תחזית עיקול לשנת 2023: דגל שווא עם מספרים מנופחים?

דייב:
היי לכולם, ברוכים הבאים ל-On the Market. אני המארח שלך, דייב מאייר. הצטרף היום ילד יום ההולדת, ג'מיל דמג'י. יום הולדת שמח גבר.

ג'מיל:
תודה גבר. זה היה 44.

דייב:
וואו.

ג'מיל:
אני יודע. לאן הולך הזמן?

דייב:
איך אתה מרגיש?

ג'מיל:
44.

דייב:
זה מרגיש ישן? צָעִיר?

ג'מיל:
זה מרגיש טוב, בכנות. זו הייתה שנה מטורפת. הרבה קרה עם שוק הנדל"ן וסתם החיים בכלל, אבל אני אסיר תודה על הכל ומתרגש מאוד מהשיחה הזו עם ריק.

דייב:
כן, בהחלט. ובכן, יש לך אנרגיה של אדם שגילך חצי מגילך, אז אני חושב שאתה מסתדר די טוב.

ג'מיל:
תודה רבה לך.

דייב:
כן, בהחלט. והשיחה הזו נהדרת. ג'מיל, ראיינו אותו יוני או יולי כנראה?

ג'מיל:
כן, ממש לפני שהנעל השנייה נפלה בשוק הנדל"ן. וזו הייתה שיחה מעניינת ואני חייב לומר שכנראה הפרק האהוב עליי בכל השנה מדבר עם ריק, כי אתה מקבל תובנה אמיתית על מה שקורה על סמך המספרים, לא על סמך רגש, לא על סמך ז'רגון או סנסציוניות, רק נתונים. ותמיד חשוב לשים לב למה שהמספרים אומרים לעומת מה אומרים האנשים שמנסים למכור סיפורים.

דייב:
בהחלט. כן, אני חושב שהוא לא יבש בכלל. הוא מאוד משעשע, כיף לדבר איתו, אבל הוא פשוט לא רגשי לגבי זה, וזה לדעתי ממש חשוב ונחמד שהוא פשוט מספק ניתוח אובייקטיבי בלתי משוחד כזה של מה שקורה בשוק. ואנחנו מכסים הכל בראיון הזה. אנחנו מדברים על עיקולים, שיעורי משכנתא, כלכלת ארה"ב, כל מה שאתה יכול לדמיין.
אז, התוכנית הזו היא התוכנית הראשונה שלנו השנה, אז אם אתה רוצה להתחיל עם מה שהולך לקרות בשנת 2023 ומה לחפש במהלך השנה הזו, אתה הולך להנות מאוד מהפרק הזה , כי ריק מספק מידע ממש מדויק ואובייקטיבי שיאפשר לך לפעול באמת.

ג'מיל:
מוסכם. רשמו הערות חבר'ה.

דייב:
בסדר, ובכן, עם זה אנחנו הולכים לקחת הפסקה מהירה ואז ברוך הבא על ריק שרגה, סגן נשיא בכיר למודיעין שוק עבור ATTOM Data. ריק שרגה, ברוך הבא חזרה ל-On the Market. תודה שהצטרפת אלינו שוב.

ריק:
תודה שחזרת אליי. אני מניח שהפעם הראשונה לא הייתה כל כך גרועה.

דייב:
בחייך, היית מאוד תובנות. זו למעשה אחת התוכניות הפופולריות ביותר שלנו אי פעם. עשית עבודה מצוינת ואנחנו שמחים לקבל אותך שוב.

ריק:
מעריך את זה.

ג'מיל:
אני מרגיש שאחרי שדיברת עם ריק במשך כל פרק זמן, אתה למעשה עוזב את השיחה הזו בצורה חכמה יותר. אז תודה שעזרת לכולנו להעלות את מנת המשכל שלנו היום.

ריק:
הייתי ממש מרוצה מכך שאדם נתן לי את התואר סמנכ"ל מודיעין שוק, כי זו הפעם הראשונה בקריירה שלי שמישהו משתמש באינטליגנציה באותו משפט עם השם שלי, אז זה תמיד תענוג.

דייב:
זה היה מאוד חכם מצידך לתזמר את זה. ובכן, ריק, הפעם האחרונה שפגשנו אותך הייתה במהלך הקיץ והגענו בערך לשיא הטירוף בשוק הדיור, לפחות מבחינת מחיר המכירה. דברים השתנו מאוד במהלך החודשיים האחרונים ואנו נשמח להתחיל רק עם הסיכום או המחשבות שלך לגבי מה שקרה במהלך המחצית השנייה של 2022 בשוק הדיור הלאומי.

ריק:
ובכן, בפעם האחרונה שדיברנו, אתם בטח זוכרים שדיברנו על העובדה שהתחלנו לראות מעט עדויות להיחלשות הביקוש. זה למעשה התחיל בתחילת השנה, וזה באמת היה קשור למחירים נוחים כי מחירי הדירות עדיין עלו ב-15%, 20% על בסיס שנה-על-שנה. כאשר הפדרל ריזרב החליט להפשיל שרוולים ולמעשה לטפל באינפלציה על ידי הרכבה של סדרה של העלאות חסרות תקדים בריבית הפד, זה באמת הרעיד את שוקי המשכנתאות וראינו את ריבית המשכנתאות כפולה.
לפי פרדי מק, זו הפעם הראשונה שזה קורה אי פעם בשנה קלנדרית. מעולם לא ראינו את שיעורי המשכנתא למעשה מוכפלים בשנה קלנדרית לפני כן, וזה פשוט סבירות גבוהה. אז ראינו מחודש לחודש מכירות בתים יורדות הן בבתים חדשים והן בבתים קיימים. אנחנו כנראה הולכים לסיים את השנה הזו, למרות שהיתה לנו התחלה די טובה, וכנראה נסיים את השנה הזו עם 15% עד 20% פחות מכירות בתים מאשר לפני שנה.
ראינו עלייה קבועה במחירי הבית. אנחנו מסתכלים על שווקים כמו קליפורניה שבהם עליית המחירים משנה לשנה יורדת כעת בטווח של 2% עד 3%, שם היא הייתה דו ספרתית מוקדם יותר השנה. ויש חלקים במדינה שבהם אנחנו ממש רואים ירידת מחירים. ראינו את ארבעת החודשים האחרונים ברציפות שבהם מחירי הדירות ירדו מחודש לחודש. זה לא בהכרח חריג בתקופה זו של השנה, אבל מידת הירידה הייתה חזקה מהרגיל. אבל כשחושבים על זה, התשלום הממוצע על המשכנתא החודשי על בית שהייתם קונים לפני שנה עלה, בהתאם למקום שבו אתם נמצאים בארץ, מ-45% ל-60%. ואני לא יודע מה אתכם, אבל כשדיברתי עם הבוס שלי על העלאה של 45% עד 60%, הוא קצת גיחך בנימוס ואמר לי לחזור החוצה ולשחק.
אז זה באמת הוציא הרבה רוכשי דירות פוטנציאליים מהשוק. ראינו מחקר שמצביע על כך שבין 10% ל-20% מהאנשים שאנחנו מחפשים לקנות בחרו לשכור במקום זאת לזמן מה. עבור הקהל שלך, זה כן מצביע על כך שעשויות להיות כמה הזדמנויות עבור נכסים להשכרה, עבור יחידות להשכרה משפחתית, כי אם אנשים היו מחפשים לקנות בית, ברור שהם עשויים להיות מעוניינים לשכור אחד במקום דירה. אבל אנחנו הולכים לסיים את השנה די במגמת ירידה. זה כנראה יעבור גם לשנה הבאה.
למרות שאני לא חושב שהירידה במכירות הבתים תהיה משמעותית בשנה הבאה כמעט כמו השנה. זכור אחד את השני... ואז אני אפסיק לדבר לזמן מה. דבר נוסף שכדאי לזכור בהקשר הוא שאנו יוצאים ממכירות בתים בשנת 2021 שהיו חזקות בצורה יוצאת דופן. 2021 לא הייתה שנה ממוצעת למכירות בתים. זו הייתה שנה מעל הממוצע למכירות בתים. אז זה לא היה מפתיע לראות את המספרים חוזרים קצת. אבל הירידה של 15% עד 20% היא אך ורק בגלל פעולות שהפד נקט וההשפעה שהייתה להם על שיעורי המשכנתאות.

ג'מיל:
ריק, בפעם האחרונה שדיברנו, השוק היה במקום אחר לגמרי, ואני תמיד מנסה להבין מה עשוי להתרחש מעבר לפינה. ואני בעניין של תיקון והיפוך. הייתי צריך לכתוב כמה צ'קים. אני בפיניקס, אריזונה, אז אחד מהשווקים שאתה מדבר עליהם שעומד לחוות בעיטה מסיבית בשיניים, קיבלתי כאן שתלים מלפנים מהבעיטה שקיבלתי.

ריק:
הם נראים יפים דרך אגב. אף אחד לעולם לא יידע.

ג'מיל:
תודה. תודה. תודה. העובדות הן עבורנו כמשחזרים, הדברים לא נראים ממש חזקים כרגע. מהצד השני של זה, אני מחפש הזדמנויות כי בכל פעם שמשהו כזה קורה, יש הזדמנויות מתחת לפני השטח. ואני כמעט תוהה אם מה שאנחנו רואים עכשיו זה, ואני ממציא את זה, התכנות מחדש הנהדר, וזו הסיבה. כולנו כל כך מפונקים עם המשכנתאות של 2% ו-3% שהיו בשוק כל כך הרבה זמן, שהרבה אנשים נכנסו לחלל וניסו להיכנס לשוק הדיור. הרבה מהרוכשים האלה, הרבה מהאנשים האלה, לעולם לא ישחררו את החוב הזה. הם הולכים להיתלות בבית הזה, גם אם ישמרו אותו כשכירות, הם לא יחזירו את המוצר הזה בחזרה לשוק.
העלינו את הריבית של הפד בצורה חסרת תקדים, כפי שתיארת, וזה עצר הרבה פעילות, במיוחד בבניית בתים. וכך גרם לנו לבנאים לסובב לחלוטין את הכפתור לכיוון השני שבו הם מתאפקים. אז, יש לנו את המלאי הזה שהולך להיגרר בגלל כל החוב הזול, יש לנו בונים שעוצרים או מאטים את הבניין שלהם, ראינו את הביקוש באמת מתאזן. ואני מאמין שבגלל שהשיעורים כל כך גבוהים עכשיו, ברגע שאנחנו מתחילים לזחול חזרה לכיוון 5%, אנחנו מושכים את הרצועה האלסטית הזו שבה כולנו נרגיש אסירי תודה על משכנתא של 5½% כשתגיע.
כי כשהיא יושבת איפה שהיא כרגע, ברגע שנתכנת מחדש לחשוב ש-5½ או 5% זה זול, אז אני חושב שתהיה כמות מטורפת של קונים שימהרו להיכנס לשוק. ובגלל זה אני מרגיש שזה התכנות הנהדר. האם אתה רואה את זה ב-2023 והאם נקודת המבט שלי על זה היא לארוחת צהריים?

ריק:
לא, אתה בכלל לא יוצא לארוחת צהריים. הבעיה שתהיה לי לענות על השאלה שלך היא שיש כל כך הרבה מה לפרוק שם. בעצם העלית בערך חמישה נושאים שונים וכולם רלוונטיים, כולם חשובים לשוק. אז, לגבי השאלה האחרונה אם התזה שלך היא משהו שיצא לארוחת צהריים, לא, אני יכול לפרט תרחיש שבו השוק מתאושש די מהר. עכשיו הכל צריך ליפול במקומו, אבל זה יכול לקרות. אז קודם כל, עדיין יש ביקוש עצור וזה לא סוג הביקוש הספקולטיבי המטופש שראינו עוד ב-2008.
זה מונע דמוגרפית. עדיין יש לנו את המחזור הגדול ביותר של צעירים בגילאי 25 עד 34 בתולדות המדינה. זה גיל היווצרות משק הבית העיקרי. רבים מהם יעדיפו להחזיק, אולי הם יצטרכו לשכור לטווח קצר בזמן שהם מבינים דברים, אבל הם יוצרים משקי בית. זה מניע את הביקוש. הביקוש הואט בצורה משמעותית כי פתאום הבית שחשבת שאתה הולך לקנות, לא יכולת לעמוד או לא תוכל לזכות בהלוואה. אבל בוא נפרק תחילה את הסבירות, כי זה מניע הרבה פעילות רכישה.
יש שלוש רגליים של השרפרף כשמדובר במחיר סביר. זה שהתמקדנו בו באובססיביות בשנים האחרונות הוא מחירי הדירות. אז ברור שמחיר הבית הנומינלי, מה שהמחיר רשום עבורו הוא הדבר שכולם מתמקדים בו ואנחנו בשיא חדש. אנחנו עדיין בשיא חדש. זה קוזז על ידי החלק השני של השרפרף, שהיה שיעורי המשכנתא. ושיעורי משכנתא נמוכים היסטורית קיזזו את מחירי הדירות העולים, כפי שציינת, אתה יורד בטווח של 2% למשכנתאות. זה איפשר לאנשים להרשות לעצמם דירות גם כשמחירי הדירות עלו.
מה שגם איפשר את זה, וזו הרגל שאנשים מתעלמים לרוב מהצואה, זה שהשכר גדל. אז ראינו גידול שכר חזק בצורה יוצאת דופן בשנתיים האחרונות מאז שהממשלה אפשרה לכולם לחזור לעבודה לאחר שהמגיפה התחילה. אבל 5% עד 6% עליות שנתיות בשכר, תסלחו לי, זה לא עמד בקצב העליות של 15% ו-20% במחירי הדירות. אבל זה למעשה עכשיו גבוה פי שניים עד שלושה מהתייקור במחיר הבית. אז, בואו נניח שגידול השכר ממשיך להיות בערך מה שהוא. הבה נניח שמחירי הבתים ירדו, או שבשווקים מסוימים בעצם יורדים מעט. ייתכן שמכיוון שנראה שהאינפלציה הולכת בכיוון הנכון, הפד יכול להפסיק להיות כל כך אגרסיבי עם העלאות הריבית שלו, מה שאומר שייתכן שריבית המשכנתאות הגיעה לשיא במחזור הזה והיא תתחיל לרדת.
אז, אם יש לך מגמת ירידת שיעורי המשכנתא, אולי לאט, אבל במגמת ירידה במהלך השנה, השכר נשאר חזק, מחירי הדירות ירדו, אי שם בשנת 2023 זה מתחיל להרגיש הרבה יותר משתלם ויש לך אנשים שיתחילו להגיע חזרה לשוק. אז אני לא חושב שהתזה שלך מטורפת. הדבר הנוסף שישנה את הדינמיקה של הרוכשים הוא שהשוק תמיד מסתגל כשמחירי הדירות עולים או ככל שהריבית עולה. הבעיה שהייתה לנו ב-2022 הייתה שעליית הריבית הייתה כל כך פתאומית וכל כך חמורה. אז פתאום הבית הזה של מיליון דולר, הבית הזה של 500,000 דולר שהסתכלת עליו לא בא בחשבון ואתה צריך לאפס את הציפיות שלך לבית של 250,000 דולר, שלא הסתכלת עליו ושלא היה לך אפילו חשבו קודם.
אז, לוקח לשוק זמן להסתגל, אבל לנקודה שלך, אם הריבית מטפטפת בחזרה לחמישיות, אולי עכשיו אתה לא מסתכל על בית של 250,000 דולר, אתה מסתכל על 375 או XNUMX ואולי אתה פשוט היה צריך קצת יותר זמן כדי לחסוך במקדמה. אז זה משנה את דינמיקת הקנייה באופן משמעותי. ואני כן חושב שאתה צודק, אני חושב שהרבעון הראשון, אולי הרבעון השני, החלק הראשון של הרבעון השני ימשיכו להיות קצת יותר איטיים מהרגיל, אפילו עם התרחיש שהצגנו זה עתה. אבל ככל שתגיעו בהמשך השנה, אני חושב שאנשים היו מסוגלים להסתגל וזה ייראה קצת יותר משתלם ונתחיל לראות את פעילות הקנייה חוזרת.
אז, בסך הכל אני מצפה שמכירות הבתים של 2023 ירדו, כנראה לא ממש 10%, אולי איפשהו בין 5% ל-10% מהשנה הזו, אבל אני מצפה שהמחצית השנייה של השנה תהיה חזקה יותר ביחס למחצית הראשונה.

דייב:
ריק, אני חושב שזאת דרך מצוינת להסביר את הסבירות. ובעיני מה שאני כל הזמן חושב זה שהכיוון של מחירי הדירות והנפח, לטענתך, מותנים כמעט לחלוטין בריביות המשכנתא. ובגלל סבירות, כמו שאמרת, נכון? כרגע אנחנו מקליטים את אמצע דצמבר הזה. אתמול גילינו שיצאה לנו טביעת אינפלציה מאוד מעודדת ואנחנו רואים, אני חושב שריביות המשכנתא היום היו 6.3 בממוצע לתיקון של 30 שנה, משהו כזה.
אם נראה את זה נשאר שם או נמוך יותר, לדעתי, אנשים, כמו שג'מיל אמר, יתרגלו לזה ויקפצו חזרה לשוק כי יש ביקוש דמוגרפי. אבל האם אתה יכול להגדיר תרחיש שבו שיעורי המשכנתא אכן עולים? כי אני חושב שזו שאלה גדולה עבור הרבה אנשים. האם יש תרחיש שבו שיעורי המשכנתא לא הגיעו לשיא והם חוזרים ל-7% או 8%? כי כשאני מסתכל על מומחים, הם נראים מפולגים. יש אנשים שאומרים שזה חוזר לחמישה, יש אנשים שאומרים שזה עולה לשמונה. אז, האם אתה יכול, גם אם אתה לא בהכרח חושב שזה עומד לקרות, לספר לנו איזה תרחיש צריך להתפתח כדי שריביות המשכנתא יעלו מעבר למקום שבו הם היו לפני כמה שבועות כשהם היו בשביעייה הנמוכה הזו?

ריק:
כן, יש כמה תרחישים. האחד, הפד יכול להחליט שהוא צריך להמשיך להיות אגרסיבי או לפחות אגרסיבי יותר ממה שהשוק מצפה. ואי ודאות מסוג זה, תנודתיות כזו עלולה לגרום לריבית לעלות. אחד הדברים שאתה צריך לזכור הוא שבדרך כלל משכנתאות ל-30 שנה מבוססות על התשואות של משרד האוצר של ארה"ב ל-10 שנים, ושני התעריפים האלה הולכים יד ביד. וזה סוג של בייסבול פנימי עבור כנראה הרבה מהצופים שלך, אבל תסבול אתנו. בדרך כלל יש מרווח של בערך 150 עד 200 נקודות בסיס, או באנגלית אחת וחצי עד שתי נקודות. לכן, אם התשואה על האוצר ל-10 שנים היא ארבע, המשכנתא תהיה בדרך כלל 5½ או 6%. נכון לעכשיו למרווח יש מאה נקודות בסיס נוספות.
אז אם רק היינו בשוק רגיל, הריבית על המשכנתא הייתה כנראה נמוכה בכמעט נקודה ממה שהם היום. אז אתה כבר בחמישייה. אחת הסיבות לכך היא לא בגלל חוסר הוודאות והתנודתיות בשוק והאמונה שככל שהריבית יורדת על המשכנתאות, תראה המון מההלוואות הללו שנלקחו מאז שהריבית עלתה, מתחילות להיות. ממומן מחדש. מה שאומר שאם אתה קונה משכנתא בשוק המשני, לא תוכל להחזיר את ההשקעה שלך. ההלוואה תיגמר בעוד שנה או שנתיים. אז, מודל התמחור הפחיד את השוק המשני. אז, הפד יכול להמשיך לגייס מעבר למה שאנשים מצפים. כרגע השיא של ריבית קרנות הפד צפוי להיות איפשהו בסביבות 5%, 5¼%.
אם הם עוברים את הסף הזה, ברור שזה יעלה את שיעורי המשכנתאות. אז, הפתעה אינפלציונית או פעילות מוזנת היא תרחיש אחד. אני לא רואה את זה בכנות, אבל זה תרחיש. השני הוא התנודתיות הגלובלית ואנחנו לא מדברים הרבה על זה וזה משהו שהוא די מחוץ לשליטתנו, אבל יש הרבה דאגה לגבי התקדמות כלכלות גלובליות. כשזה קורה, לעתים קרובות אתה רואה הרבה הון זר נכנס לקופות האוצר של ארה"ב, וככל שיותר הון זר נכנס לאוצר ארה"ב, התשואות נמוכות יותר. זה למעשה יכול להוריד את שיעורי המשכנתא עוד יותר. הצד השני של זה הוא שאם הכסף הזה צריך להישאר בכלכלות הזרות ותהיה פחות פעילות במסחר בעלות האג"ח, נוכל לראות את התשואות ממש גדלות. ואם זה יקרה, אתה מסתיים עם עליית שיעורי המשכנתא.
אבל אני באמת חושב שיש הרבה יותר סבירות שנראה את התעריפים בשיאם ומתחילים ללכת חזרה בהדרגה מאשר יש הזדמנות לתעריפים לעלות בחזרה לשביעייה, או אפילו גרוע מכך, לשמיניות. תראה, יש אנשים שאומרים שהריבית תעלה מעבר לשמונה. יש גם אנשים שאומרים ששוק הדיור הולך לקרוס ואנחנו הולכים לראות 20% עד 30% ירידות מחירים. ואני נוטה לחשוב שהאנשים האלה מנסים למכור משהו וכנראה לא משהו שאתה רוצה לקנות. למעשה קיבלתי אתמול הודעת פייסבוק מאחת החברים היקרים של אמא שלי, ואני לא ממציאה את זה. היא למעשה שלחה לי הודעה ושאלה אם שוק הדיור עומד לקרוס היום.
אז, מישהו בעצם בחר תאריך לקריסה של שוק הדיור וזה היה ברחבי האינטרנט, כנראה. ואם אתה עוסק בהשקעות נדל"ן, אם אתה מחפש לקנות בית לגור בו, אתה צריך להסתכל על הדברים בצורה יותר רציונלית, יותר הגיונית, ובאופן גלוי, עם ראייה לטווח ארוך יותר. כי תנאי השוק יכולים להיות מאוד תנודתיים מיום ליום, אבל עם הזמן שוק הדיור נוטה להתאושש ולהצליח מאוד מאוד.

דייב:
תודה שהסברת את זה. אני חושב שאני כל הזמן חוזר לשני התרחישים שבהם, מצד אחד, האינפלציה משתפרת, הפד מפסיק להעלות את הריבית במהירות האפשרית, וזה מוריד את שיעורי המשכנתאות. מצד שני, הפד ממשיך להעלות את הריבית, אבל זה גורם למיתון שמוריד את תשואות האג"ח באופן כללי, וזה גם מוריד את ריבית המשכנתאות. אז, בגלל זה מבחינתי, אני בערך במחנה שלך שבו אני פשוט לא רואה את תרחיש ההתרסקות הזה, כי רוב השבילים ויש הרבה אי ודאות, אבל רוב התרחישים השונים שיכולים להתפתח נובעים לפחות בהתייצבות של ריבית המשכנתא, אם לא ירידה של ריבית המשכנתא. ואני יודע שזה מפחיד, כי ראינו את ההכפלה הזו, כפי שאמרת, של שיעורי המשכנתא. אבל יש עכשיו את הפוטנציאל החזק שזה הולך לפחות להתייצב קצת.

ריק:
אתה יודע, דייב, אני חושב שאנשים צריכים להבין שאנחנו מסתכלים על סט יוצא דופן של נסיבות. הפד היה מודאג בחמש או שש השנים האחרונות, אלוהים, שהאינפלציה לא מספיק גבוהה. היה להם יעד של 2% אינפלציה וזה בגלל שהכל במשק עבד. אני מתכוון שהכל בכלכלה עבד, ואז מישהו נגס במחבט בסין והדבר הבא שידענו שהעולם השתנה. והממשלה קיבלה כמה החלטות שנראו בהתחלה כאילו הן החלטות טובות, אבל התבררו כהחלטות לא גדולות מבחינה כלכלית בכך שבאמת גררנו יותר מדי את הכלכלה בצורה דרמטית. אחד החברים שלי שהוא כלכלן אמר שהממשלה לקחה חור של שלושה טריליון דולר וניסתה לתחוב בו 15 טריליון דולר.
אז, הגדלנו את ההיצע הכספי ב-50%, ולמי מכם שלא עוסק בכלכלה, אתם עוקבים אחרי שחקני בייסבול בחלק האחורי של כרטיסי הבייסבול שלהם. מילוי יתר של ההיצע הכספי מוביל לאינפלציה וצריך לרדת מזה. הנושא השני הוא שעוררנו יתר על המידה את הצרכנים, אז נראה שכולם במדינה קיבלו בדיקת תמריצים ודמי האבטלה הוגדלו באופן דרמטי, הובילו למחסור בעבודה, מה שהוביל לגידול בשכר וגידול בשכר מוביל לאינפלציה. ואז היו לנו שיבושים בשרשרת האספקה ​​בגלל נגיף הקורונה, מה שהוביל לחוסר איזון בין היצע וביקוש, אז המחירים על הכל עלו. ויו"ר פאוול, הפד היה מאוד מאוד שקוף באומרו, "זלזלנו באינפלציה, פספסנו אותה, ריחפנו".
אז, הייתה לך פעם בדור, אני מקווה, מגיפה שדפקה את הכלכלה, הממשלה הגיבה אליה יתר על המידה, הפיחה יותר מדי תמריצים לכלכלה, מה שתמיד מוביל לאינפלציה. והפד עלה על הסיפון כדי לנסות להאט את העניינים מאוחר מדי. אז, הם היו צריכים להיות אגרסיביים מדי. שוב, מעולם לא ראינו את ריבית המשכנתא הכפילה בשנה, מעולם לא. ואם הדברים לא היו משתנים בגלל נסיבות חריגות אלה, לא היינו רואים את שיעורי המשכנתא עולים ל-7%. הם היו עולים מרמות נמוכות היסטוריות אלה, כי זה היה חלק מהתמריץ של הפד לוודא ששוק הדיור יישאר יציב והכלכלה תישאר יציבה.
אבל אנחנו מתמודדים עם נסיבות חריגות שהובילו לעליות חריגות בריביות המשכנתאות ובאמת שאר המשק עדיין מתפקד די טוב. אז גם אם נסבול עם מיתון בשנה הבאה, ואני חושב שסביר להניח שהפד כבר תיקן יתר על המידה ואנחנו הולכים להסתיים במיתון אחד, זה עדיין אמור להיות די קצר, די מתון מיתון ולא אמורה להשפיע לטווח ארוך או לרעה מאוד על שוק הדיור.

דייב:
כן, זו נקודה מצוינת, כי רציתי לדבר על מצבו של הצרכן או בעל הבית האמריקאי. יש לך מומחיות רבה בעיקולים ובצד הזה של העסק. ולפי מה שאני רואה, למרות ירידת מחירי הדירות וכמה פיטורים בפרופיל גבוה עם חברות גדולות ידועות, נראה שבאופן כללי, הצרכנים האמריקאים נמצאים במצב די הגון ובעלי בתים בפרט עדיין משלמים את המשכנתאות שלהם. האם זה נכון? האם אתה רואה משהו שונה?

ריק:
לא, אתה במקום. לאחרונה עשינו דו"ח על הון עצמי של בעלי בתים ב-ATTOM, וקודם כל, עדיין יש כמות שיא של הון עצמי של בעלי בתים שם בחוץ, 29 טריליון דולר, שום דבר כזה לא ראינו מעולם. וזה על מלאי דיור שמוערך בכ-41 טריליון. לכן, אם מסתכלים על עומס החובות שאנשים נושאים, הוא למעשה ממש ממש נמוך כאחוז משווי הנכסים שלהם. גילינו שכמחצית מבעלי הדירות הם מה שאנו מכנים עשירי הון, מה שאומר שהם חייבים פחות ממחצית משווי ביתם על המשכנתא שלהם. ובאופן מעניין, ל-93% מהלווים שנמצאים כעת בכינוס נכסים יש למעשה הון עצמי חיובי, וזה הפוך לגמרי מהמקום שבו היינו בזמן המשבר הפיננסי הגדול, כאשר שליש מכלל בעלי הדירות היו מתחת למים וכמעט כל מי שעיקול היה הפוך.
אז, גם אם היו לנו אנשים בעיקול, יש להם הזדמנות ליצור נחיתה רכה. לכן, אם הם היו במצב קצר טווח של מצוקה כלכלית, אפשר להעלות על הדעת שהם יכולים אפילו לממן מחדש את ההלוואה שלהם עם המלווה שלהם אם הם עכשיו קצת התאוששו. אבל גם אם הם לא יכולים, יש להם הזדמנות למכור את ביתם, כי כפי שדיברנו קודם, עדיין יש ביקוש. אם תוציאו נכס לשוק במחיר נכון, תוכלו למכור אותו. אבל אין לנו בעיית עיקול כרגע. הרמה הרגילה של פעילות העיקול מבחינה היסטורית היא כ-1% מההלוואות. אז, זה יהיה בשוק של היום, בערך 550,000 בתים בשלב כלשהו של עיקול.
במקום זה יש לנו בערך 260,000. אז, אנחנו רצים בערך במחצית מהרמות הנורמליות מבחינה היסטורית של פעילות עיקול ואנחנו רצים בערך ב-60% מהמקום שבו היינו לפני המגיפה. לכן, למרות שמספרי העיקול עלו בהדרגה השנה, כנראה שלא נחזור לרמות הנורמליות על סמך שיעורי הפעילות הנוכחיים עד מתישהו באמצע עד סוף 2023. אז, זכור, נוכל להכפיל את הכמות של עיקולים יש לנו כרגע וזה יחזיר אותנו לשגרה. ואיכות ההלוואה בעשור האחרון הייתה יוצאת דופן. המלווים לקחו על עצמם מעט מאוד סיכונים, הלווים היו מוסמכים מאוד. ולנקודה שלך, דייב, הם ממשיכים לבצע את התשלומים שלהם בזמן גם אם הם מתחת למים.
ואני חושב שזה דבר שחשוב שאנשים יקחו בחשבון, כי אני מתמקד בשאלה הזו הרבה לאחרונה. זה שלווה נכנס מתחת למים לא אומר שהוא נכנס לעיקול. השניים קשורים רק בשוליים. ורק כדי לתת לכם נקודת מידע, כ-6% מבעלי הדירות כיום ברחבי הארץ נמצאים מתחת למים בהלוואות שלהם. ובדיוק הזכרתי שחצי אחוז מהלווים נמצאים בעיקול. זה אומר ששאר האנשים האלה משלמים את התשלומים שלהם בזמן. וחלקם היו מתחת למים מאז המיתון הגדול ובשווקים שבאמת מעולם לא התאוששו לחלוטין. אבל הם ממשיכים לבצע את התשלומים שלהם כי בשלב מסוים הם יהיו בטריטוריה חיובית.
ולמען האמת בהרבה מקרים יותר זול להם להמשיך לשלם את תשלומי המשכנתא מאשר לשלוח את המפתחות לבנק ולנסות למצוא מקום לשכור. אז, השניים האלה לא ממש קשורים. עכשיו אם אתה מתחת למים על ההלוואה שלך ואתה מסתיים בעיקול, הרבה הרבה יותר קשה לפתור את זה בהצלחה. אבל להיות מתחת למים זה לא מה שמניע אנשים לעיקול. זה עדיין סוג של קטסטרופה כלכלית של משק הבית, אובדן עבודה, אובדן הכנסה, מוות במשפחה, גירושין, חשבונות רפואיים בלתי צפויים, משהו כזה הוא מה ששולח אנשים לעיקול. אתה תתחיל לקרוא כותרות, אני מבטיח לך, על האיום הממשמש ובא של יותר ויותר לווים להיות מתחת למים כשמחירי הדירות ישנים או יורדים.
ואני נאלצתי להוריד כתבת מהמדף אתמול בגלל דיווח שהיא קראה שלדעתה אמר ש-8% מהלווים היו עכשיו פתאום מתחת למים. ומה שאמר היה 8% מהלווים שלקחו הלוואות בשנה האחרונה עם מקדמה נמוכה מאוד, שחיו בשווקים שבהם המחירים ירדו היו כעת מתחת למים. וחשבתי שזה חלק מאחוז מהלווים. אבל הכותרות יזהירו אתכם שהמשבר הממשמש ובא של הלוואות תת-מימיות עומד לעקוף אותנו. ולפעמים זה משגע אותי, אבל אני מניח שזה מעסיק אותי וזה משאיר אותי מועסק. אז זה לא דבר רע.

ג'מיל:
ריק, אני מעריך את המידע ולא יכולתי להסכים איתך יותר לגבי מצב העיקול והיכן אנחנו רק לאומית ביחס להון עצמי ואם באמת יש שם פגיעות. ואני מסכים, אני לא מאמין שזה באמת קיים. אני חושב שכמובן שסנסציוניות תמיד תמכור או תמשוך גלגלי עיניים, ולכן אנחנו הולכים לראות את זה תמיד. אבל כמשקיע נדל"ן ועבור קהילת BiggerPockets שאוהבת לשמוע את התובנות שלך, את התובנות של דייב והבדיחות שלי, אני רוצה להבין איפה טמונה ההזדמנות, כי הנה העובדה בשבילי. אני קונה במזומן. אני בעיקר סיטונאי, אבל אני מתחיל להחזיק ברכוש כי מה שראיתי זה שיש עייפות בחוץ.
מוכרים כרגע שיש להם מצב, שחייבים למכור, לא האדם שלך שרק רוצה לשדרג או לעבור כי הם כבר לא אוהבים את גודל הסלון שלהם, או לא רק דברים קוסמטיים, אלא סיבות אמיתיות למכור. יש עייפות בשוק והצלחתי באמת לנצל את העייפות הזו ולקנות דברים. למשל, בדיוק אמרתי לדייב לפני כמה ימים, יש נכס בשכונה שלי, זו שכונה של 2 מיליון דולר פלוס. הבית הזה הוערך רק ביולי ב-1,000,005 ואני עומד לסגור אותו בעוד כמה ימים ב-800 ב-950 ב-XNUMX, ואני קונה שניים בשכונה שלי באותו מצב.
וכך אני מגלה את העייפות הזו ואני מנצל את זה, כי אני משקיע נדל"ן וזה מה שאנחנו עושים. וכל ההון העצמי הזה שתיארת שבעלי בתים יושבים עליו, הם מוכנים לסחור בזה כדי לשחרר את העייפות הזו, כדי שיוכלו לצאת מהמצב. זו הזדמנות אחת שאני רואה. האם אתה רואה הזדמנויות אחרות שאנחנו כמשקיעי נדל"ן יכולים להסתכל עליהן ולהתנפל עליהן כדי לקבל בסיס טוב יותר לקראת סוף 2023 ל-2024?

ריק:
אז, אני רוצה לברך אותך על כך שאתה אחראי לכותרות שאנשים הולכים לראות על ירידת מחירי הדירות. אז, כל הכבוד דייב וג'מיל. לא, יש הזדמנויות בחוץ. זו התקופה הטובה ביותר בשנה לקניה בדרך כלל, מכיוון שיש פחות ביקוש בשוק. אז, יש לך פחות תחרות על הנכסים שהופכים לזמינים ובעלי בתים בדרך כלל קצת יותר מוכנים לנהל משא ומתן בתקופה זו של השנה בגלל חוסר התחרות הזה. אז, רק באופן כללי, איפשהו בין סוף נובמבר לאמצע ינואר ברוב חלקי הארץ הם הזמנים הטובים ביותר לחפש מציאות יחסית. שנית, אם מישהו מוכר עכשיו, אתה צריך לשאול את עצמך למה הוא מוכר ואם הוא חייב למכור.
אז אתה עושה בדיוק את הדבר הנכון. אני אישית חושב שאחת הסיבות לכך שרמות המלאי יישארו נמוכות במשך רוב שנת 2023 היא בגלל שאנשים שלא צריכים למכור לא הולכים למכור. הם מאוד שמחים לשבת שם עם המשכנתא של 3½% שלהם ולא להחליף אותה לשוק יורד עבור בית יקר יותר עם משכנתא של 7%. אם הם לא צריכים לעשות את זה, הם לא הולכים לעשות את זה. אז אם אתה רואה מישהו שמוכר את זה לפחות מעלה את השאלה האם מדובר במכירה כפויה? האם הם חייבים למכור? ואם כן, יש שם מינוף של משא ומתן. אז אני כן חושב שזה הגיוני. אתה רוצה להמשיך לעקוב אחר מגמות התמחור. אנחנו מסתכלים על ירידת מחירים של 5% במדינה במחירי הדירות. לפי הערכת פאני מיי בשנה הבאה, המחירים יורדים ינואר עד דצמבר בערך נקודה וחצי, וזה הולך להיות תיקון מקומי מאוד.
אז, אתה צריך לשים לב לפעילות השוק המקומי. לדוגמה, המחירים בקליפורניה כנראה ירדו בממוצע בכ-10%. באזור המפרץ כרגע אנחנו רואים שהמחירים בכמה שכבות כבר יורדים ב-20%. אבל אם אתה במדינות הדרום מזרחיות, ייתכן שלא תראה שהמחירים יורדים בכלל, כי אתה עדיין רואה גידול באוכלוסייה וגידול בעבודה. אז אולי המחירים לא עולים ב-20% בשנה, אבל הם עדיין עלולים לעלות ב-2% עד 3%. אז אתה צריך לחפש את ההזדמנויות בשוק המקומי ולהבין מה התמהיל הנכון עבורך. ושוב, אם אתה בשוק עם ירידת מחירים, אולי אתה בוחן לקנות נכס להשכרה, כי אתה לא צריך לדאוג מהתייקור מיידי של מחיר הדירה. אם אתה מסתכל על שוק שבו המחירים עולים, אולי זו הזדמנות להעיף טוב יותר, כי סנפירים באמת צריכים הערכה למחיר כדי להשיג את המספרים שלהם רוב הזמן.
בהזדמנות השנייה, הזכרנו שאין המון עיקולים, אבל אם אתה הולך לשחק בשוק הזה ולחפש הזדמנויות, אתה חייב לשנות את המודל, לפחות במחשבה שלך, מהמקום בו היינו במהלך המחזור האחרון. הזכרנו כמה לווים היו מתחת למים על ההלוואות שלהם בפעם הקודמת. המשמעות היא שהם לא יכלו להיפטר מהנכס אלא אם כן הבנק הסכים למכירה בחסר. והיו הרבה כאלה, אבל לא הרבה יחסית למספר האנשים בעיקול. הרבה מהנכסים לא נמכרו במכירות הפומביות מכיוון שהבנקים לא יכלו לתמחר אותם מספיק נמוך כדי שהמשקיעים יגרמו למספרים לעבוד. אז הבנקים של הבנק בסופו של דבר החזירו את רוב הנכסים בעיקול, ולכן היה הגיוני שמשקיע יחכה שהבנק יחזיר אותו, ימתין שהנכס יחזור לשוק וינהל משא ומתן על אותם נכסים בבעלות הבנק, אלה REOs.
זה לא קורה הפעם. ציינתי שפעילות העיקול בסך הכל היא בערך 60% מהרמות שלפני המגפה. פעילות ה-REO, החזקות הבנקים הן ברמה של כ-30% מהמקום בו היינו לפני המגיפה. אז מה שאנחנו רואים זה יותר התחלות עיקול, אבל יותר אנשים מוכרים את בתיהם בשלב המוקדם של העיקול לפני המכרז של העיקול. והנכסים המגיעים למכרזים נמכרים בשיעור של כ-70%, שזה בערך פי שניים מהשיעור שהם מוכרים בדרך כלל. אז, יש פחות נכסים שמגיעים למכירה פומבית, יש פחות נכסים שעוברים את המכרז, וחוזרים למלווים. ול-FHA יש את התוכנית הזו שנקראת CWCOT, יותר חומרי בייסבול, המועברת ללא אישור בעלות, וכל נכס של FHA שלא מוכר את המכרז מוקצה לחברת מכירות פומביות מקוונת למכירה בהזדמנות שנייה, ובשלב זה הם בדרך כלל להוריד קצת את המחירים.
אז אם אתה משקיע שמחכה ל-REO, מחכה לנכסים בבעלות הבנק, זה לא המקום שבו תהיה ההזדמנות הפעם. הפעם תצטרכו למצוא את הלווים הללו בשלב המוקדם של העיקול ואם אינכם מצליחים להגיע אליהם לפני המכירה הפומבית, עליכם להיות מוכנים לצאת למכירה הפומבית. וזה המקום שבו מישהו כמוך, ג'מיל, נכנס בתור רוכש במזומן כי רוב המכירות הפומביות הללו דורשות מזומן או המחאה של קופאית. והשוק של היום, אתה נמצא בעמדה אדירה של יתרון אם אתה קונה במזומן, מכיוון שכולם מסתכלים על משכנתאות מסורתיות של 6½, 7% והלוואות למשקיעים שיש להם יחס של 10 עד 12% כרגע אם אתה מקבלים מימון גשר. אז, עדיין יש הזדמנויות בחוץ, אבל אתה תצטרך לעשות את החריצות שלך.

דייב:
ובכן, תודה ריק, זה מאוד מועיל. אני חושב שיש הרבה פחד בחוץ, שוב, עם כותרות ואתה מציע דעה הרבה יותר מפוכחת על מה שקורה וניתוח ממש טוב של איפה טמונה ההזדמנות. לפני שנצא מכאן, אני כן רוצה לשאול אותך על משהו שהזכרת כשרק שוחחנו לפני ההופעה, כלומר ב-ATTOM, החברה בה אתה עובד, פרסמה דוח על פעילות תיקון והיפוך. תוכל לספר לנו קצת על מה שלמדת?

ריק:
כן, ולכל מי שמעוניין, יש לנו מדור תובנות שוק באתר שלנו שבו אנו מפרסמים את כל הדוחות הללו בחינם. אז, אפילו לא משהו שאתה צריך לשלם עליו, אבל לאחרונה כן פרסמנו את דוח התיקון וההיפוך שכיסה התהפכויות ברבעון השלישי של 2022. זו הייתה דיווח קלאסי של חדשות טובות, חדשות רעות, דייב. החדשות הטובות הן שהיו יותר מ-92,000 סיבובים ברבעון, שזה המספר השלישי בגובהו ברשומות. ובדקנו נתונים ב-22 השנים האחרונות, אז זה מספר די טוב. החדשות הרעות הן שזה הרבעון השלישי ברציפות שבו המספר הזה ירד. אז, המגמה היא של פחות סיבובים והחדשות הרעות באמת הן שגם הרווח הגולמי וגם שולי הרווח הגולמי ירדו, והרווח הגולמי הוא פשוט המחיר שעבורו נמכר הנכס לעומת המחיר שעבורו נרכש.
ואז השוליים הם האחוז שהרווח הזה ייצג בהשוואה למחיר הרכישה המקורי. אז, זה לא מביא בחשבון דברים כמו עלויות חומר, עבודה, מימון, ואנחנו יודעים שכל העלויות האלה עלו. אז זה לא שוק אידיאלי לסנפירים. לשווקים האידיאליים יש ביקוש גבוה, היצע נמוך ומחירים שעולים במהירות. והדובדבן על המנה יש שיעורי מימון נמוכים וראינו את כל התנאים האלה, עדיין יש לנו ביקוש, אבל הוא נחלש. המחירים ירדו או במקרים מסוימים הם יורדים, זה יקר יותר למימון, לוקח יותר זמן למכור, ועלויות החומר והעבודה יחד עם עלויות המימון גבוהות יותר. אז, אם אתה עוסק בתיקון והיפוך, אתה באמת צריך להיות טוב במתמטיקה עכשיו.
אתה צריך להיות זהיר מאוד לא לשלם יותר מדי עבור הנכס שאתה קונה. צריך ממש ממש להיזהר לא לזלזל בעלות התיקונים, לא לזלזל במשך הזמן שייקח לכם להעביר את הנכס. ודרך אגב, אנחנו לא מדברים על שווקים שבהם לוקח 60 או 90 יום למכור נכס כשהוא מוכן לצאת. אנחנו עדיין מסתכלים על כמה שבועות ברוב השווקים, אבל זה עלייה מכמה ימים בשנה שעברה. אז, אתה צריך לחשב את עלויות נשיאה אלה. אני לא רוצה להצביע על אף אחד, אבל אתה יודע שזה שוק קשה כשיש לך הצעות של Zillow להפסיד 352 מיליון דולר ברבעון ואז Opendoor גורמת לזה להיראות כמו שינוי של שחקנים על ידי הפסד של מיליארד דולר.
ושוב, אלה לא באמת דגמי תיקון והיפוך, אלה דגמי ארביטראז', אבל זה רק מראה לך מה יכול לקרות אם אתה טועה במודל התמחור שלך ותעשה את זה בקנה מידה. אתה עושה טעות על בית אחד שעולה אולי אלפי דולרים, אתה עושה את הטעות על אלפי בתים וזה מאות מיליוני דולרים. אז, זה רק מראה לך שאפילו חברות שאתה מצפה להיות קצת יותר מקצועיות, קצת יותר מתוחכמות בדגמים שלהן, עושות טעויות, עושות טעויות גדולות, גדולות, גדולות ומסיימות לפטר שליש מהצוות שלהן בגלל מהטעויות האלה. אז, זה רק מראה שכסנפיר, אתה באמת צריך לחדד את העיפרון שלך במחזור הזה.
וזו הערת אזהרה לאנשים שרק נכנסים לחלק הזה של העסק. תזמון השוק יכול להיות קשה, אבל אם אתה בוחר בזמן הלא נכון, קונה בחלק העליון של השוק ומזלזל בעלויות התיקון שלך, אתה מסתכל על תרחיש די מגעיל עבור ההיפוך הזה. אז, זה זמן טוב להיות מעורב עם מישהו כמו BiggerPockets שבו אתה יכול לקבל הרבה מהחינוך, אתה יכול לקבל הרבה מהכלים והמוצרים שאתה צריך כדי לוודא שאתה עושה את הדבר הנכון. ובוודאי תמיד תקשיב לפודקאסט On the Market, כי זה המקום שבו אתה מקבל את כל המידע הנכון.

ג'מיל:
ריק, תודה רבה על התובנה הזו. רציתי רק לחפור קצת יותר לעומק, ואם מדברים מניסיוני האישי עם מספר התהפכויות, יש לנו תריסר כאלה שהיו מתרחשים וראינו שבמחיר שבין 750 למיליון ו- חצי, הביקוש נעלם. היינו צריכים לכתוב צ'קים כדי לצאת מהעסקאות האלה ולהוציא אותם מהספרים. עם זאת, בבית המתחיל, אותה נקודת מחיר לרכישת דירה בפעם הראשונה, נכסים אלה עדיין נסחרים ולמעשה יש עדיין כמות גדולה של ביקוש. כשחיברתם את הדוח הזה, האם מצאתם את ההבדלים האלה והאם יש סעיף משנה בשוק התיקון וההיפוך שאנשים בעסק יוכלו להתמקד בו כדי שהם עדיין יוכלו לעמוד בסערה הזו ולדרוך מים ולא לאבד את הצוותים שלהם ולהתקפל עד שדברים יתחילו לחזור?

ריק:
כן, אבל לפני שאני הולך לשם, תן לי לזרוק לך תרחיש נוסף, ואני יודע שאתה עושה את זה. הזכרת את זה קודם. סנפיר טיפוסי אולי מתקשה להמציא את המספרים בעיפרון בימים אלה, אבל יש הזדמנות לנכסים להשכרה. אני חושב שהזכרנו קודם שכ-10 עד 20% מהאנשים שחשבו שהם הולכים לקנות החליטו לשכור במקום. אפשר להעלות טענה הגיונית שאם הם רצו לקנות בית, אולי הם יעדיפו לשכור בית ולא דירה. אולי יש להם צורך בעוד מקום, מה שלא יהיה.
אז, עדיין יש הזדמנות עבור נכסים להשכרה משפחתית, ואני חושב שההזדמנות הזו תמשיך לגדול. עכשיו, אם אתה פליפר, אולי אין לך תהליכים ונהלים עסקיים כדי להפוך לבעלים של נכס להשכרה, אבל אתה בהחלט יכול לזהות את הנכסים האלה ואולי להפוך לסיטונאי ולמצוא את הנכסים האלה שהם הזדמנויות ולמכור אותם לאנשים שרוצים נכסים להשכרה ומרוויחים מכך מבלי להסתכן בקנייה, תיקון והחזקה של נכס זה. אז זו הזדמנות אחת.

ג'מיל:
ומעולם לא שילמתי לך כדי להגיד את זה, דרך אגב.

ריק:
לא. זו הזדמנות אמיתית בעולם כרגע, ויש כמה סנפירים שלמעשה בטווח הקצר, מכיוון שהנפחים שלהם אינם עצומים, הופכים לבעלי נכסים להשכרה, כי הכישורים הדרושים כדי למצוא, לקנות ולתקן בית זהים. . עכשיו זו רק שאלה של להיות בעל הבית הזה לטווח קצר, אולי אפילו למצוא מישהו שיעשה את זה. אבל עם זאת, לשאלתך המקורית, אני מדבר כאן במונחים כלליים מאוד, ג'מיל, אבל אנחנו רואים את אותו הדבר שאתה רואה בשוק שלך. שבקצה הגבוה יותר הביקוש התייבש קצת יותר באופן משמעותי מאשר ברמת הכניסה. וזה די נכון בכל הארץ. יש כנראה כמה חריגים פה ושם, אבל באופן כללי, זה מה שאנחנו רואים. יש מעט מאוד מלאי ברמת הכניסה.
לכן, אם אתה מוצא נכס שאתה יכול להחזיר לשוק כנכס משופץ, כנראה שתהיה לך הזדמנות טובה למכור אותו ולמכור אותו במחיר סביר. יש לך גם יותר תחרות, כי שם מחפשים המוסדות הגדולים נכסים להשכרה. זה המקום שבו משקיעים קטנים יותר להשכרה משפחתית מחפשים נכסים. וברור ששם רוכשים בפעם הראשונה מחפשים נכסים. אז זה לא קל למצוא את הנכסים האלה לקנות ולתקן, אבל אם אתה מסתכל על חלק בשוק שהוא בריא יותר מאחרים, רמת הכניסה הזו, ואפילו הייתי אומר שבהרבה שווקים עולים עד דרג באמצע, אתה עדיין רואה כמות די נאה של ביקוש.
ברגע שאתה נכנס לדרג האמצעי העליון ולמאפיינים ברמה הגבוהה יותר שאתה רואה, למעשה, אתה רואה שתי בעיות. אתה רואה את הביקוש בשוק פוחת, אבל אתה גם רואה את המחירים החלשים ביותר במונחים של הערכה ברמות הגבוהות האלה. זו הסיבה שבמקומות כמו סן פרנסיסקו רואים ירידת מחירים משמעותית יותר במקומות כמו, אני לא יודע, דה מוינס, איווה.

ג'מיל:
תודה רבה לך.

דייב:
ריק. אני חושב שנוכל לעשות את זה כל היום, אבל אנחנו חייבים לצאת מכאן בקרוב. האם יש עוד משהו שאתה חושב שהקהל שלנו צריך לדעת לקראת השנה החדשה שעדיין לא סיקרנו, שלדעתך חשוב לו לזכור?

ריק:
בחיי, אני לא יודע. דיברנו על אסטרטגיות השקעה, כלכלה, שוק הדיור. אני מניח שמחשבת הפרידה שלי תהיה, היזהרו מההייפ. אתה הולך לקרוא הרבה דברים קודרים ואבדון. בטח יש לכם מאזינים שמחכים ומחליפים ריר לקריסת השוק ההיא שראשי המפרק ביוטיוב מקדמים בנשימה עצורה. והייתי אומר אל תחכה. תזמון השוק הוא כמעט בלתי אפשרי. אם תעשה את החישוב שלך ועיפרון המספרים, הגיע הזמן להתקדם. וזה נכון בין אם אתם מחפשים לתקן ולהפוך, לקנות נכס להשכרה או לקנות בית לעבור אליו. זה תרחיש מעניין בכך שאם אתה יכול למצוא נכס שאתה יכול להרשות לעצמו שתחזיק לזמן מה, אתה באמת יכול לראות תרחיש שבו שנתיים מהיום, התשלומים החודשיים שלך נמוכים ממה שהם היום, וכן זה לא משהו שאתה צפוי לראות אם אתה הולך לשכור נכס, כי מחיר השכירות שלך הולך לעלות די הרבה מדי שנה.
אז, אני כן אומר לאנשים, במיוחד לאנשים שעומדים להחזיק נכס לתקופה מסוימת, שאם תמצאו משהו שהמספרים עובדים, אל תחכו עד שהשוק יגיע לתחתית. אתה יכול לחיות עם קצת תנודתיות לטווח קצר. המחירים שלך יורדים 2½, 3%, 5%, הם הולכים לעלות בחזרה. והיסטורית אתה חוזר אחורה במאה השנים האחרונות של מחירי הדירות, הייתה לנו רק פעם אחת שבה השוק ירד ב-20% ונתקע שם לזמן מה וזה היה המיתון הגדול. אבל מחירי הדירות לא עולים מדי שנה, אבל עם הזמן, הם עלו בעקביות משנה לשנה, לשנה. אז, אל תאמינו להייפ, אל תיבהלו, אבל היו זהירים ככל האפשר לפני שאתם מקבלים את ההחלטות הללו. אל תחשוב על זה יותר מדי, אבל הקפד לעשות את החשבון הזה ולבדוק את זה פעמיים.

דייב:
בסדר. ובכן, תודה לך, ריק. אנו מעריכים את מילות הפרידה הללו ובהחלט מסכימים. אנשים צריכים להיות... לפחות לקרוא את כל המאמר, נכון? יש כל כך הרבה פעמים שפשוט אנשים מגיבים לכותרת וזה כמו, "נו, קראת את שאר הכתבה? זה לא היה כל כך נורא." אז, עצה מפוכחת מצוינת שם. אנחנו מעריכים את זה, ריק. ריק שרגה הוא סגן נשיא בכיר למודיעין שוק ב-ATTOM Data. ריק, אם אנשים רוצים להתחבר אליך, איפה הם צריכים לעשות את זה?

ריק:
אז אתה יכול למצוא אותי בלינקדאין או בטוויטר, ריק שרגה, כל אחד מהם די קל. אם אתה רוצה להתחבר אלי בלינקדאין, וודא שאתה מזכיר את On the Market או את ג'מיל ודייב כדי שאדע שאתה לא מהמטורפים בלינקדאין שמושיטים יד תחת כינוי. אתה יכול גם למצוא, הזכרתי attomdata.com. יש לנו מדור תובנות שוק. אנחנו נמצאים בכל המדיה החברתית, אבל אנחנו מפרסמים דוחות על כל ההיבטים של שוק הדיור שהם בחינם מדי שבוע. אז, אל תהסס לעקוב אחרינו שם, ואני מצפה להתחבר עם הרבה מכם.

דייב:
בסדר. שוב תודה, ריק. נצטרך לקבל אותך בחזרה בעוד שישה חודשים. אמרת שהמחצית השנייה של 2023 עשויה להיות שונה מאוד, כך שתמיד נחזיר אותך לנקודות הציר הללו של שוק הדיור אם אתה מוכן להצטרף אלינו שוב.

ריק:
תמיד תהנו מהשיחה חבר'ה. בכל עת.

ג'מיל:
טוב, שמעתם את זה חברים. ריק אמר שתהיה סיטונאי בשנה החדשה. מה אתה חושב, דייב?

דייב:
אני יכול להעיד שלפחות מחוץ לשידור, לא ראיתי את ג'מיל משלם לריק כדי להגיד את זה.

ג'מיל:
'מס

דייב:
יכול להיות שהוא עשה את זה באופן פרטי.

ג'מיל:
זה דבר אמיתי. אני חושב שיש הזדמנויות מדהימות, ובמיוחד אם אתם בוחנים אסטרטגיה לשנת 2023, באמת שקול את זה ותנהל שיחות עם אנשים בפורומים. שוחח עם אנשים ב-BiggerPockets ובאמת, באמת, תחשוב טוב, תבין את החיתום ותבין את המספרים. כמו שריק אמר, תחדד את העיפרון ותצליח.

דייב:
אני אוהב שזו התוכנית הראשונה שלנו לשנה החדשה, כי אני פשוט חושב שריק מספק מידע ממש טוב שאינו ורוד מדי, אבל הוא מציין שיש הזדמנויות ושהרבה מהדברים שאתה קורא הם בעיקר מבוסס על פחד ולא על בסיס עובדות. אז אם אתה מחפש להגדיל את תיק ההשקעות שלך או להיכנס לנדל"ן בפעם הראשונה בשנת 2023, אני מקווה שקיבלת הרבה לקחים טובים ממה שג'מיל וריק חלקו איתך היום. זה מרגיש מוזר, כי אנחנו מקליטים את זה באמצע דצמבר, אבל אני מניח שנה טובה לכל מי שמאזין.

ג'מיל:
שנה טובה.

דייב:
אנחנו מאוד מעריכים אותך. הולכת להיות לנו שנה טובה מאוד. יש לנו הרבה בתור בשבילך ב-On the Market. אנו מעריכים את ההקשבה של כולכם, ובהצלחה לכולכם בהשקעות נדל"ן ובמצבים הכלכליים שלכם בשנת 2023. ג'מיל, איפה אנשים צריכים למצוא אתכם?

ג'מיל:
אתה יכול למצוא אותי בערוץ היוטיוב שלי בכתובת youtube.com/jamildamji. בדוק אותי גם ב-IG. אני קצת מרגיש כאילו, ריק, זה הגיוני שהוא בלינקדאין ובטוויטר ואני באינסטגרם ובטיקטוק.

דייב:
כן, זה עושה את זה. זה עוקב. זה בוודאי על המותג.

ג'מיל:
שנה טובה חבר 'ה.

דייב:
בהחלט. ויש לנו גם ערוץ יוטיוב עבור On the Market ו-BiggerPockets. אתה יכול לבדוק את אלה אם אתה רוצה לשמוע עוד ממני, או ג'מיל, או כל אחד מחברי הפאנל האחרים על השוק. לכל השאר ב-On the Market, לג'יימס, קתי והנרי שלא יכולים להיות כאן היום, שנה טובה ותודה על ההקשבה.
על השוק נוצר על ידי, דייב מאייר וקיילין בנט. הפקה של קיילין בנט. עריכה של ג'ואל אספרזה ו-Onyx Media. מחקר מאת Pooja Jindal. ותודה גדולה לכל צוות BiggerPockets. התכנים בתוכנית על השוק הם דעות בלבד. כל המאזינים צריכים לאמת באופן עצמאי נקודות נתונים, דעות ואסטרטגיות השקעה.