Νέα Έρευνα Ενοικίασης Μονής Οικογένειας

Dave:
Γεια σε όλους. Καλώς ήρθατε στο On the Market. Είμαι ο οικοδεσπότης σας, ο Dave Meyer, μαζί με τον συμπαρουσιαστή μου, James Dainard. Τζέιμς, νομίζω ότι σου πήρα ένα μικρό χριστουγεννιάτικο δώρο. Τι θα γινόταν αν σας έλεγα ότι θα μπορούσαμε να εμβαθύνουμε στις πληροφορίες από 270,000 ενοικιάσεις για μια οικογένεια σήμερα;

James:
Λοιπόν, είναι πολλά για να ξεπακετάρεις. Αρκεί λοιπόν να κάνεις όλα τα analytics και να μου τα παραδώσεις.

Dave:
Δεν χρειάζεται να το κάνετε. Έχουμε έναν καλεσμένο που θα το κάνει. Στην πραγματικότητα έχουμε τον Rick Palacios Jr. που είναι ο Διευθυντής Έρευνας και ο Διευθύνων Σύμβουλος της John Burns Research and Consulting. Εάν δεν γνωρίζετε αυτήν την εταιρεία, είναι ένας από τους καλύτερους παρόχους δεδομένων σε ολόκληρο τον κλάδο. Είχαμε τον ιδρυτή τους, Τζον Μπερνς, στην εκπομπή μερικές φορές, και ο Ρικ είναι μαζί μας σήμερα επειδή κάνουν μια έρευνα. Το κάνουν αυτό εδώ και χρόνια όπου αντλούν 270,000 μεμονωμένες ενοικιάσεις για μια οικογένεια. Ποτέ δεν έχω ακούσει για ένα δείκτη συναισθημάτων έρευνας κάτι που να είναι τόσο μεγάλο. Οπότε πιστεύω ότι θα πάρουμε μερικές πραγματικά απίστευτες πληροφορίες από τον Rick σήμερα. Κάτι που ανυπομονείτε ή κάτι σχετικά με την αγορά ενοικίασης για μια οικογένεια που θέλετε πραγματικά να μάθετε;

James:
Ανυπομονώ να μιλήσω λίγο για το τι κάνουν τα παιδιά των hedge funds, πού θα μπορούσαν να πάνε οι ευκαιρίες και αν πιστεύουμε ότι κάποια περισσότερα αποθέματα βγαίνουν στην αγορά. Επειδή, όπως γνωρίζουμε, το απόθεμα είναι περιορισμένο, αλλά οι άνθρωποι διψούν για επενδύσεις αυτή τη στιγμή, οπότε ελπίζω να χαλαρώσουμε περισσότερο, ώστε να μπορέσουμε να επιτύχουμε περισσότερες προσφορές το 2024.

Dave:
Διψάω.

James:
Το 2023 ήταν μια διψασμένη χρονιά.

Dave:
Θα είναι μια πολύ διψασμένη χρονιά. Πρέπει να πιούμε τον επόμενο χρόνο.

James:
Ναι, ας ανοίξουμε τη βρύση σε παρακαλώ και ας διευθετηθεί η ροή της συμφωνίας.

Dave:
Πριν φέρουμε τον Ρικ εδώ, θέλω απλώς να πω ότι ο Ρικ είναι πραγματικά σε βάθος πληροφορίες. Θα μιλήσει για όλα τα είδη των θεμάτων, πολύ εύκολα κατανοητά, αλλά υπάρχουν δύο πράγματα για τα οποία πρόκειται να μιλήσει. Το ένα είναι το NOI. Εάν δεν γνωρίζετε αυτό το ακρωνύμιο, σημαίνει καθαρό λειτουργικό εισόδημα. Στη συνέχεια, μπορείτε να το σκεφτείτε σαν κέρδος, αλλά βασικά παίρνει όλο το εισόδημά σας από ένα ακίνητο και στη συνέχεια αφαιρείτε τα λειτουργικά σας έξοδα. Δεν περιλαμβάνει το κόστος χρηματοδότησής σας ή το CapEx σας, οπότε αυτό είναι ακριβώς αυτό. Εάν δεν είστε εξοικειωμένοι, μπορείτε να το σκεφτείτε σαν μια μέτρηση του κέρδους για ένα ακίνητο.
Και μετά μιλάμε επίσης για το φαινόμενο κλειδώματος. Μιλάμε για αυτό όλη την ώρα στην εκπομπή, αλλά αν είστε νέοι στην εκπομπή, αυτό είναι ουσιαστικά το φαινόμενο τα τελευταία δύο χρόνια ότι η αύξηση των επιτοκίων όχι μόνο έχει τραβήξει τη ζήτηση από την αγορά, αλλά και απέσυρε την προσφορά από την αγορά επειδή πολλοί άνθρωποι που έχουν σπίτια με πραγματικά χαμηλό επιτόκιο δεν θέλουν να πουλήσουν το σπίτι τους επειδή αγαπούν πραγματικά το χαμηλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων τους και δεν παίρνουν άλλο καλό. Και έτσι αυτό είναι το αποτέλεσμα κλειδώματος. Όλα θα έχουν νόημα όταν το συζητήσουμε με τον Ρικ.
Εντάξει, οπότε θα κάνουμε ένα γρήγορο διάλειμμα και μετά θα επιστρέψουμε με τον Rick Palacios Jr.
Rick Palacios, καλώς ήρθατε στο On the Market. Ευχαριστούμε που ήρθατε μαζί μας.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι. Σε ευχαριστώ που με έχεις, Ντέιβ.

Dave:
Λοιπόν, Ρικ, είχαμε τον John Burns από το John Burns Research and Consulting να έρθει μαζί μας, αλλά πες μας τι κάνεις για την εταιρεία.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Είμαι τεχνικά Διευθυντής Έρευνας μας και αυτό σημαίνει ότι έχω τα χέρια μου σε ό,τι κάνουμε. Και ξέρω ότι είχατε τον John σε μερικές φορές, αλλά γρήγορο ιστορικό στην εταιρεία. Είμαστε εδώ και 20 χρόνια. Καλύπτω τη στέγαση ολόκληρη την καριέρα μου για περίπου 17, 18 χρόνια περίπου. Τα περισσότερα με τον Γιάννη. Και έτσι αγγίζουμε τους κατασκευαστές σπιτιών, τον χώρο ενοικίασης, στον οποίο ξέρω ότι θα μπούμε, τα οικοδομικά προϊόντα, όπως πείτε. Επομένως, εάν έχει σημασία για τη στέγαση, γενικά κάνουμε κάτι γύρω από αυτό για τους πελάτες μας.

Dave:
Μπορώ σίγουρα να το επιβεβαιώσω. Παιδιά παράγετε τόσο απίστευτα δεδομένα, και όλοι οι άλλοι αναλυτές και άνθρωποι που πραγματικά σέβομαι αναφέρουν πάντα τα δεδομένα σας επίσης. Επομένως, εκτιμούμε όλες τις πληροφορίες που παρέχετε.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Και χρησιμοποιήσατε δεδομένα, πάρα πολλά εξαιρετικά δεδομένα, αλλά στη συνέχεια χρησιμοποιείτε επίσης τη λέξη insights. Νομίζω ότι αυτό προσπαθούμε να κάνουμε. Συνδυάζει και τα δύο.

Dave:
Ναι, είναι πολύ ενδιαφέρον. Και νομίζω ότι μόνο σε λίγους από εμάς αρέσει πραγματικά να εξετάζουμε ακατέργαστα δεδομένα. Νομίζω ότι οι περισσότεροι άνθρωποι θέλουν πραγματικά να φτάσουν στο "Και τι;" από όλα αυτά, και κάνετε πολύ καλή δουλειά με αυτό.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναί.

Dave:
Σήμερα, θα εξετάσουμε μια νέα αναφορά που έχετε δημιουργήσει σχετικά με τις ενοικιάσεις για μια οικογένεια. Μπορείτε να μας πείτε λίγα λόγια για αυτήν την έκθεση; Ποιο είναι το πεδίο εφαρμογής; Ποια είναι η μεθοδολογία;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Κάναμε μια έρευνα σε θεσμικούς φορείς ενοικίασης για μια οικογένεια μέχρι το 2019, και είναι ένα πολύ καλό μέγεθος δείγματος. Είναι σε συνεργασία με το National Rental Home Council, αλλά το μέγεθος του δείγματος είναι, πιστεύω, περίπου 270,000 ακίνητα υπό διαχείριση και τόσο καλό μέγεθος δείγματος. Και είναι ένας συνδυασμός δημόσιων φορέων, των REIT που όλοι γνωρίζουμε, αλλά στη συνέχεια και πολλών ιδιωτικών ομάδων. Και αν είστε σπασίκλας δεδομένων, συνειδητοποιείτε ότι είναι οι ιδιωτικές ομάδες που οδηγούν πραγματικά αυτήν την αγορά, παρόλο που ο Τύπος θα ήθελε να πιστεύετε ότι δεν είναι έτσι.
Οπότε ναι, φανταστικό μέγεθος δείγματος. Και ζητάμε όλα τα πράγματα, νομίζω, ότι το θέμα που σκεφτόμαστε όσον αφορά την πληρότητα των ενοικίων χώρων στο μέλλον φαίνεται έξι μήνες. Και μετά σκέφτομαι ότι αυτό που αγαπώ επίσης είναι ότι μου αρέσει όταν αρχίζω να λαμβάνω πολλές ερωτήσεις στα εισερχόμενά μου από πελάτες και μετά μπορώ να πάω και να κατευθύνω εγωιστικά μια μοναδική ερώτηση που μπορούμε να κάνουμε είτε μηνιαία είτε ανά τρίμηνο για να διαβάζουμε τα πράγματα . Και έτσι μου αρέσει να κάνω. Έτσι, όταν είναι θεματικό και επίκαιρο, θα προσπαθήσουμε να υποβάλουμε μια ερώτηση. Και νομίζω ότι μπορεί να μπούμε σε μερικά από τα πράγματα που ζητήσαμε αυτό το πιο πρόσφατο τρίμηνο. Αλλά είναι εξ όσων γνωρίζω, μια από τις πιο μακροχρόνιες έρευνες στον χώρο. Μας αρέσει λοιπόν.

Dave:
Αυτό είναι υπέροχο, 270,000 ακίνητα. Και θέλω απλώς να διευκρινίσω, Ρικ. Έτσι, πολλοί από τους ανθρώπους που ακούν αυτό το podcast είναι πιθανώς μικρότεροι επενδυτές που κατέχουν μερικά ακίνητα. Εκπροσωπούνται και αυτοί οι άνθρωποι στην έρευνα ή πρόκειται κυρίως για εταιρείες μεγάλης κλίμακας;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Είναι γενικά μεγαλύτερης κλίμακας εταιρείες με επαγγελματική διαχείριση.

Dave:
Εξαιρετική.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Πιθανότατα θα πρέπει να προσπαθήσουμε να καταγράψουμε περισσότερα από τα μικρότερα μαμά και σκάει γιατί όπως ανέφερα προηγουμένως, αποτελούν ουσιαστικά το 97% ολόκληρης της αγοράς.

Dave:
Είπες 97%;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι. Τα στατιστικά σχετικά με το ποιος κατέχει ενοίκια για μια οικογένεια σε ολόκληρη τη χώρα, τα ιδρύματα που λένε κάποιοι 100+, 1,000+, είναι ακριβώς περίπου 3% ιδιοκτησία. Και μετά, οι κανονικοί άνθρωποι σε όλη τη χώρα που έχουν δημιουργήσει χαρτοφυλάκια ή έχουν γίνει τυχαία ιδιοκτήτες μετά την πρώτη τους κατοικία είναι το υπόλοιπο 97%, ναι. Άρα είναι η αγορά.

James:
Αυτό είναι τρελό. Όλοι πιστεύουν πάντα ότι τα hedge funds αγοράζουν όλα τα ενοίκια, αλλά υπάρχει ακόμα πολύς χώρος σε αυτό.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι.

James:
Rick, πιστεύεις ότι υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ των αναφορών από αυτά τα μεγάλα hedge funds και των REIT που κατέχουν αυτές τις μονοκατοικίες; Έχουν πολύ καλό ρεπορτάζ. Έχουν πολύ περισσότερο προσωπικό πίσω τους. Πιστεύετε ότι υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ του χειριστή mom and pops και των μεγάλων hedge funds ή θεσμικών όσον αφορά το τι συμβαίνει με τα ποσοστά κενών θέσεων, την ενοικίαση; Μερικά από τα hedge funds είναι πολύ πιο πειθαρχημένα όσον αφορά την αύξηση των ενοικίων και πιστεύετε ότι υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ αυτών των δύο;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Νομίζω ότι ένας από τους, με έναν πιο απλοϊκό τρόπο που το έχουμε σκεφτεί, είναι η μέση μαμά και η ποπ ιδιοκτήτρια, ο υπεύθυνος ενοικίασης, ο μάνατζερ ή όπως αλλιώς θέλετε πείτε το, πιθανότατα δεν πρόκειται να πιέσουν εκθετικά τα ενοίκια. . Και ο λόγος είναι επειδή για αυτούς, αν είναι ένα ακίνητο που έχουν, η ταμειακή ροή είναι κρίσιμη. Και έτσι χάνετε έναν ή δύο μήνες, ο Θεός φυλάξοι περισσότερο όταν πρέπει να μετατρέψετε αυτό το ακίνητο επειδή ίσως πιέζετε πολύ τα ενοίκια, τότε αυτό γίνεται πραγματικά μεγάλο ζήτημα για αυτούς.
Και νομίζω ότι είναι πιθανώς ένας από τους λόγους για τους οποίους, και πάλι, έχετε δει την έρευνα που κάνουμε, αλλά μετά θεέ μου, κάνουμε πολλές άλλες αναφορές σε αυτόν τον χώρο. Και ένα από τα πράγματα που μου αρέσει να κοιτάζω όταν μιλάω με ανθρώπους, ειδικά με ανθρώπους που είναι αρκετά νέοι στο χώρο, είναι να ρωτούν, "Λοιπόν, πώς αποδίδει αυτός ο τομέας με την πάροδο του χρόνου;" Και το επαναφέρω στο ενοικιαζόμενο σχόλιο. Μπορείτε να επιστρέψετε και να δείτε και έχουμε το δικό μας ευρετήριο που παρακολουθεί τα ενοίκια σε 99 αγορές σε ολόκληρη τη χώρα για ενοικίαση για μία οικογένεια, και ιστορικά η εθνική αύξηση των ενοικίων παρακολουθεί πολύ κοντά σε αυτό που κάνει ο ευρύτερος πληθωρισμός. Και στη συνέχεια παρακολουθεί επίσης πολύ στενά τι κάνει η αύξηση του εισοδήματος των νοικοκυριών. Είναι λοιπόν μια ιστορικά βανίλια, κάπως βαρετή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων όταν το κοιτάξεις από αυτή την οπτική γωνία.

Dave:
Και τι συνέβη φέτος, Ρικ; Τα ενοίκια από το κοινό που ερευνήσατε ακολούθησαν τον πληθωρισμό;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Θα έλεγα ότι αν έπρεπε να χαρακτηρίσω φέτος τη βιομηχανία ενοικίασης για μια οικογένεια, θα ήταν μια χρονιά ομαλοποίησης. Και η θέση που είχαμε να έρθουμε στο 2023 ήταν ότι δεν περιμένουμε αυτός ο κλάδος, η ενοικίαση για μια οικογένεια, να καταρρεύσει, να παγώσει με κανένα τρόπο. Και μιλάω για τα θεμελιώδη, όχι για τις κεφαλαιαγορές, και μπορούμε να ασχοληθούμε αργότερα με αυτό, αν θέλετε. Ήταν περισσότερο ένα, «Ε, τα πράγματα θα ηρεμήσουν, αλλά θα ομαλοποιηθούν. Δεν πρόκειται να πέσουμε από γκρεμό».
Και, λοιπόν, αυτό που εννοώ με αυτό είναι όλα όσα ζήσαμε από την έναρξη του COVID την άνοιξη του 2020 έως το 2022, πρέπει να το απορρίψετε και να το σκεφτείτε ως αυτό το γεγονός μια φορά στη ζωή σας όπου η μετανάστευση γινόταν με στεροειδή. Είχατε οικιακή αποσύνδεση. Και αυτό που ουσιαστικά σημαίνει είναι ότι μπορεί να είχατε δύο, τρία άτομα να ζουν μαζί, ο COVID χτυπάει και λένε, «Λοιπόν, θα πάω έξω στα προάστια. Πρέπει να πάω να έχω το δικό μου μέρος που δουλεύω από το σπίτι». Και αυτό ήταν ακριβώς όπως τα στεροειδή για ολόκληρη την αγορά ενοικίασης, τόσο για πολυοικογένεια όσο και για ενοικίαση για μία οικογένεια.
Λοιπόν το είχατε αυτό, είχατε μετανάστευση, και αυτά τα πράγματα έχουν πλέον ξεφύγει. Και έτσι αυτό που βλέπουμε τώρα, και αυτό είναι και στην έρευνά μας, τάσεις ανάπτυξης ενοικίων, τάσεις πληρότητας, όλα επανέρχονται πραγματικά σε αυτό που είδαμε στην έρευνά μας γύρω στο 2019. Και μετά πέρα ​​από την έρευνα που κάνουμε, εγώ αναφέρθηκε ότι έχουμε ιδιόκτητα σημεία δεδομένων για 99 αγορές σε ολόκληρη τη χώρα. Παρακολουθούμε σε αυτό. Και αυτό είναι πραγματικά το θέμα είναι ότι τα πράγματα απλώς ομαλοποιούνται σε αυτό που έμοιαζε αυτή η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων από την οπτική των θεμελιωδών στοιχείων πριν από το 2020.
Και έτσι δηλαδή, κοιτάτε τι συνέβη στον πολυοικογενειακό χώρο φέτος, όχι σπουδαίο. Υπερτροφοδοτήθηκε πολύ. Μπορείτε να υποστηρίξετε ότι ορισμένα από αυτά πλήττουν και ενοικιαζόμενα, αλλά η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων ενοικίασης για μια οικογένεια έχει αποδώσει με αρκετά υγιή τρόπο. Και νομίζω ότι αυτό είναι πραγματικά μέρος του βασικού λόγου για τον οποίο αρέσει στους ανθρώπους αυτή η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, είναι ότι δεν έχετε τεράστια μεταβλητότητα, ειδικά στα ενοίκια. Οι τιμές των κατοικιών ήταν διαφορετικές αυτή τη φορά. Και έτσι μπορείτε να σχεδιάσετε γύρω από αυτό. Δεν πρόκειται να τρελαθεί ή να πέσει. Είναι αρκετά ανθεκτικό στην ύφεση από τις μετρήσεις που εξετάσαμε, και αυτό ισχύει από τώρα.

Dave:
Νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό για τους ανθρώπους να γνωρίζουν ότι ιστορικά, τα ενοίκια αυξάνονται γύρω από τον πληθωρισμό ή λίγο πάνω από τον πληθωρισμό, όπως είχε πει ο Rick. Και αυτό που είδαμε τα τελευταία χρόνια, ίσως αν ασχοληθήκατε με τις επενδύσεις σε ακίνητα από την εποχή της πανδημίας, ήταν ασυνήθιστα υψηλή ανάπτυξη. Και Τζέιμς, είμαι περίεργος για τη γνώμη σου, αλλά νομίζω ότι βλέποντας ανάπτυξη 3 έως 5%, παρόλο που είναι χαμηλότερη από ό,τι ήταν κατά τη διάρκεια του έτους, προσωπικά μου αρέσει να το βλέπω. Μου αρέσει η επιστροφή στην κανονικότητα.

James:
Ήμουν αρκετά ευχαριστημένος με μια αύξηση 5% φέτος. Περίμενα ότι θα ήταν λίγο πιο επίπεδο μόνο με βάση το μπαστούνι χόκεϊ που είδαμε σε όλη την πανδημία. Και ιστορικά, όπως είπατε, παρακολουθούμε λίγο πάνω από τον πληθωρισμό σε αυτό. Όταν εξετάζουμε μια μακροπρόθεσμη pro forma σε ένα ακίνητο για πολλές οικογένειες ή μια ενοικίαση για μια οικογένεια, αναμένουμε αύξηση ενοικίου 3 έως 4% κάθε χρόνο. Και νιώθω ότι επειδή η πανδημία, ήταν τόσο τρελό, σαν να βγήκαμε από τον αυτοκινητόδρομο. Και πήραμε τη ράμπα της στροφής και συνεχίζουμε να πηγαίνουμε εκεί που υποτίθεται ότι θα πάμε, αλλά φαίνεται ότι είναι πολύ πιο αργά γιατί δεν είναι το ίδιο. Αλλά ανάπτυξη 5%, εάν σημειώνουμε ανάπτυξη 5% κάθε χρόνο, θα είμαστε πολύ ευχαριστημένοι με αυτή την απόδοση. Και έτσι νομίζω ότι είναι σημαντικό να θυμούνται οι άνθρωποι, όπως είπε ο Ρικ, αυτό δεν ήταν φυσιολογικό. Πρέπει να πετάξετε εκείνα τα χρόνια γιατί η σταθερή ανάπτυξη είναι πραγματικά αυτό που αποκομίζετε από την ακίνητη περιουσία, όχι αυτά τα μπαστούνια χόκεϊ όπως έχουμε δει.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Οι περισσότεροι άνθρωποι που έχουν επενδύσει σε αυτόν τον χώρο για μεγάλο χρονικό διάστημα είναι πολύ καλά με αυτό. Είναι η μύγα τη νύχτα που έφτασε αργά και είπε: «Ω, μπορώ να αναλάβω την αύξηση των ενοικίων κατά 10% για τα επόμενα πέντε χρόνια». Αυτά είναι τα άτομα και οι οντότητες που αντιμετωπίζουν προβλήματα και στη συνέχεια προφανώς τώρα μπαίνουν στο buzz, καθώς είδαν τι συμβαίνει και στις κεφαλαιαγορές.

Dave:
Αυτό εξηγεί και μας δίνει κάποια εικόνα για το τι έχει συμβεί στην πλευρά του εισοδήματος της εξίσωσης. Μπορείτε να μας πείτε λίγα περισσότερα για την πλευρά των εξόδων;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Χαίρομαι που το αναφέρατε γιατί ήταν ένας από τους πιο ασταθείς θύλακες του… Και σκέφτεστε απλώς τα μαθηματικά του NOI σας. Αυτό έχει ρίξει ένα κλειδί στα πράγματα. Και νομίζω ότι το ακούτε αυτό από μικρότερες ομάδες καθώς και από τα μεγάλα ιδρύματα και υπάρχουν μερικά στοιχεία.
Νομίζω ότι το ένα είναι ότι πιστεύουμε ότι οι αξίες των περιουσιακών στοιχείων και η εκτίμηση είναι φανταστικές. Και είναι τυπικά, αλλά όταν λαμβάνετε 10, 20% προς τα πάνω ακόμη περισσότερο στην ανατίμηση της τιμής, αυτό τελικά μπαίνει στους φόρους ιδιοκτησίας σας σε πολλές πολιτείες. Θα χτυπηθείς εκτός κι αν είσαι στην Καλιφόρνια, όπου έχουν το Prop 13. Αλλά νομίζω ότι αυτό ξάφνιασε πολλές ομάδες και ήταν σαν αυτή τη στιγμή, «Ω, αυτό είναι φανταστικό. Οι αξίες καρπώνονται» και μετά παίρνετε το λογαριασμό του φόρου ακίνητης περιουσίας, λέτε: «Ωχ χάλια, δεν το διαμορφώσαμε εμείς». Οπότε νομίζω ότι αυτό είναι ένα συστατικό του.
Και μετά σκέφτομαι, επίσης, το άλλο συστατικό του που από την πλευρά των εξόδων είναι το κόστος ασφάλισης. Αυτό έρχεται ξανά και ξανά και ξανά. Μόλις είχαμε το μεγάλο μας συνέδριο πελατών στη Νέα Υόρκη και αυτό ήταν ένα θέμα σε όλη του τη διάρκεια τόσο για τους κατασκευαστές κατοικιών, όσο και για τους χειριστές ενοικίασης, από την πλευρά της ενοικίασης, και θα επικεντρωθώ σε αυτήν την οικογένεια και την κατασκευή προς ενοικίαση. πλήττονται με το κόστος ασφάλισης στις ειδοποιήσεις ανανέωσης που αυξάνονται κατά 10, 20, 30 συν τοις εκατό. Και έτσι αυτό που κάνει είναι ότι έχει άμεσα αντίκτυπο για εσάς στην πλευρά των εξόδων. Και στη συνέχεια, επίσης, εάν στη συνέχεια πρέπει να το μοντελοποιήσετε στο μέλλον, δεν θα είστε σε θέση να αποκτήσετε, επειδή τα μαθηματικά αλλάζουν αμέσως για τους στόχους απόκτησης και το κουτί αγοράς σας.
Και έτσι νομίζω ότι αυτό έχει γίνει μεγάλο ζήτημα για πολλές ομάδες. Και μιλάτε για τη Φλόριντα, μιλάτε για το Τέξας, την Καλιφόρνια. Υπάρχουν πολλές ομάδες που απλώς δεν γράφουν πλέον πολιτικές και δεν φαίνεται ότι θα εξαφανιστεί σύντομα. Αυτό λοιπόν ήταν ένα μεγάλο ζήτημα. Έτσι, η πλευρά των εξόδων της εξίσωσης δεν φαίνεται και τόσο ιδανική για πολλές ομάδες τελευταία.

James:
Για εμάς κάνουμε πολλά συνδικάτα διαμερισμάτων. Έχουμε πολλά διαφορετικά ενοικιαζόμενα ακίνητα. Ο ασφαλιστικός λογαριασμός μας είναι πραγματικό κόστος για αυτά τα ακίνητα. Και όχι μόνο αυτό. Όταν κάνετε προστιθέμενη αξία, τα κατασκευαστικά σας σχέδια έχουν σχεδόν διπλασιαστεί στο κόστος. Έτσι, αυτή η βραχυπρόθεσμη χρηματοδότηση όταν τη λαμβάνετε μέσω της σταθεροποίησης και τη φέρνετε σε νέο κωδικό, εάν αγοράζετε ένα παλιό κτίριο αυτήν τη στιγμή, το κόστος είναι μέσω της στέγης. Και για να αγγίξουμε την Καλιφόρνια, είναι ένας απόλυτος εφιάλτης. Μόλις αγόρασα το πρώτο μου ακίνητο στην Καλιφόρνια. Μου πήρε πάνω από τρεις εβδομάδες για να βρω ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο για μονοκατοικία. Και το κόστος ήταν παράλογο. Ορισμένες από τις προσφορές μου έφταναν στα 50,000 $ ετησίως για μια μονοκατοικία.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Πού είναι αυτό το σπίτι; Είναι σε έναν γκρεμό όπου ανεβαίνει το νερό;

Dave:
Είναι ένα ωραίο σπίτι.

James:
Είναι σε γκρεμό. Ήταν παράλογο και το καταφέραμε, αλλά χρειάστηκε για πάντα. Και έχω συνηθίσει… Η ασφάλιση δεν ήταν ποτέ θέμα. Μας παίρνει 24 ώρες για να λάβουμε ασφάλιση και μια πολιτική στο παιχνίδι. Και το γεγονός ότι χρειάστηκαν δύο με τρεις εβδομάδες για να μπει η ασφάλιση και μετά το κόστος της, είναι αστρονομικό. Και από όσα μας λένε οι ασφαλιστικοί πάροχοι και οι μεσίτες μας είναι ότι αυτό δεν βελτιώνεται.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Όχι.

James:
Αυτό θα γίνει χειρότερο. Και κάνει τεράστια διαφορά στο συνολικό λειτουργικό μας κόστος και στο τι κάνει μέχρι το τέλος. Εκτός από το κόστος της ασφάλισης, το κόστος εργασίας μας έχει κάνει πραγματικά. Το κόστος για την πρόσληψη των διαχειριστών του ακινήτου σας και για τη σωστή λειτουργία του βιβλίου της επιχείρησής σας έχει αυξηθεί τουλάχιστον κατά 25% επί των μισθών αυτών που πρέπει να πληρώσουμε για να φέρουμε οποιονδήποτε καλό που θα κολλήσει. Αυτό δεν πρόκειται να έχει υψηλό τζίρο. Όσο το κατώτερο άκρο, ο κύκλος εργασιών σας είναι τόσο υψηλός, θα μπορούσατε επίσης να πληρώσετε τους υψηλότερους μισθούς.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Δεν αξίζει καν τον κόπο.

James:
Ναι.

Dave:
Ω, είναι βάναυσο.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ποια είναι η σύγκριση χρόνου που χρησιμοποιείτε σε αυτήν την αύξηση 25%; Είναι αυτά τα τελευταία δύο χρόνια, τρία χρόνια; Γιατί είναι πολλά.

James:
Συνήθως, με τους διαχειριστές ακινήτων μας στο Βορειοδυτικό Ειρηνικό, αν είμαστε μισθωτοί, ο μέσος μισθός ήταν 55 έως 60 γραμμάρια. Αν προσλάβουμε αυτά τα 55, που δεν νομίζω ότι είναι κακός μισθός για αυτήν τη θέση, αλλά αν προσλάβουμε σε αυτά τα 55,000 μεσαία τιμή ακριβώς εκεί, ο τζίρος είναι κάθε τέσσερις έως έξι μήνες, θα φύγουν. Και έτσι αυτό που βρήκαμε είναι ότι έπρεπε να πάμε από το 55 στο 60 στο 65 στο 70 για τα πραγματικά καλά που μπορούν να κρατήσουν τα πράγματα στραβά επειδή μειώνουν τα ποσοστά κενών θέσεων. Οι καλοί σας υπάλληλοι αξίζουν να κρατηθούν, αλλά είναι ένα τεράστιο άλμα όταν μιλάτε 55 έως 65. Αυτή είναι μια μεγάλη, μεγάλη αύξηση. Και αυτό ήταν τους τελευταίους 12 έως 18 μήνες, είδαμε αυτή τη μεγάλη αύξηση, αλλά εξακολουθεί να είναι αρκετά βαριά στον Βορειοδυτικό Ειρηνικό.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Και αυτό είναι ένα μεγάλο μέρος του γιατί έχουμε συνομιλίες και στη συνέχεια τα δεδομένα που παρακολουθούμε πραγματικά για αυτό σε όλη τη χώρα. Από την πλευρά της απόκτησης, τα πράγματα έχουν επιβραδυνθεί πάρα πολύ επειδή έχετε όλες αυτές τις εισροές που κυκλοφορούν και που τώρα μιλήσαμε ότι η πλευρά των εξόδων δεν φαίνεται φανταστική. Έχετε ομαλοποίηση της αύξησης του ενοικίου, χαλαρώνοντας. Και τότε το κόστος κεφαλαίου μόλις εκτινάχθηκε. Και τόσο αμέσως που απλώς αναγκάζει τους ανθρώπους να κατεβάσουν τα μολύβια ή τουλάχιστον να τους αρέσει, «Γεια, πρέπει να ακονίσουμε λίγο τα μολύβια μας εδώ και να το καταλάβουμε αυτό». Και προς το παρόν, η πλευρά της απόκτησης έχει μόλις κλείσει ως επί το πλείστον από όσα έχουμε δει.

Dave:
Rick, μόλις αναφέρατε το κόστος κεφαλαίου ως σημαντικό εμπόδιο για την απόκτηση. Τι γίνεται με τη διαθεσιμότητα κεφαλαίου; Ακούτε πολλά για μόνο στην εμπορική αγορά ότι είναι δύσκολο να πάρετε ένα δάνειο. Η πίστωση είναι περιορισμένη. Το ίδιο συμβαίνει και στην μονοοικογένεια;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Νομίζω ότι ναι, ειδικά αν ο φακός σου είναι σήμερα σε σχέση με όταν το SOFR ήταν στο μηδέν.

Dave:
Ρικ, μπορείς να εξηγήσεις τι είναι το SOFR;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Είναι ασφαλές επιτόκιο χρηματοδότησης μίας ημέρας και αντικατέστησε το LIBOR. Και για τους ανθρώπους σε αυτόν τον χώρο, αυτό είναι το σημείο αναφοράς που θα εξετάσουν όταν σκέφτονται για συμφωνίες χρηματοδότησης. Και έτσι, όταν ήμασταν σε έναν κόσμο πολιτικής με μηδενικό επιτόκιο, το SOFR ήταν ακριβώς γύρω στο μηδέν, πιστεύω για δύο χρόνια, τον Μάρτιο του 2020 έως το 2022 περίπου. Και τότε προφανώς η Fed μπαίνει και κάνει το δικό της. Και σήμερα, αιωρείται νομίζω γύρω στις 5 και αλλάζει την τελευταία φορά που έλεγξα, και δεν έχει μπει όπως η υπόλοιπη καμπύλη απόδοσης. Έτσι, κοιτάξτε τα επιτόκια δύο ετών, επιτόκια πέντε ετών, επιτόκια 10 ετών, όλα αυτά μπήκαν, αλλά το SOFR παραμένει αμετάβλητο. Είναι ακριβώς εκεί γύρω.
Οπότε νομίζω ότι αυτό είναι ένα μεγάλο μέρος του γιατί. Μπορείτε να αγοράσετε ένα θησαυροφυλάκιο 10 ετών στα 4,015 και το SOFR αυτή τη στιγμή είναι στο 5 plus, επομένως είναι σαν να κάνει πολύ δύσκολες τις συμφωνίες σε αυτόν τον τομέα αυτή τη στιγμή. Και έτσι νομίζω ότι όλοι το ελπίζουν… Θα το μάθουμε σήμερα. Το καταγράφουμε αυτό στις 13 Δεκεμβρίου και η Fed πρόκειται να πει τι πρόκειται να κάνει, τουλάχιστον να καθοδηγήσει για το τι πρόκειται να κάνει το επόμενο έτος. Και νομίζω ότι όλοι σε αυτόν τον χώρο ελπίζουν πραγματικά ότι ναι, έχουμε μια ομαλή προσγείωση και ότι θα υπάρξουν κάποιες περικοπές το επόμενο έτος, επειδή αυτό θα πρέπει να συνεχιστεί σε αυτό που θα κάνει η χρηματοδότηση του SOFR.
Και πάλι, λαμβάνοντας μια πιο μακροπρόθεσμη ματιά σε αυτόν τον τομέα, νομίζω ότι ένας από τους λόγους που οι άνθρωποι ερωτεύτηκαν αυτόν τον χώρο όταν οι τιμές ήταν στο μηδέν ήταν, και αυτό ήταν για λίγο, ήταν πολύ δύσκολο να βρούμε απόδοση οπουδήποτε. Δηλαδή οπουδήποτε. Και έτσι οι άνθρωποι κοίταξαν αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων και είπαν, «Ω ναι, μπορώ να δανειστώ. Το μοχλεύω. Παίρνω αύξηση ενοικίου. Παίρνω ανατίμηση της τιμής του σπιτιού». Και αυτή είναι μια αρκετά αξιοπρεπής απόδοση σε έναν κόσμο όπου η απόδοση σχεδόν δεν υπάρχει. Και έτσι τώρα, είναι σχεδόν σαν ένα 180 όπου σήμερα, η απόδοση είναι παντού και είναι… Ω, παρεμπιπτόντως, είναι ακίνδυνο. Έτσι, εκεί είναι που γίνεται λίγο πιο δύσκολο να κάνεις συμφωνίες σε αυτόν τον τομέα. Και το κεφάλαιο τώρα κοιτάζει και άλλα μέρη.

James:
Παρατηρήσαμε τους τελευταίους 12, θα έλεγα 12 έως 18 μήνες, αυτά τα μεγάλα hedge funds έχουν πραγματικά επιβραδύνει την αγορά αυτών των μονοκατοικιών. Και αυτή τη στιγμή με τα επιτόκια, είναι δύσκολο να καλυφθούν οι συμφωνίες. Αλλά υπάρχουν λίγο περισσότερες ευκαιρίες εκεί έξω. Αυτήν τη στιγμή, γνωρίζω τη μαμά και τον επενδυτή, έχουν αρκετά υψηλά επιτόκια. Όταν ψάχνετε να αγοράσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, η τιμή σας προσφέρεται στην καλύτερη περίπτωση, 7.5 έως 8% αυτή τη στιγμή. Και μπορεί να δυσκολέψει την κάλυψη, αλλά αυτό που βρήκαμε είναι επειδή μερικά από αυτά τα μεγάλα ιδρύματα έχουν αποσυρθεί, και όχι μόνο αυτό, ο εποχιακός επενδυτής έχει επίσης αποσυρθεί από την αγορά, αυτά που ήταν, όπως λέγατε. , προβάλλουν την αύξηση των ενοικίων κατά 10% που ήταν μόνο σε αυτή την καυτή αγορά. Έχουν τραβήξει έξω.
Έχουμε δει λοιπόν κάποιες ευκαιρίες, αλλά τι πιστεύετε ότι θα συμβεί για αυτήν τη μικρή μαμά και επενδυτή; Πιστεύετε ότι θα αυξηθεί η όρεξή τους να αγοράσουν ενοικιαζόμενα ακίνητα; Επειδή εξακολουθεί να αισθάνεται ότι ο τόνος είναι: «Ω, τα ποσοστά είναι πολύ υψηλά. Δεν μπορείς να φτιάξεις μολύβι». Έχουμε δει ευκαιρίες και αγοράζουμε ακίνητα, αλλά έρχεται με πολλές τρίχες πάνω τους πολλές φορές. Πρέπει να κάνετε πολλή προστιθέμενη αξία για να τη φτάσετε εκεί για να δημιουργήσετε τη θέση του μετοχικού κεφαλαίου, ώστε η βάση να είναι αρκετά χαμηλή. Πιστεύετε ότι οι επενδυτές θα συνεχίσουν να κάνουν αγορές καθ' όλη τη διάρκεια του 2024 ή πιστεύετε ότι θα είναι λίγο πιο επίπεδη όπως ήταν το 2023;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Εάν αυτό για το οποίο μιλήσαμε νωρίτερα και έχουμε μια ήπια προσγείωση, τα ποσοστά αρχίσουν να έρχονται τον επόμενο χρόνο, νομίζω ότι αυτό θα προσφερθεί ευνοϊκά για περισσότερες ομάδες που θα έρθουν και ελπίζω ότι κάποιες από τις μικρότερες μαμάδες και σκάνε. Αυτό που είδαμε στα δεδομένα που παρακολουθούμε είναι ότι τα ιδρύματα για το τελευταίο, πιθανότατα, περίπου ένα χρόνο, από τότε που οι Ομοσπονδιακές Αρχές άρχισαν να αυξάνουν τα επιτόκια και κυμάνθηκαν σε αυτό που είναι σήμερα, έχουν αποσυρθεί μαζικά. Έχουν σχεδόν εξαφανιστεί ως επί το πλείστον. Αλλά όσες μικρότερες ομάδες αναφέρεστε, όσο μικρότερες είναι οι μαμάδες και οι σκάνες, είναι ακόμα εκεί. Και νομίζω ότι αυτό που βλέπουμε στην αγορά δεδομένων μας ανά αγορά είναι ότι είναι αγοραστές σε όλη τη διάρκεια των κύκλων, ώστε να είναι πάντα εκεί, να παίζουν πάντα. Νομίζω ότι αυτό που είπες έχει μερικές τρίχες και έχει προστιθέμενη αξία, κάτι που είναι ευφημισμός γιατί είναι αγχωτικό, δεν είναι εύκολη υπόθεση.

Dave:
Όχι για τον Τζέιμς. Το βρίσκει πολύ ανακουφιστικό.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Εκεί πιθανότατα βρίσκετε ευκαιρίες αυτή τη στιγμή. Εξετάζουμε τι αναφέρουν και μιλούν οι REIT, και ένα από τα αγαπημένα μου στατιστικά από αυτό το τελευταίο τρίμηνο που ανέφερε το American Homes for Rent, το AMH, νομίζω ότι ονομάζονται επίσημα τώρα, νομίζω ότι το στατιστικό που είπαν ήταν Αυτό. Επειδή έχουν πάντα συμφωνίες που θα πραγματοποιούν μέσω των μοντέλων αναδοχής τους, και έτσι νομίζω ότι ήταν σαν 22,000 σπίτια που διεξήγαγαν μέσω του μοντέλου αναδοχής τους και αγόρασαν μόνο οκτώ.

Dave:
Ποιος.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Έτσι, μόνο οκτώ από αυτούς τους 22,000 ταιριάζουν με αυτό που χρειάζονταν για να αποκτήσουν αυτά τα σπίτια. Έτσι, υπάρχει ένας μικρόκοσμος για αυτό που βλέπουμε στα δεδομένα σε όλη τη χώρα αυτή τη στιγμή για τις μεγαλύτερες ομάδες.

Dave:
Ουάου, αυτό δεν είναι ενθαρρυντικό. Δεν θέλω να κάνω νούμερα σε 22,000 προσφορές για να πάρω οκτώ.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Το μοντέλο σας μάλλον δεν είναι τόσο εξελιγμένο όσο το δικό τους.

Dave:
Σιγουρα οχι. Ρικ, θα ήθελα πολύ να μάθω τις σκέψεις σου για το τι μπορεί να αλλάξει στον ενοικιαζόμενο χώρο για μια οικογένεια το 2024. Σε γενικές γραμμές, τι προσέχεις το επόμενο έτος;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Η ευρεία διατριβή μας είναι ότι δεν έχουμε ύφεση. Και έτσι, αν ισχύει αυτό, αυτό είναι καλό για τον τομέα. Έτσι, σκέφτεστε την αύξηση των ενοικίων, και αυτό πηγαίνει πίσω στα σχόλιά μας νωρίτερα. Μην προωθείτε τη διψήφια αύξηση των ενοικίων γιατί αυτό, και πάλι, το πετάτε έξω. Μάλλον μια φορά στη ζωή.

Dave:
Για πάντα. Ναι, για πάντα.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ο τρόπος σκέψης για το χώρο είναι πιθανώς 95, 96% πληρότητα. Στις περισσότερες αγορές, έχετε αύξηση ενοικίου 3 έως 5%. Και αυτό το σκεφτόμαστε από μια νέα προοπτική μίσθωσης. Και αυτό είναι ένα όμορφο σκηνικό τύπου βανίλιας για αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Και μετά σκέφτεστε τους όγκους απόκτησης. Και αυτό είναι που νομίζω ότι αν το κάνετε… Στην πραγματικότητα, καθώς μιλάω για αυτό, χαίρομαι που το διαλύουμε. Επειδή ένα από τα άλλα πράγματα που πιστεύω ότι λειτούργησε καλά για τον τομέα ενοικίασης για μια οικογένεια είναι ότι δεν σας ήρθαν πολλές αγγελίες στην αγορά προς ενοικίαση αυτόν τον κύκλο. Και έτσι, ένα μεγάλο μέρος αυτού είναι αυτό που συμβαίνει στο SFR, η ενοικίαση για μια οικογένεια, στην πλευρά της καταχώρισης είναι συνήθως μια ροή όσων συμβαίνουν στην πλευρά της μεμονωμένης οικογένειας προς πώληση, που σημαίνει ότι όταν εμφανίζονται καταχωρήσεις προς πώληση, η μερίδα του λέοντος των αποκτήσεων για ομίλους ενοικίασης, προέρχονται μέσω του MLS.
Και, λοιπόν, αυτό που δεν είδαμε σε αυτόν τον κύκλο, και υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους, κλείδωμα, δεν θα ασχοληθώ με αυτό, απλώς δεν είδαμε μια άνοδο στη δραστηριότητα καταχωρίσεων. Και έτσι εξ ορισμού, δεν είδατε μια μετάβαση για μερικούς από αυτούς που έρχονται στον χώρο ενοικίασης. Αυτό που οραματιζόμαστε ωστόσο για το 2024 είναι ότι πιστεύουμε ότι, και μπορείτε να το δείτε στα δεδομένα, το μέγιστο κλείδωμα ήταν περίπου στα μέσα του 2022. Αρχίζουμε να βλέπουμε περισσότερες λίστες προς πώληση να έρχονται στην αγορά σε μια πολύ ασυνήθιστη περίοδο . Μόλις εκτελέσαμε αυτήν την ανάλυση μιας από τις αναφορές μας αυτόν τον μήνα. Και έτσι νομίζω ότι αρχίζετε να το σκέφτεστε και πηγαίνετε γρήγορα προς το 2024 και πηγαίνετε, «Εντάξει. Λοιπόν, αυτό πιθανότατα μου λέει ότι μπορεί να αρχίσουμε να βλέπουμε περισσότερη δραστηριότητα όσον αφορά τις καταχωρίσεις ενοικίασης για μια οικογένεια που έρχονται στις ευκαιρίες απόκτησης στην αγορά», επειδή αυτή η προσφορά ήταν πραγματικά αποκλεισμένη τον τελευταίο χρόνο περίπου.
Και έτσι αυτό είναι επίσης μέρος της διατριβής μας για το εντάξει, οπότε πιθανότατα θα έχετε περισσότερη σταδιακή προσφορά. Μάλλον θα πρέπει να σκεφτείτε την ομαλοποίηση της αύξησης των ενοικίων σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Αυτό είναι λοιπόν ένα κομμάτι της λεπτομέρειας του τρόπου σκέψης μας για το επόμενο έτος.

Dave:
Αυτό είναι πολύ ενδιαφέρον. Και είμαι περίεργος. Πιστεύετε ότι το φαινόμενο του κλειδώματος θα συνεχίσει να ρέει, θα καταργηθεί σταδιακά ή πιστεύετε ότι υπάρχει αυτό το μαγικό σημείο όπου αν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πέσουν σε ένα ορισμένο σημείο, θα αρχίσουμε να βλέπουμε μια πλημμύρα προσφοράς;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι, μισώ τη χρήση της λέξης πλημμύρα γιατί συνήθως παθαίνεις πλημμύρα μόνο αν υπάρχει τεράστια αγωνία.

Dave:
Ναι αλήθεια.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Αυτό δεν είναι στη διατριβή μας. Δεν έχω ακούσει κανέναν να το ζητάει αυτό, εκτός κι αν είναι απλώς μια μόνιμη αρκούδα. Οπότε πιστεύω ότι το κλείδωμα θα γίνει αργά… Τα κλειδιά στις χειροπέδες θα αρχίσουν σιγά σιγά να ξεκλειδώνουν σταδιακά όλο και περισσότερους ανθρώπους. Και νομίζω επίσης, εάν έχετε έναν κόσμο όπου τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, ας σκεφτούμε λοιπόν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων της αγοράς άγγιξαν το 8 για μια εβδομάδα, αρχές Νοεμβρίου. Τώρα, είναι πίσω στα 7 και αλλάζουν. Και νομίζω ότι αν οι άνθρωποι αισθάνονται πιο άνετα με την ιδέα: "Γεια, δεν θα επιστρέψουμε σε έναν κόσμο σταθερών στεγαστικών δανείων 3% 30 ετών σύντομα", οπότε πρέπει να εγκαταλείψω την ελπίδα για αυτό. Και τώρα είμαι ένα χρόνο, δύο χρόνια περισσότερο σε αυτό το υψηλότερο για μεγαλύτερο σκηνικό, και ξέρετε τι; Η ζωή συμβαίνει και θα επαναλάβω τις συναλλαγές. Δεν πρόκειται να περιμένω ξανά επιτόκια στεγαστικών δανείων 3%, 4%. Και έτσι νομίζω ότι αργά αλλά σίγουρα, αυτό θα αρχίσει να συμβαίνει.
Και το άλλο πράγμα, αυτό είναι μια μπαλαντέρ σε αυτό όπου μιλάτε για την ικανότητα να ξεκλειδώνει το απόθεμα. Ένας από τους λόγους που ο νέος οικιακός χώρος, οι κατασκευαστές κατοικιών, και είμαστε πολύ κοντά σε αυτόν τον χώρο, είχαν μόλις μια εκπληκτική πορεία φέτος είναι, A, δεν υπάρχει μεγάλη προσφορά μεταπώλησης, οπότε δεν υπάρχει πολύς ανταγωνιστικός χώρος. Αλλά τότε, ο Β, στο επίπεδο εισόδου συγκεκριμένα, αγόρασαν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στο 5. Μερικοί κατασκευαστές εξακολουθούν να διαφημίζονται κάτω από το 5, κάτι που είναι εκπληκτικό. Και το αναφέρω γιατί είχαν μια φανταστική πορεία χρησιμοποιώντας αυτό. Αρχίζετε να βλέπετε κάποιες ομάδες που θα μπορούσαν να κάνουν κάτι τέτοιο για την αγορά μεταπώλησης.
Και αυτό που εννοώ με αυτό είναι ότι οι μεσιτείες αρχίζουν να έχουν συζητήσεις όπως, "Γεια, είναι αυτό ένα εργαλείο που μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε για τους πελάτες μας;" Και επειδή αυτό είναι πραγματικά ένα τεράστιο πλεονέκτημα όταν τα νέα σπίτια έρχονται με επιτόκιο υποθήκης 5, 5 1/2, ένα σπίτι μεταπώλησης, πρέπει να πληρώσετε 7%, ίσως και 7% συν. Και έτσι, αν κάποιο από αυτό το απόθεμα μεταπώλησης μπορεί να φτάσει σε ένα ανταγωνιστικό επιτόκιο που κάνουν οι κατασκευαστές, εκεί νομίζω ότι αρχίζετε να έχετε περισσότερο απόθεμα στην αγορά. Και υπάρχει μια ομάδα. Νιώθω ότι σχεδόν ξεχάσαμε τα iBuyers, αλλά είναι ακόμα εκεί έξω. Και υπάρχει μια ομάδα που ονομάζεται Offerpad όπου μπορείτε να μεταβείτε στον ιστότοπό της, να περιηγηθείτε. Και το έκανα τις προάλλες για το Phoenix, και μπορείτε να δείτε ότι διαφημίζουν σπίτια που έχουν αποκτήσει και τώρα πωλούν με επιτόκιο στεγαστικού δανείου 5%.

Dave:
Wow.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Έτσι, αγοράζουν αυτή την τιμή για το takeout, που είναι αγοραστής λιανικής. Εκεί πιστεύω ότι είναι μια δυνατότητα για την αγορά μεταπώλησης να πάρει τα χέρια γύρω από αυτό το χρηματοοικονομικό εργαλείο που χρησιμοποιούν οι κατασκευαστές και να πει, "Εντάξει, ας αρχίσουμε να το κάνουμε και αυτό και πιθανότατα θα έχουμε κάποιες πωλήσεις."

Dave:
Είναι πολύ ενδιαφέρον, Ρικ. Θέλω απλώς να εξηγήσω σε όλους για να βεβαιωθώ ότι όλοι καταλαβαίνουν. Βασικά, τα τελευταία ή δύο χρόνια, απλώς με βάση το επιχειρηματικό μοντέλο του κατασκευαστή, έχουν κίνητρα να μετακινούν το προϊόν γρήγορα, γενικά πιο γρήγορα από τα υπάρχοντα σπίτια. Και έτσι εξαγοράζουν τα επιτόκια των ανθρώπων. Αυτά είναι προσωρινά πράγματα όπου ο αγοραστής πληρώνει μερικές χιλιάδες δολάρια για να μειώσει το επιτόκιο κατά 1 ή 2 ή 3% για ένα ή δύο ή τρία χρόνια.
Και αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους βλέπουμε μια μεγάλη άνοδο καθώς συζητούσαμε οι άνθρωποι να αγοράσουν νέες κατασκευές. Και το έχει κάνει πιο ελκυστικό σε σχέση με τα υπάρχοντα σπίτια από ό,τι στο παρελθόν. Αλλά φαίνεται ότι, Ρικ, λες ότι οι πράκτορες, οι χρηματιστηριακές εταιρείες προσπαθούν να βρουν τρόπους ή να προσφέρουν ή εξετάζουν παρόμοια κίνητρα για να εξισώσουν ίσως λίγο τους όρους ανταγωνισμού όσον αφορά τα επιτόκια, ώστε περισσότεροι πωλητές να παρακινηθούν να πουλήσουν και αποκτήστε περισσότερη προσφορά στην αγορά.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ακριβώς, ακριβώς. Ναι. Και το μόνο πράγμα που θα έλεγα είναι ότι μερικές φορές είναι προσωρινές εξαγορές, αλλά η μερίδα του λέοντος από αυτές είναι σε σχέση με αυτό που έχουν κάνει οι κατασκευαστές, είναι η πλήρης τριετία σταθερή.

Dave:
Αλήθεια?

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι. Τότε λοιπόν-

Dave:
Αυτό είναι υπέροχο.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Αυτό είναι ένα τεράστιο εργαλείο γιατί το σκέφτεστε και ο καταναλωτής, προφανώς υπάρχει μεγάλη ζήτηση εκεί έξω για αγορές σπιτιού. Και αν μπορείτε να συνομιλήσετε με έναν αγοραστή λιανικής και να πείτε: "Γεια, οι τιμές της αγοράς είναι εδώ στο 7 1/2 ή ό,τι άλλο ήταν", τώρα είναι 7, "αλλά μπορούμε να σας φέρουμε στο 5. Και Ω, παρεμπιπτόντως, αυτή είναι ολόκληρη η διάρκεια του 30ετούς δανείου». Αυτό είναι ένα εξαιρετικό εργαλείο πωλήσεων.

Dave:
Απολύτως.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ρίξτε μια ματιά στις ιστοσελίδες των κατασκευαστών και σχεδόν όλες στρέφονται σε σταθερές αγορές 30 ετών. Μερικοί από αυτούς αρχίζουν να διαφημίζουν και πάλι ρυθμιζόμενα στεγαστικά δάνεια και μπορούμε να το αντιμετωπίσουμε αν θέλετε. Αλλά νομίζω ότι η ψυχή των καταναλωτών γύρω από τα στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο είναι σαν, «Ω, όχι, τα θυμάμαι αυτά. Θυμάμαι τι έκαναν και δεν το θέλω». Και έτσι οι περισσότεροι καταναλωτές κλίνουν προς την προκαθορισμένη αγορά 30 ετών, και αυτός είναι ο λόγος που οι κατασκευαστές κλίνουν.

Dave:
Ρικ, ενώ σε έφτασα εδώ, μπορώ να κάνω μια θεωρία ή μια ερώτηση που έχω από σένα; Δεν είναι στο ρεπορτάζ σου, αλλά διάβασα πολύ και μιλούσαμε πολύ στην εκπομπή για την υπερπροσφορά και την υπερκατασκευή στον πολυοικογενειακό χώρο και αρχίζεις να βλέπεις αδυναμία στα ενοίκια εκεί. Τα ποσοστά πληρότητας μειώνονται λίγο. Πιστεύετε ότι υπάρχει κίνδυνος να χυθεί στον ενοικιαζόμενο χώρο για μια οικογένεια;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Το προφίλ του ενοικιαστή είναι τόσο διαφορετικό. Και έτσι νομίζω ότι εκεί είναι, και έχουμε τα δεδομένα που το υποστηρίζουν, ο πολυοικογενειακός χώρος, ο χώρος διαμερισμάτων, ιστορικά πολύ ασταθής. Παίρνετε κύματα προσφοράς, τεράστια κύματα προσφοράς ανεβαίνουν, καταρρέουν, αιμορραγούν μέσα από τα ενοίκια, τα ενοίκια καταρρέουν. Και αυτό ουσιαστικά το βλέπουμε τώρα. Αλλά για αυτό που βλέπουμε, δεν βλέπετε πραγματικά αντίκτυπο στην πλευρά της ενοικίασης για μια οικογένεια. Και ξεχνώ το στατιστικό, αλλά το έχουμε. Είναι σαν να βρίσκεις μια βελόνα σε μια θημωνιά προσπαθώντας να βρεις ένα διαμέρισμα τριών κρεβατιών, και αυτό είναι πραγματικά ένα μεγάλο μέρος της ενοικίασης μιας οικογένειας, είναι, "Γεια σου, προσφέρουμε κάτι που λειτουργεί για αυτήν την ομάδα σε μια σχολική περιοχή." Και έτσι είναι που όταν το δούμε ιστορικά, και νομίζω ότι ακόμη και σε αυτόν τον κύκλο, προβλέπουμε αρνητική αύξηση ενοικίου στον χώρο των διαμερισμάτων φέτος το επόμενο έτος, και προβλέπουμε πολύ καλή αύξηση ενοικίου στην ενοικίαση για μια οικογένεια έτος και τον επόμενο χρόνο.
Επομένως, το μόνο που μπορώ να πω είναι επειδή έχουμε έναν δείκτη ενοικίων για μια οικογένεια όπου παρακολουθούμε νέες μισθώσεις σε 99 αγορές, υπάρχουν μερικές αγορές όπου τα ενοίκια έχουν πάει αρνητικά ή πολύ κοντά σε αυτό, και υπάρχει μια σύνδεση. Οπότε οι Βέγκας και Φοίνιξ είναι οι αγορές για τις οποίες μιλάω. Και αν είστε εξοικειωμένοι με τον χώρο του διαμερίσματος, το Βέγκας και το Φοίνιξ έχουν δει μεγάλη προσφορά να μπαίνει και στο σύστημα. Αυτές είναι λοιπόν οι δύο αγορές αυτή τη στιγμή όπου από μια ευρεία σκοπιά, θα μπορούσατε να πείτε: «Ω, αυτά τα δύο μέρη του οικοσυστήματος ενοικίασης, τόσο τα διαμερίσματα όσο και η ενοικίαση για μια οικογένεια σε αυτές τις αγορές, έχουν επιβραδυνθεί σημαντικά». Αλλά στην υπόλοιπη χώρα, δεν έχουμε δει πραγματικά αυτή τη σύνδεση ακόμα.

Dave:
Το έπιασα. Ευχαριστώ. Αυτό είναι πολύ χρήσιμο. Λοιπόν, Ρικ, αυτή ήταν μια φανταστική συζήτηση. Σας ευχαριστούμε πολύ που μοιραστήκατε την έρευνα και τις γνώσεις σας μαζί μας. Εάν οι άνθρωποι θέλουν να λάβουν την αναφορά ή να μάθουν περισσότερα για τη δουλειά σας, πού πρέπει να το κάνουν αυτό;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι, μπορείτε να μεταβείτε στον ιστότοπό μας και να συμπληρώσετε μια ερώτηση. Κάνουμε πολλή έρευνα έρευνας για τους πελάτες μας, αλλά στη συνέχεια πιστεύω ότι μερικά από τα καλύτερα πράγματα μας είναι μέσω του δωρεάν ενημερωτικού δελτίου μας. Και έτσι μπορείτε να εγγραφείτε εκεί στον ιστότοπό μας. Και τότε έχουμε πολύ κόσμο στα social media. Εάν είστε στο LinkedIn, μπορείτε να μας ακολουθήσετε εκεί. Εάν είστε στο Twitter ή στο X, μπορείτε να μας ακολουθήσετε εκεί. Και στη συνέχεια, ακόμη και στα Threads, αρχίζουν να βλέπουμε περισσότερα άτομα να αρχίζουν να κάνουν πόντους στα Threads, οπότε θα δούμε.

Dave:
Ομορφη. Λοιπόν, ευχαριστώ πολύ, Ρικ. Σας ευχαριστούμε που συμμετέχετε μαζί μας.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι, το ίδιο. Εκτιμήστε το, παιδιά.

James:
Ευχαριστώ, Ρικ.

Dave:
Λοιπόν, Τζέιμς, αλλάζει κάποια από αυτή την έρευνα τη γνώμη σου για το τι πρόκειται να συμβεί τον επόμενο χρόνο ή τι πρόκειται να κάνεις;

James:
Ξέρετε τι, θα συνεχίσουμε να κάνουμε αυτό που κάνουμε. Βρισκόμαστε στις επαγγελματικές μας φόρμες και αν φτάσει στους αριθμούς του κουτιού αγοράς, θα συνεχίσουμε να αγοράζουμε. Νομίζω ότι είναι αυτό που περιμέναμε, πράγματα που θα ομαλοποιήσουμε. Βλέπουμε σταθερή αύξηση των ενοικίων, αλλά πρέπει απλώς να συνεχίσουμε να παρακολουθούμε αυτά τα έξοδα. Πράγματι, προβλέπει ότι αυτές οι δαπάνες θα αυξηθούν για τα επόμενα δύο χρόνια. Και όσο μολύβια είναι έτσι, θα συνεχίσουμε να αγοράζουμε.

Dave:
Ναι ρε φιλε. Στην πραγματικότητα επιβεβαιώνει αυτό που σκοπεύω να κάνω την επόμενη χρονιά. Επενδύω παθητικά στην πολυοικογένεια τα τελευταία χρόνια, αλλά πρέπει να επιστρέψω και να αγοράσω μονοκατοικίες και μικρές πολυκατοικίες. Είναι μια πολύ σταθερή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, νομίζω, για να ταιριάζει με μερικές από τις μεγαλύτερες ταλαντεύσεις που έχω κάνει σε πολλές οικογένειες. Είναι απλώς ένας καλός τρόπος για να δημιουργήσω ένα πιο ισορροπημένο χαρτοφυλάκιο, επομένως με κάνει να νιώθω καλά για αυτό που σχεδιάζω για την επόμενη χρονιά.

James:
Ναι, είναι σαν να λένε όλοι: «Ω, θέλω να μπω στην πολυοικογένεια γιατί θέλω να συμμετέχω σε μεγαλύτερα έργα». Ωστόσο, στο τέλος της ημέρας, ένα ακίνητο με γρέζια για μία οικογένεια θα σας δώσει τον μεγαλύτερο αντίκτυπο βραχυπρόθεσμα από ό,τι μια πολυοικογένεια μακροπρόθεσμα. Είναι απλώς η αύξηση των μετοχών και οι ταμειακές ροές, είναι απαράμιλλη σε αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Μην ξεχνάτε λοιπόν τις μικρές προσφορές. Βγάζουν λεφτά.

Dave:
Ξέρω, ναι. Όλοι θέλουν να πάρουν μόνο 20 μονάδες ταυτόχρονα. Αλλά αν δεν έχεις ομάδα, είναι πολλά. Είναι πολύ αποτελεσματικό να πηγαίνετε αργά ένα κάθε φορά και να κάνετε πολύ καλή δουλειά σε ατομικές συμφωνίες αντί να προσπαθείτε να πάρετε ένα μεγάλο γκραν σλαμ.

James:
Οι μικρές προσφορές λειτουργούν.

Dave:
Απολύτως.

James:
Δεν υπάρχει τίποτα κακό με αυτούς.

Dave:
Εντάξει. Λοιπόν, σε ευχαριστώ, Τζέιμς, που ήρθες μαζί μας. Και σας ευχαριστώ όλους που ακούσατε. Σας εκτιμούμε. Και αν σας αρέσει αυτό το επεισόδιο, πείτε μας μια κριτική. Δεν έχουμε λάβει κριτικές εδώ και εβδομάδες. Δεν ξέρω τι συμβαίνει. Επομένως, αν ακούτε την εκπομπή, μεταβείτε στην Apple ή στο Spotify και δώστε μας μια ειλικρινή κριτική για το podcast On the Market. Σας ευχαριστώ όλους και πάλι. Θα τα πούμε την επόμενη φορά.
Το On The Market δημιουργήθηκε από εμένα, τον Dave Meyer και την Kaitlin Bennett. Παραγωγή της εκπομπής είναι η Kaitlin Bennett με μοντάζ από την Exodus Media. Το Copywriting είναι από την Calico Content και θέλουμε να ευχαριστήσουμε όλους στο BiggerPockets που κάνατε αυτή την παράσταση δυνατή.