Είναι κακή απόφαση η αγορά το 2023;

Dave:
Γεια σε όλους. Καλώς ήρθατε στο On the Market. Είμαι ο οικοδεσπότης σας, Dave Meyer. Και σήμερα έχουμε ένα εξαιρετικό επεισόδιο για εσάς. Έχουμε τον Daryl Fairweather, ο οποίος είναι ο επικεφαλής οικονομολόγος από τη Redfin, να μας συνοδεύει σήμερα για να μιλήσουμε για μια μεγάλη ποικιλία θεμάτων σχετικά με την αγορά κατοικίας και το πού πιστεύει ότι θα πάνε τα πράγματα τον επόμενο χρόνο περίπου.
Πριν ξεκινήσουμε τη συνέντευξη, θέλω να μοιραστώ μερικά πραγματικά πολύ συναρπαστικά νέα που έχουμε για εσάς. Στο BiggerPockets, εγκαινιάζουμε μια ολοκαίνουργια συνδρομή που έχει σχεδιαστεί για να σας προσφέρει όλο το premium ακουστικό μας περιεχόμενο στην καλύτερη δυνατή μορφή. Έτσι, αυτό που φαίνεται είναι ότι μπορείτε να ακούτε podcast, προφανώς σαν αυτό, αλλά και όλα τα άλλα podcast του BiggerPockets εντελώς χωρίς διαφημίσεις. Έχετε επίσης πρόσβαση σε ολόκληρη τη βιβλιοθήκη μας με ηχητικά βιβλία. Αυτό είναι 37 διαφορετικά ηχητικά βιβλία στα οποία έχετε απεριόριστη πρόσβαση σε όλα με μια πραγματικά χαμηλή τιμή των 100 δολαρίων. Αν επρόκειτο να αγοράσετε όλα αυτά τα ηχητικά βιβλία, δεν ξέρω καν ότι θα ήταν, αλλά θα ήταν 700 $, χιλιάδες δολάρια, και τα παίρνετε όλα αυτά για εκατό δολάρια, εκτός από τα μπόνους επεισόδια του On the Αγορά και AMA.
Εάν δεν έχετε ακούσει ποτέ για ένα AMA, σημαίνει απλώς Ask Me Anything, και θα κάνω ένα στις επόμενες δύο ημέρες όπου θα λάβω ερωτήσεις από όλους σας και θα απαντήσω σε οτιδήποτε ασχολήθηκα με τα οικονομικά, την αγορά κατοικίας, για το πώς είναι να ζεις στο Άμστερνταμ γιατί όλοι φαίνεται να θέλουν να μου κάνουν αυτήν την ερώτηση. Μπορείτε να με ρωτήσετε οτιδήποτε και θα σας απαντήσω. Άλλοι οικοδεσπότες μεγαλύτερων άλλων εκπομπών BiggerPockets θα κάνουν το ίδιο πράγμα.
Έτσι, αν ενδιαφέρεστε να αποκτήσετε όλο αυτό το περιεχόμενο ήχου premium για μόλις $ 100, μπορείτε να εγγραφείτε σήμερα πηγαίνοντας στο BiggerPockets.com/PlayList. Αυτό είναι biggerpockets.com/playlist. Φροντίστε να το ελέγξετε. Με αυτό, θα κάνουμε ένα γρήγορο διάλειμμα και στη συνέχεια θα επιστρέψουμε με τη συνέντευξή μας σήμερα, η οποία και πάλι είναι με τον Daryl Fairweather, ο οποίος είναι ο επικεφαλής οικονομολόγος της Redfin. Θα μιλήσουμε για το αν είναι φθηνότερο να νοικιάσετε ή να αγοράσετε, τι συμβαίνει με την ασφάλιση στην Καλιφόρνια και τη Φλόριντα, πώς η προσιτότητα υπαγορεύει την αγορά κατοικίας και πολλά περισσότερα.
Daryl Fairweather, καλώς ήρθατε στο On the Market. Ευχαριστώ που είστε εδώ.

Ντάριλ:
Ευτυχισμένος που είμαι εδώ.

Dave:
Λοιπόν, παρακολουθώ τη δουλειά σας στο Redfin εδώ και πολύ καιρό, αλλά για όποιον δεν είναι εξοικειωμένος μαζί μας, μπορείτε να μας κάνετε μια σύντομη εισαγωγή;

Ντάριλ:
Είμαι ο επικεφαλής οικονομολόγος στο Redfin. Μελετάω την αγορά κατοικίας μαζί με μια ομάδα άλλων οικονομολόγων. Εξετάζουμε πράγματα όπως γιατί οι τιμές των κατοικιών είναι όπως είναι, γιατί οι πωλήσεις κατοικιών όπως είναι, τι μπορούν να γνωρίζουν οι πελάτες για να λάβουν μια πιο τεκμηριωμένη απόφαση. Και εξετάζουμε ολόκληρη την οικονομία, κοιτάμε την αγορά κατοικίας, παρέχουμε αυτές τις πληροφορίες στους πελάτες μας, τους αντιπροσώπους μας και τα στελέχη μας.

Dave:
Ποιες είναι μερικές από τις μεγάλες τάσεις που έχετε δει κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους;

Ντάριλ:
Η φετινή χρονιά ήταν πολύ αργή όσον αφορά τον όγκο των πωλήσεων. Επειδή τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι πολύ υψηλότερα τώρα από ό,τι ήταν πέρυσι, βλέπουμε πολύ λιγότερους αγοραστές στην αγορά, αλλά και λιγότερους πωλητές. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού κλειδώθηκαν σε επιτόκια ενυπόθηκων δανείων κατά τη διάρκεια της πανδημίας και δεν θέλουν να σηκωθούν, πράγμα που σημαίνει ότι παρόλο που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι υψηλά, δεν έχει μεταφραστεί πραγματικά σε τιμή. Σημαίνει απλώς μικρότερο όγκο.

Dave:
Και αναμένετε ότι αυτές οι τάσεις θα συνεχιστούν κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους;

Ντάριλ:
Νομίζω ότι αυτές οι τάσεις θα εξαφανιστούν. Είναι κάπως ανοιχτό το ερώτημα για το πόσο χρόνο μπορεί να διαρκέσει, αλλά τελικά οι άνθρωποι είτε θα συνηθίσουν σε αυτά τα υψηλότερα επιτόκια είτε θα μειωθούν επειδή ο πληθωρισμός έχει επιβραδυνθεί. Και αυτό πιθανότατα θα συμβεί κάποια στιγμή τον επόμενο χρόνο, αλλά δεν ξέρουμε αν πρόκειται να συμβεί προς την αρχή του έτους ή προς το τέλος του έτους ή αν μπορεί να διαρκέσει ακόμη περισσότερο.

Dave:
Ναι, νομίζω ότι αυτό έχουμε δει όλοι. Και προφανώς κανείς δεν ξέρει πότε θα αλλάξουν τα επιτόκια, αλλά θα το περιμένουμε με αγωνία. Εσείς και η ομάδα σας δημοσιεύσατε πρόσφατα κάποιες πληροφορίες για τις οποίες ήθελα να μιλήσω, οι οποίες είναι ότι στις ΗΠΑ αυτή τη στιγμή, υπάρχουν στην πραγματικότητα μόνο τέσσερις μεγάλες περιοχές του μετρό των ΗΠΑ όπου είναι φθηνότερο να αγοράσετε ένα σπίτι από το να νοικιάσετε. Μπορείτε να μας πείτε λίγα λόγια για αυτήν την έρευνα και τη μεθοδολογία πίσω από αυτήν;

Ντάριλ:
Εξετάσαμε πόσο κοστίζει αυτή τη στιγμή η ενοικίαση ενός συγκεκριμένου σπιτιού έναντι της ιδιοκτησίας του. Εξετάσαμε ποια θα ήταν η μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου και τη συγκρίναμε με το μηνιαίο μίσθωμα. Συνήθως, είναι στην πραγματικότητα λίγο καλύτερη συμφωνία να πάρεις υποθήκη παρά να πληρώσεις ενοίκιο. Αλλά αυτή τη στιγμή είναι στην πραγματικότητα φθηνότερο η ενοικίαση, και αυτό οφείλεται στο πόσο υψηλά είναι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Σε μέρη όπως το Bay Area, αυτή η διαφορά είναι πραγματικά ακραία, επειδή η αγορά κατοικίας είναι τόσο ακριβή και αυτά τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων αθροίζουν πραγματικά πολύ περισσότερα χρήματα, όπως χιλιάδες δολάρια περισσότερα το μήνα. Αλλά σε ένα μέρος όπως το Ντιτρόιτ, έχουμε στην πραγματικότητα το αντίθετο φαινόμενο, και αυτό είναι πραγματικά ιδιαίτερο για τα οικονομικά του Ντιτρόιτ και για το πώς υπάρχουν πολλοί περισσότεροι ενοικιαστές από όσους αγοραστές κατοικιών, επειδή τα δημογραφικά στοιχεία και οι πλουσιότεροι άνθρωποι έχουν εγκαταλείψει την πόλη για δεκαετίες. Επομένως, είναι πολύ ασυνήθιστο ότι το Ντιτρόιτ, ακόμη και με αυτά τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων, εξακολουθεί να είναι πιο ακριβό να το νοικιάσετε.

Dave:
Έτσι, ακόμη και κατά τη διάρκεια, υποθέτω, θα έλεγα, περιόδων χαμηλότερων επιτοκίων όπως είχαμε την τελευταία δεκαετία περίπου, είναι ακόμα φυσιολογικό για ορισμένες αγορές να είναι καλύτερο να νοικιάσετε παρά να αγοράσετε. Είναι σωστό?

Ντάριλ:
Ναι, εννοώ συνήθως ότι υπάρχει περισσότερο ένα μείγμα όπου ορισμένες αγορές θα είναι καλύτερες για ενοικίαση, και αυτό μπορεί να έχει να κάνει μόνο με τους φόρους ακίνητης περιουσίας σε αυτόν τον τομέα ή τα δημογραφικά στοιχεία της περιοχής, τα εισοδήματα στην περιοχή αυτή. Αλλά συνήθως δεν βλέπουμε αυτό το ακραίο, όπου σχεδόν κάθε αγορά είναι καλύτερο να νοικιάσετε.

Dave:
Και βλέπετε διαφορετική δυναμική στη συμπεριφορά αγοραστή ή πωλητή σε αυτές τις αγορές;

Ντάριλ:
Λοιπόν, αυτός είναι ο λόγος που οι άνθρωποι απλώς υποχωρούν εντελώς από την αγορά κατοικίας. Είναι λογικό για τους αγοραστές να κάνουν πίσω, επειδή είναι όλα αυτά τα επιπλέον χρήματα που πρέπει να πληρώσουν έναν τόκο όταν τα επιτόκια είναι τόσο υψηλά. Είναι λίγο περίεργο το γεγονός ότι οι τιμές δεν έχουν μειωθεί επειδή όλοι αυτοί οι αγοραστές υποχωρούν, θα νομίζατε ότι οι πωλητές θα έπρεπε να μειώσουν την τιμή τους. Αλλά οι ιδιοκτήτες κατοικιών επιλέγουν απλώς να μην αναφέρουν. Δεν δέχονται χαμηλότερες τιμές από αυτές που κυκλοφορούν στην αγορά.

Dave:
Και μόνο για την ιστορία, οι άλλες τρεις περιοχές του μετρό εκτός από το Ντιτρόιτ είναι επίσης η Φιλαδέλφεια, το Κλίβελαντ και το Χιούστον. Αναφέρατε ότι οι άνθρωποι αποχωρούν από την αγορά κατοικίας. Πιστεύετε ότι οφείλεται στο ότι οι άνθρωποι κατανοούν αυτή τη δυναμική και στην πραγματικότητα κάνουν αυτήν την εξίσωση; Ή μήπως είναι περισσότερο ότι μόνο το χτύπημα των υψηλότερων επιτοκίων έχει τους ανθρώπους να φοβούνται ένα κραχ; Ή έχετε κάποια εικόνα για το τι οδηγεί αυτή τη συμπεριφορά;

Ντάριλ:
Ω, νομίζω ότι είναι η προσιτή τιμή που οδηγεί στη συμπεριφορά των αγοραστών. Όταν πάνε και μιλούν σε έναν δανειστή και συνειδητοποιούν ότι αυτό που τους δόθηκε πέρυσι δεν είναι αυτό που τους δίνουν φέτος, δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τόσα πολλά. Και ίσως να μην υπάρχουν καθόλου σπίτια στην αγορά που να πληρούν τα κριτήρια που είναι εντός του προϋπολογισμού τους, οπότε πηγαίνουν στην αγορά ενοικίασης. Με τους ιδιοκτήτες σπιτιού, νομίζω ότι είναι απλά άνετοι. Δεν ξέρω αν προσέχουν πραγματικά. Ίσως αν σκέφτονταν να πουλήσουν για να αγοράσουν ξανά, να συνειδητοποιούσαν ότι κάτι τέτοιο θα τους έφερνε σε πολύ χειρότερη οικονομική κατάσταση, επειδή θα πρέπει να πληρώσουν πολύ περισσότερους τόκους. Αλλά νομίζω ότι οι περισσότεροι από αυτούς απλά δεν δίνουν σημασία γιατί ίσως αγόρασαν πρόσφατα ή δεν σχεδιάζουν να μετακομίσουν.

Dave:
Πιστεύετε ότι η απόσυρση για τη ζήτηση των αγοραστών θα επηρεάσει τα ενοίκια και την τιμή του ενοικίου με την πάροδο του χρόνου;

Ντάριλ:
Εάν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλότερα ή ακόμα και ανέβουν, τότε θα πίστευα ότι περισσότερη ζήτηση θα πήγαινε στην αγορά ενοικίων και αυτό θα ωθούσε τελικά τα ενοίκια. Τα ενοίκια είναι ίδια με πέρυσι όσον αφορά τα ενοίκια. Η Fed αρχίζει να βλέπει επίσης επιβράδυνση και πληθωρισμό ενοικίων. Δεν νομίζω ότι θα γινόταν από τη μια μέρα στην άλλη. Δεν νομίζω ότι οι περισσότεροι άνθρωποι θα έβλεπαν αύξηση στην κατάταξή τους βραχυπρόθεσμα, αλλά αναμένω ότι θα συμβεί, ας πούμε, στα επόμενα τρία χρόνια.

Dave:
Έτσι ναι, αυτό που ήμουν περίεργος είναι, επειδή είναι τόσο φθηνότερο να νοικιάσετε παρά να αγοράσετε ένα σπίτι στη συντριπτική πλειοψηφία των αγορών αυτή τη στιγμή, αν υπάρχει κίνδυνος να μετατοπιστεί επειδή βλέπουμε, φαίνεται τώρα να είναι πολύ μέτρια διόρθωση στις τιμές. Νομίζω ότι σύμφωνα με την έρευνά σας, είναι περίπου 1% τώρα.

Ντάριλ:
Αυτή η διαίσθηση είναι σωστή, αλλά υπάρχουν και άλλες δυνάμεις που παίζουν. Το ένα είναι ότι ο υψηλός πληθωρισμός σημαίνει ότι οι άνθρωποι έχουν λιγότερα χρήματα για να ξοδέψουν για το ενοίκιο τους. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, είδαμε πολλή σχηματισμό των νοικοκυριών, τους ανθρώπους που μετακινούνται έξω από τις καταστάσεις συγκάτοικου και να πάρουν ένα δικό τους διαμέρισμα για πρώτη φορά ή να θέλουν περισσότερο χώρο και αυτό συνέβαλε στην εκτέλεση των ενοικίων. Και τώρα βλέπουμε την αντιστροφή αυτού, των ανθρώπων που σφίγγουν τις ζώνες της μέσης και να πάρουν συγκάτοικους ή να μην πάρουν ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα ή όχι ευρύχωρο. Αυτό λοιπόν λειτουργεί ενάντια στην αύξηση των ενοικίων. Στη συνέχεια, ένα άλλο πράγμα που εργάζεται ενάντια στα αυξανόμενα ενοίκια είναι ότι πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού που θέλουν να κινηθούν και θέλουν να διατηρήσουν το επιτόκιο τους υποθηκών αποφασίζουν να νοικιάσουν το παλιό τους σπίτι αντί να το πουλήσουν. Επομένως, υπάρχει κάποιο απόθεμα που μεταβαίνει από την αγορά προς πώληση στην αγορά ενοικίασης.

Dave:
Το έπιασα. Εντάξει. Επομένως, εννοώ ότι δεν ακούγεται ότι η προσιτή τιμή πρόκειται να βελτιωθεί είτε στην αγορά ενοικίασης είτε στην αγορά κατοικίας σύντομα στο μυαλό σας.

Ντάριλ:
Όχι, και νομίζω ότι το καλύτερο που μπορούμε να ελπίζουμε είναι ότι η προσιτή τιμή δεν χειροτερεύει σημαντικά. Ανησυχώ ότι από τη στιγμή που το οικονομικό περίεργο που βιώνουμε αυτή τη στιγμή είναι πίσω μας και οι άνθρωποι επιστρέψουν στην αγορά κατοικίας, ότι αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε ένα άλλο περιτύλιγμα στις τιμές των κατοικιών και στα ενοίκια.

Dave:
Γνωρίζω ότι η Redfin έχει κάποια δεδομένα σχετικά με τη ζήτηση των αγοραστών, τα οποία είναι πάντα από τη δική μας οπτική γωνία λίγο πιο δύσκολο να βρεθούν. Επομένως, είμαι περίεργος αν έχετε οποιεσδήποτε σκέψεις σχετικά με το πόση ζήτηση έχει μειωθεί, και στο προηγούμενο σημείο σας, εάν τα επιτόκια μειωθούν, πόσο είδος ζήτησης βρίσκεται στο περιθώριο και περιμένει, όπως το θέσατε, το οικονομικό παράξενο να λυθεί;

Ντάριλ:
Έτσι οι πωλήσεις κατοικιών μειώνονται περίπου κατά 15%. Νομίζω ότι λίγο πάνω από το 15%, και αυτό είναι πραγματικά μια αντανάκλαση του ότι υπάρχουν λιγότεροι αγοραστές στην αγορά. Έχουμε δει επίσης μείωση στις νέες καταχωρίσεις, επομένως μέρος της είναι ότι οι αγοραστές τρώνε ή απλώς δεν τους αρέσει αυτό που κυκλοφορεί στην αγορά. Βλέπουμε μια μικρή αύξηση στη ζήτηση κάθε φορά που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πέφτουν. Επομένως, νομίζω ότι μια μεγάλη ιστορία είναι ακόμα η προσιτή τιμή που οι άνθρωποι θα αγόραζαν αν μπορούσαν να την αντέξουν οικονομικά.

Dave:
Ναι. Αυτή σίγουρα φαίνεται να είναι η πιο διαδεδομένη ιστορία που ακούμε εδώ. Εννοώ, μιλάτε για οικονομικές παραξενιές και αναφέρατε ότι τα επιτόκια μπορεί να μειωθούν καθώς ο πληθωρισμός αρχίζει να μειώνεται. Έχετε κάνει κάποια μοντελοποίηση ή σκέψεις σχετικά με το πού θα μπορούσαν να μειωθούν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και να εγκατασταθούν μακροπρόθεσμα;

Ντάριλ:
Είναι πραγματικά δύσκολο να μοντελοποιήσεις τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Δεν είναι ότι τα ιστορικά δεδομένα μπορούν να προβλέψουν τα μελλοντικά επιτόκια, αλλά έχω δει προβλέψεις στην περιοχή από 5% έως 5.5%. Νομίζω ότι η οικονομική ομάδα της Redfin βρίσκεται περισσότερο στο 5.5% για τον μέσο όρο για την επόμενη χρονιά. Αυτήν τη στιγμή, βρισκόμαστε κοντά στο 7%, επομένως είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς ότι τα ποσοστά πέφτουν σε ένα μέρος όπου θα ενθάρρυνε τους ιδιοκτήτες κατοικιών να ξεκινήσουν ξανά την καταχώριση, αλλά νομίζω ότι θα μπορούσε να πέσει αρκετά ώστε να δει πολλούς αγοραστές να επιστρέφουν στην αγορά.

Dave:
Απλώς επρόκειτο να ρωτήσω γι' αυτό γιατί αυτό, υποθέτω, θα υποστήριζε τη θεωρία σας ότι θα ανέβαινε ξανά εάν είναι αρκετά χαμηλό για να αυξήσει τη ζήτηση αλλά όχι αρκετά χαμηλό για να αυξήσει την προσφορά. Βρισκόμαστε σε αυτόν τον παράξενο κόσμο όπου νιώθω ότι για χρόνια, άνθρωποι και αναλυτές έλεγαν: «Όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν, η προσφορά θα εκτιναχθεί, αυτό θα δημιουργήσει αυτή την πτωτική πίεση στις τιμές». Προφανώς αυτό δεν έχει συμβεί με κανέναν δραματικό τρόπο τουλάχιστον. Και είμαι περίεργος, θα μπορούσε να συμβεί το αντίθετο, ενώ θα χρειαστεί να μειωθούν τα επιτόκια για να ανέβουν τα αποθέματα, κάτι που είναι βασικά, κατά την κατανόηση μου, κάπως το αντίθετο από το ιστορικό πρότυπο;

Ντάριλ:
Έτσι, το ιστορικό πρότυπο επιδεινώνει την οικονομική προσιτότητα, τουλάχιστον από τη μεγάλη ύφεση. Έτσι, αυτή τη στιγμή με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να είναι υψηλότερα και τις τιμές ελαφρώς χαμηλότερες, την προσιτότητα, το κόστος μιας πληρωμής στεγαστικού δανείου είναι περίπου 15%. Αν βρισκόμασταν σε έναν κόσμο όπου τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων εξακολουθούσαν να είναι στο 3%, τότε νομίζω ότι θα βλέπαμε τις τιμές να αυξάνονται άλλο 15% από ότι φέτος για να χειροτερέψει τόσο πολύ την οικονομική προσιτότητα. Επομένως, ανεξάρτητα από το τι συμβαίνει με τα επιτόκια, ο λόγος που η οικονομική προσιτότητα συνεχίζει να επιδεινώνεται είναι επειδή έχουμε θεμελιώδη έλλειψη προσφοράς και μόνο η αύξηση της προσφοράς θα μειώσει την οικονομική προσιτότητα ή τουλάχιστον… Ή συγνώμη, κάνει τα σπίτια πιο προσιτά ή σε τουλάχιστον να μην γίνουν εξαιρετικά δυσβάσταχτα.

Dave:
Απλώς αλλάζοντας λίγο ταχύτητα, μερικές από τις έρευνες που κάνετε εσείς και η ομάδα σας που με ενδιαφέρει πάντα είναι σχετικά με τα πρότυπα μετανάστευσης. Φαίνεται ότι, τουλάχιστον ανέκδοτα, ορισμένες από τις πραγματικά δραματικές μεταναστευτικές τάσεις από την πανδημία επιβραδύνονται. Είναι αυτό που βλέπετε;

Ντάριλ:
Βλέπουμε λιγότερες αγορές κατοικιών με πτώση περίπου 15%, όπως είπα. Αλλά από τους ανθρώπους που αγοράζουν σπίτια, ένα ποσοστό ρεκόρ από αυτούς μετακινείται εκτός της περιοχής του μετρό τους. Έχουμε ανθρώπους που εξακολουθούν να φεύγουν από το Σαν Φρανσίσκο για το Φοίνιξ και το Λας Βέγκας. Έχουμε Νεοϋορκέζους που μετακομίζουν στο Μαϊάμι, στην πραγματικότητα στις Καρολίνες, οπότε αυτό εξακολουθεί να συμβαίνει. Στην πραγματικότητα, με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να είναι τόσο υψηλά, η μόνη φορά που μπορεί συχνά να έχει νόημα για έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να πουλήσει το σπίτι του και να μετακομίσει κάπου αλλού και να μπορεί να μειώσει την πληρωμή του είναι να μετακομίσει κάπου πολύ πιο προσιτό.

Dave:
Και πού βρίσκονται οι πιο προσιτές αγορές κατοικιών αυτή τη στιγμή;

Ντάριλ:
Θα σας πω ποιος είναι ο πιο δημοφιλής προορισμός μετανάστευσης. Είναι λοιπόν ο Φοίνιξ, το Μαϊάμι, η Σαρασότα, η Τάμπα. Νομίζω ότι το Λας Βέγκας είναι ακόμα στη λίστα. Το Χιούστον, πιστεύω ότι είναι στη λίστα. [δεν ακούγεται 00:14:18] Χιούστον και Ντάλας, αλλά είναι όλα αυτά τα είδη Sunbelt. Αυτά είναι πραγματικά δημοφιλή επειδή είναι εύκολο να χτίσεις σπίτια εκεί. Η γη είναι φθηνή. Μπορείτε να φτάσετε στο σπίτι σε πολύ χαμηλότερη τιμή από ό,τι στην ακτή, αλλά εξακολουθεί να έχει ζεστό καιρό. Τώρα, τα Μεσοδυτικά και πολλά από τα βορειοανατολικά εξακολουθούν να είναι τόσο προσιτά όσο το νότιο τμήμα της χώρας, αλλά δεν είναι τόσο ελκυστικά πιθανώς λόγω του καιρού, όπου όπως και τα Μεσοδυτικά ήταν κάπως σε βιομηχανική παρακμή για πολλούς, πολλά χρόνια. Συμβάλλει λοιπόν και αυτό. Πού είναι οι ευκαιρίες εργασίας; Πολλοί από αυτούς βρίσκονται στη Φλόριντα και στο Φοίνιξ.

Dave:
Η ομάδα σας δημοσίευσε ένα άρθρο σχετικά με ορισμένα από αυτά τα μοτίβα μετανάστευσης και πώς πολλά από αυτά είναι σε περιοχές επιρρεπείς σε καταστροφές όπως το Phoenix που είναι επιρρεπείς στην ξηρασία ή νομίζω ότι μπορεί ακόμη και σε ξηρασία, στη Φλόριντα με υψηλούς κινδύνους πλημμύρας. Πώς πιστεύετε ότι αυτό θα επηρεάσει την αγορά κατοικίας μακροπρόθεσμα σε αυτές τις περιοχές;

Ντάριλ:
Νομίζω ότι αυτά τα μέρη θα πρέπει να βρουν έναν τρόπο προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή προκειμένου να συντηρήσουν αυτό το είδος μετανάστευσης. Είμαι λίγο λιγότερο… Δεν νομίζω ότι οι άνθρωποι θα σταματήσουν να μετακομίζουν στη Φλόριντα. Δεν νομίζω ότι οι άνθρωποι θα σταματήσουν να μετακομίζουν στο Phoenix εκτός και αν αλλάξει η προσιτή τιμή, κάτι που μπορεί να αρέσει όταν τα σπίτια αρχίζουν να κοστίζουν περισσότερο επειδή αυξάνεται η ασφάλιση ακινήτων ή υπάρχουν υψηλότεροι φόροι ακινήτων για τη χρηματοδότηση πρωτοβουλιών που θα έκαναν αυτές τις περιοχές πιο ανθεκτικές στην κλιματική αλλαγή, τότε νομίζω ότι οι άνθρωποι ίσως θα επιβραδύνουν τη ζωή τους εκεί. Αλλά αν αυτά τα μέρη είναι σε θέση να προσαρμοστούν χωρίς να αυξηθούν πολύ οι τιμές, τότε νομίζω ότι θα εξακολουθούσαν να είναι ελκυστικά. Ίσως λοιπόν οι άνθρωποι να γίνουν πιο ενημερωμένοι για το πόσο μπορεί να είναι για αυτούς το κόστος της κλιματικής αλλαγής. Έχουμε πληροφορίες για το Redfin σχετικά με τα αποτελέσματα των πλημμυρών και άλλα κλιματικά μέτρα για να βοηθήσουμε τους ανθρώπους να το καταλάβουν αυτό. Νομίζω ότι από τη στιγμή που οι άνθρωποι το καταλάβουν αυτό, θα μπορούσαν να λάβουν υπόψη τους την εξίσωση προσιτής τιμής, αλλά η προσιτή τιμή είναι πάνω από το μυαλό των αγοραστών κατοικιών.

Dave:
Λοιπόν, φαίνεται πολύ σχετικό γιατί τουλάχιστον στη Φλόριντα πρόσφατα υπήρξαν όλα αυτά τα νέα σχετικά με το κόστος της ασφάλισης. Νομίζω ότι προβλέπουν ότι τα ασφάλιστρα θα αυξηθούν κατά 40% φέτος. Στην Καλιφόρνια, δύο μεγάλες ασφαλιστικές εταιρείες αποφάσισαν να σταματήσουν την έκδοση νέων συμβολαίων. Πιστεύετε ότι αυτή είναι μια τάση που θα συνεχιστεί και ποιες είναι οι επιπτώσεις; Ποτέ δεν έχω δει ποτέ κανένα ιστορικό προηγούμενο για αυτή την κατάσταση όπου οι άνθρωποι που έχουν υποθήκες και νομικά πρέπει να έχουν ασφάλιση μπορεί να μην είναι σε θέση να το βρουν.

Ντάριλ:
Ναί. Επομένως, ο λόγος που συμβαίνει αυτό είναι ότι στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, ο κίνδυνος πυρκαγιάς προβλέπεται να αυξηθεί. Και το κόστος κατασκευής, η κατασκευή νέων κατοικιών που ανεβαίνουν και πιθανότατα θα συνεχίσουν να αυξάνονται στην Καλιφόρνια. Έτσι, οι ασφαλιστές ανησυχούν για το πόσο συχνά ένα σπίτι θα καεί και ποιο είναι το κόστος της ανοικοδόμησης του σπιτιού. Έτσι και οι δύο αυτοί παράγοντες επιδεινώνονται για τις ασφαλιστικές εταιρείες. Θα μπορούσαν θεωρητικά να μετακυλίσουν αυτό το κόστος στους καταναλωτές και απλώς να χρεώσουν περισσότερα, ώστε να συνεχίσουν να έχουν κέρδος. Αλλά πιστεύω ότι η Καλιφόρνια έχει περιορίσει την ικανότητά τους να αυξάνουν τις τιμές. Έτσι, μερικοί από αυτούς, όπως η State Farm, αποσύρονται εντελώς.

Dave:
Βλέπω.

Ντάριλ:
Ναι. Από ό,τι καταλαβαίνω για τη Φλόριντα, ο κίνδυνος πλημμύρας αυξάνεται, αλλά απλώς μεταβιβάζεται απευθείας στους καταναλωτές. Έτσι έχουμε ακούσει ιστορίες για ασφάλιστρα ασφάλισης των ανθρώπων που ανεβαίνουν από χιλιάδες, δεκάδες χιλιάδες δολάρια, και ότι είναι ένα πραγματικό σοκ που πρέπει να αντέξουν εξαιτίας αυτού του αυξημένου κινδύνου.

Dave:
Υπάρχουν άλλες αγορές εκτός από τη Φλόριντα και την Καλιφόρνια που πιστεύετε ότι μπορεί να βρίσκονται σε παρόμοιες καταστάσεις;

Ντάριλ:
Θέλω να πω, θα περίμενα ότι κάθε μέρος που βλέπει αυξημένο κίνδυνο για φυσική καταστροφή που θα επηρεάσει ένα σπίτι θα έβλεπε αύξηση στα ασφάλιστρα. Τα μόνα μέρη όπου μπορεί να δείτε τις αγορές να αποσύρονται είναι όταν υπάρχει κάποιο είδος ρύθμισης που εμποδίζει τους ασφαλιστές να αυξήσουν το κόστος τους. Αλλά νομίζω ότι οι περισσότεροι άνθρωποι με την πάροδο του χρόνου θα δουν αύξηση του κόστους που είναι δύσκολο να αποδοθεί οποιαδήποτε φυσική καταστροφή στην κλιματική αλλαγή. Αλλά όταν αρχίσετε να βλέπετε τον κίνδυνο να αυξάνεται χρόνο με το χρόνο, τότε μπορείτε να κάνετε τη συσχέτιση.

Dave:
Το έπιασα. Ναι, βλέπω. Και νομίζω ότι τελικά υπάρχει κάτι τέτοιο όπως αυτό το φαινόμενο ντόμινο, όπου εάν το κόστος συνεχίσει να ανεβαίνει, η ζήτηση μειώνεται και αυτό θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά τις τιμές των κατοικιών σε αυτές τις περιοχές. Αλλά υπάρχει κάπως μερικά βήματα μακριά από αυτό;

Ντάριλ:
Λοιπόν, νομίζω ότι θα μπορούσαμε πραγματικά να δούμε μια εκτέλεση των τιμών ακολουθούμενη από μια ισοπέδωση ή ακόμα και μια πτώση, επειδή μέρος του προβλήματος είναι ότι ένα σπίτι στην Καλιφόρνια δεν είναι χτισμένο για πλημμύρα. Δεν είναι χτισμένο για εξαιρετικά κρύο καιρό, αλλά έχετε περισσότερα από αυτά τα πραγματικά ανώμαλα καιρικά φαινόμενα που συμβαίνουν από αυτά τα σπίτια επηρεάζονται με τρόπο που ένα σπίτι που είναι κατασκευασμένο για τέτοιου είδους καταστροφές δεν θα ήταν ο ίδιος τρόπος που τότε τα σπίτια της Καλιφόρνια είναι χτισμένο για σεισμούς, αλλά σε άλλα μέρη δεν είναι. Πιστεύω λοιπόν ότι με την πάροδο του χρόνου οι άνθρωποι θα προσαρμόσουν τα σπίτια τους για να τους καταστήσουν πιο ανθεκτικές στην αλλαγή του κλίματος, και αυτό θα μπορούσε να μειώσει τον αντίκτυπο και ίσως να μειώσει το κόστος ασφάλισης επίσης. Αλλά νομίζω ότι βραχυπρόθεσμα, είναι πιθανό το κόστος ασφάλισης να αυξηθεί.

Dave:
Ναι, είναι ενδιαφέρον. Έχω ένα ακίνητο που κατέχω στο Κολοράντο. Ήταν πραγματικά δύσκολο να βρεις ασφάλιση πάντα εκεί. Κατάφερα να βρω ασφάλεια, αλλά όχι την ποιότητα ή την πλήρη κάλυψη που θέλω. Στην πραγματικότητα, ακριβώς πριν ξεκινήσουμε την ηχογράφηση, έλαβα ένα email από το HOA μας ότι υπάρχει σαν φωτιά σε απόσταση ενός μιλίου από αυτό το μέρος. Ελπίζουμε λοιπόν να είναι εντάξει. Αλλά απλώς σας δείχνει ότι αυτά τα πράγματα επηρεάζουν πραγματικά τους ιδιοκτήτες σπιτιού, τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα. Ακόμα κι αν μπορείτε να βρείτε ασφάλιση, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι είστε σε θέση να αποκτήσετε το σωστό είδος και ποιότητα για να προστατευτείτε από οποιουσδήποτε κινδύνους μπορεί να υπάρχουν στη δεδομένη περιοχή σας.

Ντάριλ:
Απολύτως.

Dave:
Υπάρχει κάτι άλλο που πιστεύετε ότι θα έπρεπε να γνωρίζει το κοινό μας από επενδυτές ακινήτων και απλά άτομα που είναι περίεργα για τα οικονομικά για τη δουλειά σας στη Redfin;

Ντάριλ:
Πάντα επικεντρώνομαι πολύ σε αυτό που βλέπω ως το θεμελιώδες ζήτημα με την αγορά κατοικίας, που είναι η έλλειψη προσφοράς. Υπάρχει πολλή νομοθεσία που είναι περισσότερο υπέρ της οικιστικής ανάπτυξης, μέρη όπως η Καλιφόρνια, η Μοντάνα, η Φλόριντα, σε όλη τη χώρα. Οπότε νομίζω ότι αυτό είναι κάτι που πρέπει οπωσδήποτε να το προσέξουμε. Ειδικά για τους επενδυτές ακινήτων, δημιουργεί περισσότερες ευκαιρίες. Δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια προς πώληση για κανέναν, αλλά θα μπορούσε επίσης να επηρεάσει την ανατίμηση των τιμών. Οπότε είναι σίγουρα κάτι που πρέπει να προσέξεις.

Dave:
Ναι, πιστεύω ότι οι περισσότεροι επενδυτές καταλαβαίνουν ότι η έλλειψη προσφοράς είναι ένα μεγάλο πρόβλημα και δημιουργεί… Προφανώς υπάρχουν βραχυπρόθεσμα οφέλη από τη σύντομη προσφορά για τους επενδυτές ακινήτων, αλλά νομίζω ότι οι περισσότεροι άνθρωποι πιστεύουν ότι μια πιο υγιής, πιο λειτουργική αγορά κατοικίας είναι στην πραγματικότητα προς το συμφέρον όλων, ή τουλάχιστον αυτό πιστεύω. Ας ελπίσουμε λοιπόν ότι υπάρχει περισσότερη προσφορά στο διαδίκτυο.
Εντάξει, Ντάριλ, σε ευχαριστώ πολύ που ήρθες μαζί μας. Εάν οι άνθρωποι θέλουν να παρακολουθήσουν τη δουλειά σας ή τη δουλειά της ομάδας σας, πού πρέπει να το κάνουν αυτό;

Ντάριλ:
Μπορείτε να Google Redfin News. Εκεί πηγαίνουν όλες οι αναφορές μας. Μπορείτε επίσης να με ακολουθήσετε στο Twitter, στο @FairweatherPhD ή στο Instagram ή στο LinkedIn ή οπουδήποτε αλλού. Αυτό ισχύει σε όλα τα κανάλια μου.

Dave:
Εντάξει. Λοιπόν, σας ευχαριστώ πολύ που είστε εδώ. Το εκτιμούμε πραγματικά.

Ντάριλ:
Σας ευχαριστώ.

Dave:
Άλλο ένα μεγάλο ευχαριστώ στον Daryl που ήρθε μαζί μας. Νόμιζα ότι ήταν ένα πραγματικά συναρπαστικό επεισόδιο, η Daryl και η ομάδα της. Εάν δεν ακολουθείτε την Έρευνα του Redfin, το συνιστώ ανεπιφύλακτα. Κάνουν συνεχώς πρωτότυπη έρευνα για την αγορά κατοικίας, για τα ενοίκια, για όλα τα πράγματα για τα οποία μιλήσαμε σήμερα.
Μου φάνηκε πολύ ενδιαφέρον να ακούω πόσο φθηνότερο είναι να νοικιάσετε από το να αγοράσετε αυτήν τη στιγμή. Θέλω να πω, το ήξερα κάπως ανέκδοτα, αλλά όταν ακούς αυτά τα στατιστικά στοιχεία ότι υπήρχαν μόνο τέσσερις περιοχές του μετρό στις ΗΠΑ όπου είναι φθηνότερο να αγοράσεις παρά να νοικιάσεις, είναι αρκετά εντυπωσιακό. Αλλά θέλω επίσης απλώς να προειδοποιήσω και να πω ότι η έρευνα που κάνει η Daryl και η ομάδα της γύρω από αυτήν είναι πραγματικά μόνο για αγοραστές σπιτιού, σωστά; Αυτό είναι για άτομα που αγοράζουν την κύρια κατοικία τους. Δεν είναι για άτομα που εισπράττουν ενοίκιο. Δεν είναι για άτομα που σκέφτονται να παραβιάσουν το σπίτι ή να κάνουν ένα έργο προστιθέμενης αξίας. Αυτό συμβαίνει μόνο αν αγοράζετε την κύρια κατοικία σας. Επομένως, δεν θέλω κανέναν… Είναι σίγουρα πληροφορίες που αξίζει να λάβετε υπόψη, ειδικά αν αγοράζετε μια κύρια κατοικία. Αλλά αν κάνετε μερικές από τις πιο παραδοσιακές στρατηγικές ακίνητης περιουσίας, δεν είναι αυτό που εξετάζει αυτή και η ομάδα της.
Και πάλι λοιπόν, σας ευχαριστώ για τον Ντάριλ και σας ευχαριστώ όλους που με ακούσατε. Και πάλι, αν θέλετε να αρχίσετε να ακούτε αυτήν την εκπομπή εντελώς χωρίς διαφημίσεις, εάν θέλετε να ακούσετε το AMA που θα κάνω τις επόμενες δύο μέρες, αν θέλετε να ακούσετε μερικά επεισόδια μπόνους, φροντίστε να εγγραφείτε για τη νέα συνδρομή περιεχομένου BiggerPockets. Μπορείτε απλώς να μεταβείτε στη διεύθυνση biggerpockets.com/playlist. Αυτό είναι biggerpockets.com/playlist. Ευχαριστώ και πάλι. Θα τα πούμε την επόμενη φορά.
Το On The Market δημιουργήθηκε από εμένα, τον Dave Meyer και την Kailyn Bennett, παραγωγή Kailyn Bennett, επεξεργασία Joel Esparza και Onyx Media, έρευνα Pooja Jindal, copywriting από τον Nate Weintraub και ένα πολύ ιδιαίτερο ευχαριστώ σε ολόκληρη την ομάδα του BiggerPockets. Το περιεχόμενο της εκπομπής On the Market είναι μόνο απόψεις. Όλοι οι ακροατές θα πρέπει να επαληθεύουν ανεξάρτητα σημεία δεδομένων, απόψεις και επενδυτικές στρατηγικές.