銀行は信用を削減、市場の「不況」は本当に終わったのか?

デイブ：
やあ、みんなどうしたの？オン・ザ・マーケットへようこそ。私はあなたのホストのデイブ・マイヤーです、私たちは完全なギャングを再び集めました。今日はキャシー、ジェームス、ヘンリー、ジャミルが全員参加します。みんなでレコーディングするのは久しぶりな気がします。皆さんにお会いできて嬉しいです。

キャシー：
同様に。

ジェームズ：
家族が戻ってきました。

キャシー：
そしてジェームスはずっと年上です。

ジェームズ：
私も賢明ではありますが、決して賢明ではありません。

デイブ：
昨日、彼の本当の誕生日にレコーディングをしたのですが、ポッドキャストで彼に歌おうと思ったのですが、とても自意識過剰になってしまい、やりませんでした。

キャシー：
まだチャンスはあるよ。

ジェームズ：
はい、待っています。キャシー、あなたはアルバムを持っているので、歌ってください。

キャシー：
それは本当だ。それは本当だ。ああ、もうその言葉が出てきましたね。

デイブ：
わかった、まあ、みんなに歌わせるつもりはないけど、ジェームス、みんなからお誕生日おめでとう。昨日録画したので、誕生日おめでとうのエピソードがたくさんありますが、あなたにはそのすべてがふさわしいです。

ジェームズ：
それは有り難いです。

デイブ：
今日のエピソードでは、不動産のヘッドラインをいくつか取り上げます。素晴らしいストーリーを 15 つご用意しました。住宅不況とそれが終わったかどうかについて話します。信用基準とその厳格化の状況、それが不動産投資家にとって何を意味するか。不動産を売却するかどうか、低金利のオファーを確実に受け取らないようにする方法、そして安定した成長の準備が整い、今後もその価値を維持する可能性が高い XNUMX の都市についてお話します。今後数年。それでは、休憩後もそのままお待ちください。これらのトピックに移ります。
最初の話では、もちろん住宅不況について話します。この番組を聞いていると、住宅価格がどうなっているのかというテーマについてよく話します。しかし、ここ数か月の間に、住宅価格の傾向にかなり重要な変化が見られました。前年比はわずかに減少しており、それほど深刻なものではありませんでしたが、ほとんどの基準から見て一定の水準に達しつつあり、みんなのデータは少し異なり、現在は基本的に昨年と同等になっていると言っています。ほぼ平らです。つまり、この記事が語っている問題、住宅不況が終わった可能性を示している NAR の調査ですが、これはおそらく史上最短の住宅是正であり、現在私たちは将来の成長に向けた準備が整っています。それでヘンリー、あなたから始めましょう。住宅不況は終わったと思いますか。「市場次第だ」などと言う人は誰もいないでしょう。これからそうなるのはわかっていますが、ここでは国家ベースで話しているのです。

キャシー：
彼はほとんどそれを言いそうになり、それが彼の口から出てきました。

デイブ：
分かりました、見えました。彼の口が「アーカンソーでは何もかもが素晴らしい。バカはみんなアーカンソーに引っ越しるべきだ」と言い始めたのが読めた。

キャシー：
そこには不況はありません。

デイブ：
しかし、ヘンリー、私たち残りの人々に同情し、国家レベルで何が起こっているのか教えてください。

ヘンリー：
ちょっと、あなた。ほら、私たち全員が話し合ったことのようなものを見ていると思います。それは、私たちはこの在庫不足を本当に感じ始めており、在庫が不足していることと人々がちょうど理解している金利が6から8の間であり、彼らはそれに満足しているのです。人々が移動する理由は必ずしも経済的なものではありません。彼らのライフスタイル、生活、仕事が変わったり、もっとお金を稼ぎたいために仕事を変えたいと思ったりしています。給料を上げるために転職することはたくさんありますが、そのためには町内外に引っ越す必要があるかもしれません。人間関係を求めて移動する人たちがいて、人生が始まり始めています。人々は家を買う必要がありますが、ロックイン効果について話しましたが、低金利の人は売りたがらず、在庫もあまりありません。
そして、人々がそこにある在庫を求めて争っていることがわかり始めています。つまり、再び複数のオファーの状況が表示されており、リストに記載されているほとんどすべてのものについて複数のオファーが届いています。それは良い。私たちがリストに挙げたあまり良くないものや、そうでないものは、テール物件を保有するので物件を購入し、それらをきれいにして市場に戻すだけなので、改装されていません。そういったものは売れるまでに時間がかかります。つまり、健全な市場が見えていると思います。それが起こるべきことですよね？くだらないものを出品した場合、正しく出品されたものよりも売れるまでに時間がかかるはずです。それらは複数のオファーを得て、すぐに売れるはずです。それで、セッションは終わりましたか？そうですね、特に金利が再び上昇しない場合はそう思います。彼らが衰退の兆候を示し始めたら、そこにあるものを購入するラッシュが見られ、さらに多くのオファーが表示されると思います。

デイブ：
キャシー、あなたがどう思うか知りたいです。先日、キャシー、J. スコット、スコット トレンチと一緒にショーを行い、キャシーがここで何が起こっていると考えているかのプレビューを入手しましたが、これについてのあなたの意見、そして私たちが限界を超えていると思うかどうかを聞きたいです価格修正の観点からは森。

キャシー：
ローガン・モータシャミの言葉を借りれば、「私たちはひどく不健全な住宅市場にいます。」つまり、ヘンリーが言ったように、実際に何かを売ろうとする必要があり、見栄えが良くなければならない市場に戻るかもしれません。現在、エージェントにとっては非常に困難であり、適切な価格設定を行う必要があります。

ヘンリー：
あなたは働かなければなりません。

キャシー：
うん。繰り返しになりますが、ほんの 18 か月ほど前のことです。外に看板を貼り付けるだけで、どんな状態であっても物件が売れるようになっていました。したがって、売り手は実際に質の高い住宅を提供し、ほとんどの場合、投資家市場ではなく公開市場に出す必要があるという意味で、より健全です。そして、買主は時間をかけて物件を調査することができます。繰り返しになりますが、18 か月前には、場合によっては検査を受けることさえできず、多くの都市で XNUMX 人が検査を待っていたため、そのまま購入して受け取ったものを受け取るしかありませんでした。
この意味では、購入者にとってはより健全であり、購入するものを検討する時間がより多くあります。しかし、ひどく不健全な点は、金利が高く、価格が高いにもかかわらず、新築住宅以外に選択肢がないため、不動産がまだ売れているということです。だからこそ、建設業者は今、ある種興奮しているのです。自分たちの製品が売れているので、ビルダーの自信も高まります。建築業者の売上高は 20% 増加していますが、中古住宅の売上高は 20% 減少しています。それは、それが売り物だからです。リッチと私はパームコーストの真新しいデュプレックスを成約したところです。建設業者には交渉の余地があったため、金利を 4.75 にすることができ、キャッシュフローも素晴らしかったです。そして、これは建設業者や新しい家を購入したい人々にとってチャンスだと思います。なぜなら、それが利用可能だからです。

デイブ：
ジェームスかジャミル、どちらかがこれは間違っていると思いますか、今後数か月でさらに価格が下落する可能性があると思いますか?

ジェームズ：
結局のところ、彼らが労働市場を破壊するかどうかにかかっています。誰もが常に金利を見ていると思います。彼らは「金利が下がったら住宅はおかしくなるだろう」と言っています。しかし、注意しなければならない外部要因は他にもたくさんあります。労働市場で何が起こっているのか、失業率で何が起こっているのか、それは軟化しているのでしょうか?そして、そうでない場合、彼らはこれらの料金を引き上げ続ける可能性があります。
そして、この記事が予測しているのは、それが非常に前向きで積極的であるということであり、私はそれがそのように進むことを願っています。それによると、金利は年末までに約6.5、6年には2024％まで下がる可能性があるという。現在、購入している買い手にとって金利は7.5～10程度だが、市場はまだ続いている。動いていて、安定していること。したがって、金利がおよそ XNUMX ポイント下がれば、次の消費者にとっては XNUMX% 手頃な価格になり、市場が回復するのは当然です。したがって、金利が下がっても、在庫が不足しているため、今後も大丈夫だと思います。しかし、目を離さないようにしなければなりません…金利だけを見ることはできません。世界で起こっていることすべてを見なければなりません。なぜなら、もし私たちが何らかの世界的不況に陥った場合、それは起こる可能性がありますが、そこで住宅市場は下落すると私は考えています。実際のところ、金利についてはあまり重要ではないと思います。

ジャミル：
はい、ジェームズ、それは素晴らしい指摘ですね。私たちが注意を払う必要があると思うもう 1 つのことは、現金がどれだけあるのか、実際に現金で購入されている住宅がどれだけあるのか、そして市場での投資家の活動がどの程度残っているのかということです。それは今でも状況を支えているものの一部です。私たちがビジネスで行っていることに基づいて言えるのは、膨大な量の投資家の活動が依然として存在し、在庫を食いつぶしているということです。そして、突然投資家が不動産を上場したり、この在庫をさらに市場に出し始めたらどうなるでしょうか?
あるいはその逆に、人々がこう言ったらどうなるでしょうか。金利はちょうどこのロックイン効果を克服できる程度に下がってきています。」そして、「売らない、金利が低すぎる」という理由で、この物件と在庫に座り続けているすべての人々。今では彼らの考えが変わり、私たちはその在庫を市場に入手できるようになり、それによって価格設定の状況も生じる可能性があると思います。ですから、私たちはまだ危機を脱したとは思っていません。なぜなら、すべての変数が解明されていないと思うし、もう少し正常な状況になったときに人々がどのように行動するかわからないからです。

デイブ：
私はあなたと一緒にいるようなものです、ジャミル。価格が下がると言っているわけではありませんが、現時点で住宅不況が終わったと宣言するのは少し先回り的だと思います。現時点では、住宅ローン金利がもう少し長く続くだろうという証拠はたくさんある。 8月初旬にレコーディングしています。フィッチは米国の信用格付けを引き下げたばかりで、債券利回りが上昇し、住宅ローン金利は今後数日間で上昇するだろう。 FRBは金利を長期間にわたって高水準に維持する計画を示しており、私にはそれを信じない理由はありません。
したがって、夏の繁忙期の後に住宅価格が若干下落する可能性があるという証拠があると思います。劇的なことになるとは思わないが、ジャミル、あなたが言ったように、住宅不況が終わったと言えるほどの情報が十分にあるとは思えない。私個人としては、まだある程度の注意を払うつもりです、あるいは少なくともそうやって進めています。
50番目の記事の見出しは「FRBは、米国の銀行が破綻を受けてさらに信用を引き締めたと述べた」です。それで、FRBはこの報告書を発行し、基本的に、銀行危機で何が起こったかは誰もが知っていますが、いくつかの銀行、特にシリコンバレー銀行で見られたように、銀行は基本的に破産のリスクを回避するために基準を引き上げたと基本的に述べました。融資需要が弱かった。そして基本的に、彼らは銀行が基準を引き上げ、現在では約50％難しくなり、特に商工業向けローンの信用が約XNUMX％引き締められたと言っているのです。それで、興味があるのですが、ジェームズ、ここから始めましょう。このことは、すでに危険に見える商業部門にどのような影響を与えると思いますか?

ジェームズ：
これは半年ほど前から話題になっていて、その方向に来ているような気がします。そして、商業部門の空室率は依然として多く、工業部門は買われ過ぎであり、セルフストレージのようなものであるため、これは実際には驚くべきことではありません。そして銀行はそれが危険だと感じているので、要件を厳格化しようとしています。それは理にかなっている。彼らは「おい、これはあまり良くないようだ」と言い、さらに、これによる債務補償をカバーするには費用がはるかに高くなります。
したがって、これは今後も強化されていくと思いますが、これは産業界だけではないと思います。この記事では多くの商業および産業について言及しており、需要が 50% 減少していると言っています。しかし、それは当然です。そのスペース、オフィス、産業ではそれほど多くの取引が行われていません。私は地元の市場でそれらの取引が減少しているのを見ていないだけです。私たちは依然として集合住宅を目にしていますが、彼らは商業融資に対してそれほど厳格ではなく、かなり良い金利をいくつか固定しているだけです。しかし、彼らが本当に望んでいたのは… これらの銀行は債務カバー率を最も重視しています。彼らは価値への融資についてはそれほど心配しておらず、取引における資本についても心配していません。彼らは資産が確実に元を取れるようにしたいのですが、役所がそんなことをしてくれるとは信じていません。したがって、今後 12 ～ 24 か月にわたってお金を稼ぐのは非常に困難になると思います。取引が回復するには、その分野でのオーナーの資金調達がさらに多くなる必要があるだろう。そして、少なくともXNUMX〜XNUMX年はそれが実現するとは思えません。
そして、あなたが投資家で、今すぐ銀行に行って買い物をしなければならない場合。私たちは非常に多くの地方銀行と話し合い、預金の移動について話し合っていますが、どうすればさらに多くの信用枠を獲得できるでしょうか?私は現在デュプレックスを利用している銀行を持っていますが、彼らは40％の値下げを望んでおり、私は市場価格より25％低い価格で購入しています。これは価値に対するローンでは意味がありません。彼らは債務の補償についてより懸念していました。それで、私たちは一部の預金を移動することを提案しましたが、突然、40％減少するのではなく、25％に減少しました。つまり、彼らはすべての担保を調べており、それを確実に保護したいと考えているのです。そして、投資家にとって今重要なのは、銀行に買い物に行き、誰に需要があり、誰が預金を必要としているのか、誰に預金を必要としているのか、預金を使用し、チームに友人を加えて、お金にアクセスできるようにすることです。しかし短期的には、今後12～18カ月で商業融資が大きく動くとは思えない。

ジャミル：
はい、それに付け加えたかったのです。ジェームスはうまくいったと思います。そして、本当に市場を動かす、あるいは少なくとも市場を活性化させる鍵となるのは、人々がより創造的な状況や解決策に考え方を変えることだと私は考えています。オーナーファイナンス、本当にこの状況から抜け出したいと思っている売り手が、こうしたオーナーファイナンスの機会を人々に提供できれば、新しい投資家や人々がテーブルに来て「ほら、私なら引き受けるよ」と言うのが見られるようになると思います。これで、私はこのプロジェクトを引き受けます。私はこの資産を検討しますが、それは意味のあるものでなければなりません。」ジェームスも言っているように、あなたは銀行に対して創造性を発揮し、預金を移動させ、貸し手にとって理想的な状況、またはオーナーの財務状況を持つ特定の買い手としての理想的な状況を作り出しています。 。しかし、創造性が鍵です。人々がそのタイプの資産に対して創造性を発揮すればするほど、より多くの取引が発生します。しかし、それが実際に起こるのは、人々が通常の考え方の枠から外に出て初めてです。

デイブ：
はい、それは良い点です。クリエイティブであることは理にかなっていることは理解していますが、この問題を支えているもう一つの要因は、商業資産クラスが崩壊するという話を聞き続けていることだと感じています。そして、キャップレートは上昇し、価格は少し下がっていますが、それがこの状況を固定させているもう一つのことであるように感じます、誰もがこの差し迫った爆縮を待っているようなものであり、個人的にはまだ起こると考えていますが、それはまだ起こっていません。それで、キャシー、これについてあなたがどう思うか興味がありました。

キャシー：
まあ、FRBはこのニュースを喜んでいると思います。これはまさに彼らが作ろうとしているものです。これは、FRBが事態を減速させ、システムから資金を引き戻そうとする引き締めサイクルで起こることだ。それは融資を減らすことで起こります。そして、またしても、18か月前と同様に、銀行がクレイジーなことをしていたことを私たちは知っています。人々は非常識な引き受けを行っていましたが、どういうわけか銀行はそれを受け入れていましたが、状況は変わりました。
ですから、銀行が少し寛大になりすぎて、その代償を払って過剰是正が起こることがよくありますが、その後引き締めを強化し、それが彼らのやっていることなのです。あなたは今、多額の頭金なしで商業用不動産に融資しますか?商業用不動産の底がどこにあるのかわからないため、多くの人が要求しているように、LTV は 50% でな​​ければなりません。したがって、非常に危険です。ほんの少し前まで銀行が寛大すぎたために、大規模な過剰修正が起こっています。したがって、彼らはその代償を払っているのです。しかし問題は、銀行が事業を行っていないときにどうやって生き残れるのかということだ。貸してくれないとしたらそれは問題です。そのため、今後さらに多くの問題が発生することになります。

ヘンリー：
全くもって同じ意見です。ジェームスが鼻に当たってしまったと思う。銀行はビジネスです、皆さん。彼らはサービスを提供しており、そのサービスは通常お金を貸すことであり、事業を継続するには貸付が必要です。したがって、銀行側にとって「それが私にとって何の役に立つのか?」を理解する必要があります。銀行に融資してもらいたいなら、銀行は引き締めています、貸していないのではなく、引き締めているのです。それは、彼らが不快に感じていることに対して、彼らはあなたにもっと一緒にゲームに参加してもらいたいと思っていることを意味します。彼らがより快適なものについては、そのアセット クラスに慣れているため、ゲーム内で必要なスキンが少なくなる可能性が高くなります。
したがって、あなたが行っている種類の不動産投資を好む地元銀行を見つけて、その関係を構築する必要があります。そして、引き締めというのは、彼らがあなたに本当に良い取引をしてもらいたい、あなたが本当に優れた不動産投資家になってほしいということを意味しているのです。したがって、特定のニッチ分野に強く、そのニッチ分野に慣れている銀行を見つければ、有利な融資を見つけることができると思います。ただ手間がかかります。 20年前に特定の資産に対してできたように、銀行に電話して、好きな銀行に電話して有利な条件を得るということはできません。それには労力がかかります。場合によっては、希望する金利や条件で融資してくれる銀行を見つけるまでに、30、XNUMX の銀行に電話して、自分たちの取り組みについて話し合わなければならないこともあります。
はい、引き締めが進んでおり、資金を見つけるのはより困難になるでしょうが、資金はまだそこにあります。そして、ジェームズが本当に頭にきたのは、彼らはビジネスを続ける必要があるので、あなたの預金が欲しいということだと思います。したがって、「彼らにとって何の得があるのか​​？」を見つけて、彼らに預金を持っていくことができれば、特定の資産について良い条件で交渉することができます。繰り返しになりますが、リスクの高いアセットではゲーム内のスキンが増加し、リスクの低いアセットではゲーム内のスキンが減少します。そして、デポジットを持ってくるとさらに良いです。世界の終わりではありません。

デイブ：
そうですね、私たち全員があなたやジェームズと同じ規模の預金を持っているわけではありません。彼らが私と同じように感銘を受けて、私に融資をしてくれるかどうかはわかりません。

ジェームズ：
しかし、それはすべて相対的なものであり、市場に応じて、彼らはあなたに貸している金額の何パーセントかを求めています。つまり、200,000ドルの市場にいる場合は、40,000ドルほど移動する必要があります。 40,000 の追加の保証金か何かを向こうに移すことができれば、彼らは頭金を受け取り、その後あなたのお金の 20% も握っているので、彼らはそれに満足し、それを再貸し出すことができるのです。したがって、それを購入するのに多額のお金は必要ありません、それは市場次第です。もしあなたがシアトルにいるなら、そうですね、いくらかお金を移す必要があります、それは高価です、またはロサンゼルスでも同じですが、それは規模よりもパーセンテージが重要です。

ヘンリー：
はい、私はアーカンソーにいます、彼らに 5 ドルあげても大丈夫です。

デイブ：
よし。 3 番目の記事の見出しは「不動産専門家、低水準のオファーを受ける 5 つの理由とその解決方法」です。ジェームスがにやにや笑いながら、この件について話す準備ができているのがわかります。ジェームス、始めさせてもらいます。

キャシー：
彼もそれについては少し怒っているようです。

デイブ：
はい、彼は戦う準備ができています。

ジェームズ：
ジャミルは、人々が「ああ、あなたはとても低能な人だね」と言ったとき、私に共感できると思います。正直に言うと、誰かに電話するのはとても失礼なことです。それは、いいえ、私たちは低価格派ではなく、実際に資産の状態の市場価格を提供しているようなものです。したがって、ローボーラーという用語を使用するすべての人々について知ることが重要だと思います。いいえ、価格設定が間違っているだけです。オファー金額を裏付ける統計データを提供できるのであれば、相手に興味を持っていないわけではありません。そして、それは卸売業者や投資家にとって知っておくことが非常に重要だと思います。市場価格に基づいてオファーをそのまま記載します。そして、私たちは何についても気にしません… 将来の市場価値は投資家にとってのプラス面であり、それは所有者が現在所有しているものとは何の関係もありません、私たちは今購入しているのです。
そのため、人々が私をローボーラーと呼ぶときは、売り手に対する真のネットの範囲内にあることを示すために、常に 3 ～ 5 つのコンプを提出するようにしています。でも、私はこの記事がとても気に入りました。,彼らは、「売り手さん、もしあなたが大量の低価格オファーを受けているなら、それは彼らではなくあなたかもしれません。」というような感じでそれを非難しました。それが結局のところです。現在の市場価格で不動産を売却したい場合は、見栄えの良い物件にする必要があります。人々は良い製品であれば買うでしょう。しかし、中間にいる場合は、中間の価格設定になるでしょう。作業が必要な場合は、作業料金が発生します。そして、それがどのように売れるかを変えるためにそれらの変更を加えるかどうかは売り手次第です。そして、それらの変更を加えたくない場合は、価格を下げる必要があります。それがこのビジネスの仕組みです。
そして、その記事がとても気に入りました。自分の財産を提示することで、多くのことが強調され、そのために働かなければなりませんでした。自分が持っているものと売れているものを本当に理解します。そして、それらのものを持っている場合は、それに応じて価格を設定することになりますが、ローボールを獲得することはなく、取引を獲得することになります。ですから、自分が持っているものをよく見てください。売れていない場合は、手持ちの商品を見てください。おそらくそれは単なる価格設定と価格の問題であり、放っておくと、次のようになります。そこに座ってください。」しかし、身の回りで物事がやり取りされているのに実際はそうではない場合、それは通常、製品に問題があります。

ジャミル：
これについてはさらに強調します。なぜなら、ジェームズ、あなたと私、そしてヘンリーだからです。キャシーは新しいものが大好きで、それが素晴らしいと思うので、キラキラした物件を買うのは彼女だけです。私たちはそうではなく、再配置が必要な、付加価値のあるものを下取りに出します。ここが私が本当に重要だと思うことです。そこで、不動産業者について見てみましょう。彼らは受託者であり、売り手に真実を伝える義務があることを意味します。彼らにはクライアントの最善の利益を考えて行動する義務があります。それは、彼らに正直になってこう言うことを意味します。ほら、隣人がいくらで売ったのかは気にしません、彼らはその家を直すのに100,000万ドルを費やしました、あなたはそのお金を受け取るつもりはありません。ここにはまだ 1970 年のシアのカーペットがあり、エレクトロラックスの冷蔵庫がありますが、それは機能しません。これがどういうことか、オプションがあります、いいですか？選択肢 XNUMX つ目は、お金を出してこの家を修理すれば、デイブが通りの向こう側で売ったものを買ってあげるというものです。お金をかけてそんなことをしたくないなら、お金を出して実行してくれる投資家から現金のオファーをもらいます。」
しかし、人々に対しては正直になりましょう。実際のところ、あなたが上場の約束をしているときに、契約書に署名してもらうためだけに顧客に嘘をつき、クライアントの6か月の時間を無駄にしてしまい、家が市場に出されている間、彼らは彼らの時間を無駄にしてしまうのです。あなたが悪い仕事をしたと思っているのに、投資家からオファーが来ると、あなたが不動産の実際の価値について不誠実だったので、それは期待外れだと考えるのです。それは私にとっては問題です。

デイブ：
これ大好き。私たちはこれについて常に話し合う必要があります。これが私たちが必要とする種類のエネルギーです。

ジェームズ：
大好きです。

デイブ：
おい、その男にタオルの上に水のボトルを置いてください、彼はリングでフルラウンドしたところです。

ジェームズ：
あなたはちょうど私の誕生日を迎えました。

デイブ：
彼を少し煽る必要がある。いいですか、ヘンリー？

ヘンリー：
この記事は私に、これが不動産であり、これがどのように機能するかを教えてくれます。何かをその価値で売らなければなりません。それほど価値のないものに、より多くのお金を期待することはできません。しかし、人々はまだ頭の中で 2020 年から 2022 年のバブルの中にいて、「これを放り出せば、誰かが私に欲しいものをすべて与えてくれるだろう」と思っています。そして、もうそんなことはありません。繰り返しますが、これはより健全な市場をモデル化しています。つまり、何かを売りたい場合は、その価値に応じて売れるように配置する必要があります。そこで、私たちが訪問し、物件の現在の状態での価値があると思われる金額をご提案させていただきます。期間。物語の終わり。もっとお金を得たければ、その物件にお金をつぎ込み、その物件の見栄えを良くしなければなりません。
私にとって、不動産を売却する場合、その不動産をうまく改装し、細部にまで注意を払った場合、今リストに挙げているものはすべて当てはまります。繰り返しになりますが、以前は豚に口紅を塗ってそこに捨てることができましたが、今では人々があなたの改装現場を歩いていて、こう言います。コンセント、つまり、彼らが修正しなかった何らかの問題があるかもしれないと私は信じています。したがって、私は全額の価格でオファーを出すつもりはありませんし、まったくオファーするつもりもありません。」不動産を修正したり反転させたりする投資家は、最高額を獲得したいのであれば、それを適切に実行し、詳細に注意を払い、不動産を市場に出す前に小さなことを行う必要があります。
不動産を売却する住宅所有者にも同じことが当てはまります。細部にまで注意を払う必要があります。最高額が欲しいなら、その物件が大切に扱われ、適切に配置される必要があることを人々に示す必要があります。不動産を売却する際には必ず起こることです。私に言わせれば、これは不動産です。

デイブ：
ここで神経をとがらせられたような気がします。これは私たちがもっと話し合うべきことかもしれません。そしておそらく私がすべきことは、その記事を読んで、誰もが知っているようにそこに書かれていることを言うことです。なぜなら、低額のオファーを受けるには5つの理由があると書かれていたからです。そして、それは今お三方がおっしゃったことと基本的には一致しています。 1 つ目は、あなたの期待が市場の現実を超える可能性があるということです。基本的に、あなたは非現実的な期待を抱いています。第二に、フィクサーアッパーをターンキー価格で出品することはできません。まさにその通りです。第三に、たとえ家が構造的に健全であっても、美観が劣悪であれば購入者は反発します。家に入ったとき、誰かに「構造的には健全だから、その他の醜いところは気にしないでください」と言われたことはありませんか。素晴らしい基盤ができたので、まったく問題ありません。」 4 番目に、あなたの家の素晴らしさはその外観によって決まります。それは演出すること、見栄えを良くすることだと思います。そして最後に、経済的苦境が誤った種類の注目を集めています。つまり、基本的に、経済的に困っているときにそのことを電報で伝えても、おそらくうまくいかないでしょう。以上、3 名からの熱意を持った良いアドバイスだったと思います。キャシー、何か付け加えることはありますか？

キャシー：
ああ、それは本当に、私の意見では、これはエージェントの問題です。エージェントはその価値を本当に理解しており、売り手に「これだけのお金を投じれば、これ以上の利益が得られます」と説明できる必要があります。または、「これだけのお金を投じても、実際にはうまくいかないだろう。今あるところで売りましょう。」それで、多くの新しいエージェントが市場に参入してきましたが、自分たちが何をしているのか知りません。この種の市場に慣れていません。彼らは何もする必要のない市場に慣れています。 。彼らはもっと努力しなければならず、今日は自分たちの価値を本当に示さなければなりません。

ジェームズ：
そして彼らは今鶏の骨を食べているので、あまり売れるものはありません。

ジャミル：
真実。しかし、ジェームス、免許取得の教育プロセスには根本的な状況があります。ライセンスを取得している50州すべてで私が話をした人全員に同じ質問をしました。「コンプの仕方を教えてもらいましたか？」 "いいえ。"

ヘンリー：
さあ。

デイブ：
それは真実ですか？

ジェームズ：
それは本当だ。

デイブ：
コンプの仕方は教えてくれないんですか？

ジャミル：
それは本当だ。 「不動産免許を取得したときに、不動産のコンプ方法を教えてくれませんでしたか？」 「いいえ、そうではありませんでした。」 "ああすごい。つまり、価値を見つける方法がまったく分からないのに、顧客に対して責任を負う受託者責任があり、顧客はまだ財産の価値を評価する方法を教えていないのです。」そこが問題です。

ジェームズ：
私も100%同意します。そして、過去 XNUMX 年間に多くのブローカーがやって来ました。それは別の市場です。欲しいものをただ並べて売るというルールがあり、それができたのです。これで、基本的な基本的な不動産の話に戻りました。

キャシー：
そして、記録のために言っておきますが、私たちの基金、一戸建て賃貸基金は古くて醜​​い不動産を購入して修繕しています。でも個人的には派手なものが好きです。

ヘンリー：
ああ、だからあなたは楽しむためにそれをするでしょう、しかしあなたは自分自身ではそれをしません。わかった。わかった。よし。よし。わかりました、いいですね。

デイブ：
彼女の言うとおりにするのではなく、彼女の言うとおりにしなさい。それが最近のキャシーのテーマのような気がします。彼女はいつも「皆さんはこれをやるべきですが、私はまったく違うことをしています」と言うのです。

キャシー：
いいえ、いいえ、いいえ、いいえ。そうですね、これは私のものです…私がダラスで同じものを買うものです。それは単に販売されているものであり、私たちが購入したい分野には新しいものは何もありません。したがって、私たちは古いものを購入して新しいものを作ります。

デイブ：
恐ろしいです。

キャシー：
私は自分の多様性を示しただけです、それだけです。

デイブ：
よし。最後の記事では、gobankrates.com からの話をご紹介します。タイトルは「これら 15 都市は最も安定した成長を遂げる準備が整っており、その価値を維持する可能性が高い」です。キャシー、番組ではあまり取り上げられていない、あなたが特に興味を持っている市場があると思います。この 15 個のうちどれがお気に入りでしたか?

キャシー：
ああ、ファッカーヴィルのことを言っているのですか？

デイブ：
いや、誰もファッカーヴィルのことを話したがりませんが、あなたは話したいのです。いいえ、あなたはヘンリーから市場を盗むはずだった。

キャシー：
ああ、どうして忘れられるでしょうか？

デイブ：
ショーの前に、私たちはこれを読んでいて、マーケットの一つがフェイエットビルで、明らかにヘンリーの裏庭にあると話していました。

キャシー：
いや、いや、取ってますよ。

デイブ：
私はヘンリーにそれを選ぶことはできないと言っていたので、それで-

キャシー：
彼はそれを選ぶことはできません、それは私のものです。

デイブ：
…キャシー、あなたが選んだのよ。

キャシー：
そうだ、フェイエットビルに行ってヘンリーを見つけて取引を見つけてもらうつもりだ。どのようだ？

ヘンリー：
さあ。

キャシー：
そうやってそこに投資するんです。

デイブ：
よし。それは最高です。さて、これら 15 の市場、基本的に GOBankRates がこれらを評価する方法は、15 か月および XNUMX か月の住宅価値の予測変化です。次に、前年比を予測しました。つまり、XNUMX か月、XNUMX か月、前年比、そして XNUMX つの平均です。正直に言うと、XNUMX か月の見通しだけで不動産の購入方法を評価するのはひどい方法だと思います。しかし、これらの市場の中で好きなものはありますか?さて、記事全体をネタバレしてきましたが、この XNUMX の市場の中で好きな人はいますか?

ジェームズ：
私がやります。

ジャミル：
デイブ、私が気に入っている点の 1 つは、ジョージア州に複数の市場があるという事実です。これは、ジョージア州で健全な状況が起こっていることを示す良い兆候だと思います。アトランタの主要な地下鉄から来た人々が、これらの小さな地域に移り住んでいます。そして、それはこの州に多くの移住と多くの強さがあることを示していると思います。したがって、私にとっては、ジョージア州の二次市場および三次市場に賭けるつもりです。そこでは本当に興味深いことが起こっていると思います。

デイブ：
ニース。私はそれが好きです。ジェームス、あなたの妻もこれらの市場の一員ではないのですか？

ジェームズ：
それで、つい最近、妻が人口 125,000 人ほどのノースカロライナ州ウィルミントンへの移住を私に持ち出しました。そこでの生活の質は素晴らしく、価格は大幅に安くなります。ネープルズ、フロリダ、ニューポートビーチのようなものですが、価格は数分の一です。良い学校、質の高い生活、高収入、そして市場は非常に好調ですが、そこにはそれほど多くはありません。住宅価格の中央値はもっと低く、この市場は強いと私は考えています。なぜなら、私は今この市場を掘り下げていて、住むのに本当に素晴らしい場所だからです。しかし、この記事で一つ指摘しておきたいのは、その場所以外にも、ウィルミントンは素晴らしいということです。これらの都市の一部で問題を抱えた人は他にもいますか?コーダレーンがそこでXNUMX位にランクされているから-

キャシー：
うん。

デイブ：
おお-

ジェームズ：
…「どうなるんだろう…」って感じでした。

デイブ：
… とんでもない。そう、アイダホ州にあるものはすべて今すぐ追放されるべきだ。

ジェームズ：
そして、それは二次住宅市場であり、人口は60,000万人で、金利は天井知らずです。現在、コーダレーンでは大規模な建設プラットホームが登場しており、大量のユニットが市場に投入されており、それが最も安定している第XNUMX位に挙げられています。私はそれについて深刻な問題を抱えていました。なぜなら、彼らが言及したからです… そこはワシントン州の国境に隣接した辺鄙な場所にあり、高価で、市場には大量の製品が登場しています。全体的に市場が強いとは思えません。

キャシー：
そこに載っているのを見てかなり驚きましたが、多くの富裕層が話題にしている場所でもあるようです。つまり、このような環境下であっても、富裕層がより多くの富を生み出しているように見える、ある種の二股市場があり、彼らが購入している場所がコーダリーンであることはわかっています。したがって、おそらく人気が高まっているため、安定した状態を維持できるかどうかはわかりません。
しかし、私もあなたに同意します。私たちが投資を検討しており、第二の故郷ではなく投資について話しているのであれば、ジョージア州の一部の市場については、私たちがその分野に長年投資してきた点では非常に理にかなっています。時間。繰り返しになりますが、大きな地下鉄の近くにいるときは常に、成長は常に郊外に向かう傾向があるため、どの市場でも、人々は常に手頃な価格を追い求めています。いつもそうなんです。したがって、雇用も動き始めている大市場のすぐ外にある第三次市場、それは常に良い計画です。メイン州ポートランドも見ました。私はそれについて疑問に思っていました、デイブ、あなたはちょうどメイン州にいて、私の娘はちょうど同じ頃、あなたが結婚した場所のすぐ近くにいて、あなたを追いかけていたと思います。たぶん彼女は写真を撮っていたのかもしれない、私は知らない、パパラッチ。

デイブ：
さて、皆さんにも言ったと思いますが、私たちの結婚式にはウェディングクラッシャーがいました、そのうちの2人は-

キャシー：
クリスタではありませんでしたが、彼女はそうしたかったのです。

デイブ：
… わかった。私はクリスタを認識していました、そして彼女は招待されたでしょう。でも、メイン州で数週間過ごしたばかりで、とても気に入りました。正直なところ、私は市の財政や経済について十分には知りませんが、生活の質は素晴らしいです。とてもいい人たちで、本当にコミュニティを感じます。たとえ、ここが大きな都市ではなく、この第三の都市であってもです。本当に素敵な古い住宅ストックと素晴らしいロブスターロール。私は毎日少なくとも2〜3個のロブスターロールを食べていましたが、それに興奮していました。したがって、これだけを踏まえるとポートランドへの投資を検討すると思いますが、正直、ポートランドについては十分な知識がありません。

ヘンリー：
そうですね、デイブが私の羽を切り、アーカンソー州フェイエットビルについて話させてくれなかったので、それでも私が彼を捕まえたのは、ミズーリ州ジョプリンがリストに載っていて、そこからわずか 45 分で、私はそこに土地も所有しているからです。さて、ミズーリ州ジョプリン。私がミズーリ州ジョプリンで購入しているのは、まさにそのためです。おそらくこのリストに載っている理由の 45 つは、アーカンソー州北西部が非常に成長しており、人々がそこに住みたくない、あるいは家を見つけるのに苦労しているからです。そして、ジョプリンでは XNUMX 分から XNUMX 時間離れたところに、もっと広い家を手に入れることができますし、ジョプリン自体は依然として経済がかなり繁栄しています。そこには大量の製造業があり、加えてアーカンソー州北西部地域にはあらゆる雇用の機会があり、人々をそこに押し上げています。しかし、物を手に入れることはできますし、市場でキャッシュフローするものを購入することもできます。
それで、それはかなり良い場所です。現在はキャッシュフロー市場なので、大量の評価を得ることはできませんが、この記事では、将来的にはそうなる可能性があると言っています。アーカンソー州北西部市場の成長により、将来的には価格が上昇すると思います。それで、私はすでにそこに投資しており、そこに約6つのドアを持っています、そして私は買い続けるつもりです。つかまえた。

デイブ：
さて、この番組の 1 年、1 年半を経て、ヘンリー、あなたは gobankingrates.com に基づいて市場を選んでいるだけで、ここのリストの下に落ちているだけだとわかりました。

ヘンリー：
小切手を受け取ります、gobankingrates.com、私に直接送っていただけます。

デイブ：
彼のアフィリエイト料金が上がったばかりだ。いいえ、それはヘンリーです。これに基づいてあなたは明らかに成功しています。そして、あなたは今、ジョプリン市場を支えるのに十分な量を購入していますか?

ヘンリー：
まだ。まだ。まだ。

デイブ：
わかった。彼は市場を動かしているわけではない。

ジャミル：
しかし、ヘンリーと私は、彼がアーカンソー州北西部で売り手への直接投資家であると判断しました。それが、彼のマーケティングのための契約当たりのコストが非常に低い理由です。

ヘンリー：
いいえ、あなたがそう決めたのです。

ジャミル：
これはヘンリーが私たちのコミュニティキャンプイベントで行ったプレゼンテーションでしたが、彼はそれを台無しにしました、ちなみに私は彼をただ騙していただけです。販売者への直接マーケティングを行う方法を理解するために、私が耳を傾けて信頼できる人がいるとしたら、それはその人です。

ヘンリー：
ほら、ジャミルがステージ上で私を完全に妨害したんだ。私は、直販マーケティングが私にとってどのようにうまく機能しているか、そして直販マーケティングに費やしたお金からどのように大きな利益を得ているかについてプレゼンテーションをしていて、ジャミルの顔にそのお金をこすりつけました。彼はいつも直販マーケティングにうんちをしているからです。売り手のマーケティング。それから彼はステージに上がり、「私のマーケティングがこれほどうまくいっている唯一の理由は、私がアーカンソー州の唯一の投資家だからです。」と言いました。そして、慈善活動の募金活動に行くとき、私の慈善活動の特典は、誰かをアーカンソー州北西部まで飛行機で連れて行って、私の財産を見せ、車に乗せてオフィスやその他すべてを案内するというものでした。そして、ジャミルがステージ上でうんこをしたので、誰もアーカンソーに来たがらなかった。など-

キャシー：
お前-

ヘンリー：
…慈善活動のお金がかかりました。

デイブ：
行きたいので入札します。

キャシー：
… 私は行くだろう。

ヘンリー：
さあ、やってみましょう。

デイブ：
キャシー、行きましょう、あなたと私。

ジェームズ：
私も入っています。

デイブ：
BPコンの前に行きたいですか？

ヘンリー：
さあ、行きましょう。

デイブ：
ジェームス、ラスベガスをスキップする必要があります。

ヘンリー：
来て。君たちを最もおしゃれなホテルに泊めてやる、そしてジャミルを納屋に入れるつもりだ。

デイブ：
同じ場所ですか？

ジェームズ：
でも、私たちはそこにドアノックに行くべきだと思います。ヘンリーにその市場で競争を与えてみましょう。

ヘンリー：
持ってきてください。持ってきてください。

デイブ：
よし。さて、ここから出ましょう。キャシー、ジェームス、ヘンリー、ジャミル、ここに来てくれて本当にありがとう、ギャングが再び一緒になれて最高でした。ご清聴ありがとうございました。番組を楽しんでいただけた場合は、Apple または Spotify でレビューをお願いします。それは私たちにとって非常に意味のあることです。このような素晴らしい番組をもっと作るのに本当に役立ちます。改めてありがとうございます。次回は On The Market でお会いしましょう。
On The Market は私、Dave Meyer と Calin Bennett によって作成され、Calin Bennett がプロデュース、Joel Esparza と Onyx Media が編集、Puja Gendal がリサーチ、Nate Weintraub がコピーライティングを担当します。そして、BiggerPockets チーム全体に心より感謝いたします。番組「On The Market」の内容は単なる意見です。すべてのリスナーは、データポイント、意見、投資戦略を独自に検証する必要があります。