Im vergangenen Jahr wurden in dieser Artikelserie umfassend DSCR-Kredite behandelt. Wir haben diskutiert So erhalten Sie den besten Tarif und die besten Konditionen, wie benutzt man Fortgeschrittene Strategien um die Rendite zu maximieren, und eine lange Liste von FAQs (Teil 1 und Teil 2).
Außerdem wurde ein Leitfaden zur vollständigen Liste veröffentlicht Dokumente, die für ein DSCR-Darlehen benötigt werden und eine hilfreiche Glossar der Begriffe zur Steuerung des privaten Kreditvergabeprozesses. Wir haben spezifische Immobilieninvestitionsstrategien untersucht und untersucht, wie DSCR-Darlehen bei Investitionen abschneiden kurzfristige Vermietungen, Verwendung der BRRRR-Methode, oder eintauchen kleine Mehrfamilieninvestition.
Jetzt gehen wir auf die nächsten Schritte bei DSCR-Krediten ein – einen Überblick darüber, welche Innovationen oder Ergänzungen zur DSCR-Kreditproduktpalette im Jahr 2024 kommen könnten, sowie auf die nächste Entwicklung dieses revolutionären Kreditprodukts.
Mittelfristige Vermietungen
Eine der größten Entwicklungen bei Immobilieninvestitionen im Jahr 2023 war der Anstieg von mittelfristige Vermietungen. Die mittelfristige Miete (manchmal auch als Mittelfristmiete bezeichnet) ist eine Anlagestrategie, die Elemente der kurzfristigen Miete und der langfristigen Miete kombiniert.
Die Investition in mittelfristige Mietobjekte, bei denen es sich in der Regel um Mieter handelt, die Immobilien für mehr als 30 Tage, aber weniger als ein Jahr mieten, ist für viele Anleger zu einer bevorzugten Strategie geworden. Das bahnbrechende Buch zur Strategie, 30-tägiger Aufenthalt, hier auf BiggerPockets veröffentlicht und geschrieben von den MTR-Pionierinvestoren Sarah Weaver und Zeona McIntyre, hat dazu beigetragen, die Methode bekannt zu machen.
Immobilieninvestoren werden von mittelfristigen Mietverträgen angezogen, um von einem zusätzlichen Cashflow im Vergleich zu langfristigen Mietverträgen zu profitieren und gleichzeitig regulatorische Risiken, hohe Fluktuationen und eine intensive Verwaltung kurzfristiger Mietverträge zu vermeiden.
Während sich viele Anleger für den Aufbau ihres Portfolios inzwischen auf mittelfristige Mietobjekte konzentrieren, kommt die Kreditvergabewelt leider etwas langsam hinterher. In den letzten Jahren haben viele DSCR-Kreditgeber die Finanzierung kurzfristiger Mieten angenommen und sich darauf eingestellt, einschließlich der Verwendung datengesteuerter Tools wie AirDNA um Mieten für kurzfristig vermietete Immobilien zu qualifizieren, für mittelfristige Vermietungen gibt es jedoch noch kein ähnliches Instrument.
Viele Investoren verwenden bei mittelfristigen Mietverträgen die allgemeine Faustregel, dass sie etwa 50 % mehr Miete verdienen sollten als bei einer entsprechenden Langzeitmiete (während kurzfristige Mietverträge das Doppelte oder 100 % mehr verdienen sollten, als wenn die Immobilie langfristig genutzt würde). -Zeitmiete).
Für DSCR-Kreditgeber können Veränderungen jedoch langsam und herausfordernd sein, und viele Kreditgeber bevorzugen und fordern präzisere Qualifizierungsmaßnahmen als Faustregeln. Daher besteht die nächste Herausforderung und Herausforderung für viele DSCR-Kreditgeber, die die wachsende Zahl von Immobilieninvestoren bedienen möchten, die diese Strategie verfolgen, darin, eine Qualifizierungs- und Underwriting-Methodik zu etablieren, um MTRs richtig zu qualifizieren und ihre Einnahmen genau zu prognostizieren.
Mögliche nächste Schritte wären die Entstehung eines Datenanbieters ähnlich wie AirDNA für mittelfristige Vermietungen, um diese wachsende Chance zu nutzen. Bis dahin müssen DSCR-Kreditgeber kreativ und flexibel sein, um diesen wachsenden Markt zu erschließen.
SRO-Immobilien (Single Room Occupancy).
Angesichts des unaufhaltsamen Anstiegs der Zinssätze in den letzten Jahren hatten Anleger auf der Suche nach Cashflow Schwierigkeiten, praktikable Geschäfte zu finden, ohne sich zu Barkäufen oder einer extrem niedrigen Verschuldung verpflichten zu müssen (was die Skalierbarkeit erheblich einschränkt). Aufgrund des Mangels an SFR (Einfamilienmieten), die für den Cashflow zur Verfügung stehen, da die Immobilienwerte trotz steigender Zinsen hartnäckig hoch geblieben sind, wurden Investoren in alternative Richtungen gedrängt. Für viele bedeutete dies, auf kurzfristige Ferienvermietungen, Mehrfamilienhäuser oder andere kreative Formen der Geschäftsabwicklung umzusteigen.
Eine alternative Option, die bei Anlegern, die auf der Suche nach Cashflow sind, immer beliebter wird, ist die Zunahme der „Einzelzimmerbelegung“ oder der zimmerweise vermieteten Häuser. Obwohl es sich nicht um ein neues Konzept handelt, technologiebasierte Verwaltungsunternehmen wie z PadSplit haben Investoren dabei geholfen, diese Option zu nutzen, indem sie die zimmerweise Vermietung von Einfamilienhäusern an mehrere Mieter ermöglicht haben, mit spezialisierter Immobilienverwaltung und Technologie (für Mietverträge, Mieteintreibungen usw.), die dies zugänglich gemacht haben Strategie für Immobilieninvestoren.
Das Problem? Viele (wenn nicht alle) aktuellen DSCR-Kreditgeber und ihre Kapitalpartner zögern, Kredite für diese Immobilien zu vergeben, selbst wenn die Investition solide ist. Viele sind mit der Konnotation von Pensionen belastet oder glauben, dass der Mietermix minderwertig und riskant sein könnte (viele Halfway-Häuser funktionieren auf diese Weise) oder dass der Mietertyp, der sich nur ein Zimmer in einer Wohngruppe leisten kann, möglicherweise besser ist Risiken, dass die Miete ausbleibt oder andere Probleme auftreten.
Darüber hinaus besteht die primäre Risikominderungstechnik für DSCR-Kreditgeber darin, die Immobilie zu verpfänden, um sie vor Verlusten zu schützen. Viele Kreditgeber sind selbst nicht in der Immobilieninvestition tätig und möchten daher in der Regel die zwangsversteigerte Immobilie sofort verkaufen, um Kapital zurückzugewinnen, anstatt zu versuchen, sie als Investition zu betreiben.
Aus diesen Gründen zögern viele Kreditgeber, Kredite für SRO-Immobilien zu vergeben, da es nur einen begrenzten Käuferpool für Immobilien gibt, die möglicherweise für das Wohnen in einem einzigen Raum umgebaut wurden (Türschlösser, geteilte Räume usw.) oder für Immobilien, die nicht mehr genutzt werden können Charakter auf einem Markt oder für die meisten Käufer nicht verwendbar. Beispielsweise ist es wahrscheinlich schwierig, ein Haus mit acht Schlafzimmern in einem Viertel mit vielen Häusern mit drei Schlafzimmern zu verkaufen, da nicht viele Familien einen Nutzen oder ein Interesse an einem Haus mit so vielen Schlafzimmern haben.
Trotz dieser Probleme sind diese Investitionen für Immobilieninvestoren in der Regel immer noch sinnvoll, und einige DSCR-Kreditgeber sind möglicherweise bereit, das Risiko in Zukunft einzugehen. Seien Sie nicht überrascht, wenn sich endlich Finanzierungsmöglichkeiten für SRO-Immobilien ergeben, insbesondere für solche mit minimalen Veränderungen (funktionale Obsoleszenz) und Immobilien, die sich generell in die umliegenden Stadtteile einfügen.
Einfach ausgedrückt: Wenn die Immobilie als SRO genutzt wird, aber problemlos in eine normale SFR (ein Mietvertrag, eine Familie) umgewandelt werden könnte, sollten DSCR-Darlehen verfügbar sein.
Hergestelltes Gehäuse
Fertighäuser oder Mobilheime sind ein wichtiger Teil der Immobilienlandschaft im Jahr 2023, insbesondere da unaufhörlich steigende Zinsen und Immobilienpreise weiterhin zu einem Mangel an erschwinglichen Optionen führen. Während einige DSCR-Kreditgeber in den Bereich des Fertighausbaus vorgedrungen sind, ist dies bei den meisten trotz anhaltender Nachfrage nach Krediten für diese Anlageklasse nicht der Fall. Wenn Sie die lesen BiggerPockets Private Lending-Forum, Sie kennen wahrscheinlich den stetigen Strom von Investoren, die nach Finanzierungsmöglichkeiten für Fertighausimmobilien suchen.
Das Hauptproblem liegt bei den Sicherheiten – wie bereits erwähnt, mindern DSCR-Kreditgeber das Risiko vor allem dadurch, dass sie im Falle eines Zahlungsausfalls die Immobilie zwangsvollstrecken können. Bei Fertighäusern besteht ein erhöhtes Risiko, dass die Immobilie verlegt wird. Während diese Grundstücke in der Regel mit einem Fundament und anderen dauerhaften Elementen am Grundstück befestigt sind, wurden die Grundstücke zunächst hergestellt und an den Standort verlegt, sodass sie in vielen Fällen erneut verlegt werden konnten. Ein zahlungsunfähiger Kreditnehmer, der die Sicherheiten verschieben könnte, stellt für Kreditgeber ein Problem dar, da er die Zwangsvollstreckung umgehen könnte und der Kreditgeber einen großen Verlust erleiden würde.
Wie können DSCR-Kreditgeber dieses Problem lösen? Einige Optionen umfassen Leverage-Limits (niedrigere LTVs verfügbar), um sich vor Risiken zu schützen und Merkmale und Aspekte zu fordern, die das Haus an das Grundstück binden, wie etwa Fundamentanforderungen. Darüber hinaus kann der Kreditgeber in einigen Gerichtsbarkeiten eine beim Landkreis eingereichte eidesstattliche Erklärung verlangen, die die Möglichkeit, die Sicherheit zu übertragen und die Immobilie als Immobilien zu klassifizieren, rechtlich einschränkt.
Es ist wahrscheinlich, dass mehr DSCR-Kreditgeber weiterhin darüber nachdenken werden, DSCR-Darlehensoptionen für Fertighäuser hinzuzufügen und Faktoren zu entwickeln, die das Risiko mindern.
Gemischte Benutzung
DSCR-Darlehen für Immobilien, die gemischt genutzt werden oder Elemente sowohl von Gewerbe- als auch von Wohnimmobilien aufweisen, sind ein weiterer Expansionsbereich. In der Regel handelt es sich dabei um Immobilien in Großstädten, bei denen es sich um die bekannten Büros oder Ladenlokale mit Wohnungen im zweiten Stock handelt.
Während derzeit und in der Vergangenheit von einigen DSCR-Kreditgebern gemischt genutzte DSCR-Kredite angeboten werden, ist dieses Produkt in den letzten Jahren vor allem aufgrund der allgemeinen Marktvolatilität seltener geworden. Diese kleineren gemischt genutzten Immobilien können jedoch lukrative Investitionen sein, insbesondere da die Finanzierungsmöglichkeiten für Gewerbeimmobilien immer knapper werden.
Auch wenn sich die Kreditvergabe für gewerbliche Immobilien erholt, gab es und wird es wahrscheinlich auch weiterhin einen Mangel an gewerblichen Kreditgebern mit kleinem Saldo geben, die Immobilien mit Werten im sechsstelligen Bereich in Betracht ziehen würden. Aus diesem Grund können DSCR-Darlehen eine gute Option für diese Immobilien sein, da die Investitionen viele Merkmale mit den primär mit DSCR-Darlehen finanzierten Immobilien teilen, bei denen es sich traditionell ausschließlich um Wohnimmobilien handelt.
Wie werden gemischt genutzte DSCR-Darlehen aussehen? Bei diesen Darlehen muss es sich im Allgemeinen hauptsächlich um Wohndarlehen handeln, wobei es sich in der Regel nach Wohneinheiten, Quadratmeterzahl und Mieteinnahmen mehrheitlich um Wohndarlehen handeln muss.
Interessanterweise ist es bei DSCR-Darlehen zwar strikt verboten, dass der Eigentümer der Immobilie dort wohnt, im Allgemeinen erlauben sie dem Eigentümer jedoch, eine Gewerbeeinheit in dem Raum zu bewohnen und zu betreiben (z. B. ein Büro oder ein Geschäft). Ein DSCR-Darlehen mit gemischter Nutzung könnte also für einen Eigentümer verwendet werden, der ein Geschäft im ersten Stock betreibt und die darüber liegenden Wohnungen an Mieter vermietet, aber nicht umgekehrt, da der Eigentümer nicht in einer der Einheiten wohnen, sondern diese mieten könnte Gewerbefläche an Dritte.
Baumhäuser/Jurten/Obstgärten/Ranches/Hütten
Während einige dieser kreativen und ausgefallenen Immobilien in absehbarer Zeit wahrscheinlich nicht in eine Erweiterung des DSCR-Kreditprodukts aufgenommen werden, werden diese verrückten Immobilientypen von Zeit zu Zeit bei vielen DSCR-Kreditgebern angefragt.
Auch wenn es sich dabei möglicherweise um gute Immobilieninvestitionen handelt, werden sie wahrscheinlich nie für DSCR-Darlehen geeignet sein. DSCR-Kreditgeber müssen wissen, dass sie die Immobilien entweder verkaufen oder betreiben können, wenn eine Zwangsvollstreckung erforderlich ist, und es gibt einfach nicht genügend potenzielle Käufer oder Manager, als dass dies bei diesen Immobilien sinnvoll wäre. Vielleicht eines Tages.
Zusammenfassung
Wir hoffen, dass Ihnen dieser Artikel und die Serie über DSCR-Kredite gefallen haben, und freuen uns darauf, zu sehen, wie die vielen Investoren hier auf BiggerPockets diese Kredite nutzen, um Mietportfolios zu skalieren und finanzielle Freiheit zu erlangen.
Dieser Artikel wird von Easy Street Capital präsentiert
Easy Street Capital ist ein privater Immobilienkreditgeber mit Hauptsitz in Austin, Texas, der Immobilieninvestoren im ganzen Land betreut. Dank eines erfahrenen Teams und innovativer Kreditprogramme ist Easy Street Capital der ideale Finanzierungspartner für Immobilieninvestoren aller Erfahrungsstufen und Fachrichtungen. Ganz gleich, ob ein Investor eine Sanierung und Umschichtung vornimmt, eine Cashflow-Miete finanziert oder von Grund auf baut, wir haben eine Lösung, die diesen Anforderungen gerecht wird.
Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.
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