Sie haben nicht genug Kapital, um eine Immobilie zu besitzen? Eingeben Airbnb-Arbitrage, die beliebte Anlagestrategie, die es Ihnen ermöglicht das Eigentum einer anderen Person vermieten für einen Gewinn. Natürlich sind damit auch einige Herausforderungen verbunden. Sie müssen nämlich Ihren Vermieter davon überzeugen, dass es eine gute Idee ist! Wie immer sind Ashley und Tony mit einigen wichtigen Tipps zurück.
In der heutigen Folge von Anfängerantwort, wir brechen zusammen Airbnb-Arbitrageund Abwägen der Vor- und Nachteile auf beiden Seiten der Vereinbarung. Wir gehen auch auf das Beste ein Haftungsschutz Strategien, Verwendung eines HELOC gegen eine Anzahlung, und wann es vorteilhaft sein könnte, eine zu kaufen schlüsselfertige Immobilie im Vergleich zu einer notleidenden Immobilie. Abschließend beschäftigen wir uns mit dem Thema Steuerplanung und wie die Beauftragung eines Wirtschaftsprüfers Ihnen helfen kann, in der Steuersaison ein Vermögen zu sparen!
Wenn Sie möchten, dass Ashley und Tony eine Immobilienfrage beantworten, können Sie im Real Estate Rookie Facebook-Gruppe! Oder rufen Sie uns unter der Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE) an.
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Ashley:
Dies ist Real Estate Rookie Folge 270.
Tony:
Ich denke also, dass es auf jeden Fall viele positive und auch viele Nachteile gibt. Ich würde diese Frage der Person stellen, die die Arbitrage durchführt oder um die Arbitrage bittet, und sehen, was ihre Antworten sind. Richtig, wenn Sie Ihre Bedenken bezüglich Wartung und Reparaturen ansprechen und sie Sie einfach nur zum Stolpern bringen, weil sie keine gute Antwort für Sie haben, dann arbeiten Sie nicht mit ihnen zusammen. Wenn Sie Bedenken hinsichtlich der Haftung äußern und sagen, was sie tun, um dieses Risiko zu minimieren oder zu mindern, dann arbeiten Sie nicht mit ihnen zusammen. Stellen Sie dieser Person also Ihre Fragen, achten Sie auf ihre Antworten, und wenn Sie sich mit dem, was sie sagt, sicher fühlen, ist das meiner Meinung nach eine Win-Win-Situation für Sie beide.
Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.
Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Heute möchte ich jemanden mit dem Benutzernamen Lukester8891 anschreien. Lukester gab bei Apple Podcast eine Fünf-Sterne-Rezension ab, in der es heißt, es sei ein ermutigender Podcast. „Der Podcast von Tony und Ashley ist äußerst informativ und ermutigend. Vielen Dank, dass Sie einen Raum geschaffen haben, der Menschen wie mir das Wissen und den zusätzlichen Anstoß gibt, sich bei der Investition in Immobilien sicher zu fühlen.“ Luke, wir danken Ihnen und allen unseren Neulingen, die zuhören: Wenn Sie sich noch nicht die zwei Minuten und 27 Sekunden genommen haben, die nötig sind, um sich bei Apple Podcast anzumelden und uns eine Fünf-Sterne-Bewertung zu hinterlassen, tun Sie uns bitte einen großen Gefallen und tun Sie es Das.
Je mehr Bewertungen wir erhalten, desto mehr Menschen können wir erreichen, desto mehr Menschen können wir helfen, und das ist es, was wir hier beim Real Estate Rookie gerne tun. Und wenn Sie mir und Ashley noch nicht auf Instagram folgen, tun Sie sich selbst einen Gefallen und tun Sie das auch. Ich bin bei @tonyjrobinson, sie ist @wealthfromrentals, wir posten fast ununterbrochen über alles, was mit Immobilieninvestitionen zu tun hat. Und Sie konnten ein paar lustige Sachen von meiner Frau sehen, Sie bekamen ein paar lustige Sachen von Ashley und ihren Kindern zu sehen. Und Sie erhalten einen Einblick in die Welt Ihrer beiden Lieblings-Podcast-Moderatoren.
Ashley:
Ja, heute hatte tatsächlich jemand einen Kommentar zu einem meiner Instagram-Reels, und ich hatte gerade diese Doppelhaushälfte, die Müll war. Die Leute im Obergeschoss und im Erdgeschoss wurden im Abstand von zwei Wochen geräumt und so musste das gesamte Anwesen erneuert werden, und ich habe diese großartigen Bauunternehmer, sie haben es neu gemacht und drei Wochen lang haben sie für mich das ganze Haus saniert. Es ist wunderschön. Deshalb habe ich viele Inhalte davon verwendet und den beiden Auftragnehmern, die das gemacht haben, werde ich ihnen eine SMS schreiben und sagen: „Okay, wer möchte dir das meiste Geld geben? Ich füge Sie als Mitarbeiter hinzu“ oder was auch immer. Und es hat sich zu einem Witz entwickelt, weil sie versucht haben, ihr Instagram zu erweitern, indem sie zeigen, was sie in den Immobilien machen und alles, und es war großartig. Also habe ich, glaube ich, in der letzten Woche vielleicht drei Rollen nur auf diesem einen Grundstück gemacht.
Und jemand kommentierte: „Ich verfolge viele Investoren und es scheint, als hätten Sie viele Einheiten, die von Menschen, die vertrieben werden, verwüstet und zerstört werden.“ Ich bin nur wirklich neugierig. Hebst du das hervor oder vermasselst du es einfach nicht gut oder was?“ Und ich habe noch einmal mein Instagram-Konto durchgesehen und nachgeschaut, und da sind zwei Immobilien, also drei Einheiten, die demoliert wurden und im vergangenen Jahr komplett renoviert werden mussten. Und einer davon war ein anderer Investor, für den ich die Vermögensverwaltung mache und nicht für meinen. Und dann sind da noch die Reha-Projekte, die ich mache. Wir haben dieses Jahr ein Hamsterhaus gekauft und darauf eine Menge Reels gemacht, aber es war einfach so, als wären alle meine Reels nur schlechte Sachen.
Tony:
Einfach verprügeln.
Ashley:
Es gibt keine Videos darüber, wie nett dieser Mieter diese Wohnung verlassen hat und sie am nächsten Tag an jemand anderen vermietet hat. Und da kam ich wirklich zum Nachdenken: Mann, vielleicht sollte ich einfach ein paar der guten Dinge zeigen, nicht nur die ganzen schlechten. Aber ich antwortete ehrlich: „Damit unterhalten sich die Leute.“ Ich glaube, ich poste nur das Schlechte, weil ich hier weine, aber zumindest werden die Leute unterhalten, weil ich 20,000 Dollar für eine Reha ausgeben muss. Könnte genauso gut 100 $ Rabatt auf die Aufrufe eines Reels verdienen, um die Reha zu finanzieren.
Tony:
Aus welchem Grund auch immer, ich denke, dass die Leute sich von Natur aus auch zu den schlechten Geschichten hingezogen fühlen. Wie ich und Rob, der Co-Moderator des Immobilien-Podcasts, unterhielten wir uns über YouTube-Sachen und sagten, dass die Videos, die tendenziell am besten abschneiden, diejenigen sind, die Flammen in den Miniaturansichten haben. Es ist so, als wäre es mein Gesicht und Flammen um mich herum oder Robs Gesicht und Flammen um ihn herum, das sind die Videos, die die Leute am liebsten sehen wollen, weil sie einfach denken, dass etwas Schlimmes passieren wird. Aber wenn ich über ein Video spreche, in dem es heißt: „Hey, hier ist eine wirklich effektive Strategie, um ein großartiger Gastgeber auf Airbnb zu sein“, und ich lächle, schaut mir niemand zu. Es ist das Seltsamste. Also ich weiß es nicht, es ist, was es ist. Nun, wir hatten für heute ein paar gute Fragen parat. Zum Schluss sprechen wir noch ein wenig über Airbnb-Arbitrage.
Wenn Sie also mit dieser Strategie nicht vertraut sind, erklären wir Ihnen, was das ist und welche Vorteile sie sowohl für den Eigentümer, den Vermieter und die Person, die die Arbitrage durchführt, hat, als auch auf einige Nachteile, auf die Sie achten sollten. Wir verbringen ein wenig Zeit damit, über HELOCs zu sprechen und darüber, wann es eine gute Idee ist, ein HELOC für Investitionszwecke zu verwenden, und wann nicht. Und auf einige Dinge sollten Sie achten, wenn Sie eine dieser Kreditlinien in Anspruch nehmen. Wir reden über schlüsselfertige Immobilien und wenn es im heutigen Klima noch sinnvoll ist, schlüsselfertige Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen? Und wenn ja, aus welchen Gründen ist es sinnvoll? Wir sprechen auch ein wenig darüber, wie Sie sich vor Haftung schützen können. Wir sprechen also über Dachpolicen und Versicherungen und dann auch über CPAs und Steuerstrategien. Wenn Sie also bei Ihren Immobilieninvestitionen Geld sparen möchten, sollten Sie aufmerksam zuhören, denn wir haben einige gute Themen für Sie parat.
Alles klar, Leute, also lasst uns hier zur ersten Frage springen. Dieser stammt von William Craft und er hat ihn in der Real Estate Rookie Facebook-Gruppe gepostet. Und Williams Frage lautet: „Ich habe nur ein Mietobjekt, das auf meinen Namen läuft, und der Mietvertrag läuft ebenfalls auf meinen Namen.“ Muss ich einen Wirtschaftsprüfer beauftragen oder kann ich den Antrag ganz normal stellen? Danke." Ich möchte damit beginnen, einen der größten Fehler zu teilen, die ich in meinem Immobiliengeschäft gemacht habe, nämlich dass ich zu lange mit der Einstellung eines Wirtschaftsprüfers gewartet habe. William, wenn Ihr Ziel darin besteht, Ihr Portfolio weiter auszubauen und hoffentlich eines Tages über eine beträchtliche Anzahl von Immobilien zu verfügen, denke ich, dass es Ihnen umso besser geht, je früher Sie in eine gute Steuerstrategie investieren können.
Denn ein großer Teil der Immobilieninvestition besteht nicht nur aus dem Cashflow, den Sie erwirtschaften, sondern aus all den Steuervorteilen, die ein Immobilieninvestor mit sich bringt. Wenn Sie also nicht die richtige Beratung von einem Wirtschaftsprüfer erhalten, treffen Sie manchmal Entscheidungen, die Ihre Fähigkeit, Ihren Steuerabzug zu maximieren, beeinträchtigen können. Ehrlich gesagt, selbst wenn Sie eine Immobilie haben, selbst wenn Sie keine Immobilien haben und nur über den Kauf Ihrer ersten Immobilie nachdenken, würde ich mich wahrscheinlich an eine Art CPA wenden, damit Sie mit der Erstellung der richtigen Roadmap für sich selbst beginnen können, um zu helfen Minimieren Sie Ihr steuerpflichtiges Einkommen.
Ashley:
Und ich denke, es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass Sie nicht nur einen Wirtschaftsprüfer beauftragen, sondern einen Wirtschaftsprüfer, der sich mit Immobilieninvestitionen auskennt, sondern Ihnen auch bei der Steuerplanung behilflich sein wird. Und das ist sozusagen der entscheidende Schlüssel dafür, dass Sie einen Wirtschaftsprüfer finden können, der weiß, wie man eine Steuererklärung für Immobilien, für Ihre Mietobjekte einreicht, der weiß, wie man Ihre Buchhaltung führt oder vielleicht sogar Ihre Buchhaltung für Sie erledigt und dann abgibt es auf eine Steuererklärung. Der entscheidende Schlüssel besteht darin, einen Plan zu finden, der Ihnen dabei hilft, Strategien zu entwickeln, die Sie ergreifen sollten oder nicht, bevor Sie sie tatsächlich durchführen oder bevor das Steuerjahr endet.
Wenn Sie also einen CPA haben, okay, es ist gerade Januar, ungefähr zu der Zeit, in der dies ausgestrahlt wird, ist wahrscheinlich Februar, vielleicht sogar März, aber Sie packen Ihre Steuersachen zusammen und bekommen Ihre 1099er per Post , vielleicht bekommen Sie Ihr W-2, Sie sammeln Ihre Berichte und dann schicken Sie es an Ihren CPA, Ihren Buchhalter. Wenn sie bei Erhalt der Steuererklärung feststellen, dass Sie diesen Betrag an Steuern zahlen werden, können sie nichts dagegen tun. Das Steuerjahr für diese Steuererklärung ist abgelaufen. Ich erinnere mich an dieses eine Jahr, als wir eine Steuerrechnung bekamen, es war wie am Tag vor Fälligkeit der Steuern, ich glaube, das war so. Und wir schicken unsere Sachen einfach immer zu unserem Buchhalter. Sie würde uns ein paar Tage vorher mitteilen, wie hoch unsere Steuer sei und ob wir einfach vorbeikommen und unterschreiben könnten. Es war am Tag bevor die Zahlung fällig war und unsere Steuererklärung fällig war.
Und ich habe ihr einfach eine E-Mail geschickt und gesagt: „Hey“, sie hat mir gleich eine E-Mail geschickt und gesagt: „Oh, ihr schuldet etwa 2,000 Dollar“ oder so. Ich dachte: „Oh mein Gott.“ Ich war dieses Jahr etwas besorgt darüber, wie hoch unsere Steuern sein würden und so weiter. Und dann dachte ich: „Wow, das ist großartig.“ Ich rief meine Mutter an und sagte: „Oh, kannst du das glauben? Ich bin so aufgeregt." Eine Minute später erhalte ich eine weitere E-Mail: „Oh mein Gott, es tut mir so leid. Das war für jemand anderen, Sie schulden 30,000 Dollar.“ Ich brach sofort in Tränen aus und dachte: „Nein. Oh mein Gott, das kann nicht passieren.“ Und so rief ich David an und sagte: „So ist es [unverständlich 00:09:02].“ Er meint: „Es ist okay, wir finden es gerne heraus“ und solche Sachen. Und da wurde uns klar: „Okay, wir müssen etwas Steuerplanung machen.“ Das war lächerlich. In Zukunft wird es also so wichtig sein, dass Sie die tatsächliche Steuerplanung eines Wirtschaftsprüfers schneller umsetzen können, anstatt nur einen Wirtschaftsprüfer mit der Einreichung Ihrer Steuererklärungen zu beauftragen.
Tony:
Da gibt es so viele gute Ratschläge, Ashley, über die Idee, Ihre Steuern tatsächlich zu planen und sich nicht von Ihren Steuern überraschen zu lassen. Und das ist wirklich etwas, worauf wir uns auch in diesem Jahr konzentrieren wollen, nämlich die regelmäßigere Kommunikation mit unseren Steuerstrategen zum Thema „Hey, wie sieht die Gewinn- und Verlustrechnung und das Geschäft bisher im bisherigen Jahresverlauf aus?“ Und wenn wir glauben, dass wir viel steuerpflichtiges Einkommen haben werden, was sollten wir dann tun, um das auszugleichen? Und wir haben Ende letzten Jahres einige Kostentrennungen vorgenommen, um zu helfen, unser steuerpflichtiges Einkommen zu reduzieren, und wir haben noch einige weitere Immobilien, die wir kaufen wollen, um auch einen Teil dieses steuerpflichtigen Einkommens zu reduzieren. Ich schätze, eine Frage an Sie, Ashley: Machen Sie vierteljährliche Steuerzahlungen, wie Ihre geschätzten Zahlungen, oder leisten Sie nur eine Zahlung am Ende des Jahres?
Ashley:
Das muss ich nicht, weil ich über ein landwirtschaftliches Einkommen verfüge und die Landwirte nicht verpflichtet sind, geschätzte Steuerzahlungen zu leisten.
Tony:
Eindrucksvoll. Ich meine, es ist schöner, wenn man bis zum Ende des Jahres warten kann. Auf diese Weise können Sie das gesamte Geld das ganze Jahr über behalten und am Ende nur eine große Zahlung leisten.
Ashley:
Rechts. Weil Sie der Regierung zinsloses Geld geben.
Tony:
Zinsloses Geld.
Ashley:
Sie bekommen den Kredit von Ihnen. Es ist erst am 15. April fällig, aber Sie leihen es ihnen kostenlos, vorzeitig und zinslos. Deshalb diskutiere ich immer mit einigen meiner Freunde darüber, ob Sie als W-2-Angestellter Beiträge zahlen müssen und dass ihnen Geld von Ihrem Gehaltsscheck abgezogen wird, um das ganze Jahr über Steuern zu zahlen. Deshalb denke ich immer, dass es das Beste ist, das auf Null zu setzen. Man hört Leute sagen: „Oh, ich habe dieses Jahr eine Steuer in Höhe von 5,000 US-Dollar zurückerstattet, ich bin super glücklich.“ Das heißt, nein, Sie haben der Regierung 5,000 Dollar extra gezahlt und ihnen gegeben-
Tony:
Zu viel.
Ashley:
… das Geld im Voraus. Ich halte das für ein großes Missverständnis: Sie zahlen zu viel Steuern und bekommen das Geld zurück, und dann wäre es vielleicht großartig, diesen Pauschalbetrag zu bekommen. Aber denken Sie darüber nach, ob Sie dieses Geld das ganze Jahr über hätten und es ein wenig oder ähnliches investieren könnten. Ich wette, Sie könnten eine höhere Rendite für Ihr Geld erzielen, als wenn Sie es zinslos an den Staat weitergeben.
Tony:
Ja, ich habe bei meinem Was auch immer immer mit meinen Schlussfolgerungen gespielt. Wofür war das? Mussten Sie als Mitarbeiter W-2 oder W-9 ausfüllen?
Ashley:
Nein, W-9 dient zur Angabe Ihrer Sozialversicherungsnummer. Ich denke, es ist W... Nein, W-3 ist das, was...
Tony:
W-4.
Ashley:
Ja, W-3 hat der Arbeitgeber und er hat W-2 ausgestellt.
Tony:
Ja, also das W-4, Sie tragen Ihre Abzüge und so ein. Ich habe meine immer auf und ab bewegt, um herauszufinden, was dieser Sweet Spot ist. Denn auch ich wollte eigentlich keine Rendite erzielen. Ich wollte das ganze Jahr über so viel Geld haben. Wie auch immer, William, hoffentlich hilft dir das. Wenn wir es nicht laut und deutlich genug gesagt haben, beauftragen Sie den CPA, wie Ashley sagte, und zwar jemanden, der meiner Meinung nach Erfahrung in der Arbeit mit Immobilieninvestoren hat. Wenn Sie eine genauere Aufschlüsselung dessen wünschen, wonach Sie suchen sollten, gehen Sie Zurück zu Folge 255. Wir haben gerade Amanda Han interviewt, und sie macht einen wunderbaren Job und erklärt, worauf Sie sowohl bei einem Steuerberater als auch bei Ihrem Steuerstrategen achten sollten.
Ashley:
Und die Kosten sind kein so großer Unterschied. Also, William, ich weiß nicht, ob Sie Ihre Steuererklärung einfach selbst mit Turbo Tax oder so etwas einreichen. Sobald Sie mit der Erweiterung Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien beginnen, fällt in der Regel eine zusätzliche Gebühr an, da Sie jetzt dieses Formular und ähnliches ausfüllen müssen. Allein die Zeitersparnis, die Sie durch die Beauftragung eines Wirtschaftsprüfers einsparen, halte ich für äußerst vorteilhaft und wird wahrscheinlich ungefähr das Gleiche kosten. Ich glaube, dass ich im vergangenen Jahr eine LLC-Steuererklärung machen ließ, bei der ich 300 war. In den Jahren zuvor waren es 250, glaube ich. Und dann meine persönliche Rendite, ich weiß nicht mehr, wie viel das war, aber ein paar 100 Dollar, die ich dafür leisten musste.
Es ist jedoch der Teil der Steuerplanung, der teurer sein kann. Sie können aber trotzdem Ihre eigene Steuererklärung erstellen, wenn Sie möchten, wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie sich darin sehr sicher sind, sachkundig genug sind, um Ihre Steuererklärung tatsächlich zu erstellen, und dann einfach einen CPA für diesen Steuerplanungsteil und diesen Teil zahlen. Außerdem möchten Sie einen Anwalt finden, der auch mit Ihrem Anwalt zusammenarbeitet, denn das wird sich in gewisser Weise gegenseitig ergänzen, wenn Sie mit der Gründung einer LLC beginnen, und zwar hinsichtlich der Art und Weise, wie diese Struktur aussehen wird.
Tony:
Sollen wir also zu Frage zwei übergehen?
Ashley:
Ja.
Tony:
In Ordnung. Die nächste Frage kommt also von Chris Lat und Chris hat eine Frage zur Airbnb-Arbitrage. Deshalb sagt er: „Was sind aus der Sicht eines Vermieters die größten Nachteile dieser Strategie? Airbnb-Arbitrage?“ Ich habe gerade meinen Hauptwohnsitz zur Vermietung angeboten und habe bereits Anfragen zu potenziellen Mietern erhalten, die die Immobilie als STR vermieten möchten, wenn sie sie nicht selbst nutzen oder einen Teil des Hauses als STR vermieten möchten .“ Ich denke, das erste, was wir tun sollten, ist, einfach zu definieren, was Airbnb-Arbitrage ist, denn nicht jeder kennt diesen Begriff. Airbnb-Arbitrage oder Mietarbitrage bedeutet also, dass ich, anstatt eine Immobilie, die ich besitze, auf Airbnb zu inserieren, rausgehe und die Immobilie von jemand anderem miete und sage, dass ich sie für tausend Dollar im Monat vermiete, und dann drehe ich mich um und nehme die Immobilie Wenn ich ein Inserat aufführe und es auf Airbnb veröffentliche, kann ich alle Einnahmen behalten, die über den 1000 Dollar liegen, die ich diesem Vermieter zahle.
Als Person, die die Einheit mietet und sie auf Airbnb untervermietet, besteht der Vorteil darin, dass die Anmietung eines Hauses deutlich weniger Geld kostet als der Kauf eines eigenen Hauses. Sie benötigen also weniger Kapital, um damit zu beginnen, es gibt jedoch einige Nachteile gegenüber der Person, die die Arbitrage durchführt. Doch gibt es aus Sicht des Vermieters große Nachteile? Also ich meine, Ashley, du machst bereits eine Arbitrage-Einheit. Wenn Sie vielleicht darüber sprechen können, warum der Vermieter, mit dem Sie zusammenarbeiten, nicht jemand ist, den Sie kennen, warum er dieser Vereinbarung gegenüber aufgeschlossen war, obwohl er wusste, dass er wahrscheinlich mehr Geld verdient hätte, wenn er es einfach selbst über Airbnb angeboten hätte ?
Ashley:
Weil er sich nicht mit der Abwicklung einer Kurzzeitvermietung befassen wollte oder wissen wollte, wie man eine Immobilie überhaupt auf Airbnb einstellt. Ein Grund dafür ist, dass er einfach keine Ahnung hatte, wie man das macht, oder keine Lust dazu hatte, sein Spiel war die langfristige Vermietung. Und ich denke, das Wichtigste ist, die Person zu überprüfen, an die Sie vermieten und die tatsächlich die kurzfristigen Vermietungen durchführt. Er wusste also, dass ich Miete zahlen würde, dass er nicht nur jemand ist, den er auch vermietet, dass er eine Art Glücksspiel eingeht und nichts wirklich über diese Person weiß, außer dem, was ihre Bonitäts- und Hintergrundüberprüfung ergibt. Er weiß, wo ich wohne und wo er mich finden kann, wenn ich keine Miete zahle. Grundsätzlich war die garantierte Miete für diese Einheit ein wichtiger Verkaufsfaktor.
Ich denke also, wenn Sie jemanden finden, der dies tut, der eine kurzfristige Vermietung betreibt und Sie ihm einen langfristigen Mietvertrag abschließen, sollten Sie sich wirklich die Zeit nehmen, ihn zu überprüfen und zu sehen, ob er es getan hat Irgendwelche anderen kurzfristigen Vermietungen, irgendwelche anderen Arbitragegeschäfte, sprechen Sie mit diesen Vermietern, wie ist ihre Erfolgsbilanz? Ein Vorteil besteht darin, dass Sie das Haus ziemlich häufig reinigen lassen, als wenn Sie es nur zur Langzeitmiete hätten. Sie werden es höchstwahrscheinlich bei jedem Umsatz professionell reinigen lassen. Ich habe also gerade zwei Arbitragegeschäfte und die erste habe ich, glaube ich, seit August 2018 tatsächlich. Und diese Einheit ist gerade in tadellosem Zustand geblieben und ich sehe viele Umsätze, die im selben Apartmentkomplex passieren, es ist ein Apartmentkomplex mit 40 Wohneinheiten.
Unsere Einheit ist schöner als die Leute, die erst zwei Jahre dort gelebt haben und die Spuren an den Wänden haben, solche Dinge. Es ist einfach die Abnutzung der Immobilien, bei denen unsere Immobilie so oft gereinigt wird, dass sie seit 2018 in einem so guten Zustand ist. Im Grunde genommen haben wir seit diesem Jahr keine Umbauarbeiten durchgeführt oder mussten irgendwelche größeren Reparaturen durchführen. Und wenn ein Mieter aus irgendeinem Grund die Einheit eines Airbnb-Gastes beschädigt, würden wir uns darum kümmern. Das ist also eine weitere Sache, die ich klarstelle, wenn Sie diese Vereinbarung treffen, nämlich welche Art von Wartung und Reparaturen, wer für was verantwortlich sein wird? Wenn es also zu einer Aussperrung kommt, okay, wenn Sie langfristig vermieten und unser Mietvertrag etwa 2018 $ Gebühr für eine Aussperrung kostet, was auch immer. Aber wenn es sich um eine Airbnb-Böe handelt, wenden sie sich dann an Sie als Arbitrage-Betreiber oder kontaktieren sie den Vermieter, weil er nicht herausfindet, wie er an das Schließfach kommt?
Bei solchen Dingen müssen Sie herausfinden, was Verschleiß darstellt, um den sich das Wartungsunternehmen kümmern wird oder was auch immer. Ich möchte euch ein Beispiel für etwas geben, das kürzlich passiert ist und bei dem es sich um eine Art Konflikt mit der Arbitrage handelte, bei dem ich als Vermieter sehen kann, dass dies negativ für die Arbitrage wäre. In dieser Wohnung oder diesem Komplex gibt es also eine Hausverwaltungsgesellschaft und es ist also nicht der Eigentümer, der sich um die Immobilie kümmert. Aber so oder so, das Immobilienverwaltungsunternehmen oder der Eigentümer, sie arbeiten für den Eigentümer. Der Gast, der in der Kurzzeitmiete wohnte, hatte also einen Hund, der bellte, und sie konnten nicht herausfinden, wie sie den Gast erreichen konnten, weil sie nicht über die Kontaktinformationen des Gastes verfügten. Sie hatten nur meine Daten als Airbnb-Gastgeber.
Also kontaktieren sie mich, ich rufe an, hinterlasse eine Nachricht für den Gast, keine Antwort. Die Hausverwaltung geht voran und entweder sie oder die anderen Leute im Gebäude waren es, jemand ruft die Polizei. Irgendwie findet die Polizei heraus, wer sie ist, wie auch immer, nennt sie, und daraus entsteht dieses große, riesige Ding. Das war also eine Unterbrechung, die meiner Meinung nach darin besteht, dass der Vermieter keine Möglichkeit hat, den Gast, der in der Unterkunft übernachtet, tatsächlich zu kontaktieren, wenn in der Unterkunft etwas los ist oder etwas passiert. Vielleicht können Sie das also im Voraus klären, z. B. dass Kontaktinformationen für jemanden bereitgestellt werden müssen, der tatsächlich im Haus wohnt, oder ähnliches, genauso wie der Eigentümer in der Lage ist, mit dieser Person zu korrespondieren oder sich mit ihr abzustimmen. Es gibt also einen Nachteil, auf den ich gestoßen bin.
Tony:
Und ich liebe diese Geschichte, Ashley, und hier ziehe ich als Vermieter und als Betreiber der Arbitrage-Einheit meine Kurzzeitmiete auf. Eine Sache, die hilfreich wäre: Habt ihr Lärmmonitore in dieser Einheit?
Ashley:
Nein, davon habe ich noch nie gehört.
Tony:
Ja, es gibt also Geräte, die wir in unseren Kurzzeitmieten installiert haben, die im Wesentlichen den Dezibelpegel im Inneren der Unterkunft überwachen und, wenn er über einen längeren Zeitraum einen bestimmten Wert überschreitet, automatisch eine Nachricht an die Gäste senden Bitten Sie sie, den Geräuschpegel niedrig zu halten. Und ich bin mir ziemlich sicher, dass es sogar eine Einstellung gibt, in der man einen Alarm auslösen kann, um sie wirklich zum Rütteln zu bringen. Und wenn Sie Airbnb sagen können: „Hey, diese Person hat gegen meine Hausordnung verstoßen, weil sie übermäßig laut war“, können Sie jetzt ihre Reservierung stornieren und sie vom Gelände begleiten, ohne dass Airbnb sich zu sehr über Sie aufregt. Es gibt also einige Dinge, die Sie auch als Vermieter tun können, um zu sagen: „Hey, wenn Sie an meiner Wohnung Schlichtungsgeschäfte tätigen, möchte ich sicherstellen, dass Sie diese Lärmmonitore installiert haben und dass ich auch benachrichtigt werde, wenn es Lärm gibt.“ Ausgabe."
Das ist also eine Sache, aber ich liebe diese Geschichte, weil sie meiner Meinung nach nicht unbedingt etwas ist, worüber sich Vermieter Sorgen machen könnten. Aber wenn Sie die Person sind, die die Einheit mietet, haben Sie auch einen Anreiz, dafür zu sorgen, dass Ihr Nachbar oder Ihre Gäste nicht alle verärgert sind, denn jetzt wissen Sie, dass es für Sie schwieriger sein wird, die Wohnung zu verlängern Mietvertrag, wenn er fällig ist. Daher denke ich, dass es auf beiden Seiten einen Anreiz gibt, darauf zu achten, dass sich die Gäste immer gut benehmen. Ich denke, die andere Sache, der sich ein Vermieter aussetzen könnte, ist vielleicht eine kleine zusätzliche Haftung. Airbnb verfügt über einen sogenannten Host-Schutz, der AirCover genannt wird. Wenn es also in der Unterkunft ein Problem gibt, bietet Airbnb einen Haftpflichtschutz von bis zu 1 Million US-Dollar, aber es handelt sich definitiv nicht um eine Versicherungspolice.
Und dort habe ich viele Fälle gesehen, in denen etwas passiert ist und Airbnb das Gefühl hat, dass es nicht unter den AirCover-Schutz fällt. Daher würde ich wahrscheinlich versuchen, sicherzustellen, dass Ihre Person, die die Arbitrage durchführt, über eine Art zusätzlichen Haftungsschutz verfügt, um sicherzustellen, dass, wenn einer der 12 verschiedenen Personen oder Parteien, die monatlich durch dieses Haus kommen, etwas schief geht, Es gibt auch mehrere Schutzebenen zwischen Ihnen und diesem Gast.
Ashley:
Ja, das sind alles tolle Ratschläge, Tony. Diese Sache mit dem Geräuschpegel, davon hatte ich noch nie gehört. Am liebsten würde ich mir eines von dir ausleihen und es bei mir zu Hause aufstellen und irgendwie mit meinen Kindern spielen, um das auszutricksen.
Tony:
Es könnte tatsächlich auch für Kinder zu Hause ziemlich gut funktionieren. Wie „Hey, wenn ihr geht…“ Aber nein, ich denke, das ist die Hauptsache. Ganz ehrlich, Chris, für dich bist du der Vermieter. Wenn Sie nicht die Zeit, den Wunsch oder die Fähigkeit haben, es selbst auf Airbnb zu veröffentlichen, profitieren Sie, wie Ashley sagte, davon, dass die Unterkunft alle zwei bis drei Tage professionell gereinigt wird. Es werden Wartungs- und Reparaturarbeiten durchgeführt, wobei die meisten Gegenstände auf niedrigerer Ebene von der Person repariert werden, die die Arbitrage durchführt, und nicht von Ihnen. Hoffentlich können Sie vielleicht sogar etwas mehr für Ihre Miete verlangen, oder? Weil Sie verstehen, dass sie von Ihrer Einheit aus ein Geschäft betreiben. Sie können also sagen: „Hey, wenn die Marktmiete 1,300 beträgt, berechne ich Ihnen XNUMX“, und Sie können dort sogar eine kleine Erhöhung bekommen, und sie werden damit zufrieden sein, weil sie es sind Ich werde das auf der Arbitrage-Seite zweifach oder dreifach machen.
Es gibt meiner Meinung nach also auf jeden Fall viele Vor- und Nachteile. Ich würde diese Frage der Person stellen, die die Arbitrage durchführt oder um die Arbitrage bittet, und sehen, was ihre Antworten sind. Wenn Sie Ihre Bedenken bezüglich Wartung und Reparaturen ansprechen und sie Sie einfach nur zum Stolpern bringen und keine gute Antwort für Sie parat haben, dann arbeiten Sie nicht mit ihnen zusammen. Wenn Sie Bedenken hinsichtlich der Haftung äußern und sagen, was sie tun, um dieses Risiko zu minimieren oder zu mindern, dann arbeiten Sie nicht mit ihnen zusammen. Stellen Sie dieser Person also Ihre Fragen, achten Sie auf ihre Antworten, und wenn Sie sich mit dem, was sie sagt, sicher fühlen, ist das meiner Meinung nach eine Win-Win-Situation für Sie beide.
Okay, also lasst uns hier mit Frage Nummer drei fortfahren. Es kommt von Mike Woodruff und Mikes Frage lautet: „Empfehlungen, wie ich mich als Investor am besten schützen kann.“ Ich kaufe einen Mietwagen und versuche herauszufinden, welche Art von Versicherung die beste ist oder wie ich mich persönlich schützen kann. Ich weiß, dass eine LLC wahrscheinlich am besten wäre, habe aber gemischte Antworten gehört, ob ich sie nach der Schließung übertragen könnte, wenn ein Darlehen darauf besteht. Eine andere Möglichkeit, die ich gehört habe, ist der Abschluss einer Dachpolice. Gibt es außerdem bestimmte Offenlegungen oder Bedingungen, denen Ihre Mieter zustimmen müssen?“ Hier sind also ein paar Fragen, Ash. Ich denke, wir sollten sie vielleicht in ihre einzelnen Teile zerlegen. Die erste ist also, dass wir vielleicht sogar einen Schritt zurücktreten sollten, wenn es um den Haftungsschutz geht. Es gibt zwei Möglichkeiten. Sie haben eine LLC und eine Dachrichtlinie. Ich kann sagen, was wir in unserem Geschäft tun. Dann Ash, ich bin gespannt, wie du das bei dir machst.
Bei den meisten unserer Immobilien lautet der eigentliche Eigentumstitel auf unseren persönlichen Namen, und die meisten Schulden lauten ebenfalls auf unseren persönlichen Namen. Wir erkennen alle diese Einnahmen, Ausgaben und Gewinne immer noch als Geschäftseinkommen an. Aus steuerlicher Sicht ist es also Teil unserer LLC, aber aus rechtlicher Sicht gehört es mir persönlich oder meinem Partner persönlich. Was wir also in unserem Geschäft getan haben, war, dass wir eine zusätzliche Versicherung abgeschlossen haben. Wir haben also eine Hausratversicherung und für alle diese Immobilien auch eine Rahmenpolice. Und es handelt sich um einen Haftpflichtschutz in Höhe von mehreren Millionen Dollar, der mit diesen Dachpolicen einhergeht. Wenn also auf einem unserer Grundstücke etwas passieren sollte, verfügen wir dennoch über diesen zusätzlichen Schutz, auch wenn auf dem Eigentumstitel und den Schulden unser persönlicher Name steht. Die Haftung müsste also über 2 Millionen liegen, bevor sie uns persönlich betrifft. Das ist es also, was wir in unserem Unternehmen getan haben, um einen Teil dieses Risikos zu mindern. Wie geht es dir in deinem Unternehmen, Ashley?
Ashley:
Ja, jedes Mal, wenn ich einen Partner einhebe, eröffne ich auf jeden Fall eine LLC. Und dann, als ich zum ersten Mal eine Partnerschaft einging, hatte ich große Angst, verklagt zu werden. Ich hatte also sogar eine Dachpolice für diese LLC, die weit über das hinausging, was Sie tatsächlich benötigen. Und vor allem zu der Zeit hatten wir ein, zwei, dann drei Immobilien mit nicht viel Eigenkapital. Wenn wir also verklagt würden, könnte uns als neuen Investor eigentlich niemand etwas abgewinnen. Aber jetzt habe ich keine Dachpolicen für eine der LLCs. Persönlich habe ich eine Dachversicherung für meinen Hauptwohnsitz. Ich habe immer noch ein Mietobjekt auf meinen persönlichen Namen, das einige meiner Unternehmen abdeckt, und dann habe ich immer noch die Immobilien, die auf meinen persönlichen Namen lauteten. Ich hatte auch eine Rahmenpolice für sie, aber dann habe ich sie kürzlich in eine LLC übertragen und habe diese Dachpolice nicht mehr für sie.
Eine Sache, die ich empfehle, ist, dass Ihre Mieter eine Mieterversicherung abschließen. Dass sie ihre eigene Versicherung haben, halte ich für ein großes Plus. Aber ich denke, eine LLC zu gründen ist eine großartige Möglichkeit, sich zu schützen. Das Einzige, worauf Sie achten sollten, ist, dass Sie, wenn Sie tatsächlich eine schöne 30-jährige Festhypothek mit niedrigem Zinssatz haben möchten, diese höchstwahrscheinlich auf Ihren persönlichen Namen stellen müssen, und dann sollten Sie eine Dachversicherung abschließen. So können Sie einen guten Hypothekenzins erhalten. Der Hypothekenzinssatz ist heute nicht mehr so gut wie vor ein paar Jahren, aber immer noch besser als bei Gewerbeimmobilien. Ich habe gerade einen kommerziellen Kredit aufgenommen und ich glaube, ich habe dafür einen Zinssatz von 7.4 % erhalten. Hast du in letzter Zeit etwas gemacht, Tony, im Wohn- oder Gewerbebereich?
Tony:
Ja. Wir haben vor Kurzem einen Deal auf der Wohnimmobilienseite abgeschlossen. Ich möchte sagen, dass wir bei diesem Deal mit etwa 6 % richtig lagen, also etwa einen Punkt niedriger als Sie sagen. Und ehrlich gesagt ist das ein wichtiger Grund dafür, dass so viele unserer Schulden auf unseren persönlichen Namen lauten, weil wir so günstige Konditionen bekommen konnten. Wie ich bereits sagte, beträgt unser aktuell bester Zinssatz für eine unserer Kurzzeitmieten 2.6 % bei einer 30-jährigen Festmiete. Und es ist so, als wäre das einfach kostenloses Geld, vor allem im Vergleich zu den heutigen Tarifen. Es gibt also einiges zu durchdenken. Wir haben jetzt eine Episode gemacht. Ich habe versucht, nach der Episodennummer zu suchen, konnte sie aber nicht finden, also können wir vielleicht die Shownotizen hinzufügen.
Aber wir haben einen Mann interviewt, Ashley, und in seinem gesamten Geschäft ging es darum, Immobilieninvestoren aus der Haftungsperspektive zu helfen und wie man sein Unternehmen auf unterschiedliche Weise strukturiert, um seine Haftung zu reduzieren. Und offensichtlich war sein Prozess für Leute gedacht, die vielleicht etwas mehr Eigenkapital und Vermögen hatten und sich mehr Sorgen machten. Aber er hatte ein sehr solides Gerüst entwickelt, um zu sagen: „Hey, du brauchst diese Art von Entität, die das hält, du brauchst diese Entität, die das hält, und du solltest diese Art von Immobilien mit dieser Sache besitzen.“ Wenn wir also diese Episode herausfinden können.
Ashley:
Ja, es war Brian Bradley.
Tony:
Et voilà ...
Ashley:
Ich weiß, weil ich es benutze, kann ich es immer weiterempfehlen. Und es war Folge 105 und dann war es entweder 104 oder 106, weil wir zwei Folgen hintereinander mit ihm gemacht haben. Aber das war eine phänomenale Episode. Er hat auch einen Newsletter, für den Sie sich anmelden können, und er wird Ihnen E-Mails senden, ich weiß nicht, wie oft. Aber ich verstehe sie und schaue mir jedes Mal einen Blick auf ihn. Das sind tolle Empfehlungen zu diesem Haftungsteil, wie man sich schützen kann.
Tony:
Das ist eine der Episoden, die Sie als Immobilieninvestor fast abschrecken werden, wenn Sie hören, was alles schiefgehen kann. Aber ich denke, er hat auf jeden Fall großartige Arbeit geleistet, indem er aufgezeigt hat, wie man sich vor einigen Dingen schützen kann, die mit der Eigentümerschaft einhergehen.
Ashley:
Und eine Frage, die wir auch immer sehen, ist, ob ich eine LLC in dem Staat eröffnen soll, in dem ich lebe, oder in dem Staat, in den ich investiere? Oder sollte ich eins in Delaware oder Wyoming eröffnen und dass er sich auch darauf einlässt, denn es hängt davon ab, wie Ihre Situation ist. Also, auf jeden Fall zwei tolle Episoden zum Anhören, und wenn Sie sich an diese Episoden erinnern, großartig, ist es an der Zeit, noch einmal zurückzugehen und auch diese Episoden aufzufrischen.
Tony:
Also gut, lasst uns hier zur nächsten Frage übergehen. Diese Frage stammt von Chase Fayver und Chases Frage lautet: „Was sind die größten Nachteile von schlüsselfertigen Immobilien?“ Ich habe gesehen, dass für ein Darlehen mit einer Laufzeit von 6 Jahren 30 % Zinsen beworben wurden. Ich bin mir nicht sicher, ob die meisten Leute das jetzt mit einer Verwaltungsgebühr von 8 % bekommen könnten. Abgesehen davon scheinen sie eine ziemlich gute Option zu sein, insbesondere wenn Sie einen Neubau mit einem Cashflow ab dem ersten Jahr kaufen könnten. Also, was denkst du?“ Ich denke im Allgemeinen, Ash, und ich habe noch nie eine schlüsselfertige Immobilie gekauft, ich glaube auch nicht, dass Sie das getan haben. Aber ich denke im Allgemeinen, dass Sie immer eine bessere Rendite erzielen werden, vorausgesetzt, Sie kaufen richtig. Sie werden immer eine bessere Rendite erzielen, wenn Sie die Arbeit, eine notleidende Immobilie zu finden, sie zu sanieren und sie dann selbst zu refinanzieren, selbst erledigen. Der Vorteil einer schlüsselfertigen Immobilie besteht darin, dass Ihnen die harte Arbeit, ein Off-Market-Angebot zu finden, die Sanierung zu verwalten und zu stabilisieren, komplett abgenommen wird.
Wenn Sie also nicht die Zeit, den Wunsch oder die Fähigkeit haben, die ganze harte Arbeit dieses Prozesses zu leisten, dann denke ich, dass es einen Ort gibt, an dem schlüsselfertige Immobilien sinnvoll sind, insbesondere wenn Sie vielleicht über eine beständige Kapitalquelle verfügen Damit Sie vielleicht alle sechs Monate bis zu einem Jahr eine weitere Immobilie kaufen können, ohne sich große Sorgen machen zu müssen, verfügen Sie selbst über genügend Kapital. Wenn Sie jedoch Ihr Kapital recyceln möchten, ist der Kauf natürlich der bessere Ansatz. Ich denke, Chase, es hängt von Ihrer individuellen Situation und Ihren Zielen ab.
Ashley:
In Folge 29 von Real Estate Rookie, also einer der Originalfolgen, hatten wir Whitney Hutten und Lance Robinson, in denen sie ausführlich auf ihre Erfahrungen mit der Investition in schlüsselfertige Anlagen eingehen und beide in der Lage waren, ihr Vermögen durch schlüsselfertige Vermietungen aufzubauen. So haben sie angefangen, diese großartigen Portfolios aufgebaut und daraus ihr Vermögen aufgebaut. Ich weiß, dass Whitney seitdem andere Dinge getan hat, aber genau das hat sie zum Leben erweckt. Sie gehen also darauf ein, worauf Sie achten sollten und wie die Vor- und Nachteile einer schlüsselfertigen Vermietung aussehen. Aber es sind definitiv zwei Erfolgsgeschichten, die aus der schlüsselfertigen Vermietung entstanden sind. Aber die Sache hier bei dieser Frage ist, dass ich 6 % Zinsen auf ein 30-jähriges Darlehen gesehen habe, das beworben wurde, und ich bin mir nicht sicher, ob die meisten Leute es jetzt mit einer Verwaltungsgebühr von 8 % bekommen könnten.
Tony:
Ich gehe davon aus, dass Chase damit gemeint hat, dass es auch keinen Cashflow geben wird. Die Rendite wird nicht so gut sein, da die Zinssätze hoch sind und die Verwaltungsgebühr berücksichtigt wird. Das ist meine Annahme. Also, Chase, wenn wir nicht auf der Basis sind, sagen Sie uns Bescheid. Aber ich denke, das ist es, worauf er hinaus will.
Ashley:
Okay, wenn das der Fall ist, dann wäre das eine gute Frage, die man dem Komplettanbieter stellen sollte. Sagen Sie: „Ich schaue mir das an, ich sehe nicht, wie sich die Zahlen auszeichnen“ und sehen Sie, wie sie darauf reagieren und was sie Ihnen als Feedback geben. Wenn Sie kein echtes schlüsselfertiges Unternehmen beauftragen und nur nach einer Immobilie suchen, die bereits renoviert wurde, kaufen Sie sie über MLS. Es gibt keinen Hausverwalter oder ähnliches. Es ist nur so, dass jemand, der verkauft, einfach keine Reha braucht. Werfen Sie einfach diese Low-Ball-Angebote weg, versuchen Sie es. Ich meine, wir machen hier die 90-Tage-Mentees für Männer und wir hatten Brandon, der vom ersten Tag an dabei war. Wir fragten uns nur: „Nun, wie viele Angebote machen Sie?“ Er sagt: „Nun, ich habe noch keines gemacht.“ Als wir das nächste Mal mit ihm sprachen, machte er ein Angebot. Das Angebot wurde angenommen und er verwarf das, was funktionieren würde, anstatt nur darauf zu warten, dass der Kaufpreis dem entsprach, was er in den Low-Ball-Angeboten wollte. Das wäre also mein Rat: Gehen Sie voran und machen Sie das möglich.
Außerdem habe ich von Anlegern gehört, dass eine Strategie, die sie verfolgen, darin besteht, nicht einmal für den Cashflow zu kaufen. Sie streben lediglich danach, die Gewinnschwelle zu erreichen, weil sie wissen, dass es in diesem Bereich so viel Wertschätzung gibt, und sie investieren in Wertsteigerung. Vielleicht könnte das eine Möglichkeit sein, Ihre Strategie zu ändern. Wenn Sie auf jeden Fall auf Cashflow setzen möchten, weil Sie Ihren Job nächstes Jahr aufgeben möchten und dieses Einkommen benötigen, dann ist dies vielleicht nicht das Richtige für Sie. Aber wenn Sie nur versuchen, Vermögen aufzubauen, vielleicht etwas Ruhestand aufzubauen, und Sie im Moment nicht wirklich Geld verdienen wollen, wissen Sie, Sie möchten noch ein paar Jahre lang auf Ihrem W-2 arbeiten, solche Dinge , dann ist die Gewinnschwelle vielleicht gar nicht so schlecht, wenn Sie die Wertsteigerung dieser Immobilie steigern wollen, nur weil es sich auch um einen so wachsenden, heißen Markt handelt. Stellen Sie also sicher, dass Sie sich die verschiedenen Möglichkeiten ansehen, mit einer Immobilie tatsächlich Vermögen aufzubauen, und nicht nur den Cashflow, und schauen Sie, ob vielleicht eine dieser anderen Möglichkeiten Ihren Bedürfnissen entspricht.
Tony:
Ja, Ash, ich bin so froh, dass du das letzte Thema über Wertschätzung angesprochen hast, denn es gibt noch andere Dinge außer dem reinen Cashflow, die wir berücksichtigen sollten, wenn wir uns mit Deals befassen. Der Cashflow ist nur ein Teil davon, aber Sie haben einen Wertzuwachs an der Immobilie, Sie können Ihre Schulden abbezahlen und Sie haben die Steuervorteile. Und wenn Sie ein W-2-Einkommen verdienen und nach einer Chance suchen, müssen Sie einige Dinge tun, um diese Kästchen anzukreuzen. Wenn Sie jedoch auf der Suche nach etwas Abfall sind und vielleicht einen Teil Ihres W-2-Einkommens ausgleichen möchten, ist der Kauf von etwas, das bereits eingerichtet und in Betrieb ist, möglicherweise der einfachere Weg.
Bei kurzfristig gemieteten Flächen ist dies einfacher. Deutlich schwieriger ist dies bei Langzeitmietflächen, aber wenn Sie diese Hürden überwinden können, können Sie es schaffen. Aber wir hatten J Scott und Dave Meyer wieder in Folge 224 und sie sprachen über die vier Möglichkeiten, wie Immobilien Gewinne generieren. Wenn Sie also eine Auffrischung über Dinge außerhalb des Cashflows wünschen, sollten Sie bei der Analyse eines Geschäfts darauf achten. Gehen Sie zurück zu Folge 224 mit J Scott und Dave Meyer. Zwei der klügsten Leute, die ich in der Immobilienbranche kenne.
Ashley:
Dem stimme ich auf jeden Fall zu.
Tony:
Also gut, die nächste Frage kommt von Denise Bedinger und Denises Frage lautet: „Ist ein zinsbasierter HELOC ein gutes Instrument, um Eigenkapital als Anzahlung für eine Buy-and-Hold-Immobilie zu verwenden?“ Oder eignet sich die Finanzmethode am besten für einen Fixed-and-Flip-Ansatz, bei dem Sie Eigenkapital erzwingen und refinanzieren oder verkaufen können? Also Ash, was denkst du über die Verwendung eines HELOC für ein langfristiges Buy-and-Hold?
Ashley:
Also für mich habe ich das getan, aber ich werde die Immobilie sanieren, diese Wertschätzung aufbauen, mich refinanzieren und in der Lage sein, meinen Kreditrahmen abzubezahlen. Felipe Mejia, der früher Co-Moderator dieses Podcasts war, nutzte seine HELOCs, um eine Immobilie zu kaufen, nahm einfach seinen gesamten Cashflow und zahlte die HELOCs schnell zurück. Er ging nie und refinanzierte sich. Er würde es in dieser Situation als Anzahlung verwenden. Also machte er es so und es schien für ihn gut funktioniert zu haben, genau wie er es auch nicht getan hatte, bis die HELOC abbezahlt war, er behielt keinen Teil des Cashflows für sich. Und bei allen anderen Immobilien, sagen wir mal, er hätte zwei oder drei andere Immobilien, bei denen er die Anzahlung bereits zurückgezahlt hatte, nahm er diesen Cashflow auch zur Rückzahlung der Anzahlung für diese vierte Immobilie. Und er würde einfach hart daran arbeiten, den Kreditrahmen abzubezahlen, bis er abbezahlt wäre, und sich dann auf die Suche nach dem nächsten Haus machen. Nutzen Sie diesen Kreditrahmen erneut als Anzahlung.
Kann also auf jeden Fall so funktionieren. Wenn Sie also in der Lage sind, etwas Eigenkapital für die Sanierung bereitzustellen, können Sie möglicherweise sogar die laufenden Mieten und die Refinanzierung erhöhen. Der Nachteil besteht darin, dass Sie die Abschlusskosten doppelt zahlen. Wenn Sie also die Immobilie kaufen, nehmen Sie die Hypothek auf, zahlen die Abschlusskosten und führen eine Refinanzierung durch, um die Kreditlinie und den ersten ursprünglichen Kredit abzubezahlen. Sie zahlen erneut die Abschlusskosten. Aber wenn Sie das in Ihre Zahlen einrechnen, also wenn Sie die Berichte des BiggerPockets-Rechners verwenden, gibt es einen Abschnitt, in dem die Abschlusskosten angegeben werden. Wenn Sie also die Burst-Strategie anwenden, können Sie dies berücksichtigen. So können Sie immer noch sehen, wie hoch Ihre Cash-on-Cash-Rendite ist und wie viel Geld Sie in das Geschäft stecken. Stellen Sie also sicher, dass Sie diese Dinge auch berücksichtigen, wenn Sie die Auszahlungsrefinanzierung vornehmen, also nachdem Sie bereits ein erstes Darlehen für die Immobilie aufgenommen haben.
Tony:
Ja, ich denke, meine Idee war schon immer: Wenn man kurzfristige Schulden wie HELOC, privates Kapital oder hartes Geld hat, bin ich normalerweise der Meinung, dass man das nur für ein kurzfristiges Projekt tun sollte. Deshalb gefällt mir die Idee, es mal für einen Flip zu machen. Mir gefällt die Idee, es als BRRRR zu verwenden, aber ich habe einfach das Gefühl, dass ich nachts schlafen möchte. Und die Idee, diese Schulden, die eigentlich für kurzfristige Zwecke gemacht wurden, in einer langfristigen Immobilie zu binden, könnte Sie in eine schwierige Situation bringen. Aber wenn der Geldbetrag, den Sie verwenden, relativ gering ist, wird dieser Deal möglicherweise eine Menge Cashflow verzögern. Vielleicht macht es Sinn, aber ich denke auf jeden Fall, dass es ein Risiko ist, das du abwägen solltest, bevor du dich darauf einlässt, Denise. Hoffentlich hilft das.
Ashley:
Nun, Tony, eine weitere großartige Folge von Rookie Reply. Vielen Dank, dass ihr dabei seid. Ich bin Ashley @wealthfromrentals und er ist Tony @tonyjrobinson auf Instagram, und wir werden am Mittwoch mit einem Gast zurück sein. Wir sehen uns beim nächsten Mal.
Sehen Sie sich hier den Podcast an
In dieser Folge behandeln wir
- So erreichen in die Immobilienbranche einsteigen ohne Eigentum zu besitzen
- Warum ein Vermieter dem zustimmen würde Airbnb-Arbitrage (und wie man sie überzeugt)
- Die RIESIGEN Steuereinsparungen durch die Beauftragung eines Wirtschaftsprüfers für die Steuerplanung
- Verwendung eines HELOC für eine Anzahlung auf einer langfristig vermieteten Immobilie
- Wenn es sinnvoll ist, ein zu kaufen schlüsselfertige Immobilie gegen a notleidendes Eigentum
- LLCs, Dachversicherungen und die besten Strategien, vor denen Sie sich schützen können Haftung
- Und So Viel mehr!
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