פייס מורבי בנה תיק נדל"ן של 1,800 יח"ד מבלי להשתמש בכסף שלו. לא יאומן נכון? ובכן, זה 100% נכון, והוא כאן היום כדי לספר לכם למה רובם מה שאתה יודע על השקעות נדל"ן שגוי לחלוטין. במשך שנים, אמרו לך לחסוך עד 20% למטה, לשמור על האשראי שלך במצב טיפ-טופ, ולעולם אל תקנה במחיר מבוקש או גבוה מזה. אבל, פייס עשה את ההיפך ממה שהמשקיעים המסורתיים אמרו לו לעשות. הוא קנה אלפי נכסים עם אין כסף למטה, ללא בדיקת אשראי אחת, ומעל המחיר המבוקש. הסיבה שלו לעשות זאת עשויה להפתיע אותך.
רק לפני עשור ומשהו, פייס היה קבלן חרוץ, החלפת שירותים וצביעת קירות כדי לפרנס את משפחתו. הוא חשב שהוא מנהל עסק מצליח, אבל במציאות הוא ניהל את הכספים שלו ואת פוטנציאל ההכנסה הפסיבית שלו. הוא היה קשור לשעון והיה צריך לעבוד כדי להרוויח כסף עד שמנטור בלתי צפוי נתן לו עצה חמורה. משם הכל השתנה, כשפייס עבר מ"עובד" ל"משקיע" והתחיל בניית מאסיבית הכנסה פסיבית תיק עבודות.
כעת, כמלך הפיננסים היצירתיים, ומחברו של עושר ללא מזומן, פייס מלמד את הטריקים של המקצוע שהמנטור שלו לימד אותו. אנחנו מדברים על רכישת נכסים ללא כסף, אשראי או אישורים והפיכת עסקאות דפוק למפלצות זורמות מזומנים על ידי שימוש באסטרטגיות השקעה לא ידועות כמו בְּכַּפוּף לְ-, מימון בעלים, ואחרים. מדריך זה למתחילים ייתן לך את כל מה שאתה צריך לדעת להשקיע ללא מזומן, אשראי, או שנים של ניסיון!
לחץ כאן כדי להאזין לפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
מינדי:
ברוכים הבאים למהדורת הבונוס של BiggerPockets Bunny Podcast בו אנו מראיינים את פייס מורבי ומדברים על כל מה שקשור למימון יצירתי. שלום שלום שלום. שמי מינדי ג'נסן. ואיתי, כמו תמיד, המנחה המשותף שלי, סקוט טרנץ'.
סקוט:
תודה, מינדי. נהדר להיות כאן עם המארחת המשותפת של מיליון השיער שלי, מינדי ג'נסן.
מינדי:
סקוט ואני כאן כדי להפוך עצמאות כלכלית לפחות מפחידה, פחות רק למישהו אחר, כדי להציג בפניכם כל סיפור כסף כי אנחנו באמת מאמינים שחופש כלכלי ניתן להשגה לכולם, לא משנה מתי ומאיפה אתם מתחילים.
סקוט:
זה נכון. בין אם אתה רוצה לפרוש מוקדם ולטייל בעולם, המשך לבצע השקעות גדולות בנכסים כמו נדל"ן, להקים עסק משלך או ללמוד על המורכבויות של מימון יצירתי ומציאת ארנבות מוכרים יעזרו לך להגיע ליעדים הפיננסיים שלך ולהשיג כסף מהדרך כפי שאתה יכול להשיק את עצמך לעבר החלומות שלך.
מינדי:
סקוט, אני נרגש לדבר עם פייס מורבי היום. אנחנו מדברים על מימון יצירתי וגם על ארנבות. שמעת אותי אומר BiggerPockets Bunny Podcast?
סקוט:
הו, אני אוהב את זה. זה היה די טוב.
מינדי:
אני מנסה להיות יותר כמוך, סקוט. אנחנו צוללים עמוק לתוך מימון יצירתי. ופייס. מורבי הוא מספר סיפורים מופתי. תלמד הרבה מהפרק הזה. לפני שנביא את פייס, יש לנו קטע חדש בתוכנית היום שנקרא Money Moments שבו אנו חולקים פריצה, טיפ או טריק כסף כדי לעזור לך במסע הפיננסי שלך.
רגע הכסף של היום הוא, האם ידעת שאתה יכול לקנות מרשמים בקוסטקו או במועדון של סאם גם אם אין לך מנוי? נצל את המחירים הנמוכים מחנויות מחסני החברות הללו מבלי לשלם את החברות ב-$60 לשנה.
למרות שאני מעריץ ענק של קוסטקו וחבר כבר משהו כמו 30 שנה. אז אני חושב שזה חשוב להיות חבר בחברות Costco. אבל אם זה לא משהו שנמצא על הרדאר שלך, אתה עדיין יכול לנצל את מחירי המרשם הסופר נמוכים שלהם.
בסדר, לפני שנביא את פייס, בואו ניקח הפסקה מהירה. וחזרנו. Pace Morby הוא תורם קבוע ל-BiggerPockets והמחבר של כותרת ההוצאה האחרונה של BiggerPockets בשם Wealth Without Cash. פייס מתמחה במימון יצירתי, נושא שממש לא עסקנו בו בעבר. אבל אנחנו הולכים לצלול לעומק את זה היום. קצב, ברוכים הבאים לפודקאסט BiggerPockets Money.
לִפְסוֹעַ:
אני מעריץ ענק. כל הכבוד על ביצוע למעלה מ-400 פרקים. זה מדהים.
מינדי:
ובכן, תודה לך, פייס ואני בטוח שהקשבת לכל אחד מהם, אז שוב תודה לך. קצב, בוא נקפוץ עליך ועל הסיפור שלך. האם תוכל לספר לנו קצת על עצמך וכיצד התחלת בהשקעות נדל"ן.
לִפְסוֹעַ:
כן. גדל במשק בית של 12 ילדים, אב עובד צווארון כחול. אבא שלי היה רו"ח במהלך היום, הרוויח 60,000 דולר בשנה בפרנסת 12 ילדים. אז זה לא הולך טוב. אז ברור שהוא זכה לאור ירח גם בתור קבלן, הרוויח כסף מתחת לשולחן, עשה קיר גבס לגברות קטנות וכל מיני דברים כאלה רק כדי להסתדר.
ובסופו של דבר עשיתי את אותו הדבר כשהגעתי בשנות ה-20 לחיי. עשיתי את עצמי במכללה בהיותי קבלן בלילה. ואז, נכנסתי לבנייה מאוד קשה, כנראה בסביבות 24, 25 ובניתי חברה גדולה. התחלתי להשתמש במדיה החברתית כדרך להציג את העבודה שלי. ובסופו של דבר הנחתי לקוח די גדול, Opendoor. הם היו הלקוח הכי גדול שלי. הייתי הקבלן הראשון שלהם בפיניקס, אריזונה, וחברת הבנייה שלי התפוצצה. ובסופו של דבר היו לי בערך 250 עובדים, הרבה לימוד לקחים דרך זה, Opendoor.
ואז, התחיל לתת לי להיפתח בדאלאס ובוגאס ודברים אחרים ולהתרחב. ואז, התקבלתי לעבודה על ידי Offerpad. ואז, התקבלתי לעבודה על ידי זילו. והתחלתי לעשות מאות שיפוצים וסיבובי השכרה עבור כל החברות הגדולות האלה, אמריקן הומס 4 רנט, קולוני הומס, כל החברות הגדולות האלה.
ואז, היו לי גם כמה חברות קטנות יותר ששכרו אותי מקומית לפיניקס, אריזונה. ובסופו של דבר התקבלתי לעבודה על ידי גברת בשם בת'אני וויליס. ואחרי שנים על גבי שנים על גבי שנים של שיפוצים עבור אנשים אחרים וצפיתי בכולם מרוויחים כסף על הסיבובים שלהם, על ההשכרות שלהם וכל הדברים האלה, שכנעתי את עצמי שאני מעורב באיזשהו אופן באיזשהו אופן בנדל"ן .
וזה לא היה עד שבת'אני וויליס שכרה אותי לעשות כמה מהתיקון וההפכים שלה. והיא אמרה לי שאני לא אלא עבד לעסק שלה ושהמשקיע היחידי בנדל"ן היו האנשים שעבדתי בשבילם, ואז יכולתי לעשות את הסטייה להשקעה בנדל"ן בעצמי. ואלמלא בת'אני, לא רק אומר את זה, אלא מראה לי פיזית איך לעשות את זה כי אני מאוד קוף רואה קוף עושה סוג של אדם שלעולם לא הייתי מצליח להיכנס לנדל"ן.
מינדי:
האם לבתאני יש מקום חם בלב שלך? זה לא נשמע כמו שיחה ממש נחמדה לשמוע. אתה עבד לי והכל. אני משקיע הנדל"ן היחיד כאן. זה לא נשמע כמו משהו נחמד.
לִפְסוֹעַ:
אני חושב שמנטור טוב יודע מה לומר לאדם הנכון. ואני חושב שאני מסתכל עליה כדמות אם עבורי עכשיו. ובעצם, הנה מה שקרה. עשיתי לה שני שיפוצים. עמדתי בזמן, עמדתי בתקציב בשניהם, וזה נדיר מאוד שכל קבלן נפגש.
אז היא שוכרת אותי לשלישית. אני הולך לעשות את האומדן בבית. והיא באה ודופקת לי על הכוס והיא אוהבת... ובכן, אני יושב במשאית שלי. היא באה ודופקת על דלת הנהג שלי. היא אומרת, "צא מהמשאית שלך." ואני כמו "אנחנו צריכים לדבר." ואני כמו, "מה? מה קורה?" היא גרמה לי לשבת על גב דלת תא המטען שלי והיא תפסה אותי על כתפי ימין והיא חפרה את ידה בכתף הימנית שלי. וזה היה איכשהו, איכשהו זה היה מאוד חזק וחמור, אבל זה היה גם בצורה אוהבת.
והיא הסתכלה לי בעיניים והיא אמרה, "למה אתה לא בנדל"ן? והיא שאלה אותי שאלה שאף אחד אחר לא שאל אותי ואתגרה אותי. והגנתי על עצמי וסיפרתי לה את כל 15 הסיבות והתירוצים למה לא עשיתי את הקפיצה. והיא אומרת, "אתה בחור צווארון כחול. אתה צריך להסתכל על שרטוטים כדי לבנות בית. אכפת לך אם אראה לך את השרטוטים להתעסק בנדל"ן?" ואני אמרתי, "אוי אלוהים, זה בדיוק מה שהייתי צריך." והיא ניווטה אותי והובילה אותי בכך שהראתה לי, לא רק סיפרה לי, אלא הראתה לי. ואלמלא בת'אני וויליס, עדיין הייתי עושה עבודות בנייה עבור אנשים אחרים.
סקוט:
על כמה בתים שעבדת או כמה פרויקטים סיימתם בסך הכל, עד שניהלתם את השיחה הזו?
לִפְסוֹעַ:
איזו שאלה נהדרת. אף אחד לא שאל אותי את זה קודם. ביצעתי למעלה מ-7,000 שיפוצים עבור חברות אחרות לפני שאפילו האמנתי באפשרויות שלי ובעתיד שלי. אז זה אומר לך את מרחב התודעה שהייתי בו. והלך הרוח שהיה לי הוא שהייתי רק דבורה פועלת. החלפתי זמן בכסף והיינו בממוצע 35 עד 50 סיבובים בחודש עבור Opendoor, Offerpad ו-Zillow. ועשינו ביחד כ-7,000 בסך הכל. ביצעתי בנייה חדשה, תוספות, כל מה שאתה יכול לדמיין שעשיתי כקבלן. ועשיתי 7,000 עד שמישהו... וכדי לענות על השאלה שלך, האם יש לי מקום חם בלב? ובכן, מינדי, אם היא לא שואלת את השאלה כך והיא לא הודתה שאני מגינה על עצמי והיא לא הכירה כמו שאמא הייתה מכירה לילד כזה, זה תירוץ שאתה אומר לעצמך , וזה שקר.
ואם היא לא הייתה חמורה איתי, היא לא הייתה פורצת דרך הגולגולת העבה הגדולה הזאת שלי לתוך המוח הבוטנים הקטן הזה שהיה לי. ומה שהיא אמרה לי, מינדי, זה שהיא אומרת, "אתה תחליף לעסקת נדל"ן כמו נוטריון נייד."
חיפוש פשוט בגוגל יכול להחליף אותך. אתה לא הבעלים של העסק שלך. אני הבעלים של העסק שלך. אם אתה סוכן נדל"ן, אתה לא בנדל"ן. אם אתה נוטריון נייד, אתה לא בנדל"ן. אם אתה חברת תואר או נאמנות, אתה לא בנדל"ן. אתה נותן שירות למישהו שכן.
וזה היה מכה בפרצוף. לא שמעתי את זה בדיוק כמו שהרבה אנשים אולי לא שומעים... יש סוכנים שישמעו אותי אומר את זה והם יגידו, "כן, אני. יש לי רישיון נדל"ן". בסדר. ובכן, הם לא לימדו אותך איך להשקיע בנדל"ן, בבית ספר לנדל"ן, נכון? וגם לא המתווך שלך. אז אתה נותן שירות למישהו אחר. ואם בת'אני וויליס לא הייתה אומרת לי את זה ואומרת לי את זה בצורה כל כך חזקה, לא הייתי מקשיבה לה, נשברת ולמעשה משפילה את עצמי מספיק כדי לפתוח את דעתי ולומר, "תראה לי."
סקוט:
תראה, אני עושה כאן מתמטיקה פשוטה מאוד. עשית 7,000 עבודות לפני השיחה הזו. ואני הולך להניח שהרווח עבורך בעבודות האלה היה אלף דולר לכל עבודה. זו כנראה הערכה נמוכה מאוד. זה רווח של 7 מיליון דולר שהפקנו בשנים שקדמו לשיחה הזו. אז להיכנס לנדל"ן עבור מישהו עם עסק מצליח משגשג שמייצר טונות של מזומנים, וכנראה שאני בפוטנציה בסדר גודל מההערכה הזו, איך זה שמישהו כמוך יעשה את המעבר להשקעה בנדל"ן ? איך אתה מתחיל וללכת אחריה בעקבות השיחה הזו מעמדת ההתחלה המצוינת הזו, למרות שעבדת עבור אנשים אחרים בתקופה ההיא?
לִפְסוֹעַ:
ימין. אני אוהב את השאלה הזאת. אז כמו רוב בעלי העסקים הקטנים, הסיבה שהם לא יכולים להרחיב היא בגלל שהם פשוט משקיעים מחדש את כל כספם בחזרה בעסק, נכון? העסקת אנשים נוספים, קניית ציוד חדש, ניהול לא נכון של כסף, שטפי דם באתר העבודה הזה, כי עיניו של מישהו לא היו עליו. משהו נמשך יותר מדי זמן. אלוהים, הפסדנו 40 אלף על זה. זלזלנו. כל הדברים האלה קורים בכל מקום, אבל עושים כסף ממש טוב. השנה הראשונה שלקחתי הביתה מיליון דולר הייתה 2013, אז לפני 10 שנים.
ואני עדיין הייתי קבלן באותה תקופה. וזה היה בגלל Opendoor. קיבלתי שכר מדהים. אבל הבעיה היא בתור קבלן, הרחבה היא הדבר היחיד שאי פעם לימדו אותך. פשוט לבנות יותר, לבנות יותר, לבנות יותר. אז עכשיו, יש לך משאיות חברה וביטוח ותחמימות עובדים שאוכלים את הרווחיות שלך. ואתה חושב שאתה מנהל עסק ממש מצליח. אבל בעצם כל מה שאתה עושה זה ליצור כדור ושרשרת כבדים יותר.
ואף אחד לא מלמד קבלנים לשכור COO או לשכור סמנכ"ל כספים גדול, לשכור אנשים מסוג זה. אתה עושה הכל בעצמך. וכך, גם הרווחים שלכם פוחתים כי הפרויקטים שלכם פחות ופחות ופחות יעילים.
אז איך זה התחיל בנדל"ן? וגם הדבר השני הוא קבלן, אנשים שנמצאים שם שהם קבלנים, בסופו של דבר אתה הבנק בהרבה מעבודות הלקוח שלך. לקוחות, אתם תמיד עושים עבודה... עשיתי הרבה שיפוצים 203(k). עבור אנשים שלא יודעים מה זה שיפוץ 203(k), זה כאשר בעל בית הולך ומקבל הלוואה 203(k) ממלווה. והמלווה יחזיר לקבלן את עלויות הבנייה. אבל נחשו מה הקבלן צריך לעשות לפני שהוא מקבל החזר? הוא יוציא מכיסו את הכסף שלו על הפרויקט עבור בעל הבית. ואז, הוא מקבל החזר 30 עד 60 יום לאחר מכן.
הייתי צריך 30 או 40 מהעבודות האלה כל הזמן. היו לנו הוצאה של מיליוני דולרים, הוצאה של מיליוני דולרים. אז כשאמרתי, "בסדר, בוא ניכנס לנדל"ן," אפילו לפעמים לוקחים משכורת בתור קבלן, אתה מדבר עם כל קבלן, הם יגידו, "אה, כן, יש לנו מיליוני דולרים במחזור, אבל אני יכול אל תיקח משכורת." זה הייתי אני.
הייתי מאוד הבחור הזה. ולא למדתי את היסודות והיסודות של איך לנהל עסק מצליח בפועל עד שהייתי כנראה בערך בן 31. וזה היה בגלל שפגשתי אנשים מצליחים יותר ממני לאורך המסע. אבל ההסתערות שלי על זה היא שסיפרתי לבתאני. אמרתי, "טוב, איך אני עושה את זה?" היא אומרת, "מה מונע ממך את זה, אחי? הבנת את החלק הכי קשה בכל זה. אתה הקבלן. לכל השאר קשה עם הקבלן".
ואני אמרתי, "נו, מאיפה הכסף?" היא כמו, "כסף קשה." אני כמו, "זו המאפיה, נכון?" המאפיה באה ומכה אותך בברכיים עם מחבט בייסבול. היא כאילו, "אחי, אתה טיפש?" אז היא לימדה אותי מה זה כסף קשה וכסף פרטי זה. ואז היא אמרה, "אתה יודע מה? תשכח מכל זה. מה שאתה צריך זה שאתה צריך פשוט לפעול היום. אני לא הולך ללמד אותך שום דבר אחר. אני לא הולך ללמד אותך דבר נוסף."
אז מה שהיא עשתה זה שהיא גרמה לי לשלוף את הטלפון שלי ולהזמין גלויות. ואפילו כששלפתי את הטלפון שלי, אני מסתכל עליה ואני אומר, "ובכן, בת'אני, איך אני יודע לאן אני שולח את אלה ובאיזה צבע הגלויות ומה צריך להגיד?"
והיא כמו, "אוי אלוהים. פשוט תוציא את הטלפון שלך ותתקשר." וכך, התקשרתי לחברת הגלויות שלה. אני לא שולח גלויות עכשיו. זה יקר מדי בשווקים שלי שאני מפרסם. אבל בזמנו זה עבד.
באותו יום שלחתי 10,000 גלויות. זה עלה לי 5,000 דולר. והתחלתי לייצר לידים נכנסים. מה שמצאתי בשיחת הטלפון ההיא, ישבתי על גב המשאית שלי, עשיתי את שיחת הטלפון לחברת הגלויות. אני אומר, "היי, אני עומד כאן עם בת'אני וויליס. היא אמרה לי להתקשר אליך." ואני אומר, "אני רק מתחיל. לאן עליי לשלוח?" הם אומרים, "אה, מושלם. יש לנו חבילת התחלה. אנחנו יודעים לאן לשלוח אותם, מה לומר, באיזו תדירות לשלוח אותם, באיזה גודל הכרטיס צריך להיות, באיזה צבע הם”. אני כמו, "אוי אלוהים, יש את המשאבים האלה שם כל הזמן הזה. ויש לי מה שכיניתי עכשיו הימנעות יצירתית. יצרתי דרכים להימנע מלעשות את זה".
ובת'אני אומרת, "תבזבז את הכסף." הוצאתי חמישה אלף על 10,000 גלויות. וכעבור כשלושה שבועות, קיבלתי שני לידים שהתקשרו. ופספסתי את שתי שיחות הטלפון. אתה יודע למה? זה בגלל שהטלפון שלי היה בכיס האחורי והתקנתי אסלה של מישהו ליד התיקון והיפוך שלו. שם הייתי בחיי, שהייתי כל כך מעורב בעסק שלי שאחד מהחבר'ה שלי שכח להתקין את אחד השירותים. הלקוח שלי מתקשר אלי ואומר, "אנחנו צריכים שזה יבוצע." ובמקום להתקשר לבחור שלי או שתהיה לי דרך מאורגנת להתקשר ולהבין את זה, אני צריך ללכת על המשאית שלי ולעשות את זה. פספסתי שתי שיחות טלפון בפרק זמן של 30 דקות. שניהם היו מובילים שנכנסו.
ובאותו לילה, הסתכלתי עליו. אני אומר, "אוי, אני כנראה לא צריך להתקשר לאנשים האלה עד מחר." אני אתקשר אליהם מחר, וכך גם הפעלתי את עסקי הבנייה שלי. אז אני חוזר הביתה. אשתי אומרת, "היי, יש לך לידים?" אני אומר, "כן, בעצם. קיבלתי שני לידים היום". היא הולכת, מה הם אמרו? אני הולך, "אני לא יודע. לא עניתי. הייתי עסוק בהתקנת שירותים".
ואשתי אומרת, "אתה צוחק עלי, אחי?" קורא לו. אני הולך, "אני אתקשר אליהם מחר." היא אומרת, "בסדר. אבל כשאנחנו יוצאים לארוחת ערב ואתה מתקשר קדימה ואתה אומר, מה ההמתנה? והם אומרים, 'כל דבר יותר מ-15 דקות', מיד בוחרים במסעדה אחרת. אתה חושב שבעלי הבית האלה שהתקשרו אליך ימתינו למחר. איפה ההיגיון?" ואשתי לא מדברת ככה.
אשתי מתוקה מאוד. היא אומרת, "מתוקה, אני אוהב אותך, אבל בבקשה תתקשר." אז שלפתי את הטלפון. ובדיוק שם, כששלפתי את הטלפון כדי להתקשר ללידים האלה בחזרה, קיבלתי את השיחה השלישית שלי. והשיחה השלישית הזו בסופו של דבר הייתה העסקה הראשונה שלי. וזו הייתה גברת בשם ג'ני מונסון, מורה פורש בבית ספר. היא התקשרה אליי. ולא היה לי מושג מה לעשות. לא היה לי מושג מה לומר.
נקטתי בפעולה לא מושלמת. וכך, מה שעשיתי זה שג'ני אומרת, "היי, קוראים לי ג'ני. הרגע קיבלתי את הגלויה שלך. אני רק תוהה אם תוכל לתת לי הצעה על הבית שלי." ואני אומר, "אתה יכול לחכות רגע?" ושמתי אותה להפסקה. ואז התקשרתי לבת'אני וויליס. ואני אמרתי, "אין לי מושג מה להגיד לגברת הזו מהקו השני."
והיא כאילו, "הוצאת כסף כדי ליצור לידים כדי ללכת לראות בתים של אנשים ולתת להם הצעות. זה כזה פשוט. קבע את הפגישה." וכך, חזרתי לקו השני. אני אומר, "אז אני מניח שאני צריך לעלות ולראות את הבית שלך ובואו ניתן לך הצעה." עד כדי כך לא הייתי בטוח בעצמי.
ולמחרת בבוקר בדרכי לפגישה ההיא, התקשרתי שוב לבת'ני וויליס. ואמרתי, "בסדר, יש לי שלוש בעיות. אני לא יודע מה להציע. אני לא יודע כלום על הניירת. ואני לא יודע מאיפה יגיע הכסף כדי שאקנה את הבית הזה מלכתחילה ומה אני אעשה איתו". והיא אומרת, "אתה לא צריך לדאוג לגבי שתיים מהבעיות האלה, הניירת ומה אתה הולך לעשות עם הנכס. כל מה שאתה צריך לעשות זה לשאול אותי בשביל מה אתה צריך לקנות את זה."
ואני אמרתי, "בסדר, בשביל מה אני צריך לקנות את זה?" היא אומרת, "בסדר, תן לי להסתכל על זה." והיא אומרת, "אני הולכת לחבר את זה ממש מהר." אני הולך, "סליחה." לא ידעתי מה המשמעות של התחרות בעסקה הראשונה שלי. וכך, היא התחרתה ואמרה, "אל תשלם דולר מעל 150,000 דולר." ואז נסעתי עד הבית, נפגשתי עם ג'ני. והסיפור הזה נמצא למעשה בהקדמה של הספר שכתבנו ביחד, BiggerPockets of Myself. ואני עולה לבית ואני נכנס לנכס של ג'ני ומגיע למטבח, ואני מסתכל למטה על השיש. ויש ערימה של כרטיסי ביקור של סוכן נדל"ן וערימה של גלויות, כל המתחרים שלי שהיו בבית או עומדים להגיע לבית. ושאלתי את אחת השאלות הכי חשובות.
שאלתי את זה כנראה חמש פעמים בכל יום מאז. מה מנע ממך למכור את הבית עד כה? והיא אומרת, "ובכן, יש לי כבר הצעה של 165,000 דולר." ומכיוון שאני מורה פורש בבית ספר וזה הנכס האחרון שלי, ומכאן מגיעה הפרישה שלי, אני צריך יותר מ-165,000 דולר.
וכשאתה חדש לגמרי, זה יכול להיות גם הגרנד קניון. כאילו 150,000 היא ההצעה המקסימלית המותרת שלי. והיא אומרת שכבר קיבלה הצעה ב-165.
ובתקווה, אנשים שמקשיבים לזה, ובכן, היא אומרת לי שיש לה הצעה ב-165. אז אני אומר, "טוב, ההצעה שלי תהיה הרבה יותר נמוכה מזה, אז כנראה שאני אפילו לא צריך להגיד לך. אני לא רוצה להביך אותך." וג'ני מונסון, המוכרת אומרת, "זו טקטיקת מכירה, נכון? אתה רק מנסה לעגן אותי. לימדתי את ילדי בית הספר כל היום. אני רגיל לעשות מניפולציות. בבקשה, אל תעשה לי מניפולציות."
זה היה כמו רגע כזה. אני הולך, "אני מבטיח לך, ג'ני. אני אפילו לא יודע מה אני עושה. אני אפילו לא יודע אילו אסטרטגיות מכירה יעבדו. אז אני חושב שזה כנראה טוב בשבילי פשוט לעזוב ואני לא הולך..." היא אומרת, "אתה אפילו לא מתכוון לתת לי הצעה?" כמו, "אני לא רוצה להביך אותך. אני חושב שאתה צריך ללכת עם ה-165."
אבל זה המקום שבו גדלתי במשק בית של 12 ילדים ובעלת לב של עבדות, ההורים שלי, אמא שלי גידלו אותנו בצורה שעד השעה שש בבוקר, נדרשנו לקבל את הנעליים שלנו. עַל. ותהליך המחשבה של אמא שלי שם היה, "אתה אף פעם לא יודע איזה שכן יזדקק לעזרתך כדי להאכיל את הסוסים. אתה אף פעם לא יודע מי יצטרך עזרה במעבר. לעולם לא תדע אם אבא שלך צריך שתעלה על משאית ותלך לאתר עבודה. תמיד תנעל את הנעליים שלך. תהיה מוכן ללכת לשרת מישהו. ”
וככה כשהתחלתי לצאת עם אשתי, היא אמרה, "למה אתה תמיד לבוש ומוכן ללכת בשש, אפילו בשבת בבוקר?" אני כמו, "אני מניח כי אולי אחד השכנים יתקשר ואוכל להאכיל את הסוסים שלהם. אני לא יודע." והיא כמו, "וואו, אמא שלך אימנה אותך, אחי. אמא שלך אימנה אותך."
אז כשאני עוזב את הבית, את הבית של ג'ייני, וכך בספר, אני מספר סיפור על אחד השיעורים החשובים ביותר שלמדתי אי פעם. וכך הגעתי לנדל"ן, וכך אני חושב על כל בית. לא ידעתי איך לעשות את הניירת. לא ידעתי איך לעשות את הקומפוזיציות. אני, עדיין בשלב זה, אפילו לא ידעתי מאיפה יגיע הכסף.
מישהו אחר כבר הציע יותר כסף ממני, אבל בגלל ששאלתי אותה את השאלה הזו, בסופו של דבר קיבלתי את העסקה. ואני אמרתי, "מה עוד אני יכול לעשות כדי לעזור לך? יש לי צוותים. יש לי משאבים. יש לי אנשים שיכולים לבוא לעזור לך להעמיס משאיות ברגע שאתה מוכן לזוז." והיא, "אני לא צריכה עזרה בזה. יש לי בעיה גדולה יותר. לא הצלחתי לפתור כבר שנה וחצי”.
אז היא אומרת, "האם אתה בטוח שאתה רוצה לעזור לי?" אני אומר, "כן, אני רוצה לעזור לך." אז היא לוקחת אותי לחלק האחורי של הבית שלה. אז מהדלת הקדמית שבה עמדתי לצאת, אנחנו הולכים ישר לחלק האחורי של הבית והיא מתחילה לפתוח את דלת הזזה הזו מזכוכית, והיא לא שיפצה את הבית כבר 40 שנה.
זה כמו חלונות עם זכוכית אחת, גג גרוע, דוד מים חמים, כל הדברים מתפרקים. ודלת הזכוכית ההזזה שלה, הגלילים על דלת הזכוכית ההזזה נתקעו. אז זה כמו…. כשהיא פתחה את דלת הזזה מזכוכית. והיא פתחה את זה. והיא גילתה לי שלוש ארנבות פלמיות.
ארנב פלמי הוא בגודל של ילד בן ארבע. הם מסיביים, אדירים. הם נראים כמו ילד בן ארבע לבש חליפת ארנבת. יש לה שלושה מהם. והיא כאילו, "אנחנו לא יודעים מה לעשות עם אלה. אני עובר. הם בעצם לוקחים 20% מההכנסה שלי כדי לטפל. הפנסיה שלי קטנה, והם אוכלים בני אדם אמיתיים. הם אוכלים הרבה אוכל. אני צריך להחזיר אותם הביתה." וכדי להאיץ קצת את הסיפור הזה, אני אומר, "אני יכול לעזור לך."
אני מתקשר לאמא שלי. אמא שלי די מדהימה. אני מתקשר לאמא שלי. אני כמו בן 28 בשלב הזה, 30, 2, 29. ואני מתקשר לאמא שלי. אני אומר, "ג'אני מונסון, הנה הסיפור שלה. יש לה ארנב. היא זקוקה לעזרה לשחזר אותם". אמא שלי מופיעה כעבור 40 דקות עם משאית שאין לי מושג מאיפה הגיעה המשאית הזו, כנראה אחת השכנות שלה. והיא כמו, "בסדר. אני אקח את אלה אל הדבר הקטן שלי, שני דונם. הם יכולים לבלות עם העזים והתרנגולות שלי". וכך, היא לוקחת את הארנבות מג'ני. וג'ני כמו בוכה. היא כאילו, "אני לא מאמינה שאתה לא רוצה לקנות את הבית שלי." אני כמו, "זה לא שאני לא רוצה לקנות את הבית שלך. זה שיש לך הצעה ב-165. אני לא יכול לשלם כל כך הרבה כסף. אז לך למכור עם שאר האנשים." והיא פשוט הייתה כל כך מבולבלת כשעזבתי, ונפרדנו.
שבועיים לאחר מכן, אני מקבל ממנה טלפון. והיא אומרת, "היי, פייס, אני מורה בבית ספר. וכמו שנתתי לילדים שלי שיעורי בית, אני גם נותן לעצמי שיעורי בית. והיום בלוח השנה שלי, שיעורי הבית שלי אמורים להגיע מלפני חודשים. אמרתי, 'אני צריך לקבל החלטה למי למכור את הבית'. והשם היחיד שכתבתי בלוח השנה הזה הוא אתה. ואני רוצה למכור את הבית שלי."
ואני כמו, "אני לא יכול. אני לא יכול להציע לך 165, ג'ני." והיא כמו, "פייס, מתוך 15 האנשים שהגיעו לבית שלי לפניך ו-15 האנשים שבאו אחריך, היית האדם היחיד מתוך 31 אנשים שפגשתי בבית שלי שאי פעם שאל אותי אם אתה יכול. לעשות כל דבר אחר חוץ מהבית שלי. שאלת אותי לאן אני עובר. שאלת אותי מתי אני פורש? איך הפנסיה שלי תדאג לי? האם יש לי אנשים בצד השני שיטפלו בי? שאלת אותי שאלות על איך זה להיות מורה בבית ספר? אתה יודע כמה אנשים שמעו אותי אומר שאני פורש כמורה בבית ספר, אתה היחיד שסיפר לי סיפור על המורה האהובה עליך, גברת רוז".
היא כאילו, "אני רוצה לעשות עסקים עם אנשים כמוך. אז לא משנה מה המספר שלך, אני רוצה שתביא את הניירת היום. אני רוצה למכור את הבית שלי להיום". בסופו של דבר קניתי את הבית ב-150,000 דולר. בת'אני וויליס פגשה אותי בנכס. היא עזרה לי לעבור על הניירת. וכשיצאנו מהבית, אני כמו בחוסר אמון ועדיין לא יודע מאיפה יגיע הכסף או מה אני הולך לעשות עם הרכוש. בת'אני ממלאת את הניירת.
אנחנו הולכים מחוץ לבית. אנחנו בחניה בביתה של ג'ני מונסון. ואני אמרתי, "אני לא ממש בטוח מה קרה עכשיו." והיא אומרת, "מצאת את הארנבות." אני כמו, 'למה אתה מתכוון?' היא אומרת, "בכל מצב של מוכר שאי פעם תפגשו, תעשו מאות ומאות עסקאות, פייס. אני מבטיח לך שלעולם לא תקבל שיעור חזק יותר מהעסקה הראשונה שעשית, שמצאת את הארנבות המילוליות של מישהו."
אבל בכל סיפורי המוכרים האחרים האלה, יש להם ארנבות פיגורטיביות. יש להם גירושים. יש להם ילדים שנפטרו. יש להם ירושה. יש להם אנשים שנלחמים. יש להם עיקול. יש להם את כל הארנבים האלה שרוב האנשים לא חופרים בהם ואפילו עוזרים להם. הם רק מתמקדים בבית. ואם אתה יכול לזכור שנדל"ן זה לא על הבית, אלא זה קשור למוכר ולעזור לו, אתה תשלוט בעסק הזה.
והיא אומרת, "תרשום את זה. זכור שזה אף פעם לא קשור לבית. זה תמיד על הארנבות". ונשאתי את זה איתי לנצח. אז הנה איך השגתי את העסקה. זה מה שמצחיק. היא אומרת, "בסדר. אז הנה איך אנחנו הולכים לעשות את זה. אתה הולך למכור לי את הבית תמורת 175,000 דולר במשימה." לא ידעתי שיש משימה. לא ידעתי מה המשמעות של סיטונאות. וכך, בת'אני קנתה לי את העסקה ב-175. הרווחתי 25,000 דולר עבור שלוש שעות עבודה. וכאן היה גם הלך הרוח שלי באותה תקופה.
אני אומר, "אוי אלוהים, הרווחתי 25,000 דולר." אבל אתה יודע ממה בעצם התרגשתי? הסיכוי לעשות את השיפוץ עבור בתאני היה מרגש אותי יותר מהכסף שהרווחתי. ובת'אני אומרת, "סליחה, אתה חושב שאתה הולך לעשות את השיפוץ בבית הזה? אתה מפוטר כאן לנצח מכל השיפוצים שלי. למדת איך למצוא נכסים, למצוא ארנבות של אנשים ולנהל משא ומתן על מחיר נמוך מההצעות שהם קיבלו על ידי היותם בן אדם טוב. ואתה עדיין תרצה להתקין את השירותים שלי?"
היא אומרת, "יש לך הלך רוח שבור, ואתה צריך לעבוד על הלך הרוח הזה." ובמשך כמה חודשים לאחר מכן, בת'אני באמת עזרה לי לעבוד על הלך הרוח הזה של למצוא את העסקה הבאה, למצוא את העסקה הבאה, למצוא את העסקה הבאה, למצוא את העסקה הבאה. בשלושת השבועות הבאים נעלתי שלושה חוזים, כולם עסקאות סיטונאיות. והרוויח סכום מצטבר של כ-50,000 דולר בהקצאת כל אלה לבת'אני וויליס. אז היא הייתה חכמה. היא יצרה לי בעצם כלב ציפורים. יצאתי ושילמתי עבור הלידים. הלכתי לפגישות.
היא עזרה לי וניווטה אותי בתהליך. ואז, היא יצאה מזה שלושה סיבובים. כאן קפצתי למימון יצירתי. פתחנו נאמנות בכל שלושת החוזים הללו בחברת כותרת שבה הייתה שם קצינת נאמנות בשם איילין בראון. והיא הפכה למנטור הבא שלי.
ואיילין בראון אומרת לי. היא אומרת, "גבר, פשוט הגעת משום מקום. לא ידעתי מי אתה לפני שבועיים. מי אתה?" אני מספר לה על הארנבות. אני מספר לה על הבתים שקניתי. אני מספר לה את כל הדברים. והיא אומרת, "אוקיי, ובכן, כמה לידים יש לך?" אני אומר, "ובכן, יש לי 50 לידים. קיבלתי שלושה חוזים". אוקיי, טוב פייס, מה אתה עושה עם שאר 47 ההפניות? אני אומר, "אה, הם רוצים יותר מדי כסף, או שאין להם הון עצמי. והמספרים פשוט לא עובדים".
And she’s like, “Okay, you just told me about this story, the bunnies, right, how you found this lady’s bunnies?” I was like, “Yeah.” She goes, “All those other 47 leads that want too much money or have no equity, they have bunnies too. They’re just a different color and a different size, and I can show you what those are.” And what she showed me was subject to in seller finance. She said, “Go to the people that have no equity and tell them, ‘Hey, you have very little equity. What if I just take over the payments on your house through subject two?’” And I was like, “Wait. What subject, what?”
סקוט:
פייס, אשמח לשאול שאלה מהירה על זה כי מישהו אולי חושב, "היי, היא לא קיבלה את הבית הזה רק ב-150K כשהיא באמת שווה 175K לבת'אני? וזה לא רע לבתאני?" ואני אשמח לשאול אותך איך אתה יכול להתמודד עם השאלה הזו. ובפרט, איך הארנבות האלה, כמה היה עולה לבת'אני להמשיך לאכלס ולהאכיל את הארנבות האלה, למשל?
לִפְסוֹעַ:
בסדר. גדול. אז אתה אומר שבמקום שאני אמצא את העסקה, האם בתאני תצא ותמצא את העסקה ותדלג על עמלת ההקצאה של 25,000$ שהיא שילמה לי? כֵּן.
סקוט:
היי, בדיוק דיברנו עם כל העניין הזה. פתרת בעיה, אבל היא גרמה לבתאני ל-25,000. היא הייתה יכולה למכור אותו ב-25,000 יותר. האם אתה חושב שהפתרון שמצאת-
לִפְסוֹעַ:
אה, אתה מדבר על ג'ני. ג'ני היא המוכרת. אז ג'ייני יכלה פשוט לאכלס מחדש את השפנפן בעצמה, נכון?
סקוט:
אה, סליחה. כן. ג'ני, כן, המוכר, כן.
לִפְסוֹעַ:
כֵּן. אז בסדר, לפי אותו טיעון, לא היו כל המוכרים שנמצאים בעיקול ברחבי הארץ עכשיו. במחוז Maricopa כרגע, יש לנו 2,800 עיקולים חיים. האם הם לא יכולים פשוט לפתור את העיקול שלהם בעצמם במקום לתת למישהו הנחה על הבית שלהם.
סקוט:
כֵּן. שוב, אני מסכים עם ההנחה. אשמח לשמוע את דעתך בנושא.
לִפְסוֹעַ:
המציאות היא שכולנו היינו במצב מלחיץ, בין אם זה עניין אישי, עניין משפחתי, מערכת יחסים שאנו נמצאים בה. והדבר היחיד שאתה יכול לראות הוא הבעיה הזו, נכון? אתה לא יכול לראות מחוץ לזה.
וכך אם צד שלישי נכנס כיועץ, אותו דבר עם עורך דין או כל אדם שבסופו של דבר אתה מוציא איתו כסף או מבלה איתו, נקודת המבט של מישהו אחר פותחת בפניך את כל האפשרויות. ולפעמים, העצה הזו לא יסולא בפז. אז לא, ג'ייני בשבילה, היא כאילו, לאף אחד לא היה אכפת, נכון? והדבר השני הוא שאנשים נכנסו. הם אפילו לא ביקשו לפתור את הבעיות שלה. הם פשוט מתחו ביקורת על החלונות הבודדים שלה ועל מחמם המים החמים שלה ויחידת המיזוג שלה לא עודכנו כבר 15 שנה. והם היו מבלים את כל זמנם בביקורת על ביתה של הגברת כדי לקבל מחיר מופחת.
העניין הוא שאם מישהו מלבדי הציע 165 ויגיד, "היי, אני אעזור לך עם הארנבות, או היי, אני אעזור לך בזה, והם לא ביקרו אותה וגרמו לה להרגיש רע לגביה. מצב," הם היו קונים את הבית לפני. זה לא דרש אותי. זה הצריך שמישהו יהיה אכפת מהמוכר. ואני יכול להגיד לך, מתוך אלפי העסקאות שעשינו עכשיו, מעולם לא קניתי בית. אני עושה בעיקר מחוץ לשוק. מעולם לא קניתי בית ממוכר שלא היה לו מצב דומה, גירושים, או שרק קנינו 43 יחידות דיור בסן אנג'לו, טקסס במימון מוכר. והמוכר נתן לי 43 יחידות מולטי-משפחתיות במימון המוכר, בלי כסף, ריבית של 4%. והוא נתן לי 50 שנה לשלם לו. הוא הולך להיות הבנק ל-50 שנה.
ומישהו היה אומר, "למה שהוא יעשה את זה?" ובכן, כי אני יותר טוב במציאת ארנבות ממך, מר סוכן נדל"ן או מר מתווך נדל"ן או משקיעי נדל"ן אחרים. אני גאון בדבר האחד הזה, נכון?" כאמפתיה, היו לי 12 אחים במשפחה. אני מבין מה אנשים צריכים ואני יכול להבין את שפת הגוף טוב יותר מרוב האנשים.
וכך, כשאני מדבר עם מריו, המוכר של היחידה הזו, אני יושב שם ומדבר איתו, מריו אומר, "אני רוצה למכור את הנכס הזה ב-3 מיליון דולר, אבל כולם מציעים לי 2.7 מיליון." אני אומר, "ובכן, מריו, אני אתן לך 3 מיליון דולר כל עוד אתה יכול לתת לי מימון למוכר, ואני לא צריך לבוא עם כל 3 מיליון הדולרים עכשיו, ואנחנו לא עושים בדיקת אשראי ו אנחנו לא עושים בדיקת אישורים, ואתה לא מסתכל על היסטוריית המס שלי ובלה, בלה, בלה". אני ממש אומר את זה, אבל זה מה שאני מסיק.
והוא אומר, "בסדר, אבל אני רוצה תשלומים ל-30 שנה ואני רוצה ריבית של 8% כדי לעשות את זה." ואז, שמתי לב שהבן שלו היה איתו במכונית בזמן שאנחנו מנהלים משא ומתן, והנה אנחנו בטקסס. הבן שלו במכונית. ואני אמרתי, "היי, מה קורה עם הבן?" ואני חופר וחופר וחופר, ואני מגלה שהבן שלו בן ה-12 הוא הסיבה שהוא מוכר את הנכס הזה. אין סיבה אחרת.
Everybody else is looking at the mathematical reasons. He wants to retire. He’s done with the tenants. He wants the tax savings. He wants the blah, blah, blah, blah, blah, all these other reasons. He wants to avoid real estate agents. He wants to avoid capital gains. All these reasons why seller finance is a better situation for that seller. I found the bunnies, and this is what he says to me. We get deeper into the conversation about his son. He goes, “You wouldn’t believe what my son asked me for his birthday this year. In fact, he was too embarrassed to ask me. He asked his mother. He said… His mom goes to him and says, ‘Hey, little Mario Junior, what do you want for your 12-year-old birthday this year?’ And Mario Junior says, ‘I just want my dad to love me as much as he loves his tenants.’”
וזה מה שחסר לאנשים בנדל"ן, זה שהם לא מבינים את המוטיבציה האמיתית מאחורי המוכר. אז מה שעשיתי עם מריו זה שאמרתי, "כן, זה הגיוני." אמרתי, "אתה יודע מה תהיה מחווה גדולה זה לדמיין את בנך בן 62 ועדיין גובה ממני תשלום 50 שנה מאוחר יותר, והתשלום הזה כל חודש הוא אות לאהבתך לבנך, הרבה מעבר לזה הרבה זמן אתה הולך לחיות. בנך ימשיך לגבות תשלום על זה בתור הבנק של הנכס הזה." ואני אמרתי, "למה שלא נגדיר את זה כקדנציה של 50 שנה? והוא אומר, "סיים. בוא נעשה את זה."
כאשר אתה יכול להפסיק להסתכל על המספרים ולדאוג לגבי הגיליונות האלקטרוניים ולמעשה להכיר את המוכר, מריו שולח לי הודעת טקסט כנראה בכל חג המולד, כל חג ההודיה, כל מה שלא יהיה. האחרון שהוא שלח לי היה... מריו. הנה זה, פסחא, באפריל, 9 באפריל, פסחא שמח."
זה מוכר שנתן לי קדנציה של 50 שנה, 4% ריבית, בלי בלון בלי כסף למטה כי מצאתי את הארנבות שלו. הארנבות שלו היו שאני רוצה להראות לבן שלי שאני אוהב אותו ואני רוצה להיות יותר משקיע פסיבי כדי שאוכל לבלות יותר זמן עם הבן שלי כשהוא בן 12 כי הוא לעולם לא יהיה בן 12 שוב. שום סכום כסף, שום סכום של משא ומתן לא היה אמור להבין את זה. זה היה אני ששאלתי את השאלות כדי להגיע לשורש הבעיה בפועל.
מינדי:
בסדר. פייס, זרקת כמה מונחים שאני רוצה להבהיר עבור המאזינים שלנו. האם אתה יכול להגדיר מימון מוכר ונושא שני?
לִפְסוֹעַ:
כֵּן. אז חשבו על מימון המוכר בפשטות רבה. נניח שיש לי אייפון, נכון? מישהו רוצה לקנות ממני את האייפון הזה. ואני אומר, "כן, אני אמכור לך את זה ב-1000 דולר." והם אומרים, "אין לי 1000 דולר." אני אומר, "בסדר, נהדר." למה שלא תשלם לי תשלום של 50 דולר עבור החודשים הבאים עד שזה ישולם?" זה מימון המוכר. אני המוכר, ואני מממן את הקונה שלי. מימון המוכר.
כשהטלפון בתשלום, בחינם וברור, אני, המוכר, זוכה להכתיב את התנאים הללו. אז אני יכול לומר, "תן לי מאה דולר למטה, 52 דולר לחודש," מה שלא אחליט. המוכר יכול להכתיב את התנאים האלה כי אין חוב, נכון? ואין חוב קבוע מראש מצורף לטלפון הזה כי הוא שולם בחינם וברור.
עכשיו, נושא שני, גרסה אחרת של זה היא נניח שהלכתי ל-T-Mobile או AT&T או Verizon, וקיבלתי תוכנית תשלום בטלפון הזה כשקניתי אותו. ואותו אדם בא אליי ואומר, "פייס, אני רוצה לקנות ממך את הטלפון הזה." ואני אומר "אין בעיה". אבל יש לי תשלומים מצורפים לטלפון הזה שאני משלם כל חודש ל-Verizon.
ובכן, הקונה שלי יכול פשוט לומר, "מה דעתך שפשוט תתן לי להשתלט על התשלומים האלה?" אני אומר, "בסדר, אין בעיה. הנה לך." גם זה נושא. השתלטות על תשלומים של מישהו אחר על מה שזה לא יהיה. יכול להיות טלפון. יכול להיות מכונית. יכול להיות בית. יכול להיות עסק. זה עתה קנינו חברת רואי חשבון על מימון מוכר ונושא שני. השתלטנו על הלוואת SBA שלהם. זה פשוטו כמשמעו רק השתלטות על החוב הקיים על מה שזה לא יהיה. זה מאוד פשוט.
מינדי:
בסדר. אני, כמוכר הטלפון, מודאג מכך שאתה לא מתכוון לבצע את התשלומים שלי עבורי. ועכשיו הקרדיט שלי הולך להיות זבל. האם אתה משתלט על ההלוואה שלי או שאתה פשוט משלם עבורי תשלומים?
לִפְסוֹעַ:
בסדר. אם הייתי לוקח על עצמי את ההלוואה שלך, זה ייקרא הנחה. מעולם לא עשיתי הנחה, וגם לא אעשה הנחה. חבל על הזמן של כולם. הרבה אנשים מלמדים, "אה, אנחנו יכולים לעשות הנחות." חבל על הזמן של כולם.
אז כשמישהו אומר לי, "טוב, אני מודאג מכך שלא תשלם את התשלומים." אוקיי, ובכן, קודם כל, אתה כנראה לא הדמוגרפי של המוכר שאני מחפש. אני הולך אחרי מוכרים שהם רישומים שפג תוקפם, עיקולים וכו', מוכרים שכואב להם שבעצם הדבר האחרון שעל דעתם הוא התשלום הזה.
הם בדיוק כמו, "תוריד את זה מהצלחת שלי." אז זכור, אני לא הולך רק לשכן שלי מהדלת הסמוך ואומר, "האם אני יכול להשתלט על התשלומים שלך?" אני הולך למוכרים שיש להם כאב שלא רק מורגש. זה כבר מפוצץ ברשומות הציבוריות שאנשים אלה נמצאים במצב כואב.
מושלם. זה לא אומר שהשאלה לא חוקית. זה רק אומר שאתה צריך להבין את הלך הרוח של האנשים איתם אנחנו מדברים. אז כשמוכר לא שואל את זה, אגב, כי אנחנו נקבל מוכרים שאפילו לא ישאלו כמו "מה קורה אם התשלום לא יתבצע", אנחנו תמיד אומרים להם, "היי, יש חמישה שאלות שאתה באמת צריך לשאול כשאתה מוכר לנו בנושא שני."
אחד מהם הוא, מה קורה אם התשלום לא יתבצע? ובכן, כמה דברים. אני לא מוציא את הכסף מחשבון הבנק שלי ואז עובר לבנק שלך ומבצע את התשלום. לא כך זה נעשה פיזית מכנית. הדרך שבה זה נעשה בצורה מכנית היא שאני שוכר חברת שירות של צד שלישי, בדומה למר קופר או Weststar Loan Servicing. מה שהם עושים זה שאני משלם להם 17 דולר לחודש.
הם שולפים את הכסף מחשבון הבנק שלי. והם עוברים ומשלמים את התשלום שלך למשכנתא שלך ישירות. הם משלמים את תשלום HOA. הם מוודאים שישלמו מסים וביטוחים, כל תשלומים אחרים שצריך לבצע, ואז הם שולחים לך מייל כל חודש, חמישה ימים לפני שהתשלום אמור להתבצע ואומרים, "היי, זה שולם בזמן. ”
במקרה שאני ברירת מחדל, במקרה שחטפו אותי על ידי חייזרים ואני כבר לא על הפלנטה הזו, הדרך שבה אנחנו בונים את ההסדר הזה היא שתשתלט על הרכוש לפני שאני אי פעם אכנס לעיקול באמצעות שטר ב במקום. ואתה לוקח את הנכס בחזרה. אתה לוקח כל פיקדון שנתתי לך, כל תשלומים ששילמתי בדרך, כל שיפוץ שעשיתי בדרך. כל מה שהרווחת ממנו, אתה יכול לשמור את כולו ובסופו של דבר אתה לוקח את הנכס בחזרה מבלי שתצטרך לעבור תהליך עיקול.
אז הכל תלוי איך אתה בונה את ההסדר. הכל עובר דרך כותרת או עורך דין סגירה, תלוי במדינה בה אתה נמצא. והמוכר מוגן במספר דרכים שונות.
סקוט:
אני חושב שזה מדהים, וזו תמונת מכירות מאוד משכנעת שם. ואני חושב משהו שאם הייתי סובל מכאבים, הייתי מאוד מאוד מתעניין בו. אמרת משהו קודם שכקבלת משכנתא היא בזבוז זמן של כולם. תוכל לפרט על זה? ובמיוחד, ברצוני לחקור רוכשי דירה ראשונה או האקרים בתים, והאם אתה עדיין חושב שזה בזבוז זמן עבור רוכשי דירה ראשונה או האקרים בתים לחשוב על משכנתאות מתכלות אם הם מתכוונים לעבור לגור. הרכוש.
לִפְסוֹעַ:
שאלה מצוינת. כל מי שאתם מקשיבים לו שם בארץ האינטרנט, וודאו שאתם שמים לב לאדם שאתם מקשיבים לו ולאיזה מסע הוא עבר, כי אני מכיר אסטרטגיות שאחר כך הופכות אסטרטגיות אחרות למיושנות עבורי.
אני גם מתרחק מהחריץ. הרבה אנשים מתמקדים לחלוטין בקורה. אבל בגלל שאני מבינה בפיננסים יצירתיים, בר מיושן עבורי. אותו דבר עם ארביטראז'. ארביטראז', אחת הדרכים הטובות ביותר להתחיל בתחום הנדל"ן, לעולם לא אעשה ארביטראז' כי למדתי דברים חדשים שהופכים את הארביטראז' למיושן עבורי. אז בוא נגיד שאתה אומר, "בנאדם, אני באמת מזדהה עם ארביטראז', או שאני מזדהה עם פריצה לבית או מזדהה עם בר", ובכן, למען השם, תעשה הכל כדי להתחיל. לעשות משהו. תעשה עסקת ציפור. תעשה ארביטראז'. תעשה פריצת בית. תעשה את כל הדברים האלה. ודא שאתה נוקט בפעולה על בסיס יומיומי, כל מה שאתה מזדהה איתו.
עבורי, הנחה חסרת ערך עבורי כי אני יכול לסגור עסקת משנה שתיים. אני יכול ללכת למצוא עסקת משנה שתיים עכשיו, בלי הגזמה בפחות מחמש דקות, בלי הגזמה. זה נשמע מטורף, אבל תוך חמש דקות אוכל למצוא עסקת מימון של תת שניים או עסקת מימון מוכנה לצאת למקום שבו היא לא דורשת אפילו בדיקת אשראי.
אף אחד לא מבקש את החזרי המס שלי. אף אחד לא עובר תהליך ארוך וארוך ואומר, "הראה לי את כל ה-P&L שלך מהתחרות של השנה שעברה... כל החברות שלך." הראה לי כמה זמן ומתובל הכסף שלך יושב בחשבון הבנק שלך. אף אחד מהדברים האלה לא נדרש בעסקת מימון של תת-2 או מוכר בכלל. אפס, זילך, כלום.
אז מבחינתי, כשאני עובר הנחה, הנחה היא בעצם אותו תהליך של מעבר וקבלת הלוואה חדשה. הם עדיין עוברים ומרחרחים עליי הכל ועוברים על כל הדברים שלי. וזה לוקח שבועות אם לא חודשים. ואז, הם צריכים לומר, "ובכן, שלושת החזרי המס האחרונים לא מספיקים." אנחנו מאוד רוצים לקבל את החזר המס הרביעי.
בֶּאֱמֶת? עבדנו על זה שלושה שבועות ואתה עדיין זורק עליי דברים חדשים? סיימתי. אני פשוט אלך לעשות תת-2 ועסקת מימון של מוכר. אז עבורי, כאדם שמבין את כוחו של מימון יצירתי, לעולם לא אעשה הנחה, ובאמת לעולם לא אתמקד באסטרטגיות אחרות רק בגלל מה שאני כן יודע.
סקוט:
בסדר. זה מגניב. אני חושב שזו מסגרת מצוינת כאן. בואו נתקרב למישהו שיש לו אולי עסקה אחת או שתיים או שהוא רק מתחיל בזה ואין לו את הביטחון המלא שאתה עושה, והיכולת לפתור בעיות, למצוא את הדברים האלה, להפוך את זה למשכנע. אני כל כך בטוח בזה, שתקבל בחזרה את כל מה ששילמתי במקרה הבלתי סביר שאעשה ברירת מחדל. יש להם מאות או אלפי עסקאות תחת החגורה. מהי הגישה שהיית ממליץ למישהו שרק מתחיל ומנסה לעשות את עסקת הכספים היצירתית הראשונה שלו? אתה מתחיל הכל מחדש ב-
לִפְסוֹעַ:
שאלה מצוינת. בנאדם, אני יכול לדבר על הדברים האלה כל היום. אני כל כך אוהב את זה. אלה נהדרים. אתם שואלים אותי שאלות לאנשים אחרים שפשוט לא שואלים. אז תודה רבה לך. אני מעריך את זה.
דבר אחד אני צריך לפרט, בין אם זה מימון יצירתי, פיננסים מסורתיים או כל דבר אחר, אתה בסיכון להפסיד כסף בנדל"ן. אבל מסיבה כלשהי, אנשים חושבים בגלל שזה מימון יצירתי והמוכר עדיין מעורב, זו עסקת הנדל"ן היחידה שבה מישהו נמצא בסיכון. אני יורד לבנק עכשיו. ואני הולך לעסקת ציפור. מה אם אני לא יכול להפעיל את זה? מה קורה? נחש מה? אלו הלוואות ריקורס. הם יהרסו לי את האשראי. יהיה לי עיקול על שמי. נחש מה? בתת-2 ובפיננסים של מוכר, הם לא.
אם אני באמת מחדל בעסקת מימון של תת-2 או של מוכר, נחשו מה לא נוגע לזכותי? כל אחת מההלוואות האלה. יש יתרון עצום בכניסה למימון יצירתי, כי גם אם אתה מבלבל, שמעולם לא איבדנו בית או אי פעם ברירת מחדל, אבל במקרה שעשיתי, זה עדיין לא יפגע לזכותי. עסקת המימון של המוכר תחזור מיד למוכר. עסקת משנה שתיים תחזור מיד למוכר.
לעולם לא אצטרך לעבור עיקול. יש יתרונות עצומים כשאתה משווה את הדברים האלה בתרחיש גרוע יותר של עולם, נכון? בסדר. עכשיו שאמרתי, אם אני חדש לגמרי, עשיתי עסקה אחת, אולי שתי עסקאות, איך אמשיך לעשות את זה? ובכן, אני יכול להגיד לך שהדבר הכי חשוב על הפלנטה הוא לא הטכניקה. זו לא אסטרטגיה. אלה מערכות היחסים עם אנשים שהם צעד אחד לפניך, הדבר הכי חשוב שקרה לי אי פעם.
אז הייתי מוצא אנשים בפורום BiggerPockets. אני שם כל הזמן ועונה על שאלות על מימון יצירתי. יש שם אנשים אחרים שעושים פיננסים יצירתיים ברחבי הארץ בכל מקום. עכשיו, אם אני הולך, "אני מפחד לפגוש אנשים אחרים, אני רק רוצה ללכת ולמצוא עסקאות משלי." פשוט מאוד. עבור אל landwatch.com. יש 12,000 רישומים נוכחיים כרגע עבור נושא שני או מימון מוכר, 12,000, בפריסה ארצית, רשומים עכשיו.
לך ל-MLS המקומי שלך. אם אתה סוכן נדל"ן, נחשו מה? הקלד נושא שני או המוכר מה עשוי לשאת. ב-MLS שלך, תמצא מאות עסקאות על ה-MLS שלך עכשיו עם אלה בתיאורים. אלה פירות תלויים נמוך. הפתעה, הפתעה סוכני נדל"ן שנמצאים בעסק כבר 20 שנה לא יודעים את זה.
ואז אני אומר להם את זה והם הולכים ל-MLS והם הולכים, "אוי, טוב. הקצב נכון. יש מימון מוכר ונושא שתי עסקאות ב-MLS כרגע. זה מפוצץ את דעתי." כל 50 המדינות, אגב, לא רק המדינה שלי, כל 50 המדינות, עוד פרי תלוי נמוך. אם אתה רוצה להתקשר למוכרים בעצמך ואתה רוצה ללכת ולעשות את מה שהעסק שלי עושה, התמקד ברישומים שפג תוקפם.
רישומים שפג תוקפם הם נקודת הכאב הקלה ביותר מכיוון שמדובר במוכר שרשם את הנכס עם סוכן במשך שישה חודשים. ולנכס נאמר מספר פעמים שזה לא שווה את מה שהם רשומים לו כל כך הרבה זמן עד שהמוכר מחליט לפטר את סוכן הנדל"ן לאחר שישה חודשים. ועכשיו המוכר יושב שם ללא ייצוג וזה הופך לרישום שפג או בוטל. אותו דבר. אנחנו מתקשרים למוכר הזה ואנחנו אומרים, "היי, שמי פייס. אני משקיע. ראיתי שהבית שלך בשוק, נסרתי. אני רק סקרן, מה חיפשת בשוק שלא הצלחת להשיג דרך סוכן הנדל"ן שלך?"
אני אומר, "מה לגבי המחיר שלי?" ובכן, בסדר, ובכן, אנחנו קונים בתים קצת אחרת. אני לא סוכן, אבל אני משקיע. אנו מציעים מה יהיה המחיר של המוכר, כל עוד המוכר יכול להציע לנו תנאים במובן של כמו עניין האייפון. האם אוכל לבצע תשלומים עבור האייפון הזה או שאני יכול להשתלט על התשלומים הקיימים עבור האייפון הזה? אותו דבר עם הבית. האם אוכל להשתלט על התשלומים הקיימים שלך ולתת לך כמה אלפי דולרים?
עכשיו, אנחנו בפודקאסט. אבל אם תסתכלו על הלוח שלי בסרטון היוטיוב, תראו בכל רחבי הארץ, יש לנו 1800 דלתות בין רב משפחתי ליחיד. ואף אחד מהם לא נרכש בשום דבר מלבד מימון יצירתי. זה לא קורה סתם. זה קורה בשפע בכל 50 המדינות.
סקוט:
באיזה אחוז מהזמן אתה מקבל דחייה כשאתה מציע אסטרטגיות מסוג זה?
לִפְסוֹעַ:
הרבה, אבל בדיוק כמו כל עסקת מזומן, נכון? הנה העניין, הוא שאם אתה נכנס לפגישה, נניח, אנחנו נכנסים ל-50 פגישות, נכון, 50 בתים, שלוש מיטות, שני בתי מרחץ במחוז Maricopa, שם אני עושה את רוב ההשקעה שלי, אני הולך ל-50 פגישות. אני קונה עסקה אחת במזומן. אחד.
משקיע נדל"ן ממוצע הולך ל-50 פגישות, לקנות עסקה אחת, אולי שתיים אם הן ממש ממש טובות. אם תוסיף שם מימון יצירתי, המספר הזה יעבור מאחד לשני עד שש. אז מימון יצירתי יעיל פי שניים או פי שלושה כי אני לא מתקוטט עם המוכר על המחיר שלהם. אני מתקוטט על תנאי המחיר הזה. איך נוכל לגרום לזה לעבוד? אני אתן לך את אלף הדולר עבור האייפון הזה כל עוד אתה נותן לי תשלום שאני יכול לעמוד בו.
למעשה, אחת הדרכים שבהן אני מסביר למוכרים את מימון המוכרים היא על סיפור F-150 שאני מספר כל הזמן. וככה אנשים מבינים סוף סוף מה זה מימון מוכר. והפעם הראשונה שאי פעם ביצעתי ירידה של אפס, עסקת מימון של 0% למוכר הייתה כשסיפרתי את הסיפור הזה. היה לי סיטונאי שמתקשר אלי והם אומרים, "קצב. קשה לי, בנאדם. כל המוכרים האלה משוגעים. הם יצאו מדעתם המטופשת. הם פשוט רוצים יותר מדי כסף". אני כמו, "אלה הלידים האהובים עלי כי אתם לא מנסים למצוא את הארנבות." אז קוראים לו טים. טים קורא לי. הוא אומר, "אתה מוכן ללכת לפגישה הזאת איתי? אני רק רוצה לראות איך זה נראה". אני אומר, "בטח." לך לפגישה. אני פוגש את דייל וסוזן, הבעלים של הנכס.
אנחנו בחניון. הדיירים עוזבים כדי שאוכל להיכנס הביתה. אנחנו מוצאים את עצמנו לתוך המטבח. אנחנו מדברים קדימה ואחורה. ואני שואל את סוזן. אז טים אומר לי שאתם רוצים 110,000 דולר עבור הבית הזה, ומאיפה הגעת למספר הזה? אנחנו כבר יודעים מאיפה היא המציאה את המספר, זילו.
זילו אמר לה, זה שווה מאה אלף. היא אומרת, "ובכן, השוק נמצא במגמת עלייה, אז אני רוצה 110." ברוכים הבאים לנדל"ן. זה מה שקורה. זה לא היוצא מן הכלל. זו הציפייה של העסק הזה. אז סיטונאים, מה יש להם... אם הנכס ARV הזה הוא מאה אלף באותו זמן, או שזה לפני מספר שנים, סיטונאי צריך לקנות את זה כנראה 40 אלף כדי לסיטונאי אותו למישהו אחר תמורת 50, ואז הם קונים זה עבור 50 עם עלויות סגירה. הם בגיל 55. ואז, הם הכניסו לזה 20. הם בעניין של 75. הם מוכרים את זה במאה. הם אולי מרוויחים 10 אלף אחרי סגירת עלויות, עמלות, ויתורים, כל מיני דברים כאלה.
40 אלף זה המספר. אז אמרתי, "ובכן, סוזן, מה החזיק אותך שוב?" חזור לשאלה של ג'ני. השאלה הראשונה ששאלתי אותה, "מה מנע ממך למכור את הבית עד כה?" היא אמרה, "אני משתגעת, בנאדם, כל הסיטונאים האלה, כל המשקיעים האלה." היא לא ידעה מה זה סיטונאי. אבל היא אומרת, "כל המשקיעים האלה מתעבים אותי." אמרתי, "טוב, אני מתאר לעצמי שאתה כנראה מקבל הצעות כנראה בין 40 ל-50,000 דולר. האם זה נכון?" והיא כאילו, "כן. איך ידעת?"
אמרתי, "כי אם הייתי מציע לך הצעה במזומן, הייתי מציע לך גם 40,000 או 50,000 $." ואם אתם מבינים בתכנות נוירו-לשוניים, הרגנתי אותה ואז תגיד, "למה אתה מתכוון אם אתה מתכוון להציע לי מזומן? אתה לא מתכוון להציע לי מזומן?"
אז היא אומרת, "למה אתה מתכוון? אתה לא מתכוון להציע מזומן על הבית?" אני אומר, "לא, כי אם התכוונתי להציע מזומן, אתה מתכוון לדחות את זה בכל מקרה." אז בואו נזרוק מזומנים מהחלון. מזומן לא עובד בשבילך. אתה רוצה 110,000 דולר, שהם 10 אלף יותר ממה שהבית הזה יכול להיות אם הוא היה מתוקן לגמרי. אמרתי, "אפשר להגיע ל-110,000 $ אם תהיה מוכן לתת לי תנאים על 110,000 $ האלה. עכשיו, מוכרים, שלא לדבר על סוכני נדל"ן, אפילו לא יודעים מה המשמעות של מונחים.
וזה דבר מכוון שאני אומר למוכרים. אני אומר, "אם תיתן לי תנאים, אוכל להגיע למספר שלך." וזה גורם להם לעצור בכוונה. וכשהם עוצרים, אני אומר, "אתה רוצה שאני אגיד לך מה זה מונחים?" והם אומרים, "כן, בבקשה. זה יהיה מעולה." אז סוזן אומרת, "מה התנאים?" ואני אמרתי, "טוב, תן לי לספר לך סיפור על F-150. זה יעזור לך להבין מה הם מונחים."
אמרתי, "כקבלן, במשך זמן רב, היה לי ה-F-150 הזה שנסע ל-320,000 מיילים. וזו משאית שהחבר'ה שלי, ארבעה בחורים, היו יושבים בה. זה F-150 עם ארבע דלתות. זה יעבור לכל אתרי העבודה האלה, וזה יכניס לי כסף. החבר'ה האלה מסתובבים ומציירים לי בתים. ויום אחד, הוא הגיע ל-320,000 מיילים. ובדיוק כמו הנכס הזה שיש לך, מתחילים להיות לו יותר בעיות ממה שכאבי הראש שווים.
אז אני מחליט שאני הולך ללכת ל-Zillow של המכוניות, שזה קלי בלו ספר. אז אני הולך לספר קלי בלו, ואני רואה שהמשאית שלי שווה 5,000 דולר. ובכן, סוזן, אני לוחמנית כמוך. אז מה שעשיתי זה שהלכתי לקרייגסליסט ושמתי את ה-F-150 שלי בקרייגסליסט תמורת 10,000 דולר. אני חושב, "בן אדם, מישהו ייתן לי את זה." עוברים שלושה חודשים, אף אחד לא קונה את המשאית. אף אחד אפילו לא שולח לי הודעה, מבקר אותי, צוחק עליי ואומר, 'אתה מציע כמה כסף? 10,000 דולר?' שום דבר. אפס, זילך. אז אשתי באה אליי יום אחד והיא אומרת, 'היי, יש סיכוי שתוכל למכור את המשאית הזו ולהוציא אותה מהחניה? כל יום שאני חוזר הביתה, אני צריך לנווט סביבו כדי להיכנס לחניה״. ואני הייתי כמו, 'מה אתה רוצה שאני אעשה?'.
אם אשים אותה ב-Craigslist תמורת 5,000 דולר, עקוב אחריי, סוזן, אם אשים את המשאית הזו ב-Craigslist תמורת 5,000 דולר, אתה חושב שאני מקבל 5,000 דולר?" והיא אומרת, "לא, סביר להניח שתקבל 3,000 דולר." אני אומר, "בדיוק כמוך." למרות ש-Zillow אומר שהבית שלך יכול להיות שווה 100, אנשים מציעים 40,000 דולר. ברוכים הבאים לעולם בו אנו חיים. זה אותו דבר עם מכוניות. זה אותו דבר עם עסקים. אתה צריך למצוא אסטרטגיה אחרת.
אז אשתי אומרת, 'ובכן, אתה איש הפיננסים היצירתי. אתה בחור התנאים. למה שלא תיתן למישהו לבצע תשלומים ב-F-150 שלך?' ואני כמו, 'אוי אלוהים. אתה כל כך חכם בטירוף'. אז אני נכנס לקרייגסליסט ואני משנה דבר אחד, סוזן. F-150 ייקח תשלומים, אין צורך בבנק. האם מכרתי את המשאית הזו ב-10,000 דולר?" היא כמו, "כנראה." אני הולך, "לא. מכרתי אותו ב-12,500 דולר, ירידה של 1000 דולר, ריבית של 4% בתשלומים חודשיים של 350 דולר בכל חודש".
She’s like, “What? Are you joking me? I go, “No. His name’s Juan. Juan is a mechanic and a painter. And he said, ‘If I can fix the truck, I can put it in my painting fleet and I can make six or $7,000 a month off that truck.’” And I said, “Susan, one thing I learned very quickly in this business is that the value of something is never the purchase price. The value of something is what I can do with it.”
והיא כמו, "אוי אלוהים. אני מבין. אני לגמרי מבין את זה." ואני אמרתי, "אז חואן, במוח הרגיל שלך, שילם יותר מדי עבור המשאית שלי. אבל בעיני כבעל עסק, לא הוא לא. הוא הבין איך להיכנס לדבר הזה בלי בדיקת אשראי, הכניס אותו מיד לצי הבתים שלו שיצא וצובע והרוויח הרבה יותר כסף מהתשלום החודשי של 350$. אז זה מה שאני מנסה לעשות עם הבית שלך. אני מנסה לתת לך מספר שנראה לך הגיוני כדי שתוכל לזכות, אבל אני יכול גם להרוויח כסף על בסיס חודשי. אז תיתן לי תנאים?" ועכשיו, היא מבינה אילו מונחים זה אומר. היא אומרת, "כן."
סקוט:
אז מה שאתה עושה כאן זה שאתה רוכש נכסים. ובמקרים רבים, אתה רוכש להם את מה שהמאזן שלך מקבל מפוצץ. אז מתחם הדירות הזה שדיברת עליו. הוא היה שווה 2.7 מיליון בשוק הפתוח, אבל קנית אותו ב-3 מיליון. אז אתה מתחת למים במצב הספציפי הזה. אבל בצד השני של זה, בעסקה הזו שבה זה עתה מכרת את המשאית שלך, הרגע הכנסת נכס של 12,000 דולר למאזן שלך, ההלוואה, ומכרת את מה שהיה נמכר במחיר רכישה של שלושה עד 5,000 דולר. איך אתה מודד את ההצלחה שלך במודל הזה? מה הלך הרוח של פייס מורבי מודד אם אתה מתקדם במטרות שלך?
לִפְסוֹעַ:
תזרים מזומנים ושווי נקי. והנה העניין לגבי החוב. בסדר. אני לא משלם את החוב שלי. הדיירים שלי משלמים את החוב שלי. 33% מההכנסה של שוכר הולך לפירעון החוב שלי. אז המטרה שלי היא לצבור כמה שיותר דיירים וכמה חובות שאני יכול כדי שאותם שוכרים יוכלו לשלם עבורי את החוב הזה וליצור דלתא, הידועה גם בשם הון עצמי. ברור שיש תזרים מזומנים. כל נכס בבעלותי תזרים מזומנים.
וכאן נכנסים אנשי ההון והם אומרים, "ובכן, אתה קונה נכסים ב-91 סנט על הדולר, מה שאני עושה הרבה פעמים." לעתים רחוקות מאוד אני מעל ARB. אני רק משתמש בכמה מהדוגמאות האלה כדי להראות לך שערך הנכס אינו מחיר הרכישה. זה מה שאני יכול להזרים איתו מזומנים כי, שוב, ההון העצמי מגיע וההון העצמי הולך. אבל המזומנים תמיד יזרום היא המנטרה שלי.
אם אני מקים את זה עם תזרים מזומנים מתאים וניהול נכון, הדיירים משלמים את החוב. הנכס כמובן יעריך עם הזמן. זה גם הדבר השני. לא שילמתי מס הכנסה פדרלי שבע שנים. אֵיך? כי השתמשתי בפחת ועלויות סג כדי למחוק את כל ההכנסה הפעילה שלי כי אני משקיע במשרה מלאה בנדל"ן.
אז יש כל כך הרבה יתרונות ברכישת העסקאות האלה אבל התשובה היא תמיד תזרים מזומנים. ואנשים אומרים, "נו, מה אתה אומר על ההון העצמי?" אני אומר, "האם אתה יודע ש-99% מרכישות הנדל"ן בעולם הנקראות בעלי בתים לא קונים נכסים עם הון עצמי?" למעשה, הם קונים נכסים במחיר קמעונאי מלא. ואז, לאחר סגירת עלויות ודברים אחרים, הם ממונפים יתר על המידה על הנכסים האלה, 99% מעסקאות הנדל"ן. אבל למישהו אכפת מזה?
לא. בגלל האופן שבו הם משתמשים בנכס הזה. אותו דבר בשבילי. כשאני קונה נכס, אם אני קונה אותו ב... הנכס הממוצע שלי, אנחנו קונים בערך 91 סנט של ARB. אם הנכס זורם במזומנים ועכשיו הדיירים שלי משלמים את החוב הזה, מחיר הרכישה הוא למעשה אפילו לא הדבר השלישי או הרביעי ברשימה שלי. אני מסתכל על הריבית. למעשה, דבר אחד שאני מסתכל עליו הוא מהו המקדמה שלי, אם בכלל? מהי הריבית שלי? ומהו משך התקופה שהמוכר מוכן לתת לי? אלה הרבה יותר חשובים לי ממחיר הרכישה.
סקוט:
פייס, יש לי שאלה אחרונה לפני שנלך. חשבתי שכשקראתי את הספר הזה וחשבתי שהוא פנטסטי, חשבתי שקראתי ספר על מימון יצירתי. האם באמת קראתי ספר על מימון יצירתי או שקראתי ספר על איך ליצור עסקאות בעצם?
לִפְסוֹעַ:
הייתי מתאר את זה כמתאבן לכל הדברים הנהדרים שיש למימון יצירתי להציע ולפקוח את העיניים. דבר אחד הלכתי ל-BiggerPockets לגביו ואמרתי, "חבר'ה, בבקשה, הרשו לי ליצור מדריך וידאו נלווה לספר הזה," כי אני רוצה שהספר יהיה ניתן לעיכול וקל להבנה של אנשים כי מימון יצירתי יכול לפעמים להיות מסובך מדי. אלא אם כן אתה מספר סיפורים על אייפון או F-150, למשל, אנשים לא מבינים במימון יצירתי.
וכך, מה שעשיתי עם BiggerPockets זה שאמרתי, "האם אתם יכולים בבקשה לתת לי ליצור שעתיים עד שלוש שעות של תוכן וידאו לכל פרק שכל מי שקונה את הספר מקבל גישה אליו?" אז דבר אחד שהיה ממש מגניב הוא ש-BiggerPocket אומר, "בהחלט, זה יהיה מתוק. אף אחד לא עשה את זה מעולם."
אבל ביום שאני לוחץ על הקלטה בסרטון הראשון, זה מה שקורה. אני מקבל טלפון ממוכר שלי. הוא בעיר מבוסטון על עסקה שאני מנהל איתו משא ומתן כרגע. הוא אומר, "היי, אני בפיניקס בכנס סולארי. הוא איש מכירות סולאריות ואני יודע שהמטה שלך נמצא כאן בפיניקס. אני יכול לעצור ונוכל לסיים את המשא ומתן?"
אני אומר, "בטח." אבל אני מקליט היום באולפן שלי. אתה בסדר פשוט לבוא ואולי לעשות את הפגישה מול קהל? "הוא כאילו, "כן, בטח." אז הוא בא. בסרטון הראשון, תראו במדריך לווידיאו זה, אני עושה פגישת מוכר של שעה וחצי בשידור חי. ואני קונה את הדופלקס של הבחור הזה בבוסטון בכפוף ללא כסף.
ואני עושה את זה בשידור חי במדריך לווידיאו. אז בשבילי, אני מסתכל על הספר כמתאבן ושער לתוכן גולמי ממש ממש מגניב ומדהים שאחרת לא יכולתי לשים ליוטיוב כי הוא נותן שמות וכתובות של אנשים וסיפורים וכל מיני דברים מגניבים. אז הספר הוא רק מתאבן לדברים ממש ממש מגניבים שיש למדריך לווידיאו להציע.
מינדי:
בסדר, פייס. זה היה כל כך כיף. אתה באמת מספר סיפורים נהדר. והערכתי לשמוע את הסיפורים האלה, ולמדתי ממך הרבה היום. איפה אנשים יכולים למצוא עוד עליך?
לִפְסוֹעַ:
חבר'ה, כנסו לפורומים של BiggerPockets. אני מסתובב שם הרבה יותר. ואנחנו נכנסים לפורומים יצירתיים של פיננסים, ואני עושה שאלות ותשובות הרבה פעמים וכמה... בוא לבלות איתי שם. דבר נוסף, אם יש לכם אי פעם שאלה ישירה, אני עונה על כל ה-DM שלי באינסטגרם בעצמי. ואם אי פעם תרצו רק תוכן פיננסי יצירתי, זהו, ללא סינון, ללא עריכה, ערוץ היוטיוב שלי, 1600 סרטונים בשלב הזה, וזה פשוט מטורף. אז תודה רבה לך. אבל אתם הכי טובים. והעובדה שאתם נמצאים ב-400 פרקים פלוס, בחרתם לבלות איתי כל זמן, פשוט סופר ענווה. אני מעריץ גדול של שניכם. תודה רבה לך.
מינדי:
פרה קדושה. סקוט, אני מצטער. ארנב קדוש, סקוט. זה היה פייס מורבי, וזה היה מאוד כיף. למדתי לא מעט, כולל עכשיו אני הולך להתחיל לחפש ארנבות.
סקוט:
כֵּן. אני מתכוון שפייס הוא ללא ספק מקצוען מוחלט הן בהשקעות נדל"ן והן בהוראת הנושא שהוא שולט בעסקיו האישיים.
אז זו הייתה זכות אמיתית לא רק ללמוד ממנו ואיך הוא חושב, אלא גם לשמוע אותו מדבר ומספר את הסיפורים האלה שהם כל כך חזקים ומהדהדים כל כך טוב. אתה באמת יכול לראות איך מישהו שאפתן ומוטיבציה יכול להוציא ברצינות הרבה מהאסטרטגיות שהוא דיבר עליהן במהלך הקריירה שלו. ואני חושב שזו פרספקטיבה מאירה שלא אכפת כל כך ממחיר הרכישה ויותר מהתנאים. ויש דרכים מעניינות באמת לארגן את המאזן שלך, למשל, אם אתה חושב על מה הוא באמת אומר ועל עומק המשחק שאתה יכול לשחק כשאתה מוכן להשתמש כדי להיות הבנק או שהמוכרים יהפכו לבנק.
מינדי:
בהחלט. יש את הבלוק הזה על, הו, אני לא מתכוון לשלם 100,000 דולר." למה לא? כי זה לא שווה את זה. ובכן, להתגבר על זה, לעשות מתמטיקה בדרך אחרת, להסתכל על העסקה בצורה אחרת יכול להביא לך נכס שאולי התעלמת ממנו אחרת.
אני חושב שיש הרבה תועלת למימון יצירתי, במיוחד בסביבת הריבית העולה הזו שאנו מוצאים את עצמנו בה. היה הרבה יותר קל לזכות במשכנתא של 3% מאשר למשכנתא הנוכחית, מה, שבע, 8% משכנתאות שאתה רואה עכשיו.
אם אתה יכול להשתלט על התשלומים של מישהו, אם אתה יכול לקבל מימון מוכר, אם אתה יכול להיות יצירתי במספר דרכים שונות, זה יכול להיות ההבדל בין הוספה לתיק ההשקעות שלך או לשבת בחיבוק ידיים ולראות מישהו אחר מוסיף לתיק שלו. זה מסיים את פרק הבונוס הזה של הפודקאסט BiggerPockets Bunny. הוא סקוט טרנץ', ואני מינדי ג'נסן אומרת Todeloo bunny Poo.
סקוט:
אם נהנית מהפרק של היום, בבקשה, תן לנו ביקורת של חמישה כוכבים ב-Spotify או אפל. ואם אתה מחפש עוד יותר תוכן כסף, אל תהסס לבקר בערוץ היוטיוב שלנו בכתובת youtube.com/biggerpocketsmoney.
מינדי:
BiggerPockets Money נוצר על ידי מינדי ג'נסן וסקוט טרנץ', בהפקת קיילין בנט, עריכה על ידי Exodus Media, קופירייטינג על ידי נייט וינטראוב. לבסוף, תודה גדולה לצוות BiggerPockets על כך שהמופע הזה אפשרי.
צפו בפודקאסט כאן
[תוכן מוטבע]
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים iTunes על ידי השארת לנו דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים
- איך להשקיע בנדל"ן בלי כסף, קרדיט או אישורים
- את ה"שפנפנות" אתה חייב להסתכל כאשר אתה מתחיל להשקיע בנדל"ן
- שקר בעל העסק שאמרו לך, ומדוע עבודה בשביל כסף היא לא הדרך הנכונה לבנות עושר
- מימון יצירתי 101 ושימוש בו כדי עסקאות קנייה שמשקיעים אחרים מתעלמים מהם
- מימון מוכרבכפוף, ואסטרטגיות אחרות להשקעה איתן אין כסף למטה ושיעורי משכנתא נמוכים
- השאלה היחידה שאתה חייב לשאול את המוכר כדי לגלות מה הם באמת רוצים
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
התחבר לקצב:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? תודיע לנו!
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- הטבעת העתיד עם אדריאן אשלי. גישה כאן.
- קנה ומכירה של מניות בחברות PRE-IPO עם PREIPO®. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/money-412
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- $1000
- $3
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 100
- 110
- 12
- שנים 15
- 15%
- 20
- שנים 20
- 2013
- 24
- 250
- 28
- 30
- 320
- 40
- 50
- 50 שנים
- 500
- 7
- 91
- 9th
- a
- יכול
- אודות
- מוּחלָט
- שפע
- גישה
- חֶשְׁבּוֹן
- לצבור
- מצטבר
- הודה
- רכישה
- לרוחב
- פעולה
- פעיל
- ממשי
- למעשה
- להוסיף
- מוסיף
- נוסף
- כתובות
- יתרון
- לפרסם
- עצה
- חושש
- לאחר
- שוב
- סוֹכֵן
- סוכנים
- לִפנֵי
- קדימה
- AIR
- מזגן
- חייזרים
- תעשיות
- לבד
- לאורך
- כְּבָר
- גם
- תמיד
- am
- מדהים
- שאפתן
- אֲמֶרִיקָאִי
- כמות
- an
- עוגן
- ו
- אחר
- לענות
- כל
- דבר
- בנפרד
- דירה
- תפוח עץ
- קביעת פגישה
- מינויים
- להעריך
- גישה
- אַפּרִיל
- ארביטראז'
- ARE
- טענה
- אריזונה
- סביב
- הסדר
- AS
- נכס
- נכסים
- הנחה
- At
- AT & T
- רכיש
- תשומת לב
- עו"ד
- קהל מאזינים
- מחבר
- מְמוּצָע
- ממוצעת
- לְהִמָנַע
- רָחוֹק
- בחזרה
- רע
- איזון
- מאזן
- כדור
- בנק
- חשבון בנק
- בייסבול
- בעיקרון
- יסודות
- בסיס
- לבת
- BE
- הפך
- כי
- להיות
- הופך להיות
- התהוות
- היה
- לפני
- החל
- מתחיל
- מאחור
- להיות
- תאמינו
- האמין
- תועלת
- הטבות
- מלבד
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- מעבר
- גָדוֹל
- גדול
- הגדול ביותר
- ציפור
- קצת
- לחסום
- מַשָׁב
- כָּחוֹל
- לוּחַ
- גוּף
- מַעֲנָק
- ספר
- גבול
- בוסטון
- שניהם
- קנה
- מוֹחַ
- מותג
- חדש
- לשבור
- להביא
- שבור
- ברוקר
- תקציב
- לִבנוֹת
- בונה
- נבנה
- עסקים
- בעל עסק
- בעלי עסקים
- עסקים
- עסוק
- אבל
- לִקְנוֹת
- קונים
- קנייה
- קונה
- by
- יומן אירועים
- שיחה
- נקרא
- קוראים
- שיחות
- הגיע
- CAN
- מבוטל
- לא יכול
- הון
- מכונית
- כרטיס
- כרטיסים
- אשר
- קריירה
- לשאת
- מכוניות
- מקרה
- מקרים
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- לפדות את
- גרם
- מנהל כספים ראשי
- שרשרת
- תיגר
- סיכוי
- שינוי
- השתנה
- ערוץ
- הפרק
- לבדוק
- ילד
- ילדים
- בחרו
- בחר
- חַג הַמוֹלָד
- מַחזוֹרִי
- ברור
- לקוחות
- שעון
- סְגוֹר
- סגירה
- מועדון
- Co-Host
- לגבות
- איסוף
- יַחַד
- מִכלָלָה
- מושבה
- צֶבַע
- COM
- איך
- מגיע
- מגיע
- עמלות
- COMP
- חברות
- חבר
- חברה
- לְהַשְׁווֹת
- משכנע
- מתחרים
- השלמת
- לחלוטין
- מורכב
- מודאג
- אמון
- מבולבל
- בניה
- יועץ
- תוכן
- להמשיך
- קבלן
- קבלנים
- חוזים
- תורם
- אמנה
- מקובל
- שיחה
- coo
- קריר
- קופירייטינג
- עלות
- עלויות
- יכול
- מדינה
- מחוז
- זוג
- קורס
- מכוסה
- רו"ח
- משוגע
- לִיצוֹר
- נוצר
- יוצרים
- יְצִירָתִי
- תְעוּדָה
- אישורים
- אשראי
- בדיקת אשראי
- מבקר
- סקרן
- נוֹכְחִי
- כיום
- לקוח
- לקוחות
- אַבָּא
- יומי
- דאלאס
- היכרויות
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- דילים
- חוב
- עָשׂוֹר
- להחליט
- החלטה
- עמוק
- עמוק יותר
- בְּרִירַת מֶחדָל
- הגנה
- דלתא
- דמוגרפי
- תלוי
- תלוי
- לְהַפְקִיד
- עומק
- לתאר
- להרוס
- סטייה
- DID
- הבדל
- אחר
- לחפור
- לעיכול
- ארוחת ערב
- ישיר
- ישירות
- הנחה
- do
- עושה
- לא
- כֶּלֶב
- עושה
- דוֹלָר
- דולר
- לשלוט
- עשה
- לא
- דֶלֶת
- דלתות
- מטה
- חלומות
- ראוי
- בְּמַהֲלָך
- E&T
- מוקדם יותר
- מוקדם
- קל יותר
- הקל ביותר
- קל
- לאכול
- עריכה
- מהדורה
- אפקטיבי
- יעיל
- או
- משוכלל
- אחר
- של אחרים
- אמייל
- מוטבע
- עובדים
- סוף
- מסתיים
- מספיק
- שלם
- לַחֲלוּטִין
- סביבה
- אפיזודה
- פרקים
- ציוד
- הון עצמי
- נאמנות
- במיוחד
- למעשה
- אחוזה
- לְהַעֲרִיך
- אֲפִילוּ
- אירוע
- אי פעם
- כל
- כל יום
- כולם
- הכל
- בדיוק
- דוגמה
- דוגמאות
- מצוין
- יוצא מן הכלל
- מחליפים
- נרגש
- מרגש
- קיימים
- סֵפֶר שֵׁמוֹת
- הרחבת
- הרחבה
- תוחלת
- יקר
- להסביר
- עיניים
- פָּנִים
- עובדה
- נפילה
- משפחה
- אוהד
- מעריצים
- פנטסטי
- רחוק
- אופנה
- מהר
- חביב
- פדרלי
- תשלום
- להרגיש
- לְחִימָה
- תרשים
- חשבתי
- לְסַכֵּם
- בסופו של דבר
- לממן
- פיננסים
- כספי
- חופש פיננסי
- יעדים פיננסיים
- עצמאות פיננסית
- מְמַמֵן
- מציאת
- אש
- פירמה
- ראשון
- firsttime
- לסדר
- קבוע
- צי
- Flip
- פליפ
- תזרים
- זורם
- זורם
- להתמקד
- התמקדות
- לעקוב
- הבא
- מזון
- בעד
- פושט
- בראש ובראשונה
- לנצח
- הָלְאָה
- פוֹרוּם
- פורומים
- מצא
- ארבע
- רביעית
- מסגרת
- חופשי
- חופש
- בתדירות גבוהה
- החל מ-
- חזית
- מלא
- כֵּיף
- יסודות
- מצחיק
- עתיד
- רווחים
- מִשְׂחָק
- שער כניסה
- ליצור
- נוצר
- יצירת
- גאון
- מחווה
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נותן
- נתינה
- זכוכית
- Go
- מטרה
- שערים
- Goes
- הולך
- טוב
- כסף טוב
- חיפוש Google
- גדול
- הגדול ביותר
- קרקע
- גדל
- מדריך
- בחור
- לפרוץ
- האקרים
- פריצה
- היה
- שיער
- חצי
- יד
- לטפל
- לִתְלוֹת
- קרה
- מתרחש
- קורה
- שמח
- קשה
- יש
- יש
- he
- כאבי ראש
- מטה
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- שמיעה
- לֵב
- בִּכְבֵדוּת
- לעזור
- עזר
- עזרה
- לה
- כאן
- מוּסתָר
- לו
- לִשְׂכּוֹר
- שכר
- שכירה
- שֶׁלוֹ
- היסטוריה
- מכה
- להיטים
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- שיעורי בית
- אני מקווה
- חַם
- שעה
- שעות
- בית
- בית
- בתים
- איך
- איך
- HTTPS
- עצום
- בן אנוש
- ענק
- חמישים ק"ג
- מאות
- i
- חולה
- רעיון
- לזהות
- if
- תמונה
- מיד
- חשוב
- in
- כולל
- הַכנָסָה
- מס הכנסה
- בצורה מדהימה
- עצמאות
- בנפרד
- ירושה
- אינסטגרם
- להתקין
- התקנה
- במקום
- ביטוח
- מְכוּוָן
- אינטרס
- גובה הריבית
- מעוניין
- מעניין
- אינטרנט
- ראיון אישי
- אל תוך
- מורכבויות
- מבוא
- מבוא
- לֹא יְסוּלֵא בְּפָּז
- להשקיע
- השקעה
- השקעות
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- iPhone
- בעיות
- IT
- עבודה
- מקומות תעסוקה
- מסע
- jpg
- לקפוץ
- רק
- שמור
- שמירה
- שמר
- יֶלֶד
- הילדים
- סוג
- המלך
- לדעת
- יודע
- ידוע
- מדינה
- נחיתה
- שפה
- אחרון
- מאוחר יותר
- האחרון
- לשגר
- מוביל
- Leap
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- יציאה
- עזיבה
- עזבו
- מַשׁאִיל
- אורך
- פחות
- לקח
- שיעורים
- LG
- רישיון
- החיים
- כמו
- קו
- רשימה
- ברשימה
- האזנה
- רישום
- רישומים
- קְצָת
- לחיות
- לִטעוֹן
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- נעול
- הגיון
- ארוך
- הרבה זמן
- עוד
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- לאבד
- אבוד
- מגרש
- אהבה
- אוהב
- נמוך
- מחירים נמוכים
- עשוי
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- איש
- ניהול
- מניפולציות
- המנטרה
- רב
- הרבה אנשים
- מריו
- שוק
- שוקי
- מסיבי
- מתמטיקה
- מתימטי
- דבר
- מקסימום
- מאי..
- אומר
- אומר
- התכוון
- למדוד
- מדידת
- מדיה
- לִפְגוֹשׁ
- מפגש
- חבר
- חֲבֵרוּת
- הודעה
- יכול
- מִילִיוֹן
- מיליון דולר
- מיליונים
- אכפת לי
- הלך רוח
- דקה
- דקות
- חסר
- ה-MLS
- סלולרי
- מודל
- אמא
- רֶגַע
- רגעים
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- בבוקר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- אמא
- מוטיבציה
- מוטיבציה
- המהלך
- נע
- mr
- הרבה
- משפחה מורחבת
- מספר
- צריך
- my
- שם
- שם
- שמות
- ארצי
- נווט
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- השכנים
- נטו
- לעולם לא
- חדש
- הבא
- נחמד
- לילה
- לא
- שום דבר
- עַכשָׁיו
- מספר
- מספרים
- מְיוּשָׁן
- להשיג
- of
- כבוי
- הַצָעָה
- מוצע
- הצעה
- המיוחדות שלנו
- קָצִין
- oh
- בסדר
- זקן
- on
- פעם
- ONE
- רק
- לפתוח
- דלת פתוחה
- נפתח
- פתיחה
- נפתח
- להפעיל
- פועל
- דעות
- מול
- אפשרויות
- or
- להזמין
- מאורגן
- אחר
- אחרים
- אַחֶרֶת
- שלנו
- בעצמנו
- הַחוּצָה
- בחוץ
- יותר
- ממונף יתר על המידה
- שֶׁלוֹ
- בעלים
- בעלי
- שלום
- חבילה
- נפרע
- כְּאֵב
- כואב
- ציור
- זגוגית
- ניירת
- הורים
- חלק
- מסוים
- שותף
- עבר
- פסיבי
- הכנסה פסיבית
- הפסקה
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- פנסיה
- אֲנָשִׁים
- אנשיו של
- אחוזים
- תקופה
- אדם
- אישי
- פרספקטיבה
- פניקס
- טלפון
- שיחת טלפון
- שיחות טלפון
- פיזית
- גובה הצליל
- מקום
- תכנית
- כוכב לכת
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- אנא
- פודקאסט
- נקודה
- תיק עבודות
- עמדה
- אפשרויות
- אפשרי
- פוטנציאל
- פוטנציאל
- כּוֹחַ
- חזק
- מרשם
- מרשמים
- ללחוץ
- יפה
- מחיר
- מחירים
- בראש ובראשונה
- קודם
- פְּרָטִי
- זְכוּת
- מִקצוֹעָן
- כנראה
- בדיקה
- בעיה
- בעיות
- תהליך
- מיוצר
- להרוויח
- כדאיויות
- רווחים
- תכנות
- מתקדם
- פּרוֹיֶקט
- פרויקטים
- הבטחה
- תָקִין
- נכסים
- רכוש
- נוף
- מוּגָן
- לספק
- ספק
- ציבורי
- הוצאה לאור
- מושך
- לִרְכּוֹשׁ
- נרכש
- רכישות
- גם
- שאלות ותשובות
- זכאי
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- מהירות
- מכ"ם
- מורם
- נדיר
- ציון
- דירוג
- חי
- לְהַגִיעַ
- חומר עיוני
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- מציאות
- בֶּאֱמֶת
- טעם
- סיבות
- קבלה
- להמליץ
- שיא
- הקלטה
- מופחת
- רגיל
- להשקיע
- קשר
- מערכות יחסים
- לזכור
- לשכור
- השכרות
- להחליף
- לייצג
- לדרוש
- נדרש
- להדהד
- משאבים
- מסעדה
- קמעוני
- פרישה
- לַחֲזוֹר
- החזרות
- גילה
- סקירה
- תקין
- עולה
- הסיכון
- גג
- שורש
- רוז
- עגול
- הפעלה
- ריצה
- s
- אמר
- מכירות
- אותו
- סן
- יום שבת
- שמור
- חיסכון
- לומר
- אמר
- אומר
- סולם
- תרחיש
- בית ספר
- חיפוש
- מְתוּבָּל
- שניות
- לִרְאוֹת
- ראות
- קטע
- למכור
- סלרס
- מכירת
- לשלוח
- שולח
- תחושה
- נשלח
- לשרת
- שרות
- ספק שירות
- סט
- שבע
- כמה
- צוּרָה
- שיתוף
- היא
- גיליון
- צריך
- לְהַצִיג
- ראווה
- הראה
- הופעות
- צד
- דומה
- פָּשׁוּט
- בפשטות
- since
- יחיד
- לשבת
- אתר
- אתרים
- ישיבה
- מצב
- שישה
- שישה חודשים
- במידה ניכרת
- מידה
- החלקה
- קטן
- עסקים קטנים
- בעלי עסקים קטנים
- קטן יותר
- חכם
- So
- עד כה
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- סולרי
- נמכרים
- פִּתָרוֹן
- לפתור
- כמה
- מישהו
- משהו
- אי שם
- שלה
- קול
- מֶרחָב
- לדבר
- מתמחה
- במיוחד
- מְהִירוּת
- לבלות
- הוצאה
- לבזבז כסף
- בילה
- נותני חסות
- Spotify
- לערום
- התחלה
- החל
- החל
- התחלות
- מדינה
- הברית
- להשאר
- שלב
- עוד
- עצור
- חנויות
- סיפורים
- סיפור
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- חזק
- מִבְנֶה
- סטודיו
- נושא
- הצלחה
- מוצלח
- כזה
- כדלקמן
- סוּפֶּר
- מסייע
- אמור
- הפתעה
- סוזן
- מתוק
- T-Mobile
- שולחן
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- מס
- החזרי מס
- מסים
- מורה
- הוראה
- נבחרת
- לספר
- אומר
- טווח
- מונחים
- טקסס
- מֵאֲשֶׁר
- להודות
- הודיה
- זֶה
- השמיים
- היסודות
- המדינה
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- עצמם
- אז
- שם.
- אלה
- הֵם
- דבר
- דברים
- לחשוב
- חושב
- חושב
- שְׁלִישִׁי
- צד שלישי
- זֶה
- השנה
- אלה
- אם כי?
- מחשבה
- אלפים
- שְׁלוֹשָׁה
- משגשגת
- דרך
- זורק
- קָשׁוּר
- אל
- טים
- זמן
- מסגרת זמן
- פִּי
- טיפ
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- שירותים
- אסימון
- מחר
- טון
- גַם
- לקח
- נושא
- סה"כ
- לְגַמרֵי
- לגעת
- לקראת
- סחר
- מסורתי
- כספים מסורתיים
- מְאוּמָן
- עסקה
- עסקות
- תמליל
- מַעֲבָר
- נסיעות
- עָצוּם
- מגמה
- משאית
- משאיות
- נָכוֹן
- באמת
- תור
- פנייה
- פונה
- פעמים
- שתיים
- סוג
- סוגים
- בסופו של דבר
- לגלות
- תחת
- להבין
- הבנה
- מבין
- מתחת למים
- לא צפוי
- יחידה
- יחידות
- עד
- מְעוּדכָּן
- למעלה
- us
- להשתמש
- מְשׁוּמָשׁ
- באמצעות
- ניצול
- בעל ערך
- ערך
- VEGAS
- ורייזון
- גרסה
- מאוד
- וִידֵאוֹ
- וידאו
- לְבַקֵר
- לחכות
- הלך
- רוצה
- רוצה
- רוצה
- מחסן
- חם
- היה
- לבזבז
- צופה
- מים
- דֶרֶך..
- דרכים
- we
- עושר
- שבועות
- ברוך הבא
- טוֹב
- הלכתי
- היו
- מה
- מה
- כלשהו
- מתי
- אם
- אשר
- מי
- כל
- סִיטוֹנִי
- למה
- רעיה
- יצטרך
- מוכן
- וויליס
- לנצח
- חלונות
- נגב
- עם
- לְלֹא
- תוהה
- תיק עבודות
- עבד
- עובד
- עובד
- עוֹלָם
- מודאג
- לדאוג
- גרוע יותר
- ראוי
- היה
- כתוב
- שנה
- שנים
- כן
- אתה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס
- זילץ '
- Zillow
- זום