Rookie Reply: 賃借人が家賃を払っていない？ ここですべきこと

アシュリー：
これは不動産ルーキー、エピソード 252 です。家主としてできるもう XNUMX つのことは、テナントのためにさまざまな種類の資金調達、州の資金調達、郡の資金調達を検討することです。 小さな非営利団体であっても、家賃収入の補助を必要とする人々を支援するリソースはたくさんあります。 特にCOVID以降、COVID中に、テナントとして申請できる家賃に追いつくのに役立つプログラムがたくさん出され、家主でさえテナントに代わって申請することができました. 私の名前はアシュリー・ケアです。共同ホストのトニー・ロビンソンと一緒にここにいます。

トニー：
Real Estate Rookie Podcast へようこそ。毎週、週 5252 回、投資の旅を始めるために必要なインスピレーション、モチベーション、ストーリーをお届けします。 今日は、AgboolaXNUMX というユーザー名で誰かに声をかけたいと思います。 ブーラと呼ぶことにします、いいですか？ しかし、Boola は Apple Podcast に XNUMX つ星のレビューを残し、次のように述べています。 圧倒されていると感じたら、ここが学ぶのに最適な場所です。」 ブーラ、ありがとう。 このポッドキャストを聞いているすべての新人のために、正直なレビューを書いて、より多くの人々に手を差し伸べるのにまだXNUMX分かかっていない場合は、お願いします. レビューが多ければ多いほど、より多くの人々にリーチできます。 より多くの人々に手を差し伸べれば、より多くの人々を助けることができます。 それが私たちがやるべきことです。

アシュリー：
言わざるを得ないのですが、皆さんの Apple レビューのこれらのユーザー名のいくつかは、非常に面白いものです。 最近、ミルクマン、何を持っていましたか？

トニー：
以前はミルクマンがありました。

アシュリー：
正直なところ、自分のが何であるか、それを [inaudible 00:01:45] に設定する方法さえわかりません。

トニー：
私の名前は、22 歳のときに始めた Do Really Good というポッドキャストの名前だと思います。 それは今でも私の Apple ポッドキャストのレビュー名に似ていると思います。

アシュリー：
うん。 私は私のものが何であるかを見なければならないでしょう。 しかし、今日は素晴らしいショーがあります。 私たちは直接生きています。 私たちは直接レコーディングするのが大好きです。皆さんもそうしてほしいと願っています。 YouTube ビデオにコメントを残してください。または、お気に入りのポッドキャスト プラットフォームにレビューを残してくださった場合は、次にどの都市に来てほしいか教えてください。 今日はアレックスが出演。 彼女は歯科医であり、学生ローンの借金の一部を返済するために不動産への投資を開始しました.

トニー：
気が遠くなるような数字です。 しかし、アレックスには本当にクールなバックストーリーもありますよね? 彼女は、医療専門家になるほとんどの人と同じように、彼女と彼女の夫は両方とも医療分野にいるため、多くの人は不動産にフルタイムで投資することを考えたことさえありません. それは彼らが一種の側面で行うことです。 しかし、彼女は不動産ポートフォリオを構築する上でより積極的なアプローチを実際に取っており、その背後にある理由を聞くことができます.
アレックスがやってくる。 アレックス。 アレックスのために拍手したいですか？

アシュリー：
うーん、アレックス。

トニー：
アレックスは実際に今朝フォートローダーデールから飛行機に飛び乗ったので、彼女は-

アレクサンドラ：
4：30午前

トニー：
午前4時30分、彼女はまだ行っています。 アレックスのためにもう一度拍手してください。 それは早いフライトです。

アシュリー：
アレックス、あなた自身のことと、どのようにして不動産を始めたのかをみんなに話してください.

アレクサンドラ：
夫と私は医療従事者であり、生涯学校に通っていたため、正直なところ、財政についてあまり知りませんでした。 私たちは在学中、ほとんど働きませんでした。 そして、私は多くの医療従事者が高収入であるのを見てきました。 ですから、そうしない方法について多くのことを調べました。明らかに、不動産はトップの XNUMX つでした。

トニー：
しかし、不動産以外では、事前にいくつかのことを調べました。

アレクサンドラ：
はい。

トニー：
それらの他のオプションにはどのようなものがありましたか? また、それらがうまくいかなかったのはなぜですか?

アレクサンドラ：
私はすべてをやった。 私は飛び込み、デイブ・ラムジー・ファイナンシャル・ピース・ユニバーシティを取りました。 株とデイトレードについて少し勉強してみました。 それらのことについて私に何も聞かないでください。 私は何も知りません。 興味がなかっただけです。 もちろん、不動産投資はオンラインでトップの話題の XNUMX つだったので、初心者向けの不動産投資について調べてみました。 BiggerPockets が出てきて、OG ポッドキャストを聴き始めたのがきっかけです。

トニー：
できれば、今日のポートフォリオがどのようなものか教えてください。 何単位？ それらのユニットはどこにありますか?

アレクサンドラ：
カンザスシティに XNUMX つ、ここフェニックスに XNUMX つの短期レンタルがあります。 ここアリゾナ州サプライズにも新しい建物があります。

アシュリー：
不動産投資を始めたきっかけは何ですか？

アレクサンドラ：
正直なところ、私はそれをやっただけです。 私たちの職業の多くの人々が燃え尽きてしまうのを見てきましたが、私たちはそのようになりたくありませんでした. 私たちは自分たちの仕事が好きです。 私たちは自分たちの仕事が大好きで、学生ローンを返済するために仕事に行く必要がなく、このライフスタイルや何かに合わせて仕事に行く必要がないことを選択したいと考えています。

アシュリー：
あなたはすでに私たちに話しましたが、学生ローンの負債が何であるかを私たちに話したときに、みんなのあごが落ちるのを見たいだけです.

アレクサンドラ：
正確な金額はわかりませんが、夫と私は学生ローンの借金を合わせて、学生ローンだけで 750,000 ドルを超えています。

トニー：
だが-

アレクサンドラ：
この辺にカメラがあればいいのに。 なぜ誰も記録していないのですか？

トニー：
しかし、あなたとあなたの夫が生計を立てていることを彼らに話せますか? それらはうまく利用されたと思います。

アレクサンドラ：
夫は整形外科医、私は一般歯科です。 はい、高収入のように聞こえますが、750,000ドルです。 私たちの生活の中で多くの人が私たちに言うのを聞いたとしたら、「投資はできません。学生ローンを見てください。 あなたはそれをするお金がありません。 学生ローンを完済する必要があります」と言われても、私たちは現在の立場になく、それを行うことはできません。

トニー：
あなたが不動産投資を非常に真剣に考えていることは知っていますが、来年には大きな変化が訪れます。 それをみんなと共有してもらえますか？その背後にある動機は何ですか？

アレクサンドラ：
2023 番目の取引は、売り手が資金を提供する取引でした。 XNUMX 年には、歯科を XNUMX 年休んで、その年にどれだけ多くのクリエイティブ ファイナンス契約を獲得できるか試してみます。 歯科を辞めるわけではありませんが、XNUMX年休むつもりです。

アシュリー：
つまり、あなたたちはそのために拍手しなければなりません。 つまり、それを行うためのオプションを持つことができるのは素晴らしいことです。 来年の目標を教えてください。

アレクサンドラ：
私の目標は、12 のクリエイティブ ファイナンス契約を獲得することです。 つまり、月を狙っているかどうかはわかりませんが、見てみましょう。 それが私の目標です。

トニー：
わかった。 ここで質問に入る前に最後に。 新しい投資家が今日から始めようとしている場合、何かアドバイスはありますか? あなたの経験に基づいて、あなたがしたすべてに基づいて。

アレクサンドラ：
自分に投資して行動することだと思います。 私が言ったように、私たちの人生の多くの人々、私の親しい友人、私の家族は、文字通り、「あなたはこれをするべきではありません」と言いました. 彼らは私たちをそれから遠ざけようとしました。 しかし、行動を起こさなければ、現在の XNUMX つのプロパティを持つことはできず、できればここから拡張することもできませんでした。 できるだけ多くのネットワークを試してみてください。 ところで、これは私にとって初めてのネットワーキング イベントです。

トニー：
これが彼女の初めての出会いです。

アレクサンドラ：
繰り返しますが、行動しないと言っている他のすべての人に耳を傾けるなら、行動していない人の言うことを聞かないでください。

アシュリー：
わかった。 私たちの質問に対して、フェニックスのバイ アンド ホールドの健全なリターンとは何ですか? あなたにとってフェニックス市場の魅力は何ですか？ ここに短期レンタルがあります。 つまり、技術的には、短期的なバイアンドホールドです。 あなたはそれを持っています。 フェニックス市場に参入しようと思った理由と、ここで投資を続ける理由は何ですか?

アレクサンドラ：
フェニックス出身だからだと思います。 私の家族はまだここに住んでいます。 だから私はその地域に精通しており、私たちは州外にいるので、その23番目の住宅ローンである休暇を利用することができました. でも、私はフェニックス地域が大好きです。 誰もが今でもここに休暇に来ています。 スノーバードがたくさんいます。 病院はたくさんあります。 たくさんの成長があります。 市場はそのままですが、アリゾナには非常に大きな成長が見られます。ここにいるすべての人は、すべての大企業がここに来ることを知っていると思います. とはいえ、やはり数字を見る必要があります。 財布がボロボロになるようなことはしないでください。 それでも、返品する必要があります。 短期レンタルの場合、長期レンタルより少し高くなります。 うちは今、思ったより少し低いです。 XNUMX%くらいですかね。 しかし、それは始まったばかりなので、私は-

トニー：
23%はまだかなり良いです。

アレクサンドラ：
うん。 フェニックス市場は投資するのに最適な分野だと私は今でも思っています。 数字が機能することを確認してください。 そしてネットワーク。 ネットワークと申します。 カンザスシティの私たちの場所、私は行ったことがない. 常勤の歯科医でありながら、同時に XNUMX つのリハビリを管理しました。 直接人脈を作ったわけではありませんが、オンラインのすべてのグループ、BiggerPockets、フォーラムはとても役に立ちました。 そうやってたくさんの人と出会い、信頼しています。 明らかに、それが私たちがそれらのプロジェクトを完成させ、規模を拡大することができた方法だと思います.

アシュリー：
わかった。 最初の新人応答の質問から始めましょう。この質問は Tim Reese からのものです。 複数の物件を所有している場合、テナントが家賃の支払いを一度に停止し、退去できなくなった場合のバックアップ計画は何ですか? 多くの投資家がCOVIDの期間にこれを見たと思いますが、テナントを立ち退かせることができないモラトリアムがあり、当時は本当に支払いをする余裕のないテナントがいました。 そして、いくつかありましたが、それを利用して全額を支払わなかった私のテナントの名前は挙げません。 これは間違いなく家主としてのリスクであり、新しい投資家が非常に恐れていることだと思います. アレックス、それが起こることへの恐怖を克服するためのアドバイスや、そのリスクを軽減するために実施できることは何ですか?

アレクサンドラ：
それは挑戦的なものです。 彼は、彼ら全員が支払いをやめたらということですか？

アシュリー：
はい。

アレクサンドラ：
それは挑戦的なものです。 私ならまず入居者に相談します。 つまり、彼らは人間であり、あなたは人間です。 もし彼らが本当に払えないなら、支払い計画か何かを考え出すようにします。 「ねぇ、全額は払えないのはわかってるけど、今月の50%をくれて、どうにかして元に戻してくれる？」 それは大変です。 私はそのような状況にあったことはありません。神に感謝します。

アシュリー：
ええと、それがとても難しい理由の一部は、それが起こる可能性がまれだと思うからだと思います. ユニットが XNUMX つまたは XNUMX つある場合を除いて、ユニットが少なければ少ないほど、その可能性は高くなります。 しかし、ポートフォリオを成長させて拡大するにつれて、すべてのユニットが同時に不払いになる可能性は低くなります. しかし、ここで現金準備の出番です。各ユニットに XNUMX ～ XNUMX か月分の現金準備を用意しておくことで、少なくともこれらの費用を賄い、XNUMX ～ XNUMX か月のゲームプランを立てることができます。 特にポートフォリオが小さい場合は、XNUMX か月から始めることを強くお勧めします。 これにより、住宅ローン、固定資産税、今後数か月分の保険がカバーされます。

トニー：
それは素晴らしい答えです。 私が彼に付け加えたい唯一のことは、アシュリーが言ったように、世界的なパンデミックが再び発生しない限り、おそらく非常にまれに、すべてのテナントが支払いをしていないということです。 . 深刻な健康上の問題や人々が支払うことを妨げている何かがなく、テナントが支払いをしないことにした場合は、テナントをスクリーニングするためのもう少し良い仕事をする必要があるかもしれません. それはおそらくあなたへの私のアドバイスです。 それについて不安がある場合は、審査プロセスにもう少し時間をかけて、最高品質のテナントを確実に獲得してください.

アシュリー：
家主としてあなたができるもう8つのことは、テナントのためにさまざまな種類の資金、州の資金、郡の資金を調べることです. 小さな非営利団体であっても、家賃収入の補助を必要とする人々を支援するリソースはたくさんあります。 これはセクション 8 とはまったく異なります。セクション XNUMX では、支援を受けるために XNUMX 年間待機リストに載ることができるからです。 しかし、小規模な組織もあり、特に COVID 以来、COVID の期間中は、テナントとして申請できる家賃に追いつくのに役立つ多くのプログラムが提供され、家主でさえテナントに申請することができました。代理。 それはあなたのテナントに提供するものです.これらのプログラムのいくつかは、彼らがどこでその支援を受けることができるかさえ知らないかもしれません.
例えば、バッファローにはHOME NYがありますし、Belmont Housingもあります。 これは、テナントが家賃に追いつくのを助けることができるこの種のプログラムについて知るための最良のリソースです.
もう500つのお気に入りは、キーの現金化です。 賃借人が支払いをしている場合は、立ち退きができるまで 1,000 か月待つなどの待機期間を待つ代わりに、「わかってるでしょ？」と申し出てください。 1,000ドルあげるよ、来週までに引っ越せば1,000ドルあげるよ。 私はここに来ます、あなたのものはすべてなくなりました、あなたは私に鍵を渡します、そして私はあなたに$ XNUMXの小切手または$ XNUMXの現金を渡します、そして私たちは別れるでしょう. 彼らが別のユニットを手に入れて最初からやり直すには、それで十分かもしれません。

トニー：
あなたは私の口から言葉を奪った。 それは私が着陸しようとしていた次の作品でもありました。

アシュリー：
私はあなたの心を読みました。 いい考えだ。 彼がそうする前に、私はそれを言うつもりです。」

トニー：
あのテレキネシス。

アシュリー：
よし、次の質問を見てみましょう。 これはブライアン・キャバリエのものです。 誰も部屋を申し込んでいないのに家賃を下げるのは悪い考えですか? たくさんのショーと関心がありますが、誰もフォローしていません。 アレックス、それについてどう思いますか?

アレクサンドラ：
これは実際に私たちに起こりました。 最初のユニットは長期レンタルに変更しましたが、実際には目標よりも 200 ドル高くレンタルされました。 そして、そのテナントは、彼らが引っ越したとき、彼らは真冬に引っ越しました。 雪が降っています。 その時は本当に誰も動かない。 私たちは、夏に得る予定だった金額の賃借人を得ることができないことを知っていました. 実際には少し下げる必要がありましたが、それでもキャッシュは少し流れていました。 あなたが否定的でない限り、あなたがカバーする必要があるものをカバーし、まだ少しの準備金を持っている限り、私はあなたが大丈夫だと思います. アシュリー、あなたがいつも口論していることは、念のため、常に予備を確保しておいてください。 しかし、私たちはそれをしなければなりませんでした、そして私たちはまだ大丈夫です. つまり、まだそこにテナントがいます。 彼らは 18 か月のリースに署名したので、最初のリースよりも少し低くなっていますが、18 か月間そこに誰かを迎え入れました。

アシュリー：
離職率が高くなる可能性があるため、その離職率が高くない方が良い場合もあります。

トニー：
私は大学を卒業したとき、この大規模な不動産管理会社で短期間働きました。

アシュリー：
今日、私はあなたについてのこれらの新しいことすべてを学んでいるように感じます.

トニー：
私はそこに XNUMX 週間いましたが、退職する際に XNUMX 週間前の通知をしなかったため、実際には再雇用できません。 とにかく、その XNUMX か月半の間、私はいくつかのことを学びました。
彼らが行ったことの 12 つは、リース期間に基づいて価格を調整したことです。 たとえば、誰かが XNUMX 月に賃貸契約を結んでいて、XNUMX 月は物件を再掲載するのが難しい時期であることを知っているとします。 彼らはあなたに XNUMX か月のリースのオプションを提供しますが、それは XNUMX 月に期限が切れる XNUMX か月のリースよりもはるかに高価であり、彼らはすべての物件に対してそれを行いました。 XNUMX戸という巨大な集合住宅ですが、そうやって料金が安くなる閑散期の退去数を減らし、料金が安くなる繁忙期の退去数を増やしたのです。もっと。

アレクサンドラ：
私たちは彼らと交渉して、18 か月ではなく 12 か月のリースにするようにしました。 リースにさらに数か月を追加したので、売上高があった場合、需要が増えるのは春/夏になります.

トニー：
あなたのリストのためにそれをしたことがありますか？ あなたのリストのために。 申し訳ありませんが、短期的な頭脳の話です。 長期レンタルの場合は？

アシュリー：
実際、いいえ、私はしていません。 バッファローでは誰も雪の中を動きたがらないと思うかもしれませんが、それは完全に真実です。 素晴らしいアイデアだと思います。

トニー：
オーケー、次の質問は Shauna Garnett からのものです。Shauna の質問は、XNUMX か月のリースを行ってから月ごとに移行することについて、みんなどう思いますか? 悪質なテナントに XNUMX 年も縛られるという考えは嫌いです。 これについて少し触れたような気がしますが、わかりませんが、アレックス、悪いテナントを持つ可能性を回避するためのより短いリースについてどう思いますか?

アレクサンドラ：
彼らはただ緊張しているだけですか？

トニー：
そう聞こえますよね？

アレクサンドラ：
つまり、テナントをできる限り精査することをお勧めします。 BiggerPockets、フォーラム、およびそのようなものから、プロパティマネージャーから見つけることができる特定の基準があります. それらを非常に厳しく選別して、少なくとも信頼できるようにします。 XNUMXか月のリースであっても、悪いテナントを取得する可能性があります. 彼らはXNUMXか月後に支払いをやめるかもしれませんが、本当によく吟味する必要があります. 本当に答えてなかったと思います、すいません。

トニー：
いいえ、それは素晴らしい答えです。

アシュリー：
それは恐怖だと思います。 特に、よりテナントフレンドリーな状態にある場合、特にテナントがリースにロックされている場合は、テナントを立ち退かせるのが難しくなります. 私は実際には、月ごとに行う方が有利でした。なぜなら、未払いに対して立ち退きを行う代わりに、非更新に対して立ち退きを行うことができるからです。 毎月の場合は、特定の通知を行う必要があります。 彼らがそこに30年未満住んでいた場合、それは60日前の通知です. 彼らがそこに住んでいたなら、最長で90年、それからXNUMX日だと思います。 そして XNUMX 年を超えると、XNUMX 日前に通知されます。 リースを更新しないことを通知し、その XNUMX か月が経過した時点で、家賃を値上げするか、更新しないことを申し出ることができます。 ニューヨーク州では、実際の不払いプロセスよりも、現在非更新プロセスを行っている方が立ち退きが簡単な方法です。 それは、家主に優しいよりもテナントに優しい法律である州にいる場合、XNUMXつの利点になると思います。

トニー：
ええ、シャウナ、私たちが言ったように、時には売上高がより高くつくことがあるので、これらすべての月々のリースを持っていて、人々がXNUMX〜XNUMXか月ごとに交換できるようにすると、最終的に費用がかかる可能性があります.長期的にはより多くのお金。 アレックスさん、あなたの言いたいことは、事前に吟味することに時間を費やしたほうがいいと思います。

アシュリー：
また、テナントが実際にリースから抜け出すのはどれくらい簡単ですか? なぜなら、ニューヨーク州では、テナントがリースから抜け出すのは非常に簡単だからです. 彼らは保証金を失う可能性がありますが、それでも引っ越します。 賃貸契約書に、退去すると保証金を失い、新しいテナントが物件に入るまで家賃を支払うという規定を入れるのは非常に困難です。 しかし、積極的に新しい物件を探す必要があります。 だから彼らは非常に良いケースを持っています。 それはあなたのせいでした。 遅すぎた。」 そういうもの。 そのため、テナントから実際にそのお金を引き出して、空室が埋まるまで支払いを続けさせるのは非常に困難です。

トニー：
私はあなたがどのように-

アシュリー：
または、すぐにいっぱいになったとしても、取り戻せていない売上高コストがまだあります。

トニー：
その上でもう一点だけ。 私が働いていたのと同じ不動産管理会社は、彼らのリースがどのように設定されていたかというと、あなたがリースを破った場合、他の誰かが入居するまで家賃の責任を負いました。彼らはあなたをコレクションに送り、コレクションにあなたを追いかけさせます。 シャウナ、あなたがそれをすべてやりたいかどうかはわかりませんが、私たちはただ話しているだけです [inaudible 00:20:36]。

アシュリー：
わかった。 最後の質問は Matt Pauls からです。 地域の賃貸料はどのように決定しますか? 前もって感謝します。

アレクサンドラ：
使用できるウェブサイトやプラットフォームはたくさんあります。 正直なところ、Zillowを検索して、自分が住んでいる地域や物件がある地域を見て、その地域にあるコンプが何であるか、そして彼らが何を求めているかを見て、賃貸することもできます. しかし、レントメーターも素晴らしいウェブサイトです。

トニー：
BP家賃見積もりは、実際にはかなり正確です。 家賃見積もりツールが展開される前に最初の賃貸物件を購入したので、純粋な好奇心から、戻ってその住所を家賃見積もりツールに差し込んだところ、テナントに請求していたものにぴったりでした。 または、25 ドル安だったと思いますが、かなり近かったです。 したがって、その家賃がどうなるかを理解しようとしている市場を見ているのであれば、家賃の見積もりは素晴らしいツールだと思います。

アシュリー：
これらのツールの唯一の問題は、私が投資している農村部に入ると、実際に情報を引き出すのに十分なデータがないことです。 Facebookマーケットプレイス、さらにはCraigslistにアクセスして、どのプロパティがリストされているかを確認し、毎週チェックしています. 先週そこにリスティングがあり、次の週になくなった場合、おそらく提示された家賃で借りられた可能性が高く、それを比較対象として使用できます. また、その地域の不動産管理会社に電話すると、空室がなくてもアパートを借りているふりをすることさえできます。 「あなたのワンベッドルームのアパートはどのくらいの大きさで、現在何のために借りていますか?」と尋ねるだけです。 何が含まれていますか？」 そういうことも。

トニー：
同じ会社に話を戻すと、賃貸仲介業者は他の集合住宅に電話して、同等のユニットの賃貸料の見積もりを取得し、価格設定方法を知ることが実際に私の仕事の一部でした。

アシュリー：
わかりました。 今日は新人向けの質問です。 アレックス、ご参加ありがとうございました。

アレクサンドラ：
私を迎えてくれてありがとう。 とても楽しかったよ。

アシュリー：
どこに連絡すればよいか、また、あなたに関する詳しい情報を入手できる場所を全員に知らせてもらえますか?

アレクサンドラ：
ええ、Instagram では AK_Burnham、Facebook では Alexandra Burnham です。

アシュリー：
わかりました。 どうもありがとう。 私はアシュリー @WealthFromRentals で、彼は Instagram のトニー @TonyJRobinson です。 聞いてくれてありがとう、水曜日にゲストを迎えて戻ってきます。

スピーカー4：
（歌う）。