יותר טוב מ-BRRRR!? איך להרוויח $200K+ בעסקה אחת

דוד:
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets, 743.

ג'ניס:
קניתי את הקרקע כמו שצריך. אז האדמה הייתה למעשה שתי חלקות. זה נמכר ביחד, אבל אף אחד לא הבין את זה, מסיבה מוזרה. בסופו של דבר מכרתי חצי מהחבילה או חצי מאחת משתי החבילות. אז הכל, הייתי ב-381 וההערכה הגיעה ל-565,000.
זה מאוד מגניב כי הרבה אנשים... המסע לבנות את הבית הזה, קשה מאוד, אבל ברגע שאתה עושה את זה פעם אחת, זה כאילו, זה בעצם לא כל כך קשה לבנות בית, שוב ושוב ושוב, ובנית 200,000 $ של הון עצמי או משהו כזה, פשוט לעשות את זה.

דוד:
מה קורה לכולם? זהו דיוויד גרין, מנחה הפודקאסט של BiggerPockets Real Estate, כאן עם השותף שלי לפשע, רוב אבסולו, והאורחת שלנו, ג'ניס שטיצר, עם פרק פנטסטי שהקלטנו יחד בדנוור, קולורדו. בפרק של היום אנחנו נכנסים לכל מיני דברים מגניבים, כולל לעזוב שוק אחד ולהיכנס לשוק אחר, להעביר את הכסף שלך משוק שעשוי להתרסק, לשוק שאתה חושב שיצליח. ונושא מגמתי, בנייה חדשה, הבנייה החדשה של BURRR, BURRR.

Ross you
מספר, NUBER. הרגע המצאתי את זה.

דוד:
תודה לך על כך.

Ross you
בבקשה. בשביל זה אני כאן.

דוד:
לפני שניכנס לפרק הפנטסטי של היום, אני רוצה להגיד לכם אחד, תקשיבו עד הסוף, אם אי פעם תהיתם על מקור המילה פודקאסט. אנחנו פותרים לכם את החידה הזו היום. ושתיים, הטיפ המהיר שלנו היום יהיה, אנשים חדשים יותר, תקשיבו איך אנחנו מדברים בהתחלה על איך נדל"ן הרגיש יקר מדי ולא רצינו להיכנס לקנייה, והיו לנו כל מיני סוגים. של פחדים וניסינו לחסוך כסף על קבלנים וכל הדרכים האחרות האלה שבסופו של דבר פשוט עולות יותר כסף. וניסיון, אנשים. יש המון מה ללמוד כאן עבור מישהו שרוצה לדעת על היתרים, ייעוד, בניית בתים חדשים, מה נכנס לבנייה, דרכים קלות שבהן אתה יכול להיקרע על ידי קבלנים או לקרוע את עצמך על ידי עשיית דברים בדרך המטופשת, חמאת לחם ו אילוף כלבים, כל זה ועוד בתערוכה של היום.
האורחת של היום היא ג'ניס שטיצר. יליד LA הזה התחיל בעולם הפיננסים. ג'ניס לא מצאה את הקסם בעבודה בדיסני ופוקס. זו הייתה רק עבודה תאגידית, והיא נבנתה ליותר מזה. בחיפוש אחר התאמה לעניין שלה בזמן פריצת בתים ב-ADU ובלוס אנג'לס, זכתה ג'ניס לעבודה בחברת הנחות ב-2005, 2006, שבה עסקאות נפח גבוה וחיסכון הפכו לנורמה, אבל היא ראתה את הכתובת על הקיר על האופן שבו שוק הדיור התעצב. היא ובעלה הממוקד ביזמות מכרו את הבית ועברו לדנבר ב-2006, שם לא הכירו איש, תמורת יוקר מחיה והזדמנות להקים משפחה. זה נשמע כמו דרך ה-BURRR-fect להתחיל. ג'ניס, ברוכה הבאה.

ג'ניס:
נבון. תודה.

Ross you
ברוכים הבאים להופעה.

ג'ניס:
תודה רבה לך.

Ross you
BURRR-fect. זה טוב.

דוד:
תודה. תודה. קראתי את זה מיד מתוך ההערות כאן.

Ross you
התכוונתי לומר, הרגע הגעת לזה?

דוד:
בסדר, אז קח אותנו אחורה בזמן, כשמכרת לראשונה את הבית הזה בלוס אנג'לס עם ה-ADU. מה זה העניק לך? איזה דלתות זה נפתח?

ג'ניס:
זה היה כסף הזרע שלנו. היה קשה להיכנס לזה. כשרכשנו את הבית הזה, יצאנו לדרך, ה-ADU היה המטרה. ידענו שזה הולך להיות הכרטיס שלנו לרכישת הבית, בדיוק כמוך.

דוד:
פשוט חיים בכלל.

ג'ניס:
גר בכלל בשוק של לוס אנג'לס. אז מצאנו את זה, זה היה מתיחה, וזה היה כאשר שוק המשכנתאות נתן כסף. אני מתכוון לתשלומים בכרטיס אשראי.

דוד:
וואו.

ג'ניס:
וכן.

Ross you
האם זהו סיפור ההצלחה הראשון שלנו של 2005 עד 2006-

ג'ניס:
האם זה?

דוד:
לא איבדת הכל, נכון?

ג'ניס:
'מס

דוד:
למעשה יצאת, תזמנת את זה. טוב לשים את הכסף בשוק טוב יותר, נכון?

ג'ניס:
כֵּן. אז קנינו את הבית הזה עם מקדמה בכרטיס אשראי כי לא היה לנו כסף. בעלי בדיוק פתח עסק בחדר כושר ורק לאחרונה סיימתי את לימודיו בקולג', חדש בעולם התאגידים, מנסה להבין את זה. אז ביקשנו כסף למשפחה, אבל הם אמרו שלא. הם היו כמו, "אתה יודע מה? אתם מבוגרים ואנחנו לא הולכים לעשות את זה". אבל זה מה שהתרחש באותה תקופה, היה כסף חינם.

Ross you
זה משמעותי יחסית כי אני מרגיש כאילו זה היה 2005?

ג'ניס:
זה היה 2003, 4, כשקנינו את הנכס.

Ross you
אז אז ADUs לא היו ממש פופולריים כמו שהם עכשיו.

ג'ניס:
לא לא. זה היה בית ראשי, מוסך, ואז יחידת הסבתא נוסף על כך. אז זו הייתה מחט בערימת שחת, כביכול.

Ross you
והוא כבר נבנה?

ג'ניס:
זה כבר היה בנוי. זה היה סוהר. באמת שלא היינו צריכים לעשות כלום. לא שיכולנו להרשות לעצמנו לעשות משהו, אבל הייתה לנו רשת של אנשים, ואחד הלקוחות של בעלי אמר, "זה טוב. אם אתה לא קונה את זה, אני אקנה." וזה היה הסימן שלנו. אנחנו חייבים לעשות את זה. אנחנו צריכים לקפוץ לזה, איך שאנחנו יכולים להרשות זאת לעצמנו, אנחנו הולכים למצוא דרך.

דוד:
וזה היה הכרח טהור. לא התכוונת להיות משקיע נדל"ן. לא הייתה לך תוכנית מצוינת. רק ידעת, אני רוצה לגור באל.איי. זה ממש יקר. הדרך היחידה שבה נוכל לגרום לזה לעבוד היא אם נקנה בית עם מספר יחידות ומשכיר את חלקן ונגור בשנייה.

ג'ניס:
ימין. בהחלט הייתה כוונה מאחורי זה, אבל גם אז, 350 היה סכום כסף משמעותי.

Ross you
זה מה שזה עלה אז?

ג'ניס:
כֵּן.

Ross you
אלוהים אדירים. זה מטורף.

דוד:
זו הסיבה שאני תמיד אומר שדיור תמיד מרגיש יקר. כשאתה קונה, זה לא משנה. זה תמיד מרגיש כאילו שילמת יותר מדי. וכשאתה מסתכל אחורה 20 שנה, 30 שנה, אתה כאילו, אתה יכול להאמין ששילמנו רק מיליון דולר עבור בית כי בתים עומדים להיות 4 מיליון דולר?

Ross you
זה נכון. פחדתי כשקניתי את ביתי בלוס אנג'לס. פחדתי לדבר על זה עם אנשים. פחדתי לדבר על זה עם המשפחה שלי. לא רציתי שידעו. פחדתי להגיד להם כמה זה עולה. ואז זה נראה יקר, ועכשיו זה יהיה ממש ממש זול לקנות את מה ששילמנו עבורו. אז נכנסת "מוקדם"?

ג'ניס:
בשלב מוקדם ולאחר מכן הרץ קדימה שנתיים, אנחנו כמו, "בסדר." הקריירה שלי השתנתה, לא שהיה לה אפילו בסיס. אני, כמו שאמרתי, אתם יודעים, פוקס ודיסני, ניסיתי את העניין הארגוני, בשביל ההורים שלי, סימנו את התיבה הזו. ואני אמרתי, "אני לא אוהב את זה. זה לא בשבילי לנסוע שעה וחצי, שעתיים לכיוון”.

דוד:
וזה בערך שני מייל נסיעה בלוס אנג'לס.

Ross you
בדיוק, כן.

ג'ניס:
כלומר, אם אתם נמצאים, מכירים את קליפורניה, אנצ'ינו לבורבנק או באולפני פוקס מעבר לגבעה 405, זה היה סיוט. אני חושב שזה באמת היה הקש ששבר את גב הגמל. אני כאילו, זה-

דוד:
אז, איכות החיים הייתה גרועה?

ג'ניס:
זה היה מבאס. זה היה מבאס.

דוד:
לא רצית לגדל ילד באזור הזה. היית בפנסיה מהנסיעה. היה לך טוב כלכלית, אבל לא היית מרוצה, נכון?

ג'ניס:
לא לא.

דוד:
אז החלטת לעבור. ספר לנו איך קיבלת את ההחלטה לאן אתה הולך?

ג'ניס:
חשבנו לעבור באזור לוס אנג'לס. כל מה שבדקנו היה מהלך רוחבי במחיר כפול. אז אמרתי, "אתה יודע מה? למה לחכות?" בשלב זה, עדיין ניסיתי לגרום לזה לעבוד. הגשנו כמה הצעות, ובשלב הזה עבדתי אצל שני סוכני נדל"ן והדברים היו מטופשים, מטורפים לחלוטין.

דוד:
וזה היה 05'?

ג'ניס:
05', 06'.

דוד:
כֵּן. זה היה השיא של השוק החם ביותר.

ג'ניס:
שיא, שיא.

דוד:
אפילו אנשים חושבים שהשווקים שהיו לנו היו לוהטים. הם לא היו לוהטים כמו ב-05, 06'.

Ross you
באמת?

דוד:
כֵּן.

ג'ניס:
כלומר, פעלנו בין 20 עסקאות בו זמנית. אז כבר חשבתי, אנחנו צריכים להתחיל, אנחנו צריכים למכור. פשוט תוריד קצת כסף מהשולחן. אם היינו מתכוונים להתחיל במקום אחר, אנחנו הולכים לעשות את זה עכשיו.

דוד:
האם קראת משהו מהכתובות על הקיר? ראית את המורים קונים בתים של מיליון דולר?

ג'ניס:
כן.

דוד:
וההלוואות ללא הכנסה. ובאותו זמן, הם רק בנו פיתוחים בכל מקום. כלומר, בכל מקום שאתה מסתכל, הם פשוט הקימו בתים חדשים. האם אתה יכול פשוט לראות שזה הולך להיגמר רע?

ג'ניס:
פשוט היה כל כך קל למכור כל דבר. והברוקראז' שעבדתי בו, הם כבר לא בסביבה, אבל הם ניסו שהעמלה תהיה בסך הכל 3%. אז מתווכים אחרים, סוכנים לא רצו לשחק במשחק הזה. זה דבר אחד אם סוכן מחליט לקחת קצת הנחה, אבל להציע שסוכן הקנייה או הרישום האחר או סוכן הקונה יקח-

דוד:
אז מה שאתה אומר הוא בדרך כלל עסקאות נדל"ן או עמלות נדל"ן, אני צריך לומר, הסוכנים הולכים לפצל מה שזה יהיה. אז אם זה 6%, סוכן אחד מקבל שלושה, הסוכן השני מקבל שלושה. התיווך שלך ניסה להשיג 3% בסך הכל, מה שאומר שהצד של הקונה יקבל חלק נמוך משמעותית, 1, 1.5%. וקשה לגרום לסוכן קונים להראות לבתים שלך אם הם מקבלים חצי מהעמלה שהם יכולים לקבל על בית אחר.

ג'ניס:
ימין. אבל באותו שוק, וכבר היינו, האינטרנט כבר התבסס. אנשים התחילו לעלות על זילו ו-Redfin, אני חושב, התחיל להתבסס אולי אז. אז לאנשים הייתה גישה לדברים האלה.

דוד:
זה היה שינוי גדול כי פעם, אם היית מנסה לתת רק אחוז וחצי לצד של הקונה, אף אחד מהסוכנים לא היה מציג את הבית שלך, אז היית מפסיד כסף. אבל כאשר זילו הגיע, הרוכשים רואים את הבית על זילו. הם אומרים לסוכן, "לך תראה לי את הבית הזה." והסוכן אומר, "מה אני אגיד? לא?"

Ross you
הם גם ניצלו בכך-

דוד:
זה בדיוק מה שקורה. אז זה פתח את הדלת.

ג'ניס:
זה לא מוסרי, אבל כמובן, הם רוצים להרוויח את הסטנדרט או העמלה הסטנדרטית המוצעת שלהם. אבל דברים פשוט נמכרו. זאת אומרת, מצבי הצעות מרובים, בדומה למה שחווינו בשנתיים האחרונות. אז יש הרבה שיקוף בין עכשיו ל-08, אני מרגיש כמו.

דוד:
אז ידעתי שהגיע הזמן לצאת מדודג'. איך החלטת שדנבר היא המקום החדש שאליו אתה הולך?

ג'ניס:
בעלי. בחיים לא הייתי מעלה בדעתי לעזוב את LA כי נולדתי וגדלתי שם. לא ידעתי שום דבר אחר. והוא מהחוף המזרחי, עבר ללוס אנג'לס לזמן מה, שם נפגשנו. אבל הוא היה בקולורדו מספר פעמים ובעצם אמר, "בוא נזוז. והחורפים לא כל כך גרועים".

Ross you
חתוך ל-2023, ובחוץ חמש מעלות.

דוד:
פשוט יצאתי לטיול קצר בחוץ ויש שלג בכל מקום, והנעליים שלי היו ספוגות, ועכשיו הגרביים והרגליים שלי קופאות, מתעד.

Ross you
אני אתן לך לשאול כמה גרביים.

דוד:
אני מעריך את זה, בנאדם. הייתי חושב שהרי הרוקי סלעיים יותר מזה.

Ross you
אני אתן לך את הגרביים שאני לובש מהרגליים.

דוד:
תודה אחי.

Ross you
יש אנשים שנותנים לך את החולצה מהגב. אני אתן לך את הגרביים מהרגליים שלי.

דוד:
הגרביים מהרגליים שלך. לבשת שני זוגות גרביים?

Ross you
כן, הרגליים שלי מזיעות. רגע, הזוג הראשון, אלה המיוזעים. אני אתן לך את היבשים.

דוד:
ממש על. אז מה שמצחיק הוא שיצאת משוק לוהט בדרום קליפורניה לפני שהוא התרסק, ואז נכנסת לשוק של דנבר, שהפך לאחר כמה שנים לאחד השווקים הלוהטים במדינה.

ג'ניס:
זה בגלל שכל תושבי קליפורניה עוברים לכאן.

דוד:
זו אסטרטגיה מצוינת. תראה לאן תושבי קליפורניה הולכים, פשוט תגיעי לשם קודם. אני אומר את זה כבר הרבה זמן. אז כשהגעתם לכאן, מה עשיתם כדי להתחיל מחדש? אתה כבר לא עובד עבור דיסני ופוקס. הקריירה הארגונית שלך התחלפה. איך החלטתם להתפרנס?

ג'ניס:
ובכן, בעלי הוא דור שלישי לקבלן, אז חשבנו, אוקיי, אם כבר, זו תהיה החזרה שלנו. אבל הגענו לדנבר עם התוכנית של קנייה, מימון מחדש, השכרה וחזרה. ובשלב הזה, דנבר כבר ראתה REOs ב-MLS.

Ross you
אבל מה זה REO? רק לכולם.

ג'ניס:
בבעלות נדל"ן. הבנק כבר לקח אותו בחזרה והחזיר אותו לשוק, ברישום. אז התהליך הזה לוקח לא מעט זמן. ובשביל זה, אני מתכוון שה-MLS היה מלא ב-REOs, אז אספנו נכסים, בונגלוס בדנבר ב-75 עד 100. זה היה בשיא העיקול, וזה מטורף, נכון? מְטוּרָף.

דוד:
בעלך חשב שאת משלמת יותר מדי?

ג'ניס:
לא אני מתכוון-

דוד:
כי באת מ-

ג'ניס:
באנו מקליפורניה.

דוד:
350, $400,000 בתים, נכון?

ג'ניס:
כן. כן.

דוד:
אז אלה נראו כאילו הם חופשיים.

ג'ניס:
בְּדִיוּק. מכיוון שהגיע מלוס אנג'לס, הבית הראשי בו גרנו היה בשטח של 1000 רגל מרובע. והבונגלוס האלה עסקו בזה.

דוד:
תמורת רבע מהמחיר.

ג'ניס:
תמורת רבע מהמחיר.

דוד:
וכאן אומרים כל האנשים שכבר גרים בדנבר, "כן, אתם קליפורניה ממשיכים לבוא לכאן. הבתים האלה עדיין יהיו 75 אלף אם לא תבואו לכאן ותעלו את כל המחירים". אז יש בזה גם חיסרון.

Ross you
כן, אני חושב שאנשים בדנבר הם כאלה. כולם בטקסס הם כאלה. כולם בטנסי הם-

ג'ניס:
לכל מקום שאתה הולך.

Ross you
בכל מקום [לא נשמע 00:13:12], גם פלורידה. כן בדיוק.

דוד:
כל המקומות שבהם אנשים מרוויחים הכי הרבה כסף בנדל"ן. אנחנו תושבי קליפורניה הופכים את זה לבלתי סביר.

ג'ניס:
אבל זה לא כמו גם קליפורניה ירדה.

דוד:
לא, זה נכון. האינפלציה אחי הכל עולה. אז אתה בא לכאן, כמה מהבתים האלה קנית? האם רק קניתם כמה מהם או הלכתם על הכל?

ג'ניס:
קנינו זוג. אז עשינו את כל השיקום בעצמנו.

דוד:
אוקיי, אז אתה יכול ללכת כל כך מהר.

ג'ניס:
אנחנו יכולים ללכת כל כך מהר. ולרוב, הם היו קוסמטיים. אז אפילו לא מחליפים ארונות, צבע, אולי משטחים חדשים, מכשירי חשמל חדשים. אנחנו זורקים 15, 20 אלף לתוכו. וגם בתקופה ההיא הצלחנו, אז שילמנו במזומן, מימנו את השיפוצים במזומן, חזרנו לבנק ומימנו אותו מחדש.

דוד:
עשית BURRR לפני שקראנו לזה BURRR.

ג'ניס:
כֵּן.

דוד:
היה לכם שם לזה אז?

ג'ניס:
אני לא יודע. תתקן את זה.

Ross you
להעיף בית?

ג'ניס:
תקן הפוך ותסריט. לא היינו כל כך חכמים להמציא את המונח BURRR, או אחרת.

Ross you
אחרת היית.

ג'ניס:
אני אהיה במושב שלך.

Ross you
זה נכון. זה היה כל טבע המונח. אז אני רוצה לדעת, כי אמרת שזה... כל העיקולים כבר התחילו לצוץ והכל. האם זה באמת היה קשה ל-BURRR כי האם ARVs הושפעו מכך? כי אני מכיר הרבה אנשים עכשיו, שמתהפכים והם מבססים את כל הערכים שלהם על בסיס ערכים מלפני שנה. ולכן יש שם קצת אי התאמה, כרגע עבור הרבה סנפירים. האם זה היה כך גם אז?

ג'ניס:
אי ההתאמה במחיר לא הייתה כל כך גדולה כי הצלחנו להוציא את כל המזומנים שלנו. אז מסיבה כזו או אחרת, לא היה הפער העצום הזה שבו הדלתא בין ARV לשיפוץ הייתה... אני פשוט חושב שהיו יותר מדי אנשים שפחדו לחזור.

דוד:
אה כן, בהחלט. היו כמה זעזועים, קצת PTSD, בגלל שחשפת את הנדל"ן. אתה רואה את הערך עולה, כולם רצים לשם. זה כמו הבהלה לזהב ואז התחתית נושרת החוצה. כל כך הרבה אנשים לא רצו לקנות. זה בעצם כשנכנסתי לשוק, לא הכרתי אף אחד... כלומר, אני צריך לומר שלא ידעתי טוב יותר. לא קניתי כשהמחירים עלו, אבל לא היה לי את אותו פחד רגשי שהתחתית תיפול ונכנסתי לתחתית. אז מה שעשית זה שאתה קונה את הנכסים האלה ב-75 עד 100 אלף, מכניס בהם 15 עד 20 אלף. הם מעריכים על מה? 130, 140 או כך?

ג'ניס:
150. כן, היה המקום המתוק שלנו.

דוד:
ואז אתה מבצע רכישה חוזרת של מזומנים.

ג'ניס:
ימין.

דוד:
כֵּן. אז אתה מוציא 100% מההון שלך. אתה הולך לקנות את השיטה הבאה, שזו שיטה יעילה מאוד, אבל היא יכולה להתרחב כל כך מהר רק כי אתה צריך לעשות את השיקום בעצמך. אתה צריך לחכות כדי להוציא את הכסף שלך לפני שאתה הולך לקנות את הבית הבא.

Ross you
אתה משתמש בהון שלך כדי לעשות את הדברים.

ג'ניס:
בְּדִיוּק. בשלב זה, לא ידענו מה אנחנו יודעים היום עם כל המידע שיש בחוץ. כל מה שאנחנו יודעים שאנחנו קוראים בספרים או אולי שמענו מפה לאוזן.

דוד:
מפה לאוזן.

ג'ניס:
כֵּן. כֵּן.

דוד:
זה לא מטורף? יש כל כך הרבה מידע בחוץ. החומר הזה מסתובב כל כך מהר.

ג'ניס:
היום זה שונה, זה שונה בהרבה. ואני לא יודע אם, אולי גם היינו מטומטמים מכדי לדעת. היינו כאילו, בסדר, אנחנו קופצים פנימה, אנחנו עושים את זה.

דוד:
ובכן, מי לא היה עושה את זה? אתה מקבל 100% מהכסף שלך. אתה מקבל בית גמילה שהולך להרוויח כסף-

ג'ניס:
היית חושב. אבל כן, הייתה הרבה היסוס בשוק הזה, בשוק של דנבר ש-

Ross you
ואיזו שנה זו הייתה לעיון, בערך?

ג'ניס:
2006, 7.

Ross you
אה בסדר. אז זה היה ברגע שהכל התחיל סוג של מערות-

ג'ניס:
כן, יצאנו משוק שעדיין היה לוהט, הגענו לדנבר, וזה כבר קרה. ואני חושב שהדבר הנוסף בשוק דנבר, שלא היה דומה לשוק לוס אנג'לס, היה שהערכות השווי לא היו כל כך גבוהות. אנשים לא היו מסוגלים להשתמש בבתים שלהם כמו כרטיסי אשראי. וזו הנפילה של מה שהתרחש במשבר 08'.

דוד:
כל ה-HELOC שאנשים הוציאו לשם, קנו סירות ומכוניות וקרוואנים וחופשות ושיפוצים והוסיפו בריכות.

ג'ניס:
ימין. אז זה היה הגדול יותר, זה גם הדבר השני שהניע את קליפורניה בשוק הזה, מה שלא היה ברור כאן.

דוד:
אז היה לך משהו שעבד. מה גרם לך לשנות את זה ולהיכנס למשהו גדול יותר?

ג'ניס:
ובכן, משבר המשכנתא. עשינו את זה מספר פעמים ואז פגענו במחסום. אחת העסקאות האחרונות שלנו הייתה, אה כן, הגענו לשולחן החתימה. הם שינו את ה-LTV שלנו, ההלוואה שלנו לערך, אז היינו צריכים להשאיר כסף בעסקה, וזה היה, ההלוואות פשוט נעצרו באותו שלב.

דוד:
אז לא הצלחת למחזר ולהוציא את הכסף שלך מהעסקאות האלה?

ג'ניס:
קיבלנו את האחרון, שהפחיד אותנו, הוא זה שהם שינו את חוקי המשחק.

דוד:
אז הבנת שאתה כבר לא יכול להמשיך כפי שהיה לך?

ג'ניס:
כן. כן.

Ross you
אבל לא הפסדת כסף, פשוט השארת כסף בבית.

ג'ניס:
כֵּן. כֵּן. זה נכון.

Ross you
עשית זאת כמה פעמים במקום שבו אתה עוזב... ייתכן שלא תוכל להעלות את ה-ARV המלא, או את מלוא ה-LTV.

דוד:
כן, אבל תראה, ההבדל הוא שידעתי שאם זה קרה, זה היה כאילו עשיתי טעות. ה-ARV לא היה גבוה כמו שחשבתי, הגמילה הייתה גדולה מדי. אני חושב שמה שאתה מתאר הוא שצנרת ההלוואות נסגרה, למקום שבו לא היית מסוגל לבצע חזרי מזומנים בשיעור של 75% הלוואה-

ג'ניס:
ימין. כי השוק של לוס אנג'לס קרס והמלווים והכל היה כל כך גדול...

דוד:
גדול מכדי להיכשל.

ג'ניס:
גם דבר גדול מכדי להיכשל.

דוד:
The Big Short, זה מה שאתה מדבר עליו, הסרט?

ג'ניס:
בְּדִיוּק. כל המחדל הזה, פשוט הכל נעצר.

דוד:
אז מה שקרה זה שכולם התחילו להיכנס למחדל. לבנקים נגמר הכסף כדי להמשיך להלוות, ואז הם פחדו שזה ימשיך לקרות. אז הם היו כאילו, לא, אל תלווה בכלל. אז גם אם אתה עושה את ה-BURRR המושלם, אתה לא יכול אפילו להוציא את הכסף מהעסקה. הם פשוט לא נותנים הלוואות לדירות יותר, לפחות עבור נכסים להשקעה. כנראה שעדיין היה להם סוג של מגורים ראשוני. אז למה עברת?

ג'ניס:
אז עברנו מלא לבנייה.

דוד:
כמו עסק?

ג'ניס:
כן, להקים עסק ולהיכנס לזה בתור העיקרי שלנו, בעצם ה-W-2 שלנו.

Ross you
האם בנית עבור אנשים אחרים במיוחד?

ג'ניס:
לא בנינו לאנשים אחרים. הלכנו לקירוי במיוחד.

Ross you
אה בסדר.

ג'ניס:
ובגלל שכן, בשלב הזה, בונים לא בנו, הם לא בנו מלאי חדש. אז הקהל השבוי היו אנשים שהצליחו להישאר בבתיהם.

Ross you
כן, זה מה שהתכוונתי לומר. אנשים תמיד צריכים קורת גג, נכון? כלומר, אולי יש סנפירים שלא עושים כל כך הרבה שיפוצים.

דוד:
תעשה שיפוץ אמבטיה אולי.

Ross you
אבל אתה עדיין צריך קורת גג, בדיוק כמו שאתה תמיד צריך לעשות מיסים. יש סוגים מסוימים של תעשיות שמתחשק לי בלי קשר למה שקורה.

דוד:
גם כאן יש הרבה שלג.

Ross you
יש כאן הרבה שלג.

דוד:
גגות חוטפים מכות. זה לא כאילו אנחנו עובדים בקליפורניה. יכול להיות שיש לך חור ממש בגג שלך בקליפורניה. זה רק יהיה משנה-

ג'ניס:
במשך שנים.

דוד:
ארבע פעמים בשנה.

ג'ניס:
אני חוזר לקליפורניה ואני הולך, מה? לאנשים יש גגות שנראים כאילו הם בני 50?

Ross you
אני מנסה לגרום לך לתקן את החור הזה בתקרה שלך כבר שנתיים, בנאדם.

דוד:
אתה רק מקבל דלי, זה הרבה יותר זול.

Ross you
זה כמו 1000 דולר אחי, פשוט תוציא 1000 דולר ותקנה גרביים.

דוד:
אז אתה מתחיל את עסק הבנייה הזה ואתה עובר מעולם ההשקעות לעולם עסקי יותר. אז איזה תפקיד שיחקת בחברה באותה תקופה?

ג'ניס:
באותה תקופה הייתי הצד האחורי. משרד האחורי עושה את מה שאני עושה, מה שאני יודע, החלק הפיננסי של זה ומנהל את כל השאר בצד האחורי.

דוד:
אז בעלך מקבל לידים, נותן הצעות, מבטיח מקומות עבודה, מנהל את כוח העבודה. הם נכנסים לשם ומניפים את הפטישים. אתה גובה תשלומים, מנהל חשבונות, לוגיסטיקה, ארגון.

ג'ניס:
עסק בנייה מן המניין.

Ross you
כמה מהר זה לקח? האם זה המריא או כמה מהר לקח לבנות את זה?

ג'ניס:
זה המריא כי הנה הסיבה. בקולורדו יש לנו סופות ברד, ולכן זה כמעט אירוע שנתי. אנחנו לא יכולים לחזות את זה. אבל כאשר הביטוח מכסה את הגג שלך וכל מה שאתה משלם הוא ההשתתפות העצמית שלך.

דוד:
זו נקודה מצוינת.

Ross you
קל לגרום לאנשים להוציא כסף כשזה כספי ביטוח.

ג'ניס:
ואתה משפר את הבית שלך. כך-

Ross you
זה גאוני.

ג'ניס:
עשינו את זה במשך זמן מה עד שאמרתי שכנראה כדאי שנפנה. אנחנו לא יכולים לסמוך על משהו שהוא כל כך נישתי שהוא תלוי מזג אוויר, כי...

דוד:
זה כנראה גם מתיש, נכון?

ג'ניס:
הו כן.

דוד:
אתה אף פעם לא יוצא מזה. ואתה תמיד-

Ross you
זה גם קצת עונתי.

ג'ניס:
זה מאוד עונתי. זה מאוד עונתי.

דוד:
בסדר. אז אתה מבין שהרווחת קצת כסף, אני מניח שאתה עושה את זה, נכון?

ג'ניס:
כן.

דוד:
אז יש לך עוד קצת הון בצד. יש לך את הנכסים להשכרה שמצליחים. איך החלטת על מיזם ההשקעות הבא שלך?

ג'ניס:
ובכן, לאורך הדרך, היו לנו עוד כמה משקיעים שאמרנו, "היי, אנחנו בשוק של דנבר. יש עדיין קצת מקום. אנחנו יכולים לשתף פעולה או שנוכל לעשות חלק מהשיפוצים". ולמדנו די מהר שאם לא הייתה לנו עמדת הון, אנחנו רק מרוויחים משכורת. אז עשינו כמה כאלה באמצע. ושאר ה-BURRRs ששמרנו, אלה היו פשוט פסיביים. וזה רק רץ ברקע, בעצם. ואם נחזור שוב למידע, אני חושב שהלהט שלי לידע היה, זה פשוט הצטמצם ופשוט נהייתי פסיבי.
והייתה לי האמונה שאני צריך לשלם את ההלוואה. אז התחלתי להיות תוקפני עם זה. ובמשך זמן מה, זו באמת הייתה המטרה עד שלדעתי הפודקאסט הפך לדבר, התחיל לקבל מידע חדש. אני כמו, 'אלוהים אדירים, למה אני משלם את ההלוואה הזו? למה אני עושה את זה?"

Ross you
וזה היה, אתה שילמת את ההלוואות על כל ה-BURRR שלך?

ג'ניס:
כֵּן. איזה-

דוד:
זה הגיוני לגמרי. אז הרגשת כאילו אתה מגיע לסוף הדרך. אתה כמו, "ובכן, עשינו כל מה שצריך לעשות. מה שנשאר? אולי פשוט לשלם את ההלוואות". ואז אתה מתחיל להאזין לפודקאסט וכל הרעיונות האלה יוצאים החוצה ואסטרטגיות שאנשים אחרים משתמשים בהם והזדמנויות בראש שלך פשוט מתחילות לירות באפשרויות. ואתה מניד בראשך, "מה אני עושה? יש עוד מה לעשות." אז מה היה השלב הבא?

ג'ניס:
אז השלב הבא אחרי שעזבתי את זה, היה שעלי להסיר את הנכסים האלה, להסיר את ההון העצמי מהנכסים האלה כדי שאוכל להניע את מהירות הכסף ולרכוש עוד. אז זה היה הצעד הבא שלי, הוא שאנחנו הולכים לעשות BURRR גרסה 2.0 מכל המאפיינים האלה, להסיר את ההון ופשוט לתפוס כל מה שאני יכול. וברגע שהקורונה פגע, חשבתי שאנחנו צריכים לשנות דברים באמת. אני רוצה ללכת לפיתוח.

Ross you
אז זה סוג של הרעיון של תשואה על ההון, שבו אתה מתחיל להבין, יש לי את כל הכסף הזה יושב ב-BURRR שלי בכל הנכסים השונים שלי. זה לא מכניס לי כסף, אבל זה קיים.

ג'ניס:
בדיוק.

Ross you
מוסיף לעושר שלך, אבל אתה באמת רוצה להוציא את הכסף מזה כדי שתוכל להשקיע מחדש בדברים אחרים. זה בערך כמו אחד הגילויים הגדולים שלך בזמן הזה?

ג'ניס:
כן בדיוק. ורק להבין את העובדה שאם אני פושט את ההון העצמי, תופס את ההון העצמי הזה, וגם אם אני צריך למנף, אם אקבל חוב מכוסה, זה באמת כל מה שחשוב. תזרים מזומנים על החוב המכוסה. אז בגלל שבמהלך נגיף הקורונה, אני חושב שכולנו עברנו משהו אישי... אני לא יודע.

Ross you
מהפכה.

ג'ניס:
מהפכה של מה שזה לא יהיה. כולנו רצינו להיות קרובים יותר לטבע.

Ross you
אה כן, בטוח.

ג'ניס:
פשוט הלכתי וקניתי 12 דונם של אדמה ואמרתי, "אני הולך לבנות מסגרת A."

Ross you
סתם באקראי. היית בדיוק כמו, "אני הולך-

ג'ניס:
ובכן, אתה יודע מה זה היה? חיפשתי במגזין Dwell, ואני לא יודע אם שמעתם על Den Outdoors?

Ross you
כמובן. כֵּן.

ג'ניס:
אני חושב שהם הושקו במהלך COVID.

Ross you
כן, הם מעולים. הם עשו. כֵּן. אז מייק הוא המייסד והוא היה מאוד מהיר בנושא. העיצובים שלו ממש ממש ממש ממש טובים.

ג'ניס:
הם מדהימים. כלומר, עד לנקודה שבה, לעומת זאת, צוות השיווק שלו נמצא, או מי שעושה את העיבודים שלו.

Ross you
כן, הכל בבית. כן, אני בונה מאורה עכשיו.

ג'ניס:
באמת?

Ross you
או שאנחנו מקבלים את זה מצטט עכשיו, אבל אנחנו רוצים לבנות את זה.

ג'ניס:
זה מרגש. כן, ראיתי את המאמר הזה בדן. אני כאילו, אני חייב את זה. וזה בעצם, אחד הדברים שבהם זה היה כל כך מהיר, אתה שומע אנשים אומרים את זה, נכון? זו תגובת הבטן שבה היא כמו, "אני חייב לעשות את זה." אז נכנסתי, הוצאתי את כל ההון העצמי, ישבתי על קצת מזומנים בצד ואמרתי, "אוקיי, טוב בוא נעשה את זה."

Ross you
האם הייתה בעיה למשוך מתזרים המזומנים שלך? כי אני מאוד מעריץ גדול של היבט ההחזר על ההון, אבל מכיוון שאתה עושה את זה במשרה מלאה, אתה משקיע במשרה מלאה בבניית נדל"ן, ולכן אתה חי מתזרים המזומנים מתוך הרבה מה-BURRR שלך, אני מתאר לעצמי. אבל כשאתה-

ג'ניס:
לא היינו.

Ross you
אה, לא היית? בסדר.

ג'ניס:
לא היינו. היינו, זה הלך לשלם-

Ross you
אוקיי, היית פשוט [לא נשמע 00:27:02] ישר-

ג'ניס:
כן, בחזרה להלוואה. אז כן, במשך זמן מה פשוט לא חשבנו, באמת.

Ross you
ואני סקרן כי החל מ-2005 ו-2006, מה היה מסע הריבית הזה? האם זה היה גבוה אז כי אני יודע ש-2020 הייתה ממש ממש נמוכה. אנחנו בשלשות. אנחנו ברביעייה, ברור שלא גבוה בשש ושביעיות.

ג'ניס:
ובכן, כן, על כמה מהם היה לי מימון 3.0. אז זה מה שקורה כשאתה קונה לשוק שנמצא בנקודה הנמוכה ביותר. לא שידעתי, אבל זו ההזדמנות שיש לך והיתרון. אז בגלל שבפעם השנייה התעריפים היו כל כך נמוכים שאיך אפשר שלא?

Ross you
לא יכול להרשות לעצמו לא.

דוד:
האם עשיתם חזרי מזומנים או שמא הם התערכו והטווח כדי לקבל תשלומים נמוכים יותר?

ג'ניס:
השני היה שיעור וטווח. השלישי היה מיחזור מזומן.

דוד:
אוקיי, אז קנית 12 דונם, בנית עליו מסגרת A. איך הלך הנכס הזה?

ג'ניס:
זה אותו קסם. בנינו את זה עבור, 350 היה עלות הבנייה. זה כמו השאלות המובילות שאני מקבל בהודעות ה-DM שלי. כמו, "כמה זה עלה?" קניתי את הקרקע כמו שצריך. אז האדמה הייתה למעשה שתי חלקות. זה נמכר ביחד, אבל אף אחד לא הבין את זה, מסיבה מוזרה. בסופו של דבר מכרתי חצי מהחבילה או חצי מאחת משתי החבילות. אז הכל, הייתי ב-381 וההערכה הגיעה ל-565,000. אז זה ה-BURRR...

דוד:
לִבנוֹת.

ג'ניס:
הבנייה, מימון מחדש, השכרה, או במקרה שלי, STR,

Ross you
הפרץ. אני אוהב את זה.

דוד:
אז זו הייתה השכרה לטווח קצר שבניתם את ה-A-frame הזה?

ג'ניס:
כן. כלומר, היו כמה העדפות אישיות כמו, כן, גם אני יכול ליהנות מזה.

דוד:
הו כן. אבל אני מתכוון, זה שימש להשכרה לטווח קצר כשלא השתמשת בו, נכון?

ג'ניס:
אה, כן. בטוח.

Ross you
וזו הייתה התוכנית כשבנית אותו, או היית?

ג'ניס:
זו הייתה התוכנית כי שוב, אני עוסק בחובות מכוסים ואם מישהו אחר משלם על המשכנתא שלי, אז אני גמור עם זה.

דוד:
זה היה הרעיון המקורי של ה-VRBO אם אתה לוקח-

ג'ניס:
בְּדִיוּק-

דוד:
השכרה שאתה רוצה להשתמש בו, וכשאתה לא משתמש בה, אתה נותן למישהו אחר לעשות זאת.

Ross you
ובכל זאת, אז השבירה של השוויון הייתה כאילו, אתה מקבל את הבית הזה. אתה שובר שוויון. אתה כאילו, וואו-

דוד:
מישהו אחר משלם בית... יש לי בית חינם. זה מטורף שלא רק שאנחנו מקבלים בית חינם, אנחנו מקבלים תזרים מזומנים על הבית החינמי עם הון עצמי של 200,000$ ואז אנחנו עדיין בררנים, כמו, "טוב, פעם זה היה טוב יותר. פעם זה היה קל יותר לעשות ממה שזה עושה עכשיו". אז היית עצבני להיכנס לתעשיית האירוח לפני כן?

ג'ניס:
הו כן.

דוד:
כֵּן. אז ספר לי איך זה היה?

ג'ניס:
זה חלק מה... זאת אומרת, זו בעצם הסיבה העיקרית שבגללה הצטרפתי למחנה המארח של רוב כי לא היה לי מושג. הלכתי על משהו שהיה כל כך פסיבי ששכחתי ממנו, תרתי משמע. למשהו שידעתי שהולך להיות כל כך פעיל ופשוט לא הייתי מוכן להבין מה צריך לעשות רק מבחינה תפעולית. לא ידעתי את הפרטים הקטנים של מה שהיה שם בחוץ. האירוח השונה או אפילו Airbnb, היה קצת עקומת למידה.

Ross you
כלומר, עשית בסדר גמור. אני יודע על הנכס הזה. זה נראה כאילו זה בסדר, נכון?

ג'ניס:
הו כן. כלומר, בעצם השקנו את זה רק בסתיו הזה. אז זה קרה, כל העניין הזה נבנה במהלך ה-COVID, וזה היה החלק המסובך הנוסף בזה, זה שבעצם שילמנו יותר מדי עבור חומרים. שילמנו יותר מדי עבור-

Ross you
עבור עץ.

ג'ניס:
לעץ, ללוגיסטיקה, להובלה, הכל. וזה עדיין הסתדר.

Ross you
זה מאוד מגניב כי הרבה אנשים... המסע לבנות את הבית הזה, קשה מאוד, אבל ברגע שאתה עושה את זה פעם אחת, זה כאילו זה לא כל כך קשה לבנות בית שוב ושוב ושוב. ובנית 200,000 דולר של הון עצמי או משהו כזה, רק עשית את זה. ואני חושב שהמתמטיקה על זה היא ממש מטורפת, שאם עשית את זה רק חמש פעמים, אתה הופך למיליונר בנדל"ן.

ג'ניס:
ובכן, באותו זמן שבנינו את זה, גם עשינו עוד BURRRster, אבל לא לבנות, לקנות, לשפץ את המובן המסורתי, אבל התכוונו להשכיר את זה גם לטווח קצר. וזה לא עשה טוב. כלומר, לא כל דבר יכול להיות ביתי, אבל זה היה כוסס ציפורניים כי זה פשוט לא אותה הערכת שווי כששמאי מסתכל על נכס שנבנה בשנות ה-1960, אז הוא נבנה. לעומת משהו שהוא בנייה חדשה לגמרי, הם פשוט רואים את זה אחרת.

דוד:
אתה אומר שזה לא עשה טוב, אתה לא מדבר על תזרים מזומנים, אתה מדבר על...

ג'ניס:
לא תזרים מזומנים.

דוד:
הערך של זה היה שווה כאשר אתה-

ג'ניס:
ה-ARV-

דוד:
השיפוץ.

ג'ניס:
ה-ARV.

Ross you
אה בסדר.

ג'ניס:
ה-ARV.

דוד:
זו נקודה טובה. אני חושב ששמאים לא אוהבים לראות שקנית נכס ב-200,000 והחברה מציגה 550, הם פשוט לא נותנים לך את הערך הזה.

Ross you
כלומר, אני גם לא אוהב לשלם על זה. כשאני מסתכל על זילו, אני כאילו, הם פשוט קנו את זה ב-500,000 דולר פחות לפני חודשיים. ואני תמיד כמו, "לא, רוב, אם זה מוציא עפרונות, זה מוציא עפרונות."

דוד:
זה נכון.

Ross you
זה מאוד קשה-

דוד:
ואני לא יודע כמה כסף הם השקיעו בזה או כמה זמן הם השקיעו בזה, אבל כשאתה בונה משהו, אני כן חושב שיש סיכוי גבוה יותר לשמאים, אין שום דבר שמקשה עליהם לתת את... הם הם כנראה הולכים לתת לזה יותר מהערך של משהו שכבר קיים כי זה בנייה חדשה. אז אחד הדברים שהייתי חושב, נראה שאתם די נעולים ביכולת לדעת מה זה יהיה שווה כשזה יסתיים. אבל מה לגבי תזרים המזומנים? האם היססת לדעת איזה סוג של הכנסה הנכס הזה עומד להניב?

ג'ניס:
שוב, אני הולך לדחות בחזרה לרוב, כי הוא בנה את ביתו הקטנטן בג'ושוע טרי ואין ממש... זה כמו אסטרטגיית האוקיינוס ​​הכחול, אם אי פעם קראתם את הספר הזה. אין באמת משהו מוחשי, אין שם קומפוזיציות בחוץ, אתה עושה את הקומפוזיציות שלך.

Ross you
אם אתה הראשון בשוק כזה, במיוחד עבור מבנה ייחודי, זה ממש קשה, נכון? יש קצת, זה חוזר לאמנות ולמדע. כרגע, ברגע זה, יש את הכנסייה הזו שאני מסתכל עליה ששופצה לחלוטין. זו כנסייה עם שישה חדרי שינה. זה כמו 7,000 רגל מרובע ואני רוצה להפוך את זה ל-Airbnb, אבל אין אפילו קומפלקס אחד שמאשר את ההצלחה של מה שהכנסייה הזו יכולה להיות. אבל אני יודע שאם תבנה את זה, הם יבואו, לרוב. אז אני מאוד קרוב ללחוץ על ההדק על זה, אבל אני פשוט כאילו, קשה להיות חלוץ לפעמים, אבל אתה פשוט צריך להישען על חוויות העבר שלך לפעמים כדי להנחות את ההחלטות שלך, אני חושב.

ג'ניס:
כן, באמת אין שום מדריך. אני עדיין אתייחס לתחוזי שוק ואשתמש בזה כקו המנחה שלי, כמו גם אם אני צריך להשאיר כסף בטבלה או הון עצמי בעסקה, אז אני בסדר עם זה. כך נכנסתי ל-A-frame, עם נקודת המבט הזו.

דוד:
מישהו צריך להיות ראשון. לא פעם חשבתי על זה עם צדפות. מי שפצח סלע ים והביט בזרע הזרע הזה והיה כמו, "זה יכול להיות אוכל."

Ross you
"זה כנראה הולך להיות טעים. ג'ו, אתה תאכל את זה קודם."

דוד:
ברגע שאתה רואה את כולם אוכלים צדפות, אתה כמו, "בסדר, אני אוכל צדפה." אבל מישהו היה צריך לעשות את זה קודם.

ג'ניס:
אני רואה אנשים אוכלים צדפות ואני עדיין לא אוכל צדפה.

דוד:
הם מגעילים. גם אני לא אוהב אותם.

Ross you
אוי בחייך. אני אוהב נקודה כחולה.

דוד:
יש אנשים שאוהבים צדפות.

Ross you
אני אוהב צדפות.

דוד:
אז תהיה הצדפה. אבל אחד הנקודות העיוורות, אני מרגיש שכשאתה נכנס לענף ההשכרה לטווח קצר הוא פשוטו כמשמעו, אני לא יודע בשביל מה זה הולך לשכור. וזה מפחיד. אנחנו רואים את זה הרבה עם ההשכרות לטווח בינוני שיוצאות. אני מקבל את השאלה הזו כל הזמן, "איך אתה יודע למה זה הולך ללכת?" אבל אתה לא. אתה לא מקבל את אותו אבטחה שאתה מקבל עם נכסים להשכרה מסורתיים כי אתה מקבל יתרונות, כי אין תקרה. זה יכול ללכת נהדר עבורך, לעולם לא תזכה לשניהם.
בניית נכסי בניה חדשים היא דפוס דומה. כשאתה קונה משהו שכבר קיים, יש רק כל כך הרבה דברים שיכולים להשתבש. ואת רובו ניתן למצוא בדוח בדיקה. הגג, הצנרת, נזילות, חשמל. ואם אתה יודע מה אתה עושה כשאתה מסתכל על בית, ההפתעות האלה לא קורות. אם יש לך אדם להסתכל על קרן, זה לא לעתים קרובות מאוד אופס, מסתבר שהקרן מתפוררת ופשוט לא ראינו את זה.

Ross you
אין יסוד. אוי אלוהים, פישלנו.

דוד:
כן, בדיוק.

Ross you
איך לא שמנו לב לזה? אין לוח.

דוד:
רוב הטעויות שהגיעו משיקומי נכסים קיימים היו בדיקת נאותות מרושלת. וזה לא לבקר אף אחד, זה רק מה שקורה. ואתה לומד את הלקח שלך, זה לא קורה. בנייה חדשה שונה. יש לך הרבה פחות שליטה על איך דברים הולכים להתנהל כי יש כל כך הרבה יותר חלקים זזים. אז מהן כמה מהנקודות העיוורות האחרות שאנשים צריכים לשים לב אליהם אם הם חושבים, "אתה יודע מה? השוק הזה יקר מדי. אני רק הולך לבנות את הבית שלי".

ג'ניס:
הייתי אומר, גם בהתחשב בעובדה שאנחנו בבנייה, שכרנו קבלן כללי לאזור. יש שוק שם למעלה ואני מתכוון, זה ממוקם בעיירה הררית, עיירה קטנה, והאנשים האלה, הקבלנים האלה, הצוללים האלה לא משווקים. כלומר, אפילו בדנבר, יש לך סאבים טובים. הם לא משווקים בגוגל. כולם מפה לאוזן.

דוד:
הו, אם הם היו בשיווק בגוגל, הם לא היו זמינים יותר כמשנה טובה. כל כך קשה למצוא.

Ross you
אף אחד לא עונה לטלפון בענף הזה.

ג'ניס:
ואנחנו במרחק שעתיים, שעתיים וחצי. ועבורנו לנהל את זה, זה לא חכם, מספר אחת. ולמרות שכנראה היינו, היינו יד על הידיים, שוב היינו באמצע הקורונה, חיפשנו אחר חומרים. הרצנו שם כמה חומרים, אבל רק העובדה שיש לו צוות נוקמים משלו, נכון? אני מתכוון, רוב מדבר על זה כל הזמן, שהם יעבדו רק ישירות עם הקבלן הכללי הזה. הם לא רוצים לעבוד עם...

Ross you
הם לא יסובבו עם אנשים אחרים.

ג'ניס:
לא. הם צריכים שאנשים ידברו בשפה שלהם. הם צריכים שיגידו להם מתי להופיע, מתי הדברים באמת מוכנים. לא כאשר, "אה, אתה יכול לבוא ולתת לי הצעת מחיר?" ואתה עדיין בפנים... קרעת הכל לגזרים.

דוד:
אנשים מבזבזים את זמני הקבלנים כל הזמן מבלי להבין שהם עושים את זה. זה רק-

ג'ניס:
בדיוק.

דוד:
מתוך בורות, אנשים יעשו את זה, "אה, אתה יכול לבוא לתת לי הצעת מחיר?" והקבלן הזה צריך לקחת חופש מנסיעת עבודה עד שעתיים-שלוש של זמן שהם הולכים לבלות. אז הם צריכים לדבר איתך. אחר כך הם צריכים ללכת לערוך את הצעת המחיר שיכולה להיות חצי יום או יום עבודה שנגמר. ואז העבודה אף פעם לא מתרחשת.

Ross you
והם לא שומעים ממך שוב.

דוד:
כן בדיוק. "אה, טוב, הוא היה זול יותר. אז הלכתי איתו". והם פשוט... אנחנו לא אומרים שאתה צריך להעסיק את כולם ברגע הראשון. אבל אנשים לא מודעים למה שהם מבקשים כשהם אומרים "אני רק רוצה לקבל הצעת מחיר". המשפחה שלי הייתה עובדי צווארון כחול. אבא שלי היה צייר, דודי, סבי, היו ציירים. ראיתי את העבודה שהם צריכים להיכנס אליה רק ​​כדי ליצור הצעת מחיר. זה לא דבר. זה כמו לבקש ממישהו לחבר בית. אתה לא הולך רק להסתכל על זה ולתת תשובה. אתה הולך לחפור ולצלול פנימה ולבלות הרבה זמן לעשות את זה. וכדי שבסופו של דבר תמצא בדיוק את מה שאמרת, האנשים הטובים ביותר נשארים נאמנים לאדם שמרחם להם את הלחם, מגן עליו, דואג לו, ממשיך להאכיל אותם.
ואם אתה המשנה הטוב הזה ואתה לוקח יותר מדי עבודות צד והקבלן שלך יגלה, אולי הוא מחפש להחליף אותך במישהו שהוא יכול לסמוך עליו כשהוא רוצה ללכת לקבל את העבודה. וזה משהו שמצאתי כשאתה מנסה לרמות את המערכת ואתה כמו, "אני לא רוצה לשכור קבלן, אני רק הולך למצוא את האדם שלי." לעתים קרובות אתה מקבל מישהו שלא יכול היה לקבל עבודה במשרה מלאה לעבוד אצל קבלן.
אני אוהב את מה שאמרת כי לפעמים אנחנו חושבים שאנחנו חוסכים כסף בכך. כלומר, אני אשם בזה בדיוק כמו כל אחד אחר, איפה שהקבלן אמר 15 אלף, אני יכול למצוא בחור שיעשה את זה תמורת 9,500. אני הולך לחסוך קצת כסף. ואז העבודה לוקחת פי שלושה יותר זמן. ואתה משלם שלושה תשלומי משכנתא של $5,000 ואתה כאילו, זה הפך לשיפוץ של $50,000. אבל הייתי צריך לשלם רק 9,500 עבור זה. אז מה הניסיון שלך עם זה?

ג'ניס:
מה זה אומר, אתה מועד בפרוטות כדי לחסוך דולרים? אז אני מתכוון כשפרצנו את הדרך, חשבתי שאנחנו צריכים לסיים את זה בעוד שמונה חודשים. זו הייתה הזמנה גבוהה, אני יודע.

Ross you
התכוונתי לומר, זה שאפתני.

ג'ניס:
זה שאפתני. אבל כשאתה רואה את שיעורי הריבית עולים במהירות, אז מהרגע שנשברנו עד שקיבלנו C של O, היה 15 חודשים והריביות עלו ב-400 BPS.

Ross you
ולכולם בבית, זו תעודת אכלוס.

ג'ניס:
תעודת אכלוס.

דוד:
וזה מה שהעיר או המחוז צריכים למסור ואומרים שמותר לך להשתמש בזה כמגורים.

ג'ניס:
ואפילו מבחינת ההלוואות, בגלל שביצענו מימון מחדש, הם רוצים לראות תעודת אכלוס.

דוד:
הם לא רוצים להלוות על משהו שאי אפשר להשתמש בו, אם הם צריכים לעקל, שאף אחד לא יוכל לגור שם.

ג'ניס:
צריך לסיים את זה עד לנקודה של בטוח לחיות בו. ובשלב הזה, לא סיימנו, למען האמת. עדיין חיכינו לסנסז האחורי. אני לא יודע למה עוד חיכינו. רק קוסמטי.

Ross you
היו לך את הקוסמטיקה הזאת.

דוד:
רַצָפוּת. מה הם חלק מהדברים שאתה צריך כדי שזה יהיה ראוי למגורים? ריצוף חלק ממנו?

Ross you
ארונות חייבים להיות שם.

ג'ניס:
ארונות.

דוד:
אין חשמל או אינסטלציה חשופים. כל זה צריך להיות שם.

Ross you
וזה הוגן.

דוד:
אבל חלק מהדברים הקוסמטיים, זה נכון. ייתכן שהשפריץ האחורי לא נמצא שם. ייתכן שהצבע לא הסתיים.

ג'ניס:
מדיח כלים.

Ross you
אני חושב שזה עבר חשמל גס שבו שקע החשמל כולו מחובר, אתה לא צריך את הצלחת שעליו בהכרח.

דוד:
וכך אנשים יכולים להשתמש במידע הזה כדי להשיג עסקאות. כי חיפשתי נכסים, לא כל כך לאחרונה, אלא בעבר כשהייתה פחות תחרות, שם הם היו כמו 98% מהדרך לתעודת אכלוס, אבל היה להם, מה המילה? אני מרחיק... התת-רצפת נכנסת עם מגן עמיד, אבל ללא אריחים. והם כמו, "לא. לא יכול לגור בבית הזה. יש לו רק את התומך הקשיח. ובכן, אני אכנס ואקנה את זה, בידיעה שאנחנו פשוט צריכים להניח שם אריחים."
אבל המתחרים שלי לא יכלו לקבל הלוואה לקניית הנכס כי מלווה לא ילווה בלי סמנכ"ל כספים. אז אני יכול להיכנס ולשלם במזומן על הדבר הזה כי הוא בלתי ראוי למגורים, אבל זה לא פירוק מוחלט. זה לא פרויקט ענק. פעם זו הייתה אסטרטגיה שיכולנו להשתמש בה. עכשיו זה רק משהו שאתה צריך להיות מודע אליו, כמו שאתה אומר, כי אתה לא יכול למחזר עד שאתה באמת מקבל את זה. אז מהן עוד כמה נקודות עיוורות? הזכרנו את תעודת האכלוס. הזכרנו לדעת מה צריך להיכנס לריצת קומפוזיציות כדי לראות מה הנכס עומד להיות שווה. ציינת שיש לך קבלנים משלך במקום לנסות לעבוד על הצוללות בעצמך. מה לגבי חלק מהדברים כמו חפצים קשים או קבלנים שרואים אותך בגלל שעבודה לא בוצעה? האם היו לכם בעיות עם זה?

ג'ניס:
ובכן, רשימת המחבטים. זה היה, אחרי תעודת אכלוס, יש את רשימת המחבטים והם חוזרים כי זה לוקח הרבה זמן.

Ross you
כֵּן. כי בשלב הזה בעצם שילמת את רוב הכסף.

ג'ניס:
כֵּן. כֵּן. לרוב, הם אולי מחכים ב-10% של רשימת המחץ הסופית.

Ross you
ובשלב הזה הם התחילו עוד עבודה שבה הכסף הגדול נכנס. הם בקרן 25% אבני דרך.

דוד:
זה אחד מהדברים שבהם אם משקיע יכול היה לקחת דבר אחד כדי לתקן, זה יהיה אל תשלם לקבלן את כל הכסף כדי להתחיל את העבודה.

ג'ניס:
אבל זה מוזר שהם כמעט לא עושים זאת, הם אומרים, "בסדר, 10%. אני חושב שאני טוב."

דוד:
הם לא צריכים את 10% האחרונים.

ג'ניס:
הם לא צריכים את 10% האחרונים.

דוד:
כי הם מרוויחים 90% על הפראייר השני שמשלם להם את כל הכסף מראש כדי להתחיל בעבודה אחרת. ואז הם מסיימים את זה באמצע הדרך. לפחות נביא את שלנו ל-90%. כלומר, זה דבר כל כך מכריע. אתה צריך לתת להם קצת כסף כי הם לא מתכוונים לעמוד בכסף שלהם כדי לקנות חומרים ולשלם את עמלם. אבל אני בדרך כלל מנסה לשמור על 20 עד 30% כדי להתחיל בעבודה. ואז אני פשוט נשאר איתם בקשר. וכשהם מראים לי שהעבודה בוצעה, אני נותן להם עוד הגרלה. מה שאתה לא רוצה לעשות זה לתת להם 80% מהכסף, 100% מהכסף מיד ולסמוך על כך שהם רק יסיימו את העבודה.

Ross you
זה מטורף.

דוד:
ימין?

Ross you
בטוח.

דוד:
100% מהאנשים שנקרעו על ידי קבלן שדיברתי איתו באים אליי, "מה אני עושה? האם אני צריך לקחת אותם לבית המשפט? הם לא מחזירים לי שיחות". רק שאלתי שאלה אחת, "כבר שילמת להם?" יש את הנקודה הזאת, נקודה, נקודה.

Ross you
זה תמיד זה.

דוד:
כן.

Ross you
לא אחי. בדרך כלל, אז רשימת חבטות היא בעצם המקום שבו הבית שלך נעשה בעצם, אבל יש לך את כל הדברים הקטנים האלה שההמשך לא היה שם, או שיש כמו סדק בקיר גבס שצריך לתקן או משהו שצריך לעשות נגע עם צבע. אז זו הרשימה הזו של דברים שאתה נותן לקבלן שלך ואתה אומר, "היי, אני צריך שהדברים האלה ייעשו."

דוד:
המדיח לא פועל. שקע החשמל לא היה חוט כהלכה והוא לא עובד. זה כמו כשאתה הולך לבית חדש, אם אי פעם היה לך בית חדש שנבנה, זה המקום שבו שמו את הסרט הכחול על הקירות, נכון? כאילו, היכנס ובקש מהאדם לתקן את הדבר האחרון הזה. תלית את גוף התאורה הלא נכון באזור הלא נכון. פעמון הדלת לא עובד. לא משנה מה החומר הזה. ואז אף אחד מאיתנו לא יודע איך לתקן את זה. אתה יכול להיכנס?

Ross you
אבל באמת, שיפוצניק עשה את כל רשימות המחץ שלי אי פעם.

ג'ניס:
כן. אז היינו צריכים מישהו, להביא מישהו מדנבר כדי לסיים כמה מפריטי רשימת המחץ, רק כדי להגיע לנקודה שבה אוכל לצלם תמונות. אז אלה הצודקים, זה תמיד 10%.

דוד:
כן. 10% האחרונים.

ג'ניס:
זה לוקח הכי הרבה זמן.

דוד:
זו הסיבה שאתה רוצה את ההגרלה הגדולה והעסיסית האחרונה של 25% תלויה מעל הראש. וזה מצחיק, האם אי פעם היה לך כלב לנסות לעשות טריק והוא לא רוצה לעשות את זה כשהחברה שלך תיגמר? אבל אז אתה שם פינוק ביד ופתאום הם נזכרים איך להתהפך. בדיוק ככה אני מסתכל על זה. זה מדהים איך נזכרת איך לסיים את רשימת המחבטים הזו כשיש עוד 25 עד 30% באים. אבל כשאתה מחזיק חתיכת ברוקולי לכלב, זה כמו ה-10%, אני לא ממש רעב. אני לא מתכוון להתהפך בשביל זה.

Ross you
אבל הם היו אוכלים את הברוקולי אם זה היה בקערת אוכל.

דוד:
כן. הם היו עושים את זה אם זה היה חלק ממה שהם צריכים לעשות כדי לקבל תשלום. זו נקודה מצוינת שם. אז אני מבין שיש לך סיפור על דלת המקלחת. אתה יכול לשתף אותנו בזה?

ג'ניס:
כן. סיפור דלת המקלחת... הקבלן שלי, הייתי כמו, "אני צריך את דלת המקלחת הזו. כלומר, אני מניח שאוכל לתלות וילון מקלחת, אבל אנחנו רוצים דלת מקלחת מזכוכית." והוא אומר, "בסדר, אני אתקשר לבחור שלי." אמרתי, "מי הבחור שלך?" הוא אמר לי. אני כמו, "התקשרתי לבחור הזה." הוא כמו, "טוב, הוא הבחור שלי." זה צוות הנוקמים.

דוד:
אז הבחור הזה יענה לשיחות של הקבלן.

ג'ניס:
הבחור, בחור הזכוכית אמר, "אני עסוק מדי."

Ross you
חוץ מהקבלן, כמו שאמר דוד, מחמאה לחמו.

דוד:
כן הוא כן. זה נכון. אני מתכוון, אם אנחנו הולכים עם האנלוגיה הזו לטריק כלבים, אני לא מנסה להשוות קבלנים לכלבים. אני מבין שזה יכול היה ללכת בצורה לא טובה.

Ross you
כל הקבלנים אומרים, "איך אתה מעז?"

דוד:
אבל זה כאילו כשאחותך הקטנה צועקת על הכלב, זה לא עושה כלום. ואז אבא ניגש ובום, יושב, נכון? כי זה כאילו, אני לא מרגיז את הבחור הזה. הוא זה שמאכיל אותי. זה אותו רעיון, כמו שאתה הגעת. והם לא נאמנים לך. הם נאמנים לאדם שממרח להם את הלחם.

ג'ניס:
בְּדִיוּק. אז אתה באמת עושה זאת. זה שוב, הפעם ההיא, בגלל שהייתי גבוה ויבש מנסה למצוא, להתקשר להום דיפו לכל מקום ואז להעביר את הדבר הזה בעצמי ולבקש מהשיפוצניק שלי להתקין אותו. איפה שהבחור הזה נכנס וחותך את חתיכת הזכוכית הזו וחוזר עם זה. מושלם. כלומר, זה מנהג, פחות או יותר. אז זה היה רק ​​מסגרת הזמן של ההשקה ב-Airbnb וזה עזר שהוא באמת חזר. כלומר, הוא קבלן טוב, אבל כן, כמו שאמרת, הוא נכנס לעבודה הבאה כי הוא צריך להפעיל את לוחות הזמנים שלו. יש לו אבני דרך לעשות בכל שאר העבודות שלו.

דוד:
או שלושת העבודות הבאות לפעמים,

ג'ניס:
נכון, כן. הם מלהטטים עם מרובים.

Ross you
מתחילים אותם באותו זמן.

דוד:
אז אנחנו מסתכלים רק על המצב שלנו, הבית שלנו, הקבלן כמו המתווך הזה, שמנסה להתמודד עם הלקוחות שרוצים שדברים ייעשו. הם בדרך כלל לא גאוני מתמטיקה או גורואים עסקיים. זה נשמע שאתה ובעלך הייתם די טובים בזה, אבל אני לא חושב שלכולם יש ג'ניס שעובדת עם הספרים שלהם בחלק האחורי. הם נאבקים, הם אפילו לא יודעים איך להציע עבודה. אחר כך הם מקבלים את העבודה ועכשיו הם צריכים לנהל עדר של חתולים, לגרום לעובדים שלהם להופיע ולעבוד כל יום. התעשייה הזו ידועה לשמצה בכך שיש אנשים שלא רוצים להופיע ולעבוד מתשע עד חמש, או תשע עד תשע. יש להם בעיות, יש להם דרמה. הם רבים עם החברות שלהם, הם גונבים את הכלים שלך. הרבה מהם נכנסים לסמים והם לא אמינים. זה תמיד אתגר שכן הם כמו, "איך אני משיג את העבודה שלי בכל העבודות השונות האלה?" ואז הם צריכים למשוך מישהו מהעבודה הזו לבוא.

ג'ניס:
ובכן, כשיש עיכובים לכל דבר ובמהלך ציר הזמן שבנינו, היה רק ​​עיכוב אחר עיכוב. וזו לא באמת הייתה אשמת הקבלן. שֶׁלָה-

דוד:
חומרים.

ג'ניס:
זה חומרים. ויש רק עיכובים רגילים בבנייה, נקודה.

דוד:
אם אתה צריך לעבור את תהליך ההיתר.

Ross you
אבל אני חושב שהדבר הכי מתסכל הוא בכל פעם שיש לך את כל החלקים ואת כל החומרים ואתה נוסע ליד הבית שלך ואף אחד לא שם. ואתה יודע שלקבלן הייתה עבודה אחרת, עשה עבודה אחרת ואתה כמו, "בנאדם, אני ממש לא יכול להתקדם."

דוד:
ואתה מתפאר בכך שאתה משלם רק 9,500. האדם האחר הזה היה מוכן לשלם 15 אלף ותפקידו הסתיים.

Ross you
העבודה שלהם בוצעה.

דוד:
ושלך לא.

Ross you
אני תמיד, אני כן אומר את זה. כלומר, אני חושב-

דוד:
לפעמים כשאתה מנצח אתה באמת מפסיד.

Ross you
במיוחד בהשכרות לטווח קצר. אני חושב שזה מאוד חשוב כי לפעמים תצטרך לשלם שלושה או 4,000 דולר כדי לעשות זאת חודש או חודשיים קודם לכן.

דוד:
אבל איזה הכנסה היית עושה?

Ross you
בְּדִיוּק. אתה יכול להרוויח עוד חמישה עד 10,000 דולר.

ג'ניס:
אתה מדבר גם על ריביות. אני מתכוון.

דוד:
כן, יש לך סיפור על זה, נכון? באחד המקרים, הזמן מפריצת הדרך ועד קבלת תעודת האכלוס, התעריפים עלו ב-400 נקודות בסיס.

ג'ניס:
כן. אז בסופו של דבר נאלצנו להוריד את התעריף. ועכשיו במבט לאחור בקצב הזה, אנחנו ב-8.8. קיבלנו 8.75 ושילמנו שתי נקודות למטה.

דוד:
אבל היית במקור באמצע הרביעייה?

ג'ניס:
באמצע ארבע כאשר-

דוד:
מתי התחלת את הפרויקט.

ג'ניס:
כשציטטו אותנו לקבל,

דוד:
כֵּן. זה תפס אותי בכמה מהם, למעשה. זה פשוט קרה כשקניתי חבורה של בתים, מיד אחרי זה... אין שום דבר שאתה יכול לעשות. אתה לא יכול-

ג'ניס:
לא לא.

דוד:
זו נקודה מצוינת. הזמן לרוב יקר יותר מהכסף שנדרש כדי לבצע את העבודה מהר יותר.

ג'ניס:
ימין. כי אם אתה... ההפחתה הזו על פני 30 שנה או לעומת-

Ross you
מאות אלפי דולרים.

ג'ניס:
מדובר במאות אלפי דולרים. ולכן הנקודה הנוספת של שכירת קבלן כללי לאזור זה היא שהם מכירים את מחלקת ההיתרים. הם מכירים את הפקחים.

דוד:
גם זה נחמד.

ג'ניס:
זה לא שאני מתקשר, "אתה יכול לבוא לעשות בדיקה גסה בבדיקת החשמל שלי?" "זה ייקח שבועיים." לעומת הקבלן שלי שמתקשר. "בסדר, אנחנו נהיה שם מחר ב-9:00 בבוקר."

Ross you
קבלן טוב, כן, יכול להשיג כל אחד בטלפון כי פשוט סומכים עליו. אז, בסדר. אז קצת הסתדרת עם הקבלן שלך. אתה תעשה את הבית הזה. אתה יכול לספר לנו קצת על איך זה הלך בפועל? האם זה פעל טוב? ריסקת אותו מהשער? איך זה הלך בעצם כשהשקת ב-Airbnb?

ג'ניס:
אז גורם התזמון הנוסף הוא שפספסנו את עונת הקיץ.

Ross you
וזו עונה עמוסה עבורך?

ג'ניס:
וזו עונה עמוסה. אבל השקנו בסתיו, יש לנו עונת הצצה עלים, אז מחוץ לשער, זאת אומרת זה היה הצלחה. אנחנו פועלים כבר חמישה חודשים. אז בממוצע אנחנו עושים ברוטו, 7,200 בחודש.

Ross you
חודש?

ג'ניס:
חודש.

Ross you
זה טוב.

ג'ניס:
כֵּן. כֵּן. כלומר יש לנו כאן עונות כתפיים, אבל זה די טוב. בהתחשב בנטו שלנו הוא בין 4,000 ל-4,500, וזה מוצק.

Ross you
זה טוב.

ג'ניס:
במיוחד כשהוצאתי את כל הכסף שהשקעתי בהתחלה. יש לי-

Ross you
חזרה אינסופית.

ג'ניס:
תשואות אינסופיות.

Ross you
אז אתה מכניס את כל הכסף שלך, אתה מקבל אותו בחזרה. לזה אני קורא לקבל בית חינם. עם זאת, כולם ב-YouTube כועסים כי הם כמו, "זה לא בית חינם אם אתה עדיין צריך לשלם משכנתא." זה בית חופשי בעיניי.

ג'ניס:
זה בית חינם כי מישהו אחר משלם לי את המשכנתא.

Ross you
ואז אתה בעצם מרוויח 48 עד 50,000 דולר בשנה.

ג'ניס:
כן.

Ross you
ואם עשית את זה פעמיים, אתה עושה שש דמויות.

דוד:
לא רק שזה בית חינם, זה 50 אלף חינם.

ג'ניס:
כן.

דוד:
כל השאר נותנים לך את הדברים האלה, וכך השקעה עובדת כשהיא מבוצעת היטב לאורך זמן. בסדר. אז הבנת איך להשיג בית חינם והבנת איך להשיג הכנסה בחינם. ברור שאתה הולך לרצות לעשות יותר מזה. אז על איזה פרויקט אתה עובד עכשיו?

ג'ניס:
בטוח. אז אנחנו נכנסים בקנה מידה. אנחנו רוצים לעשות שמונה יחידות, וזה הפרויקט הבא שלנו. שמונה בקתות מיקרו בסלידה, קולורדו. וזה אותו דגם בדיוק.

Ross you
זה גם מיקום נהדר.

ג'ניס:
זה.

Ross you
להשכרה לטווח קצר.

ג'ניס:
יש בני ארבעה עשר, אם אתם יודעים מה הם. אנשים אוהבים לבוא ולטייל בהם. הרבה פעילויות בנהר. אז זה שוק נהדר ואני בעצם מכפיל את מה שעשיתי עם ה-A-frame, אבל לעשות את זה על אחד, בעצם אירוח בחוץ זה מה-

Ross you
אתה מתנשא.

דוד:
כֵּן. אתה עושה שמונה יחידות.

ג'ניס:
כן. כן. תפיסה טובה.

Ross you
מתנשף. בהחלט מילה.

ג'ניס:
כן. ואז מה? 10 Xing על הפרויקט השני שלי שיש לי בבואנה ויסטה, שנמצאת בסמוך וזה על 39 דונם. אז זה משחק אחר כי הוא ממוקם באזור הזדמנויות ויש שם עקומת למידה גדולה יותר. אבל אני בונה את צוות הנוקמים שלי.

Ross you
זה מגניב. אז באמת עברת מרוץ על בנייה חדשה, שזה באמת מה שזה מרגיש בבנייה הראשונה שלך, לעכשיו נכנסת לשלב המרתון, אתה בו כדי לנצח אותו.

ג'ניס:
הו כן. הו כן. אני מפצה על הזמן האבוד, זה מה שאני עושה כאן. אז עם הנכסים האלה אני גורם להרבה אנשים שואלים אותי, "איך אני יכול לעשות את זה? איך אני יכול לקנות קרקע?" ואני פשוט, אדמה היא כנראה החלק המכריע ביותר. ועם המאפיינים המסוימים האלה, עבדתי לאחור. עבדתי מהסתכלות מה הן מפות האיזורים והולכים, אני לא הולך לשימוש מותנה או לשימוש מיוחד. אני הולך ישר לשימוש על ידי ימין. וכך עם אתר הנופש עם 8 יחידות מיקרו בקתות שמיועד למגרש קמפינג, שקשה למצוא אותו, בהתחשב בשטחו של דונם אחד בלבד, אבל העובדה שיכולתי ללכת ישר להתיר, נותנת לי את המהירות הזו שוב, זה הולך ישר לבנייה.

Ross you
אז כשאתה אומר, שימוש בזכות, זה רק אומר שהוא מיועד לזה, בנוסף אתה לא צריך לעבור היתר שימוש מותנה מטורף או בקשה להיתר שימוש מיוחד?

ג'ניס:
אין תכנון וייעוד.

Ross you
וואו מגניב.

דוד:
אז כשאתה מדבר על רכישת קרקע, הזכרת שאנשים שואלים את השאלה הזו. הזכרנו גם שרכישת קרקע יכולה להיות ההבדל בין עסקה שעובדת לעסקה שלא. מהם כמה דברים שאנשים צריכים להיות מודעים אליהם בעת רכישת קרקע?

ג'ניס:
אז הדגלים האדומים המובילים שלי בכל פעם שאני מסתכל על פיסת אדמה הם מספר אחת, אזור ההצפה. שובר עסקות בשבילי, אולי לא עבור אנשים מסוימים, אבל אם זה ממוקם באזור שיטפון, אני לא אעשה את זה. בעיות ביטוח. פוטנציאל, בעיות בנייה. יחד עם זה הולך עם, אם משהו נמצא באזור ביצה, השניים האלה הולכים יד ביד, סביר להניח שאתה לא יכול לבנות. שירותים זה אחד גדול. מים, ביוב, חשמל, כל הדברים שאנו לוקחים כמובן מאליו. אם הדברים האלה לא נמצאים באתר או קרובים למדי, זה יהיה יקר מאוד.

Ross you
כלומר, גם אם זה קרוב למדי-

ג'ניס:
הו, כן.

Ross you
חשמל יכול לעלות עשרות אלפי דולרים אם הוא נמצא במרחק של 100 מטרים. זה מטורף.

ג'ניס:
ימין ימין. כֵּן. מישהו קרא לי ללכת, "אני חושב שזה חצי מייל משם." אני כאילו, הו.

Ross you
כֵּן. כי אם אי פעם תלך על זילו או רדפין ותראה את פיסות האדמה היפות האלה, הן בשטח של 100 דונם ויש להן נופים של ההרים ויש מעיין ואז בתמונה, יש את התינוק הצבי הקטן הזה ואתה כמו , "אוי אלוהים, זה רק 27,000 $." וזה כמו-

ג'ניס:
יש סיבה למה זה כל כך זול.

Ross you
אין שירותים בשום מקום לקילומטרים.

ג'ניס:
בְּדִיוּק. בְּדִיוּק. ואז, מה שמתלווה לזה הוא נגישות. אם אין כביש או אם אתה צריך לבנות כביש או אם הוא נעול על ידי נכסים סמוכים אחרים, זה יקשה במקצת.

דוד:
כלומר אתה לא יכול להיכנס לנכס הזה.

ג'ניס:
נכון.

דוד:
כי אתה צריך לעבור דרך רכוש של מישהו אחר כדי להגיע לשם.

ג'ניס:
בכל פעם שאני עושה את בדיקת הנאותות שלי, זה חייב להיות גישה ציבורית. מה זה עוד דגל אדום? ציון האתר הוא גדול מאוד. כל דבר מעל 15, אני לא אעשה.

Ross you
מה זה אומר?

ג'ניס:
ציון 15%. זה רק ייקר את עבודת הלכלוך שלך. אז יש לך דברים בסיסיים אחרים שתצטרך לעשות. וזהו, אני הולך על כל דבר של 10% ומטה. אז מים זה די גדול. זה משתנה גדול. אם, כמו שרוב אמר, כולנו רוצים את פיסת האדמה היפה הזו, אבל אין מים ציבוריים שילכו לחבילות האלה והמשתנה הוא חפירת באר. אתה לא יודע כמה רחוק אתה תצטרך לחפור. ובפרויקט שלי, כל דבר שנכנס לשמונה עד 10 דירות או יחידות, הם מחשיבים את אלה כמסחריים.
אז אם אנחנו עושים פרסומת, זו חיה אחרת לגמרי ומים הם ציבוריים. זה לא משהו שאתה יכול פשוט ללכת ולהגיש בקשה, "אני רוצה אישור באר מסחרי." מחוזות מסוימים יחייבו אותך בפני בית משפט מים ואתה צריך לקבל מהנדס מים שיסביר את המקרה שלך על הסיבה. יש כל כך הרבה דברים מורכבים שלכולנו אין, יש את המומחיות הזו. אז זה פשוט נהיה יקר לעשות את זה.

דוד:
זה כך, אנשים תמיד אומרים, "היי, אני רק רוצה לבנות כי זה יקר מדי לקנות. מה אתה חושב על זה?" יש בזה כל כך הרבה. אפילו לא יכולתי להזהיר אותך מכל הדברים שאתה צריך לדעת עליהם, כי כמה אנשים היו חושבים על כל אחד מהדברים האלה בעצמם? אם יש כמו-

Ross you
[לא נשמע 00:57:00] בדרך הקשה.

דוד:
זה בדיוק נכון. אז בואו נסכם, האם זה חמישה דברים שעברנו לשם?

ג'ניס:
חמישה דברים, כן.

דוד:
אז הייתה לנו גישה למים ו-

ג'ניס:
השירותים בכלל. כֵּן.

דוד:
כלי עזר.

ג'ניס:
בִּיב.

דוד:
בסדר. ציון האתר.

ג'ניס:
ציון האתר.

Ross you
מישור הצפה.

דוד:
מישור הצפה. והיה שם-

ג'ניס:
אדמות ביצות עם זה. השני היה ייעודי.

דוד:
וחלוקת אזורים. כן.

ג'ניס:
ייעוד הוא אחד גדול כי אם אתה לא יכול לבנות את מה שאתה מדמיין, אז אתה תקוע עם פיסת אדמה שאתה לא יכול לעשות עליה כלום.

דוד:
מלבד לנסות למכור את זה למישהו אחר שבתקווה לא יודע איך התהליך עובד מדי.

Ross you
זה גם מה שקורה כל הזמן. אתה רואה את פיסות האדמה היפות האלה והן כמו, "כבר הכנו את התוכניות והכל."

ג'ניס:
בדיוק.

Ross you
"אוי אלוהים. הם עשו את כל העבודה הקשה". ואז אתה שואל את המתווך שאלה, הם כמו, "אה, אני לא יודע. אני לא יודע. למה שתשאל את זה? אני לא יודע. צריך להבין את זה."

דוד:
זה בא עם תוכניות. אתה כמו, "פשוט לא אמרת לי 3 מיליון דולר להפעיל את החשמל למקום שבו התוכניות הללו תוכננו." בסדר. ובכן זה היה פנטסטי. אני חושב שאתה האדם הראשון שדיברנו עליו שנתן לנו כל כך הרבה פרטים בבניית נכסים וכמה קל לבלבל את זה. אז אני מעריך אותך ששיתפת את זה עם כל הקהל שלנו, שאולי היו לו את הרעיונות בעלי המוח האלה שהם עומדים להיתקל בדבר הזה בלי לדעת מה הם עושים.
דעתי האישית, כדאי להשאיר את הפיתוח למומחים ואני לא ממליץ לאנשים להיכנס לזה, אלא אם כן הם מכירים מומחה. ואני חושב שציינת שרק על ידי דיבור על אנשי הבנייה הנכונים, הקבלן הנכון, הנוקמים שלך שיודעים איך זה עובד, יכול לעשות את ההבדל בין להפסיד הרבה כסף לבין פרויקט מוצלח. האם יש מילים אחרונות שתרצה להשאיר את הקהל איתן?

ג'ניס:
ובכן, אני מתכוון שאם אתה כן רוצה לבנות משהו וזה בנוסח של בית יחיד או אפילו בקתה, זו כנראה תהיה נקודת הכניסה הקלה ביותר שלך. אם אתה חושב, "אה, אני הולך לעשות פיתוח רב-משפחתי." אם אתה נכנס למחוז או עירייה כלשהי ואתה הולך, "אני רוצה לבנות בית." הם יגידו שכן. שוב, זה ההיתר. אז זה הולך להיות הדרך של התנגדות לחכירה.

דוד:
אז האם יש לך עצה לאנשים שרוצים ללמוד עוד על זה? מה היית אומרת לאחיינית שלך אם היא רוצה להיכנס להתפתחות?

ג'ניס:
ובכן, אני למעשה עושה קצת ייעוץ ומפרסם קצת מידע על Uncommon Developer, אם אתה רוצה לבדוק את זה. רק התחלתי את זה כי אני מקבל את אותן שאלות שוב ושוב.

Ross you
האם זה האתר שלך או שלך-

ג'ניס:
זה האתר שלי.

Ross you
Uncommondeveloper.com.

ג'ניס:
כן. האינסטגרם שלי עבור ה-A-frame הוא Backcountry A-Frame ואני חולק קצת על התהליך הזה בסלילי השיא. אז אני מאוד שקוף לגבי התהליך והעלות שם.

דוד:
בסדר. רוב, איפה אנשים יכולים לברר עליך יותר?

Ross you
אתה יכול למצוא אותי ביוטיוב ב-Robuilt, ROBUILT. ובאינסטגרם, גם ב-Robuilt. מה איתך?

דוד:
אתה יכול למצוא אותי ב-Big 5 Sportsing Goods, מחפש כמה גרביים חדשות כי הרגליים שלי קופאות מהליכה בשלג הזה. ואחרי זה, תוכל למצוא אותי ב-DavidGreene24, בכל המדיה החברתית ובאתר החדש שלי, Davidgreene24.com. אני אחד הזקנים היחידים שנותרו שעדיין מייצרים אתרים. למרות שאני מניח, מפתח לא נפוץ. ימין? זה אתר אינטרנט. זה כאילו אנחנו חוזרים.

Ross you
רק אתמול הקמתי אתר.

דוד:
אין סיכוי.

Ross you
פשוט קראתי לאתר ההזמנה הישירה שלי. אני באמת מתרגש.

דוד:
מה זה?

Ross you
זה נקרא Neekleeps.com.

דוד:
ניק?

Ross you
כן, כאילו ייחודי.

דוד:
NIQUE?

Ross you
NEEK sleeps.com.

דוד:
מאיית את זה מגניב. זה כמו כשאתה מנסה לשים X במשהו כי זה הופך אותו למגניב, כמו Spanx?

Ross you
ובכן, התכוונתי לעשות Neekly, אבל אני יודע שאתה לא אוהב כשאנשים מוסיפים את ה-LY בסוף.

דוד:
אני כל כך לא אוהב את זה. כשהם חיים באזור עמק הסיליקון יותר מדי זמן, הם פשוט התחילו להוסיף LY לסוף כל מילה ולקרוא לזה חברת טכנולוגיה, Shirtly.

Ross you
I-Unique.com.

דוד:
Couchly, Computerly, Podcastly. כן, זה בכל מקום.

Ross you
היי, תהיתם פעם מאיפה המילה, המונח פודקאסט?

דוד:
זו שאלה מצוינת, רוב, אתה רוצה להיכנס לזה?

Ross you
הו, בדיחות מחוץ לשידור. בסדר.

דוד:
בסדר. ובכן, תודה רבה, ג'ניס. אנו מעריכים את שיתוף הסיפור שלך. זה היה פנטסטי, כמו גם כמה מהמאבקים שהיו לך והספק שהיה לך לפני שקפצת למה שאתה עושה עכשיו. אז תודה שבאת לכאן. אנחנו נוודא שנבדוק איתך ונראה איך הפרויקט הזה הולך. ואני שמח שרוב הביא אותך.

ג'ניס:
תודה שיש לך.

דוד:
זהו דיוויד גרין עבור רוב "נק" אבסולו, חותם.