Cập nhật thị trường đa gia đình + Điều mà một cựu chiến binh 20 năm biết

Andrew:
Đây là chương trình podcast của BiggerPockets 767.

Angie:
Công ty quản lý biết họ đang làm gì. Họ là những chuyên gia, họ là những người có kinh nghiệm. Khi bạn có một khách hàng tham gia quá nhiều, hết nghiên cứu này đến nghiên cứu khác, tài sản sẽ không thành công. Khi bạn có khách hàng đang bận và bạn có cuộc gọi hàng tuần với họ, bạn gửi báo cáo hàng tuần của mình, báo cáo của chủ sở hữu của bạn. Những tài sản đó hết lần này đến lần khác cực kỳ thành công.

Andrew:
Andrew Cushman ở đây với bạn thân Matt Faircloth của chúng ta. David Greene lại để trống phòng thu âm, và chúng tôi nghĩ rằng anh ấy có thể đã học được bài học của mình từ lần trước, vì vậy chúng tôi sẽ tiếp quản.

Matt:
Rất vui được ở đây với bạn, Andrew. Tôi rất biết ơn vì tôi có thể tiếp quản với bạn. Hôm nay bạn sẽ có một cuộc trò chuyện thú vị và mọi người giống như, Tại sao bạn lại hào hứng với việc quản lý tài sản? Cái này thật chán. Để tôi nói với các bạn, các bạn thật xấu hổ vì đã nghĩ việc quản lý tài sản thật nhàm chán. Quản lý tài sản là thứ sẽ tạo ra hoặc phá vỡ lợi nhuận của bạn trong một giao dịch. Một người quản lý tài sản giỏi sẽ nhận một thương vụ tầm thường và biến nó thành tuyệt vời và họ sẽ nhận một thương vụ tuyệt vời và biến nó thành một thứ tào lao. Và các bạn, một điều cuối cùng. Nếu các bạn muốn nghe thêm về điều gì tạo nên lợi nhuận cho các giao dịch, quản lý tài sản và quản lý tài sản, thì các bạn phải nghe chương trình số 739 nơi tôi, Andrew và David tìm hiểu sâu về quản lý tài sản là gì, nó không phải là gì và như thế nào nó tương quan với quản lý tài sản. Vì vậy, sau khi bạn nghe tập này, hãy xem tập đó. Số 739.

Andrew:
Hôm nay chúng ta có một chuyên gia thị trường đa gia đình đi cùng. Trước tiên, chúng tôi sẽ cập nhật một chút về thị trường vì mọi thứ đang thay đổi nhanh chóng và chúng tôi muốn cố gắng cập nhật cho mọi người về những gì chúng tôi đang thấy trong thời gian thực trên thị trường. Sau đó, chúng ta sẽ nói về quản lý tài sản và chúng ta sẽ nói về rất nhiều thứ. Nhưng một vài điều thực sự quan trọng cần chú ý là những đặc điểm chính mà nhà đầu tư nên tìm kiếm ở một công ty quản lý tài sản bên thứ ba. Những sai lầm hàng đầu mà các nhà đầu tư mới mắc phải khi đưa bên thứ ba quản lý tài sản là gì? Và chúng ta cũng sẽ nghe câu chuyện về một người thuê nhà có một cửa hàng bán thịt và thịt nướng trang trại được tích hợp theo chiều dọc mà họ đang điều hành bên trong căn hộ của mình. Vì vậy, hãy theo dõi tất cả những điều đó. Matt, bạn có mẹo nhanh nào cho chúng tôi không? Bạn sẵn sàng chưa?

Matt:
Mẹo nhanh. Được rồi, các bạn, đây là mẹo nhanh trong ngày của bạn. Andrew và tôi đã tập hợp một nguồn thông tin phi thường để các bạn sử dụng khi phỏng vấn các công ty quản lý tài sản. Đây là 27, không phải một, không phải hai, không phải ba, 27 câu hỏi bạn cần hỏi người quản lý tài sản khi cân nhắc thuê họ. Và đây là vốn F miễn phí, thứ mà Andrew và tôi đã cùng nhau làm như một món quà tuyệt vời, một lời cảm ơn tốt đẹp. Trở lại với các bạn. Truy cập bigpockets.com/resources.

Andrew:
Vâng, hãy lấy cái đó, biến nó thành của riêng bạn. Thêm một số câu hỏi bổ sung và cho chúng tôi biết trong phần nhận xét trên YouTube, bạn nghĩ gì về nó. Được rồi, tôi rất phấn khích. Vì vậy, hãy tiếp tục và nhảy vào bản cập nhật thị trường đó.

Matt:
Vì vậy, các bạn, hãy nói về thị trường, anh bạn. Mọi thứ đang thay đổi hàng ngày. các bạn nghĩ sao? Chúng ta đang ở đâu?

Andrew:
Chà, thật thú vị vì mọi người đang lắng nghe đều biết điều đó, tôi chắc chắn có thể đưa ra một số thông tin chi tiết, chúng tôi đã hoạt động khá tích cực trong quý vừa qua. Khối lượng giao dịch, chúng tôi đang thấy những gì có sẵn để xem xét tăng nhẹ. Chúng tôi đang bảo lãnh cho nhiều giao dịch hơn so với trước đây, không nhận được nhiều đề nghị được chấp nhận hơn, nhưng ít nhất chúng tôi có nhiều tài sản hơn để xem xét. Có rất nhiều tiêu đề ra khỏi đó. Tôi đã thấy những thứ như tiền thuê nhà giảm sáu lần trong sáu tháng qua và tất cả những thứ đó. Chúng tôi không thấy điều đó. Giá thuê của chúng tôi tăng ở tất cả các tài sản của chúng tôi. Hầu hết mọi tài sản của chúng tôi đều có bộ sưu tập kỷ lục vào tháng Ba. Tôi nghĩ điều thực sự quan trọng là phải phân biệt những thị trường mà bạn đang nói đến. Hãy nhớ rằng, bất động sản của địa phương, không quốc gia.
Vì vậy, vâng, giá thuê có thể giảm nếu bạn có bất động sản hạng A ở San Francisco, nhưng nếu bạn có bất động sản hạng B ở một thị trường phụ đang phát triển mạnh mẽ, thì có lẽ nó vẫn hoạt động khá tốt. Đừng để tiêu đề làm bạn sợ. Rất nhiều tài sản vẫn đang làm tuyệt vời. Chúng tôi cũng vừa hoàn tất một thương vụ mua lại vào cuối tháng Ba. Đó là đợt tăng vốn chủ sở hữu lớn nhất mà chúng tôi từng thực hiện. Nó đã bán hết trong một tuần. Vì vậy, một lần nữa, có rất nhiều cuộc nói chuyện về việc bạn không thể huy động vốn chủ sở hữu trong những ngày này. Và vâng, nó khó hơn, nhưng nếu bạn có thỏa thuận phù hợp và nhà đầu tư phù hợp và bạn kết hợp hai điều đó lại với nhau, bạn vẫn có thể thực hiện được một thỏa thuận. Và cuối cùng, mặt trái của điều đó, chúng tôi vừa rao bán một bất động sản và ngay khi ra khỏi cổng, chúng tôi thực sự nhận được một lời đề nghị khá hấp dẫn với số tiền khó trả. Chúng tôi sẽ không chấp nhận nó ngay bây giờ.
Nhưng những gì chúng tôi nhận thấy là những bất động sản yêu cầu các khoản vay ngân hàng hoặc cầu nối hiện khá khó bán vì những người cho vay đó đang thắt chặt cơ chế quản lý của họ và tài chính thực sự khó khăn. Nhưng nếu bạn có một bất động sản ổn định trong một thị trường tốt đủ điều kiện nhận tài trợ từ đại lý, thì các đại lý vẫn hoạt động rất tích cực và họ sẵn sàng cho vay đối với các bất động sản ổn định. Vì vậy, bởi vì có rất ít hàng tồn kho để bán, các tài sản thực sự đang hoạt động khá tốt. Đó là bốn điều mà tôi sẽ nhấn mạnh và xua tan một số huyền thoại và sự diệt vong và u ám ngoài kia. Nhưng Angie, Matt, bất cứ điều gì các bạn muốn thêm hoặc muốn bình luận để loại bỏ điều đó một chút?

Matt:
Thật thú vị, Andrew. Nhưng trước hết, tôi không thể không nói điều đó, xin chúc mừng bạn đã mua và đăng một bất động sản để bán, không thể không đánh giá cao bạn về điều đó. Mình cũng thấy nhiều chỗ bán. Và thật không may, nếu bạn nhìn vào những bất động sản được rao bán mà tôi đã thấy, rất nhiều trong số đó là những thứ mà mọi người đã mua cách đây một năm, hai năm trước. Bạn có thể đã thấy rất nhiều trường hợp mà mọi người đã mua một thứ gì đó, người bán đã mua nó hai năm trước và họ đang bán nó với giá gấp đôi số tiền họ đã trả cho nó hoặc các nhà môi giới rao bán nó với giá gấp đôi số tiền họ đã trả cho nó. Đó là một danh sách bỏ túi, phải không? Có nghĩa là người môi giới thậm chí không có thỏa thuận niêm yết đã ký. Họ chỉ đi xung quanh. Người bán nói, nếu bạn có thể lấy cho tôi số này, tôi sẽ bán.
Tôi đã thấy một loạt những thứ đó và tôi không biết, tôi không muốn đi mua vấn đề của người khác. Và tôi cảm thấy khó chịu khi mua bất cứ thứ gì được sở hữu dưới 18 tháng đến hai năm. Bởi vì vấn đề với điều đó, mà tôi đã tận mắt chứng kiến, bạn không thể giải quyết các cải tiến vốn thực sự. Bạn không thể giải quyết vấn đề bảo trì hoãn lại thực sự trong thời gian ngắn của chu kỳ sở hữu. Bạn cần sở hữu một tài sản lâu hơn một chút để giải quyết tất cả những việc cần giải quyết. Và vì vậy, đây chỉ là những tài sản vừa được đánh bóng một chút và cô ấy đã quay trở lại thị trường. Vì vậy, đó là những gì tôi đã thấy rất nhiều trong những ngày này. Nhưng tôi không biết nếu nó thực sự là một dấu hiệu của thị trường. Tôi chỉ nghĩ rằng rất nhiều người chỉ đang chờ đợi.

Andrew:
Tôi đồng ý. Và những người đó sẽ không giao dịch. Đó là những người bán cuối cùng sẽ khiến thị trường đi xuống. Thị trường sẽ giảm 10%, 10%, sau đó họ sẽ giảm giá XNUMX%, XNUMX%. Cũng đoán những gì? Họ vẫn ở phía sau quả bóng tám và họ sẽ đuổi theo nó và giữ mãi mãi. Vì vậy, vâng, tài sản mà chúng tôi đã mua là quyền sở hữu lâu dài, chẳng hạn như sáu năm. Và cái mà chúng tôi đang bán chúng tôi đã sở hữu trong sáu năm.

Matt:
Có bạn đi.

Andrew:
Vì vậy, điều đó thực sự làm cho nó hoạt động. Vì vậy, bây giờ Angie, bạn có một chút hiểu biết sâu sắc khác bởi vì bạn nhìn thấy vấn đề cốt lõi ở phía bên kia của vấn đề này, gần với điều gì? 25, 26,000 chiếc.

Angie:
Vâng, 25,000 đơn vị. Nó hơi khác một chút. Khách hàng của chúng tôi hoặc những gì chúng tôi đang thấy là khách hàng của chúng tôi thực sự không mua bất cứ thứ gì ngay bây giờ. Số một, giá vẫn còn vô lý. Lãi suất tăng. Và chúng tôi cũng có những khách hàng lo lắng vì họ có các khoản vay bắc cầu ngoài kia và họ lo lắng rằng họ sẽ mất tài sản và họ sẽ phải nhận. Chúng tôi đang nhìn thấy một túi hỗn hợp của mọi thứ. Và liên quan đến giá thuê, một số thị trường nhất định, bạn hoàn toàn đúng, Andrew, có những thị trường, thị trường cấp hai và cấp ba mà giá thuê vẫn đang tăng mạnh. Nhưng ở các thành phố lớn, chính xác như những gì bạn đã nói, bạn đã đề cập đến San Francisco và tất cả, bởi vì chúng tôi là một công ty quản lý có trụ sở tại Georgia, tôi sẽ đề cập đến Atlanta.
Chúng tôi đang bắt đầu thấy các đường dốc giảm xuống. Chúng tôi đang thấy những nhượng bộ được cung cấp. Và vì vậy, bạn bắt đầu thấy điểm yếu đó trên thị trường của A và B. Và theo lịch sử, A bắt đầu giảm, sau đó B lấy được cư dân A, và sau đó đó là một vòng luẩn quẩn và nó đi xuống B, C .. Có một số lo ngại ngoài kia, và tôi nghĩ nó sẽ rất khó khăn. Và tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy rất nhiều bất động sản vào cuối mùa hè, đầu mùa thu sẽ bị tịch thu và tịch biên.

Andrew:
Và vì vậy, đối với những người đang nghe không quen thuộc với khả năng tiếp nhận, bạn có thể nhanh chóng xác định điều đó không?

Angie:
Đúng. Nếu một tài sản sắp được nhận, người cho vay tài chính sẽ đưa nó đến cái mà chúng tôi gọi là người phục vụ đặc biệt. Vì vậy, có rất nhiều nhà cung cấp dịch vụ đặc biệt ở Mỹ và vì vậy khoản vay được chuyển đến cái được gọi là nhà cung cấp dịch vụ đặc biệt. Và sau đó người tống đạt đặc biệt thực sự đưa chủ sở hữu tài sản ra tòa vì họ không trả tiền thế chấp và họ đưa chủ sở hữu tài sản ra tòa và tòa án chỉ định người nhận. Vì vậy, tòa án của bạn chỉ định người nhận, có nghĩa là đưa vào một công ty quản lý để quản lý tài sản. Đối với người nhận, người nhận thực sự quản lý cho người cho vay, chúng tôi quản lý cho người nhận và nó sẽ nằm trong quyền nhận cho đến khi người phục vụ đặc biệt quyết định bán tài sản.

Andrew:
Và nhà cung cấp dịch vụ đặc biệt thường rao bán nó tương đối nhanh chóng từ đó? Hay có lag hay không?

Angie:
Nó phụ thuộc vào điều kiện của tài sản. Vì vậy, nếu đó là một tài sản rất khó sử dụng, và vì vậy bạn nghĩ về một tài sản mà khoản thế chấp không được thanh toán, nói chung là những thứ khác không được thanh toán, có rất nhiều khoản bảo trì bị trì hoãn và hóa đơn tiền nước có thể không được thanh toán. Và rất nhiều lần bạn thấy những tài sản này xuất hiện trên tin tức. Giống như, đợi đã, cộng đồng chung cư 200 căn hộ, bị cắt nước vì không có tiền để trả bất cứ thứ gì. Và vì vậy bạn kết thúc với một tài sản rất đau khổ. Vì vậy, được chỉ định một người nhận, người quản lý đến, công ty quản lý đến và xoay chuyển tài sản. Người phục vụ đặc biệt thực sự đưa tiền cho bạn, điều này thật phi thường, để xoay chuyển tài sản, đưa nó vào tình trạng có thể bán được.
Vì vậy, nó phụ thuộc vào tình trạng của tài sản khi chúng tôi nhận được nó. Chúng không phải lúc nào cũng xấu, nhưng nhìn chung chúng là như vậy bởi vì vào thời điểm nó không trả được khoản vay cho đến khi tòa án chỉ định người nhận có thể lên đến một năm khó khăn đối với tài sản.

Andrew:
Và thật buồn cười khi bạn đề cập đến việc chúng xuất hiện trên một bản tin, trong một thập kỷ rưỡi kinh doanh lĩnh vực này, tôi không nghĩ rằng mình từng thấy một mẩu bất động sản nào xuất hiện trên bản tin vì một lý do chính đáng. Đó hầu như không phải là điều bạn muốn xảy ra với bất động sản mà bạn sở hữu. Và sau đó không có nhà đầu tư nào bị bỏ lại phía sau. Hãy đi sâu vào. Chỉ cần định nghĩa nhanh. Người phục vụ đặc biệt là gì?

Angie:
Một nhà cung cấp dịch vụ đặc biệt là một công ty, và tôi sẽ cho bạn một vài ví dụ. CWCapital, LNR Partners ở Miami, những người mà chúng tôi làm việc rất nhiều. Rialto Capital, đó là những nhà cung cấp dịch vụ đặc biệt và họ thực sự tập trung vào các khoản vay khó đòi.

Andrew:
Vì vậy, về cơ bản, họ đến và tiếp quản bất kể chủ sở hữu có muốn họ hay không?

Angie:
Vâng.

Andrew:
Và sau đó là câu hỏi cuối cùng dành cho những người, có rất nhiều người trong chúng ta ngoài kia và đặc biệt là những người đã cố gắng tham gia vào lĩnh vực kinh doanh trong vài năm qua, đã rất khó để có được một thỏa thuận trong vài năm qua. Giá cao. Có rất nhiều sự cạnh tranh. Bạn đang nhìn thấy đằng sau bức màn, phải không? Vì bạn đang quản lý hàng nghìn hàng nghìn tài sản. Matt và tôi chỉ có vài nghìn. Bạn có một cái nhìn bao quát hơn nhiều so với chúng tôi. Tôi đã nghe những câu chuyện về những tài sản mà họ không thể thanh toán thế chấp. Và sau đó như bạn đã nói, họ không trả tiền cho nhà cung cấp, họ đang gọi vốn. Không còn phân phối nữa. Họ đã có một khoản vay bong bóng đến hạn trong sáu tháng. Đối với những người đang lắng nghe, bạn nghĩ khi nào một số điều này sẽ trở thành cơ hội cho một nhà đầu tư mới tham gia vào cuối chu kỳ tiếp theo?
Một số chủ sở hữu bất động sản này có thể ném cái hộp xuống đường bao lâu nữa trước khi chúng được bảo dưỡng đặc biệt và sau đó được rao bán, trước khi chúng trở thành cơ hội cho người tiếp theo?

Angie:
Chà, dự đoán của chúng tôi là vào cuối mùa hè, đầu mùa thu, rằng chúng tôi sẽ bắt đầu thấy quá trình bắt đầu và chúng tôi sẽ xây dựng từ đó. Bởi vì như bạn đã biết, Andrew, rất nhiều người trong số họ đã trả quá nhiều cho những tài sản này và nó không thể tiếp tục. Vì vậy, bạn rơi vào vòng luẩn quẩn đã xảy ra vào năm 2008 và chín nơi bạn đã trả quá cao cho tài sản này, bạn bảo lãnh nó để có những khoản tiền thuê khổng lồ này và bạn không thể có được tiền thuê vì thị trường đang sụp đổ, các khoản nhượng bộ đang được đưa ra, và chỉ là cái vòng luẩn quẩn xuống dốc đó thôi. Rất tiếc, bây giờ chúng tôi không thể trả tiền thế chấp. Rất tiếc, bây giờ chúng tôi không thể thanh toán khoản này. Tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy sự khởi đầu của nó, đặc biệt là đối với các khoản vay khinh khí cầu này, một lần nữa, cuối mùa hè, đầu mùa thu là dự đoán của chúng tôi.

Andrew:
Được rồi, cuối mùa hè, đầu mùa thu. Và sau đó là câu hỏi cuối cùng, và tôi thực sự muốn nghe suy nghĩ của bạn về vấn đề này. Một số người mà tôi nói chuyện và tôi lắng nghe đang nói rằng, này, đây sẽ chỉ là một phần của thị trường đa gia đình. Những người khác thì giống như, điều này sẽ kéo toàn bộ thị trường xuống giống như năm 2008. Tôi có suy nghĩ của mình, nhưng tôi muốn nghe suy nghĩ của bạn về việc, liệu điều này có giống như các cơ hội chọn lọc hơn cho những người đang tìm kiếm mua hay đây sẽ chỉ là một tình trạng khó khăn lan rộng như trong cuộc khủng hoảng tài chính lớn?

Angie:
Không, theo ý kiến ​​​​của tôi thì sẽ không như vậy, bởi vì tôi nghĩ có rất nhiều chủ sở hữu bất động sản có các khoản vay ổn định tốt với lãi suất hợp lý. Bây giờ họ đang có dòng tiền. Vì vậy, giả sử họ có thể giảm một chút tiền thuê nhà và một số thời điểm khó khăn và thắt lưng buộc bụng. Vì vậy, theo quan điểm của tôi, tôi không nghĩ nó sẽ là một cuộc hủy diệt hàng loạt. Tôi nghĩ rằng, một lần nữa, những người đã trả quá cao cho bất động sản không phải là những người mua thông minh, họ phải lấy tiền ra khỏi đó. Và đó là những người sẽ phải chịu đựng, theo ý kiến ​​​​của tôi.

Andrew:
Được rồi. Được rồi, tốt. Chà, hy vọng đó là một số thông tin hữu ích có liên quan cho tất cả những ai đang tìm kiếm giao dịch và thậm chí có thể có một số tài sản của riêng bạn. Matt, bạn có điều gì cần bổ sung trước khi chúng ta chuyển tiếp không?

Matt:
Tôi đồng ý rằng nhiều bất động sản có thể sẽ gặp vấn đề, nhưng tôi cũng không phải là người biết trước ngày tận thế. Tôi nghĩ rằng rất nhiều người sẽ tìm ra lối thoát hoặc tìm cách làm cho nó hoạt động. Tôi không nghĩ sẽ có máu đổ trên đường phố. Tôi nghĩ sẽ có rất nhiều giao dịch, có thể nhiều hơn nữa. Và tôi nghĩ rằng những người sẽ thắng trong trò chơi này hoặc những người tham gia trò chơi này để chơi lâu dài. Những người vào đó muốn lật một tòa nhà chung cư như một củ khoai tây nóng và vào ở, ra ngoài sau một năm, hai năm như họ thấy mọi người trên mạng xã hội đang làm, có thể sẽ phải thay đổi kế hoạch của họ hoặc họ có thể kết thúc mất tài sản. Ai biết?
Nhưng tôi nghĩ rằng những người đang tham gia vào trò chơi hoặc mở rộng thành nhiều gia đình, Andrew là một trường hợp điển hình, Andrew vừa thực hiện một thỏa thuận, vừa đóng một tài sản hoặc chỉ đặt một tài sản theo hợp đồng và đóng nó gần đây. Nó có thể được thực hiện. giao dịch tốt vẫn có thể có trong đó. Tôi nghĩ rằng những người đang ngồi khoanh tay chờ trời sập sẽ khoanh tay chờ thời. Bạn cũng có thể ra khỏi đó và thử và tìm kiếm cơ hội. Chỉ cần xem xét kỹ lưỡng và đặt giá thầu cho các giao dịch với sự hiểu biết rằng bạn muốn tạo ra dòng tiền và sự đánh giá cao đó, bởi vì sự đánh giá cao có thể không phải là vấn đề trong một thời gian. Tôi nghĩ rằng dòng tiền sẽ là vua trong một thời gian rất dài trong nhiều gia đình.

Angie:
Tôi cũng luôn nói với khách hàng rằng, hãy cẩn thận trong việc bảo lãnh phát hành của bạn vì thị trường theo đúng nghĩa đen với lạm phát và mọi thứ khác, thời gian nghỉ phải tiếp tục. Bạn không thể tiếp tục với tốc độ này. Và sẽ có lúc mọi người sẽ nói, tôi không đủ khả năng này. Và bạn không thể tiếp tục chịu đựng những đợt tăng giá lớn này. Vì vậy, đối với tôi, bảo lãnh phát hành, mặc dù có thể có một số giao dịch tốt ngoài kia, nhưng bạn không thể bảo lãnh phát hành và mong đợi tiền thuê nhà tăng 30, 40%. Thị trường không thể chịu đựng được. Và đó là những gì chúng tôi liên tục khuyên khách hàng, đừng phóng đại giá thuê của bạn vì điều đó sẽ không xảy ra. Và chúng tôi đã nhìn thấy nó. Mọi người giống như, tôi đã có đủ. Không. Vì vậy, bạn phải rất, rất cẩn thận và chúng tôi tiếp tục tư vấn cho khách hàng về điều tương tự. Nếu bạn phải bảo lãnh cho những khoản tăng tiền thuê khổng lồ này, đừng mua thỏa thuận vì nó sẽ thất bại.

Matt:
Vì vậy, trước khi bạn chuyển sang phần phân tích thị trường của chúng tôi, tôi muốn thông báo cho mọi người biết rằng những quả cầu pha lê thuộc sở hữu của Matt, Andrew và Angie đang có trong cửa hàng. Chúng tôi dường như không thể đưa họ ra khỏi cửa hàng. Vì vậy, hãy đưa ra quyết định thị trường của riêng bạn dựa trên dữ liệu thị trường của riêng bạn. Bạn đưa ra đề nghị của riêng bạn có nguy cơ của riêng bạn. Vì vậy, đó là tuyên bố từ chối trách nhiệm của Matt, Andrew và Angie của chúng tôi trong ngày. Nhưng tôi hy vọng rằng bạn thấy cuộc trò chuyện thị trường này có nhiều thông tin. Tiếp tục nào, Angie, bạn là người mà tôi và Andrew đều nghĩ rằng họ đã tương tác với nhiều người trong ngành, nhưng đối với những người chưa nghe nói về bạn, không biết bạn trong lĩnh vực đó, bạn có thể giới thiệu ngắn gọn cho chúng tôi không và cho chúng tôi biết Angie Smith là ai và chúng ta sẽ bắt đầu cuộc trò chuyện thú vị về quản lý tài sản và đa gia đình.

Angie:
Được rồi. Vâng, tuyệt vời. Đối tác kinh doanh của tôi, Cindy Batey và tôi đã thành lập Đối tác quản lý chiến lược, hay SMP, như mọi người đều biết đến chúng tôi, vào năm 2010. Chúng tôi thành lập công ty theo đúng nghĩa đen mà không có tài sản. Và chúng tôi đã làm việc cho những công ty sắp phá sản hoặc đang gặp khó khăn. Và tôi và Cindy nhìn nhau và nói, chúng ta sẽ làm gì đây? Và chúng ta hoặc sẽ đi làm cho người khác hoặc chúng ta sẽ thành lập công ty của riêng mình. Và vì vậy, chúng tôi đã bắt đầu SMP vào năm 2010, 0 đơn vị và theo nghĩa đen, chúng tôi gọi nó là quay số để lấy đô la. Cindy đang gọi cho các luật sư và người môi giới mà cô ấy biết từ quá khứ. Tôi đã thực sự gọi dịch vụ đặc biệt. Vì vậy, nó dẫn đến điều này. Và đó là khi thị trường sụp đổ. Và cuối cùng là một quý ông mang tên anh ấy, và tôi phải nói điều đó bởi vì tôi nghĩ thế giới của người đàn ông này, anh ấy tên là Hector Gomez, và anh ấy nói, “Angie, tôi cho bạn một cơ hội.”

Matt:
Nice.

Angie:
Và tôi giống như, vâng. Cuối cùng chúng tôi đã nhận được một thỏa thuận từ một nhà cung cấp dịch vụ đặc biệt và nó diễn ra rất tốt đẹp. Và anh ấy đã cho chúng tôi tài sản đau khổ nhất mà bạn thậm chí có thể tưởng tượng là sẽ tặng ai đó. Và anh ấy đã cho chúng tôi tài sản của mình. Chúng tôi đã xoay chuyển tình thế và chúng tôi được biết đến ở LNR với cái tên Georgia girls. Và các cô gái Georgia, chúng ta phải cho họ nhiều hơn nữa, chúng ta phải cho họ nhiều hơn nữa. Và theo đúng nghĩa đen, LNR đã trao cho chúng tôi 18 bất động sản trong một ngày trên khắp bang Georgia mặc dù chúng tôi phải tiếp quản. Và vì vậy giữa những người môi giới, luật sư tin tưởng vào chúng tôi và Hector Gomez tại LNR, đó thực sự là cách SMP bắt đầu. Và chúng tôi đã làm rất tốt với những tài sản đang gặp khó khăn đó và điều đó đã tạo dựng được uy tín của chúng tôi với các nhà môi giới bởi vì họ nhìn thấy những tài sản này đang gặp khó khăn, không thể tin rằng chúng tôi có khả năng xoay chuyển chúng và họ có thể bán chúng với giá rất hời. giá cho các dịch vụ đặc biệt. Và ở đó bạn đi. Và đó là cách SMP thực sự bắt đầu.

Andrew:
Chúng ta sẽ chuyển hướng một chút sang những thứ hấp dẫn ở đây. Vì vậy, những gì bạn đang nói với mọi người là bạn đã bắt đầu công ty của mình bằng cách quản lý những tài sản khó quản lý nhất hiện có, vào một trong những thời điểm khó quản lý nhất trong lịch sử gần đây của nhiều gia đình. Vì vậy, hãy cho chúng tôi biết, hãy kể cho chúng tôi một trong những câu chuyện quản lý tài sản thú vị nhất mà bạn đã gặp trong suốt thời gian hoạt động của SMP.

Angie:
Chà, đó là một câu chuyện về Hector Gomez LNR. Của bạn đi. Và đó không phải là tài sản mà anh ấy đã cho chúng tôi cơ hội. Đó là một cái khác. Và đó là một tài sản đa văn hóa. Và khi chúng tôi tiếp quản, sẽ có, và tôi không nói quá đâu, tôi không đùa đâu, sẽ có dê trên hiên hoặc gà. Và sau đó chúng tôi bắt đầu đi dạo trong các đơn vị và có những lỗ hổng trên tấm thảm trong phòng khách và tất cả chúng tôi sẽ đi, cái gì? Và họ đã thực sự chăm sóc những con vật.

Matt:
Chúng tôi đi.

Angie:
Họ đang chăm sóc những con vật.

Matt:
Chà, họ không phải là người ăn chay là những gì bạn đang nói.

Angie:
Họ không thuần chay chút nào. Và sau đó họ sẽ nấu những con vật nói trên trên sàn nhà trong căn hộ vì họ không biết sử dụng các thiết bị, đồ gia dụng của Mỹ, bởi vì bạn phải nghĩ rằng rất nhiều người trong số họ đến từ những nơi mà họ không có thiết bị hiện đại, điện, bất cứ điều gì. Vì vậy, chúng tôi đã phải đối phó với điều đó. Và chúng tôi thực sự đã phải dán biển báo, tài sản này có một cái ao nuôi nhốt vịt và ngỗng, và chúng tôi thực sự phải treo một biển báo, môi trường sống không dành cho con người vì họ sẽ bắt những sinh vật ra khỏi ao nuôi và cho chúng ăn tối cũng.

Matt:
Bây giờ Angie, họ có trả tiền thuê vật nuôi cho dê và gà không?

Angie:
Bạn có biết không Matt, chúng tôi thực sự đùa về điều đó. Nó đã trở thành một trò đùa ngay cả với người quản lý tài sản của chúng tôi, bạn có đang tính tiền thuê thú cưng không? Chúng ta có thể kiếm được rất nhiều tiền ở đây.

Matt:
Đó là một dòng doanh thu, anh bạn.

Angie:
Nguồn thu nhập. Nhưng không, chúng tôi đã phải dừng các thực hành. Của bạn đi.

Matt:
Trời ơi. Các nét khác nhau, phải không?

Angie:
Đó cũng là một tình huống giáo dục tổng thể, mà chúng tôi phải giúp mọi người thực sự học cách nấu ăn và sử dụng các thiết bị hiện đại. Đó là một thời gian hoang dã, đó là niềm vui. Đó có lẽ là câu chuyện ngông cuồng nhất của tôi.

Matt:
Của bạn đi. Mọi chủ nhà đều có những câu chuyện rằng tại bữa tiệc cocktail, họ là người mà bạn phải tắt nhạc và mọi người túm tụm xung quanh chủ nhà, bạn nghe họ kể một số câu chuyện điên rồ về chủ nhà. Vì vậy, cảm ơn bạn đã chia sẻ điều đó.

Angie:
Chính xác.

Matt:
Đây là một điều thú vị, phải không? Bởi vì một số người nghe podcast này có thể chỉ mới tham gia vào trò chơi bất động sản hoặc một số người đang nghe có thể là người tự quản lý hoặc bất cứ điều gì. Quản lý tài sản, tin hay không, Angie, một số người không thấy nó thú vị. Và một số người thậm chí có thể nói, tôi thậm chí không cần nói về quản lý tài sản hay thậm chí nghe đoạn podcast đó vì nó không quan trọng lắm. Phải? Bạn sẽ nói gì, để nói rằng tại sao ban quản lý bên thứ ba lại sử dụng một công ty PM riêng, ngoài việc quản lý nội bộ, tại sao lại như vậy, tôi ném cho bạn một quả bóng mềm ở đây vì tôi nghĩ tôi và Andrew đều đồng ý rằng điều đó là bắt buộc, nhưng tại sao điều đó lại quan trọng đối với một nhà đầu tư bất động sản, tại sao họ không thể mua bất động sản đó và để những cơn gió thị trường đưa bất động sản đó đi đến đâu?

Angie:
Câu hỏi hay. Và rất nhiều người, bạn nói đúng, Matt, không hiểu điều đó, nhưng chính những đôi giày trên mặt đất ngày này qua ngày khác đã khiến điều đó xảy ra. Bạn phải làm việc với cư dân, bạn phải cho thuê căn hộ, bạn phải thu tiền thuê, và bạn phải hiểu thị trường mà bạn đang tham gia. Vì vậy, giả sử một người nào đó từ San Francisco, California mua một bất động sản ở Savannah, Gruzia. Người từ San Francisco đó biết gì về Savannah? 99% thời gian ít hoặc không có gì. Bạn cần thuê một người am hiểu thị trường, biết họ đang làm gì, biết luật của thành phố và tiểu bang nơi họ đang hoạt động, để thành công và chịu khó quản lý tài sản từ cách xa hàng nghìn dặm. Bạn cần một công ty quản lý chuyên nghiệp tại chỗ, điều hành tài sản của bạn.

Andrew:
Hãy lùi lại một chút. Làm thế nào để bạn xác định chính xác, quản lý tài sản của bên thứ ba là gì?

Angie:
Và thực sự, tôi sẽ nói có ba loại công ty quản lý khác nhau. Có một công ty quản lý bên thứ ba, được quản lý 100% phí. Ví dụ, chúng tôi SMP không sở hữu bất động sản. Và sau đó có một người quản lý chủ sở hữu nơi họ có thể sở hữu một số bất động sản, nhưng họ cũng là một công ty quản lý. Sau đó, bạn hoàn toàn có chủ sở hữu quản lý và tôi biết điều đó nghe có vẻ điên rồ, nhưng bạn có thể có chủ sở hữu quản lý một công ty bất động sản mà họ sở hữu và quản lý bên thứ ba, sau đó là chủ sở hữu có công ty quản lý và quản lý của riêng họ. Vì vậy, đối với một người nào đó đang tìm kiếm một công ty quản lý và sự nghiệp của tôi trước SMP là một công ty quản lý do chủ sở hữu quản lý, và rất nhiều khách hàng sẽ nói, này Angie, làm sao tôi biết ông Chủ sở hữu của công ty quản lý?
Anh ấy đang thu hút mọi sự chú ý, anh ấy đang có được tất cả những nhân viên giỏi nhất, anh ấy đang có được tất cả những điều này. Vì vậy, nó đã tạo ra rất nhiều xích mích, vì vậy không phải nói rằng họ không phải là công ty quản lý tốt hoặc họ sẽ không làm tốt công việc cho bạn, nhưng để có một công ty quản lý 100% bên thứ ba đang thu hút rất nhiều người.

Matt:
Tôi muốn làm nổi bật một điều, bởi vì bạn không chỉ làm việc cho những cá nhân như tôi và Andrew, những người là tổ chức cung cấp vốn hoặc các tập đoàn lớn hơn là quỹ phòng hộ, bất cứ điều gì, đang sở hữu nhiều gia đình. Ngoài ra còn có một khái niệm gọi là tiếp nhận. Và bạn đã đề cập đến nó khi chúng ta nói về thị trường. Bạn đã đề cập đến nó ở đây. Tôi nhận ra rằng với một số người, chúng ta có thể đang sử dụng tiếng lóng về bất động sản, phải không? tiếp nhận là gì? Hãy xác định thuật ngữ đó và nói về sự khác biệt của nó so với làm việc cho một người điều hành trực tiếp như tôi hoặc Andrew.

Angie:
Phải. Chà, với tư cách là người phục vụ đặc biệt hoặc là người nhận, trên thực tế, nếu bạn được chỉ định là người nhận, thì bạn được chỉ định bởi các tòa án ở quận nơi tài sản đó tọa lạc. Và tòa án chỉ định bạn người nhận theo đúng nghĩa đen và bạn báo cáo với tòa án. Vì vậy, bạn làm việc với nhà cung cấp dịch vụ đặc biệt, họ là những người tài trợ tiền cho bạn để vận hành tài sản, nhưng đó là tòa án mà bạn thực sự báo cáo.

Matt:
Đây có phải là tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng không? Bởi vì nhiều người trong các lĩnh vực bất động sản khác có thể gọi đó là tịch thu nhà khi tài sản hiện thuộc sở hữu của ngân hàng. Nhưng một thỏa thuận về quyền tiếp nhận có thể là, hãy sửa tôi nếu tôi sai, Angie, nơi nó vẫn thuộc sở hữu của chủ sở hữu, nhưng ngân hàng đã thực hiện các biện pháp chịu trách nhiệm và giao nộp, bạn đã giao nó cho công ty của mình để hành động theo cách tốt nhất của họ tiền lãi, nếu bạn muốn, mặc dù họ không phải là chủ sở hữu.

Angie:
Chính xác. Và nhà bị tịch thu. Vì vậy, bạn có quyền nhận và tịch thu nhà. Vì vậy, nếu một tài sản bị tịch thu, người cho vay sẽ lấy lại nó và sau đó họ thuê một công ty quản lý để vận hành nó. Và dưới cùng một tiền đề thực sự khá nhiều khi bạn thực hiện quyền tiếp nhận. Vì vậy, họ tài trợ, bạn hoạt động cho đến khi người cho vay muốn bán tài sản. Vì vậy, trong quyền tiếp nhận, về mặt kỹ thuật, vâng, Matt, chủ sở hữu vẫn sở hữu tài sản, nhưng người cho vay vào cuộc, đưa nó cho một người phục vụ đặc biệt, người này sẽ đưa nó ra tòa để chỉ định người nhận vì họ không trả được khoản vay. Và rất nhiều lần một tài sản nhận được quan tâm hoặc thường bị tịch thu. Vì vậy, nó được chủ sở hữu ra khỏi nó. Vì vậy, nó sẽ đi vào tịch thu nhà. Nhưng có những lúc, và chúng tôi đã có nó trong suốt những năm mà chúng tôi đã quản lý rất nhiều trong số này, đến nỗi nó luôn được tiếp nhận trong suốt thời gian đó.

Matt:
Bạn đã bao giờ thấy một tình huống trong đó một tài sản trong quyền sở hữu cuối cùng đã ra khỏi quyền sở hữu và quay trở lại với chủ sở hữu chưa?

Angie:
Không bao giờ.

Matt:
Đuợc.

Angie:
Không bao giờ.

Andrew:
Tôi đã nghe những câu chuyện về những người chủ sở hữu thử điều đó, nhưng họ thường bị phát hiện và điều đó không được phép. Một trong những điều quan trọng đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là những người đang muốn chuyển sang thị trường khác hoặc lần đầu tiên tham gia, là chọn một công ty quản lý tài sản. Tôi sống ở California, tôi sẽ đầu tư vào Georgia. Có tất cả các công ty quản lý tài sản này. Làm cách nào để tìm ra cái nào phù hợp với tôi và doanh nghiệp của tôi cũng như cách tôi vận hành nó? Vì vậy, Angie, bạn có thể giải thích một chút, làm thế nào để một người nào đó chọn một công ty quản lý tài sản? Và sau đó, hãy thực sự cho chúng tôi biết thêm một chút về SMP, các bạn có bao nhiêu đơn vị? Ai phù hợp với bạn? Ai không? Và có thể sử dụng SMP làm ví dụ về cách ai đó sẽ thực hiện quy trình lựa chọn đó khi họ đang xây dựng nhóm quản lý tài sản bên thứ ba của mình?

Angie:
Việc chủ sở hữu tài sản phỏng vấn nhiều hơn một công ty quản lý là một điều tốt vì đã rất nhiều lần, và tôi sẽ bắt đầu điều này và điều này sẽ xuyên suốt toàn bộ cuộc trò chuyện của chúng ta ngày hôm nay, đây sẽ là chìa khóa. Đó là một doanh nghiệp của mọi người. Đó là tất cả về con người, chủ sở hữu tài sản, công ty quản lý tài sản, nhà cung cấp, cư dân. Vì vậy, mọi thứ chúng tôi làm trong quản lý tài sản đều là kinh doanh của con người. Và rất nhiều lần đó là tính cách. Tính cách giữa chủ sở hữu và người quản lý tài sản như thế nào? Sau đó, liệu công ty quản lý tài sản có chuyên môn? Vậy họ có chuyên môn về loại tài sản đang được mua không? Họ có khả năng thị trường? Họ có hiểu thị trường và họ có phần mềm kế toán phù hợp không?
Họ có dễ chịu không? Được rồi, tôi muốn tài sản của tôi được tích lũy. Ồ không, tôi muốn tài sản của mình bằng tiền mặt. Công ty quản lý có đáp ứng được điều đó không? Vì vậy, thực sự đó là một mối quan hệ. Và đó là lý do tại sao tôi và Cindy đặt tên là Đối tác quản lý chiến lược của công ty chúng tôi. Chúng tôi muốn quản lý chiến lược với khách hàng của mình. Và đó là cách chúng tôi nghĩ ra cái tên này, bởi vì chúng tôi muốn nó trở thành một sự hợp tác. Đây là một điều thú vị khác, và một lần nữa, bạn yêu cầu tôi sử dụng SMP, vì vậy tôi sẽ làm. Vì vậy, khi Cindy và tôi bắt đầu kinh doanh và chúng tôi bắt đầu gặp gỡ các khách hàng tiềm năng và biểu diễn chó và ngựa, chúng tôi thực sự phải nói với mọi người rằng chúng tôi sẽ không trở thành công ty cắt bánh quy 100% theo chính sách mua. Vì vậy, tài sản, giống như Andrew có hai tài sản trong cùng một thành phố. Tôi sẽ sử dụng nó chẳng hạn. Chúng tôi không vận hành hai thuộc tính đó hoàn toàn giống nhau. Tôi không quan tâm liệu chúng có cách nhau một dặm hay không, chúng là những tài sản khác nhau với những cư dân khác nhau, mọi thứ khác nhau.
Tôi sẽ không điều hành bất động sản A giống như cách tôi sẽ điều hành bất động sản B. Tất nhiên bạn có những điểm chung, bạn thu tiền thuê như nhau, bạn cố gắng để mọi người trả tiền thuê trực tuyến, v.v. . Nhưng việc tiếp thị nội dung hoặc những gì bạn làm có thể hoàn toàn khác. Và tôi nghĩ rằng đó cũng là bên cạnh việc chúng tôi bắt đầu kinh doanh dịch vụ tiếp nhận và chứng minh với thế giới rằng chúng tôi có thể quản lý những thứ mà không ai nghĩ là có thể quản lý được. Chúng tôi cam kết với khách hàng là không chạy mọi thứ giống hệt nhau vì không có hai nội dung nào giống hệt nhau.

Andrew:
Một điều cần hỏi nhanh trước khi chúng ta chuyển sang chủ đề khác. SMP bây giờ ở đâu? Bởi vì khi chúng ta gặp nhau, tôi nghĩ các bạn có khoảng 3000 đơn vị. Vậy bạn đang ở đâu và điều đó đặt SMP ở đâu trong quy mô hoặc phạm vi của các công ty quản lý mà các nhà đầu tư phải lựa chọn?

Angie:
Phải. Dang Andrew, chúng ta đã biết nhau quá lâu rồi. Nếu chúng tôi bắt đầu với 3000 đơn vị, thì hiện tại, chúng tôi chạy từ 24 đến 26,000 đơn vị. Một lần nữa, chỉ là một công ty quản lý phí, khách hàng mua, khách hàng bán. Vì vậy, các con số của chúng tôi từ tháng này sang tháng khác theo nghĩa đen là tăng và giảm. Nhưng chúng tôi thường chạy trong khoảng từ 24 đến 26,000 đơn vị là nơi chúng tôi đã cân bằng. Và có những công ty quản lý lớn hơn, có những công ty quản lý nhỏ hơn. Tôi chỉ nghĩ rằng chúng tôi phù hợp với một điều tốt, tôi sẽ nói là một thị trường ngách tốt. Và chúng tôi không hoạt động ở mọi tiểu bang. Vì vậy, nếu một khách hàng yêu cầu chúng tôi đến Kentucky chẳng hạn, câu trả lời sẽ là không. Thứ nhất, chúng tôi sẽ gây bất lợi lớn cho khách hàng đó vì chúng tôi không biết gì về Kentucky ngoài tên của thành phố và họ đua ngựa ở đó. Vì vậy, nó không phải là sở trường của chúng tôi. Hoặc đến Arkansas hoặc Andrew, California.

Matt:
Tôi cũng sẽ không đến California.

Angie:
Tôi sẽ không đi.

Matt:
Không phải để đầu tư, không.

Angie:
Vì vậy, bạn không muốn đi đến nơi mà bạn sẽ làm hại khách hàng của mình. Và nếu khách hàng đang mua một giao dịch tồi và chúng tôi không đồng ý với điều đó, chúng tôi cũng sẽ nói với khách hàng của mình, không, điều này không dành cho SMP. Và chúng tôi có lẽ đã mất nhiều công việc kinh doanh hơn. Bây giờ chúng tôi có thể ở mức 50 hoặc 60,000 đơn vị. Chúng tôi sẽ không làm điều đó nếu nó không phù hợp. Vì vậy, một lần nữa, nó phải là sự hợp tác và thỏa thuận chung bởi vì chúng tôi không muốn khiến khách hàng của mình thất bại và chúng tôi không muốn khách hàng của mình thất bại. Chúng ta có hoàn hảo không và chúng ta có thất bại không? Tuyệt đối. Chúng ta sẽ làm điều đó trong tương lai chứ? Tuyệt đối. Đó là một phần của cuộc sống. Đôi khi nó hoạt động và đôi khi nó không và không sao cả. Và đó là lý do tại sao chúng tôi có thời hạn 30 ngày trong thỏa thuận quản lý của mình.
Nếu bạn không hài lòng với chúng tôi hoặc chúng tôi không hài lòng với bạn, hãy chia tay bạn bè. Cuộc sống quá ngắn ngủi. Và một lần nữa, công việc kinh doanh này 100% là về con người và các mối quan hệ.

Matt:
Tuyệt đối. Và đi xa hơn về điều đó, hãy nói về con người, phải không? Bởi vì có hai người khác nhau, có chủ sở hữu và người quản lý tài sản. Và hãy thảo luận về mối quan hệ đó một chút trong đó. Phần bị hiểu lầm nhiều nhất về mối quan hệ với chủ sở hữu, PM, mà bạn thấy đi xem lại nhiều lần và bạn ước gì, hiện tại bạn đang nói chuyện với rất nhiều chủ sở hữu bất động sản, vì vậy đây là cơ hội để bạn giảng từ bục giảng và nói với tất cả những chủ sở hữu này, đâu là sự hiểu lầm lớn mà các chủ sở hữu mắc phải, về điều mà một Thủ tướng nên làm, rằng họ nghĩ rằng chủ sở hữu nên làm còn họ thì không? Hay chỉ là một quan niệm sai lầm phổ biến mà bạn nghĩ rằng chủ sở hữu có giữa mối quan hệ giữa PM và chủ sở hữu?

Angie:
Chà, đó là một câu hỏi khó, Matt, nhưng tôi sẽ trả lời nó theo cách này. Công ty quản lý biết họ đang làm gì. Họ là những chuyên gia, họ là những người có kinh nghiệm. Vì vậy, khi một chủ sở hữu, đặc biệt là những chủ sở hữu mới, quá tham gia vào các hoạt động hàng ngày và muốn nói, trời ơi, chúng tôi vừa có một căn hộ bỏ trống, hãy tăng tiền thuê $250. Thưa ông Khách hàng, không, ông sẽ định giá nó ngoài thị trường và thật vô lý khi mong đợi giá thuê đó. Không lam gi cả. Vì vậy, khi bạn có một khách hàng tham gia quá mức, cơ hội thành công của công ty quản lý và đây không phải là SMP, mà là mọi công ty quản lý ở Hoa Kỳ, bạn thuê họ là có lý do, hãy để họ làm công việc của họ.
Và đối với những khách hàng tham gia quá mức, nghiên cứu hết trường hợp này đến trường hợp khác, tài sản không thành công. Khi bạn có khách hàng đang bận và bạn có cuộc gọi hàng tuần với họ, bạn gửi báo cáo hàng tuần của mình, báo cáo của chủ sở hữu của bạn, bạn đang tham gia vào cuộc trò chuyện tốt đẹp với họ. Những tài sản đó hết lần này đến lần khác, đều thành công rực rỡ.

Andrew:
Tôi sẽ chơi trò bênh vực ma quỷ một chút ở đây, Angie. Tôi sở hữu tài sản, tôi quan tâm đến nó hơn bất kỳ ai khác, vì vậy tôi sẽ làm tốt nhất công việc quản lý nó.

Matt:
Đó là tiền của tôi.

Andrew:
Đó là tiền của tôi, nó là tài sản của tôi. Tôi có suy nghĩ của riêng mình về điều đó. Nhưng bạn sẽ nói gì với một nhà đầu tư nói rằng họ muốn tự quản lý vì lý do đó?

Angie:
Và chúng tôi sẽ giữ PG cho chương trình này, tôi đã được cảnh báo trước về điều đó. Vì vậy, chúng tôi sẽ giữ nó PG. Chà, thưa ngài Khách hàng, ngài không lật lọng và biết tất cả mọi thứ và tôi xin lỗi. Chúng tôi cố gắng nói với khách hàng một cách chuyên nghiệp rằng, làm ơn, chúng tôi có kiến ​​thức chuyên môn về thị trường. Chúng ta hiểu. Chúng tôi làm ngày này qua ngày khác. Chúng tôi đã làm điều này để kiếm sống. Bạn không có. Hãy để chúng tôi làm điều đó. Và đôi khi họ làm, đôi khi họ không. Nhưng một công ty quản lý tốt, Cindy và tôi luôn nói với khách hàng của mình điều này, Cindy và tôi, chúng ta sẽ đi về kiếp trước. Chúng tôi có quyền sở hữu lớn trong bất động sản. Chúng tôi hiểu cảm giác sở hữu một tài sản và muốn tài sản đó thành công. Chúng tôi thấm nhuần điều đó trong đội ngũ điều hành của chúng tôi.
Khi chúng tôi nói đi nói lại với họ, bạn coi tài sản này như thể nó là của riêng bạn. Vì vậy, Andrew và Matt, của bạn đi. Chúng tôi truyền cho người dân của chúng tôi, giả vờ như đây là tài sản của bạn, rằng bạn sở hữu nó. Và đó là những gì chúng tôi luôn cố gắng mang lại cho người dân của mình.

Matt:
Đi ra khỏi đó, phải không? Có một dòng về những việc mà chủ sở hữu nên làm và có thể họ mong đợi một công ty PM sẽ làm. Vì vậy, một số điều phổ biến mà chủ sở hữu thực sự nên tự làm và họ có thể mong đợi, một chủ sở hữu chưa được đào tạo sẽ mong đợi công ty PM của họ làm, nhưng đó thực sự là nhiệm vụ của chủ sở hữu?

Angie:
Tôi sẽ chỉ đưa ra một vài ví dụ, bởi vì có rất nhiều. Nhưng giống như kháng cáo về thuế, một công ty quản lý không phải là phù thủy trong việc kháng cáo về thuế. Chúng tôi không làm điều đó. Đó không phải là thế mạnh của chúng tôi. Vì vậy, có các công ty kháng cáo thuế ngoài kia. Thưa ông chủ, chúng tôi sẽ đưa ông đến công ty khiếu nại về thuế, nhưng người quản lý của ông sẽ không đi nộp hóa đơn thuế cho ông. Tôi cần hoàn thành một refi. bạn sẽ làm việc trên này? Không, công việc của chúng tôi không phải là tái cấp vốn cho bạn. Đó là công việc của bạn để làm tái cấp vốn của bạn. Công việc của chúng tôi là quản lý tài sản. Vì vậy, đó chỉ là một vài ví dụ nhanh về những thứ mà đôi khi chúng tôi được hỏi và họ giống như, tại sao bạn không thể kháng cáo? Các công ty kháng cáo thuế họ nhận được một khoản phí để làm việc này. Và khách hàng nói, ồ không, bạn cứ làm đi. Không, chúng ta không thể.

Matt:
Tôi không thể tin rằng bạn đã có chủ sở hữu yêu cầu bạn xử lý khoản tái cấp vốn của mình. Tôi cũng đã nghe nói về các chủ sở hữu yêu cầu công ty PM của họ xử lý các khoản phân phối nhà đầu tư của họ cho chúng tôi. Giống như, này, bạn có thể trả tiền trực tiếp cho các nhà đầu tư của tôi và gửi cho họ hàng quý không, chỉ cần gửi trực tiếp cho họ từ công ty. Phải?

Angie:
Xảy ra mọi lúc.

Matt:
Lý do tại sao bạn không thể làm điều đó, có một nghĩa vụ ủy thác ở đó. Đó không phải là điểm cuối mà bạn muốn chọn khi giao dịch trực tiếp với các nhà đầu tư. Và đó có lẽ là điều nên được xử lý bởi nhà cung cấp dịch vụ này hoặc bởi chính người điều hành và quan hệ nhà đầu tư và mọi thứ. Vâng. Tuyệt vời. Cảm ơn. Chà, có điều gì khiến bạn thao thức cả đêm không, về những vấn đề xảy ra với những bất động sản này và những thứ tương tự ở nơi bạn có, chỉ những điều khiến bạn thức trắng đêm với tư cách là một Thủ tướng, với tư cách là một người quản lý tài sản giỏi thực sự quan tâm? Và tôi có thể nói với bạn làm. Vì vậy, với tư cách là một Thủ tướng thực sự quan tâm, điều gì thực sự khiến bạn quan tâm hàng ngày với tư cách là người quản lý tài sản?

Angie:
Số một. Và đó là số một, số hai, số ba, tội phạm và các vụ kiện. Nó rất đơn giản. Đó là điều khó khăn nhất mà bất kỳ công ty quản lý nào cũng phải đối mặt, đó là tội phạm và các vụ kiện tụng. Nó không vui. Bạn có thể bị chết đuối, bạn có thể bị bắn, bạn có thể khiến một đứa trẻ rơi khỏi cây và bạn bị kiện. Ai đó rơi khỏi một cái thang. Khía cạnh pháp lý của việc này. Và ngày nay mọi người đều rất thích kiện tụng, vì vậy chúng ta có thể tham gia bảo hiểm từ đây và tôi có thể nói chuyện với bạn hàng giờ về bảo hiểm và việc mua bảo hiểm bây giờ khó như thế nào. Nhưng xã hội có nhiều kiện tụng mà chúng ta đang sống ngày nay khiến việc trở thành người quản lý tài sản trở nên rất khó khăn. Và nó thực sự đáng sợ. Và sau đó, vâng, nó không thể khiến chúng ta mất ngủ vào ban đêm, đặc biệt nếu chúng ta có một trong những tình huống đó xảy ra.

Matt:
Chà, hãy đến đó, bởi vì rất nhiều điều bạn đã nói, tội phạm và các vụ kiện đang làm tăng chi phí bảo hiểm cho chủ sở hữu. Không phải chỉ vì chúng ta đang có nhiều cơn bão hơn hay bất cứ điều gì, bởi vì không phải khu vực nào cũng nhận được điều đó. Chi phí bảo hiểm đang tăng mạnh đối với nhiều gia đình. Tại sao vậy? Bạn đã nhận xét về lý do tại sao đó là. Bạn đề nghị chủ sở hữu có thể làm gì? Có những cách nào mà chúng ta có thể điều hướng chi phí bảo hiểm và chủ sở hữu nhiều gia đình có thể chuẩn bị sẵn sàng cho chi phí bảo hiểm?

Angie:
Không. Và thực sự không có câu trả lời đơn giản, Matt. Tôi chỉ không thể nói, vẫy chiếc đũa thần này hay làm điều này hay làm điều kia. Bởi vì nếu bạn đến một nhà môi giới bảo hiểm và họ đưa nó ra thị trường và bạn không thích những báo giá đó và bạn đến một nhà môi giới bảo hiểm khác, thì nhà môi giới bảo hiểm tiếp theo sẽ bị chặn khỏi thị trường. Vì vậy, họ không thể đi lấy những báo giá đó vì họ đã bị chặn khỏi thị trường cho phần bất động sản đó. Vì vậy, bạn thực sự phải tin tưởng vào nhà môi giới của mình để mua sắm mọi khía cạnh để có được bảo hiểm tốt nhất có thể. Nhưng ngày nay chỉ có một giải pháp đơn giản bằng ngón tay của bạn để bảo hiểm? Không. Và một lần nữa, chúng tôi chủ yếu có trụ sở tại Georgia, nhận bảo hiểm ở bang Georgia, đặc biệt là ở Atlanta, tôi sẽ để nó như vậy, Metro Atlanta.
Điều đó gần như là không thể bởi vì luật pháp ở Georgia đã thay đổi và rất nhiều giải thưởng cao đã được trao cho những người từ bồi thẩm đoàn đến nỗi công ty bảo hiểm chỉ là, cuộc sống quá ngắn ngủi, chúng tôi đã rời khỏi Georgia. Và vì vậy, các chủ sở hữu đang gặp rất nhiều khó khăn ở Georgia trong việc mua bảo hiểm.

Matt:
Rắc rối xung quanh. Cái nhìn sâu sắc tốt. Đó là những gì nó được. Rất nhiều người mà tôi nói chuyện đều nói về họ, họ tin vào việc quản lý tài sản và bạn có thể hét lên, đừng làm điều đó ngay bây giờ nếu bạn muốn, họ nói về việc tự quản lý hoặc thậm chí thở hổn hển, bắt đầu của riêng họ công ty quản lý tài sản và quản lý thay cho người khác. Uống Kool-Aid mà bạn đã uống nhiều năm trước và tự mình làm nó như một nguồn doanh thu, như một công việc kinh doanh để sở hữu. Bạn sẽ nói gì với những người đang cân nhắc tham gia kinh doanh như bạn và Cindy đã làm cách đây nhiều năm và thành lập công ty PM của riêng họ?

Angie:
Sự khác biệt là, tôi và Cindy lớn lên trong ngành này. Vì vậy, tôi bắt đầu với tư cách là nhà tư vấn cho thuê, dần dần trở thành chủ sở hữu của một công ty quản lý. Nó đã không xảy ra qua đêm. Chúng tôi đã có những cú đánh lớn và ngã xuống và làm bạn bị thương trên đường đi. Vì vậy, chúng tôi đã có kinh nghiệm tìm hiểu ngành so với chủ sở hữu mà họ vừa mua bất động sản đầu tiên của mình và họ nghĩ rằng họ sẽ tham gia và quản lý nó. Họ không có manh mối. Thứ nhất, họ không biết, bạn cần một chương trình phần mềm. Chà, một số người truy cập và cố gắng sử dụng QuickBooks khi họ mua tài sản đầu tiên của mình. Và làm thế nào để thuê người. Bạn thuê để làm gì? Bạn nhận được các nhà cung cấp từ đâu? Và đó là kinh nghiệm đến từ một công ty quản lý để biết điều đó.
Bây giờ, có những chủ sở hữu ngoài kia đã thành lập công ty quản lý của riêng họ khá thành công, nhưng đó là sự hiểu biết về công việc kinh doanh và điều đó cũng không xảy ra trong một sớm một chiều. Bạn không mua bất động sản đầu tiên của mình và sau đó thành lập một công ty quản lý. Nó thường không hoạt động.

Andrew:
Tôi chắc chắn sẽ đồng ý với điều đó. Và sau đó, có rất nhiều người lắng nghe và nói, được rồi, điều đó thật tuyệt, nhưng tôi vẫn cần chọn một công ty quản lý. Vì vậy, bạn sẽ nói gì là một trong những câu hỏi quan trọng nhất, nếu bạn chọn ba câu hỏi quan trọng nhất mà ai đó đang phỏng vấn các công ty quản lý tài sản nên hỏi, ba câu hỏi đó sẽ là gì? Và sau đó đối với câu hỏi bổ sung của bạn, câu hỏi mà mọi người hỏi thực sự không quan trọng là gì, mặc dù họ nghĩ là như vậy?

Angie:
Dấu hiệu chiêm tinh của tôi là gì, tôi đoán vậy? Vì vậy, những điều quan trọng để hỏi. Một lần nữa, tôi phải quay lại. Bạn có hiểu, biết thị trường và bạn có thể hoạt động trong thị trường đó không? Bởi vì nếu bạn thuê một công ty quản lý không am hiểu thị trường, họ sẽ bắt đầu chậm chạp. Nó có thể được thực hiện? Có, nó có thể được thực hiện. Nhưng nếu họ không biết, một lần nữa, hãy đến Lexington, Kentucky, nơi SMP không hoạt động, bạn sẽ mắc một sai lầm lớn. Vì vậy, họ cần biết, bạn có biết thị trường mà chúng tôi đang mua tài sản của mình không? Bạn sử dụng loại phần mềm nào? Bạn có băng thông để đảm nhận tài sản của chúng tôi không? Là một câu hỏi hay khác.

Matt:
Đó là một câu hỏi tuyệt vời. Và tôi cá là bạn không ai hỏi điều đó.

Angie:
Rất hiếm. Thỉnh thoảng, nhưng rất hiếm khi điều đó được hỏi. Và có những loại phí hoàn trả hoặc phí ẩn nào? Rất nhiều người không hỏi điều đó. Và Cindy và tôi, khi chúng tôi bắt đầu SMP, một lần nữa, chúng tôi đến từ những công ty rất lớn trong kiếp trước mà một số trong số họ đã có hoặc họ có hóa đơn. Và khi khách hàng nhìn thấy một số thứ, họ giống như hét lên. Vì vậy, Cindy và tôi tiết lộ đầy đủ, chúng tôi cho bạn biết chính xác những gì bạn thanh toán bằng SMP và bạn thấy mọi séc được viết, mọi thứ, không có chương trình nghị sự ẩn nào. Và khi tôi và Cindy bắt đầu, bởi vì tôi đến từ phía phí với một phần chủ sở hữu, còn cô ấy hoàn toàn đến từ một công ty do chủ sở hữu quản lý, nên cô ấy không hiểu tôi đang nói gì. Nhưng tôi giống như, không, hóa đơn, tiết lộ đầy đủ cho khách hàng của chúng tôi và chúng tôi sống với sự chính trực đó hàng ngày.

Matt:
Bạn có thể thực sự nhanh chóng, hóa đơn là gì? Chỉ để giúp giáo dục ở đây. hóa đơn là gì?

Angie:
Hóa đơn có thể giống như nếu có bộ phận tiếp thị hoặc một phần phí kế toán sẽ được lập hóa đơn lại cho khách hàng và điều đó không được tiết lộ trong thỏa thuận quản lý.

Matt:
Giống như các khoản phí cao hơn và cao hơn phí PM.

Angie:
Vâng. Hoặc một phần của người quản lý khu vực hoặc bất cứ thứ gì đang được tính cho khách hàng mà họ không hề hay biết.

Andrew:
Tôi muốn nhấn mạnh hai trong số những điều bạn đã nói, Angie, mà theo kinh nghiệm và quan sát của tôi là hai trong số những lý do lớn nhất khiến mối quan hệ quản lý của chủ sở hữu và bên thứ ba không thành công. Và đó là, thứ nhất, bạn đã nói rằng hãy đảm bảo rằng bạn thuê một công ty quản lý hiểu rõ thị trường. Điều đó hoàn toàn chính xác, bởi vì không may là có hai sai lầm ở đó. Một, chủ sở hữu đã thuê một công ty quản lý tài sản không biết thị trường. Sai lầm thứ hai là công ty quản lý tài sản đã đồng ý nhận công việc. Lẽ ra họ không nên làm thế. Và rồi điều đó dẫn đến thất bại vì họ không biết thị trường và chủ sở hữu đó sẽ không thực sự nhận được dịch vụ tốt hơn nếu họ tự làm vì công ty quản lý tài sản cũng không biết thị trường đó. Tôi nghĩ rằng điều đó thực sự quan trọng để mọi người lưu ý.
Cái thứ hai là băng thông. Rất nhiều công ty, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản, mà trên toàn bộ lĩnh vực, đang tăng trưởng bằng mọi giá. Và đặc biệt là trong việc quản lý tài sản, đó là một sai lầm lớn, bởi vì nếu bạn có một khu vực quản lý 27 tài sản và của bạn sẽ là thứ 28, bạn có thể sẽ không nhận được nhiều sự giám sát tốt như vậy và mọi thứ sẽ không như vậy. đi làm tốt. Vì vậy, đối với những người đang lắng nghe, đó là hai câu hỏi quan trọng tuyệt đối. Công ty quản lý tài sản mà bạn đang nói chuyện có thực sự hiểu thị trường, có kinh nghiệm trên thị trường không? Và nếu họ làm như vậy, hãy hỏi họ xem họ có thể giúp bạn bảo lãnh phát hành và xem xét các giao dịch không, phải không? Bởi vì như Angie đã đề cập, cô ấy đã nói với khách hàng, không, chúng tôi sẽ không thực hiện thỏa thuận đó. Chà, nếu bạn đang nói chuyện với một công ty quản lý tài sản và họ sẵn sàng nhận bất cứ thứ gì bạn ném vào họ, thì đó là một lá cờ đỏ, phải không? Đó là tăng trưởng bằng mọi giá.

Angie:
Lá cờ đỏ số một có lẽ.

Andrew:
Bạn không muốn điều đó. Và sau đó, vâng, họ có băng thông không? Họ có người tại chỗ không? Họ có hệ thống không? Họ có khả năng tuyển dụng, tuyển dụng và thu hút nhân viên mới không? Người quản lý tài sản sắp điều hành tài sản của bạn có muốn làm việc cho công ty đó không? Vì vậy, một lần nữa, Angie đã đưa ra hai điều thực sự, thực sự tốt. Đảm bảo rằng họ biết thị trường, đảm bảo rằng họ có băng thông. Và sau đó, đối với những người đã bỏ lỡ tập trước chúng tôi đã thực hiện về quản lý tài sản, chúng tôi đã cung cấp cho mọi người một danh sách gồm 27 câu hỏi để hỏi. Vì vậy, nếu bạn đã bỏ lỡ lần trước, sẽ có một liên kết trong ghi chú chương trình, hãy lấy liên kết đó và điều đó chắc chắn sẽ giúp ích cho bạn. Matt.

Matt:
Tuyệt vời, tuyệt vời, những thứ tuyệt vời. Andrew và Angie, đây là một cuộc trò chuyện phi thường. Angie, cảm ơn bạn đã đến, thay mặt cho tất cả mọi người, vì đã đến và tham gia cùng chúng tôi.

Angie:
Đó là niềm vui.

Matt:
Luôn luôn vui vẻ. Rất nhanh, đối với những người muốn nghe thêm về bạn hoặc SMP hoặc kết nối bằng cách này hay cách khác, mọi người sẽ làm điều đó như thế nào?

Angie:
Truy cập trang web của chúng tôi tại www.smpmgt và bạn có thể tìm thấy chúng tôi.

Matt:
Smpmgt. Angie, cám ơn. Cảm ơn bạn rất nhiều. Và xin chúc mừng sự phát triển và thành công của SMP. Mong được nói chuyện với bạn một lần nữa sớm.

Angie:
Chuẩn rồi. Âm thanh tốt. Nó đã được vui vẻ, các bạn. Cảm ơn.

Andrew:
Được rồi, bảo trọng. Chà, đó là cuộc phỏng vấn của chúng tôi với Angie Smith về quản lý tài sản. Chúng tôi mới chỉ đề cập đến một phần nội dung mà chúng tôi muốn nói, nhưng đây không phải là một podcast dài sáu giờ. Vì vậy, đối với những thứ chúng ta đã nói, Matt, bạn sẽ chọn điều gì là một trong những điểm nổi bật hàng đầu hoặc điều quan trọng nhất mà chúng ta đã nói đến?

Matt:
Trước hết, cuộc phỏng vấn phi thường. Angie là một chuyên gia trong ngành. Cô ấy đã làm việc này trong một thời gian rất dài và quản lý hàng nghìn, hàng nghìn đơn vị. Vì vậy, đó là một cuộc trò chuyện tuyệt vời khi có một người có nhiều kinh nghiệm trong ngành và dày dặn như vậy. Một vài điểm nổi bật đối với tôi là ở phần cuối, bạn đã nói về việc yêu cầu một người quản lý tài sản thực hiện các giao dịch cho bạn. Và tôi không nghĩ có đủ người nhận ra rằng người quản lý tài sản có thể cung cấp cho bạn, không chỉ, đây là cách chúng tôi điều hành tài sản, mà một người quản lý tài sản thực sự giỏi hoặc thậm chí tuyệt vời sẽ có thể xem xét tình hình tài chính của bạn và xác thực chúng và nói rằng, tốt, giá thuê trong thị trường này phải là X. Bạn có chúng là Y hoặc chúng tôi nghĩ rằng chúng tôi có thể quản lý để tải chi phí nhẹ hơn hoặc có thể có nhiều khả năng là tải chi phí nặng hơn.
Họ có thể cung cấp cho bạn hướng dẫn về bảng lương cho những người mà bạn sẽ phải thuê. Một cách hay để biết liệu người quản lý tài sản có thực sự nắm bắt được nhịp đập của họ hay không là khả năng họ cung cấp cho bạn bản phân tích tài chính tốt cho các giao dịch. Và vì vậy tôi nghĩ rằng việc yêu cầu một PM bảo lãnh phát hành của họ, người thực hiện của họ là những gì họ sẽ gọi nó, đối với tài sản của bạn, tôi nghĩ thực sự, thực sự tối quan trọng. Và tôi rất vui vì bạn đã đưa ra điều đó trong cuộc phỏng vấn. Đó cũng là một lời nhắc nhở tốt cho tôi.

Andrew:
Một trong những điều mà cô ấy nói mà tôi nghĩ thực sự quan trọng cần nhấn mạnh, đó là một trong những sai lầm lớn nhất của nhà đầu tư mới là chọn công ty quản lý tài sản hoàn hảo và nói, được rồi, thuê họ, đưa họ vào tài sản và sau đó quản lý vi mô họ. cho đến chết. Chỉ cần đi sâu vào các chi tiết nhỏ của căn hộ tôi muốn thuê cho cái này, và căn hộ này phải là cái này. Còn cô ở lớp 6A, đã trả tiền nuôi thú cưng chưa? Lùi lại một chút và để công ty quản lý tài sản xử lý các chi tiết hàng ngày. Đó là những gì họ đang có cho. Và nếu bạn thuê đúng công ty, họ sẽ giỏi việc đó hơn bạn.
Bây giờ, điều đó không có nghĩa là bạn giao tài sản cho họ và nói, được rồi, tôi sẽ nói chuyện với bạn sau một tháng khi bạn gửi báo cáo cho tôi. Bạn vẫn muốn tham gia. Bạn vẫn muốn được cung cấp tầm nhìn tổng thể và định hướng cho tài sản, nhưng hãy để họ làm công việc của họ, đừng quản lý vi mô. Và bạn biết những gì? Nếu bạn để họ làm công việc của họ và họ không làm, thì đó là một cuộc trò chuyện khác và bạn có thể đi tìm một công ty quản lý tài sản khác. Nhưng nếu bạn sử dụng bên thứ ba, hãy để họ thực hiện công việc. Vì vậy, đó chắc chắn là một trong những điều tôi sẽ làm nổi bật. Matt, đối với những người có thể mới sử dụng BiggerPockets và bằng cách nào đó đã nhớ bạn, làm thế nào để mọi người tìm thấy bạn?

Matt:
Mọi người có thể biết đến tôi rất dễ dàng, Andrew, chỉ bằng cách truy cập trang web của công ty chúng tôi, đó là derosagroup.com. Derosagroup.com. Họ có thể nghe thấy tất cả các loại nội dung thú vị mà chúng tôi có ngay tại trang web đó.

Andrew:
Tôi là Andrew Cushman. Bạn chỉ có thể google tên của tôi hoặc tìm thấy tôi tại Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. Và có một số cách để kết nối với tôi ở đó. Và tất nhiên, tôi là thành viên chuyên nghiệp của BiggerPockets, vì vậy hãy đảm bảo rằng bạn kết nối với tôi trước trên BiggerPockets. Đây là Andrew Cushman cho Matt, Captain America, Faircloth, ký kết.