace Morby anzusehen. Einen guten Einstieg in die kreative Finanzierung konnte ich mit Thema zwei in der Verkäuferfinanzierung bekommen. Ich tendiere eher zur Verkäuferfinanzierung, da Verkäufer gerade in diesem Bereich derzeit noch über eine gute Eigenkapitalausstattung ihrer Immobilien verfügen. Wenn Sie die Verkäuferfinanzierung mit einem Gewinn verbinden, was möchte der Verkäufer gewinnen, da er oder sie möglicherweise bereits über das Eigenkapital an der Immobilie verfügt?
Meine größte Hürde besteht nicht darin, in eine Analyselähmung zu verfallen, nur weil ich gerne verschiedene Konzepte erforsche. Ich habe damit begonnen, die MLS-Inserate für Mietobjekte zu durchsuchen und versuche, für jedes Mietobjekt, das seit mehr als 30 Tagen gelistet ist, die Eigentümer dieser Immobilien zu finden. Ich habe das Gefühl, dass in dieser Situation zwei Dinge passieren. Entweder ist es ein Vermieter, der es satt hat, Vermieter zu sein, oder er ist nicht in der Gegend ansässig und hat seine Immobilie an eine Hausverwaltungsgesellschaft übergeben, die entweder nicht das tut, was sie tun soll, oder die die Immobilie überteuert.
Ich habe Inspector Gadget gespielt und konnte einen Verkäufer finden, da es derzeit einige auf dem Markt gibt. Es gibt nicht viele veraltete Mietobjekte auf dem Markt und ich musste stöbern, weil sie bei einer Immobilienfirma gelistet waren und ich daher auf die Website des Landkreises gehen und den Verkäufer finden musste. Jedenfalls habe ich die Telefonnummer und die E-Mail-Adresse des Verkäufers erhalten. Ich kontaktierte ihn und er sagte, dass er im Urlaub sei und dass ich versuchen würde, mich Mitte Januar wieder bei ihm zu melden. Ich denke also, okay, zumindest konnte ich ihn kontaktieren, und dann teilt er mir auch mit, dass er im Urlaub ist und eine Immobilie hat, die seit über 30 Tagen gelistet ist. Möglicherweise ist er geneigt, die Immobilie zu verkaufen, weil er sich keine Sorgen darüber macht, dass sofort Geld fließt.
Eine weitere Sache, die ich gemacht habe, war, dass ich mich an einen Vorbesitzer einer Immobilie gewandt habe, die in der Nähe einer meiner Mietwohnungen liegt. Er ist dabei, eine Immobilie zu sanieren, und normalerweise wird er diese Sanierung entweder in eine Mietwohnung umwandeln oder sie an einen Einzelhandelskäufer verkaufen. Ich wandte mich an ihn und sagte: „Hey, ich bin daran interessiert, eine weitere Immobilie mit Verkäuferfinanzierung zu erwerben.“ Wäre es etwas, woran Sie interessiert wären?“ Er sagte, dass er mir etwas zurückgeben würde. Ich denke also, okay, ich habe das vielversprechende „Ich melde mich gleich bei Ihnen“ satt. Ich ging zurück zur MLS.
Ich habe auf dem Markt ein neues Angebot gefunden, das für Verkäuferfinanzierung gelistet ist. Ich habe den Makler kontaktiert. Allerdings finde ich die Konditionen nicht so toll. Im Moment wollen sie für diese bestimmte Immobilie 10 % Zinsen, 20 % Anzahlung, eine Mindesthaltezeit von drei Jahren und eine Zahlungsstrafe, über die noch nicht entschieden wurde. Da ich normalerweise Einfamilienhäuser kaufe, die nicht vom Eigentümer selbst bewohnt werden, zahle ich normalerweise etwa 15 % und wenn man dann die Abschlusskosten hinzurechnet, erhöht sich der Betrag auf etwa 20 %. Deshalb werde ich noch einmal vorbeischauen, um zu sehen, ob ich vielleicht ein alternatives Angebot machen kann. Ich möchte lieber nicht 20 % auf diese bestimmte Immobilie zahlen. Wenn mit der 10-prozentigen Verzinsung immer noch Geld fließt, macht mir das nichts aus, und auch die dreijährige Haltefrist macht mir nichts aus, weil ich auf die Langfristigkeit stehe.
Aber aus meiner Hausaufgabe bei Pace geht hervor, dass er es vorzieht, nicht mehr als 7 % auf Immobilien zu zahlen, bei denen es sich um Verkäuferfinanzierungen handelt. Und eines seiner größten Anliegen ist es, stets über Cashflow zu verfügen. Das war es, was ich gemacht habe. Auch hier recherchiere ich, möchte aber weiterhin Maßnahmen ergreifen. Mein größter nächster Schritt, mein größtes Mittel wäre, ein lebendes Dokument zu haben, ein Google-Dokument, in dem ich ein Blatt für veraltete Mieten habe, die über 30 Tage dauern. Dort habe ich ein Blatt für Immobilien aufgelistet, die seit mehr als 30 Tagen im MLS zum Verkauf stehen. Und ich muss mir einfach die Mühe machen, diese Verkäufer zu kontaktieren und zu sehen, was ich bewirken kann.
Ashley:
Lawrence, du warst beschäftigt. Das ist toll. Das erste, was ich sagen möchte, sind die Bedingungen für die Verkäuferfinanzierung. Ich meine, die Konditionen einer Bank werden derzeit besser sein. Sie geben weniger als 10 %.
Laurentius:
Exakt. Und es kam gerade auf den Markt. Und ich meine, es ist schlüsselfertig. Was ich aus ihrem Eigentum verstehe, ist, dass es ein Flip war, der sich im Moment nicht verkaufen lässt. Denn das allererste, was der Makler sagte, war: „Hey, wir haben unterschiedliche Bedingungen für einen Privatkäufer und einen Investor.“ Und so dachte ich: „Okay, wie lauten die Konditionen für den Investor?“ Und das waren die Bedingungen, und ich dachte nur, mhm.
Ashley:
Ich denke, dass sie es wahrscheinlich auf jemanden abgesehen haben, der möglicherweise über eine schlechte Bonität verfügt und die Bank nicht finanzieren kann. Denn das ist eigentlich mein einziger Geschäftspartner. Als er sein erstes Haus vor wahrscheinlich acht Jahren, vielleicht vor zehn Jahren, ich weiß nicht einmal, kaufte, kaufte er es von einem Investor, der im Grunde genommen Häuser kaufte, und der Verkäufer finanzierte sie an Leute, die schlechte Bonität hatten und ihnen Geld in Rechnung stellen würden ... Er zahlte einen Zinssatz von 10 % und als er dann seine Kreditwürdigkeit wieder aufstockte, ging er los und refinanzierte sich aus diesem Darlehen.
Laurentius:
Exakt. Deshalb werde ich wahrscheinlich noch einmal ein Gespräch führen. Im Moment habe ich hart gearbeitet, wo ich mich nicht in dieser Situation befinde. Ich werde die Informationen meines Kreditgebers nicht erwähnen, da diese nicht gesponsert sind, aber ich kann problemlos von fast jedem Kreditgeber versichert werden. Alle meine Immobilien verfügen über einen Cashflow, ich habe ein niedriges Schulden-Einkommens-Verhältnis, ich habe eine hervorragende Bonität, also möchte ich etwas, das die Bankkonditionen übertrifft. Ich werde nicht mehr als 15 % zurückzahlen, wenn ich zu einem Kreditgeber gehen und das mit einem Darlehen von etwa 8 % tun kann. Ich müsste auf jeden Fall etwas sehr Konkurrenzfähiges kaufen, wenn es eine Sellar-Finanzierung sein soll.
Ashley:
Ja, ich glaube, Sie haben sogar selbst gesagt, dass Sie zurückgehen und ein Angebot mit anderen Konditionen abgeben müssen. Es wird nichts schaden, besonders wenn sie bereits versucht haben, es zu verkaufen, aber es hat sich nicht verkauft. Ich würde weniger einzahlen, als die Bank Ihnen anbieten könnte. Befolgen Sie sogar den Rat von Pace und verringern Sie ihn einfach um 7 %. Ich meine, sie werden an Ihrem Angebot festhalten. Wenn sie also niemanden anderen bekommen, sind Sie möglicherweise ihre einzige Option.
Toni:
Aber ich denke, eines der beruhigenden Dinge, Lawrence, ist, dass Sie bereits einen Verkäufer gefunden haben, der dieser Idee zumindest gegenüber aufgeschlossen ist. Es gibt also einen Proof of Concept dafür, dass der von Ihnen eingeschlagene Weg am Ende für Sie funktionieren könnte. Es ist nur so, okay, wie bekommen wir nun die richtigen Begriffe? Sie sagten, Sie hätten sich die Mietobjekte angesehen, die in die Jahre gekommen seien. Haben Sie sich überhaupt Immobilien angeschaut, die zum Verkauf angeboten wurden, aber nicht verkauft wurden? Wie bei PropStream gibt es also so etwas wie einen Filter für fehlgeschlagene Einträge, den Sie sich ansehen können. Haben Sie diese überhaupt erforscht?
Laurentius:
Das ist meine nächste Liste, die ich im Grunde aufbaue und die ich mir ansehen werde. Ich habe zuerst mit der Vermietung angefangen, aber ja. Wie gesagt, ich werde ein lebendiges Google Drive-Dokument oder etwas in der Art haben, in dem ich ein Blatt habe, das alle in die Jahre gekommenen Mietobjekte auflistet, und dann ein weiteres Blatt, in dem alle in die Jahre gekommenen Immobilien zum Verkauf aufgeführt sind. Und ich habe tatsächlich eine andere Maklerin kontaktiert, und ich habe dieser Maklerin im Grunde gesagt, dass ich ihr dafür eine Provision zahlen würde, wenn sie mir einen Verkäuferfinanzierungsvertrag unterbreiten könnte.
Toni:
Denn ich denke, dass diese Gruppe von Eigentümern der Idee einer Verkäuferfinanzierung möglicherweise noch aufgeschlossener gegenübersteht, weil sie gerade versucht haben, die Immobilie zu verkaufen, und dies möglicherweise erfolglos getan haben, sodass sie möglicherweise etwas mehr Motivation haben, dies zu tun. Zweite Frage an Sie, Lawrence: Suchen Sie genau in den gleichen Markt, in den Sie investiert haben, oder sind Sie vielleicht auch für weiter entfernte Märkte offen?
Laurentius:
Im Moment würde ich sagen, dass meine Risikotoleranz eher von meinem Wohnort abhängt, vor allem, weil ich ein selbstverwaltender Vermieter bin und meine Immobilien derzeit nicht mehr als eine Meile voneinander entfernt sind. Das reduziert auf jeden Fall den Wartungsaufwand, da ich einen lokalen Dachdecker und einen lokalen Klempner haben kann, die dorthin kommen und mich dann zu Interessenten begeben und sie vermieten können. Im Moment möchte ich mindestens fünf bis sieben Deals abschließen, bei denen es wirklich lokal ist. Bis zum Ende dieses Mentoring-Programms wäre dies hoffentlich mein vierter Deal. Im Moment möchte ich in meiner Gegend bleiben, diese Gegend gewissermaßen dominieren und monopolisieren.
Toni:
Ich liebe diesen Ansatz. Ja. Ich denke, vielleicht schauen Sie sich einfach einige dieser gescheiterten Angebote über PropStream an, oder Sie können auf Zillow oder wo auch immer gehen und das manuell abrufen, aber das würde Sie wahrscheinlich für ein paar weitere Eigentümer öffnen, die möglicherweise für eine Verkäuferfinanzierung offen sind.
Ashley:
Es gibt auch die Website landwatch.com. Hast du davon gehört, Lawrence? Auch Pace nutzt es häufig und es gibt derzeit über 12,000 Angebote, die bereits versprechen, dass sie eine Verkäuferfinanzierung auf LandWatch durchführen werden.
Laurentius:
Wow. Eindrucksvoll.
Ashley:
Das ist also auch ein großartiger Ausgangspunkt für Ressourcen.
Laurentius:
Grosses Dankeschön.
Ashley:
Okay, was ist Ihrer Meinung nach der nächste Schritt für Sie?
Laurentius:
Der nächste Schritt wäre, wie gesagt, dass ich mich an diesen Immobilienmakler wenden werde, um zu sehen, ob er zu einem anderen Angebot geneigt wäre. Und wenn ich eine Mailing-Kampagne machen muss-
Ashley:
Ich glaube, fragen Sie gar nicht erst. Ich denke, stell es einfach zusammen.
Laurentius:
Einfach zusammenbauen.
Ashley:
Einfach zusammenbauen.
Laurentius:
Okay.
Ashley:
Weil der Agent sagen kann: „Oh nein, ich glaube nicht, dass sie das tun werden.“ Aber sobald Sie das Angebot erhalten, ist der Makler ethisch dafür verantwortlich, obwohl Tony uns von einer kleinen Situation erzählt hat, in der er glaubte, dass sein Angebot nicht beim Verkäufer ankommt, aber die meisten Makler haben eine moralische Verantwortung, Ihr Angebot dem Verkäufer vorzulegen. Wenn Sie also vorher fragen, ob sie für ein Angebot offen sind, fragen Sie den Makler, was er denkt, und er gibt die Antwort, nicht immer, aber auf diese Weise gelangt Ihr Angebot direkt zu den Verkäufern und sie treffen die Entscheidung.
Laurentius:
Großartig. Also werde ich ihnen ein Angebot unterbreiten und dann meine Liste erstellen und, wie gesagt, wenn ich etwas tun muss ... versuche ich gerne, ihre Telefonnummer oder E-Mail-Adresse herauszufinden und sie anzurufen, aber wenn ich eine Mailer-Kampagne durchführen muss, werde ich es tun. Und ich werde mich auch mit den beiden anderen Vermietern in Verbindung setzen, die gesagt haben, dass sie möglicherweise daran interessiert sind, eine ihrer Immobilien zu verkaufen.
Ashley:
Denken Sie auch daran, dass sie, selbst wenn sie Nein sagen oder Sie jetzt, Monate später, keine Antwort erhalten, sich bei Ihnen melden könnten. Ich habe vor einem Jahr Mailer verschickt und gerade einen Anruf bekommen … Es war also Dezember, ich glaube, jeder hat sie am 23. Dezember 2021 bekommen. Und im vergangenen Oktober bekam ich wieder einen Anruf von jemandem, der sagte, er habe den Mailer im Dezember bekommen, er sei jetzt zum Verkauf bereit. Es zeigt nur, dass die Leute auch an Ihren Mailern festhalten.
Laurentius:
Dieses Konzept gefällt mir auf jeden Fall, weil ich ein großer Befürworter des Networking bin. Nur weil es ein „im Moment nicht“ ist, heißt das nicht, dass es nie enden wird, weil dieses Gebiet nur von einer Handvoll Vermietern monopolisiert wurde. Ich habe begonnen, mir einen wirklich guten Namen aufzubauen, indem ich mit zwei verschiedenen Verkäufern zusammengearbeitet habe und selbst Off-Market-Deals zusammengestellt habe. Und jetzt sagen diese örtlichen Titelfirmen und Inspektionsleute: „Lawrence, dieser Junge weiß, was er tut.“ Wenn er sagt, dass er es tun wird, ist es nicht die Frage ob, sondern wann.“
Toni:
Ich liebe das. Und noch etwas, worüber Sie nachdenken sollten, Lawrence, während Sie einige dieser Angebote einreichen, und darüber spricht Ashley auch viel, ist, den Verkäufern verschiedene Optionen zu bieten. Wir versuchen zum Beispiel, im Sommer ein Hotel zu kaufen, und haben ihnen verschiedene Optionen für den von uns vorbereiteten Verkäuferfinanzierungsvertrag angeboten. Einer hatte einen höheren Preis mit etwas höheren Zinsen, aber einer geringeren Anzahlung. Eine andere Option hatte eine höhere Anzahlung, die anderen Konditionen waren für uns aber etwas günstiger. Ich denke, wenn Sie dahin kommen wollen, dass Sie nicht mehr als 15 % oder 7 % auf der Grundlage dessen, was Pace gesagt hat, hinlegen, bieten Sie das als weitere Option an. Und selbst wenn der Kaufpreis etwas höher ist, ist es für Sie vielleicht trotzdem besser, weil die Anzahlung geringer ausfällt. Spielen Sie also einfach mit verschiedenen Optionen herum. Denken Sie nicht, dass Sie ihnen nur eines geben müssen, wenn Sie diese Angebote unterbreiten.
Laurentius:
Eindrucksvoll. Ich schätze das Feedback sehr.
Ashley:
Nun, Lawrence, vielen Dank, dass du wieder zu uns gekommen bist. Wir lieben es immer, Sie und Ihre Energie bei uns zu haben, und das motiviert uns, weiterzumachen und hält uns in Aufregung. Das wissen wir zu schätzen.
Laurentius:
Danke schön. Ich kann nicht aufhören. Wird nicht aufhören.
Toni:
Et voilà ...
Ashley:
Ja ausgezeichnet. Das hören wir gerne. Wir werden uns in ein paar Wochen wieder bei Ihnen melden.
Laurentius:
Awesome.
Ashley:
Melanie, willkommen zurück in der Show. Vielen Dank, dass Sie wieder vorbeigekommen sind. Kannst du allen mitteilen, was du in den letzten Wochen gemacht hast?
Melanie:
Sicher. Ja, vielen Dank, dass ich wieder da bin. Schön, euch zu sehen. Ich würde sagen, es waren auf jeden Fall ein paar ereignisreiche Wochen seit unserem letzten Gespräch. Ich habe mir wirklich viel Florida angeschaut und mich eingehend mit einem ganz bestimmten Gebiet beschäftigt, und das hat mir wirklich am Herzen gelegen. Aber im Anschluss an unsere Diskussion bestand meine Hausaufgabe darin, mir einige andere Bereiche anzusehen, andere Standorte zu erkunden und dann auch einige Angebote einzureichen. Ich würde sagen, dass ich mich sofort dazu entschlossen habe, mir andere Standorte anzusehen. Ich dachte nur: Okay, womit kenne ich mich sonst noch einigermaßen aus? Was weiß ich, ausgehend von Tonys früherer Empfehlung, über einige der touristischen Anziehungspunkte oder über einige der Gründe, warum Menschen in eine Gegend kommen würden?
Und so fing ich an, mich in St. Louis und Kansas City umzusehen, weil ich das Gefühl hatte, dass es sich dabei um Gegenden handeln könnte, die einem vielleicht nicht als erstes in den Sinn kommen würden, die aber durchaus Potenzial hätten. Ziemlich auf Anhieb konnte ich sehen, dass es Plätze in meiner Preisklasse gab, aber die Auslastung bereitete mir schon etwas mehr Sorgen, als ich sah, dass fast 90 % der Airbnbs, die ich mir angesehen hatte, für zwei bis drei oder mehr als sechs Monate keine Buchungen hatten. Und so stellte ich einfach eine kleine Frage: „Okay, ist das der Markt?“ Ist das der bestimmte Bereich? Liegt es daran, dass die Anziehungskraft in diese Gebiete derzeit einfach langsamer ist?
Also bekam ich ein wenig kalte Füße und begann zu denken: Okay, ich erkunde ein paar Gebiete, ich kann mir auf jeden Fall noch ein paar mehr ansehen, aber gehe ich hier jetzt wirklich den richtigen Weg mit einem STR? Und zufällig tauchte in Denver diese Gelegenheit auf und es war wie eine Mehrfamilie, die all diese glänzenden Dinge an sich hatte, auf die ich mich so gefreut habe. Ich bin ein bisschen in dieses Kaninchenloch hineingerutscht und lasse mich nicht zu sehr ablenken, aber letztendlich wollte ich mich neu fokussieren und neu zentrieren. Also schaute ich mir wieder einige andere Standorte an und fand in den Foren tatsächlich einen Immobilienmakler, der über einige gemeindefreie Gebiete in Savannah sprach, und das sah für mich einfach sehr ansprechend aus.
Also fing ich an, viel herumzustöbern und fand einige Dinge an Savannah, die mir wirklich gefielen, einige schöne Immobilien und einen wirklich tollen Preis. Ich habe das ein bisschen weiter verfolgt. Ich arbeite mit einem Agenten zusammen, er schickt mir einige Angebote. Ich habe eine Vorabgenehmigung für eine Anzahlung von hoffentlich 10 %, aber 10, 15 oder 20 % erhalten. Grundsätzlich bin ich von Savannah wirklich begeistert. Ich habe das Gefühl, dass es viele Möglichkeiten gibt. Ich fing an, eine Tabelle nur mit all diesen Standorten zu erstellen und wirklich damit zu beginnen, Analysen für all diese verschiedenen Immobilien durchzuführen, die auftauchten. Ich habe das Gefühl, dass es in Savannah einige praktikable Optionen gab, und jetzt besteht meine Herausforderung darin, dieses Angebot zu machen, das erste Angebot, das Ihre Empfehlung war, Ashley. Mein einziges Zögern bestand darin, sicherzustellen, dass ich prüde bin, sicherzustellen, dass ich einen Kreditgeber habe, und mich mit dieser Analyse etwas vertrauter zu machen.
Aber im Allgemeinen hatte ich diese völlige Panik und dachte: „Okay, ich gehe in die falsche Richtung“, und ich bin einfach langsamer geworden und habe ein wenig neu bewertet, und ich habe das Gefühl, wieder auf dem richtigen Weg zu sein und ein gutes Gefühl in diesem speziellen Bereich zu haben.
Ashley:
Melanie, das ist großartig. Ich freue mich, dass Sie sich neu ausgerichtet haben und jetzt sogar einen Markt eingegrenzt haben, auf den Sie sich wirklich konzentrieren möchten. Ich habe tatsächlich zwei Fragen an Tony, die im Zusammenhang mit dem, worüber Sie gesprochen haben, aufgeworfen wurden. Und ich bin neugierig, Tony, was hast du für die Vorlaufzeiten bei Buchungen von Immobilien gesehen? Weil ich weiß, dass ich auf Instagram gesehen habe, dass Leute posten, dass sie immer noch Buchungen erhalten, aber nicht für drei Monate. Sie buchen vielleicht drei Wochen im Voraus oder ähnliches. Also, Tony, das würde mich interessieren. Und dann, Tony, was halten Sie vom Savannah-Markt? Wissen Sie etwas darüber als Kurzzeitmiete?
Toni:
Ja, zwei wirklich gute Fragen, Ash. Ja, die Buchungsvorlaufzeiten für uns im gesamten Portfolio waren deutlich kürzer als im Jahr 2021. Letztes Jahr um diese Zeit im Jahr 2021 waren wir zu Weihnachten bis Ende September ausgebucht. Dieses Mal war Weihnachten schon vor ein paar Wochen ausgebucht. Ich denke, dass sich die Gewohnheiten der Reisenden zwischen letztem und diesem Jahr verändert haben. Insgesamt sehen Sie mehr Last-Minute-Buchungen. Ich glaube nicht, dass ich mir große Sorgen machen würde, wenn ich mir den Kalender für einen Markt ansehe und sehe, dass es 30 oder 60 Tage später immer noch eine Menge Lücken im Kalender gibt.
Was ich suchen würde, sind Daten, die zeigen, wie sich diese Einträge in den letzten 365 Tagen entwickelt haben. Wie sieht ihre Preisgestaltung in den nächsten 365 Tagen aus? Und anhand dieser Daten kann ich feststellen, ob es sich um eine praktikable Option handelt oder nicht. Wie sieht ihre Auslastung in den letzten 30 Tagen aus? Denn wenn Sie 30 Tage zurückblicken, erhalten Sie möglicherweise ein besseres Verständnis, als wenn Sie 30 Tage in die Zukunft blicken. Dinge, die man beachten muss.
Um deine zweite Frage zu Savannah zu beantworten, Ashley: Ich weiß eigentlich nichts über Savannah. Der einzige Markt, den ich mir in Georgia wirklich angesehen habe, war Blue Ridge, und das haben wir nicht einmal als besonders tiefen Einblick genommen. Aber, Melanie, es hört sich so an, als hättest du dort einige Dinge gefunden, von denen du glaubst, dass sie die Leute anziehen werden und dass die Preise für dich sinnvoll sind. Höre ich das?
Melanie:
Ja, das war auf jeden Fall ein wichtiger Faktor.
Ashley:
Lassen Sie uns einige dieser Punkte durchgehen. Was sind die Dinge, die Sie sich auf dem Markt angesehen haben und die Ihrer Meinung nach große Anziehungspunkte darstellen, die Menschen anlocken werden?
Melanie:
Ich meine, offensichtlich liegt es an der Küste. Es gibt viele Menschen, die sich zu Inseln wie Tybee Island und einigen anderen hingezogen fühlen. Es gibt auch einen Luftwaffenstützpunkt. Es gibt ein kleines College, das, schätze ich, klein ist, 13,000 Studenten hat, aber in der Gegend bekannt ist. Ich glaube, es ist eine Schule für Kunst und Technologie. Ich möchte sagen, dass die Initialen SCAD oder so sind. SCAD oder SCAT. Und dann ist auch die Altstadt ein großer Anziehungspunkt.
Wenn ich mir einige dieser Daten ansehe, kann ich sagen, dass es Immobilien gibt, die immer noch zu 50 % oder 39 % belegt sind. Ich glaube nicht, dass es sich unbedingt um eine Auslastung von 84 oder 90 % handelt. Je höher die Auslastung, desto besser. Aber sie generierten immer noch, zumindest die Daten, die ich mir mit Rabbu angesehen habe, beispielsweise 3,300 US-Dollar an Einnahmen aus einer monatlichen Hypothek von 1,900 US-Dollar oder so. Und ich versuche, mit meinen Zahlen und meinem Faktor bei der Immobilienverwaltung äußerst konservativ umzugehen, weil ich außerhalb des Bundesstaates sein werde und die Auslastung geringer ist. Ich hoffe, das hat Ihre Frage beantwortet.
Toni:
Ja das tut es. Und ich denke, das sind alles gute Daten, die man sich ansehen kann. Ich würde auch eine Website wie PriceLabs oder AirDNA verwenden. Ich denke, sie liefern etwas detailliertere Daten als ein Rabbu. Ich habe nicht viel Zeit mit Rabbu verbracht, aber ich weiß, dass AirDNA und PriceLabs hervorragend auf die Kurzzeitmietbranche zugeschnitten sind und man eine Menge Daten erhält, wenn man sich diese Dinge ansieht. Es hört sich so an, als wären Sie mit diesem Markt zufrieden. Haben Sie sich mit den Richtlinien von Savannah befasst? Ist es einfach, eine Kurzzeitmieterlaubnis zu bekommen? Muss man überhaupt eine Genehmigung einholen? Wie sieht dieser ganze Prozess aus?
Melanie:
Ja, im eigentlichen Savannah gibt es viel mehr Einschränkungen, aber im nicht eingemeindeten Chatham County, das quasi am Stadtrand liegt, ist es viel einfacher. Und viele Immobilienverwaltungsunternehmen unterstützen Sie bei diesem Prozess. Sie verschärfen einige Beschränkungen, aber es gibt immer noch viele Möglichkeiten. Es liegen noch Genehmigungen vor.
Toni:
Und ich stelle diese Frage, weil die Tatsache, dass es strenge Beschränkungen gibt, nicht unbedingt eine schlechte Sache ist. Wenn überhaupt, dann schützt es fast die Leute, die bereit sind, sich durch diese Hürden zu wagen und diese Genehmigungen zu bekommen, denn nicht jeder wird dazu bereit sein. Wenn Sie also zu den Gastgebern gehören, die über eine dieser schwieriger zu bekommenden Genehmigungen verfügen, ist das fast hilfreich, weil es sich nicht um eine feste Obergrenze handelt, sondern fast um eine weiche Obergrenze oder eine künstliche Obergrenze für das Angebot an Kurzzeitmieten, was wiederum, wenn Sie zu denen gehören, die es betreiben, tatsächlich hilft. Haben Sie bereits Angebote in Savannah abgegeben?
Melanie:
Das habe ich nicht, nein. Ich habe in den letzten Tagen nur versucht, vier bis fünf Objekte zu analysieren. Ich habe einige Möglichkeiten zur Verkäuferfinanzierung geprüft. Es ähnelte in gewisser Weise den Bedingungen von Lawrence, als er erwähnte, dass der Verkäufer einen Zinssatz von 7 % und eine Anzahlung von 20 % anbot. Ich dachte, ich würde lieber einfach einen Kredit bei einer Bank aufnehmen. Also nein, das ist definitiv mein nächster Schritt, ein paar Angebote abzugeben, und ich bin bereit und willens, diese ungünstigen Angebote abzugeben. Ich glaube, ich wollte nur sicherstellen, dass die Analyse passt. Ich habe ein paar Beispiele meiner Analyse an meinen Agenten geschickt, der dieses Jahr etwa 30 STRs abgeschlossen hat, nur um zu sehen, dass dies meine Zahlen sind. Sehen diese wie Ihre Zahlen aus? Sollte ich konservativer sein? Haben Sie Empfehlungen? Ich habe das Gefühl, dass ich an dem Punkt angelangt bin, an dem ich bereit bin, ein paar Angebote zu unterbreiten.
Ashley:
Melanie, du hast uns in unserem Slack-Gruppenkanal auch eine Frage zum Thema Verkäuferfinanzierung gestellt. Wollten Sie ein wenig darüber reden?
Melanie:
Ja, danke, dass du das erwähnt hast.
Ashley:
Ja. Zum einen ging es darum, wie die Zahlungen funktionieren. Okay, Sie haben den Deal unter Vertrag genommen, er wurde abgeschlossen. Ihr Anwalt hat eine Vereinbarung ausgearbeitet und beginnt damit, dass Ihr Anwalt Ihre Abschlussdokumente erstellt, die Sie normalerweise haben würden, aber auch einen Schuldschein ausstellt, der dem Vertrag beiliegt. Und dort steht, dass Sie dem Verkäufer der Immobilie einen Betrag in Höhe von Welche Fragen hatten Sie dazu?
Melanie:
Ja. Ich hatte noch nie einen Schuldschein und habe mich daher wohl nur gefragt, wie das in der Praxis tatsächlich aussieht. Haben Sie Käufer, die langsam aufhören zu zahlen? Wie wird das verwaltet und überwacht? Es scheint in mancher Hinsicht so inoffiziell zu sein. Und ich habe mich nur gefragt … Für meine Langzeitmiete schicken sie mir einfach einmal im Monat einen Scheck. Und deshalb gehe ich davon aus, dass es so einfach ist. Aber ich habe das Gefühl, dass es ohne die formelle Einheit einer Bank oder eines Kreditgebers etwas weniger einfach zu überwachen scheint. Ich bin schon irgendwie neugierig, wie das Monat für Monat tatsächlich aussah und ob es jemals Probleme damit gab.
Ashley:
Ich habe es in beide Richtungen gemacht. Ich habe es so gemacht, dass ich die Verkäuferfinanzierung erledigt habe und jemand mich bezahlt hat, und dann habe ich auch jemanden für die Verkäuferfinanzierung bezahlt. In beiden Fällen wurde ein Scheck verschickt. Ich hatte es als Autopay eingerichtet, sodass mein Scheck am ersten des Monats an sie gesendet wurde. Und das Gleiche gilt auch für die Person, die mich bezahlt hat. Sie hatte es auf Autopay eingestellt, wo es gerade eingerichtet war. So wie Sie eine Hypothek bezahlen würden, schicken Sie ihnen einfach einen Scheck und überweisen möglicherweise eine ACH-Zahlung direkt auf ihr Bankkonto. Und dann mache ich Verkäuferfinanzierungsangebote. Ich füge dort den Betrag hinzu, der jeden Monat an diesem Datum direkt auf ihr Bankkonto überwiesen wird. Es ist nur so etwas wie ein kleines Extra, dass sie mein Angebot gerne annehmen.
Sagen Sie dann aber, dass sie nicht zahlen, und dann liegt es in Ihrer Verantwortung, sich an Ihren Anwalt zu wenden, höchstwahrscheinlich an den, der den Schuldschein ausgestellt hat. Und hier würden Sie den Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen, genau wie eine Bank. Die Bank würde ihren Anwalt damit beauftragen, denselben formellen Prozess durchzuführen. Der tatsächliche Prozess hängt von jedem Bundesstaat ab. Wie im Bundesstaat New York könnten Sie so ziemlich zwei Jahre lang bezahlen, bevor Sie wegen einer Zwangsvollstreckung tatsächlich aus Ihrem Haus geworfen werden. Texas, ich denke, es ist ein viel kürzerer Zeitraum, in dem es viel einfacher ist, Leute rauszuholen. Und deshalb bieten viele Investoren Verkäuferfinanzierungen an oder schließen Landpachtverträge und Ähnliches ab, weil es so viel einfacher ist, Leute rauszuholen, das Haus zurückzuerobern und dann wieder Verkäuferfinanzierungen anzubieten.
Melanie:
Und mussten Sie dieses Zwangsvollstreckungsverfahren jemals selbst durchlaufen?
Ashley:
Nein, das habe ich nicht. Ich musste es nicht tun, was gut ist.
Toni:
Ja. Ich drücke die Daumen, dass es so bleibt.
Ashley:
Ja. Noch Fragen dazu, Melanie?
Melanie:
Eigentlich denke ich, ja, noch etwas anderes. Bei vielen Verkäuferfinanzierungen ist meiner Meinung nach der größte Reiz wahrscheinlich eine geringere Anzahlung. Wenn Sie also immer noch eine Anzahlung von 20 % sehen und der Zinssatz deutlich niedriger ist als der, zu dem die Banken derzeit Kredite vergeben, dann ist alles grünes Licht. Aber ich denke, ich bin neugierig, ob es andere Dinge an einem Verkäuferfinanzierungsgeschäft gibt, die ich nicht in Betracht ziehe und die attraktiver und interessanter werden könnten.
Ashley:
Eine Sache, die mir spontan einfällt, ist die Bequemlichkeit. Genauso wie der Gang zur Bank ist es möglicherweise ein längerer Prozess. Man muss mehr Papierkram erledigen, man muss mehr Formulare ausfüllen, all diese Dinge. Es gibt also den praktischen Vorteil, dass Sie bei der Verkäuferfinanzierung wirklich nichts davon tun müssen. Der formelle Antrag, solche Dinge, die Verkäuferfinanzierung. Eine andere Sache ist, wie Sie sagten, die Anzahlung, aber auch der Zinssatz. Wenn die Person das Geld einfach auf ihrem Bankkonto hat, nun, anstatt das Geld aus dem Verkauf auf ihrem Bankkonto zu haben und 1 % Zinsen daraus zu ziehen, wird sie Ihnen stattdessen 4 % Zinsen berechnen, was immer noch viel besser ist als die 7 % Zinsen, die Sie heute bei der Bank bekommen könnten, zahlt diese 4 % Zinsen, aber Sie machen beide rum. In diesem Beispiel verdienen Sie beide mehr, als wenn Sie zur Bank gehen würden und sie das Geld einfach auf ihr Bankkonto überweisen würden. Das ist also auch eine andere Sache, die man bedenken sollte.
Ein großer Vorteil für den Verkäufer sind dann die Steuervorteile. Die Tatsache, dass sie beim Verkauf der Immobilie nicht mehr einen Pauschalbetrag erhalten, sondern ihr zu versteuerndes Einkommen nun über die Laufzeit des Darlehens verteilen. Anstatt ... Sagen wir, sie verkaufen Immobilien für 100,000 US-Dollar. Nun, ihre Steuerklasse ist einfach gestiegen, weil sie jetzt ein höheres Einkommen aus dem Verkauf dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben. Wenn sie Verkäuferfinanzierungen anbieten, haben sie im ersten Jahr von 20 Jahren nur so viel mit Ihnen verdient, dass der Kredit amortisiert ist. Dadurch bleiben sie in der niedrigeren Steuerklasse und müssen weniger Steuern zahlen. Das ist also ein großer Vorteil, weshalb viele Leute die Verkäuferfinanzierung übernehmen. Eine Sache, die ich immer mache, ist, Verkäufer zu fragen, ob sie bereit sind, eine Verkäuferfinanzierung zu übernehmen. Sie sagen sofort nein, ich sage nur: „Oh, okay. Ich wusste nur nicht, ob Ihre EPA die Steuervorteile erwähnt hat.“ Dann löst das ein wenig Summen in ihren Ohren aus.
Toni:
Ja, und ich denke, die andere große Sache ist auch, dass man wirklich ein Angebot erstellen kann, das anspricht, was dem Verkäufer wichtig ist. Vielleicht geht es dem Verkäufer zum Beispiel vor allem darum, den absolut höchsten Kaufpreis zu erzielen, die Immobilie wird aber möglicherweise nicht für den angestrebten Preis bewertet. Wenn Sie jedoch eine Verkäuferfinanzierungsposition einnehmen, sind diese diejenigen, die für die Immobilie am Haken sind. Wenn sie es also für mehr verkaufen wollen, als es wert ist, ist das nur ein Vorteil für sie. Wenn Sie sich hingegen an eine traditionelle Bank wenden und der Verkäufer eine halbe Million Dollar wollte, die Immobilie aber nur 300,000 Dollar wert ist, wird es nicht so gut laufen. Ich glaube also, dass es mehr Flexibilität gibt, sich anzuhören, was dem Verkäufer wichtig ist, und ihm dann ein Angebot zu unterbreiten, das wirklich seine Motivation widerspiegelt.
Melanie:
Okay. Das Letzte, was ich sagen wollte, war, dass es den Anschein hat, als ob Bargeld das Ding ist, das der Verkäufer mehr als alles andere will, und dass das zu einem Verkäufer wird, der den Finanzierungsdeal vernichtet, weil er Geld auszahlen und weggehen will. Und letztendlich zahlen Sie nur Ihre Anzahlung und dann eine Ratenzahlung über einen längeren Zeitraum mit Zinsen. Das war eine Art Lernerfahrung mit dem Mehrfamilienhaus, das ich mir in den letzten paar Wochen angesehen habe. Aber vielen Dank, dass Sie ein wenig darüber gesprochen haben. Das ist wirklich hilfreich für mich.
Ashley:
Ja. Und vielen Dank, dass Sie diese Woche wieder bei uns vorbeigekommen sind, und wir freuen uns darauf, in ein paar Wochen wieder mit Ihnen zu sprechen.
Melanie:
Danke.
(Singen)
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In dieser Folge behandeln wir
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- Was tun, wenn zwei Angebote angenommen werden? (und wie man beide Deals finanziert)
- Verkäuferfinanzierung 101 und warum (und warum nicht) es sich für einen Investor lohnt, dies zu verfolgen
- So finden Sie motivierte Verkäufer in Ihrem Markt, indem Sie sich das MLS ansehen
- Wieso du solltest Schicken Sie IMMER Angebote ein (auch wenn sie unrealistisch erscheinen)
- Kurzfristige Mietmärkte und wie man die Vorlaufzeit bei der Suche nach Angeboten misst
- Solawechsel, wie sie funktionieren und welche Risiken/Vorteile es mit sich bringt, einen Vertrag mit einem Verkäufer abzuschließen
- Und So Viel mehr!
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