Quan trọng như thế nào lãi suất thế chấp đến đầu tư bất động sản? Tôi có nên lấy ra nhiều không sụt giá càng tốt để giảm thuế của tôi? Và tôi nên làm gì khi tôi Tỷ lệ DTI (nợ trên thu nhập) quá cao? Bạn có câu hỏi và David Greene có câu trả lời! Trên tập phim này Gặp Greene, David lên cấp cao, tham gia vào các chủ đề như lợi ích thuế bất động sản, lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), và tại sao các khoản vay và đòn bẩy rủi ro hơn hầu hết các tân binh nghĩ!
Chúng tôi đã nhận được câu hỏi từ các hacker nội bộ, BRRRRers, các nhà đầu tư đa gia đình và thương mại, v.v. trong chương trình See Greene của tuần này. Đầu tiên, chúng tôi nghe từ một sinh viên đại học đang cố gắng hack nhà trong một thị trường nhà đất đắt tiền. Sau đó, một gia đình đã phát triển hết không gian của họ và muốn sử dụng tài chính sáng tạo để mua nơi cư trú chính tiếp theo của họ. Và cuối cùng, một người mẹ quan tâm rằng đầu tư bất động sản có thể ảnh hưởng đến sự ổn định của con cái. Không biết bạn sẽ làm gì trong những tình huống này? Sau đó, dính xung quanh! David đã có câu trả lời!
Bạn muốn hỏi David một câu hỏi? Nếu vậy, gửi câu hỏi của bạn ở đây vì vậy David có thể trả lời nó trong tập tiếp theo của See Greene. Nhảy vào Diễn đàn BiggerPockets và yêu cầu các nhà đầu tư khác thực hiện, hoặc theo dõi David trên Instagram để biết khi nào anh ấy phát trực tiếp để bạn có thể xem phần Hỏi và Đáp trực tiếp và trả lời câu hỏi của bạn ngay lập tức!
Bấm vào đây để nghe trên Apple Podcast.
Nghe podcast ở đây
Đọc bản ghi tại đây
David:
Đây là chương trình Podcast BiggerPockets 720. Đòn bẩy rất tuyệt. Nó không phải là tuyệt vời cho tất cả mọi người. Nó dành cho những người hiểu cách sử dụng nó. Có rất nhiều điều trong cuộc sống là như thế này. Được rồi. Ô tô rất tuyệt, nhưng chúng tôi không để những đứa trẻ chín tuổi lái chúng. Chúng tôi thậm chí không cho phép những người 25 tuổi lái chúng nếu họ chưa vượt qua khóa học lái xe an toàn và vượt qua bài kiểm tra cũng như hiểu luật đi đường. Bạn phải kiếm được quyền lái xe. Bạn phải kiếm được quyền chơi với lửa, phải không. Có những người sử dụng lửa trong công việc của họ. Có thợ hàn. Có nhiều kiểu người khác nhau sử dụng nhiệt để tiến hành một số việc nhất định, nhưng bạn không chỉ đưa cho họ công cụ và để họ chơi với nó ngay lập tức. Bạn phải kiếm được quyền đó. Đòn bẩy rất giống nhau.
Có chuyện gì thế mọi người? Đây là David Greene, người dẫn chương trình Podcast về Bất động sản BiggerPockets của bạn, có mặt tại đây hôm nay với tập phim See Greene để bạn xem và nghe thoải mái. Nếu bạn đang nghe [không nghe được 00:00:50] trên podcast thì điều đó thật tuyệt. Tôi trân trọng điều đó. Nhưng bạn cũng có thể xem chúng tôi trên YouTube, nếu bạn muốn xem tôi trông như thế nào. Tôi thường được nói rằng ngoài đời tôi cao hơn những gì mọi người nghĩ. Tôi không biết đó là một lời khen hay điều họ đang cố nói là tôi có một giọng nói nhỏ the thé khiến tôi nghe như thể tôi là một đứa trẻ bốn foot hai. Không chắc chắn cách nào để lấy nó. Vì vậy, hãy cho tôi biết, khi bạn xem tôi trên YouTube, tôi có giống những gì bạn hình dung trong đầu không? Thật thú vị khi bạn nhìn thấy ai đó trông như thế nào, và nó rất, rất khác so với những gì bạn mong đợi, và bạn không bao giờ có thể thực sự nhìn họ theo cùng một cách nữa.
Trong chương trình hôm nay, chúng ta có một số thứ thực sự thú vị. Chúng tôi nói về cách tiếp tục hack nhà ngay cả khi tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn có thể bắt đầu giảm do sở hữu tất cả bất động sản mới. Chúng tôi thảo luận về việc liệu có nên cho thuê một tài sản hiện đang sở hữu hay liệu họ có nên ở trong tài sản đó và không mua một tài sản mới hay không. Chúng ta sẽ thảo luận xem ai đó nên tiết kiệm 300,000 đô la tiền thuế hay họ nên tránh điều đó và tiết kiệm số tiền đó trong tương lai, tất cả những điều đó và hơn thế nữa trong tập phim See Greene hôm nay. Bây giờ, nếu bạn chưa bao giờ nghe một trong những tập phim này, hãy để tôi chia nhỏ nó cho bạn thật nhanh. Trong các chương trình này, chúng tôi lấy câu hỏi từ quý thính giả, chúng tôi trình chiếu và sau đó tôi trả lời cho mọi người cùng nghe với mục đích giúp nâng cao nền tảng kiến thức và bản lĩnh của bạn để bạn có thể thành công hơn trên con đường thành công của chính mình. tự do tài chính nhờ bất động sản.
Trước khi chúng tôi tham gia chương trình hôm nay, một yêu cầu kinh doanh cuối cùng là Mẹo nhanh và đó là năm 2023 đã đến. Năm 2024 sẽ không tốt hơn năm 2023 nếu bạn không thực hiện những thay đổi có chủ ý để làm như vậy. Và năm 2023 sẽ không khác gì năm 2022 nếu bạn không thực hiện những thay đổi có chủ ý để biến nó thành như vậy. Vì vậy, hãy dành thời gian suy ngẫm xem bạn muốn cuộc sống của mình sẽ như thế nào. Và quan trọng hơn, bạn sẽ phải là ai để biến điều đó thành hiện thực. Đôi khi chúng ta mắc sai lầm khi đặt câu hỏi: “Tôi phải làm gì, hoặc tôi cần tích lũy những gì để đạt được điều mình muốn?” Sẽ tốt hơn nhiều nếu bạn hỏi: “Tôi cần trở thành ai?” Bởi vì khi bạn trở thành người đó, những thứ đó sẽ tìm đến bạn. Được rồi, chúng ta hãy đến với câu hỏi đầu tiên của chúng ta.
Shalom:
Chào, David. Vui mừng khi có bạn trả lời câu hỏi của tôi. Tên tôi là Shalom và tôi là một người thích nghe BiggerPockets. Câu hỏi của tôi là như sau. Hiện tại, tôi đang là sinh viên đại học ở thành phố New York và tôi sẽ sớm tốt nghiệp với thu nhập 85,000 đô la một năm. Tôi đang tự hỏi làm thế nào tôi có thể bắt đầu hack nhà hoặc làm thế nào tôi có thể tiếp tục hành trình bất động sản của mình. Vì vậy, hiện tại tôi có một chỗ đậu xe mà tôi kinh doanh chênh lệch giá. Tôi cho thuê nó với giá 275, và sau đó mua bán chênh lệch giá cho người khác thuê lại với giá 335 một tháng.
Bây giờ tôi đang tìm cách mở rộng, nhưng tôi không biết cách hack nhà hoặc cách tôi có thể phát triển mà không cần… vì thị trường của tôi quá đắt đỏ. Vì vậy, ở thành phố New York hoặc ở Brooklyn hoặc ở vùng ngoại ô ở New Jersey, căn hộ song lập có giá một triệu rưỡi, hai triệu cộng thêm. Vậy làm cách nào để tôi có thể tấn công hoặc mở rộng thị trường này với những ràng buộc hạn chế như vậy với… thu nhập và các loại thứ khác? Cảm ơn.
David:
Được rồi, Shalom. Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã hỏi câu hỏi đó. Tôi rât cảm kich. Hãy đi sâu vào vấn đề này bởi vì có một câu trả lời cho những gì bạn đang hỏi. Bạn đang nói về hack nhà, đây có lẽ là chủ đề yêu thích của tôi trong lĩnh vực bất động sản. Có rất nhiều cách để làm điều đó. Đó là một chiến lược đầu tư ưu việt. Nó có thể là một… Nó linh hoạt. Nó phải là một phần trong chiến lược của mọi người, ngay cả khi họ mua tài sản bằng các phương tiện khác nhau. Hack nhà là tuyệt vời.
Những gì bạn đang nói đến là một vấn đề thường gặp ở những khu vực giá cao, những thứ đắt tiền hơn. Giống như những gì bạn đang nói, New Jersey, New York, bạn sẽ thường xuyên thấy điều này. Lý do mà những căn nhà song lập được bán với giá cao như vậy là sẽ có người mua nó, và tôi biết điều đó nghe có vẻ ngớ ngẩn, nhưng hãy nghĩ về điều đó. Nếu bạn thường phải trả bốn nghìn đô la một tháng cho khoản thế chấp của mình, nhưng bạn có thể mua một căn song lập và cho thuê một bên với giá 2,500 đô la, thì đó là một chiến thắng lớn nếu bạn chỉ phải trả 1,500 đô la.
Vì vậy, nếu bạn đang cố gắng để có được dòng tiền, nó sẽ không hiệu quả, nhưng nếu bạn đang cố gắng tiết kiệm khoản thế chấp của mình, nó sẽ hiệu quả. Vì vậy, thật không may, tất cả sự cạnh tranh của bạn đều ổn nếu không nhận được dòng tiền, điều này tạo ra nhiều nhu cầu hơn. Nguồn cung vẫn giữ nguyên. Giá cả tăng lên. Đó là những gì bạn đang phải đối mặt với. Vì vậy, nếu bạn muốn mua nhà ở một thị trường đắt đỏ, điều mà bạn nên làm, thì có hai điều cần suy nghĩ. Đầu tiên, hiện tại bạn có đang trả tiền thuê nhà không?
Nếu bạn tính đến tiền thuê nhà mà bạn đang trả và bao gồm thu nhập trong khoản đầu tư, bạn có thể thấy những con số trông đẹp hơn nhiều so với những gì bạn đang nghĩ về việc không làm điều đó. Điều thứ hai là bạn có thể sẽ không mua được căn hộ song công vì số lượng căn hộ trong tài sản càng cao thì bạn càng có nhiều khả năng làm cho các con số trông đẹp hơn.
Một điều khác là bạn có thể xem xét các cách hack nhà phi truyền thống. Vì vậy, chúng tôi luôn mô tả chiến lược hack nhà. Brandon Turner và tôi sẽ làm điều này mọi lúc bằng cách nói về, “Mua căn hộ song lập, mua căn hộ ba tầng, sống trong một căn hộ, dùng hết những căn hộ khác,” bởi vì khái niệm này rất đơn giản để hiểu. Nhưng điều đó không có nghĩa là việc thực hiện cần phải thực sự được thực hiện như vậy. Thành thật mà nói, thật khó để làm cho nó hoạt động theo cách đó.
Sẽ dễ dàng hơn nếu mua một ngôi nhà năm phòng ngủ với ba phòng tắm, thêm một hoặc hai phòng ngủ khác vào đó, để bạn có sáu hoặc bảy phòng ngủ, cho thuê những phòng đó và tự mình sống ở một trong các phòng đó. Bây giờ, điều này không thoải mái, nhưng đó là những gì bạn đang từ bỏ. Bạn đang từ bỏ sự thoải mái để có thể kiếm tiền. Bây giờ bạn là một chàng trai trẻ. Bạn đang kiếm được 85 nghìn đô la một năm, điều này không tệ chút nào.
Bạn có thể chấp nhận một số rủi ro bằng cách mua bất động sản. Tôi nghĩ đó là một bước đi thông minh. Bạn nên đầu tư tiền của mình nhưng hy sinh sự thoải mái của bạn. Bạn không cần phải mua một căn song lập và thuê một mặt của nó. Nếu bạn định làm điều đó, tôi sẽ mua một căn hộ song lập có hai đến ba phòng ngủ ở mỗi bên và cho thuê từng phòng một. Bạn sẽ luôn tăng doanh thu mà tài sản mang lại bằng cách tăng số lượng đơn vị có thể cho thuê.
Điều này có thể được thực hiện bằng cách chuyển từ căn hộ song công sang căn hộ ba tầng hoặc căn hộ ba tầng thành căn hộ bốn tầng hoặc căn hộ bốn tầng có hai phòng ngủ thay vì một phòng ngủ và cho thuê từng phòng ngủ hoặc chuyển đổi phòng gia đình thành phòng ngủ và cho thuê. Bây giờ, điều này không hoạt động trên quy mô lớn. Rất khó để xây dựng một danh mục đầu tư lớn khi làm điều này bởi vì hiện tại bạn đang cho thuê 10 đến 12 phòng ngủ trên mỗi căn hộ. Rất khó để quản lý điều đó.
Nhưng khi bạn là người mới, và bạn chỉ đang cố gắng thu hút, và bạn sẽ xây dựng sự đánh giá cao, mua một thị trường đắt đỏ, đây có lẽ là cách tốt nhất để làm điều đó. Bạn cũng sẽ giảm thiểu rủi ro khi học một chút kiến thức cơ bản về đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, đó là lời khuyên mà tôi muốn dành cho bạn. Ngừng nhìn vào song công.
Bạn phải xem xét những ngôi nhà ba hoặc bốn tầng, và bạn phải xem xét những ngôi nhà dành cho một gia đình có nhiều phòng ngủ và nhiều phòng tắm với đủ chỗ đậu xe và những người hàng xóm không ở quá gần vì bạn không muốn họ phàn nàn và đặt công viên của người thuê nhà của bạn trước nhà của họ. Vì vậy, bạn sẽ phải xem MLS và tìm kiếm giao dịch phù hợp thường xuyên hơn, nhưng hãy tìm kiếm một loại giao dịch khác và bạn sẽ thấy rằng hack nhà hoạt động tốt hơn rất nhiều.
Được rồi. Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi đến từ Jesse Goldstein. “Này, David. Cảm ơn bạn đã tạo ra nguồn nội dung bất động sản rõ ràng là tốt nhất hiện có. Chương trình của bạn chứa đầy protein bất động sản hơn cả gia đình tôi sau bữa tối Lễ tạ ơn. Câu hỏi của tôi là về cách áp dụng các chiến lược tài chính sáng tạo được sử dụng cho các giao dịch đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhà ở. Về lý lịch, vợ chồng tôi đang mong đợi đứa con thứ tư và đang nhanh chóng lớn nhanh hơn căn nhà phố rộng 2300 foot vuông của chúng tôi.
Kế hoạch của chúng tôi là cho thuê nó nếu chúng tôi có thể tìm được một địa điểm lớn hơn, nhưng vì chúng tôi không thể tìm thấy một mức giá phù hợp trong vài tháng kể từ khi chúng tôi tìm kiếm, một đồng nghiệp sẽ chuyển ra khỏi tiểu bang vào tháng XNUMX, gần đây đã liệt kê cho cô ấy nhà đẹp, nhưng với lãi suất ngày nay, nó nhiều hơn đáng kể so với mức tôi cảm thấy thoải mái khi chi tiêu. Tôi đã nói chuyện với cô ấy vài tuần trước sau khi tôi nghe cô ấy nói rằng họ đã không ăn thua sau hai lần giảm giá và đang cân nhắc việc cho thuê tài sản.
Có vẻ như cả hai chúng tôi đã bị tổn thương bởi lãi suất cao hơn. Tôi nghĩ bây giờ chúng ta có thể đang ở trong một tình huống mà họ có thể đưa ra một số ý tưởng tài chính sáng tạo để giải quyết vấn đề của cả hai chúng ta. Chúng được định giá trên thị trường là 1.3 triệu nhưng hiện đang có lãi suất rất thấp trong hai ngày và hiện đang khá có động lực thay vì cho thuê. Chúng tôi đã nói ngắn gọn về chủ đề cho vay trả góp, hợp đồng mua bán đất đai, quyền chọn cho thuê hoặc có khả năng nắm giữ khoản thế chấp thứ hai và cả hai chúng tôi đều đang tìm kiếm lời khuyên từ các luật sư bất động sản.
Ấn tượng của bạn về việc sử dụng các chiến lược này trong không gian dân cư là gì? Không một nhà môi giới địa phương Pennsylvania nào từng nói chuyện đã nghe nói về cách tiếp cận này. Nếu chúng tôi tiếp tục theo những con đường này, làm thế nào cả hai bên có thể đền bù cho các đại lý tương ứng của chúng tôi vì đã làm việc chăm chỉ trong vài tháng qua? Cảm ơn." Được rồi, hãy đi sâu vào vấn đề này, Jesse.
Trước hết, khi nói đến việc bồi thường cho các đại lý, đó là điều mà người bán sẽ chịu trách nhiệm. Điều đó cần đến từ phía người bán bất kể giao dịch được cấu trúc như thế nào. Giờ đây, công ty sở hữu và ký quỹ có thể xử lý việc này cho bạn. Họ sẽ chỉ lấy tiền hoa hồng đáng lẽ phải trả cho các đại lý và trả cho họ ngay cả khi bạn không thực hiện giao dịch theo cái mà chúng tôi gọi là thỏa thuận độ dài vũ khí mà bạn không tham gia MLS. Họ không chỉ tìm một người mua mà họ không biết. Họ đang bán nó cho bạn.
Câu hỏi của bạn liên quan đến việc cấu trúc vấn đề này một cách sáng tạo và có vẻ như điều bạn đang nghĩ là bạn có thể đạt được thỏa thuận tốt hơn nếu bạn làm điều đó. Dựa trên mọi thứ mà tôi đã thấy ở đây, phần duy nhất của thỏa thuận có vẻ tốt hơn là mức lãi suất mà bạn sẽ nhận được. Bạn sẽ nhận được nó trong hai phần chứ không phải ở phần bảy hoặc phần sáu hoặc bất cứ nơi nào chúng ở.
Bạn không thực sự nhận được một mức giá tốt hơn. Họ muốn 1.3 triệu đó. Một điều cần lưu ý là nếu bạn tiếp quản việc này và bạn không nhận được khoản vay của chính mình, thì việc thẩm định đã được thực hiện ít hơn một chút. Vì vậy, bạn sẽ muốn được thẩm định để đảm bảo rằng bạn không trả quá cao cho bất động sản đó trừ khi bạn đồng ý trả 1.3 và bạn không quan tâm nó thẩm định để làm gì. Nhưng tỷ lệ cược là, nếu nó không bán được, thì có thể họ đã niêm yết giá quá cao và họ đang cân nhắc bán cho bạn vì họ muốn nhận được số tiền tương tự.
Bây giờ họ không thực sự mất bất cứ thứ gì ở đây ngoài việc họ đang giữ khoản nợ đó trên sổ sách của chính họ, có thể nói như vậy. Vì vậy, họ vẫn sẽ chịu trách nhiệm thanh toán mặc dù bạn là người thanh toán cho họ và nếu họ cố gắng mua căn nhà tiếp theo, họ sẽ thấy điều đó thật khó khăn. Vì vậy, đôi khi vì người bán không hiểu mặt trái của một chủ đề, bạn làm tất cả công việc, bạn đặt nó lại với nhau, thậm chí có thể bạn đóng cửa căn nhà, họ đi mua căn tiếp theo và người cho vay của họ nói, “ Bạn không thể mua một ngôi nhà. Anh vẫn còn khoản thế chấp này đứng tên anh.”
Và họ nói, “Ồ, không. Người này người kia trả tiền.” Không thành vấn đề. Vẫn hiển thị là dựa vào tài sản dưới quyền của bạn. Chủ đề không giống như cái bắt tất cả để khắc phục mọi vấn đề. Nó có thể hoạt động trong nhiều trường hợp, nhưng trong những trường hợp khác thì không. Tôi không biết rằng điều này nghe giống như một điều mà nó nói ngay lập tức, “Ồ, tùy thuộc vào việc thỏa thuận sẽ có hiệu quả hay không.” Bạn đã không đề cập đến những con số đang chạy nó với lãi suất trong hai. Được rồi, mọi người rơi vào tình yêu với lãi suất. Đó là một điều bản ngã. “Tỷ lệ của tôi cao. Tỷ lệ của tôi là thấp. Tôi ở trong số hai.” Điều đó không có nghĩa gì cả.
Nếu tài sản mất tiền hàng tháng hoặc bạn có thể có khoản thanh toán rẻ hơn nếu bạn mua nhà của người khác mà bạn không phải chịu trách nhiệm. Không quan trọng tỷ lệ của bạn là bao nhiêu. Nó quan trọng những gì tài sản thực sự sản xuất. Về lý thuyết, bạn có thể mua một ngôi nhà với lãi suất 40% nếu dòng tiền chảy vào. Nếu nó mang lại đủ tiền, đó mới là điều thực sự quan trọng. Vì vậy, bạn cần phải làm một số bài tập về nhà ở đây, chạy một số con số và xem, "Nếu tôi mua bất động sản này bằng thế chấp của họ, liệu nó có hoạt động theo cách mà tôi muốn không?"
Nếu nó không chỉ dừng lại ở việc nhìn vào nó. Giá mua sẽ là vấn đề ở đây, không chỉ là lãi suất. Nếu nó hoạt động, có câu trả lời của bạn. Bây giờ tất cả những gì bạn phải làm là tìm ra cách cấu trúc nó nếu bạn định mua nó. Một phần của vấn đề là bạn sẽ phải tìm ra sự khác biệt giữa những gì họ nợ và những gì họ yêu cầu. Vì vậy, giả sử rằng có một khoản thế chấp cho thứ này với giá 700,000 và họ muốn bán nó với giá 1.3.
Chà, khoản chênh lệch 600,000 đô la đó bạn sẽ phải đặt làm khoản thanh toán trước, hoặc bạn phải trả dưới dạng giấy nợ cho họ, hoặc bạn phải nhận từ một người cho vay khác, và người cho vay đó sẽ không muốn đưa cho bạn số tiền đó. khoản vay vì họ sẽ ở vị trí thứ hai sau khoản vay đã có. Hãy xem, khi chúng tôi vay tiền để mua một bất động sản, chúng tôi sẽ thanh toán các khoản thế chấp hiện có bằng tiền từ khoản vay mới, điều này đặt khoản vay mới trở lại vị trí đầu tiên, đó là nơi mà họ sẽ luôn muốn trở thành . Đây là một vấn đề phức tạp khác liên quan đến chủ đề chiến lược.
Vì vậy, nếu họ chỉ nợ 1.1 triệu và họ đang cố bán nó với giá 1.3 triệu, và bạn có 200,000 đô la mà bạn sẽ đặt làm khoản thanh toán trước, điều đó có thể hiệu quả. Nhưng mọi thứ phải sắp xếp cho bạn một cách hoàn hảo nếu bạn định làm một thứ như thế này thành công. Lời khuyên của tôi là đừng xem tài trợ sáng tạo như một cách để biến một thương vụ tồi thành một thương vụ tốt. Có vẻ như bạn đang cố thuyết phục bản thân tham gia vào thỏa thuận này vì tỷ lệ của họ là hai người, hoặc bạn nói: “Này, chúng ta biết nhau. Đây là cơ hội để tôi sử dụng tất cả những thứ hay ho mà tôi học được trên BiggerPockets.”
Tôi thực sự thích sự phấn khích, nhưng đó không phải là điều mà nguồn tài chính sáng tạo được thiết kế lý tưởng. Nó quan trọng hơn khi ai đó đang ở trong một tình huống vô cùng đau khổ và họ rất muốn bán, và họ sẵn sàng tài trợ cho sáng tạo mặc dù điều đó thường không mang lại lợi ích tốt nhất cho họ. Bây giờ, nếu bạn đang tìm mua căn nhà này cho chính mình vì bạn đã đề cập đến việc thay thế căn nhà phố của mình, vì vậy có thể đây là nơi ở chính, thì việc thẩm định của bạn thậm chí còn dễ dàng hơn. Hãy xem khoản thế chấp của bạn đối với ngôi nhà này là bao nhiêu, nếu bạn cho rằng khoản thế chấp của họ.
So sánh điều đó với số tiền thế chấp của bạn đối với một ngôi nhà tương tự mà bạn có thể mua nếu bạn mua nó với lãi suất hiện nay và xem tình huống nào trong số những tình huống đó khiến bạn cảm thấy tốt hơn. Bạn thích cái này hơn ở mức giá này hay bạn thích cái kia hơn ở mức giá đó? Và nếu bạn thích ngôi nhà này hơn, điều duy nhất bạn phải giải quyết là tình huống với người bán khi có thể có sự khác biệt giữa số tiền họ nợ trong khoản thế chấp cũ mà bạn đang tiếp quản và giá mua là bao nhiêu rằng bạn sẽ phải trả khoản chênh lệch. Chúc may mắn với điều đó.
Chàng:
Này David, cảm ơn vì đã đặt câu hỏi. Tên tôi là Guy Baxter. Tôi 26 tuổi đến từ San Diego, California. Tôi đã nghe podcast gần ba năm nay và chỉ trong năm nay tôi đã mua bất động sản đầu tiên của mình ở San Diego. Tôi đã mua nó vào tháng Năm.
Tôi sắp bước sang tháng thứ sáu và có một vài câu hỏi về BRRRRing, chỉ với điều kiện thị trường hiện tại. Kể từ khi tôi mua bất động sản, lãi suất đã tăng lên khá nhiều và tôi chỉ đang cố gắng quyết định xem mình có nên tiếp tục con đường của BRRRR hay không và kiểu như cắn viên đạn với lãi suất cao hơn và rút hết tiền mặt của mình ra để tôi có thể đặt nó và triển khai nó ở một nơi khác hoặc nếu tôi nên duy trì khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn và chỉ cần tiết kiệm thêm một chút cho năm tới để hack lại nhà.
May mắn thay, với lãi suất đang tăng ở San Diego, giá cả vẫn chưa giảm hẳn, vì vậy tôi có thể kiếm được nhiều nhất, tất cả số tiền của tôi sẽ được hoàn lại, có thể nhiều hơn một chút, và vâng, hy vọng, điều đó hợp lý . Tôi nóng lòng muốn nghe câu trả lời. Cảm ơn.
David:
Này, cảm ơn vì điều đó, Guy. Được rồi. Đây là một câu hỏi thường gặp và tôi sẽ cố gắng hết sức để giải quyết nó theo cách có thể giúp ích cho mọi người. Khi cố gắng quyết định, “Tôi có nên tái cấp vốn từ lãi suất thấp của mình sang lãi suất cao hơn không,” đó là điều bạn phải làm để rút tiền của mình ra khỏi giao dịch để mua giao dịch tiếp theo. Câu hỏi sai nên đặt ra là: “Tôi nên giữ tỷ lệ thấp hay nhận tỷ lệ cao hơn?”
Câu hỏi đúng cần đặt ra là: “Tôi sẽ phải chi bao nhiêu tiền mỗi tháng nếu tôi tái cấp vốn để rút số tiền của mình ra nhiều hơn số tiền tôi đang chi tiêu hiện tại?” Vì vậy, giả sử rằng khoản nợ của bạn ở mức 3,500 nghìn đô la một tháng và nếu bạn tái cấp vốn, nó sẽ tăng lên 500 đô la với tỷ lệ cao hơn với số dư khoản vay cao hơn vì bạn đang rút tiền ra. Được rồi. Vì vậy, bây giờ bạn bị lỗ XNUMX đô la nếu bạn làm điều này.
Bạn muốn so sánh số tiền đó với số tiền bạn có thể kiếm được nếu bạn tái đầu tư số tiền mà bạn đã rút ra. Vì vậy, nếu bạn đang rút 250,000 đô la, bạn có thể đầu tư 250,000 đô la theo cách giúp bạn kiếm được nhiều hơn 500 đô la mà bạn phải trả thêm hàng tháng để vay khoản vay mới không? Vì vậy, bây giờ bạn đang so sánh 500 thêm với những gì tôi có thể nhận thêm ở nơi khác. Đó là cách đúng đắn để xem xét vấn đề này. Tất nhiên, bây giờ, đây chỉ là nhìn vào dòng tiền, trong khi bất động sản giúp bạn kiếm tiền theo nhiều cách khác nhau.
Nhưng nếu bạn có thể thu được dòng tiền gần đến mức nào đó, thì việc mua bất động sản mới sẽ không có gì phải đắn đo vì cuối cùng bạn sẽ được đánh giá cao. Bạn sẽ nhận được một khoản vay trả dần cho một tài sản mới. Bạn sẽ nhận được tiền thuê tăng lên đối với tài sản mới trong khi khoản thế chấp của bạn vẫn giữ nguyên. Vì vậy, mỗi năm, về mặt lý thuyết, nó sẽ trở nên có giá trị hơn đối với bạn và trong khoảng thời gian 5, 10, 15, 20 năm, việc sở hữu hai tài sản thay vì một tài sản hầu như luôn là một chiến lược đầu tư ưu việt. Vì vậy, phần lớn thời gian, rút tiền ra để mua thêm bất động sản, về lâu dài sẽ tốt hơn, nhưng không phải lúc nào cũng vậy.
Được rồi. Nếu bạn đang có dòng tiền cực kỳ tốt trên bất động sản ở San Diego, có thể đó là một động thái có chất lượng cuộc sống tốt hơn để bạn chỉ sống nhờ vào số tiền đó và không tái đầu tư. Nếu bạn có nhiều bất động sản và không muốn mua thêm, có lẽ tốt hơn hết là bạn nên ở nguyên vị trí hiện tại. Nhưng điều tôi muốn đạt được là đừng đặt câu hỏi, “Tôi có nên thoát khỏi mức 4% để đạt mức XNUMX% không?” Nó chỉ không quan trọng. Điều quan trọng là chi phí của số vốn đó là bao nhiêu.
Bạn tốn bao nhiêu tiền để rút số tiền đó ra, và bạn có thể kiếm được bao nhiêu nếu tái đầu tư, hay bạn sẽ mất tiền nếu tái đầu tư? Điều gì sẽ xảy ra nếu không có cơ hội nào ngoài kia? Đó là một kịch bản thực tế cho rất nhiều người. Không có gì để mua mà họ thích. Trong trường hợp đó, sẽ không tốt nếu bạn thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt và có vốn nếu bạn không định chi tiêu vào bất cứ thứ gì. Được rồi.
Vì vậy, hãy tự hỏi mình những câu hỏi đúng. Hãy suy nghĩ thông qua điều này. Có thể gửi cho chúng tôi một video khác với một số cơ hội đầu tư khác nhau mà tôi có thể so sánh. Và sau đó, tôi có thể cho bạn câu trả lời tốt hơn về việc liệu bạn có nên rút tiền ra khỏi ngôi nhà ở San Diego và đưa nó trở lại thị trường ở một tài sản khác hay không.
Được rồi. Cảm ơn mọi người đã gửi câu hỏi. Nếu bạn không làm điều đó, chúng tôi sẽ không có buổi biểu diễn và tôi thực sự đánh giá cao việc chúng tôi có thể có một buổi biểu diễn. Và tôi muốn hỏi, "Bạn có thích chương trình không?" Tại phân đoạn này của chương trình là nơi tôi đọc nhận xét từ các video trên YouTube trong các chương trình trước đó, vì vậy bạn có thể nghe những gì người khác đang nói. Và đây cũng là nơi tôi muốn hỏi liệu bạn có vui lòng thích và đăng ký video này cũng như kênh này cũng như để lại nhận xét của bạn trên YouTube để chúng tôi có thể đọc trong các tập trong tương lai.
Được rồi, điều này xuất phát từ tập 699, mẹo từ một thính giả liên quan đến một người thuê nhà không an toàn từ Ariel Eve. Đối với câu hỏi thứ hai, hãy gọi cho Dịch vụ Bảo vệ Người lớn để bày tỏ mối lo ngại của bạn. Họ sẽ tiến hành một cuộc điều tra liên quan đến sự an toàn của cô ấy khi sống một mình. Nhận xét tiếp theo của chúng tôi đến từ Iceman Ant. Nhận xét của Ariel là từ một người có người thuê nhà và họ lo lắng về sự an toàn của họ. Họ sợ rằng người đó có thể bất tỉnh hoặc thậm chí có thể chết trong đơn vị mà họ có, và họ muốn biết liệu họ có bất kỳ nghĩa vụ thực sự nào để chăm sóc người đó hay bất kỳ trách nhiệm pháp lý nào trong tình huống đó hay không.
Nhận xét tiếp theo của chúng tôi đến từ Iceman Ant. "CƯỜI. Ông nói, các chương trình. Thật tuyệt, David. Tôi cũng lớn lên ở khu vực VHS.” Được rồi, đây là một số lời chỉ trích mà tôi đáng phải nhận. Tôi đã đưa ra nhận xét khi đề cập đến các chương trình truyền hình cũ, và tôi gọi anh ấy là các chương trình vì đó là cách mà bà tôi thường gọi chúng, và nó cứ lởn vởn trong đầu tôi, và nó hiện ra khi tôi đang nói. Và Iceman gọi tôi ra về nó. Nó từng là, "Bạn có đang xem chương trình yêu thích của mình không?" Tôi biết ai đó ngoài kia nhớ rằng mọi người thường gọi chương trình truyền hình là chương trình.
Có một số điều như thế mà chúng ta vẫn nói. Giống như ai đó sẽ nói, "Bạn đang quay phim à?" Và tôi nghĩ, chúng ta không thực sự sử dụng phim nữa. Không ai sử dụng phim trong một thời gian dài. Giống như bây giờ, chúng ta có thể nói ghi âm, nhưng bạn vẫn sẽ nghe người ta nói quay phim. Được rồi. Nhận xét tiếp theo của chúng tôi đến từ Brie. “Tôi lo lắng về câu hỏi của người xem đầu tiên vì hack nhà hàng loạt cũng sẽ là chiến lược của tôi khi bắt đầu. Tuy nhiên, nếu bạn không thể áp dụng thu nhập cho thuê từ bất động sản mà bạn hiện đang ở vào tỷ lệ thu nhập của khoản nợ, điều đó sẽ tạo ra một rào cản lớn đối với việc đủ điều kiện mua ngôi nhà thứ hai đó. Đây là lần đầu tiên tôi nghe nói về điều này. Vì vậy, giải pháp thay thế là chuyển ra ngoài bằng cách thuê hoặc tăng thu nhập W2 để đủ tiền mua hai căn nhà mà không tính thu nhập cho thuê. Có mẹo nào khác không?”
Được rồi. Nhận xét và câu hỏi của Brie liên quan đến thực tế là khi bạn hack nhà, bạn không thể lấy thu nhập mà bạn đang được trả và sử dụng thu nhập đó cho thu nhập cho tài sản tiếp theo của bạn. Trong hầu hết các trường hợp, bạn không được phép sử dụng thu nhập từ nơi cư trú chính để đủ điều kiện mua thêm bất động sản và bất động sản tiếp theo của mình. Bây giờ, tôi tin rằng nếu nó có ADU hoặc đôi khi nếu nó là căn hộ song lập hoặc bạn đang sống trong một căn hộ cho thuê căn hộ kia, bạn có thể làm được. Nhưng nhiều lần, những người cho vay nói, “Không, đó là chính của bạn. Bạn không thể tính thu nhập đến từ nó vì chúng tôi không thể xác minh nó.”
Đây cũng là một vấn đề khi mọi người không yêu cầu thu nhập đó trên thuế của họ. Nếu bạn không yêu cầu thu nhập từ thuế của mình, bạn chắc chắn sẽ không thể sử dụng nó để đủ điều kiện cho ngôi nhà tiếp theo. Và tôi thường khuyên mọi người nên hack nhà hàng năm. Điều quan trọng là khi bạn rời khỏi ngôi nhà cuối cùng, nó không còn là nơi ở chính nữa. Nó không quan trọng nếu khoản vay của bạn là một khoản vay nhà ở chính.
Và nhân tiện, nếu bạn đang thắc mắc, thì không. Nếu bạn rời khỏi một ngôi nhà, đó là nơi ở chính của bạn, nó không tự động điều chỉnh thành khoản vay bất động sản đầu tư với lãi suất cao hơn. Ngân hàng không biết, không quan tâm, không quan trọng. Bạn nhận khoản vay đó với tư cách là nơi cư trú chính và các điều khoản cho vay đó, nếu bạn có lãi suất cố định, sẽ không thay đổi trong khoảng thời gian tiếp theo, thường là 30 năm kể từ khi bạn có khoản vay đó.
Vì vậy, khi bạn rời khỏi nó, bạn vẫn nhận được một khoản vay là khoản vay chính để ở, nhưng bây giờ về thuế của bạn, nó hiện được coi là tài sản thu nhập. Bây giờ bạn đang yêu cầu thu nhập mà nó tạo ra và bây giờ bạn có thể sử dụng thu nhập đó để mua thêm tài sản. Vì vậy, đôi khi bạn mua một ngôi nhà, bạn hack ngôi nhà đó, bạn chuyển từ nó sang một thứ khác, sau đó bạn bắt đầu khai thu nhập đó trên thuế của mình như một tài sản đầu tư, điều này sẽ không ảnh hưởng đến DTI của bạn. Sau đó, bạn có thể mua ngôi nhà tiếp theo của bạn. Bạn có thể lặp lại quá trình đó vô thời hạn. Vì vậy, nó làm chậm tốc độ bạn có thể có được các bản hack nhà mới.
Nhưng trong trường hợp xấu nhất, bạn vẫn có thể làm điều đó hai năm một lần, đúng không. Và một khi bạn đạt đến một điểm nhất định, bạn sẽ không cần thêm thu nhập để đủ điều kiện. Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn sẽ tốt do tiền thuê mà bạn có của tất cả những ngôi nhà trước đây mà bạn đã mua được tính vào thu nhập của bạn. Vì vậy, nó có thể khiến bạn bắt đầu chậm hơn một chút, nhưng về lâu dài, nó sẽ không ảnh hưởng nhiều đến bạn. Cảm ơn vì điều đó, Brie.
Nhận xét tiếp theo đến từ Austin. “Tôi nghĩ rằng có điều gì đó mà Eli, người đã đặt ra câu hỏi về vụ hack nhà, có thể làm được. Bạn có thể mua một ngôi nhà chính mỗi năm một lần. Vì vậy, nếu anh ấy sắp chuyển đến vào năm đó, giả sử một năm anh ấy vào nhà là ngày 12/11/22, anh ấy có thể yêu cầu những người bạn cùng phòng ký một hợp đồng thuê mới không phải là hợp đồng thuê từng phòng, nhưng toàn bộ hợp đồng thuê nhà. Sau đó, nhờ những người bạn cùng phòng ký tên, chẳng hạn như ngày 1 tháng 2022 năm 12. Mặc dù bây giờ là tháng 11, nhưng họ có thể đồng ý với một hợp đồng thuê mới ngay bây giờ. Vì vậy, anh ấy có thể sống trong ngôi nhà từ ngày 12/31 đến ngày XNUMX/XNUMX, đang cố gắng tìm một ngôi nhà mới.
Anh ấy có thể đến gặp người cho vay ngay bây giờ và xuất trình hợp đồng thuê ngày 1 tháng 75 của mình, và họ sẽ tính 80 hoặc 31% tiền thuê là thu nhập. Hoặc nếu tất cả bạn cùng phòng của anh ấy muốn chuyển đi vào ngày 75 tháng 80, anh ấy chỉ có thể thuê, cho một gia đình thuê trước toàn bộ ngôi nhà và ký hợp đồng thuê. Mang hợp đồng thuê đã ký đó cho người cho vay và họ sẽ tính 75 hoặc 80% tiền thuê nhà là thu nhập để giúp DTI. Điều khác Eli có thể làm là cố gắng mua một bản song công. Giả sử căn hộ song công có mặt A được thuê với giá XNUMX và mặt B trống. Người cho vay sẽ tính XNUMX hoặc XNUMX% thu nhập cho thuê từ bên A vào DTI của mình. Tò mò nếu có ai có ý tưởng khác. Tôi cũng đang hack nhà và đang tìm cách mở rộng quy mô.
Được rồi. Vâng, cảm ơn bạn, Austin, vì sự đóng góp của bạn ở đó. Tôi sẽ… Có thể đúng, nhưng chúng ta cần xác minh điều này trước khi cho rằng bất kỳ lời khuyên nào mà bạn nhận được sẽ có hiệu quả. Vì vậy, bất cứ khi nào tôi ở trong một tình huống như thế này, tôi chỉ cần đến gặp một nhân viên cho vay và nói, "Này, nó hoạt động như thế nào?" Bây giờ, hầu hết thời gian, các nhân viên cho vay cũng sẽ không biết. Đây chỉ là cách quá chi tiết. Vì vậy, họ sẽ đến gặp người cho vay và nói: “Này, tôi cần nói chuyện với một nhân viên điều hành tài khoản. Các quy tắc của bạn để bảo lãnh phát hành khi nói đến những tình huống này là gì?
Và họ sẽ đi nói chuyện với một người bảo lãnh phát hành. Họ sẽ chờ đợi để nghe lại. Người bảo lãnh sẽ tra cứu các điều kiện mà họ có đối với tất cả các chương trình cho vay khác nhau và cho bạn biết chương trình đó có hiệu quả hay không, hoặc chương trình nào sẽ hiệu quả. Và sau đó chúng tôi lấy lại cho bạn. Đây là lý do tại sao tôi có một công ty cho vay, một công ty môi giới, và đây là lý do tại sao tôi đến gặp họ và nói: “Này, đây là vấn đề của tôi. Làm thế nào chúng ta có thể sửa chữa nó?" Và tôi để các chuyên gia làm việc đó. Thật hấp dẫn khi cố gắng tìm ra tất cả những điều này trên một chuyên mục YouTube, nhưng điều đó không khôn ngoan. Không có cách nào mà bất kỳ ai ở đây có thể biết được, và những quy tắc này luôn thay đổi.
Vì vậy, cách tốt nhất của bạn, nếu bạn có thắc mắc, là thực sự liên hệ với nhân viên cho vay hoặc nhà môi giới cho vay và hỏi họ, “Này, đây là vấn đề của tôi. Làm thế nào tôi có thể sửa chữa nó?" Hãy để họ trở lại với bạn với một số câu trả lời. Và nhận xét cuối cùng của chúng tôi đến từ Kelly Olson. “David, anh cứ nói đi, đối tác chịu trách nhiệm. Hãy thử nói accountabilabuddy. Nó lăn ra khỏi lưỡi và thật thú vị khi nói. Accountabilabuddy. Được rồi, điều đó dễ nói hơn, và nó cũng có một chút pho mát hơn, và tôi không biết pho mát xanh sẽ được ưa chuộng như thế nào. Vì vậy, hiện tại, tôi sẽ sử dụng đối tác trách nhiệm giải trình rất bình thường, nhưng tôi sẽ nói, Kelly, người bạn đồng hành trách nhiệm có thể sẽ thành công. Nó sẽ rất phổ biến.
Và nếu các bạn thích accountabilabuddy hơn, vui lòng cho chúng tôi biết trong phần nhận xét bằng cách chỉ viết trong accountabilabuddy. Được rồi. Chúng tôi yêu và chúng tôi đánh giá cao sự tham gia của bạn. Xin hãy tiếp tục làm như vậy. Thích, đăng ký và bình luận trên kênh YouTube này. Và nếu bạn đang nghe trên ứng dụng podcast, hãy dành chút thời gian để đánh giá năm sao cho chúng tôi. Chúng tôi muốn trở nên tốt hơn và luôn phù hợp, vì vậy vui lòng gọi cho chúng tôi nếu bạn đang sử dụng Apple Podcast, nếu bạn đang sử dụng Spotify, Stitcher, bất kể đó là gì. Chúng tôi sẽ không tiếp tục là podcast liên quan đến bất động sản hàng đầu trên thế giới nếu các bạn không đưa ra những đánh giá đó cho chúng tôi. Vì vậy, đó là lý do tại sao tôi yêu cầu nó. Cảm ơn rất nhiều. Được rồi. Hãy trở lại chương trình. Video tiếp theo của chúng tôi đến từ JJ Williams ở St. Louis, Missouri.
JJ:
Này David. Tôi đang ký hợp đồng với một tài sản tài chính của người bán. Đó là một ngôi nhà lịch sử mà chúng ta sẽ xem xét biến thành… Nó sẽ có ba đơn vị trong ngôi nhà chính, và sau đó cũng có một ngôi nhà nhỏ gắn liền với nó. Đó là khu vực nhiều gia đình và thương mại. Vì vậy, chúng tôi đang tìm cách thực hiện hai Airbnbs ở tầng thấp hơn cũng như ngôi nhà nhỏ. Và sau đó, chúng tôi đang tìm cách làm văn phòng hoặc cho thuê dài hạn ở tầng trên.
Thỏa thuận đó là giảm 125% tài chính cho người bán, và sau đó sẽ tốn khoảng từ 10 đến 70 đô la để phục hồi mọi thứ. Tôi chỉ tò mò thôi. Tôi có cổ phiếu để rút hết tiền ra khỏi trại cai nghiện. Liệu có thông minh hơn không nếu vay tiền từ những cổ phiếu đó, hay tôi chỉ nên rút chúng ra, sử dụng tiền và sau đó, theo cách đó, dòng tiền của tôi sẽ tốt hơn một chút? Cho tôi biết bạn nghĩ gì. Đánh giá cao bạn.
David:
Wow, JJ, đây là một câu hỏi rất thú vị. Tôi không thường xuyên nhận được những điều này, điều này thật buồn cười vì bạn đã bắt đầu câu hỏi của mình bằng cách cung cấp cho tôi tất cả các chi tiết của bản thân thỏa thuận, và sau đó khi bạn đặt câu hỏi thực sự ở cuối, tôi nhận ra rằng không có chi tiết nào thực sự liên quan. Nhưng xin chúc mừng về thỏa thuận mà bạn đang thực hiện và giải thích cách thức hoạt động của nó. Điều đó khá tuyệt.
Được rồi. Câu hỏi thực sự ở đây là, “Tôi có cổ phiếu. Tôi có nên bán cổ phiếu và sử dụng số tiền này để trả trước hay tôi nên vay nợ đối với cổ phiếu để làm việc này?” Điều này sẽ phụ thuộc vào tình hình tài chính của bạn mạnh đến mức nào. Nếu vị thế của bạn mạnh, có thể tốt hơn nếu bạn vay tiền để mua cổ phiếu. Bây giờ, tất nhiên, đây là giả định rằng các cổ phiếu giữ nguyên giá trị của chúng hoặc tăng lên. Nếu các cổ phiếu giảm giá và bạn vay tiền từ chúng, bạn sẽ gặp nguy hiểm gấp đôi ở đó. Bạn đã mất tiền mua cổ phiếu, và bạn đang mất tiền cho khoản vay mà bạn phải trả, phải không.
Và chúng ta không bao giờ biết chính xác nó sẽ diễn ra như thế nào. Vì vậy, hầu hết các chuyên gia tài chính như tôi sẽ cho bạn lời khuyên thận trọng. Hầu hết mọi người sẽ nói, "Đừng làm điều đó." Được rồi. Cái này được đặt trên chiếc mũ Dave Ramsey bé nhỏ của tôi ở đây. “Đừng bao giờ sử dụng đòn bẩy chống lại cổ phiếu. Trên thực tế, bạn không nên có đòn bẩy trên bất cứ thứ gì. Bán tất cả và trả tiền mặt cho ngôi nhà, bán tất cả và trả tiền mặt cho ngôi nhà. Đừng ngu ngốc.” Bây giờ, anh ấy có thể đúng vì tôi không biết đủ về hoàn cảnh của bạn để có thể nói với bạn. Nhưng tôi sẽ nói rằng nếu bạn có tình hình tài chính vững mạnh và bạn tin vào cổ phiếu, theo tôi, việc vay tiền của anh ta để mua bất động sản không phải là một ý tưởng tồi.
Thật là một ý tưởng tồi tệ nếu bạn không thể thanh toán cả tiền mua nhà và tiền vay đối với cổ phiếu của mình, giả sử rằng mọi thứ đều không ổn với khoản tiền thuê nhà này. Được rồi. Bây giờ, đây là lời khuyên tôi sẽ đưa ra cho mọi người. Giả sử lợi thế trong trường hợp xấu nhất. Bạn không thể cho thuê bất động sản, chín tháng trôi qua nơi nó trống. Bạn phải thanh toán khoản vay cho người đã bán tài sản cho bạn, và bạn phải thanh toán khoản vay bằng cổ phiếu, và việc cai nghiện sẽ tăng cao. Bạn vẫn có thể trang trải tất cả các nghĩa vụ nợ của mình bằng số tiền bạn đã tiết kiệm được và số tiền bạn kiếm được từ công việc chứ?
Nếu câu trả lời là không, đừng vay bằng cổ phiếu. Đừng làm bất cứ điều gì mạo hiểm hơn nếu bạn không có thêm số tiền đó. Nếu câu trả lời là: “Vâng, David, tôi đã sống dưới vỏ bọc của mình được XNUMX năm rồi. Tôi tiết kiệm được rất nhiều tiền mỗi tháng. Tôi làm việc rất chăm chỉ. Tôi giỏi về tiền mặt.” Vậy thì, bạn tôi đã giành được quyền sử dụng đòn bẩy, và đó chỉ là cách tôi nhìn nhận nó. Đòn bẩy là tuyệt vời. Nó không phải là tuyệt vời cho tất cả mọi người. Nó dành cho những người hiểu cách sử dụng nó. Có rất nhiều điều trong cuộc sống là như thế này.
Được rồi. Ô tô rất tuyệt, nhưng chúng tôi không để những đứa trẻ chín tuổi lái chúng. Chúng tôi thậm chí không cho phép những người 25 tuổi lái chúng nếu họ chưa vượt qua khóa học lái xe an toàn và vượt qua bài kiểm tra cũng như hiểu luật đi đường. Bạn phải kiếm được quyền lái xe. Bạn phải kiếm được quyền chơi với lửa, phải không. Có những người sử dụng lửa trong công việc của họ. Có thợ hàn. Có nhiều loại người khác nhau sử dụng nhiệt để tiến hành một số việc nhất định. Nhưng bạn không chỉ cung cấp cho họ công cụ và để họ chơi với nó ngay lập tức. Bạn phải kiếm được quyền đó. Đòn bẩy rất giống nhau. Hãy khôn ngoan về nó. Nếu bạn có thể xử lý nó, sử dụng nó. Nếu bạn không thể, chỉ cần chờ đợi và sử dụng nó trong tương lai.
Hãy cho tôi biết trong phần bình luận suy nghĩ của các bạn về phương pháp sử dụng đòn bẩy của tôi. Được rồi. Câu hỏi tiếp theo của chúng ta là rad, và nó đến từ Claudia Dominguez ở Coral Springs, Florida. “Tôi đã mua một bất động sản vào cuối năm 2021 để làm nơi ở chính của mình cho đến khi tôi có thể cho thuê nó vào cuối năm 2022, theo yêu cầu của hiệp hội đối với quyền sở hữu của chủ sở hữu trong một năm.” Vì vậy, có vẻ như Claudia ở đây đã mua một bất động sản ở HOA. “Vì đây sẽ là bất động sản cho thuê đầu tiên của tôi nên tôi có một số câu hỏi muốn được trợ giúp.”
Được rồi. Đó là một ngôi nhà ba giường, hai phòng tắm, rộng 1800 foot vuông. Đó là một căn góc, nhà phố một tầng với ga ra hai ô tô được mua với giá 322 với khoản thế chấp 10 năm giảm 30%. Claudia tin rằng nó có thể cho thuê với giá 2,500 đến 2,800 mỗi tháng. “Chi phí hàng tháng của chúng tôi, bao gồm cả phí hiệp hội, là 2100.” Vì vậy, những gì chúng tôi thực sự đang xem xét là dòng tiền từ 400 đến 700 đô la một tháng trước khi chúng tôi xem xét bảo trì và mọi thứ khác. Được rồi. Câu hỏi. “Làm cách nào để tính ROI tiềm năng của tôi trên tài sản? Khoản thanh toán trước và chi phí đóng cửa của chúng tôi lên tới 50,000. Chúng tôi đã chi thêm 5,000 đô la cho các tầng mới sau khi chuyển đến trước khi lớp gỗ công nghiệp ở đó bị hư hại trước đó.”
Được rồi, hãy bắt đầu với điều đó. Bạn không tính toán ROI vì bạn đã sống trong đó được một năm và việc bạn đặt ra những gì không quan trọng. Điều quan trọng là bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu trong tài sản ngay bây giờ. Vì vậy, hãy trừ phí môi giới, chi phí kết thúc, bất kỳ chi phí bán hàng nào từ việc bán căn nhà này và tìm xem bạn còn lại bao nhiêu tiền. Được rồi. Sau đó, bạn sẽ nhận 400 đô la một tháng mà bạn sẽ nhận được nếu nó được thuê với giá 2,500 đô la. Chúng ta sẽ bảo thủ. Chúng ta sẽ nhân số đó với 12. Được rồi. 12 tháng nhân 400 một tháng là 4,800 đô la một năm.
Được rồi. Bạn sẽ chia số đó cho số vốn chủ sở hữu mà bạn có trong ngôi nhà ngay bây giờ. Vì vậy, nó được mua với giá 322 với mức giảm 10%. Vì vậy, rất có thể bạn thực sự hầu như không có bất kỳ vốn chủ sở hữu nào. Được rồi. Bởi vì nếu bạn bán căn nhà, chi phí hoàn tất của bạn có thể lên tới gần 6%. Vì vậy, bạn chỉ còn lại 4% vốn chủ sở hữu trong tài sản này, có thể là 12 nghìn đô la. Vì vậy, giả sử nó tăng lên một chút, và giả sử rằng bạn đã nói… Anh bạn, hãy giúp bạn ở đây vì Florida đã có một năm tốt đẹp và giả sử bạn có 40,000 đô la vốn chủ sở hữu trong tài sản này.
Vì vậy, nếu chúng tôi chia 4,800 cho 40,000, điều đó mang lại cho chúng tôi tỷ lệ hoàn vốn trên vốn chủ sở hữu là 12%, khá tốt trong thị trường ngày nay. Được rồi. Nhưng giả sử bạn thậm chí không có 40,000 vốn chủ sở hữu. Nếu chúng ta chia 4,800 đó cho… Giả sử ngôi nhà của bạn vẫn chưa được dựng lên và bạn chỉ có khoảng 12,000 đô la trong đó. Chà, bây giờ lợi tức trên vốn chủ sở hữu của bạn sẽ là 40%. Vì vậy, bạn càng có ít vốn chủ sở hữu trong giao dịch, thì lợi tức trên vốn chủ sở hữu của bạn càng cao, điều đó có nghĩa là việc cho thuê nó sẽ hợp lý hơn là bán nó và đặt tiền vào một nơi khác.
Vì vậy, trước khi tôi tìm hiểu sâu hơn về câu hỏi của bạn, có vẻ như việc chuyển ra khỏi bất động sản này và cho thuê nó sẽ là điều dễ hiểu đối với bạn, nhưng chúng ta hãy tiếp tục. “Làm cách nào tôi có thể xác nhận xem việc nâng cấp phòng tắm có hợp lý về mặt tài chính hay không?” Nó có lẽ sẽ không. Chỉ số tiền bạn sẽ phải chi để nâng cấp phòng tắm sẽ không làm tăng tiền thuê nhà của bạn nhiều như bạn nghĩ. Nhưng câu hỏi của bạn không phải là, “Tôi có nên không?” Đó là, “Làm sao tôi biết được?” Và vì vậy câu trả lời của tôi dành cho bạn sẽ là nếu việc cập nhật phòng tắm sẽ làm tăng tiền thuê mà bạn có thể mang lại nhờ lợi tức đầu tư tích cực, thì bạn nên làm điều đó.
Vì vậy, nếu bạn có thể tăng tiền thuê từ 2,400 lên 2,800 chỉ bằng cách nâng cấp phòng tắm, và bạn sẽ chỉ tốn 15 nghìn đô la để nâng cấp phòng tắm, và bạn sẽ giữ nó dưới dạng tiền thuê trong đủ thời gian. thời gian để kiếm lại 15 nghìn đô la, đó là cách bạn xác định câu hỏi đó. “Tôi đang đấu tranh với thành kiến của mình rằng tôi sẽ không thuê một bất động sản có phòng tắm lỗi thời. Tôi đang xem xét việc tu sửa với ngân sách thấp vì tôi có thể mua những chiếc bàn trang điểm hiện đại hơn đã qua sử dụng và tôi nhận thấy rằng bồn tắm có thể được sơn lại. Tôi chỉ không chắc liệu mình có nên tiếp tục chi tiền cho việc này hay không.”
Được rồi, đầu tiên, bạn đã làm rất tốt vì đã nhận ra thành kiến của chính mình. Nó có lẽ không phải là một vấn đề lớn như bạn nghĩ. Tuy nhiên, bạn đã ảnh hưởng đến tôi. Nếu bạn đang xem xét việc tu sửa với ngân sách thấp, thì hãy tự mình sửa sang một số công việc, trong đó bạn chỉ mua những chiếc bàn trang điểm mới và sơn lại bồn tắm, vâng, điều đó thực sự có ý nghĩa đối với bạn. Tôi cho rằng đây là việc tu sửa toàn bộ phòng tắm mà chúng ta đang nói đến.
“Nếu thị trường tiếp tục như những quý vừa qua, điều đó có nghĩa là tôi sẽ phải chi tiêu nhiều hơn đáng kể cho bất động sản tiếp theo mà tôi đã mua với ý định cho thuê. Tôi nên cân nhắc những tiêu chí nào để đảm bảo rằng tôi đang mua một khoản đầu tư tốt với mức giá có vẻ như bị thổi phồng? Tôi tin rằng tôi đã nghe nói rằng sự đánh giá cao không phải là một yếu tố ngay lập tức, hay tôi đánh giá yếu tố nắm giữ dài hạn? Tôi không chắc làm thế nào để ước tính mức tăng giá thuê có thể hỗ trợ mua bất động sản tiếp theo trong một thị trường eo hẹp.”
Một lần nữa, lãi suất không thành vấn đề khi bạn đưa ra quyết định này. Tôi biết điều đó cảm thấy kỳ lạ khi nghe và giá mua không thành vấn đề. Điều quan trọng là nó sẽ tăng giá trị kể từ khi tôi trả tiền cho nó và nó có tạo ra dòng tiền không? Bây giờ, lãi suất và giá mua thực sự ảnh hưởng đến dòng tiền và chúng chỉ phù hợp với mục đích đó. Có nghĩa là giá mua càng cao và tỷ lệ càng cao thì dòng tiền càng khó. Nhưng bản thân chúng không quan trọng. Vì vậy, tiêu chí mà tôi nghĩ bạn nên cân nhắc là bạn sẽ mất nhiều thời gian hơn và nhiều nỗ lực hơn để tìm kiếm một thỏa thuận khác thay thế thỏa thuận bạn có.
Và điều này không hiếm gặp trong lĩnh vực bất động sản. Trên thực tế, điều này có lẽ gần với một thị trường lành mạnh hơn so với những gì chúng ta đã thấy kể từ lần sụp đổ trước. Tôi biết điều đó nghe có vẻ điên rồ, nhưng chúng tôi đã hư hỏng. Chúng tôi đã quen với việc mua một bất động sản tăng giá hàng năm mà cần rất ít công việc không nhằm mục đích tạo ra dòng tiền ngay từ đầu. Đây chủ yếu là bất động sản nhà ở. Tất cả chúng ta đã mua. Dòng tiền đó đã chảy từ ngày đầu tiên, và không chỉ dòng tiền, mà dòng tiền còn chảy ở hai con số. Đó chỉ là chúng ta đang hư hỏng. Và bây giờ chúng tôi không hư hỏng nữa, chúng tôi tức giận về điều đó.
Nhưng theo truyền thống, cách mà bất động sản được cấu trúc, nó có nghĩa là giúp bạn kiếm tiền trong thời gian dài chứ không phải trong thời gian ngắn. Vì vậy, sẽ không sao nếu nó khó hơn những gì chúng tôi nghĩ để làm cho nó hoạt động. Bất động sản vẫn là một quyết định đầu tư tốt. Câu hỏi hai trong ba phương án vay. “Các lựa chọn cho vay tốt nhất để mua một tài sản là gì? Tôi có một công việc W2 được trả trên mức trung bình cho khu vực của tôi. Và tôi có tín dụng tốt, nhưng tôi chỉ có đủ để trả trước khoảng 10% cho bất động sản tiếp theo. Vì tôi đã sở hữu một tài sản, tôi tin rằng điều đó sẽ buộc phải vay một khoản vay thông thường yêu cầu trả trước 10%.”
Được rồi. Vì vậy, lựa chọn cho vay tốt nhất dành cho bạn là làm điều tương tự với ngôi nhà tiếp theo của bạn giống như ngôi nhà đầu tiên mà bạn đã làm mà chúng ta vừa nói đến. Bạn muốn sử dụng khoản vay mua nhà ở chính và đặt cọc càng ít càng tốt. Bạn không cần phải đặt xuống 10%. Bạn thực sự có thể giảm 5% trong nhiều trường hợp hoặc 10% nếu bạn chưa có khoản vay FHA. Nếu bạn không mua nó làm nơi ở chính, nghĩa là bạn sẽ rời khỏi ngôi nhà mà bạn đang ở và bạn sẽ không mua một ngôi nhà khác để ở, bạn sẽ chuyển đến sống ở một nơi khác. Bạn có thể đặt XNUMX% xuống nhiều lần như một ngôi nhà nghỉ dưỡng. Được rồi.
Vì vậy, đây giống như một ngôi nhà mà bạn sẽ cho thuê một thời gian. Nhưng bạn sẽ cho người khác thuê, hoặc bạn sẽ không sống ở đó với tư cách là cư dân chính của mình. Vì vậy, hãy liên hệ với chúng tôi nếu bạn muốn chúng tôi xem xét việc tìm khoản vay mua nhà nghỉ dưỡng cho bạn hoặc gặp ai đó trên BiggerPockets, sử dụng các công cụ của họ ở đó và tìm một người là thành viên thực hiện các khoản thế chấp và hỏi họ, “Này, tôi có những lựa chọn nào? có nếu tôi không muốn đốt khoản vay mua nhà nghỉ dưỡng của mình? Tôi muốn mua một nơi ở chính.” Nhưng tôi không cho rằng bạn phải giảm 10%. Bạn rất có thể kiếm được một thứ gì đó với giá từ 5 đến XNUMX% kể từ khi bạn rời khỏi nơi ở chính hiện tại của mình.
Nhiều người nghĩ rằng bạn chỉ có thể có một khoản vay mua nhà chính tại một thời điểm. Điều đó không đúng. Bạn thường chỉ có thể có một khoản vay FHA hoặc một khoản vay VA tại một thời điểm. Nhưng bạn có thể có nhiều hơn một khoản vay cư trú chính cùng một lúc vì không phải tất cả các khoản vay cư trú chính đều là VA và FHA. Bạn có thể nhận được một khoản vay thông thường, thường với 5% giảm cho nơi cư trú chính. Câu hỏi ba trong số ba. Đây là một câu hỏi liên quan đến gia đình.
“Tôi đang hack nhà để bắt đầu. Tôi sống với các con tôi trong tài sản sẽ được thuê. Chúng tôi mới chuyển đến từ một căn hộ mà chúng tôi chỉ ở trong bảy tháng sau khi chuyển từ ngôi nhà mà chúng tôi đã bán vào năm 2021. Ý định của tôi là mua một bất động sản khác và sống trong đó một thời gian trước khi cho thuê căn nhà đó và cuối cùng mua căn hộ lâu dài của tôi. hạn về nhà. Tôi cảm thấy việc ép con mình chuyển nhà XNUMX-XNUMX năm một lần có thể ảnh hưởng tiêu cực đến chúng, nhưng tôi không muốn lấy con mình làm cái cớ để không thực hiện mục tiêu của mình. Làm thế nào để bạn dung hòa một số nhu cầu của việc đầu tư bất động sản, trong trường hợp của tôi, việc đột nhập nhà, nơi tôi chuyển các con của mình hàng năm đến một nơi ở mới với những gì cảm thấy thiếu sót khi nuôi gia đình?”
Ồ, đây là một câu hỏi hay đây. Và, tất nhiên, bạn đang hỏi một anh chàng chưa có gia đình và không có con cái, vậy mà tôi vẫn sẽ ngồi đây và cố gắng hết sức để giải thích cuộc trò chuyện khó hiểu này. Trước hết, tôi chỉ muốn nói rằng tôi thực sự hiểu, tôi không thể hiểu theo nghĩa đen, nhưng tôi đồng cảm với những gì bạn đang trải qua và tôi nghĩ bạn là một người tốt khi đặt câu hỏi này. Bởi vì, trên các podcast như thế này, chúng tôi luôn nói về các thành phần tài chính đối với bất động sản. Đó là lý do tại sao mọi người ở đây để lắng nghe. Tuy nhiên, chúng ta sẽ thật ngu ngốc nếu không thừa nhận rằng có một yếu tố cảm xúc đối với bất động sản.
Đây là một phần của quá trình và nếu bạn muốn tiềm thức của mình hiểu rõ những gì bạn đang làm và hỗ trợ bạn trong đó, thì bạn phải thỏa mãn khía cạnh cảm xúc của mình. Vì vậy, tôi rất vui vì bạn đang hỏi điều này và nếu những người khác cũng đang thắc mắc điều tương tự, đừng cảm thấy tồi tệ về điều đó. Điều này là hoàn toàn bình thường và là điều mà tất cả chúng ta phải vượt qua với tư cách là nhà đầu tư. Trên thực tế, một trong những lý do khiến tôi nghĩ mình mất nhiều thời gian hơn trong cuộc đời để lập gia đình là vì tôi biết sự nghiệp thực thi pháp luật của mình khó khăn như thế nào, tuần làm việc XNUMX giờ của tôi, cam kết xây dựng doanh nghiệp và kiếm tiền thông qua bất động sản sẽ ảnh hưởng đến tôi như thế nào. một gia đình tiêu cực. Điều đó khó hơn, và tôi nghĩ điều đó đã nằm trong đầu tôi, và tôi chỉ trì hoãn việc thành lập gia đình vì trước tiên tôi muốn tạo dựng thành công trong lĩnh vực này.
Đó rõ ràng là một vị trí khác mà tôi đang ở bây giờ. Vì vậy, bây giờ, nếu tôi muốn lập gia đình, tôi nghĩ mình có thể làm được mà không cảm thấy tội lỗi. But you are right there, smack dab in the some of this mom tội lỗi. Vì vậy, hãy làm việc theo cách của chúng tôi thông qua cái này. Claudia, điều đầu tiên tôi nghĩ đến là bạn muốn có một cuộc trò chuyện thẳng thắn với con mình và chia sẻ lý do tại sao quyết định đó sẽ mang lại lợi ích cho gia đình trong tương lai. Đó là một công cụ giảng dạy, phải.
Vì vậy, có thể con bạn chưa đủ lớn để hiểu toán, nhưng nếu chúng hiểu, bạn có thể giải thích cho chúng, “Đây là tiền nhà của chúng ta. Bây giờ, nếu chúng tôi chuyển đến ngôi nhà thứ hai, nó sẽ chỉ có chừng này. Điều đó có nghĩa là mẹ không phải làm việc nhiều ở cơ quan và con có thể ở nhà với mẹ nhiều hơn nếu chúng ta chuyển nhà lần nữa.” Tôi sẽ không nói, “Điều này có nghĩa là mẹ kiếm được nhiều tiền hơn,” bởi vì nếu tôi còn là một đứa trẻ, tôi nghe thấy điều đó, tôi sẽ nói, “Ồ, thật tuyệt, vậy là bây giờ mẹ có thể mua cho con nhiều đồ chơi hơn,” mà không phải là nơi bạn muốn cuộc trò chuyện đi. Vì vậy, hãy tạo mối tương quan giữa càng tiết kiệm được nhiều tiền, bạn càng có thể ở bên họ nhiều hơn.
Điều tiếp theo mà tôi sẽ làm là tôi sẽ cố gắng tìm cách khiến nó trở nên vui vẻ. Không ai thích di chuyển. Đó là một nỗi đau, phải. Vì vậy, bạn có thể làm cho nó vui vẻ? Có thể có một loại phần thưởng nào đó mà bạn có thể trao cho những đứa trẻ này mà không tốn tiền, điều đó sẽ làm cho điều này bớt… Tôi không biết liệu chấn thương có phải là từ đúng hay không, nhưng ít mang lại trải nghiệm tiêu cực hơn. Tất cả các bạn có thể cùng nhau ăn pizza hoặc bỏng ngô trên sàn khi chuyển đi, ngồi trên túi đậu và chia sẻ những câu chuyện về phần yêu thích của bạn trong ngôi nhà mới không?
Bạn có thể tham gia một cuộc phiêu lưu với tư cách là một gia đình và đi dạo quanh khu phố và chỉ ra những ngôi nhà mà bạn thích nhất hoặc xem các nhà hàng, tiệm kem hay rạp chiếu phim cách đó bao xa? Bạn có thể đưa chúng đi xem những bộ phim mới và nói: “Này, các con, chúng ta hãy so sánh rạp này với rạp chiếu phim khác và xem rạp này có gì hay hơn.” Phải. Bạn có thể biến nó thành một trò chơi hoặc một hệ thống hoặc một khuôn mẫu mà mỗi khi họ di chuyển, họ học được những gì cần thiết để di chuyển và nhờ đó họ làm việc đó tốt hơn không? Bây giờ, tôi không biết liệu việc chuyển nhà có gây khó khăn cho trẻ em nhiều như việc chuyển trường hay không, đó là điều tôi sẽ nghĩ. Nó phải mất một số bạn bè của họ.
Vì vậy, nếu bạn có thể hack nhà trong cùng một khu học chánh, điều đó chắc chắn sẽ tốt hơn. Nếu không, tôi sẽ có rất nhiều cuộc trò chuyện về những gì họ đang trải qua ở trường. Rất nhiều bậc cha mẹ mắc sai lầm khi cho rằng mọi thứ đều tốt cho con mình vì con họ không nói gì cả. Nhưng khi tôi còn là một đứa trẻ, tôi sẽ không về nhà và nói chuyện với bố mẹ nếu tôi bị bắt nạt hoặc nếu tôi gặp vấn đề gì đó. Điều đó không xảy ra thường xuyên, nhưng tôi chắc chắn sẽ không nói về nó. Và những lần tôi cố gắng nói về điều đó với bố mẹ mình, họ đều gạt đi vì họ có những thứ khác đang diễn ra trong cuộc sống khiến họ căng thẳng hơn.
Vì vậy, tôi giống như khi chúng tôi chuyển đi, đó là một bước chuyển rất, rất, rất khó khăn đối với tôi. Tôi đang học lớp bảy, vì vậy tôi vào cấp hai ở một trường mới với một đám trẻ có nhiều tiền hơn những đứa trẻ ở trường trước. Và tôi ăn mặc không đẹp lắm, và tôi bị trêu chọc, và tôi chưa bao giờ bị trêu chọc vì tôi rất nổi tiếng ở trường đầu tiên của mình. Tôi chỉ không biết làm thế nào để bạn xử lý loại tình huống này. Và không có ai để nói chuyện.
Vì vậy, tôi sẽ cởi mở với họ về việc họ có hướng ngoại không? Họ có kết bạn mới không? Họ có phải là người hướng nội không? Họ có gặp khó khăn trong việc kết bạn không? Và chỉ cần cho họ một số lời khuyên về những gì họ có thể làm để trở nên dễ mến hơn nói chung để quá trình chuyển đổi không quá khó khăn đối với họ. Tất nhiên, tôi muốn nhận ra rằng bạn đang thực hiện một số hy sinh ở đây. Sẽ khó khăn hơn với họ vì bạn đang làm điều này. Vì vậy, xin cảm ơn bạn vì đã đặt gia đình lên hàng đầu, mặc dù điều đó sẽ khó khăn trong thời gian ngắn. Được rồi, câu hỏi tiếp theo của chúng ta đến từ Jack Graham.
Jack:
Này, David. Tên tôi là Jack Graham, và tôi có một câu hỏi lớn dành cho bạn, đó là, tôi có nên tách riêng chi phí thưởng cho một số tài sản của mình để không phải nộp thuế thu nhập đối với thu nhập thường xuyên của mình không? Và để tiện cho bối cảnh, tôi có khoảng năm bất động sản trị giá tổng cộng khoảng 2.5 triệu đô la. Khoảng 40% trong số đó là vốn chủ sở hữu và tôi đang cố gắng có được một số tài sản này, hai trong số chúng tôi đã mua trong năm nay và tôi đã xem YouTube, một số video, mọi người đưa ra sự phân biệt chi phí thưởng.
Là một nhà môi giới toàn thời gian và là một nhà đầu tư siêu hạng, tôi làm việc hơn 75 giờ một tháng trong lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, về mặt kỹ thuật, tôi có thể sử dụng phần mã số thuế đó để bù trừ thu nhập cá nhân của mình. Và năm nay, tôi phải trả khoảng 300 đến 350,000 đô la tiền thuế, và tôi thực sự không muốn. Vì vậy, câu hỏi của tôi dành cho bạn, “Này, tôi có nên làm điều này không? Tôi có nên sử dụng hai bất động sản mà tôi đã mua trong năm nay để thưởng cho chi phí tách biệt chúng để tôi có thể giữ tiền trong ngân hàng của mình và hy vọng sẽ mua những bất động sản mới trong tương lai và tôi có thể sử dụng tiền của mình tốt hơn ngay bây giờ thay vì giữ nó… cho nó cho chính phủ?
Và hậu quả là gì? Tôi có phải trả nhiều thuế hơn trong tương lai không? Nếu đúng như vậy, đó có phải là điều tôi vẫn nên làm không?” Hãy cho tôi biết suy nghĩ của bạn là gì. Người hâm mộ lớn của BiggerPockets, người hâm mộ lớn của bạn và những gì các bạn làm. Vì vậy, cảm ơn bạn rất nhiều vì tất cả mọi thứ, và mong chờ phản hồi của bạn.
David:
Được rồi, Jack, cảm ơn anh rất nhiều vì điều này. Thật là một câu hỏi tuyệt vời ở đây. Vì vậy, tôi sẽ đưa ra ý chính về những gì bạn đang mô tả cho bất kỳ ai không quen với khấu hao tiền thưởng, sau đó tôi sẽ cố gắng hết sức để trả lời câu hỏi của bạn. Điều mà Jack đang nói ở đây là, thông thường, khi bạn mua một bất động sản, hãy gọi nó là bất động sản để ở, chính phủ cho phép bạn xóa một phần tài sản đó sau mỗi 27 năm rưỡi vì nó sẽ bị phá hủy. Vì vậy, họ đang nói rằng thời gian sử dụng hữu ích của tài sản này sẽ kéo dài hơn 27 năm rưỡi. Vì vậy, bạn lấy tổng giá của bất động sản, chia cho 27.5 và bạn có thể xóa số tiền đó khỏi thu nhập mà bất động sản đó tạo ra. Vì vậy, nếu nó kiếm được 500 đô la một tháng, nhưng con số mà tôi vừa mô tả là 400 đô la một tháng, thì bạn chỉ phải trả thuế cho 100 đô la một tháng.
Nếu bạn là một chuyên gia bất động sản toàn thời gian, họ sẽ để bạn chịu lỗ. Vì vậy, đôi khi điều xảy ra là bạn có thể xóa 700 đô la một tháng, nhưng nó chỉ kiếm được 500 đô la một tháng. Vì vậy, bạn có thêm 200 đô la một tháng mà không được bảo hiểm. Nếu bạn là một chuyên gia bất động sản toàn thời gian, bạn có thể lấy 200 đô la đó và áp dụng nó vào những cách khác mà bạn kiếm tiền thông qua bất động sản, hoa hồng, nhà chuyển đổi thu nhập, tôi tin vậy. Gần như tất cả các cách mà bạn kiếm thu nhập, bạn có thể tránh được 200% đó. Bây giờ, khi bạn kết hợp khoản trợ cấp đó với khấu hao tiền thưởng, bạn thực sự không thể đợi 27 năm rưỡi để lấy số tiền đó. Bạn có thể thực hiện một nghiên cứu mà họ cho phép bạn học tất cả trong năm đầu tiên. Nó được gọi là một nghiên cứu phân biệt chi phí. Nó phức tạp hơn một chút so với những gì tôi mô tả, nhưng tôi sẽ ở đây cả ngày để cố gắng nói về nó.
Vì vậy, không cung cấp cho bạn thông tin chi tiết, chiến lược tổng thể là bạn xem xét một tài sản. Bạn xác định, “Được rồi. Chà, phần lớn số tiền này sẽ hao mòn nhanh hơn nhiều so với 27 năm rưỡi, vì vậy tôi sẽ bù lỗ từ tất cả số tiền đó ngay trong năm đầu tiên.” Khi bạn kết hợp chiến lược chuyển tất cả các khoản lỗ của mình vào năm đầu tiên với thực tế là giờ đây bạn có thể che chở thu nhập từ những thứ khác, các chuyên gia bất động sản toàn thời gian có thể sẽ tránh phải nộp thuế thu nhập. Bây giờ, đây là cách những người như Robert Kiyosaki, Donald Trump và tôi khi nói, “Tôi không trả bất kỳ khoản thuế thu nhập nào. Tôi không trả thuế gì cả. Tôi không ngu ngốc." Đây thực sự là những gì họ đang đạt được. Được rồi. Không phải là họ đang trốn thuế giống như họ đang vi phạm pháp luật mà là họ đã tái đầu tư tất cả số tiền của mình vào bất động sản mới, vì vậy họ phải gánh chịu tất cả những khoản lỗ mới này so với số tiền họ đang kiếm được.
Bây giờ, nó nghe có vẻ tuyệt, và đó là lý do tại sao chúng tôi làm điều đó bởi vì chúng tôi không muốn trả thuế. Jack ở đây, bạn cũng không muốn trả thuế, nhưng có một nhược điểm. Thực sự có một vài nhược điểm mà tôi sẽ mô tả trước khi chúng ta biết liệu đây có phải là bước đi đúng đắn hay không. Trước hết, bạn không bao giờ có thể ngừng mua bất động sản khi bạn làm điều này. Tôi nói nó giống như lấy con sói theo năm tháng. Miễn là bạn đang mua bất động sản mới… Giống như tôi phải mua bất động sản mỗi năm để bù đắp số tiền tôi kiếm được, và đôi khi tôi phải chi tiêu gần bằng hoặc đôi khi hơn 100% số tiền mà tôi kiếm được. quay trở lại bất động sản để không phải trả thuế cho nó. Được rồi. Vì vậy, nếu mục tiêu của bạn là tiết kiệm một khoản tiền lớn, điều này không phải lúc nào cũng hiệu quả. Đôi khi nếu bạn chỉ muốn có tiền mặt trong ngân hàng, tốt hơn hết là bạn nên trả thuế.
Lần thứ hai. Nó không miễn phí. Trên thực tế, khi bạn trả trước tất cả, bạn sẽ mất khả năng nhận số tiền đó trong 27 năm rưỡi tới vì bạn đã lấy hết số tiền đó trong năm đầu tiên, do đó khoản khấu hao đó sẽ không còn nữa. Bạn không thể bảo vệ bất kỳ khoản thu nhập nào sau khi bạn đã lấy nó ngay lập tức, điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải trả thuế cao hơn cho thu nhập trong tương lai mà tài sản đó tạo ra. Bây giờ, miễn là bạn lấy khoản thu nhập trong tương lai đó, bao gồm trong tất cả số tiền mà bạn kiếm được với tư cách là một chuyên gia bất động sản, và tiếp tục mua thêm bất động sản, bạn sẽ không phải trả thuế cho số tiền đó. Nhưng bạn có thấy những gì tôi đang nói ở đây không? Bạn đang ngày càng bị hút sâu hơn vào thế giới này, nơi bạn không bao giờ có thể ngừng mua thêm bất động sản.
Và khi bạn ngừng mua thêm bất động sản, bạn sẽ phải trả thuế cho số tiền bạn kiếm được, và bạn sẽ đánh thuế thu nhập mà những bất động sản đó tạo ra, và thu nhập đó sẽ không được bảo vệ bởi khấu hao. Nhược điểm cuối cùng mà tôi có thể nghĩ ra khỏi đầu là thực tế là nó không miễn phí. Bạn thực sự phải trả tiền cho các nghiên cứu phân biệt chi phí, có thể từ sáu đến 10,000 đô la một nghiên cứu theo kinh nghiệm của tôi. Vì vậy, bạn không những không bị mất khấu hao mãi mãi mà còn được giảm ngay lập tức. Bạn đã phải chi từ 10,000 đến 350,000 đô la để làm được điều đó. Vì vậy, vâng, bạn sẽ tiết kiệm được XNUMX đô la, nhưng bạn cũng sẽ chịu một số khoản lỗ theo một số cách khác mà tôi mô tả.
Như đã nói, nếu chúng ta đang tham gia vào một thị trường như ngay bây giờ, nơi tôi đang mong đợi nhìn thấy những cơ hội tốt hơn những gì chúng ta có thể thấy, thì 300 đến 350,000 đô la bổ sung mà bạn sẽ phải trả cho thuế sẽ làm được bạn tốt hơn bình thường. Nếu chúng ta đang đi vào một thị trường mà giá cứ tăng, tăng, tăng, tăng và tăng. Và không quan trọng bạn có bao nhiêu tiền. Bạn sẽ không thể mua bất cứ thứ gì, và nếu mua, bạn sẽ mất tiền khi mua nó, hoặc nó có thể bị hỏng. Đó là một câu chuyện khác. Nhưng bây giờ chúng ta đang ở trong một tình huống mà bạn có thể lấy 350,000 đó và chờ xem liệu nó có giảm thêm nữa không. Nó sẽ, quote-unquote, sụp đổ? Có vốn ngay bây giờ sẽ có lợi hơn là có vốn trong các tình huống khác khi bất động sản cứ tiếp tục bùng nổ vì tất cả số tiền mà chính phủ đang in.
Vì vậy, tôi phần nào nghiêng về thực tế là tôi nghĩ rằng bạn nên làm điều này, đúng không. Một điều khác cần suy nghĩ là nếu bạn đang đầu tư cho tương lai một cách khôn ngoan và bạn đang tăng vốn chủ sở hữu của mình, thì có nhiều cách để kiếm tiền từ bất động sản không phải chịu thuế, đó không phải là dòng tiền. Vì vậy, bạn phải báo cáo dòng tiền của mình dưới dạng thu nhập bởi vì nó là như vậy. Đây là lý do tại sao khi mọi người giống như, “Dòng tiền, dòng tiền, dòng tiền,” và họ chỉ nhìn vào những ký hiệu đô la nhỏ như Scrooge McDuck, và họ chỉ bị ám ảnh bởi dòng tiền vì nó sẽ giải quyết tất cả các vấn đề của họ. các vấn đề. Nó không. Nó không. Bây giờ, nó thật tuyệt. Tôi không nói tránh nó, nhưng tôi nói rằng nó không tốt như chúng ta thổi phồng nó lên.
Khi bạn nhận được vốn chủ sở hữu, bạn có thể thực hiện các khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt mà không bị đánh thuế, hoàn toàn không. Và điều thú vị về tái cấp vốn bằng tiền mặt thường là bạn phải mất nhiều thời gian để tích lũy vốn chủ sở hữu. Vì vậy, thông thường, trong thời gian bạn xây dựng vốn chủ sở hữu đó, tiền thuê đã tăng lên đối với thứ bạn mua. Vì vậy, vào thời điểm bạn thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt, tiền thuê đã tăng đủ để hỗ trợ khoản nợ bổ sung mà bạn đang thực hiện khi tái cấp vốn bằng tiền mặt. Vì vậy, bạn không thực sự có bất kỳ nguy hiểm. Bạn không mất tiền khi bạn làm điều đó. Tài sản tiếp tục trả cho khoản vay mà bạn đã vay. Bạn nhận được một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt, không bị đánh thuế. Bạn có thể sống bằng số tiền đó hoặc bạn có thể tái đầu tư số tiền đó vào bất động sản trong tương lai mà bạn phải tiếp tục mua nếu bạn định sử dụng các nghiên cứu phân biệt chi phí và khấu hao tiền thưởng.
Điểm cuối cùng mà tôi vừa nghĩ đến mà tôi sẽ ném như một quả anh đào nhỏ lên trên cho bạn, ông Jack Graham, đó là khấu hao tiền thưởng sẽ không tồn tại mãi mãi. Trên thực tế, tôi tin rằng vào năm 2023, nó được thiết lập để thu nhỏ lại mức mà bạn chỉ có thể lấy 80% giá trị và vào năm 2024, chỉ 60%, v.v., cho đến cuối cùng, nó ở mức XNUMX. Vì vậy, nếu bạn đang nghĩ về việc làm điều này, tôi khuyên bạn nên làm ngay bây giờ bởi vì mỗi năm, nó sẽ ngày càng ít đi lợi ích cho đến khi không còn nữa. Cảm ơn bạn rất nhiều cho câu hỏi của bạn. Xin vui lòng cho chúng tôi biết những gì bạn quyết định.
Được rồi, và đó là chương trình của chúng tôi cho ngày hôm nay. Nhưng những gì các bạn có một chút nội dung cấp cao ở ngay cuối cùng với một số từ hoa mỹ như phân biệt chi phí, khấu hao tiền thưởng, một số nội dung thú vị ở đó, và sau đó bạn cũng nhận được một số nội dung từ những người mới bắt đầu như, “Này, khoản vay nào Tôi có thể sử dụng để mua căn nhà tiếp theo của mình không, và tôi có nên mua một căn nhà không? Làm sao tôi có thể giữ khoản nợ của mình ở mức thu nhập cao nếu tôi tiếp tục hack nhà?” Và đó là những gì chúng tôi đang ở đây cho. Chúng tôi muốn cung cấp cho bạn nhiều giá trị nhất có thể để bạn có thể tìm thấy sự tự do tài chính thông qua bất động sản giống như nhiều người trong chúng tôi, bao gồm cả tôi, đã làm. Và chúng tôi rất thích được ngồi đây cổ vũ cho các bạn, các bạn để dõi theo các bạn trên đường đi.
Vì vậy, cảm ơn bạn rất nhiều vì đã theo dõi. Nếu bạn đặc biệt muốn biết thêm về tôi, bạn có thể theo dõi tôi trên mạng xã hội @davidgreene24. Hãy theo dõi tôi trên Instagram ngay bây giờ. Bạn cũng có thể tìm thấy tôi trên YouTube nếu bạn truy cập youtube.com/@, ký hiệu @ nhỏ, davidgreene24, đồng thời đăng ký kênh của tôi và xem các video mà tôi có ở đó để thực hiện một số nội dung cá nhân hơn. Bạn cũng có thể theo dõi chúng tôi tại BiggerPockets trên YouTube. Bạn có thể theo dõi chúng tôi trên Instagram. Bạn có thể theo dõi chúng tôi trên tất cả các phương tiện truyền thông xã hội. Vì vậy, nhìn chúng tôi lên đó và làm theo là tốt.
Hãy loại bỏ một số thứ tào lao trong cuộc sống của bạn. Được rồi. Loại bỏ một số thứ không giúp ích gì cho bạn. Bạn chỉ cần cuộn cuộn không suy nghĩ hoặc cuộn doom và bắt đầu thực sự lắng nghe những thứ sẽ mang lại cho bạn một tương lai tốt đẹp hơn những gì bạn có ngay bây giờ. Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã dành thời gian và sự quan tâm của bạn. Tôi yêu các bạn. Nếu bạn có thời gian, hãy xem một video khác, còn nếu không, tôi sẽ gặp bạn vào tuần tới.
Xem tập phim tại đây
Giúp chúng tôi ra!
Giúp chúng tôi tiếp cận những người nghe mới trên iTunes bằng cách để lại xếp hạng và đánh giá cho chúng tôi! Chỉ mất 30 giây và có thể tìm thấy hướng dẫn tại đây. Cảm ơn! Chúng tôi thực sự đánh giá cao nó!
Trong tập này, chúng tôi sẽ đề cập đến:
- Cách hack nhà ngay cả trong một thị trường nhà ở giá cao
- BRRRR với mức lãi suất cao hơn và khi nó hợp lý để rút tiền
- Chiến lược tài chính sáng tạo và liệu chúng có đáng để sử dụng cho bất động sản nhà ở hay không
- Các khoản cho vay ký quỹ và khi nó có ý nghĩa để đưa ra đòn bẩy từ của bạn danh mục chứng khoán
- ROI (hoàn lại vốn đầu tư) so với ROE (lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu) và cách định giá một tài sản cho thuê chính
- Đột nhập nhàảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và khi di chuyển không đáng tiền
- Thêm các lợi ích sụt giá Giải thích và lợi ích ngắn hạn và nỗi đau dài hạn khấu trừ thuế lớn
- và So Nhiều hơn nữa!
Liên kết từ chương trình
Bạn muốn tìm hiểu thêm về các nhà tài trợ hiện nay hoặc tự mình trở thành đối tác của BiggerPockets? Kiểm tra của chúng tôi trang tài trợ!
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Khuếch đại kiến thức. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 tháng
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- có khả năng
- Có khả năng
- Giới thiệu
- về nó
- ở trên
- Tài khoản
- trách nhiệm
- Tích trữ
- công nhận
- có được
- ngang qua
- thực sự
- thêm vào
- Người lớn
- Lợi thế
- Phiêu lưu
- tư vấn
- ảnh hưởng đến
- Sau
- chống lại
- đại lý
- Tất cả
- cô đơn
- Đã
- thay thế
- luôn luôn
- số lượng
- và
- Một
- trả lời
- câu trả lời
- kiến
- bất kỳ ai
- bất cứ nơi nào
- ngoài
- Căn Hộ
- ứng dụng
- Apple
- Đăng Nhập
- thẩm định
- đánh giá cao
- đánh giá cao
- phương pháp tiếp cận
- trao đổi chứng khóan
- kinh doanh chênh lệch giá
- KHU VỰC
- khu vực
- Arena
- xung quanh
- liên kết
- Hiệp hội
- sự chú ý
- austin
- tác giả
- tự động
- có sẵn
- Trung bình cộng
- tránh
- trở lại
- lý lịch
- Bad
- túi
- Cân đối
- Ngân hàng
- rào cản
- cơ sở
- dựa
- Bát
- túi đậu
- đẹp
- bởi vì
- trở nên
- trở thành
- trước
- Người mới bắt đầu
- sau
- được
- Tin
- tin
- mang lại lợi ích
- hưởng lợi
- BEST
- Đặt cược
- Hơn
- giữa
- thiên vị
- lớn
- lớn hơn
- Một chút
- Thêm các lợi ích
- cuốn sách
- biên giới
- vay
- cả hai phần
- mua
- Brandon
- Nghỉ giải lao
- Phá vỡ
- một thời gian ngắn
- mang lại
- Mang lại
- người môi giới
- môi giới
- Brooklyn
- Mang lại
- xây dựng
- Xây dựng
- xăn lên
- ghi
- kinh doanh
- các doanh nghiệp
- mua
- Mua
- california
- cuộc gọi
- gọi là
- Có thể có được
- không thể
- vốn
- mà
- Tuyển Dụng
- thực
- xe ô tô
- trường hợp
- trường hợp
- tiền mặt
- dòng tiền
- Rút tiền
- nhất định
- cơ hội
- thay đổi
- Những thay đổi
- thay đổi
- Kênh
- tán gẫu
- rẻ hơn
- kiểm tra
- trẻ em
- Trẻ em
- City
- xin
- tuyên bố
- Rõ ràng
- Đóng
- gần gũi hơn
- đóng cửa
- mã
- đồng nghiệp
- Trường đại học
- Cột
- kết hợp
- Đến
- thoải mái
- thoải mái
- đến
- bình luận
- Bình luận
- thương gia
- hoa hồng
- cam kết
- thông thường
- công ty
- so sánh
- so sánh
- cạnh tranh
- phức tạp
- thành phần
- các thành phần
- khái niệm
- quan tâm
- Mối quan tâm
- điều kiện
- Tiến hành
- Xác nhận
- Hậu quả
- bảo thủ
- xem xét
- xem xét
- khó khăn
- liên lạc
- nội dung
- bối cảnh
- tiếp tục
- liên tiếp
- hợp đồng
- đóng góp
- thông thường
- Conversation
- cuộc hội thoại
- Mát mẻ
- San hô
- Corner
- Tương quan
- Phí Tổn
- Chi phí
- có thể
- Couple
- khóa học mơ ước
- che
- phủ
- Crash
- Crashing
- Kem
- tạo ra
- Tạo
- Sáng tạo
- Sáng tạo
- tín dụng
- tiêu chuẩn
- chỉ trích
- tò mò
- Current
- Hiện nay
- thoa
- Cha
- NGUY HIỂM
- Dave
- David
- ngày
- nhiều
- Ưu đãi
- Nợ
- Tháng mười hai
- quyết định
- giảm
- sâu sắc hơn
- chắc chắn
- Nhu cầu
- nhu cầu
- triển khai
- mô tả
- mô tả
- xứng đáng
- thiết kế
- chi tiết
- Xác định
- ĐÃ LÀM
- Die
- Diego
- sự khác biệt
- khác nhau
- khó khăn
- chữ số
- siêng năng
- Ăn tối
- Nhúng
- sự khác biệt
- Giao diện
- đau khổ
- huyện
- Không
- làm
- Đô la
- Donald Trump
- dont
- diệt vong
- tăng gấp đôi
- hai chữ số
- xuống
- nhược điểm
- nhược điểm
- lái xe
- Rơi
- hủy bỏ
- DTI
- suốt trong
- mỗi
- kiếm được
- kiếm được
- dễ dàng hơn
- hiệu lực
- nỗ lực
- hay
- Của người khác
- thực thi
- Tham gia
- đủ
- đủ tiền
- giải trí
- Toàn bộ
- Episodes
- sự bình đẳng
- ký quỹ
- bất động sản
- ước tính
- Ether (ETH)
- đêm trước
- Ngay cả
- cuối cùng
- BAO GIỜ
- Mỗi
- mọi người
- tất cả mọi người
- tất cả mọi thứ
- chính xác
- kích thích
- Sự phấn khích
- thực hiện
- điều hành
- hiện tại
- Mở rộng
- mong đợi
- chi phí
- đắt tiền
- kinh nghiệm
- Giải thích
- Giải thích
- giải thích
- thêm
- Mắt
- phải đối mặt với
- Rơi
- rơi xuống
- gia đình
- fan hâm mộ
- Yêu thích
- Lệ Phí
- vài
- Hình
- Phim ảnh
- quay phim
- Cuối cùng
- tài chính
- tài chính
- tài chính
- Tìm kiếm
- tìm kiếm
- Lửa
- Tên
- lần đầu tiên
- Sửa chữa
- cố định
- linh hoạt
- Sàn nhà
- tầng
- florida
- dòng chảy
- Chảy
- theo
- tiếp theo
- sau
- Chân
- mãi mãi
- diễn đàn
- Forward
- tìm thấy
- Thứ tư
- Miễn phí
- Freedom
- thường xuyên
- người bạn
- bạn bè
- từ
- trước mặt
- Full
- vui vẻ
- Nguyên tắc cơ bản
- buồn cười
- tương lai
- Thu được
- trò chơi
- nhà để xe
- Tổng Quát
- tạo
- được
- nhận được
- Cho
- cho
- Cho
- Go
- mục tiêu
- Các mục tiêu
- Đi
- đi
- tốt
- làm tốt lắm
- Chính phủ
- cấp
- tuyệt vời
- màu xanh lá
- Phát triển
- Phát triển
- Guy
- tấn
- tin tặc
- hack
- hacks
- Một nửa
- xử lý
- xảy ra
- xảy ra
- Cứng
- công việc khó khăn
- mũ
- có
- cái đầu
- khỏe mạnh
- nghe
- nghe
- giúp đỡ
- hữu ích
- giúp đỡ
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- cấp độ cao
- cao hơn
- mang tính lịch sử
- Đánh
- tổ chức
- tổ chức
- giữ
- Trang Chủ
- Homes
- bài tập về nhà
- Hy vọng
- chủ nhà
- GIỜ LÀM VIỆC
- House
- nhà
- nhà ở
- Độ đáng tin của
- Hướng dẫn
- Tuy nhiên
- HTTPS
- lớn
- Đau
- Hype
- TÔI SẼ
- ICE
- kem
- ý tưởng
- ý tưởng
- lập tức
- quan trọng
- in
- Mặt khác
- bao gồm
- bao gồm
- Bao gồm
- lợi tức
- Tăng lên
- tăng
- tăng
- vô cùng
- Cá nhân
- phần
- thay vì
- hướng dẫn
- ý định
- Cố ý
- quan tâm
- LÃI SUẤT
- Lãi suất
- thú vị
- Đầu tư
- điều tra
- đầu tư
- đầu tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- vấn đề
- IT
- chính nó
- iTunes
- jack
- Tháng một
- áo nịt len
- Việc làm
- việc làm
- cuộc hành trình
- Giữ
- giữ
- Key
- Đứa trẻ
- trẻ em
- Loại
- kiyosaki
- Biết
- kiến thức
- KUDOS
- Quốc gia
- lớn
- Họ
- Trễ, muộn
- Luật
- thực thi pháp luật
- LEARN
- học
- học tập
- Rời bỏ
- để lại
- người cho vay
- người cho vay
- cho phép
- Cấp
- Tỉ lệ đòn bẩy
- LG
- trách nhiệm
- Cuộc sống
- Có khả năng
- Dòng
- Liệt kê
- Listening
- ít
- sống
- cuộc sống
- sống
- cho vay
- Các khoản cho vay
- địa phương
- dài
- thời gian dài
- lâu
- còn
- Xem
- giống như
- nhìn
- tìm kiếm
- NHÌN
- thua
- Mất
- mất
- sự mất
- thiệt hại
- Rất nhiều
- Louis
- yêu
- Thấp
- may mắn
- xông hơi hồng ngoại
- thực hiện
- Chủ yếu
- duy trì
- bảo trì
- làm cho
- kiếm tiền
- LÀM CHO
- Làm
- người đàn ông
- quản lý
- nhiều
- dấu
- thị trường
- điều kiện thị trường
- toán học
- chất
- Vấn đề
- có nghĩa là
- có nghĩa
- Phương tiện truyền thông
- hội viên
- đề cập
- Tên đệm
- Might
- triệu
- sai lầm
- Số
- hiện đại
- mẹ
- Mommy
- tiền
- tháng
- hàng tháng
- tháng
- chi tiết
- Thế chấp
- Thế chấp
- hầu hết
- mẹ
- động cơ
- di chuyển
- phim
- Phim Điện Ảnh
- di chuyển
- đa gia đình
- tên
- nhất thiết
- Cần
- cần thiết
- nhu cầu
- tiêu cực
- tiêu cực
- người hàng xóm
- Nest
- Mới
- New Jersey
- Newyork
- thành phố new york
- tiếp theo
- tuần tới
- bình thường
- Thông thường
- con số
- số
- nghĩa vụ
- chiếm
- So le
- Office
- Nhân viên văn phòng
- cán bộ
- bù đắp
- Được rồi
- Xưa
- ONE
- Một giá
- mở
- Ý kiến
- Ý kiến
- Cơ hội
- Tùy chọn
- Các lựa chọn
- gọi món
- Nền tảng khác
- Khác
- nếu không thì
- Hơn 27
- tổng thể
- riêng
- sở hữu
- chủ sở hữu
- đóng gói
- thanh toán
- Đau
- bức tranh
- cha mẹ
- bãi đậu xe
- công viên
- một phần
- đặc biệt
- các bên tham gia
- đối tác
- thông qua
- con đường
- Họa tiết
- Trả
- trả tiền
- thanh toán
- nước
- Pennsylvania
- người
- phần trăm
- thực hiện
- thời gian
- người
- riêng
- Bánh Pizza
- Nơi
- kế hoạch
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- Play
- máy nghe nhạc
- xin vui lòng
- niềm vui
- thêm
- Podcast
- Podcasts
- Điểm
- Phổ biến
- danh mục đầu tư
- vị trí
- tích cực
- có thể
- tiềm năng
- có khả năng
- thích hơn
- quà
- khá
- trước
- giá
- Giá
- chính
- có lẽ
- Vấn đề
- vấn đề
- quá trình
- chuyên nghiệp
- chuyên gia
- chương trình
- Khóa Học
- dần dần
- tài sản
- tài sản
- bảo vệ
- Protein
- kéo
- mua
- đã mua
- mua
- mục đích
- đẩy
- đặt
- Puts
- Đặt
- Q & A
- đủ tiêu chuẩn
- đủ điều kiện
- câu hỏi
- Câu hỏi
- Nhanh chóng
- nhanh hơn
- Mau
- nâng cao
- Tỷ lệ
- Giá
- giá
- tỉ lệ
- đạt
- Đọc
- thực
- bất động sản
- đời thực
- thực tế
- nhận ra
- người môi giới
- lý do
- lý do
- gần đây
- công nhận
- ghi âm
- về
- Bất kể
- đều đặn
- trại cai nghiện
- có liên quan
- tu sửa
- Thuê
- lặp lại
- thay thế
- báo cáo
- đại diện
- yêu cầu
- mà
- phản ứng
- chịu trách nhiệm
- Nhà hàng
- trở lại
- doanh thu
- xem xét
- Đánh giá
- Khen thưởng
- Thoát khỏi
- tăng
- Nguy cơ
- Rủi ro
- đường
- ROBERT
- Robert Kiyosaki
- ROI
- dạng cuộn
- Phòng
- phòng
- nguồn gốc
- tròn
- quy tắc
- chạy
- chạy
- hy sinh
- Sự An Toàn
- Nói
- bán
- tương tự
- San
- thành phố San Diego
- Lưu
- Quy mô
- kịch bản
- Trường học
- Trường học
- cuộn
- Thứ hai
- giây
- nhìn thấy
- tìm kiếm
- dường như
- phân khúc
- bán
- Người bán
- Bán
- ý nghĩa
- nối tiếp
- DỊCH VỤ
- phục vụ
- định
- XNUMX
- một số
- Chia sẻ
- Shelter
- thay đổi
- Cửa hàng
- ngắn
- thời gian ngắn
- nên
- hiển thị
- Chương trình
- đăng ký
- Ký kết
- đáng kể
- Dấu hiệu
- tương tự
- Đơn giản
- kể từ khi
- duy nhất
- tình hình
- tình huống
- Six
- làm chậm
- thông minh
- thông minh hơn
- So
- Mạng xã hội
- truyền thông xã hội
- bán
- động SOLVE
- một số
- Một người nào đó
- một cái gì đó
- phần nào
- một nơi nào đó
- Chẳng bao lâu
- âm thanh
- nguồn
- Không gian
- nói
- nói
- tiêu
- Chi
- tiền chi tiêu
- tiêu
- Nhà tài trợ
- Spotify
- vuông
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Bắt đầu
- Tiểu bang
- ở lại
- Stick
- Vẫn còn
- CỔ PHIẾU
- Dừng
- Những câu chuyện
- Câu chuyện
- chiến lược
- Chiến lược
- mạnh mẽ
- cấu trúc
- cấu trúc
- Đấu tranh
- Sinh viên
- nghiên cứu
- Học tập
- Tiêu đề
- nộp hồ sơ
- đăng ký
- thành công
- thành công
- như vậy
- đủ
- lớn
- cao
- cung cấp
- hỗ trợ
- phải
- hệ thống
- Hãy
- mất
- dùng
- Thảo luận
- nói
- thuế
- Thuế
- Giảng dạy
- người thuê nhà
- về
- thử nghiệm
- sự tạ ơn
- Sản phẩm
- Tương lai
- luật
- thế giới
- Nhà hát
- cung cấp their dịch
- tự
- Đó
- điều
- điều
- Suy nghĩ
- năm nay
- nghĩ
- số ba
- Thông qua
- thời gian
- thời gian
- tip
- lời khuyên
- Yêu sách
- đến
- bây giờ
- hôm nay
- bên nhau
- quá
- công cụ
- công cụ
- hàng đầu
- chủ đề
- Chủ đề
- Tổng số:
- TỔNG CỘNG
- đối với
- lực kéo
- theo truyền thống
- giao dịch
- Bảng điểm
- quá trình chuyển đổi
- đúng
- kèn
- XOAY
- Quay
- Quay
- tv
- loại
- Cuối cùng
- Cực
- Không phổ biến
- Dưới
- hiểu
- bảo lãnh phát hành
- không quen
- đơn vị
- các đơn vị
- Cập nhật
- cập nhật
- us
- sử dụng
- thường
- kỳ nghỉ
- Quý báu
- giá trị
- xác minh
- Versus
- Video
- Video
- Giọng nói
- chờ đợi
- muốn
- Đồng hồ đeo tay
- xem
- cách
- tuần
- tuần
- Điều gì
- Là gì
- liệu
- cái nào
- trong khi
- CHÚNG TÔI LÀ
- vợ
- sẽ
- sẵn sàng
- giành chiến thắng
- WISE
- không có
- Chó Sói
- tự hỏi
- Từ
- từ
- Công việc
- tập thể dục
- công trinh
- thế giới
- giá trị
- sẽ
- sẽ cho
- viết
- viết
- viết
- Sai
- năm
- năm
- trẻ
- trên màn hình
- mình
- youtube
- zephyrnet
- không