"Sollte ich Verkaufe mein Mietobjekt in 2023?„Wenn Sie als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzen, haben Sie sich diese Frage in den letzten zehn Monaten wahrscheinlich schon oft gestellt. Preise sind hochDer Lagerbestand ist gering und Sie werden geschätzt Die Gewinne der Immobilie könnten in noch mehr Mieteinheiten umgewandelt werden, wodurch Sie mit der Zeit reicher werden. Also, woher wissen Sie, ob verkaufen und tauschen ist der beste Schritt? Oder, wenn Sie verkaufen, Könnten Sie vielleicht noch mehr Wildes verpassen? Anerkennung Potenzial? Lass es uns herausfinden!
Willkommen zurück zu Greene zu sehen, wo Ihr Investor, Agent, Kreditgeber, der große Mann im Fitnessstudio, der Ihnen bei Ihrer Form hilft, und Ihr Mentor, David Greene, hier sind, um Ihre Fragen zu Immobilieninvestitionen zu beantworten. Diesmal hören wir von einem kanadischen Investor Sie überlegte, ihr teures Triplex in Toronto für zahlungskräftige amerikanische Immobilien zu verkaufen. Dann zeigt Ihnen David genau, wo Sie es finden MietobjekteWenn Eigenkapital herausziehen Möglicherweise ist es keine gute Idee, was zu tun ist, wenn Sie Ich kann keine Hausratversicherung abschließen und Wie berechnet man die Abschreibung? bei Ihrer nächsten Anmietung.
Möchten Sie David eine Frage stellen? Wenn ja, stellen Sie hier Ihre Frage damit David sie in der nächsten Folge von Seeing Greene beantworten kann. Steigen Sie auf die BiggerPockets-Foren und fragen Sie andere Investoren nach ihrer Meinung, oder Folgen Sie David auf Instagram um zu sehen, wann er live geht, damit Sie an einem Live-Q&A teilnehmen und Ihre Frage sofort beantworten können!
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David:
Dies ist die BiggerPockets-Podcast-Show, 831. Die Frage wäre, ob diese drei Triplexe auf dem gleichen Niveau oder besser als das in Toronto an Wert gewinnen werden? Können Sie diesen drei Triplexen einen Mehrwert verleihen? Werden Sie in der Lage sein, Fixer-Oberteile zu kaufen, ihnen etwas Fett hinzuzufügen und sie dadurch wertvoller zu machen? Werden Sie in der Lage sein, sie unter dem Marktwert zu kaufen und etwas Eigenkapital zu kaufen? Was Sie tun müssen, ist, Ihre potenziellen Chancen zu prüfen und zu sagen: „Also gut, wenn wir 500,000 US-Dollar in den USA haben, wo würden wir sie anlegen und wie würden wir sie vermehren?“
David:
Was ist los, Leute? Dies ist David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets Real Estate Podcasts, heute hier mit einer Seeing Greene-Folge. Und ja, ich habe daran gedacht, das Licht hinter mir auf Grün zu schalten. Ich liebe es, wann immer ich mich daran erinnere. Wenn Sie noch nie eine dieser Shows gehört haben: Sie sind sehr cool. Wir nehmen Fragen von Ihnen, unserer Zuhörerschaft, entgegen und beantworten sie direkt, damit jeder sie hören kann. Eine der wenigen Immobilienmessen, bei der der Moderator, ich, Ihre Fragen direkt beantwortet, mein Bestes gibt, sie zu beantworten, und alle anderen zuhören lässt. Die heutige Show ist ziemlich cool. Wir haben Fragen zum direkten Vergleich von Immobilien. Dadurch wird ein Großteil der Verwirrung beseitigt, die Menschen haben, wenn es darum geht, innerhalb ihres Portfolios Veränderungen vorzunehmen. Wann man sie hält, wann man sie faltet und wann man weggeht.
David:
Wir sprechen darüber, wie Sie Kredite abbezahlen können, die Sie für den Kauf Ihrer letzten Immobilie aufgenommen haben. Diese Frage stellt sich oft, wenn Leute herausfinden wollen, wie sie skalieren können. Bewältigung von Versicherungsproblemen. Ich weiß nicht, ob Sie das sind, aber die Chancen stehen gut, dass Sie als Immobilieninvestor auch Probleme mit der Sicherung Ihrer Immobilien haben. Und wie Sie die Kapitalrendite ermitteln, wenn Sie die Abschreibungen hinzufügen. All das und mehr in der heutigen Show.
David:
Wenn Sie sich die heutige Show anhören und sie lieben, was Sie auch tun werden, besteht für Sie die Chance, ein Teil davon zu sein. Gehen Sie zu bigpockets.com/david, wo Sie Ihre Frage im Videoformat oder, wenn Sie schüchtern sind, im schriftlichen Format einreichen können. Und hoffentlich stellen wir es in der Show vor. Und ich werde dieses Wochenende bei der BiggerPockets-Konferenz sein. Es wird toll sein, Sie dort zu sehen. Wenn Sie dabei sind, sollten Sie unbedingt vorbeikommen und Hallo sagen. Gib mir ein paar Fingerknöchel. So wie Sie hierherkommen, um zuzuhören und zu lernen, können Sie auch einen Schritt weitergehen und Menschen wie Sie treffen. Wenn Sie nicht dabei sind, hoffe ich, Sie nächstes Jahr wiederzusehen.
David:
Also gut, bevor wir zu unserer ersten Frage kommen, noch ein kurzer Tipp für euch alle. In der Vergangenheit haben Sie von vielen Influencern, darunter auch von mir, gehört, wie Sie Strategien für die Hebelwirkung von Immobilien oder die Aufnahme von Krediten für den Kauf der nächsten Immobilie entwickelt haben. Auch wenn mit dieser Strategie immer eine gewisse Risikokomponente verbunden war, war das Risiko deutlich geringer als heute, da Mieten und Werte sehr schnell stiegen. Es war einfacher, Eigenkapital aus den Immobilien herauszuholen, um die Schuldverschreibungen abzubezahlen, die man für den Erwerb der nächsten Immobilie benötigte. Es ist weit verbreitet, einen Kredit zu nutzen, um die Anzahlung für die zweite, dritte, vierte oder fünfte Stufe zu leisten, ganz gleich, auf welcher Stufe Ihres Portfolios Sie sich befinden. Und ich möchte nur sagen, seien Sie jetzt vorsichtig damit.
David:
Ich sage nicht, dass Sie es nicht tun sollten, aber ich sage, dass das Risiko bei der Aufnahme von Krediten zum Kauf von Immobilien deutlich höher ist als in der Vergangenheit, und der Grund dafür ist, dass sie nicht mehr so schnell an Wert gewinnen wie zuvor. Obwohl Immobilien immer noch ein sehr starker Markt und wahrscheinlich das beste Anlageinstrument sind, das ich kenne, ist er einfach nicht mehr so gut wie in der Vergangenheit. Denken Sie also vielleicht darüber nach, Kredite für den Kauf von Immobilien aufzunehmen, und schauen Sie sich die gute alte Technik an, mehr Geld zu verdienen, härter zu arbeiten, diszipliniert zu sein und die Anzahlung für zukünftige Immobilien zu sparen.
David:
Also gut, kommen wir zu unserer ersten Frage.
Karine:
Hallo David. Mein Name ist Karin Leung. Ich komme aus Daytona Beach, Florida. Und meine Frage an Sie lautet: Wie würden Sie mir empfehlen, meinen Mann davon zu überzeugen, unser Triplex in Kanada zu verkaufen und diese Mittel in Immobilien in den USA zu reinvestieren? Ich komme ursprünglich aus Toronto und wir haben ein Triplex gekauft, das uns sehr gut gefallen hat. Ich bereue es nicht. Es hat wirklich sehr, sehr viel für unser Vermögen getan, aber im Moment bin ich es irgendwie leid, auf beiden Seiten der Grenze Steuern zu zahlen. Und ich möchte unbedingt hier in den USA am Aufbau eines Immobilienportfolios arbeiten, insbesondere jetzt, wo ich meinen W2-Job bereits gekündigt habe. Mir fällt es einfach schwer zu verstehen, wie man die Opportunitätskosten für die Beibehaltung des Triplex mit denen für den Verkauf und die Reinvestition der Mittel hier vergleichen kann, insbesondere angesichts der Währungsumrechnung mit Kapitalertragssteuer, aber auch der starken Wertschätzung in Toronto. Daher ist jeder Rat willkommen. Danke schön.
David:
Danke, Karin. Dies ist eine ziemlich differenzierte Frage. Schauen wir uns also an, was wir tun können, um Ihnen hier zu helfen. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, klingt es so, als ob der größte Beweggrund dafür, dies tun zu wollen, der Aufwand ist, der für die Steuererhebung in beiden Ländern erforderlich ist, da Sie hier leben und die Immobilie dort besitzen. Ich gebe zu, dass ich nicht alle Nuancen zwischen kanadischen Immobilien und Steuern und amerikanischen Immobilien und Steuern kenne. Verzeihen Sie mir also, wenn ich aufgrund dieser Tatsache etwas übersehe, das in den Algorithmus dieser Entscheidung einfließen könnte. Aber ich arbeite an einem Buch, das nach Pillars of Wealth erscheinen wird und hoffentlich etwas Licht auf Situationen wie diese werfen wird. Das Buch beleuchtet die 10 Möglichkeiten, wie wir mit Immobilien Geld verdienen. Und ich habe es geschrieben, weil ich so viele Menschen sehe, die sich nur auf einen Weg konzentrieren, den ich natürlichen Cashflow nenne.
David:
Sie schauen sich nur an: „Wie hoch ist der Cashflow einer Immobilie, wenn ich sie kaufe?“ Und das ist alles, worauf sie analysieren können. Nur so sehen sie es überhaupt, mit Immobilien Geld zu verdienen. Aber sobald Sie dies eine Weile getan haben, werden Sie erkennen, dass es Möglichkeiten gibt, wie Sie dadurch viel Geld an Steuern verdienen oder sparen können. Wie Sie sagten, haben Sie durch den Kauf dieses Triplex in Toronto enorme Kapitalzuwächse erzielt. Es gibt Möglichkeiten, den Wert von Immobilien zu steigern oder den Cashflow von Immobilien zu steigern. Es gibt viele Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen. Und wenn Sie alle 10 verstanden haben, eröffnet sich Ihnen wirklich eine Perspektive auf die Frage, inwiefern ich Geld verliere, wenn ich das Triplex in Toronto verkaufe? Eine davon wäre, dass Sie das zukünftige Eigenkapital dieser Immobilie verlieren, wenn der Wert steigt.
David:
Dem Rahmenwerk des Buches zufolge werden Sie also wahrscheinlich etwas natürliches Eigenkapital verlieren, wie ich es nenne, wenn die Immobilienwerte mit der Inflation steigen, und etwas Marktwertsteigerungskapital, also die Art von Eigenkapital, die wir verwenden Wenn wir in der richtigen Gegend einkaufen, steigt der Gewinn stärker als in anderen Gegenden in der Umgebung. Toronto ist dafür bekannt, ein sehr, sehr starkes Aktienwachstum zu haben, und der Cashflow kann nicht mithalten. Aber wenn Sie den Wert der Immobilien, die Sie hier kaufen, steigern möchten, haben Sie jetzt einen direkten Vergleich. Nehmen wir also an, Sie verkaufen das Triplex. Ich glaube nicht, dass Sie erwähnt haben, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich haben, aber nehmen wir an, Sie könnten mit dem Eigenkapital, das Sie dem in Toronto entnehmen, drei weitere Triplexe kaufen. Die Frage wäre, ob diese drei Triplexe auf dem gleichen Niveau oder besser als das in Toronto an Wert gewinnen werden. Wenn die Wertschätzung überhaupt nicht oder nicht so schnell zunimmt, führt das dazu, dass die Immobilie in Toronto behalten bleibt. Oder vielleicht werden sie genauso steigen.
David:
Können Sie diesen drei Triplexen einen Mehrwert verleihen? Das ist Zwangsgerechtigkeit. Werden Sie in der Lage sein, Fixer-Oberteile zu kaufen, ihnen etwas Fett hinzuzufügen und sie dadurch wertvoller zu machen? Nun, da ist etwas Geld, das Sie gerade verdient haben. Können Sie den Cashflow dieser Immobilien steigern? Werden Sie in der Lage sein, sie unter dem Marktwert zu kaufen und etwas Eigenkapital zu kaufen? Oder wird es das Gegenteil sein? Müssen Sie für diese Triplexe mehr als den Schätzwert bezahlen? Was Sie tun müssen, ist, sich Ihre potenziellen Chancen anzusehen, die Sie beispielsweise mit den 500,000 US-Dollar an Eigenkapital nutzen könnten, die Sie haben, und zu sagen: „Okay, wenn wir 500,000 US-Dollar in den USA haben, wo würden wir sie anlegen und wie würden wir wachsen?“ Es?" Und dieser Rahmen der 10 verschiedenen Wege ist in Wirklichkeit eine Möglichkeit unseres Gehirns, zu verstehen, welche Optionen wir haben.
David:
Ein Teil davon ist der Cashflow. Ja, okay, nun ja, ich verdiene so viel Cashflow in Toronto. Wie viel würde ich bekommen, wenn ich in Amerika kaufe? Aber ein weiterer Teil davon wäre: Kaufe ich Aktien? Kann ich Eigenkapital erzwingen? Kann ich eine Wohnung in Daytona Beach kaufen, in der Sie leben, und sie etwas unter dem Marktwert kaufen und sie dann um ein paar Quadratmeter erweitern und eine Wohneinheit hinzufügen? Jetzt haben Sie also das Eigenkapital und den Cashflow erzwungen. Sie erwirtschaften vielleicht mehr Cashflow, als wenn Sie eine Wohnung in Toronto behalten hätten, und auch die Gegend, in der Sie jetzt leben, wächst. Was wäre, wenn das Land auf dem gleichen Niveau wachsen würde wie Toronto? Sie sollten wirklich versuchen, so viele dieser Entscheidungen wie möglich in Vergleiche zwischen Äpfeln umzuwandeln, denn dann wird klar, was Sie tun. Und der letzte Punkt wäre, wenn Sie in Toronto verkaufen, werden Sie einige Ineffizienzen haben. Es fallen Abschlusskosten und Maklerprovisionen an.
David:
Wenn wir diese Immobilie verkaufen, wie viel wird es mich dann kosten, sie zu verkaufen, und kann ich dieses Geld zurückverdienen oder mehr von diesem Geld zurückbekommen, wenn ich mich auf einem neuen Markt begebe? Und der letzte Ratschlag, den ich Ihnen geben werde, ist, dass Sie versuchen, die Situation in den nächsten 10 oder 20 Jahren zu analysieren. Wenn Sie das Triplex für weitere 10 Jahre behalten, werden die Mieten dann mithalten, oder wird die Mietpreisbindung in diesem Bereich Sie davon abhalten, Ihren Cashflow zu steigern? Wird das Eigenkapital verrückt oder wird es quasi ausgeschöpft? Sie sehen nicht, dass die Preise in diesem Bereich noch viel höher ausfallen könnten? Und dann vergleichen Sie es mit dem, wo Sie sonst investieren könnten. Ich mag einfach Südflorida, ich denke, das ist derzeit ein solider Markt. Viele Anleger haben Angst davor, weil die Preise hoch sind, aber meiner Meinung nach sind sie aus einem bestimmten Grund hoch. Man investiert viel Geld in diesen Bereich. Ich denke, es wird weiter wachsen.
David:
Halten Sie also Ausschau nach dem Buch über die 10 Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen. Es handelt sich um einen Rahmen, der Ihnen dabei hilft, diese Entscheidungen zu treffen. Machen Sie dann ein wenig Recherche und gehen Sie zurück zu Ihrem Mann und sagen Sie: „Hey, wenn wir das Eigentum behalten, werden wir in 10 Jahren wahrscheinlich hier sein.“ Wenn wir es verkaufen und das Geld in drei oder vier andere Immobilien reinvestieren, werden wir in zehn Jahren wahrscheinlich hier sein“, und diese Entscheidung wird etwas klarer.
David:
Also gut, um es noch einmal zusammenzufassen: Sie möchten Entscheidungen wie diese von Äpfeln zu Äpfeln treffen, nicht von Äpfeln zu Birnen. Verwirrung entsteht, wenn wir Früchte verwechseln. Schauen Sie sich potenzielle Möglichkeiten an, bevor Sie entscheiden, ob Sie das, was Sie haben, verkaufen sollten. Sie können Eigenkapital kaufen oder erzwingen und den Einheiten Cashflow hinzufügen. Suchen Sie nach solchen Gelegenheiten, bevor Sie die Entscheidung treffen, ob ich verkaufen soll. Überlegen Sie sich zunächst: Was würde ich kaufen? Schauen Sie sich die Verkaufskosten an und wie Sie die Ineffizienzen beim Immobilientausch ausgleichen können. Und dann denken Sie langfristig. Wo werde ich in 10 Jahren stehen und welcher Weg ist der bessere?
David:
Okay, unsere nächste Frage kommt von Luis. Luis fragt: „Hallo David. Ich liebe die Show und ich liebe es, dass Sie alle unsere Fragen und Ihre tollen Analogien beantworten. Meine Frage bezieht sich auf Zwischenmieten. Wie schließen Sie einen Vertrag für Ihre Zwischenmieten ab? Ich habe keine Ahnung, wo ich anfangen soll oder was ich auf den Vertrag schreiben soll, um für große Unternehmen professionell zu wirken. Würden Sie einfach einen Anwalt mit der Gründung beauftragen oder eine erfahrene Immobilienverwaltungsgesellschaft mit der Abwicklung des Papierkrams beauftragen? Ich hoffe, dass du das bekommst und wünsche dir alles Gute. Kannst du außerdem für mich Hallo zu Robs Trinkbecher sagen?“
David:
Ich würde gerne. Tatsächlich fing ich an, Rob zu sagen, dass er seine Kopffeder schütteln sollte, statt seine Schwanzfeder, denn genau so sieht dieser Quaff aus. Wenn Sie das also hören, gehen Sie unbedingt zu @robuilt auf Instagram und sagen Sie ihm, er solle den Kopf schütteln. Vielleicht fügst du dort einen kleinen Nelly-Songclip von YouTube ein.
David:
Alles klar, das ist ein Ratschlag. Gute Frage. Ich kann es hier ziemlich schnell beantworten. Ich würde eine Hausverwaltung beauftragen. Ich würde ihr Formular verwenden, da sie das schon einmal gemacht haben. Und dann werden Sie diese Formulare unterschreiben lassen und ich würde sie einfach behalten. Und wenn Sie sich dann entscheiden: „Ich möchte die Immobilienverwaltung nach dem ersten Jahr nicht mehr nutzen“, haben Sie unabhängig von Ihrer Vereinbarung eine Vorlage, die die Fragen beantworten kann, die Sie mir jetzt stellen: „Wie mache ich das?“. das zusammenstellen? Und Sie passen diese Vorlage einfach so an, dass sie das sagt, was Sie sagen möchten. Ich denke, dass dies im Allgemeinen ein großartiges Geschäftsprinzip ist. Du möchtest selbst etwas unternehmen? Großartig, das bedeutet nicht, dass Sie derjenige sein müssen, der alles herausfindet. Du willst Snowboarden lernen? Großartig, engagieren Sie einen Lehrer, geben Sie ein wenig Geld aus, lernen Sie viel schneller Snowboarden, und dann brauchen Sie nicht jedes Mal einen Lehrer.
David:
Dies funktioniert beim Immobilienkauf über einen Immobilienmakler. Das funktioniert beim Bau. Beauftragen Sie einen Bauunternehmer oder einen Handwerker und beobachten Sie, was er tut. Das funktioniert mit der Hausverwaltung. Benutzen Sie eines, sehen Sie sich ihr System an, besorgen Sie sich alle Formulare, die sie verwenden, und entscheiden Sie dann, ob Sie es selbst tun möchten. Es wird Ihre Lernkurve erheblich verkürzen. Und wenn Sie BP Pro-Mitglied sind, denken Sie daran, dass für alle 50 Bundesstaaten Vermieterformulare verfügbar sind, auf die Pro-Mitglieder kostenlosen Zugriff haben. Es handelt sich zwar nicht um spezielle Formulare für Zwischenmieten, sie funktionieren aber durchaus für herkömmliche Mietverträge. Und wenn Sie weitere Informationen darüber wünschen, wie Sie eine Zwischenmiete verwalten, schauen Sie sich Episode 728 des BiggerPockets-Podcasts an, in der ich Jesse Vazquez interviewe, der tatsächlich einige meiner Mietwohnungen verwaltet, und der mir sein System zum Knüpfen von Verbindungen zu großen Unternehmen vorstellt.
David:
Unser nächstes Video kommt von Kapono [unverständlich 00:11:58].
Kapono:
Hallo David. Das ist Kapono aus Honolulu, Hawaii, und ich habe eine Frage an Sie. Wir nutzten ein HELOC-Darlehen und ein 401(k)-Darlehen als Anzahlung, 25 % Anzahlung auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, SZR in Monument, Oregon. Der Wert der Immobilie ist etwa 10 höher als im letzten Jahr, daher ist in dem Deal nicht viel Eigenkapital enthalten. Wir möchten uns refinanzieren, damit wir die Anzahlung von 25 % abheben und das 401(k)- und HELOC-Darlehen abbezahlen können. Auf diese Weise wird der Cashflow verbessert. Denn im Moment beträgt der 410(k)-Kredit etwa 700 pro Monat und der HELOC-Kredit etwa 150 pro Monat. Wie können wir das HELOC- und 401(k)-Darlehen abbezahlen, das Geld aus dem Geschäft herausholen, damit wir zukünftige Geschäfte finanzieren können, vielleicht einen Geschäftskredit, oder wie können wir Input für uns bekommen? Aufpassen. Aloha.
David:
Alles klar, danke, Kapono. Herzlichen Glückwunsch zur Zwischenmiete. Ich gehe davon aus, dass es gut funktioniert, also gut für Sie. Wenn ich Ihre Frage richtig verstehe, sagen Sie: „Ich habe Kredite als Anzahlung für den Kauf der Immobilie aufgenommen und möchte diese Kredite zurückzahlen, damit der Cashflow besser wird, aber die Immobilie selbst verfügt nicht über genügend Eigenkapital.“ das zu tun, weil es nur um etwa 10,000 US-Dollar gestiegen ist.“ Sie haben wahrscheinlich keine Möglichkeit, Eigenkapital aus der nicht vorhandenen Immobilie zur Tilgung dieser Kredite zu verwenden. Und das ist einer der Gründe, warum die Leute bei Seeing Greene sagen: „Hey, sollte ich ein HELOC für X-Grundstück abschließen, um Y zu kaufen?“ Dass ich die Leute davor gewarnt habe, das zu tun.
David:
Und ich sage nicht, dass Sie es nicht tun sollen, aber ich empfehle es nicht so großzügig wie in der Vergangenheit, als die Immobilienpreise aufgrund des ganzen Geldes, das wir druckten, unglaublich schnell stiegen. In Verbindung mit niedrigen Zinsen und einer Begeisterung auf dem Markt war das Risiko, sich für den Kauf von Immobilien zu verschulden, deutlich geringer. Es ist nicht mehr dasselbe. Das Risiko, zusätzliche Schulden aufzunehmen, ist viel höher. Ich glaube nicht, dass Sie eine schnelle Antwort haben. Ich möchte Ihnen also raten, sich „Säulen des Reichtums: Wie Sie Ihr Geld verdienen, sparen und investieren, um finanzielle Freiheit zu erreichen“ anzusehen und nach Möglichkeiten zu suchen, wie Sie zusätzliches Einkommen schaffen und zusätzliches Einkommen sparen können um diese Schulden zu begleichen.
David:
In dem Buch beziehe ich mich auf verschiedene Möglichkeiten, Schulden abzubezahlen. Eine davon ist die Schneeballmethode. Sie beginnen also mit der Rückzahlung des 401(k)-Darlehens. Dann nehmen Sie das Geld von der 401(k), ich glaube, Sie sagten, es seien 700 Dollar im Monat. Sie stecken das in die Tilgung des HELOC. Sobald Sie das abbezahlt haben, fließen jetzt mehr Cashflows. Das ist zusätzliches Geld, das Sie zum Sparen für die nächste Immobilie oder zur Tilgung von Schulden verwenden können. Das wird schwierig, wenn wir schnell skalieren wollen, und wir wollen schnell skalieren, weil wir jahrelang Podcasts von Leuten gehört haben, die sagten: „Nutze einfach weiter und nutze und nutze und kaufe mehr.“ Das funktioniert hervorragend, wenn Eigenkapital in Immobilien wie Früchten auf Bäumen wächst, aber wenn das aufhört, müssen wir zu einer viel realistischeren Methode zurückkehren, um zu versuchen, Einnahmen zu erzielen. Deshalb habe ich dieses Buch geschrieben.
David:
Es gibt viele Leute, die nach kreativen Wegen suchen, Immobilien zu kaufen, statt nach Arbeitsmethoden, die auf jeden Fall funktionieren. Und dazu gehört es, Geld zu sparen, mit einem begrenzten Budget zu leben und nach Möglichkeiten zu suchen, mehr zu verdienen. Also, Kapono. Das hat den Vorteil, dass Sie nun einen Anreiz haben, sich zu fragen: Wie schaffe ich Einkommen und verdiene Geld mit Investitionen, sondern auch, wie mache ich das in den anderen beiden Säulen? Gibt es Möglichkeiten, mehr zu sparen, damit Sie mehr Geld für die Rückzahlung dieses 401(k)-Darlehens zur Verfügung haben? Und gibt es Möglichkeiten, wie Sie Ihre Komfortzone verlassen und mehr Geld verdienen können? Ich weiß nicht, was Sie beruflich machen. Ich weiß nicht, über welche Fähigkeiten Sie verfügen, aber jetzt ist es vielleicht an der Zeit, daran zu arbeiten, mehr davon aufzubauen und produktiver und effizienter zu werden, denn jetzt müssen Sie einer Karotte hinterherjagen und diese Kredite abbezahlen, damit Sie das können Verdienen Sie mehr Geld mit Ihren Immobilien, damit Sie insgesamt ein sichereres Finanzleben führen können.
David:
Schauen Sie sich also Pillars of Wealth an. Sie finden es unter bigpockets.com/pillars. Teilen Sie mir dann mit, was Sie denken, nachdem Sie es gelesen und Ihre Situation erneut analysiert haben.
David:
Okay, in diesem Abschnitt der Show möchten wir die Kommentare durchgehen, die auf YouTube aus früheren Seeing Greene-Folgen hinterlassen wurden. Also, wenn Sie sich das anhören, schauen Sie es sich auf YouTube an und hinterlassen Sie dort Ihren Kommentar, und vielleicht lese ich einen Ihrer Kommentare in einer zukünftigen Sendung. Alles klar, der erste Kommentar kommt von MJ9496. „Gibt es Banken, die sich nicht an die HELOC erinnern, nachdem Sie eine dauerhafte Finanzierung für Ihre Immobilieninvestition gefunden haben? Als ich ein HELOC zum Kauf einer Immobilie nutzte, zwang mich die Bank, die es dauerhaft finanzierte, dazu, mein HELOC zu schließen.“ Okay, ich glaube, ich verstehe, was Sie hier sagen. Wenn Sie ein HELOC auf eine Immobilie setzen, stellen Sie in Wirklichkeit eine Zweithypothek auf die Immobilie auf. Das ist ein HELOC.
David:
Okay, nehmen wir an, Sie haben eine Millionen-Dollar-Immobilie. Ich weiß, das ist teuer, aber die Rechnung fällt mir leichter. Und Sie schulden 500,000 $ für Ihre Hypothek. Das ist Ihr erstes Positionspfandrecht. Dann schließen Sie für dieses Grundstück ein HELOC für 300,000 US-Dollar ab. Wir neigen dazu, dies so zu betrachten, als wäre es nur ein Darlehen, aber es ist ein Darlehen gegen das Eigenkapital der Immobilie, denn als Zweitpositionspfandrecht werden sie erst zurückgezahlt, wenn die erste Position abbezahlt ist, was bedeutet, wenn dies nicht der Fall ist viel Eigenkapital, sie werden nicht zurückgezahlt. Aus diesem Grund basiert das Darlehen auf dem Eigenkapital des Eigenheims, und deshalb nennen wir es eine Eigenheimkreditlinie.
David:
Wenn Sie nun diese Immobilie refinanzieren, haben Sie Geld daraus abgezogen. Sie schuldeten also 500,000 US-Dollar für diese Millionen-Dollar-Immobilie und haben die Refinanzierung auf einen neuen Schuldschein über 800,000 US-Dollar vorgenommen, was bedeutete, dass Sie den ersten Kredit über 500 US-Dollar zurückgezahlt haben, 800,000 US-Dollar für Ihre neue Auszahlungsrefinanzierung erhalten haben, und was Ihnen bleibt 300,000 Dollar selbst. Nun, diese 300,000 mussten verwendet werden, um die HELOC abzubezahlen, die Sie auf dem Grundstück hatten. Jetzt haben Sie also theoretisch kein Geld mehr. Und ich denke, das ist es, was Sie fragen: „Wie hätte ich das HELOC auf dem Grundstück selbst behalten können, damit ich es nicht zurückzahlen musste, damit ich die 300,000 Dollar Geld auf der Bank haben konnte?“
David:
Das Problem besteht darin, dass Sie 800,000 US-Dollar für die Refinanzierung erhalten hätten, wenn die Bank Ihnen erlaubt hätte, den HELOC zu behalten. Sie hätten 500,000 Dollar abbezahlt. Es gibt also einen Schuldschein über 800,000 US-Dollar auf dem Haus und einen Schuldschein über 300,000 US-Dollar auf dem HELOC. Das sind insgesamt 1.1 Millionen US-Dollar Schulden für das Haus, aber die Immobilie ist nur eine Million wert. Keine Bank wird Ihnen jemals mehr Geld leihen, als eine Immobilie wert ist, zumindest keine verantwortungsbewusste Bank, und deshalb können Sie das Geld nicht behalten. Sie haben das HELOC-Geld tatsächlich gegen eine neue First-Position-Note eingetauscht, dann haben Sie das Geld bekommen, oder? Und ich weiß, dass das vielleicht kompliziert klingt, wenn ich versuche, es mit Worten zu beschreiben. Wenn es auf Papier geschrieben wäre, würde es viel mehr Sinn ergeben. Aber nein, Sie können den HELOC nicht behalten, wenn Sie eine Refinanzierung vornehmen. Sie müssen die Schulden abbezahlen, für die diese Immobilie eine Sicherheit darstellt.
David:
Wenn Sie nun nicht das gesamte Geld refinanzieren, sagen wir, Sie haben nur 500,000 und nicht die gesamten 800,000 für diese Millionen-Dollar-Immobilie geliehen, dann lässt der neue Kreditgeber Sie möglicherweise das HELOC-Darlehen behalten. Sie könnten sagen: „Okay, Sie können die 300,000 behalten, weil Sie sich nur 500 geliehen haben.“ Der Gesamtbeleihungswert liegt immer noch bei 80 %. Ich hoffe, das hilft Ihnen, einen Sinn zu finden. Wenn Sie jedoch Geld aus einer Immobilie herausholen möchten, müssen Sie die damit verbundenen Schuldverschreibungen abbezahlen.
David:
In Ordnung. In Folge 819 sprachen wir über den Stand der Mehrfamilienversicherung, wo Andrew Cushman und ich Robert Hamilton interviewten. Und MG.1680 hat einen sehr aufschlussreichen Kommentar hinterlassen. Sie sagen: „Ich komme aus Kalifornien, eine Versicherung ist jetzt so schwer zu bekommen.“ Ich habe ADUs aus freistehenden Garagen gebaut. Ich hatte nicht erwartet, dass ADUs eine völlig andere Politik erfordern als das Haupthaus.“ Ja, das ist etwas, was viele Leute nicht gehört hätten, bis sie es getan hätten, und soweit wir wissen, war es vielleicht sogar eine Zeit, in der sie keine andere Richtlinie brauchten. Aber Versicherungsunternehmen haben sich die Art und Weise, wie sie Häuser versichern, genauer angesehen und viele Anpassungen an der Art und Weise vorgenommen, wie Policen ausgestellt werden. In vielen Staaten gibt es ein großes Versicherungsproblem. Kalifornien ist eines davon, Florida ein anderes. Aber tatsächlich schießen die Versicherungsprämien im ganzen Land in die Höhe, und ich weiß nicht, warum nicht mehr Leute darüber reden.
David:
Tatsächlich höre ich hier auf BiggerPockets kaum jemanden außer mir darüber reden. Aber wenn Sie Ihre Immobilien versichern, war die Versicherung fast ein Nebengedanke. Jahrelang habe ich Immobilien im Wert von 150,000 US-Dollar gekauft. Meine Versicherung betrug 30 Dollar im Monat. Wenn ich es auf zwei Drittel reduzieren könnte, wären es immer noch 20 Dollar im Monat. Ich habe 10 $ gespart. Es hat sich nicht wirklich gelohnt, sich so intensiv mit der Versicherung zu befassen, aber jetzt ist es soweit. Einige Prämien verdoppeln sich, verdreifachen sich oder gehen in bestimmten Bereichen sogar noch weiter. Wenn einer von euch weiß, warum das passiert, hinterlasst mir bitte einen Kommentar auf YouTube und teilt mir mit, was eure Theorien darüber sind, warum die Versicherung so hoch steigt, aber es ist ein Problem. Ich habe eine Versicherungsgesellschaft gegründet, Full Guard Insurance, und wir konnten keine Policen abschließen, weil die Spediteure buchstäblich aus bestimmten Bundesstaaten fliehen. Sie werden dort keine Versicherung abschließen. Also, MG.1680, es tut mir leid, das zu hören, aber nein, Sie sind nicht allein. Überall haben Anleger mit ähnlichen Problemen zu kämpfen.
David:
Okay, unser nächster Kommentar kam aus der Folge 820 des Late Starters Guide, in der es um eine Sendung ging, in der es darum ging, wie man mit der Investition in Immobilien beginnen kann, auch wenn man erst spät damit anfängt. Von MartinBeha9999. „Tolle Folge. Mir gefällt es wirklich, dass auf einer Milchtüte ein Verfallsdatum steht, aber so sind wir nicht. Wenn man diese Analogie weiter ausbaut, könnten wir auch genau so sein, denn indirekt wird es direkt im Anschluss erwähnt.“ Martin fährt fort: „Auf dem Karton selbst steht vielleicht ein Verfallsdatum, aber die Milch darin ist anders.“ Milch kann zwar ablaufen, aber sie wird zu Joghurt und dann zu Käse. Und Junge, lieben wir nicht alle den Käse viel mehr als die Milch, obwohl sie technisch gesehen schon zweimal abgelaufen ist?“
David:
Tolle Perspektive hier. Die Strategien, die funktionieren, wenn man jung ist, mögen vielleicht ablaufen, aber es gibt Strategien, die besser funktionieren, und Ansätze, die besser funktionieren, wenn man älter ist und sogar noch köstlicher sein könnte als die jungen. Und von TyJameson7404 heißt es: „Episches Panel und Investmentbildung“, mit einer ganzen Reihe fröhlicher Emojis. Dank dafür. Und unser letzter Kommentar kommt von FIOF, Fiof, der sagte: „Man übernachtet in einem Hotel mit einem Boxventilator.“ Nun ja, ich schätze, so bleibt man reich.“ Das lag daran, dass ich eine Episode in meinem Hotelzimmer aufgenommen und den Boxventilator auf der Theke gelassen habe. Ich bin der Erste, der sagt, dass ich von den Kommentaren dazu schockiert war, wie viele Leute Dinge wie einen Fan bemerken, als wäre das eine schlechte Sache. Aber den Leuten gefiel es wirklich nicht, dass man den Kastenfächer sehen konnte.
David:
Hier ist meine Verpflichtung gegenüber Ihnen, den Zuhörern von Seeing Greene und BiggerPockets. Wenn ich das nächste Mal von einem Hotel aus aufnehme, werde ich viel mehr Mühe und Energie in den Hintergrund der Show stecken, was meiner Meinung nach sehr wenig mit dem eigentlichen Inhalt zu tun hat, der einen reich machen wird, aber anscheinend viel mehr bedeutet für die Menschen, als ich dachte. Vielen Dank, dass Sie ein Fan sind. Meine einzigen Fans werden Sie sein, nicht die Boxfans im Hintergrund.
David:
Wenn Sie möchten, dass Ihre Frage auf „Seeing Greene“ vorgelesen wird, gehen Sie einfach zu „größerpockets.com/david“, wo Sie eine Videofrage oder eine schriftliche Frage einreichen können, genau wie die, die wir gleich hören werden. Dies kommt von Shannon Lynch in St. Augustine, Florida.
Shannon:
Hallo David. Ich habe ein Problem mit der Haftpflichtversicherung für Hausdiebstahl und hoffe, dass Sie mir dabei helfen können. Ich habe vor kurzem damit begonnen, meinen Hauptwohnsitz an Wochenenden und Feiertagen über Airbnb und Vrbo zu vermieten, um ein zusätzliches Einkommen zu erzielen. Ich konnte keine Rahmenpolice, CPL-Deckung oder irgendeine Art von mietbezogener Haftpflichtversicherung finden, die mich und mein Haus während der Zeit, in der das Haus vermietet wird, schützen könnte. Es scheint, dass ein Teil des Problems darin besteht, dass ich die Immobilie verlasse, wenn sie vermietet wird, also nicht physisch anwesend bin. Eigentlich wohne ich bei meiner Familie, solange die Mieter hier sind. Das scheint Probleme hinsichtlich meines Anspruchs auf irgendeine Art von Mieterhaftpflichtversicherung zu verursachen. Ich habe in meiner E-Mail an Sie viel mehr Details angegeben, da ich versuche, dieses Video unter 60 Sekunden zu halten. Ich wäre Ihnen also sehr dankbar, wenn Sie uns Hilfestellung geben könnten. Und ich bin in St. Augustine, Florida, versichert bei Citizens, der ältesten Stadt des Landes. Danke, David.
David:
In Ordnung. Danke, Shannon. Nun habe ich die Versicherungsexperten zu diesem Thema hinzugezogen und ein paar detaillierte Rückmeldungen erhalten, die ich mit allen teilen kann. Zunächst einmal ist die Versicherung, wie ich bereits erwähnt habe, derzeit sehr schwierig, insbesondere dort, wo Sie in Florida leben. Tatsächlich wurde es als Höllenlandschaft für Versicherungen im Allgemeinen bezeichnet. Es ist durchaus möglich, dass es in Florida keinen Spediteur gibt, der dieses Risiko abdeckt. Wenn das der Fall ist, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, Geld beiseite zu legen, um sich für den Fall abzusichern, dass etwas schief geht. Ein Ratschlag, den ich Ihnen gegeben habe, ist also, dass Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilienversicherung abschließen und dann eine persönliche Sachversicherung hinzufügen und die Haftung eventuell erhöhen, indem Sie das Haus für einen bestimmten Zeitraum im Jahr bewohnen. Aber das wird in erster Linie eine Mieterpolice sein.
David:
Wieder einmal handelt es sich um eine Situation, für die Versicherungen wirklich nicht geeignet sind und die entweder eine Kombination von Deckungen oder eine hochspezialisierte Versicherungspolice in einem Staat erfordert, in dem 90 % der Spediteure derzeit keine Angebote anbieten. Shannon, das könnte etwas sein, bei dem Sie buchstäblich eine Zeit lang unversichert bleiben müssen, bis wir Transportunternehmen finden, die im Bundesstaat Florida funktionieren. Das Gleiche passiert in Kalifornien innerhalb der Immobilienmaklergemeinschaft, wo wir unsere Kunden betreuen müssen. Es wird immer wichtiger, dass Makler alle anderen fragen: „Hey, ich muss diese Art von Eigentum versichern.“ Es befindet sich in einem Gebiet mit hoher Brandgefahr oder in einem Gebiet mit starker Hurrikanbelastung, in dem viele Versicherer gerade ihre Hände erhoben und gesagt haben: „Hey, wir wollen uns damit nicht mehr befassen.“
David:
Ich weiß nicht genau, warum das passiert. Einige meiner Recherchen haben ergeben, dass es im Bundesstaat Florida häufig zu Betrug kommt. Ich habe gehört, dass es eine Richtlinie gibt, die besagt, dass die Versicherungsgesellschaft das gesamte Dach ersetzen muss, wenn ein Hausbesitzer einen Anspruch wegen eines Problems mit seinem Dach geltend macht, und nicht nur das bestehende Problem beheben muss. Daher machen die Leute häufig Ansprüche geltend, nur um völlig neue Dächer zu bekommen, was letztendlich zu höheren Prämien und höheren Kosten für alle führt. Und wenn die Prämien zu hoch werden, ziehen sich die Spediteure einfach komplett zurück und sagen: „Davon will ich nichts wissen.“ Ich wünschte, ich könnte Ihnen eine bessere Antwort geben. Es stellt sich heraus, dass dies aus gutem Grund ein sehr schwieriges Problem ist. Fühlen Sie sich also nicht schlecht, weil Sie keine Lösung hatten. Wenn ich noch etwas höre, werde ich es unbedingt im BiggerPockets-Podcast berichten.
David:
Okay, unsere nächste Frage kommt von Aaron Sardina aus Maine. Aaron sagt: „Welche Mathematik steckt hinter der Grundabschreibung und wie kann sie bei der Analyse einer Immobilie in Ihrem Portfolio in Steuerersparnisse und Kapitalrendite einbezogen werden? Auf 3.6 % des Kaufpreises muss man jedes Jahr keine Steuern zahlen, aber vielleicht zahlt man nur 20 % an.“ Okay, diese 3.6 % ergeben sich aus: Wenn man 100 % des Wertes der Immobilie nimmt und ihn durch 27 Jahre dividiert, sind das 3.6 % pro Jahr. Aber um es klarzustellen: Sie erhalten nicht 100 % des Wertes der Immobilie. Sie erhalten 100 % des Wertes der Verbesserungen auf dem Grundstück. Das Land ist nicht darauf ausgelegt, Aaron.
David:
„Aber vielleicht haben Sie nur 20 % eingezahlt. Können Sie also Steuern auf 18 % Ihrer Anzahlung vermeiden, was dem Fünffachen von 5 entspricht? Aber wenn Sie sich dann in der Steuerklasse von 3.6 % befinden, sparen Sie 20 % der 20 %, und das gilt auch für Ihren jährlichen Dollarbetrag, der zu Ihrem ROI hinzugerechnet werden kann? Ich habe das Gefühl, dass es eine ganze Show über die Berechnung der Abschreibungsvorteile geben könnte, und das ist ein großer Teil, den ich nur schwer verstehen kann, wenn ich die Leistung unseres Portfolios analysiere. Jetzt, wo unser Portfolio gewachsen ist, frage ich mich, ob es sinnvoll wäre, mit dem Kauf einiger teurerer Immobilien zu beginnen, die nicht sehr gut Cashflow generieren, um unsere zukünftigen Steuerverbindlichkeiten auszugleichen. Und ich frage mich, wie hoch der ROI einer Immobilie wäre, die keinen Cashflow generiert und nur zu Abschreibungszwecken gekauft wird. Ist das eine sinnvolle Verwendung des Geldes?“
David:
Nun, Aaron, du stellst eine gute Frage, auch wenn die Formulierung dort etwas verwirrend war. Und ich kann Ihnen nicht sagen, was eine gute Verwendung von Geld ist, ich kann nur die Vorteile und Risiken erläutern. Der Vorteil besteht darin, dass Sie, wenn Sie ein hohes Einkommen haben, eine Immobilie kaufen könnten, die die Gewinnschwelle erreicht oder sogar, Gott bewahre, 100 US-Dollar pro Monat verliert, sodass Sie 1,200 US-Dollar pro Jahr verlieren, aber was wäre, wenn Sie 20,000 US-Dollar sparen? Steuern? Das ist tatsächlich eine gute finanzielle Situation. Das Risiko besteht darin, dass Sie das Geld gespart haben, als Sie es zum ersten Mal getan haben, jetzt aber jeden Monat Geld in die Zukunft fließen lassen. Ich denke also, Sie sollten dies so analysieren: Wenn ich die 20,000 US-Dollar, die ich an Steuern ausgegeben hätte, gespart und sie auf ein Rücklagekonto eingezahlt hätte, wie lange würde das dauern, um auszugleichen, wie viel ich jeden Monat verlieren würde, wenn es war ein negativer Cashflow?
David:
Sie möchten keine Immobilie kaufen, deren Cashflow für immer negativ sein wird. Ich würde Ihnen nur dann raten, dies zu tun, wenn der Cashflow für einen bestimmten Zeitraum negativ ist, die Mieten aber steigen und sich die Immobilie so stabilisiert, dass Sie in Zukunft damit Geld verdienen. Und der Grund dafür, dass wir keinen Rechner haben, der Ihnen bei der Analyse hilft, ist, dass nicht jeder gleich viel Geld verdient. Wenn Sie also selbst, Aaron, 50,000 US-Dollar an Abschreibungen erhalten, aber 500,000 US-Dollar pro Jahr verdienen, bedeutet das für Sie eine größere Ersparnis als jemand, der 50,000 US-Dollar pro Jahr verdient. Es ist schwierig, das alles zusammenzufassen.
David:
Es hängt auch davon ab, ob Sie ein Vollzeit-Immobilienfachmann sind. Wenn Sie also Einkünfte, die Sie aus immobilienbezogenen Aktivitäten oder Ihrem W2 erzielt haben, schützen, erhalten Sie einen viel größeren Steuervorteil, als wenn Sie nur das Geld schützen, das Sie mit den Einkünften aus der Immobilie erzielt haben. Im Allgemeinen geht es bei dem, was Sie hier beschreiben, um die Absicherung der Mieten von der Immobilie selbst, und die Anzahlung, das Geld, das Sie hineinstecken, ist ein Teil Ihres ROI, aber es gibt noch viel mehr als das. Es wird auch Geld geben, das Sie in die Verbesserung der Immobilie stecken. Es werden Abschlusskosten anfallen. Es hört sich so an, als würden Sie versuchen, alles in eine Tabelle einzufügen, und da geraten die Leute durcheinander. Nicht alles im Leben, nicht alles beim Investieren passt tatsächlich in die Tabelle.
David:
Eine bessere Sichtweise wäre: „Okay, wenn die Immobilie einen Cashflow von 5,000 US-Dollar pro Jahr erwirtschaftet und 3,000 davon durch die Wertminderung der Immobilie gedeckt werden, muss ich 2,000 US-Dollar besteuern.“ Wie hoch ist meine Steuer?“ Dann nehmen Sie diese Steuer und sagen: „Okay, ich zahle nur so viel Steuer auf 5,000 US-Dollar“, und vergleichen Sie das damit, wie viel Steuer Sie auf andere Weise für 5,000 US-Dollar gezahlt hätten. Meistens liegen Immobilien aufgrund dieser Wertminderung vorne. Hoffentlich hilft das.
David:
Okay, das war unsere letzte Frage des Tages und ich bin so froh, dass Sie bei Seeing Greene dabei waren. Ich würde gerne wissen, welche Art von Shows Sie in Zukunft sehen möchten? Welche Art von Inhalten würden Sie in Zukunft gerne sehen? Welche Art von Fragen möchten Sie gestellt sehen und möchten Sie derjenige sein, der diese Frage stellt? Gehen Sie zu bigpockets.com/david, wo Sie Ihre Videofrage oder Ihre schriftliche Frage einreichen können. Und hoffentlich werden Sie in einer dieser Shows vorgestellt.
David:
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In dieser Folge behandeln wir:
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- Mietverträge und ob es ein besseres Geschäft ist, es selbst zu machen oder einen Hausverwalter zu beauftragen
- HELOCs, 401(k)-Darlehen, und der richtige Weg dazu Schulden SCHNELL abbezahlen
- Das Hausratversicherung Krise und was zu tun ist, wenn Sie keinen Versicherungsschutz für Ihre Miete erhalten
- Berechnung der Abschreibung bei einer potenziellen Immobilie und wenn Steuerersparnisse sich nicht lohnen, ein weiteres Geschäft abzuschließen
- Und So Viel mehr!
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- Million
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- Monat
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- ziemlich
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- Preise
- in erster Linie
- primär
- Prinzip
- Pro
- wahrscheinlich
- Aufgabenstellung:
- Probleme
- produktiv
- Professionell
- profite
- immobilien
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- gekauft
- Zwecke
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- Gründe
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- Strategie
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- Super
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- System
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- nimmt
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- Steuern
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- Technik
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- versuchen
- Versuch
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- wollen
- wurde
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- Wege
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- Reichtum
- wohlhabend
- Woche
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- GUT
- waren
- Was
- was auch immer
- wann
- sobald
- ob
- welche
- während
- WHO
- ganze
- warum
- Wild
- werden wir
- mit
- .
- fragen
- Worte
- Arbeiten
- arbeiten,
- Werk
- wert
- würde
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- Jahr
- Jahr
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