2023 年に購入するのは間違った決断でしょうか?

デイブ：
こんにちは、みなさん。オン・ザ・マーケットへようこそ。私はあなたのホスト、デイブ・マイヤーです。そして今日は素晴らしいエピソードをお届けします。本日は、Redfin のチーフエコノミストであるダリル・フェアウェザー氏にお越しいただき、住宅市場に関するさまざまなトピックと、今後 1 年ほどで状況がどのようになるかについて彼女が考えていることについてお話していただきます。
インタビューに入る前に、本当にとてもエキサイティングなニュースをいくつか共有したいと思います。 BiggerPockets では、すべてのプレミアム オーディオ コンテンツを最高の形式で提供できるように設計された新しいメンバーシップを開始します。つまり、このポッドキャストはもちろん、他のすべての BiggerPockets ポッドキャストも完全に広告なしで聴くことができるようになるのです。また、オーディオブックのライブラリ全体にもアクセスできます。それは 37 種類のオーディオブックで、100 ドルという非常に低価格ですべてに無制限にアクセスできます。これらのオーディオブックをすべて購入するつもりなら、どうなるかさえわかりませんが、700 ドル、数千ドルになるでしょう。そして、『オン・ザ』のボーナス エピソードに加えて、XNUMX ドルでそれらすべてを手に入れることができます。市場とAMA。
AMA について聞いたことがない方のために説明すると、これは「Ask Me Anything」の略です。今後 2 ～ 3 日以内に AMA を開催する予定です。そこでは、皆さんからの質問を受け付け、何でもお答えします。経済のこと、住宅市場のこと、アムステルダムに住むのがどんな感じかについて聞きました。みんなが私にその質問をしたがっているようだからです。何でも聞いてください、お答えします。 BiggerPockets の他の大きな番組の司会者も同じことをする予定です。
したがって、このプレミアム オーディオ コンテンツをすべてわずか 100 ドルで手に入れることに興味がある場合は、biggerpockets.com/playlist にアクセスして今すぐサインアップできます。それは、bigpockets.com/playlist です。ぜひチェックしてみてください。それでは、少し休憩して、今日はまた Redfin のチーフエコノミストであるダリル・フェアウェザー氏とのインタビューに戻ります。私たちは、賃貸と購入のどちらが安いのか、カリフォルニアとフロリダの保険はどうなっているのか、手頃な価格が住宅市場をどのように左右しているのか、その他多くのことについて話し合う予定です。
ダリル・フェアウェザーさん、オン・ザ・マーケットへようこそ。ここに来てくれてありがとう。

ダリル：
ここに来られて幸せです。

デイブ：
さて、私は Redfin でのあなたの仕事をかなり長い間フォローしてきましたが、私たちをよく知らない人のために、簡単に紹介してもらえますか?

ダリル：
私は Redfin のチーフエコノミストです。私は他の経済学者のチームとともに住宅市場を研究しています。私たちは、住宅価格がなぜ現状のままなのか、住宅販売が現状のままなのか、顧客がより多くの情報に基づいた意思決定を行うために何を知ることができるのかなどを検討します。そして、私たちは経済全体、住宅市場に目を向け、その情報を顧客、代理店、幹部に届けます。

デイブ：
今年上半期に見られた大きなトレンドは何ですか?

ダリル：
今年は販売量という点で本当に低迷しました。現在、住宅ローン金利は昨年よりもはるかに高くなっているため、市場では買い手は大幅に減少していますが、売り手も減少しています。パンデミックの間、多くの住宅所有者は記録的な住宅ローン金利に固定されており、彼らはその金利を引き上げたくありません。つまり、住宅ローン金利が高くても、実際には価格の低下にはつながっていないのです。それは単にボリュームが少ないことを意味します。

デイブ：
そして、こうした傾向は今年下半期も続くと予想されますか?

ダリル：
こうした傾向は消え去るだろうと思います。それにどれくらいの時間がかかるかは未解決の問題ですが、最終的には人々がこの高い金利に慣れるか、インフレが鈍化して金利が下がるかのどちらかになるでしょう。そしてそれはおそらく来年のどこかで起こるでしょうが、それが年の初めに起こるのか、年末に起こるのか、それともさらに時間がかかるのかはわかりません。

デイブ：
ええ、それは私たち全員が見てきたことだと思います。そして当然のことながら、金利がいつ変わるかは誰にもわかりませんが、私たちはそれを心配して待つことになります。あなたとあなたのチームは最近、私が話したいと思っていた情報をいくつか発表しました。それは、現在米国では、実際に賃貸よりも家を買う方が安い米国の主要都市圏は 4 つだけだということです。その研究とその背後にある方法論について少しだけ教えていただけますか?

ダリル：
私たちは、特定の家を借りるのと所有するのに現在どれくらいの費用がかかるかを調べました。毎月の住宅ローンの支払い額を調べ、それを毎月の家賃と比較しました。通常、家賃を支払うよりも住宅ローンを組む方が実際には少しお得です。しかし現在は、住宅ローン金利が非常に高いため、実際には賃貸の方が安くなります。ベイエリアのような場所では、住宅市場が非常に高価であり、住宅ローン金利が高いため、実際に月に数千ドルも増えるなど、その差は非常に大きくなります。しかし、デトロイトのような場所では、実際には逆の現象が起きています。これはデトロイトの経済に特有のものであり、人口動態や裕福な人々が何十年も都市を離れているため、住宅購入者よりも賃貸人の方がはるかに多いという状況に特有のものです。したがって、住宅ローン金利がこれほど高いにもかかわらず、デトロイトの賃貸料が依然として高いのはかなり珍しいことです。

デイブ：
したがって、過去 10 年ほどの低金利期間中であっても、一部の市場では購入するよりも賃貸したほうが有利であるのが依然として普通のことです。そうですか？

ダリル：
そうですね、通常、一部の市場が賃貸に適しているかどうかは、より複雑であり、それはその地域の固定資産税やその地域の人口動態、その地域の収入に関係する可能性があります。しかし通常、ほぼすべての市場でレンタルした方が良いという極端な状況は見られません。

デイブ：
また、これらの市場では、買い手または売り手の行動に異なるダイナミクスが見られますか?

ダリル：
そうですね、それが人々が住宅市場から完全に手を引いている理由です。金利が非常に高いときに、金利を支払わなければならないのは余分なお金だけなので、購入者が手を引くのは当然です。買い手が撤退したために価格が下がっていないのは少し奇妙ですが、売り手は価格を下げなければならないと思うでしょう。しかし、住宅所有者はリストに掲載しないことを選択しているだけだ。彼らは市場に出回っている価格よりも低い価格を受け入れません。

デイブ：
念のため書いておきますが、デトロイト以外の 3 つの大都市圏は、フィラデルフィア、クリーブランド、ヒューストンです。人々が住宅市場から撤退しつつあるとおっしゃいましたね。それは人々がこの力学を理解し、実際にこの方程式を実行しているからだと思いますか?それとも、単に金利上昇のむち打ち症によって人々が暴落を恐れているだけなのでしょうか？それともその行動を引き起こしている原因について何か洞察はありますか?

ダリル：
ああ、買い手の行動を促進しているのは手頃な価格だと思います。彼らが金融業者に行って話をすると、昨年の見積もりが今年の見積もりと異なることに気づき、同じ金額を支払う余裕はありません。そしておそらく、予算内で条件を満たす住宅が市場にまったく存在しないため、代わりに賃貸市場に行くのでしょう。住宅所有者にとっては、快適だと思います。彼らが本当に注意を払っているかどうかはわかりません。おそらく、もう一度買うために売却することを考えている人は、そうすればさらに多くの利息を支払わなければならないため、財務状況がさらに悪化することに気づいているかもしれません。しかし、彼らのほとんどは、最近買ったか、引っ越しの予定がないため、あまり気にしていないだけだと思います。

デイブ：
購入者の需要の反動は、長期的には家賃や家賃に影響を与えると思いますか?

ダリル：
もし金利が高止まりしたり、さらに上昇した場合には、より多くの需要が賃貸市場に流れ込み、最終的には家賃が上昇すると思います。賃料については、賃料は昨年と同じです。 FRBは景気減速と賃貸インフレも見始めている。それが一夜にして実現するとは思いません。ほとんどの人が近い将来にランクが上がるとは思えませんが、たとえば今後 3 年以内にランクが上がると予想しています。

デイブ：
そうそう、私が気になったのは、現在、大多数の市場では家を買うよりも賃貸の方がはるかに安いのですが、その状況が変化するリスクがあるとすれば、それは今ではそうなるようだということです。価格の非常に控えめな修正。あなたの調査によると、今は1％くらいだと思います。

ダリル：
その直感は正しいですが、別の力が働いています。 1 つは、インフレ率が高いということは、人々が家賃に使えるお金が少なくなっているということです。パンデミックの間、多くの世帯形成が見られ、ルームメイトの状況を離れ、初めて自分のアパートを手に入れたり、より広いスペースを求めたりする人が増え、それが家賃の高騰に貢献しました。そして今、私たちはそれの一種の逆転を目の当たりにしています。人々は腰のベルトを締めてルームメイトを得るか、より大きなアパートや広くないアパートを買わないのです。つまり、それが家賃の上昇に対抗しているということだ。家賃の上昇に逆効果となっているもう一つの要因は、引っ越しを希望しているが住宅ローン金利を維持したいと考えている多くの住宅所有者が、古い家を売却せずに賃貸することを決めていることです。そのため、販売市場からレンタル市場に切り替わる在庫もいくつかあります。

デイブ：
わかった。わかった。つまり、賃貸市場でも住宅市場でも、手頃な価格がすぐに改善するとは思えません。

ダリル：
いいえ、私たちが期待できる最善のことは、手頃な価格が大幅に悪化しないことだと思います。私たちが現在経験している経済的な異常事態が去り、人々が住宅市場に戻ってきたら、住宅価格と家賃のさらなる上昇につながるのではないかと私は心配しています。

デイブ：
Redfin が購入者の需要に関するデータを持っていることは知っていますが、私たちの観点からすると、それを見つけるのは常に少し困難です。それで、どれだけ需要が落ち込んでいるのか、そして先ほどの点について、もし金利が下がった場合に、どれだけの種類の需要が傍観して、あなたの言うように、金利が下がるのを待っているのか、何か考えがあれば知りたいのですが。経済的には自然に解決する奇妙だろうか？

ダリル：
したがって、住宅販売は約15％減少しています。 15% を少し超えると思いますが、これはまさに市場で購入者が減っていることを反映しています。また、新規出品の減少も見られており、購入者が市場に出ているものを食べているか、単純に気に入らないことが原因の一部となっています。住宅ローン金利が下がるたびに、需要が少しずつ増加するのがわかります。したがって、大きな問題は、人々がお金に余裕があれば購入するであろう手頃な価格であると思います。

デイブ：
うん。それは間違いなく、私たちがここで聞いている中で最も一般的なストーリーのようです。つまり、あなたは経済の奇妙さについて話していて、インフレが下がり始めると金利が下がる可能性があるとおっしゃいました。住宅ローン金利が長期的にどこに落ち着くかについて、モデル化や考察を行ったことがありますか?

ダリル：
住宅ローン金利をモデル化するのは本当に難しいです。過去のデータから将来の金利を予測できるわけではありませんが、5％から5.5％の範囲の予測を見たことがあります。 Redfin 経済チームの来年の平均は 5.5% の範囲にあると思います。現時点では7％近くにとどまっているため、住宅所有者が再び上場を始めるよう促す水準まで金利が戻るとは想像しにくいが、多くの購入者が戻ってくるまでには十分に下がる可能性はあると思う市場へ。

デイブ：
私がそのことについて質問しようと思ったのは、需要が増加するほど低いが、供給が増加するほど低くない場合には、再び上昇するというあなたの理論を裏付けることになるからです。私たちはこの奇妙な世界にいます。人々やアナリストは何年もの間、「金利が上昇すると供給が急増し、価格に下落圧力がかかるだろう」と言っていたような気がします。少なくともそれが劇的な形で起こっていないことは明らかです。そして、私が興味があるのは、在庫が増加するには金利の低下が必要となるのに、その逆のことが起こる可能性があるということです。これは基本的に、私の理解によれば、歴史的パターンとはある意味逆のことです。

ダリル：
したがって、少なくとも大不況以来、歴史的なパターンで手頃な価格は悪化しています。現在、住宅ローン金利が上昇し、価格がわずかに安くなり、手頃な価格になっているため、住宅ローンの支払いコストは約 15% 上昇しています。もし私たちが住宅ローン金利がまだ3％の世界にいたら、価格は今年さらに15％上昇し、その分だけ手頃な価格が悪化していたと思います。したがって、金利がどうなるかに関係なく、手頃な価格が悪化し続けている理由は、供給が根本的に不足しており、供給を増やすだけで手頃な価格が低下するか、少なくとも... または申し訳ありませんが、住宅をより手頃な価格にするか、少なくとも、極端に手の届かないものにならないように。

デイブ：
少しギアを切り替えて、あなたとあなたのチームが行っている調査のうち、私が常に非常に興味を持っているのは、移行パターンに関するものです。少なくとも逸話的には、パンデミックによる本当に劇的な移住傾向の一部が減速しているようだ。それが見えているのですか？

ダリル：
先ほども言ったように、住宅購入件数は約15％減少しています。しかし、住宅を購入する人々のうち、記録的な割合が大都市圏外に移住している。今でもサンフランシスコからフェニックスやラスベガスに向かう人たちがいます。ニューヨーカーがマイアミ、実際にはカロライナに移住しているので、それは今でも起こっています。実際、住宅ローンの金利が非常に高いため、住宅所有者が家を売って別の場所に引っ越しても支払いを減らすことができるのは、より手頃な価格の場所に引っ越す場合だけです。

デイブ：
そして、現在最も手頃な価格の住宅市場はどこでしょうか?

ダリル：
最も人気のある移住先を紹介します。つまり、フェニックス、マイアミ、サラソタ、タンパです。ラスベガスはまだリストに残っていると思います。ヒューストンはリストに載っていると思います。 [聞き取り不可 00:14:18] ヒューストンとダラス、でもそれはすべてサンベルト地域のようなものです。簡単に住宅を建てることができるため、非常に人気があります。土地は安いです。海岸よりもはるかに安い価格で家に帰ることができますが、それでも暖かい気候が続いています。現在、中西部と北東部の多くの地域は、依然として南部と同じくらい手頃な価格ですが、おそらく気候のせいで、中西部と同様に多くの人にとって産業が衰退しているため、それほど魅力的ではありません。長年。したがって、それも貢献します。雇用の機会はどこにありますか?その多くはフロリダとフェニックスにあります。

デイブ：
あなたのチームは、これらの移住パターンのいくつかと、その多くが干ばつになりやすいフェニックスなどの災害が発生しやすい地域、あるいはフロリダでは洪水の危険性が高く、干ばつに陥っている可能性さえあると思います。それは長期的にこれらの地域の住宅市場にどのような影響を与えると思いますか?

ダリル：
そういった場所は、この種の移住を維持するために、気候変動に適応する方法を見つけ出す必要があると思います。私は少し減っています…人々がフロリダへの移住をやめるつもりはないと思います。手頃な価格が変わらない限り、人々がフェニックスへの移住をやめることはないと思います。損害保険が値上がりしたり、これらの地域をより強靱にする取り組みに資金を提供するために固定資産税が値上がりしたりして住宅の価格が高くなり始めたとき、フェニックスはそれを非常に好むかもしれません。気候変動が起きれば、おそらく人々はそこに住むのが遅くなると思います。しかし、これらの場所が価格をあまり上げずに適応できるのであれば、依然として魅力的だと思います。つまり、気候変動が自分たちにどれだけのコストをもたらすかについて、人々がより知識を持つようになったのかもしれない。私たちは、人々がそれを理解できるように、洪水スコアやその他の気候対策に関する Redfin に関する情報を提供しています。それを理解すれば、人々は手頃な価格を考慮に入れるかもしれないと思いますが、住宅購入者にとって手頃な価格は最優先事項です。

デイブ：
そうですね、少なくともフロリダでは最近、保険の費用に関するニュースばかりが流れているので、これは非常に関連性があるように思えます。彼らは今年保険料が40％上がると予測していると思います。カリフォルニア州では大手保険会社２社が新規保険の発行を停止することを決定した。この傾向は今後も続くと思いますか?その影響は何ですか?住宅ローンを抱えていて法的に保険に加入する必要がある人々がそれを見つけることができない可能性があるこのような状況については、歴史上前例を見たことがありません。

ダリル：
はい。なぜこのようなことが起こっているのかというと、例えばカリフォルニアでは山火事のリスクが増加すると予測されているからです。そして、カリフォルニアでは新築住宅の建設コストが上昇しており、今後も上昇し続ける可能性があります。そのため、保険会社は、どのくらいの頻度で家が全焼するのか、また家を再建するのにどれくらいの費用がかかるのかを心配しています。したがって、保険会社にとってこれらの要因は両方とも悪化しています。理論的には、そのコストを消費者に転嫁し、さらに料金を請求するだけで利益が得られる可能性があります。しかし、カリフォルニア州は価格を引き上げる能力を制限していると私は信じています。そのため、ステート・ファームのような一部の企業は完全に撤退している。

デイブ：
そうですか。

ダリル：
うん。フロリダについて私が理解しているところによると、洪水のリスクは高まっていますが、それは消費者に直接伝わっているだけです。そのため、人々の保険料が数千ドル、数万ドル値上がりし、リスクが増大したために彼らが負担しなければならない大きなショックであるという話を聞いてきました。

デイブ：
フロリダとカリフォルニア以外にも同様の状況にあると思われる市場はありますか?

ダリル：
つまり、住宅に影響を与える自然災害のリスクが高まると考えられる場所では、保険料が上昇すると予想されます。市場が撤退する唯一の状況は、保険会社がコストを引き上げることを妨げる何らかの規制がある場合です。しかし、ほとんどの人は時間が経てば、自然災害を気候変動のせいにするのは難しいほどのコストの上昇を経験すると思います。しかし、リスクが年々増加していることがわかり始めたら、相関関係を作ることができます。

デイブ：
わかった。そうですね。そして最終的には、コストが上昇し続けると需要が減り、その地域の住宅価格に悪影響を与える可能性があるドミノ効果のようなものが起こると思います。しかし、そこからあと数歩のところにあるのではないでしょうか？

ダリル：
問題の一部は、カリフォルニアの住宅が洪水に備えて建てられていないことであるため、実際には価格が上昇し、その後横ばい、あるいは下落する可能性があると思います。極度の寒さのために建てられたわけではありませんが、住宅が影響を受けるよりも、こうした本当に異常気象が起こることが多く、そのような種類の災害に備えて建てられた家は、当時のカリフォルニアの家とは同じではありません。地震に備えて建てられていますが、そうでない場所もあります。したがって、時間の経過とともに、人々は気候変動に対する耐性を高めるために自宅を適応させると思います。そうすれば、影響が軽減され、おそらく保険コストも削減される可能性があります。しかし、短期的には保険料が上がる可能性が高いと思います。

デイブ：
はい、興味深いですね。私はコロラド州に不動産を所有しています。常に保険を見つけるのは本当に困難でした。保険を見つけることはできましたが、希望する品質や完全な補償が得られませんでした。実は、録音を始める直前に、HOAからその場所から1マイル以内で火災が発生しているというメールを受け取りました。それで大丈夫だといいのですが。しかし、これは、これらのことが実際に全国の住宅所有者、不動産所有者に影響を与えていることを示しているだけです。たとえ保険を見つけることができたとしても、指定された地域で起こり得るあらゆるリスクから身を守るために、適切な種類と品質の保険に加入できるかどうかを確認する必要があります。

ダリル：
絶対に。

デイブ：
Redfin でのあなたの仕事について、不動産投資家や経済に興味がある人だけの視聴者が知っておくべきだと思うことは他にありますか?

ダリル：
私は住宅市場の根本的な問題、つまり供給不足に常に注目しています。カリフォルニア、モンタナ、フロリダなど、全米各地で住宅開発を推進する法律が数多く制定されている。ですので、そこは絶対に注意すべき点だと思います。特に不動産投資家にとっては、より多くの機会が生まれます。誰もが売りに出せる住宅が不足しているが、価格上昇に影響を与える可能性もある。したがって、それは間違いなく注意を払うべきものです。

デイブ：
そうですね、ほとんどの投資家は供給不足が大きな問題であり、それが問題を引き起こしていることを理解しているように感じます…不動産投資家にとって供給不足には明らかに短期的なメリットがありますが、ほとんどの人は住宅市場がより健全でより機能することが重要であると信じていると思います実際、それが全員の最善の利益になる、少なくとも私はそう思います。したがって、より多くの供給がオンラインに来ることを願っています。
わかりました、ダリル、ご参加いただきありがとうございます。人々があなたの仕事やあなたのチームの仕事を追跡したい場合、どこでそれを行うべきでしょうか?

ダリル：
Redfin ニュースを Google で見ることができます。すべてのレポートはそこに送られます。 Twitter、@FairweatherPhD、Instagram、LinkedIn などで私をフォローすることもできます。それは私のすべてのチャンネルに当てはまります。

デイブ：
よし。さて、ここに来ていただきありがとうございます。本当に感謝しております。

ダリル：
ありがとうございました。

デイブ：
参加してくれたダリルに改めて感謝します。ダリルと彼女のチーム、本当に魅力的なエピソードだと思いました。 Redfin の Research をフォローしていない場合は、強くお勧めします。彼らは住宅市場や家賃、そして今日話したすべてのことについて独自の調査を常に発表しています。
今すぐ購入するよりもレンタルしたほうがどれだけ安くなるのかを聞くのは非常に興味深いと思いました。つまり、私は逸話としてある程度知っていましたが、賃貸するより購入した方が安い大都市圏が米国には 4 つしかなかったという統計を聞くと、かなり驚くべきことです。ただし、ダリルと彼女のチームが取り組んでいる研究は、実際には住宅購入者だけを対象にしているということにも注意しておきたいです。それは主な住居を購入する人向けです。家賃を徴収している人向けではありません。ハウスハッキングや付加価値プロジェクトの実行を検討している人には向きません。それはあくまで本拠地を購入する場合の話です。だから私は誰も望んでいません... 特に第一の住居を購入する場合は、間違いなく注目に値する情報です。しかし、より伝統的な不動産戦略を行っている場合、それは彼女と彼女のチームが検討してきたものではありません。
もう一度、ダリルに感謝します、そして聞いてくれた皆さんに感謝します。繰り返しになりますが、この番組を完全に広告なしで聴き始めたい場合、数日以内に私が行う AMA を聴きたい場合、ボーナス エピソードを聴きたい場合は、必ずサインアップしてください。新しい BiggerPockets コンテンツ サブスクリプションの場合。 bigpockets.com/playlist にアクセスしてください。それは、bigpockets.com/playlist です。再度、感謝します。次回お会いしましょう。
On The Market は私、Dave Meyer と Kailyn Bennett によって作成され、Kailyn Bennett がプロデュース、Joel Esparza と Onyx Media が編集、Pooja Jindal がリサーチ、Nate Weintraub がコピーライティングを担当し、BiggerPockets チーム全体に特別な感謝を捧げます。番組「オン・ザ・マーケット」の内容は単なる意見です。すべてのリスナーは、データポイント、意見、投資戦略を独自に検証する必要があります。