Ist dies die GRÖSSTE Gelegenheit für Mehrfamilienhäuser seit 10 Jahren?

Matt:
Dies ist die Bigger Pockets-Podcast-Show Nummer 711.

Andrew:
Ich habe das Gefühl, dass wir Chancen sehen werden, die wir seit zehn Jahren nicht mehr gesehen haben. Wenn ich auf die Jahre 10, 2012 und 2013 zurückblicke, bereue ich nur, dass ich nicht mehr gekauft habe. Ich hatte nicht die Fähigkeit dazu. Meine Mutter hat meinen ersten Scheck als Syndikatorin ausgestellt und dann hat es lange gedauert, alle anderen zum Mitmachen zu bewegen. Deshalb schaue ich mir das jetzt an, da dies bevorsteht, wahrscheinlich ab Mitte 2014 wird es an der Zeit sein, die Spende zu tätigen Geschäfte abschließen, die sonst in den letzten fünf, sechs, sieben Jahren nicht möglich gewesen wären. Und für diejenigen Zuhörer, die in den letzten drei Jahren frustriert waren, weil man nicht in den Markt einsteigen kann, weil es keine Angebote gibt: Die Angebote kommen. Und um nicht krankhaft zu sein: Sie werden viel weniger Konkurrenz haben.

Matt:
Willkommen alle zum Bigger Pockets-Podcast. Mein Name ist Matt Faircloth und ich bin der Co-Moderator des Bigger Pockets-Podcasts. Und ich möchte heute einen meiner besten Freunde, einen meiner Freunde, den Moderator des Bigger Pockets-Podcasts, mitbringen. Nicht wirklich der Moderator, aber du und ich haben das Mikrofon gestohlen, nicht wahr, Andrew? Wir haben das Mikrofon gestohlen und betreiben jetzt den Bigger Pockets-Podcast. Wer weiß, was heute aus unserem Mund kommen wird, oder?

Andrew:
Ja. David ist nach Mexiko geflogen und hat seinen Link live hinterlassen, und Sie und ich werden einspringen und sehen, was wir tun können.

Matt:
Oh, was könnte schief gehen? Es ist großartig. Aber schnell, Andrew, sag mir, wie es dir heute geht.

Andrew:
Mir geht es gut. Ich bleibe positiv und teste negativ.

Matt:
Kann ich das stehlen?

Andrew:
Ja, gib mir beim ersten Mal Anerkennung und den Rest der Zeit gehört es dir.

Matt:
Okay, cool. Wenn wir das Mikrofon stehlen, versprichst du mir dann, dass du jede Menge tolle Andrew-Kushman-Analogien und coole, geradlinige Witze und auch David-Greene-Analogien haben wirst, die wir während der gesamten Show verwenden können?

Andrew:
Ja, ich werde mein Bestes geben. Ich bin etwas nervös, weil ich für den Grünen eingesprungen bin, und habe vergessen, mein Tanktop anzuziehen, damit ich ihn so gut wie möglich kanalisieren kann.

Matt:
Ich schaffe es nicht, in diese Fußstapfen zu treten, aber ich bin froh, ihm hier für eine Sekunde sein Mikrofon hinhalten zu können.

Andrew:
Hört sich nach einem guten Plan an.

Matt:
Andrew, bevor wir loslegen, passiert zu Beginn jedes Bigger Pockets-Podcasts etwas Großartiges. Sie und ich wissen es, weil Sie wahrscheinlich 710 Folgen davon gehört haben, Sie und ich beide. Beginnen wir also mit dem kurzen Tipp.

Andrew:
Kurzer Tipp. Ich werde dich tatsächlich angreifen und dir zwei geben, oder? Da ich mein Tanktop nicht trage, muss ich das nachholen.

Matt:
Hey, das ist unser Mikrofon heute, Mann. Gib es.

Andrew:
Daher verweisen wir zunächst auf einen Artikel, den Paul Moore für Bigger Pockets im Blog geschrieben hat. Wenn Sie zuhören und diesen Artikel noch nicht gelesen haben, gehen Sie zurück zum 15. November und lesen Sie ihn. Es wird viel mehr Hintergrundinformationen zu dem geben, worüber wir sprechen, und dann viele andere wichtige Dinge für den heutigen Markt. Zweitens: Einiges von dem, worüber wir sprechen werden, klingt vielleicht etwas düster, aber das ist wirklich nicht der Fall. Das ist am weitesten von der Wahrheit entfernt. Wir werden über Risiken sprechen und darüber, wie sich die Märkte verändern. Werden unsere Preise sinken? Das sind alles Dinge, die für Sie spannend sein dürften, wenn Sie im Jahr 2023 anfangen oder Ihr Unternehmen skalieren möchten. Jetzt ist es an der Zeit, gierig zu sein, wenn andere Angst haben. Lassen Sie sich also nicht von dem, worüber wir reden, abschrecken. Nutzen Sie es, um sich darauf zu freuen, in alle Ressourcen einzutauchen, die Bigger Pockets bietet, damit Sie lernen, Ihr Unternehmen skalieren und ausbauen können.

Matt:
Verdoppeln Sie das Trinkgeld. Da ist es. Vielen Dank, Andreas. Ich schätze diesen Mann. Kommen wir zum Markt, Mann. Lassen Sie uns über den aktuellen Marktstatus sprechen. Was denkst du, willst du gehen?

Andrew:
Ja, lass es uns tun. Es gibt viel zu besprechen.

Matt:
Ich bin dabei und folge dir.

Andrew:
Alles klar, Matt, willkommen im Jahr 2023. Wir befinden uns in einem sich schnell verändernden Markt. Es ist lustig, Paul Moore hat bereits im November einen großartigen Artikel veröffentlicht, in dem er einige Dinge anspricht, die wir jetzt sehen. Was denken Sie darüber, was da draußen vor sich geht?

Matt:
Ich hatte noch keine Gelegenheit, den Artikel zu lesen, und Sie und ich sind beide mit Paul Moore befreundet und ich habe viel Tolles über den Artikel gehört. Ich habe tatsächlich einige Leute gesehen, die darauf verwiesen haben. Und ja, die Dinge ändern sich absolut, es scheint auch täglich. Was haben Sie also aus dem Artikel mitgenommen? Erzähl mir davon.

Andrew:
Da ist einiges drin. Wir könnten eine ganze Stunde damit verbringen, aber ich würde sagen, das Wichtigste, wenn ich es in einem Satz zusammenfassen würde, ist, dass die Zinssätze höher sind als die Kapitalisierungssätze. Und für diejenigen, die zuhören, ist es so: Okay, na und? Das ist ein großes Problem, und das ist ein riesiges Problem. Das haben wir in den letzten 10 Jahren und vielleicht sogar seit mehreren Jahrzehnten nicht mehr gesehen. Der Grund dafür, dass dies ein Problem darstellt, besteht darin, dass dadurch eine negative Hebelwirkung entsteht. Das bedeutet also, dass Sie, sagen wir, eine Immobilie mit 10 Wohneinheiten im Wert von einer Million US-Dollar kaufen und ein Nettobetriebseinkommen von 50,000 US-Dollar pro Jahr erwirtschaften. Das entspricht einem Kapitalisierungssatz von 5 %, einer Rendite von 5 % und Sie leihen sich Geld zu 6 % % Um dies zu erreichen, verlieren Sie Geld, indem Sie Kredite aufnehmen, um diesen Vermögenswert zu erhalten.
Nehmen wir also an, Sie hätten alles in bar gekauft und erhalten eine Rendite von 5 %, und stellen wir uns dann zur Vereinfachung vor, Sie erhalten eine 100-prozentige Finanzierung statt 6 %. Ihr jährlicher Schuldendienst beträgt 60,000, aber Ihre Rendite beträgt 50,000. Sie haben allein aufgrund Ihrer Schulden von 10,000 US-Dollar pro Jahr einen eingebauten Betriebsverlust. Das ist ein Problem. Wenn die Zinssätze höher sind als die Kapitalisierungssätze, bringt das den Markt massiv durcheinander. Und nur für die Zuhörer, die sagen: „Wow, warte mal, mach langsamer, Andrew.“ NOI-Cap-Raten, Sie werfen diese Begriffe herum. Cap Rate steht für Kapitalisierungsrate. Es handelt sich im Grunde um die unverschuldete Rendite einer Immobilie. Also erwähnte ich, dass ich alles bar kaufen würde. Ein Cap-Satz bedeutet, dass Sie beim Kauf einer Immobilie im Wert von einer Million US-Dollar einen Nettobetriebsgewinn von 50,000 US-Dollar erwirtschaften. 50,000 geteilt durch eine Million ergibt 5 %, die Obergrenze beträgt 5 %. Das Nettobetriebsergebnis ist im Grunde genau das, wonach es sich anhört. Es handelt sich um Ihren Bruttoumsatz abzüglich Ihrer Betriebskosten. Und dann bleibt noch das übrig, um die Schulden zu begleichen. Wenn also dieser NOI geringer ist als die Schulden, entsteht ein riesiges Problem.
Wie lässt sich das Problem lösen? Es gibt eine Handvoll Dinge, die das Problem lösen können. Erstens müssten die Zinsen wieder sinken. Sie erreichten vor ein paar Monaten mit viereinviertel ihren Höchststand und fielen dann um 80 Basispunkte. Wer weiß, wohin sie jetzt gehen werden? Ich habe meine Kristallkugel in der Tasche gelassen und sie ist durch die Wäsche gegangen, so dass es dauerhaft neblig ist. Ich werde nicht so tun, als ob ich vorhersagen könnte, in welche Richtung sich die Zinsen entwickeln werden. Die Zinsen könnten also wieder sinken. NEIN, ich könnte nach oben gehen. Wenn Sie die Miete und den NOI erhöhen können, können Sie die Tatsache, dass die Schuldenkosten höher sind oder die Preise sinken könnten, bis zu einem gewissen Grad überwinden. Mein persönlicher Gedanke, Matt, ist, dass es eine Kombination aus all diesen drei Dingen sein wird, aber ich würde es Ihnen gerne mitteilen und sehen, wo wir Ihrer Meinung nach im Jahr 2023 unterwegs sein werden.

Matt:
Ich habe auch meine Kristallkugel in den Laden gelegt und bekomme sie anscheinend nicht heraus. Sie werden es mir nicht zurückgeben. Ich weiß also nicht, wie die Zukunft aussehen wird, aber ich werde Ihnen sagen, was Investoren wie Sie und ich kontrollieren können. Wir können einen OI kontrollieren. Wir können die steigenden Einnahmen aus Immobilien kontrollieren. Das ist ein Faktor, der für uns spricht. Okay, was ich weiß, wird passieren, ich weiß es nicht, aber was ich denke, ist wahrscheinlich etwas anderes. Was also meiner Meinung nach passieren wird, ist so etwas wie … Die Zinsen sind drastisch gestiegen, viel stärker, als viele Leute dachten. Werden sie wieder mit dieser Beschleunigung steigen? Das glaube ich nicht. Ich denke, wir nähern uns vielleicht dem oberen Ende der Decke. Ich glaube nicht, dass sie wieder runterkommen werden. Und deshalb denke ich, dass, wenn die Zinsen so hoch bleiben, Andrew, dies dazu führen wird, dass die Kapitalisierungszinsen etwas steigen.
Und so werden die Obergrenzezinsen steigen, die Zinsen vielleicht ein wenig sinken, aber sie werden immer noch im Bereich von fünf, sechs, sieben liegen, irgendwo dazwischen, wo man sich auf absehbare Zeit Geld leihen kann, denke ich. Ich denke einfach, dass es so ist. Ich gehe davon aus, dass genau das passieren wird. Und ich denke, dass auf beiden Seiten, den Käufern und Verkäufern und den Investoren, alle drei realistischer werden müssen und jeder tief durchatmen muss, weil Sie und ich beide viel mit Investoren, Kommanditisten, zusammenarbeiten und sich niederlassen und feststellen, dass es sich hier nicht mehr um einen Verkäufer handelt, der ein „Zu verkaufen“-Schild an der Vorderseite seines Grundstücks anbringt und 10 Gebote erhält.
Dies wird wahrscheinlich nicht die Zukunft dessen sein, worauf wir uns einlassen. Ich denke, dass Verkäufer realistisch werden müssen, Käufer etwas mehr Kraft in ihrer Stimme bekommen werden, wenn es darum geht, was sie von einem Verkäufer verlangen können, und drittens, Andrew, ich denke, dass Investoren lernen werden, geduldiger zu werden. Ich kann Ihnen sagen, dass das Szenario, das Sie zu den Obergrenzen und Zinssätzen angegeben haben, alle gültig ist. Die Wahrheit ist jedoch, dass die Menschen eine Immobilie wahrscheinlich weder kostenlos und unentgeltlich noch zu 100 % finanziert kaufen. Was sie tun, ist, dass sie es mit einer Art Eigenkapitalscheck kaufen, der darin verbleibt. Und wenn die Kapitalisierungszinssätze niedriger sind als die Zinssätze, ist, wie Sie sagten, kein Geld mehr in der Immobilie und, was am wichtigsten ist, kein Geld mehr übrig, das in die Eigenkapitalseite fließen könnte, egal, ob es sich dabei um LP-Investoren oder Leute handelt, die einen Scheck aus eigener Tasche ausstellen zum Grundstück gehen.
Die Immobilie wird also entweder keinen großen Cashflow generieren, was entweder für Investoren oder direkt für den Eigentümer eine niedrige einstellige Rendite bedeutet. Und das bedeutet, dass das Eigenkapital etwas geduldiger sein muss, wenn Sie eine Immobilie mit großer Wertschöpfung kaufen, die sich am Anfang ein wenig auszahlt und dann langfristig mehr Geld einbringt. Ich bin davon überzeugt, dass die Welt, in der Investoren direkt beim Kauf einer Immobilie eine garantierte Rendite von sechs bis sieben Prozent, also eine Vorzugsrendite, erzielen, ganz verschwinden oder sich drastisch ändern kann. Denn wenn Sie heute eine Immobilie kaufen, wird dies wahrscheinlich überhaupt keinen oder nur einen geringen Cashflow generieren, aber sicherlich nicht genug, um eine bevorzugte Rendite von sechs oder sieben Prozent zu erzielen.

Andrew:
Ja, du hast vollkommen recht. All diese Veränderungen und Verschiebungen wirken sich auf unterschiedliche Marktteilnehmer auf unterschiedliche Weise aus. So wie die Verkäufer, mit denen ich gesprochen habe, oder ich meine, Matt, Sie und ich leben beide in unterschiedlichen Mehrfamilienhäusern, und wir kennen oder haben Geschichten von Verkäufern gehört, die Schwierigkeiten haben, die Hypothekenzahlungen zu leisten, weil sie einen variablen Kredit hatten Der Zinssatz ist von dreieinhalb auf siebeneinhalb gestiegen. Und ja, manche Leute haben Obergrenzen dafür, was bedeutet, dass es ein bestimmtes Niveau erreicht und nicht mehr steigt. Bei vielen anderen ist dies jedoch nicht der Fall, und sie mussten zusehen, wie sich ihre Hypothekenzahlungen in den letzten sechs Monaten verdoppelten oder sogar zweieinhalb Mal verdreifachten, was zu finanziellem Stress für die Verkäufer führte. Auf der anderen Seite ist es auch so, dass Verkäufer, die keine Schwierigkeiten haben, die Hypothek zu bezahlen oder festverzinsliche Schulden haben, das Volumen verlangsamen, weil sie sich einfach zurücklehnen und sagen: Nun, ich werde auf diesem Markt nicht verkaufen. Ich möchte den Preis bekommen, den ich im Januar 2022 bekommen habe, und niemand bietet mir das an, also werde ich meine Immobilie nicht verkaufen.
Es ist ein bisschen wie mit dem Kind auf dem Spielplatz, das einfach sagt: „Das war's, ich nehme meine Spielsachen und gehe.“ Sie sind aus dem Spiel. Sie sitzen da und warten und sind nicht zum Verkauf motiviert, weil der Betrieb immer noch sehr gut läuft. Das ist ein weiterer merkwürdiger Aspekt dieses Marktes: Die Not da draußen ist finanzieller Natur und nicht betrieblicher Natur. Nun könnte es in einigen ausgewählten Teilsektoren einiger Märkte künftig zu betrieblichen Schwierigkeiten kommen, insbesondere wenn wir in eine echte Rezession mit echten Arbeitsplatzverlusten geraten. Aber zu Beginn des Jahres 2023 wird die Not von den Finanzmärkten und nicht vom operativen Geschäft verursacht. Und als Investor, der potenzielle Übernahmen evaluiert, ist das ein wichtiger Aspekt, den man berücksichtigen sollte.
Warum ist die Immobilie notleidend? Liegt es daran, dass der Markt hier schrecklich ist, oder liegt es daran, dass der Eigentümer einen Fehler gemacht hat, die falsche Art von Schulden aufgenommen hat und jetzt hier raus muss, und das ist eine Gelegenheit für Sie als neuen Investor, durchzustarten? indem Sie eine Killerimmobilie an einem Killerstandort erwerben, die andernfalls nicht gehandelt worden wäre, wenn sich die Schuldenmärkte nicht verändert hätten? Wenn Sie es also nicht sagen können: Diese Sache begeistert mich, weil ich das Gefühl habe, dass wir Möglichkeiten sehen werden, die wir seit 10 Jahren nicht gesehen haben. Wenn ich auf die Jahre 2012, 2013 und 2014 zurückblicke, bereue ich nur, dass ich nicht mehr gekauft habe. Ich hatte nicht die Fähigkeit dazu. Meine Mutter hat meinen ersten Scheck als Syndikatorin ausgestellt und dann hat es lange gedauert, alle anderen zum Mitmachen zu bewegen. Deshalb schaue ich mir das jetzt an, da dies bevorsteht, wahrscheinlich ab Mitte 2023 wird es an der Zeit sein, die Spende zu tätigen Geschäfte abschließen, die sonst in den letzten fünf, sechs, sieben Jahren nicht möglich gewesen wären.
Und für diejenigen Zuhörer, die in den letzten drei Jahren frustriert waren, weil man nicht in den Markt einsteigen kann, weil es keine Angebote gibt: Die Angebote kommen. Und um nicht krankhaft zu sein: Sie werden viel weniger Konkurrenz haben. Ich kenne bereits Sponsoren, die ihre Geschäfte schließen, weil ihre Geschäfte implodiert sind, das Eigenkapital weg ist und sie aus dem Geschäft ausscheiden. Das Schöne daran, jetzt anzufangen, ist, dass Sie diesen Ballast nicht haben. Sie können an einem neuen Tiefpunkt im Zyklus einsteigen, diese Chancen nutzen, ohne dass 27 Leute gegen Sie bieten, und die Grundlage für ein großartiges Unternehmen schaffen. Reichtum entsteht in Abschwüngen. In fünf bis sieben Jahren wird jeder, der in den nächsten zwei oder drei Jahren Immobilien anhäuft, wahrscheinlich gut dastehen.

Matt:
Liebe es. Es ist eine großartige Zeit, um anzufangen. Es ist eine großartige Zeit, ein neuer Investor in diesem Markt zu sein, und es ist auch eine großartige Zeit, sich zu etablieren, wenn Sie hier die richtigen Entscheidungen getroffen haben.

Andrew:
Ich freue mich also darauf, Matt, ich bin gespannt, was du dieses Jahr siehst. Meiner Meinung nach werden die Feds zumindest eine Pause einlegen, oder? Und ich denke, allein dadurch wird sich der Markt ein wenig öffnen, denn gerade jetzt, wo die Fed alle zwei Monate die Zinsen um 75 Basispunkte erhöht, weiß niemand, wie man versichert. Wie hoch wird meine Ausstiegsobergrenze sein? Wie hoch wird mein Zinssatz sein? Wenn es also eine Pause gibt, kann jeder zumindest durchatmen und sagen: „Okay, wie lauten jetzt die Regeln?“ Wie kann ich versichern? Ich denke, das wird den Markt lockern. Zweitens haben wir bereits darüber gesprochen. Es wird motivierte Verkäufer geben, Menschen, die leider ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können. Das wird also einige Deals auf den Tisch bringen. Und übrigens: Diese Angebote gehen nicht an den Meistbietenden, sondern an den Käufer oder Investor, der die sicherste Kleidung anbieten kann.
Das ist also noch einmal etwas, wonach wir suchen: Nicht den höchsten Preis zu zahlen, sondern der klügste Käufer zu sein, der künftige Geschäfte abschließt. Und das ist eine weitere Sache, die in letzter Zeit wirklich schwierig war. Wir haben also darüber gesprochen, dass die Konkurrenz nachlassen wird und dass es motiviertere Verkäufer geben wird, weil die Leute ihre Zahlungen nicht leisten können. Das sehen wir leider bereits. Und dann gehe ich davon aus, dass wir wahrscheinlich eine Preissenkung von 15 bis 30 % gegenüber dem Höchststand erleben werden, und ich würde den Höchststand vielleicht im Januar 2022 nennen.
Ich gebe Ihnen also ein perfektes Beispiel. Wir haben diese Woche ein Angebot für eine Immobilie abgegeben. Als wir Anfang 2022 zum ersten Mal mit dem Verkäufer sprachen, wollte er 220 pro Einheit, und Anfang 2023 reden wir jetzt von 165 pro Einheit. Die Immobilie läuft immer noch sehr gut und liegt in einem großartigen Markt. Allerdings sind die Preiserwartungen gesunken und könnten sie noch etwas weiter sinken? Ja, das könnten sie. Kann jemand von uns den Tiefpunkt perfekt timen? Nein, das können wir nicht. Der Schlüssel liegt also darin, Immobilien zu kaufen, die sich in großartigen Lagen befinden und über einen guten Cashflow verfügen, sodass wir in fünf bis sieben Jahren wie stinkende Genies aussehen. Das ist also so etwas wie mein Gedanke und mein Plan für 2023. Matt, bist du anderer Meinung oder was würdest du dazu hinzufügen?

Matt:
Nun, ich bin mir nicht sicher, ob ich wie ein stinkendes Genie aussehen möchte. Ich meine, das ist einfach nicht-

Andrew:
Vielleicht ein normales Genie.

Matt:
Ja, nur ein Stammgast. Kann ich ein gut riechendes Genie sein? Du kannst das stinkende Genie sein. Ist das in Ordnung? Ihr [unhörbar 00:16:02].

Andrew:
Alles klar, gut.

Matt:
Ja. Okay gut. Also stimme ich zu. Ich weiß nicht, ob ich mit den 30 % einverstanden bin, und das liegt nur daran, dass ich denke, dass es sich bei vielen Immobilien, bei denen es sich um Altbauten handelt, schon seit Ewigkeiten handelt, viele Mehrfamilienhäuser werden seit Generationen von Menschen gehalten. Ich denke also, dass diejenigen, die Immobilien in den letzten drei bis fünf Jahren gekauft haben, in der Lage sein werden, sie verkaufen zu müssen, weil die Verschuldung abnimmt oder gestiegen ist oder weil sie sich einfach nicht mehr refinanzieren können oder was auch immer Sei. Aber ich glaube nicht, dass es so viel Blut auf den Straßen geben wird wie 2007 oder 2008. Ich kann die beiden Dinge nicht in Beziehung setzen. Ich denke, dass die Verkäufer realistischer mit ihren Zahlen umgehen müssen.
Und ich denke, Andrew, dass es schon seit langem ein Verkäufermarkt ist. Das ist es. Und wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, ist es, als würden Sie zum Abschlussball gehen. Du musst deinen besten Anzug anziehen, deine Haare machen und alles. Sie müssen mit den Händen in der Luft wedeln, um Aufmerksamkeit zu erregen und alles in der Art, und Sie und 17 Ihrer besten Freunde bieten auf ein Mehrfamilienhaus. Manche Käufer werden vielleicht etwas nervös und gehen weg, aber ich denke, dass das Käufergespräch zwischen Käufer und Verkäufer mehr von Geben und Nehmen geprägt sein wird. Wir schauen uns gerade eine Immobilie an. Ob Sie es glauben oder nicht, wir sind gerade auf der Suche nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses, Andrew. Wir prüfen einen Deal und zum ersten Mal seit fünf Jahren, dass ich ihn gesehen habe, gibt es kein Konzept namens „Money Hard Day One“. Ich werde erklären, was das ist.

Andrew:
Oh, was für eine schöne Sache, die verschwindet.

Matt:
Es ist so, es verschwindet und das hätte nie passieren dürfen. Sie hatten schon einmal gesagt, dass man bei Immobilien zwei Dinge bekommt, wenn man ein Angebot macht: man bekommt den Preis oder man bekommt die Konditionen. „Geld harter Tag eins“ ist ein Begriff, der beim Kauf von Immobilien ausgehandelt wird. Das heißt, wenn ich eine Immobilie kaufe und es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten im Millionenwert oder etwas in der Art handelt, kann ich sagen, dass 50 Euro meine Anzahlung sind und sie eine darüber hinausgehende Hypothek aufnehmen das oder was auch immer. Ich muss also mehr zum Abschluss bringen, aber diese ernsthafte Geldeinzahlung geht mit einem Vertrag einher, der zeigt, dass ich es ernst meine, und hier ist mein Geld, und wenn ich etwas falsch mache, das außerhalb dieses Vertrags liegt, der Verkäufer kann unter bestimmten Bedingungen das Recht haben, dieses Geld einzufordern. Wahrscheinlich durch eine gerichtliche Klage, aber sie haben möglicherweise das Recht, dieses Geld einzufordern.
Und das passiert bei kleinen Immobilientransaktionen und beim Kauf eines Hauses mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern. Sie stellen möglicherweise einen Scheck über 5,000 US-Dollar als Anzahlung oder ähnliches aus. Bei größeren Mehrfamilienhäusern gibt es eine größere Zahl von Personen, die eine ernsthafte Geldeinlage verlangen. Was „Geld harter Tag eins“ bedeutet, ist, dass ein bestimmter Prozentsatz dieses Geldes, und manchmal in aggressiveren Märkten sogar alles, am Tag der Vertragsunterzeichnung nicht erstattungsfähig ist. Hier ist das Problem, Andrew. Du weißt nicht, worauf du dich einlässt. Und deshalb gibt es ein Konzept namens Due Diligence. So wie Andrew ein Wohnhaus mit 10 oder 30 oder 300 Wohneinheiten zum Verkauf hat, muss der Käufer Zeit haben, sich mit der Sache auseinanderzusetzen, um sicherzustellen, dass das, was ich kaufe, auch das ist, was mir der Verkäufer gesagt hat. Das heißt, der Verkäufer sagt: Ja, meine Dächer sind in gutem Zustand, alle meine Abwasserleitungen sind in gutem Zustand, alle meine Mieter zahlen ihre Miete und es gibt nur so viele Leerstände oder was auch immer.
Alle Faktoren, die der Verkäufer angibt, sollten dem Käufer eine gewisse Zeit Zeit geben, um diese Dinge zu überprüfen. Man nennt es Due Diligence und der Käufer sollte das Recht haben, dies zu bestätigen. Der erste Tag, an dem Geld hart ist, bedeutet, dass, sagen wir, es handelt sich um eine Anzahlung von 50,000 US-Dollar, 10 davon oder mehr, oh, Sie haben herausgefunden, dass meine Abwasserleitungen kaputt waren oder dass mein Dach undicht war oder dass meine offenen Stellen höher waren, als ich sagte. Tut mir leid, ich kann das Geld hart behalten. Und in aggressiveren Verkäufermärkten war es die Aufgabe, Verkäufer und Käufer zum Abschluss zu bringen und die Transaktion zustande zu bringen. Aber während wir uns auf dem Spielfeld normalisieren, war es von Anfang an nie eine faire Sache. Stimmst du zu, Andrew? Es hätte von Anfang an nie im Vertrag stehen dürfen, aber es war die Art und Weise, wie das Spiel gespielt wurde, also mussten wir es widerwillig tun. Aber jetzt glaube ich, dass es persönlich verschwinden wird.

Andrew:
Es fängt an, und alle Zuhörer freuen sich darüber, dass das Risiko von hartem Geld hoffentlich nicht mehr etwas sein sollte, worüber man sich Sorgen machen muss. Und ich liebe alles, was du gesagt hast, Matt. Und noch etwas möchte ich für diejenigen hinzufügen, die mit der Bewertung von Immobilien beginnen, und auch hier mussten wir uns in den letzten zehn Jahren nicht so viele Sorgen machen, aber schauen Sie sich Ihre Schuldendienstdeckungsquote an. Und Matt, ich werde Sie ein wenig zurückhalten, weil ich denke, dass dies, sofern sich die Zinssätze nicht dramatisch ändern, meiner Meinung nach eines der Dinge ist, die wahrscheinlich zu einem vorübergehenden Preisverfall führen werden, wenn die Kosten steigen Wenn die Schulden von beispielsweise dreieinhalb auf sechs oder sechseinhalb Prozent sinken, sind die Einkünfte aus der Immobilie nicht mehr für die Hypothekenzahlungen vorhanden.
Und so wird der Kreditgeber sagen: Nun, bei 3 %, bei dreieinhalb Prozent hätte ich Ihnen einen Kredit über eine Million Dollar geben können, aber bei sechseinhalb Prozent kann ich Ihnen nur 550,000 geben. Entschuldigung. Es ist was es ist. Und dann gehen Sie als Käufer zum Verkäufer und sagen: „Na ja, meine Kreditgeber werden mir nur 550 geben. Ich werde Ihnen nur 700 statt einer Million anbieten.“ Ich denke also, dass dies ein Teil dessen sein wird, was zu einem gewissen Rückgang bei ausgewählten Immobilien auf den Märkten führen wird. Noch einmal: Menschen, die Generationenbesitz mit geringer Verschuldung hatten, werden das nicht akzeptieren. Sie werden einfach durchhalten. Aber es wird einige motivierte Leute geben, die verkaufen müssen.
Und wenn wir gerade von Generationeneigenschaften sprechen, Matt, ich möchte, dass jeder zuhört. Denken Sie daran, das ist ein langes Spiel. Es war in den letzten fünf Jahren ein sehr, sehr beliebtes Geschäftsmodell, vor allem bei Syndikatoren, das Ganze zwei bis drei Jahre lang zu kaufen, eine schnelle Reparatur durchzuführen, es aus dem Verkehr zu ziehen und es in einer kurzen Zeitspanne von zwei bis drei Jahren zu verkaufen 10 Jahre. Dieses Geschäftsmodell ist nicht tot, aber ich würde sagen, dass es kurzfristig in den Winterschlaf geht. Das wird bei weitem nicht so einfach sein wie in einem schnell wachsenden Markt. Wenn wir uns jetzt Immobilien ansehen, rechnen wir mit Haltezeiten von fünf, sieben oder zehn Jahren. Und ich möchte noch hinzufügen: Wenn Sie für Ihr eigenes Portfolio kaufen und es 15 oder 20 Jahre lang behalten, werden Sie sich nicht einmal daran erinnern, was heute passiert, wenn Sie 15 bis 20 Jahre alt sind Jahre später.
Diese Immobilie wird viel mehr wert sein als heute, und Sie werden froh sein, dass Sie sie gekauft haben, vor allem, wenn Sie die richtige Immobilie am richtigen Ort kaufen, gute demografische Daten haben, einige der Dinge, die wir haben worüber in früheren Episoden gesprochen wurde. Und dann Matt, nur um es klarzustellen: Sie sprechen von hartem Geld. Sie beziehen sich auf die nicht rückzahlbaren Anzahlungen, oder? Sobald Sie das also auf ein Treuhandkonto hinterlegt haben, darf er Ihre Kaution behalten, selbst wenn Sie herausfinden, dass der Verkäufer Sie anlügt, das Dach schlecht ist und die Hälfte der Wohnung leer steht.

Matt:
Sie können es versuchen, ja. Und denken Sie daran, es ist ein Gerichtsverfahren. Der Scheck wird ihnen tatsächlich nicht ausgestellt. Es geht an ein Treuhandkonto eines Dritten, und dieses Treuhandunternehmen kann es nicht ohne die Erlaubnis beider Parteien freigeben. Wenn beide Parteien keine Erlaubnis erhalten, muss ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden. Es ist also nicht so einfach, wie es klingt, aber ja, im Vertrag steht, dass das Geld Eigentum des Verkäufers wird, wenn der Käufer aus irgendeinem Grund entscheidet, dass er das Geschäft nicht abschließen möchte. Aber ich glaube einfach, dass sich die Dinge wieder in Richtung Mitte bewegen, und ich glaube, dass das Pendel meiner Meinung nach dorthin ausschlagen wird. Und Sie haben Recht, wenn es um die Beschränkung der Schuldenrendite bei Immobilien geht, bei denen Sie früher einen Kredit zu 80 % für ein Mehrfamilienhaus aufnehmen konnten. Wenn Sie wollten, haben Sie sogar eine Beleihungsquote von 75 bis 80 % erhalten.
Da die Zinssätze höher sind, ist das Beste, was Sie bekommen können, ein Beleihungswert von 55, 60, 65 %. Das bedeutet, dass Sie mehr Eigenkapital aufbringen müssen, um Ihr Geschäft abzuschließen, und dass Sie weniger Kredite aufnehmen können, was vielleicht eine etwas konservative Sichtweise ist, aber wenn Ihre Eigenkapitalinvestoren einen Zinssatz von sechs oder sieben % anstreben Rendite für ein Geschäft, das mit einer Kapitalisierungsrate von 7 % verkauft wird, wissen Sie was? Diese Rendite kann man ihnen nicht bieten. Es ist nur so, dass das Geld, die Zahlen nicht vorhanden sind, um eine Rendite für Immobilien zu erzielen. Wir haben uns Deals angeschaut, die uns eine Cash-on-Cash-Rendite von etwa 4.5 bis 2 % einbringen, und ich und die Investoren müssen das aufteilen, oder? Wir müssen das von dort aus aufteilen. Die Rendite reicht einfach nicht aus, um den Anlegern eine angemessene Rendite zu zahlen. Daher denke ich, wie ich bereits sagte, dass alle vernünftiger werden müssen, Käufer, Verkäufer und unsere Investoren.

Andrew:
In Ordnung. Also, Matt, Sie haben erwähnt, dass Sie draußen Angebote machen, Sie sind mittendrin, Sie stehen nicht am Rande. Was tun Sie, damit der Rest von uns und jeder Zuhörer es nachahmen, daraus lernen oder sich darauf vorbereiten können, entweder bei Null anzufangen oder im Jahr 2023 mit der Skalierung zu beginnen?

Matt:
Nun ja, das Schlimmste, was jemand jetzt tun könnte, Andrew, ist, tatenlos zuzusehen und darauf zu warten, dass sich die Dinge ändern, oder?

Andrew:
Ja, vereinbart.

Matt:
Ich habe genauso kleine Kinder wie Sie und lese ihnen „Oh, the Places You’ll Go!“ vor. Manchmal. Und in diesem Buch geht es um einen Ort namens „Warteplatz“, an dem man darauf wartet, dass ein Telefon klingelt, man darauf wartet, dass ein Zug kommt, man darauf wartet, darauf wartet. Das Leben geht weiterhin an dir vorbei, wenn du wartest. Diejenigen, die etwas bewegen wollen, werden der Zeit einen Schritt voraus sein, rausgehen und Beziehungen zu Maklern pflegen. Warten Sie nicht einfach, bis die Preise fallen, bevor Sie mit dem Anruf bei Maklern beginnen. Was Sie jetzt tun können, ist die Anbahnung, den Aufbau oder auch nur die Pflege von Maklerbeziehungen. Rufen Sie Makler an. Hey, ich bin Joe, ich bin Jane, ich bin auf der Suche nach einem Kauf und warte auf das richtige Angebot und das ist es, wonach ich suche. Was auch immer es ist.
Erzählen Sie mir natürlich nicht, dass Sie darauf warten, dass der Markt zusammenbricht, bevor Sie ein Geschäft abschließen. Das werden sie nicht hören wollen. Aber Sie können die Zeit jetzt nutzen, um Beziehungen zu Maklern und auch zu Investoren aufzubauen und zu vertiefen. Bleiben Sie mit Ihren Investoren in Kontakt. Ihre Anleger werden Sie vergessen, wenn Sie nicht regelmäßig mit ihnen kommunizieren. Auch wenn Sie keinen Deal haben, ist das in Ordnung. Rufen Sie sie an, checken Sie ein, rufen Sie sie an und wünschen Sie ihnen schöne Feiertage. Schicken Sie ihnen eine Weihnachtskarte oder einen Newsletter, so wie wir es tun. Bleiben Sie im regelmäßigen Austausch mit den Leuten, damit diese wissen, dass Sie da sind und dass Sie einen Investorenpool haben, in den Sie einsteigen können, wenn der Broker, mit dem Sie eine Beziehung unterhalten oder aufgebaut haben, ein gutes Geschäft macht Das Letzte, was Sie tun möchten, ist, Ihr Unternehmen neu aufbauen zu müssen.
Wenn das tolle Angebot, über das Andrew und ich sprechen, in drei oder vier Monaten auftaucht, müssen Sie Ihren Flugzeugmotor nicht umbauen oder neu starten, um ihn wieder in die Luft zu bringen. Sie möchten rasant und einsatzbereit sein, mit Investoren in der Schlange mit Schulden, mit denen Sie eine Beziehung pflegen und die Sie positioniert haben, und mit Maklern, die bereit sind, Ihnen einen ersten Blick auf diese tollen Angebote zu werfen, wenn sie auftauchen.

Andrew:
Ja. Und ich meine, das ist eine ganz andere Episode, in die wir uns eintauchen könnten. Und für alle Zuhörer möchte ich wiederholen, was Matt gesagt hat, dass man nicht herumsitzen und warten sollte. Zu warten und auf dem Zaun zu sitzen schadet nur dem Schritt. Ich meine, jetzt ist es an der Zeit, Ihre Systeme zu rationalisieren, Ihr Team aufzubauen, Investoren hinzuzufügen, und genau das tun wir in unserem Geschäft. Im Moment ist es langsam. Also gehen wir noch einmal durch und bereinigen einfache Dinge wie das Bereinigen unserer Dateisysteme, damit unser Team weniger Zeit damit verbringt, sich zu fragen: „Warte, warte, wo ist dieses Dokument geblieben?“ Wir bereiten uns darauf vor, eine weitere Person einzustellen und das Team zu verstärken. Moment mal, Sie stellen gerade in Zeiten des Abschwungs ein? Ja, jetzt ist es an der Zeit, die besten Leute zu finden und sie auszubilden, damit Sie, wenn die Geschäfte kommen, bereit sind, auf sie einzuspringen, wie Matt gesagt hat. Und wir sind immer noch da draußen und schauen uns viele Deals an und wir reden mit neuen Kreditgebern, wir schauen uns neue Märkte an und wir evaluieren neue ... Nun ja, nicht neu, aber kreativ oder andere Möglichkeiten, Immobilien zu kaufen, richtig ?
BRRRR kommt zurück. Als ich 2012 oder 2011 damit anfing, kauften wir Immobilien ausschließlich in bar, brachten sie zum Laufen, refinanzierten sie dann und gaben den Anlegern 100 % ihres Geldes zurück. In den letzten fünf Jahren hatten wir das Glück, den Anlegern bei der Refinanzierung 25 % ihres Geldes zurückzugeben, weil wir am Anfang so viel zahlen mussten. Auf diesem Markt besteht eine Möglichkeit, das Zinsrisiko zu eliminieren, darin, eine 10-Einheit für 500,000 zu finden, 700,000 aufzubringen, alles in bar zu kaufen, es zu reparieren und dann in zwei oder drei Jahren, wenn sich die Schuldenmärkte hoffentlich verbessert haben, eine Refinanzierung vorzunehmen Geben Sie Ihren Anlegern ihr gesamtes Geld zurück, und jetzt haben Sie einen Vermögenswert, den Sie praktisch ohne Risiko einfach im Cashflow liegen lassen können. Solche Möglichkeiten kommen wieder.
Wir prüfen auch die Verkäuferfinanzierung. Das kommt zurück. Die Annahmen kehren zurück und bleiben längerfristig bestehen. Es gibt keinen schlechten Markt, sondern nur schlechte Strategien. Denken Sie also über die kurzen drei Jahre hinaus, in denen ich das Gerät kaufe, repariere und verkaufe. Suchen Sie nach alternativen Kaufmöglichkeiten, alternativen Finanzierungsmöglichkeiten und längeren Haltezeiten, und das kann dazu führen, dass tolle Angebote gefunden werden. Und das ist sozusagen die Kurzversion dessen, was wir im Jahr 2023 tun.

Matt:
Ich liebe das. Wir stellen ebenfalls ein und geben vorsichtig Angebote für Deals ab, die für uns sinnvoll sind. Und ich muss jemandem ehrlich gesagt 80 % dessen anbieten, was er verlangt, und es ist, was es ist. Und ich finde, dass Immobilien immer noch auf dem Markt sind. Da ist einer, bei dem der Typ 125,000 pro Einheit verlangte und er lachte uns aus, als wir ihnen 115 anboten, und dann kamen sie zu uns zurück und sagten: „Hey, ist die 115-Nummer noch gut?“ Und wir haben es uns angesehen und wissen Sie was? Seitdem waren die Preise etwas gestiegen. Wir sprechen jetzt also mit einem Manager bei 105. Es müssen also noch Geschäfte gemacht werden, es müssen noch Gespräche darüber geführt werden. Und noch eine Sache, die wir tun, zusätzlich zu allem, was Andrew gesagt hat: Wir machen auch viel davon und ich liebe die BRRRR ist zurück-Sachen. Das ist großartig.
Das Einzige, was wir auch tun, und ich weiß, wir reden heute über Mehrfamilienhäuser, Andrew, aber wissen Sie was? Es gibt tatsächlich andere Immobilien, die Sie kaufen können. Es sind, ob Sie es glauben oder nicht, Andrew, keine Mehrfamilienhäuser.

Andrew:
Das ist Blasphemie.

Matt:
Es gibt noch andere Arten von Immobilien. Daher denken wir über eine Diversifizierung für uns und unsere Anleger in andere Anlageklassen wie Flex Industrial nach. Ob Sie es glauben oder nicht, wir suchen nach Hotels. Und nicht wie schicke Boujee-Boutique-Hotels. Ich spreche von einem Marriott im Innenhof, in dem ich gerade stehe. Solche Dinge. Wir schauen uns das an. Wir haben es mit einem unverankerten Einzelhandel zu tun. Nicht, dass wir Mehrfamilienhäuser führen wollen. Mehrfamilienhäuser sind mein Herz und meine Seele, aber ich möchte unseren Anlegern auch Dinge bieten können, die finanziell sinnvoll sind. Und während ich noch eine Weile darauf warte, dass Mehrfamilienhäuser finanziell sinnvoller werden, werden wir weiterhin Angebote abgeben, uns aber auch mit anderen Anlageklassen befassen, um ein wenig zu diversifizieren, damit unsere Anleger dies tun können Diversifizieren, damit wir auch diversifizieren können.

Andrew:
Ja, das macht sehr viel Sinn und ich sehe viele Betreiber, die das tun. Und vor allem, wenn man die Dinge irgendwie miteinander verzahnen kann. Bei Selbstlagerung direkt neben einem Mehrfamilienhaus gibt es oft eine Menge Kreuzbestäubung, die wirklich gut funktionieren kann. Und wir haben tatsächlich Apartmentkomplexe erworben, die über Self-Storage-Möglichkeiten vor Ort verfügen, und das ist eine ganz andere Einnahmequelle. Wenn Sie also über die Fähigkeit oder das Werkzeug zur Selbsteinlagerung in Ihrem Werkzeuggürtel verfügen, gibt es Möglichkeiten, diese beiden Dinge zusammenzubringen und, wie Sie sagten, Matt, ein wenig zu diversifizieren.

Matt:
Absolut. Absolut. Und nicht, dass Mehrfamilienhäuser darin nicht den Kern bilden, aber es muss nicht das Ende sein, es muss nicht das Ein und Alles sein.

Andrew:
Alles klar, Matt, das war eine lustige Marktdiskussion. Ich liebe es immer, mich darauf einzulassen, besonders mit dir. Deshalb möchte ich ein paar meiner Ziele für 2023 verraten und dann würde ich gerne hören, was Ihre sind, und dann können wir vielleicht sehen, ob wir einigen Zuhörern helfen und über einige ihrer Ziele sprechen können. Ich weiß also, dass ich im Jahr 2023 hoffentlich vier bis acht bedeutende Akquisitionen tätigen möchte. Das ist marktabhängig, es müssen tolle Angebote sein. Aber unter der Annahme, dass sich der Markt so verändert, wie wir es besprochen haben, rechnen wir hoffentlich mit einem Plus von vier bis acht.
Wir möchten auch ein oder zwei Teammitglieder hinzufügen, denn wenn wir so viele Deals hinzufügen, benötigen wir mehr Bandbreite, um sie gut verwalten zu können. Und dann wollen wir die Märkte tatsächlich erweitern. Im Moment sind wir in Georgia in Nordflorida und wann immer ich gefragt werde, wo investierst du? Ich sage Georgia, Nordflorida in den Carolinas, aber wir besitzen derzeit nichts in den Carolinas. Wir haben vor ein paar Jahren alles verkauft, was wir in Texas hatten. Wir werden diese Energie wieder auf die Carolinas konzentrieren und versuchen, in Märkte zu expandieren und einige der Prinzipien, über die wir gesprochen haben, in die Praxis umzusetzen und dort umzusetzen. So neugierig, Matt, geht es dir ähnlich oder was hast du vor?

Matt:
Ja. Nun, wie Sie sagten, wir stellen ein. Wir werden dieses Jahr zwei Schlüsselpersonen einstellen. Wir werden einen Marketingleiter einstellen, dessen Aufgabe es ist, uns ins Auge zu fassen und Aufmerksamkeit zu erregen und superkreative Sachen und so weiter in Online-Social-Media-Kanälen und dergleichen zu machen. Außerdem haben wir das Glück, einige Mehrfamilienhäuser in North Carolina zu besitzen, sodass wir dort ebenso expandieren möchten wie Sie. Also komm und sei mein Nachbar, es ist großartig. Das Wasser ist in Ordnung, kommen Sie herein. Wir möchten auch einen Vermögensverwalter in North Carolina engagieren, der sich regional auf den Bundesstaat konzentrieren kann, der regelmäßig zu unseren Immobilien gehen und sicherstellen kann, dass die Geschäftspläne dabei eingehalten werden. Es ist großartig, Akquisitions- und Kapitalziele sowie Marketingziele zu haben, aber vor allem wollen wir das, was wir haben, nutzen, es leistungsfähig halten und optimieren.
Und da sich der Markt verändert und ähnliches, wird es immer wichtiger, sicherzustellen, dass die Boote, die Sie haben, richtig schwimmen. Und so installieren wir KPI-Programme und Leistungsmetriken und ähnliches in dem, was wir bereits besitzen, nämlich bereits Tausende von Mehrfamilienhäusern. Aber wir werden dafür sorgen, dass das gut läuft, und es ist wichtig, dass das, was Sie haben, gut läuft, egal ob Sie Tausende von Mehrfamilienhäusern oder eine einzige Immobilie besitzen. Zu oft konzentrieren sich die Leute auf Akquisitionsziele, und Sie und ich haben gerade auch darüber gesprochen, also sitzen wir einfach im selben Boot. Sie sollten aber auch darüber sprechen, sich Ziele für die Leistung dessen zu setzen, was Sie derzeit haben. Deshalb werden wir Leistungskennzahlen und Ziele für unser aktuelles Portfolio festlegen, nur um es gesund zu halten, denn das Wichtigste ist, was Sie bereits besitzen, nicht das, was Sie kaufen werden, sondern das, was Sie bereits besitzen.

Andrew:
Weißt du was? Mann, das ist mein Mantra. Das habe ich tatsächlich vergessen zu erwähnen. Das ist es also, was wir tun, während die Dinge langsam sind. Wir werden besser darin, EOS zu implementieren, wir werden bessere Vermögensverwalter, wir richten diese Systeme ein, wir führen zusätzliche Schulungen für alle Beteiligten durch und stellen, wie Sie sagten, sicher, dass die Boote, die Sie bereits haben, auch wirklich gut laufen , wirklich gute Form.

Matt:
EOS, Traktion, Schnellstecker. Sie und ich sind beide begeisterte Fans dieses Buchs und es ist sowohl für kleine als auch große Unternehmen wichtig. Und wir werden übrigens noch etwas über die Ziele sagen, Andrew. Wenn sich jemand zufällig diese Folge anhört und es nicht Januar ist und es denkt, oh okay, es ist nicht Neujahr, also muss ich mir keine Ziele setzen, wissen Sie was? Eigentlich gibt es keine Regel. Es gibt kein Gesetz, das besagt, dass man sich Ziele erst am 1. Januar setzen darf. Eigentlich ist es Ihnen jederzeit erlaubt, sich ein Ziel zu setzen. Sie können sich am 31. Dezember, am 1. Dezember oder an Ihrem Geburtstag, was auch immer dieser ist, ein Ziel setzen. Es ist jederzeit ein guter Zeitpunkt, sich ein Ziel zu setzen oder sich eine Hürde zu setzen. Schnappen Sie sich das 90-Tage-Tagebuch von Brandon Turner und verwenden Sie Tools wie dieses, um dieses Ziel im Rahmen eines 90-Tage-Programms zu erreichen, wann immer Sie sich entscheiden, diese Flagge zu hissen und zu erreichen. Man muss nicht sagen: „Oh, ich kann mir heute kein Ziel setzen, weil noch nicht Neujahr ist.“ Das müssen Sie nicht tun.

Andrew:
Ich dachte, sobald man den 2. Februar erreicht hat und Murmeltiertag war, wäre man dazu verdammt, dieses Jahr für den Rest des Jahres einfach zu wiederholen und sich dann keine neuen Ziele mehr setzen zu können.

Matt:
Rechts. Wenn Sie Ihre Ziele nicht bis zum Murmeltier-Tag am 00. Februar erreicht haben, müssen Sie wie Bill Murray sein und diesen Tag immer wieder erleben. Das ist die Regel, oder? Also Andrew, hören Sie zu, wenn wir über meine und Ihre Ziele sprechen. Wir müssen den Menschen helfen, auch das zu erreichen, was sie für ihre Ziele manifestieren möchten. Viele Leute haben im großartigen Bigger Pockets-Forum unzählige Fragen zum Thema Mehrfamilienhaus gestellt. Kurz gesagt, kurzer Tipp: Stellen Sie Fragen im Bigger Pockets-Forum, denn man weiß nie, wohin diese Fragen gehen, auch hier im Bigger Pockets-Podcast. Es gibt also tolle Fragen hier in den Bigger Pockets-Foren, die ich mir gerne eine Minute Zeit nehmen und mit Ihnen durchgehen möchte. Bist du unten? Sind Sie bereit?

Andrew:
Oh, ich liebe es, Fragen zu beantworten. Lass es uns tun.

Matt:
Also gut, lassen Sie uns ein paar davon durchgehen. Bereit? Lass uns gehen.

Andrew:
Ich werde ein paar Fragen stellen, und wenn Sie nicht selbst dort hineingegangen sind und Fragen gepostet haben, tun Sie das bitte. Mal sehen, wir fangen gleich hier damit an. Die Frage ist: Wie beurteile ich die Immobilienklasse sicher von außerhalb des Staates und wie richte ich meine Geschäftsstrategie auf die Immobilienklasse aus? Kurze Definition: Wenn jemand über die Immobilienklasse spricht, bezieht er sich oft auf A, B, C und D. A ist so etwas wie das schöne neue, glänzende Zeug. Bei B handelt es sich eher um Leute aus der Arbeiterklasse, die entweder mieten oder kaufen können, sich aber für die Miete entscheiden. C neigt dazu, jemand zu sein, der möglicherweise ein Leben lang mietet. Sie können es sich nicht leisten, etwas anderes zu tun als zu mieten. Sie sind angestellt, sie haben gute Jobs, aber sie sind sozusagen in einer Arbeiterunterkunft untergebracht. Und dann wird D oft so bezeichnet, als ob Sie, wenn Sie die Miete persönlich eintreiben, dafür vielleicht Wärme einpacken möchten. Es handelt sich also tendenziell um eine höhere Kriminalität, viel rauere, viel ältere Immobilien.
Das ist es also, wonach sie fragen, wenn sie über den Unterricht sprechen. Wie beurteilen Sie das von außen und wie richten Sie Ihre Geschäftsstrategie daran aus? Nun, als Erstes sollten Sie David Greenes Buch „Ferninvestitionen in Immobilien“ lesen. Es richtet sich an Einfamilien-Investmentunternehmen. Die gleichen Grundsätze gelten jedoch auch für Mehrfamilienhäuser, wenn es um den Betrieb eines Fernimmobiliengeschäfts geht. Teams aufbauen, Märkte auswählen, Due Diligence durchführen, all diese Dinge. Wenn ich mir nun einen neuen Markt oder sogar einen Teilmarkt anschaue, in dem ich noch kein Eigentümer war, gibt es eine lange Checkliste mit Dingen, die ich durchgehe, um genau das zu tun, um herauszufinden, um welche Immobilienklasse es sich handelt Und welche Klasse hat die Nachbarschaft?
Eines der wichtigsten Dinge, die ich überprüfe, ist also das Durchschnittseinkommen, oder? Ein höheres Durchschnittseinkommen bietet sich für mehr Immobilien der A- und B-Klasse an. Das niedrigere mittlere Einkommen wird eher C oder möglicherweise D sein. Und Sie fragen sich vielleicht: Nun, Andrew, was ist der Grenzwert? Das ist je nach Bundesstaat unterschiedlich. In einigen Teilen Kaliforniens liegt die Armutsgrenze bei 120,000 US-Dollar pro Jahr. In Georgia ist das ein erstklassiges Viertel. Sie müssen sich also alle Bereiche rund um Ihr Grundstück ansehen und ein Gefühl für das Spektrum bekommen. Wenn Sie sich am oberen Ende des Spektrums befinden, sind Sie wahrscheinlich A, B. Wenn Sie am unteren Ende sind Am Ende des Spektrums sind Sie wahrscheinlich C und D. Schauen Sie sich auch das Baujahr an. Wenn es im Jahr 2000 oder neuer gebaut wurde, ist es wahrscheinlich B oder A. Wenn es zwischen 1980 und 2000 gebaut wurde, ist es wahrscheinlich ein solides B. Wenn es zwischen 1960 und 1980 gebaut wurde, handelt es sich wahrscheinlich um eine Immobilie der C-Klasse, und wenn es älter ist, Je nach Nachbarschaft könnte es C oder D sein.
Schauen Sie sich die relativen Mietniveaus an. Wir haben bereits darüber gesprochen: Wenn Sie sich beispielsweise einen Vorort von Atlanta ansehen und das Durchschnittseinkommen zwischen 40,000 und 75,000 liegt, werden Sie ein ähnliches Muster bei der Miete feststellen. Wenn Sie sich alle Wohnungen auf diesem Markt ansehen, werden Sie feststellen, dass die Miete für einige mit zwei Schlafzimmern 800 beträgt und für andere mit zwei Schlafzimmern 1600 oder 1800. Nun, die Wahrscheinlichkeit dafür liegt am unteren Ende dieses Spektrums Wenn Sie einen Mietpreis von 800 Euro haben, handelt es sich wahrscheinlich um Ihre Immobilie der Klasse C. Und wenn Sie dann die Immobilie nachschlagen, oh, sie wurde 1975 gebaut, oh, okay, das ist ein weiterer Datenpunkt, wahrscheinlich eine Immobilie der C-Klasse. Dann schauen Sie sich die Annehmlichkeiten an. Wenn es keinen Pool, keinen Spielplatz oder keinen Hundepark gibt, ist das wahrscheinlich C oder B, denn die meisten A-Klasse-Immobilien werden über Fitnesscenter, Grillstationen, Pools usw. verfügen werden sehr annehmlich sein. Je mehr Annehmlichkeiten also vorhanden sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass es sich um Klasse A handelt. Je weniger Annehmlichkeiten vorhanden sind, desto niedriger ist das Spektrum, B, C, möglicherweise D.
Ich würde auch die Nachbarn bewerten. Wenn Sie sich also Ihre Immobilie ansehen und dann in Google Street View springen, mit dem gelben Mann umherfahren und brandneue Einzelhandelsgeschäfte oder schöne neue Sprouts, Whole Foods oder Kroger sehen, befinden Sie sich wahrscheinlich in einem B oder einem Eine Nachbarschaft. Wenn Sie alte, heruntergekommene Einkaufszentren mit einem Zigarrenladen, einem Tattoo-Studio, Augenbrauen einfädeln und all dem lustigen Zeug sehen, ist das wahrscheinlich Klasse C. Das ist also noch einmal ein weiterer Datenpunkt. Wenn Sie herausfinden möchten, ob das Klasse A ist? Ist das Klasse B? Ist das Klasse C? Besonders als neuer Investor ist es frustrierend, dass man nicht Seite 365 eines Buches aufschlagen und herausfinden kann: „Oh, hier ist, worum es geht.“ Es ist ein Spektrum. Es ist ein bisschen vage. Ich versuche also, Ihnen die Datenpunkte zu liefern, die wir verwenden, um das herauszufinden.
Und dann sprechen Sie schließlich mit anderen Immobilienverwaltern und Kreditgebern und anderen Leuten, die diesen Markt kennen, und sie können Ihnen einen enormen Einblick geben. Am besten ist es natürlich, in ein Flugzeug zu steigen oder ins Auto zu steigen und selbst zu diesem Markt zu fahren. Es ist erstaunlich, was man heutzutage mit dem Internet über große Entfernungen erreichen kann. Es ist so anders als vor 10 Jahren, aber es gibt nichts Schöneres, als persönlich dabei zu sein. Wenn Sie also vorhaben, in einen Markt zu investieren, stellen Sie sicher, dass Sie ihn zumindest einmal dort betreten, damit Sie ein wirklich gutes Gefühl dafür haben. Das ist also sozusagen die Kurzfassung dessen, was ich tun würde. Matt, hast du noch etwas, das du darüber hinaus hinzufügen würdest?

Matt:
Andrew, jedes Mal, wenn du eine Frage vor mir beantwortest, sage ich: „Ich stimme Andrew zu, weil alles, was du gesagt hast, so gründlich war, oder?“ Ich stimme wirklich zu. Ich meine, ehrlich. Und ich liebe das Ende, ich frage mich: Habe ich in der Nähe eines meiner Grundstücke einen Zigarrenladen oder ein Tattoo-Studio? Ja, vielleicht, aber was ich darüber hinaus sagen möchte, ist, dass Sie als Zuhörer entscheiden müssen, in welchen Angriffswinkel Sie sich versetzen möchten. Es gibt immer mehr Geld zu verdienen, aber Sie werden ein dickes Fell haben, wenn Sie wirklich sehr, sehr schlecht geführte D-Klasse-Immobilien mit unterdurchschnittlicher Leistung kaufen, wo Andrew sagte, dass Sie möglicherweise eine Waffe tragen müssen, um Miete zu kassieren und sie umzudrehen in eine C- oder B-Klasse-Eigenschaft. Nicht jeder hat die Haut dafür. Nicht jeder möchte das Risiko eingehen, enorme, enorme 10 Pfund Risiko, die nötig wären, um eine solche Immobilie abzureißen.
Wenn Sie also nicht über die nötigen Fähigkeiten, den Geschäftsplan und das Team verfügen, um eine Umwandlung von D in B oder von D in C durchzuführen, dann ist das nicht der richtige Geschäftsplan für Sie. Bei der Identifizierung von Immobilienklassen und der Bestimmung von Stadtteilen ist alles, was Andrew gesagt hat, richtig, aber Sie als Investor müssen dann herausfinden, welcher Geschäftsplan für Sie funktioniert. Möchten Sie es einstellen und vergessen? Verdienen Sie vielleicht viel weniger Cashflow, aber das könnte für Sie Klasse A oder Klasse B sein. Vielleicht gibt es kleine Änderungen am Geschäftsplan, die Sie im Laufe der Jahre vornehmen können, damit die Immobilie immer mehr Geld einbringt und sie über einen wirklich langen Zeitraum hält. Vielleicht sind höherklassige Immobilien das Richtige für Sie. Es hängt wirklich nur davon ab, welche Risikofaktoren Sie bereit sind einzugehen und welches Team Sie an den Tisch bringen können.

Andrew:
Philip Hernandez, willkommen beim Bigger Pockets-Podcast. Wie geht es Ihnen, Sir?

Philip:
Mir geht es gut. Ich bin super begeistert, hier zu sein. Ja, vielen Dank, Andrew.

Andrew:
Sie sind Teil der Eröffnungsgruppe des Bigger Pockets-Mentee-Programms.

Philip:
Jawohl.

Andrew:
Und Sie sind hier mit ein paar Fragen, bei denen wir Ihnen heute hoffentlich weiterhelfen können. Ist das korrekt?

Philip:
Ja das ist richtig. Ja, nein, super begeistert und vielen Dank für eure Zeit. Da ich mich an Makler gewandt und Beziehungen zu verschiedenen Maklern in Märkten aufgebaut habe, in denen ich ein gutes Gespür dafür habe, wie die Dinge aussehen sollten, habe ich ein paar Mal erlebt, dass dieselben Makler mir Angebote in kleineren Städten in MSAs, wie dem Tertiärsektor, geschickt haben Märkte mit weniger als 50,000 Einwohnern. Und ich bin dort nicht präsent. Ich habe keine Verbindungen, ich kenne dort niemanden wirklich. Aber wenn ich die Zahlen durchführe, funktioniert es. Der Deal funktioniert. Aber ich denke auch, okay, ich habe keine Ahnung, was ich nicht weiß. Wie müsste also ein Deal aussehen, damit Sie in einen tertiären Markt investieren, in dem Sie nicht unbedingt präsent sind, und wie würden Sie das Risiko mindern, eine solche Gelegenheit zu nutzen? Und ja, gehen wir davon aus, dass alles gut aussieht, die Leute dorthin ziehen, es verschiedene Arbeitsplätze gibt und die Immobilie in einem anständigen Zustand ist. Ja.

Andrew:
Erzählen Sie mir zunächst etwas über diesen Markt, denn ich möchte wissen, wo er sich befindet. Wir könnten also einen ganzen Podcast dazu machen. Ich werde versuchen, den Punkt auf den Punkt zu bringen, wirklich hohes Niveau. Erstens habe ich aufgrund der Herausforderungen kleiner Märkte viele solcher Chancen verpasst. Denken Sie also daran. Ein guter Vorteil in der Immobilienverwaltung ist, wo das Geld wirklich verdient wird, und das ist eine der größten Herausforderungen, denen man in diesen kleinen Märkten gegenübersteht. Einige dieser Herausforderungen sind der Grund dafür, dass diese Immobilien auf dem Papier so gut aussehen, weil die Preise aufgrund der Herausforderungen, die diese Art von Immobilien auf diesen Märkten mit sich bringen, niedriger sind. Es wird Ihnen also nicht nur schwerer fallen, ein gutes Management zu bekommen, sondern Sie werden auch Schwierigkeiten haben, Auftragnehmer, Lieferanten, Personal und all diese Dinge zu finden.
Aber Ihre Frage lautete nicht: „Hey Andrew, welche Probleme werde ich haben?“ Es war: Wie kann ich das beheben? Rechts? Erstens: Wie ich schon sagte, ich bestehe in vielen Fällen einfach, auch wenn es auf dem Papier gut aussieht, denn manchmal ist der Saft den Druck einfach nicht wert. Zweitens: Wenn ich darüber nachdenke, es zu tun, könnte ich fragen: Mit wem kann ich zusammenarbeiten, um diese Probleme zu lösen? Gibt es jemanden, mit dem ich zusammenarbeiten kann, der bereits auf diesem Markt vertreten ist, den Markt kennt, diese Immobilie einfach in sein aktuelles Portfolio aufnehmen und sie besser verwalten kann als jeder andere da draußen? Wenn Ihnen das gelingt, kann das eine Schwäche in einen taktischen Vorteil verwandeln. Ich habe gesehen, wie Leute genau das getan haben, in Märkte gegangen sind, die fragmentiert sind und in denen sie nicht präsent sind, jemanden gefunden haben, der nur vor Ort ist und diesen Markt in- und auswendig kennt, mit ihnen zusammenarbeiten und plötzlich sind sie Ich habe einen Vorteil, den sonst niemand hat.
Und dann würde ich noch eine Frage stellen: Wie verwaltet der derzeitige Eigentümer das Ganze? Und wenn sie es gut machen, versuchen Sie, das zu kopieren, was sie tun. Wenn es ihnen nicht gut geht, schauen Sie sich alle anderen Immobilien in der Stadt an, finden Sie diejenigen, die am besten geführt werden, und versuchen Sie entweder, diese Leute einzustellen, vielleicht ist es dieselbe Verwaltungsgesellschaft, oder wenden Sie sich an die Eigentümer und sagen Sie: Hey, kann ich mit dir zusammenarbeiten? Vielleicht gibt es da eine Chance. Das Wichtigste, was ich wahrscheinlich empfehlen würde, ist die Suche nach einer lokalen Verbindung, einem Partner oder einem Vorteil, um diese Risiken zu mindern, und dann ist die Chance, dass diese Rendite tatsächlich in Erfüllung geht, möglicherweise höher.

Matt:
Also noch einmal: Ich stimme mit allem überein, was Andrew gesagt hat. Und um das zu erweitern: Wenn meine Firma DeRosa in einen Markt investiert … Und deshalb würde ich den Deal, von dem Sie sprechen, Philip nicht machen. Die kurze Antwort lautet also: Nein, ich würde diesen Deal nicht machen, weil wir zuerst in die Märkte investieren, und das gilt für alles, was Andrew gesagt hat. Arbeitskräfte, Zugang zu … Alles vom Auftragnehmer, der die Einheiten abgibt und für mich modernisiert, über die Arbeitskräfte, die in der Immobilie wohnen werden, Zugang zu Arbeitsplätzen usw., bis hin zum Hausverwalter selbst. Sie möchten nicht, dass sie eine Stunde von ihrem Wohnort zu Ihrer Immobilie pendeln müssen. Sie möchten, dass sie in einer Metropolregion angemessener Größe wohnen, dass es für sie Wohnungen mit mittlerem Einkommen gibt und dass sie auch zu Ihrem Grundstück kommen können, um für Ihr Grundstück zu arbeiten.
Aus diesen Gründen würde ich den Deal nicht abschließen. Und vor allem: Wenn wir in Märkte investieren, gilt: Der Markt geht vor. Und der Grund dafür ist, dass ich nicht eine, nicht zwei, sondern drei Immobilien, drei Mehrfamilienhäuser in einem Markt kaufen kann, den wir erweitern können. Ich meine, unser Ziel ist es, in jedem Markt mindestens tausend Einheiten zu erreichen. Und das muss nicht Ihr Ziel sein, aber Sie sollten sich niemals einen Deal ansehen und sagen: „Ich möchte diesen einen Deal auf diesem Markt machen.“ Wenn Sie sich nicht vorstellen können, noch mindestens 10 weitere Deals auf diesem Markt zu tätigen, wenn der Bestand einfach nicht ausreicht, um 10 weitere Deals zu machen, oder wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie an den Markt so viel glauben, dass Sie noch 10 weitere Male investieren sollten Ich würde den Deal nicht machen.
Und wenn Sie zehnmal in diesen Markt investieren, haben Sie Zugriff auf alles, worüber Andrew gesprochen hat. Sie erhalten den besten Zugang zu Arbeitskräften und können so den Markt wirklich beeinflussen. Sie können den Markt wirklich ein wenig kontrollieren und bestimmen, wie Mieten und Annehmlichkeiten aussehen sollen, wie wirklich toller Wohnraum auf diesem Markt aussehen soll, wenn Sie ein großer Eigentümer sind. Wenn Sie dazu nicht bereit sind, bleiben Sie am Rande und werden nie in der Lage sein, es wirklich zu kontrollieren oder tolle Arbeitsverträge mit Leuten auszuhandeln, die die Arbeit für Sie erledigen oder wirklich darauf zugreifen Wenn Sie nur bereit sind, ein wenig einzusteigen, können Sie sich voll und ganz dem widmen, was dieser Markt Ihnen bringen kann.
Alles, was Sie gesagt haben, begeistert mich also nicht über den Deal, den Sie haben. Es ist nur, hey, dieser Deal sieht auf dem Papier gut aus, es ist ein Markt, von dem ich nichts weiß. Genau das habe ich gehört. Auf dem Papier sieht dieser Deal gut aus, es ist ein Markt, über den ich nichts weiß, ich kenne dort niemanden, er liegt sozusagen mitten im Nirgendwo. Das sage ich, das hast du nicht gesagt. Aber wenn es in der Nähe eines großen Marktes liegt, dann schauen Sie sich vielleicht den großen Markt an und betrachten Sie diesen Tertiärbereich als eine Art Teil eines größeren Bildes, das Sie selbst malen möchten. Das ist also meine kurze Antwort. Kaltes Wasser auf dich ist nein, ich würde diesen Deal wahrscheinlich nicht machen.

Philip:
Nein, das ist alles gut. Ich denke, dass alle glänzenden Objekte, die ich von meinem Radar entfernen kann, meiner Reise auf lange Sicht helfen werden.

Matt:
Für mich fühlt es sich an wie ein glänzender Gegenstand.

Andrew:
Und ich möchte noch einmal kurz zwei Dinge betonen. Erstens, wie ich schon sagte, weil ich die meisten von denen bin, die ich weitergebe. Und zweitens gefällt mir wirklich, was Matt gesagt hat, denn jeder, der zuhört, sagt: Wenn man das macht, wenn es sich um einen einmaligen Deal handelt, wird man ihn wahrscheinlich bestehen lassen. Aber wenn Sie fünf, sechs, sieben, zehn schaffen und es ausbauen können, können Sie daraus einen Vorteil machen. Also, Philip, wir wissen es zu schätzen, dass du so schnell zu uns gekommen bist und dann auch nur vor einem Viertelmillion-Publikum Fragen gestellt hast, das braucht einiges [unhörbar 10:00:50], also wissen wir das zu schätzen. Wie machen die Leute das, wenn sie nicht Ihr Klassenzimmer stürmen und mit Ihnen in Kontakt treten wollen?

Philip:
Auf Instagram heißt es also the_educated_investor, und dann habe ich eine Website, www.educatedinvest.com. Vielen Dank für diesen Gruß, Andrew. Ich weiß es zu schätzen.

Andrew:
Ich mag das. Gute Sache, Mann. Nun, du wirst es gut machen. Ich denke, wir werden hier in naher Zukunft noch viel mehr von Ihnen hören.

Philip:
Genial. Vielen Dank.

Matt:
Andreas. Wir haben hier noch eine weitere Frage. Ich habe Danny. Danny Zapata. Danny, willkommen beim Bigger Pockets-Podcast, Mann. Wie geht es dir heute?

Daniel:
Mir geht es ausgezeichnet. Danke, dass du mich dabei hast.

Matt:
Gern geschehen. Was geht Ihnen durch den Kopf? Wie können Andrew und ich Ihren Tag ein wenig verschönern? Welche Immobilienfrage möchten Sie Andrew und mir stellen und der breiten Masse unsere Gedanken mitteilen?

Daniel:
Ja, ich hatte darüber nachgedacht, Geld zu sammeln. Ich hatte also einige Erfolge damit, ein paar private Spenden für Freunde und Familie zu sammeln. Ich wollte Ihre Meinung zu den Vor- und Nachteilen erfahren. Ich schätze, wenn ich zu den nächsten Schritten übergehe, gehe ich entweder vor und greife irgendwie alle meine Freunde und meine Familie an, oder ich gehe und erweitere mich auf weniger vertraute Leute. Deshalb wollte ich Ihre Gedanken dazu einholen, wie Sie das erweitern können.

Matt:
Danny reicht beim Thanksgiving-Dinner einen Hut herum, oder? Okay, geben Sie den Truthahn ab und geben Sie dann auch Ihr Scheckbuch ab.

Andrew:
Geh Partner [unhörbar 00:52:16] Philip.

Matt:
Letzten Endes, Danny, haben die meisten Investoren, das weiß ich, und ich glaube, Andrew, Sie können das Gleiche sagen, mit Freunden und Familie als Investoren begonnen. Und der Grund, warum du das tust, ist, dass Menschen, die Freunde und Familie sind, dich mögen und dir vertrauen, weil du du bist. Du bist Danny und du bist großartig und das wissen sie, nicht weil du Danny bist, der großartige Immobilieninvestor, sondern weil du ihr Sohn bist und sie dich lieben oder du ihr Bruder bist oder weil sie dir vertrauen, weil du es bist Das sind Sie, nicht weil Sie diese phänomenale Immobilien-Erfolgsbilanz aufgebaut haben, ob Sie nun eine haben oder nicht. Daher sollten und werden die meisten Immobilieninvestoren mit Freunden und Familie als Investorenbasis beginnen, und ich wärmstens … Und wenn es Sie nervös macht, mit Freunden und Familie zu reden, spreche ich mit den Zuhörern, nicht mit Ihnen, Danny, aber wenn ja macht es den Leuten schwer, mit ihren Familienmitgliedern zu reden … Und in meinem Buch „Raising Private Capital“ spreche ich ein wenig darüber, wie man persönliche Einwände, die man möglicherweise intern hat, und Einwände, die Freunde und Familie vielleicht auch haben, überwindet.
Unterm Strich: Behandeln Sie sie wie Investoren, egal, ob es sich um Ihre Freunde und Familie handelt oder nicht. Geben Sie ihnen keine Sonderbehandlung oder oh, es ist in Ordnung, wir müssen das nicht schriftlich festhalten. Ich nehme einfach Ihren Scheck. Nein, geben Sie ihnen alle Rechte und Vorteile, einschließlich der vollständigen Dokumentation, die Sie jedem anderen geben würden. Jeder muss über Freunde und Familie hinaus expandieren. Wenn Sie Danny großziehen wollen, müssen Sie darüber hinausgehen. Ich habe es so gemacht, dass ich zu Freunden und Familie gegangen bin und sie dann um Empfehlungen gebeten habe. Hey, wen kennst du sonst noch, Onkel Charlie? Wer kennt Sie sonst noch, jemanden, mit dem ich zur High School gegangen bin und der vielleicht bei mir investieren möchte oder darüber nachdenken möchte, das zu tun, was ich tue, als passives Anlageinstrument? So bin ich gewachsen. Und sobald Sie das geschafft haben, können Sie auf die dritte Ebene expandieren, nämlich die sozialen Medien, indem Sie das große Megaphon in die Hand nehmen, darüber sprechen, was Sie vorhaben, und immer mehr Leute anlocken.
Aber es hört sich so an, als hättest du, Danny, mit Freunden und Familienkapital einen gewissen Erfolg erzielt. Eindrucksvoll. Ich würde den nächsten Schritt gehen und anfangen, die Leute, die sich freuen, um Empfehlungen an andere Leute zu bitten, von denen sie glauben, dass sie auch gerne mit Ihnen zusammenarbeiten könnten.

Andrew:
Nun, das war fantastisch. Ich kann dem nicht wirklich viel hinzufügen. Matt, du solltest ein Buch über Geldbeschaffung oder so etwas schreiben, und Danny, wenn er es tut, solltest du es bestellen und lesen. Vielleicht ist ein weiterer Tipp, Geld von Pessimisten einzusammeln, weil sie es nicht zurückerwarten. Aber darüber hinaus habe ich das Gleiche getan. Mein erster Scheck als Syndikatorin kam von meiner Mutter, und deshalb möchte ich meiner Mutter danken, dass sie an ihren Sohn geglaubt hat. Und Matt hat es wunderschön dargelegt. Das machst du zuerst, überspringst vielleicht den Onkel, wenn er dich an Thanksgiving auf die Palme bringt, oder machst dir das Leben schwer, wenn es nicht perfekt läuft. Aber ansonsten sind Freunde und Familie der Ausgangspunkt, um dann um Empfehlungen zu bitten.
Und selbst über Empfehlungen hinaus ist es für LP-Investoren wirklich schwierig, als Erster in den Pool einzusteigen. Aber wenn auf Ihrer Party bereits acht oder zehn Personen sind, müssen Sie nicht allen anderen sagen, dass es Ihre Familie ist. Sie können einfach sagen: „Hey, ich habe diese acht Investoren bereits, wir haben 10 % des Weges geschafft.“ Es wird viel einfacher sein, Leute, die Sie nicht kennen oder die Sie nicht so gut kennen, für die letzten 70 % zu gewinnen. Also genau das, was Matt gesagt hat: Beginnen Sie mit Freunden und Familie, gehen Sie dann zu Empfehlungen und nutzen Sie diese dann als Grundlage, um Menschen zu erreichen, mit denen Sie noch keine solche Beziehung haben.

Daniel:
Ich denke, ich sollte nicht auch damit prahlen, dass meine Mutter meine größte Investorin ist, oder?

Andrew:
Hey, weißt du was? Das ist eine tolle Sache.

Matt:
Das ist gut. Das solltest du nicht außer Acht lassen, Mann. Ich erzähle es den Leuten ständig, und übrigens war meine Mama auch eine meiner ersten Investoren. Und das sage ich den Leuten, weil es ein Beweis für deinen Glauben an dein Unternehmen ist, Danny. Spaß beiseite, meine Mutter hat in mein Unternehmen investiert. Das solltest du den Leuten sagen. Ich habe das Geld meiner Mama bekommen. Nicht nur das Geld der Mutter einer anderen Mutter, ich habe das Geld meiner eigenen Mutter in mein Unternehmen gesteckt und so sehr glaube ich an das, was ich tue, dass ich bereit bin, den Lebensunterhalt meiner Mutter, das zukünftige Wohlergehen meiner Mutter und ihre Vermögensziele in das zu stecken, was ich tue . Das erzähle ich den Leuten die ganze Zeit, weil es etwas ist, das ich... Ich möchte nicht emotional werden, aber ich bin stolz darauf. Ich bin stolz darauf, dass ich durch meine Arbeit einen Teil der Verantwortung für die finanzielle Zukunft meiner Mutter übernehmen kann.

Andrew:
Matt, das ist wunderschön. Das sage ich unseren Investoren. Ich sage ihnen, ich sage: „Sehen Sie, ich kann das nicht vermasseln, denn ich müsste eine neue Familie und neue Freunde finden, weil sie alle in dieser Situation stecken, und ich müsste ausgehen … Ja, das kann ich nicht.“ leisten, das zu tun.

Matt:
Ja, zu diesem Zeitpunkt habe ich die Kontrolle über das Alt-Löschen, oder?

Andrew:
Ja.

Matt:
Danny, deine Gedanken, Mann. Ich hoffe, das war von Nutzen. Irgendwelche letzten Gedanken, bevor wir dich gehen lassen?

Daniel:
Nein, das war großartig. Vielen Dank für Ihre Einblicke und ich freue mich, dass ich Sie während des Podcasts ein wenig emotional machen konnte.

Matt:
Danny, es war großartig, dich hier zu haben, Mann. Hören Sie, Sie haben heute mit Ihren Fragen und Gedanken viel Wertvolles geliefert. Bitte teilen Sie den Zuhörern mit, wie sie Sie erreichen können, wenn sie mehr darüber erfahren möchten, was Sie vorhaben.

Daniel:
Sicher. Ich denke, der einfachste Weg, mich zu erreichen, ist Bigger Pockets. Daniel Zapata ist also mein offizieller Name bei Bigger Pockets. Außerdem habe ich eine Art Twitter-Präsenz, DZapata, mein Vor- und Nachname auf Twitter.

Matt:
Und das ist Z-A-P-A-T-A. Ich werde nicht nach Ihrem illegalen Namen fragen. Das ist nur Ihr offizieller Name. Wenn ihr also Kontakt zu Danny aufnehmen und herausfinden möchtet, wie sein illegaler Name lautet, könnt ihr das jetzt tun. Schön, heute bei uns zu sein, Danny. Danke schön.

Daniel:
Danke.

Andrew:
In Ordnung. Pass auf dich auf.

Matt:
Alles klar, Andrew. Wenn Menschen unter einem Felsen leben und keine Ahnung haben, wie sie Andrew Kushman erreichen können, wie würden sie sich dann an Sie wenden, um mehr über Sie als Person, Immobilieninvestor, Besucher der Antarktis usw. zu erfahren? Arten von Dingen? Wie würden sie mehr darüber herausfinden?

Andrew:
Am besten kontaktieren Sie mich über Bigger Pockets. Sie können sich auch über LinkedIn oder einfach über Google Vantage Point Acquisitions vernetzen. Unsere Website ist VPACQ.com und dort befindet sich ein Kontaktformular, das in meinem Posteingang landet.

Matt:
Und die Leute können mich auf unserer Website von meiner Firma DeRosa Group, der D-E-R-O-S-A-Gruppe, derosagroup.com, finden. Sie können mich und jedes meiner Teammitglieder dort erreichen, um alle möglichen coolen Sachen über meine Aktivitäten auf derosagroup.com zu hören oder mir auf Instagram bei theMattFaircloth zu folgen.

Andrew:
Gut.

Matt:
Alles klar, Leute. Hier ist Matt Faircloth mit meinem Gastgeber Antarctica Andrew, und ich frage ihn noch einmal, was das bedeutet. Abmeldung.