Amerika schreit nach bezahlbarem Wohnraum, aber niemand will bauen

Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen auf dem Markt. Ich bin Ihr Gastgeber, Dave Meyer, und heute werde ich mit zwei angesehenen Ökonomen von Moody's Analytics zusammenkommen, um über Mieten und erschwinglichen Wohnraum sowie Mehrfamilienhäuser zu sprechen.
Wir werden ein wirklich faszinierendes Gespräch führen und ich denke, wenn Sie ein Mietobjektinvestor oder ein kommerzieller Investor sind, werden Sie sich das auf jeden Fall anhören wollen, denn Lu und Tom, die heute unsere beiden Gäste sind, sind wirklich Experten in Mietwachstum und Mietrückgängen und Rezessionen, und sie haben eine wirklich faszinierende und sachkundige Meinung darüber, was in den nächsten Jahren mit dem Mietwachstum passieren könnte.
Ich werde nicht viel weiter darauf eingehen, weil es ein faszinierendes Gespräch ist und ich mich darauf einlassen möchte. Ich werde Ihnen nur schnell sagen, wer diese Leute sind.
Erster Gast ist Tom LaSalvia, Senior Economist in den Bereichen Gewerbeimmobilien, neue Trends und Spezialisierung im Wohnungssektor bei Moody's Analytics. Er ist auf alle möglichen Dinge spezialisiert, aber er sagte mir vor der Show, dass Mehrfamilienhäuser seine Liebe sind, und so bietet er diese Expertenmeinung an.
Wir haben auch Lu Chen. Lu ist Senior Economist in der gewerblichen Immobiliensparte von Moody's Analytics. Sie verfügt über fundierte Kenntnisse der Stadtökonomie und des Kreditrisikos mit besonderem Interesse an Seniorenwohnungen und Stadtmigration.
Wir machen eine kurze Pause und laden dann Tom und Lu ein, um über den Markt für Mehrfamilienhäuser, Mieterhöhungen und alle möglichen anderen faszinierenden Themen zu sprechen, die mit Gewerbeimmobilien zu tun haben.
Lu Chen und Tom LaSalvia, willkommen bei On The Market. Vielen Dank, dass Sie hier sind.

Mo:
Danke, dass Sie uns haben.

Thomas:
Ein absolutes Vergnügen.

Dave:
In Ordnung. Lu, Sie haben kürzlich einen Artikel mit dem Titel Key Takeaways from the 4th Quarter Housing Affordability Update veröffentlicht, und das war zumindest für Leute wie mich eine faszinierende Lektüre. Ich denke, unsere Zuhörer würden es auch sehr mögen.
Können Sie uns etwas mehr über Ihre Forschung zur Erschwinglichkeit von Wohnraum erzählen und was sie in letzter Zeit gezeigt hat?

Mo:
Absolut, David. Das liegt uns also sehr am Herzen. Als CRE-Forscher bei Moody's Analytics kümmern wir uns intensiv um die Erschwinglichkeit von Wohnraum, was viele amerikanische Einwohner beschäftigt. Wir haben vor über einem Jahr damit begonnen, dies wirklich zu verfolgen, als wir einen schnellen Anstieg der Marktmiete auf breiter Front gesehen hatten.
Und wenn wir auf die Zeitreihen zurückblicken, wenn wir auf die Datenpunkte zurückblicken, hat das letzte Update wirklich ein brennendes Problem auf der ganzen Linie gezeigt. Wie wir herausgefunden haben, sind die USA jetzt zum ersten Mal seit über 20 Jahren landesweit mietbelastet, wir beginnen, dies zu verfolgen.
Normalerweise, wenn wir ihnen, sagen wir, U-Bahnen gegeben haben oder die USA mit Mieten belastet sind, und diese Messung, die wir verwenden, ist das Verhältnis der Mieteinnahmen. Wir messen also im Wesentlichen, wie viel Miete jeder einzelne Mieterhaushalt im Vergleich zu seinem mittleren Haushaltseinkommen für ein Jahr zahlt. Wenn also die Mieteinnahmenquote jemals 30 % oder mehr erreicht, nennen wir den Mieterhaushalt mietbelastet.
Und die USA insgesamt haben in einem vierten Quartal des Jahres 2022 zum ersten Mal diese 30-%-Schwelle erreicht, und das war mehr als ein Prozentpunkt gegenüber dem Vorjahr, und sie ist im vergangenen Jahr oder so gestiegen, und das ist erst vor kurzem der Fall moderiert, aber es ist immer noch ein oberer Trend, und diese 30 % sind wirklich die symbolische Schwelle, die uns wichtig ist und die auch viele der politischen Entscheidungsträger liebt, die versucht haben, dieses Problem der Erschwinglichkeit anzugehen.

Dave:
Oh toll. Danke schön. Ich habe so viele Fragen dazu, aber eine davon haben Sie gerade angesprochen: Warum 30 %? Sie sagten gerade, es sei symbolisch. Ist das alles oder gibt es einen wirtschaftlichen Grund, warum ein Verhältnis von Miete zu Einkommen von über 30 % besonders wichtig ist?

Mo:
Absolut. Denken Sie nur an diese 30 % als Einzelperson. Wenn ich ein Haus miete und 30 % meines Jahreseinkommens für meine Miete bezahlen muss, ist das ziemlich belastend, aber es gibt, ich meine akademische und soziale Beweise, die diese 30 % stützen. Also Tom, korrigiere mich, wenn ich falsch liege.
Ich denke, HUD verwendet diese 30 % von vor etwa einem halben Jahrhundert. Und die Harvard University hat ebenfalls unterstützt, und wenn wir also 30 % angeben, haben wir natürlich 50 %, was sogar eine sehr belastende Schwelle ist, aber diese 30 % sind für einen durchschnittlichen Haushalt insgesamt hoch. Tom?

Thomas:
Letztendlich wurde diese 30 % entschieden, wenn man sich insbesondere Haushalte mit mittlerem bis niedrigem Einkommen ansah und letztendlich, was sie möglicherweise opfern müssen, wenn sie diese 30 % oder 35 % oder 40 % zahlen müssen. Es ist also nicht so, dass Sie von 29.9 % auf 30 % gehen und sich plötzlich alles ändert.
Um auf das zurückzukommen, was Lu über einen kleinen Meilenstein oder symbolischen Charakter gesagt hat, aber diese 30 % oder etwa diese 30 % sind wichtig, insbesondere in einem inflationären Umfeld, da der Preis für alles gestiegen ist, einschließlich der Notwendigkeiten. Dann muss der Haushalt Entscheidungen treffen.
Und Haushalte brauchen ihren Schutz. Sie brauchen einen Platz zum Leben, und wir sagen oft: „Die Miete isst zuerst.“ Und das bedeutet, dass wir versuchen werden, unsere Kinder so lange wie möglich in unserer Wohnung zu behalten, ohne ihr Leben auf den Kopf stellen und in einen anderen Schulbezirk oder ein kleineres Haus ziehen zu müssen, und so weiter. Und leider müssen wir in anderen Bereichen Abstriche machen. Und ich denke, das ist die Bedeutung davon, auf diesem Niveau zu sein.

Mo:
Und Dave, ich bin mir nicht sicher, ob Sie kürzlich eine Debatte darüber gehört haben, dass die Federal Reserve die Inflation wieder auf das Ziel von 2 % zurückführt, und die Leute haben sich gefragt: „Warum sind es 2 %? Warum können wir das nicht auf 4 % erhöhen?“ Denn wie stark unterscheidet sich das annualisierte Wachstum von zwei bis vier Prozentpunkten? Wahrscheinlich spüren Sie keine Delle, wenn Sie etwas mehr als der Durchschnitt sind.
Aber letztendlich, wie sich bei den beiden zuvor herausgestellt hat, müssen wir uns an eine Art Schwelle halten, auch wenn das keinen allzu großen Unterschied bedeutet, wenn man 29 Prozentpunkte gegenüber 31 betrachtet. Man muss einfach etwas dazu haben festhalten. Und es hat sich gerade herausgestellt, dass 30 % ein Konsens sind, bei dem sich Wissenschaft, Politik und Gesellschaft darauf geeinigt haben, dass 30 % die Linie ist, an der wir festhalten wollen.

Dave:
Okay. Gut, ok. Das ist super hilfreich. Und um es noch einmal für alle zusammenzufassen, wir sprechen über das Verhältnis von Miete zu Einkommen, das vergleicht, wie viel Miete eine Familie im Vergleich zu ihrem Haushaltseinkommen zahlen muss. Und jetzt hat es in den USA zum ersten Mal diese Schwelle von 30 % überschritten, was bedeutet, dass die USA auf nationaler Ebene jetzt eine, Zitat, unzitiert, „mietbelastete Nation“ sind.
Lu, du hattest vorhin erwähnt, dass dies das erste Mal ist, dass dies jemals passiert ist. Gab es in den USA andere Zeiten, in denen die Miete nahezu unerschwinglich war, oder ist dies ein relativ neues Phänomen?

Mo:
Wir sind seit einiger Zeit sehr nahe an der 30 %-Schwelle, aber ich muss betonen, dass wir vor einem oder zwei Jahrzehnten nicht an diesen Punkt gekommen sind. Also haben wir zunächst damit begonnen, das nationale durchschnittliche Mieteinnahmenverhältnis zu verfolgen. Wir haben mit 22.5 % angefangen, und das war im Jahr 1999.
Wenn Sie darüber nachdenken, war das weniger als ein Viertel, ein Viertel des durchschnittlichen Haushaltsbudgets für Medieneinnahmen, und jetzt sind wir fast bei einem Drittel des Budgets. Und es gibt Perioden, in denen Sie sehen können, dass die Rate moderiert wurde, und es gibt Perioden, in denen Sie sehen, dass die Rate ansteigt. Und ich muss sagen, dass wir in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 bis jetzt diesen schnellen Anstieg der Mietbelastung für den durchschnittlichen amerikanischen Haushalt sehen.

Thomas:
Ja. Und ich füge dem hinzu, dass die allgemeine Flugbahn in den letzten zwei Jahrzehnten aufwärts gerichtet war, wie Lu erwähnte. Und das sagt uns, dass es ein gewisses Missverhältnis zwischen der Entwicklungsseite der Branche und der Nachfrageseite gibt.
Die Bevölkerung wächst weiter, das Einkommen wächst weiter, aber in ungleicher Weise. Und wenn das passiert, verwenden wir knappe Ressourcen, um bestimmte Arten von Wohnungen oder andere Arten von Immobilien innerhalb des Landes oder Infrastruktur innerhalb des Landes zu bauen. Und leider ist es in den letzten zwei Jahrzehnten Stück für Stück teurer geworden, sich mehr Unterkünfte zu leisten.
Jetzt gibt es natürlich Nuancen, und ich glaube nicht, dass wir das in dieser Diskussion verlieren wollen, weil Sie als Haushalt immer noch eine gewisse Wahl haben, wo Sie leben. Egal, in welcher U-Bahn Sie wohnen oder in dieser U-Bahn, welches Viertel Sie wählen, oder innerhalb dieses Viertels, welches Gebäude und welche Quadratmeterzahl Sie wählen.
Wir sagen also nicht, dass jeder einzelne Haushalt mit dieser Belastung konfrontiert ist, aber was wir sagen, ist, dass das Einkommensniveau, das allgemein für Unterkünfte ausgegeben wird, weiter steigt. Und das gilt auf der Mehrfamilienseite der Dinge. Das gilt auf der Seite der Einfamilienhäuser. Und nach und nach müssen auch hier wieder Abwägungen vorgenommen werden, insbesondere auf der mittleren bis unteren Einkommensseite des Einkommensspektrums.

Dave:
Das ist sehr hilfreich zu wissen, und es scheint, als würden wir dies auf breiter Front sehen, mehrere Anlageklassen, viele verschiedene Märkte, in die ich einsteigen möchte. Aber ich bin neugierig, nur ein bisschen mehr, um ein bisschen mehr darüber zu sprechen, warum dies in letzter Zeit passiert ist?
Du hast ein bisschen mit Tom darüber gesprochen. Es scheint ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf einigen Märkten oder an einigen Orten im Wohnungsbau zu geben. Nicht unbedingt in Mietwohnungen. Wir haben darüber gesprochen, dass diese Art von Baumangel während der Zeit nach der Großen Rezession herrührt.
Ist das auch auf dem Mietmarkt passiert? Und auch merkwürdig, wie Sie sagten, es liegt seit einiger Zeit bei fast 30 %, aber wir haben es erst vor kurzem erreicht. Warum jetzt? Was ist während der Pandemie passiert, die dazu geführt hat, dass sie wirklich diesen Bruchpunkt erreicht hat?

Thomas:
Ich beginne mit der vorherigen Frage:

Dave:
Entschuldigung, das war wie eine sechsteilige Frage.

Thomas:
Nein nein Nein Nein. Alle verwandt.
Die Geschichte auf der Angebotsseite ist recht interessant, da in den letzten Jahrzehnten viel Mehrfamilienhaus gebaut wurde. Angesichts der verschiedenen Phasen der Wirtschaftszyklen, in denen wir uns befinden, ist es auf und ab gegangen. Aber der Punkt, an dem das Geld ausgegeben wurde, ist meiner Meinung nach wirklich interessant und zeigt wirklich, warum die Mieten in dem Maße steigen, wie sie es haben in Relation zum Lohn gewesen.
Wenn Sie sich die letzten zwei Jahrzehnte ansehen, über die wir immer wieder sprechen, waren zwischen 80 und 90 % der Entwicklung innerhalb von Mehrfamilienhäusern Klasse-A-Immobilien. Nicht B, C. Nicht das, Zitat, unzitiert, „Workforce Housing“, das in letzter Zeit viel Aufsehen erregt. Also lasse ich die ganze LIHTC-Seite der Dinge auf der öffentlichen Seite außen vor, wenn ich diese 80 bis 90% Zahl sage. Aber es ist immer noch sehr aussagekräftig, oder?
Auch dies sind knappe Ressourcen. Wir wissen, dass Arbeitskräfte knapp sind, wir wissen, dass Materialien knapp sind, und wenn so viel von diesem Kapital für diese Art von Wohnraum aufgewendet wird, und das aus Sicht des Marktes zu Recht, weil sie das immer noch vermieten können, oder?

Dave:
Das ist es.

Thomas:
Aber das werden höhere Mieten sein und letztendlich wird es dazu führen, dass der Markt auf der Arbeitskräfteseite enger wird. Und das sehen wir in unseren Daten sehr deutlich. Klasse A, eine Leerstandsquote von rund 6 %. Die Leerstandsquoten der Klassen B, C bewegen sich um drei, dreieinhalb Prozent. Und das zeigt euch nur diesen Unterschied von dem, was hier passiert.
Und so bekommt man wirklich diesen Ökosystemeffekt des Wohnens, wo so viel von dem Bau und der Versorgung in einem bestimmten Gebiet war und das alleine dazu führt, dass die Mieten in diesem Gebiet steigen, aber dann verursacht es, dass die Mieten für B und steigen C ebenso. Und es geht wieder darum, wen tut das am meisten weh? Am meisten trifft es die Haushalte mit mittlerem bis unterem Einkommen.
Ich denke, ich habe zumindest einige Ihrer ersten Fragen beantwortet, warum die Versorgungsgeschichte so ist, wie sie ist. Aber Lu, wenn Sie dem noch etwas hinzufügen und dann vielleicht auf den zweiten Teil der Frage springen möchten.

Mo:
Auf der Angebotsseite habe ich nicht viel hinzuzufügen, aber ich werde auch auf der Nachfrageseite der Geschichte fortfahren. Wenn ich also die Millennials repräsentieren darf, muss ich sagen, dass die Nachfrage sehr stark geblieben ist, da Millennials sich bilden und insbesondere in den letzten Jahren neue Haushalte hatten.
Wenn Sie also daran denken, wann die Nachfrage explodiert, wenn Sie mehr Haushalte haben, die in den neuen Mietmarkt und den Wohnungsmarkt im Allgemeinen eintreten, und dann haben wir diese COVID-Periode, die diesen Schock hat, der es den Menschen ermöglicht, von U-Bahnen zu wechseln U-Bahnen.
Ich möchte ein paar Nuancen auf Metro-Ebene einbringen, denn wenn wir sagen, dass der nationale Durchschnitt der USA diese 30-%-Schwelle erreicht, versuche ich nicht zu sagen, dass überall diese 30-% erreicht werden. Es gibt also Orte, die weit über dieser 30-%-Mietlast liegen, aber es gibt auch Orte, wo sie zwar unter dieser 30-%-Schwelle liegt, aber Sie sehen diesen steigenden Trend für bestimmte Metropolregionen. Und die Metros, und wenn ich nur ein paar Metros nenne, Las Vegas, Metros in Texas und Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach in Florida.
An all diesen Orten im Sonnengürtel haben sie also das Positive in der Migration gesehen, das von Menschen kommt, die wirklich Sonne genießen, den Strand genießen und geräumigere Räume genießen. Und als COVID passierte, wenn Remote-Arbeit zum Trend wurde, zu einer Möglichkeit wurde, zu einer Notwendigkeit wurde. Und Sie sehen Menschen, die freiwillig von Kalifornien an Orte ziehen, an denen sie weniger COVID-Beschränkungen, niedrigere Steuern und billigere Häuser haben. Dieser Migrationsstrom bringt also viele U-Bahnen dazu, ihre Mietlast zu beschleunigen.
Diese Nachfrageseite verstärkt diesen ohnehin schon sehr angespannten Markt also wirklich. Wenn wir uns also daran erinnern, was Tom über das B und C gesagt hat, all diese Orte für die Belegschaft, und wir haben bereits einen sehr engen Markt und dieser Schock von der Nachfrageseite hilft der Situation nicht sehr gut.
Aus diesem Grund sehen wir diese zunehmende Belastung und die schnell zunehmende Belastung, die Ende 2021 wirklich begann, den größten Teil des Jahres 2022 andauern, und erst seit kurzem sehen wir, dass sich dies ein wenig abschwächt.

Dave:
Das macht total Sinn. Ich bin gespannt, ob Sie den gegenteiligen Effekt in einigen der Metros sehen, die Bevölkerung verlieren. Sehen wir eine Angebotsausweitung und dann einen gewissen Abwärtsdruck auf das Mietwachstum?

Mo:
Tom, darf ich mit San Francisco anfangen?

Thomas:
Hey, du wohnst dort, also mach es.

Mo:
Absolut. San Francisco war also eine der Metropolen, die wir immer noch sehen, ihre Marktmiete lag 1.6 % hinter dem Niveau vor COVID, fast 2 % hinter ihm. Das ist also, nachdem wir drei Jahre lang gekämpft und versucht haben, es wie alle anderen wieder gut zu machen, und wir haben immer noch diese kleine Lücke. Glaub es oder nicht.
Der Grund war, dass jeder, der in San Francisco blieb, einen wirklich engen Markt hatte. Sie haben nur so wenig Platz zum Bauen und warum wir dieses Problem haben, ist wirklich von der Nachfrage getrieben. Also die Verschiebung der Nachfrage, die Leute werden verdrängt und die Leute haben das Lauffeuer so satt und die Leute, die den Luxus haben, überall zu arbeiten. Also verließen sie San Francisco, sie verließen die Bay Area, sie brachten die Nachfrage weg, und das schafft dieses viel größere Loch zum Scheitern.
Auf der anderen Seite sehen wir also nicht nur den Mietpreisrückgang, obwohl wir für viele andere Orte gerne sagen, dass sich das Mietwachstum abgeschwächt hat, sondern für San Francisco war es wirklich nur so, dass wir nicht in der Lage waren, aufzuholen. Das ist eine Seite der Geschichte. Und auf der anderen Seite, wenn Sie das durchschnittliche Haushaltseinkommen verfolgen, ist es von Menschen, die wirklich viel vom Technologieboom verdienen, insbesondere in den ersten zwei Jahren der COVID-Zeit, rasant gestiegen und gestiegen.
Sinkende Mieten kombiniert mit steigendem Einkommen sind also zumindest auf dem Papier wirklich entlastend. Die Mietlast für San Franciscoer. So waren wir früher auch, wenn man die Geschichte der Top 10 der mietelastigsten U-Bahnen der letzten zwei Jahrzehnte verfolgt. San Francisco ist also schon seit einiger Zeit im Bilde und nicht mehr. Es gab also viele Variationen, weil Metros wie San Francisco, wie Washington, DC. All diese sehr gut etablierten Tech-Metropolen sind also sehr zyklisch.
Was auch immer es ist, es gibt eine Rezession und der Technologiesektor ist viel volatiler als viele andere traditionelle Sektoren. Und Sie sehen, dass es diese Nachfrage antreibt, das Einkommenswachstum für die U-Bahnen antreibt. Und das ist der Grund, warum San Francisco für einige Zeit bei etwa 30 % lag, und dann, als die Dotcom-Blase auftauchte, fiel es von der Liste, und dann kletterte es wieder nach oben und erreichte über und über 30 % und wieder darunter.
Es gab also Variationen, aber es ist interessant zu sehen, wie eine Metro wie San Francisco sowohl von Angebot als auch von Nachfrage beeinflusst werden kann und in bestimmten Fällen erheblich vom Mieterhaushalt und seiner Entscheidung beeinflusst werden kann.

Thomas:
Ja. Ich steige hier ein und kontere nicht, was Lu sagt, aber ich möchte die Tatsache ansprechen, wenn dies in San Francisco passiert, warum sollte es dann nicht auch in Boston, in New York, passieren? Einige der anderen Städte, die als Städte mit sehr hohen Mieten bekannt sind. Und so ist es hier eine sehr interessante Situation, wo wir all diese Migration früh in der Pandemie in Richtung des Sonnengürtels gesehen haben und wir all diese Sonnengürtel-Lieblinge von Phoenix und Austin und Miami und Jacksonville und Tampa und so weiter und so weiter hatten.
Nach und nach sehen wir in den letzten, ich würde sagen 18 Monaten, dass einige dieser Leute in einige dieser teuren Städte im Nordosten zurückkehren, möglicherweise wenn das Büro ein wenig zurückkehrt. Aber es gibt noch einen anderen Teil dieser Nachfragegeschichte für Städte wie diese, und ich denke immer noch, dass San Francisco ein bisschen davon haben wird. Und das sind Lifestyle-Städte, die für sich genommen einzigartig sind.
Während man also für ein New York oder Boston einen viel geringeren Druck auf der Nachfrageseite erwarten könnte, haben wir wirklich gesehen, dass die Haushaltsbildung in diesen Gegenden dramatisch zugenommen hat und die Leasingaktivitäten in diesen Gegenden in den letzten eineinhalb Jahren dramatisch zugenommen haben Hälfte. Und das sagt uns, dass es diese Qualität gibt.
Wenn sich die Leute wirklich für Lifestyle-Maßnahmen entscheiden, bedeutet das nicht, dass alles am Sonnengürtel liegt, und es bedeutet nicht, dass alle Erschwinglichkeitsprobleme der Sonnengürtel sind, denn wir sehen unglaublich hohe Verhältnisse von Miete zu Einkommen einige der traditionell teuren Städte. Und Lu, ich denke, Sie können mich mit einigen der Daten untermauern, dass diese Gebiete zurückgekommen sind und es selbst für diese traditionellen nördlichen Städte mit kaltem Wetter keine Mietminderungen gibt.

Dave:
Wollten Sie sagen, Sie sagen, es gibt Haushaltsgründungen, ist es möglich, dass diese Leute in einer WG geblieben sind oder zusammengelebt haben, weil die Dinge so teuer waren und jetzt vielleicht ein bisschen weniger Konkurrenz ist?
Ich weiß, dass die Mieten in Manhattan explodiert sind, aber glauben Sie, dass es einen Grund gibt, warum die Haushaltsbildung gerade jetzt anzieht?

Thomas:
Hier gibt es einen Zeitplan, den ich für angemessen halte. Zu Beginn der Pandemie wollten wir nicht mit anderen Menschen zusammen sein. Wir hatten Angst und mussten auch nicht ins Büro. So oft sind es viele der jüngeren Generation, die New York City bevölkern.
Viele von ihnen zogen zurück zu Mama und Papa und schliefen in ihrem alten Zimmer oder auf ihrer Couch oder was auch immer aus diesem Hobbyraum geworden war oder was auch immer es war. Und so sahen wir diese Art von Rückzug und Aktivität und da wurde über all diese riesigen Rabatte in Manhattan gesprochen und dass, wenn jemand in die Stadt zurückkehren möchte, es eine großartige Gelegenheit gibt, einen riesigen Rabatt zu bekommen.
Und dann, ein Jahr später, als alle sich erneuern mussten, nun, all diese Kinder, all diese Leute, die auf Mamas und Papas Couch waren, kamen sofort zurück. Sie sind nicht diejenigen, die Florida gewählt haben, besonders diese junge und hungrige Gruppe. Es gibt immer noch Wert in New York, es gibt immer noch Wert in Boston, es gibt sogar in San Francisco immer noch Wert, denke ich, letztendlich für diese Art von Bevölkerung.
Und sobald sich die Dinge ein wenig öffneten, einmal ein bisschen ins Büro zurückkehrten, da sah man eine enorme Menge an Aktivität. Und viele dieser Leute zögerten zu diesem Zeitpunkt noch zumindest ein wenig, Mitbewohner zu finden.

Dave:
Das ist es.

Thomas:
Und so denken Sie darüber nach. Jetzt haben Sie zusätzliche Haushalte, die nach mehr Studio-Apartments oder einem Schlafzimmer suchen, oder Sie schlafen zumindest nicht, vielleicht sogar illegal, was ich nicht sage, aber es kann an Orten wie New York passieren. Wo Sie tatsächlich zu viele Bewohner in dieser bestimmten Wohnung haben und in einer Besenkammer leben, sage ich immer.
Ich denke, es gibt diese Zeitleiste eines Rückzugs und dann diese Art von Zurück-in-die-Stadt-Mentalität, aber zurück in die Stadt, vielleicht zunächst ohne Mitbewohner. Ich habe das Gefühl, das wird sich ändern, ändert sich gerade jetzt. Es wird sich 2023 weiter ändern, da die Wirtschaft ein wenig nachlässt.

Dave:
OK großartig. Ich möchte darüber sprechen, was von hier aus passiert und wohin die Miete Ihrer Meinung nach fließen wird. Aber Tom, du hast etwas erwähnt, auf das ich irgendwie zurückkommen möchte, nämlich den Markt, den Mehrfamilienmarkt, die Angebotsseite. Wir sehen, dass sich die Entwicklung in den letzten Jahren auf Klasse-A-Immobilien konzentriert hat.
Dies ist kein Podcast für Immobilien- und in erster Linie Immobilieninvestoren. Wenn ich darüber nachdenke, sagt mir das, dass das Risiko-Ertrags-Profil für Bau und Entwicklung der Klasse B, Klasse C einfach nicht vorhanden ist, weil diese Märkte tendenziell effizient sind. Hast du eine Ahnung warum? Warum ist es nicht attraktiv oder warum bauen Entwickler nicht im gleichen Tempo Klasse-C- und Klasse-B-Immobilien?

Thomas:
Das ist eine fabelhafte Frage, und ich habe mit vielen Entwicklern darüber gesprochen. Und ständig wird mir gesagt, dass B und C in den letzten 10, 20 Jahren einfach nicht in der Lage waren, Bleistift zu schreiben, was bedeutet, dass die Mathematik nicht annähernd so gut funktioniert wie die Mathematik für Klasse A.
Das Land kostet den gleichen Geldbetrag, unabhängig davon, was Sie darauf legen werden. Ein Großteil der baulichen Entwicklung kostet das gleiche Geld. Ein Großteil des bürokratischen Aufwands ist genau derselbe, mit dem Sie sich auseinandersetzen müssen. Also füge ich ein paar weitere Annehmlichkeiten hinzu, füge vielleicht ein wenig mehr Platz und eine etwas bessere Beleuchtung hinzu und ich kann die Miete erheblich erhöhen.
Und so sagen die Entwickler weiterhin: „Nun, wenn die Leerstandsraten der Klasse A bei etwa 6 % bleiben werden, wenn ich diese Immobilien ziemlich schnell und effizient vermieten kann, dann werde ich diesen Weg gehen. Ich muss keine Arbeiterwohnungen bauen, weil die Rentabilität eher in der A-Klasse liegt.“ Zumindest war es das, würde ich sagen, in den letzten 10, 20 Jahren.

Mo:
Oder auf der anderen Seite, wenn die Entwickler keine Mehrfamilienhäuser der Klassen B und C bauen, ist es wahrscheinlich besser, darüber nachzudenken oder sogar in bezahlbaren Wohnraum zu investieren. Es gibt also einen Begriff, den ich oft höre, er heißt die fehlende Mitte, denn wenn man anfängt, bezahlbaren Wohnraum zu bauen, gibt es eine größere Zusammenarbeit zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor.
Wir haben also Steuervorteile, wir haben staatliche Förderung und wir haben Richtlinien, die den Bau von bezahlbarem Wohnraum unterstützen. Und dann haben wir diesen wirtschaftlichen Anreiz, Klasse A zu bauen, wodurch die Mehrheit der Mitte des Mieterhaushalts die Marktchancen verpasst, weil sie sich nicht für erschwinglichen Wohnraum qualifizieren und sich Klasse A nicht leisten können.
Was werden Sie tun? Also Tom, ich habe kürzlich eine sehr interessante Übung gemacht. Es gibt also eine Art Schwelle, wenn wir sagen, 50 % des Medieneinkommenshaushalts, Einkommen wird als das niedrige Einkommen angesehen. Aber wenn Sie 70, 80 % dieser Medieneinnahmen als moderates, aber immer noch niedriges Einkommen einstufen, und wenn Sie diese Zahl in unsere Berechnung der Mieteinnahmen einsetzen, werden mich viele weitere U-Bahnen anspringen, weil sie plötzlich noch mehr Miete werden -belastet.
Denn dort sehen wir viele der fehlenden Mitten und sie konnten sich die marktübliche Wohnung auf dem Markt nicht leisten. Und ich denke, das geht darauf zurück, wo ich in Kalifornien lebe, und wir haben viele Richtlinien, nicht nur für bezahlbaren Wohnraum, sondern auch für den Bau zusätzlicher Einheiten wie ADU. Ich bin mir nicht sicher, Dave, wenn Sie mit diesem Begriff vertraut sind, handelt es sich um Accessory Dwelling Units, die an eine Einfamilienhauseinheit angebaut oder davon abgenommen werden können, um hoffentlich das Angebot für die fehlenden Mittel zu erhöhen.
Und es gab viele Umbauten von bestehenden leerstehenden Gewerbeimmobilien und sie arbeiten mit der Planungsabteilung zusammen, um ein wenig umzuzonen und das in ein Mehrfamilienhaus umzuwandeln und hoffentlich bestimmte Einheiten erschwinglich zu machen. Es gab also viele innovative Wege, kreative Wege, um diesen Mangel an Angeboten zu lösen und zumindest zu versuchen, diesen Mangel anzugehen.

Dave:
Ja. Wir sprechen in der Show über ADUs und Upzoning, weil es eine gute Idee ist. Ich bin nur neugierig, ob es genug ist? Rechts? Weil ich viele Immobilienentwickler kenne, würden sie es tun, wenn es rentabel wäre, Klasse B oder Klasse C zu bauen. Und ich weiß nicht, wie viele Hausbesitzer eine ADU bauen wollen. Die bereit sind, das Geld aufzubringen.

Mo:
Ich werde einen ADU bauen.

Dave:
Hübsch! Das ist großartig. Los geht's. Schön für dich. Es ist ein großartiges Geschäft, aber ich bin nur neugierig, sind genug Hauskäufer, scheint es mir einfach effizienter zu sein, einen Weg zu finden, um die Leute, die professionelle Wohnungsbauer sind, dazu anzuregen, die richtigen Wohneinheiten zu bauen, anstatt sich nur auf Hausbesitzer zu verlassen Immobilieninvestoren zu werden.

Thomas:
Und Dave, ich denke, das ist, wo wir hinsteuern. Ich denke, öffentlich-private Partnerschaften schaffen Anreize für private Entwickler, einen Weg zu finden, diese fehlende Mitte aufzubauen.
Es wird bereits auf Bundesebene, Landesebene, Gemeindeebene diskutiert, und ich denke, wir werden einfach ständig davon hören, ob es sich um eine Erweiterung von LIHTC in Bezug auf die

Dave:
Was ist LIHTC? Verzeihung.

Thomas:
Oh. Nein Entschuldigung. Also Steuergutschrift für einkommensschwaches Wohnen.

Dave:
Okay.

Thomas:
LIHTC. Steuergutschrift für einkommensschwaches Wohnen. Und es schafft im Grunde einen Anreiz für Entwickler, wenn sie eine bestimmte Anzahl von Einheiten unterbringen, die an einer bestimmten Schwelle des mittleren Einkommens der Fläche liegen, in diesem Gebäude können sie eine gewisse Erleichterung erhalten. Und wir haben gehört, wie die Biden-Administration darüber gesprochen hat, das zu erweitern. Wir haben sogar gehört, dass das Wort MIHTC herumgeworfen wird, was eine Steuergutschrift für Wohnen mit mittlerem Einkommen wäre. Und ich denke, das ist ein Teil der Lösung.
Ich denke, ein weiterer Teil der Lösung wird darin bestehen, dass wir uns endlich in einer Ära befinden, in der die Bebauungsgesetze etwas gelockert werden. Und ich denke, das wird für die Entwicklung nicht nur im Wohnungssektor enorm sein, sondern ich denke im gesamten Gewerbeimmobilienbereich.
Der eine vielleicht positive Aspekt dieses raschen Anstiegs der Erschwinglichkeitsprobleme ist, dass es den lokalen Führern endlich gesagt hat, dass sie darüber nachdenken müssen, was funktioniert hat und was nicht, und dass sie eine sehr segmentierte Zoneneinteilung haben müssen, während dies vielleicht der Fall sein wird Es ist schwierig, diese in bestimmten Bereichen zu entspannen, angesichts des Nimbyismus wird es in vielen Bereichen erforderlich sein, und ich denke, es wird in vielen Bereichen in Zukunft gewährt werden.

Dave:
Ja. Ich meine, letztendlich gibt es so viele Lösungsvorschläge. Vielleicht ist das nur meine Meinung, dass sie alle Pflaster sein werden, bis das Problem der Angebotsseite angemessen gelöst ist, und vielleicht werden sie kurzfristig helfen, aber es scheint nur so, als müssten Entwickler dazu gebracht werden, mehr zu bauen oder Es könnte wirklich hilfreich sein, Entwicklern zu erlauben, mehr von dieser fehlenden Mittelklasse zu bauen.
Ich möchte Sie jedoch fragen, ich bin sicher, dass jeder in der Sendung, der zuhört, wissen möchte, was Sie beide darüber denken, wohin die Mieten jetzt gehen. Also, Lu, du hast großartige Arbeit geleistet und erklärt, wie und warum die Mieten in die Höhe geschossen sind. Wir sehen diese große Miete belastet. Was passiert von hier aus?

Mo:
Es gibt Licht am Ende des Tunnels. Ich möchte es also mit einer positiven Note beginnen und hoffentlich auch mit einer positiven Note beenden. Wir gehen also davon aus, dass 2023 eine historische Menge an Neubauten an der Mehrfamilienfront online gehen wird. Und es gibt ein paar Gründe.
Ein Großteil der Konstruktion, die Monate und bis zu über einem Jahr in Anspruch nimmt. Und sie haben bereits 2021 angefangen. Da haben wir also noch ein bisschen die Nachteile, die Angebotsseite des Problems, den Engpass in der Lieferkette, aber es hat sich für die Entwickler wirklich ausgezahlt.
Die Miete stieg also schnell, der Zinssatz dachte daran, als die US-Notenbank Anfang 2022 begann, den Zinssatz zu erhöhen. Zu diesem Zeitpunkt, einige Monate zuvor, war der Zinssatz also noch relativ niedrig, die Marge hoch, die Kosten hoch relativ überschaubar, und die dazu inspirierten, mit dem Bau zu beginnen oder den bestehenden Bau fortzusetzen.
Und auf der Angebotsseite sehen wir positiv aus, wir werden einen Anstieg des Volumens sehen und andererseits wird sich die Nachfrage stabilisieren, weil wir bereits die Abschwächung, die Stabilisierung gegen Ende 2022 sehen. Also dieses Erschwinglichkeitsproblem , diese Angst vor einer Rezession, dieses Zögern, wieder in den Einfamilienhausmarkt einzusteigen, wird einen Großteil der Miethaushalte davon abhalten, noch einige Zeit im Mehrfamilienhausmarkt zu bleiben. Daumen drücken, von da an geht nichts mehr nach Süden. Und das wird dazu beitragen, das Mietwachstum zu stabilisieren.
Wir sehen also möglicherweise bereits den Höhepunkt der Mietlast im ganzen Land. 30 % könnten also um den Spitzenwert herum liegen, den wir sehen. Und ich hatte einen kurzen Blick auf die Prognose der Datei 2023 zur Mieteinnahmenquote. Ich weiß, dass Tom mich auslachen wird, weil wir vierteljährlich aktualisieren, aber zu diesem Zeitpunkt, basierend auf den neuesten Aussichtsdaten, die wir bis Ende 2023 sehen, sollte die Mieteinnahmenquote auf nationaler Ebene von diesen 30 abrutschen % Spitze, nicht viel. Auch dies ist eine symbolische Zahl, aber wir sollten die Mäßigung dieser Belastung ein wenig sehen.

Dave:
Okay. Das ist wirklich interessant, weil ich denke, dass wir als Investoren den Leuten oft gesagt haben: „Ich glaube nicht, dass die Mieten für eine lange Zeit steigen werden.“ Nicht, ich weiß nicht lange, aber zumindest noch ein oder zwei Jahre während dieser wirtschaftlichen Unsicherheit, in der wir uns befinden.
Sagen Sie, dass das Verhältnis von Miete zu Einkommen sinken wird, weil die Mieten sinken werden, oder werden sie sich irgendwie stabilisieren und die Einkommen werden weiter steigen?

Mo:
Nur fürs Protokoll, wir projizieren nicht in die eine oder andere Richtung. Wir sehen also die Mäßigung der Geschwindigkeit, weil es wirklich auf die Nuancen auf U-Bahn-Ebene hinausgeht. Auf nationaler Ebene sehen wir also ein Mietwachstum, das auf den langfristigen Durchschnitt zurückgeht. Es wird also auf einen Bereich von drei Prozent zurückgehen, aber auf Metro-Ebene gibt es Orte, an denen wir einen Mietrückgang sehen könnten, aber es gibt auch Orte, an denen wir immer noch sehen könnten, dass die Miete relativ stabiler ist als an vielen anderen Orten .
Wir müssen uns also klar machen, es geht nicht nur um Angebot und Nachfrage, sondern andererseits auch um den Mietmarkt, die Miete ist eine ziemliche Kennzahl. So viele Mieterhaushalte, dass sie die Miete erst nach mindestens einem Jahr erneuern. Das ist also ihr größter Begriff. Wenn Sie sich also die Inflation der Unterkünfte im CPI-Bericht ansehen, und selbst nach den neuesten Messwerten, liegt sie immer noch irgendwo im Bereich von sieben Prozent. Und auf der anderen Seite, Dave, sehen Sie wahrscheinlich schon, dass es an manchen Orten einen Rückgang der neuen Visa gegeben hat.
Das ist also, wo Sie diese Ungleichheit der Divergenz sehen, wo die CPI-Daten eine Kombination aus der bestehenden Miete und auch der neuen Miete verfolgen und was diese Klebrigkeit zeigt. Aber auf der anderen Seite zeigen einige der neuen Mietverträge den Rabatt. Also Tom, ich weiß, dass du etwas sagen willst.

Thomas:
Ich finde, du hast es schön gesagt. Ich werde nicht nur neue Mietverträge hinzufügen, sondern insbesondere bei einigen der neuesten Bauten, wenn diese Immobilienbesitzer versuchen, diese Immobilien zu vermieten, sehen wir, dass die Konzessionen ein wenig zunehmen. Aber ich möchte noch einmal sagen, dass wir auf der Grundlage dessen, was Lu bereits über die Klebrigkeit gesagt hat, kein weit verbreitetes Niveau von Mietrückgängen vorhersagen.
Aber ich werfe das aus Sicht von Moody's ein, wir erwarten derzeit keine Rezession. Wir rechnen zwar mit einer Abschwächung des Arbeitsmarktes, aber um Mietrückgänge oder zumindest einen konstanten Mietrückgang über einen Zeitraum von ein bis zwei Quartalen zu erzielen, ist in der Vergangenheit ein gewisser Stress auf diesem Arbeitsmarkt erforderlich. Es erfordert eine Erhöhung der Arbeitslosigkeit. Und jetzt, meine Güte, schauen Sie sich den Beschäftigungslagebericht von vor nicht allzu langer Zeit an, 500,000 Jobs. Wir haben also ein Verhältnis von Stellenangeboten zu den Arbeitslosen im Verhältnis von zwei zu eins.
Solange wir also keine dramatischen Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt sehen, und übrigens erwarten wir voll und ganz eine Abschwächung, aber wenn wir keine dramatischen Veränderungen sehen, können wir keine weit verbreiteten Mietrückgänge vorhersagen, weil die Menschen immer noch Jobs haben und sich immer noch relativ zuversichtlich fühlen dass sie die haben werden. Ich denke, ein Teil davon gehört immer noch zur Erwartungsgeschichte, aber es ist eine Beschäftigungsgeschichte. Wenn Sie also wissen wollen, was mit der Miete passiert, beobachten Sie diesen Arbeitsmarkt genau.

Dave:
Das ist super hilfreich. Und ich möchte dort ein paar Sachen auspacken, bevor wir hier rauskommen. Nur um es für alle Zuhörer zusammenzufassen: Einer der Gründe, warum die Mieten so hartnäckig sind, wie Lu sagte, ist, dass, wenn man sich die Mieten ansieht, verschiedene Dinge berücksichtigt werden müssen.
Es gibt, was Leute zahlen, die in derselben Wohnung bleiben, und was Leute zahlen, die umziehen oder einen neuen Mietvertrag unterschreiben. Und diese werden manchmal unterschiedlich verfolgt und verschiedene Mietdatenunternehmen haben unterschiedliche Methoden. Der CPI hat eine Art dieser bekanntermaßen verzögerten Methodik, und daher gibt es verschiedene Möglichkeiten, darüber nachzudenken.
Und deshalb möchte ich nur sicherstellen, dass ich es richtig verstanden habe, ist, dass Sie denken, dass es sein könnte, oder es gibt bisher Hinweise darauf, dass Leute, die verlängern oder nach neuen Mietverträgen suchen, einige Anzeichen dafür gibt, dass die Mieten dort nachgeben, aber insgesamt bleiben die Mieten derzeit recht stabil. Ist das richtig?

Mo:
Das ist eine faire Aussage.

Dave:
OK großartig. Und dann war ich nur neugierig, Tom, Sie haben gerade darüber gesprochen, was es braucht, damit die Miete historisch sinkt. Ich meine, ich kann mich aus dem Stegreif nicht erinnern, aber ich glaube, wir haben in der Ära 2008 einige Mietrückgänge gesehen, nicht annähernd so stark wie die Hauspreisrückgänge. Ich meine einen Bruchteil davon. Aber können Sie uns die Tiefe und den Umfang dessen sagen, was mit den Mietpreisen im Zusammenhang mit der Finanzkrise passiert ist?

Thomas:
Ja. Wir haben einen leichten Rückgang gesehen. Lu, wenn Sie mir mit den genauen Zahlen helfen können, ich möchte sagen, dass es nur ein bis zwei Prozent über ein paar Jahre sind. Aber betrachten Sie diese Situation aus wirtschaftlicher Sicht.
Die Arbeitslosigkeit lag bei etwa 10 % und blieb dort für eine Weile, und diese Situation ist dramatisch anders. Wir sahen einen Anstieg der Leerstandsquoten, deutlich über fünf, sechs, 7 %. Ich denke, wir haben in der Mehrfamilien-Perspektive etwa 8 % herausgeholt. Und so muss man den Markt wieder lockern, bevor man dramatische Mietrückgänge bekommt.
Ich hoffe also, dass Sie als Investor oder Kreditgeber nicht 7, 8, 9, 10 % Mietwachstum auf Ihre Proforma gesetzt haben, als Sie diesen Deal vor ein oder zwei Jahren abgeschlossen haben, als die Mieten dort wuchsen. Aber wenn Sie die langfristigen Durchschnitte setzen, könnte es dieses Jahr hier oder da ein kleines Schluckauf geben. Aber ich denke, im Großen und Ganzen tendieren wir dorthin zurück, wenn wir nach vorne gehen. Und Lu, hast du genau diese Zahlen?

Mo:
Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, mir die genauen Zahlen anzusehen. Schätze es wirklich.
Letzten Sommer, im Sommer 2022, waren Tom und ich wirklich interessiert. Das war, als alle in eine Rezession schlapp machten und sie zwei Viertel des BIP sahen, ein negatives BIP-Wachstum, und sie sagten: „Sind wir schon da?“ Also, als alle sprachen, und natürlich waren Tom und ich interessiert, und wir verglichen und kontrastierten jede einzelne Rezession von Ende der 1970er, Anfang der 1980er, wenn wir es eine Volcker-Periode nennen, bis zur COVID-Rezession 2020.
Interessanterweise, wenn Sie sich die Märkte für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser ansehen, spielen sie diesen Rhythmus sehr gut. Normalerweise sieht man also, wie die Presse für Einfamilienhäuser zu Beginn der Rezession einen Schlag ins Gesicht bekommt. Es signalisiert wirklich nur, dass wir uns in der Rezession befinden, und gleichzeitig, Mehrfamilienhäuser, wenn man sich jede einzelne Rezession ansieht, ist es fast immer so, dass sie nicht sofort getroffen wird.
Wann werden Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienmieten ein Hit? Hier sind wir fast aus der Rezession heraus. Warum? Denn dann suchen die Menschen die Chance auf dem Einfamilienhausmarkt. Also haben sie den Preis für Einfamilienhäuser in die Höhe getrieben, und gleichzeitig hat sich die Nachfrage verschoben, weil sie diesen Rhythmus wirklich gut und Mehrfamilienhäuser gespielt haben, und Sie beginnen zu sehen, dass sich die Mieten ändern, was einen größeren Einfluss hat.
Wenn wir uns also die Große Rezession ansehen, nur um die Zahl dort einzufügen, haben wir eine Vorstellung davon, wo wir stehen. Während der Großen Rezession von 2007 bis 2009 sank der Preis für Einfamilienhäuser auf nationaler Ebene um 15 %, wenn man den Höchststand mit dem Tiefpunkt vergleicht. Und das übrigens CPI-bereinigt. Gleichzeitig ging das Wachstum der Mehrfamilienmieten, das nach 2009 zurückgegangen war, nur um 1.6 % zurück. Weniger als 2 %, wenn man den Höchst- und Tiefpunkt vergleicht. Das gab uns eine Vorstellung von Timing und Umfang.

Dave:
Das ist so interessant. Sie sagen also, dass die Leute im Grunde warten oder der Rückgang der Hauspreise die Nachfrage aus dem Mehrfamilienhausmarkt saugt, weil die Leute Häuser kaufen wollen, solange sie billig sind. Ist das so, habe ich das richtig verstanden?

Mo:
Wenn Sie also sehen, dass der Markt für Einfamilienhäuser an Dynamik gewinnt, werden Sie feststellen, dass sich die Nachfrage subtil von den Mehrfamilienhäusern auf den Markt für Einfamilienhäuser verlagert. Und das auch, ich würde hoffen, dass das ein Frühindikator sein könnte, wenn wir beginnen, einen massiven Mietrückgang auf breiter Front zu sehen, vielleicht ist das ein Signal, dass wir aus diesem Untergang heraus sind.

Dave:
Der Rückgang der Mehrfamilienhäuser ist also eigentlich ein Signal dafür, dass eine Rezession enden könnte.

Mo:
Ich hoffe. Also müssen wir immer noch einen statistischen Test durchführen, ob das ein hundertprozentiges Signal ist, aber normalerweise passiert das entlang dieser Zeitachse.

Dave:
Okay. Das ist supercool.

Mo:
Und wenn Sie sich die vergangene Rezession ansehen, so wird die NBER manchmal das Ende der Rezession definieren, noch bevor die Mehrfamilienhäuser dann zurückgehen.

Dave:
Okay. Interessant.

Mo:
Das Timing geht also entlang der Zeitachse der Rezession, aber es wäre nicht unbedingt früher, wenn ich das gemacht hätte …

Dave:
Nein, nein, aber das macht absolut Sinn. Das ist wirklich interessant. Es hinkt dem Rest der Wirtschaft und den Eigenheimpreisen ein wenig hinterher.

Mo:
Und auch wegen der Klebrigkeit.

Dave:
Ja. Interessant. In Ordnung.
Vielen Dank, dass Sie hier sind. Das war faszinierend. Ich habe heute eine Menge gelernt. Ich habe es wirklich genossen, von euch beiden zu lernen. Wenn die Leute sich mit dir verbinden wollen, Lu, wo sollten sie das tun?

Mo:
Ich teile gerne meine E-Mail.

Dave:
Groß.

Mo:
So ist es

Dave:
In Ordnung. Großartig. Und Tom, was ist mit dir?

Thomas:
Analog dazu, , oder Sie könnten sich unsere Moody's CRE-Webseite ansehen, die viele unserer Erkenntnisse enthält, und wir können vielleicht Dave, wir könnten das irgendwie anhängen.

Dave:
Klar, ja, wir werden sicher in der Showbeschreibung darauf verlinken.

Thomas:
Groß.

Dave:
In Ordnung. Großartig.
Nun, Lu Chen und Tom LaSalvia, vielen Dank, dass Sie sich uns auf dem Markt angeschlossen haben.

Mo:
Danke, dass Sie uns haben, Dave.

Thomas:
Eine wahre Freude, danke.

Dave:
Ein großes Dankeschön an Tom und Lu, noch einmal, dass sie bei dieser Folge von On The Market dabei waren. Sie sind beide von Moody's Analytics. Wenn Sie sich ihre Arbeit ansehen möchten, können Sie das tun. Sie haben eine tolle Website, alle möglichen Informationen über den Immobilienmarkt, Gewerbeimmobilien und all das.
Ich habe wirklich viel darüber gelernt. Ich denke, dass die Takeaways hier für mich, die großen am Ende, waren, dass wir das oft in der Show sagen, aber ich bin froh, dass zwei Ökonomen mich unterstützen, dass die Miete besonders hartnäckig ist. Und obwohl wir einige Schlagzeilen sehen könnten, dass die Mieten sinken, war es sehr wahrscheinlich, dass es sich im Moment um einen sehr bescheidenen Rückgang der Mieten handelt.
Aber ich wollte nur bekräftigen, was ich hier schon eine Weile gesagt habe, dass ich, wenn ich Sie wäre und Immobilien kaufen und Immobilien zeichnen würde, von einem sehr bescheidenen Mietwachstum für die nächsten 12 bis 24 Monate ausgehen würde. Wie die Recherchen von Lu und Tom zeigen, haben wir gewissermaßen diese Schwelle erreicht, an der die Leute möglicherweise nicht mehr bereit sind, mehr zu zahlen, als sie jetzt haben, und wir haben diesen schnellen Anstieg der Mieten gesehen, und es macht für mich irgendwie Sinn, dass der Markt wird abkühlen.
Ich denke, die andere Sache, die ich persönlich super interessant fand, war genau diese fehlende Mitte und wie es einfach an Bauen in Klasse B, in Klasse C, Mehrfamilienhäusern mangelt. Es wird interessant sein zu sehen, ob es mehr öffentlich-private Partnerschaften oder bessere Flächennutzungsmöglichkeiten gibt, denn es scheint einfach etwas zu sein, das der Markt braucht, dass es eine Nachfrage nach dieser Art von Wohnraum geben wird und es einen Mangel daran gibt.
Also das werde ich auf jeden Fall im Auge behalten. Ich würde gerne hören, was Sie alle aus dieser Episode gelernt haben. Sie finden mich in den BiggerPockets-Foren. Es gibt einen On The Market-Podcast, wenn Sie über alles, was Sie gelernt haben, sprechen oder Fragen stellen möchten. Dort finden Sie mich oder Sie finden mich auf Instagram, wo ich @thedatadeli bin. Vielen Dank fürs Zuhören. Wir sehen uns das nächste Mal.
On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Kailyn Bennett erstellt. Produziert von Kailyn Bennett, Schnitt von Joel Esparza und Onyx Media, recherchiert von Puja Gendal und ein großes Dankeschön an das gesamte BiggerPockets-Team.
Der Inhalt der Show On The Market sind nur Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.