קישורי תחבורה טובים יותר עשויים לעזור לתקן שוק דיור שבור

חותמת זמן: 19 בפברואר 2018 10:27
צומת המקור: 1363846

מדוע מחירי הדירות בבריטניה כל כך גבוהים, במיוחד בלונדון ובדרום מזרח? ההסברים האפשריים מתאמנים היטב. עבור חלק, הכל באשמתה של גברת תאצ'ר. כשהחליטה שבעלות על בתים היא הדרך היחידה ללכת בשנות ה-1980, הרשויות המקומיות הפסיקו לבנות בתי מועצה, מה שגרר פריחה במחירי הנכסים הפרטיים.

הובלה-ומחירי-בתים

לאחרונה, נטען כי האשמה היא נימבייזם ומגבלות תכנון הדוקות. אכן, זה היה ההסבר שציטט הקנצלר בתקציב 2017 שלו. פיל האמונד הבטיח שינויים במערכת התכנון כדי לעודד שימוש טוב יותר בקרקע בערים ובעיירות, כלומר ניתן לבנות יותר בתים תוך הגנה על החגורה הירוקה.

אבל א מחקר חדש מאת מומחה הדיור דיוויד מיילס, פרופסור לכלכלה פיננסית בבית הספר לעסקים של אימפריאל קולג', מציע שקובעי מדיניות טועים אם הם חושבים שרפורמות בתכנון הן התשובה היחידה למשבר הדיור של בריטניה.

פרופ' מיילס, שהיה חבר לשעבר בוועדת המדיניות המוניטרית של הבנק המרכזי של אנגליה, טוען שחשובה לא פחות היא השקעה גדולה בתשתית התחבורה המתפוררת של המדינה.

פרופ' מיילס כותב ב-VOX, פורטל המדיניות הכלכלית של המרכז לחקר מדיניות כלכלית, אומר שאין שום דבר ייחודי בכך שמחירי הבתים בבריטניה עולים הרבה יותר מהר בעשורים האחרונים מאשר המחירים של רוב הדברים האחרים, כגון מכוניות, מזון, בגדים, אנרגיה ו לִנְסוֹעַ. זה קרה גם במקומות חמים אחרים כמו סן פרנסיסקו, פריז, הונג קונג וניו יורק.

מחקריו מצביעים על כך שהעלויות העולות של בניית בתים הן רק חלק זעיר מהסיבה לעלייה העצומה במחירם היחסי של בתים, שיקרים כיום בבריטניה פי שלושה ממה שהיו בתחילת שנות ה-1980.

התייקרות הקרקע חשובה הרבה יותר, הוא אומר, אבל השאלה היא אם כן: מדוע עלו ערכי הקרקע כל כך?

"חלק מהתשובה הזו קשור להגבלות תכנוניות - ויש אנשים שמרוצים להשאיר את זה כך מה היא לענות", אומר פרופ' מיילס. "אבל ההגבלות האלה אינן שרירותיות - הן לא אקראיות ולא אקסוגניות (חיצוניות לשוק הדיור). הגבלות כאלה קיימות ברוב המדינות. הם בדרך כלל מחייבים ביותר בחלקים של מדינות שבהן צפיפות האוכלוסין ומחירי הבתים הפכו גבוהים והם משקפים כוחות בסיסיים שהופכים צפיפות והערכות שווי גבוהות".

פרופ' מיילס אומר כי שניים מכוחות הבסיס החשובים ביותר הפועלים הם שילוב של היצע קרקע מתאימים ושיפורי תחבורה. בהסתכלות ארוכה, הוא אומר שלא היה שינוי אמיתי במחירי הדירות האמיתיים בבריטניה או במדינות מפותחות אחרות בין אמצע המאה ה-19 לאמצע המאה ה-20. הסיבה לכך הייתה ששיפורי התחבורה והפרודוקטיביות הכלכלית צמחו יחד באותו קצב.

אבל ברגע ששיפורי הנסיעות, כמו מהירויות נסיעה מהירות יותר, ירדו לאחור ביחס לצמיחה הכלכלית, כפי שעשו בעשורים האחרונים, מחירי הדירות החלו לזנק. הוא מסיק שתשתיות תחבורה טובות יותר וזמני נסיעה קצרים יותר יגדילו את המרחק מהמרכז העירוני הצפוף והפופולרי ביותר אנשים יכולים לגור, ובכך יפחיתו, אם כי לא יבטלו, את הביקוש ולחצי המחירים במקומות חמים בנכסים.

עם זאת, כדי להתקדם יותר, זה ידרוש גם היפוך של כמה כוחות חזקים אחרים העומדים בבסיס צמיחת מחירי הדירות, כולל עלייה מתמדת באוכלוסייה ובגידול הפריון, חוסר רצון כללי לגור בדירות גבוהות והתנגדות להוצאה פחותה על דיור יחסית. למוצרים ושירותים אחרים. כל אלו הן בעיות מאתגרות לפתרון בו-זמנית, מה שמצביע על כך שלמרות שינויים מחזוריים קצרי טווח, המגמה החילונית לטווח בינוני עד ארוכת טווח של מחירים באזורים פופולריים ומשגשגים של המדינה נשארת כלפי מעלה.

ההודעה קישורי תחבורה טובים יותר עשויים לעזור לתקן שוק דיור שבור הופיע לראשונה ב קהל נכסים.

בול זמן:

עוד מ קהל נכסים