A コマーシャル 不動産の墜落 ますます探している おそらく2023年に. 金利の上昇、圧縮 キャップレート, 新しい在庫 市場に出ようとしているのは、商業用不動産、より具体的には集合住宅を、不動産投資家にとってこれまでになく魅力のないものにしていることです。 しかし、多世帯投資に多額の資金が投じられているため、 日常の投資家はすべてのヒステリーに巻き込まれるのでしょうか? それとも、これは単なる 誇張されたクラッシュ それは何年もの間実を結ぶことはありませんか?
スコット・トレンチ, BiggerPockets の CEO とのホスト BiggerPocketsMoneyポッドキャスト、住宅ローン金利が急上昇し始めて以来、共同住宅スペースについて疑念を抱いてきました. 今、彼は説明するために番組に出演しています なぜクラッシュが起こり得るのか, 誰に影響するか, 投資家にできること 自分自身を準備する。 今は、2020 年と 2021 年に非常に顕著だったリスクの高い取引に取り組む時ではありません。スコットは、クラッシュが最終的に発生した場合にパッシブ投資家とアクティブ投資家の両方が資産を維持するためにできることについて、彼の推奨事項を示しています。
しかし、それだけではありません! これなしでは集合住宅について語ることはできません アンドリュー・クッシュマン および マット・フェアクロス、スペースで数十年の経験を持つXNUMX人の大規模な集合住宅投資家。 Andrew と Matt は XNUMX 人の BiggerPockets メンティーから質問を受けます。 フィリップ および ダニー、カリフォルニアを拠点とする投資家のカップルがしようとしています 集合住宅のポートフォリオを拡大する。 あなたがしたい場合は 正しい方法で集合住宅に入る または、お粗末な取引をかわすか、固執してください!
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スコット:
これは BiggerPockets ポッドキャスト、番組番号 721 です。
アンドリュー:
大きいほど精神的に大変ですが、大きいほど簡単です。 10 ユニットを倒すのと 100 ユニットを倒すのとでは、作業量は同じです。 だから私の哲学は、あなたが快適にできる限り大きくすることです. 快適とは、あなたやあなたの投資家を経済的リスクにさらさないことですが、「まあ、100ユニットだ。 私はまだそれをしたことがありません。」 10 を減らした場合は、100 を減らしたことになります。これは単なる財政の額であり、実際には規模が大きくなるほど簡単になります。
スコット:
みんなどうしたの? BiggerPockets Podcast のホストである Dave Meyer の一時ゲストである Scott Trench です。 すみません、デイブ、あなたからそれを盗みました。
デイブ:
なんてこった。 ホストなのかゲストなのかわかりません。 それが何であれ、私たちは一緒にここにいて、今日のショーを引き継いでいます.
スコット:
デイブ、今日はお招きいただきありがとうございます。 それは有り難いです。
デイブ:
ええ、もちろん。 あなたはそのイントロでとても滑らかです。 あなたはこれで古い手です。 いくつか質問があったので、あなたに参加してもらいたいと思っていました。 あなたと私は、これについて実際にオフラインで多くの素晴らしい会話をしました. ショーの最初の 20 分間、ここでお話しする集合住宅の商業スペースについて、いくつかの非常に興味深い考えと、率直に言っていくつかの懸念があります。
スコット:
ええ、そうです。 商業用集合住宅は、過去 10 年から 12 年にわたって莫大な富を生み出すという、本当に驚異的な業績を上げてきたと思います。キャップレートが下がったからです。 それは富を生み出すための信じられないほどの環境を作り出しました. 私はこれらの懸念を真摯に表明し、ここで警鐘を鳴らして、特に12年に向かうこの資産クラスに対して投資家が非常に慎重になるようにしたいと思います。
デイブ:
よし、素晴らしい。 さて、これは素晴らしい会話になります。 私はそれを楽しみにしています。 たくさんの質問があります。 聞いている皆さんのために、スコットと約 20 分間お話しします。 それから、Matt Faircloth と Andrew Cushman に引き渡し、マルチファミリー スペースに関するメンティーとリスナーの質問に答えます。 ですから、今日は素晴らしいショーをお届けします。 商用および集合住宅について多くのことをカバーする予定ですので、あなたは間違いなくこれに固執したいと思うでしょう. 集合住宅および商業スペースで何が起こっているかについていくつか考えがあります。あなたの考えを聞きたいです.
スコット:
集合住宅または商業用集合住宅および商業用不動産の分野で私が最初に懸念していることは、現在、この分野の多くでキャップレートが金利よりも低いことです。 つまり、商業用不動産を購入するということは、収入源を購入するということです。 キャップレートが 5% の場合、年間 10 ドルの純営業利益を生み出す物件を購入するために 500,000 万ドルを費やす可能性があります。 私の金利が 5.5% または 6.5% である場合、フレディ マックの 30 年固定金利住宅ローンは年末時点で平均 6.42% であるように、それは私の負債が希薄化していることを意味します。 私は実際には、すべての現金を購入するか、株式側ではなく貸出側にいることで、より良いリターンを得ることができます. 商業用不動産の場合、それは私が賃料の伸びに対して非常に強気であるか、何らかの理由で運営費を削減できると信じていることを意味します。 したがって、これは大きな問題です。 私の意見では、これは持続可能ではありません。 市場の平均がキャップレートを金利よりも低く見ている場合、それは市場が成長のためのこれらの仮定に全力を注いでいることを意味します. そして、私はそれを理解していません。 本当に危険で怖いポジションだと思います。
それでは、これが商業分野の投資家にとってうまくいくために真実でなければならないことを見ていきましょう. 1970 つは、賃料の伸びが上がらなければならないことです。 起こりうる 1.6 つの方法は、需要と供給のダイナミクスです。 供給面では、12 年代以来、オンラインで最も多くの在庫を獲得することになります。 Ivy Zelman は、ここのバックログで、今後 18 ~ XNUMX か月で XNUMX 万台がオンラインになると見積もっています。 ビルダーはその在庫を完成させ、それを収益化します。 事態が本当に悪化した場合、建設を中止する可能性がありますが、それはこのスペースに大きなリスクがあることを証明しています.
次に、これの反対側です… ですから、それは、市場がオールインし、多くの供給がオンラインになり、多くの建設が行われるという家賃の伸びの仮定に対する逆風だと思います。 ここデンバーの窓の外をのぞくだけで、ツルがかつてないほど繁殖しているのがわかります。 街が長い間活況を呈しているため、それは何かを言っています. さて、これはすべて地域的なものになります。 一部の都市では、供給がオンラインになることはありません。 一部の都市では、大量の供給がオンラインになり、それらのユニットの吸収に問題はありません.
デイブ:
繰り返しになりますが、その点を強調するために、スコット、特に集合住宅の家賃が横ばいになり、一部の地域で下落し始めていることをすでに確認しています。 それは、あなたが言っていることですが、この供給の増加がオンラインになる前のことです。それが意図されているのは、2023 年の半ばに向かっていると思うからです。 したがって、供給過剰がそのダイナミクスに影響を与え始める前に、すでにこれが見られます。
スコット:
ええ、絶対に。 より良い賭けは、キャップレートが金利よりも低い場合に爆発するという暗黙の仮定とは対照的に、マルチファミリースペースで今後12か月間、家賃が横ばいにとどまるか、場合によっては低下することだと思います.
需要側では、ここにワイルド カードがあると思います。オンデマンドで自信を持っているような予測はありません。 需要の大きな理由の 2023 つは、人口が増え、世帯形成が加速していることです。 それを裏付ける長期的な傾向があります。 それは本当ですが、COVID の状況全体からは、非常に多くの不安定性があります。多くの人が引っ越し、離婚、別居しています。 私の意見では、それは人為的に世帯形成を生み出します。 これは、経済学者を動かし、混乱させる可能性のある指標です。 そのため、XNUMX 年の世帯形成をどう予測するかはわかりません。 最も安全な方法は、世帯形成が非常に少ないと想定することだと思います。 緩やかな景気後退や金利の上昇が続くと、経済に圧力がかかります。 その結果、賃金の伸びが鈍くなり、家賃の値上げの一部を還元する可能性があります。 どちらかといえば、賃料は横ばいにとどまるか、年々減少していると信じるに足る理由があると思います。 繰り返しますが、それは問題です。
そのため、2023 年にはキャップレートが上昇し、集合住宅の資産評価が低下するのではないかと心配しています。 つまり、500,000 万ドルの純営業利益を生み出している同じ物件の価値は、10% キャップで 5.0 万ドルから 7.7% キャップで 6.5% になります。 これは、その物件の資産価値の 23% の急落です。 レバレッジが 70/30 の場合、70% の負債と 30% の株式を使用したことになり、株式の大部分が失われます。 これは、このスペースで発生している、または 2023 年のスペースで発生する可能性があると懸念している問題です。
デイブ:
これはすべての集合住宅資産で見られますか? 大規模なシンジケーションや小規模なマルチファミリーは、これによって不均衡に影響を受けますか?
スコット:
これは、オフィススペース、小売店、集合住宅、その他の資産を含む商業用不動産資産全体に対する脅威であると思います。 より大きな資産に対してより多くのプレッシャーがかかると思います。 30 年固定金利のフレディ マック ローンで資金調達されていない資産への圧力が見られるでしょう。 一般人はかなりの衝撃を受けると思います。 また、この時期に売れない人も出てくると思います。 シンジケートに投資している場合、シンジケーターはおそらく来年か 6.5 年は売れず、価格が回復することを期待しています。 私の懸念は、もし金利が高いままで、少しでも下がる可能性があるなら、住宅ローンの金利は来年下がる可能性が高いと考えていることは知っていますが、金利が以前よりもずっと高いままである限り.ここ数年、キャップレートはより高いレベルにリセットされると思います。地域によって異なりますが、全国ベースでおそらく 7%、XNUMX% です。
デイブ:
まあ、理想的には、ほとんどのシンジケーターとオペレーターはおそらく持ちこたえます。 しかし、商業融資の性質を考えると、それらのほとんどは長期固定債務を持っていません。 それらの一部は、バルーンの支払いが迫っていたり、今後数年で調整される変動金利の住宅ローンを持っている可能性があり、売却を余儀なくされたり、物件のキャッシュフローにさらに悪影響を与える可能性があります.
スコット:
それは本当だと思います。そして、それはこの分野では本当に大きな未知数だと思います。 商業用集合住宅の不動産債務の平均に関する優れたデータを持っている人を私は知りません。 これらの債務の平均加重耐用年数は? 五年ですか。 10年ですか? 30年ですか? 誰もがこれで固定金利のフレディ マック ローンを利用できますか? 私の推測では、これらの分野に大きな広がりがあり、さまざまな人々が非常に異なる影響を受けることになるでしょう. 私の最善の推測では、このキャップレートのリセットには、イベントではなくプロセスがあると思います。 これらの資産の運用者には、12 ~ 18 か月にわたって絶え間ない厳しいプレッシャーがかかるでしょうが、物事が一気に頭角を現す何らかのイベントの問題が常に発生する可能性があります。
ところで、これはニュースではありません。 この分野の資産価値は、すでに多くの市場で 20% から 30% 下落しています。 それらの市場のいくつかにとっては、それは光のスイッチのようなものであり、そのうちのいくつかは時間が経ちました. Brian Burke は、以前の BP ポッドキャストで、これについて非常に詳細に説明していると思います。 それから、私はまた、Fundrise の CEO である Ben Miller が On the Market Podcast に出演していたことにも注目したいと思います。 彼は、この分野で発生しているタイミングと信用の問題、そして人々がどのように活用されているか、なぜ貸し手 A が貸し手 B から借りて不動産 C に資金を提供したのか、そして誰もがすぐに流動性を必要としている理由について、本当によく理解していると思います。問題を引き起こす可能性があります。 それを予測するのは本当に難しいと思います。 繰り返しになりますが、それは誰も優れたデータを持っていない分野であり、ここには大きな未知があると思います.
デイブ:
その情報を見つけるのは本当に難しいです。 Scott が話していたポッドキャストをチェックしたい場合は、On the Market フィードでクリスマス頃に公開されました。 あなたはそれをチェックすることができます。 それは、ベン・ミラーの偉大なレバレッジ解消と呼ばれています。 スコット、これは魅力的だと思います。あなたの意見に感謝します。 あなたが投資家に何を勧めるか知りたいです。 それにはXNUMXつの側面があると思います。 オペレーター、マルチファミリーシンジケーターとして、彼らに何を勧めますか? では、私のように多世帯契約のシンジケーションに受動的に投資する者として、あなたのアドバイスは何ですか?
スコット:
まあ、あなたが現在のシンジケーションにいるなら、ちょっと祈って我慢しなければならないと思います. 本当に別のオプションはありません。 あなたは限られたパートナーであり、何もする必要はありません。 ですから、すべてはあなたが今後何をできるかにかかっています。 シンジケーションへの投資を検討している場合は、家賃のない成長環境であっても、それが大きな勝者であることを確認してください. 市場の賃料の伸びに関するシンジケーターの予測を捨てて、賃料の伸びがない場合、これは今後数年間、私にとって理にかなっていますか? そして、その市場でキャップレートが150ベーシスポイント上昇して不動産を売却しなければならない場合でも、どこで意味がありますか? それが一般的な経験則です。 各地域によって異なります。 新しい建設がほとんどなく、純移動が多い市場の XNUMX つがある場合は、地域によってこれらの仮定を間違いなく変更できます。
もう 5 つは、シンジケーションでエクイティ側に立つ代わりに、デット側に立つことを検討することです。 スタックの一番上にあるより優先順位の高い債務よりも劣っていますが、そのリターン プロファイルの点で債務と実際に一致している優先株式があります。 または、デットファンドに参加することもできます。 キャップレートが 6.5% で金利が 6.5% の場合、他のデットファンドで 5% またはそれ以上の金利を稼いでみませんか? これは、一定期間、より良いキャッシュフローを獲得するためのリスクの低い方法です。 物事が変化したり、変化したりした場合は、いつでも株式側に戻るか、家賃の伸びに自信があるときに戻ることができます。 株式取引に参加する場合は、まったくレバレッジなしでシンジケートする人を見つけることを検討してください。 繰り返しになりますが、資産が XNUMX% のキャップ レートで利回りを生み出す場合は、負債をまったく使用しないことを検討してください。 それは実際には、低リスクでありながら、家賃のない成長環境または低家賃の環境で収益を増加させるでしょう. とても魅力的です。
これらは私がここに持ち込もうとしている非常に大胆な意見ですが、人々はこれを理解していないように感じ、情報を得ているように感じるので、私は本当にこの懸念を表明したいと思います…不動産取引をシンジケートする人々からのあなたの情報は、これらのシンジケーターが素晴らしい人々であることを認識しています。彼らは多くの場合素晴らしい仕事をしていますが、これが彼らの生計ですあなたの生計が、多額の資本を調達し、取引を行い、買収手数料や管理手数料を通じてお金を稼ぎ、[inaudible 00 :13:51]。
デイブ:
それは素晴らしいアドバイスだ、スコット。 ありがとう。 商業用不動産がこのように下落する可能性はありますか? おっしゃっていることからすると、そのように聞こえます。 個人的には、住宅用不動産は緩やかに下落すると考えていますが、あなたの分析によると、この商業用不動産にはさらにマイナス面があります。 住宅業界やその他の不動産業界にも波及していると思いますか?
スコット:
これは、一般的な意味で、不動産にとって良いニュースではありません。 ほら、特に住宅市場をうまく扱っていると思います。 あなたはすべての市場をうまく扱っています。 商業スペースで過ごす時間はそれほど多くないと思います。 ところで、私はここでの商業用不動産市場を理解するためのアマチュア志望のジャーニーマンであるため、ここでの私の意見のいくつかを塩で受け取る必要があります. しかし、居住スペースでは、それを合理的に処理できていると思います。 さまざまな結果があります。 しかし、いいえ、商業用不動産の資産価値の下落は、住宅用不動産の資産価値の下落と密接に関連している可能性があります。 私たちはすでにそれを予測しています。 3% から 10% の下落は、来年の年末に金利がどこで終わるかに応じて、あなたが住宅用に議論してきた球場だと思います.
デイブ:
なるほど、超助かります。
スコット:
ちなみに、住宅用不動産への投資を検討している場合は、BiggerPockets の計算機にそれを入れて、30 年の住宅ローンと合理的な上昇と家賃の成長の仮定で物件を見て、住宅ローンなしでそこに置いてみてください。リターンは次のようになります。 多くの場合、不動産に抵当権を設定しないと収益が向上します。これもまた、非常に興味深いことであり、車輪を回す必要があることです。 これを機能させるには、今すぐお得な取引を見つける必要があり、借金の側にいることを検討することをお勧めします.
デイブ:
素晴らしい。 ええと、スコット、私たちはこの非常に冷静で思慮深い分析に本当に感謝しています. それは明らかに、私たちの聴衆と不動産への投資を検討しているすべての人が考え、もっと学ぶべきものです.
スコット:
デイブ、ひとつ質問があるんだけど、どう思う? 私は、商業用不動産スペースで非常に大きなリスク要因が醸造されていることを心配して、ここで少しの運命と暗がりで熱くなっています. 私はそれで合理的だと思いますか、それとも私がかなり外れていると思いますか?
デイブ:
いいえ、そうです。 深刻な懸念だと思います。 キャップレートが現状維持されるとはとても思えません。 それらが広がらない世界は想像できません。 あなたが非常によく説明したように、キャップレートのわずかな増加が資産価値に非常に大きな悪影響を及ぼします。 キャップレートが非常に長い間非常に低いという形で状況が逆転しているのを見ているだけであり、経済状況はもはやそれをサポートしていないと思います.
家賃の伸びについてあなたが言ったことは正確だと思います。 ランクの成長が爆発的に増加している過去数年間に私たちが見たパーティーは、経済状況がもはやそれをサポートしていません. 非常に用心深く、保守的になる時だと思います。 本当に保守的であることのマイナス面は見当たりません。 あなたが間違っていて、私が間違っていれば、それはあなたにとってただのボーナスです. あなたが本当に保守的に投資し、家賃の伸びが増加し、キャップレートが低いままであれば、あなたにとって良いことです. しかし、あなたが言ったように、現在、商業用と住宅用の両方で、最も冷静で適切なアドバイスは、家賃の伸びが非常に緩やかであると仮定することです。 . しかし、少なくとも来年、おそらくXNUMX年は、状況の改善を期待することは賢明な行動だとは思いません。
スコット:
まあ、素晴らしい。 繰り返しになりますが、この懸念を表明するのは少し緊張しています。 私は本質的にショーに来て、「私はかなり…を予測しています」と言っています。私は予測していません。 商業用集合住宅の資産価値が最大 30% 下落することを心配しています。 これは、Ben Miller がここで信用リスクについて語ったポッドキャストを本当に楽しんだ分野の XNUMX つですが、集合住宅はこのことから切り離されていないと本当に思います。 彼のリスクは、小売オフィスなどの他の資産クラスの商業用でした。 多世帯住宅は現在非常に露出していると思います.これらのいくつかは市場で適切に価格設定されていないのではないかと心配しています.
繰り返しになりますが、私たちは投資家としてお金を稼ごうとしているという単純な事実に帰着します。 家賃が上がらず、借金が購入しているキャッシュフローよりも高い場合、どうすればお金を稼ぐことができますか? それは変わらなければなりません。 全国平均でのキャップレートと金利の妥当なスプレッドは約150ベーシスポイントだと思います。 これは、現在の全国平均の約 5% から 6.5% のキャップレートに至る非常に大きな増加に相当します。 繰り返しますが、それは多くの価値を破壊します。 うまくいけば、これは役に立ちます。
デイブ:
唯一の選択肢は、金利が下がることです。あなたが言っているように、このスプレッドが必要です。 個人的には、住宅ローンの金利は 2023 年末までに下がる可能性があると思いますが、それほど大きくはなく、現在の水準から 100 ベーシス ポイントも下がるとは思いません。 それが私の考えですが、私はそれをあまり強く信じていません。 これには、さまざまな方法があると思います。 したがって、あなたが言ったように、より可能性の高い結果は、金利が低下するよりも、歴史的な健全なスプレッドに到達するためにキャップレートが上昇することだと思います。
スコット:
組み合わせもあるかもしれません。 それが緩和要因になる可能性があります。 それらはいくらか下がる可能性があり、キャップレートはまだこの部分で上昇する可能性がありますが、私は来年のこのスペースを非常に恐れています.
デイブ:
わかった、スコット。 この率直な評価と、あなたの気持ちを私たちと共有してくださったことに本当に感謝しています。 これを聞いているすべての人にとって非常に役に立ち、私に多くのことを考えさせてくれました. ここから出る前に、今日の簡単なヒントは何ですか?
スコット:
私の簡単なヒントは、商業用不動産またはその他の不動産を分析している場合、今日の環境では、最初に負債の有無にかかわらず分析してみてください。 次に、シンジケート化の機会を検討している場合、まだシンジケート化の機会に興味がある場合は、スポンサーが市場価値に対して大幅なディスカウントで購入していることを確認してください。市場への現在の賃貸料、およびシンジケーターが 1.5 年から 150 年後にそれを売却する必要がある場合、それが以前よりも XNUMX ベーシス ポイント高いキャップ レートであっても、物件は依然として許容できる利益を生み出すことができること。本日購入。
デイブ:
BiggerPockets の CEO、Scott Trench に感謝します。 ご参加いただきありがとうございます。 それでは、Matt Faircloth と Andrew Cushman に引き渡します。彼らは多世帯投資への参加に関するメンティーの質問に答えます。
アンドリュー:
Philip Hernandez さん、BiggerPockets ポッドキャストへようこそ。 調子はどう?
フィリップ:
私はうまくやってる。 私はここにいることにとても興奮しています。 どうもありがとう、アンドリュー。
アンドリュー:
あなたは、BiggerPockets のメンティー プログラムの最初のグループの一員です。 いくつか質問がありますが、今日は私たちが解決できることを願っています。 あれは正しいですか?
フィリップ:
ええ、ええ、そうです。 私はとてもうれしく思います。皆さん、お時間をありがとうございました。 私の質問は、集合住宅の世界だけでなく、一般的な不動産の世界でも、私たちが始めたばかりの多くの場合、あなたよりも経験豊富な誰かと提携して、彼らに何らかの価値を提供するようにアドバイスされます。 、取引を見つけるか、取引を管理するか、何らかの形であなたよりも経験豊富な人にとってより簡単になります。 価値を付加するためにできることは、資本を調達することだとしたら? 私はいくつかを見つけ始めています... 私のネットワークは、私への投資にもっと興味を持ち始めています。 契約がない場合はどうなりますか? 他の誰かが契約を結んでいて、私は彼らのことを知り始めたばかりですが、友人や家族のお金を取引に持ち込もうとしている人をどのように吟味しますか? 良い方法でそれを行うために、チェックリストはどのようになりますか?
アンドリュー:
重要なトピック。 私たちがそれを正しく理解していることを確認するために、あなたの質問は基本的に、私が資本調達者として始めた場合、そのお金を投資する適切なパートナーまたは共同スポンサーを選ぶためのチェックリストはどのようなものですか?
フィリップ:
ええ、まさに。 私自身のデューデリジェンスを行う限り、取引を精査するので、私はそれで合理的に有能だと感じますが、それは私がすべてを管理している場合です. では、私がすべてをコントロールできていない場合はどうなりますか?
アンドリュー:
あなたは正しいです。 Matt's はおそらくこれについて言いたいことがたくさんあるので、私はいくつかのことをロールオフして、彼に引き継がせます。 XNUMX つ目は、LP パッシブ投資家向けに書かれているので、Brian Burke の本 The Hands-Off Investor を読みに行くことです。 これは、私が今まで見たオペレーターの精査方法に関する最も詳細で詳細なマニュアルです。 したがって、もしあなたがお金を集め、そのお金を他の誰かに預けることを検討しているなら、あなたはその本の専門家である必要があります. それが私がする最初のことです。 これを XNUMX 年半続けてきた者としても、私は彼の本のすべてのページを読んでいます。 そこには学ぶべきことがたくさんあります。 そうしてください。
第二に、他の人の資金を集めて、それを他の誰かの取引に入れる場合は、限られたパートナーだけにならないでください. あなたがゼネラルパートナーシップの一部であるか、少なくとも取引においてある程度のインプットまたはコントロールを持っていることを確認してください. 残念なことに、ちょうど先週、私の友人が資金を調達し、テキサスで別のスポンサーと契約を結びました。 彼らは火事を起こしました。 取引はうまくいかない。 資産の 100% が失われます。 資金を調達した私の友人に対する最大のフラストレーションの XNUMX つは、彼がコントロールできないことです。 彼は、何が起こっているのかについてすべての情報を入手することさえできません。 ですから、ある程度の入力、ある程度の制御ができるようにしてください。
また、特定の取引を検討している場合は、その取引を引き受けて、それが自分の取引であり、それを見つけたかのように、その取引についてデュー デリジェンスを行うことをお勧めします。 あなたは基本的に、スポンサーが行うはずの引受と調査を複製しています。 うまくいけば、すべてが一致して、「うわー、この男は素晴らしい」と思うでしょう。 しかし、もしそうでなければ、あなたはそれを見つけるでしょう、そしてあなたは自分自身を救うことになるでしょう... あなたは投資家のリスクを救い、あなた自身の評判を守ります. 次に、特に市場が変化しているため、実際には特定の取引よりもそのオペレーターに多く賭けていることを認識してください. 資産管理と優れた運用によって、真に収益が得られます。 過去 10 年間、私たちは皆、大きな波に乗ってきましたが、それは頂点に達しました。優れたオペレーターは、今後の差別化要因になるでしょう。
それからまた、あなたの観点からも、フィリップ、あなたはある程度、あなたの評判を他人の手に委ねていることを理解してください. その審査プロセスを経て、ゆっくりと行ってください。 正しく行えば、成長し、規模を拡大し、得意なことに集中することができます。 しかし、それを覚えておいてください。 マット、あなたが追加しなければならないものを見るためにそれをあなたの上に投げますか?
マット:
まあ、私はほとんどの場合、「ねえ、私はアンドリューに同意します」と言うことができました. アンドリューの言ったことはすべて100%正しい。 はい、あたかも自分の資本を投資しているかのように彼らを精査してください。それがあなたがそれを見るべき方法です。 何よりも、フィリップ、これはあたかもこれがこの他のオペレーターの契約に入るあなたのお金であるかのように見えます. この小切手を書いていた場合に行うことを行います。 本質的に、投資する人はその取引に投資していないからです。 彼らはあなたに投資しています。 彼らは首都を駐車する場所を見つけるのを手伝うためにあなたのところに来ています。 彼らはあまり似ていません…彼らはそのオペレーターに直接行くことができました。 なぜ彼らはあなたを通り抜ける必要があるのですか? 彼らがあなたを通り抜けなければならない理由は、彼らがあなたを信頼しているからです。 彼らは Philip Hernandez のネットワーク、引受能力、市場知識に投資しています。
そうしてください。 市場をくまなく調べて、市場が素晴らしい理由を見つけてください。 シンジケートや運営者、主催者の言うことだけを聞いてはいけません。 その理由について、あなた自身の宿題を考え出してください。 財務情報を示すシンジケーターの PDF ドキュメントだけに頼らないでください。 Excelで実数を取得します。 契約は自分で引き受けてください。 不動産を購入している現在の所有者から家賃ロールと損益計算書を入手し、独自の分析を行います。 たぶん、独自の審査、独自の引受を考え出し、取引のストレステストも行う. これらすべてのことは、取引に投資したい優れた LP 投資家によって行われます。投資家ではなく、この取引に参加するのは自分の粉であるかのように振る舞う必要があります。 それが一番です。
もしあなたがそれを探しているなら、他の誰かのために資金を調達する際に自分自身を守る方法について、いくつかの考えを提供することもできます. 私の推測では、あなたは素晴らしい人だと思いますが、それはたまたま知っていますが、趣味でやっているわけではありません。 あなたがこれを行っているのは、あなたの投資家の XNUMX 人を取引に参加させることと引き換えに、何らかの報酬を得たいからですよね?
フィリップ:
ええ、間違いなく。
マット:
問題は、私の間違いでない限り、あなたはシリーズ 7 のライセンスを持っていないということです。 あなたは認可された証券株式ブローカーではありませんよね?
フィリップ:
正しい。
マット:
あなたがしているのは彼らのために証券を売っているので、そのオペレーターはあなたが資本を調達することに対してあなたに補償することができません. 資金調達と引き換えに調達したドルと株式の小切手をカットすることはできません。それは、株式ブローカーとして証券を販売することに対する補償となるためです。これを行うにはライセンスが必要ですが、ライセンスを持っていません。 . でも安心してください、私はあなたをカバーしました。
その方法は、アンドリューが言ったように、ジェネラル パートナーシップである GP のメンバーになることです。 今、そこに彫刻があります。 資本調達者として GP になることはできません。 会社で積極的な役割を担う必要があります。 会社が形成された後、資本調達者の仕事はほとんど終わります。 あなたは私が言っていることが理解できているはず? 永遠に資本が必要というわけではありません。 資金を調達し、取引が成立すれば完了です。 では、取引が精査された場合に SEC が見たいと思うものは何か、投資家が見たいものではなく、率直に言うと、あなたは取引の積極的なパートナーであり続けますか? したがって、フィリップの仕事は、資本が調達されても終わりではありません。それによって、所有者として会社で積極的な役割を果たせるからです。 あなたが会社の所有者であれば、どんな規模の所有者でも、株式を売却することができます。 会社の一部を所有している場合は、証券ライセンスは必要ありません。 あなたは私に従いますか?
フィリップ:
うん。
マット:
さて、あなたは会社の一部を所有していますが、資金を調達するだけでなく、何かをする必要もあります。 ですから、資産管理チームの一員になることができます。 DeRosa が私の会社で行っているように、私たちは取締役会を組織し、その取締役会には発言権があります。 彼らは言いました。 定期的に理事会を開催しています。 議事録を作成します。 私たちは完全な馬鹿でさえあり、モーションと秒とアイとそのすべてがあるロバートの秩序のルールを実行します. そのため、議事堂のレイザーが会社に対して定期的に発言権を持つ取締役会として、これらすべてを行うことができます。 オペレーターが喜んであなたとボールをプレーし、そのように物事を設定する場合、それはあなたが GP のメンバーになるための素晴らしい方法です。これにより、主な主催者は、あなたが自分で交渉した形式や方法であなたに法的に補償することができます.
フィリップ:
ですから、それが小規模な取引で、取引に XNUMX 人、XNUMX 人が参加している場合、Andrew、あなたは一定レベルの管理を確実に行うように言いました。 それは実際にはどのように見えますか? ディスポやコントロールまでコントロール…? 「ああ、これは私がそれをどのように見せたいですか?」と私は何と言いますか? コントロールまで?
アンドリュー:
可能な限りコントロールします。 つまり、あなたが言ったように、処分、いつ/どのように、価格の承認について投票することができます。 あなたは承認することができます、それは借り換えられますか? プロパティマネージャーを解雇して、新しいマネージャーを雇うつもりですか? あなたはそれにいくつかのインプットを持っている必要があります。 大規模な設備投資を行うかどうかについての意見が得られます。 彼らを引き留めるべきですか、それとも前進すべきですか? あなたは意見を得ることができますか、分配を行うべきですか、それとも潜在的な困難な時期を乗り切るために財産の財政状態を維持するために分配を控えるべきですか? したがって、インプットが多ければ多いほど、投資家にとってより良いものになります。 それからまた、あなたももっと学ぶつもりです。 特に資金調達側の場合は、運用にそれほど多くの時間を費やすことはありません。 あなたもそれをすることでより多くを学ぶでしょう。
マット:
興味深いのは、フィリップ、あなたが話していたのは、これは小さな取引にすぎないということです。 このプロジェクトに関わっているのは XNUMX ~ XNUMX 人だけですよね? 私はあなたや他の誰かを怖がらせたくありませんでした。 ええと、Microsoft には取締役会がありますが、これは大規模な取引ではありません。 取締役会は必要ありません。」 はい、いいえ。 そのような言葉にあなたや他の誰かを怖がらせる必要はありません。 いくつかのパートナーが関与する不動産を運営する方法があります。 それには、民間資本が取引に参加することが含まれます。 アンドリューが言ったように、プロジェクトではすべてのパートナーが発言権を持つことが不可欠です。 すべてのパートナーが投票します。
ちなみに、フィリップの言う通りである必要はありません。 フィリップには投票権があり、フィリップには発言権があるだけです。 これらすべてのことにおいて、屋根を交換するかどうかを決定するかどうかを決定するのは、通常、コンセンサスまたは「賛成、反対」のようなものです。 これが半複雑な不動産がどのように発生するかです。 これは、10 ユニットのプロパティでも XNUMX ユニットのプロパティでもかまいません。 これを必要以上に複雑なものと見なしてほしくありません。 これは、Zoom 呼び出しが行われたことを記録するだけの、非常にアップダウンする迅速な Zoom 呼び出しである可能性があります。 たぶん、フィリップ、飛行機に乗って、外に出て物件を見てみませんか。
最後にお伝えしたいのは、他の皆さんもそうですが、あまりにも多くの人がこのような不動産投資をちょっとしたことでやっているということです。 オペレーターのために民間資本を調達している場合は、次の 10 件の取引で 10 回の資金調達を計画している場合や、最終的に自分の事業に成長する可能性がある場合を除き、そのオペレーターのために資金を調達するべきではありません。 しかし、事業者のために資本を調達することに手を出すべきではありません。 あなたのブランドが彼らに愛着を持ち、人々があなたを資本源と見なすように、何度も何度もそれを行うべきです。それはあなたが何度も何度もできることです. 典型的な不動産プロジェクトは XNUMX 年かかる可能性があり、経済が少し変化した場合、これらのプロジェクトでは XNUMX 年よりもかなり長くかかる可能性があるため、これは XNUMX 回で試せるものではありません。 ですから、これらの人々と一緒に仕事をするのが好きで、彼らともっと多くの仕事をしたいと思うようにしなければなりません.
フィリップ:
それは素晴らしいアドバイスです。 どうもありがとうございました。 ほんとうにありがとう。
マット:
フィリップ、あなたが男を分割する前に、私はあなたに知らせたいと思います.あなたは、私たちが数ヶ月前に始めたもので私たちが持っていたマルチファミリーブートキャンプの素晴らしい、素晴らしい、素晴らしいジャガーノートでした.連れてきてくれてありがとう.あなたが持ってきたソース。 メンティープログラムでも同じことをやっているようですね。 ここでお会いできて本当に感謝しています。 BP コンでお会いしました。 私はあなたの雰囲気が大好きです。あなたがロサンゼルスに束縛されていても、あなたのエネルギーが大好きです。
フィリップ:
ありがとう。 感謝します。 ありがとうございます。
アンドリュー:
よし、気をつけて、フィル。
マット:
アンドリュー、ここに別の質問があります。 連れてきたい… ダニー、ダニー・ザパタを手に入れた。 ダニー、BiggerPockets ポッドキャストへようこそ。 今日は元気ですか?
ダニー:
絶好調です。 よろしくお願いします。
マット:
どういたしまして。 何を考えていますか? アンドリューと私は、あなたの一日を少し明るくするにはどうすればよいでしょうか? アンドリューと私に答えてもらい、大衆に私たちの考えを聞いてもらいたい不動産の質問は何ですか?
ダニー:
少し文脈を説明しましょう。 私は現在、小規模な多世帯投資家です。サクラメントにいくつかの不動産を所有しており、規模を拡大するための次の大きな一歩を踏み出そうとしています。 ですから、今ここで両方の頭脳を選択する絶好の機会です。 私が持っている質問は、小規模および大規模な集合住宅間の貸付の違いに加えて、10 ユニット未満から 20 から XNUMX ユニットのプロパティにスケーリングする際に、他に注意したことは何ですか?
マット:
ええと、アンドリュー、あなたと私はどちらが優れているかについて友好的な議論をしています。 アンドリューはスーパーヒーローであり、それができるので、大規模な集合住宅の不動産にほぼぴったりでした。 私のような大部分の一般人は、10 から 30 ユニットから 40 から XNUMX ユニットにまで上昇し、その中でスケールアップする必要があります。 アンドリュー、あなたもこれについて考えていることは知っています。 しかし、ダニー、簡単に私の考えをお話ししましょう。損益計算書は同じです。 そこにはまだ利益があり、その中にはまだ損失があります。 収入と支出はまだあります。 だから、あなたはまだ収入の流れを持っているでしょう。
しかし、取引が大きくなるにつれて、それはおそらくいくつかの収入源になります。 賃貸収入だけではないのかもしれません。 おそらく、あなたの損益計算書には、ランドリー料金や、ゴミ係員や、入居者にケーブルやその他のものを請求するなど、あらゆる種類の楽しいことが表示されるでしょう。したがって、収益面ではより複雑になります。 さらに、延滞料金など。 あなたはそれを収入として示しているので、私はXNUMXユニットの物件で延滞料を収入として示していることで精査されました. あなたはそれを伸ばそうとしています。 しかし、何だと思いますか? 大規模な集合住宅では、より一般的になり、それが収益の一部になることが期待されます.
さらに、費用面では、集合住宅の費用が非常に大きくなる可能性があり、金額は大きくありませんが、ラインアイテムの数が大きくなります. 30 ユニットで、何が得られますか? 固定資産税、保険、メンテナンス、その他 40 つまたは XNUMX つの項目です。 大規模な集合住宅の場合、経費シートに XNUMX または XNUMX の項目を含めることができます。 小さな集合住宅の多くの人が考えていない大きなものがあります。それは給与です。 これが意味するところです。 あなたが所有している XNUMX ユニットの不動産について、ダニー、あなたが現在所有している小さな集合住宅の実例を教えてください。
ダニー:
私は西サクラメントに XNUMX つのベッドルームと XNUMX つのスタジオが混在するフォープレックスを持っています。
マット:
誰が管理していますか?
ダニー:
そのためのプロパティマネージャーがいます。
マット:
あなたの家賃を集めてあなたのためにその物件を運営するその不動産管理者の給料にW2小切手を書きませんよね?
ダニー:
正しい。
マット:
大規模な集合住宅の場合、不動産管理費が表示されますが、人件費も表示されます. フルタイムの人員がいるということは、良いことでも悪いことでもあります。 経験則では、プロパティがフルタイムの人員を雇うことができる約80ユニット以上です。これは素晴らしいことです。それは、その人のキャリア、彼らの仕事は、集合住宅のプロパティがその目標を達成することに基づいていることを意味するからです。 それはリースエージェントかもしれませんし、メンテナンス技術かもしれません。 しかし、10 単位、30 単位、または XNUMX 単位には、これらの広告申込情報がありません。 それらのものはありません。
そのため、集合住宅に好きな歌を歌わせることを仕事とするフルタイムのスタッフ、リース代理店、おそらくより大きな物件にはサイトマネージャーがいる可能性があります。 大規模な物件には、大小さまざまな物件に出てくるものを修理する仕事をする複数のメンテナンス技術者がいる場合があります。 それは、私がしたように、多くの小規模な投資家が驚いて、「ああ、すごい。 そのための予算を立てる必要があります」だけでなく、刺激的でもあります。 私は今、これらの人々に仕事の説明を与え、タスクリストを与え、ソフトウェアなどを使用して、彼らが行うことで彼らの立場を完全に最適化し、私の財産をもたらすのを助けることができます. それは良いことですが、予算を確保する必要があります。 アンドリュー、あなたもこれについて考えたことがあると思います。 大規模な集合住宅のバケツには、支出面で小規模な集合住宅の収入のバケツに含まれていない可能性のあるものは他に何がありますか?
アンドリュー:
あなたのコメントでは、あなたが言ったことの92つは、より大きな物件は専任のスタッフをサポートできるということでした.州外からの30ユニット。 それは本当に難しいです。 あなたは本当にそれらのかなりの数と本当に重要なものの多くについて言及しました.
実際には損益計算書の項目であるとは限らない他のいくつかのものがありますが、他のいくつかの違い、ダニー、覚えておいてください、大きいほど精神的に困難ですが、大きいほど簡単です. 10 ユニットを倒すのと 100 ユニットを倒すのとでは、作業量は同じです。 だから私の哲学は、あなたが快適にできる限り大きくすることです. 快適とは、あなたやあなたの投資家を経済的リスクにさらさないことですが、「まあ、100ユニットだ。 私はまだそれをしたことがありません。」 10 を減らした場合は、100 を減らしたことになります。これは単なる財政の額であり、実際には規模が大きくなるほど簡単になります。
10 プレックスから 20 ユニットと 20 ユニットにスケールし始めたときのもう 10 つの違いは、人口統計がより重要になることです。 フォープレックスがあり、市場が横ばいか、あるいは少し下落している場合でも、空席を 20 つか 30 つ埋めるのはそれほど難しくありません。 しかし、XNUMX ユニットを所有していて、人々がそのエリアから移動し、XNUMX、XNUMX、XNUMX 人の空室が発生し始めた場合、その物件を満室に保つことはますます難しくなり、家賃の可能性はますます低くなります。上に行く。 スケールアップするにつれて、池の中でより大きな魚になるため、人口統計がますます重要になります. XNUMX 万人が参加する MSA のフォープレックスの場合は、自分の方向に泳いで逃げることができます。 XNUMX 個と XNUMX 個の XNUMX 単位のプロパティを収集すると、周囲を流れる流れに少し影響を受けやすくなります。
また、10 ユニットと 20 ユニットに達したときに心に留めておくべきもう 10 つのことは、フォープレックスを購入した場合、それをハックし、FHA ローンを取得し、入居し、空室を取得するとします。その欠員を20、20、100か月間カバーするために予約します。 30,000 ユニットや 250,000 ユニットに行き始めると、「いいえ、ポートフォリオに追加するときに、これらすべてのプロパティを個人的にカバーすることはできません」という精神的な変化になります。 10 ユニットを 20 つ購入すると、XNUMX ユニットについて話していることになります。 そのため、それぞれをビジネスとして実際に運営するという考え方にシフトする必要があります。 ええ、月額 XNUMX ドルの住宅ローンをフロートすることはできません。 したがって、これらは、小規模なフォープレックスから XNUMX、XNUMX、そしてそこからさらに上に移行するときに、私が心に留めておくべき違いの一部でもあります。
ダニー:
20戸以上のユニットがある場合、XNUMXつの欠員は小さな集合住宅ほど害を及ぼすことはありませんが、同時に考慮しなければならないという点で、私は常に大規模に見てきたので、それは素晴らしい視点です。あなたに影響を与え、それを埋めて維持するのを非常に難しくする可能性のある他のすべてのものと衰退している地域と人口統計。
マット:
諸刃の剣だ、ダニー。 つまり、より大きな物件を取得して持ち込むのは非常に難しい場合があります.200%の占有率から最大30%の占有率まで95ユニットを導入しましたが、それは苦労したと言えます。 白髪が一番多いのはここです。 大変でした。 25 つのユニットをリースするたびに、それは 30% の稼働率になるからです。 針を動かすだけです。 40ユニットのアパートを借りるのに対し、それは50%の占有率であり、針を動かしただけです. XNUMX つのアパートをリースすると、赤字から黒字になる可能性があります。 大きな集合住宅では、XNUMX、XNUMX、XNUMX ユニットをリースして、実際に大きなキャッシュ フローの違いを生み出す必要があるかもしれません。
良い面は、そのようなプロパティは、稼働率に関して市場から少し打撃を受ける可能性があることです.5%などです。 それはあなたを水中に置くつもりはありません。 つまり、いくつかのアパートを失いますが、それは世界の終わりではありません。 あなたの予算には空室が組み込まれています。 一方、75 ユニットの場合は、空いているか、空いていないかのどちらかです。 100% 占有されているか、100% 占有されています。 一方、85 ユニットの集合住宅の場合、XNUMX% が占有されていて問題ありません。 他の質問、他の考え、ダニー? ここであなたのために他にどんな光を照らすことができますか?
ダニー:
それは素晴らしいことです。 ありがとう。 私が述べたように、私はいくつかの小さな集合住宅を持っていますが、それらはキャッシュ フローの点で問題ありません。実際に、あなたが話していたもののいくつかを、より大きなユニットの観点から予算化し、空室やさまざまなアカウントを維持しています。広告申込情報が表示されますしかし、私が理解していることは、最近、キャッシュフローと資産評価のバランスについて、良いアドバイスや興味深いアドバイスをいくつか得たことです. アドバイスを頂きたいのですが、どうやってバランスをとっていますか? あなたは、請求書を支払うようなキャッシュフロー特性を持っていることを知っているからです. 次に、多くの可能性が見られる不動産に投資することができますが、それらは必ずしも法案を支払うとは限らず、かろうじて損益分岐点に達するとは限りません。 ポートフォリオにそれぞれがどれだけあるかという点で、あなたが行う計算のようなものはありますか?
アンドリュー:
ダニー、私は飛び込むことができます。それについていくつか考えがあります。 デビッドがポッドキャストでもこの種のことについてよく話していることを知っています. 小さなものから大きなものに移ると変化します。 第一に、それは市場によっても変化します。 デビッドは、過去数年間、ほとんどの場合マイナスのキャッシュフローで物を購入することを何度も話しました.30〜95年後にはもっと価値があることを知っているからです. これは、過去 30 年間の優れた集合住宅戦略でもありました。 キャッシュフローがマイナスの付加価値を購入して、うまく修正することができます。 マットが言っていたように、彼は 95% から XNUMX% 占有されたものを取りました。 まあ、それは XNUMX% でマイナスのキャッシュ フローでしたが、おそらくキャッシュ フローはかなり良好で、XNUMX% ではもっと多くの価値がありました。
私たちは市場の別の部分にいます。 繰り返しになりますが、10 ユニット、20 ユニットを検討している場合は、少なくともキャッシュ フローがあるものに固執し、最悪のシナリオで、市場があなたに逆らったり、家賃が変化したりしない場合に備えます。成長するか、終了できないか、付加価値をまだ実行できないか、またはビジネスプランが何であれ、最悪のシナリオはそれを保持して待つことです. 現在、下振れリスクに対するヘッジに重点が置かれています。 次に、それがヘッジされたら、次に注目します。アップサイドのために何ができるでしょうか?
一戸建てに比べて多戸建てのもう 10 つの美しい点は、一戸建ての場合、市場の気まぐれに任せることができることです。 売上コンプです。 集合住宅では、優れた運営者であれば、純営業利益を増加させる計画を実行でき、純営業利益を増加させることでその物件の価値を強制的に高めることができます。 私にとって、XNUMXユニットの物件を見ている場合、現在のキャッシュフローは、事業計画を実行して適切な市場で購入することにより、下振れリスクをヘッジし、将来のキャッシュフローをヘッジするという点で重要です. これは、エクイティを作成する上で重要です。 したがって、マルチファミリーを使用すると、両方の長所を実際に活用できます。 「まあ、感謝を得るためにキャッシュフローをまったく得られない」と言う必要はありません。 私にとって、集合住宅は、両方を行うことができるため、最高の投資の XNUMX つです。
また、グローバルな視点を持ってください。 個人またはビジネス内でそれを実行できますか? 少し前に話しましたが、もし私が 20 ユニットを持っていて、空室が 20 つあれば、それはおそらく私に影響を与えないでしょう. その通りです。これも利点の XNUMX つです。 ほぼ完全に空室になっている XNUMX ユニットを購入する場合、空室がなくなるまでどのようにカバーしますか? 個人でもできる? 購入する前に、事前に多額の利息準備金を調達するつもりですか? それを軽減する方法はありますが、カバーされていることを確認してください。 今日の市場環境では、過去 XNUMX ~ XNUMX 年間よりもはるかに多くのことを考慮してください。
簡単に要約すると、私のアプローチは、キャッシュフローの両方を獲得し、それから強制的に感謝できるようにすることです。 キャッシュ フローをあきらめる場合は、より多くの評価を得ようとします。 それがあなたのものであろうと、投資家であろうと、パートナーであろうと、その期間を乗り越えて反対側に連れて行くために、たくさんの準備金をテーブルに持ってくるようにしてください. マット、他に何か追加したいことはありますか?
マット:
ええ、男。 私はただ投げます... アンドリュー、あなたと私は両方とも、底が落ちた2007/2008に私たちが両方とも投資したと言うことができるのに十分な年齢です。 それが再び市場に起こるとは思いませんが、市場が変わることは確かです。 それは 2023 年のどこかに行きます。 過去 10 年間、感謝によって多くの人が天才のように見えてきましたが、彼らが実際に行ったことは、適切な市場を選択し、感謝の気持ちで多くのお金を稼いだことでした。 つまり、キャップレートが下がり、不動産価格が上昇し、特定の市場がチャートから飛び出しました。 多くの人が、実際にはコントロールできない活動で多くのお金を稼いでいますが、それを宣伝することはできます. だから、あなたはシフトを見ることになると思います。
個人的には、2007/2008 年に学んだことを考えると、キャッシュ フローが重要であり、今後数年間でさらに重要になると思います。 私が2007/2008年に所有していた物件は、キャッシュフローがあれば、その不況の間もうまくいきました. キャッシュフローのある物件は、XNUMX、XNUMX年前に支払った金額に見合わないかもしれません。 しかし、キャッシュフローがあれば、嵐を乗り切ることができます。 彼らを継続させるために、彼らにお金を投じなければならないだけではありません。 個人的には、私の投資戦略は、所有した最初の日にキャッシュフローが発生しないものに投資することです。 私は否定的な評価をしているわけではありません。 私はそうする人を判断しません。 それは私たちの戦略ではありません。 キャッシュフローはあなたに時間を与えるので、私はキャッシュフローに投資します。 キャッシュフローはしばらくの間それを保持する時間を与え、キャッシュフローは固定金利の借金でそれを保持する時間を与えます。 市場で物事が少しファンキーになった場合は、近い将来に売却できるようになるまで、キャッシュフローを維持してください.
この時点で、自分自身や投資家の長期的な投資目標を達成するために、感謝の気持ちを込めて不動産を購入することは、実際には自分でコントロールできないものに投資していることになります。 ええ、賃貸料を上げたり、物件のNOIを上げたりすることで、強制的な感謝を押し進めることができます。 しかし、強制的な増価のもう 10 つの要因はキャップ レートであり、キャップ レートは資産の評価方法です。 そのキャップレートでNOIを割ったものが当時の値です。 したがって、キャップレートが少し拡大した場合、金利がしばらく高水準にとどまると、キャップレートが上昇し始める可能性があります。 現在 X の価値があった集合住宅は、キャップレートがこのまま維持されれば、100 年か XNUMX 年後には X からマイナス XNUMX% の価値になる可能性があります。 . キャップレートが何をするかを制御することはできません。 NOIをコントロールできません。 その中で自分の財産を操作する方法を制御できます。 だから私は、今後数年間、自分がコントロールできるものに XNUMX% 投資しています。 市場が約束の地に連れて行ってくれるなんて、もう信じられない。
アンドリュー:
私はマットに同意します。 個人的には、マイナスのキャッシュフローはもう買いません。 最初はそうしました。 私はもうそれをしません。 2023年には、たとえば、やる気のある売り手の多くは、過去XNUMX、XNUMX年に購入し、残念ながら物件を保持するために必要なキャッシュフローを持っていない人になると思います.
マット:
私は100%同意します。 繰り返しますが、バブルがはじけるのではなく、底が抜け落ちると思います。 しかし、アンドリューが言ったように、出血を止めるためだけに外に出る必要がある、またはそれが何であれ、人々のための物件が市場に出回っていると思います.
ダニー:
ここで簡単にフォローアップします。 市場がどのように変化しているかについて言及したのは非常に興味深いことであり、キャッシュフローのない不動産を持っているこれらすべての人々がいて、市場でより多くを得たい投資家に機会を提供する可能性があります. それからあなたは両方とも、「私たちは物事に投資したくない、または初日にキャッシュフローが発生しないものには投資したくない」と述べました。
私はカリフォルニア州にも住んでいますが、そこには非常に興味深いテナント法があり、かなり制限的です。 そこで私はこれらの物件のいくつかを見て、小さな物件からの私の経験から、あなたが物件を取得するテナントは、あなたが再配置するときに常に長期的に維持したいテナントとは限りません. その観点から、私は占有率が低い方が実際にはより良いと考えてきました。 しかし、皆さんの話を正しく聞いていれば、この種の市場状況は理想的ではありません。 だから多分それについていくつかの考えを得る.
マット:
アンドリュー、そのことについて簡単に考えてみます。 覚えておいてください、ダニー、私が負のキャッシュフローの物件や物件が稼働していない、占有率について話しているとき、あなたは解決することができます. 繰り返しになりますが、私たちは経済的に 30% のパフォーマンスを発揮していた物件を手に入れました。 取引が市場に持ち込まれ、市場占有率が90、95%であっても、それがまだキャッシュフローに依存している場合、それは良い取引ではないので、私はおそらく今日もその取引を行うでしょう。 しかし、私が制御できることを行うことができれば、リースアップしたり、リーススペシャルを実行したり、美しいキッチンや美しいバスルームなどを設置したり、資産を現金化するために制御できることを行うことができます.フロー、私はオールインです。賃貸料の管理やそのようなものがたくさんある市場でおそらく70%が占有されている物件について話している場合、それはおそらく残りの20%のユニットができるチャンスです。市場に戻す、市場に戻すことができる、私はそれが好きです。 アンドリュー、今日の市場では 60%、75% が不動産を占有していると思いますか?
アンドリュー:
繰り返しになりますが、それをカバーできることを確認し、昨年または一昨年に計画していたよりも長くカバーできることを確認してください. そこにチャンスがあります。 リスクが大きくなるだけです。 リスク、それを軽減する方法はあります。そのリスクを負う場合は、それを実行していることを確認してください。
マット:
ダニー、これは素晴らしい会話であり、ここにいるすべての人に関係があることを願っています. ありがとうございます。 今日はショーに来てくれてありがとう。
アンドリュー:
いい話だね、ダニー。
ダニー:
わかりました、ありがとうございました。
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- キャップレート圧縮、家賃の停滞、および 集合住宅市場の危険信号
- アクティブおよびパッシブのマルチファミリー投資家向けの推奨事項
- 精査する方法 不動産シンジケーション 民間資金調達時の取引
- 小規模から大規模な集合住宅へのスケーリング なぜジャンプが思ったより簡単なのか
- キャッシュフローと上昇 バリュエーションが下落し始めた場合、どちらがより良い賭けです
- バルーンペイメント、変動金利住宅ローン、 危険な資金調達オプション 新しい投資家を厳しい立場に追い込む
- So はるかに!
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