A מסחרי התרסקות נדל"ן מחפש יותר ויותר ככל הנראה בשנת 2023. עליית ריבית, דחוס שיעורי מכסה, ו מלאי חדש שעומד לצאת לשוק גורם לנדל"ן מסחרי, וליתר דיוק רב-משפחתי, להיראות לא אטרקטיבי כתמיד עבור משקיע נדל"ן. אבל עם כל כך הרבה כסף שעדיין נזרק על השקעות רב משפחתיות, האם משקיעים יומיומיים הולכים להיקלע לכל ההיסטריה? או שזה רק התרסקות מוגזמת שלא יתממש בשנים הבאות?
סקוט טרנץ', מנכ"ל BiggerPockets והמארח של Podcast של BiggerPockets Money, יש חשדות לגבי השטח הרב-משפחתי מאז החלו ריבית המשכנתא לעלות. עכשיו, הוא בתוכנית כדי להסביר מדוע עלולה לקרות התרסקות, על מי זה ישפיע, ו מה המשקיעים יכולים לעשות להכין את עצמם. זה לא הזמן לקחת על עצמם את עסקאות ההימור הגבוהות שהיו כה בולטות ב-2020 ו-2021. סקוט נותן את המלצותיו לגבי מה משקיעים פסיביים ואקטיביים יכולים לעשות כדי לשמור על עושרם אם וכאשר תתרחש סוף סוף התרסקות.
אבל זה לא הכל! לא היינו מדברים על רב משפחתי בלעדיו אנדרו קושמן ו מאט פיירקלות', שני משקיעים רב משפחתיים גדולים בעלי ניסיון של עשרות שנים בתחום. אנדרו ומאט מקבלים שאלות משני חניכים של BiggerPockets, פיליפ ו דני, כמה משקיעים מקליפורניה מנסים לעשות זאת להגדיל את תיקי ההשקעות הרב-משפחתיים שלהם. אם אתה רוצה להיכנס למולטי-משפחתי בדרך הנכונה או להתחמק מעסקה עלובה, להישאר בסביבה!
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
סקוט:
זהו הפודקאסט של BiggerPockets, תוכנית מספר 721.
אנדרו:
זכור, גדול יותר מרתיע מבחינה נפשית, אבל גדול יותר קל יותר. זה אותה כמות עבודה להוריד 10 יחידות כמו להוריד 100 יחידות. אז הפילוסופיה שלי היא ללכת הכי גדול שאתה יכול בנוחות. כשאני מתכוון נוח זה מבלי להעמיד אותך או את המשקיעים שלך בסיכון פיננסי, אבל רק אל תפחד מהעובדה ש"טוב, זה 100 יחידות. מעולם לא עשיתי את זה עדיין." אם הורדת 10, הורדת 100. זה רק כמות הכספים, וזה בעצם נהיה קל יותר ככל שאתה הולך יותר.
סקוט:
מה קורה לכולם? זהו סקוט טרנץ', אורח זמני בפודקאסט BiggerPockets כאן עם המנחה, דייב מאייר. סליחה, גנבתי את זה ממך, דייב.
דייב:
אוי לא. אני לא יודע אם אני המארח או האורח. מה שזה לא יהיה, אנחנו כאן ביחד, ואנחנו משתלטים על ההצגה היום.
סקוט:
ובכן, תודה ששלחת אותי היום, דייב. אני מעריך את זה.
דייב:
כן כמובן. אתה מאוד חלק במבוא הזה. אתה יד ותיקה בזה. רצינו לשתף אותך כי יש לנו כמה שאלות. אתה ואני קיימנו הרבה שיחות נהדרות במצב לא מקוון על זה. יש לך כמה מחשבות מעניינות באמת ולמען האמת, כמה דאגות לגבי המרחב המסחרי הרב-משפחתי שעליו נדבר כאן ב-20 הדקות הראשונות של התוכנית.
סקוט:
כן אני מסכים. אני חושב שהמולטי-משפחתי המסחרי נהנה מהתנהלות פנומנלית ביצירת עושר עצום במהלך 10, 12 השנים האחרונות, שכן שכר הדירה באמת גדל כמעט באופן מואץ בעשור האחרון, כאשר שיעורי הריבית ירדו במהלך הזמן הזה. כאשר שיעורי המכסה ירדו. זה יצר סביבה מדהימה ליצירת עושר שאני חושש שהתנהלה ועתידה להחזיר הרבה מזה ב-12 עד 18 החודשים הבאים. אני רוצה להביע את החששות האלה באמת ולצלצל כאן בפעמון האזעקה כדי שהמשקיעים יזהרו מאוד מאוד מקבוצת הנכסים הזו לקראת 2023 במיוחד.
דייב:
בסדר, מעולה. ובכן, זו תהיה שיחה נהדרת. אני מצפה לזה. יש לי הרבה שאלות אליך. רק בשביל כל מי שמקשיב, אנחנו הולכים לדבר עם סקוט בערך 20 דקות. אחר כך נעביר את זה למאט פיירקלות' ואנדרו קושמן שעומדים לענות על כמה שאלות חניכים ומאזינים על המרחב הרב-משפחתי. אז יש לנו הופעה נהדרת בשבילכם היום. אנחנו הולכים לכסות הרבה על מסחרי ורב משפחתי, אז אתה בהחלט רוצה להישאר בסביבה בשביל זה. יש לך כמה מחשבות על מה שקורה במרחב הרב-משפחתי והמסחרי, ונשמח לשמוע מה אתה חושב.
סקוט:
אני חושב שהדבר הראשון שמדאיג אותי בתחום הנדל"ן הרב-משפחתי או המסחרי והנדל"ן המסחרי הוא ששיעורי המכסים נמוכים מהריביות כרגע בחלק גדול מהשטח הזה. המשמעות היא שכאשר אני קונה נכס נדל"ן מסחרי, אני קונה זרם הכנסה. אם זה בשיעור תקרה של 5%, אני עשוי להוציא 10 מיליון דולר לרכישת נכס שמייצר 500,000 דולר בשנה ברווח תפעולי נקי. ובכן, אם הריבית שלי היא 5.5% או 6.5%, כמו משכנתאות של פרדי מאק בריבית קבועה ל-30 שנה עומדות על ממוצע של 6.42% בסוף השנה, זה אומר שהחוב שלי מדלל. למעשה, אני אקבל תשואה טובה יותר על ידי קניית כל המזומן או להיות בצד ההלוואות במקום בצד ההון, אלא אם כן אני ממש שורי לגבי הערכה. במקרה של נדל"ן מסחרי, זה אומר שאני ממש שורי בנוגע לגידול בשכר הדירה או שאני, מסיבה כלשהי, מאמין שאוכל להפחית את הוצאות התפעול. אז זו בעיה ענקית. זה לא בר קיימא לדעתי. כאשר הממוצע של השוק רואה שיעורי גג נמוכים מהריביות, זה אומר שהשוק הולך על כל ההנחות הללו לצמיחה. ואני לא מבין את זה. אני חושב שזו עמדה מאוד מסוכנת ומפחידה.
אז בואו נעבור על מה שצריך להיות נכון כדי שזה יצליח למשקיעים במרחב המסחרי. האחת היא שעליית שכר הדירה צריכה לעלות. אחת הדרכים שיכולות לקרות היא דינמיקת היצע וביקוש. בצד ההיצע, יהיה לנו את המלאי הרב ביותר שיגיע לאינטרנט מאז שנות ה-1970. אייבי זלמן מעריך שיהיו 1.6 מיליון יחידות שייכנסו לרשת ב-12 עד 18 החודשים הקרובים בצבר ההזמנות כאן. בונים ישלימו את המלאי הזה, והם יפיקו ממנו רווחים. יתכן שאם דברים ממש גרועים, הם יכולים לעצור את הבנייה, אבל אז זה רק מוכיח את הנקודה שיש סיכון גדול בחלל הזה.
ואז הצד השני של זה... אז אני חושב שזו רוח נגדית להנחת הצמיחה של שכר הדירה שהשוק הולך על הכל, הרבה היצע מגיע לאינטרנט, הרבה בנייה. כל מה שאתה צריך לעשות זה להציץ מהחלון כאן בדנבר ותראה את העגורים פוריים יותר ממה שהם היו אי פעם. זה אומר משהו כי העיר פורחת כבר הרבה זמן. עכשיו, הכל יהיה אזורי. חלק מהערים לא יראו את ההיצע מגיע לרשת. חלק מהערים יראו טונות של אספקה מקוונת ועדיין אין להן בעיות עם הקליטה של אותן יחידות.
דייב:
ובכן, רק כדי להדגיש, כדי להדגיש את הנקודה הזו, סקוט, אנחנו כבר רואים שדמי השכירות, במיוחד במולטי-משפחתיות, משתטחים ומתחילים לרדת באזורים מסוימים. זה עוד לפני, מה שאתה אומר, הגידול הזה בהיצע מגיע לרשת כי אני חושב שזה בערך לקראת אמצע 2023 כאשר זה נועד לקרות. אז אנחנו כבר רואים את זה עוד לפני ששפע ההיצע מתחיל להשפיע על הדינמיקה הזו.
סקוט:
כן, בהחלט. אני חושב שהימור טוב יותר הוא שדמי השכירות יישארו קבועים או אולי אפילו ירדו במהלך 12 החודשים הבאים בתחום הרב-משפחתי לעומת ההנחה הסמויה כאשר שיעורי המכסה נמוכים משיעורי הריבית שהם עומדים להתפוצץ.
בצד הביקוש, אני חושב שיש לנו כאן כרטיס פראי, ואין לי באמת תחזיות שאני מרגיש ממש בטוח בהן לפי דרישה. אחד הטיעונים הגדולים לביקוש הוא שיש יותר אנשים, היווצרות משקי הבית מואצת. יש מגמות ארוכות טווח שתומכות בזה. זה נכון, אבל יש חבורה שלמה של תנודתיות מכל מצב ה-COVID: הרבה אנשים עוברים דירה, מתגרשים, נפרדים. זה יוצר היווצרות משק בית, לדעתי, באופן מלאכותי. זה מדד שיכול לרגש ולבלבל כלכלנים. אז אני לא יודע איך לחזות את היווצרות משק הבית ב-2023 כך או כך. אני חושב שההימור הבטוח ביותר הוא להניח מעט מאוד גיבוש משק בית. אם יהיה מיתון קל או שהריבית תמשיך לעלות, זה יפעיל לחץ על הכלכלה. זה יביא לירידה בשכר, ואולי נחזיר חלק מהעלאות שכר הדירה האלה. אני חושב, אם בכלל, יש סיבה להאמין שדמי השכירות, שוב, נשארים קבועים או יורדים משנה לשנה. שוב, זה בעייתי.
אז אני מודאג שבשנת 2023 נוכל לראות את שיעורי המכסים עולים, מה שאומר שהערכות הנכסים הרב-משפחתיות יורדות. אז אותו נכס שמייצר רווח תפעולי נקי של 500,000 דולר עובר משוויו של 10 מיליון דולר בתקרה של 5.0% ל-7.7% בתקרה של 6.5%. זו נפילה של 23% בערך הנכס של הנכס הזה. אם אתה ממונף 70/30, השתמשת ב-70% חוב, 30% הון עצמי, זה ימחק את הרוב המכריע של ההון העצמי שלך. זו הבעיה שאני רואה מתבשלת בחלל הזה או שאני חוששת שאולי מתבשלת בחלל 2023.
דייב:
האם אתה רואה את זה בכל הנכסים הרב-משפחתיים? האם סינדיקציות גדולות יותר או משפחות מרובות קטנות יותר יושפעו מכך באופן לא פרופורציונלי?
סקוט:
אני חושב שזה איום על נכסי נדל"ן מסחריים בכל רחבי הלוח, שיכלול שטחי משרדים, קמעונאות, נכסים רב משפחתיים ועוד. אני חושב שתראה יותר לחץ על נכסים גדולים יותר. אתה הולך לראות לחץ על נכסים שאינם ממומנים באמצעות הלוואות פרדי מאק בתעריפים קבועים ל-30 שנה. אני חושב שאנשים יושפעו בצורה לא פרופורציונלית. אני גם חושב שאתה הולך לראות אנשים פשוט לא מוכרים בתקופה הזו. אם אתה משקיע בסינדיקציה, כנראה שהסינדיקטור שלך פשוט לא ימכור בשנה-שנתיים הקרובות ומקווה שהמחירים יתאוששו. אבל הדאגה שלי היא שאם הריבית תישאר גבוהה, והן אפילו יכולות לרדת מעט, אני יודע שאתה חושב שסביר להניח שריביות המשכנתא יורדות בשנה הבאה, אבל כל עוד הן פשוט נשארות גבוהות בהרבה ממה שהיו. בשנתיים האחרונות, אני חושב שאתה הולך לראות את שיעורי המכסה מאופסים ברמה גבוהה יותר, אולי 6.5%, 7% על בסיס ארצי, שוב, משתנים לפי אזור.
דייב:
ובכן, גם באופן אידיאלי, רוב הסינדיקטורים והמפעילים כנראה יחזיקו מעמד. אך בהתחשב באופי של הלוואות מסחריות, לרובם אין חוב קבוע לטווח ארוך. לחלקם עשויים להגיע תשלומי בלון או משכנתא בריבית מתכווננת שמתכווננת בשנתיים הקרובות, וזה עלול לגרום למכירה או להשפיע לרעה עוד יותר על תזרים המזומנים של הנכסים.
סקוט:
אני חושב שזה נכון, ואני חושב שזה לא ידוע מאוד במרחב. אני לא מכיר מישהו שיש לו נתונים מצוינים על ממוצעים במונחי חוב נדל"ן מסחרי רב-משפחתי. מהו משך החיים הממוצע המשוקלל של חובות אלו? זה חמש שנים? זה 10 שנים? זה 30 שנה? האם כולם מקבלים הלוואות לפרדי מאק בריבית קבועה וכולנו מסודרים? הניחוש שלי הוא שיש התפשטות גדולה באזורים האלה ושאנשים שונים ישפיעו בצורה שונה מאוד. הניחוש הטוב ביותר שלי הוא שיהיה תהליך ולא אירוע לאיפוס התעריף הזה. פשוט יהיה לחץ מתמשך על מפעילי הנכסים הללו במשך 12 עד 18 חודשים, אבל תמיד יכולה להיות איזושהי בעיה באירוע שבו דברים מגיעים לראש בבת אחת.
אגב, זה לא חדשות. ערכי הנכסים בשטח ירדו כבר ב-20% עד 30% בשווקים רבים. עבור חלק מהשווקים הללו, זה היה כמו מתג אור וחלק מזה היה לאורך זמן. לבריאן בורק, אני חושב, יש כמה פרטים ממש טובים על זה בפודקאסט קודם של BP. ואז אני גם רוצה לקרוא, היה לך את בן מילר בפודקאסט On the Market, מנכ"ל Fundrise. יש לו באמת שליטה טובה, אני חושב, בנושאי התזמון והאשראי שצצים במרחב, ואיך אנשים ממונפים ולמה מלווה א' לווה מהמלווה ב' כדי לממן נכס ג', וכולם צריכים נזילות בבת אחת. עלול ליצור בעיות. אני חושב שקשה מאוד לחזות את זה. אני חושב, שוב, זה מרחב שבו לאף אחד אין נתונים מצוינים, ויש כאן לא ידוע גדול.
דייב:
באמת קשה למצוא את המידע הזה. אם אתם רוצים לבדוק את הפודקאסט הזה שסקוט דיבר עליו, הוא יצא בסביבות חג המולד בפיד של On the Market. אתה יכול לבדוק את זה. זה נקרא הפיזור הגדול עם בן מילר. סקוט, אני חושב שזה מרתק ומעריך את דעתך. אני סקרן מה היית ממליץ למשקיעים לעשות. אני מניח שיש לזה שני צדדים. כמפעיל, סינדיקטור רב-משפחתי, מה היית ממליץ להם לעשות? אז בתור אנשים כמוני שמשקיעים באופן פסיבי בסינדיקציות של עסקאות רב משפחתיות, מה תהיה העצה שלך?
סקוט:
ובכן, אני חושב שאם אתה בסינדיקציה נוכחית, אתה צריך פשוט להתפלל ולהחזיק. אין באמת אפשרות אחרת. אתה שותף מוגבל, ואין מה לעשות. אז הכל מסתכם במה שאתה יכול לעשות קדימה. אני חושב שאם אתה שוקל להשקיע בסינדיקציה, וודא שהיא זוכה ענק גם בסביבת צמיחה ללא שכר דירה. זרוק את תחזיות הסינדיקטור על גידול שכר הדירה בשוק ותגיד, אם אין גידול בשכר הדירה, האם הדבר הזה עדיין הגיוני עבורי בשנתיים הקרובות? והאם זה הגיוני איפה, גם אם אצטרך למכור את הנכס עם עלייה של 150 נקודות בסיס בשיעורי המכסה בשוק הזה...? זה כלל אצבע כללי. כל אזור ישתנה. אתה בהחלט יכול לשנות את ההנחות האלה לפי האזור שלך אם יש לך אחד מהשווקים האלה שיש בו הרבה הגירה נטו עם מעט מאוד בנייה חדשה.
אחד נוסף הוא, במקום להיכנס לצד ההון בסינדיקציה, שקול להיות בצד החוב. יש הון מועדף, שבאמת תואם את החוב מבחינת פרופיל התשואה שלו, למרות שהוא זוטר מהחוב הבכיר יותר בראש הערימה. או שאתה יכול פשוט להיכנס לקרן חוב. אם שיעור המכסה הוא 5% והריבית היא 6.5%, למה לא להרוויח 6.5% ריבית או אפילו יותר עם קרנות חוב אחרות? זו דרך בעלת סיכון נמוך יותר להרוויח תזרים מזומנים טוב יותר לתקופה מסוימת. כשדברים משתנים או אם הם משתנים, אתה תמיד יכול לחזור להיות בצד ההון או כשיש לך אמון בצמיחת שכר הדירה. אם אתה מתכוון להיכנס לעסקת הון, אולי תשקול למצוא מישהו שעומד לבצע סינדיקט ללא מינוף כלל. שוב, אם הנכס עומד להניב תשואה בשיעור תקרה של 5%, שקול לא להשתמש בחוב כלל. זה למעשה יגדיל את התשואות שלך בסביבת צמיחה ללא שכר דירה או נמוך תוך סיכון נמוך יותר. אז זה ממש אטרקטיבי.
אלו דעות סופר נועזות שאני מנסה להביא כאן, אבל אני באמת רוצה להביע את הדאגה הזו כי אני מרגיש שאנשים לא מבינים את זה ואני מרגיש שהם מקבלים מידע... אם אתה מקבל את כל המידע שלך מאנשים שמסינדיקים עסקאות נדל"ן, הכירו בכך שהסינדיקטים האלה, הם אנשים נהדרים, הם עושים עבודה מצוינת בהרבה מקרים, אבל זו הפרנסה שלהם. קשה לראות אולי חלק מהסיכונים במרחב הזה אם הפרנסה שלך תלויה בגיוס כמויות גדולות של הון, רכישת עסקאות והרווחת כסף באמצעות עמלות רכישה, דמי ניהול, ולאחר מכן סיבוב בריבית נישאת על [לא נשמע 00 :13:51].
דייב:
זו עצה מצוינת, סקוט. תודה. האם אתה רואה את הירידה הפוטנציאלית הזו בנדל"ן מסחרי? לפי מה שאתה אומר, זה נשמע כמו. אני אישית מאמין שנראה ירידה צנועה בנדל"ן למגורים, אבל למסחרי הזה יש יותר חיסרון לפי הניתוח שלך. האם אתה רואה את זה זולג למגורים או לכל חלק אחר של תעשיית הנדל"ן?
סקוט:
אלו לא חדשות טובות לנדל"ן במובן הכללי. תראה, אני חושב שיש לך שליטה ממש טובה בשוק המגורים במיוחד. יש לך שליטה טובה בכל השווקים. אני לא חושב שאתה מבלה כל כך הרבה זמן בחלל המסחרי. הייתי אומר, אגב, אתה צריך לקחת חלק מהדעות שלי כאן עם גרגר מלח, כי אני חובב שואף חובב בהבנת שוקי הנדל"ן המסחרי כאן. אבל בתחום המגורים, אני חושב שיש לנו שליטה סבירה על זה. יש מגוון שלם של תוצאות. אבל, לא, ירידת ערכי נכסי נדל"ן מסחריים צפויה להיות יד ביד עם ירידת ערכי נכסי נדל"ן למגורים. אנחנו כבר חוזים את זה. אני חושב שירידות של 3% עד 10% הן המגרש שעליו דיברתם למגורים, תלוי היכן יגיעו הריבית בסוף השנה בשנה הבאה.
דייב:
ובכן, זה מאוד מועיל.
סקוט:
אגב, אם אתם שוקלים להשקיע בנדל"ן למגורים, שימו את זה על מחשבון BiggerPockets ותסתכלו על הנכס עם משכנתא ל-30 שנה והנחות הערכה וגידול שכר דירה סבירים ושימו אותו שם בלי משכנתא ותראו מה התשואות נראות כך. בהרבה מקרים, התשואות הולכות להיות טובות יותר ללא משכנתא על הנכס, וזה, שוב, משהו שהוא באמת מעניין ומשהו שאמור להניע את הגלגלים. אתה באמת צריך למצוא כמה עסקאות טובות עכשיו כדי שזה יעבוד, ואולי כדאי לשקול להיות בצד החוב.
דייב:
מדהים. ובכן, סקוט, אנחנו מאוד מעריכים את הניתוח המאוד מפוכח והמתחשב הזה. ברור שזה משהו שהקהל שלנו וכל מי ששוקל להשקיע בנדל"ן צריכים לחשוב עליו וללמוד עליו יותר.
סקוט:
ובכן, דייב, שאלה אחת שיש לי אליך היא, מה אתה חושב? אני נכנס לפה עם קצת אבדון ועגמומיות בדאגה שיש גורם סיכון ממש גדול שמתבשל בתחום הנדל"ן המסחרי. אתה חושב שאני סביר עם זה, או שאתה חושב שאני רחוק?
דייב:
לא, אני כן. אני חושב שזה חשש רציני. אני באמת מתקשה לדמיין את שיעורי המכסה נשארים היכן שהם נמצאים. אני לא יכול לדמיין עולם שבו הם לא מתרחבים. כפי שהמחשת ממש טוב, רק לעליות מתונות בתעריפי המכסה יש השפעות מזיקות באמת על ערכי הנכסים. אנחנו רק רואים שהתנאים מתהפכים באופן שבו שיעורי המכסה היו נמוכים ביותר במשך זמן רב מאוד, והתנאים הכלכליים, אני חושב, לא באמת תומכים בזה יותר.
אני חושב שמה שאמרת על עליית שכר הדירה הוא מדויק. המפלגה שכולנו ראינו בשנתיים האחרונות שבה צמיחת הדרגות התפוצצה, התנאים הכלכליים כבר לא ממש תומכים בה. אני חושב שהגיע הזמן להיות מאוד זהירים ושמרנים. אני לא רואה שום חיסרון בלהיות שמרני באמת. אם אתה טועה ואם אני טועה, אז זה רק בונוס בשבילך. אם אתה משקיע בצורה שמרנית באמת והגידול בשכר הדירה אכן עולה ותעריפי המכסים נשארים נמוכים, טוב לך. אבל כפי שאמרת, אני חושב שהעצה המפוכחת והמתאימה ביותר, הן במסחר והן במגורים כרגע, היא להניח גידול צנוע מאוד בשכר הדירה, אם בכלל, הנחת הערכה מועטה מאוד, ואם העסקאות עדיין עובדות, אז זה הגיוני . אבל אני לא חושב שלקוות לשיפור התנאים היא דרך פעולה נבונה, לפחות לשנה הבאה ואולי לשנתיים.
סקוט:
ובכן נהדר. שוב, אני מרגיש קצת עצבני להביע את הדאגה הזו. אני בעצם מגיע לתוכנית ואומר, "אני חוזה יפה..." אני לא חוזה. אני מודאג מירידה של עד 30% בערכי הנכסים במולטי-משפחתיות מסחריות. זה תחום אחד שבו מאוד נהניתי מהפודקאסט של בן מילר שבו הוא דיבר על סיכוני האשראי כאן, אבל אני באמת חושב שהמולטי-משפחתי לא מבודד מזה. הסיכון שלו היה למסחר, כמו משרד קמעונאי, לסוגי נכסים אחרים. אני חושב שהמולטי-משפחתי חשוף מאוד כרגע, ואני חושש שחלק מהדברים האלה לא תומחרו כראוי בשוק.
שוב, זה רק מסתכם בעובדה הפשוטה שאנחנו מנסים להרוויח כסף כמשקיעים. איך אתה יכול להרוויח כסף אם שכר הדירה לא הולך לגדול והחוב שלך יקר יותר מתזרים המזומנים שאתה קונה? זה חייב להשתנות. אני חושב שפער סביר בין שיעורי גג לריביות בממוצע ארצי הוא כ-150 נקודות בסיס. זה מסתכם בעלייה גדולה מאוד שעוברת מכ-5% בממוצע ארצי כרגע לשיעורי מכסה של 6.5%. שוב, זה הורס הרבה ערך. אז אני מקווה שזה מועיל.
דייב:
האלטרנטיבה היחידה שיש היא שהריבית יורדת, כמו שאתה אומר, אתה צריך את הפריסה הזו. אבל באופן אישי אני חושב ששיעורי המשכנתא עשויים לרדת עד סוף 2023, אבל לא הרבה, אני לא חושב ב-100 נקודות בסיס מהמקום שהם נמצאים כרגע. זו המחשבה שלי, אבל אני לא מאוד מאמין בזה. אני חושב שיש הרבה דרכים שונות שזה יכול ללכת. אז אני חושב שהתוצאה הסבירה יותר, כפי שאמרת, היא שריביות המכסה עולות כדי להגיע למרווח הבריא ההיסטורי הזה במקום שהריבית יורדת.
סקוט:
יכול להיות שיש שילוב. זה יכול להיות גורם מקל. הם יכולים לרדת קצת ושיעורי המכסה עדיין יכולים לעלות חלק מזה, אבל אני מאוד חושש מהשטח הזה במהלך השנה הבאה.
דייב:
בסדר, סקוט. ובכן, אנחנו מאוד מעריכים את ההערכה הכנה הזו ואתה משתף אותנו ברגשותיך. זה מאוד מועיל לכל מי שמקשיב לזה ונתן לי הרבה על מה לחשוב. לפני שנאפשר לך לצאת מכאן, מה הטיפ המהיר שלך להיום?
סקוט:
הטיפ המהיר שלי הוא אם אתם מנתחים נדל"ן מסחרי או כל נדל"ן אחר, בסביבה של היום נסו קודם כל לנתח אותו עם ובלי חוב. ואז שנית, אם אתה מסתכל על הזדמנויות בסינדיקציה, אם אתה עדיין מעוניין בהזדמנויות בסינדיקציה, ודא שהספונסר קונה לעומק, קונה בהנחה גדולה לשווי השוק, שיש הזדמנויות משמעותיות להעלאות שכר דירה רק כדי להביא דמי השכירות הנוכחיים לשוק, וכי הנכס עדיין יכול להניב רווח מקובל כאשר הסינדיקטור צריך למכור אותו שלוש עד חמש שנים מאוחר יותר, גם אם זה בשיעור גג גבוה ב-1.5%, גבוה ב-150 נקודות בסיס ממה שהיה נרכש היום.
דייב:
ובכן, תודה לך סקוט טרנץ', מנכ"ל BiggerPockets. אנו מעריכים שאתה כאן. עם זה, אנחנו הולכים להעביר את זה למאט פיירקלות' ואנדרו קושמן שעומדים לענות על כמה שאלות חונכות לגבי כניסה להשקעות מרובי-משפחתיות.
אנדרו:
פיליפ הרננדז, ברוך הבא לפודקאסט BiggerPockets. מה שלומך, אדוני?
פיליפ:
אני בסדר. אני מאוד נלהב להיות כאן. תודה רבה, אנדרו.
אנדרו:
אתה חלק מקבוצת הפתיחה של תוכנית החונכים של BiggerPockets. אתה כאן עם כמה שאלות בתקווה שנוכל לעזור איתן היום. האם זה נכון?
פיליפ:
כן, כן, זה נכון. אני מאוד נלהב ותודה רבה לכם על זמנכם. השאלה שלי, בעולם הרב-משפחתי, אבל גם רק בעולם הנדל"ן בכלל, הרבה פעמים כשאנחנו מתחילים, העצה ניתנת לשותפות עם מישהו שיש לו יותר ניסיון ממך על ידי מתן ערך מסוים , או למצוא את העסקה או לנהל את העסקה או איכשהו להקל על האדם שיש לו יותר ניסיון ממך. מה אם הדבר שאתה יכול לעשות כדי להוסיף ערך הוא גיוס הון? אני מתחיל למצוא כמה... הרשת שלי מתחילה להתעניין בהשקעה איתי יותר. מה אם אין לי את העסקה? מה אם למישהו אחר יש עסקה, אבל אני רק מתחיל להכיר אותם, איך תבדוק את האדם שאתה חושב להביא את הכסף של החברים והמשפחה שלך לעסקה? איך תיראה רשימת הבדיקה שלך כדי שתעשה זאת בצורה טובה?
אנדרו:
נושא חשוב. רק כדי לוודא שעשינו את זה נכון, השאלה שלך היא בעצם, אם אני סוג של מתחיל בתור מגייס הון, איך נראה רשימת התיוג לבחירת השותף או נותן החסות הנכון להשקיע איתו את הכסף הזה?
פיליפ:
כן בדיוק. מכיוון שבדיקת עסקה באשר לביצוע בדיקת הנאותות שלי, אני מרגיש כשיר למדי בזה, אבל זה אם אני שולט בהכל. אז מה אם אני לא שולט בהכל?
אנדרו:
אתה צודק. למאט כנראה יש הרבה מה לומר על זה, אז אני פשוט אבטל כמה דברים, ואז אתן לו להשתלט. מספר אחד הוא שהייתי אומר לך לקרוא את ספרו של בריאן בורק, The Hands Off Investor, כי הוא נכתב כלפי משקיעים פסיביים של LP. זהו המדריך המפורט והמעמיק ביותר לבדיקת רופא שראיתי בחיי. אז אם אתה בוחן לגייס כסף ולשים את הכסף הזה אצל מישהו אחר, אתה צריך להיות מומחה בספר הזה. זה הדבר הראשון שהייתי עושה. אפילו כמי שעושה את זה כבר עשור וחצי, קראתי כל עמוד בספרו. יש הרבה מה ללמוד שם. אז תעשה את זה.
שנית, אם אתה מתכוון לגייס כסף של אנשים אחרים ואז לשים אותו בעסקה של מישהו אחר, אל תהיה רק בשותף מוגבל. ודא שאתה חלק מהשותפות הכללית או לפחות שיש לך רמה מסוימת של קלט או שליטה בעסקה. לרוע המזל, רק בשבוע שעבר, חבר שלי גייס כסף, שם אותו עם נותן חסות אחר בעסקה בטקסס. הייתה להם שריפה. העסקה משתבשת. 100% מההון העצמי הולך לאיבוד. אחד התסכולים הכי גדולים עם החבר שלי שגייס את הכסף הוא שאין לו שליטה. הוא אפילו לא יכול להכניס את כל המידע למה שקורה. אז ודא שיש לך רמה מסוימת של קלט, רמה מסוימת של שליטה.
אני גם ממליץ כשאתה בוחן עסקה ספציפית, לחתום את העסקה ולעשות בדיקת נאותות לגבי העסקה כאילו זו עסקה משלך ומצאת אותה. אתה בעצם משכפל את החיתום ואת המחקר שהספונסר אמור לעשות. אני מקווה שהכל יסתדר ואתה אומר, "וואו, הבחור הזה נהדר." אבל אם לא, אתה הולך למצוא את זה, ואתה הולך לחסוך לעצמך הרבה... אתה חוסך למשקיעים שלך סיכון ומציל את המוניטין שלך. אז גם תבין שאתה באמת מהמר יותר על המפעיל הזה מאשר על כל עסקה ספציפית, במיוחד כשהשוק משתנה עכשיו. ניהול נכסים ותפעול טוב הוא המקום שבו הכסף באמת נעשה. כולנו רכבנו על גל ענק בעשר השנים האחרונות, שהתגבר, והמפעילים הטובים הולכים להיות הגורם המבדיל קדימה.
אז גם באמת מנקודת המבט שלך, פיליפ, פשוט תבין שלא משנה מה, אתה במידה מסוימת מעביר את המוניטין שלך בידיים של מישהו אחר. תעבור את תהליך הבדיקה הזה, תעשה את זה לאט. אם אתה עושה את זה נכון, זה יכול להיות דבר נפלא לגדילה ולהרחיב ולהתמקד במה שאתה טוב בו. אבל רק זכור זאת. מאט, אני אזרוק את זה עליך כדי לראות מה יש לך להוסיף?
מאט:
ובכן, יכולתי פשוט לומר, "היי, אני מסכים עם אנדרו", מה שאני עושה רוב הזמן. כל מה שאנדרו אמר נכון ב-100%. כן, בדוק אותם כאילו אתה משקיע את ההון שלך, וככה אתה צריך להסתכל על זה. מעל לכל השאר, פיליפ, תסתכל על זה כאילו זה הכסף שלך שנכנס לעסקה של המפעיל האחר הזה. עשה מה שהיית עושה אילו היית כותב את ההמחאה הזו. כי בעצם, האדם המשקיע אינו משקיע בעסקה הזו. הם משקיעים בך. הם באים אליך כדי לעזור להם למצוא מקום להחנות את בירתם. הם לא כל כך דומים... הם יכולים פשוט ללכת ישירות למפעיל הזה. למה שהם יצטרכו לעבור דרככם? הסיבה שהם צריכים לעבור דרכך היא כי הם סומכים עליך. הם משקיעים עם פיליפ הרננדז ברשת שלו וביכולת החיתום שלו והכרת השוק שלו.
אז תעשה את זה. עברו ובדקו את השוק, תבררו למה השוק מדהים. אל תקשיב רק לסינדיקט או למפעיל או למארגן. תמציא שיעורי בית משלך למה. אל תסתמך רק על מסמכי ה-PDF של הסינדיקטור שמציגים נתונים פיננסיים. קבל את המספרים האמיתיים שלהם באקסל. חתמו את העסקה בעצמכם. קבל את רשימת השכירות ודוחות רווח והפסד מהבעלים הנוכחי שממנו הם קונים את הנכס ובצעו ניתוח משלכם של הנכס. אולי תמציא בדיקה משלך, חיתום משלך, ותבדוק גם את העסקה. כל הדברים האלה נעשים על ידי משקיעי LP טובים שרוצים להשקיע בעסקה, ואתה צריך להתנהג כאילו זו האבקה שלך שנכנסת לעסקה הזו, לא המשקיעים שלך. זה מספר אחד.
אני יכול גם להציע לך כמה מחשבות, אם אתה מחפש את זה, על איך אתה יכול להגן על עצמך בגיוס כסף עבור מישהו אחר. בגלל שהניחוש שלי הוא שאתה בחור נהדר, במקרה אני יודע את זה, אבל אתה לא עושה את זה בשביל תחביב. אתה עושה את זה כי אתה רוצה לקבל איזשהו פיצוי תמורת הצבת אחד המשקיעים שלך בעסקה, נכון?
פיליפ:
כן בהחלט.
מאט:
הבעיה היא, אלא אם אני טועה, אתה לא מחזיק ברישיון סדרה 7. אתה לא ברוקר מורשה בניירות ערך, נכון?
פיליפ:
נכון.
מאט:
אז המפעיל הזה לא יכול לפצות אותך על גיוס הון כי מה שאתה עושה זה שאתה מוכר עבורם נייר ערך. אני לא יכול לגזור לך צ'ק בדולרים ובהון עצמי שאתה מגייס בתמורה לגיוס הון כי זה יפצה אותך בתור ברוקר הון על מכירת נייר ערך, ואתה צריך רישיון לעשות את זה, שאין לך . אבל היה סמוך ובטוח, סיכמתי אותך.
הדרך שבה אתה עושה את זה היא שאתה הופך לחבר ב-GP, השותפות הכללית, כפי שאמר אנדרו. עכשיו, יש גזרה בחוץ. אתה לא יכול להפוך לרופא משפחה רק בתור מגייס הון. אתה צריך להיות בעל תפקיד פעיל בחברה. עבודתו של גיוס הון כמעט הסתיימה לאחר הקמת החברה. אתה יודע מה אני אומר? זה לא שאתה צריך עוד הון לנצח. גייסתם את ההון והעסקה נסגרת, ואז סיימתם. אז מה שה-SEC תרצה לראות, אם אי פעם תהיה בדיקה מדוקדקת של העסקה, ואם להיות ישר, לא מה שהמשקיע שלך ירצה לראות, האם אתה נשאר שותף פעיל בעסקה? אז העבודה של פיליפ לא מסתיימת ברגע שההון מגויס כי זה נותן לך תפקיד פעיל בחברה כבעלים. אם אתה בעלים של חברה, בעלים בכל גודל, אתה רשאי למכור הון עצמי. אתה לא צריך רישיון ניירות ערך אם אתה הבעלים של חלק מהחברה. אתה עוקב אחרי?
פיליפ:
כֵּן.
מאט:
עכשיו, אתה הבעלים של חלק מהחברה, אבל אתה גם צריך לעשות משהו יותר מסתם גיוס הון. אז אתה יכול לשבת בצוות ניהול הנכסים. אתה יכול, כמו שאנחנו עושים ב-DeRosa עבור החברה שלי, מה שאנחנו עושים זה להקים דירקטוריון, ולדירקטוריון הזה יש קול. יש להם לומר. אנחנו מקיימים ישיבות דירקטוריון קבועות. אנחנו שומרים פרוטוקולים. אנחנו אפילו מטומטמים לגמרי ועושים את כללי הסדר של רוברט היכן שיש תנועות ושניות וחיוב וכל העניין הזה. אז אתה יכול לעשות את כל זה בתור דירקטוריון, כאשר למרימי הקפיטול יש קול קבוע בחברה. אם המפעיל מוכן לשחק איתך בכדור ולהגדיר את העניינים כך, אז זו דרך מצוינת עבורך להיות חבר ברופא המשפחה, שיהיה לך דיבור ושליטה, וגם עבורך להיות חבר ב-GP. רופא המשפחה כדי שהמארגן הראשי יוכל לפצות אותך באופן חוקי בכל צורה או אופנה שתנהל משא ומתן עבור עצמך.
פיליפ:
אז אם זו עסקה קטנה יותר ואם יש שלושה אנשים בעסקה, ארבעה אנשים בעסקה, אנדרו, אמרת וודא שיש לך רמה מסוימת של שליטה. איך זה נראה בעצם? שליטה עד למחסן או שליטה...? מה אגיד, "אה, ככה אני רוצה שזה ייראה?" לגבי שליטה?
אנדרו:
שליטה בכמה שיותר. אז אתה יכול להצביע על, כמו שאמרת, נטייה, מתי/איך, אישור המחיר. אתה יכול לאשר, האם זה מקבל מימון מחדש? האם אתה מתכוון לפטר את מנהל הנכס ולהעסיק אחד חדש? אתה צריך לקבל קצת תשומת לב לזה. אתה מקבל מידע לגבי האם לבצע הוצאות הון גדולות או לא. האם צריך לעכב אותם, או שצריך ללכת איתם קדימה? אתה מקבל מידע לגבי, האם יש לבצע חלוקה, או האם יש לעכב אותן כדי לשמר את המצב הפיננסי של הנכס כדי לעבור זמנים קשים פוטנציאליים? אז ככל שיש לך יותר מידע, כך זה טוב יותר עבור המשקיעים שלך. אז גם אתה הולך ללמוד יותר. במיוחד אם אתה בצד של גיוסי הון, אתה לא הולך לבזבז זמן רב בפעולות. אתה הולך ללמוד יותר על ידי כך גם כן.
מאט:
מה שמעניין פיליפ, זה שדיברת עליו, זו רק עסקה קטנה. רק שלושה עד ארבעה מכם מעורבים בפרויקט הזה, נכון? לא רציתי להפחיד אותך או מישהו אחר שיחשוב על, "הו, מועצת המנהלים. טוב, בחיי, למיקרוסופט יש מועצת מנהלים, אבל זו עסקה קטנה ככל שתהיה. זה לא צריך דירקטוריון". ובכן, כן ולא. אתה לא צריך לתת למונחים כאלה להפחיד אותך או מישהו אחר. יש רק דרכים להפעיל נדל"ן שמעורבים בו זוג שותפים. זה כרוך בהון פרטי שנכנס לעסקה. כל שותף שיש לו אמירה, כפי שאמר אנדרו, בפרויקט הוא הכרחי. לכל שותף יש הצבעה.
אגב, זה לא חייב להיות מה שפיליפ אומר הולך. זה פשוט חייב להיות שלפיליפ יש הצבעה, לפיליפ יש קול. בכל הדברים האלה, זה בדרך כלל קונצנזוס או אפילו סוג של "איי תגיד, לא תגיד לא" כדי לקבוע אם אתה מקבל את ההצעה או לא, אם אתה מחליט להחליף את הגג או לא. כך קורה נדל"ן חצי מורכב. זה יכול להיות נכס של ארבע יחידות או נכס של 10 יחידות, מה שזה לא יהיה. אני לא רוצה שאנשים יראו בזה יותר מורכב ממה שזה צריך להיות. זו יכולה להיות שיחת זום מהירה מאוד למעלה ולמטה, שאתה פשוט מקליד ששיחת הזום התרחשה. אולי פעם אחר פעם, העלה את עצמך על מטוס, פיליפ, ותצא להסתכל על הנכס.
הדבר האחרון שאשאיר לך, וגם את כולם, יותר מדי אנשים משקיעים נדל"ן כמו זה בתור עסק. אם אתה מגייס הון פרטי עבור מפעיל, אל תגייס הון עבור אותו מפעיל אלא אם כן אתה מתכנן לעשות זאת 10 פעמים עבור 10 העסקאות הבאות שלו או אולי לצמוח בסופו של דבר למשהו משלך. אבל אתה לא צריך להתעסק בגיוס הון עבור מפעיל. אתה צריך לעשות את זה שוב ושוב ושוב כדי שהמותג שלך יתחבר אליהם כך שאנשים יראו אותך כמקור הון עבורם, וזה משהו שאתה יכול לעשות שוב ושוב ושוב. זה לא משהו שאתה יכול לנסות פעם אחת כי פרויקט נדל"ן טיפוסי יכול להימשך חמש שנים, ואם הכלכלה משתנה קצת, זה יכול לקחת קצת יותר מחמש שנים בפרויקטים האלה. אז אתה צריך לוודא שאתה אוהב לעבוד עם האנשים האלה, ואתה רוצה לעשות הרבה יותר עבודה איתם.
פיליפ:
זו עצה מצוינת. תודה רבה לכם חבר'ה. אני באמת מעריך את זה.
מאט:
פיליפ, לפני שתפצל גבר, אני רוצה להודיע לך, אתה היית ג'ורגנאוט מדהים, מדהים, מדהים ב-Multifamily Bootcamp שהיה לנו באחד שהתחלנו לפני כמה חודשים, ואני רוצה להודות לך שהבאת הרוטב שהבאת לזה. זה נשמע כאילו אתה עושה את אותו הדבר עבור תוכנית החונכים. אני באמת אסיר תודה לראות אותך כאן. ראיתי אותך ב-BP Con. אני אוהב את האווירה שלך, אוהב את האנרגיה שלך למרות שאתה צרור שם בלוס אנג'לס.
פיליפ:
תודה. מעריך את זה. מעריך אתכם.
אנדרו:
בסדר, תיזהר, פיל.
מאט:
אנדרו, יש לנו שאלה נוספת כאן. אני רוצה להכניס... יש לי את דני, דני זפאטה. דני, ברוך הבא לפודקאסט BiggerPockets, בנאדם. מה שלומך היום?
דני:
אני מסתדר מצוין. תודה ששלחת אותי.
מאט:
בבקשה. על מה אתה חושב? איך אנדרו ואני יכולים להאיר לך קצת את היום? מהי שאלת הנדל"ן שלך שאתה רוצה להביא עבור אנדרו ואני לענות ושההמונים ישמעו את מחשבותינו עליה?
דני:
תן לי לתת לך קצת הקשר. אני משקיע רב-משפחתי קטן כרגע, יש לי כמה נכסים בסקרמנטו, ואני מחפש לעשות את הצעד הגדול הבא להרחבה. אז זו באמת הזדמנות מצוינת לבחור את שני המוח שלך כאן עכשיו. השאלה שיש לי היא, מלבד הבדלים בהלוואות בין רב משפחות קטנות לגדולות יותר, מהם כמה מהדברים האחרים שבדקת כאשר אתה מגדיל מפחות מחמש יחידות לנכסים של 10 עד 20 יחידות?
מאט:
ובכן, אני יודע, אנדרו, יש לך ולי ויכוחים ידידותיים מה עדיף. אנדרו נכנס די מיד לנדל"ן רב-משפחתי גדול כי הוא גיבור על והוא מסוגל לעשות את זה. רוב האנשים הפשוטים כמוני צריכים לטפס למעלה מחמש ל-10 יחידות ל-30 ל-40 ולהתקדם בכך. אנדרו, אני יודע שיש לך מחשבות גם על זה. אבל אני אתן לך בקצרה את מחשבותיי, דני, בכך שדוח הרווח וההפסד עדיין זהה. עדיין יש רווח, ועדיין יש בזה הפסדים. עדיין יש הכנסות והוצאות. אז עדיין יהיה לך זרם הכנסה.
אבל ככל שאתה נכנס לעסקאות גדולות יותר ויותר, זה אולי הופך לכמה זרמי הכנסה נוספים. אולי זה לא רק הכנסה משכירות. אולי P&L שלך יציג דמי כביסה וכל מיני דברים כיפיים אחרים כמו שירות אשפה או חיוב הדיירים עבור כבלים או דברים אחרים שנכנסים. אז זה נעשה מורכב יותר בצד ההכנסות. בנוסף, דברים כמו עמלות איחור וכאלה. נבדקתי על כך שהצגתי עמלת איחור כהכנסה על נכס של ארבע יחידות, כי אתה מראה זאת כהכנסה. אתה סוג של מנסה למתוח את זה. אבל נחשו מה? במולטי-משפחתיות גדולות יותר, זה הופך נפוץ יותר, וצפוי שזה יהיה חלק מההכנסות.
בנוסף, בצד ההוצאות, זה יכול להיות גדול מאוד על ההוצאות על מולטי-משפחתיות, לא גדול בדולרים אבל גדול במספר הפריטים שיש לך. על חמש יחידות, מה יש לך? מיסי מקרקעין, ביטוח, תחזוקה, אולי ארבעה או חמישה פריטים נוספים. עבור נכס רב-משפחתי גדול יותר, תוכל לכלול 30 או 40 פריטים בדף הוצאות. יש לך אחד גדול שהרבה אנשים במולטי-משפחתיות קטנות לא חושבים עליו, וזה שכר. הנה מה שזה אומר. עבור נכס בן ארבע יחידות בבעלותך, תן לי דוגמה מהחיים האמיתיים, דני, למולטי קטן שבבעלותך כרגע.
דני:
יש לי דירה במערב סקרמנטו, שילוב של שני חדרי שינה וסטודיו אחד.
מאט:
מי מנהל את זה?
דני:
יש לנו מנהל נכסים בשביל זה.
מאט:
אתה לא כותב צ'ק W2 למשכורת של אותו מנהל נכס שגובה את שכר הדירה שלך ומנהל את הנכס הזה בשבילך, נכון?
דני:
נכון.
מאט:
עבור מולטי-משפחתיות גדולות יותר, תראה עמלת ניהול נכס, אבל אתה גם הולך לראות חיובי כוח אדם. זה דבר טוב ורע כי זה אומר שיש לך כוח אדם במשרה מלאה. כלל האצבע הוא איפשהו יותר מ-80 יחידות שנכס יכול להרשות לעצמו כוח אדם במשרה מלאה, וזה מדהים כי זה אומר שהקריירה של אותו אדם, העבודה שלו מבוססת על כך שהנכס הרב-משפחתי שלך יעמוד ביעדים שלו, נכון? זה יכול להיות סוכן ליסינג, זה יכול להיות טכנאי תחזוקה, דברים מהסוג הזה. אבל אין לך את הפריטים האלה בארבע יחידות שלך או ב-10 יחידות או ב-30 יחידות. אין בו את הדברים האלה.
אז אתה צריך לתקצב לצוות במשרה מלאה שתפקידו לגרום למולטי-משפחה לשיר את השיר שאתה רוצה שהוא ישיר, לסוכני ליסינג, אולי לנכסים גדולים יותר, יש מנהל אתר. בנכסים גדולים יותר עשויים להיות טכנאי אחזקה מרובים שתפקידם לתקן דברים שעולים בנכס גדולים כקטנים. זה הפריט הרחוק שהרבה משקיעים קטנים יותר, כמוני, מופתעים ואומרים, "אוי, וואו. אני צריך לתקצב את זה", אבל גם מרגש. עכשיו אני יכול לתת לאנשים האלה תיאורי עבודה ולתת להם רשימות משימות ולהשתמש בתוכנה או כל דבר אחר כדי לעזור להם לייעל את עמדותיהם באופן מלא במה שהם עושים ולעזור להביא את הרכוש שלי. אז זה דבר טוב אבל אתה צריך לקבל תקציב בשביל זה. אנדרו, אני יודע שגם אתה חשבת על זה. אילו עוד דברים אתה רואה בדליים במולטי-משפחתיות גדולות יותר, שאולי לא נמצאים בדליים ב-Multi-family קטן מבחינת הוצאות הכנסה?
אנדרו:
בהערות שלך, אז קפצתי ישר ל-92 יח"ד בגלל שאחד הדברים שאמרת הוא שהנכסים הגדולים יותר יוכלו לתמוך בצוות שלהם במשרה מלאה כי הייתי כמו, בנאדם, אני לא רוצה לנהל 30 יחידות מחוץ למדינה. זה באמת קשה. באמת הזכרת לא מעט מהם והרבה מהחשובים באמת.
חלק מהאחרים שהם למעשה לא בהכרח פריטי שורה ב-P&L, אבל כמה מההבדלים האחרים, דני, אחד, זכור, גדול יותר מרתיע מבחינה נפשית, אבל גדול יותר קל יותר. זה אותה כמות עבודה להוריד 10 יחידות כמו להוריד 100 יחידות. אז הפילוסופיה שלי היא ללכת הכי גדול שאתה יכול בנוחות. כשאני מתכוון נוח זה מבלי להעמיד אותך או את המשקיעים שלך בסיכון פיננסי, אבל רק אל תפחד מהעובדה ש"טוב, זה 100 יחידות. מעולם לא עשיתי את זה עדיין." אם הורדת 10, הורדת 100. זה רק כמות הכספים, וזה בעצם נהיה קל יותר ככל שאתה הולך יותר.
ההבדל הנוסף כשאתה מתחיל להרחיב מארבע מפלסים ל-10 יחידות ו-20 יחידות הוא שהדמוגרפיה הופכת הרבה יותר חשובה. אם יש לך ארבע פלקס וזה בשוק שהוא שטוח או אולי אפילו בירידה קלה, זה לא כל כך קשה למלא משרה פנויה או שתיים כי אתה לא צריך כל כך הרבה אנשים כדי להישאר מלאים. אבל אם יש לך 20 יחידות ואנשים עוזבים מהאזור ואתה מתחיל לקבל שניים, שלושה, ארבע משרות פנויות, זה הולך להיות קשה יותר ויותר לשמור על הנכס הזה מלא, וסביר פחות ופחות לשכירות. לעלות. אז ככל שאתה מגדיל, הדמוגרפיה הופכת חשובה יותר ויותר כי אתה הופך לדג גדול יותר בבריכה. כשאתה פורפלקס ב-MSA עם מיליון אנשים, אתה יכול לשחות לכיוון שלך ולהתחמק מזה. כשאתה אוסף נכסים של 10 ו-20, 30 יחידות, אתה קצת יותר נתון לזרמים שזורמים סביבך.
אז גם דבר נוסף שכדאי לזכור כשאתה מגיע ל-10 ו-20 יחידות הוא, אם אתה קונה פורפלקס, נניח שאתה פורץ אותו לבית, אתה מקבל הלוואת FHA, אתה עובר לגור, אתה מקבל משרה פנויה, כנראה שיש לך את מילואים כדי לכסות את המשרה הפנויה למשך חודש או חודשיים או שלושה. כשאתה מתחיל ללכת ל-10 ו-20 יחידות, זה שינוי מחשבתי של, "לא, אני אישית לא אהיה מסוגל לכסות את כל הנכסים האלה כשאני מוסיף אותם לתיק שלי." כי אם אתה קונה חמש 20 יחידות, עכשיו אתה מדבר על 100 יחידות. אז אתה צריך לשנות את המנטליות לניהול באמת של כל אחד מהם כעסק, וזה אומר לנצל אותו היטב מראש. כן, אתה לא תצליח להרחיב את המשכנתא של 30,000$ לחודש, אבל זה בסדר כי הבאת 250,000$ נוספים לשולחן כשקנית אותה והגדרת את זה כחשבון רזרבה. אז אלו הם גם כמה מההבדלים שהייתי מזכיר לך כשאתה עובר מארבעה-פלקסים קטנים יותר ל-10, 20 ומשם.
דני:
זו פרספקטיבה מצוינת כי תמיד הסתכלתי על קנה המידה הגדול יותר במונחים של אם יש לך 20 יחידות פלוס, משרה פנויה אחת לא פוגעת בך כמעט כמו מולטי-משפחתי קטנה, אבל באותו זמן אתה צריך לשקול כל הדברים האחרים האלה והאזורים בירידה ודמוגרפיה שיכולים להשפיע עליך ולהקשות מאוד למלא ולשמור על כך.
מאט:
זו חרב פיפיות, דני. כלומר, זה יכול להיות מאוד קשה לקחת נכס גדול יותר ולהביא... הבאתי 200 יחידות מ-30% תפוסה עד ל-95% תפוסה, ואני יכול להגיד לך שזה היה טחון. שם קיבלתי את רוב השיער האפור שלי. זה היה קשה. כי בכל פעם שאתה שוכר יחידה אחת, טוב, נהדר, זה חצי אחוז תפוסה. אתה פשוט מזיז את המחט. בעוד שאתה שוכר דירה על ארבע יחידות, זה 25% תפוסה, ורק הזזת את המחט. השכרה של דירה אחת עלולה לקחת אותך מלהיות באדום לשחור. ייתכן שתצטרך לשכור 30, 40, 50 יחידות במולטי-משפחה גדול יותר כדי ליצור הבדלים משמעותיים בתזרים המזומנים.
הצד הטוב הוא שנכסים כאלה יכולים לספוג מכה קלה מהשוק בכל הנוגע לתפוסה, אולי 5%, מה שלא יהיה. זה לא יכניס אותך מתחת למים. אז אתה מפסיד כמה דירות, זה לא סוף העולם. התקציב שלך יכלול מקום פנוי. ואילו עבור ארבע יחידות, אתה פנוי או שאתה לא. או שאתה תפוס ב-75% או שאתה תפוס ב-100%. בעוד שבבניין דירות של 100 יחידות דיור, אתה יכול להיות 85% מאוכלס ולהסתדר בסדר. שאלות אחרות, מחשבות אחרות, דני? איזה עוד אור נוכל להאיר עבורך כאן?
דני:
זה מצוין. תודה. כפי שציינתי, יש לי כמה משפחות מרובות קטנות שהן מסתדרות בסדר מבחינת תזרים מזומנים, ולמעשה תקצבתי חלק מהדברים האלה שדיברת עליהם במונחים של יחידות גדולות יותר וניהול חשבונות עבור מקום פנוי ושונה פריטים שם. אבל מה שאני מבין, קיבלתי עצות טובות או עצות מעניינות לאחרונה בנוגע לאיזון נכסים זורם מזומנים לעומת נכסים מוערכים. אז אני רוצה לקבל את העצה שלך, איך אתה מאזן את אלה? כי אתה יודע שיש נכסים תזרים מזומנים שסוג של משלמים את החשבונות. אז אולי תשקיע בהערכת נכסים שבהם אתה רואה הרבה פוטנציאל, אבל הם לא בהכרח ישלמו את החשבונות או בקושי ישברו. האם יש סוג של חשבון שאתה עושה במונחים של כמה מכל אחד יש לך בתיק שלך?
אנדרו:
דני, אני יכול לקפוץ פנימה. יש לי כמה מחשבות על זה. אני יודע שדיוויד מדבר הרבה על דברים מהסוג הזה גם בפודקאסט. זה משתנה כאשר אתה עובר מהדברים הקטנים יותר לדברים הגדולים יותר. מספר אחד, זה גם משתנה עם השוק. דיוויד דיבר על הרבה פעמים שהוא יקנה דברים בשנים האחרונות עם תזרים מזומנים שלילי כמעט, כי הוא יודע שבעוד שלוש או ארבע שנים זה יהיה שווה הרבה יותר. זו הייתה אסטרטגיה רב-משפחתית נהדרת גם בשבע השנים האחרונות. אתה יכול לקנות ערך מוסף עם תזרים מזומנים שלילי, לתקן אותו יפה. כמו שמאט אמר, הוא לקח משהו מ-30% ל-95% תפוסה. ובכן, זה היה תזרים מזומנים שלילי של 30%, אבל הוא כנראה היה זורם די טוב ושווה הרבה יותר ב-95%.
אנחנו נמצאים בחלק אחר של השוק. אם אתה מסתכל, שוב, על 10 יחידות, 20 יחידות, הייתי נשאר עם משהו שלפחות זורם כך שבמקרה הגרוע ביותר, אם השוק יזוז נגדך או ששכר הדירה לא. לגדול או שאתה לא יכול לצאת או שאתה עדיין לא יכול לבצע את הערך המוסף שלך או מה שלא תהיה התוכנית העסקית שלך, התרחיש הגרוע ביותר שלך הוא שאתה מחזיק אותה ואתה מחכה. אנו נמצאים כעת בנקודה שבה המיקוד הגדול יותר הוא הגנה מפני סיכון שלילי. ואז ברגע שזה מגודר, עכשיו אתה מתמקד במה אני יכול לעשות הפוך?
הדבר היפה השני במולטי-משפחתי בהשוואה למשפחה יחידה הוא עם משפחה יחידה אתה באמת בגחמה של השוק. זה קומפי המכירות. עם multifamily, אם אתה מפעיל טוב, אתה יכול לבצע תוכנית שמגדילה את הרווח התפעולי הנקי, ותוכל לכפות עליית ערך של אותו נכס על ידי הגדלת ההכנסה התפעולית נטו. מבחינתי, אם אני מסתכל על נכס של 10 יחידות, תזרים המזומנים הנוכחי חשוב מבחינת גידור סיכון צדדי ולאחר מכן תזרים מזומנים עתידי על ידי ביצוע תוכנית עסקית וקנייה בשווקים הנכונים. זה חשוב במונחים של יצירת הון עצמי. אז עם ריבוי משפחתי, אתה באמת יכול לקבל את הטוב משני העולמות. אתה לא צריך לומר, "טוב, אני לא אקבל תזרים מזומנים רק כדי שאוכל לקבל הערכה." הרב-משפחתי, בעיני, היא אחת ההשקעות הטובות ביותר שיש כי אתה יכול לעשות את שניהם.
קח גם מבט גלובלי. האם אתה יכול לשאת אותו באופן אישי או בתוך העסק שלך? דיברנו לפני דקה על שאם יש לי 20 יחידות ויש לי מקום אחד פנוי, זה כנראה לא ישפיע עליי. זה נכון, ושוב, זה אחד היתרונות. אם אתה הולך לקנות 20 יחידות כמעט פנויות, איך אתה מתכוון לכסות את זה עד שהיא לא תהיה ריקה? יכול לעשות את זה באופן אישי? האם אתה מתכוון לגייס קרן ריבית גדולה מראש לפני שאתה קונה אותה? ישנן דרכים למתן את זה, אבל רק וודא שיש לך את זה מכוסה. בסביבת השוק של היום, קחו זאת בחשבון הרבה יותר ממה שהיה לנו בחמש עד שבע השנים האחרונות.
רק כסיכום מהיר, הגישה שלי היא לנסות להשיג את שניהם, תזרים מזומנים ואז להיות מסוגל לכפות הערכה. אם אתה מוותר על תזרים המזומנים, כדי לנסות לקבל עוד יותר הערכה. ודאו שאתם מביאים הרבה רזרבות לשולחן, בין אם זה שלכם, בין אם זה משקיעים, בין אם זה שותפים, כדי לסחוב אתכם בתקופה הזו ולהוציא אתכם לצד השני. מאט, יש לך עוד משהו שאתה רוצה להוסיף?
מאט:
כן אחי. אני אזרוק רק... אנדרו, אתה ואני שנינו מבוגרים מספיק כדי שנוכל לומר ששנינו השקענו ב-2007/2008 כשהתחתית נפלה. אני לא מאמין שזה מה שיקרה שוב לשוק, אבל אני בהחלט מאמין שהשוק ישתנה. זה הולך ללכת לאנשהו בשנת 2023, ואני לא הייתי מתבסס על הערכה. הערכה גרמה להרבה אנשים להיראות כמו גאונים במהלך 10 השנים האחרונות, אבל בעצם מה שהם עשו זה שהם בחרו בשווקים הנכונים והם הרוויחו הרבה כסף על הערכה שלא הייתה להם שליטה עליהם. כלומר, רק שיעורי הגג ירדו, ערכי הנכסים עלו, שווקים מסוימים התפוצצו מהתרשימים. הרבה אנשים הרוויחו הרבה כסף על פעילויות שלא הייתה להם שליטה אמיתית עליהן, אבל הם מסוגלים לומר שהם עשו. אז אני חושב שאתה הולך לראות שינוי.
באופן אישי היום, רק לאור מה שלמדתי ב-2007/2008, תזרים המזומנים הוא המלך, ואני חושב שהוא יהפוך למלך יותר במהלך השנים הקרובות. הנכסים שהיו בבעלותי ב-2007/2008 הצליחו בסדר גמור במהלך המיתון הזה אם הם היו זורמים. הנכסים שהיו זורמים, אולי לא היו שווים את מה ששילמתי עליו לפני שנה או שנתיים. אבל אם הם היו זורמים מזומנים, אתה יכול לעמוד בסערה. אתה לא צריך רק לזרוק עליהם כסף כדי לשמור עליהם. באופן אישי, אסטרטגיית ההשקעה שלי תהיה להשקיע בשום דבר שלא זורם כבר ביום הראשון שבו יש לי אותו. אני לא עושה דברים של הערכה שלילית. אני לא שופט אף אחד שכן. זו פשוט לא האסטרטגיה שלנו. הייתי משקיע בתזרים מזומנים כי תזרים מזומנים נותן לך זמן. תזרים מזומנים ייתן לך זמן להחזיק בו לזמן מה, ותזרים מזומנים עם חוב בריבית קבועה ייתן לך זמן להחזיק אותו. אם דברים מתחילים להשתולל בשוק לזמן קצר, פשוט המשיכו להזרים את זה עד שתוכל למכור בשלב מסוים בעתיד הקרוב.
בשלב זה, רכישת נכס עם מטרה של הערכה כדי לעמוד ביעדי ההשקעה ארוכי הטווח שלך עבור עצמך או עבור המשקיעים שלך היא באמת השקעה במשהו שאתה לא יכול לשלוט בו. כן, אתה יכול לדחוף הערכה כפויה על ידי הגדלת שכר הדירה, על ידי הגדלת NOI בנכס. אבל הגורם הנוסף להערכה כפויה הוא שיעור התקרה, ושיעור התקרה הוא האופן שבו נכס מקבל ערך. NOI חלקי שיעור המכסה הוא הערך באותו זמן. אז אם שיעורי המכסה מתרחבים מעט, אם הריבית תישאר גבוהה לזמן מה, שיעורי המכסה עשויים להתחיל לעלות. הרב-משפחתי שהייתה שווה X היום יכולה להיות שווה X פחות 10% בשנה או שנתיים מהיום אם תעריפי המכסים ימשיכו להישאר... אם תעריפי המכסה יעלו והמשקיעים לא יוכלו לשלם עבור נכסים את מה שהם מסוגלים לשלם היום . אני לא יכול לשלוט במה שעושים שיעורי המכסה. אני לא יכול לשלוט ב-NOI. אני יכול לשלוט באופן שבו אני מפעיל את הנכס שלי בכך. אז אני משקיע 100% בדברים שבהם אני יכול לשלוט במהלך השנים הקרובות. אין לי אמון יותר שהשוק ייקח אותי לארץ המובטחת.
אנדרו:
אני מסכים עם מאט. באופן אישי, אני לא קונה יותר תזרים מזומנים שלילי. עשינו את זה בהתחלה. אני לא עושה את זה יותר. אני חושב שבשנת 2023, הרבה מהמוכרים, נניח, בעלי המוטיבציה יהיו אנשים שקנו בשנה-שנתיים האחרונות ולצערי אין להם את תזרים המזומנים הדרוש להם כדי להחזיק בנכס.
מאט:
אני מסכים ב-100%. שוב, אני לא חושב שבועה עומדת להתפוצץ, התחתית תיפול. אבל אני כן חושב שאתה הולך לראות נכסים בשוק עבור אנשים שכפי שאמר אנדרו, הם רק צריכים לצאת רק כדי לעצור את הדימום או מה שזה לא יכול להיות.
דני:
מעקב מהיר כאן. זה באמת מעניין שהזכרת איך השוק משתנה ויש לך את כל האנשים האלה שיש להם נכסים שאינם זורמים, מה שעשוי להוות הזדמנות למשקיעים שרוצים לקבל יותר בשוק. ואז שניכם הזכרת, "אנחנו לא רוצים להשקיע בדברים או לא רוצים להשקיע בדברים שבהם זה לא זורם ביום הראשון."
אני גם גר בקליפורניה, שיש בה כמה חוקי דיירים מעניינים, די מגבילים. אז אני מסתכל על כמה מהנכסים האלה, ומניסיוני מהקטנים יותר, השוכרים שאיתם אתה רוכש את הנכס הם לא תמיד אלה שאתה רוצה לשמור לטווח ארוך כשאתה מחדש. אז מנקודת מבט זו, חשבתי שתפוסה נמוכה יותר היא למעשה טובה יותר כי היא עוזרת לך להאיץ את המיקום מחדש. אבל אם אני מקשיב לכם נכון, זה לא אידיאלי לסוג כזה של מצב שוק. אז אולי קח כמה מחשבות על זה.
מאט:
אני אזרוק מחשבות מהירות על זה, אנדרו. זכור, דני, כשאני מדבר על נכסי תזרים מזומנים שליליים או נכסים לא מתפקדים, תפוסה, אתה יכול לפתור. שוב, הגענו לנכס עם ביצועים כלכליים של 30%. סביר להניח שהייתי עושה את העסקה הזו שוב היום, הייתי עושה זאת, כי אם עסקה תגיע לשוק, וכל תפוסת שיעורי השוק תהיה, 90, 95%, והיא עדיין נטולת תזרים מזומנים, זו לא עסקה טובה. אבל אם אני יכול לעשות את מה שאני יכול לשלוט, אני יכול לשכור, אני יכול להפעיל מבצעי ליסינג, אני יכול להכניס מטבחים יפים וחדרי אמבטיה יפים ודברים מהסוג הזה, ואני יכול לעשות מה שאני יכול לשלוט כדי לגרום לנכס לפדות אם אתה מדבר על נכס שאולי 70% תפוסה בשוק שבו יש הרבה פיקוח על שכר דירה ודברים מהסוג הזה, זו אולי הזדמנות שבה את שאר 20% היחידות תוכל להחזיר לשוק, אתה יכול להחזיר בשוק, אני אוהב את זה. אנדרו, מה אתה חושב, 60%, 75% נכסים תפוסים בשוק של היום?
אנדרו:
שוב, רק וודא שאתה יכול לכסות אותו וודא שאתה יכול לכסות אותו למשך זמן רב יותר ממה שתכננת בשנה שעברה או בשנה שלפני כן. יש שם הזדמנות. יש רק סיכון גדול יותר. סיכון, יש דרכים להפחית אותו, ואם אתה מתכוון לקחת על עצמך את הסיכון הזה, רק וודא שאתה עושה את זה.
מאט:
דני, זו הייתה שיחה מדהימה ובתקווה ניתנת לקשר עם כולם כאן. אני מעריך אותך, בנאדם. תודה שהגעת לתוכנית היום.
אנדרו:
טוב לדבר איתך, דני.
דני:
בסדר, תודה רבה.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- השמיים התרסקות נדל"ן מסחרי וחדשות רעות למשקיעים בריבית גבוהה
- דחיסת קצב גג, קיפאון שכר דירה, ו דגלים אדומים לשוק הרב-משפחתי
- המלצות למשקיעים מולטי-משפחתיים אקטיביים ופסיביים כאחד
- איך לעשות וטרינר א הפצת נדל"ן עסקה בעת גיוס הון פרטי
- שינוי קנה מידה מקטן לגדול רב משפחתי ולמה הקפיצה קלה ממה שאתה חושב
- תזרים מזומנים מול שבח וזה הימור טוב יותר אם הערכות השווי מתחילות לעלות
- תשלומי בלון, משכנתאות בריבית מתכווננת, ו אפשרויות מימון מסוכנות להציב משקיעים חדשים במצב קשה
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
ספר שהוזכר בהצגה
התחבר עם אנדרו, מאט, דייב וסקוט:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף ב-BiggerPockets בעצמך? בדוק שלנו עמוד חסות!
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 מיליון
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 חודשים
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- יכול
- אודות
- מֵעַל
- בהחלט
- להאיץ
- מאיצה
- קביל
- פי
- חֶשְׁבּוֹן
- חשבונות
- מדויק
- לרכוש
- רכישה
- לרוחב
- לפעול
- פעולה
- פעיל
- פעילויות
- למעשה
- בנוסף
- מתכוונן
- יתרונות
- עצה
- להשפיע על
- לאחר
- נגד
- סוֹכֵן
- סוכנים
- מטוס
- אזעקה
- תעשיות
- כְּבָר
- חלופה
- למרות
- תמיד
- חובבן
- מדהים
- כמות
- כמויות
- אנליזה
- ניתוח
- ו
- אנג'לס
- אחר
- לענות
- כל אחד
- דירה
- דירות
- תפוח עץ
- להעריך
- מעריך
- הערכה
- גישה
- מתאים
- כראוי
- הסכמה
- לאשר
- AREA
- אזורים
- טיעונים
- סביב
- שאפתן
- הערכה
- נכס
- סוג נכסים
- ניהול נכסים
- נכסים
- הנחה
- מושך
- קהל מאזינים
- מחבר
- מְמוּצָע
- בחזרה
- רע
- איזון
- כדור
- בנקאות
- מבוסס
- בעיקרון
- בסיס
- יפה
- כי
- להיות
- הופך להיות
- התהוות
- לפני
- החל
- ההתחלה
- להיות
- תאמינו
- פעמון
- הטוב ביותר
- להמר
- מוטב
- התערבות
- בֵּין
- גָדוֹל
- גדול
- הגדול ביותר
- שטרות
- קצת
- שחור
- מדמם
- לוּחַ
- דירקטוריון
- סיכה
- מַעֲנָק
- ספר
- גבול
- שָׁאוּל
- תַחתִית
- קנה
- BP
- מוח
- מותג
- לשבור
- שבירה
- בריאן
- בקצרה
- להביא
- מביאים
- ברוקר
- מובא
- תקציב
- מתוקצב
- בוני
- בִּניָן
- Bullish
- צרור
- עסקים
- תכנית עסקית
- לִקְנוֹת
- קנייה
- כֶּבֶל
- קליפורניה
- שיחה
- נקרא
- יכול לקבל
- כּוֹבַע
- הון
- גיוס הון
- מהוון
- כרטיס
- אשר
- קריירה
- לשאת
- מקרה
- מקרים
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- נתפס
- זהיר
- מנכ"ל
- מסוים
- בהחלט
- שינוי
- שינויים
- משתנה
- חיובים
- טְעִינָה
- תרשימים
- לבדוק
- חַג הַמוֹלָד
- ערים
- בכיתה
- כיתות
- בבירור
- לטפס
- סוגר
- לגבות
- אוסף
- שילוב
- איך
- נוח
- מגיע
- הערות
- מסחרי
- הלוואות מסחריות
- נדלן מסחרי
- Common
- חברה
- לעומת
- פיצוי
- מוסמך
- להשלים
- לחלוטין
- מורכב
- דְאָגָה
- דאגות
- תנאים
- אמון
- בטוח
- קונסנסוס
- שמרני
- לשקול
- בהתחשב
- עִקבִי
- בניה
- הקשר
- להמשיך
- לִשְׁלוֹט
- שיחה
- שיחות
- יכול
- זוג
- קורס
- לכסות
- מכוסה
- קוביד
- להתרסק
- לִיצוֹר
- נוצר
- יוצר
- יוצרים
- יצירה
- אשראי
- סקרן
- נוֹכְחִי
- כיום
- חותך
- נתונים
- דייב
- דוד
- יְוֹם
- עסקה
- דילים
- דיונים
- חוב
- עָשׂוֹר
- עשרות שנים
- ירידה
- ירידות
- בירידה
- עמוק
- בהחלט
- תואר
- דרישה
- דמוגרפיה
- דנבר
- תלוי
- תלוי
- פרט
- מְפוֹרָט
- לקבוע
- DID
- הבדל
- ההבדלים
- אחר
- קשה
- חָרִיצוּת
- ישיר
- כיוון
- דירקטורים
- הנחה
- דנים
- לְהַצִיג
- הפצות
- מחולק
- מסמכים
- התחמקות
- לא
- עושה
- דולר
- לא
- אבדון
- מטה
- downside
- מטה
- ירידה
- בְּמַהֲלָך
- דינמי
- דינמיקה
- כל אחד
- לזכות
- רווחים
- קל יותר
- כַּלְכָּלִי
- תנאים כלכליים
- כלכלנים
- כלכלה
- או
- של אחרים
- להדגיש
- אנרגיה
- מספיק
- סביבה
- מניות
- הון עצמי
- במיוחד
- מַהוּת
- למעשה
- אחוזה
- הערכות
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- אירוע
- בסופו של דבר
- אי פעם
- כל
- כל יום
- כולם
- הכל
- בדיוק
- דוגמה
- Excel
- מצוין
- חליפין
- מרגש
- לבצע
- מבצע
- יציאה
- לְהַרְחִיב
- צפוי
- הוצאות
- יקר
- ניסיון
- מומחה
- להסביר
- חשוף
- נוסף
- מאוד
- משפחה
- מקסים
- אופנה
- תשלום
- אגרות
- מעטים
- למלא
- בסופו של דבר
- לממן
- פיננסים
- כספי
- פיננסי
- מְמַמֵן
- מציאת
- סוף
- אש
- ראשון
- דג
- קבוע
- דגלים
- דירה
- לָצוּף
- תזרים
- זורם
- להתמקד
- התמקדות
- לעקוב
- עבור משקיעים
- להכריח
- לנצח
- טופס
- התהוות
- נוצר
- קדימה
- מצא
- חבר
- ידידותי
- חברים
- החל מ-
- הַגשָׁמָה
- תסכולים
- מלא
- לגמרי
- כֵּיף
- קרן
- כספים
- נוסף
- עתיד
- כללי
- ליצור
- מייצר
- יצירת
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתן
- נותן
- גלוֹבָּלִי
- Go
- מטרה
- שערים
- Goes
- הולך
- טוב
- GP
- אסיר תודה
- אפור
- גדול
- יותר
- טחינה
- קְבוּצָה
- לגדול
- גדל
- מְגוּדָל
- צמיחה
- אוֹרֵחַ
- בחור
- לפרוץ
- שיער
- חצי
- לטפל
- ידיים
- לקרות
- קרה
- קורה
- קשה
- יש
- ראש
- כותרת
- בריא
- מגודר
- גידור
- הוחזק
- לעזור
- מועיל
- עוזר
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- לִשְׂכּוֹר
- היסטורי
- מכה
- להיטים
- להחזיק
- שיעורי בית
- לקוות
- אני מקווה
- מקווה
- המארח
- חַם
- בית
- בית
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- עצום
- כאב
- חולה
- אידאל
- פְּגִיעָה
- מושפעים
- השפעות
- הֶכְרֵחִי
- חשוב
- שיפור
- in
- מעמיק
- פתיחה
- לכלול
- הַכנָסָה
- להגדיל
- עליות
- גדל
- מדהים
- תעשייה
- מידע
- קלט
- במקום
- הוראות
- ביטוח
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מעוניין
- מעניין
- מלאי
- להשקיע
- מוּשׁקָע
- השקעה
- השקעה
- אסטרטגיית השקעות
- השקעות
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- סוגיה
- בעיות
- IT
- פריטים
- iTunes
- עבודה
- שופט
- לקפוץ
- שמור
- שמירה
- סוג
- המלך
- לדעת
- ידע
- מדינה
- גָדוֹל
- גדול יותר
- אחרון
- שנה שעברה
- מְאוּחָר
- חוקים
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- החכרה
- יציאה
- עזיבה
- מַשׁאִיל
- הַשׁאָלָה
- רמה
- תנופה
- LG
- רישיון
- מורשה
- החיים
- אוֹר
- סביר
- מוגבל
- שותף מוגבל
- קו
- קווים
- נְזִילוּת
- האזנה
- רשימות
- קְצָת
- לחיות
- להלוות
- הלוואות
- ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- מגמות לטווח הארוך
- עוד
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- ה
- לוס אנג'לס
- להפסיד
- את
- אבדות
- מגרש
- אהבה
- נמוך
- LP
- מק
- עשוי
- ראשי
- תחזוקה
- הרוב
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- איש
- לנהל
- ניהול
- צוות ניהול
- מנהל
- ניהול
- מדריך ל
- רב
- הרבה אנשים
- שוק
- סביבת שוק
- שוקי
- המונים
- דבר
- משמעות
- אומר
- לִפְגוֹשׁ
- פגישות
- חבר
- נפשי
- מוּזְכָּר
- רק
- מטרי
- מאיר
- מיקרוסופט
- אמצע
- יכול
- הֲגִירָה
- טוחן
- מִילִיוֹן
- אכפת לי
- מינימום
- דקה
- דקות
- להקל
- מקלה
- לשנות
- מונטיזציה
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- מוטיבציה
- המהלך
- נע
- רב
- מספר
- לאומי
- ארצי
- טבע
- ליד
- כמעט
- בהכרח
- צורך
- צרכי
- שלילי
- באופן שלילי
- נטו
- רשת
- חדש
- בנייה חדשה
- חדשות
- הבא
- מספר
- מספרים
- תפוסה
- הַצָעָה
- Office
- לא מחובר
- בסדר
- זקן
- ONE
- באינטרנט
- להפעיל
- פועל
- תפעול
- מפעיל
- מפעילי
- דעה
- דעות
- הזדמנויות
- הזדמנות
- מטב
- אפשרות
- אפשרויות
- להזמין
- אחר
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלים
- נפרע
- פארק
- חלק
- מסוים
- שותף
- שותפים
- שותפות
- חלקים
- צד
- פסיבי
- עבר
- תשלום
- תשלומים
- גליון שכר
- אֲנָשִׁים
- אנשיו של
- אָחוּז
- ביצוע
- אוּלַי
- תקופה
- אדם
- אישית
- כוח אדם
- פרספקטיבה
- פֵנוֹמֵנָלִי
- פיל
- פילוסופיה
- לבחור
- הרים
- לְחַבֵּר
- מקום
- הַצָבָה
- תכנית
- מתוכנן
- תכנון
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- ועוד
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודות
- POND
- תיק עבודות
- עמדה
- עמדות
- אפשרי
- פוטנציאל
- פוטנציאל
- לחזות
- ניבוי
- מועדף
- להכין
- להציג
- לחץ
- יפה
- קודם
- מחיר
- מחירים
- פְּרָטִי
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- תהליך
- לייצר
- פּרוֹפִיל
- להרוויח
- תָכְנִית
- פּרוֹיֶקט
- התחזיות
- פרויקטים
- בולט
- מוּבטָח
- נכסים
- רכוש
- להגן
- מוכיח
- מתן
- תְעוּזָה
- נרכש
- דחוף
- גם
- מכניס
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- להעלות
- מורם
- העלאה
- גיוס הון
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- לְהַגִיעַ
- חומר עיוני
- ממשי
- מקרקעין
- שוקי הנדל"ן
- להבין
- טעם
- סביר
- לסכם
- לאחרונה
- שֵׁפֶל
- להכיר
- להמליץ
- המלצות
- שיא
- להחלים
- Red
- להפחית
- דרישת שלום
- באזור
- אזורי
- רגיל
- להשאר
- לזכור
- לשכור
- לתקן
- להחליף
- לייצג
- מוניטין
- מחקר
- עתודה
- עתודות
- REST
- מגבילה
- תוצאה
- קמעוני
- לַחֲזוֹר
- החזרות
- הכנסה
- להפוך
- רכיבה
- טַבַּעַת
- עולה
- הסיכון
- גורם סיכון
- סיכונים
- מְסוּכָּן
- תפקיד
- גָלִיל
- גג
- עגול
- כלל
- כללי
- הפעלה
- ריצה
- סקרמנטו
- בטוח
- אמר
- משכורת
- SALE
- מכירות
- מלח
- אותו
- שמור
- סולם
- דרוג
- מפחד
- ה-SEC
- שְׁנִיָה
- שניות
- ניירות ערך
- אבטחה
- ראות
- רואה
- למכור
- סלרס
- מכירת
- לחצני מצוקה לפנסיונרים
- תחושה
- סדרה
- רציני
- סט
- שבע
- שיתוף
- משמרת
- הסטה
- משמרות
- לזרוח
- צריך
- לְהַצִיג
- צדדים
- משמעותי
- פָּשׁוּט
- בפשטות
- since
- יחיד
- סר
- אתר
- מצב
- מידה
- להאט
- קטן
- קטן יותר
- So
- תוכנה
- לפתור
- כמה
- מישהו
- משהו
- אי שם
- מָקוֹר
- מֶרחָב
- ספציפי
- במיוחד
- לבלות
- הוצאה
- דָרְבָּן
- לְסוֹבֵב
- לפצל
- סנדק
- נותני חסות
- התפשטות
- לערום
- סגל
- איוש
- קִפּאוֹן
- התחלה
- החל
- התחלות
- מדינה
- הצהרות
- להשאר
- שלב
- מקל
- עוד
- צָעִיף
- עצור
- סטורם
- ישר
- אִסטרָטֶגִיָה
- זרם
- זרמים
- לחץ
- בְּתוֹקֶף
- סטודיו
- נושא
- סוּפֶּר
- גיבור על
- לספק
- היצע וביקוש
- תמיכה
- מסייע
- אמור
- הופתע
- בר קיימא
- מתג
- סינדיקט
- מאוגד
- סינדיקציה
- שולחן
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- שיחות
- המשימות
- מסים
- נבחרת
- טק
- זמני
- שׂוֹכֵר
- מונחים
- מבחן
- טקסס
- השמיים
- האזור
- עיר הבירה
- המידע
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- עצמם
- שם.
- דבר
- דברים
- חושב
- מחשבה
- איום
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- זמן
- פִּי
- תזמון
- טיפ
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- טון
- גַם
- חלק עליון
- נושא
- לזרוק
- סה"כ
- לקראת
- תמליל
- עָצוּם
- מגמות
- צרה
- נָכוֹן
- סומך
- תור
- פנייה
- טיפוסי
- בדרך כלל
- להבין
- הבנה
- מתחת למים
- חיתום
- יחידה
- יחידות
- Upside
- us
- להשתמש
- הערכות שווי
- ערך
- מוערך
- ערכים
- מגוון
- Vast
- נגד
- וטרינר
- וִידֵאוֹ
- לצפיה
- קול
- נדיפות
- הַצבָּעָה
- שכר
- לחכות
- רציתי
- גל
- דרכים
- עושר
- מזג אוויר
- שבוע
- ברוך הבא
- מערב
- מה
- מה
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- בר
- יצטרך
- מוכן
- חכם
- בתוך
- לְלֹא
- נִפלָא
- תיק עבודות
- להתאמן
- עובד
- עוֹלָם
- של העולם
- מודאג
- גרוע
- ראוי
- היה
- וואו
- לכתוב
- כתיבה
- כתוב
- טעות
- X
- שנה
- שנים
- תְשׁוּאָה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- זום