Bất động sản có phải là một khoản đầu tư tốt? | Blog BiggerPockets

Trong bài viết này

Khi xây dựng sự giàu có, không thiếu cơ hội đầu tư. Cổ phiếu, trái phiếu, quỹ tương hỗ, quỹ ETF, kim loại quý, v.v. đều đóng một vai trò nào đó. Tuy nhiên, nhiều tài sản lớn của thế giới đều dựa vào đầu tư bất động sản. Hãy cùng xem tại sao bất động sản là một khoản đầu tư tốt và làm thế nào bạn có thể tạo dựng khối tài sản đáng kể. 

Những lý do tại sao bất động sản là một khoản đầu tư tốt

Dòng tiền, thu nhập thụ động, giảm thuế – danh sách vẫn tiếp tục. Đây chỉ là một vài lý do tại sao bất động sản là một khoản đầu tư tốt:

Có dòng tiền ổn định

Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn có thể tạo ra một dòng tiền ổn định nếu tài sản đầu tư của bạn có người thuê. Tính toán dòng tiền của bạn bằng cách khấu trừ các khoản thanh toán thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì khỏi tổng tiền thuê nhà.

Có thể có lợi nhuận lớn

Đầu tư dài hạn vào bất động sản có thể mang lại lợi nhuận lớn. Sự tăng giá vững chắc theo thời gian có nghĩa là bạn có thể bán tài sản để thu được lợi nhuận đáng kể. Tất nhiên, không có gì đảm bảo rằng một tài sản riêng lẻ sẽ tạo ra lợi nhuận lớn nhưng hãy nhớ câu thần chú về bất động sản: Vị trí, vị trí, vị trí. 

Sự an toàn lâu dài là một tài sản

Sự an toàn lâu dài của bất động sản có thể khiến nó trở thành một khoản đầu tư tuyệt vời. Bạn không chỉ chờ đợi khoản đầu tư bất động sản của mình tăng giá. Thay vào đó, bạn đang cho thuê tài sản và kiếm tiền hàng tháng. 

Có những lợi thế lớn về thuế

Một trong những lý do hàng đầu khiến bất động sản là một khoản đầu tư tốt liên quan đến lợi thế thuế. Theo IRS, các chi phí bất động sản khác nhau được khấu trừ, bao gồm:

• Lãi suất thế chấp
• Thuế tài sản
• Chi phí hoạt động
• sửa chữa
• sụt giá

Đa dạng hóa có nghĩa là bảo mật

Bất động sản là một phần thiết yếu của danh mục đầu tư đa dạng. Danh mục đầu tư bất động sản của bạn có thể vẫn tương đối mạnh mẽ khi thị trường chứng khoán sụt giảm trong thời kỳ kinh tế suy thoái. Khi đầu tư vào bất động sản, hãy cân nhắc đa dạng hóa danh mục đầu tư sang các loại bất động sản khác nhau để đảm bảo an toàn hơn trong thời điểm khó khăn. Bên cạnh bất động sản nhà ở dành cho một gia đình, còn có cơ hội kinh doanh bất động sản thương mại, chung cư và các tài sản tạo thu nhập khác.

Một nguồn thu nhập thụ động đáng tin cậy

Bất động sản đầu tư có thể tạo ra nguồn vốn đáng tin cậy thu nhập thụ động. Nếu bạn sử dụng dịch vụ của người quản lý tài sản, bạn sẽ không phải làm gì nhiều hàng ngày. Thay vào đó, bạn có thể tận hưởng thu nhập thụ động từ tiền thuê nhà hàng tháng của người thuê nhà.

Bạn có khả năng tận dụng vốn

Các nhà đầu tư bất động sản cho thuê thường không trả tiền mặt cho tài sản. Thay vào đó, họ sử dụng đòn bẩy bất động sản và vay phần lớn số tiền từ ngân hàng hoặc người cho vay thế chấp.

Nhiều nhà đầu tư đã mua bất động sản đầu tư đầu tiên của họ bằng cách vay Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) tại nơi cư trú chính của họ. Hầu hết những người cho vay đều cho phép chủ nhà vay tới 80% giá trị căn nhà của họ.

Có biện pháp bảo vệ chống lại lạm phát

Đầu tư bất động sản cung cấp một số biện pháp bảo vệ chống lại lạm phát. Lạm phát làm tăng giá hàng hóa nhưng nó cũng làm tăng tiền lương. Vì mức tăng lương gắn liền với giá cho thuê nên bạn có thể tăng tiền thuê tài sản cho thuê của mình sau khi hợp đồng thuê hiện tại hết hạn.

Bạn có cơ hội tích lũy vốn

Sở hữu bất động sản là một khoản đầu tư lớn để xây dựng nguồn vốn. Khi bạn bán những tài sản đã tăng giá trị, tiền mặt chính là vốn mà bạn đã tạo dựng được. Chìa khóa để tạo vốn trong bất động sản là lựa chọn những bất động sản có khả năng tăng giá trị và chờ đợi thời cơ cho đến khi chúng được đánh giá đủ cao. Đó là chìa khóa để xây dựng sự giàu có lâu dài.

Sự hoàn thành và kiểm soát là của bạn

Bạn có muốn trở thành ông chủ của chính mình và có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với vận mệnh của mình không? Đó là một thành phần hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản, mặc dù việc thực hiện này đi kèm với những trách nhiệm lớn hơn. Là chủ nhà, bạn cũng đóng một vai trò quan trọng trong cộng đồng của mình.

Rủi ro của đầu tư bất động sản

Nói chung, bất động sản là một khoản đầu tư tốt theo thời gian. Tuy nhiên, có rủi ro và có thể mất tiền. Khi biết những rủi ro này, bạn có thể thực hiện các bước để tránh chúng.

Một số rủi ro thị trường tồn tại

Bạn mong đợi nhận được thu nhập cho thuê từ tài sản đầu tư của mình. Thu nhập đó cũng dùng để trả tiền thế chấp và các chi phí tài sản khác. Điều gì xảy ra nếu bạn trải qua một vị trí tuyển dụng dài hạn? Người thuê nhà phá vỡ hợp đồng và có thể khiến bạn bị treo cổ. Bạn có sẵn sàng không nhận thu nhập từ việc cho thuê căn hộ trong vài tháng trở lên không?

Hãy nhớ rằng tài sản đầu tư có tính thanh khoản kém ngoại trừ quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Nếu bạn cần nhận tiền mặt nhanh chóng thì đó là một vấn đề.

Rủi ro tài sản

Bất động sản đầu tư đòi hỏi phải bảo trì và bảo trì, và đây là những chi phí đáng kể. Bạn phải lập ngân sách cho những sửa chữa thông thường và lớn, chẳng hạn như thay mái nhà, sửa chữa HVAC hoặc các vấn đề về hệ thống ống nước. Tài sản cũng có thể bị hỏa hoạn, lũ lụt và thiên tai. Hãy chắc chắn rằng bạn có bảo hiểm đầy đủ trong trường hợp thiên tai như vậy.

Rủi ro quản lý

Với tư cách là chủ nhà, điều cuối cùng bạn muốn là những người thuê nhà không trả tiền thuê nhà hoặc gây ra vấn đề. Giảm thiểu một số rủi ro quản lý bằng cách sàng lọc cẩn thận những người thuê tiềm năng đối với tài sản cho thuê của bạn. Điều đó bao gồm việc kiểm tra lý lịch, lấy báo cáo tín dụng của họ và lịch sử cho thuê.

Các vấn đề về lãi suất

Đầu tư vào bất động sản Đầu tư gắn bó chặt chẽ với lãi suất. Những tỷ lệ này ảnh hưởng đến giá trị nhà, với tỷ lệ thấp hơn mang lại nhu cầu cao hơn và lãi suất tăng làm giảm sự nhiệt tình của người mua. Lãi suất cao hơn chắc chắn là một vấn đề đối với nhà đầu tư bất động sản, nhưng điều đó không nhất thiết có nghĩa là bạn nên tránh mua bất động sản trong môi trường lãi suất cao.

Ví dụ: xem xét các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh khi lãi suất tăng để bạn có thể thanh toán hàng tháng thấp hơn trong thời gian lãi suất được áp dụng. Một lựa chọn khác là chọn khoản thế chấp dài hạn, chỉ có lãi. Cách thứ hai chỉ có tác dụng nếu bạn có thể tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn nếu lãi suất giảm. Mặc dù lãi suất hiện nay đã cao so với những năm gần đây nhưng vẫn ở mức thấp lịch sử. Hãy chuẩn bị cho việc chúng vẫn ở mức tương đối cao trong tương lai gần.

Nếu có thể hãy tranh thủ mua giảm lãi suất bằng tiền mặt. 

Rủi ro suy thoái tiềm ẩn

Chu kỳ kinh tế bao gồm những thăng trầm và suy thoái là một phần của cái sau. Cuộc Đại suy thoái năm 2008 chắc chắn đã có tác động tiêu cực rất lớn đến bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản và giá trị nhà cuối cùng đã tăng trở lại. Khi đầu tư bất động sản, bạn cần có tầm nhìn dài hạn.

Giá nhà vẫn ở mức cao

Giá bất động sản cho những ngôi nhà dành cho một gia đình đang ở mức cao trong lịch sử. Rủi ro ở đây là bạn có thể mua một bất động sản thu nhập ở mức cao nhất trên thị trường và chờ đợi một thời gian dài để được đánh giá cao. Tất nhiên, khi giá nhà ở mức cao trong lịch sử, sẽ có ít chủ nhà tiềm năng mua được chúng hơn. Điều đó khiến nhu cầu thuê nhà càng cao.

Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro bất động sản và vượt qua thách thức

Các nhà đầu tư bất động sản dày dạn biết cách giảm thiểu rủi ro. Dưới đây là một số mẹo để ngăn ngừa một số vấn đề phát sinh khi đầu tư bất động sản:

Tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng

Khi nói đến đầu tư bất động sản, việc tiến hành thẩm định là điều bắt buộc. Bạn phải biết chi phí của mình và tính toán các con số để đảm bảo khoản đầu tư có ý nghĩa.

Nếu tài sản đã có người thuê, hãy tự làm quen với các điều khoản của hợp đồng thuê, thời hạn thuê và cuộn tiền thuê. Xác minh rằng tất cả thông tin cho thuê là chính xác. Ví dụ: bạn có thể phát hiện ra rằng người thuê được giảm giá cho một số mặt hàng nhất định, nghĩa là số tiền thuê phải trả ít hơn dự kiến.

Nhận lịch sử chi phí của tòa nhà từ chủ sở hữu hoặc người quản lý tài sản để bạn có thể so sánh với các tài sản tương tự và xác định dòng tiền của mình. 

Trước khi bạn mua một bất động sản, hãy kiểm tra nó một cách chuyên nghiệp. Hãy đến thăm sở xây dựng của thành phố và kiểm tra mọi giấy phép thi công trên khu đất này. Mô tả của tài sản có phù hợp với thực tế của tài sản không? Nếu một ngôi nhà có hai phòng tắm nhưng chỉ có một phòng được liệt kê thì đó là một lá cờ đỏ. Chủ sở hữu có thể đã thêm phòng tắm thứ hai mà không có giấy phép. Thị trấn có thể yêu cầu loại bỏ các công việc bất hợp pháp.

Đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản của bạn

Khi đầu tư, điều khôn ngoan là tránh bỏ tất cả trứng vào một giỏ. Đó là lúc cần có sự đa dạng hóa. Việc đầu tư tiền vào các loại tài sản khác nhau có thể bảo vệ bạn khỏi một số rủi ro khi đầu tư bất động sản.

Ví dụ: nếu danh mục đầu tư bất động sản của bạn chỉ bao gồm bất động sản nhà ở, hãy cân nhắc đầu tư vào bất động sản thương mại hoặc khu công nghiệp để đa dạng hóa. Một trong những cách dễ nhất để đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản của bạn là thông qua quỹ tín thác đầu tư bất động sản hoặc REIT.

Thuê một người quản lý tài sản có trình độ

Không thể đánh giá quá cao tầm quan trọng của việc thuê một nhân viên có trình độ quản lý tài sản để giám sát các khoản đầu tư bất động sản của bạn. Bạn có thể xử lý hầu hết các nhiệm vụ quản lý tài sản nếu bạn là người khéo tay với một hoặc hai tài sản cho thuê ở khu vực địa phương của mình. Mở rộng tài sản đầu tư của bạn ra ngoài khu vực địa lý của bạn hoặc mua nhiều căn hộ dành cho nhiều gia đình; phương pháp DIY hiếm khi khả thi.

Cập nhật thông tin về thị trường địa phương của bạn

Thị trường bất động sản không tĩnh. Thay đổi là một hằng số. Bạn muốn biết các khu vực tốt và không tốt của thị trấn cho mục đích đầu tư nhưng cũng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực kém nổi tiếng hơn để mở rộng quy mô.

Theo dõi các phương tiện truyền thông địa phương để theo kịp các điều kiện hiện tại ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Điều đó có thể liên quan đến sức khỏe thị trường việc làm trong khu vực, thay đổi quy hoạch, thuế tài sản và các vấn đề môi trường. Theo dõi tỷ lệ tội phạm địa phương và các vấn đề khác ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia sản xuất Báo cáo thị trường địa phương để giúp bạn hiểu được dữ liệu. Thông tin mới nhất về nhà bị tịch thu, tồn kho nhà ở, giá cả và doanh số bán hàng là cần thiết cho hoạt động quản lý và đầu tư bất động sản.

Bất động sản có thể phòng ngừa lạm phát như thế nào?

Là một loại tài sản, bất động sản thường tăng theo lạm phát. Trong lịch sử, bất động sản đã chứng tỏ là một công cụ phòng ngừa lạm phát tốt. Cùng với khả năng tăng tiền thuê, nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ khoản thế chấp dài hạn có lãi suất cố định. Thu nhập cho thuê của bạn đang tăng lên và giá trị tài sản của bạn sẽ tăng theo thời gian, tuy nhiên bạn vẫn không phải trả khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cao hơn.

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.