Οι τράπεζες μειώνουν την πίστωση, ΤΕΛΕΙΩΣΕΙ Πραγματικά η «ύφεση» της αγοράς;

Dave:
Γεια, τι συμβαίνει σε όλους; Καλώς ήρθατε στο On the Market. Είμαι ο οικοδεσπότης σας, ο Ντέιβ Μέγιερ, και ξανασυναντήσαμε όλη την παρέα. Έχουμε την Κάθι, τον Τζέιμς, τον Χένρι και τον Τζαμίλ όλοι μαζί μας σήμερα. Νιώθω ότι έχει περάσει καιρός από τότε που ηχογραφούμε όλοι μαζί. Χαίρομαι που σας βλέπω όλους.

Κάθι:
Επίσης.

James:
Η οικογένεια είναι ξανά μαζί.

Κάθι:
Και ο Τζέιμς είναι πολύ μεγαλύτερος.

James:
Είμαι, και όχι πιο σοφός.

Dave:
Ξέρω, κάναμε ηχογράφηση χθες στα πραγματικά γενέθλιά του και σκέφτηκα να του τραγουδήσω στο podcast, αλλά μετά έγινα πολύ συνειδητός και δεν το έκανα.

Κάθι:
Υπάρχει ακόμα μια ευκαιρία.

James:
Ναι, το περιμένω. Kathy, έχεις ένα άλμπουμ, πρέπει να τραγουδήσεις.

Κάθι:
Αυτό είναι αλήθεια. Αυτό είναι αλήθεια. Ω φίλε, η λέξη έχει βγει τώρα.

Dave:
Εντάξει, δεν θα σας κάνουμε όλους να τραγουδήσετε, αλλά Τζέιμς, χρόνια πολλά από όλους. Ηχογραφήσαμε χθες, οπότε υπάρχουν πολλά επεισόδια για τα γενέθλιά σας, αλλά τα αξίζετε όλα.

James:
Το εκτιμώ.

Dave:
Σήμερα για το επεισόδιό μας, θα δούμε μερικά πρωτοσέλιδα των ακινήτων. Έχουμε τέσσερις εξαιρετικές ιστορίες για εσάς. Θα μιλήσουμε για την στεγαστική ύφεση και για το αν έχει τελειώσει ή όχι. Τα πιστωτικά πρότυπα και πώς γίνονται αυστηρότερα και τι σημαίνει αυτό για τους επενδυτές ακινήτων. Θα μιλήσουμε για το αν πουλάτε ένα ακίνητο, πώς να διασφαλίσετε ότι δεν λαμβάνετε προσφορές χαμηλών σφαιρών και θα μιλήσουμε για 15 πόλεις που είναι καλά έτοιμες για σταθερή ανάπτυξη και είναι πιθανό να διατηρήσουν την αξία τους σε σχέση με το τα επόμενα δύο χρόνια. Μείνετε λοιπόν μετά το διάλειμμα και θα μπούμε σε αυτά τα θέματα.
Για την πρώτη μας ιστορία, μιλάμε φυσικά για την στεγαστική ύφεση. Αν ακούσετε αυτήν την εκπομπή, μιλάμε πολύ για αυτό το θέμα, τι συμβαίνει με τις τιμές των κατοικιών. Αλλά μόλις τους τελευταίους δύο μήνες είδαμε μια αρκετά σημαντική αλλαγή στις τάσεις των τιμών των κατοικιών. Ήταν χαμηλότερα από έτος σε έτος, ελαφρώς, δεν ήταν κάτι πολύ σοβαρό, αλλά φτάνουμε σε ένα σημείο με τα περισσότερα πρότυπα, τα δεδομένα όλων είναι λίγο διαφορετικά, λέγοντας ότι τώρα είμαστε ουσιαστικά ισοδύναμοι με πέρυσι, πρόκειται για επίπεδη. Έτσι, το ερώτημα για το οποίο μιλάει αυτό το άρθρο, η έρευνα του NAR που δείχνει ότι η στεγαστική ύφεση μπορεί να έχει τελειώσει, αυτή ίσως ήταν η συντομότερη διόρθωση που έγινε ποτέ και τώρα είμαστε έτοιμοι για μελλοντική ανάπτυξη. Λοιπόν, Χένρι, ας ξεκινήσουμε από σένα. Πιστεύετε ότι η στεγαστική ύφεση έχει τελειώσει και κανείς από εσάς δεν επιτρέπεται να πει «Εξαρτάται από την αγορά». Ξέρω ότι πρόκειται να το κάνετε, εδώ μιλάμε για εθνική βάση.

Κάθι:
Σχεδόν το είπε, έβγαινε από το στόμα του.

Dave:
Το ξέρω, μπορούσα να το δω. Μπορούσα να διαβάσω τα χείλη του που άρχισαν να λένε: «Στο Αρκάνσας, όλα είναι καταπληκτικά και όλοι εσείς οι ηλίθιοι πρέπει απλώς να μετακομίσετε στο Αρκάνσας».

Κάθι:
Δεν υπάρχει ύφεση.

Dave:
Αλλά δείξε συμπόνοια με τους υπόλοιπους, Henry, και πες μας τι συμβαίνει σε εθνικό επίπεδο.

Henry:
Ω άνθρωπος. Κοίτα, νομίζω ότι βλέπουμε αυτό για το οποίο όλοι έχουμε μιλήσει. Είναι, πραγματικά αρχίζουμε να νιώθουμε αυτήν την έλλειψη αποθέματος, και με την έλλειψη αποθέματος και οι άνθρωποι απλώς καταλαβαίνουν, τα επιτόκια είναι κάπου μεταξύ έξι και οκτώ και νιώθουν άνετα με αυτό. Οι λόγοι που οι άνθρωποι μετακινούνται δεν είναι πάντα οικονομικοί. Ο τρόπος ζωής τους, η ζωή τους, οι δουλειές τους αλλάζουν ή θέλουν να αλλάξουν τη δουλειά τους επειδή θέλουν να βγάλουν περισσότερα χρήματα. Υπάρχουν πολλές θέσεις εργασίας για να αυξήσετε τον μισθό σας και αυτό μπορεί να απαιτεί μετακόμιση, είτε στην πόλη σας είτε έξω από την πόλη σας. Υπάρχουν άνθρωποι που κινούνται για σχέσεις και η ζωή αρχίζει να συμβαίνει. Οι άνθρωποι πρέπει να αγοράσουν σπίτια, δεν υπάρχουν σπίτια για αγορά, γιατί έχουμε μιλήσει για το κλείδωμα, οι άνθρωποι που έχουν χαμηλά επιτόκια δεν θέλουν να πουλήσουν και δεν υπάρχει πολύ απόθεμα.
Και έτσι, αρχίζετε να βλέπετε ότι οι άνθρωποι παλεύουν για το απόθεμα που υπάρχει εκεί έξω. Έτσι, βλέπετε ξανά πολλές καταστάσεις προσφορών, λαμβάνουμε πολλές προσφορές για σχεδόν όλα όσα παραθέτουμε. Αυτό είναι καλό. Τα πράγματα που παραθέτουμε δεν είναι τόσο καλά ή που είναι, γιατί θα κρατάμε ακίνητα, θα αγοράσουμε ακίνητα, θα τα καθαρίσουμε και θα τα κολλήσουμε ξανά στην αγορά για να γίνουν δεν είναι ανακαινισμένο. Αυτά χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να πουληθούν. Έτσι, νομίζω ότι βλέπετε μια υγιή αγορά. Και έτσι πρέπει να συμβεί, σωστά; Εάν αναφέρετε ένα κομμάτι χάλια, θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος για να πουληθεί από κάτι που έχει γίνει σωστά. Θα πρέπει να λάβουν πολλές προσφορές και να πουλήσουν γρήγορα. Λοιπόν, έχει τελειώσει μια συνεδρία; Φίλε, νομίζω ότι ναι, ειδικά αν δεν ανέβουν ξανά τα επιτόκια. Αν αρχίσουν να δείχνουν σημάδια ύφεσης, νομίζω ότι θα δείτε μια βιασύνη να αγοράσετε ό,τι υπάρχει εκεί έξω και μετά θα δείτε ακόμη περισσότερες προσφορές.

Dave:
Kathy, είμαι περίεργος τι πιστεύεις. Είχαμε μια εκπομπή με τους Kathy, J. Scott και Scott Trench τις προάλλες και έλαβα μια προεπισκόπηση του τι πιστεύει η Kathy ότι συμβαίνει εδώ, αλλά θα θέλαμε να ακούσουμε τις σκέψεις σας σχετικά με αυτό και αν πιστεύετε ότι έχουμε τελειώσει τα ξύλα όσον αφορά τις διορθώσεις τιμών.

Κάθι:
Λοιπόν, για να χρησιμοποιήσω το απόσπασμα του Logan Mohtashami, «Βρισκόμαστε σε μια άγρια ​​ανθυγιεινή αγορά κατοικίας». Έτσι, κάπως όπως είπε ο Henry, ίσως να επιστρέψετε σε μια αγορά όπου πρέπει πραγματικά να προσπαθήσετε να πουλήσετε κάτι και πρέπει να φαίνεται καλό. Είναι πραγματικά δύσκολο για έναν πράκτορα αυτή τη στιγμή, πρέπει να το τιμολογήσεις σωστά.

Henry:
Πρέπει να δουλέψεις.

Κάθι:
Ναι. Και πάλι, ήταν μόλις πριν από 18 μήνες περίπου, θα μπορούσατε απλώς να κολλήσετε μια πινακίδα έξω και το ακίνητο θα πουλούσε ανεξάρτητα από την κατάσταση. Επομένως, είναι πιο υγιεινό με την έννοια ότι ο πωλητής πρέπει πραγματικά να παρέχει ένα ποιοτικό σπίτι, στις περισσότερες περιπτώσεις για να το διαθέσει στην ανοιχτή αγορά, όχι τόσο στην αγορά των επενδυτών. Και οι αγοραστές αφιερώνουν χρόνο για να ερευνήσουν το ακίνητο. Και πάλι, πριν από 18 μήνες δεν μπορούσατε καν να κάνετε επιθεωρήσεις σε ορισμένες περιπτώσεις, απλά έπρεπε να αγοράσετε ως έχει και να πάρετε αυτό που πήρατε επειδή το περίμεναν εκατό άνθρωποι σε πολλές πόλεις.
Επομένως, από αυτή την άποψη, είναι πιο υγιεινό για τον αγοραστή, έχει περισσότερο χρόνο να δει τι αγοράζει. Αλλά το άγρια ​​ανθυγιεινό μέρος, είναι ότι με υψηλά επιτόκια και με υψηλές τιμές, εξακολουθεί να πωλείται, τα ακίνητα εξακολουθούν να πωλούνται επειδή δεν υπάρχουν άλλες επιλογές, εκτός από τα νέα σπίτια. Και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι οικοδόμοι είναι κάπως ενθουσιασμένοι αυτή τη στιγμή. Η εμπιστοσύνη των οικοδόμων αυξάνεται επειδή τα πράγματά τους πωλούνται. Οι πωλήσεις οικοδόμων αυξάνονται κατά 20%, ενώ οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών μειώνονται κατά 20% επειδή αυτό είναι το προϊόν προς πώληση. Ο Rich και εγώ μόλις κλείσαμε σε ένα ολοκαίνουργιο duplex στο Palm Coast, πήραμε ένα επιτόκιο 4.75 γιατί μπορούσαμε να το διαπραγματευτούμε με τον κατασκευαστή επειδή υπήρχε χώρος για να διαπραγματευτούν και οι ταμειακές ροές ήταν υπέροχες. Και αυτό νομίζω ότι είναι μια ευκαιρία, είναι για οικοδόμους και ανθρώπους που θέλουν να αγοράσουν νέα σπίτια επειδή είναι διαθέσιμο.

Dave:
Τζέιμς ή Τζαμίλ, πιστεύει κανείς από τους δύο ότι αυτό είναι λάθος, ότι υπάρχει πιθανότητα για περισσότερες διακυμάνσεις τιμών τους επόμενους δύο μήνες;

James:
Πραγματικά εξαρτάται από το αν θα σπάσουν αυτή την αγορά εργασίας ή όχι. Όλοι νομίζω ότι κοιτάζουν συνεχώς τα επιτόκια. Λένε: «Εάν τα επιτόκια πέφτουν και οι κατοικίες τρελαίνονται». Αλλά υπάρχουν τόσοι άλλοι εξωτερικοί παράγοντες που πρέπει να προσέχετε. Τι συμβαίνει με την αγορά εργασίας, τι συμβαίνει με την ανεργία, είναι αυτό μετριασμό; Και αν δεν είναι, θα μπορούσαν να συνεχίσουν να αυξάνουν αυτά τα επιτόκια.
Και αυτό που προβλέπει αυτό το άρθρο είναι ότι είναι πολύ θετικό και επιθετικό, και ελπίζω να πάει με αυτόν τον τρόπο. Λέει ότι θα μπορούσαν να είναι τόσο λίγα όσο, τα επιτόκια θα μπορούσαν να μειωθούν σε περίπου 6.5 έως το τέλος του έτους, 6% το 2024. Είμαστε σε τιμές περίπου 7.5 έως 10 αυτή τη στιγμή για τους αγοραστές που αγοράζουν και η αγορά εξακολουθεί να είναι κινείται και παραμένει σταθερός. Έτσι, είναι λογικό ότι η αγορά θα ανακάμψει, εάν το επιτόκιο μειωθεί κατά προσέγγιση, αυτό είναι XNUMX% πιο προσιτό για αυτόν τον επόμενο καταναλωτή. Και έτσι, πιστεύω ότι αν πέσουν οι τιμές, θα συνεχίσουν να είναι καλά λόγω της έλλειψης αποθέματος. Αλλά πρέπει να προσέχετε… Δεν μπορείτε να κοιτάτε μόνο τα επιτόκια, πρέπει να κοιτάτε όλα όσα συμβαίνουν στον κόσμο. Διότι αν πάμε σε κάποιο είδος παγκόσμιας ύφεσης, που θα μπορούσε να συμβεί, εκεί πιστεύω ότι θα πέσει η αγορά κατοικίας. Πραγματικά δεν νομίζω ότι θα έχει πια πολλά για τις τιμές.

Τζαμίλ:
Ναι Τζέιμς, αυτό είναι ένα υπέροχο σημείο. Το άλλο πράγμα που νομίζω ότι πρέπει να προσέξουμε, είναι πόσα μετρητά, πόσα σπίτια αγοράζονται πραγματικά με μετρητά και πόση δραστηριότητα επενδυτών εξακολουθεί να υπάρχει στην αγορά. Αυτό εξακολουθεί να είναι ένα μέρος αυτού που υποστηρίζει τα πράγματα αυτή τη στιγμή. Μπορώ να σας πω μόνο με βάση το τι κάνουμε στην επιχείρησή μας, υπάρχει τεράστιος όγκος επενδυτικής δραστηριότητας ακόμα εκεί, καταβροχθίζοντας το απόθεμα. Και τι θα συμβεί εάν ξαφνικά έχουμε επενδυτές που αρχίζουν να καταχωρούν τα ακίνητά τους ή να διαθέσουν περισσότερο από αυτό το απόθεμα στην αγορά;
Ή από την άλλη πλευρά, τι θα συμβεί αν οι άνθρωποι πουν, «Εντάξει, ξέρεις τι; Τα ποσοστά έχουν μειωθεί αρκετά για να μπορέσουμε να ξεπεράσουμε αυτό το κλείδωμα». Και μετά όλοι οι άνθρωποι που κάθονταν σε αυτό το ακίνητο και σε όλο αυτό το απόθεμα επειδή είπαν, «Λοιπόν, δεν πρόκειται να πουλήσω, η τιμή μου είναι πολύ χαμηλή». Τώρα αλλάζουν γνώμη και έχουμε αυτό το απόθεμα στην αγορά, νομίζω ότι αυτό θα μπορούσε να δημιουργήσει και κάποιες καταστάσεις τιμολόγησης. Οπότε, δεν νομίζω ότι έχουμε ξεφύγει από το δάσος ακόμα γιατί νομίζω ότι δεν έχουμε βρει όλες τις μεταβλητές και δεν ξέρουμε πώς θα λειτουργήσουν οι άνθρωποι όταν έχουμε ελαφρώς πιο φυσιολογικές καταστάσεις.

Dave:
Είμαι κάπως μαζί σου Τζαμίλ. Δεν λέω ότι οι τιμές θα μειωθούν, αλλά νομίζω ότι η κήρυξη της στεγαστικής ύφεσης στο τέλος είναι λίγο προληπτική σε αυτό το σημείο. Υπάρχουν πολλά στοιχεία αυτή τη στιγμή ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα παραμείνουν υψηλότερα για λίγο περισσότερο. Το ηχογραφούμε στις αρχές Αυγούστου. Ο Fitch μόλις υποβάθμισε την πίστωση των ΗΠΑ, γεγονός που ανέβασε τις αποδόσεις των ομολόγων, γεγονός που θα αυξήσει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων τις επόμενες δύο ημέρες. Η Fed έχει δηλώσει ότι σκοπεύει να διατηρήσει τα επιτόκια υψηλότερα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα και δεν έχω λόγο να μην τα πιστέψω.
Και έτσι, νομίζω ότι υπάρχουν ενδείξεις ότι κάποια πράγματα μπορεί, μετά την καλοκαιρινή περίοδο με τις πωλήσεις, να δούμε μια μικρή πτώση στις τιμές των κατοικιών. Μην νομίζετε ότι θα ήταν δραματικό, αλλά δεν νομίζω ότι έχουμε αρκετές πληροφορίες, όπως είπες, Τζαμίλ, για να πούμε ότι η στεγαστική ύφεση έχει τελειώσει. Προσωπικά θα εξακολουθούσα να είμαι προσεκτικός ή τουλάχιστον έτσι προχωρώ.
Για τη δεύτερη ιστορία μας, ο τίτλος είναι: «Η Fed λέει ότι οι τράπεζες των ΗΠΑ σύσφιξαν περαιτέρω την πίστωση μετά τις αποτυχίες». Έτσι, η Fed εξέδωσε αυτήν την έκθεση και βασικά είπε ότι μετά, όλοι γνωρίζουν τι συνέβη με την τραπεζική κρίση, ότι οι τράπεζες ουσιαστικά αύξησαν τα στάνταρ τους για να αποφύγουν τον κίνδυνο αφερεγγυότητας, όπως είδαμε με μερικές τράπεζες, κυρίως τη Silicon Valley Bank, εκεί. ήταν χαμηλή ζήτηση για δάνεια. Και βασικά, λένε ότι οι τράπεζες έχουν αυξήσει τα στάνταρ τους και τώρα είναι περίπου 50% πιο δύσκολο, οι πιστώσεις έχουν μειωθεί κατά περίπου 50%, ιδιαίτερα για εμπορικά και βιομηχανικά δάνεια. Λοιπόν, είμαι περίεργος, Τζέιμς, ας ξεκινήσουμε με σένα εδώ. Ποιος πιστεύετε ότι είναι ο αντίκτυπος αυτού στον ήδη επικίνδυνο εμπορικό τομέα;

James:
Αισθάνομαι ότι αυτό είναι κάτι για το οποίο συζητείται εδώ και περίπου έξι μήνες, ότι έρχεται έτσι. Και δεν θα έπρεπε πραγματικά να αποτελεί έκπληξη, καθώς υπάρχουν ακόμα πολλά ποσοστά κενών θέσεων στον εμπορικό τομέα, η βιομηχανία ήταν υπεραγορασμένη, κάτι σαν αυτοαποθήκευση. Και οι τράπεζες αισθάνονται ότι είναι επικίνδυνο, επομένως θα περιορίσουν τις απαιτήσεις τους. Οτι έχει νόημα. Λένε, "Γεια, αυτό δεν φαίνεται πολύ καλό.", και συν το κόστος των χρημάτων είναι πολύ υψηλότερο για να καλύψει την κάλυψη του χρέους σε αυτό.
Και έτσι, νομίζω ότι αυτό θα συνεχίσει να είναι αυστηρότερο και δεν νομίζω ότι είναι μόνο στη βιομηχανία. Αυτό το άρθρο αναφέρθηκε σε πολλά εμπορικά και βιομηχανικά και λένε ότι έχει μειωθεί κατά 50% για τη ζήτηση. Αλλά αυτό είναι λογικό, δεν γίνονται πολλές συναλλαγές σε αυτόν τον χώρο, γραφείο, βιομηχανικό, απλά δεν βλέπω αυτές τις συμφωνίες στην τοπική μας αγορά να πέφτουν. Εξακολουθούμε να βλέπουμε πολυοικογένειες και δεν είναι τόσο αυστηροί με αυτόν τον εμπορικό δανεισμό, απλώς κλειδώσαμε μερικά αρκετά καλά επιτόκια. Αλλά ήθελαν πραγματικά… Αυτές οι τράπεζες ενδιαφέρονται περισσότερο για τους δείκτες κάλυψης του χρέους. Δεν ανησυχούν τόσο για το δάνειο σε αξίες, δεν ανησυχούν για τα ίδια κεφάλαια στη συμφωνία. Θέλουν να βεβαιωθούν ότι το περιουσιακό στοιχείο μπορεί να πληρώσει για τον εαυτό του και δεν πιστεύουν ότι το γραφείο θα το κάνει αυτό. Και έτσι, νομίζω ότι θα είναι πολύ δύσκολο να πάρεις χρήματα τους επόμενους 12 έως 24 μήνες. Θα χρειαστεί να υπάρξει πολύ περισσότερη χρηματοδότηση από τους ιδιοκτήτες σε αυτόν τον χώρο για την ανάκτηση συναλλαγών. Και δεν το βλέπω να κυκλοφορεί για τουλάχιστον ένα με δύο χρόνια.
Και αν είστε επενδυτής και πρέπει να βγείτε έξω και να ψωνίσετε από τις τράπεζες αυτή τη στιγμή. Μιλάμε με τόσες πολλές τοπικές τράπεζες και μιλάμε για μετακίνηση καταθέσεων, πώς μπορούμε να αποκτήσουμε περισσότερα πιστωτικά όρια με αυτές; Είχα μια τράπεζα σε duplex αυτή τη στιγμή και θέλουν 40% κάτω και αγοράζω με 25% κάτω από την αγορά, αυτό δεν έχει κανένα νόημα για ένα δάνειο σε αξία. Ανησυχούσαν περισσότερο για την κάλυψη του χρέους. Και έτσι, προσφερθήκαμε να μεταφέρουμε ορισμένες καταθέσεις, και ξαφνικά αντί για 40% κάτω, μειώνονται στο 25%. Απλώς, κοιτάζουν όλες τις εξασφαλίσεις, θέλουν να βεβαιωθούν ότι τις προστατεύουν. Και είναι απλώς σημαντικό για τους επενδυτές αυτή τη στιγμή να ψωνίσουν από τις τράπεζες, να μιλήσουν μαζί τους, ποιος έχει ζήτηση, ποιος χρειάζεται καταθέσεις, να χρησιμοποιήσει τις καταθέσεις σας, να βρει μερικούς φίλους στην ομάδα σας και θα μπορέσετε να αποκτήσετε πρόσβαση σε χρήματα. Αλλά βραχυπρόθεσμα, δεν βλέπω τον εμπορικό δανεισμό να κινείται ιδιαίτερα τους επόμενους 12 έως 18 μήνες.

Τζαμίλ:
Ναι, ήθελα να προσθέσω σε αυτό. Νομίζω ότι ο Τζέιμς τα κατάφερε. Και το κλειδί που πιστεύω ότι θα οδηγήσει πραγματικά την αγορά ή τουλάχιστον θα την αναζωογονήσει, είναι οι άνθρωποι να αλλάξουν τη νοοτροπία τους σε πιο δημιουργικές καταστάσεις και λύσεις. Χρηματοδότηση από ιδιοκτήτες, νομίζω, εάν οι πωλητές που θέλουν πραγματικά να ξεφύγουν από την κατάστασή τους, εάν μπορούν να προσφέρουν αυτές τις ευκαιρίες χρηματοδότησης ιδιοκτητών στους ανθρώπους, θα μπορούσαμε να αρχίσουμε να βλέπουμε νέους επενδυτές ή ανθρώπους να έρχονται στο τραπέζι και να λένε: «Κοίτα, θα έπαιρνα εδώ, θα αναλάμβανα αυτό το έργο. Θα κοιτούσα αυτό το πλεονέκτημα, αλλά πρέπει να έχει νόημα». Και όπως λέει και ο Τζέιμς, γίνεστε δημιουργικοί με τις τράπεζες, μετακινείτε τις καταθέσεις, δημιουργείτε την ιδανική κατάσταση είτε για τον δανειστή είτε την ιδανική κατάσταση για εσάς ως τον συγκεκριμένο αγοραστή με οικονομική κατάσταση ιδιοκτήτη . Αλλά η δημιουργικότητα είναι το κλειδί. Όσο πιο δημιουργικοί είναι οι άνθρωποι σε αυτό το είδος περιουσιακού στοιχείου, τόσο περισσότερος όγκος συναλλαγών θα συμβεί. Αλλά μόνο όταν οι άνθρωποι βγουν από το κανονικό πλαίσιο της σκέψης, αυτό θα συμβεί στην πραγματικότητα.

Dave:
Ναι, αυτό είναι ένα καλό σημείο. Και καταλαβαίνω ότι το να είσαι δημιουργικός είναι λογικό, αλλά φαίνεται ότι το άλλο πράγμα που το συγκρατεί είναι ότι συνεχίζουμε να ακούμε ότι η κατηγορία εμπορικών περιουσιακών στοιχείων θα καταρρεύσει. Και τα ανώτατα ποσοστά έχουν ανέβει, οι τιμές πέφτουν λίγο, αλλά αισθάνομαι ότι αυτό είναι το άλλο πράγμα που το κλειδώνει, είναι σαν να περιμένουν όλοι για αυτήν την επικείμενη κατάρρευση που προσωπικά πιστεύω ότι ακόμα θα συμβεί, αλλά δεν έχει συμβεί ακόμα. Λοιπόν Kathy, ήμουν περίεργος τι πιστεύεις για αυτό.

Κάθι:
Λοιπόν, νομίζω ότι η Fed χαίρεται με αυτά τα νέα. Αυτό ακριβώς προσπαθούν να δημιουργήσουν. Αυτό συμβαίνει σε έναν αυστηρότερο κύκλο, όταν η Fed προσπαθεί να επιβραδύνει τα πράγματα, να τραβήξει τα χρήματα πίσω από το σύστημα. Αυτό συμβαίνει δίνοντας λιγότερους δανεισμούς. Και ξέρουμε ότι, πάλι, όπως πριν από 18 μήνες, οι τράπεζες έκαναν τρελά πράγματα. Ο κόσμος αναλάμβανε παράφορα και κατά κάποιο τρόπο οι τράπεζες το αποδέχονταν και αυτό άλλαξε.
Έτσι, πολλές φορές, όταν υπάρχει μια υπερδιόρθωση που συμβαίνει όταν οι τράπεζες γίνονται λίγο υπερβολικά επιεικείς και, ωχ, πληρώνουν το τίμημα για αυτό, τότε γίνονται αυστηροί και αυτό κάνουν. Θα δανείζατε ένα εμπορικό ακίνητο αυτήν τη στιγμή χωρίς μια τεράστια προκαταβολή; Θα έπρεπε να είναι 50% LTV, όπως πολλοί απαιτούν επειδή δεν ξέρουμε πού βρίσκεται το κάτω μέρος στα εμπορικά ακίνητα. Άρα είναι εξαιρετικά επικίνδυνο. Υπάρχει μια τεράστια υπερδιόρθωση που συμβαίνει επειδή οι τράπεζες ήταν πολύ επιεικές, όχι πολύ καιρό πριν. Άρα πληρώνουν το τίμημα. Αλλά το ερώτημα είναι πώς επιβιώνουν οι τράπεζες όταν δεν δραστηριοποιούνται; Αν δεν δανείζουν, αυτό είναι πρόβλημα. Έτσι, θα δούμε περισσότερα προβλήματα εξαιτίας αυτού.

Henry:
Συμφωνώ απόλυτα. Νομίζω ότι ο Τζέιμς το χτύπησε στη μύτη. Οι τράπεζες είναι επιχειρήσεις, παιδιά. Παρέχουν μια υπηρεσία και αυτή η υπηρεσία είναι συνήθως δανεισμός χρημάτων, πρέπει να δανείσουν για να παραμείνουν στην επιχείρηση. Και έτσι, θα πρέπει να καταλάβετε το «Τι είναι αυτό για μένα;», για την πλευρά της τράπεζάς σας. Αν θέλετε η τράπεζά σας να δανείσει, σφίγγουν, δεν δανείζουν, σφίγγουν. Σημαίνει απλώς ότι για πράγματα με τα οποία νιώθουν άβολα, θα θέλουν να έχετε περισσότερο δέρμα στο παιχνίδι μαζί τους. Για πράγματα με τα οποία αισθάνονται πιο άνετα, είναι πιο πιθανό να απαιτούν λιγότερο δέρμα στο παιχνίδι για εσάς, επειδή αισθάνονται άνετα με αυτήν την κατηγορία στοιχείων.
Και έτσι, πρέπει να βρείτε την τοπική τράπεζα που της αρέσει το είδος των επενδύσεων σε ακίνητα που κάνετε και να δημιουργήσετε αυτή τη σχέση. Και η αυστηροποίηση σημαίνει απλώς ότι θέλουν να έρθετε πραγματικά με μια καλή συμφωνία, θέλουν να είστε ένας πραγματικά καλός επενδυτής ακινήτων. Και έτσι, αν είστε ισχυροί σε μια συγκεκριμένη θέση και βρείτε την τράπεζα που είναι άνετη με αυτήν τη θέση, νομίζω ότι μπορείτε να βρείτε ευνοϊκό δανεισμό. Απλώς θα χρειαστεί δουλειά. Απλώς δεν μπορείτε να καλέσετε την τράπεζα, οποιαδήποτε τράπεζα θέλετε και να λάβετε τους ευνοϊκούς όρους όπως θα μπορούσατε πριν από ένα χρόνο για ορισμένα περιουσιακά στοιχεία, θα χρειαστεί δουλειά. Μερικές φορές πρέπει να τηλεφωνήσετε σε 20, 30 τράπεζες και να μιλήσετε μαζί τους για το τι κάνετε προτού βρείτε αυτή που είναι διατεθειμένη να δανείσει με τα επιτόκια και τους όρους που αναζητάτε.
Οπότε ναι, σφίγγουν, θα είναι πιο δύσκολο να βρεθούν τα χρήματα, αλλά τα χρήματα είναι ακόμα εκεί έξω. Και μετά, νομίζω ότι αυτό που πραγματικά χτύπησε ο Τζέιμς είναι ότι πρέπει να παραμείνουν στην επιχείρηση και έτσι θέλουν τις καταθέσεις σας. Και, λοιπόν, αν μπορείτε να βρείτε το «Τι έχει για αυτούς;» και να τους φέρετε τις καταθέσεις σας, μπορείτε πραγματικά να διαπραγματευτείτε καλούς όρους για ορισμένα περιουσιακά στοιχεία. Και πάλι, ένα πιο ριψοκίνδυνο περιουσιακό στοιχείο, περισσότερο δέρμα στο παιχνίδι, λιγότερο επικίνδυνο περιουσιακό στοιχείο, λιγότερο δέρμα στο παιχνίδι. Και αν τους φέρεις καταθέσεις, ακόμα καλύτερα. Δεν είναι το τέλος του κόσμου.

Dave:
Λοιπόν, δεν έχουμε όλοι μας καταθέσεις στο μέγεθος των δικών σου και του Τζέιμς. Δεν ξέρω αν θα ήταν τόσο εντυπωσιασμένοι με τους δικούς μου και θα ήταν πρόθυμοι να μου γράψουν δάνεια.

James:
Αλλά όλα είναι σχετικά, ανάλογα με την αγορά σου, ψάχνουν ένα ποσοστό από αυτά που σου δανείζουν. Έτσι, εάν βρίσκεστε σε μια αγορά 200,000 $, πρέπει να κινηθείτε σαν 40,000. Εάν μπορείτε να μεταφέρετε 40,000 επιπλέον κατάθεση ή κάτι άλλο εκεί, επειδή παίρνουν την προκαταβολή τους και στη συνέχεια δεσμεύονται και με το 20% των χρημάτων σας, γι' αυτό αισθάνονται καλά με αυτό και μπορούν να το δανείσουν ξανά. Έτσι, δεν χρειάζεστε πολλά χρήματα για να το ψωνίσετε, εξαρτάται από την αγορά. Τώρα, αν βρίσκεστε στο Σιάτλ, ναι, θα χρειαστεί να μετακινήσετε κάποια χρήματα, είναι ακριβό, ή το ίδιο στο Λος Άντζελες, αλλά είναι περισσότερο για το ποσοστό παρά για το μέγεθος.

Henry:
Ναι, είμαι στο Αρκάνσας, μπορώ να τους δώσω πέντε δολάρια, είμαστε καλά.

Dave:
Εντάξει. Για την τρίτη μας είδηση, ο τίτλος είναι, "Εμπειρογνώμονες σε ακίνητα, πέντε λόγοι για τους οποίους λαμβάνετε χαμηλές προσφορές μπάλας και πώς να το διορθώσετε." Μπορώ να δω τον Τζέιμς να χαμογελάει από αυτί σε αυτί, είναι έτοιμος να μιλήσει για αυτό. Τζέιμς, θα σε αφήσω να ξεκινήσεις.

Κάθι:
Μοιάζει κι αυτός κάπως θυμωμένος γι' αυτό.

Dave:
Ναι, είναι έτοιμος να πολεμήσει.

James:
Ξέρω ότι ο Τζαμίλ μπορεί να συναναστραφεί μαζί μου, όταν οι άνθρωποι λένε, «Α, είσαι τόσο χαμηλών τόνων μπαλαράς». Είναι τόσο αγενές πράγμα να τηλεφωνείς σε κάποιον, για να είμαι ειλικρινής. Είναι σαν, όχι, δεν είμαστε χαμηλοί μπαλαράδες, στην πραγματικότητα σας προσφέρουμε αγοραία αξία για την κατάσταση του περιουσιακού στοιχείου. Και έτσι, νομίζω ότι είναι σημαντικό να γνωρίζουμε για όλους αυτούς τους ανθρώπους που χρησιμοποιούν αυτόν τον όρο low baller. Όχι, απλά κάνεις λάθος τιμή. Δεν είστε χαμηλοί σε κάποιον αν μπορείτε να παρέχετε στατιστικά δεδομένα για να δημιουργήσετε αντίγραφα ασφαλείας του ποσού της προσφοράς σας. Και νομίζω ότι αυτό είναι πολύ σημαντικό να το γνωρίζουν οι χονδρέμποροι, οι επενδυτές. Γράφουμε προσφορές με βάση την αγοραία αξία, ως έχει. Και δεν μας ενδιαφέρει τι… Η μελλοντική αγοραία αξία είναι η άνοδος για τον επενδυτή, που δεν έχει να κάνει με αυτό που κατέχει ο ιδιοκτήτης αυτή τη στιγμή, αγοράζουμε στο τώρα.
Και έτσι, όταν οι άνθρωποι με αποκαλούν χαμηλούς μπαλαρίσματος, απλώς φροντίζουμε να υποβάλλουμε πάντα τρεις έως πέντε συγγραφές που δείχνουν ότι βρισκόμαστε στο εύρος αυτού που είναι για ένα αληθινό δίχτυ σε έναν πωλητή. Αλλά μου άρεσε πολύ αυτό το άρθρο., κάπως το φώναξαν γιατί είπαν, "Γεια σου πωλητή, αν λαμβάνεις έναν τόνο χαμηλών προσφορών, ίσως να είσαι εσύ, όχι αυτοί." Και σε αυτό καταλήγει. Εάν θέλετε να πουλήσετε το ακίνητό σας στην αγοραία αξία σήμερα, πρέπει να το έχετε ευπαρουσίαστο. Οι άνθρωποι θα αγοράσουν πράγματα που είναι καλό προϊόν. Αλλά αν είστε στη μέση, θα φτάσετε στη μέση τιμή. Εάν χρειάζεστε εργασία, θα λάβετε την τιμολόγηση της εργασίας. Και εναπόκειται στον πωλητή να κάνει αυτές τις αλλαγές για να αλλάξει τον τρόπο που θα πουλήσει. Και αν δεν θέλουν να κάνουν αυτές τις αλλαγές, πρέπει να μειώσουν την τιμή. Έτσι ακριβώς λειτουργεί αυτή η επιχείρηση.
Και μου άρεσε πολύ το άρθρο. Ανέδειξε πολλά πράγματα, παρουσιάζοντας την περιουσία σου, έπρεπε να δουλέψεις για αυτό. Καταλαβαίνετε πραγματικά τι έχετε και τι πουλάτε. Και αν έχετε αυτά τα πράγματα, θα το τιμολογήσετε αναλόγως και δεν θα πάρετε τα χαμηλά μπαλάκια, απλά θα πάρετε μια συναλλαγή. Και έτσι, νομίζω ότι κοιτάξτε πραγματικά τι έχετε. Αν δεν πουλάει, κοιτάξτε τι έχετε, και ίσως είναι απλώς θέμα τιμολόγησης και τιμής και το αφήνετε ήσυχο και απλά πηγαίνετε, «Γεια, αυτό το είδος αποθέματος χρειάζεται περισσότερο χρόνο για να πουληθεί, οπότε θα κάτσε σε αυτό». Αλλά αν τα πράγματα συναλλάσσονται γύρω σας και δεν είναι, είναι συνήθως θέμα προϊόντος.

Τζαμίλ:
Θα το επαναλάβω αυτό, γιατί ο Τζέιμς, εσύ κι εγώ, και ο Χένρι… Η Κάθι είναι η μόνη που αγοράζει αστραφτερά ακίνητα επειδή της αρέσουν τα νέα πράγματα και νομίζω ότι είναι υπέροχα. Δεν το κάνουμε, εμπορευόμαστε πράγματα που πρέπει να επανατοποθετηθούν, έχουν προστιθέμενη αξία σε αυτά. Εδώ είναι το πράγμα που πιστεύω ότι είναι πολύ σημαντικό. Ας δούμε λοιπόν τους κτηματομεσίτες. Είναι καταπιστευματοδόχοι, πράγμα που σημαίνει ότι έχουν την υποχρέωση να πουν στους πωλητές τους την αλήθεια. Έχουν υποχρέωση να ενεργούν προς το συμφέρον του πελάτη τους. Και αυτό σημαίνει να είσαι ειλικρινής μαζί τους για να τους πεις: «Ακούστε. Κοίτα, δεν με νοιάζει τι πούλησε ο γείτονας, ξόδεψαν 100,000 δολάρια σε εκείνο το σπίτι για να το φτιάξουν, δεν πρόκειται να πάρεις αυτά τα χρήματα. Έχετε ακόμα χαλί Shea του 1970 εδώ μέσα και έχετε ένα ψυγείο Electrolux, δεν πρόκειται να λειτουργήσει. Να τι είναι, έχουμε επιλογές, εντάξει; Επιλογή νούμερο ένα, ξοδεύετε χρήματα, διορθώνετε αυτό το σπίτι, θα σας πάρω αυτό που πούλησε ο Ντέιβ απέναντι. Δεν θέλετε να ξοδέψετε χρήματα και να το κάνετε αυτό, θα σας δώσω μια προσφορά μετρητών από έναν επενδυτή που θα ξοδέψει τα χρήματα και θα το κάνει».
Αλλά ας είμαστε ειλικρινείς με τους ανθρώπους. Το γεγονός είναι ότι όταν βρίσκεστε σε ένα ραντεβού για εισαγωγή και λέτε ψέματα στον πελάτη σας απλώς για να υπογράψετε αυτή τη συμφωνία, ώστε να μπορείτε να χάσετε έξι μήνες από τον χρόνο τους, έτσι ώστε ενώ το σπίτι βρίσκεται στην αγορά και νομίζουν ότι κάνατε κακή δουλειά και μετά σκέφτονται όταν έρχονται προσφορές επενδυτών ότι είναι χαμηλές μπάλες επειδή ήσασταν ανέντιμοι μαζί τους σχετικά με την πραγματική αξία του ακινήτου. Αυτό είναι προβληματικό για μένα.

Dave:
Μου αρέσει. Θα πρέπει να μιλάμε για αυτό όλη την ώρα, αυτό είναι το είδος της ενέργειας που χρειαζόμαστε.

James:
Το αγαπώ.

Dave:
Φίλε, βάλε σε αυτόν τον άνθρωπο ένα μπουκάλι νερό στην πετσέτα, απλώς [δεν ακούγεται] έκανε έναν πλήρη γύρο στο ρινγκ.

James:
Μόλις μου έκανες τα γενέθλια.

Dave:
Πρέπει να τον θαυμάσουμε λίγο. Εντάξει, Χένρι;

Henry:
Αυτό το άρθρο μου λέει, αυτό είναι ακίνητο, έτσι λειτουργεί. Πρέπει να πουλήσεις κάτι στην αξία που είναι. Δεν μπορείτε να περιμένετε να πάρετε περισσότερα χρήματα για κάτι που δεν αξίζει. Αλλά οι άνθρωποι εξακολουθούν να βρίσκονται στη φούσκα του 2020 έως το 2022 στο κεφάλι τους, όπου λένε: «Μπορώ να το πετάξω εκεί έξω και κάποιος θα έρθει να μου δώσει όλα όσα θέλω». Και δεν είναι πια έτσι. Και πάλι, αυτό διαμορφώνει περισσότερο μια υγιή αγορά. Που σημαίνει, εάν θέλετε κάτι να πουλήσετε, πρέπει να το τοποθετήσετε ώστε να πουληθεί για την αξία που αξίζει. Έτσι, θα έρθουμε και θα σας προσφέρουμε ό,τι πιστεύουμε ότι αξίζει το ακίνητο στην τρέχουσα κατάστασή του. Περίοδος. Τέλος της ιστορίας. Εάν θέλετε να πάρετε περισσότερα χρήματα, πρέπει να βάλετε χρήματα στο ακίνητο, πρέπει να κάνετε το ακίνητο να φαίνεται καλό.
Για μένα, όλα όσα απαριθμώ αυτή τη στιγμή, εάν πουλάω ένα ακίνητο και έχω κάνει εξαιρετική δουλειά αναδιαμορφώνοντας αυτό το ακίνητο και έχω δώσει προσοχή στις λεπτομέρειες. Γιατί και πάλι, πριν μπορούσατε απλά να βάλετε κραγιόν σε ένα γουρούνι και να το πετάξετε εκεί έξω, αλλά τώρα οι άνθρωποι περνούν από την ανακατασκευή σας και λένε, «Βλέπω ότι έβαλαν μπογιά στους τοίχους, αλλά δεν τα αντικατέστησαν όλα τα καταστήματα, αυτό με κάνει να πιστεύω ότι μπορεί να υπάρχει κάποιο πρόβλημα που δεν επιλύθηκαν. Και έτσι, δεν πρόκειται να δώσω προσφορά πλήρους τιμής ή δεν πρόκειται να προσφέρω καθόλου.» Μας αναγκάζει ως επενδυτές που επισκευάζουμε και ανατρέπουμε ακίνητα να το κάνουμε σωστά, να προσέχουμε τις λεπτομέρειες, να κάνουμε τα μικρά πράγματα προτού κολλήσετε ένα ακίνητο στην αγορά, εάν θέλετε να κερδίσετε κορυφαίο δολάριο.
Το ίδιο ισχύει και για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που πωλούν την περιουσία τους. Πρέπει να προσέξεις τις λεπτομέρειες. Θέλετε το κορυφαίο δολάριο, τότε πρέπει να δείξετε στους ανθρώπους ότι το ακίνητο φροντίζεται και φροντίζεται και ότι πρέπει να τοποθετηθεί σωστά. Αυτό πρέπει να συμβεί όταν πουλάτε ένα ακίνητο. Αυτό για μένα λέει, αυτό είναι ακίνητο.

Dave:
Νιώθω σαν να χτυπήσαμε νευρικά εδώ. Αυτό είναι κάτι για το οποίο θα έπρεπε ίσως να μιλάμε περισσότερο. Και ίσως αυτό που θα έπρεπε να κάνω είναι επίσης να διαβάσω το άρθρο και να πω τι λέει για να το ξέρουν όλοι, επειδή έλεγε ότι υπάρχουν πέντε λόγοι για τους οποίους λαμβάνετε προσφορές χαμηλής μπάλας. Και βασικά συμφωνεί με αυτό που μόλις είπατε οι τρεις σας. Έτσι, το πρώτο ήταν ότι οι προσδοκίες σας μπορεί να ξεπεράσουν τις πραγματικότητες της αγοράς. Βασικά, έχετε μη ρεαλιστικές προσδοκίες. Νούμερο δύο, δεν μπορείτε να απαριθμήσετε το επάνω μέρος στερέωσης σε τιμές κλειδί στο χέρι. Αυτό ακριβώς είναι. Νούμερο τρία, η κακή αισθητική απωθεί τους αγοραστές ακόμα κι αν το σπίτι είναι δομικά υγιές. Σας έχει τύχει ποτέ να μπείτε σε ένα σπίτι και να σας πει κάποιος: «Είναι δομικά σταθερό, μην ανησυχείτε για οτιδήποτε άλλο είναι άσχημο. Έχουμε μια εξαιρετική βάση, είναι απολύτως εντάξει». Νούμερο τέσσερα, το σπίτι σας είναι τόσο καλό όσο και η παρουσίασή του. Νομίζω ότι αυτό είναι περισσότερο για να το σκηνοθετήσεις, να το κάνεις να φαίνεται ωραίο. Και τέλος, τα οικονομικά στενά προσελκύουν λάθος είδους προσοχή. Οπότε, βασικά, εάν αντιμετωπίζετε οικονομικά προβλήματα και το τηλεγραφείτε, πιθανότατα δεν θα λειτουργήσει καλά για εσάς. Λοιπόν, νομίζω ότι όλες αυτές είναι καλές συμβουλές που εισήχθησαν με πολύ πάθος από αυτούς τους τρεις. Kathy, έχεις κάτι να προσθέσεις;

Κάθι:
Ω, πραγματικά, αυτό είναι ένα πρόβλημα αντιπροσώπου κατά τη γνώμη μου. Ένας πράκτορας θα πρέπει να γνωρίζει πραγματικά την αξία και να μπορεί να εξηγήσει στον πωλητή: «Θα μπορούσατε να βάλετε τόσα χρήματα σε αυτό και θα πάρετε πολλά περισσότερα». Ή, "Αν βάλετε τόσα χρήματα, δεν πρόκειται να βγουν, πουλήστε τα εκεί που είναι." Έτσι, νομίζω ότι πολλοί νέοι πράκτορες ήρθαν στην αγορά, δεν ξέρουν τι κάνουν, δεν είναι συνηθισμένοι σε αυτό το είδος αγοράς, έχουν συνηθίσει στην αγορά όπου δεν έπρεπε να κάνουν τίποτα . Πρέπει να δουλέψουν περισσότερο, πρέπει να δείξουν πραγματικά την αξία τους σήμερα.

James:
Και τρώνε κόκαλα κοτόπουλου αυτή τη στιγμή, δεν υπάρχουν πολλά να πουλήσουν.

Τζαμίλ:
Αληθής. Αλλά James, υπάρχει μια θεμελιώδης κατάσταση στην εκπαιδευτική διαδικασία αδειοδότησης. Κάθε άτομο με το οποίο μίλησα και στις 50 πολιτείες που περνούν από αδειοδότηση, τους έχω κάνει την ίδια ερώτηση: «Σας έμαθαν πώς να μετράτε;» "Οχι."

Henry:
Εδώ πάμε.

Dave:
Είναι αλήθεια αυτό;

James:
Αυτό είναι αλήθεια.

Dave:
Δεν σας μαθαίνουν πώς να συγκρίνετε;

Τζαμίλ:
Αυτό είναι αλήθεια. «Δεν σας έμαθαν πώς να συγκρίνετε ακίνητα όταν πήρατε την άδεια ακίνητης περιουσίας σας;» «Όχι, δεν το έκαναν». "Ουαου. Επομένως, δεν έχετε ιδέα πώς να βρίσκετε αξία, αλλά έχετε ένα καταπιστευματικό καθήκον να είστε υπεύθυνοι απέναντι σε έναν πελάτη και δεν σας έχουν διδάξει πώς να εκτιμάτε την περιουσία ακόμα." Εκεί είναι το πρόβλημα.

James:
Συμφωνώ 100%. Και μετά, ήρθαν πολλοί μεσίτες τα τελευταία τρία χρόνια. Είναι μια διαφορετική αγορά. Οι κανόνες του να απαριθμείς ό,τι θέλεις και να πουλάς ήταν ένας κανόνας και μπορούσες να το κάνεις αυτό. Ότι τώρα έχουμε επιστρέψει στα βασικά θεμελιώδη ακίνητα.

Κάθι:
Και για την ιστορία, για την ιστορία, το ταμείο μας, το ταμείο ενοικίασης της οικογένειας αγοράζει παλιά άσχημα ακίνητα και τα διορθώνει. Αλλά εμένα προσωπικά, μου αρέσουν τα φανταχτερά πράγματα.

Henry:
Α, έτσι θα το κάνεις με τη διασκέδαση σου, αλλά δεν θα το κάνεις μόνος σου. Εντάξει. Εντάξει. Εντάξει. Εντάξει. Εντάξει, ακούγεται καλό.

Dave:
Κάνε όπως λέει, όχι όπως κάνει. Νιώθω ότι αυτό είναι ένα θέμα με την Kathy πρόσφατα. Πάντα λέει, «Όλοι πρέπει να το κάνετε αυτό, αλλά εγώ κάνω κάτι εντελώς διαφορετικό».

Κάθι:
Οχι όχι όχι όχι. Λοιπόν, είναι δικό μου… Τι θα αγόραζα το ίδιο πράγμα στο Ντάλας. Είναι απλώς αυτό που πωλείται, δεν υπάρχει τίποτα καινούργιο στις περιοχές που θέλουμε να αγοράσουμε. Έτσι, αγοράζουμε παλιό και το κάνουμε καινούργιο.

Dave:
Φοβερός.

Κάθι:
Απλώς έδειχνα τη διαφοροποίησή μου, αυτό είναι όλο.

Dave:
Εντάξει. Για το τελευταίο μας άρθρο, έχουμε μια ιστορία από το gobankrates.com. Έχει τον τίτλο, «Αυτές οι 15 πόλεις είναι έτοιμες για την πιο σταθερή ανάπτυξη και είναι πιθανό να διατηρήσουν την αξία τους». Kathy, νομίζω ότι υπάρχει μια αγορά που σε ενδιαφέρει ιδιαίτερα και η οποία δεν αναφέρεται πολύ συχνά στην εκπομπή που ήταν εδώ. Ποια από αυτά τα 15 ήταν τα αγαπημένα σας;

Κάθι:
Α, μιλάς για τον Φάκερβιλ;

Dave:
Όχι, κανείς δεν θέλει να μιλήσει για τον Φάκερβιλ, αν και εσύ θέλεις. Όχι, έπρεπε να του κλέψεις την αγορά του Χένρι.

Κάθι:
Ω, πώς θα μπορούσα να ξεχάσω;

Dave:
Πριν από την παράσταση το διαβάζαμε αυτό και έλεγα, μια από τις αγορές είναι η Fayetteville, η οποία είναι προφανώς στην αυλή του Henry.

Κάθι:
Όχι, όχι, το παίρνω.

Dave:
Έλεγα στον Χένρι ότι δεν μπορεί να το διαλέξει, οπότε...

Κάθι:
Δεν μπορεί να το διαλέξει, είναι δικό μου.

Dave:
… Κάθι, διάλεξε εσύ.

Κάθι:
Ναι, θα πάω στο Fayetteville και θα βρω τον Henry και θα τον βάλω να μου βρει μια συμφωνία. Πώς είναι αυτό;

Henry:
Έλα.

Κάθι:
Έτσι θα επένδυα εκεί.

Dave:
Εντάξει. Αυτό είναι τέλειο. Λοιπόν, αυτές οι 15 αγορές, βασικά ο τρόπος με τον οποίο αξιολογεί η GOBankRates είναι η προβλεπόμενη αλλαγή αξίας κατοικίας ενός μήνα και τριών μηνών. Στη συνέχεια έκαναν πρόβλεψη από έτος σε έτος. Έτσι ένας μήνας, τρεις μήνες και από έτος σε έτος, και μετά ο μέσος όρος των τριών. Απλώς θα είμαι ειλικρινής, νομίζω ότι αυτός είναι ένας τρομερός τρόπος για να αξιολογήσετε πώς να αγοράσετε ακίνητη περιουσία, απλά κοιτάξτε τις προοπτικές ενός μήνα. Σας αρέσει όμως κάποια από αυτές τις αγορές; Τώρα που χάλασα όλο το άρθρο, αρέσει σε κανέναν από εσάς κάποια από αυτές τις 15 αγορές;

James:
Δέχομαι.

Τζαμίλ:
Το μόνο πράγμα που μου αρέσει, Dave, είναι το γεγονός ότι έχουμε πολλές αγορές της Γεωργίας εκεί και νομίζω ότι αυτό είναι ένα καλό μήνυμα ότι υπάρχει μια υγιής κατάσταση σε αυτήν την πολιτεία. Υπάρχουν άνθρωποι που έρχονται από το μεγάλο μετρό της Ατλάντα που μετακινούνται σε αυτές τις μικρότερες περιοχές. Και νομίζω ότι δείχνει απλώς ότι υπάρχει πολλή μετανάστευση και πολλή δύναμη σε αυτή την κατάσταση. Έτσι, για μένα, εκεί θα έβαζα τα στοιχήματά μου, σε αυτές τις δευτερογενείς και τριτογενείς αγορές στη Γεωργία. Νομίζω ότι κάτι πολύ ενδιαφέρον συμβαίνει εκεί.

Dave:
Ομορφη. Μου αρεσει αυτο. Τζέιμς, η γυναίκα σου δεν είναι μια από αυτές τις αγορές;

James:
Έτσι τυχαία, η σύζυγός μου μου ζήτησε πολύ πρόσφατα να μετακομίσω στο Wilmington της Βόρειας Καρολίνας, που έχει πληθυσμό περίπου 125,000 κατοίκων. Η ποιότητα ζωής είναι εκπληκτική εκεί και η τιμολόγηση είναι σημαντικά φθηνότερη. Είναι κάτι σαν μια Νάπολη, τη Φλόριντα, την παραλία του Νιούπορτ, αλλά ένα κλάσμα της τιμής. Καλά σχολεία, καλή ποιότητα διαβίωσης, υψηλό εισόδημα και η αγορά πάει πολύ καλά, δεν υπάρχουν πολλά εκεί. Η μέση τιμή του σπιτιού είναι χαμηλότερη και, επομένως, αυτή είναι μια αγορά που πιστεύω ότι είναι ισχυρή, γιατί τώρα την έχω ψάξει και είναι ένα πραγματικά ωραίο μέρος για να ζεις. Αλλά ένα πράγμα που ήθελα να επισημάνω σε αυτό το άρθρο, εκτός από αυτό το μέρος, το Wilmington είναι φοβερό. Είχε κάποιος άλλος πρόβλημα με κάποιες από αυτές τις πόλεις; Επειδή ο Coeur d'Alene παίρνει τη δεύτερη θέση εκεί-

Κάθι:
Ναι.

Dave:
Ω-

James:
… Ήμουν σαν, «Τι συμβαίνει…»

Dave:
… με τιποτα. Ναι, οτιδήποτε στο Αϊντάχο πρέπει να εξοριστεί τώρα.

James:
Και είναι μια δευτερεύουσα εγχώρια αγορά, ήταν πληθυσμός 60,000 ατόμων, οι τιμές είναι από την οροφή. Υπάρχουν τεράστιες κατασκευές που βγαίνουν στο Coeur d'Alene αυτή τη στιγμή, ένας τόνος μονάδων βγαίνουν στην αγορά και θεωρούνται ότι είναι το νούμερο δύο πιο σταθερό. Είχα ένα σοβαρό πρόβλημα με αυτό, γιατί αναφέρθηκαν… Είναι στη μέση του πουθενά, δίπλα στα σύνορα της Ουάσιγκτον και είναι ακριβό, και υπάρχει ένας τόνος προϊόντων που βγαίνει στην αγορά. Δεν νομίζω ότι είναι μια ισχυρή αγορά συνολικά.

Κάθι:
Ήμουν αρκετά έκπληκτος που το είδα εκεί, αλλά φαίνεται επίσης να είναι ένα μέρος για το οποίο μιλούν πολλοί πλούσιοι. Έτσι, ξέρουμε ότι έχουμε μια κάπως διχασμένη αγορά όπου οι άνθρωποι με πλούτο φαίνεται να δημιουργούν περισσότερο πλούτο, ακόμη και σε αυτό το περιβάλλον και το Coeur d'Alene είναι το μέρος όπου αγοράζουν. Ποιος ξέρει λοιπόν, ίσως επειδή γίνεται όλο και πιο δημοφιλές, θα παραμείνει σταθερό.
Αλλά συμφωνώ μαζί σας, ότι αν θέλουμε να επενδύσουμε και μιλάμε για επενδύσεις, όχι για δεύτερη πατρίδα, ορισμένες από αυτές τις αγορές της Γεωργίας, έχουν πολύ νόημα όπου επενδύουμε σε αυτές τις περιοχές εδώ και πολύ καιρό. χρόνος. Επειδή και πάλι, όποτε βρίσκεστε κοντά σε ένα μεγάλο μετρό, η ανάπτυξη τείνει να πηγαίνει στα προάστια πάντα ούτως ή άλλως, σε οποιαδήποτε αγορά, οι άνθρωποι κυνηγούν πάντα την προσιτή τιμή. Έτσι είναι πάντα. Έτσι, αυτές οι τριτογενείς αγορές λίγο έξω από τις μεγάλες αγορές, όπου οι θέσεις εργασίας αρχίζουν επίσης να κινούνται, αυτό είναι πάντα ένα καλό σχέδιο. Είδα επίσης το Πόρτλαντ του Μέιν. Αναρωτιόμουν για αυτό, Ντέιβ, γιατί ήσουν μόλις στο Μέιν και η κόρη μου ήταν ακριβώς εκεί πολύ κοντά στο σημείο που παντρεύτηκες την ίδια στιγμή, σε κυνηγούσε, νομίζω. Ίσως έβγαζε φωτογραφίες, δεν ξέρω, παπαράτσι.

Dave:
Λοιπόν, νομίζω ότι σας είπα παιδιά, κάναμε ένα crasher γάμου στο γάμο μας, δύο από αυτούς-

Κάθι:
Δεν ήταν η Κρίστα, αλλά το ήθελε.

Dave:
… Εντάξει. Θα αναγνώριζα την Κρίστα και θα την είχαν καλέσει. Αλλά ναι, έμεινα μόλις μερικές εβδομάδες στο Μέιν και μου άρεσε πολύ. Ειλικρινά δεν γνωρίζω αρκετά για τα οικονομικά της πόλης και της οικονομίας, αλλά η ποιότητα ζωής είναι εξαιρετική. Πολύ ωραίοι άνθρωποι, πραγματικά αίσθηση της κοινότητας, ακόμα και για, εννοώ, ότι δεν είναι μια μεγάλη πόλη, αλλά αυτή η τριτογενής πόλη. Πραγματικά ωραίο παλιό απόθεμα κατοικιών και απίστευτα ρολά αστακού. Έτρωγα τουλάχιστον δύο με τρία ρολά αστακού την ημέρα και ενθουσιάστηκα με αυτό. Έτσι, νομίζω ότι με βάση αυτό και μόνο, θα σκεφτόμουν να επενδύσω στο Πόρτλαντ, αλλά δεν γνωρίζω αρκετά για αυτό, ειλικρινά.

Henry:
Λοιπόν, αφού ο Ντέιβ μου έκοψε τα φτερά και δεν με άφησε να μιλήσω για το Φαγιέτβιλ του Αρκάνσας, τον πήρα επειδή η Τζόπλιν του Μιζούρι είναι στη λίστα, και είναι μόλις 45 λεπτά μακριά, και έχω ιδιοκτησία και εκεί. Έτσι, Τζόπλιν, Μιζούρι. Έχω αγοράσει στο Τζόπλιν του Μιζούρι ακριβώς για έναν από τους λόγους που είναι σε αυτήν τη λίστα, και αυτό οφείλεται στο ότι το Βορειοδυτικό Αρκάνσας μεγαλώνει τόσο πολύ και οι άνθρωποι δεν θέλουν να ζήσουν ή δυσκολεύονται να βρουν σπίτια εκεί. Και σε 45 λεπτά έως μία ώρα μακριά στην Τζόπλιν, θα μπορούσατε να αποκτήσετε ένα πολύ μεγαλύτερο σπίτι, και η ίδια η Τζόπλιν εξακολουθεί να έχει μια αρκετά καλή ακμάζουσα οικονομία. Υπάρχουν τόνοι παραγωγής εκεί, καθώς και όλες οι ευκαιρίες εργασίας στη βορειοδυτική περιοχή του Αρκάνσας, που ωθούν τους ανθρώπους εκεί έξω. Αλλά μπορείτε να πάρετε πράγματα, μπορείτε να αγοράσετε πράγματα που ρέουν στην αγορά εκεί μερικές φορές.
Και έτσι, είναι ένα πολύ καλό μέρος. Τώρα, είναι μια αγορά ταμειακών ροών, δεν πρόκειται να λάβετε έναν τόνο εκτίμησης, αλλά αυτό το άρθρο λέει ότι ίσως στο μέλλον θα το κάνετε. Νομίζω ότι θα εκτιμηθεί στο μέλλον, μόνο και μόνο λόγω της ανάπτυξης της αγοράς του Βορειοδυτικού Αρκάνσας. Έτσι, ήδη επενδύω εκεί, έχω περίπου έξι πόρτες εκεί και θα συνεχίσω να αγοράζω. Σε καταλαβαίνω.

Dave:
Λοιπόν, νομίζω ότι μετά από ένα χρόνο, ενάμιση χρόνο αυτής της εκπομπής, Henry, τώρα ξέρουμε ότι απλά επιλέγεις τις αγορές σου με βάση το gobankingrates.com, απλά κατεβαίνεις στη λίστα εδώ.

Henry:
Θα πάρω την επιταγή μου, gobankingrates.com, μπορείτε να την στείλετε απευθείας σε εμένα.

Dave:
Η αμοιβή του συνεργάτη μόλις ανέβηκε. Όχι, αυτός είναι ο Χένρι, ξεκάθαρα το αποτυπώνεις με βάση αυτό. Και αγοράζετε αρκετό όγκο για να στηρίξετε την αγορά Joplin αυτή τη στιγμή;

Henry:
Οχι ακόμα. Οχι ακόμα. Οχι ακόμα.

Dave:
Εντάξει. Δεν κινεί τις αγορές.

Τζαμίλ:
Αλλά ο Henry και εγώ, αποφασίσαμε ότι ήταν ο μόνος επενδυτής απευθείας στον πωλητή στο Βορειοδυτικό Αρκάνσας, και αυτός είναι ο λόγος που το κόστος του ανά συμβόλαιο εκεί έξω για το μάρκετινγκ του είναι τόσο χαμηλό.

Henry:
Όχι, εσύ το αποφάσισες.

Τζαμίλ:
Αυτή ήταν μια παρουσίαση που έκανε ο Henry στην εκδήλωση της κοινοτικής μας κατασκήνωσης και τη σκότωσε, παρεμπιπτόντως, απλώς τον κλόουν. Αν υπάρχει κάποιος που θα άκουγα και θα εμπιστευόμουν για να καταλάβει πώς να κάνω απευθείας μάρκετινγκ στον πωλητή, είναι αυτός ο άνθρωπος.

Henry:
Κοίτα, ο Τζαμίλ με σαμπόταρε εντελώς στη σκηνή. Έκανα μια παρουσίαση σχετικά με το πώς το μάρκετινγκ απευθείας προς τον πωλητή λειτουργεί καλά για μένα και πώς λαμβάνω τεράστια απόδοση από τα χρήματα που ξοδεύω για το μάρκετινγκ απευθείας προς τον πωλητή και τα τρίβω στο πρόσωπο του Τζαμίλ, επειδή πάντα μου κάνει τα κακά. μάρκετινγκ πωλητή. Στη συνέχεια, ανέβηκε στη σκηνή και είπε: «Ο μόνος λόγος που το μάρκετινγκ μου τα πάει τόσο καλά είναι επειδή είμαι ο μόνος επενδυτής στο Αρκάνσας». Και μετά, όταν πάμε να κάνουμε μια φιλανθρωπική εκδήλωση συγκέντρωσης χρημάτων, το φιλανθρωπικό μου δώρο ήταν ότι θα πέταγα κάποιον εδώ στο Βορειοδυτικό Αρκάνσας για να του δείξω τα ακίνητά μου και να τους κάνω μια βόλτα και να τους δείξω τα γραφεία μου και όλα αυτά. Και κανένας δεν ήθελε να έρθει στο Αρκάνσας επειδή ο Τζαμίλ έπεσε πάνω στη σκηνή. Και έτσι-

Κάθι:
Φίλε-

Henry:
… κοστίζεις τα χρήματα της φιλανθρωπίας.

Dave:
Θέλω να πάω, θα κάνω προσφορά για αυτό.

Κάθι:
… Θα πήγαινα.

Henry:
Έλα, ας το κάνουμε.

Dave:
Είμαι μέσα. Κάθι, πάμε, εσύ κι εγώ.

James:
Είμαι και εγώ.

Dave:
Θέλετε να πάτε πριν το BP Con;

Henry:
Ελα πάμε.

Dave:
Τζέιμς, πρέπει να παραλείψεις το Βέγκας.

Henry:
Ελα. Θα σας βάλω παιδιά στο Swankiest Hotel και θα βάλω τον Τζαμίλ σε έναν αχυρώνα.

Dave:
Είναι το ίδιο μέρος;

James:
Νομίζω όμως ότι πρέπει να πάμε να χτυπήσουμε την πόρτα εκεί. Ας δώσουμε στον Χένρι λίγο ανταγωνισμό σε αυτήν την αγορά.

Henry:
Φέρε το. Φέρε το.

Dave:
Εντάξει. Λοιπόν, ας φύγουμε από εδώ. Κάθι, Τζέιμς, Χένρι, Τζαμίλ, σας ευχαριστώ όλους πολύ που ήσασταν εδώ, ήταν υπέροχο που η συμμορία ξανά μαζί. Σας ευχαριστώ όλους που ακούσατε. Εάν σας άρεσε η εκπομπή, σας ζητάμε να μας δώσετε μια κριτική στο Apple ή το Spotify, σημαίνει τον κόσμο για εμάς. Μας βοηθάει πραγματικά να κάνουμε πιο υπέροχες παραστάσεις ακριβώς όπως αυτό. Ευχαριστούμε και πάλι, θα τα πούμε την επόμενη φορά για το On The Market.
Το On The Market δημιουργήθηκε από εμένα, τον Dave Meyer και τον Calin Bennett, παραγωγή Calin Bennett, μοντάζ Joel Esparza και Onyx Media, Research από Puja Gendal, copywriting Nate Weintraub. Και ένα πολύ ιδιαίτερο ευχαριστώ σε ολόκληρη την ομάδα του BiggerPockets. Το περιεχόμενο της εκπομπής On The Market είναι μόνο απόψεις. Όλοι οι ακροατές θα πρέπει να επαληθεύουν ανεξάρτητα σημεία δεδομένων, απόψεις και επενδυτικές στρατηγικές.