新築一戸建て賃貸調査

デイブ：
こんにちは、みなさん。オン・ザ・マーケットへようこそ。私はホストのデイブ マイヤーです。今日は共同ホストのジェームス ダイナードが参加します。ジェームス、ちょっと早めのクリスマスプレゼントをもらったと思う。現在、270,000 戸の一戸建て賃貸物件から得られる洞察を詳しく調査できると言ったらどうなるでしょうか?

ジェームズ：
そうですね、開梱するのは大変です。すべての分析を行って私に提供してくれる限りは。

デイブ：
する必要はありません。やってくれるゲストがいます。実際、ジョン・バーンズ・リサーチ・アンド・コンサルティングのリサーチ部門ディレクター兼マネージング・プリンシパルであるリック・パラシオス・ジュニアがいます。この会社をご存じない方もいるかもしれませんが、彼らは業界全体で最高のデータプロバイダーの 270,000 つです。私たちはその創設者であるジョン・バーンズを何度か番組に出演させましたが、今日は調査を行うためリックが参加します。彼らはこれを何年も続けており、XNUMX万件の一戸建て賃貸物件を集めている。これほど大きなアンケート感情指数については聞いたことがありません。今日はリックから本当に素晴らしい洞察が得られると思います。一戸建て賃貸市場について楽しみにしていること、または本当に知りたいことはありますか?

ジェームズ：
ヘッジファンドの人たちが何をしているのか、チャンスはどこにあるのか、さらに在庫が市場に出回ると考えているのかどうかについて、少しお話したいと思っています。なぜなら、ご存知のとおり、在庫は逼迫していますが、人々は現在投資に飢えているため、2024年にさらに多くの取引が得られるように、さらに緩和されることを期待しています。

デイブ：
喉が渇いた。

ジェームズ：
2023 年は喉が渇いた年でした。

デイブ：
とても渇いた年になりそうです。来年は飲みましょう。

ジェームズ：
はい、蛇口をひねって取引の流れを進めましょう。

デイブ：
リックについて説明する前に、リックについては非常に詳しい情報を持っていることを言っておきたいと思います。彼はあらゆる種類のトピックについて非常にわかりやすく話しますが、彼が話そうとしていることが 2 つあります。 1つはNOIです。この頭字語をご存じない方のために説明しますが、これは純営業利益を表します。これを利益のように考えることもできますが、基本的には不動産から得たすべての収入から運営費を差し引きます。これには資金調達コストや設備投資は含まれていないため、それがまさにその通りです。よく知らない場合は、不動産の利益の測定のようなものと考えることができます。
次に、ロックイン効果についても説明します。私たちはこのことについて番組内で常に話していますが、番組を初めて知っている方のために説明しておくと、これは要するに、金利の上昇によって市場から需要が引き出されただけでなく、なぜなら、非常に低い金利で住宅を所有している多くの人は、その低い住宅ローン金利を本当に気に入っており、他に良い住宅を手に入れることができないため、家を売りたくないと考えているからです。これがロックイン効果です。リックと話せばすべてがわかるでしょう。
わかりました。少し休憩して、リック パラシオス ジュニアに戻ります。
リック・パラシオス、オン・ザ・マーケットへようこそ。ご参加いただきありがとうございます。

リック：
うん。迎えてくれてありがとう、デイブ。

デイブ：
さて、リック、ジョン・バーンズ・リサーチ・アンド・コンサルティングのジョン・バーンズ氏に参加してもらいましたが、会社のために何をしているのか教えてください。

リック：
私は厳密に言えば当社の研究部長であり、それが意味するのは、私が行っているすべてのことに手を尽くしているということです。ジョンと何度か面会したことがあるのは知っていますが、会社について簡単に説明してください。私たちは20年間活動してきました。私は約 17 年か 18 年ほど、キャリアを通じて住宅関連の取材をしてきました。そのほとんどはジョンとのことだ。それで、私たちは住宅建設業者やレンタルスペースに手を出し、私たちが参入することになるのはわかっています、建築製品など。したがって、それが住宅にとって重要である場合、私たちは通常、クライアントのためにそれに関する何かを行っています。

デイブ：
それは間違いなく証明できます。皆さんは素晴らしいデータを作成しており、他のアナリストや私が本当に尊敬している人々も常に皆さんのデータを引用しています。したがって、皆様から提供していただいたすべての洞察に感謝いたします。

リック：
そして、データ、大量の素晴らしいデータを使用しましたが、洞察という言葉も使用しました。それが私たちがやろうとしていることだと思います。その両方をブレンドしたものです。

デイブ：
はい、とても興味深いです。そして、生データを見るのが本当に好きな人はほんのわずかだと思います。ほとんどの人は本当に「それで何？」というところに行きたいだけだと思います。皆さんはそれについて素晴らしい仕事をしています。

リック：
はい。

デイブ：
今日は、一戸建て賃貸に関してあなたが作成した新しいレポートについて詳しく見ていきます。このレポートについて少しだけ教えていただけますか?範囲は何ですか?方法論は何ですか?

リック：
私たちは 2019 年に遡って、施設向け一戸建て賃貸事業者を対象に調査を行ってきましたが、これは非常に優れたサンプル数です。これは全国賃貸住宅協議会と提携していますが、サンプル規模は管理下にある物件が約 270,000 万件あると思いますが、非常に良いサンプル規模です。そして、それは公的機関、誰もが知っているREITだけでなく、多くの民間グループも混在しています。そして、あなたがデータオタクなら、たとえマスコミがそうではないことを信じたいと思っていても、この市場を実際に動かしているのは民間グループであることに気づくでしょう。
そうです、素晴らしいサンプルサイズです。そして、私たちは、6 か月後の将来のスペース賃料占有率を考慮して、あらゆることを考えていると思います。そして、私が気に入っているのは、クライアントからの受信箱にたくさんの質問が届き始めたとき、物事を理解するために月ごとまたは四半期ごとに尋ねることができる独自の質問を利己的に導くことができることです。 。それが私が好きなことなのです。テーマに沿ったものでタイムリーな場合は、質問を投げ込むようにします。そして、私たちがこの四半期に質問したことのいくつかについても触れられると思います。しかし、これは私の知る限り、この分野で最も長く続いている調査の 1 つです。だから私たちは気に入っています。

デイブ：
すごいですね、270,000万物件。はっきりさせておきたいんだ、リック。したがって、このポッドキャストを聞いている人の多くは、おそらく不動産をいくつか所有している小規模投資家でしょう。そうした人々も調査に参加しているのでしょうか、それとも大企業がほとんどなのでしょうか?

リック：
これらは通常、より規模が大きく、専門的に管理されている会社です。

デイブ：
よかった。

リック：
先ほども述べたように、本質的に市場全体の 97% を占めているのは小規模のママ＆ポップをもっと獲得することを検討する必要があるでしょう。

デイブ：
97％って言ったっけ？

リック：
うん。全国の一戸建て賃貸物件を誰が所有しているかに関する統計では、100 戸以上、1,000 戸以上と言う人もいますが、その所有権はおよそ 3% です。そして、残りの97％は、最初の家を建てた後にポートフォリオを積み上げたり、偶然家主になったりした全国の普通の人々です、そうです。つまり、彼らは市場なのです。

ジェームズ：
それはクレイジーです。ヘッジファンドがすべての賃貸物件を買収していると誰もが常に考えていますが、それにはまだ多くの余地があります。

リック：
うん。

ジェームズ：
リック、これらの大手ヘッジファンドとこれらの一戸建て住宅を所有する REIT からのレポートには大きな違いがあると思いますか?彼らは良いレポートをたくさん持っています。彼らの後ろにはさらに多くのスタッフがいます。空室率や賃貸料に関して、ママ・アンド・ポップス経営者と大手ヘッジファンドや機関投資家の間には大きな違いがあると思いますか?一部のヘッジファンドは賃料の引き上げに関してより規律を持っていますが、この 2 つの間には大きな違いがあると思いますか?

リック：
私たちが考えたもっと単純化した考え方で言えば、平均的なママとポップの家主、賃貸経営者、管理人、またはあなたが呼びたいものは何であれ、彼らはおそらく家賃を急激に値上げするつもりはないと思います。その理由は、彼らにとって、それが所有する 1 つの不動産である場合、キャッシュフローが非常に重要だからです。それで、1か月か2か月を逃し、おそらく家賃を上げすぎてその不動産を引き返さなければならないときに、それ以上は神が禁じています、そうすれば、それは彼らにとって本当に大きな問題になります。
それもおそらく理由の 99 つだと思います。繰り返しになりますが、私たちが行っている調査はご覧になったと思いますが、この分野に関しては他にもたくさんのレポートを行っています。そして、人々、特にこの分野にあまり慣れていない人々と話すときに私が注目したいことの XNUMX つは、「この分野のパフォーマンスは長期的にはどうですか?」と尋ねることです。そして、家賃のコメントに話を戻します。戻って見ていただければわかりますが、私たちには全国 XNUMX の市場、特に一戸建て賃貸の家賃を追跡する独自の指数があり、歴史的に全国的な家賃の伸びは、より広範なインフレの動きとほぼ一致しています。そして、それは家計収入の伸びにもかなり密接に追従しています。したがって、その観点から見ると、これは歴史的には平凡で、やや退屈な資産クラスです。

デイブ：
それで、今年何が起こったのですか、リック？調査した視聴者からの家賃はインフレに追随しましたか?

リック：
今年は戸建賃貸業界にとって「正常化の年」だと言えます。そして、2023 年に向けての私たちの持論は、この一戸建て賃貸業界が崩壊したり、凍結したりすることは決して予想できないということでした。私が話しているのは資本市場ではなく、ファンダメンタルズについてです。必要に応じて、後でそれに触れることもできます。それはむしろ、「おい、事態は落ち着きつつあるが、正常化するだろう」というようなものだった。私たちは崖から落ちるつもりはありません。」
つまり、私が言いたいのは、2020年春の新型コロナウイルス感染拡大の始まりから2022年までに私たちが経験したすべてのことであり、それを捨てて、移民がステロイドを使って行われた一生に一度の出来事として考える必要があります。家庭を切り離していましたね。それが基本的に意味するのは、XNUMX人かXNUMX人で一緒に住んでいたかもしれないのに、新型コロナウイルスが襲来して、彼らは「じゃあ、郊外に出かけるつもりだ」と言うということです。自宅で仕事ができる自分の場所を持たなければなりません。」そしてそれは、集合住宅と一戸建ての両方の賃貸市場全体にとって、まさにステロイドのようなものでした。
それで、あなたにはそれがあり、あなたには移住がありました、そしてそれらは今ではなくなりました。そして、私たちが現在目にしていること、そしてこれは私たちの調査にもありますが、家賃の上昇傾向、占有率の傾向、すべてが実際に2019年頃の調査で見られたものに戻りつつあります。そして、私たちが行っている調査作業を超えて、私は全国の99の市場に独自のデータポイントがあると述べました。私たちはこれを追跡します。そして、それが本当のテーマであり、この資産クラスがファンダメンタルズの観点から2020年以前の姿に戻りつつあるということです。
つまり、今年集合住宅で何が起こったかを見てみると、それほど素晴らしいものではありませんでした。供給過剰になりました。その一部が賃貸住宅にも影響を与えていると主張することもできますが、一戸建て賃貸資産クラスのパフォーマンスはかなり健全です。そして、この資産クラスが人々に好まれる根本的な理由の一部は、特に賃貸料において大きな変動が生じないことだと思います。今回は住宅価格が変わってきました。そして、それを中心に計画を立てることができます。上下に狂うことはありません。私たちが調べた指標からすると、景気後退にはかなり耐性があり、現時点でもその傾向が続いています。

デイブ：
歴史的に見て、リックが言ったように、家賃はインフレ前後、またはインフレを少し上回る程度で上昇するということを人々が知っておくことが非常に重要だと思います。そして、おそらくパンデミック以降に不動産投資を始めた人なら、過去数年間に私たちが目にしたのは異常な高成長だったということです。ジェームス、あなたの意見が気になりますが、年間よりも低いとはいえ、3 ～ 5% の成長を見るのは、個人的には嬉しいことです。私は正常な状態に戻るのが好きです。

ジェームズ：
今年は5%の成長だったことにかなり満足しています。パンデミック中に見られたホッケースティックに基づいて、もう少し平坦なものになると予想していました。そして、歴史的に見て、あなたが言ったように、私たちはインフレを少し上回る水準を追跡しています。集合住宅や一戸建ての賃貸物件の長期プロフォーマを見ると、毎年 3 ～ 4% の家賃の上昇が見込まれます。パンデミックのせいで、とてもクレイジーだったので、まるで高速道路を降りたような気分です。そして、ターンランプに乗って、私たちはまだ行くべき場所に向かっていますが、同じではないため、はるかに遅く感じます。しかし、5% の成長、毎年 5% の成長を達成できれば、そのリターンにはかなり満足できるでしょう。だから、リックが言ったように、それは普通ではなかったということを人々が覚えておくことが重要だと思います。安定した成長こそが不動産から得られるものであり、これまで見てきたようなホッケースティックではないから、その年月は捨てなければなりません。

リック：
この分野に長い間投資してきたほとんどの人は、そのことにまったく問題ありません。それは夜遅くにやって来て、「ああ、今後 10 年間の家賃上昇率 XNUMX% を引き受けることができます」と言ったのです。これらは問題を抱えている個人や団体であり、資本市場でも何が起こっているかを考えると、明らかに今話題になっています。

デイブ：
これは、方程式の収入面で何が起こったのかを説明し、洞察を与えてくれます。費用面についてもう少し詳しく教えていただけますか？

リック：
それを取り上げてくれてうれしいです。なぜなら、それは最も不安定な地域の一つだからです…そして、あなたはただ NOI の計算について考えるだけです。それは物事にレンチを投げかけました。大きな組織だけでなく小規模なグループからもそのような声が聞こえていると思いますが、それにはいくつかの要素があります。
一つは、私たちが資産価値と評価が素晴らしいと考えていることだと思います。そして、これは典型的なことですが、価格がさらに 10%、20% 上昇すると、最終的には多くの州で固定資産税に反映されます。プロップ 13 があるカリフォルニアにいない限り、攻撃を受けることはありません。しかし、これには多くのグループが驚いたと思います。瞬間的には、「ああ、これは素晴らしい。これは素晴らしいことだ」と感じたと思います。 「価値は刈り取られている」と言いながら、固定資産税の請求書を受け取ると、「くそー、私たちがこれをモデルにしたわけではない」と思うでしょう。ですから、それも一つの要素だと思います。
そして、費用面でのもう一つの要素は保険費用だと思います。それが何度も何度も何度も出てきます。私たちはちょうどニューヨークで大規模なクライアント向けのカンファレンスを開催しましたが、これが住宅建設業者、賃貸事業者、賃貸側の両方にとってその会議全体を通してのテーマでした。私は一戸建てと賃貸住宅にも焦点を当てます。更新通知の保険料が 10 パーセント、20 パーセント、30 パーセント以上値上がりするという打撃を受けています。そして、それはすぐに費用面に影響を及ぼします。また、今後それをモデル化する必要がある場合、獲得ターゲットと購入ボックスの計算がすぐに変わるため、獲得できなくなります。
そしてそれは多くのグループにとって大きな問題になっていると思います。そしてあなたはフロリダについて話し、テキサス、カリフォルニアについて話します。ポリシーを作成しなくなったグループはたくさんありますが、それがすぐになくなるわけではないようです。それが大きな問題になっています。したがって、方程式の費用面は、最近多くのグループにとってそれほど理想的とは言えません。

ジェームズ：
私たちはアパートのシンジケートを数多く行っています。様々な賃貸物件を多数取り揃えております。これらの物件の保険請求は実費です。それだけではありません。付加価値を付ける場合、建設計画のコストはほぼ 50,000 倍になります。つまり、安定化を経て新しい基準に引き上げる際の短期資金調達ですが、今古い建物を購入しようとしている場合、コストは天井知らずです。そしてカリフォルニアについて触れてみると、それは完全な悪夢です。私はカリフォルニアで最初の不動産を購入したところです。一戸建ての保険を見つけるのにXNUMX週間以上かかりました。そして費用も法外でした。私の見積もりの​​中には、一戸建て住宅で年間XNUMX万ドルというものもありました。

リック：
この家はどこですか？水が湧き出ている崖の上でしょうか？

デイブ：
素敵なお家ですね。

ジェームズ：
崖の上にあります。それは不条理であり、私たちはそれを解決しましたが、それは永遠にかかりました。そして私は慣れています…保険が問題になったことは一度もありません。引受を受けて保険が適用されるまでには 24 時間かかります。そして、保険が適用されるまでに XNUMX ～ XNUMX 週間かかったという事実と、その費用は天文学的です。そして、保険会社やブローカーが私たちに話しているところによると、この状況は改善されていません。

リック：
いいえ。

ジェームズ：
これはさらに悪化するだろう。そして、それは全体的な運用コストと収益に大きな違いをもたらしています。保険料に加えて人件費もかなりかかってきています。不動産管理会社を雇用し、事業を適切に運営するためのコストは、定着する優秀な人材を採用するために支払わなければならない賃金の少なくとも 25% 増加しています。それは高い離職率を生むわけではありません。下位層では離職率が非常に高いため、高い賃金を支払ったほうがよいでしょう。

リック：
それは価値さえありません。

ジェームズ：
うん。

デイブ：
ああ、それは残酷です。

リック：
その 25% の増加に使用する時間の比較は何ですか?それはここXNUMX年、XNUMX年くらいでしょうか？それはたくさんあるからです。

ジェームズ：
通常、太平洋岸北西部の不動産管理会社では、サラリーマンの場合、平均給与は 55 ～ 60 グランドでした。そのポジションとしては悪い賃金ではないと思いますが、55 ドルという中間価格で雇用した場合、離職率は 55,000 ～ 55 か月ごとで、その人はいなくなってしまいます。そして、空室率を下げるため、状況を好転させることができる本当に優れた企業を探すには、60 から 65、さらには 70、さらには 55 まで上げる必要があることがわかりました。優秀な従業員は維持する価値がありますが、65 歳から 12 歳になると大幅な増加です。これは非常に大きな増加です。大きな増加が見られたのは過去 18 ～ XNUMX か月間のことでありますが、太平洋岸北西部では依然としてかなりの増加が続いています。

リック：
そしてそれが、私たちが会話を交わし、実際に全国各地でデータを追跡する理由の大きな部分を占めています。買収面では、経費面が素晴らしいとは言えないと話したこれらすべてのインプットが進行しているため、事態は大幅に減速しています。家賃の伸びは正常化し、冷え込んでいます。そして資本コストが膨らみました。そしてすぐに、人々は鉛筆を落とすか、少なくとも「ここで少し鉛筆を削って、これを理解する必要があります」のように強制されます。そして当分の間、我々が見てきた限りでは、買収側はほとんど活動を停止している。

デイブ：
リック、先ほど資本コストが買収の大きな障害であるとおっしゃいましたね。資本の利用可能性についてはどうですか？商業市場だけでも融資を受けるのが難しいという話はよく聞きます。信用は厳しいです。一戸建てでも同じ事が起きるのでしょうか？

リック：
特に、SOFR がゼロだった頃と比べて現在のレンズの場合はそう思います。

デイブ：
リック、SOFR とは何なのか説明してもらえますか?

リック：
これは安全な翌日物融資金利であり、LIBOR に代わるものです。そして、この分野の人々にとって、それは融資取引を考えるときに注目するベンチマークです。それで、私たちがゼロ金利政策の世界にいたとき、SOFRは2020年2022月から5年頃までの10年間だったと思いますが、ほぼゼロでした。そして明らかにFRBが介入して彼らの仕事をします。そして今日は、前回確認したときはXNUMXドル前後で推移していると思いますが、イールドカーブの残りの部分のようには入っていません。 XNUMX 年金利、XNUMX 年金利、XNUMX 年金利を見てみると、これらはすべて反映されていますが、SOFR はまだ動いていません。すぐそこです。
それが理由の大きな部分だと思います。 10年物国債は4,015で購入でき、SOFRは現在5プラスなので、この分野での取引は現在かなり困難になっているようです。それで、誰もがそれを望んでいると思います…今日それがわかります。私たちはこれを13月XNUMX日に記録していますが、FRBはこれから何をするか、少なくとも来年何をするかについての指針を言おうとしています。そして、この分野の誰もが、確かにソフトランディングがあり、来年にはいくつかの削減が行われることを心から望んでいると思います。なぜなら、それがSOFR融資の内容に反映されるはずだからです。
そして、繰り返しになりますが、このセクターを長期的に見ると、金利がゼロだったときに人々がこの分野に夢中になった理由の 180 つは、しばらくの間、どこでも利回りを得るのが非常に難しかったからだと思います。つまり、どこでも。そこで人々はこの資産クラスを見て、「ああ、借りられるよ。」と言いました。私はそれを活用します。家賃が伸びます。住宅価格が上昇します。」そして、これは、収量がほとんど存在しない世界において、かなりまともな収量です。そして今、それはほぼ XNUMX のようなものですが、今日ではどこにでも利回りがあり、それは… ああ、ちなみに、リスクはありません。したがって、この分野で取引を行うのは少し難しくなります。そして資本は今、他の場所にも目を向けている。

ジェームズ：
過去 12 か月、つまり 12 ～ 18 か月にわたって、これらの大手ヘッジファンドが一戸建て住宅の購入を大幅に遅らせていることに私たちは気づきました。そして現在は金利が高いため、取引でカバーするのは困難です。しかし、そこにはもう少しチャンスがあります。現在、私はそのママ友投資家を知っていますが、彼らはかなり高い金利を得ています。賃貸物件の購入を検討している場合、現時点では最高のレートである 7.5 ～ 8% が​​見積もられています。それはカバーするのを難しくするかもしれませんが、私たちが発見したのは、これらの大手機関のいくつかが撤退したためであり、それだけでなく、季節投資家も市場から撤退したためです、あなたが言っていたような投資家もは、その熱い市場でのみ発生した10％の賃料の増加を予測しています。彼らは撤退しました。
私たちはいくつかのチャンスを見てきましたが、その小さなママとポップスの投資家には何が起こると思いますか?彼らの賃貸物件の購入意欲はさらに高まると思いますか?なぜなら、依然として「ああ、金利が高すぎる。」という論調のように感じられるからです。鉛筆は作れないよ。」私たちは機会を見て不動産を購入してきましたが、多くの場合、大きな問題が発生します。十分に低い基準を取得して株式ポジションを確立するには、多くの付加価値を追加する必要があります。ママとポップスの投資家は 2024 年を通じて購入を続けると思いますか、それとも 2023 年のようにもう少し横ばいになると思いますか?

リック：
先ほど話したことが軟着陸できれば、来年から金利が上がり始めれば、より多くのグループが参加し、できれば小規模なママ友たちにも有利になると思います。私たちが追跡したデータでわかったことは、FRBが金利をジャックし始めて今日の金利で推移して以来、おそらくここ1年ほどの間、金融機関は大規模な資金を撤退してきたということだ。ほとんどの場合、それらはほとんどなくなっています。しかし、あなたが言っているより小さなグループ、より小さなママやポップスは、まだそこにいます。そして、市場ごとのデータ市場で私たちが見ているのは、彼らはサイクル全体を通じて買い手であるため、常にそこにいて、常にプレイしているということだと思います。あなたが言ったことには多少の毛が生えていて付加価値があると思いますが、これはストレスを感じることの婉曲表現であり、これは簡単な取引ではありません。

デイブ：
ジェームズのためではありません。彼はそれがとても心地よいと感じています。

リック：
おそらくあなたは今、そこにチャンスを見出しているのでしょう。私たちは REIT が何を報告し、話題にしているかを調べています。そして、American Homes for Rent が言及した、この四半期の私のお気に入りの統計の 22,000 つである AMH は、現在正式に呼ばれているものだと思います。彼らが言った統計は、次のとおりだったと思います。これ。なぜなら、彼らは引受モデルを通じて常に取引を行っているため、引受モデルを通じて XNUMX 戸の住宅を購入したのに XNUMX 戸だけを購入したようなものだったと思います。

デイブ：
ウワ

リック：
つまり、22,000 戸のうち、住宅取得に必要なものを満たすのは XNUMX 戸だけです。つまり、今、全国のより大きなグループのデータで私たちが見ているものの縮図がそこにあるということです。

デイブ：
うわー、それは励みになりません。 22,000 件を獲得するために XNUMX 件の取引を実行する必要はありません。

リック：
あなたのモデルはおそらく彼らのモデルほど洗練されていません。

デイブ：
絶対にありません。リック、2024 年に一戸建て賃貸スペースに何が変わる可能性があるかについてご意見を伺いたいです。大まかに言って、来年は何に注目していますか?

リック：
私たちの大まかな持論は、景気後退は起こらないということです。そして、もしそれが当てはまるなら、それは業界にとって良いことだ。次に、家賃の伸びについて考えますが、これは先ほどのコメントに戻ります。家賃の 2 桁の伸びを試算しないでください。それは、繰り返しになりますが、それを放棄することになるからです。それはおそらく一生に一度です。

デイブ：
永遠に。そう、永遠に。

リック：
スペースの考え方としては、おそらく稼働率95、96％。ほとんどの市場では、家賃が 3 ～ 5% 増加します。これは私たちが新しいリースの観点から考えたものです。そして、それはこのアセットクラスの非常にバニラタイプの背景です。次に、取得量について考えます。そして、これは、あなたがそうするなら私が思うところです…実際、私がこれについて話しているとき、私はこれを解散することができてうれしいです。なぜなら、一戸建て賃貸業界にとってうまくいったもう一つのことは、今期賃貸市場にあまり物件が出ていないことだからです。そして、その大きな部分は、SFR、一戸建て賃貸で物件側で起こっていることは、通常、一戸建て販売側で起こっていることの流れです。つまり、物件が売りに出されるとき、最大のシェアが得られることを意味します。レンタルグループの買収はMLSを通じて行われます。
このサイクルで何が見られなかったのか、その理由はたくさんありますが、その理由については詳しく説明しません。単にリスティング活動の急増が見られなかっただけです。したがって、当然のことながら、レンタルスペースに参入する人の一部には変化が見られませんでした。しかし、私たちが2024年を想定しているのは、データからもわかるように、ロックインのピークは2022年半ば頃であったと考えています。非常に季節外れの時期に、より多くの販売物件が市場に出てくるのが見られ始めています。 。今月、レポートの 2024 つについてこの分析を実行したところです。それで、あなたはそのことについて考え始め、XNUMX 年まで早送りして、「わかりました。」と思うと思います。まあ、それはおそらく、一戸建て賃貸物件が市場買収の機会に入るという点で、より多くの活動が見られ始める可能性があることを示しています。なぜなら、その供給は実際にはここXNUMX年ほどロックされたばかりだからです。
それは私たちの大丈夫に関する理論の一部でもあるので、おそらくさらに追加の供給が得られるでしょう。おそらく、前年度に比べて家賃の伸びが少し正常化していることを考えるべきでしょう。したがって、それは来年も私たちの考え方の細かい点です。

デイブ：
それはとても興味深いですね。そして、私は好奇心が強いです。ロックイン効果は今後も少しずつ続いていくと思いますか、それともゆっくりと段階的に解消していくのでしょうか、それとも住宅ローン金利が一定の水準まで低下すると、供給が殺到し始めるという魔法のポイントがあると思いますか?

リック：
そうです、私は洪水という言葉を使うのが嫌いです、なぜなら通常、洪水は大規模な遭難があった場合にのみ起こるからです。

デイブ：
本当だとも。

リック：
それは私たちの論文にはありません。ただのパーマベアでない限り、誰もそれを要求しているのを聞いたことがありません。ですから、ロックイン効果はゆっくりと進むと思います…手錠の鍵はゆっくりと、より多くの人々のロックを解除し始めるでしょう。そして私も、住宅ローン金利が存在する世界があるとしたら、住宅ローン金利について考えてみましょう、市場の住宅ローン金利は、8 月初めの 7 週間で 3 に達しました。今、彼らは30に戻り、変化します。そして、もし人々が「近いうちに 3% の 4 年固定住宅ローンの世界に戻るわけではない」という考えにもっと慣れてくれば、私はそれに対する希望を捨てなければならなくなると思います。そして今、私はこのより長い背景に向けてさらに XNUMX 年、XNUMX 年長くなりました。人生に何かが起こったので、再取引するつもりです。住宅ローン金利が再びXNUMX％、XNUMX％になるのを待つつもりはありません。そして、ゆっくりと、しかし確実に、それが起こり始めるだろうと私は思います。
そしてもう 5 つは、これはインベントリのロックを解除する機能について説明するワイルド カードです。新しい住宅スペース、住宅建設業者、そしてそのスペースに非常に近い私たちが今年驚異的な業績を上げている理由の 5 つは、A、再販供給があまりないため、競合するものがあまりないことです。しかし、B さん、特にエントリーレベルでは、住宅ローン金利を XNUMX まで引き下げています。一部の建設業者は依然として XNUMX 未満で広告を出していますが、これは驚くべきことです。そして、私がそれを取り上げたのは、彼らがそれを使って素晴らしい成績を収めたからです。再販市場向けにこのようなことを行うグループがいくつか現れ始めています。
つまり、証券会社は「これは顧客のために使用できるツールですか?」というような会話を始めているということです。そして、これは新築住宅が 5 5/1 の住宅ローン金利で購入できる場合には非常に大きな利点であるため、再販住宅では 2%、おそらく 7% プラスを支払わなければなりません。したがって、再販在庫の一部が建設業者と競合するレートにまで下がることができれば、そこからさらに多くの在庫が市場に出始めると思います。そしてグループがあります。 iBuyers のことはほとんど忘れられていたような気がしますが、彼らはまだ存在しています。 Offerpad というグループがあり、そこの Web サイトにアクセスしていろいろ調べることができます。先日、私はフェニックスについてこれを行ったのですが、彼らが取得した住宅を宣伝しており、現在 7% の住宅ローン金利で販売していることがわかります。

デイブ：
うわー。

リック：
そこで彼らは、小売購入者であるテイクアウトの料金を引き下げて購入しているのです。私が思うのは、再販市場が建築業者が使ってきたこの金融ツールを利用して、「よし、これも始めよう。そうすればおそらくある程度の売り上げが得られるだろう」ということになる可能性があるということだ。

デイブ：
それはとても興味深いですね、リック。皆さんに理解していただくために、皆さんに説明したいと思います。基本的に、ここ 1 ～ 2 年にわたって、建築業者のビジネス モデルに基づいて、彼らは製品を迅速に、通常は既存の住宅よりも早く移動させるよう動機付けられています。そして彼らは人々の金利を買い占めているのです。これらは、買い手が数千ドルを支払うことで、3、XNUMX、または XNUMX 年間金利を XNUMX、XNUMX、または XNUMX% 下げる一時的なものです。
そしてそれが、人々が新築の建物を購入するという議論をしているときに、大きな増加が見られる理由の1つです。そして、既存の住宅と比べて、以前よりもさらに魅力的なものになりました。しかし、リック、あなたが言っているのは、代理店や証券会社が、金利の面で少しでも競争条件を平等にして、より多くの売り手が売りたいと思うようにする方法を考え出したり、同様のインセンティブを提供したり検討したりしていると言っているように聞こえます。市場にもう少し供給してください。

リック：
まさに、まさに。うん。そして、私が言えるのは、一時的な買収であることもありますが、建設業者が行ってきたことを考えると、その大部分は完全な 3 年間の固定資産であるということです。

デイブ：
ああ、本当ですか？

リック：
うん。それで-

デイブ：
それは素晴らしいことです。

リック：
それは非常に大きなツールです。消費者のことを考えると、明らかに住宅購入の需要がたくさんあります。そして、小売バイヤーと会話して、「ここの市場レートは 7 1/2 か、以前は何であれ、現在は 7 ですが、私たちは 5 であなたを受け入れることができます。ああ、ちなみに、これは 30 年のローンの全期間です。」それは素晴らしい販売ツールです。

デイブ：
絶対に。

リック：
建設業者のウェブページを覗いてみると、ほとんどすべてが 30 年間の固定買収に傾いています。そのうちのいくつかは調整可能な住宅ローンを再び宣伝し始めており、ご希望であれば私たちもそれに参入することができます。しかし、変動金利住宅ローンに対する消費者心理は、「ああ、あれは覚えている」というものだと思います。私は彼らがしたことを覚えています、そして私はそれを望んでいません。」したがって、ほとんどの消費者は 30 年間の固定買い取りに傾いており、それが建設業者がそれに傾いている理由です。

デイブ：
リック、ここに来てもらっている間、理論や質問をしてもらってもいいですか？あなたの報告書には載っていませんが、私はたくさんの本を読み、集合住宅の供給過剰と過剰建築について何度も番組で話してきましたが、そこでの家賃の弱さが見え始めています。入居率は少しずつ下がってきています。一戸建て賃貸スペースにリスクが波及する可能性はあると思いますか？

リック：
テナントのプロフィールが大きく異なります。これが私の考えであり、これを裏付けるデータがあります。集合住宅スペースやアパートスペースは、歴史的に非常に不安定です。供給の波が起こり、大量の供給の波が上昇し、崩壊し、家賃から出血し、家賃が崩壊します。そして私たちは今、本質的にそれを目の当たりにしています。しかし、私たちが見ている限りでは、一戸建て賃貸側への影響はあまり見られません。統計は忘れましたが、統計はあります。それは、ベッド 3 台のアパートを探して干し草の山から針を見つけるようなものです。これは一戸建て賃貸の非常に重要な部分であり、「学区内のその層に適したものを提供しています」ということです。そして、歴史的に見て、そしてこのサイクルでもそうだと思いますが、今年のアパートスペースの家賃の伸びは来年はマイナスになると予測しており、今年の一戸建て賃貸ではかなり良い家賃の伸びが予測されています。その年と来年。
ですから、私が言える唯一のことは、99の市場にわたる新規賃貸物件を追跡する一戸建て賃貸指数を持っており、家賃がマイナスかマイナスに近い市場がいくつかあり、それに関連性があるということです。つまり、ラスベガスとフェニックスが私が話している市場です。そして、あなたがアパートスペースに詳しいなら、ラスベガスとフェニックスでも多くの供給がシステムに流入しているのを見てきました。つまり、これら XNUMX つの市場が現在、大まかな観点から見ると、「ああ、賃貸エコシステムの XNUMX つの部分、これらの市場のアパートと一戸建て賃貸の両方が大幅に減速しているのだ」と思われるかもしれません。しかし、国の他の地域では、そのようなつながりはまだ実際には見られません。

デイブ：
わかった。ありがとう。それはとても役に立ちます。そうですね、リック、素晴らしい会話でした。ご調査と洞察を私たちに共有していただき、誠にありがとうございます。人々がレポートを入手したい場合、またはあなたの仕事について詳しく知りたい場合は、どこで入手すればよいでしょうか?

リック：
はい、当社のウェブサイトにアクセスして、お問い合わせを記入していただけます。私たちはクライアントのために多くのリサーチ調査業務を行っていますが、実際に最も優れているのは無料のニュースレターだと思います。そして、私たちのウェブサイトからサインアップすることができます。そして、ソーシャルメディアにはたくさんの人がいます。 LinkedIn を利用している場合は、そこでフォローしてください。 Twitter または X を使用している場合は、そこでフォローしてください。そして、Threads でも、Threads をいじり始める人が増え始めているので、様子を見てみます。

デイブ：
ニース。そうですね、本当にありがとう、リック。ご参加いただきありがとうございます。

リック：
そうですね、同様に。感謝します、皆さん。

ジェームズ：
ありがとう、リック。

デイブ：
それでジェームス、この調査で来年何が起こるか、あるいはあなたが何をしようとしているかについてあなたの意見は変わりますか?

ジェームズ：
ご存知のとおり、私たちは自分たちがやるべきことをやり続けるつもりです。私たちはプロフォーマに基づいており、購入箱の数字に達した場合は購入を続けるつもりです。それは私たちが予想していた通りであり、私たちが正常化するものだと思います。家賃は着実に増加していますが、その支出を追跡し続ける必要があります。実際、これらの出費は今後数年間で増加すると予測されています。そして、それがそのように鉛筆でいる限り、私たちは買い続けます。

デイブ：
そうだ、男。それは実際に私が来年何をしようと計画しているかを再確認します。私はここ数年、集合住宅に消極的に投資してきましたが、戻って一戸建て住宅と小規模集合住宅を購入する必要があります。これは、私が集合住宅で経験したより大きな変動のいくつかと一致する、非常に安定した資産クラスだと思います。これはよりバランスの取れたポートフォリオを構築するための良い方法なので、来年の計画について良い気分になります。

ジェームズ：
そう、みんなが「ああ、もっと大きなプロジェクトに参加したいので、集合住宅に参加したいんだ」みたいな感じです。しかし、結局のところ、短期的には一戸建てのバリ物件の方が、長期的には集合住宅よりも大きな影響を与えるでしょう。それは株式の成長とキャッシュフローだけであり、その資産クラスでは比類のないものです。なので、ちょっとしたお得情報も忘れずに。彼らはお金を稼ぎます。

デイブ：
そうですね。誰もが一度に 20 ユニットを取得したいと考えています。しかし、チームを持っていない限り、それは大変なことです。大きなグランドスラムをXNUMXつ獲得しようとするのではなく、一度にXNUMXつずつゆっくりと進み、個々の取引で本当に良い仕事をすることは非常に効果的です。

ジェームズ：
ちょっとした取引はうまくいきます。

デイブ：
絶対に。

ジェームズ：
彼らには何の問題もありません。

デイブ：
よし。では、ジェームスさん、ご参加いただきありがとうございます。そして、聞いてくださった皆さん、ありがとうございました。よろしくお願いいたします。このエピソードが気に入っていただけましたら、ぜひレビューをお願いします。もう何週間もレビューがありません。何が起こっているのか分かりません。したがって、この番組を聞いている場合は、Apple または Spotify にアクセスして、ポッドキャスト On the Market についての正直なレビューを教えてください。皆様、改めてありがとうございました。次回お会いしましょう。
On The Market は私、Dave Meyer、Kaitlin Bennett によって作成されました。この番組はケイトリン・ベネットがプロデュースし、エクソダス・メディアが編集を担当します。コピーライティングは Calico Content によって行われており、このショーを可能にしてくださった BiggerPockets の皆様に多大な感謝を表したいと思います。