Anfängerantwort: Comps finden, Reha-Kosten schätzen und offene Stellen besetzen

Ashley:
Dies ist Real Estate Rookie Folge 278.

Tony:
Sie sollten sich auch die Zahlen ansehen und diese als Entscheidungshilfe nutzen, denn sagen wir mal, wir blicken auf das nächste Jahr, auf die nächsten 12 Monate und sagen, dass Sie versuchen, 1,000 Dollar für Ihre Wohnung zu bekommen Jetzt, aber weil Sie versucht haben, 1,000 US-Dollar zu bekommen, bleibt Ihre Stelle für die nächsten zwei Monate leer. Rechts? Im Laufe dieses Jahres sind zwei Monate leer, sodass Sie in zehn Monaten 1,000 US-Dollar verdienen werden, also 10 US-Dollar. Angenommen, Sie haben den Preis von 10,000 auf 1,000 gesenkt und vermieten es diesen Monat. Jetzt haben Sie volle 950 Monate Zeit. Du wirst tatsächlich mehr machen. Sie verdienen 12 $ bei 11,400, wenn es das ganze Jahr über ausgespült wird.

Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.

Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, in dem wir Ihnen jede Woche zweimal die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln.
Und ich möchte die heutige Folge damit beginnen, jemanden mit dem Benutzernamen RSGreen2 zu rufen. Sie hinterließen uns eine Fünf-Sterne-Rezension auf Apple Podcast, in der es heißt: „Ich sage jedem und jedem, den ich kann, sich diesen Podcast anzuhören, besonders wenn Leute mich fragen, wo sie anfangen können.“ Tony und Ashley haben große Energie und sorgen dafür, dass die Dinge für die Zuhörer sehr greifbar bleiben. Machen Sie weiter so, Ashley, und lachen Sie weiter. Lass dir von niemandem etwas anderes erzählen. Das Leben ist zu kurz."
Und deshalb, RSGreen, wir schätzen Sie. Und Ash, ich muss sagen, ich liebe dein Lachen auch. Hören Sie nicht auf die Hasser. Mach weiter dein Ding. Lebe dein Leben weiter.

Ashley:
Nun, vielen Dank, denn es ist körperlich unmöglich, mit dem Lachen aufzuhören, also bleiben wir hier. Also, Tony, was gibt es Neues bei dir?

Tony:
Wir haben diesen Campingplatz, an dem wir in West Virginia arbeiten, also bin ich sehr gespannt darauf. Und ehrlich gesagt denke ich, dass wir bis zur Ausstrahlung dieser Folge hoffentlich schon damit fertig sein sollten. Aber es war ein Deal, der mir tatsächlich auf Instagram eingefallen ist. Einer meiner Instagram-Follower hat sich an mich gewandt. Und die meisten Angebote, die mir auf Instagram zugesandt werden, sind nicht besonders gut, aber dieses hier wurde tatsächlich angeschaut, also sind wir riesig gespannt darauf.
Im Moment gibt es dort ein Einfamilienhaus und ein kleines … Auf dem Gelände gibt es eine Kirche und ein paar Stellplätze für Wohnmobile, aber wir werden dort ein paar wirklich coole Kuppelcampingplätze errichten. Wir sind also gespannt. Es wird unser erstes echtes kommerzielles Projekt sein und hoffentlich das erste von vielen. Also versuchen wir jetzt einfach, unsere Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, das Geld zusammenzubekommen und das Ding zu beseitigen.
Letztes Jahr ist unser erster kommerzieller Deal also gescheitert, also hoffe ich, dass wir ihn tatsächlich umsetzen.

Ashley:
Ja, ich freue mich so für dich. Ich habe neulich Ihren Newsletter erhalten, in dem es um die Immobilie ging, und Daryl und ich haben ihn durchgelesen. Es sieht so aufregend und nach einer großartigen Gelegenheit aus.

Tony:
Ja.

Ashley:
Okay, diese Woche haben wir, glaube ich, fünf Fragen, die wir heute tatsächlich beantworten, fünf oder sechs. Und wir reden über Finanzierung, den Erhalt einer Bankfinanzierung, die Unterschiede zwischen einer Hypothek mit variablem Zinssatz, einer herkömmlichen Hypothek, einer Zweitwohnungshypothek, viele verschiedene Dinge, über die wir reden, und was die Vor- und Nachteile sind und was möglicherweise der Fall ist Abhängig von Ihrer Situation finden Sie die beste Route für Sie.
Und dann befassen wir uns mit der Schätzung einer Reha und einigen Möglichkeiten, wie Sie dies als unerfahrener Investor tun können.

Tony:
Ja, wir reden auch über die Analyse von Deals, und wir reden über FSBOs und darüber, wie man mit Verkäufern verhandelt, ohne dass Ihr Agent anwesend ist. Und wir sprechen auch über die Vermietung Ihrer Immobilie und darüber, wie Sie bei der Suche nach Mietern nicht in die Irre geführt werden und dafür sorgen, dass die Wohnung besetzt wird. Also, viele gute Gespräche für heute.

Ashley:
Für diejenigen unter Ihnen, die es nicht wissen, erklären wir Ihnen auch, was ein FSBO ist. Hören Sie also darauf, das [unverständliche 00:03:33]-

Tony:
Das weiß ich nicht.

Ashley:
Okay, unsere erste Frage heute kommt von Ernesto, und zwar in der Facebook-Gruppe „Real Estate Rookie“. Leute, vergessen Sie nicht: Wenn Sie Fragen stellen möchten, die wir möglicherweise in der Show beantworten, können Sie der Facebook-Gruppe Real Estate Rookie beitreten. Stellen Sie dort eine Frage. Höchstwahrscheinlich werden Sie eine ganze Reihe von Leuten, Neuinvestoren und erfahrene Investoren, dazu bringen, Ihre Frage zu beantworten, bevor wir dazu kommen.
Aber Ernestos heutige Frage lautet: „Ist es möglich, eine neue Hypothek bei einer LLC mit einer Anzahlung von 20 bis 25 % aufzunehmen?“ Und welche Dokumente und Anforderungen werden benötigt?“
Und die Antwort darauf lautet: Ja, das können Sie. Das ist eigentlich das, wonach ein gewerblicher Kreditgeber normalerweise sucht, nämlich eine Anzahlung von 20 bis 25 %. Manchmal sind 30 % Daunen oder mehr erforderlich. Da es sich also um eine LLC handelt, müssen Sie sich der kommerziellen Seite der Kreditvergabe zuwenden.
Ich habe eine kleine, örtliche Bank gefunden, die es Ihnen ermöglicht hat, einen Kredit für Privathaushalte bei einer LLC aufzunehmen, aber in den meisten Fällen müssen Sie sich an einen gewerblichen Kreditgeber wenden, und Sie können die 20 bis 25 Euro in Anspruch nehmen XNUMX % gesunken. Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten für die gewerbliche Kreditvergabe. Zum Beispiel, wie lange Sie den Kredit amortisieren werden. Das wirkt sich auch auf Ihren Zinssatz aus. Wenn Sie eine ARM-Hypothek mit variablem Zinssatz abschließen möchten, stehen Ihnen auf der Seite der gewerblichen Kredite viele verschiedene Optionen zur Verfügung.
Ich habe bei gewerblichen Krediten noch nicht erlebt, dass man eine Anzahlung von weniger als 20 % leisten kann. Ich habe auf der Wohnimmobilienseite gesehen, dass eine kleine Bank, die den Kredit intern verwaltet, dies zulässt, nur weil Sie unter dem Marktwert kaufen. Aber Banken sind wirklich flexibel, vor allem die kleinen, lokalen Banken, bei denen es vielleicht auch so ist, dass man weniger als 20 % anzahlen kann.
Tony, hast du schon einmal erlebt, dass ein gewerblicher Kreditgeber weniger als 20 % Anzahlung leistet?

Tony:
Nein. Ja, ehrlich gesagt, der Großteil unserer Schulden wird nicht von unserer LLC getragen. Und die Schulden unserer LLC stammen von privaten Geldgebern. Normalerweise reduzieren wir diese um 0 %.
Aber ich denke, meine Frage an Ernesto würde lauten: „Was ist Ihre Motivation, Ernesto, die LLC zu übernehmen und kommerzielle Schulden zu begleichen?“
Ich denke, es gibt ein weit verbreitetes Missverständnis, dass man eine LLC braucht, um als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu kaufen oder alle Steuervorteile zu nutzen, die ein Immobilieninvestor mit sich bringt. Und das stimmt nicht. Sie können weiterhin alle Abzüge geltend machen, auch wenn die Immobilie auf Ihren persönlichen Namen lautet und die Schulden auf Ihren persönlichen Namen lauten.
Die LLC kommt wirklich, wenn Sie sich Sorgen um die Haftung machen, oder? Vermögensschutz. Und dennoch gibt es Möglichkeiten, sich haftungsrechtlich zu schützen, ohne überhaupt eine LLC zu gründen.
Ich denke, das wäre meine erste Frage, Ernesto. Denn oft können Sie bessere Schulden bekommen, wenn Sie in der Lage sind, diese Schulden in Ihrem eigenen Namen aufzunehmen.
Wenn Sie diesen Weg gehen, möchten die Banken natürlich häufig sicherstellen, dass Sie über den DTI verfügen, um dies abzudecken. Wenn es Ihnen also vielleicht um Gewerbeimmobilien geht, bei denen es um Ihre … Meine Güte, warum fällt mir der Name der Aussage nicht ein? Ihr persönlicher Finanzbericht und der NOI der Immobilie könnten ein Grund sein.
Aber Ernesto, wenn Sie das Schulden-Einkommens-Verhältnis haben, haben Sie die Kreditwürdigkeit, diese Schulden selbst zu begleichen. Ich könnte sogar sagen, dass es vorteilhafter sein könnte, etwas auf Ihren persönlichen Namen zu bekommen.

Ashley:
Und dann ging es im zweiten Teil dieser Frage um die erforderlichen Dokumente, und Tony ging auf eines davon ein und stellte Ihren persönlichen Finanzbericht bereit, in dem Ihr Vermögen abzüglich Ihrer Verbindlichkeiten aufgeführt ist.
Wenn Sie also einen Hauptwohnsitz besitzen, wäre das Ihr Kapital. Wenn Sie über Ersparnisse verfügen, wäre das ein Vorteil. Ihre Verbindlichkeiten wären die Hypothek Ihres Hauptwohnsitzes oder, wenn Sie einen Autokredit haben, ähnliches.
Als nächstes müssen Sie möglicherweise Angaben machen, und zwar insbesondere dann, wenn Sie als persönlicher Bürge für den Kredit fungieren möchten. Auch wenn Ihre LLC das Darlehen erhält, kann es sein, dass die Bank Sie dazu auffordert oder von Ihnen verlangt, ein persönlicher Bürge zu sein, wenn Sie unterschreiben, und sagt, dass Sie nun persönlich zur Zahlung haften, wenn die LLC mit dem Darlehen in Verzug gerät dieses Darlehen. Sie erhalten einen besseren Zinssatz, wenn Sie dafür unterschreiben, und möglicherweise erhalten Sie bessere Konditionen, wenn Sie ein persönlicher Bürge sind.
Daher benötigen sie ggf. zwei Jahre Ihrer persönlichen Steuererklärung, zwei Jahre Ihrer LLC-Steuererklärung, wenn diese seit zwei Jahren geöffnet ist, einen Gewinn und Verlust der Immobilie, die Sie kaufen, sowie die Mietliste der Immobilie das Sie kaufen. Und dann werden sie wahrscheinlich auch Ihre Kreditwürdigkeit als persönlicher Bürge überwachen.
Sie werden höchstwahrscheinlich auch von jedem Partner, der mehr als … oder 20 % oder mehr Eigentum an der Immobilie hält, verlangen, dass er alle diese Dinge ebenfalls vorlegt, wie zum Beispiel seine Steuererklärung, und auch ein persönlicher Bürge ist.
Ich habe es noch nie erlebt, dass jemand, der weniger als 20 % besitzt, von ihm verlangt, den Kredit zu unterschreiben oder seine Daten anzugeben, aber das kann unter Umständen auch passieren.
Okay, also lasst uns mit unserer nächsten Frage fortfahren. Diese Frage stammt von Denise Biddinger und auch von der Facebook-Gruppe Real Estate Rookie. „Wie strukturiert man eine Erstpartnerschaft am besten? Sollten wir jemanden suchen, der die Kosten einer Hypothek aufteilt und jeder einen Kredit für die entsprechende Hälfte erhält? Ist das überhaupt eine Option? Hier also einige Hintergrundinformationen dazu. Es ist ein Buy-and-Hold-Prinzip. Die Immobilie ist mit 265,000 gelistet, die Anzahlung beträgt nur 20 %, also rund 50,000, die hoffentlich von einem Partner finanziert würden. Welche anderen Faktoren sollte ich berücksichtigen? Danke schön."
Das ist also etwas, worüber Tony und ich viel reden. Es gibt keinen richtigen Weg, Ihre erste Partnerschaft zu strukturieren. Das ist völlig verhandelbar. Sie möchten nur sicherstellen, dass alles legal ist und alles schriftlich erfolgt.
Ich denke also, dass Tony hier besser mit Ihnen reden kann, weil Sie, Tony, mit Leuten zusammenarbeiten, die das Kapital für Geschäfte einbringen, und wie Sie Ihre Joint-Venture-Vereinbarungen abschließen.
Für mich persönlich haben wir in meiner ersten Partnerschaft eine 50:50-Beteiligung vorgenommen. Mein Partner brachte das Kapital ein, war aber auch Pfandgläubiger an der Immobilie. Er hielt die Hypothek, also zahlten wir ihm das Geld, das wir für den Kauf der Immobilie verwendet hatten, über eine 15-jährige Amortisation zu einem Zinssatz von 5.5 % zurück.
Er erhielt also jeden Monat eine monatliche Tilgungszahlung und Zinsen. Er war auch zu 50 % Eigentümer der Immobilie, sodass er diesen Vorteil bei jedem Eigenkapital durch Hypothekenzahlung hatte. Er äußerte sich auch zu jeder Aufwertung der Immobilie, die zur Schaffung von Eigenkapital beitrug. Als wir schließlich verkauften, erhielt er 50 % des Gewinns. Außerdem erhielt er während der gesamten Lebensdauer der Immobilie, die wir besaßen, 50 % des Cashflows.
Also, Tony, möchtest du bei deinem ersten Deal auf die Joint-Venture-Seite einer Partnerschaft eingehen?

Tony:
Ja, es gibt also ein paar Dinge, die du dir ansehen solltest, Denise. Das erste, was Sie gesagt haben, ist also: „Sollten wir jemanden suchen, der die Kosten einer Hypothek aufteilt, und dann jeder einen Kredit für die entsprechende Hälfte aufnehmen?“
Das habe ich eigentlich noch nie erlebt, dass man zwei verschiedene Partner hat und jeder von ihnen eine eigene Hypothek für seinen Teil der Immobilie bekommt. Wenn Sie dies auf diese Weise tun, beantragen Sie normalerweise beide dieselbe Hypothek.
Aber hier ist die Sache. Ich denke, wenn Sie in einer Partnerschaft leben, möchten Sie in der Regel so wenig Personen wie möglich für die Hypothek aufnehmen, denn wenn sich eine Person allein für das Darlehen qualifizieren kann, kann die nächste Person in dieser Partnerschaft das Darlehen erhalten Folgedarlehen. Aber wenn Sie beide in diesem Darlehen sind, sind jetzt beide DTIs betroffen. Normalerweise möchten Sie also so viele Personen wie möglich in die Hypothek aufnehmen.
Aber um deine Frage zur Strukturierung einigermaßen zu beantworten, gibt es ein paar Dinge zu beachten, Denise. Sie können sich die Hypothek ansehen. Wer trägt also die Hypothek? Die Anzahlungen des Kapitals, wer bringt das Kapital? Und dann betrachten Sie beim tatsächlichen Eigentum an der Immobilie das Eigenkapital. Wie werden wir das Eigentum an dieser Immobilie aufteilen? Und dann schauen Sie sich die Gewinne an. Wie werden wir den tatsächlichen Gewinn dieser Immobilie aufteilen?
Und Sie können andere Dinge einbinden wie: „Hey, bekommt jemand eine Verwaltungsgebühr für die tägliche Verwaltung der Immobilie?“ Oder wenn jemand Wartungsarbeiten am Grundstück durchführt, erhalten Sie dann eine Stundengebühr für die Wartungsarbeiten? Aber ich denke, das sind die verschiedenen Hebel, die Sie betrachten möchten.
Und es hört sich so an, als ob Sie, Denise, jemanden suchen, der die Anzahlung leistet, aber wenn ich das richtig verstehe, scheint es auch so, als hätten Sie das Gefühl, dass Sie in der Lage sind, eine Genehmigung für den Kredit zu erhalten. Eine einfache Möglichkeit wäre also zu sagen: „Okay, schau mal. Ich werde die Hypothek tragen. Sie werden das Anzahlungskapital mitbringen.“
Und Sie müssen sicherstellen, dass das Geld aufgebraucht ist oder dass Ihr Kreditgeber damit einverstanden ist, dass die Person Ihnen das Geld schenkt. Aber sagen wir, Sie tragen die Hypothek. Diese Person bringt die Anzahlung. Und dann könnt ihr sagen: „Hey, wir werden die Gewinne zur Hälfte aufteilen.“ Wir werden das Eigenkapital im Verhältnis 50/50 aufteilen.“
Oder Ihr Partner könnte sagen: „Hey, da ich die 50 mitgebracht habe, möchte ich sicherstellen, dass ich bei jedem Verkauf der Immobilie zuerst meine 50 zurückbekomme und wir dann den Rest aufteilen.“
Es gibt also eine Million verschiedene Möglichkeiten, die Katze hier irgendwie zu häuten, Denise, aber ich denke, das sind die Dinge, die Sie sich ansehen sollten, nämlich Ihre Hypothek, Ihre Anzahlung, Ihr Eigenkapital und Ihre Gewinne.

Ashley:
Okay, unsere nächste Frage kommt von Trevor Manning. Er sagt: „Hallo, Rookies. Ich werde mit der Analyse von Angeboten beginnen. Ich habe mich gefragt, ob es eine grobe Faustregel für die Schätzung der Sanierungskosten gibt, etwa eine Schätzung pro Quadratfuß, mittelschwere und schwere Sanierung. Es muss nicht besonders genau sein. Ich möchte mir einfach die Hände schmutzig machen, indem ich mein Analysieren übe. Habe ein schönes Wochenende."
Okay, das ist so eine schwierige Sache, denn als Anfänger geht es darum, die Reha einzuschätzen. Und dennoch habe ich Probleme damit, da so viele Variablen eine Rolle spielen, um das perfekte Budget, den perfekten Kostenvoranschlag zu erhalten.
Als ich anfing, umfassende, schwere Reha-Maßnahmen durchzuführen, engagierte ich einen Partner, der sich mit Bauarbeiten auskannte, und so lernte ich, meine Schätzungen vorzunehmen.
Als Erstes würde ich einen Blick in das Buch „Estimating Rehab Costs“ von J. Scott werfen. Es ist im BiggerPockets-Buchladen erhältlich. Und es wird Ihnen nicht sagen können: „Okay, in Ihrem Markt, in Ihrer Gegend wird Ihnen ein Maler 2.50 Dollar pro Quadratfuß berechnen“, aber es wird alles darlegen. Sie sollten Angebote für alles einholen, von dem Sie schätzen, dass es Ihnen fehlen könnte.
Eine andere Möglichkeit, es zu betrachten, ist, und das ist sehr zeitaufwändig, aber wenn Sie es einmal gemacht haben, können Sie es ständig für andere Eigenschaften wiederverwenden, indem Sie Ihre eigene Art von Vorlage erstellen, damit Sie es zumindest bekommen können eine sehr gute Vorstellung davon, wie hoch die Materialkosten sein werden.
Sie sehen sich also eine Immobilie an. Sie sehen sich die Auflistung online an oder machen eine tatsächliche Besichtigung. Machen Sie jede Menge Fotos und Videos von der Immobilie. Dann setzen Sie sich hin und gehen Sie Raum für Raum.
Okay, ich verwende immer das Badezimmer als Beispiel. Du schaust auf das Badezimmer. Sie möchten das Badezimmer herausreißen und neu machen. Okay. Für die Dusche möchten Sie vielleicht Fliesen verlegen. Sie möchten die gesamte Dusche verfliesen. Okay, werden sie ein Schluter-Fliesensystem herstellen? Okay? Sie können sich den Preis bei Lowe's, Home Depot oder einem anderen Baumarkt, den Sie nutzen, ansehen. Ziehen Sie die Kosten dafür in die Höhe. Sie werden das mit Ihrer Tabelle verknüpfen.
Dann finden Sie ein YouTube-Video, in dem erläutert wird, was zum Bau einer Fliesendusche erforderlich ist. Und Sie werden sagen: „Okay, ich brauche den Mörtel. Ich brauche die Fliese. Ich brauche das Thinset. Ich werde diese anderen Dinge brauchen. Ich brauche den Wasserhahn. Ich brauche den Griff. Ich brauche alles, was sonst noch in diesem Video ist.“ Erstellen Sie eine Liste und erstellen Sie ein solches Arbeitsblatt, eine solche Vorlage. Gehen Sie dann online zum Baumarkt und holen Sie sich diese Dinge.
Okay, also eine Toilette, du brauchst ein Wachssiegel, das zur Toilette passt. Das alles kann man auf YouTube googeln. Legen Sie diese Dinge da hinein. Selbst wenn Sie nicht genau dieselbe Toilette benutzen, die Sie verlinkt haben, erhalten Sie dennoch eine ziemlich gute Schätzung Ihres Budgets.
Wenn Sie nicht wissen, für welche Toilette Sie sich entscheiden sollen, entscheiden Sie sich für eine höherwertige. Wenn Sie am Ende eine bekommen, die günstiger ist und genauso gut funktioniert, dann ist das großartig. Sie haben sich gerade 25, 30 $ gespart. Überschätzen Sie also immer. Entscheiden Sie sich für den höherpreisigen Artikel. Sie möchten Ihr Budget nicht zu sehr sprengen, indem Sie sich für Fliesen im Wert von 10 $ pro Quadratmeter entscheiden, wenn Sie lediglich ein Mietobjekt bauen, bei dem Sie mit 2 oder 3 $ pro Quadratmeter auskommen könnten. Es ist zeitaufwändig, aber ich denke, dass es eine großartige Möglichkeit ist, ein Verständnis dafür zu bekommen, was Materialkosten kosten.
Und dann, was die Arbeitskosten betrifft, rufen Sie die Bauunternehmer an und fragen Sie sie: „Was kostet die Installation einer Toilette?“ Fragen Sie andere Investoren. James Dainard, wir hatten ihn dabei. Ich bin mir sicher, dass Tony bereits die Episodennummern hat und weiß, um welche Episode es sich handelt. Aber er hat diesen schweren, tiefen Tauchgang gemacht. Und er hat eine Vorlage, aus der hervorgeht, dass sein Maler einen Betrag von X pro Quadratfuß verlangt. Wenn er also eine Reha plant, weiß er bereits: „Okay, das ist ein 2100 Quadratmeter großes Grundstück. Ich rechnet das mal mit den 2.50 Cent meines Malers, und so viel sollte mir in Rechnung gestellt werden … Das ist mein Kostenvoranschlag für das Gemälde auf dem Grundstück.“
Und das Gleiche gilt für die Installation von Fliesen und all diesen verschiedenen Dingen oder sogar für Trockenbau. Also anrufen und mir ein Bild machen. Natürlich wird Ihnen kein Bauunternehmer am Telefon sagen können: „So viel würde es allein dafür kosten“, aber nur eine Idee oder eine Spanne kann Ihnen wirklich dabei helfen, das herauszufinden.
Und dann, auch für Küchen, rufen Sie Küchenmöbelbüros an, die das Design übernehmen, und fragen Sie, ob sie Ihnen ein Low-End-Modell oder Low-End-Schränke anbieten können, wie hoch der Preis dafür ist. Wenn es sich um eine 500 Quadratmeter große Küche handelt, solche Dinge.
Das wird zeitaufwändig sein, aber es wird sich lohnen, herumzufahren und die verschiedenen Orte zu besuchen, zu telefonieren und online nachzuschlagen, wenn Sie wirklich eine genauere Schätzung wünschen. Und wenn das das Einzige ist, was Sie davon abhält, damit anzufangen, dann lohnt es sich auf jeden Fall, diese Art von Recherche durchzuführen.

Tony:
Ja, es ist ein toller Zusammenbruch, Ash. Und natürlich habe ich die James-Folge vorbereitet, also war das Episode 165 für Teil Eins, und ich glaube, Teil Zwei ist 167, wenn ich mich nicht irre, oder 166, eine davon.
Also, Trevor, zusätzlich zu allem, was Ashley gesagt hat, möchte ich einfach erzählen, was mein Weg war, als ich anfing, und was ich getan habe, um meine Reha-Kosten abzuschätzen. Und als ich meine gewünschte Immobilie gefunden hatte, eine Immobilie, die ich kaufen wollte, suchte ich nach anderen Immobilien in der Gegend, die kürzlich verkauft worden waren, und identifizierte die Immobilien, die mir gefielen und die ich nachahmen wollte.
Und ich habe wirklich zwei Dinge getan. Zuerst bin ich rausgegangen, habe einen anderen Bauunternehmer gefunden und gesagt: „Hey, hier ist, was ich aus diesem Haus machen möchte.“ Hier ist, was ich daraus machen möchte. Können Sie mir ein Beispiel für Projekte nennen, die Sie kürzlich durchgeführt haben und die so aussahen?“
Und dieser Auftragnehmer sagte: „Ja, hier sind ein oder zwei Objekte, die ich erstellt habe und die dem ähneln, was Sie zu realisieren versuchen.“
Und ich sagte: „Okay, wie hoch waren die Kosten für diese Immobilie?“
Und er sagte mir: „Hey, es hat, was auch immer, 70,000 Dollar gekostet, diese Reha zu machen.“
Und dann hat mir das irgendwie die Orientierung gegeben: Wenn ich eine gewisse Reha machen möchte, wird mich das etwa 60 bis 70,000 US-Dollar kosten.
Und das andere, was ich tat, war, ihm Fotos zu geben, wie die Immobilie heute aussieht, den aktuellen Zustand der Immobilie, und ich zeigte ihm die Compos, die ich mir ansah, und sagte: „Hey, eine Immobilie wie diese zu bekommen.“ , so auszusehen, was glaubst du, würde es mich kosten?“
Und er sagte: „Okay, es wird dich ungefähr so ​​viel kosten.“
Jetzt habe ich also diese konkreten Zahlen dessen, was er seinen früheren Klienten für die Durchführung dieser Reha-Maßnahmen in Rechnung gestellt hat, und ich habe jetzt eine grobe Schätzung dessen, was er mir für die Übernahme dieses Grundstücks, das ich betrachte und umdrehe, in Rechnung stellen wird es in etwas Neues. Und damit hatte ich eine recht gute Vorstellung davon, was ich ausgeben würde, um das Reha-Niveau zu erreichen, das ich suchte.
Deshalb halte ich es für äußerst wichtig, Trevor, mit anderen Investoren in Ihrem Markt zu sprechen und sie zu fragen, was sie für einen Preis pro Quadratfuß ausgeben. Und dann geht man auch einfach zu den Leuten, die die Arbeit machen werden, und holt ihre Meinung ein.
Es ist für mich oder Ashley unglaublich schwierig, Trevor, zu sagen: „Hey, verwenden Sie diesen Preis pro Quadratmeter in Ihrem Markt“, denn das, was Ashley in Buffalo ausgibt, wird ganz anders sein als das, was ich in Südkalifornien ausgebe , und es wird ganz anders ausfallen als das, was Sie in der Stadt oder dem Bundesstaat ausgeben, in dem Sie sich befinden. Sie müssen sich also lokale Informationen besorgen, um Ihre beste Vermutung anstellen zu können.

Ashley:
Ja, das Letzte, was ich noch hinzufügen möchte, ist, dass, selbst wenn Sie gerade bei Lowe's sind, wenn Sie aufpassen, dort normalerweise Schilder stehen, auf denen steht: „Wir verlegen Ihren Bodenbelag.“ Wir bauen Ihre Badewanne ein.“ Finden Sie heraus, wie hoch der Preis dafür ist. Und oft stellen sie tatsächlich auch kostenlose Angebote zur Verfügung, bei denen sie jemanden schicken. Aber manchmal sagen sie: „Wir haben etwas Besonderes vor. Normalerweise beträgt unser Preis 5 US-Dollar pro Quadratfuß für die Verlegung des Bodenbelags, der Luxus-Vinyldiele, aber nur diese Woche machen wir das für den Betrag X.“
Aber Sie können zumindest sehen, wie unterschiedlich die Preise sind, und Sie können dies auch als eine Art Ausgangspunkt für die Preise nutzen.

Tony:
Ash, ich bin nur neugierig, hast du jemals LVP in deinen Immobilien verwendet? Haben Sie jemals, ich weiß nicht, Fliesen, tatsächliche Fliesen, auf Ihren Grundstücken verwendet, oder, ich weiß nicht, was ist die alte Linoleumsorte, oder entscheiden Sie sich immer für LVP?

Ashley:
In letzter Zeit immer LVP. Ich habe Duschen und Badezimmer gefliest. Ich glaube nicht, dass jemals zuvor eine Küche für ein Mietobjekt gefliest wurde, aber ich habe auf jeden Fall die geflieste Dusche, die Fliesen im Badezimmerboden und dann überall luxuriöse Vinyldielen verlegt. Ich bin gerade in einer Einheit, die gerade einen großen Umsatz gemacht hat, und als wir die Teppiche herausgerissen haben, als ich sie gekauft habe, wollten wir das LVP ablegen, aber es hatte tatsächlich Hartholzböden. Und es war billiger, die Harthölzer nachzuarbeiten, als den Teppich herauszureißen oder LVP in das Gerät einzubauen.
Und dann, der A-Frame, die Kurzzeitmiete, wir haben das Badezimmer und die Dusche auch gefliest, aber der Rest war alles LVP da drin. Ja.
Und dann, in den Apartmentkomplexen, für die ich Assets verwalte, verwenden wir Linoleum in der Küche und im Badezimmer, aber wir wandeln das langsam in LVP um, wenn die Leute ausziehen, und sorgen dafür, dass es die ganze Zeit über konsistent bleibt.

Tony:
Ja, das gilt auch für uns. Wir fliesen alle unsere Badezimmer, die Badezimmerböden, den Duschboden, die Duschwände, wir fliesen diese immer. In den meisten unserer Hinterhöfe haben wir Terrassen. Auch die Außenseite werden wir mit schönen Fliesen verfliesen. Und dann ist auch alles andere ein wirklich schönes LVP. Ich bin nur neugierig, weil einer meiner Freunde hier seinen Hauptwohnsitz hat und anstatt LVP zu machen, hat er einfach das gesamte Innere seines Hauses gefliest. Und es sah fast aus wie LVP, aber es war Kachel. Und er erzählte mir, dass sie darüber nachgedacht hätten, LVP zu machen, aber am Ende sei es billiger, diese Kachel zu machen. Daher war ich nur neugierig, ob Sie so etwas schon einmal probiert haben.

Ashley:
Ja, tatsächlich, in diesem Anwesen, in dem ich mich gerade befinde, wünschte ich … Da wäre alles so. Man kann es irgendwie sehen, die ganze Palette an Bodenbelägen ist genau dort, und es ist LVP, aber ich wünschte, ich hätte hier durchgehend Fliesen verwendet.
Meine Tante und mein Onkel haben das gemacht. Sie haben tatsächlich alle Harthölzer in ihrem Haus zerrissen und Fliesen darauf gelegt, die wie Holz aussehen, nur wegen der Haltbarkeit. Ihre Hunde kratzten die Harthölzer auf.
In meinem Haus, das ich gebaut habe, haben wir die Küche, die Badezimmer und die Waschküche gefliest, aber der Rest … im Badezimmer, aber der Rest besteht aus Harthölzern. Ich hasse es so sehr. In den ersten paar Jahren, die ich in diesem Haus lebte, zuckte ich jedes Mal zusammen, wenn ein Spielzeug auf den Boden fiel oder was auch immer. Nun, es gibt überall Beulen und Kratzer und alles, aber LVP ist meiner Meinung nach auch viel einfacher sauber zu halten, aber auch viel haltbarer als Harthölzer. Also, Harthölzer gefallen mir einfach nicht mehr.

Tony:
Ja.

Ashley:
Okay. Unsere nächste Frage kommt also von Jordan Alexander und lautet: „Würden Sie sich für eine herkömmliche Zweithaushypothek mit einem Abschlag von 10 % und einer langfristigen Festfinanzierung entscheiden oder eine interne Portfoliobeziehung mit einem Kreditgeber mit einem Abschlag von 15 % eingehen?“ , 5 % Zinsen und eine 20-jährige Amortisation?“
Okay, also meine Meinung dazu ist zunächst einmal: Was ist Ihr Warum? Streben Sie nach Cashflow? Streben Sie nach Anerkennung? Werden Sie ein riesiges Portfolio aufbauen, bei dem Sie der Meinung sind, dass Sie durch eine andere Kreditaufnahme mit dem Kreditgeber jahrelang gute Geschäfte mit ihm machen können?
Ich denke, schauen Sie sich die Zahlen an und ermitteln Sie, was Ihnen den besseren Cashflow beschert. Wenn Sie beides erreichen können, schauen Sie sich fünf Jahre später an, in denen Sie mit diesen Dingen die bessere Rendite erzielen.
Wenn Sie beim Inhouse-Portfolio-Darlehen mit diesem Kreditgeber zusammenarbeiten, um das Portfolio-Darlehen abzuschließen, oder wenn Sie mit ihm zusammenarbeiten, um die Zweitwohnungshypothek abzuschließen, werden Sie immer noch eine Beziehung aufbauen, indem Sie mit diesem Kreditsachbearbeiter zusammenarbeiten, nein Egal welche Art von Kreditprodukt Sie nutzen.
Meiner Meinung nach würde ich also empfehlen, die 10 %-Kürzung vorzunehmen und dafür eine 30-jährige Festhypothek mit einem niedrigeren Zinssatz aufzunehmen. Die 5 % Zinsen für den zweiten, die Sie erwähnt haben, mit der 20-jährigen Amortisation und einer etwas höheren Anzahlung, vielleicht ist das derzeit ein niedrigerer Zinssatz. Ich bin mir nicht sicher, wann dieser Beitrag fertig war oder wie hoch er für die Zweitwohnungshypothek sein würde, aber 5 % Zinsen klingen für mich jetzt nicht so schlecht.
Ich tue … ich helfe meinem Geschäftspartner. Er nimmt gerade einen Kredit für einen Hauptwohnsitz auf. Und als ich einige seiner Unterlagen ausgefüllt habe, hat er 5.125 % bekommen, aber es ist ein 7/1 ARM, also ist es nur für sieben Jahre fixiert, und dann wird er es refinanzieren, je nachdem, wann … was Tarife sind, oder zahlen es wahrscheinlich einfach aus.
Aber Tony, was denkst du darüber? Und außerdem, Tony, ich habe auch noch eine Frage an dich: Bist du … Und das habe ich gehört. Das war ein Gerücht, das im Umlauf war, und ich vergesse immer wieder, Sie zu fragen, ob es wahr ist: Werden die Banken strenger bei der Vergabe von Zweitwohnungshypotheken, dass der 10-prozentige Abschlag wegfällt?

Tony:
Ja, das ist ein toller Hinweis, Ash. Was ich erwähnen wollte, als ich hier über Jordans Frage sprach, ist, dass die Banken nicht unbedingt von der Zweitwohnungshypothek Abstand nehmen, aber sie werden teurer. Sie sind also immer noch um 10 % niedriger, aber viele Banken fügen jetzt zusätzlich zu der Anzahlung von 10 % zusätzliche Punkte hinzu, was sie für die Menschen fast weniger attraktiv macht.
Daher haben wir uns schon seit einiger Zeit nicht mehr für einen Zweitwohnungskredit mit einer Abzinsung von 10 % entschieden und haben uns stattdessen für Investorendarlehen mit einer Abzinsung von 15 % entschieden, weil es, wenn wir die Gesamtkosten der Schulden addieren, tatsächlich günstiger war mit einer Anzahlung von 15 % ohne Punkte, im Vergleich zu einer Anzahlung von 10 % mit allen zusätzlichen Punkten und Gebühren.
Also, ich denke, ich würde Jordans Frage ganz ähnlich beantworten, Ashley, wo es heißt: „Jordan, du musst dir die Gesamtkosten der Schulden ansehen und verstehen, welche zwischen der Zweitwohnungshypothek und diesem Portfoliodarlehen liegen.“ Wird es Ihnen ermöglichen, langfristig bessere Renditen und einen besseren Cashflow zu erzielen?“
Wie Ash sagte, ich meine, 5 %, wenn das die heutigen Zinssätze sind, ist das ziemlich gut. Es könnte also für mich interessant sein, das zu tun. Sie haben nicht erwähnt, wie die Laufzeit dafür lautete, also weiß ich nicht, ob es sich um eine dreijährige oder eine fünfjährige Amtszeit handelt, aber 5 % scheinen ziemlich solide zu sein. Aber ja, ich würde auf jeden Fall einfach die Zahlen durchgehen und versuchen herauszufinden, welche davon am sinnvollsten ist.
Kurz bevor wir dieses Problem abschließen, möchte ich nur darüber sprechen, was Punkte sind und wie sich dies auf Ihre Abschlusskosten auswirkt. Ein Punkt entspricht also im Wesentlichen 1 % Ihres Hypothekenbetrags. Wenn ich also eine Hypothek von 100 $ hätte, wäre ein Punkt 1 %, also 1 $.
Wenn Sie also diese zusätzlichen Punkte hinzufügen, kann sich die Summe wirklich summieren, insbesondere wenn Sie ein Haus für 300,000, 400,000, 500,000 oder 800,000 US-Dollar kaufen. Ein Punkt kann einen ziemlich großen Unterschied bei den Kosten Ihrer Anzahlung machen.
Sie möchten also sicherstellen, dass Sie nicht nur den Prozentsatz der Anzahlung verstehen, sondern auch die zusätzlichen Punkte und Gebühren, die darauf anfallen, denn wenn Sie die Immobilie abschließen, handelt es sich um die Anzahlung und alle Abschlusskosten , einschließlich dieser Gebühren und Punkte.

Ashley:
Ich habe Banken gesehen, die den Leuten viele Optionen anbieten, nämlich dass sie ihnen einen Zinsrückkauf anbieten, wenn sie Punkte zahlen. Angenommen, Ihr Zinssatz beträgt beispielsweise 6 %, wenn Sie einen Punkt zahlen, wird er auf 5.8 % oder so ähnlich gesenkt.
In solchen Fällen müssen Sie sich also fragen: „Okay, wie viel Geld muss ich noch einzahlen?“ Ein Punkt also: Nehmen wir an, es handelt sich um eine Immobilie im Wert von 300,000 US-Dollar. Das sind 3,000 US-Dollar, die zu Ihren Abschlusskosten hinzukommen. Schauen wir uns aber an, wie viel Zinsen Sie sparen, wenn Sie diesen Zinssatz ein wenig senken, und ist es das wert?
Sehen Sie sich auch Ihre monatliche Zahlung an. Wie viel zusätzlicher Cashflow werden Sie tatsächlich haben und wie lange dauert es, bis Sie die 3,000 US-Dollar, die Sie im Voraus geleistet haben, zurückerhalten können? Oder lohnt es sich, einen höheren Zinssatz in Kauf zu nehmen und nicht im Voraus mehr Geld in den Deal stecken zu müssen?
Also, nur ein paar Dinge, über die Sie nachdenken sollten, da Kreditgeber versuchen, kreativ zu werden, um Menschen anzulocken, wenn die Zinssätze höher sind, indem sie diese Punktrückzahlungen anbieten. Stellen Sie also sicher, dass Sie verstehen, ob es wirklich die bessere Option für Sie ist oder nicht. Und ich habe es bis zu drei Punkten erlebt, bei denen Sie 3 % zahlen können, um Ihren Zinssatz ein wenig zu senken.

Tony:
Ja, nur ganz schnell, Ash, bevor wir zum nächsten übergehen. Ich weiß, dass wir schon einmal über NACA gesprochen haben. Und ich hatte kürzlich einen Gast, der auch NACA nutzte. Und NACA ist wie ein Kreditprogramm, das Menschen beim Immobilienkauf hilft. Und sie sind wirklich gut darin, es Ihnen auch zu ermöglichen, Ihren Zinssatz zu senken. Und als die Zinsen extrem niedrig waren, habe ich einige Leute kennengelernt, die NACA-Darlehen zu weniger als 1 % bekamen, was verrückt ist. Das ist buchstäblich fast kostenloses Geld.
Wenn Sie also in der Lage sind, Ihre Tarife zu reduzieren, kann das im richtigen Umfeld von Vorteil sein.

Ashley:
Okay, unsere nächste Frage kommt von Preston Wallace. „Ich habe meine erste Vermietung vor etwa zwei Wochen eingestellt. Ich hatte schon einige Leute, die sich wegen einer Bewerbung gemeldet haben, den Prozess aber nie abgeschlossen haben. Da ich etwas mehr als eine Stunde entfernt umgezogen bin, beauftrage ich einen Hausverwalter. Ab wann erwägen Sie alle eine Senkung der monatlichen Miete? Ich habe in der Gegend ausführlich recherchiert und die Miete sogar um etwa 50 US-Dollar niedriger als bei einigen vergleichbaren Mietobjekten in der Nachbarschaft ermittelt, die es im Januar vermieten. Ich kann es mir leisten, die Hypothek ohne Miete zu bezahlen, aber gleichzeitig möchte ich nicht, dass es noch lange leer steht.“
Als erstes würde ich mich also an die Hausverwaltung oder Ihren Hausverwalter wenden. Was tun sie, um Ihre Immobilie zu vermarkten? Wenn Sie Ihre Immobilie durchsuchen oder beispielsweise die Immobilien in Buffalo durchsuchen. Wohnungen zu vermieten, Buffalo, New York. Apartment mit zwei Schlafzimmern in Buffalo, New York oder in der Stadt, in der sich Ihre Immobilie befindet.
Wo sehen Sie die Auflistung? Ist es an mehreren Orten? Wird es an zehn verschiedene Orte gesprengt? Gibt es ein Schild vor dem Hof? Das ist also der erste Punkt, den ich mir ansehen würde: die eigentliche Vermarktung des Geräts.
Und dann würde ich den Rat Ihres Hausverwalters befolgen. Sie sind der Experte, der der Experte sein soll, auf diesem Markt und holen ihre Meinung ein: „Okay, das ist gelistet, was meiner Meinung nach unter 50 US-Dollar lag, vor Vergleichswerten in der Gegend.“ Was ist Ihrer Meinung nach der Unterschied zwischen meiner Einheit und diesen anderen Einheiten?“ Vielleicht haben diese anderen Einheiten eine Waschmaschine und einen Trockner, Ihre jedoch nicht. Und das wird tatsächlich immer wichtiger, als es nicht ist. Und dann prüfen Sie, ob es eine Möglichkeit gibt, das, was Ihnen fehlt, hinzuzufügen.
Vielleicht sind in diesen anderen Unterkünften Haustiere erlaubt, Sie aber nicht. Okay, überlegen Sie es sich vielleicht noch einmal und lassen Sie ein Haustier zu und erheben Sie beim Einzug eine Haustiergebühr? Sachen wie diese.
Deshalb würde ich einige Nachforschungen anstellen, bevor Sie tatsächlich hineingehen und die Miete weiter senken, als Sie haben.

Tony:
Ja, ich denke, das Einzige, worum ich Sie bitten würde, Preston, ist, dass Sie sich auch die Zahlen ansehen und diese als Entscheidungshilfe verwenden, denn sagen wir mal, wir blicken auf das nächste Jahr, auf das nächste 12 Monate, und sagen Sie, dass Sie gerade versuchen, 1,000 Dollar für Ihre Wohnung zu bekommen, aber weil Sie versucht haben, 1,000 Dollar zu bekommen, steht Ihre Wohnung für die nächsten zwei Monate leer. Rechts? Im Laufe dieses Jahres sind zwei Monate leer. Sie werden also innerhalb von 1,000 Monaten 10 US-Dollar verdienen, also 10,000 US-Dollar. Angenommen, Sie haben den Preis von 1,000 auf 950 gesenkt und vermieten es diesen Monat. Jetzt, wo Sie volle 12 Monate Zeit haben, werden Sie tatsächlich mehr verdienen. Bei ganzjähriger Vermietung verdienen Sie 11,400 US-Dollar bei 950 US-Dollar.
Und deshalb habe ich noch nicht einmal berücksichtigt, dass Sie die Hypothek für die zwei Monate, in denen die Immobilie leer steht, selbst bezahlen müssen. Manchmal können Sie also mehr Geld verdienen, indem Sie Ihre Miete senken. Ich denke, bedenken Sie auch, dass Immobilieninvestoren manchmal so sehr auf den monatlichen Betrag fixiert sind, dass sie sich nicht bewusst sind, welche Auswirkungen dies auf den Leerstand hat, der für uns als Immobilieninvestoren den größten Kostenfaktor darstellt .

Ashley:
Und das Letzte, was ich noch hinzufügen möchte: Das ist ein toller Rat, Tony. Das Einzige, bei dem man vorsichtig sein sollte, ist, dass man nicht … Sie diese Einheit füllen möchte. Nehmen Sie nicht einfach die erste Person an, die sich für Ihre Wohnung bewirbt, und riskieren Sie, einen schlechten Mieter zu bekommen. Der einzige Zeitpunkt, an dem es sich lohnt, zu warten und ein bisschen länger leer zu bleiben, ist, auf einen guten Mieter zu warten und sich nicht nur wegen Ihnen niederzulassen Ich möchte es superschnell vermieten. Und dann verwüsten die Leute das Haus, und man hat die ganzen Warnsignale gesehen, aber man wollte es einfach nur vermieten. Das wäre also meine einzige warnende Geschichte.
Okay, unsere letzte Frage heute zu Rookie Reply stammt von Samuel Hall. „Ein FSBO, der zum Verkauf durch den Eigentümer steht, hat zugestimmt, mein Angebot weiterzuverfolgen. Sie möchten jedoch, dass ich ihnen Comps, Vergleichswerte, zur Verfügung stelle. Wie würden Sie damit umgehen?“
Nun, ich denke, das ist eine großartige Situation, die du unter Kontrolle haben kannst, Samuel. Sie möchten, dass Sie die Comps bereitstellen, anstatt dass sie losziehen und sich ihre eigenen Comps suchen. Ich denke also, dass Sie dies definitiv zu Ihrem Vorteil nutzen können. Gehen Sie also zu MLS, Zillow, realtor.com oder was auch immer, und ich würde mir vergleichbare Immobilien ansehen, die in dieser Gegend verkauft wurden, und nicht, wo die Dinge gelistet sind, denn nur weil sie bei etwas gelistet sind, heißt das nicht, dass sie auch so sind Dafür werde ich sie tatsächlich verkaufen.
Ich würde auch zu propstream.com gehen. Sie haben eine kostenlose siebentägige Testversion, also nutzen Sie sie einfach sieben Tage lang und Sie können sie kündigen oder sie behalten, wenn Sie sie mögen. Sie können aber auch von dort aus Vergleichswerte abrufen, indem Sie die Adresse eingeben, und es gibt einen kleinen Knopf, den Sie drücken können, um sich Comps in der Region anzusehen.
Sie vergleichen also die Anzahl der Schlafzimmer, Badezimmer, aber auch die Quadratmeterzahl und dann die Ausstattung der Immobilie. Wenn Sie eine Immobilie finden, die 400,000 US-Dollar kostet, aber in alle Kriterien passt, aber über all diese hochwertigen Ausstattungen verfügt, während Ihre Immobilie noch im Stil der 60er-Jahre gestaltet ist, wird das kein guter Vergleich sein, oder Sie werden es tun Sie müssen Ihren Vergleich anpassen, indem Sie zeigen, dass dieses Haus über zusätzliche 100,000 US-Dollar an Upgrades verfügt, über die das Haus dieser Person nicht verfügt.
Der Punkt, an dem ich vorsichtig sein würde, ist, dass diese Person wahrscheinlich diesen sentimentalen Wert für ihr Eigentum hat. Versuchen Sie also, ihr Eigentum nicht zu verunglimpfen, indem Sie sagen: „Oh, diese Vergleichsobjekte sind viel besser als Ihres.“ Deshalb schaue ich mir etwas anderes an.“
Schauen Sie sich also einmal um, ob Sie eine Immobilie finden können, die schlechter als ihre ist oder ebenbürtig ist, und sie tatsächlich für den Preis verkauft wird, den Sie dafür zahlen werden. Ich denke jedoch, dass Sie einen Vorteil haben, wenn Sie die von Ihnen verwendeten Vergütungen auswählen und so Ihr Angebot günstiger aussehen lassen.

Tony:
Ja, ich denke, das Einzige, was ich noch hinzufügen möchte, ist, auch Samuel einzubeziehen, und ich gehe hier davon aus, dass noch einiges zu tun ist, aber ich würde auch angeben, wie hoch Ihr Reha-Budget voraussichtlich sein wird. Sie können also zum Verkäufer gehen und sagen: „Sehen Sie, ich kaufe Ihnen diese Immobilie für Deshalb übernehme ich die ganze Arbeit, die Sie nicht machen möchten.“
Und das Letzte, was Sie dem Verkäufer sagen können, ist: „Sehen Sie, Herr und Frau Verkäufer, ich werde die Immobilie komplett so kaufen, wie sie ist.“ Sie müssen buchstäblich keinen Finger rühren. Wenn Sie einfach den gesamten Müll hier lassen möchten, lassen Sie den Müll an der Luft. Wenn Sie möchten … Fassen Sie nichts an, ich kümmere mich um alles. Aber ich weiß nur, dass ich selbst auch ein bisschen Arbeit hineinstecken muss.“
Wir haben diese Taktik ein paar Mal bei einigen Off-Market-Deals angewendet, die wir gekauft haben, und es war hilfreich zu sagen: „Sehen Sie, wir verstehen, dass Sie den sentimentalen Wert haben, aber für uns ist es auch ein Geschäft für uns.“ Und hier ist, was wir ausgeben müssen, damit sich das lohnt.“
Ich fand das auch hilfreich, wenn man mit Leuten verhandelt.

Ashley:
Ja, das ist wirklich ein guter Rat. Je mehr Informationen Sie also bereitstellen können, desto besser.
Nun, vielen Dank, Leute, vielen Dank, dass ihr bei der Rookie-Antwort dieser Woche dabei wart. Wenn Sie sich das auf YouTube ansehen, stellen Sie sicher, dass Sie den Kanal abonniert haben und dass Ihnen dieses Video für uns gefällt. Hinterlassen Sie unten einen Kommentar dazu, welche Frage und Antwort Sie diese Woche am wertvollsten fanden. Und vergessen Sie nicht, uns eine Bewertung zu hinterlassen, wenn Sie den Podcast auf Ihrer bevorzugten Plattform hören.
Vielen Dank, Jungs. Ich bin Ashley @wealthfromrentals und er ist Tony @tonyjrobinson, und wir sind am Mittwoch mit einem Gast zurück.
(Singen)