Torne-se seu próprio gerente de fundos com o financiamento coletivo de propriedades

Carimbo de data / hora: 8 de janeiro de 2018 6h33
Nó Fonte: 1386024

Análise de Patrimônio

Com ações e obrigações em máximos históricos, é um verdadeiro desafio para os pequenos investidores encontrar valor nos mercados atuais. Os investidores institucionais enfrentam o mesmo dilema e favorecem cada vez mais alternativas, incluindo o imobiliário. Mas os investidores de retalho não tiveram historicamente as mesmas oportunidades de ganhar exposição a esta classe de ativos.

Até recentemente, os investidores do Reino Unido enchiam as botas com propriedades para comprar para alugar, mas esse mercado parece agora menos lucrativo. A Savills prevê que irá cair 27% até 2022. O agente imobiliário diz que já está a ver os primeiros sinais de proprietários vendendo e saindo do mercado, uma tendência que provavelmente continuará com regulamentações hipotecárias mais rígidas, aumento dos impostos de selo e a eliminação progressiva do alívio dos juros hipotecários combina-se para dissuadir os investimentos diretos em propriedade.

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são uma rota alternativa, embora indireta, de entrada no mercado. A PIMCO, a maior gestora de obrigações do mundo, afirma que nos EUA os retornos totais do Dow Jones Select REIT Total Return Index estão atrás do S&P 500 em quase 1,100 pontos base (bps) nos últimos 12 meses. “O resultado? As avaliações de REIT parecem atraentes em relação a outros ativos financeiros líquidos”, afirma a PIMCO.

O raciocínio do gestor é que, ao longo dos últimos 20 anos, por cada 10 pontos de base de “barato” comparado com o rendimento real disponível em outros activos financeiros, utilizando os Títulos do Tesouro Protegidos contra a Inflação como referência, os retornos REIT subsequentes ao longo dos próximos 12 meses foram 180 bps mais alto, sendo todo o resto igual.

“O spread actual de cerca de 80 pontos base está solidamente acima da média de longo prazo de 15 pontos base e, com excepção da crise financeira de 2008-2009, está próximo do nível mais amplo desde Junho de 2004 – altura em que os REITs registaram um retorno de 35% ao longo do ano. próximos 12 meses, superando o S&P 500 em mais de 2,500 pontos base”, afirma a PIMCO.

Alguns REIT cotados no Reino Unido, depois de caírem fortemente na sequência da votação do Brexit, ainda estão a ser negociados com um desconto em relação ao valor dos activos subjacentes e também parecem valorizados de forma atractiva se acreditarmos, como nós, que o mercado do Reino Unido não está em causa. entrar em colapso.

A desvantagem, no entanto, de investir em propriedades através de um REIT é quádrupla. Primeiro, você precisará selecionar um fundo administrado por um gestor qualificado para delegar a responsabilidade de decidir quais propriedades incluir no portfólio. Em segundo lugar, você precisará pagar a eles uma taxa elevada. Terceiro, os benefícios da diversificação serão provavelmente limitados porque os REIT estão correlacionados com o mercado de ações. E em quarto lugar, francamente, é enfadonho e chato.

Embora alguns investidores menos confiantes acolham bem um especialista que tome todas as decisões por eles, outros que querem mais controlo sobre os seus investimentos perderão a excitação emocional de estarem intimamente envolvidos no negócio.

Felizmente, existe outra alternativa.

Graças ao advento do crowdfunding, investir em imóveis está agora muito mais acessível do que nunca. Os investidores já não precisam de colocar todos os seus ovos em apenas um ou dois cestos de compra para arrendamento, num extremo, ou entregar o controlo a um gestor de fundos caro, no outro.

Agora eles podem efetivamente obter o melhor dos dois mundos. Eles podem fazer sua própria due diligence detalhada, ter total discrição sobre quais propriedades entram em seu portfólio (sem gerenciar o dia-a-dia como fazem os proprietários convencionais de compra para alugar) e podem obter acesso a negócios sindicalizados com risco superior -retornos ajustados que normalmente seriam reservados para investidores institucionais bem informados. Tudo no conforto de suas poltronas e com um clique do mouse.

A desvantagem do crowdfunding imobiliário, ao contrário dos REITs, continua a ser a falta de liquidez. Não existe bolsa de negociação reconhecida para títulos imobiliários. Mas observe este espaço. A controladora da Property Crowd, Global Alternatives, está trabalhando para estabelecer uma. Esperamos poder compartilhar mais detalhes sobre nossa nova exchange em breve.

Como publicado originalmente em Altfi no 03 janeiro 2018.

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