סקר חדש להשכרה ליחידים

דייב:
היי לכולם. ברוכים הבאים ל-On the Market. אני המארח שלך, דייב מאייר, אליו הצטרף היום המארח השותף שלי, ג'יימס דיינארד. ג'יימס, אני חושב שקיבלתי מתנה קטנה לחג המולד בשבילך. מה אם אגיד לך שנוכל להתעמק בתובנות מ-270,000 השכרות חד-משפחתיות היום?

ג'יימס:
ובכן, זה הרבה לפרוק. אז כל עוד אתה עושה את כל הניתוחים ומעביר לי את זה.

דייב:
אתה לא צריך לעשות את זה. יש לנו אורח שעומד לעשות את זה. למעשה יש לנו את ריק פאלסיוס ג'וניור שהוא מנהל המחקר והמנהל ב-John Burns Research and Consulting. אם אתה לא מכיר את החברה הזו, הם אחד מספקי הנתונים הטובים ביותר בכל התעשייה. היה לנו את המייסד שלהם, ג'ון ברנס, בתוכנית כמה פעמים, וריק מצטרף אלינו היום כי הם עושים סקר. הם עושים זאת במשך שנים, כאשר הם מושכים 270,000 יחידות להשכרה חד-משפחתית. מעולם לא שמעתי על מדד סנטימנטים בסקר משהו שהוא כל כך גדול. אז אני חושב שאנחנו הולכים לקבל כמה תובנות ממש מדהימות מריק היום. משהו שאתה מצפה לו או משהו על שוק השכירות למשפחות שאתה באמת רוצה לדעת?

ג'יימס:
אני מצפה לדבר קצת על מה שעושים חברי קרנות הגידור, לאן יכולות להגיע ההזדמנויות והאם אנחנו חושבים שעוד מלאי יגיע לשוק. כי כידוע, המלאי מצומצם, אבל אנשים צמאים להשקעות כרגע, אז אני מקווה להשתחרר יותר כדי שנוכל להשיג עוד עסקאות ב-2024.

דייב:
אני צמא.

ג'יימס:
2023 הייתה שנה צמאה.

דייב:
זו הולכת להיות שנה מאוד צמאה. נצטרך לשתות בשנה הבאה.

ג'יימס:
כן, בוא נפתח את הברז בבקשה ונעבור קצת עסקאות.

דייב:
לפני שנכניס את ריק לכאן, אני רק רוצה לומר שריק הוא באמת מידע מעמיק. הוא הולך לדבר על כל מיני נושאים, ממש קל להבנה, אבל יש שני דברים שהוא הולך לדבר עליהם. האחד הוא NOI. אם אתה לא מכיר את ראשי התיבות, זה מייצג הכנסה תפעולית נטו. אז אתה יכול לחשוב על זה כמו רווח, אבל בעצם זה לוקח את כל ההכנסה שלך מנכס ואז אתה מוריד את ההוצאות התפעוליות שלך. זה לא כולל את עלויות המימון שלך או את ה-CapEx שלך, אז זה בדיוק מה שזה. אם אתה לא מכיר, אתה יכול לחשוב על זה כמו מדידת רווח עבור נכס.
ואז אנחנו מדברים גם על אפקט הנעילה. אנחנו מדברים על זה כל הזמן בתוכנית, אבל אם אתה חדש בתוכנית, מה שזה בעצם התופעה הזו בשנתיים האחרונות שעליית הריבית לא רק משכה את הביקוש מהשוק, זה גם משך את ההיצע מהשוק כי הרבה אנשים שיש להם בתים בריבית ממש נמוכה לא רוצים למכור את ביתם כי הם באמת אוהבים את ריבית המשכנתא הנמוכה שלהם והם לא מקבלים עוד אחת טובה. וזהו אפקט הנעילה. הכל יהיה הגיוני כשנדבר על זה עם ריק.
בסדר, אז אנחנו הולכים לעשות הפסקה מהירה ואז נחזור עם ריק פאלסיוס ג'וניור.
Rick Palacios, ברוך הבא ל-On the Market. תודה שהצטרפת אלינו.

ריק:
כֵּן. תודה שהזמנת אותי, דייב.

דייב:
ובכן, ריק, הצטרף אלינו ג'ון ברנס מג'ון ברנס מחקר וייעוץ, אבל ספר לנו מה אתה עושה עבור החברה.

ריק:
מבחינה טכנית אני מנהל המחקר שלנו ומה זה אומר שיש לי את היד בכל מה שאנחנו עושים. ואני יודע שהיתה לך את ג'ון כמה פעמים, אבל רקע מהיר על החברה. אנחנו קיימים 20 שנה. אני מכסה דיור את כל הקריירה שלי בערך 17, 18 שנים בערך. רוב זה עם ג'ון. וכך אנחנו נוגעים בבוני בתים, בחלל ההשכרה, שאליו אני יודע שאנחנו הולכים להיכנס, במוצרי בנייה, אתה שם את זה. אז אם זה חשוב לדיור, אנחנו בדרך כלל עושים משהו סביב זה עבור הלקוחות שלנו.

דייב:
אני בהחלט יכול להעיד על כך. אתם מייצרים נתונים כל כך מדהימים, וכל שאר האנליסטים והאנשים שאני באמת מכבד תמיד מצטטים גם את הנתונים שלכם. אז אנו מעריכים את כל התובנות שאתה מספק.

ריק:
והשתמשת בנתונים, המון נתונים נהדרים, אבל אז אתה גם משתמש במילה תובנות. אני חושב שזה מה שאנחנו מנסים לעשות. זה משלב את שני הדברים האלה.

דייב:
כן, זה סופר מעניין. ואני חושב שרק מעטים מאיתנו באמת אוהבים להסתכל על נתונים גולמיים. אני חושב שרוב האנשים באמת רק רוצים להגיע ל"אז מה?" מכל זה, ואתם עושים עבודה מצוינת עם זה.

ריק:
כן.

דייב:
היום, אנחנו הולכים לצלול לתוך דוח חדש שהפקת על השכרות חד-משפחתיות. אתה יכול רק לספר לנו קצת על הדו"ח הזה? מה ההיקף? מהי המתודולוגיה?

ריק:
עשינו סקר של מפעילי השכרה חד-משפחתיים מוסדיים כל הדרך חזרה לשנת 2019, וזה גודל מדגם טוב מאוד. זה בשיתוף עם המועצה הלאומית להשכרה, אבל גודל המדגם הוא, לדעתי, בערך 270,000 נכסים בניהול, וגודל המדגם טוב כל כך. וזה שילוב של גופים ציבוריים, ה-REITs שכולנו מכירים, אבל אז גם הרבה מהקבוצות הפרטיות. ואם אתה חנון נתונים, אתה מבין שדווקא הקבוצות הפרטיות הן שמניעות את השוק הזה, למרות שהעיתונות הייתה רוצה שתאמין שזה לא המקרה.
אז כן, גודל מדגם פנטסטי. ואנחנו שואלים את כל הדברים, אני חושב, שהעניין שאנחנו חושבים עליו בתפוסה של שכר הדירה נראה שישה חודשים קדימה. ואז אני חושב שמה שאני גם אוהב זה שאני אוהב כשאני מתחיל לקבל הרבה שאלות בתיבת הדואר הנכנס שלי מלקוחות ואז אני יכול ללכת ולנווט באנוכיות שאלה ייחודית שאנחנו יכולים לשאול מדי חודש או רבעוני כדי לקרוא על הדברים . אז זה מה שאני אוהב לעשות. ולכן כשזה נושאי ובזמן, ננסה להעלות שאלה. ואני חושב שאולי ניכנס לכמה מהדברים ששאלנו ברבעון האחרון. אבל זה למיטב ידיעתי, אחד הסקרים הארוכים ביותר במרחב. אז אנחנו אוהבים את זה.

דייב:
זה נהדר, 270,000 נכסים. ואני רק רוצה להבהיר, ריק. אז הרבה מהאנשים שמאזינים לפודקאסט הזה הם כנראה משקיעים קטנים יותר שבבעלותם כמה נכסים. האם גם אותם אנשים מיוצגים בסקר או שמדובר בעיקר בחברות בקנה מידה גדול?

ריק:
בדרך כלל מדובר בחברות בקנה מידה גדול יותר, המנוהלות באופן מקצועי.

דייב:
גדול.

ריק:
אנחנו כנראה צריכים לנסות ללכוד יותר מהאמא והפופים הקטנים יותר כי כמו שציינתי קודם, הם בעצם 97% מהשוק כולו.

דייב:
אמרת 97%?

ריק:
כֵּן. הנתון לגבי מי מחזיק בהשכרות חד-משפחתיות ברחבי הארץ, המוסדות שהם כמה אנשים אומרים 100 פלוס, 1,000 פלוס, זה בערך 3% בעלות. ואז זה אנשים נורמליים ברחבי הארץ שגלגלו תיקים או הפכו לבעלי דירות בשוגג אחרי הבית הראשון שלהם שהם 97% האחרים, כן. אז הם השוק.

ג'יימס:
זה מטורף. כולם תמיד חושבים שקרנות הגידור קונות את כל ההשכרות, אבל עדיין יש בזה הרבה מקום.

ריק:
כֵּן.

ג'יימס:
ריק, האם אתה חושב שיש הבדל גדול בין הדיווחים מקרנות הגידור הגדולות הללו ובין קרנות ה-REIT שבבעלותן הדיור המשפחתי הזה? יש להם הרבה דיווחים טובים. יש להם הרבה יותר צוות מאחוריהם. האם אתה חושב שיש הבדל גדול בין המפעיל של האמא והפופ לקרנות הגידור הגדולות או המוסדיים בכל הנוגע למה שקורה עם שיעורי פנויות, שכירות? חלק מקרנות הגידור הן הרבה יותר ממושמעות לגבי העלאת דמי השכירות והאם לדעתך יש הבדל גדול בין שני אלה?

ריק:
אני חושב שאחד מהדברים, בצורה יותר פשטנית שחשבנו על זה, הוא אמא ובעל בית פופ הממוצע שלך, מפעיל השכרה, מנהל או איך שלא תרצו לקרוא לזה, הם כנראה לא ידחפו את שכר הדירה בצורה אקספוננציאלית . והסיבה לכך היא שעבורם, אם זה נכס אחד שיש להם, תזרים המזומנים הוא קריטי. וכך אתה מפסיד חודש או חודשיים, חלילה יותר כשאתה צריך להפוך את הנכס הזה כי אולי אתה דוחף את שכר הדירה יותר מדי, אז זה הופך לנושא ממש גדול עבורם.
ואני חושב שזו כנראה אחת הסיבות לכך שגם, ושוב, ראית את הסקר שאנחנו עושים, אבל אז אלוהים, אנחנו עושים המון דיווחים אחרים על המרחב הזה. ואחד הדברים שאני אוהב להסתכל עליהם בשיחה עם אנשים, במיוחד אנשים שהם די חדשים בחלל, הוא שהם שואלים, "ובכן, איך הסקטור הזה מתפקד לאורך זמן?" ואני מחזיר את זה להערת שכר הדירה ההיא. אתה יכול לחזור ולהסתכל, ויש לנו מדד משלנו שעוקב אחר שכר דירה ב-99 שווקים ברחבי הארץ בהשכרה חד-משפחתית במיוחד, ובאופן היסטורי גידול שכר דירה לאומי עוקב די קרוב למה שעושה אינפלציה רחבה יותר. ואז הוא גם עוקב די מקרוב אחר מה שעושה צמיחת ההכנסה של משק הבית. אז זה קבוצת נכסים וניל היסטורית, קצת משעממת כשמסתכלים על זה מנקודת מבט זו.

דייב:
ומה קרה השנה, ריק? האם דמי השכירות מהקהל שסקרת עקבו אחר האינפלציה?

ריק:
הייתי אומר שאם אצטרך לתייג השנה לענף ההשכרה החד-משפחתית, זו תהיה שנה מנרמלת. והתזה שהייתה לנו ב-2023 הייתה שאנחנו לא מצפים שהתעשייה הזו, השכרת חד-משפחתיות, תקרוס, תקפא בשום אמצעי. ואני מדבר על היסודות, לא על שוקי ההון, ואנחנו יכולים להיכנס לזה מאוחר יותר אם תרצה. זה היה יותר "היי, דברים הולכים להתקרר אבל הם הולכים להתנרמל. אנחנו לא ניפול מצוק".
אז מה שאני מתכוון בזה הוא כל מה שחווינו מההתחלה של COVID באביב 2020 ועד 2022, אתה צריך לזרוק את זה ולחשוב על זה כאירוע של פעם בחיים שבו ההגירה הייתה על סטרואידים. היה לך ניתוק משק בית. ומה שזה אומר בעצם הוא שאולי היו לך שניים, שלושה אנשים שחיים יחד, נגיף הקורונה פוגע והם אומרים, "טוב, אני הולך לצאת לפרברים. אני צריך ללכת למקום משלי לעבוד מהבית." וזה היה בדיוק כמו סטרואידים עבור כל שוק ההשכרה, הן רב משפחתיות והן השכרות חד משפחתיות.
אז היה לך את זה, הייתה לך הגירה, והדברים האלה ירדו עכשיו. אז מה שאנחנו רואים עכשיו, וזה גם בסקר שלנו, מגמות גידול בשכר הדירה, מגמות תפוסה, הכל באמת חוזר למה שראינו בסקר שלנו בסביבות 2019. ואז מעבר לעבודת הסקר שאנחנו עושים, אני ציינו שיש לנו נקודות נתונים קנייניות עבור 99 שווקים ברחבי הארץ. אנחנו עוקבים אחרי זה. וזה באמת הנושא הוא שהדברים פשוט מתנרמלים בחזרה לאיך שמחלקת הנכסים הזו נראתה מנקודת מבט של יסודות לפני 2020.
וזהו, אתה מסתכל על מה שקרה במרחב הרב-משפחתי השנה, לא נהדר. יש הרבה יותר מדי אספקה. אתה יכול לטעון שחלק מזה פוגע גם בבנייה להשכרה, אבל קבוצת הנכסים להשכרה חד-משפחתית פעלה בצורה די בריאה. ואני חושב שזה באמת היה חלק מהסיבה המרכזית שבגללה אנשים אוהבים את מחלקת הנכסים הזו, היא שאתה לא מקבל תנודתיות מסיבית, במיוחד בשכר הדירה. מחירי הדירות היו שונים הפעם. וכך אתה יכול לתכנן סביב זה. זה לא הולך להשתגע למעלה או למטה. זה די חסין מיתון מהמדדים שבדקנו, וזה מתחיל נכון לעכשיו.

דייב:
אני חושב שזה באמת חשוב שאנשים ידעו שמבחינה היסטורית, דמי השכירות גדלים סביב האינפלציה או קצת מעל האינפלציה כפי שריק אמר. שמה שראינו בשנים האחרונות אולי אם נכנסת להשקעות בנדל"ן מאז המגיפה הייתה צמיחה גבוהה בצורה חריגה. וג'יימס, אני סקרן לגבי דעתך, אבל אני חושב שלראות צמיחה של 3 עד 5% למרות שזה נמוך ממה שהיה במהלך השנה, אני אישית אוהב לראות את זה. אני אוהב לחזור לשגרה.

ג'יימס:
הייתי די מרוצה מצמיחה של 5% השנה. ציפיתי שזה יהיה קצת יותר שטוח רק על סמך מקל ההוקי שראינו לאורך המגיפה. והיסטורית, כמו שאמרת, אנחנו עוקבים אחרי קצת מעל האינפלציה על זה. כאשר אנו מסתכלים על פרופורמה לטווח ארוך על נכס רב משפחתי או השכרה חד משפחתית, אנו צופים גידול של 3 עד 4% בשכר הדירה מדי שנה. ואני מרגיש שבגלל המגיפה, זה היה כל כך מטורף, זה כאילו ירדנו מהכביש המהיר. ולקחנו את רמפת הפנייה ואנחנו עדיין הולכים לאן שאנחנו אמורים להגיע אבל זה פשוט מרגיש כאילו זה הרבה יותר איטי כי זה לא אותו הדבר. אבל צמיחה של 5%, אם נגיע לצמיחה של 5% בכל שנה, אנחנו נהיה די מרוצים מהתשואה הזו. ולכן אני חושב שחשוב שאנשים יזכרו זה כמו שריק אמר, זה לא היה נורמלי. אתה צריך לזרוק את השנים האלה כי צמיחה מתמדת היא באמת מה שאתה מקבל מנדל"ן, לא מקלות ההוקי האלה כמו שראינו.

ריק:
רוב האנשים שמשקיעים בחלל הזה במשך זמן רב לגמרי בסדר עם זה. זה הזבוב בלילה שנכנס מאוחר ואמר, "אה, אני יכול לחתום לצמיחה של 10% בשכר הדירה לחמש השנים הבאות." אלה האנשים והגופים שיש להם בעיות ואז ברור שעכשיו נתקלים בבאזז, ראו מה קורה גם בשוקי ההון.

דייב:
זה מסביר ונותן לנו קצת תובנות לגבי מה שקרה בצד ההכנסה של המשוואה. תוכל לספר לנו קצת יותר על צד ההוצאות?

ריק:
אני שמח שאתה מעלה את זה כי זה היה אחד הכיסים היותר נדיפים של... ואתה רק חושב על המתמטיקה של ה-NOI שלך. זה זרק מפתח ברגים לדברים. ואני חושב שאתה שומע את זה מקבוצות קטנות יותר כמו גם מהמוסדות הגדולים ויש כמה מרכיבים של זה.
אני חושב שאחד מהם הוא שאנחנו חושבים על ערכי נכסים והערכה פנטסטיים. וזה בדרך כלל, אבל כאשר אתה מקבל 10, 20% מעלה אפילו יותר על שיפור המחירים, זה בסופו של דבר מתגלגל לתוך הארנונה שלך בהרבה מדינות. אתה מקבל מכה אלא אם אתה בקליפורניה, שיש להם פרופס 13. אבל אני חושב שזה הפתיע הרבה קבוצות וזה היה כמו באותו הרגע, "הו, זה פנטסטי. הערכים קוצרים", ואז אתה מקבל את חשבון הארנונה, אתה אומר, "אוי, חרא, לא יצרנו את זה." אז אני חושב שזה מרכיב אחד של זה.
ואז אני חושב שגם המרכיב השני שלו שבצד ההוצאות הוא עלויות הביטוח. זה עולה שוב ושוב ושוב. זה עתה קיימנו את כנס הלקוחות הגדול שלנו בניו יורק וזה היה נושא לכל אורכו עבור בוני בתים, גם עבור מפעילי השכרה, שם בצד ההשכרה, ואני אתמקד גם במשפחה החד-משפחתית וגם בבנייה להשכרה. נפגעים בעלויות הביטוח על הודעות חידוש שעולה ב-10, 20, 30 פלוס אחוזים. אז מה שזה עושה זה שיש לו מיד השפעה עבורך על צד ההוצאות. ואז גם אם תצטרך לדגמן את זה בהמשך הדרך, לא תוכל לרכוש כי המתמטיקה משתנה מיד עבור יעדי הרכישה שלך ותיבת הקנייה שלך.
ולכן אני חושב שזה הפך לנושא גדול עבור הרבה קבוצות. ואתה מדבר על פלורידה, אתה מדבר על טקסס, קליפורניה. יש הרבה קבוצות שפשוט כבר לא כותבות מדיניות, וזה לא נשמע שזה ייעלם בקרוב. אז זו כבר בעיה גדולה. אז צד ההוצאות של המשוואה לא נראה כל כך אידיאלי עבור הרבה קבוצות לאחרונה.

ג'יימס:
מבחינתנו אנחנו עושים הרבה סינדיקציות של דירות. יש לנו הרבה נכסים להשכרה שונים. חשבון הביטוח שלנו הוא עלות אמיתית על נכסים אלה. ולא רק זה. כשאתה עושה ערך מוסף, תוכניות הבנייה שלך, אלה כמעט הכפילו את העלות. כך שמימון לטווח קצר כשאתה מקבל אותו דרך ייצוב ומביא אותו לקוד חדש, אם אתה קונה בניין ישן עכשיו, העלויות הן דרך הגג. ואם לגעת בקליפורניה, זה סיוט מוחלט. זה עתה רכשתי את הנכס הראשון שלי בקליפורניה. לקח לי יותר משלושה שבועות למצוא פוליסת ביטוח לבית חד-משפחתי. והעלות הייתה אבסורדית. חלק מההצעות שלי הגיעו ל-50,000 דולר בשנה עבור בית חד-משפחתי.

ריק:
איפה הבית הזה? האם זה על צוק שבו המים עולים?

דייב:
זה בית נחמד.

ג'יימס:
זה על צוק. זה היה אבסורד והורדנו את זה, אבל זה לקח נצח. ואני רגיל... ביטוח מעולם לא היה בעיה. לוקח לנו 24 שעות כדי לקבל חיתום ולפעול מדיניות. והעובדה שלקח שבועיים-שלושה להפעיל את הביטוח ולאחר מכן את העלות שלו, זה אסטרונומי. ולפי מה שספקי הביטוח והברוקרים שלנו אומרים לנו זה לא משתפר.

ריק:
'מס

ג'יימס:
זה הולך להחמיר. וזה עושה הבדל עצום בעלויות התפעול הכוללות שלנו ובמה שזה עושה לשורה התחתונה. בנוסף לעלות הביטוח, עלות העבודה ממש הובילה אותנו. העלות לשכור את מנהלי הנכסים שלך ולנהל את ספר העסקים שלך בצורה נכונה גדלה לפחות ב-25% מהשכר ממה שאנחנו צריכים לשלם כדי להשיג מישהו טוב שיישאר. זה לא יהיה מחזור גבוה. בקצה התחתון, המחזור שלך כל כך גבוה, אתה יכול פשוט לשלם את השכר הגבוה יותר.

ריק:
זה אפילו לא שווה את זה.

ג'יימס:
כֵּן.

דייב:
הו, זה אכזרי.

ריק:
מהי השוואת הזמן שבה אתה משתמש בגידול של 25%? זה בשנתיים האחרונות, שלוש שנים? כי זה הרבה.

ג'יימס:
בדרך כלל, עם מנהלי הנכסים שלנו בצפון מערב האוקיינוס ​​השקט, אם אנחנו עובדים בשכר, השכר הממוצע היה 55 עד 60 אלף. אם נשכור את ה-55 האלה, שלדעתי זה שכר לא רע לתפקיד הזה, אבל אם נשכור במחיר בינוני של 55,000 מהסוג הזה בדיוק שם, המחזור הוא כל ארבעה עד שישה חודשים, הם נעלמו. אז מה שמצאנו הוא שהיינו צריכים לעבור מ-55 ל-60 ל-65 אפילו ל-70 עבור הטובים באמת שיכולים לשמור על העניינים כי הם מפחיתים את שיעורי הפנויות שלך. כדאי לשמור על העובדים הטובים שלך אבל זו קפיצה עצומה כשאתה מדבר על 55 עד 65. זו עלייה גדולה וגדולה. וזה היה במהלך 12 עד 18 החודשים האחרונים ראינו את העלייה הגדולה הזו, אבל זה עדיין נשאר די כבד בצפון מערב האוקיינוס ​​השקט.

ריק:
וזה חלק גדול מהסיבה שיש לנו שיחות ואז הנתונים שאנחנו עוקבים אחרי זה בפועל ברחבי הארץ. בצד הרכישה, העניינים פשוט האטו בצורה מסיבית כי יש לך את כל התשומות האלה שדיברנו עכשיו על כך שצד ההוצאות לא נראה פנטסטי. אכן, צמיחת שכר הדירה מתנרמלת, מתקררת. ואז עלות ההון פשוט התפוצצה. ומיד זה פשוט מאלץ אנשים להוריד עפרונות או לפחות כמו, "היי, אנחנו צריכים לחדד קצת את העפרונות שלנו כאן ולהבין את זה." ולפי שעה, צד הרכישות פשוט נסגר ברובו ממה שראינו.

דייב:
ריק, הרגע הזכרת את עלות ההון כמכשול עיקרי לרכישה. מה לגבי זמינות ההון? אתה שומע הרבה על רק בשוק המסחרי שקשה לקבל הלוואה. האשראי צמוד. אותו דבר קורה במשפחתיות?

ריק:
אני חושב שכן, במיוחד אם העדשה שלך היא היום לעומת כשה-SOFR היה על אפס.

דייב:
ריק, אתה יכול פשוט להסביר מה זה SOFR?

ריק:
זהו שיעור מימון בטוח בין לילה והוא החליף את הליבור. ועבור אנשים במרחב הזה, זה המדד שהם יסתכלו עליו כשחושבים על עסקאות מימון. אז כשהיינו בעולם של מדיניות ריבית אפסית, SOFR היה ממש סביב האפס, אני מאמין במשך שנתיים, מרץ 2020 עד 2022 בערך. ואז ברור שהפד נכנס ועושה את שלו. והיום, הוא מרחף, לדעתי, בסביבות 5 ומשתנה בפעם האחרונה שבדקתי, והוא לא נכנס כמו שאר עקומת התשואה. אז אתה מסתכל על תעריפים לשנתיים, תעריפים לחמש שנים, תעריפים של 10 שנים, כולם הגיעו אבל SOFR עדיין לא מתרגש. זה ממש בסביבה.
אז אני חושב שזה חלק גדול מהסיבה. אתה יכול לקנות אוצר ל-10 שנים ב-4,015 ו-SOFR כרגע הוא ב-5 פלוס, אז זה כאילו זה עושה עסקאות בתחום הזה די קשה עכשיו. ולכן אני חושב שכולם מקווים ש... נגלה היום. אנחנו מקליטים את זה ב-13 בדצמבר והפד עומד להגיד מה הם הולכים לעשות, לפחות מדריך למה שהם הולכים לעשות בשנה הבאה. ואני חושב שכולם במרחב הזה באמת מקווים שכן, יש לנו נחיתה רכה ושיהיו כמה קיצוצים בשנה הבאה כי זה אמור להיכנס למה שמימון SOFR יעשה.
ושוב, בהסתכלות ארוכת טווח על המגזר הזה, אני חושב שאחת הסיבות שאנשים התאהבו בחלל הזה כשהתעריפים היו על אפס הייתה, וזה היה לזמן מה, היה קשה מאוד להשיג תשואה בכל מקום. כלומר, בכל מקום. אז אנשים הסתכלו על מחלקת הנכסים הזו ואמרו, "אה, כן, אני יכול ללוות. אני מניף את זה למעלה. אני מקבל עלייה בשכר הדירה. אני מקבל הערכת מחירי הבית". וזו תשואה די הגונה בעולם שבו תשואה כמעט ולא קיימת. אז עכשיו, זה כמעט כמו 180 שבו היום, התשואה נמצאת בכל מקום והיא... אה, דרך אגב, זה נטול סיכונים. אז זה המקום שבו זה נהיה קצת יותר קשה לעשות עסקאות במרחב הזה. וההון מסתכל כעת גם על מקומות אחרים.

ג'יימס:
שמנו לב במהלך 12 החודשים האחרונים, הייתי אומר 12 עד 18 החודשים האחרונים, קרנות הגידור הגדולות האלה באמת האטו את רכישת הבתים המשפחתיים האלה. וכרגע עם הריביות, קשה לעשות עסקאות לכסות. אבל יש עוד קצת הזדמנויות בחוץ. כרגע, אני מכיר את משקיע האמא והפופ, הם מקבלים ריביות די גבוהות. כאשר אתה בוחן רכישת נכס להשכרה, התעריף שלך נקוב במקרה הטוב ביותר, 7.5 עד 8% כרגע. וזה יכול להקשות על הכיסוי, אבל מה שמצאנו הוא בגלל שחלק מהמוסדות הגדולים האלה פרשו, ולא רק זה, המשקיע העונתי גם נסוג מהשוק, אלה שהיו, כמו שאמרת , צופים גידול של 10% בשכר הדירה שהיו רק באותו שוק חם. הם פרשו.
אז ראינו כמה הזדמנויות, אבל מה אתה חושב שהולך לקרות למשקיע האמא והפופים הקטנים הזו? האם אתה חושב שהתיאבון שלהם יגדל לקנות נכסים להשכרה? כי זה עדיין מרגיש כאילו הטון הוא, "אה, התעריפים גבוהים מדי. אתה לא יכול לעשות עיפרון." ראינו הזדמנויות וקנינו נכסים, אבל זה בא עם הרבה שיער הרבה פעמים. אתה צריך לעשות הרבה ערך מוסף כדי להביא אותו לשם כדי ליצור את עמדת ההון, כדי לקבל את הבסיס נמוך מספיק. האם אתה חושב שהמשקיעים של האמא והפופים ימשיכו לרכוש לאורך 2024 או שאתה חושב שזה הולך להיות קצת יותר שטוח כמו שהיה ב-2023?

ריק:
אם מה שדיברנו עליו קודם ואכן נקבל נחיתה רכה, התעריפים אכן יתחילו להגיע בשנה הבאה, אני חושב שזה יתאים לקבוצות נוספות שייכנסו ובתקווה לכמה מהאימא והפופים הקטנים יותר. מה שראינו בנתונים שאנחנו עוקבים אחריהם הוא שהמוסדות בשנה האחרונה כנראה, באמת מאז שהפד'ים התחילו לגנוב את הריבית והם ריחפו במה שהם היום, הם פרשו באופן מסיבי. הם כמעט נעלמו לרוב. אבל ככל שאתה מתכוון לקבוצות קטנות יותר, ככל שהאמא והפופים קטנים יותר, הם עדיין שם. ואני חושב שמה שאנחנו רואים בשוק הנתונים שלנו לפי שוק זה שהם קונים לאורך כל המחזורים אז הם תמיד שם, תמיד משחקים. אני חושב שמה שאמרת יש על זה קצת שיער וזה ערך מוסף, וזה לשון הרע כי זה מלחיץ, זו עסקה לא קלה.

דייב:
לא לג'יימס. הוא מוצא את זה מאוד מנחם.

ריק:
זה כנראה המקום שבו אתה מוצא הזדמנות עכשיו. אנחנו מסתכלים על מה ה-REIT מדווחים ומדברים עליו, ואחד הסטטיסטיקות האהובות עלי מהרבעון האחרון שאמריקן בתים להשכרה הזכירו, AMH, אני חושב שזה מה שהם נקראים עכשיו באופן רשמי, אני חושב שהנתון שהם אמרו היה זֶה. כי תמיד יש להם עסקאות שהם יגלגלו דרך מודל החיתום שלהם, ולכן אני חושב שזה היה כמו 22,000 בתים שהם עברו דרך מודל החיתום שלהם והם קנו רק שמונה.

דייב:
וואו.

ריק:
אז רק שמונה מתוך אותם 22,000 מתאימים למה שהם צריכים מבחינת רכישת הבתים האלה. אז בדיוק יש מיקרוקוסמוס למה שאנחנו רואים בנתונים ברחבי הארץ כרגע עבור הקבוצות הגדולות יותר.

דייב:
וואו, זה לא מעודד. אני לא רוצה להריץ מספרים על 22,000 עסקאות כדי להשיג שמונה.

ריק:
הדגם שלך כנראה לא מתוחכם כמו שלהם.

דייב:
בהחלט לא. ריק, אשמח לקבל את דעתך על מה שעשוי להשתנות בחלל להשכרה חד-משפחתית בשנת 2024. במילים רחבות, למה אתה מצפה בשנה הבאה?

ריק:
התזה המברשת הרחבה שלנו היא שאנחנו לא מקבלים מיתון. אז אם זה מתקיים, זה טוב למגזר. אז אתה חושב על גידול בשכר הדירה, וזה חוזר להערות שלנו קודם לכן. אל תגדל פרופורמה בשכר דירה דו ספרתי כי זה, שוב, לזרוק את זה החוצה. זה כנראה פעם בחיים.

דייב:
לָנֶצַח. כן, לנצח.

ריק:
הדרך לחשוב על החלל היא כנראה 95, 96% אחוזי תפוסה. ברוב השווקים, אתה מקבל גידול של 3 עד 5% בשכר הדירה. וזה אנחנו חושבים על זה מנקודת מבט חדשה של חכירה. וזה רקע די מסוג וניל לסוג הנכס הזה. ואז אתה חושב על נפחי רכישה. וכאן אני חושב שאם תעשה זאת... למעשה כשאני מדבר על זה, אני שמח שאנחנו מפרקים את זה. מכיוון שאחד הדברים האחרים שלדעתי עבדו היטב עבור מגזר ההשכרה החד-משפחתית הוא שלא יצאו לך הרבה רישומים לשוק להשכרה במחזור הזה. אז חלק גדול מזה הוא מה שקורה ב-SFR, השכרה חד-משפחתית, בצד הרישום הוא בדרך כלל זרימה של מה שקורה בצד חד-משפחתי למכירה, כלומר כאשר רישומים צצים למכירה, חלק הארי של רכישות עבור קבוצות השכרה, הן מגיעות דרך ה-MLS.
אז מה שלא ראינו את המחזור הזה, ויש המון סיבות למה, נעילה, אני לא אכנס לזה, פשוט לא ראינו זינוק בפעילות הרישומים. וכך בהגדרה, לא ראית מעבר לחלק מהבאים לחלל ההשכרה. מה שאנחנו כן מדמיינים לשנת 2024 הוא שאנחנו כן חושבים, ואתה יכול לראות את זה בנתונים, שיא הנעילה היה בסביבות אמצע 2022. אנחנו מתחילים לראות יותר רישומים למכירה מגיעים לשוק בתקופה מאוד לא עונתית . רק הרצנו את הניתוח הזה של אחד מהדוחות שלנו החודש. אז אני חושב שאתה מתחיל לחשוב על זה ואתה מהר קדימה לשנת 2024 ואתה אומר, "בסדר. ובכן, זה כנראה אומר לי שאולי נתחיל לראות יותר פעילות במונחים של רישומים להשכרה ליחידים שנכנסו להזדמנויות רכישה בשוק", כי ההיצע הזה באמת היה נעול רק בשנה האחרונה בערך.
אז זה גם חלק מהתזה שלנו בנושא בסדר, אז כנראה שתקבלו אספקה ​​מצטברת יותר. סביר להניח שכדאי לך לחשוב על נורמליזציה של צמיחת שכר הדירה בהשוואה לשנים קודמות. אז זה קצת מהדקויות של דרך החשיבה שלנו על זה גם בשנה הבאה.

דייב:
זה סופר מעניין. ואני סקרן. האם אתה חושב שאפקט הנעילה ימשיך לטפטף, להתפוגג לאט, או שאתה חושב שיש נקודת קסם שבה אם שיעורי המשכנתא יורדים לנקודה מסוימת, נתחיל לראות מבול של היצע?

ריק:
כן, אני שונא להשתמש במילה הצפה כי בדרך כלל אתה מקבל הצפה רק אם יש מצוקה עצומה.

דייב:
כן נכון.

ריק:
זה לא בתזה שלנו. לא שמעתי מישהו קורא לזה אלא אם כן הם רק דובי פרמה. אז אני כן חושב שאפקט הנעילה פשוט הולך לאט... המפתחות על האזיקים פשוט יתחילו לאט לאט לפתוח בהדרגה יותר ויותר אנשים. וגם אני חושב, אם יש לך עולם שבו שיעורי המשכנתא, אז בואו נחשוב על שיעורי המשכנתא, שיעורי המשכנתא בשוק נגעו ב-8 למשך שבוע, תחילת נובמבר. עכשיו, הם חזרו ל-7 ומשתנים. ואני חושב שאם אנשים יהיו יותר נוחים עם הרעיון של, "היי, אנחנו לא חוזרים בקרוב לעולם משכנתאות קבועות של 3% ל-30 שנה", אז אני צריך לוותר על כך. ועכשיו אני כבר שנה, שנתיים בעניין הגבוה הזה עבור רקע ארוך יותר, ואז אתה יודע מה? החיים קורים ואני הולך לבצע עסקה מחדש. אני לא מתכוון לחכות שוב לריבית של 3%, 4% על משכנתא. ולכן אני חושב שלאט אבל בטוח זה יתחיל לקרות.
והדבר השני, זהו כרטיס פראי בזה שבו אתה מדבר על היכולת לפתיחת מלאי. אחת הסיבות לכך שחלל הבית החדש, בוני הבתים, ואנחנו קרובים מאוד לחלל הזה, זכו לריצה פנומנלית השנה היא, א', אין הרבה היצע למכירה חוזרת ולכן אין הרבה במה להתחרות. אבל אז, ב', ברמת הכניסה ספציפית, הם קנו את שיעורי המשכנתא ל-5. חלק מהבונים עדיין מפרסמים מתחת ל-5, וזה מדהים. ואני מעלה את זה כי הם עשו ריצה נפלאה באמצעות זה. אתה מתחיל לראות כמה קבוצות שיכולות לעשות משהו כזה לשוק המשווק.
אז מה שאני מתכוון בזה הוא שברוקרים מתחילים לנהל שיחות כמו, "היי, האם זה כלי שנוכל להשתמש בו עבור הלקוחות שלנו?" ובגלל שזה באמת יתרון עצום שבו בתים חדשים שמגיעים בריבית של 5, 5 1/2 משכנתא, בית למכירה חוזרת, אתה צריך לשלם 7%, אולי 7% פלוס. אז אם חלק מהמלאי של המכירה החוזרת הזה יכול להגיע לשיעור מתחרה שהבונים עושים, זה המקום שבו אני חושב שמתחילים להכניס יותר מלאי לשוק. ויש קבוצה. אני מרגיש שכמעט שכחנו מה-iBuyers, אבל הם עדיין שם בחוץ. ויש קבוצה בשם Offerpad שבה אתה יכול להיכנס לאתר שלהם, לחטט. ועשיתי את זה לפני כמה ימים עבור הפניקס, ואתה יכול לראות שהם מפרסמים בתים שהם רכשו והם מוכרים כעת בשיעור משכנתא של 5%.

דייב:
וואו.

ריק:
אז הם קונים את התעריף הזה עבור הטייק אאוט, שהוא קונה קמעונאי. זה המקום שבו אני כן חושב שזהו פוטנציאל לשוק המכירה החוזרת לעקוף את הכלי הפיננסי הזה שהבונים השתמשו בו והולכים, "אוקיי, בוא נתחיל לעשות את זה גם וכנראה שנשיג קצת מכירות."

דייב:
זה סופר מעניין, ריק. אני רק רוצה להסביר לכולם רק כדי לוודא שכולם מבינים. בעיקרון, במהלך השנה או השנתיים האחרונות, רק על סמך המודל העסקי של הקבלן, הם קיבלו תמריץ להעביר את המוצר במהירות, בדרך כלל מהר יותר מאשר בתים קיימים. ולכן הם קונים את הריביות של אנשים. אלה דברים זמניים שבהם הקונה משלם כמה אלפי דולרים כדי להוריד את הריבית שלך ב-1 או 2 או 3% למשך שנה או שנתיים או שלוש.
וזו אחת הסיבות שאנו רואים עלייה גדולה בזמן שדיברנו על אנשים שקונים בניה חדשה. וזה הפך אותו לאטרקטיבי יותר ביחס לבתים קיימים ממה שהיה בעבר. אבל זה נשמע כאילו, ריק, אתה אומר שסוכנים, ברוקרים מנסים למצוא דרכים או להציע או שוקלים תמריצים דומים כדי אולי ליישר מעט את מגרש המשחקים מבחינת שיעורי הריבית, כך שיותר מוכרים יזכו למכור. להשיג עוד היצע בשוק.

ריק:
בדיוק, בדיוק. כֵּן. והדבר היחיד שהייתי אומר הוא שלפעמים מדובר ברכישות זמניות, אבל חלק הארי בהן הוא במונחים של מה שבונים עשו, אם הם קבועים לשלוש שנים.

דייב:
הו באמת?

ריק:
כֵּן. ואז-

דייב:
זה מצוין.

ריק:
זה כלי ענק כי אתה חושב על זה ועל הצרכן, ברור שיש הרבה ביקוש בחוץ לרכישת בית. ואם אתה יכול לנהל את השיחה עם קונה קמעונאי ולהגיד, "היי, שיעורי השוק עלו כאן ב-7 1/2 או מה שהם היו," עכשיו הם בני 7, "אבל אנחנו יכולים להכניס אותך ב-5. ו אה, דרך אגב, זה כל משך ההלוואה ל-30 שנה". זה כלי מכירות נהדר.

דייב:
בהחלט.

ריק:
חפש בדפי האינטרנט של בונה וכמעט כולם נוטים לרכישות קבועות ל-30 שנה. חלקם מתחילים לפרסם שוב משכנתאות מתכווננות, ונוכל להיכנס לזה אם תרצו. אבל אני חושב שהנפש הצרכנית סביב משכנתאות בריבית מתכווננת היא כמו, "אוי לא, אני זוכר את אלה. אני זוכר מה הם עשו ואני לא רוצה את זה". ולכן רוב הצרכנים נוטים לכיוון הקנייה הקבועה ל-30 שנה, וזו הסיבה שהבונים נוטים.

דייב:
ריק, בזמן שהבאתי אותך לכאן, אני יכול להריץ תיאוריה או שאלה שיש לי על ידך? זה לא בדו"ח שלך, אבל קראתי הרבה ודיברנו בתוכנית הרבה על עודף היצע והרבה בניין יתר בחלל הרב-משפחתי, ואתה מתחיל לראות חולשה בדמי השכירות שם. שיעורי התפוסה יורדים מעט. האם לדעתך יש סיכון לזלוג לחלל השכירות החד-משפחתית?

ריק:
פרופיל השוכר כל כך שונה. אז זה המקום שבו אני חושב, ויש לנו את הנתונים שמגבים את זה, החלל הרב-משפחתי, שטח הדירות, היסטורית מאוד הפכפך. אתה מקבל גלי היצע, גלי היצע מאסיביים עולה, קורס מטה, מדמם דרך שכר הדירה, שכר הדירה קורס. ובעצם אנחנו רואים את זה עכשיו. אבל למה שאנחנו רואים, אתה לא ממש רואה השפעה על הצד להשכרה חד-משפחתית. ואני שוכח את הנתון, אבל יש לנו אותו. זה כמו למצוא מחט על ערימת שחת בניסיון למצוא דירת שלוש מיטות, וזה באמת חלק גדול מהשכרה חד-משפחתית, זה, "היי, אנחנו מציעים משהו שעובד עבור הקבוצה הזו במחוז בית ספר." אז זה המקום שכאשר אנחנו מסתכלים על זה היסטורית, ואני חושב שגם במחזור הזה, אנחנו חוזים גידול שלילי בשכר הדירה בשטחי הדירות בשנה הבאה, ואנחנו חוזים גידול די יפה בשכר הדירה בהשכרה חד-משפחתית. שנה ושנה הבאה.
אז הדבר היחיד שאני יכול לומר הוא כי יש לנו מדד שכירות חד-משפחתי שבו אנו עוקבים אחר חוזי שכירות חדשים על פני 99 שווקים, יש כמה שווקים שבהם דמי השכירות הפכו שליליים או די קרובים אליו, ויש קשר. אז וגאס ופיניקס הם השווקים עליהם אני מדבר. ואם אתם מכירים את שטח הדירות, וגאס ופיניקס ראו גם היצע רב שנכנס למערכת. אז אלו הם שני השווקים כרגע שבהם רק מנקודת מבט רחבה, אתה יכול לומר, "הו, שני החלקים האלה של מערכת ההשכרה, הן דירות והן להשכרה ליחידים בשווקים האלה, האטו במידה ניכרת." אבל בכל שאר הארץ, עדיין לא ממש ראינו את הקשר הזה.

דייב:
הבנת. תודה. זה סופר מועיל. ובכן, ריק, זו הייתה שיחה נפלאה. תודה רבה על ששיתפת אותנו במחקר ובתובנות שלך. אם אנשים רוצים לקבל את הדוח או ללמוד עוד על העבודה שלך, היכן עליהם לעשות זאת?

ריק:
כן, אתה יכול להיכנס לאתר שלנו ולמלא שאילתה. אנחנו עושים הרבה עבודת סקרי מחקר עבור הלקוחות שלנו, אבל אז אני באמת חושב שחלק מהדברים הטובים ביותר שלנו הם דרך הניוזלטר החינמי שלנו. וכך תוכלו להירשם שם באתר שלנו. ואז יש לנו הרבה אנשים ברשתות החברתיות. אם אתה בלינקדאין, אתה יכול לעקוב אחרינו שם. אם אתה בטוויטר או ב-X, אתה יכול לעקוב אחרינו שם. ואז אפילו ב-Threads, מתחילים לראות יותר אנשים מתחילים לחטט ב-Threads, אז נראה.

דייב:
נֶחְמָד. ובכן, תודה רבה, ריק. אנו מעריכים שהצטרפת אלינו.

ריק:
כן, באופן דומה. תעריכו את זה, חבר'ה.

ג'יימס:
תודה, ריק.

דייב:
אז ג'יימס, האם משהו מהמחקר הזה משנה את דעתך לגבי מה שהולך לקרות בשנה הבאה או מה אתה הולך לעשות?

ג'יימס:
אתה יודע מה, אנחנו נמשיך לעשות רק מה שאנחנו עושים. אנחנו בפרופורמה שלנו ואם זה יגיע למספרי קופסאות הקנייה שלנו, נמשיך לקנות. אני חושב שזה מה שציפינו, דברים שאנחנו הולכים לנרמל החוצה. אנחנו רואים צמיחה מתמדת בשכר הדירה, אבל אנחנו רק צריכים להמשיך לעקוב אחר ההוצאות האלה. הוא באמת חזה שההוצאות הללו יגדלו בשנתיים הקרובות. וכל עוד זה עפרונות כך, נמשיך לקנות.

דייב:
כן אחי. זה למעשה מאשר מחדש את מה שאני מתכנן לעשות בשנה הבאה. אני משקיע במולטי-משפחתי באופן פסיבי בשנים האחרונות, אבל אני צריך לחזור ולרכוש בתים צמודי קרקע ורב-משפחות קטנות. זה מחלקת נכסים מאוד יציבה, אני חושב, כדי להתאים את זה לכמה מהתנודות היותר גדולות שלקחתי במולטי-משפחתיות. זו פשוט דרך טובה לבנות תיק השקעות מאוזן יותר, אז זה גורם לי להרגיש טוב לגבי מה שאני מתכנן לשנה הבאה.

ג'יימס:
כן, זה כמו שכולם אומרים, "אה, אני רוצה להיכנס למולטי-משפחתי כי אני רוצה להיות בפרויקטים גדולים יותר." אבל בסופו של יום, נכס חד-משפחתי יעניק לך את ההשפעה הגדולה ביותר בטווח הקצר מאשר רב-משפחתי בטווח הארוך. זה רק צמיחת ההון ותזרים המזומנים, שאין שני לו בסוג הנכסים הזה. אז אל תשכח מהעסקאות הקטנות. הם עושים כסף.

דייב:
אני יודע, כן. כולם רוצים רק לקבל 20 יחידות בבת אחת. אבל אלא אם כן יש לך צוות, זה הרבה. זה מאוד יעיל פשוט ללכת לאט אחד בכל פעם ופשוט לעשות עבודה ממש טובה בעסקה אישית במקום לנסות להשיג גראנד סלאם אחד גדול.

ג'יימס:
עסקאות קטנות עובדות.

דייב:
בהחלט.

ג'יימס:
אין שום דבר רע איתם.

דייב:
בסדר. ובכן, תודה לך, ג'יימס, שהצטרפת אלינו. ותודה לכולכם על ההקשבה. אנו מעריכים אותך. ואם אתה אוהב את הפרק הזה, בבקשה תן לנו ביקורת. לא קיבלנו ביקורות כבר שבועות. אני לא יודע מה קורה. אז אם אתה מאזין לתוכנית, אנא כנס לאפל או לספוטיפיי ותן לנו ביקורת כנה על הפודקאסט On the Market. שוב תודה לכולכם. נתראה בפעם הבאה.
On The Market נוצר על ידי, דייב מאייר וקייטלין בנט. את התוכנית מפיקה קייטלין בנט עם עריכה של אקסודוס מדיה. קופירייטינג הוא על ידי Calico Content, ואנחנו רוצים להודות לכולם ב-BiggerPockets על כך שהמופע הזה אפשרי.