trên màn hình vốn chủ sở hữu nhà có thể nước sốt bí mật để nghỉ hưu sớm hơn. Với rất nhiều chủ nhà và nhà đầu tư bất động sản cho thuê trên toàn quốc ngồi trên hàng trăm ngàn trong vốn chủ sở hữu nhà, một người hỏi, “nếu bạn đã sử dụng vốn chủ sở hữu bị mắc kẹt này để xây dựng sự giàu có?” Và mặc dù hầu hết các chủ nhà sẽ không muốn bán nơi ở chính của họ, tái cấp vốn với lãi suất thế chấp cao hơn hoặc mạo hiểm mua một HELOC giá cao, chủ sở hữu tài sản cho thuê đang ở vị trí hoàn hảo để sử dụng các vị trí vốn chủ sở hữu khổng lồ của họ để nâng cấp đến những khoản đầu tư lớn hơn, tốt hơn. chúng tôi mang về Chris López, nhà đầu tư và đại lý có trụ sở tại Denver, giải thích.
Chris đã có thể xây dựng một quy mô lớn danh mục đầu tư bất động sản khá nhanh, nhưng ngay cả anh ấy cũng thừa nhận bắt đầu muộn hơn một chút. Sau khi dành phần lớn sự nghiệp của mình với tư cách là một nhà tiếp thị internet rồi chuyển sang giao dịch viên trong ngày, Chris đã từ bỏ tất cả để dấn thân vào lĩnh vực bất động sản với tư cách là một đại lý và nhà đầu tư thân thiện với nhà đầu tư. Và, với tư cách là một nhà đầu tư ở Denver, anh ấy đã nhìn thấy những ngôi nhà mà anh ấy đã mua cách đây vài năm BÙNG NỔ về giá trị, và nhiều nhà đầu tư khác cũng cảm thấy như vậy. Vì vậy, nếu bạn ở Austin, Boise, Raleigh, Phoenix hoặc bất kỳ nơi nào khác thị trường bất động sản bùng nổ, có vẻ như bạn đang ngồi trên một đống của cải không thể chạm tới. Nhưng bạn sẽ sai.
Trong tập này, Chris đi qua làm thế nào chủ nhà và nhà đầu tư bất động sản có thể mở khóa vốn chủ sở hữu bị mắc kẹt trong nhà của họ. Anh ấy đi qua khi nào nên mua, bán hoặc refi và cách sử dụng Máy tính tài sản cho thuê BiggerPockets để quyết định nước đi tốt nhất. Chris biết rằng không phải tài sản nào cũng đáng bán/nâng cấp, nhưng nếu bạn giao dịch một vài tài sản mờ nhạt đối với những người có dòng tiền, bạn có thể đạt được mục tiêu hưu trí của bạn HÀNG NĂM nhanh hơn, với nhiều tiền hơn đến và ít căng thẳng hơn. Vì vậy, muốn mở khóa vốn chủ sở hữu nhà của bạn và tăng tốc con đường của bạn đến Nghỉ hưu sớm? Dính xung quanh!
Nhấp vào đây để nghe Apple Podcast.
Nghe podcast ở đây
Đọc bản ghi tại đây
tâm trí:
Chào mừng bạn đến với podcast BiggerPockets Money, nơi chúng tôi phỏng vấn Chris Lopez và nói về những việc cần làm với vốn chủ sở hữu đang bị mắc kẹt trong ngôi nhà của bạn.
Chris:
Vì vậy, tôi nghĩ rằng nó luôn dẫn đến, "Này, mục tiêu của bạn là gì?" Và hãy thực tế về mục tiêu của bạn, bởi vì tất cả bất động sản đều là phương tiện đưa bạn đến mục tiêu của mình. Vì vậy, tôi nghĩ sẽ rất tốt khi mọi người đánh giá lại vấn đề mới mà họ gặp phải. Và trong khi họ đang đánh giá lại vấn đề, thị trường cũng sẽ xem xét mục tiêu của bạn hiện tại là gì và chúng đã phát triển như thế nào. Bởi vì điều đó cho chúng ta biết sao Bắc Đẩu sẽ đi đâu và giúp chúng ta đưa ra những quyết định phù hợp.
tâm trí:
Xin chào. Xin chào. Xin chào. Tên tôi là Mindy Jensen, và đồng hành cùng tôi như mọi khi là người đồng dẫn chương trình tâm trí của tôi trên tiền của anh ấy và tiền của anh ấy trên tâm trí của anh ấy, Scott Trench.
Scott:
Tuyệt vời. Thật là một lời giới thiệu tuyệt vời từ người đồng dẫn chương trình khét tiếng của tôi.
tâm trí:
Đó là Snoop. Scott và tôi ở đây để làm cho sự độc lập về tài chính bớt đáng sợ hơn. Bạn có thực sự nghĩ rằng đó là LỚN khét tiếng? Không sao đâu. Điều đó thậm chí còn tốt hơn. Scott và tôi ở đây để làm cho sự độc lập về tài chính trở nên ít đáng sợ hơn, ít chỉ dành cho ai đó hơn. Để giới thiệu cho bạn mọi câu chuyện về tiền bạc, bởi vì chúng tôi thực sự tin rằng tất cả mọi người đều có thể đạt được tự do tài chính, bất kể bạn bắt đầu từ đâu và khi nào.
Scott:
Đúng rồi. Cho dù bạn muốn nghỉ hưu sớm và đi du lịch khắp thế giới, tiếp tục đầu tư lớn vào các tài sản như bất động sản, bắt đầu công việc kinh doanh của riêng mình hay đánh giá lại danh mục đầu tư bất động sản đã xây dựng của mình, chúng tôi sẽ giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính của mình và lấy tiền ra khỏi con đường để bạn có thể phóng mình tới ước mơ của mình.
tâm trí:
Scott, hôm nay tôi rất vui được nói chuyện với Chris Lopez. Anh ấy là một nhà đầu tư và đại lý địa phương của Denver, và chúng tôi sẽ nói chuyện với anh ấy về những việc cần làm với tất cả số vốn chủ sở hữu đang bị mắc kẹt trong ngôi nhà của bạn. Nhưng trước khi thực hiện, chúng tôi có một phân đoạn mới trên BiggerPockets Money Podcast có tên là Money Moment, nơi chúng tôi chia sẻ cách kiếm tiền, mẹo hoặc thủ thuật để giúp bạn trên hành trình tài chính của mình. Thời điểm Tiền bạc của ngày hôm nay là, nếu bạn gặp khó khăn trong việc tiết kiệm, hãy sử dụng thang tiết kiệm. Đây là nơi bạn chọn một phần thưởng, chẳng hạn như AirPods hoặc một ngày spa và nhân giá trị của mặt hàng đó lên gấp hai đến ba lần giá trị của nó. Khi bạn đạt được mục tiêu tiết kiệm đó cộng với chi phí của món đồ, hãy tự thưởng cho mình. Lấy món đồ đó. Sau đó, chọn một mặt hàng đắt tiền hơn và bắt đầu lại quá trình. Nếu bạn có tiền boa cho chúng tôi, vui lòng chia sẻ nó bằng cách gửi email
Scott:
Và xin nhắc lại, chúng tôi luôn tìm kiếm khách mời tham gia chương trình để chia sẻ câu chuyện về tiền bạc của họ hoặc tham gia với tư cách khách mời cho các tập Thứ Sáu Tài chính của chúng tôi. Vì vậy, nếu bạn quan tâm, vui lòng đăng ký tại bigpockets.com/guest hoặc lớn hơn Pockets.com/financereview.
tâm trí:
Trước khi đưa Chris vào, chúng ta hãy nghỉ ngơi nhanh.
Và chúng tôi đã trở lại. Chris Lopez là một nhà đầu tư và đại lý bất động sản ở Denver. Anh ấy có thể được nhìn thấy trên kênh YouTube BiggerPockets và anh ấy cũng là người sáng lập Envision Advisors. Chris, chào mừng bạn đến với BiggerPockets Money Podcast.
Chris:
Này, Mindy. Tôi rất vui khi được ở đây, và sẵn sàng nói chuyện về tiền bạc và mua sắm.
tâm trí:
Vâng, hôm nay chúng ta sẽ nói về bất động sản. Chris, hãy cho chúng tôi biết một chút về bản thân bạn và cụ thể bạn chuyên về lĩnh vực gì.
Chris:
Vì vậy, giống như nhiều người, trở thành một đại lý bất động sản và trở thành một nhà đầu tư bất động sản không phải là sự nghiệp đầu tiên của tôi. Tôi vừa bước sang tuổi 40 và khoảng tám năm trước, tôi đã sẵn sàng cho hành động thứ hai trong đời. Đó là sự phát triển từ những công việc kinh doanh đầu tiên của tôi, đó là rất nhiều hoạt động tiếp thị qua internet và rất nhiều giao dịch trong ngày trên thị trường chứng khoán và thị trường ngoại tệ. Vì vậy, câu trả lời ngắn gọn là, tôi đã học được rất nhiều về tiếp thị trên internet, đã đạt được nhiều thành công ở đó. Và tôi đã làm rất tệ, giống như hầu hết mọi người, trong giao dịch trong ngày và giao dịch ngoại tệ. Vì vậy, tất cả những điều đó khiến tôi quay lại nhận ra, “Bạn biết gì không? Bất động sản là nơi tôi muốn đến khi tôi 20 tuổi, nhưng tôi không có đủ nguồn lực hoặc tiền bạc để thực hiện. Nhưng bây giờ tôi đã ngoài 30 tuổi. Tôi đã có kinh nghiệm, có một số tiền, có thêm rất nhiều kinh nghiệm. Tôi có thể ra ngoài đó và bắt đầu làm việc đó.”
Vì vậy, vào thời điểm đó, tôi quyết định chuyển hướng sự nghiệp của mình sang bất động sản, bởi vì tôi cần một nguồn thu nhập mới cho công việc kinh doanh của mình và tôi cũng muốn tham gia vào lĩnh vực đầu tư bất động sản. Vì vậy, tôi rất tin tưởng vào việc tôi càng có thể kết hợp sở thích và sự nghiệp của mình với các mục tiêu hưu trí dài hạn, mục tiêu đầu tư thì càng tốt. Vì vậy, tôi đã sửa và lật, kiếm tiền, nhưng ghét nó. Đã thử bán buôn. Điều đó không dành cho tôi. Nhưng ra ngoài đó và nói chuyện với các đại lý bất động sản, và ra ngoài đó và bắt đầu thực hiện các giao dịch bất động sản, tôi nhận ra, “Chà. Có một cơ hội lớn trong thế giới đại lý bất động sản để ra ngoài đó và trở thành đại lý, đồng thời giúp mọi người ra khỏi đó và làm những gì tôi muốn làm.” Đó không phải là sửa đổi và chuyển đổi hay kiếm tiền bán buôn ngắn hạn, mà là làm thế nào để ra ngoài đó và đầu tư để trong 20 năm tới tôi có thể đạt được các mục tiêu về hưu của mình.
Vì vậy, tôi đã sử dụng các kỹ năng tiếp thị qua internet của mình, tận dụng điều đó để trở thành một đại lý bất động sản. Để bắt đầu xây dựng doanh nghiệp của tôi, đưa tên tuổi của tôi ra khỏi đó, các kỹ sư dẫn đầu. Và tôi đã làm việc thích hợp để giúp mọi người đầu tư vào bất động sản tại địa phương ở Denver. Vì vậy, tôi đã tập trung rất nhiều vào địa phương Denver cũng như tư duy và xu hướng đầu tư bất động sản dài hạn đó. Vì vậy, điều đó mang lại cho chúng tôi để trình bày.
Scott:
Vâng. Vì vậy, một trong những thách thức mà các nhà đầu tư bất động sản Denver, bao gồm cả tôi, có thể bao gồm cả bạn, Chris và Mindy, và cả bạn, là chúng tôi đã làm rất tốt trong 10 năm qua khi đầu tư vào bất động sản ở đây. Giá trị tài sản đã tăng lên rất nhiều. Bạn đã mua một bất động sản cách đây năm, sáu, bảy, tám năm, nó có thể đã tăng gấp đôi giá trị hoặc gần bằng giá đó. Chúng tôi có thể đã tái cấp vốn bằng tiền mặt cho một số tài sản. Cá nhân tôi đang ngồi trên một đống vốn chủ sở hữu và tôi cảm thấy bế tắc. Tôi rất vui khi có vấn đề này. Tôi không phàn nàn về vấn đề này, nhưng tôi bị mắc kẹt. Phải?
Bởi vì nếu tôi bán tài sản, tôi phải trả thuế cho số tiền kiếm được. Tôi phải trả hết khoản thế chấp của mình, và sau đó tôi phải triển khai lại số tiền này vào một thứ khác sẽ có ý nghĩa. Ví dụ: nếu tôi mua một bất động sản khác mà không có trao đổi 1031, tôi sẽ đổi khoản thế chấp 3% của mình lấy khoản thế chấp 5 hoặc 6%. Nếu tôi trao đổi 1031, tôi đang làm điều tương tự. Phải trao đổi các khoản thế chấp. Nếu tôi rút tiền tái cấp vốn để rút tiền mặt, thỏa thuận tương tự. Tôi đang hoán đổi lãi suất thấp của mình. Vì vậy, vấn đề tăng lãi suất này, tôi nghĩ, đã thực sự tạo ra một vấn đề thú vị đối với chúng ta, những người đã và đang đầu tư. Và tôi đã tự hỏi suy nghĩ của bạn là gì khi tiếp cận vốn chủ sở hữu đó và làm thế nào để các nhà đầu tư giải quyết vấn đề tốt này?
Chris:
Vâng, và đó là cách để bắt đầu với nó. Đó là một vấn đề lớn để có. Đó là vấn đề thành công của thế giới đầu tiên và những nơi như Denver, Austin, Thành phố Salt Lake, rất nhiều thị trường đã được đánh giá cao trong thập kỷ qua, họ đang gặp phải vấn đề này. Về cơ bản nó là gì, là ai đó đã mua một tài sản cách đây vài năm với tỷ lệ giới hạn 7, 8, 9%. Cho thuê rất tốt. Nhanh chóng chuyển tiếp, giá thuê đã tăng lên, 40, 50%. Các giá trị đã tăng gấp đôi hoặc gấp ba lần. Vì vậy, bây giờ, tỷ lệ giới hạn đã bị nén. Vì vậy, bây giờ, tỷ lệ giới hạn là 4% và 5%. Và tỷ lệ giới hạn càng thấp, theo nguyên tắc thông thường, giá thuê càng tệ. Vì vậy, nó đưa ra thách thức thú vị này cho những người nói: “Này, tôi đang kiếm được dòng tiền khá tốt từ tài sản của mình. Giảm 800 đến 1,200 đô la một tháng khi thuê một gia đình ở Denver. Tôi còn lại 200,000 đô la trên số dư thế chấp của mình ở mức 3.25%, nhưng tài sản của tôi trị giá 800,000 đô la.” Và đó là tất cả những điểm bạn đã đặt ra, Scott, như, "Bạn làm nghề gì?"
Vì vậy, tôi nghĩ điều thực sự quan trọng đối với mọi người trước tiên là lùi lại một bước và thực hiện tổng quan toàn cầu về mục tiêu của họ là gì, bởi vì tôi sẽ lấy chính mình làm ví dụ. Tôi bắt đầu mua bất động sản khi còn độc thân. Chà, bây giờ tôi đã kết hôn, tôi có một công việc kinh doanh mới và tôi có hai đứa con nhỏ. Cuộc sống của tôi đã thay đổi đáng kể. Vì vậy, mục tiêu của tôi đã thay đổi và lượng thời gian tôi muốn dành cho các khoản đầu tư bất động sản của mình cũng thay đổi. Tôi muốn dành thời gian cho con cái, không phải đi ra ngoài và sơn tường. Vì vậy, tôi nghĩ rằng nó luôn dẫn đến, "Này, mục tiêu của bạn là gì?" Và hãy thực tế về mục tiêu của bạn, bởi vì tất cả bất động sản đều là phương tiện đưa bạn đến mục tiêu của mình. Vì vậy, tôi nghĩ sẽ rất tốt khi mọi người đánh giá lại vấn đề mới mà họ gặp phải. Và trong khi họ đang đánh giá lại vấn đề, thì thị trường cũng xem xét mục tiêu của bạn hiện tại là gì và chúng đã phát triển như thế nào. Bởi vì điều đó cho chúng ta biết sao Bắc Đẩu sẽ đi đâu và giúp chúng ta đưa ra những quyết định phù hợp.
Và, ý tôi là, rất nhiều lần không có câu trả lời đúng hay sai cho mọi người khi nói đến sự công bằng. Và tôi nghĩ điều rất quan trọng trước tiên là phải xem xét, "Này, nếu tôi bán cái này, hậu quả về thuế của tôi là gì?" Ý tôi là, tôi đã hack nhà. Scott, nhà bạn đã bị hack. Rất nhiều người nghe BiggerPockets đã hack House. Nếu bạn đang ở trong một cơ hội mà bạn có thể bán một bất động sản và bạn đang ở trong trường hợp loại trừ khoản lãi vốn hai năm trong năm năm đó, thì đó có thể là thời điểm thực sự tốt để mua và chỉ mất 200 , 300,000 đô la vốn chủ sở hữu khỏi bàn. Lấy món quà đó từ chú Sam và chạy với nó. Giờ đây, đại đa số mọi người không thể tiếp cận loại trừ lãi vốn đó. Và sau đó mọi người trở nên cố định, "Ồ, tôi không muốn thoát khỏi mức lãi suất 3% của mình." Vâng, vâng, nhưng tôi sẽ không chỉ nhìn vào một số liệu đó. Bởi vì có rất nhiều tình huống, bằng cách giữ 3% đó, trong khi bạn đang tiết kiệm tiền lãi, bạn đang tiết kiệm được một đô la ở đây. Nhưng bạn thực sự đang bỏ lỡ 10 đô la trong việc tạo ra của cải ở đây bằng cách không triển khai lại nó bằng đòn bẩy và tài sản có tỷ lệ vốn hóa tốt hơn.
Vì vậy, nó thực sự dẫn đến việc chạy nhiều kịch bản rất nhiều lần. Này, hãy tìm ra mục tiêu của bạn là gì. Và sau đó, “Tôi có thể làm gì với tài sản đó? Hãy để tôi thực sự chỉ chạy các kịch bản. Tôi có nên trả hết không?” Và đối với nhiều người, đó không phải là câu trả lời đúng. Bởi vì nếu bạn cần tích lũy nhiều tài sản hơn cho mục tiêu nghỉ hưu của mình, thì việc trả hết một tài sản sẽ không giúp bạn đạt được điều đó.
Scott:
Tôi có thể hỏi một câu hỏi nhanh ở đây không? Bạn nói rằng việc triển khai lại vốn chủ sở hữu từ tài sản của tôi thành một tài sản có tỷ lệ vốn hóa cao hơn có thể là một ý tưởng hay. Nhưng tôi là một nhà đầu tư ở Denver, và tôi rất kiêu ngạo. Và tôi nghĩ rằng tôi đã mua một số bất động sản cho thuê tốt nhất, bất động sản cho thuê sinh lời bằng tiền mặt ở đây, và tôi không tin rằng tỷ lệ trần đối với một bất động sản khác ở Denver sẽ cao hơn những bất động sản mà tôi sở hữu. Tôi nghĩ rằng tôi đã xây dựng một danh mục đầu tư khá tốt với điều này. Vì vậy, trong trường hợp này, bạn có gợi ý rằng tôi đi ra khỏi tiểu bang chẳng hạn và chuyển đến một tài sản khác không? Tôi tự hỏi liệu nhiều nhà đầu tư có cảm thấy rằng danh mục đầu tư của họ có tỷ lệ giới hạn hợp lý ở đó hay không, và ít nhất là đối với tình trạng tài sản của họ, nằm trong số các loại hình đầu tư tạo ra dòng tiền mặt tốt hơn trong khu vực của họ.
Chris:
Tỷ lệ giới hạn của một trong những tài sản của bạn là gì, sân bóng chày?
Scott:
Chắc chắn. Tôi muốn nói, và tôi sử dụng tỷ lệ giá thuê trên giá như một quy tắc ngón tay cái, nhưng tôi muốn nói rằng tỷ lệ này nằm trong phạm vi 0.65 giữa giá thuê trên giá trị.
Chris:
Vậy thì sao? Vì vậy, tỷ lệ giới hạn 5 đến 6%?
Scott:
Chắc chắn rồi, nếu chúng ta tử tế. Vâng.
Chris:
Ý tôi là, được thôi. Vì vậy, ý tôi là-
Scott:
Và đó là mức cao đối với Denver.
Chris:
Yeah.
Scott:
Yeah.
Chris:
Vì vậy, rất nhiều lần rất nhiều người đã mua… Đặc biệt là ở Denver đây. Tôi sẽ sử dụng một kịch bản cực đoan, bởi vì nó phụ thuộc vào mức định giá hiện tại của tài sản. Rất nhiều người mắc sai lầm, “Ồ, tôi đã mua bất động sản này bảy năm trước.” Tuyệt vời. Điều đó không còn quan trọng nữa. Bạn đã mua một tài sản có tỷ lệ giới hạn 9%. Chúng ta phải sử dụng những con số ngày nay. Vì vậy, từ tất cả các phân tích mà tôi đã thực hiện, quy tắc ngón tay cái là, nếu tài sản đó ở dưới mức tỷ lệ giới hạn 4%, tỷ lệ giới hạn 4% với phí PM, thì việc bán và triển khai lại hoặc 1031 thường là hợp lý. Nếu nó cao hơn thuộc tính tỷ lệ giới hạn 4%, điều đó có nghĩa là rất nhiều lần, hãy refi và triển khai lại.
Bây giờ, với lãi suất cao hơn, mọi thứ đã thay đổi. Mức chênh lệch khó hơn, nhưng tôi thấy rằng tỷ lệ giới hạn 4% là ngưỡng. Và rất nhiều lần nó giống như, “Này, mọi người có tài sản tỷ lệ giới hạn 3.5%. Bởi vì họ đã mua một bất động sản ở Sloan's Lake, một khu vực được đánh giá cao ở Denver. Sẽ bán một tài sản tỷ lệ vốn hóa 3.5%. Và tôi sẽ nói, “Bạn cần tăng lãi suất trần khoảng 1.5 đến 2% cùng với đòn bẩy tăng.” Vì vậy tỷ lệ vốn hóa cao hơn, đòn bẩy cao hơn chính là chìa khóa tạo nên giá trị trong giao dịch đó.
tâm trí:
Được rồi. Tôi thường xuyên tham gia các diễn đàn BiggerPockets và bạn có thể tìm thấy những diễn đàn đó tại bigpockets.com/forums, và tôi thấy rằng khái niệm về tỷ lệ giới hạn gây nhầm lẫn ngay cả với một số nhà đầu tư rất có kinh nghiệm. Bạn có thể giải thích những gì bạn đang nói, để những người đang nghe có lẽ đang rất bối rối có thể hiểu được không?
Chris:
Chắc chắn, và cảm ơn vì đã đưa nó lên. Vì vậy, tỷ lệ giới hạn về cơ bản là thu nhập hoạt động ròng của bạn chia cho giá trị hiện tại của ngôi nhà của bạn. Vì vậy, điều đó có nghĩa là, bạn lấy tiền thuê nhà của bạn. Bạn trừ tất cả dữ liệu điều hành của bạn. Vì vậy, về cơ bản, mọi thứ khác ngoài khoản thanh toán thế chấp của bạn. Thủ tướng, sửa chữa và bảo trì, thuế, bảo hiểm, phí HOA, cảnh quan, bất kể đó là gì. Điều đó mang lại cho bạn thu nhập hoạt động ròng và đó chỉ là một cách khác để đánh giá tài sản đó đang hoạt động như thế nào. Cá nhân tôi, tôi làm tỷ lệ giới hạn. Điều đó hiệu quả với tôi, và nó cũng tốt bởi vì bạn có nợ hay không có nợ. Đó là một cách để hiểu từ cấp độ cao về cách các thuộc tính có thể hoạt động. Tôi biết nhiều người sử dụng GRM, hoặc hệ số nhân tỷ lệ gộp, tỷ lệ giới hạn. Khái niệm rất giống nhau, chỉ là một chút tiên tiến và sắc thái hơn. Nhưng tôi thấy đó là một cách rất tốt để hỗ trợ cho bài kiểm tra nói, đánh hơi cấp cao. “Này, cái này có vẻ tốt đấy.” Hoặc, “Này, bạn có tài sản tỷ lệ giới hạn 4%. Đây là một số thứ cấp cao mà bạn có thể làm.”
Scott:
Vì vậy, tôi đã sử dụng một loại khái niệm về GRM. Tỷ lệ tiền thuê trên giá là sự đảo ngược của GRM khi nghĩ về dòng tiền của tài sản của tôi. Bạn đang nói tỷ lệ giới hạn. Tỷ lệ giới hạn là tốt hơn. Tôi nên sử dụng tỷ lệ giới hạn. Nhưng tôi thực sự coi đó là tỷ lệ tiền thuê trên giá ở mức cao nhất, mặc dù tôi có thể dễ dàng xoay chuyển nó theo cách đó. Nhưng dù sao đi nữa, vì vậy bạn đang nói rằng một tài sản có tỷ lệ vốn hóa thấp, một thứ gì đó ở phạm vi 4 hoặc thấp hơn ngay bây giờ, mà nhiều nhà đầu tư có thể thấy họ có ở Denver, có thể được giao dịch lại để lấy một tài sản có thể kiếm được một Tỷ lệ trần 6 hoặc 7% trên thị trường. Và điều này có thể nhân lên lợi nhuận của bạn, tùy thuộc vào cách bạn sử dụng đòn bẩy và các giả định mà bạn đưa ra.
Vì vậy, rất nhiều cảnh báo trong đó. Nhưng bạn có thể được triển khai dưới mức tối ưu, đó là những gì bạn đang nói, với một trong những thuộc tính này. Làm thế nào để tôi biện minh… Tôi phải đặt ra rất nhiều giả định và tôi phải tin vào rất nhiều điều để đi đến đích mà bạn đang ở. Tôi phải tin rằng sự đánh giá của tôi sẽ ở mức này. Tôi phải hiểu sự khác biệt giữa lãi suất của khoản nợ mà tôi đang có so với lãi suất tôi sắp mua một bất động sản mới. Làm cách nào để tôi có thể xoay sở với tất cả những lời đề nghị và quyết định đó để cảm thấy tự tin rằng nếu tôi đi đến kết luận: “Ồ, nếu tôi sở hữu một tài sản với lãi suất trần 4%, thì đã đến lúc bán nó và tái đầu tư vào một tài sản có tỷ lệ vốn hóa cao hơn”?
Chris:
Bạn chuyển sang máy tính và bảng tính của bạn. Vì vậy, ý tôi là, một điều thực sự đơn giản là, ý tôi là, hãy sử dụng máy tính BP và tính chênh lệch tiền thuê… Hãy lấy máy tính bảng tính tiền thuê và tính tiền thuê mà bạn có ngày hôm nay. Nhưng đừng sử dụng những con số bạn đã sử dụng trong XNUMX năm khi bạn mua nó. Sử dụng số của ngày hôm nay. “Này, giá trị của ngày hôm nay là bao nhiêu? Giá thuê hôm nay là bao nhiêu? Dữ liệu hoạt động của ngày hôm nay là gì?” Và bảo lãnh nó như thể bạn đang mua tài sản ngày hôm nay. Bởi vì mỗi khi bạn ký một người thuê nhà mới, hoặc ký một hợp đồng thuê mới, hoặc bạn tái cấp vốn cho nó, về cơ bản, bạn đang mua lại tài sản trong một thời gian. Vì vậy, hãy xem qua kịch bản của bạn và nói, "Này, tài sản này có hợp lý không?" Vì vậy, bạn có thể làm điều đó với máy tính BP và sau đó tìm hiểu xem nó hoạt động như thế nào.
Vì vậy, tôi đã xem xét tài sản của một khách hàng vào tuần trước và đây là một ví dụ rất phổ biến. Họ đã mua tài sản với giá 300,000 đô la ở Denver. Bây giờ nó có giá trị như 650. Họ có khoản thế chấp 200,000 đô la, khoản vay lãi suất 3% và 400 vốn cổ phần. Nhưng đó là tài sản có tỷ lệ giới hạn 3.5, 3.6%. Tuyệt vời. Hãy cắm máy tính vào và xem nó hoạt động như thế nào, sau đó tính xem bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu. Trong trường hợp này, giả sử 400,000 đô la. Và chỉ cần làm tròn lên hoặc làm tròn xuống cho một số chi phí bán hàng, phí. Giả sử 1031 và chơi một số tình huống như vậy. Và câu nói, “Tuyệt vời. Nếu tôi có 500,000 đô la để đặt cọc, tôi sẽ đi mua bất động sản có tỷ lệ vốn hóa khác này.” Nó có thể ở Denver, có thể ở thị trường địa phương của bạn hoặc có thể ở ngoài tiểu bang. Chỉ cần, này, bất kỳ tài sản nào bạn đang xem, hãy tiếp tục, “Này, nếu tôi bán tài sản này, lấy vốn chủ sở hữu và mua tài sản có tỷ lệ vốn hóa cao hơn này, thì tài sản đó hoạt động như thế nào?”
Bây giờ, những gì chúng ta thường thấy... Và một lần nữa, nhìn nhận điều này từ góc nhìn của Denver. Người đó bán tài sản đó với giá 650,000 đô la. Họ trả phí môi giới và phí đóng cửa, 1031 nó. Họ sẽ mua một nơi có giá 1.1 triệu đô la hoặc hơn. Nhưng để tạo ra một vòng quay tiền mặt, chúng ta phải trả trước 35, 40% với lãi suất 7%. Vì vậy, điều xảy ra rất nhiều lần là, trong trường hợp đó, họ đã bán nó, giảm 35% và họ chuyển từ tài sản có tỷ lệ vốn hóa 3.5 xuống 5.5. Vì vậy, khá bảo thủ và khá thực tế. Dòng tiền của họ sẽ giữ nguyên. Tuy nhiên, tổng định giá của họ tăng lên và thu nhập hoạt động ròng của họ đôi khi tăng hơn gấp đôi. Vì vậy, tôi thường nhìn vào đó, “Này, đó là một đồng đô la tương lai. Đó là một giá trị trong tương lai.”
Và đây thực sự là, tôi sẽ nói, đầu tư thoải mái hơn cho những người muốn ra ngoài đó và tìm một tài sản có giá trị gia tăng. Điều này giống như, “Này, tôi chỉ muốn ra ngoài đó, xem xét một số tài sản, triển khai lại vốn của mình. Tôi là một chuyên gia bận rộn. Tôi là một người bận rộn.” Đối với loại tốc độ đó, bạn thực sự chỉ nhìn vào việc tái triển khai vốn của mình. Và đó là lý do tại sao, đối với rất nhiều khách hàng mà tôi nói chuyện, bao gồm cả bản thân tôi, ngày nay tôi không sống bằng tiền mặt với tài sản của mình. Tôi có thu nhập khác để làm việc đó, và tất cả tiền thuê nhà của tôi là dành cho… Đó là tiền hưu trí của tôi. Đó là nhóm đầu tư của tôi. Vì vậy, tôi không cần dòng tiền lớn ở đó.
Bây giờ, tôi muốn các tài sản của mình có dòng tiền, nhưng điều đó có nghĩa là, "Này, bạn muốn có nhiều dòng tiền hơn hôm nay hay bạn muốn giao dịch để tạo ra nhiều dòng tiền hơn trong tương lai?" Vì vậy, rất nhiều lần, ngay cả với những ví dụ rất cực đoan này về tài sản có tỷ lệ vốn hóa thấp, vốn chủ sở hữu cao, mặc dù nó không còn tốt như một năm trước, nhưng nó vẫn có ý nghĩa trong 10, 20, 30 năm nữa. ván cờ đầu tư bất động sản. Tôi không biết liệu tôi đã trả lời câu hỏi của bạn ở đó hay làm vẩn đục nước.
Scott:
Không, tôi nghĩ điều đó đúng. Và tôi nghĩ rằng tôi thích câu trả lời của bạn, không chỉ vì nó là một phần bổ sung cho máy tính của chúng tôi tại bigpockets.com/calc. Nhưng nó giống như “Này, đó là câu trả lời, hãy cắm thứ này vào một bảng tính và đưa ra một số quyết định cũng như đưa ra một số giả định.” Và một trong những giả định chính sẽ có trong đó là, hãy nhìn xem, nếu bạn phân tích một bất động sản mới, bạn sẽ có thể nhận được khoản tiền đặt cọc, tất cả những con số cơ bản về tiền thuê nhà, vòng quay tiền mặt, và tất cả những thứ đó các loại điều. Hy vọng rằng, nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản, bạn sẽ khá thoải mái với việc đưa ra những loại giả định đó.
Nhưng những vấn đề quan trọng trong phân tích này sẽ là lãi suất đối với khoản nợ mà bạn sẽ nhận được đối với bất động sản mới và tỷ lệ tăng giá mà bạn có đối với tăng trưởng tiền thuê và tăng trưởng giá trong 30 năm tới, và đặc biệt là trong vài năm tới với điều đó. Chà, 30 năm nếu bạn đang nghĩ về dài hạn, hoặc ngắn hạn hơn nếu bạn đang nghĩ về ngắn hạn. Điều đó thực sự quan trọng, và tôi nghĩ nó sẽ thực sự thú vị. Tôi nghĩ mọi người sẽ thấy rằng nếu họ không tin rằng sự đánh giá cao sẽ rất cao, thì chiến lược triển khai lại có thể khiến họ phải trả giá. Nó có thể là khá hậu quả. Nhưng nếu bạn tin vào sự đánh giá cao trong vài năm tới và bạn có thể đưa ra con số đánh giá 3, 4, 5%, thì những gì bạn đang nói sẽ thực sự rất tốt. Điều đó phần lớn có chính xác không, Chris, theo kinh nghiệm của bạn?
Chris:
Có, nhưng tôi phải đẩy lùi giả định đánh giá cao. Vì vậy, bạn đúng. Ý tôi là, tôi không khuyên bạn nên đánh giá cao 6%, 8%, 10%. Tôi đã không đề nghị điều đó nhiều năm trước. Tôi loại bảo lãnh 3 đến 5% cho các phương tiện lịch sử. Bây giờ, một hoặc hai năm tới, tôi sẽ nói: “Này, có lẽ chúng ta sẽ không có việc làm, ít nhất là ở Denver. Chúng tôi có thể đưa ra một quan điểm, chúng tôi có thể đưa ra một quan điểm, nhưng chỉ là giả định rằng không có sự đánh giá cao nào.” Tôi nghĩ điều quan trọng hơn là… Bởi vì bạn đúng. Nếu bạn đưa ra những giả định điên rồ, bạn sẽ trở nên lạc lõng. Nhưng ngay cả khi bạn mua một bất động sản khác, giả sử bạn bán ở Denver và mua ở Denver từ bất động sản có lãi suất trần 3.5 đến 5.5. Nếu bạn thực sự đang thực hiện bảo lãnh phát hành thực sự trên đó, thì tốt hơn hết là bạn nên có kinh nghiệm làm giàu thuần túy hoặc kinh nghiệm xây dựng sự giàu có, bởi vì đó vẫn là tỷ lệ giới hạn cao hơn.
Bây giờ, nếu nó tăng giá hoặc tiền thuê tăng nhanh hơn, thì đó là một quả anh đào to, béo ở trên cùng, điều này sẽ làm tăng lợi nhuận của bạn. Nhưng ngay cả khi sự tăng giá và tăng trưởng tiền thuê tương đối ổn định, thì đối với hầu hết các quốc gia, tôi nghĩ rằng nó sẽ diễn ra như vậy trong một hoặc hai năm, hoặc sẽ là -3 đến +3 đối với nhiều khu vực, vì vậy không thay đổi , nó vẫn có thể có nhiều ý nghĩa và vẫn là bước đi đúng đắn trong quá trình xây dựng sự giàu có lâu dài. Vì vậy, sự đánh giá cao sẽ không tạo ra hoặc phá vỡ nó. Tôi sẽ chỉ bảo lãnh phát hành rất, rất thận trọng ở mức 0, 1% trong một hoặc hai năm tới, và sau đó nó có thể quay trở lại mức 3 hoặc 4% trong thời gian dài.
Một điều nữa là, bạn nhìn vào các cơ hội. Đây là một vài điều, bởi vì tôi khuyên mọi người nên ra ngoài đó và chỉ, ý tôi là, chơi xung quanh với rất nhiều phép tính. Trong trường hợp này, “Này, tôi là một nhà đầu tư Denver. Bán ở Denver, mua ở Denver.” Và bạn làm điều đó trong thị trường của bạn. Bây giờ, bạn cũng nói, "Này, bán ở Denver và mua ngoài tiểu bang với tỷ lệ giới hạn tốt hơn." Bởi vì Denver là gì? Tôi tin rằng thành phố phi ven biển đắt nhất hiện nay. Vì vậy, dòng tiền rất, rất khó tìm. Vì vậy, hãy bảo lãnh, "Này, nếu tôi mua cái này." Và sau đó tôi đã thực hiện một loạt các giao dịch bảo lãnh phát hành mà chúng tôi nói: “Này, tôi không muốn từ bỏ giao dịch 1031 của mình. Điều gì sẽ xảy ra nếu tôi bán nó và chuyển sang DST, một quỹ tín thác tạc tượng ở Delaware?” Vâng, bạn tiết kiệm tiền của bạn trên thuế. Nhưng trong năm năm tới, vì bạn đang kiếm được 5% tiền lãi, nên thực sự bạn bắt đầu mất tiền trong thời gian dài.
Tôi đưa ra các tình huống như: “Này, nếu tôi thực sự chỉ trả lãi vốn, thì tôi nên đi bộ với 400,000 đô la, nhưng 100,000 đô la sẽ đi đâu đó.” Nhưng tôi lấy ra 300,000 đô la và đầu tư vào bất động sản, vào một công ty hợp vốn, vào một doanh nghiệp khác. Nhưng tôi nhận được IRR cao hơn như vậy, điều đó vẫn có thể hiểu được và nói, “Bạn biết gì không? Thật đáng để ăn những khoản lãi vốn đó.” Vì vậy, tôi không đưa ra khuyến nghị cho bạn ở đây. Quan điểm của tôi là, rất nhiều người làm rất nhiều thứ giả sử. Chà, hãy thực hiện công cụ what-if và chạy các phép tính thông qua bảng tính hoặc máy tính BiggerPockets. Và sau đó, bạn có thể lấy một máy tính đó và làm tất cả cho tài sản của mình, tài sản trong thị trường của bạn, một địa điểm ngoài tiểu bang, DST. Bạn có thể tìm ra cách đầu tư thụ động, đại loại như vậy. “Này, những khoản hoàn trả đó như thế nào, và những hậu quả về thuế đó như thế nào?” Có được bức tranh lớn của mọi thứ.
Và sau đó, cấp độ tiếp theo là, thực sự xem qua và đảm bảo rằng bạn nói qua CPA của mình. Hậu quả về thuế là gì? Bởi vì rất nhiều lần, tôi biết để sử dụng cho mục đích cá nhân của mình, tôi ước tính những gì tôi sẽ sở hữu theo khấu hao hoặc thu được lãi vốn, và ước tính của tôi không tốt lắm. Vì vậy, tôi đã nói chuyện với CPA của mình. Và tôi cũng sẽ xem xét những thứ như, “Vâng, bạn có thể ra khỏi tiểu bang và tỷ lệ giới hạn cao hơn, hấp dẫn hơn. Nhưng bây giờ bạn phải có thêm chi phí đi lại và phát triển mạng lưới mới trên thị trường.” Điều này không tốt hay xấu, nhưng những giờ và chi phí đó thường không hiển thị trên bảo lãnh phát hành tài sản. Vì vậy, tôi rất tin tưởng, chạy một loạt các kịch bản và sau đó xem xét các số liệu. Và sau đó cũng xem xét các hậu quả về thuế và xem xét, "Này, tôi cần bao nhiêu băng thông và tiền để thực sự thực hiện chiến lược mới này?" Và chỉ cần có những kịch bản chạy thú vị.
tâm trí:
Tôi rất thích lời khuyên này, bởi vì bạn có thể rất dễ bị cuốn vào FOMO hoặc bất cứ điều gì thị trường đang làm ngay bây giờ. Bạn là một đại lý bất động sản. Bạn có nhớ mùa xuân năm ngoái, khi mọi người đang mua, và đôi khi bạn thậm chí không thể xem một số ngôi nhà nóng hơn này không? Hoặc bạn sẽ đi vào, và đó chỉ là cánh cửa xoay của mọi người, và bạn sẽ thua. Bạn là 1 trong 37 đề nghị. Vì vậy, tôi có thể thấy mọi người trở nên thực sự, thực sự phấn khích về điều đó. Mùa xuân này, từ những gì tôi đã thấy cho đến nay, nó lại bắt đầu giống như vậy. Không đến mức, bởi vì chúng tôi không có lãi suất cao. Nhưng ở khu vực Denver, trời vẫn đang trở nên rất, rất nóng. Vì vậy, nó có thể hấp dẫn để bán. “Ồ, tôi đang nghe Chris trên BiggerPockets Money Podcast. Và anh ấy nói rằng tỷ lệ giới hạn của tôi không cao, vì vậy tôi nên bán.”
Không, anh ấy không nói thế. Anh ấy đang nói các kịch bản chạy. Chạy rất nhiều kịch bản. Nói chuyện với đại lý của bạn và xem họ nghĩ bạn có thể nhận được gì cho tài sản của mình. Chạy các con số dựa trên số tiền đó, có thể ít hơn một chút, có thể nhiều hơn một chút. Nhưng hãy xem tất cả những lựa chọn này sẽ mang lại cho bạn điều gì trước khi bạn nhảy vào cuộc bằng cả hai chân. Bạn bán nó và sau đó bạn nói: “Ồ, tôi không thể làm 1031 vì thời gian của tôi đã hết.” Tôi biết đủ về 1031 là nguy hiểm. Có một khoảng thời gian rất cụ thể mà bạn phải mua một tài sản mới, để xác định ba tài sản. Và nếu không, 1031 của bạn sẽ không còn nữa. Nếu bạn không nhờ ai đó trước để sở hữu tiền cho bạn và giữ nó, 1031 của bạn sẽ ra khỏi cửa. Nếu bạn sở hữu số tiền đó, thì bây giờ bạn nợ tất cả các khoản thuế đó. Vì vậy, có rất nhiều kế hoạch liên quan. Nhưng nếu bạn đang nghĩ đến việc bán, hãy chạy theo các con số. Hãy chắc chắn rằng nó có ý nghĩa. Chạy tất cả các số. Nói chuyện với mọi người. Tôi yêu thư nay rât nhiêu.
Scott:
Vâng. Chris, có vẻ như có một vài lựa chọn ở đây. Tôi có thể bán tài sản, tôi có thể tái cấp vốn cho tài sản đó, hoặc tôi không thể làm gì và để khoản nợ lãi suất thấp của mình trả dần. Tôi đã chọn, để món nợ lãi suất thấp của mình trả dần. Đó là cách tiếp cận của tôi hiện nay. Tôi không chắc liệu đó có phải là cách tiếp cận phù hợp hay không và tôi cần đặt câu hỏi về nó. Và trong trường hợp bán tài sản, tôi có hai lựa chọn ở đó. Trao đổi 1031 hoặc chỉ thu hoạch … Tôi có tùy chọn A. Bán phần A là 1031 và bán phần B là thu hoạch lãi. Bạn có bất kỳ nghiên cứu điển hình nào hoặc có thể là các tình huống mà bạn có thể hướng dẫn chúng tôi về những người đã chọn từng tùy chọn đó không và tại sao họ lại làm như vậy hoặc có thể là các ví dụ từ danh mục đầu tư cá nhân của bạn?
Chris:
Vâng. Tuyệt đối. Có một điều, tôi muốn quay trở lại với những gì Mindy đã nói. Điều tôi thích nhất về… Điều tôi muốn giới thiệu sau khi bạn thực hiện tất cả các tình huống và nói chuyện với mọi người, và tôi luôn làm điều này. Tính năng yêu thích của tôi về BiggerPockets là diễn đàn. Tôi thích đọc bài viết của người khác, nhưng tôi cũng đăng bài viết của chính mình. Và đừng đăng, “Này, các bạn. Tôi đang nghĩ về việc bán tài sản. Tôi nên làm gì?" Đừng viết ẩu như thế. Thực hiện một bài đăng như, “Này, tôi đã chạy một kịch bản. Đây là những con số. Và tôi đã tăng ba lần cho cái này, cái này và cái này. Đây là số của tôi. Đây là suy nghĩ của tôi. Cộng đồng BP, hãy cho tôi phản hồi của bạn.” Và bạn sẽ nhận được rất nhiều phản hồi tuyệt vời. Bạn cũng sẽ khiến mọi người liên hệ với bạn để mang đến những cơ hội khác. Vì vậy, luôn luôn làm thẩm định. Nhưng cộng đồng ở đó, tôi nghĩ đó là phần tuyệt vời nhất của BiggerPockets, hoặc phần yêu thích của tôi. Vì vậy, hãy làm tất cả những điều đó, sau đó chia sẻ nó với diễn đàn và khiến nhóm suy nghĩ tiếp tục.
Scott:
Yêu nó. Máy tính BiggerPockets và diễn đàn BiggerPockets. Đúng rồi. Đăng một câu hỏi thông minh và bạn sẽ nhận được câu trả lời thông minh.
tâm trí:
Một phản ứng thông minh. Và bạn sẽ nhận được rất nhiều phản hồi khác nhau. “Này, tôi thích những gì người này nói, nhưng tôi không nghĩ họ đã tính đến yếu tố này.” Bạn sẽ nhận được những người rất có kinh nghiệm cho bạn biết họ sẽ làm gì trong tình huống đó và rất có thể họ sẽ giải thích lý do tại sao. Mọi người trong các diễn đàn thích nói về bất động sản. Và nó hơi khác một chút đối với chúng tôi, bởi vì chúng tôi đang kinh doanh bất động sản. Nhưng khi bạn thích nói về bất động sản và bạn là một nhà đầu tư bất động sản, thì không ai khác trong cuộc đời bạn quan tâm. Họ không muốn nghe nó. Họ chỉ muốn kể cho bạn nghe về trải nghiệm tồi tệ mà họ đã có. Nhưng trong các diễn đàn BiggerPockets, bạn có những người đang làm việc đó. Những người đã làm việc đó lâu hơn bạn, những người có những tình huống mà bạn có thể chưa trải qua, nơi họ có thể cho bạn lời khuyên có kinh nghiệm.
Chris:
Vâng.
tâm trí:
Và tôi không có ý nói điều đó giống như một lời quảng cáo, nhưng-
Chris:
Không. Nhưng, ý tôi là, có một tài sản ở đó không, các bạn? Sử dụng nó. Ý tôi là, đó là một trong những tài sản tốt nhất mà tôi đã sử dụng trong sự nghiệp bất động sản của mình với tư cách là một đại lý, với tư cách là một nhà đầu tư. Được rồi. Vì vậy, quay trở lại một số ví dụ ở đây. Vì vậy, hãy lùi lại một bước, bằng cấp của tôi về lập kế hoạch tài chính và tôi luôn có mong muốn lập kế hoạch dài hạn đó. Tôi không thích làm điều đó với cổ phiếu và trái phiếu mà tôi thích, “Này, hãy đặt nó vào một quỹ chỉ số, và điều đó thật nhàm chán và hãy đặt nó và quên nó đi.” Bất động sản phức tạp hơn rất nhiều. Vì vậy, những gì tôi làm cho bản thân và những gì tôi làm cho khách hàng của mình, tôi đã sắp xếp một khuôn khổ gồm năm bước. Tôi sẽ đóng khung nó với điều này và điều này sẽ hướng dẫn một số tình huống phổ biến mà chúng tôi thấy trên thị trường.
Vì vậy, bước một là, mục tiêu của bạn là gì? Giống như tôi đã nói, hãy xem lại mục tiêu của bạn là gì. Bất động sản là một phương tiện để đi đến đó. Bước hai, nhìn vào tổng danh mục đầu tư của bạn. Rất nhiều người nhìn vào tiền thuê nhà của họ bị cô lập. Nhưng này, trên 5, 7 hoặc 10 video cho thuê của bạn, nó hoạt động như thế nào về tổng thể? Giống như bạn nhìn vào IRA, 401(k) của bạn, cái này. “Này, tổng thể nó hoạt động như thế nào?” Bước thứ ba là ra ngoài đó và bắt đầu xem xét các tài sản cá nhân của bạn, tài sản cá nhân của bạn. “Này, những cơ hội là gì? Những con số là gì?” Làm một phân tích SWOT trên đó. Bước bốn, chạy các tình huống như chúng ta đã nói. Và sau đó bước năm là viết kế hoạch hành động của bạn.
Vì vậy, điều này là rất tốt cho các nhà đầu tư. Ngoài ra, nếu bạn là một đại lý ở đó, tôi nhận thấy đây là một công cụ gia tăng giá trị khách hàng tuyệt vời cho khách hàng của mình. Vì vậy, tôi và nhóm của mình thực hiện khoảng 30 đến 40 phiên danh mục đầu tư này mỗi năm. Hoặc, tôi xin lỗi, một tháng. Đây giống như các buổi lập kế hoạch tài chính hàng năm của bạn với khách hàng của chúng tôi và cho chính chúng tôi với tư cách là nhà đầu tư. Vì vậy, chúng tôi nhận được rất nhiều dữ liệu tốt. Chúng tôi thấy một số xu hướng trên đó. Và để đưa ra một số ví dụ phổ biến ngoài kia, có rất nhiều người sắp nghỉ hưu. Chà, đối với họ, họ ít tập trung vào tăng trưởng và họ tập trung vào thu nhập nhiều hơn. Vì vậy, họ có thể ở độ tuổi 50 hoặc 60, bắt đầu nghỉ hưu hoặc muốn lùi lại một bước. Trẻ em đang đi học đại học hoặc ra khỏi nhà. Họ không cần hàng tấn thu nhập trong tương lai hay hàng tấn tăng trưởng trong tương lai. Họ cần thêm thu nhập trong vài năm tới.
Vì vậy, đó là một trường hợp rất khác so với những người như tôi, nơi tôi vẫn cần tích lũy thêm bất động sản để nghỉ hưu ở mức mà tôi muốn trong 10 hoặc 20 năm tới. Tôi vẫn đang trong giai đoạn tích lũy của mình. Vì vậy, đối với những người thường ở giai đoạn sắp nghỉ hưu, có thể hợp lý khi thanh toán các tài sản và nói: “Này, nếu bạn thanh toán hết những tài sản này, thì dòng tiền sẽ như thế nào?” Nhưng đồng thời, bạn chạy các kịch bản, “Này, cùng lúc đó, nếu bạn trả hết những tài sản này, này, hãy nhìn vào một mạng lưới ba. Này, hãy nhìn vào một quỹ nợ có thể trả lãi suất 8 hoặc 10%. Bạn có thể làm những việc khác nhau như vậy, nhưng bạn phải đảm bảo rằng điều đó phù hợp với mục tiêu đó. Vì vậy, đối với nhiều người đang trong giai đoạn nghỉ hưu, rất nhiều người chọn ra ngoài đó và tiếp tục trả hết tài sản của họ. Vì vậy, bạn giống như, "Này, nếu bạn chỉ cần trả hết tài sản của mình, thì bạn đã đạt được mục tiêu thu nhập của mình."
Vì vậy, rất nhiều lần họ sẽ áp dụng phương pháp quả cầu tuyết nợ và bắt đầu trả hết một tài sản, hoặc số dư thấp nhất hoặc lãi suất cao nhất. Vì vậy, "Này, bắt đầu trả hết đi." Và sau đó trả hết cái tiếp theo, trả hết cái tiếp theo. Và rất nhiều lần họ sẽ bán một tài sản là tài sản dành cho chó của họ hoặc [không nghe được 00:30:40]. Giống như, “Này, tài sản này, đó là nỗi đau ở mông. Tôi ghét nó. Nó không hoạt động tốt.” Tuyệt vời. Thôi, dẹp cái đó đi. tiệc tri ân. Chúng ta sẽ tiếp tục. Vì vậy, đối với nhiều người, trả hết tài sản của họ có thể là một động thái thực sự tốt. Tuy nhiên, bây giờ, nếu bạn nói, “Này, nếu tôi trả hết tài sản và tôi không có thu nhập như mong muốn,” thì chúng ta có một vấn đề ở đó.
Scott:
Vì vậy, chúng tôi đã có một cuộc thảo luận thú vị về một chủ đề như thế này trên chương trình BiggerPockets Money 322, Tại sao Dòng tiền từ bất động sản cho thuê của bạn không như bạn nghĩ. Ở đó, chúng tôi có một vị khách có chín bất động sản cho thuê và đang sống bằng tiền lương vì không có dòng tiền. Vì vậy, nếu bạn đang thắc mắc về điều này, nếu bạn không chắc chắn, thì bạn có thể rơi vào tình huống đó nếu bạn có một vài tài sản cho thuê mà ít nhất một vài trong số chúng hòa vốn tốt nhất và có thể là dòng tiền âm. Và tôi nghĩ trong tình huống đó, bạn sẽ khám phá ra điều đó bằng cách làm theo năm bước mà Chris đã vạch ra. Và trong phân tích từng tài sản cụ thể đó, bạn sẽ xác định được những tài sản nào bạn nên cân nhắc bán hoặc loại bỏ. Vì vậy, Chris, bạn đã làm điều này với danh mục đầu tư của riêng mình trong một hoặc hai năm qua chưa?
Chris:
Tôi có. Vì vậy, tôi đã xem xét danh mục đầu tư của riêng mình. Tôi đã không thực hiện bất kỳ động thái nào trong năm nay, và điều đó còn hơn thế nữa bởi vì danh mục đầu tư của tôi thực sự… Nó được tối ưu hóa khá tốt với tỷ lệ trần, tỷ lệ cho vay trên giá trị. Nhưng cũng đi sâu vào các yếu tố bên ngoài, nghề nghiệp và công việc kinh doanh của tôi là, một đại lý bất động sản, tất cả đều liên quan đến bất động sản. Chà, tôi rất bảo thủ. Và vì chúng ta đang trải qua thời kỳ khó khăn và thu nhập của hầu hết mọi người từ lĩnh vực bất động sản đã giảm trong năm nay, và… Đối với năm 2022 và '23, thu nhập của nhiều người sẽ thấp hơn đối với nhiều người. Vì vậy, tôi nói: “Này, tôi sẽ rất thận trọng trong khoản đầu tư của mình, bởi vì tôi phải đảm bảo thu nhập hàng ngày của mình vẫn ổn. Vì vậy, tôi không muốn ra khỏi đó và bắt đầu tăng hoặc thắt chặt dòng tiền.” Mặc dù nó có ý nghĩa từ quan điểm đầu tư, nhưng nó không có ý nghĩa gì từ quan điểm toàn cầu về những gì tôi cần làm với tư cách là một nhà đầu tư ngay bây giờ.
Vì vậy, những gì tôi đang làm là, tôi có hai tài sản ở đây trong Denver Metro mà… Ý tôi là, chúng là những tài sản cho thuê tốt. Như tôi đã nói, họ không phải là những người yêu thích của tôi. Tôi sẽ không vui khi di chuyển chúng. Vì vậy, tôi đã nói chuyện với người quản lý tài sản của mình. Các hợp đồng thuê sẽ đến hạn vào khoảng tháng 5 - thời điểm chúng tôi đang nhắm đến, bởi vì thời điểm tốt nhất để bán bất động sản ở Denver là vào mùa xuân. Vào khoảng giữa tháng 15,000 đến cuối tháng XNUMX, thời điểm thích hợp để niêm yết bất động sản. Vì vậy, tôi sẽ đảm bảo rằng những hợp đồng thuê đó đã hết hạn, và sau đó tôi có thời gian để đưa những người thuê nhà ra ngoài để họ có thể tìm một nơi ở mới, và hy vọng tôi có ba đến sáu tuần để tiếp tục ở đó và làm bất kỳ việc gì. cập nhật tôi cần phải làm. Bởi vì hầu hết các dịch vụ cho thuê, họ cần một số tình yêu. Họ cần một số TLC. Và rất nhiều lần tốt hơn hết là bạn nên đầu tư từ XNUMX đến XNUMX đô la vào một số công việc và sau đó bán nó cho một người chủ sở hữu. Đối với mỗi đô la tôi chi tiêu để làm cho nó đẹp hơn, tôi sẽ nhận được thêm ba đến bốn đô la từ việc đó. Vì vậy, "Này, đâu là điểm lý tưởng để tôi làm cho nó trở nên rất thân thiện với người sở hữu để tối đa hóa đồng đô la của tôi?"
Vì vậy, tôi đang bắt đầu lên kế hoạch cho điều đó. Rất nhiều khách hàng đang làm điều đó. Một điều thực sự thú vị. Điều này đã được rất hấp dẫn. Vì vậy, quay trở lại kịch bản vốn chủ sở hữu cao, lãi suất thấp này. Rất nhiều người nói: “Này, tiền thuê nhà của tôi tốt đấy.” Họ là tỷ lệ giới hạn 4, 5%. Họ thích cho thuê, một phần tốt của thị trấn. Họ không muốn động đến nó, nhưng họ muốn chia lại vốn chủ sở hữu. Chúng tôi đã thực hiện rất nhiều HELOC. Có một ngân hàng mà tôi biết ở Colorado… Họ thường rất khó tìm được ngân hàng thực hiện HELOC đầu tư đối với bất động sản đầu tư. Vì vậy, HELOC là hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà, và chúng không giống như thế chấp 30 năm, mà nó giống séc, thẻ tín dụng trên tài sản của bạn hơn.
Chúng tôi có rất nhiều người đang thực hiện một khoản đầu tư HELOC vào bất động sản đầu tư của họ, và sau đó họ bắt đầu từ… Họ có LTV là 30%. Họ đang lấy 20 hoặc 30% vốn chủ sở hữu của mình, sau đó triển khai lại nó thành chiến lược cho thuê hoặc một số loại chiến lược hợp vốn. Và họ cũng có thể ăn miếng trả miếng vì họ có lãi suất thấp cố định trong 30 năm và họ có thể xử lý một số lãi suất thay đổi, nhưng vay ở mức 6, 7%, nhưng đi nhận được lợi nhuận từ 15 đến 20%.
tâm trí:
Ai đang làm HELOC này cho tài sản đầu tư? Bởi vì tôi không thể tìm thấy bất kỳ ai đầu tư HELOCs.
Chris:
Chà, nhắn tin cho tôi trên BiggerPockets và tôi sẽ nói với bạn, Mindy. Không. Vì vậy, rất nhiều thứ này đến từ… Vì vậy, với cái này, vì vậy đây là… Ý tôi là, rất vui được chia sẻ cái tên đó với bạn và cung cấp địa chỉ liên hệ của tôi ở đó, Mindy. Chang trai tuyệt vơi. Nhưng bạn muốn tìm kiếm các ngân hàng địa phương. Các ngân hàng lớn, những người cho vay quốc gia, và có thể là người đã cho bạn khoản vay thông thường cố định trong 30 năm, họ sẽ không phải là người phù hợp để cho bạn khoản vay đó. Họ là những người cho vay thông thường của Fannie và Freddie.
Vì vậy, các ngân hàng lớn sẽ không cung cấp cho bạn điều này. Nhưng hãy tìm một ngân hàng địa phương, chẳng hạn như ngân hàng có điều lệ của tiểu bang hoặc hiệp hội tín dụng, và họ là những ngân hàng thực hiện HELOC. Và điều đó dẫn đến, tôi đã nói chuyện với 30 ngân hàng, cộng với việc tôi có mạng lưới của mình ở đây. Và tôi biết một vài ngân hàng sẽ làm điều đó, nhưng rất ít ngân hàng sẽ làm điều đó nếu họ không sở hữu vị trí đầu tiên. Và rất nhiều lần, họ không ở vị trí đầu tiên. Vì vậy, nó rất, rất sắc thái. Nhưng đó là điểm mà nhiều người cảm thấy thất vọng với bất động sản, đặc biệt là những anh chàng công nghệ và những anh chàng chứng khoán. Tôi giống như, "Chà, bất động sản không hiệu quả." Vâng, gọi 30 người cho vay. Nó không vui chút nào, nhưng đó là cách bạn tìm thấy vàng.
Scott:
Vì vậy, tôi thích điều này như một cách tiếp cận và như một công cụ. Tôi muốn lưu ý rằng tôi không phải là người thích sử dụng khoản đầu tư HELOC với lãi suất 6, 7% để sau đó triển khai lại vào các khoản đầu tư kiểu hợp vốn. Tôi nghĩ rằng đó thực sự là một hoạt động kinh doanh chênh lệch giá khó khăn, và dòng tiền cũng như thời gian từ những hợp vốn đó không thể tốt bằng trong một số trường hợp đó. Đó là một trò chơi rất tích cực. Vì vậy, chỉ cần nhớ rằng nếu bạn định thực hiện loại chiến lược đó. Theo tôi, nó tích cực hơn nhiều so với việc tái triển khai vốn chủ sở hữu từ một tài sản cho thuê sang một tài sản khác, sử dụng khoản nợ có lãi suất cố định 30 năm.
Chris:
Vâng. Đây là nơi, như tôi đã nói, đối với nhiều người làm việc đó, họ sở hữu tám dịch vụ cho thuê và họ đang làm việc đó trên một hoặc hai. Vì vậy, họ vẫn đang rất cân bằng trong vị thế vốn chủ sở hữu tổng thể và lãi suất cố định pha trộn của họ là 3.5, và hiện tại họ đang thêm vào một lượng rất nhỏ các biến số. Vì vậy, tôi hoàn toàn đồng ý với bạn, Scott. Nó cao cấp hơn. Đó là rủi ro cao hơn. Và chúng tôi có những người làm điều đó với các dịch vụ cho thuê, làm điều đó với các quỹ hoặc tổ chức. Nhưng đó chắc chắn là một kỹ thuật tiên tiến hơn nhiều và đảm bảo rằng bạn có đủ tiền để cưỡi bất kỳ con sóng nào từ đó hoặc cưỡi bất kỳ cú đấm nào từ đó.
Scott:
Tôi muốn nói rằng, tôi nghĩ thật khôn ngoan khi ra ngoài và xem bạn có thể nhận được gì từ một nhà đầu tư HELOC nếu điều đó có sẵn cho bạn. Thật tốt khi có quyền truy cập vào tín dụng, ngay cả khi bạn sẽ không sử dụng nó.
tâm trí:
Đúng. Điều đó chắc chắn đã cứu làn da của tôi trên tài sản của chúng tôi. Đó không phải là một nhà đầu tư HELOC. Đó là một HELOC trên chính ngôi nhà của tôi. Nhưng tôi đã làm một số công việc kinh doanh khỉ tài chính và tôi cần tiếp cận với tiền mặt nhanh chóng. Và tôi nghĩ mình có thể cần rút tiền nhanh, vì vậy tôi đã mở nó ra, nhưng tôi không lấy bất cứ thứ gì ra. Nó chỉ ngồi đó. Nhưng sau đó khi tôi cần nó, nó ở đó để kéo. Một khoản đầu tư HELOC có cùng tỷ lệ hoặc tương tự với một tài sản cá nhân HELOC không?
Chris:
Không. Nhiều khi nó giống như số nguyên tố cộng từ 1 đến 3%, trong đó rất nhiều lần chủ sở hữu-occ có thể là số nguyên tố cộng 0 hoặc số nguyên tố cộng từ 0 đến 1. Vì vậy, bạn thấy mức chênh lệch ở đó. Một điều nữa là, đối với nhiều cuộc bầu cử sơ bộ, ý tôi là, có rất nhiều hiệp hội tín dụng và ngân hàng quanh thị trấn sẽ tăng LTV kết hợp lên tới 95% hoặc 100%. Họ sẽ làm LTV rất cao. Một lần nữa, đi vào đó một cách thận trọng. Bạn phải thông minh với một thẻ tín dụng lớn. Nhưng một nhà đầu tư HELOC, nơi họ khai thác rất nhiều lần là tổng LTV kết hợp từ 70 đến 80%. Và LTV kết hợp có nghĩa là, “Này, phần trăm của khoản thanh toán vị trí đầu tiên cố định trong 30 năm đó là bao nhiêu? Và chúng tôi thêm HELOC lên trên đó. Hai thứ đó cộng lại là gì?” Vì vậy, đầu tư HELOC là tốt nhất mà tôi từng thấy. Tôi nói tốt nhất. LTV cao nhất là 80% LTV kết hợp, đây vẫn là mức cực kỳ cao đối với một khoản đầu tư HELOC.
Scott:
Chúng ta có thể xem qua một vài ví dụ từ những khách hàng có lẽ bạn đã từng làm việc với những người có thể trải qua nhiều lựa chọn trong số này không? Bạn đã bao giờ nói chuyện với ai đó và họ nói, “Bạn biết gì không? Tôi sẽ trả hết và nói quên nó đi”? Hoặc, “Tôi sẽ để yên và không làm gì cả. Tôi sẽ không trả hết nợ sớm. Tôi sẽ để nó khấu hao.” Và sau đó, bạn đã có một số người đã trải qua điều này chưa, và lý do căn bản của họ trong quá khứ gần đây là gì?
Chris:
Vâng. Ý tôi là, đó là tất cả những điều trên, và rất nhiều trong số đó phụ thuộc vào mục tiêu của họ là gì và mức độ chấp nhận rủi ro tổng thể của họ là bao nhiêu. Ý tôi là, tôi có những khách hàng hiện đang bán một bất động sản và họ sẽ thực hiện 1031. Một số đang ở địa phương. Một số đang đi ra khỏi tiểu bang. Tuyệt vời. Tùy chọn khác nhau trên đó. Và lý do của họ trong trường hợp đó là, "Này, bữa tiệc tri ân đã kết thúc." Đối với Denver, sự đánh giá cao điên rồ, đã kết thúc. Bây giờ, bạn bán ngay bây giờ, bạn có thể trả lại một vài điểm. Nhưng ai quan tâm chứ? Bạn đã kiếm được 40%. Trả lại hai điểm trong hai năm qua. Và họ vẫn nói: “Về lâu dài, tôi muốn ra khỏi đó… Nhiều người nói: “Này, bất động sản này là bất động sản hạng C, một bất động sản đau đầu. Nó không còn là một sự cho thuê tuyệt vời. Tôi muốn chuyển nó đến một vị trí tốt hơn, hoặc bất động sản hạng A, đỡ đau đầu hơn.” Vì vậy, nó phải có mức bảo trì thấp hơn, tỷ lệ giới hạn tương tự hoặc cao hơn, nhưng tiện dụng hơn. Đó là một phần đầu tư, và nó cũng một phần làm cho cuộc sống của họ trở nên dễ dàng hơn với tư cách là một nhà đầu tư.
Tôi cũng có rất nhiều người… Thực ra, phần lớn mọi người nói, “Bạn biết gì không? Tôi đang treo chặt trong năm. Giữ chặt trong năm và chỉ để tiền mặt ở lại ngân hàng, xây dựng và tiếp tục trả nợ không bao giờ là một động thái tồi. Nếu bạn không chắc chắn, việc đạp phanh sẽ không làm hại bạn. Không có thỏa thuận nào mà bạn sẽ bỏ lỡ sẽ tạo nên hoặc phá vỡ sự nghiệp của bạn. Nhưng nếu bạn thực hiện một giao dịch, có một giao dịch có thể phá vỡ sự nghiệp của bạn. Vì vậy, đừng lo lắng về cái lớn sẽ giúp bạn trở nên giàu có. Lo lắng về thứ sẽ thổi bay bạn và khiến bạn lùi lại 10 năm. Và đó là điều có thể xảy ra. Vì vậy, nó luôn luôn chánh niệm. Vì vậy, rất nhiều người đang ngồi chật cứng. Như tôi đã nói, họ đang làm những gì tôi đang làm. “Này, tôi đang ở một vị trí tốt. Tài sản của tôi hoạt động tốt. Tôi đang ở một LTV tốt. Tôi đang ngồi yên trong một năm.
Và sau đó, những người đang thực hiện nhiều chiến lược nâng cao hơn để đặt giây vào đó, như giây cố định hoặc HELOC thứ hai, đây không phải là những người có một tài sản đang làm việc đó. Đây là những người có từ 5 đến 10 tài sản và họ có vòng quay tiền mặt tốt và họ đang làm điều đó trên 1 hoặc 2 tài sản để tăng LTV toàn cầu của họ từ 30% lên 40%. Vì vậy, họ vẫn ở mức LTV rất thấp và lãi suất kết hợp của họ tăng lên một chút. Và họ cũng có tiền mặt trong ngân hàng và tiền thuê sắp đến để có thể tài trợ cho tất cả các khoản thanh toán. Và cũng để chống lại, “Ồ, tôi đã thực hiện bước đó và tôi nghĩ mình sẽ kiếm được 20% IR, và tôi hiện đang kiếm được 7% IR cho tài sản này.” Họ có thể xử lý con mắt đen đó. Nhưng tỷ lệ phần thưởng rủi ro là chính xác đối với họ, nhưng họ được vốn hóa đúng cách và họ có thu nhập tốt.
tâm trí:
Chris, trong thị trường này, có trường hợp nào tốt cho một refi rút tiền mặt không? Ý tôi là, tôi đủ lớn để nhớ 7%. Khoản vay thế chấp đầu tiên của tôi là khoản vay 7% và tôi nghĩ rằng mình thật tức giận khi nhận được khoản vay 7% đó. Và bây giờ chúng tôi đã có các khoản vay 2, 3, 4% trong 20 năm. Mọi người đang lo lắng về những mức lãi suất hiện tại này, và tôi có thể hiểu tại sao một refi rút tiền mặt có vẻ như là một ý tưởng tồi trên giấy tờ, nhưng nó không thể hoàn toàn tồi tệ.
Chris:
Như với hầu hết mọi thứ, nó phụ thuộc. Nhưng một số công cụ cấp cao. Vì vậy, quay lại ví dụ mà tôi đã nói, “Nếu một tài sản có tỷ lệ giới hạn 4%, thì đó là nguyên tắc ngón tay cái của tôi.” Điều đó hoạt động tốt ở Denver. Tôi không biết làm thế nào điều đó chuyển sang các thị trường khác. Tôi cho rằng sự tương đồng. Nhưng một lần nữa, đó là từ chối trách nhiệm của tôi. Cấp cao, nếu tài sản của tài sản cao hơn tỷ lệ giới hạn 4%, thì việc tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể có ý nghĩa. Nếu nó thấp hơn tài sản có tỷ lệ giới hạn 4%, điều đó thường không có ý nghĩa gì. Nhưng bây giờ có lẽ nó cao hơn một chút. Có lẽ tôi cần phải nâng cao quy tắc ngón tay cái của mình về tỷ lệ giới hạn trong thị trường mới. Bởi vì nếu bạn thực hiện rút tiền mặt, bạn đang mua lại tài sản. Và tôi thực sự nghi ngờ nếu bạn thực hiện một khoản hoàn trả toàn bộ tiền mặt, tài sản vẫn sẽ luân chuyển tiền mặt. Hầu hết thời gian, đó không phải là một dòng tiền âm.
Vì vậy, trong số tất cả các bài đánh giá mà tôi đã thực hiện và trong số tất cả các khách hàng mà tôi đã làm việc cùng, tôi không thể nghĩ ra bất kỳ ai đã thực hiện quy trình rút tiền mặt ngay bây giờ trên thị trường hiện tại. Có thể có một hoặc hai, nhưng tôi muốn nói rằng nó gần bằng không vì tôi cảm thấy thoải mái khi công khai nói rằng nó bằng không. Hầu hết mọi người đang chọn ngồi yên và không làm gì cả, bán và chuyển tiền hoặc đặt HELOC vào đó để tiếp cận vốn chủ sở hữu. Nhưng nếu bạn đã có một tài sản cho thuê kém chất lượng, việc rút tiền hoàn lại ở mức 7% thường không phải là một điều tốt. Bởi vì bây giờ bạn có một tài sản dòng tiền âm với tỷ lệ giới hạn thấp mà bạn hiện đang tái đầu tư.
Vì vậy, đối với đại đa số mọi người, tôi không nghĩ việc sở hữu các tài sản có dòng tiền âm thực sự hợp lý. Thỉnh thoảng, đối với một phần nhỏ của danh mục đầu tư, vâng, tôi có thể tạo ngoại lệ cho quy tắc đó. Nhưng đối với hầu hết mọi người, tại sao bạn lại muốn có một tài sản không tự trả? Vì vậy, nếu bạn thực hiện rút tiền mặt, rất nhiều thời gian sẽ trở thành số âm. Và đó là nơi nó trở thành trách nhiệm pháp lý đối với hầu hết mọi người. Vì vậy, tôi chưa thấy bất kỳ yêu cầu rút tiền nào và tôi cũng không thấy các nhà đầu tư hoặc khách hàng của mình làm điều đó.
tâm trí:
Tôi nhận được câu hỏi đó rất nhiều và tôi cũng không thấy có lý do gì để thực hiện refi rút tiền. Nếu bạn có một tài sản mà bạn đã mua trước khi lãi suất bắt đầu tăng vào tháng XNUMX năm ngoái, thì nếu bạn muốn giữ nó, hãy giữ nó và HELOC để tiếp cận vốn chủ sở hữu. Về ngắn hạn, tôi đồng ý với Scott rằng tiền HELOC phải là tiền ngắn hạn. Nhưng sau đó, vâng, bạn có thể giữ nó hoặc bán nó. Và nếu bạn định giữ nó, thì hãy giữ lãi suất thấp. Nó chỉ không có ý nghĩa. Tôi không biết bạn sẽ làm gì với điều đó. Nhưng một lần nữa, nó phụ thuộc. Nhiều khả năng nó sẽ không thành công. Chạy các kịch bản của bạn, giống như bạn đã nói trước đây. Nếu bạn có thể truy cập số tiền mặt đó theo cách mà nó sẽ… Bạn đã tìm thấy một thỏa thuận giết người và đây là số tiền mặt duy nhất bạn có, đó có thể là một cách rất, rất cụ thể để sử dụng refi rút tiền mặt. Nhưng vâng, tôi đồng ý với bạn.
Scott:
Vâng. Ngoại trừ trường hợp những người cực kỳ lạc quan về thị trường bất động sản, và chỉ muốn mua nhiều hơn nữa, và rút tiền mặt của họ, việc tái cấp vốn từ một khoản thế chấp lãi suất thấp sang một khoản thế chấp cao hơn nhiều không kiếm được nhiều. giác quan. Vì vậy, tôi thấy trường hợp sử dụng cho điều này sẽ dần quay trở lại trong vài năm tới, khi mọi người mua với lãi suất ở mức hiện tại. Vì vậy, nếu bạn đang mua một bất động sản mới với lãi suất 6, 7, 7.5% bằng khoản vay của nhà đầu tư, và sau đó bạn BRRRR nó vào năm tới, nếu bạn muốn tái cấp vốn với tỷ lệ 7% và rút một số tiền mặt, điều đó sẽ hợp lý Tôi. Vì vậy, tôi nghĩ rằng bạn sẽ thấy một thời gian tạm lắng trong hầu hết các hoạt động tái cấp vốn. Điều đó rõ ràng đã ở đây. Tôi nghĩ rằng điều đó sẽ tiếp tục và quay trở lại từ từ trong vài năm tới.
Chris:
Vâng. Ý tôi là, tôi đã nói chuyện với rất nhiều người cho vay, và ý tôi là, bữa tiệc refi đã kết thúc khoảng một năm trước. Đó là lý do tại sao chúng tôi đã thấy rất nhiều vụ sa thải trong thế giới cho vay, bởi vì bữa tiệc refi đã kết thúc. Tôi đồng ý. Nó không phải là một trò chơi lớn ngay bây giờ. Vì vậy, đó là một trường hợp sử dụng rất nhỏ ngay bây giờ. Thường có ý nghĩa đối với ai đó, nhưng đó là 0.1%.
Scott:
Chris, điều này thật tuyệt vời. Cảm ơn bạn đã đến và hiển thị và nói về vấn đề tốt này. Làm thế nào để đối phó với vốn chủ sở hữu mà bạn có lẽ đã mắc kẹt trong danh mục đầu tư cho thuê của mình nếu bạn là một nhà đầu tư dài hạn. Mọi người có thể tìm hiểu thêm về bạn ở đâu?
Chris:
Vâng, bạn luôn có thể Google tôi. Tôi là một nhà tiếp thị ở Denver. Vì vậy, nếu bạn google Chris Lopez, Denver, bạn sẽ tìm thấy tôi. Nhưng nơi tuyệt đối tốt nhất để làm điều đó là BiggerPockets. Tôi đang tham gia diễn đàn ở đó và gửi tin nhắn trực tiếp cho tôi. Đó thực sự là nền tảng xã hội duy nhất mà tôi thực sự sử dụng và phản hồi, bởi vì đó thực sự là thông tin hữu ích. Vì vậy, tôi rất thích kết nối với mọi người trên BiggerPockets vì tôi thực sự thích trò chuyện và nói về bất động sản, đồng thời tìm hiểu những gì người khác đang làm. Vì vậy, BiggerPockets là nơi tốt nhất để đến.
Scott:
Tuyệt vời. Vâng. Nếu bạn ở Denver, Chris luôn sẵn lòng gặp gỡ. Tôi đã gặp bạn một vài lần gần đây. Vâng. Ngoài ra, nếu bạn vào diễn đàn BiggerPockets, hãy liên hệ với tôi. Tôi sẽ rất vui được gặp bạn. Vì vậy, Denver là một nơi thú vị cho các nhà đầu tư. Chúng tôi thích phát triển mạng lưới.
Chris:
Tuyệt vời. Vâng, cảm ơn các bạn. Đây là một vụ nổ để đi vào ở đây. Tôi thích nói những thứ kỹ thuật hơn như thế này, vì vậy đây là tách trà tuyệt đối của tôi. Vì vậy, cảm ơn các bạn.
tâm trí:
Cảm ơn bạn, Chris. Điều này cực kỳ thú vị và chúng tôi sẽ sớm nói chuyện với bạn.
Chris:
Tạm biệt mọi người.
tâm trí:
Được rồi. Đó là Chris Lopez. Đó đã là rất nhiều niềm vui. Scott, chúng tôi đã đưa ra rất nhiều điều mà trước đây tôi chưa thực sự cân nhắc. Nhưng ngoài ra, lời khuyên luôn được lặp đi lặp lại chỉ với mỗi chương trình chúng tôi thực hiện là, hãy chạy các con số của bạn. Làm bài tập về nhà đi. Chạy các kịch bản khác nhau. Đừng chỉ bay qua chỗ ngồi của quần của bạn. Xem đâu là con đường thuận lợi nhất về mặt tài chính để bạn thực hiện. Đừng chỉ nói, “Mọi người khác đang bán, vì vậy tôi cũng nên bán.” Đó có thể không phải là lựa chọn tốt nhất. Đó có thể là lựa chọn tốt nhất. Nhưng hãy đưa ra quyết định chắc chắn dựa trên toán học, không phải cảm xúc.
Scott:
Chuẩn rồi. Yêu nó. Chris nói: “Hãy bắt đầu với danh mục đầu tư của bạn. Hãy tự hỏi bản thân câu hỏi, 'Liệu điều đó có đạt được những gì tôi mong muốn không?'” Sau đó, hãy tóm tắt điều đó bên trong thành phần bất động sản trong danh mục đầu tư của bạn trên cơ sở từng giao dịch. Mỗi giao dịch này có góp phần vào mục tiêu lớn hơn đó không? Và nếu không, tôi có trả hết không? Tôi sẽ không làm gì và để tờ tiền hiện tại của mình được khấu hao hay tôi sẽ bán và trao đổi hoặc bán và thu lợi nhuận? Tập hợp các quyết định phức tạp mà bạn phải đưa ra ở đây. Cần rất nhiều suy nghĩ, năng lượng và rất nhiều bí quyết để thực hiện điều đó. May mắn thay, chúng tôi có một nền tảng tên là BiggerPockets để giúp bạn khám phá tất cả thông tin chi tiết về những loại sự vật đó và thực hiện các loại phân tích đó về thành phần thuộc tính của chúng.
Nhưng tôi cũng muốn đưa ra một câu hỏi khác. Tôi muốn đặt ra một câu hỏi khác cho vấn đề này. Đó là, bạn sẽ làm gì nếu chuyển đổi toàn bộ danh mục đầu tư của mình thành tiền mặt? Nếu tôi chỉ đưa cho bạn bằng tiền mặt, bạn sẽ triển khai nó như thế nào? Nó sẽ giống như cách mà bạn đã triển khai nó ngày hôm nay hay nó sẽ là một cái gì đó khác? Và nếu đó là điều gì đó khác biệt, tại sao bạn không quay trở lại vấn đề đó và nói, “Làm cách nào để tôi bắt đầu thực hiện các bước đi ngay hôm nay với tất cả số tiền mặt bổ sung mà tôi tích lũy được, hoặc thậm chí có thể triển khai lại một số tài sản trong danh mục đầu tư hiện tại của tôi để đạt được trạng thái đó đó là danh mục đầu tư mong muốn của tôi”?
tâm trí:
Ồ, tôi rất thích câu hỏi đó, Scott. Làm thế nào bạn sẽ triển khai tiền mặt? Bạn sẽ triển khai nó theo cùng một cách chính xác hay bạn sẽ thực hiện các thay đổi? Nó thật thú vị. Tôi nghĩ, thành thật mà nói, tôi sẽ giống như tôi bây giờ. Tôi thích danh mục đầu tư của tôi.
Scott:
Vâng. Tôi khá hài lòng với danh mục đầu tư của mình, nhưng tôi nghĩ rằng một vấn đề lớn mà mọi người phải suy ngẫm là nợ. Gần đây tôi đã nói về điều này rất nhiều. Nhưng tôi đã nhận được một câu hỏi vào một ngày khác từ một thính giả của BP Money, và họ nói: “Này, tôi có danh mục đầu tư lớn này, nhưng tôi không tạo ra bất kỳ dòng tiền nào.” “Danh mục đầu tư khoảng 2.5 đô la, 3 triệu đô la. Làm thế nào bạn không tạo ra dòng tiền?” “Ồ, đó là bởi vì chúng tôi được triển khai như thế này.” Chà, nếu bạn mua một khoản thế chấp, nếu bạn thực sự… Khoản thế chấp đầu tư hiện là 7 và 7.5% đối với các khoản thế chấp 30 năm đối với bất động sản đầu tư. Bạn chỉ cần đặt một vài trăm ngàn vào một trong những khoản thế chấp đó. Mua một khoản thế chấp duy nhất và bạn đã nhận được, chỉ từ tiền lãi, 30, 40,000 đô la một năm của bạn trong vòng quay tiền mặt thụ động. Vì vậy, một điều gì đó hấp dẫn đối với những người đang băn khoăn không biết phải làm gì với danh mục đầu tư của họ, hãy coi nợ là một trong những nơi mà bạn có thể triển khai lại ở mức độ lớn hơn, đặc biệt nếu bạn muốn có thu nhập thụ động đó.
tâm trí:
Đó là một kịch bản thú vị, Scott. Tôi thích nó. Được rồi. Chúng ta có nên ra khỏi đây không?
Scott:
Hãy làm nó.
tâm trí:
Được rồi. Điều đó kết thúc tập này của BiggerPockets Money Podcast. Anh ấy là Scott Trench và tôi là Mindy Jensen nói, "Nói chuyện với bạn sớm nhé, khỉ đầu chó."
Scott:
Nếu bạn thích tập hôm nay, vui lòng cho chúng tôi đánh giá năm sao trên Spotify hoặc Apple. Và nếu bạn đang tìm kiếm nhiều nội dung kiếm tiền hơn nữa, vui lòng truy cập kênh YouTube của chúng tôi tại youtube.com/biggerpocketsmoney.
tâm trí:
BiggerPockets Money được tạo ra bởi Mindy Jensen và Scott Trench, được sản xuất bởi Kailyn Bennett. Chỉnh sửa bởi Exodus Media. Viết quảng cáo của Nate Weintraub. Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn nhóm BiggerPockets đã thực hiện chương trình này.
Xem Podcast tại đây
[Nhúng nội dung]
Giúp chúng tôi tiếp cận những người nghe mới trên iTunes bằng cách để lại cho chúng tôi một đánh giá và đánh giá! Nó chỉ mất 30 giây. Cảm ơn! Chúng tôi thực sự đánh giá cao nó!
Trong tập này, chúng tôi sẽ che
- Giải thích vốn chủ sở hữu nhà và làm thế nào để sử dụng nó để làm giàu nhanh hơn nữa
- Khi nào nên mua, bán hoặc tái cấp vốn và cách tính toán lựa chọn tốt nhất cho bạn
- Tỷ lệ giới hạn và sử dụng số liệu đơn giản này để quyết định xem một tài sản cho thuê có đáng để giữ không
- HELOCs (hạn mức tín dụng sở hữu nhà) và ngân hàng nào sẽ cung cấp cho họ tài sản cho thuê
- Khung năm bước của Chris để đánh giá lại và nâng cấp danh mục đầu tư cho thuê của bạn
- Khi nào tái cấp vốn bằng tiền mặt và liệu làm như vậy có ý nghĩa với ngày hôm nay lãi suất cao
- và So Nhiều hơn nữa!
Liên kết từ chương trình
Bạn muốn tìm hiểu thêm về các nhà tài trợ hiện nay hoặc tự mình trở thành đối tác của BiggerPockets? Kiểm tra của chúng tôi trang tài trợ!
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Khuếch đại kiến thức. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 năm
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- Có khả năng
- Giới thiệu
- ở trên
- Tuyệt đối
- hoàn toàn
- truy cập
- truy cập
- Tài khoản
- Tích trữ
- tích lũy
- chính xác
- Đạt được
- ngang qua
- Hành động
- Hoạt động
- hoạt động
- thực sự
- thêm
- thêm vào
- tiến
- tiên tiến
- tư vấn
- cố vấn
- Sau
- Đại lý
- đại lý
- tích cực
- Căn chỉnh
- Tất cả
- Đã
- Mặc dù
- luôn luôn
- tuyệt vời
- trong số
- số lượng
- phân tích
- phân tích
- và
- hàng năm
- Một
- trả lời
- câu trả lời
- bất kỳ ai
- Apple
- Đăng Nhập
- đánh giá cao
- đánh giá cao
- phương pháp tiếp cận
- thích hợp
- trao đổi chứng khóan
- KHU VỰC
- khu vực
- xung quanh
- tài sản
- Tài sản
- giả định
- Có thể đạt được
- hấp dẫn
- austin
- tác giả
- có sẵn
- trở lại
- Bad
- Cân đối
- Băng thông
- Ngân hàng
- Ngân hàng
- dựa
- cơ bản
- Về cơ bản
- cơ sở
- bởi vì
- trở nên
- trở thành
- trở thành
- trước
- được
- Tin
- phía dưới
- BEST
- Hơn
- giữa
- lớn
- Bức tranh lớn
- lớn hơn
- Một chút
- Đen
- thổi
- Trái phiếu
- bùng nổ
- biên giới
- Nhàm chán
- vay
- mua
- BP
- Nghỉ giải lao
- mang lại
- Đưa
- Mang lại
- Mang lại
- xây dựng
- Xây dựng
- Bulls
- xăn lên
- kinh doanh
- các doanh nghiệp
- mua
- Mua
- BÁNH
- tính toán
- cuộc gọi
- gọi là
- Có thể có được
- không thể
- mũ lưỡi trai
- vốn
- viết hoa
- nắm bắt
- Chụp
- thẻ
- Tuyển Dụng
- trường hợp
- Nghiên cứu điển hình
- trường hợp
- tiền mặt
- dòng tiền
- Rút tiền
- Rút tiền
- bị bắt
- thách thức
- thách thức
- Những thay đổi
- Kênh
- kiểm tra
- Tướng
- lựa chọn
- Chris
- City
- tốt nghiệp lớp XNUMX
- khách hàng
- khách hàng
- Đóng
- đóng cửa
- Trường đại học
- Colorado
- kết hợp
- Đến
- thoải mái
- đến
- thương gia
- Chung
- cộng đồng
- phức tạp
- thành phần
- khái niệm
- phần kết luận
- điều kiện
- tự tin
- nhầm lẫn
- gây nhầm lẫn
- Kết nối
- Hậu quả
- bảo thủ
- Hãy xem xét
- xem xét
- liên lạc
- nội dung
- tiếp tục
- góp phần
- thông thường
- chuyển đổi
- copywriting
- Phí Tổn
- có thể
- đất nước
- Couple
- CPA
- tạo ra
- tạo
- tín dụng
- thẻ tín dụng
- Liên minh tín dụng
- Hiệp hội tín dụng
- Cup
- Tiền tệ
- kinh doanh tiền tệ
- Current
- Hiện nay
- Nguy hiểm
- dữ liệu
- ngày
- Ngày giao dịch
- ngày qua ngày
- nhiều
- Ưu đãi
- Nợ
- thập kỷ
- quyết định
- quyết định
- quyết định
- chắc chắn
- Bằng cấp
- Delaware
- Denver
- Tùy
- phụ thuộc
- triển khai
- triển khai
- điểm đến
- Xác định
- phát triển
- ĐÃ LÀM
- sự khác biệt
- khác nhau
- siêng năng
- khám phá
- thảo luận
- Chia
- DM
- Không
- Dog
- làm
- Đô la
- đô la
- dont
- Cửa
- tăng gấp đôi
- nghi ngờ
- xuống
- đột ngột
- những giấc mơ
- hủy bỏ
- mỗi
- Sớm hơn
- Đầu
- kiếm được
- dễ dàng hơn
- dễ dàng
- ăn
- hiệu quả
- hay
- nơi khác
- nhúng
- năng lượng
- Kỹ Sư
- đủ
- Toàn bộ
- Episodes
- sự bình đẳng
- đặc biệt
- chủ yếu
- bất động sản
- ước tính
- đánh giá
- Ngay cả
- BAO GIỜ
- Mỗi
- mọi người
- tất cả mọi thứ
- phát triển
- ví dụ
- ví dụ
- Trừ
- ngoại lệ
- Sàn giao dịch
- kích thích
- thi hành
- Thoát
- Di cư
- chi phí
- đắt tiền
- kinh nghiệm
- kinh nghiệm
- Giải thích
- cực
- mắt
- các yếu tố
- fan hâm mộ
- tuyệt vời
- hấp dẫn
- nhanh hơn
- Chất béo
- Yêu thích
- Đặc tính
- chi phí
- thông tin phản hồi
- Lệ Phí
- Đôi chân
- vài
- Hình
- tài chính
- tài chính
- Độc lập tài chính
- tài chính
- Tìm kiếm
- cuối
- Tên
- Nhìn đầu tiên
- cố định
- bằng phẳng
- dòng chảy
- tập trung
- tiếp theo
- FOMO
- Nhà đầu tư
- nước ngoài
- ngoại tệ
- Diễn đàn
- diễn đàn
- tìm thấy
- người sáng lập
- FRAME
- Khung
- Miễn phí
- Freedom
- Thứ Sáu
- từ
- thất vọng
- Full
- vui vẻ
- quỹ
- quỹ
- tương lai
- tăng trưởng trong tương lai
- Thu được
- thu nhập
- trò chơi
- tạo ra
- tạo ra
- được
- nhận được
- quà tặng
- Cô gái
- Cho
- cho
- Cho
- Toàn cầu
- Go
- mục tiêu
- Các mục tiêu
- Đi
- đi
- Gói Vàng
- tốt
- tuyệt vời
- tổng
- Phát triển
- Tăng trưởng
- Khách
- khách
- Guy
- tấn
- hack
- xử lý
- Treo
- xảy ra
- xảy ra
- vui mừng
- thu hoạch
- thu hoạch
- có
- cái đầu
- Nghe
- giúp đỡ
- giúp đỡ
- giúp
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- cấp độ cao
- cao hơn
- cao nhất
- lịch sử
- Đánh
- tổ chức
- tổ chức
- Trang Chủ
- Homes
- bài tập về nhà
- Thành thật
- Hy vọng
- NÓNG BỨC
- GIỜ LÀM VIỆC
- House
- nhà
- Độ đáng tin của
- Hướng dẫn
- Tuy nhiên
- HTTPS
- lớn
- Hàng trăm
- Đau
- TÔI SẼ
- ý tưởng
- xác định
- quan trọng
- in
- bao gồm
- lợi tức
- Tăng lên
- tăng
- vô cùng
- độc lập
- chỉ số
- hệ thống riêng biệt,
- thông tin
- bảo hiểm
- quan tâm
- LÃI SUẤT
- Lãi suất
- quan tâm
- thú vị
- Internet
- Phỏng vấn
- giới thiệu
- đảo ngược
- Đầu tư
- đầu tư
- đầu tư
- Đầu Tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- tham gia
- IRA
- bị cô lập
- vấn đề
- IT
- chính nó
- cuộc hành trình
- nhảy
- Giữ
- Key
- trẻ em
- Loại
- Biết
- Thiếu ánh sáng
- thang
- hồ
- phần lớn
- lớn hơn
- Họ
- Năm ngoái
- phóng
- sa thải
- Dẫn
- học
- học tập
- để lại
- người cho vay
- cho vay
- để
- Cấp
- Tỉ lệ đòn bẩy
- LG
- trách nhiệm
- Cuộc sống
- Có khả năng
- Dòng
- dòng
- Listening
- niêm yết
- ít
- sống
- sống
- cho vay
- Các khoản cho vay
- địa phương
- NGÂN HÀNG ĐỊA PHƯƠNG
- địa điểm thư viện nào
- dài
- lâu
- còn
- Xem
- giống như
- nhìn
- tìm kiếm
- NHÌN
- thua
- mất
- Rất nhiều
- yêu
- Thấp
- LTV
- thực hiện
- bảo trì
- Đa số
- làm cho
- LÀM CHO
- Làm
- giám đốc
- nhiều
- thị trường
- Marketing
- thị trường
- thị trường
- lớn
- toán học
- chất
- Vấn đề
- Tối đa hóa
- có nghĩa
- Phương tiện truyền thông
- Gặp gỡ
- đi
- số liệu
- Metrics
- tàu điện
- Might
- triệu
- Tư duy
- mất tích
- sai lầm
- thời điểm
- tiền
- tháng
- chi tiết
- Thế chấp
- Thế chấp
- hầu hết
- di chuyển
- di chuyển
- di chuyển
- nhiều
- tên
- quốc gia
- quốc dân
- nhất thiết
- Cần
- cần thiết
- nhu cầu
- tiêu cực
- net
- mạng
- Mới
- Chợ mới
- tiếp theo
- Bắc
- khét tiếng
- con số
- số
- cung cấp
- Cung cấp
- đôi khi
- Được rồi
- Xưa
- ONE
- mở
- hoạt động
- Ý kiến
- Ý kiến
- Cơ hội
- Cơ hội
- Tùy chọn
- Các lựa chọn
- Nền tảng khác
- nêu
- bên ngoài
- tổng thể
- tổng quan
- riêng
- chủ sở hữu
- thanh toán
- Đau
- bức tranh
- Giấy
- một phần
- riêng
- đối tác
- bên
- thụ động
- thu nhập thụ động
- qua
- con đường
- Trả
- trả tiền
- thanh toán
- thanh toán
- người
- của người dân
- phần trăm
- hoàn hảo
- thực hiện
- biểu diễn
- thực hiện
- có lẽ
- người
- riêng
- Cá nhân
- quan điểm
- giai đoạn
- phượng hoàng
- chọn
- hình ảnh
- Trục
- Nơi
- Nơi
- kế hoạch
- lập kế hoạch
- nền tảng
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- Play
- máy nghe nhạc
- xin vui lòng
- thêm
- túi
- Podcast
- Điểm
- điểm
- suy ngẫm
- hồ bơi
- người nghèo
- danh mục đầu tư
- vị trí
- vị trí
- chiếm hữu
- có thể
- Bài đăng
- bài viết
- trình bày
- khá
- giá
- chính
- Thủ tướng Chính phủ
- có lẽ
- Vấn đề
- quá trình
- Sản xuất
- chuyên nghiệp
- đúng
- tài sản
- tài sản
- bảo vệ
- công khai
- bơm
- Đẩy
- đẩy lùi
- đặt
- Puts
- Đặt
- câu hỏi
- Nhanh chóng
- raleigh
- phạm vi
- Tỷ lệ
- Giá
- giá
- tỉ lệ
- đạt
- đạt
- Reading
- sẵn sàng
- thực
- bất động sản
- thị trường bất động sản
- thực tế
- nhận ra
- nhận ra
- người môi giới
- lý do
- hợp lý
- gần đây
- gần đây
- giới thiệu
- khuyến nghị
- Refi
- liên quan
- tương đối
- nhớ
- Thuê
- cho thuê
- đại diện
- Thông tin
- Trả lời
- phản ứng
- nghỉ hưu
- trở lại
- Trả về
- xem xét
- Đánh giá
- Khen thưởng
- Giàu
- Thoát khỏi
- Đi xe
- tăng
- Nguy cơ
- Cán
- tròn
- Quy tắc
- chạy
- chạy
- Nói
- muối
- Salt Lake City
- Sam
- tương tự
- Lưu
- tiết kiệm
- Tiết kiệm
- nói
- kịch bản
- kịch bản
- Thứ hai
- giây
- Bí mật
- nhìn thấy
- dường như
- phân khúc
- bán
- Bán
- Bán
- ý nghĩa
- phiên
- định
- XNUMX
- Chia sẻ
- Bắn
- chụp
- Cửa hàng
- ngắn
- thời gian ngắn
- nên
- hiển thị
- đăng ký
- tương tự
- tương
- Đơn giản
- kể từ khi
- duy nhất
- Ngồi
- tình hình
- Six
- khá lớn
- kỹ năng
- Da
- chậm rãi
- nhỏ
- thông minh
- So
- cho đến nay
- Mạng xã hội
- nền tảng xã hội
- bán
- rắn
- một số
- Một người nào đó
- một cái gì đó
- Chẳng bao lâu
- âm thanh
- nguồn
- SPA
- Chuyên môn hoá
- riêng
- đặc biệt
- tốc độ
- tiêu
- Quay
- Nhà tài trợ
- Spot
- Spotify
- lan tràn
- Lây lan
- Bảng tính
- mùa xuân
- Ngôi sao
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Bắt đầu
- Tiểu bang
- ở lại
- Bước
- Các bước
- Stick
- Vẫn còn
- cổ phần
- thị trường chứng khoán
- CỔ PHIẾU
- Cổ phiếu và trái phiếu
- Câu chuyện
- chiến lược
- Chiến lược
- căng thẳng
- nghiên cứu
- thành công
- thành công
- như vậy
- lớn
- ngọt ngào
- Cung cấp
- bàn
- Hãy
- mất
- dùng
- Thảo luận
- nói
- Tập
- thuế
- Thuế
- Trà
- nhóm
- công nghệ cao
- Kỹ thuật
- tạm thời
- người thuê nhà
- thử nghiệm
- Sản phẩm
- Tương lai
- thế giới
- cung cấp their dịch
- Đó
- điều
- điều
- Suy nghĩ
- Thứ ba
- năm nay
- nghĩ
- hàng ngàn
- số ba
- ngưỡng
- Thông qua
- thắt chặt
- thời gian
- thời gian để mua
- timeline
- thời gian
- tip
- đến
- bây giờ
- hôm nay
- bên nhau
- khoan dung
- tấn
- Tone
- quá
- công cụ
- hàng đầu
- chủ đề
- Tổng số:
- TỔNG CỘNG
- chạm
- xúc động
- đối với
- thương mại
- thương gia
- Giao dịch
- giao dịch
- Bảng điểm
- đi du lịch
- Đi du lịch
- kinh hai
- Xu hướng
- Gấp ba lần
- rắc rối
- đúng
- NIỀM TIN
- XOAY
- Quay
- loại
- hiểu
- bảo lãnh phát hành
- công đoàn
- Công đoàn
- mở khóa
- Cập nhật
- nâng cấp
- us
- sử dụng
- ca sử dụng
- thường
- Định giá
- giá trị
- giá trị gia tăng
- Các giá trị
- khác nhau
- Lớn
- xe
- Versus
- Video
- muốn
- Nước
- sóng biển
- Wealth
- tuần
- tuần
- chào mừng
- Điều gì
- Là gì
- liệu
- cái nào
- trong khi
- CHÚNG TÔI LÀ
- sẽ
- sẵn sàng
- WISE
- không có
- quá tuyệt vời
- tự hỏi
- Công việc
- tập thể dục
- làm việc
- đang làm việc
- công trinh
- thế giới
- giá trị
- đáng giá
- sẽ
- bọc
- viết
- viết
- Sai
- năm
- năm
- Năng suất
- trên màn hình
- mình
- youtube
- zephyrnet
- không