Απάντηση Rookie: Ο ενοικιαστής δεν πληρώνει ενοίκιο; Δείτε τι πρέπει να κάνετε

Άσλεϊ:
Αυτό είναι το Real Estate Rookie, επεισόδιο 252. Ένα άλλο πράγμα που μπορείτε να κάνετε, επίσης, ως ιδιοκτήτης είναι να αναζητήσετε διάφορα είδη χρηματοδότησης, κρατική χρηματοδότηση, χρηματοδότηση κομητείας, για τους ενοικιαστές. Υπάρχουν πολλοί πόροι, ακόμη και μικροί μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί, που θα βοηθήσουν άτομα που χρειάζονται βοήθεια να επιδοτήσουν το εισόδημά τους από ενοίκια. Ειδικά από την εποχή του COVID και κατά τη διάρκεια του COVID, κυκλοφόρησαν πολλά προγράμματα που βοήθησαν τους ανθρώπους να πιαστούν στο ενοίκιο στα οποία θα μπορούσατε να κάνετε αίτηση ως ενοικιαστής, ακόμη και ο ιδιοκτήτης μπορούσε να κάνει αίτηση για λογαριασμό του ενοικιαστή. Το όνομά μου είναι Ashley Care και είμαι εδώ με τον συνοικοδεσπότη μου Tony Robinson.

Αντωνάκης:
Καλώς ήρθατε στο Real Estate Rookie Podcast, όπου κάθε εβδομάδα, δύο φορές την εβδομάδα, σας μεταφέρουμε την έμπνευση, το κίνητρο και τις ιστορίες που πρέπει να ακούσετε για να ξεκινήσετε το επενδυτικό σας ταξίδι. Σήμερα θέλω να φωνάξω κάποιον με το όνομα χρήστη Agboola5252. Θα σε φωνάξω Boola, εντάξει; Αλλά ο Boola άφησε μια κριτική πέντε αστέρων στο Apple Podcast που λέει: «Είμαι κτηματομεσίτης στη Μινεσότα που επιθυμώ να επενδύσω σε ακίνητα και νομίζω ότι βρήκα τον τέλειο εικονικό μέντορα για να με βοηθήσει να ξεκινήσω. Αυτό είναι το καλύτερο μέρος για να μάθετε εάν αισθάνεστε συγκλονισμένοι». Boola, σε εκτιμούμε. Για όλους τους αρχάριους μας που ακούν αυτό το podcast, αν δεν έχετε αφιερώσει ακόμη τα δύο λεπτά για να γράψετε μια ειλικρινή κριτική και να μας βοηθήσετε να προσεγγίσουμε περισσότερους ανθρώπους, σας ρωτώ, σας παρακαλώ να το κάνετε. Όσο περισσότερες κριτικές λαμβάνουμε, τόσο περισσότερους ανθρώπους προσεγγίζουμε. Όσο περισσότερους ανθρώπους προσεγγίζουμε, τόσο περισσότερους ανθρώπους βοηθάμε. Αυτό είμαστε εδώ για να κάνουμε.

Άσλεϊ:
Πρέπει να πω ότι ορισμένα από αυτά τα ονόματα χρηστών για τις κριτικές Apple των παιδιών σας είναι αρκετά διασκεδαστικά. Είχαμε, τι, Milkman, πρόσφατα;

Αντωνάκης:
Είχαμε τον Milkman νωρίτερα.

Άσλεϊ:
Ειλικρινά, δεν ξέρω καν τι είναι το δικό μου, πώς να το βάλω στο δικό μου [δεν ακούγεται 00:01:45].

Αντωνάκης:
Νομίζω ότι το δικό μου είναι στην πραγματικότητα το όνομα του podcast μου που ξεκίνησα όταν ήμουν 22 ετών, με το όνομα Do Really Good. Νομίζω ότι εξακολουθεί να είναι σαν το όνομα της κριτικής μου για το Apple podcast.

Άσλεϊ:
Ναι. Θα πρέπει να δω τι είναι το δικό μου. Σήμερα όμως έχουμε μια υπέροχη παράσταση για εσάς. Είμαστε ζωντανά, αυτοπροσώπως. Μας αρέσει να ηχογραφούμε προσωπικά, και ελπίζουμε να το κάνετε και εσείς. Αφήστε μας ένα σχόλιο για τα βίντεο του YouTube ή αν μας αφήσετε μια κριτική για την αγαπημένη σας πλατφόρμα podcast, πείτε μας σε ποια πόλη θέλετε να έρθουμε στη συνέχεια. Έχουμε τον Alex στην εκπομπή σήμερα. Είναι οδοντίατρος και άρχισε να επενδύει σε ακίνητα για να βοηθήσει να πληρώσει μέρος του χρέους του φοιτητικού της δανείου, και αποκαλύπτει, αφού λέει συνεχώς πολλές φορές ότι πρόκειται για ένα μεγάλο ποσό χρέους, μας δίνει ποιο είναι αυτό το ποσό.

Αντωνάκης:
Είναι ένας αριθμός που σοκάρει. Αλλά ο Άλεξ έχει επίσης μια πολύ ωραία ιστορία, σωστά; Επειδή αυτή, όπως και οι περισσότεροι άνθρωποι που γίνονται επαγγελματίες υγείας, αυτή και ο σύζυγός της ασχολούνται και οι δύο στον ιατρικό τομέα, πολλοί από αυτούς ποτέ δεν σκέφτονται καν να επενδύσουν σε ακίνητα ως ένα πράγμα πλήρους απασχόλησης. Είναι κάτι που κάνουν στο πλάι. Αλλά έχει όντως υιοθετήσει μια πιο ενεργή προσέγγιση για την οικοδόμηση του χαρτοφυλακίου ακίνητης περιουσίας της και καταλαβαίνουμε το γιατί πίσω από αυτό.
Έχουμε τον Άλεξ να έρχεται. Άλεξ. Παιδιά θέλετε να το χειροκροτήσετε για τον Άλεξ;

Άσλεϊ:
Γουά, Άλεξ.

Αντωνάκης:
Ο Άλεξ πραγματικά ανέβηκε σε μια πτήση από το Φορτ Λόντερντεϊλ σήμερα το πρωί, οπότε...

Αλεξάνδρα:
4: 30 am

Αντωνάκης:
4:30 π.μ., και συνεχίζει να πηγαίνει. Χτυπήστε το για άλλη μια φορά για τον Άλεξ. Αυτή είναι μια πρώιμη πτήση.

Άσλεϊ:
Άλεξ, πες σε όλους λίγα λόγια για τον εαυτό σου και για το πώς ξεκίνησες να ασχολείσαι με το real estate.

Αλεξάνδρα:
Ο σύζυγός μου και εγώ είμαστε επαγγελματίες υγείας, και όντας στο σχολείο όλη μας τη ζωή, δεν ξέραμε πολλά για τα οικονομικά, ειλικρινά. Δεν δουλέψαμε πραγματικά όσο ήμασταν στο σχολείο. Και έτσι έχω δει πολλούς επαγγελματίες υγείας που έχουν υψηλό εισόδημα, αλλά εξακολουθούν να ζουν από μισθό σε μισθό ή έχουν καεί από τη δουλειά, και απλά δεν θέλαμε να είμαστε έτσι. Και έτσι έψαξα πολύ για το πώς να μην το κάνω και, προφανώς, τα ακίνητα ήταν ένα από τα κορυφαία.

Αντωνάκης:
Εκτός όμως από το real estate, κοίταξες κάποια άλλα πράγματα εκ των προτέρων.

Αλεξάνδρα:
Ναί.

Αντωνάκης:
Ποιες ήταν μερικές από αυτές τις άλλες επιλογές, και ίσως, γιατί δεν λειτούργησαν για εσάς;

Αλεξάνδρα:
έκανα τα πάντα. Μπήκα μέσα, πήρα το Πανεπιστήμιο Οικονομικής Ειρήνης Dave Ramsey. Προσπάθησα να μελετήσω λίγο τις μετοχές και τις ημερήσιες συναλλαγές. Σε παρακαλώ μη με ρωτάς τίποτα για αυτά τα πράγματα. Δεν ξέρω τίποτα. Απλώς δεν με ενδιέφερε. Φυσικά, η επένδυση σε ακίνητη περιουσία ήταν ένα από τα κορυφαία πράγματα στο διαδίκτυο, και έτσι μόλις ερεύνησα την επένδυση σε ακίνητα για αρχάριους. Τα BiggerPockets εμφανίστηκαν και άρχισα να ακούω το podcast του OG και έτσι ξεκίνησε.

Αντωνάκης:
Αν μπορείτε, πείτε μας ακριβώς πώς είναι το χαρτοφυλάκιό σας σήμερα; Πόσες μονάδες; Πού βρίσκονται αυτές οι μονάδες;

Αλεξάνδρα:
Έχουμε τρία στο Κάνσας Σίτι και έχουμε μία βραχυπρόθεσμη ενοικίαση εδώ στο Φοίνιξ. Έχουμε μια νέα κατασκευή εδώ στο Surprise, στην Αριζόνα, επίσης.

Άσλεϊ:
Ποιο ήταν το μεγάλο σας κίνητρο για να ασχοληθείτε με τις επενδύσεις σε ακίνητα;

Αλεξάνδρα:
Ειλικρινά, μόλις το έκανα. Βλέπουμε πολλούς ανθρώπους στο επάγγελμά μας να έχουν καεί, και απλά δεν θέλαμε να είμαστε έτσι. Μας αρέσει αυτό που κάνουμε. Αγαπάμε αυτό που κάνουμε και θέλουμε να έχουμε την επιλογή να πάμε στη δουλειά και να μην χρειάζεται να πάμε στη δουλειά για να εξοφλήσουμε τα φοιτητικά μας δάνεια και πρέπει να πάμε στη δουλειά για να ανταποκριθούμε σε αυτόν τον τρόπο ζωής ή οτιδήποτε άλλο.

Άσλεϊ:
Μας είπατε ήδη νωρίτερα, αλλά θέλω απλώς να δω το σαγόνι όλων να πέφτει όταν μας πείτε ποιο είναι το χρέος του φοιτητικού δανείου.

Αλεξάνδρα:
Δεν ξέρω τον ακριβή αριθμό, αλλά ο σύζυγός μου και εγώ μαζί στο χρέος φοιτητικού δανείου, μόνο τα φοιτητικά δάνεια είναι πάνω από 750,000 $.

Αντωνάκης:
Αλλά-

Αλεξάνδρα:
Φίλε, μακάρι να είχαμε μια κάμερα από αυτήν την πλευρά. Γιατί κανείς δεν ηχογραφεί;

Αντωνάκης:
Μπορείς όμως να τους πεις τι κάνεις εσύ και ο σύζυγός σου για τα προς το ζην; Πήγαν σε καλή χρήση, θα έλεγα.

Αλεξάνδρα:
Ο σύζυγός μου είναι ορθοπεδικός και εγώ γενικός οδοντίατρος. Ακούγεται, ναι, υψηλό εισόδημα και όλα αυτά, αλλά, πάλι, 750,000 $. Αν άκουγα πολλούς ανθρώπους στη ζωή μας που μας λένε, «Δεν μπορείς να επενδύσεις, γιατί κοίτα τα φοιτητικά σου δάνεια. Δεν έχετε χρήματα για να το κάνετε αυτό. Πρέπει να εξοφλήσετε το φοιτητικό δάνειο», δεν θα ήμασταν στη θέση που είμαστε και δεν θα μπορούσαμε να το κάνουμε αυτό.

Αντωνάκης:
Ξέρω ότι παίρνετε πολύ σοβαρά τις επενδύσεις σε ακίνητα και έρχεται μια μεγάλη αλλαγή τον επόμενο χρόνο. Μπορείτε να το μοιραστείτε με όλους και ποιο ήταν το κίνητρο πίσω από αυτό;

Αλεξάνδρα:
Η τρίτη μας συμφωνία ήταν μια συμφωνία που χρηματοδοτήθηκε από τον πωλητή. Για το 2023, θα πάρω ένα χρόνο άδεια από την οδοντιατρική και θα προσπαθήσω να δω πόσες δημιουργικές χρηματοδοτικές συμφωνίες μπορώ να πετύχω εκείνη τη χρονιά. Δεν εγκαταλείπω την οδοντιατρική, αλλά πρόκειται να πάρω ένα χρόνο άδεια.

Άσλεϊ:
Θέλω να πω, πρέπει να χειροκροτήσετε για αυτό. Θέλω να πω, αυτό είναι εκπληκτικό, το να μπορείς να έχεις αυτή την επιλογή για να το κάνεις αυτό. Πείτε μας ποιος είναι ο στόχος σας για την επόμενη χρονιά.

Αλεξάνδρα:
Στόχος μου είναι να προσπαθήσω να πετύχω 12 δημιουργικές συμφωνίες χρηματοδότησης. Δηλαδή, δεν ξέρω αν κάνω γυρίσματα για το φεγγάρι ή όχι, αλλά θα δούμε. Αυτός είναι ένας στόχος που έχω.

Αντωνάκης:
Εντάξει. Τελευταίο πράγμα πριν μπούμε στην ερώτηση εδώ. Ποιες είναι οι συμβουλές που μπορείτε να δώσετε σε έναν νέο επενδυτή αν ήθελε να ξεκινήσει σήμερα; Με βάση τις εμπειρίες σας, με βάση όλα όσα έχετε κάνει.

Αλεξάνδρα:
Θα έλεγα επενδύστε στον εαυτό σας και αναλάβετε δράση. Όπως είπα, πολλοί άνθρωποι στη ζωή μας, οι στενοί μου φίλοι, η οικογένειά μου, μας είπαν κυριολεκτικά: «Δεν πρέπει να το κάνετε αυτό». Κάπως προσπάθησαν να μας απομακρύνουν από αυτό. Αλλά αν δεν αναλαμβάναμε δράση, δεν θα μπορούσαμε να είχαμε τα πέντε ακίνητα που έχουμε τώρα, και, ελπίζουμε, να κλιμακώσουμε από εδώ. Θα έλεγα απλώς να προσπαθήσετε να δικτυωθείτε όσο περισσότερο μπορείτε. Παρεμπιπτόντως, αυτή είναι η πρώτη μου εκδήλωση δικτύωσης.

Αντωνάκης:
Αυτή είναι η πρώτη της συνάντηση.

Αλεξάνδρα:
Λάβετε δράση, γιατί, και πάλι, αν ακούτε όλους τους άλλους ανθρώπους που λένε όχι, μην ακούτε τους ανθρώπους που δεν το κάνουν.

Άσλεϊ:
Εντάξει. Για την ερώτησή μας, ποια είναι η υγιής απόδοση για αγορά και κράτημα στο Phoenix; Τι είναι ελκυστικό για εσάς στην αγορά του Phoenix; Έχετε τη βραχυπρόθεσμη ενοικίασή σας εδώ. Εννοώ, τεχνικά, η βραχυπρόθεσμη αγορά και παραμονή σας. Το κρατάς. Τι σας έκανε να θέλετε να μπείτε στην αγορά του Phoenix και γιατί θα συνεχίσετε να επενδύετε εδώ;

Αλεξάνδρα:
Νομίζω ότι είναι επειδή είμαι από το Phoenix. Η οικογένειά μου μένει ακόμα εδώ. Ήμουν λοιπόν εξοικειωμένος με την περιοχή και επειδή είμαστε εκτός πολιτείας, μπόρεσα να χρησιμοποιήσω αυτό το δάνειο δεύτερης κατοικίας, τις διακοπές. Αλλά λατρεύω την περιοχή του Φοίνιξ. Όλοι εξακολουθούν να έρχονται εδώ για διακοπές. Υπάρχουν πολλά χιονοπούλια. Υπάρχουν πολλά νοσοκομεία. Υπάρχει μεγάλη ανάπτυξη. Παρόλο που η αγορά είναι αυτή που είναι, υπάρχει τόση ανάπτυξη στην Αριζόνα, και είμαι βέβαιος ότι όλοι εδώ το γνωρίζουν αυτό, με όλες τις μεγάλες εταιρείες να έρχονται εδώ. Ωστόσο, πρέπει να κοιτάξετε τους αριθμούς. Μην κάνετε κάτι που θα κάνει το πορτοφόλι σας να τσακίσει. Πρέπει να κάνετε μια επιστροφή, ακόμα. Με μια βραχυχρόνια μίσθωση, είναι λίγο υψηλότερη από μια μακροχρόνια μίσθωση. Το δικό μας αυτή τη στιγμή, είναι λίγο χαμηλότερο από όσο νόμιζα. Είναι περίπου 23%, θα έλεγα. Αλλά μόλις ξεκίνησε, οπότε είμαι...

Αντωνάκης:
Το 23% είναι ακόμα πολύ καλό.

Αλεξάνδρα:
Ναι. Εξακολουθώ να πιστεύω ότι η αγορά του Phoenix είναι ένας εξαιρετικός τομέας για επένδυση. Επομένως, αναζητήστε ανάπτυξη και φροντίστε να κάνετε την εργασία σας με τους αριθμούς. Βεβαιωθείτε ότι οι αριθμοί λειτουργούν. Και δίκτυο. δίκτυο θα έλεγα. Τα μέρη μας στο Κάνσας Σίτι, δεν έχω πάει ποτέ σε αυτά. Έκανα δύο αποκαταστάσεις ταυτόχρονα ενώ ήμουν οδοντίατρος πλήρους απασχόλησης. Παρόλο που δεν δικτυώθηκα προσωπικά, όλες οι ομάδες στο διαδίκτυο, τα BiggerPockets, τα φόρουμ, ήταν τόσο χρήσιμα. Έτσι γνώρισα τόσους πολλούς ανθρώπους και τους εμπιστεύομαι. Προφανώς, έτσι μπορέσαμε να ολοκληρώσουμε αυτά τα έργα και την κλίμακα, υποθέτω.

Άσλεϊ:
Εντάξει. Θα ξεκινήσουμε με την πρώτη μας ερώτηση απάντησης πρωτάρη, και αυτή η ερώτηση προέρχεται από τον Tim Reese. Εάν διαθέτετε πολλά ακίνητα, ποιο είναι το εφεδρικό σας σχέδιο εάν οι ενοικιαστές σας σταματήσουν να πληρώνουν ενοίκιο ταυτόχρονα και δεν μπορούν να εκδιωχθούν; Νομίζω ότι πολλοί επενδυτές το είδαν αυτό κατά τη διάρκεια του COVID, ενώ υπήρχε το μορατόριουμ όπου δεν μπορούσες να εκδιώξεις τους ενοικιαστές, και υπήρχαν ενοικιαστές που πραγματικά δεν είχαν την οικονομική δυνατότητα να κάνουν πληρωμές εκείνη την εποχή. Και μετά υπήρχαν κάποιοι, και δεν πρόκειται να αναφέρω ονόματα του ενοικιαστή μου που εκμεταλλεύτηκε και δεν πλήρωσε όλη την ώρα. Νομίζω ότι αυτό είναι σίγουρα ένας κίνδυνος ως ιδιοκτήτης και κάτι που φοβούνται πολύ οι νέοι επενδυτές. Άλεξ, ποια θα ήταν η συμβουλή σου για να ξεπεράσεις αυτόν τον φόβο ότι θα συμβεί κάτι τέτοιο ή κάτι που θα μπορούσαν να εφαρμόσουν για να μετριάσουν αυτόν τον κίνδυνο;

Αλεξάνδρα:
Αυτό είναι μια πρόκληση. Εννοεί αν σταματούσαν όλοι να πληρώνουν;

Άσλεϊ:
Ναί.

Αλεξάνδρα:
Αυτό είναι μια πρόκληση. Θα μιλούσα πρώτα με τους ενοίκους. Δηλαδή, είναι άνθρωποι, είσαι άνθρωπος. Θα προσπαθούσα, ίσως, εάν πραγματικά δεν μπορούν να πληρώσουν, να προσπαθήσω να βρω ένα σχέδιο πληρωμής ή κάτι τέτοιο. Όπως, "Γεια, ξέρω ότι δεν μπορείτε να πληρώσετε ολόκληρο το ποσό, αλλά μπορείτε να μου δώσετε το 50% αυτού του μήνα και μετά να προσπαθήσετε να διευκολύνετε τον δρόμο σας για να επιστρέψετε με κάποιο τρόπο;" Αυτό είναι δύσκολο. Δεν είχα τέτοια κατάσταση, δόξα τω Θεώ, μέχρι στιγμής.

Άσλεϊ:
Λοιπόν, νομίζω ότι μέρος αυτού του λόγου που είναι τόσο δύσκολο είναι επειδή νομίζω ότι η πιθανότητα να συμβεί αυτό είναι σπάνια. Εκτός κι αν έχετε δύο ή τρεις μονάδες, τότε όσο λιγότερες μονάδες έχετε, τόσο πιο πιθανό θα συμβεί αυτό. Καθώς όμως μεγαλώνετε και κλιμακώνετε το χαρτοφυλάκιό σας, υπάρχουν λιγότερες πιθανότητες κάθε μονάδα να μην πληρώνει την ίδια ακριβώς στιγμή. Αλλά εδώ μπαίνουν τα αποθέματα μετρητών σας, είναι να έχετε αυτά τα αποθέματα μετρητών τριών έως έξι μηνών για κάθε μονάδα, ώστε να μπορείτε τουλάχιστον να καλύψετε αυτά τα έξοδα και να δημιουργήσετε ένα σχέδιο παιχνιδιού για αυτούς τους τρεις έως έξι μήνες. Ειδικά αν έχετε μικρότερο χαρτοφυλάκιο, συνιστούμε ανεπιφύλακτα να ξεκινήσετε με έξι μήνες. Αυτό καλύπτει το στεγαστικό σας δάνειο, τους φόρους ιδιοκτησίας και την ασφάλειά σας για αυτούς τους επόμενους μήνες.

Αντωνάκης:
Αυτή είναι μια εξαιρετική απάντηση. Το μόνο πράγμα που θα ήθελα να του προσθέσω είναι, όπως είπε η Άσλεϊ, ότι πιστεύω ότι, εκτός κι αν ξανασυμβεί μια παγκόσμια πανδημία, πιθανότατα εξαιρετικά σπάνια θα δείτε ένα σημείο όπου όλοι οι ενοικιαστές σας δεν πληρώνουν . Εάν δεν υπάρχει σοβαρός φόβος για την υγεία ή κάτι που εμποδίζει τους ανθρώπους να πληρώσουν και οι ενοικιαστές σας απλώς αποφασίσουν να μην πληρώσουν, τότε ίσως χρειαστεί να κάνετε μια ελαφρώς καλύτερη δουλειά στον έλεγχο των ενοικιαστών σας. Αυτή θα ήταν πιθανώς η συμβουλή μου να σας επιστρέψω. Εάν είστε νευρικοί γι' αυτό, αφιερώστε λίγο περισσότερο χρόνο στη διαδικασία ελέγχου για να βεβαιωθείτε ότι θα έχετε τον ενοικιαστή υψηλότερης ποιότητας.

Άσλεϊ:
Ένα άλλο πράγμα που μπορείτε να κάνετε, επίσης, ως ιδιοκτήτης είναι να αναζητήσετε διάφορα είδη χρηματοδότησης, κρατική χρηματοδότηση, χρηματοδότηση κομητείας, για τους ενοικιαστές. Υπάρχουν πολλοί πόροι, ακόμη και μικροί, μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί που θα βοηθήσουν άτομα που χρειάζονται βοήθεια να επιδοτήσουν το εισόδημά τους από ενοίκια. Αυτό είναι εντελώς διαφορετικό από την Ενότητα 8, επειδή στην Ενότητα 8, μπορείτε να είστε σε λίστα αναμονής για τρία χρόνια για να λάβετε βοήθεια. Αλλά υπάρχουν μικρότεροι οργανισμοί, και ειδικά από την COVID και κατά τη διάρκεια του COVID, υπήρχαν πολλά προγράμματα που κυκλοφόρησαν που βοήθησαν τους ανθρώπους να πιάσουν το ενοίκιο στα οποία θα μπορούσατε να κάνετε αίτηση ως ενοικιαστής, ακόμη και ο ιδιοκτήτης μπορούσε να κάνει αίτηση για τον ενοικιαστή χάρη. Αυτό θα ήταν κάτι που θα μπορούσατε να δώσετε στον ενοικιαστή σας, μερικά από αυτά τα προγράμματα που μπορεί να μην γνωρίζουν καν για το πού μπορούν να λάβουν αυτή τη βοήθεια, και αυτό πηγαίνει στον ιστότοπο της τοπικής αρχής στέγασης και του οργανισμού σας.
Για παράδειγμα, στο Buffalo υπάρχει το HOME NY είναι ένα από αυτά, και μετά υπάρχει επίσης το Belmont Housing. Αυτή θα ήταν η καλύτερη πηγή για να μάθετε για αυτού του είδους τα προγράμματα που μπορούν να βοηθήσουν τον ενοικιαστή σας να πιαστεί με το ενοίκιο.
Ένα άλλο αγαπημένο είναι να κάνεις μετρητά για κλειδιά. Εάν ο ενοικιαστής σας πληρώνει, αντί να περιμένετε τους τρεις μήνες έως ότου μπορέσετε να κάνετε έξωση ή ό,τι άλλο είναι αυτό το χρονικό διάστημα αναμονής, ίσως απλώς να του προσφέρετε, πείτε, «Ξέρεις τι; Θα σου δώσω 500$, θα σου δώσω 1,000$ αν φύγεις μέχρι την επόμενη εβδομάδα. Θα έρθω εδώ, όλα σου έχουν φύγει, θα μου δώσεις τα κλειδιά και θα σου δώσω μια επιταγή 1,000 δολαρίων ή μετρητά 1,000 δολαρίων και θα χωρίσουμε». Αυτό μπορεί να είναι αρκετό για να πάνε να πάρουν άλλη μονάδα και να ξεκινήσουν από την αρχή.

Αντωνάκης:
Μου έβγαλες τις λέξεις από το στόμα. Αυτό ήταν το επόμενο κομμάτι στο οποίο επρόκειτο να προσγειωθώ επίσης.

Άσλεϊ:
Διάβασα το μυαλό σου και είπα: «Ξέρεις τι; Καλή ιδέα. Θα το πω πριν το κάνει».

Αντωνάκης:
Αυτή η τηλεκίνηση.

Άσλεϊ:
Εντάξει, ας δούμε την επόμενη ερώτησή μας. Αυτό είναι από τον Brian Cavalier. Είναι κακή ιδέα να μειώσετε το ενοίκιο εάν κανείς δεν κάνει αίτηση για μονάδα; Πολλές εμφανίσεις και ενδιαφέρον, αλλά κανείς δεν ακολουθεί. Alex, τι θα σκεφτόσασταν για αυτό;

Αλεξάνδρα:
Αυτό πραγματικά συνέβη σε εμάς. Η πρώτη μονάδα που μετατρέψαμε σε μακροχρόνια μίσθωση, και στην πραγματικότητα νοικιάστηκε για 200 $ περισσότερο από τον στόχο μας. Και τότε αυτός ο ένοικος, όταν μετακόμισαν έξω, μετακόμισαν στη μέση του χειμώνα. Χιονίζει. Κανείς δεν κινείται πραγματικά εκείνη την ώρα. Ξέραμε ότι δεν θα βρίσκαμε ενοικιαστή για αυτό το ποσό που θα παίρναμε το καλοκαίρι. Πράγματι έπρεπε να το χαμηλώσουμε λίγο, αλλά εξακολουθούσαμε να είχαμε μια μικρή ροή μετρητών. Εφόσον δεν είστε αρνητικοί, νομίζω, καλύπτετε ό,τι πρέπει να καλύψετε και εξακολουθείτε να έχετε λίγα αποθέματα, νομίζω ότι είστε εντάξει. Ashley, ό,τι κάνεις πάντα άρπα, φρόντισε πάντα να έχεις αποθέματα, για κάθε ενδεχόμενο. Αλλά έπρεπε να το κάνουμε αυτό, και είμαστε ακόμα καλά. Θέλω να πω, έχουμε ακόμα αυτούς τους ενοικιαστές εκεί. Υπέγραψαν 18μηνη μίσθωση, άρα είναι λίγο χαμηλότερη από την πρώτη, αλλά, ρε, πήραμε κάποιον εκεί για 18 μήνες.

Άσλεϊ:
Μερικές φορές είναι καλύτερο να μην έχεις αυτόν τον τζίρο, να αφαιρέσεις λίγο από το μηνιαίο ενοίκιο για να έχεις κάποιον περισσότερο εκεί, γιατί οι τζίροι μπορεί να είναι ακριβοί.

Αντωνάκης:
Εργάστηκα για λίγο για αυτήν την τεράστια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων όταν αποφοίτησα από το κολέγιο.

Άσλεϊ:
Νιώθω σαν σήμερα να μαθαίνω όλα αυτά τα νέα πράγματα για σένα.

Αντωνάκης:
Ήμουν εκεί για έξι εβδομάδες και στην πραγματικότητα δεν μπορώ να επαναπροσληφθώ εκεί, γιατί δεν τους έδωσα μια πλήρη προειδοποίηση δύο εβδομάδων όταν έφυγα. Αλλά, τέλος πάντων, έμαθα μερικά πράγματα όσο ήμουν εκεί για ενάμιση μήνα.
Ένα από τα πράγματα που έκαναν ήταν ότι προσάρμοσαν την τιμολόγηση με βάση τη διάρκεια της μίσθωσης. Ας πούμε ότι κάποιος υπέγραφε μίσθωση τον Ιούνιο και ξέρουν ότι ο Δεκέμβριος είναι μια δύσκολη περίοδος για να επαναδιαπραγματευτείτε ένα ακίνητο. Θα σας έδιναν την επιλογή να έχετε μια εξάμηνη μίσθωση, αλλά θα ήταν σημαντικά πιο ακριβή από μια μίσθωση 12 μηνών που θα έληγε τον Ιούνιο, και το έκαναν για όλα τα ακίνητά τους. Αυτά είναι τεράστια συγκροτήματα διαμερισμάτων, εκατό μονάδες, αλλά έτσι προσπάθησαν να μειώσουν τον αριθμό των μετακινήσεων κατά τη διάρκεια της αργής περιόδου, όταν θα έπρεπε να χρεώνουν λιγότερα και να αυξήσουν τον αριθμό των μετακινήσεων κατά τη διάρκεια της περιόδου αιχμής, όταν μπορούσαν να χρεώσουν περισσότερο.

Αλεξάνδρα:
Διαπραγματευτήκαμε μαζί τους να κάνουμε τη 18μηνη μίσθωση αντί για 12μηνη, γιατί αν κάναμε 12, θα είχαμε άλλο τζίρο, ενδεχομένως, τον χειμώνα. Προσθέσαμε μερικούς μήνες ακόμη στη μίσθωση, οπότε αν έκαναν τζίρο, τότε θα ήταν την άνοιξη/καλοκαίρι όπου υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση.

Αντωνάκης:
Το έχετε κάνει ποτέ αυτό για τις καταχωρίσεις σας; Για τις καταχωρίσεις σας. Συγγνώμη, βραχυπρόθεσμη διανοητική ομιλία. Για τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις σας;

Άσλεϊ:
Στην πραγματικότητα, όχι, δεν το έχω κάνει. Και θα νόμιζες ότι στο Μπάφαλο κανείς δεν θέλει να κινηθεί στο χιόνι, κάτι που είναι πέρα ​​για πέρα ​​αληθινό. Νομίζω ότι είναι μια υπέροχη ιδέα.

Αντωνάκης:
Εντάξει, αυτή η επόμενη ερώτηση προέρχεται από τη Shauna Garnett, και η ερώτηση της Shauna είναι, ποιες είναι οι σκέψεις όλων να κάνουν μια εξάμηνη μίσθωση και μετά να μεταβούν σε μήνα σε μήνα; Μισώ την ιδέα να μείνω κολλημένος με έναν κακό ενοικιαστή για έναν ολόκληρο χρόνο. Νιώθω ότι το αγγίξαμε λίγο αυτό, αλλά εννοώ, δεν ξέρω, ποιες είναι οι σκέψεις σου, Άλεξ, για μια συντομότερη μίσθωση για να ξεπεράσεις το ενδεχόμενο να έχεις έναν κακό ενοικιαστή;

Αλεξάνδρα:
Είναι απλά νευρικοί, λοιπόν, για τον ενοικιαστή;

Αντωνάκης:
Έτσι ακούγεται, σωστά;

Αλεξάνδρα:
Θέλω να πω, θα έλεγα ότι κτηνίατρος του ενοικιαστή σας όσο καλύτερα μπορείτε. Υπάρχουν ορισμένα κριτήρια που μπορείτε να μάθετε από το BiggerPockets, τα φόρουμ και τέτοια πράγματα, από τους διαχειριστές ακινήτων. Κλείστε τα πραγματικά πολύ, ώστε να μπορείτε τουλάχιστον να τα εμπιστευτείτε. Μπορεί να πάρετε έναν κακό ενοικιαστή ακόμα κι αν έχετε εξάμηνη μίσθωση. Μπορεί να σταματήσουν να πληρώνουν μετά από ένα μήνα, αλλά πρέπει πραγματικά να τα ελέγξετε πολύ καλά. Δεν νομίζω ότι απάντησα πραγματικά, συγγνώμη.

Αντωνάκης:
Όχι, αυτή είναι μια εξαιρετική απάντηση.

Άσλεϊ:
Νομίζω ότι είναι φόβος. Ειδικά αν βρίσκεστε σε μια πολιτεία όπου είναι πιο φιλική προς τους ενοικιαστές, όπου είναι πιο δύσκολο να εκδιώξετε έναν ενοικιαστή, ειδικά εάν είναι κλειδωμένος σε μίσθωση. Στην πραγματικότητα ήμουν πιο ευνοϊκός στο να είμαι από μήνα σε μήνα, γιατί αντί να κάνετε έξωση για μη πληρωμή, μπορείτε να κάνετε έξωση για μη ανανέωση. Όταν είναι από μήνα σε μήνα, πρέπει να δώσετε συγκεκριμένη ειδοποίηση. Αν έχουν ζήσει εκεί λιγότερο από ένα χρόνο, είναι ειδοποίηση 30 ημερών. Αν έχουν ζήσει εκεί, νομίζω ότι είναι μέχρι δύο χρόνια, τότε είναι 60 ημέρες. Και μετά από δύο χρόνια, είναι ειδοποίηση 90 ημερών. Τους δίνετε ειδοποίηση δηλώνοντας ότι δεν πρόκειται να ανανεώσετε τη μίσθωση, και μετά έχετε αυτούς τους τρεις μήνες, και τότε είναι που μπορείτε είτε να αυξήσετε το ενοίκιο είτε να προσφέρετε αυτή τη μη ανανέωση. Είναι ένας ευκολότερος τρόπος έξωσης στην Πολιτεία της Νέας Υόρκης αυτή τη στιγμή κάνοντας τη διαδικασία μη ανανέωσης από την πραγματική διαδικασία μη πληρωμής. Αυτό θα ήταν ένα όφελος, υποθέτω, εάν βρίσκεστε σε μια πολιτεία όπου είναι πιο φιλική προς τους ενοικιαστές, οι νόμοι, παρά για τον ιδιοκτήτη.

Αντωνάκης:
Ναι, Shauna, νομίζω, όπως είπαμε, μερικές φορές ο τζίρος είναι πιο ακριβός, οπότε αν έχετε όλες αυτές τις μηνιαίες μισθώσεις και επιτρέπετε στους ανθρώπους να ανταλλάσσουν κάθε έξι έως επτά μήνες, μπορεί να σας κοστίσει περισσότερα χρήματα μακροπρόθεσμα. Για την άποψή σου, Άλεξ, νομίζω ότι το να αφιερώσεις χρόνο για να ελέγξεις εκ των προτέρων θα μπορούσε να είναι καλύτερο.

Άσλεϊ:
Επίσης, πόσο εύκολο είναι για έναν ενοικιαστή να βγει πραγματικά από μια μίσθωση; Επειδή, στην Πολιτεία της Νέας Υόρκης, είναι πολύ εύκολο για έναν ενοικιαστή να βγει από τη μίσθωση. Μπορεί να χάσουν την κατάθεση ασφαλείας τους, αλλά εξακολουθούν να φεύγουν. Είναι πολύ δύσκολο, εάν βάλετε τη ρήτρα στη μίσθωσή τους ότι, εντάξει, εάν μετακομίσουν, χάνουν την εγγύηση και πληρώνουν ενοίκιο μέχρι να τεθεί νέος ενοικιαστής στο ακίνητο. Αλλά πρέπει να αναζητήσετε ενεργά μια νέα ιδιοκτησία. Οπότε έχουν μια πολύ καλή περίπτωση, «Α, καλά, δεν βρήκες ενοικιαστή για δύο μήνες. Ήταν δικό σου λάθος. Ήταν πολύ αργό.” Τετοια πραγματα. Επομένως, είναι πολύ δύσκολο να βγάλουμε πραγματικά αυτά τα χρήματα από τον ενοικιαστή και να τον πείσουμε να συνεχίσει να πληρώνει για αυτήν την κενή θέση μέχρι να καλυφθεί.

Αντωνάκης:
Δεν ξέρω πώς...

Άσλεϊ:
Ή, ακόμα κι αν γεμίσει αμέσως, είχατε αυτό το κόστος τζίρου που δεν ανακτάτε.

Αντωνάκης:
Μόνο ένα άλλο κομμάτι σε αυτό. Ο τρόπος με τον οποίο εργαζόμουν για την ίδια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για την οποία μιλούσα, έτσι είχε συσταθεί η μίσθωση, ότι αν σπάσεις τη μίσθωση, ήσουν υπεύθυνος για το ενοίκιο μέχρι να μετακομίσει κάποιος άλλος. Και αν δεν το έκανες πληρώσει, θα σε έστελναν σε συλλογές και θα άφηναν τις συλλογές να σε κυνηγήσουν. Δεν ξέρω αν θέλεις να τα κάνεις όλα αυτά, Shauna, αλλά απλώς μιλάμε [δεν ακούγεται 00:20:36].

Άσλεϊ:
Εντάξει. Η τελευταία μας ερώτηση είναι από τον Matt Pauls. Πώς καθορίζετε τις τιμές ενοικίασης σε μια περιοχή; Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Αλεξάνδρα:
Υπάρχουν πολλοί ιστότοποι, πλατφόρμες που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε. Μπορείτε ακόμη και να ψάξετε το Zillow, ειλικρινά, και απλώς να κοιτάξετε τη γειτονιά στην οποία βρίσκεστε ή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, και να δείτε τι είναι οι εταιρίες στην περιοχή και τι θέλουν, προς ενοικίαση. Αλλά το Rentometer είναι επίσης ένας εξαιρετικός ιστότοπος.

Αντωνάκης:
Ο εκτιμητής ενοικίου της BP είναι στην πραγματικότητα αρκετά επίκαιρος. Αγόρασα το πρώτο μου ενοικιαζόμενο ακίνητο πριν κυκλοφορήσει ο εκτιμητής ενοικίου, οπότε από καθαρή περιέργεια, επέστρεψα και συνέδεσα αυτή τη διεύθυνση στον εκτιμητή ενοικίου και ήταν ακριβώς αυτό που χρέωνα στον ενοικιαστή μου. Ή, νομίζω ότι ήταν από $25 δολάρια, κάτι τέτοιο, αλλά ήταν αρκετά κοντά. Επομένως, εάν κοιτάζετε αγορές προσπαθώντας να καταλάβετε ποιο θα μπορούσε να είναι αυτό το ενοίκιο, νομίζω ότι οι εκτιμητές ενοικίων είναι ένα εξαιρετικό εργαλείο.

Άσλεϊ:
Το μόνο πρόβλημα με μερικά από αυτά τα εργαλεία είναι ότι όταν μπαίνεις σε αγροτικές περιοχές όπου επενδύω, δεν υπάρχουν αρκετά δεδομένα για να αντλήσουν πραγματικά πληροφορίες. Εκεί πηγαίνετε στο Facebook Marketplace, ακόμα και στο Craigslist, και βλέπετε σε ποιες ιδιοκτησίες αναφέρονται και, στη συνέχεια, απλώς ελέγχετε κάθε εβδομάδα. Εάν υπήρχε μια καταχώριση εκεί την περασμένη εβδομάδα, και έχει φύγει την επόμενη εβδομάδα, τότε πιθανότατα νοικιάστηκε για το ενοίκιο που ζητούσε, και μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε ως συγκρίσιμο. Στη συνέχεια, τηλεφωνήστε επίσης σε εταιρείες διαχείρισης ακινήτων σε αυτήν την περιοχή και μπορείτε ακόμη και να προσποιηθείτε ότι ψάχνετε να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα, ακόμα κι αν δεν έχουν τίποτα κενό. Απλώς ρωτώντας, «Τι μέγεθος είναι τα διαμερίσματά σας ενός υπνοδωματίου και για ποιο λόγο τα νοικιάζετε αυτήν τη στιγμή; Τι περιλαμβάνεται;» Και τέτοια πράγματα.

Αντωνάκης:
Επιστρέφοντας στην ίδια εταιρεία, αυτό ήταν στην πραγματικότητα μέρος της δουλειάς μου ως πράκτορας χρηματοδοτικής μίσθωσης ήταν να τηλεφωνήσω σε άλλα συγκροτήματα διαμερισμάτων μόνο για να λάβω εκτιμήσεις ενοικίασης συγκρίσιμων μονάδων, ώστε να ξέρουμε πώς να τιμολογούμε, επομένως είναι μια κοινή πρακτική.

Άσλεϊ:
Εντάξει τέλεια. Λοιπόν, αυτές είναι οι απαντήσεις μας για τους αρχάριους για εσάς σήμερα. Alex, σε ευχαριστούμε πολύ που ήρθες μαζί μας.

Αλεξάνδρα:
Σας ευχαριστώ πολύ που με έχετε. Είχε τόση πλάκα.

Άσλεϊ:
Μπορείτε να ενημερώσετε όλους πού θα μπορούσαν να επικοινωνήσουν μαζί σας και να μάθουν περισσότερες πληροφορίες για εσάς;

Αλεξάνδρα:
Ναι, στο Instagram, είμαι ο AK_Burnham και μετά στο Facebook, η Alexandra Burnham.

Άσλεϊ:
Εντάξει τέλεια. Σε ευχαριστώ πάρα πολύ. Είμαι ο Ashley @WealthFromRentals και αυτός είναι ο Tony @TonyJRobinson στο Instagram. Ευχαριστούμε πολύ παιδιά που με ακούσατε και θα επιστρέψουμε την Τετάρτη με έναν καλεσμένο.

Ηχείο 4:
(τραγούδι).