תגובת טירון: השוכר לא משלם שכר דירה? הנה מה לעשות

אשלי:
זהו טירון נדל"ן, פרק 252. דבר נוסף שאתה יכול לעשות, גם כבעל בית הוא לבדוק סוגים שונים של מימון, מימון מדינה, מימון מחוז, עבור השוכרים. יש הרבה משאבים, אפילו ארגונים קטנים ללא מטרות רווח, שיעזרו לאנשים שזקוקים לעזרה לסבסד את הכנסות השכירות שלהם. במיוחד מאז ה-COVID ובמהלך ה-COVID, היו הרבה תוכניות שהוצאו שעזרו לאנשים להיתפס על שכר דירה שאפשר להגיש אליהם בקשה בתור השוכר, ואפילו בעל הבית יכול להגיש בקשה בשמו של השוכר. שמי אשלי קייר, ואני כאן עם המארח השותף שלי טוני רובינסון.

טוני
ברוכים הבאים לפודקאסט טירוני הנדל"ן, שבו כל שבוע, פעמיים בשבוע, אנו מביאים לכם את ההשראה, המוטיבציה והסיפורים שאתם צריכים לשמוע כדי להתניע את מסע ההשקעות שלכם. היום אני רוצה לצעוק מישהו בשם המשתמש של Agboola5252. אני רק אקרא לך בולה, בסדר? אבל בולה השאירה ביקורת של חמישה כוכבים ב-Apple Podcast שאומרת: "אני סוכן נדל"ן במינסוטה שמחפש להשקיע בנדל"ן, ואני חושב שמצאתי את המנטור הוירטואלי המושלם שיעזור לי להתחיל. זה המקום הכי טוב ללמוד אם אתה מרגיש המום." בולה, אנחנו מעריכים אותך. לכל הטירונים שלנו שמאזינים לפודקאסט הזה, אם עדיין לא הקדשתם את שתי הדקות לכתוב ביקורת כנה ולעזור לנו להגיע ליותר אנשים, אני מבקש מכם, אני מתחנן בפניכם לעשות זאת. ככל שנקבל יותר ביקורות, כך נגיע ליותר אנשים. ככל שנגיע ליותר אנשים, כך נעזור ליותר אנשים. זה מה שאנחנו כאן כדי לעשות.

אשלי:
אני חייב לומר שחלק משמות המשתמש האלה לביקורות אפל של החבר'ה שלך הם די משעשעים. היה לנו, מה, מילקמן, לאחרונה?

טוני
היה לנו את מילקמן קודם לכן.

אשלי:
בכנות, אני אפילו לא יודע מה שלי, איך אפילו להגדיר את זה לתוך שלי [לא נשמע 00:01:45].

טוני
אני חושב שלי הוא בעצם השם של הפודקאסט שלי שהתחלתי כשהייתי בן 22, שנקרא עשה באמת טוב. אני חושב שזה עדיין כמו שם סקירת הפודקאסט של אפל שלי.

אשלי:
כֵּן. אני אצטרך לראות מה שלי. אבל היום יש לנו מופע נהדר בשבילכם. אנחנו חיים, באופן אישי. אנחנו אוהבים להקליט באופן אישי, ואנו מקווים שגם אתם. אנא השאירו לנו תגובה על סרטוני YouTube, או אם תשאירו לנו ביקורת על פלטפורמת הפודקאסטים המועדפת עליכם, ספרו לנו לאיזו עיר אתם רוצים שנגיע בהמשך. יש לנו את אלכס בתוכנית היום. היא רופאת שיניים והחלה להשקיע בנדל"ן כדי לסייע בהחזרת חלק מחוב הלוואות הסטודנטים שלה, והיא כן חושפת, לאחר שאמרה ללא הרף כי מדובר בסכום גדול של חוב, היא נותנת לנו מהו הסכום הזה.

טוני
זה מספר מדהים. אבל גם לאלכס יש סיפור רקע מגניב, נכון? מכיוון שהיא, כמו רוב האנשים שהופכים לאנשי מקצוע בתחום הבריאות, גם היא וגם בעלה עוסקים בתחום הרפואי, רבים מהם אף פעם לא חושבים על השקעה בנדל"ן כדבר במשרה מלאה. זה פשוט משהו שהם עושים מהצד. אבל היא באמת נקטה בגישה פעילה יותר בבניית תיק הנדל"ן שלה, ואנחנו די זוכים לשמוע את הסיבה מאחורי זה.
יש לנו את אלכס מגיע. אלכס. אתם רוצים למחוא כפיים עבור אלכס?

אשלי:
וואו, אלכס.

טוני
אלכס למעשה קפץ על טיסה מפורט לודרדייל הבוקר, אז היא-

אלכסנדרה:
4: 30 הבוקר

טוני
4:30 לפנות בוקר, והיא עדיין הולכת. תמחא כפיים פעם נוספת לאלכס. זו טיסה מוקדמת.

אשלי:
אלכס, ספר לכולם קצת על עצמך ואיך התחלת בנדל"ן.

אלכסנדרה:
בעלי ואני אנשי מקצוע בתחום הבריאות, ובהיותנו בבית הספר כל חיינו, לא ידענו הרבה על כספים, למען האמת. לא ממש עבדנו בזמן שהיינו בבית הספר. וכך ראיתי הרבה אנשי מקצוע בתחום הבריאות שיש להם הכנסה גבוהה, אבל הם עדיין חיים משכורת למשכורת או שהם שרופים מהעבודה, ופשוט לא רצינו להיות כאלה. אז חקרתי הרבה איך לא לעשות את זה, וברור שנדל"ן היה אחד המובילים שבהם.

טוני
אבל מחוץ לנדל"ן, הסתכלת על כמה דברים אחרים לפני כן.

אלכסנדרה:
כן.

טוני
מה היו כמה מהאפשרויות האחרות האלה, ואולי, למה הן לא הסתדרו לך?

אלכסנדרה:
עשיתי הכל. נכנסתי, למדתי את אוניברסיטת דייב רמזי לשלום פיננסי. ניסיתי ללמוד קצת על מניות ומסחר יומי. בבקשה אל תשאל אותי שום דבר על הדברים האלה. אני לא יודע כלום. זה פשוט לא עניין אותי. כמובן, השקעות נדל"ן היו אחד הדברים המובילים באינטרנט, ולכן פשוט חקרתי השקעות נדל"ן למתחילים. BiggerPockets עלו, והתחלתי להאזין לפודקאסט OG, וככה זה התחיל.

טוני
אם אתה יכול, ספר לנו איך בדיוק נראה תיק העבודות שלך היום? כמה יחידות? היכן ממוקמות אותן יחידות?

אלכסנדרה:
יש לנו שלושה בקנזס סיטי, ויש לנו שכירות אחת לטווח קצר כאן בפיניקס. יש לנו מבנה חדש גם כאן בהפתעה, אריזונה.

אשלי:
מה היה המניע הגדול שלך להיכנס להשקעות נדל"ן?

אלכסנדרה:
האמת, הרגע עשיתי את זה. אנחנו רואים הרבה מהאנשים במקצוע שלנו שרופים, ופשוט לא רצינו להיות כאלה. אנחנו כן אוהבים את מה שאנחנו עושים. אנחנו אוהבים את מה שאנחנו עושים, ואנחנו רוצים שתהיה לנו אפשרות לבחור ללכת לעבודה ולא ללכת לעבודה כדי לשלם את הלוואות הסטודנטים שלנו, וצריך ללכת לעבודה כדי לעמוד באורח החיים הזה או משהו כזה.

אשלי:
כבר אמרת לנו קודם, אבל אני רק רוצה לראות את הלסת של כולם נופלת כשאתה מספר לנו מה זה חוב הלוואת סטודנטים.

אלכסנדרה:
אני לא יודע את המספר המדויק, אבל אני ובעלי שילבנו בחוב הלוואות לסטודנטים, רק הלוואות לסטודנטים הן יותר מ-750,000 דולר.

טוני
אבל-

אלכסנדרה:
בנאדם, הלוואי והייתה לנו מצלמה בצד הזה. למה אף אחד לא הקליט?

טוני
אבל האם אתה יכול לספר להם מה אתה ובעלך עושים למחייתם? הם הועילו, הייתי אומר.

אלכסנדרה:
בעלי הוא מנתח אורטופד, ואני רופא שיניים כללי. זה נשמע כמו, כן, הכנסה גבוהה וכל זה, אבל, שוב, $750,000. אם הקשבתי להרבה מהאנשים בחיינו שאומרים לנו, "אתה לא יכול להשקיע, כי תראה את ההלוואות שלך לסטודנטים. אין לך כסף לעשות את זה. אתה צריך לשלם את הלוואת הסטודנטים", לא היינו במצב שאנחנו, ולא נוכל לעשות את זה.

טוני
אני יודע שאתה לוקח את השקעות הנדל"ן ברצינות רבה ויש שינוי גדול בשנה הבאה. האם אתה יכול לחלוק את זה עם כולם ומה המוטיבציה מאחורי זה?

אלכסנדרה:
העסקה השלישית שלנו הייתה עסקה במימון מוכר. לשנת 2023, אני הולך לקחת שנה הפסקה מרפואת השיניים ולנסות לראות כמה עסקאות מימון יצירתיות אני יכול לקבל באותה שנה. אני לא מפסיק את רפואת השיניים, אבל אני רק הולך לקחת שנה חופשה אחת.

אשלי:
כלומר, אתם חייבים למחוא כפיים על זה. כלומר, זה מדהים, להיות מסוגל לקבל את האפשרות הזו לעשות את זה. ספר לנו מה המטרה שלך לשנה הבאה.

אלכסנדרה:
המטרה שלי היא לנסות להשיג 12 עסקאות מימון יצירתיות. כלומר, אני לא יודע אם אני יורה בשביל הירח או לא, אבל נראה. זו מטרה שיש לי.

טוני
בסדר. דבר אחרון לפני שניכנס לשאלה כאן. איזו עצה תוכל לתת למשקיע חדש אם הוא היה מחפש להתחיל היום? בהתבסס על החוויות שלך, על סמך כל מה שעשית.

אלכסנדרה:
הייתי אומר להשקיע בעצמך ולעשות מעשה. כמו שאמרתי, הרבה אנשים בחיינו, החברים הקרובים שלי, המשפחה שלי, הם ממש אמרו לנו, "אתם לא צריכים לעשות את זה". הם די ניסו להרחיק אותנו מזה. אבל אם לא ננקוט בפעולה, לא היינו יכולים לקבל את חמשת הנכסים שיש לנו עכשיו, ובתקווה, להגדיל מכאן. הייתי אומר פשוט תנסה להתחבר לרשת כמה שאתה יכול. אגב, זה אירוע הרשת הראשון שלי אי פעם.

טוני
זה המפגש הראשון שלה אי פעם.

אלכסנדרה:
בצע פעולה, כי שוב, אם אתה מקשיב לכל האנשים האחרים שאומרים אל תעשה זאת, אל תקשיב לאנשים שלא עושים זאת.

אשלי:
בסדר. לשאלתנו, מהי תמורה בריאה לקנייה והחזקה בפיניקס? מה מושך אותך בשוק הפניקס? יש לך כאן את ההשכרה לטווח קצר. אני מתכוון, טכנית, לטווח הקצר שלך קנייה והחזקה. אתה מחזיק את זה. מה גרם לך לרצות להיכנס לשוק הפניקס ולמה אתה מתכוון להמשיך ולהשקיע כאן?

אלכסנדרה:
אני חושב שזה בגלל שאני מפיניקס. המשפחה שלי עדיין גרה כאן. אז הכרתי את האזור, ומכיוון שאנחנו מחוץ למדינה, יכולתי להשתמש בהלוואת הבית השנייה, החופשה. אבל אני אוהב את אזור פיניקס. כולם עדיין באים לכאן לחופשה. יש הרבה ציפורי שלג. יש הרבה בתי חולים. יש הרבה צמיחה. למרות שהשוק הוא מה שהוא, יש כל כך הרבה צמיחה באריזונה, ואני בטוח שכולם כאן יודעים את זה, עם כל החברות הגדולות שמגיעות לכאן. אתה עדיין צריך להסתכל על המספרים. אל תעשה משהו שיגרום לארנק שלך להתכווץ. אתה עדיין צריך לחזור. עם השכרה לטווח קצר, זה קצת יותר גבוה מהשכרה לטווח ארוך. שלנו כרגע, זה קצת נמוך ממה שחשבתי. זה בערך 23%, הייתי אומר. אבל זה רק התחיל, אז אני-

טוני
23% זה עדיין די טוב.

אלכסנדרה:
כֵּן. אני עדיין חושב ששוק הפניקס הוא אזור מצוין להשקיע בו. אז חפש צמיחה וודא שאתה עושה שיעורי בית עם המספרים. ודא שהמספרים עובדים. וגם רשת. הייתי אומר רשת. המקומות שלנו בקנזס סיטי, מעולם לא הייתי בהם. ניהלתי שני גמילה במקביל תוך כדי היותי רופא שיניים במשרה מלאה. למרות שלא התחברתי באופן אישי, כל הקבוצות באינטרנט, BiggerPockets, הפורומים, היו כל כך מועילים. כך פגשתי כל כך הרבה אנשים, ואני סומך עליהם. ברור שכך הצלחנו לסיים את הפרויקטים האלה ולהגדיל, אני מניח.

אשלי:
בסדר. נתחיל עם שאלת תשובת הטירונים הראשונה שלנו, והשאלה הזו מגיעה מטים ריס. אם בבעלותך מספר נכסים, מהי תוכנית הגיבוי שלך אם הדיירים שלך יפסיקו לשלם שכר דירה בבת אחת ולא ניתן לפנותם? אני חושב שהרבה משקיעים ראו את זה במהלך ה-COVID, בעוד שהייתה ההקפאה שבה אי אפשר היה לפנות דיירים, והיו שוכרים שבאמת לא יכלו להרשות לעצמם לבצע תשלומים באותו זמן. ואז היו כמה, ואני לא מתכוון לנקוב בשמות של השוכר שלי שניצל ולא שילם כל הזמן. אני חושב שזה בהחלט סיכון כבעל בית ומשהו שמשקיעים חדשים מאוד מפחדים ממנו. אלכס, מה תהיה העצה שלך כדי להתגבר על הפחד הזה שזה יקרה או משהו שהם יכולים ליישם כדי להפחית את הסיכון הזה?

אלכסנדרה:
זה מאתגר. הוא מתכוון שאם כולם יפסיקו לשלם?

אשלי:
כן.

אלכסנדרה:
זה מאתגר. קודם הייתי מדבר עם הדיירים. כלומר, הם בני אדם, אתה אנושי. הייתי מנסה, אולי, אם הם באמת לא יכולים לשלם, לנסות להמציא תוכנית תשלום או משהו. כמו, "היי, אני יודע שאתה לא יכול לשלם את מלוא הסכום, אבל אתה יכול לתת לי 50% מהחודש הזה, ואז לנסות להקל על הדרך חזרה אליו איכשהו?" זה קשה. לא היה לי את המצב הזה, תודה לאל, עד כה.

אשלי:
ובכן, אני חושב שחלק מהסיבה לכך שזה כל כך קשה הוא בגלל שאני חושב שהסיכוי שזה יקרה הוא נדיר. אלא אם כן יש לך שתיים או שלוש יחידות, אז ככל שיש לך פחות יחידות, כך סביר יותר שזה יקרה. אבל ככל שאתה גדל ומרחיב את תיק ההשקעות שלך, יש פחות סיכוי שכל יחידה לא תשלם באותו זמן בדיוק. אבל זה המקום שבו רזרבות המזומנים שלך נכנסות לתמונה, זה שיש לך את רזרבות המזומנים האלה של שלושה עד שישה חודשים עבור כל יחידה, כך שאתה יכול לפחות לכסות את ההוצאות האלה ולקבל תוכנית משחק עבור אותם שלושה עד שישה חודשים. במיוחד אם יש לך תיק קטן יותר, ממליץ בחום להתחיל עם שישה חודשים. זה מכסה את המשכנתא שלך, את הארנונה שלך ואת הביטוח שלך עבור החודשים הקרובים.

טוני
זו תשובה מצוינת. הדבר היחיד שהייתי מוסיף לו הוא, כמו שאשלי אמרה, זה שאני כן חושב שאם לא תהיה מגיפה עולמית שתתרחש שוב, כנראה סופר נדיר שתראה נקודה שבה כל הדיירים שלך לא משלמים . אם אין חשש בריאותי גדול או משהו שמונע מאנשים לשלם, והדיירים שלך פשוט מחליטים לא לשלם, אז אולי תצטרך לעשות עבודה קצת יותר טובה בבדיקת הדיירים שלך. זו כנראה תהיה העצה שלי בחזרה אליך. אם אתה לחוץ מזה, הקדישו עוד קצת זמן מראש בתהליך המיון כדי לוודא שתקבלו את הדייר האיכותי ביותר.

אשלי:
דבר נוסף שאתה יכול לעשות, גם כבעל בית הוא לבדוק סוגים שונים של מימון, מימון מדינה, מימון מחוז, עבור הדיירים. יש הרבה משאבים, אפילו ארגונים קטנים ללא מטרות רווח שיעזרו לאנשים שזקוקים לעזרה לסבסד את הכנסות השכירות שלהם. זה שונה לחלוטין מסעיף 8, מכיוון שסעיף 8, אתה יכול להיות ברשימת המתנה במשך שלוש שנים לקבלת סיוע. אבל יש ארגונים קטנים יותר, ובמיוחד מאז COVID ובמהלך COVID, היו הרבה תוכניות שהוצאו שעזרו לאנשים להיתפס על שכר דירה שאפשר להגיש אליהם בקשה כשוכר, ואפילו בעל הבית יכול להגיש בקשה על השוכר. מטעם. זה יהיה משהו לתת לדייר שלך, כמה מהתוכניות האלה שאולי הם אפילו לא יודעים איפה הם יכולים לקבל את הסיוע הזה, וזה הולך לאתר רשות הדיור והארגון המקומיים שלך.
לדוגמה, בבאפלו יש HOME NY הוא אחד מהם, ואז יש גם Belmont Housing. זה יהיה המשאב הטוב ביותר לברר על תוכניות מסוג זה שיכולות לעזור לדייר שלך להיתפס על שכר דירה.
מועדף נוסף הוא כסף מזומן עבור מפתחות. אם הדייר שלך משלם, במקום לחכות את שלושת החודשים עד שתוכל לבצע פינוי או מה שלא יהיה פרק זמן ההמתנה הזה, אולי פשוט תציע להם, תגיד, 'אתם יודעים מה? אני אתן לך 500 דולר, אתן לך 1,000 דולר אם תעזוב עד שבוע הבא. אני אבוא לכאן, כל החפצים שלך נעלמו, אתה תמסור לי את המפתחות, ואני אגיש לך צ'ק של 1,000 דולר או 1,000 דולר במזומן, ודרכינו נפרדות." זה אולי יספיק להם ללכת לקחת יחידה נוספת ולהתחיל מחדש.

טוני
הוצאת לי את המילים מהפה. זו הייתה היצירה הבאה שגם עליה התכוונתי לנחות.

אשלי:
קראתי את המחשבות שלך, והייתי כמו, "אתה יודע מה? זה רעיון טוב. אני אגיד את זה לפני שהוא יגיד את זה."

טוני
הטלקינזיס הזה.

אשלי:
אוקיי, בוא נבדוק את השאלה הבאה שלנו. זה של בריאן קאבלייר. האם זה רעיון רע להוריד את שכר הדירה אם אף אחד לא מבקש יחידה? שפע של הצגות ועניין, אבל אף אחד לא עוקב אחריו. אלכס, מה היית חושב על זה?

אלכסנדרה:
זה באמת קרה לנו. את היחידה הראשונה הפכנו להשכרה לטווח ארוך, והיא למעשה הושכרה ב-200 דולר יותר מהיעד שלנו. ואז אותו דייר, כשהם עזבו, הם עזבו באמצע החורף. יורד שלג. אף אחד לא באמת זז באותו זמן. ידענו שלא נקבל שוכר בסכום הזה שאנחנו הולכים לקבל בקיץ. למעשה, היינו צריכים להוריד אותו קצת, אבל עדיין הזרמנו מעט מזומנים. כל עוד אתה לא שלילי, אני חושב, תכסה את מה שאתה צריך לכסות ועדיין יש לך מעט רזרבות, אני חושב שאתה בסדר. אשלי, מה שאתה תמיד מתרפס עליו, תמיד תוודא שיש לך רזרבות, ליתר ביטחון. אבל היינו צריכים לעשות את זה, ואנחנו עדיין בסדר. זאת אומרת, עדיין יש לנו את הדיירים האלה שם. הם חתמו על חוזה שכירות של 18 חודשים, אז זה קצת יותר נמוך מהראשון, אבל היי, יש לנו שם מישהו ל-18 חודשים.

אשלי:
לפעמים זה עדיף זה לא לקבל את המחזור הזה, זה להוריד קצת את השכירות החודשית כדי שיהיה מישהו שם יותר, כי מחזורים יכולים להיות יקרים.

טוני
עבדתי לזמן קצר בחברת ניהול נכסים ענקית זו כשסיימתי את הקולג'.

אשלי:
אני מרגיש שהיום אני לומד את כל הדברים החדשים האלה עליך.

טוני
הייתי שם שישה שבועות, ולמעשה לא ניתן להעסיק אותי שם, כי לא נתתי להם התראה מלאה של שבועיים כשעזבתי. אבל, בכל מקרה, למדתי כמה דברים בזמן שהייתי שם במשך החודש וחצי ההוא.
אחד הדברים שהם עשו זה שהם התאימו את התמחור בהתאם לתקופת השכירות. תגיד שמישהו חתם על חוזה שכירות ביוני, והם יודעים שדצמבר הוא זמן קשה לרשום מחדש נכס. הם היו נותנים לך אפשרות לקבל חוזה שכירות לחצי שנה, אבל זה יהיה יקר משמעותית מחוזה שכירות של 12 חודשים שיסתיים ביוני, והם עשו זאת עבור כל הנכסים שלהם. מדובר במתחמי דירות מסיביים, מאה יח"ד, אבל כך ניסו להקטין את מספר המעבר בעונה האיטית כשהם יצטרכו לגבות פחות ולהגדיל את מספר המעברים בעונת השיא שבה יכלו לחייב יותר.

אלכסנדרה:
ניהלנו איתם משא ומתן לעשות חוזה שכירות של 18 חודשים במקום 12 חודשים, כי אם נעשה 12, תהיה לנו מחזור נוסף, פוטנציאלי, בחורף. הוספנו עוד כמה חודשים לחוזה השכירות, אז אם הם עשו מחזור, אז זה יהיה באביב/קיץ שבו יש יותר ביקוש.

טוני
האם אי פעם עשית זאת עבור הרישומים שלך? לרישומים שלך. סליחה, דיבור מוח נפשי לטווח קצר. להשכרה לטווח ארוך?

אשלי:
למעשה, לא, לא עשיתי זאת. והייתם חושבים שבבאפלו אף אחד לא רוצה לזוז בשלג, וזה נכון לחלוטין. אני חושב שזה רעיון מצוין.

טוני
בסדר, השאלה הבאה מגיעה משונה גארנט, והשאלה של שאונה היא, מה דעתו של כולם על לעשות חוזה שכירות של שישה חודשים ואז לעבור לחודש לחודש? אני שונא את הרעיון של להיות תקוע עם דייר גרוע במשך שנה שלמה. אני מרגיש כאילו נגענו בזה קצת, אבל אני מתכוון, אני לא יודע, מה דעתך, אלכס, על חוזה שכירות קצר יותר כדי לעקוף את הפוטנציאל שיש לך שוכר גרוע?

אלכסנדרה:
אז הם פשוט עצבניים בשביל השוכר?

טוני
ככה זה נשמע, נכון?

אלכסנדרה:
כלומר, הייתי אומר וטרינר את הדייר שלך כמיטב יכולתך. יש קריטריונים מסוימים שאתה יכול לגלות מ-BiggerPockets, פורומים ודברים כאלה, ממנהלי נכסים. הסר אותם בכבדות, כך שאתה יכול לפחות לסמוך עליהם. אתה עלול לקבל שוכר גרוע גם אם יש לך חוזה שכירות של שישה חודשים. אולי הם יפסיקו לשלם אחרי חודש, אבל אתה באמת צריך פשוט לבדוק אותם ממש טוב. אני לא חושב שבאמת עניתי על זה, סליחה.

טוני
לא, זו תשובה מצוינת.

אשלי:
אני כן חושב שזה פחד. במיוחד אם אתה נמצא במצב שבו זה יותר ידידותי לשוכר, שבו קשה יותר לפנות שוכר, במיוחד אם הוא ננעל בחוזה שכירות. אני דווקא יותר בעד להיות מחודש לחודש, כי במקום לעשות פינוי על אי תשלום, אפשר לעשות פינוי על אי חידוש. כאשר הם מחודשים לחודש, אתה צריך לתת הודעה מסוימת. אם הם גרים שם פחות משנה, מדובר בהתראה של 30 יום. אם הם גרו שם, אני חושב שזה עד שנתיים, אז זה 60 יום. ואז במשך שנתיים, זו התראה של 90 יום. אתה נותן להם הודעה על כך שאתה לא מתכוון לחדש את חוזה השכירות שלהם, ואז יש לך את שלושת החודשים האלה, ואז אתה יכול להגדיל את שכר הדירה או להציע את אי החידוש. זוהי דרך קלה יותר לפנות במדינת ניו יורק ברגע זה בתהליך אי-החידוש מאשר תהליך אי-התשלום בפועל. זה יהיה יתרון אחד, אני מניח, אם אתה נמצא במצב שבו זה יותר ידידותי לדיירים, החוקים, מאשר זה ידידותי לבעל הבית.

טוני
כן, שאונה, אני חושב, כמו שאמרנו, לפעמים המחזור יקר יותר, אז אם יש לך את כל חוזי השכירות האלה מחודש לחודש ואתה מאפשר לאנשים להחליף כל שישה עד שבעה חודשים, זה עלול לעלות לך יותר כסף בטווח הארוך. לנקודה שלך, אלכס, אני חושב שבזבז זמן בדיקה מראש יכול להיות טוב יותר.

אשלי:
כמו כן, כמה קל לשוכר לצאת מחוזה שכירות בפועל? כי במדינת ניו יורק קל מאוד לשוכר לצאת מחוזה השכירות שלו. הם יכולים אולי לאבד את הפיקדון שלהם, אבל עדיין לזוז. זה מאוד קשה, אם אתה מכניס את התניה בחוזה השכירות שלהם, בסדר, אם הם עוזבים, הם מאבדים את הפיקדון שלהם והם משלמים שכר דירה עד ששוכר חדש יוכנס לנכס. אבל אתה צריך לחפש באופן פעיל נכס חדש. אז יש להם מקרה טוב מאוד, "אה, טוב, לא מצאת שוכר במשך חודשיים. זו הייתה אשמתך. זה היה איטי מדי." דברים כמו זה. אז קשה מאוד להוציא את הכסף הזה מהשוכר ולגרום לו להמשיך לשלם על המשרה הפנויה עד למילויו.

טוני
אני לא יודע איך אתה-

אשלי:
לחלופין, גם אם הוא מתמלא מיד, עדיין הייתה לך את עלות המחזור שאתה לא מחזיר.

טוני
רק עוד קטע על זה. האופן שבו אותה חברת ניהול נכסים שדיברתי עליה שעבדתי בה, כך נקבע חוזה השכירות שלהם, שאם הפרת את חוזה השכירות שלך, אתה אחראי על שכר הדירה עד שמישהו אחר יעבור לגור. ואם לא עשית את זה. לשלם, הם היו שולחים אותך לאוספים, והם היו נותנים לאוספים לרדוף אחריך. אני לא יודע אם אתה רוצה לעשות את כל זה, שאונה, אבל אנחנו רק מדברים [לא נשמע 00:20:36].

אשלי:
בסדר. השאלה האחרונה שלנו היא ממאט פולס. איך קובעים מחירי שכירות באזור? תודה מראש.

אלכסנדרה:
יש הרבה אתרים, פלטפורמות שאתה יכול להשתמש בהן. אתה יכול אפילו לחפש ב-Zillow, בכנות, ופשוט להסתכל על השכונה שבה אתה נמצא או שהנכס נמצא בה, ולראות מה המתחמים באזור ולמה הם הולכים, להשכרה. אבל Rentometer הוא גם אתר נהדר.

טוני
מעריך שכר הדירה של BP הוא למעשה די נקודתי. קניתי את הנכס להשכרה הראשון שלי לפני שמעריך שכר הדירה התגלגל, אז סתם מתוך סקרנות טהורה, חזרתי וחיברתי את הכתובת הזו לאומד שכר הדירה, וזה היה נקודתי למה שגבתי מהשוכר שלי. או, אני חושב שזה היה הנחה של 25 דולר, משהו כזה, אבל זה היה די קרוב. אז אם אתה מסתכל על שווקים שמנסים להבין מה שכר הדירה הזה יכול להיות, אני חושב שמעריך שכר הדירה הם כלי נהדר.

אשלי:
הבעיה היחידה עם חלק מהכלים האלה היא שכשאתה נכנס לאזורים כפריים שבהם אני משקיע, אין מספיק נתונים כדי שהם באמת יכולים למשוך מידע. זה המקום שבו הולכים ל-Facebook Marketplace, אפילו ל-Craigslist, ולראות באילו נכסים רשומים, ואז פשוט לבדוק כל שבוע. אם היה שם רישום בשבוע שעבר, והוא נעלם בשבוע שלאחר מכן, סביר להניח שהוא הושכר עבור מה שהיה שכר הדירה המבוקש, ואתה יכול להשתמש בזה בתור השוואה. ואז, גם להתקשר לחברות ניהול נכסים באזור הזה, ואתה יכול אפילו פשוט להעמיד פנים שאתה מחפש לשכור דירה, גם אם אין להם משהו פנוי. רק שואל: "מה הגודל של הדירות עם חדר שינה אחד שלך, ולמה אתה שוכר אותן כרגע? מה נכלל?" גם דברים כאלה.

טוני
אם נחזור לאותה חברה, זה היה למעשה חלק מתפקידי כסוכן הליסינג היה להתקשר למתחמי דירות אחרים רק כדי לקבל הערכות שכירות על יחידות דומות כדי שנדע לתמחר, אז זה נוהג נפוץ.

אשלי:
בסדר מגניב. ובכן, אלו הן שאלות התשובות של הטירונים שלנו עבורכם היום. אלכס, תודה רבה שהצטרפת אלינו.

אלכסנדרה:
תודה רבה שהזמנת אותי. זה היה כ'' כ כיף.

אשלי:
האם תוכל ליידע את כולם היכן הם יכולים לפנות אליך ולברר עליך מידע נוסף?

אלכסנדרה:
כן, באינסטגרם, אני AK_Burnham, ואז בפייסבוק, אלכסנדרה ברנהאם.

אשלי:
בסדר מגניב. תודה רבה לך. אני Ashley @WealthFromRentals, והוא Tony @TonyJRobinson באינסטגרם. תודה רבה לכם על ההקשבה, ונחזור ביום רביעי עם אורח.

רמקול 4:
(שִׁירָה).