Là nhà đầu tư, chúng ta thường gặp những bất động sản có vẻ là giao dịch tốt, nhưng có một vấn đề lớn: người thuê hiện tại.
Rõ ràng là chủ sở hữu hiện tại không quản lý chuyên nghiệp, họ không sàng lọc đúng cách (hoặc không hề) và họ đang bán vì họ đã tạo ra vấn đề lớn với những người thuê hiện tại. Họ không trả tiền thuê nhà. Kể cả nếu có thì nó cũng chỉ bằng một nửa giá thị trường hiện tại.
Cảnh quan đã bị bỏ quên trong nhiều thập kỷ. Đồ đạc chất đống từ sàn đến trần, và lần cuối cùng tấm thảm được hút bụi là khi Richard Nixon làm tổng thống.
Trên lý thuyết thì đó là một thỏa thuận tốt - những con số có thể hiệu quả - nhưng ai lại muốn giải quyết mớ hỗn độn đó?
Vấn đề của người khác có thể là cơ hội của bạn
Chà, có thể bạn LÀM. Trong lĩnh vực bất động sản, chúng ta được trả tiền để giải quyết vấn đề. Tài sản bị bỏ quên với người thuê nhà có vấn đề là một trong những vấn đề sinh lợi nhất mà bạn có thể giải quyết, nhưng bạn sẽ không biết điều đó nếu bạn coi đó là một vấn đề lớn hơn là cơ hội thực sự có thể xảy ra.
Những chủ nhà mệt mỏi và làm việc kém hiệu quả phải bán vì họ không muốn giải quyết những vấn đề họ tạo ra, nhưng họ sẽ trả tiền cho bạn để giải quyết. Trên thực tế, họ có trả tiền cho bạn để tiếp nhận vì những vấn đề đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp thị của tài sản nhưng không nhất thiết là giá trị.
Đó là nơi bạn đến. Trong hầu hết các trường hợp, nếu có người thuê nhà, chủ sở hữu là người cư trú không thể hoặc sẽ không mua tài sản, do đó, điều đó giúp loại bỏ 90% sự cạnh tranh của bạn ngay tại đó.
Nếu bạn là nhà đầu tư mua và nắm giữ, mọi người thuê nhà đều chỉ là tạm thời, nhưng lợi nhuận từ tài sản đó có thể kéo dài vô tận. Đây là lý do tại sao điều quan trọng là các nhà đầu tư không bỏ lỡ rừng để trồng cây—thực hiện các giao dịch này có thể là một cách tuyệt vời để xây dựng vốn sở hữu và danh mục đầu tư hiệu quả.
Bốn điều khoản cần bao gồm trong ưu đãi
Nếu muốn tận dụng những cơ hội này, bạn cần phải chủ động trong cách bảo lãnh và chào bán những giao dịch này. Điều bắt buộc là bạn phải hiểu rõ về luật về chủ nhà-người thuê nhà trong khu vực của bạn, hợp đồng thuê hiện tại và cách giải quyết tình huống khi bạn nắm quyền sở hữu tài sản. Nếu bạn không tự tin vào khả năng của mình trong bất kỳ lĩnh vực nào trong số đó, bạn sẽ cần tìm một đại lý hiểu biết có đội ngũ có thể hỗ trợ bạn.
Khi đưa ra lời đề nghị, bạn sẽ cần bao gồm các điều khoản đề cập đến hợp đồng thuê hiện tại, người thuê nhà, tình trạng tài sản và khả năng thực hiện thẩm định thích đáng của bạn. Điều này sẽ thay đổi tùy theo thị trường, nhưng đây là các điều khoản soạn sẵn mà chúng tôi đưa vào mỗi đề nghị mua một bất động sản với một người thuê nhà hiện tại.
1. Tất cả các khoản phí, tiền đặt cọc và tiền thuê theo tỷ lệ sẽ được chuyển trực tiếp đến người quản lý tài sản của người mua khi kết thúc ký quỹ.
Diễn đàn BiggerPockets chứa đầy các bài đăng từ các nhà đầu tư mới sắp hoặc đã đóng tài sản đầu tư và đang cố gắng tìm ra ai có tiền đặt cọc và khi nào họ nhận được nó. Về mặt kỹ thuật, tiền đặt cọc là tài sản của người thuê nhà và chủ nhà phải giữ nó trong ký quỹ. Tuy nhiên, điều đó không ngăn cản mọi người cố gắng giữ số tiền đó cùng với tiền thuê theo tỷ lệ sau khi giao dịch kết thúc. Đừng cho họ cơ hội.
2. Người bán phải cung cấp hợp đồng thuê hiện tại và tất cả các phụ lục hiện hành cũng như các tài liệu liên quan đến hợp đồng thuê/người thuê khác trong vòng ba ngày làm việc kể từ khi chấp nhận. Giai đoạn thẩm định sơ bộ của Người bán sẽ không bắt đầu cho đến khi nhận được tất cả tài liệu này.
Nhiều nhà đầu tư nhấn mạnh vào chứng chỉ estoppel, nhưng tôi thích xem các thỏa thuận ràng buộc ngay từ đầu, biết những gì đã được thỏa thuận mà không cần giải thích. Estoppel không phải là điều xấu, nhưng tôi muốn những tài liệu này và tôi không muốn lãng phí thời gian thẩm định của mình để chờ đợi chúng.
3. Người mua phải thực hiện việc xem xét thỏa đáng tất cả các căn hộ đã được sử dụng trong vòng ba ngày làm việc kể từ khi được chấp nhận.
Trong thị trường của tôi, hầu hết người bán sẽ không cho phép bạn xem bất động sản thuê mà không có lời đề nghị được chấp nhận, vì vậy tôi muốn lời đề nghị của tôi (và lời đề nghị của khách hàng của tôi) phụ thuộc vào việc họ cho phép chúng tôi tiếp cận kịp thời tất cả các căn hộ. Điều này giúp chúng tôi có cơ hội hiểu rõ hơn về tình trạng của tài sản trước khi trả tiền cho một cuộc kiểm tra chuyên nghiệp. Chúng tôi luôn lên lịch kiểm tra vào ngày hôm sau và chỉ cần hủy nó nếu chúng tôi chấm dứt hợp đồng dựa trên việc xem xét không chính thức.
4. Người bán sẽ không gia hạn, thay đổi hoặc sửa đổi bất kỳ hợp đồng thuê hiện tại nào hoặc ký kết bất kỳ hợp đồng thuê mới nào trước khi kết thúc ký quỹ mà không có sự đồng ý của người mua bằng văn bản.
Nói thật: Tôi đã học được điều này một cách khó khăn cách đây vài năm. Tôi nhận được một tài sản theo hợp đồng với giá thấp hơn thị trường vì có một người thuê dài hạn trả tiền thuê theo cách thấp hơn thị trường. Một tuần trước khi kết thúc hợp đồng, tất cả các khoản dự phòng của tôi đã hết hạn và người bán đã gửi cho tôi hợp đồng thuê mới của họ với mức giá cũ.
Tôi đã bị mắc kẹt. Đó vẫn là một thỏa thuận tốt, nhưng tôi đã mất cơ hội tăng tiền thuê nhà trong một năm thay vì 30 ngày. Việc đó tốn thêm khoảng 5,000 USD nữa. Chúng tôi sẽ không mất tiền nếu thêm điều khoản hợp đồng này vào.
Những lưu ý khác
Những điều khoản này nhìn chung sẽ bảo vệ người mua và cho họ thời gian để hiểu những gì họ đang quan tâm trước khi phải trả tiền cho việc kiểm tra hoặc thẩm định. Với tư cách là người mua, bạn muốn có khả năng thẩm định càng nhiều càng tốt trước khi giao bất kỳ khoản tiền mặt khó kiếm được nào của mình.
Ngoài ra, ở một số tiểu bang, hợp đồng thuê bằng lời nói được coi là ràng buộc—may mắn thay, họ ở bang Idaho của tôi, vì vậy tôi chưa bao giờ phải giải quyết vấn đề đó. Tuy nhiên, nếu người thuê hoặc người bán muốn tuyên bố rằng họ đã có thỏa thuận miệng, điều đó có thể khiến mọi việc trở nên thú vị hơn nhiều.
Một điều khác cần cân nhắc khi sử dụng các chiến lược này: Tiểu bang của bạn thân thiện với chủ nhà đến mức nào? Nếu bạn đang ở một tiểu bang rất thân thiện với chủ nhà, việc loại bỏ một người thuê nhà có vấn đề có thể rất khó khăn—việc này có thể khiến bạn tốn khá nhiều thời gian và tiền bạc, vì vậy hãy nhớ tính đến những yếu tố đó. Nếu bạn không chắc chắn về điều đó khoản đầu tư có thể trông như thế nào, hãy đăng ký tư vấn với REI yêu thích của bạn luật sư, ai sẽ có thể cho bạn một ý tưởng hay. Bạn có thể tính những con số đó vào ngân sách của mình.
Nếu bạn ở một tiểu bang thân thiện với chủ nhà hơn, điều này có thể sẽ ít xảy ra vấn đề hơn. Thị trường của chúng tôi khá thân thiện với chủ nhà và tùy thuộc vào hình thức trục xuất cũng như mức độ phản kháng của người thuê nhà, thông thường có thể mất ba tuần đến ba tháng hoặc lâu hơn. Đây thường không phải là vấn đề lớn khi bạn mua để giữ vô thời hạn.
Tất nhiên, tiền mặt cho chìa khóa (hoặc trả tiền để người thuê rời đi) hầu như luôn là nơi tốt nhất để bắt đầu. Sử dụng phương pháp này, bạn có thể nhận được sự tiếp nhận tốt hơn từ người thuê, rút ngắn thời gian và có khả năng tiết kiệm tiền cho bạn. Bằng cách bỏ thêm vài đô la vào túi người thuê nhà, họ sẽ ở vị thế tốt hơn để có một khởi đầu mới - đôi bên cùng có lợi. Nhìn chung đây là giải pháp tốt hơn nhiều cho tất cả các bên nếu bạn có thể giải quyết được mọi việc.
The Bottom Line
Đừng để những người thuê nhà tồi hoặc giá thuê thấp làm bạn sợ hãi. Là nhà đầu tư bất động sản, lợi nhuận của chúng tôi đến từ việc giải quyết những vấn đề mà người khác không muốn giải quyết. Người thuê nhà và các vấn đề nội tâm là rất lớn đối với nhiều người. Nếu bạn có thể tham gia vào một số giao dịch đó với đôi mắt mở to, bạn có thể rời đi với lợi nhuận lớn.
Tham gia cộng đồng
Sẵn sàng để thành công trong đầu tư bất động sản? Tạo tài khoản BiggerPockets miễn phí để tìm hiểu về chiến lược đầu tư; đặt câu hỏi và nhận câu trả lời từ cộng đồng hơn 2 triệu thành viên của chúng tôi; kết nối với các đại lý thân thiện với nhà đầu tư; và nhiều hơn nữa.
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Trao quyền cho chính mình. Truy cập Tại đây.
- PlatoAiStream. Thông minh Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
- Trung tâmESG. Than đá, công nghệ sạch, Năng lượng, Môi trường Hệ mặt trời, Quản lý chất thải. Truy cập Tại đây.
- PlatoSức khỏe. Tình báo thử nghiệm lâm sàng và công nghệ sinh học. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/four-offer-terms-to-make-when-buying-with-existing-tenants
- : có
- :là
- :không phải
- :Ở đâu
- 000
- 24
- 30
- a
- có khả năng
- Có khả năng
- Giới thiệu
- chấp nhận
- chấp nhận
- truy cập
- Tài khoản
- ngang qua
- địa chỉ
- Lợi thế
- Sau
- Đại lý
- đại lý
- cách đây
- Hiệp định
- thỏa thuận
- Tất cả
- gần như
- dọc theo
- luôn luôn
- an
- phân tích
- và
- Một
- câu trả lời
- bất kì
- áp dụng
- thẩm định
- LÀ
- KHU VỰC
- khu vực
- AS
- xin
- At
- tác giả
- xa
- trở lại
- Bad
- dựa
- BE
- bởi vì
- trở thành
- được
- trước
- bắt đầu
- BEST
- Hơn
- Vị trí tốt hơn
- lớn
- ràng buộc
- Một chút
- Chặn
- cuốn sách
- biên giới
- đáy
- ngân sách
- xây dựng
- kinh doanh
- nhưng
- NGƯỜI MUA ..
- Mua
- by
- CAN
- Có thể có được
- không thể
- thảm
- trường hợp
- tiền mặt
- Trần nhà
- Giấy chứng nhận
- xin
- Đóng
- đóng cửa
- Đóng
- Đến
- cộng đồng
- cạnh tranh
- điều kiện
- sự tự tin
- Kết nối
- Hãy xem xét
- xem xét
- tham khảo ý kiến
- hợp đồng
- Phí Tổn
- có thể
- Couple
- khóa học mơ ước
- tạo
- tạo ra
- Current
- ngày
- Ngày
- nhiều
- Ưu đãi
- thập kỷ
- Tùy
- nạp tiền
- tiền gửi
- ĐÃ LÀM
- siêng năng
- trực tiếp
- do
- tài liệu hướng dẫn
- tài liệu
- Không
- đô la
- dont
- hai
- loại trừ hết
- Của người khác
- đăng ký hạng mục thi
- sự bình đẳng
- ký quỹ
- bất động sản
- Ngay cả
- Mỗi
- tuyệt vời
- hiện tại
- thêm
- Mắt
- thực tế
- yếu tố
- Yêu thích
- cảm thấy
- Lệ Phí
- vài
- chiến đấu
- Hình
- đầy
- Tìm kiếm
- Tên
- Sàn nhà
- Trong
- rừng
- Miễn phí
- tươi
- từ
- quỹ
- nói chung
- được
- nhận được
- Cho
- cho
- Cho
- tốt
- có
- có
- Một nửa
- tay
- Cứng
- Có
- giúp đỡ
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- tổ chức
- Độ đáng tin của
- Hướng dẫn
- Tuy nhiên
- HTTPS
- lớn
- i
- ý tưởng
- if
- bắt buộc
- in
- bao gồm
- bao gồm
- không hiệu quả
- ảnh hưởng
- thức
- thú vị
- giải thích
- trong
- đầu tư
- đầu tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- vấn đề
- các vấn đề
- IT
- chỉ
- Giữ
- Biết
- Biết
- chủ nhà
- Họ
- Luật
- LEARN
- học
- Rời bỏ
- ít
- cho phép
- LG
- Lượt thích
- Có khả năng
- lâu
- Xem
- giống như
- thua
- Thấp
- sinh lợi
- chính
- làm cho
- giám đốc
- quản lý
- nhiều
- nhiều người
- thị trường
- chất
- me
- Các thành viên
- phương pháp
- Might
- triệu
- bỏ lỡ
- tiền
- tháng
- chi tiết
- hầu hết
- nhiều
- phải
- my
- nhất thiết
- Cần
- không bao giờ
- Mới
- tiếp theo
- Nixon
- Không áp dụng
- số
- Rõ ràng
- of
- cung cấp
- Cung cấp
- thường
- Xưa
- on
- hàng loạt
- ONE
- mở
- Ý kiến
- Cơ hội
- Cơ hội
- or
- Nền tảng khác
- vfoXNUMXfipXNUMXhfpiXNUMXufhpiXNUMXuf
- ra
- kết thúc
- chủ sở hữu
- quyền sở hữu
- thanh toán
- Giấy
- các bên tham gia
- Trả
- trả tiền
- người
- thực hiện
- biểu diễn
- thời gian
- Nơi
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- túi
- danh mục đầu tư
- vị trí
- có thể
- bài viết
- có khả năng
- thích hơn
- sơ bộ
- Chủ tịch
- Chủ động
- Vấn đề
- vấn đề
- chuyên nghiệp
- chuyên nghiệp
- lợi nhuận
- đúng
- đúng
- tài sản
- tài sản
- bảo vệ
- cho
- mua
- Đặt
- Câu hỏi
- khá
- nâng cao
- Tỷ lệ
- Giá
- hơn
- thực
- bất động sản
- nhận
- tiếp nhận
- tương đối
- Thuê
- đại diện
- Trả về
- Richard
- ngay
- tròn
- Lưu
- hiểu
- lịch trình
- Màn
- nhìn thấy
- hình như
- bán
- Người bán
- Bán
- gởi
- nên
- đơn giản
- tình hình
- So
- giải pháp
- động SOLVE
- Giải quyết
- một số
- Bắt đầu
- Tiểu bang
- Bang
- Vẫn còn
- chiến lược
- thành công
- hỗ trợ
- chắc chắn
- T
- Hãy
- Thảo luận
- nhóm
- về mặt kỹ thuật
- tạm thời
- người thuê nhà
- kỳ hạn
- về
- hơn
- việc này
- Sản phẩm
- cung cấp their dịch
- Them
- Đó
- Kia là
- họ
- điều
- điều
- nghĩ
- điều này
- những
- số ba
- thời gian
- Đúng giờ
- timeline
- hợp thời
- đến
- giao dịch
- đúng
- thực sự
- cố gắng
- kiểu
- Dưới
- hiểu
- sự hiểu biết
- các đơn vị
- cho đến khi
- trên
- us
- sử dụng
- giá trị
- rất
- Xem
- quan trọng
- Đợi
- muốn
- muốn
- muốn
- là
- Chất thải
- Đường..
- we
- tuần
- tuần
- Điều gì
- khi nào
- CHÚNG TÔI LÀ
- tại sao
- rộng
- sẽ
- Thắng-thắng
- với
- ở trong
- không có
- Công việc
- sẽ
- viết
- viết
- năm
- năm
- bạn
- trên màn hình
- mình
- zephyrnet