AzÚjonc az ingatlanbefektetővé 90 nap alatt” sorozat visszatért, és menet közben három mentorált jelentkezünk be az újoncoktól a nagy nettó értékig ingatlanon keresztül! Mentoráltjaink elfoglaltak voltak az elmúlt néhány hétben, ezért Ashley és Tony benéztek hozzájuk, hogy megnézzék, hogyan halad a bérelt ingatlanuk. Érintettek hogyan kell lowball ajánlatot tenni, túllépve az ajánlat elfogadásától való félelmet, hol találom motivált eladók, rövid távú kölcsönzés - piacok, és eladói finanszírozás Kérdések és válaszok.
Először is, Brandon csatlakozik hozzánk a show legújabb ingatlanos újoncaként. Még nem kötötte meg az első üzletét, és még mindig ingatlant szeretne vásárolni, de azt tapasztalja, hogy az ár nem egyezik a nyereségével. Ashley és Tony végigvezeti Brandont, hogyan tehet alacsony szintű ajánlatot, és miért kell ezt tennie mindig olyan árat adjon meg, amely megfelel az Ön számainak. Következő, Lawrence megosztja, hogyan vadászott a eladó által finanszírozott üzlet és új utakat keres motivált eladókat találni valószínűbb, hogy árengedménnyel vagy rugalmas feltételekkel értékesítenek.
Végül hallunk tőle Melanie, akinek volt egy kicsit ingatlan pánik miközben többet keresett rövid távú bérleti piacok hogy felvegye a listára. Némi kutatás után szilárd megoldás mellett döntött, és jelenleg olyan ingatlanokat keres, amelyekre ajánlatokat tehet. Csak az a kérdése, hogyan és miért kell neki mennie eladói finanszírozás. Ashley és Tony minden részletet megadnak neki, mielőtt közvetlen üzletet kötnének az eladóval.
Ide kattintva meghallgathatja az Apple Podcastokat.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Ashley:
Ez a Real Estate Rookie 257. epizódja.
Tony :
Valami máson kell gondolkodnia, Lawrence, miközben Ön benyújt néhány ilyen ajánlatot, az az, hogy különböző lehetőségeket adjon az eladóknak. Például megpróbálunk egy szállodát vásárolni a nyáron, és különböző lehetőségeket kínáltunk nekik az általunk összeállított eladói finanszírozási ügylet során. Az egyiknek magasabb volt az ára kissé magasabb kamattal, de alacsonyabb volt az előleg. Egy másik lehetőségnél magasabb volt az előleg, de akkor a többi feltétel kicsit kedvezőbb volt számunkra. Azt hiszem, ha el akar jutni oda, ahová a Pace által elmondottak alapján legfeljebb 15%-ot vagy 7%-ot mondott, ajánlja fel ezt másik lehetőségként. És talán még akkor is, ha valamivel magasabb vételárról van szó, akkor is jobban bejön, mert az előleg kisebb lesz.
Ashley:
A nevem Ashley Kehr, és itt vagyok a műsorvezetőtársammal, Tony Robinsonnal.
Tony :
Üdvözöljük az ingatlanújonc podcastban, ahol minden héten, hetente kétszer elhozzuk neked az inspirációt, a motivációt és a történeteket, amelyeket hallanod kell ahhoz, hogy beindítsa befektetési útját. És ma egy nagyon különleges embert szeretnék kiáltani az újonc közönségből. Ez a személy a The Handyman 317 felhasználónévvel illet, és Handyman ötcsillagos értékelést írt nekünk az Apple Podcastsról, amelyben ez áll: „Köszönjük!” A nagy felkiáltójellel. „Határozottan az egyik kedvenc heti podcastom. Vállalkozó vagyok, és azt a célt tűztem ki magam elé, hogy 2023-ban elkezdek befektetni magamra, miután meghallgattam a podcastodat. Nos, ha hetente hallgattam a podcastodat, megszerettem az önbizalmamat, és már befejeztem egy lapozást, és vettem egy duplexet, hogy 2022-ben mindent megtarthassak. Nagyra értékelem a szolgáltatást, amit nyújtottak, és nagyon köszönöm, hogy segítettek elérni céljaimat. Ennyi szabad tudás ebben a műsorban.”
Handyman 317, gratulálok neked, hogy meghallgattál, tanácsot fogadtál és cselekedtél, ember. Ez a legnagyobb darab. Tehát, ha még nem írt nekünk őszinte értékelést vagy véleményt, kérjük, tegye meg. Minél több megtekintést kapunk, annál több embernek tudunk segíteni. Minél több embernek tudunk segíteni, annál több történetet kapunk, mint a Handyman 317. Ashley Kehr, mi újság? Hogy vagy?
Ashley:
Jó. Ma van két zárásom, ami miatt izgatott vagyok. Eladok egy ingatlant.
Tony :
Mozgalmas nap.
Ashley:
És akkor a bevételt egy másik ingatlan kifizetésére fordítom.
Tony :
Hát nem így megy?
Ashley:
Igen, szeretek néhányat szabadon és tisztán tartani, szóval csak utaljak át egy kis pénzt. És akkor tulajdonképpen lezárom az A-keretű ingatlan refinanszírozását, amit átalakítottam.
Tony :
Beszéljünk erről nagyon gyorsan. Megvan a refi, igaz? A refik nagyon kiszáradtak, szinte senki sem csinál refi-t jelenleg. Meg tudnád osztani, hogy mi az oka ennek a refinanszírozásnak, és miért kell most megtenned?
Ashley:
Igen, és valójában a folyamat olyan gyors volt, hogy el sem hiszem, ahhoz képest, hogy az elmúlt két évben próbáltam újrafinanszírozni.
Tony :
Tavaly igen.
Ashley:
… amikor a hitelezőknek sok ember előtt kellett hajolniuk, akik refinanszírozni akartak. De igen, szóval kemény pénzen vettem az ingatlant, és a kemény pénzem nem jár, azt hiszem, még két hónapig. Felújítottam, készpénzt használtam az ingatlan felújítására, most pedig vissza akarom venni a készpénzemet, és ma kifizetjük a keménypénzes hitelezőt. Egy kis helyi banknál fogunk refinanszírozni. Akkor csak fix üzletünk lesz. Ez több mint 20 éves amortizációs és fix kamatozású lesz öt évre.
Tony :
Igen, ez fantasztikus.
Ashley:
És 7.4%-os kamattal.
Tony :
Ez volt a következő kérdésem, ami nem szörnyű, igaz?
Ashley:
Nem nem.
Tony :
Biztos láttam már ennél rosszabbat is. Menő. Izgatott vagyok. Az A-keret már majdnem kész. Ez mindennek az utolsó lépése, igaz?
Ashley:
Kész. Kész. Igen.
Tony :
Igen, ez minden.
Ashley:
Igen, kész. Igen.
Tony :
Menő. Nos, tessék. Nos, van ma egy jó műsorunk neked. Mentoráltjaink visszatérnek, így ti, srácok, hallhattok egy gyors frissítést Brandontól, Lawrence-től és Melanie-tól, és mindegyikük más-más fázisban van, és utánajárunk, mivel küzd mindenki. Brandon, azt hiszem, és beszélünk erről egy kicsit, a legnagyobb dolog, ami visszatartja, az a félelem. És valahogy úgy vezetett ebbe, hogy csak annyit mondott, hogy fél attól, hogy mi történhet, ha folytatja ezt a lépést. Hallhatja, ahogy szétbontjuk ezt a darabot. Lawrence az elmúlt néhány hétben küldetésben volt. Egy csomó dolgot csinált, szóval hallhatjuk, mit akart Lawrence. De Lawrence egy kicsit elakadt azon, hogy miként strukturálja ezeket az ajánlatokat, amelyeket az embereknek tesz, úgyhogy végigsétáltunk rajta. Aztán Melanie-nak egy kis pánikrohamot kapott a befektetési helyzete miatt, szóval áttörünk...
Ashley:
Nagyon rokonítható hozzám.
Tony :
Igen, teljesen, igaz? És elmeséli, hogy volt egy fura pillanata, hogyan lépett le a párkányról, és hogyan halad most némi magabiztossággal, és Ash és én adunk néhány tanácsot, hogy szerintünk mit kellene tennie. Mindenki más-más helyzetben van, de remélhetőleg ezek a történetek mindegyike segít újonc hallgatóinknak tudni, hogy vannak más emberek is, akik ugyanazon a dolgokon mennek keresztül, mint ők.
Ashley:
És ha még nem tetted meg, kérlek, dobd fel mentoráltjainkat az Ingatlanújonc Facebook-csoportban, mert ők itt mindent megosztanak veletek. És néha nehéz ezt megtenni, különösen új befektetőként, aki nagyon bizonytalan abban, hogy beismerje azt, amit nem tud, és hogyan érzi magát a befektetéssel kapcsolatban. Ügyeljen arra, hogy üdvözölje őket, és bátorítsa őket a következő 90 napon. Brandon, üdvözöljük újra az ingatlanújonc podcastban. Hogy vagy?
Brandon:
Jó. Jó újra itt lenni, miközben dacol a hideggel.
Ashley:
Miért nem mesélsz nekünk egy kicsit arról, hogy mivel foglalkozol legutóbb?
Brandon:
A legutóbbi alkalom óta határozottan szűkítettem a vásárlási mezőt és a tulajdonságok elemzését. Sokkal több házon mentem keresztül és sétáltam át, csak növeltem az összhangot, és csak láttam, hogy mi van az általam keresett árkategóriákban, és egyre jobban átéreztem azt, ami ott volt, mindent megnézve, ami új a piacon.
Ashley:
Készített ajánlatot az elemzett vagy megnézett ingatlanok valamelyikére?
Brandon:
Még nincs írásos ajánlat. Dolgoztam egy olyanon, amelyen keresztülmentem, és nem igazán érdekelt az ingatlan ára és állapota. De valójában e-mailt küldtek vissza, csak azt akarták, hogy ajánljunk fel bármit vagy bármit, amire gondolunk, mert úgy hangzik, mintha mozdulatlanul ülne, és a visszajelzések nagyjából ugyanazok, mint az enyém.
Tony :
Egyik kiáltja Brandont. Ön azt mondta, hogy nem érdekel az ár és az állapot, de ez lehetővé teszi számunkra, hogy megértsük, hogy valószínűleg van egy olyan árpont ezen az állapoton, ahol az ingatlan értelmes az Ön számára. És úgy gondolom, hogy Ashley és én az a kihívás, hogy kitaláljuk, mi ez az ár, és függetlenül attól, hogy mit kérnek, egyszerűen nyújtsa be az ajánlatot azon az áron.
Volt egy ingatlan, amelyre kevesebb, mint 24 órája kötöttem szerződést. Kezdetben beadtam az ajánlatomat, és jelentősen alulmúlta a kérést, és a vevők nem is kontráztak, egyszerűen nemet mondtak. Aztán a múlt héten visszajöttek hozzám, és azt mondták: „Hé, Tony, találkozunk velünk a közepén?” És azt mondtam: „Nem”. Aztán kevesebb mint 24 órával ezelőtt visszajöttek hozzám, és azt mondták: „Rendben, rendben, elfogadjuk az ajánlatát.”
Tehát nagyjából ez az a pont, ahol most tartunk a ciklusban, hogy vevőként még akkor is, ha Ön lényegesen alacsonyabb árat kér, mint amit ők kérnek, és ez nyilván piaconként változni fog, de Sokszor, ha nincs elég érdeklődés, különösen, ha az ingatlan állapota nem szuperkulcsrakész, nagyobb befolyást ad vevőként. Tehát azt mondanám, hogy nyújtsa be ezt az ajánlatot, bármilyen áron is van értelme az Ön számára. Még ha ma nemet mondanak is, van esély arra, hogy az ingatlan 14, 30, 45 nap múlva is a piacon van, most pedig visszajönnek hozzád, és azt mondják: „Hé, Brandon, az ajánlatod nagyon jól néz ki. Most már jobban."
Brandon:
Szögezte le.
Ashley:
Milyen egyéb dolgokról gondolja, hogy visszatartanak a következő üzlet megkötésétől?
Brandon:
Azt hiszem, a legnagyobb dolog az, hogy nem írtam ajánlatokat cuccokra. Le kell ülnöm, és visszafelé kell dolgoznom ahhoz képest, amire szüksége van, és meg kell találnom azt a vételárat, amelyet felajánlhatok, még akkor is, ha az jóval megegyezik azzal, amit kérnek, és nem kell attól tartanom, hogy kipipálom őket.
Tony :
Ashley, hadd tegyek fel egy kérdést, Ash. Adott-e már olyan ajánlatot, amely olyan alacsony volt, hogy az eladó azt mondta: „Nem érdekel, mi lesz a következő ajánlata, soha többé nem akarok hallani önről?”
Ashley:
Nem, soha nem voltam ilyen rosszul. Inkább az volt a válasz, hogy nem válaszoltál, hogy nem mondtad: „Az eladóm még csak el sem fogja fogadni ezt az ajánlatot.”
Tony :
De ha más ajánlattal tért volna vissza, valószínűleg elismerték volna, igaz?
Ashley:
Igen. Ó igen.
Tony :
Igen. Lehet, hogy valahol megtörtént, de személyesen még soha nem találkoztam olyan befektetővel, aki azt mondta volna: „Tudod mit, Tony, az első ajánlatom olyan alacsony volt, és annyira megbántottam az eladót, hogy nem voltak hajlandók meghallgatni semmilyen más ajánlatot, amit azután tettem. az az első." Azt hiszem, sok új befektető fél attól, hogy feldühítik az eladót, megsértődnek, és minden más dolog, de a nap végén, ha adsz nekik egy értelmes számot, meg fogják nézni azt. Ne próbálja meghozni ezt a döntést az eladó helyett. Azt hiszem, neked, Brandon, az a nagyobb dolog, hogy számokat számolsz, kitalálod, mi működik neked, majd az eladóra hárítod a felelősséget, hogy eldöntse, megsértődjön-e vagy sem.
Ashley:
Annyiszor van olyan, hogy az emberek ott tesznek lowball ajánlatokat, ahol dolgoznak, az eladó elfogadja, és olyan, hogy istenem, erre nem számítottam, de igen, elfogadták az ajánlatomat. Soha nem tudhatod, hogy valaki miért ad el, és lehet, hogy a pénz egyáltalán nem ok, vagy esetleg nem értik, mekkora a házuk értéke, vagy csak kényelem, hogy eladják annak, aki először tesz ajánlatot. ajánlatok összeállítása és benyújtása. Ha pedig ellenőrzési időszakot tűz ki, akkor ez a második esélyt ad arra, hogy végigmenjen az ingatlanon, és megbizonyosodjon arról, hogy a szám helyes-e.
Tony :
Igen, azt hiszem, egy utolsó tanács, és ez megint valami, ami történt velem egy olyan üzlet kapcsán, amelyen most dolgozunk. Megpróbálunk vásárolni egy kis földet az elsődleges lakóhelyünk felépítéséhez. Földet akarunk. A földterület rendkívül korlátozott, ahol Kaliforniában élek, szuper, szuper ritka. És beszéltem az ügynökkel, aki felsorolta a földet, és ugyanúgy, mint te, ő is ezt mondta: "Ó, az eladó nem akarja elfogadni az ajánlatot." De valahogy az az érzésem támadt, hogy az ügynök még csak nem is az ajánlatomat mutatja be a tényleges tulajdonosnak.
Szóval azt csináltam, hogy megnéztem a földet, megkerestem a tulajdonos elérhetőségét. A múlt héten magam hívtam őket, és azt mondtam: „Hé, a nevem Tony. Beadtam pár ajánlatot. Az ügynöke még a nevemet is megosztotta veled? Az eladó azt mondta: „Nem tudom. Nem hangzik túl ismerősen.” Tehát arra gyűlök, hogy az ajánlatom olyan alacsony volt, hogy nem igazán felelt meg az ügynök igényeinek, de beszéltem az ingatlan tényleges tulajdonosával, és most ő és én nagyon nyílt párbeszédet folytatunk, és ő valóban nyitott az ügynök igényeire. az általam bemutatott ajánlatot. Tehát, ha úgy érzed, hogy egy keveset is kapsz, akkor előfordulhat, hogy ki kell kerülnie az ügynököt, hogy közvetlenül beszéljen a tulajdonossal.
Ashley:
És akkor, Brandon, amikor Ön is egy ingatlant néz, gondoljon más módokra, amelyek révén az ingatlan bevételt generálhat, ahol talán növelheti egy kicsit az ajánlatát. Ha van garázsegység, felszámíthat további bérleti díjat a garázsért? Esetleg, ha van egy hatalmas parkoló, felszámíthat valakit, hogy télen parkolja le a lakóautóját vagy a hajóját? Ilyesmik. Próbáljon meg különféle módokat találni a bevétel növelésére, vagy ha olyan ingatlant keres, amelyben több lakos lesz, akkor legyen egy érmével működő mosó- és szárítógép az alagsorban vagy valahol az ingatlanon, és készítsen egy bevétel is ebből. Próbáljon ki különféle módokat arra, hogy bevételt termeljen az ingatlanból.
Brandon:
Oké.
Tony :
Brandon, egy utolsó kérdés hozzád, haver. Amikor ezen ajánlatok benyújtásán gondolkodik, inkább attól tart, hogy milyen lehet az eladó válasza? Ez az, hogy egy csomó üzletet elemz, de csak fél beadni az ajánlatokat, mert nem akarja idegesíteni az eladót? Vagy úgy érzed, hogy nem elemezel elég ügyletet? Szerinted ezek közül melyik a fontos most az Ön számára?
Brandon:
Azt hiszem, az elutasítástól való félelem, ahogy mondtad, vagy az elfogadás, majd azon tűnődöm, vajon mi nem magyarázható a dolognak. Vagy akár több olyan ajánlat is, amelyek nem nagy valószínűséggel, és mindkettőt elfogadják.
Tony :
Rendben. Bontsuk le mindkettőt. Bontsuk le mindkettőt. Az első az volt, hogy mi történik, ha elfogadják az ajánlatomat, de vannak dolgok, amiket nem vett figyelembe? Menj csak végig, mit gondolsz, valójában mit tennél ebben a helyzetben? Tegyük fel, hogy valaki elfogadja az egyik ajánlatát, és most letétbe került, a kellő átvilágítási időszak alatt van. Milyen lépéseket tehet annak érdekében, hogy ezeket az ismeretleneket valahogy elszámolják?
Brandon:
Azt hiszem, a legnagyobb dolog az lenne, ha a tetőfedő-felügyelők és vállalkozók átnéznék a dolgokat, és megbizonyosodnának arról, hogy az általam becsült vagy tervezett számok legalább közel vannak.
Ashley:
Egy dolog, amit tehet, az, hogy hosszabb átvilágítási időszakot ír elő, tehát hosszabb ellenőrzési időszakot, és többször kéri az ingatlanhoz való hozzáférést. Ahelyett, hogy egy ellenőr jöjjön be, ha azt szeretné, hogy tényleges vállalkozók jöjjenek be és licitáljanak, ha nem gondolja, hogy képes lesz arra, hogy az összeset odahozza az ingatlanhoz, ugyanazon a napon, ugyanabban az időben, majd hosszabbítsa meg szerződésében, kezdeti ajánlatában, tegyen hosszabb időt, és kérjen hozzáférést az ingatlanhoz, esetleg 24 órás felmondási idővel, ha van bérlő, vagy akár az ott lakó háztulajdonos.
Így be lehet ütemezni, oké, a következő két hétben kérje meg a tetőfedő srácot, hogy becslést adjon nekem. Csütörtökön jönnek hozzám ezek a vállalkozók, hogy becsléseket adjanak, és egy ilyen folyamaton menjenek keresztül. Akkor megkapod azokat a kemény becsléseket. És közvetlenül mielőtt behozná a vállalkozókat, amikor ütemezi őket, kérdezze meg tőlük is, hogy mennyi az átfutási idejük a becslés szerint, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az átvilágítás előtt visszakapja az információkat. lejárt az időszak is. És valószínűleg sok kapcsolatod van a vállalkozásodból, a munkádból is.
Brandon:
Igen, mint...
Ashley:
Valószínűleg sok más eladóval találkozik.
Brandon:
Igen, ezek a számok, amelyekben 100%-ig biztos vagyok, mert én csináltam.
Ashley:
De még akkor is, ha találkozik más vállalkozókkal munkák vagy hasonló dolgok miatt, vagy akár a munkáltatója is, valószínűleg ismer másokat is különböző szakterületeken, akikkel kapcsolatba tudna kapcsolódni.
Brandon:
Igen, tisztességes barátokat szereztem az összes nagy szakmában.
Ashley:
Ez óriási előny.
Brandon:
De nem annyira a szekrények vagy a vállalkozó összességében.
Tony :
Igen. És akkor, Brandon, a második dolog, amit említettél, hogy mi történik, ha két ingatlant kapsz, és két ajánlatot elfogadsz? És ez ésszerű aggodalomra ad okot, mert úgy gondolom, hogy amikor még nem kötötte meg az első üzletet, akkor az ötlet, hogy egyszerre kettőt szerezzen, olyan, hogy istenem, mit csináljak ezzel? De mondd csak, hogy ilyen helyzetben voltál, mit gondolsz, milyen lehetőségeid vannak?
Brandon:
Próbáljon más módon előteremteni a pénzt, nézze meg, hogy az eladói finanszírozás lehetőség-e egyáltalán számukra. Ugyanis az a nyár, amikor csináltam egy-két ajánlatot, de mindig vártam, hogy halljam, majd hogy milyen volt a tavalyi nyár a többi érdekelt ingatlanon, már elment, mielőtt az elsőről hallottam volna.
Tony :
Tehát ha valaha is olyan helyzetbe kerül, amikor két ingatlana van szerződésben, vagy két ajánlatot fogadtak el, először is megpróbálok mindent megtenni, hogy mindkét ügyletet lezárjam. Megpróbálnék társat keresni. A kreatív finanszírozásról alkotott elképzelése egy másik nagyszerű megoldás. De mondd azt, hogy bármilyen okból rájössz, hogy nem vonhatod le mindkét ajánlatot, mindössze annyit kell tenned, hogy megnézed, melyiket szereted jobban a két ajánlat közül, majd el kell hagynod a másikat. Ha van egy ingatlana, amelyre szerződés vonatkozik, vagy ajánlatot nyújtott be egy ingatlanra, és az visszajön, mindaddig, amíg nem nyújtja be az EMD-t, és ezzel elindítja a letétbe helyezési és tulajdonjogosultsági eljárást, akkor is elhagyhatja azt. üzlet. Tehát ne érezze úgy, hogy automatikusan köteles megkötni az üzletet. A legtöbb eladó azt hiszem, így értené: „Hé, elnézést, volt egy másik ajánlatom, amelyet elfogadtak.” És azt hiszem, megértenék, hogy ez jogos ok arra, hogy ne haladjanak tovább ezzel a vásárlással. Ne aggódj túlságosan a darab miatt.
Brandon:
Oké.
Ashley:
Tony, szerinted mi legyen Brandon következő lépése? Szerinted meg kellene hagynunk vele, hogy írjon még néhány ajánlatot, hogy túljusson ezen az akadályon?
Tony :
Igen, látni akarok egy lowball ajánlatot Brandontól a mai nap és a következő beszélgetésünk között.
Ashley:
Oké. És dolgozzon ebben az ellenőrzési időszakban, ha ez kényelmesebbé teszi. De azt gondolom, hogy valamiféle félelem tart vissza, és úgy értem, ez teljesen jogos, mint hogy mi van, ha nem jól futtatom a számokat, vagy ha nem számolok el valamivel? De ezért lesz az átvilágítási időszakod, hogy valóban mindent lebontson, és megbizonyosodjon arról, hogy ez a szám a megfelelő szám. És persze nem lehet minden ellen védekezni, úgyhogy győződjön meg róla, hogy amit felkínál, az még akkor is hagy némi tartalékot, ha bemegy, és szükség esetén rehab is végez.
Brandon:
Oké.
Ashley:
Gondolod, hogy bírod, Brandon?
Brandon:
Teljesen.
Ashley:
Oké. Nos, nagyon köszönöm, és pár hét múlva találkozunk.
Brandon:
Igen, értékeld újra.
Ashley:
Lawrence, üdvözöljük újra a műsorban. Elárulnád, mivel foglalkoztál az elmúlt pár hétben?
Lawrence:
Ja persze. Meg tudtam csinálni a házi feladatomat, ami abból állt, hogy megnéztem Pace Morbyval azt a két csodálatos epizódot. Jó bevezetést kaphattam a kreatív finanszírozásba az eladói finanszírozás második témájával. Inkább az eladói finanszírozás felé hajlok, mert jelenleg az eladók még jó mennyiségű saját tőkével rendelkeznek az ingatlanaikban, különösen ezen a területen. Az eladói finanszírozás ütemezése haszonnal, mit szeretne az eladó nyerni, mivel lehet, hogy már rendelkezik a saját tőkével az ingatlanban?
A legnagyobb akadályom az, hogy ne essek elemzési bénulásba csak azért, mert szeretek különféle fogalmakat kutatni. Elkezdtem felkeresni az MLS bérbeadási listáit, és amit elkezdtem, az az, hogy minden 30 napon túli bérlet esetén megpróbálom megtalálni azoknak az ingatlanoknak a tulajdonosait. Úgy érzem, hogy ebben a helyzetben két dolog történik. Vagy egy bérbeadó, aki belefáradt a tulajdonosi létbe, vagy nem helyi lakos a környéken, és átadta ingatlanát egy ingatlankezelő cégnek, amely vagy nem azt csinálja, amit tennie kellene, vagy túláraz egy ingatlan.
Az Inspector Gadget-et játszottam, és sikerült találnom egy eladót, mert jelenleg van néhány a piacon. Nem egy csomó elöregedett bérleményről van szó a piacon, és ásnom kellett, mert egy ingatlanos cégnél szerepelt, így fel kellett mennem a megyei honlapra és megkeresni az eladót. Egyébként megkaptam az eladó telefonszámát és email címét. Megkerestem, és azt mondta, hogy szabadságon van, hogy megpróbáljak visszatérni hozzá január közepén. Szóval úgy vagyok vele, hogy oké, legalább fel tudtam venni vele a kapcsolatot, és akkor azt is tudatja velem, hogy szabadságon van, és van egy ingatlana, ami több mint 30 napja van feltüntetve. Lehet, hogy hajlamos eladni az ingatlant, mert nem aggódik amiatt, hogy a készpénz akkor és ott áramlik.
Egy másik dolog, amit tettem, az volt, hogy felkerestem egy ingatlan előző tulajdonosát, amely az egyik bérelt lakásomtól az utcán van. Egy ingatlan rehabilitációja előtt áll, és általában vagy bérbeadja azt, vagy eladja egy kiskereskedelmi vevőnek. Megkerestem őt, és azt mondtam: „Hé, szeretnék egy másik ingatlant szerezni az eladó finanszírozásával. Ez lenne valami, ami érdekelne?” Azt mondta, hogy visszaadja nekem. Szóval úgy érzem, oké, belefáradtam abba, hogy „azonnal visszajövök”, ez ígéretes. Visszamentem az MLS-hez.
Találtam egy új listát, amely megjelent a piacon, és az eladói finanszírozási listán szerepel. Felvettem a kapcsolatot az ingatlanossal. Azonban nem vagyok túl lelkes a feltételekért. Jelenleg az adott ingatlan 10% kamatot, 20% előleget, minimum három éves visszatartást és fizetési bírságot akarnak, amiről még nem döntöttek. Mivel általában családi házat veszek, nem tulajdonosként, általában 15%-ot teszek le, aztán ha hozzáadom a zárási költséget, az felmegy 20%-ra. Tehát újra meglátogatom, hátha tudok esetleg alternatív ajánlatot tenni. Inkább nem teszek 20%-ot le arra az ingatlanra. Ha még mindig pénz folyik a 10%-os kamattal, akkor nem bánom, és nem bánom a három éves tartást sem, mert hosszú távon vagyok hajlandó.
De a Pace-szel készített házi feladatom alapján nem akar 7%-nál többet leírni az eladói finanszírozású ingatlanokról. Az egyik legnagyobb dolga pedig az lenne, hogy mindig legyen készpénzforgalom. Ez volt az, amivel foglalkoztam. Ismét kutakodok, de folytatni akarom a cselekvést. Legnagyobb következő lépésem, a legnagyobb eszközem az lenne, ha rendelkeznék egy élő dokumentummal, egy Google-dokumentummal, ahol van egy lapom a 30 napon túli idősödő bérleti díjakról. Ott felsoroltam egy lapot azokról az ingatlanokról, amelyek több mint 30 napja eladók az MLS-ben. És csak annyit kell tennem, hogy kapcsolatba lépjek ezekkel az eladókkal, és megnézzem, mit tehetek.
Ashley:
Lawrence, elfoglalt voltál. Ez nagyszerű. Az első dolog, amit el szeretnék mondani, az az eladói finanszírozás feltételei, úgy értem, hogy a banki feltételek jelenleg jobbak lesznek ennél. 10%-nál kevesebbet adsz.
Lawrence:
Pontosan. És most került a piacra. És úgy értem, kulcsrakész. Amit az ingatlanukból megértek, az az az, hogy egy flip volt, ami most nem kel el. Mert a legelső dolog, amit az ingatlanügynök mondott, ez volt: „Hé, más feltételek vonatkoznak a lakossági vásárlókra és a befektetőkre.” És így azt kérdeztem: „Rendben, nos, mik a feltételek a befektető számára?” És ezek voltak a feltételek, és én csak úgy voltam vele, hm.
Ashley:
Úgy gondolom, hogy valószínűleg valakire keresnek, akinek rossz hitelképessége van, és nem tud banki finanszírozást kérni. Mert valójában ez az egyetlen üzleti partnerem. Amikor valószínűleg nyolc éve, talán 10 éve megvette az első házát, nem is tudom, egy befektetőtől vásárolta, aki alapvetően házakat vett, és az eladó finanszírozta azokat, akiknek rossz volt a hitele, és felszámították őket… Fizetett 10%-os kamattal, majd amikor visszaépítette a hitelét, elment és refinanszírozott abból a hitelből.
Lawrence:
Pontosan. Most ezért valószínűleg lesz még egy beszélgetésem. Most keményen dolgoztam ott, ahol nem vagyok ilyen helyzetben, nem fogom megemlíteni a kölcsönadóm adatait, mert ez nem szponzorált, de szinte bármelyik hitelező könnyen aláírhat. Valamennyi ingatlanom pénzforgalma, alacsony az adósság/jövedelem arányom, jó hitelem van, ezért szeretnék valamit, ami felülmúlja a banki feltételeket. Nem fogok 15%-nál többet letenni, ha el tudok menni egy hitelezőhöz, és ezt megtehetem körülbelül 8%-os hitellel. Mindenképpen be kell szereznem valami nagyon versenyképes dolgot, ha eladási finanszírozásról lenne szó.
Ashley:
Igen, azt hiszem, maga is azt mondta, hogy menjen vissza, és tegyen ajánlatot más feltételekkel. Nem lesz semmi baja, pláne, ha már megpróbálták eladni, nem fogyott el. Én alacsonyabbat tennék, mint amit a bank kínálni tudna. Még Pace tanácsát is kövesse, és csak 7%-ot csökkentsen. Úgy értem, ragaszkodni fognak az ajánlatához. Tehát ha nem kapnak senki mást, úgy értem, te lehetsz az egyetlen lehetőségük.
Tony :
De szerintem az egyik megnyugtató dolog, Lawrence, hogy már találtál egy eladót, aki legalább nyitott erre az ötletre. Tehát van némi bizonyíték arra, hogy ez az út, amelyen haladsz, végül neked is beválik. Csak, oké, most hogyan találjuk meg a megfelelő feltételeket? Azt mondta, hogy megnézte a bérleti díjakat, amelyek elöregedtek. Megnézte azokat az ingatlanokat, amelyek eladásra kerültek, de nem keltek el? Tehát a PropStreamhez hasonlóan itt is van egy hibás listázási szűrő, amelyet megnézhet. Feltártad ezeket egyáltalán?
Lawrence:
Ez a következő listám, amelyet önmagában készítek, és amelyet meg fogok nézni. Először a bérletekkel kezdtem, de igen. Tehát, ahogy mondtam, lesz egy élő Google Drive-dokumentum, vagy valami hasonló, ahol van egy lapom, amely felsorolja az összes elöregedett béreltet, majd egy másik lap, amely felsorolja az összes eladó ingatlant. És van egy másik ingatlanosom is, akivel felvettem a kapcsolatot, és nagyjából megmondtam neki, ha tud olyan pénzügyi ügyletet kötni az eladónak, amiért fizetem a jutalékot.
Tony :
Mivel azt gondolom, hogy az a tulajdonosi kocka, még nyitottabbak lehetnek az eladói finanszírozás ötletére, mert csak megpróbálták eladni az ingatlant, és valószínűleg sikertelenül sikerült, így lehet, hogy egy kicsit több motivációjuk lesz, hogy kimenjenek és megtegyék. . Második kérdés önnek, Lawrence, ugyanazt a piacot keresi-e, amelyre eddig beruház, vagy nyitott-e esetleg távolabbi piacokra is?
Lawrence:
Jelenleg azt mondanám, hogy kockázattűrő képességem inkább a helyi lakóhelyemre vonatkozik, különösen azért, mert önállóan gazdálkodó tulajdonos vagyok, így az ingatlanaim jelenleg egy mérföldön belül vannak egymástól. Ez határozottan csökkenti a karbantartási költségeket, ahol egy helyi tetőfedő és egy helyi vízvezeték-szerelő eljuthat oda, majd a potenciális ügyfelekhez, és bérbe vehetem őket. Jelenleg legalább öt-hét olyan üzletet szeretnék kötni, ahol az valóban helyi. Remélhetőleg ez lesz a negyedik üzletem a mentori program végére. Jelenleg a területemhez tartozó helyi akarok maradni, uralni és monopolizálni ezt a területet.
Tony :
Szeretem ezt a megközelítést. Igen. Azt hiszem, csak megnézni néhány sikertelen listát a PropStreamen keresztül, vagy beléphet a Zillow-ra vagy bárhová, és manuálisan lehúzhatja, de ez valószínűleg megnyílik néhány további tulajdonos előtt, akik nyitottak lehetnek az eladói finanszírozásra.
Ashley:
Ott van a landwatch.com webhely is. Hallottál erről, Lawrence? A Pace is sokat használja, és jelenleg több mint 12,000 XNUMX olyan hirdetés található, amelyek már azt mondják, hogy eladói finanszírozást fognak végezni a LandWatch-on.
Lawrence:
Azta. Fantasztikus.
Ashley:
Tehát ez is egy nagyszerű forrás kiindulási pont.
Lawrence:
Nagyszerű köszönöm.
Ashley:
Oké, akkor szerinted mi a következő lépés?
Lawrence:
A következő lépés az lenne, ahogy mondtam, felkeresem az ingatlanügynököt, hátha hajlandó más ajánlatra. És ha levelező kampányt kell csinálnom...
Ashley:
Szerintem ne is kérdezd. Szerintem rakd össze.
Lawrence:
Csak rakd össze.
Ashley:
Csak rakd össze.
Lawrence:
Oké.
Ashley:
Mert az ügynök azt mondhatja: "Ó, nem, nem hiszem, hogy erre mennének." De ha egyszer megkapja az ajánlatot, az ügynök etikailag felelős, bár Tony mesélt nekünk egy kis helyzetet, amikor nem gondolta, hogy ajánlata eljut az eladóhoz, de a legtöbb ügynök erkölcsi felelőssége az ajánlat benyújtása. az eladónak. Tehát azt gondolom, hogy ha előre megkérdezi, hogy nyitottak-e egy ajánlatra, akkor megkérdezi az ügynököt, hogy mit gondol, és ők adják a választ, de nem mindig, de így az ajánlata közvetlenül az az eladók és ők hozzák meg a döntést.
Lawrence:
Nagy. Tehát beadom nekik az ajánlatot, majd összeállítom a listámat, és mint mondtam, ha kell... Szeretek megkeresni a telefonszámukat vagy az e-mail címüket, és felhívni őket, de ha levelező kampányt kell csinálnom. , Fogok. És utána fogok járni azzal a két másik bérbeadóval is, akik azt mondták, hogy esetleg érdekelhetik valamelyik ingatlanuk eladása.
Ashley:
Csak egy dologra kell emlékezni, hogy még ha nemet mondanak is, vagy ha nem kapsz választ most, hónapok múlva, visszatérhetnek hozzád. Egy éve küldtem ki leveleket, és épp most hívtak… Szóval december volt, azt hiszem, mindenki megkapta őket 23. december 2021-án. Múlt októberben pedig ismét telefonhívást kaptam valakitől, aki azt mondta, hogy megkapta a levelet. December, készen állt az eladásra. Ez csak azt mutatja, hogy az emberek ragaszkodni fognak a leveleihez is.
Lawrence:
Határozottan szeretem ezt a koncepciót, mert a hálózatépítés nagy szószólója vagyok. Csak azért, mert „most nem”, ez nem jelenti azt, hogy soha nem lesz vége, mert ezt a területet csak néhány földesúr monopolizálta. Elkezdtem építeni egy igazán jó hírnevet, amikor két különböző eladóval dolgoztam együtt, és én magam kötöttem ki a piacon kívüli ajánlatokat. És most ezek a helyi cégek és ellenőrző emberek azt mondják: „Lawrence, ez a gyerek tudja, mit csinál. Ha azt mondja, hogy megteszi, nem az a kérdés, hogy megteszi, hanem az, hogy mikor.
Tony :
Szeretem ezt. És még valami, amire gondolnia kell, Lawrence, miközben Ön benyújt néhány ilyen ajánlatot, és erről Ashley is sokat beszél, az az, hogy különböző lehetőségeket adjon az eladóknak. Például megpróbálunk egy szállodát vásárolni a nyáron, és különböző lehetőségeket kínáltunk nekik az általunk összeállított eladói finanszírozási ügylet során. Az egyiknek magasabb volt az ára kissé magasabb kamattal, de alacsonyabb volt az előleg. Egy másik lehetőségnél magasabb volt az előleg, de akkor a többi feltétel kicsit kedvezőbb volt számunkra. Azt hiszem, ha el akar jutni oda, ahová a Pace által elmondottak alapján legfeljebb 15%-ot vagy 7%-ot mondott, ajánlja fel ezt másik lehetőségként. És talán még akkor is, ha valamivel magasabb vételárról van szó, akkor is jobban bejön, mert az előleg kisebb lesz. Tehát csak játsszon a különböző lehetőségekkel. Ne érezze úgy, hogy csak egyet kell adnia nekik, amikor benyújtja ezeket az ajánlatokat.
Lawrence:
Fantasztikus. Nagyra értékelem a visszajelzést.
Ashley:
Nos, Lawrence, nagyon köszönöm, hogy visszatértél közénk. Mindig szeretjük, ha csak az energiád van, és ez motivál minket a folytatásra, és izgatottan tart. Szóval ezt nagyra értékeljük.
Lawrence:
Köszönöm. nem tudom abbahagyni. Nem áll meg.
Tony :
Nesze.
Ashley:
Igen, nagyszerű. Szeretjük ezt hallani. Néhány hét múlva újra jelentkezünk.
Lawrence:
Fantasztikus.
Ashley:
Melanie, üdv újra a műsorban. Köszönöm, hogy újra eljöttél. Elmondaná mindenkinek, hogy mivel foglalkozott az elmúlt pár hétben?
Melanie:
Biztos. Igen, nagyon köszönöm, hogy visszatértem. Jó látni titeket. Határozottan eseménydús pár hét volt, mondhatnám, mióta utoljára beszélgettünk. Sokat néztem Floridát, és mélyen belemerültem egy nagyon specifikus területbe, és nagyon meg volt a szívem ezen. De a megbeszélésünket követően a házi feladatom az volt, hogy megvizsgáljak néhány más területet, feltárjak más helyszíneket, majd beadjak néhány ajánlatot. Azt mondanám, hogy azonnal elkezdtem más helyszíneket nézni. Arra gondoltam, oké, mi mást ismerek még? Mit tudok én – Tony korábbi ajánlására – néhány turisztikai vonzerőről, vagy arról, hogy miért jönnek az emberek egy területre?
Így aztán elkezdtem St. Louisban és Kansas Cityben keresgélni, mert úgy éreztem, hogy ezek olyan területek lehetnek, amelyek nem az első hely, amelyre gondolsz, de van benne lehetőség is. Jóformán rögtön láttam, hogy vannak helyek az én árkategóriámban, de egy kicsit jobban megijedtem a foglaltságtól, mert láttam, hogy az általam vizsgált Airbnb-k majdnem 90%-ának nulla foglalása volt. két-három hat hónapon túl. És ezért csak egy kicsit kérdeztem, oké, ez a piac? Ez az adott terület? Vajon most lassabb a vonzás ezekre a területekre?
Szóval kezdtem egy kicsit fázni, és azon kezdtem gondolkodni, hogy oké, felfedezek pár területet, biztosan megnézhetek még néhányat, de tényleg a helyes utat járom itt most egy STR-vel. ? És véletlenül felbukkant nálam ez a lehetőség Denverben, és olyan volt, mint egy többcsaládos, amelyben minden olyan csillogó dolog volt, amitől annyira izgatott voltam. Kicsit lejjebb mentem a nyúllyukba, és nem fogok túlságosan félrehúzódni, de végül át akartam összpontosítani és újjá akartam helyezni magam. Így hát visszatértem néhány más helyszín megtekintésére, és a fórumokon valójában találtam egy ingatlanost, aki Savannah néhány jogilag nem bejegyzett területéről beszélt, és ez nagyon vonzónak tűnt számomra.
Így hát elkezdtem sokat piszkálni, és találtam néhány dolgot Savannah-ban, ami nagyon tetszett, és néhány gyönyörű ingatlant és nagyon jó áron. Kicsit tovább üldöztem. Egy ügynökkel dolgozom, ő küld nekem néhány listát. Előzetes jóváhagyást kaptam remélhetőleg 10%, de 10, 15 vagy 20% előlegre. Alapvetően nagyon izgatott vagyok Savannah miatt. Úgy érzem, sok a lehetőség. Elkezdtem egy táblázatot készíteni ezekről a helyekről, és tényleg elkezdtem elemzéseket futtatni ezeken a különböző tulajdonságokon, amelyek felbukkantak. Úgy érzem, volt néhány életképes lehetőség Savannahban, és most az a kihívásom, hogy megtegyem ezt az ajánlatot, megtegyem az első ajánlatot, ami a te ajánlásod volt, Ashley. Az egyetlen tétovázásom az volt, hogy megbizonyosodtam arról, hogy körültekintő vagyok-e, megbizonyosodtam arról, hogy van-e hitelezőm, és csak egy kicsit jobban elkényelmesedtem ezzel az elemzéssel.
De általánosságban teljes pánik volt bennem, oké, rossz irányba megyek, és valahogy lelassítottam és átértékeltem egy kicsit, és úgy érzem, visszatértem a pályára, és jó érzésem van ezt a bizonyos területet.
Ashley:
Melanie, ez nagyszerű. Örülök, hogy újra összpontosítottad magad, és most még egy olyan piacot is leszűkítettél, amelyre igazán koncentrálni szeretnél. Tulajdonképpen két kérdésem van Tonyhoz, amelyek valahogy felmerültek azzal kapcsolatban, amiről beszéltek. És arra vagyok kíváncsi, Tony, mit látott az ingatlanfoglalások átfutási idejével kapcsolatban? Mert tudom, hogy láttam az Instagramon, hogy az emberek még mindig kapnak foglalásokat, de nem foglalnak le három hónapot. Talán lefoglalnak három hetet, vagy ilyesmi. Szóval, Tony, ezt szeretném hallani. Akkor is, Tony, mi a véleményed a Savannah piacról? Tudsz róla valamit, mint rövid távú bérletről?
Tony :
Igen, két nagyon jó kérdés, Ash. Igen, a foglalási átfutási időnk a portfólión belül lényegesen rövidebb volt, mint 2021-ben. Tavaly 2021-ben ilyenkor szeptember végére lefoglaltuk a karácsonyt. Ezúttal a karácsony néhány hete volt lefoglalva. Azt hiszem, az utazók szokásai megváltoztak a tavalyi és az idei év között. Az egész fórumon több last minute foglalás látható. Nem hiszem, hogy nagyon aggódnék, ha egy piac naptárát nézegetve azt látom, hogy 30, 60 nap után még mindig van egy csomó hiányosság a naptárban.
Amit keresnék, az az adatok megjelenítése, oké, hogyan alakultak ezek az adatok az elmúlt 365 napban? Hogyan néz ki az árazásuk a következő 365 napban? És használja ezeket az adatokat, hogy segítsen eldönteni, hogy ez életképes megoldás-e vagy sem. Hogyan néz ki a foglaltságuk az elmúlt 30 napban? Mert 30 napra visszatekintve jobban megértheti, mintha 30 napra tekintene előre. Megfontolandó dolgok.
Hogy válaszoljak a második kérdésedre, Ashley, Savannah-ról, valójában semmit sem tudok Savannah-ról. Az egyetlen piac, amelyet igazán megnéztem Georgiában, a Blue Ridge volt, és ezt még csak nem is nagyon mélyre vetettük. De, Melanie, úgy tűnik, találtál ott néhány dolgot, amiről úgy érzed, hogy vonzzák az embereket, és az árfekvés ésszerű számodra. Ezt hallom?
Melanie:
Igen, ez fontos tényező volt, az biztos.
Ashley:
Nézzünk át néhány ilyen elemet. Melyek azok a dolgok, amelyeket megnéztél a piacon, és amelyekről úgy gondolod, hogy nagy vonzerőt jelentenek, ami behozza az embereket?
Melanie:
Úgy értem, nyilván a tengerparton van. Sok embert vonzanak azok a szigetek, mint például Tybee Island és még néhány más sziget. A légierő bázisa is van. Van egy kis kollégium, ami azt hiszem kicsi, 13,000 XNUMX diákja van, de jól ismert a környéken. Szerintem ez egy művészeti és technológiai iskola. Azt akarom mondani, hogy a kezdőbetűk SCAD vagy ilyesmi. SCAD vagy SCAT. És akkor a történelmi negyed is óriási vonzerőt jelent.
Elmondom, hogy ezeknek az adatoknak egy részét megnézve vannak olyan ingatlanok, amelyek még mindig 50%-os vagy 39%-os kihasználtságúak. Szerintem nem feltétlenül 84 vagy 90%-os a kihasználtság, ami persze minél magasabb a foglaltság, annál jobb. De még mindig voltak, legalábbis azok az adatok, amelyeket a Rabbuval néztem, még mindig 3,300 dollár bevételt termeltek egy 1,900 dolláros havi jelzálogkölcsönből vagy ilyesmi. És igyekszem kivételesen konzervatív lenni a számaimmal és az ingatlankezelési tényezőimmel, mert nem leszek állam és az alacsonyabb kihasználtság. Remélem ez válaszolt a kérdésére.
Tony :
Igen, igen. És azt hiszem, ezek mind jó adatok. Olyan webhelyet is használnék, mint a PriceLabs vagy az AirDNA. Azt hiszem, kicsit részletesebb adatokat adnak, mint egy rabbu. Nem sok időt töltöttem a Rabbuval, de tudom, hogy az AirDNA és a PriceLabs rendkívüli módon foglalkozik a rövid távú bérbeadás iparágával, és rengeteg adatot kap, ha megnézi ezeket a dolgokat. Úgy tűnik, elégedett a piaccal. Belenéztél Savannah politikájába? Könnyű rövid távú bérleti engedélyt kapni? Még engedélyt is kell kérni? Hogy néz ki az egész folyamat?
Melanie:
Igen, tehát a tulajdonképpeni Savannah-ban sokkal több korlátozás van érvényben, de a jogi személyiséggel nem rendelkező Chatham megyében, amely csak a peremen van, sokkal könnyebb. És sok ingatlankezelő cég segít átmenni ezen a folyamaton. Szigorítanak néhány korlátozást, de még mindig sok lehetőség van. Még vannak engedélyek.
Tony :
És azért teszem fel ezt a kérdést, mert az a tény, hogy szigorú korlátozások vannak, nem feltétlenül rossz. Ha valami, akkor szinte megvédi azokat az embereket, akik hajlandóak átugrani ezeken a karikákon és megszerezni az engedélyeket, mert nem mindenki lesz hajlandó erre. Tehát ha Ön azok közé a házigazdák közé tartozik, akiknek nehezebb engedélyt szerezni, ez szinte segít, mert nem kemény sapkát, hanem majdnem olyan, mint egy puha sapkát vagy egy mesterséges sapkát a rövid távú bérletek kínálatában, ami ismét, ha Ön azok közé tartozik, akik üzemeltetik, akkor valóban segít. Beküldött már ajánlatokat Savannah-ban?
Melanie:
Nem, nem. Az elmúlt napokban négy-öt ingatlant próbáltam elemezni. Feltérképeztem néhány lehetőséget az eladói finanszírozásra. Valahogy Lawrence feltételeihez hasonlított, hogy megemlítette, hogy az eladó 7%-os kamatot és 20%-os kamatlábat kínált. Arra gondoltam, hogy inkább csak hitelt veszek fel egy banktól. Szóval, nem, ez határozottan az a következő teendőm, hogy be kell nyújtanom néhány ajánlatot, és kész vagyok benyújtani ezeket a lowball ajánlatokat. Azt hiszem, csak meg akartam győződni arról, hogy az elemzés illeszkedik-e. Elküldtem néhány példát az elemzésemből az ügynökömnek, aki idén körülbelül 30 STR-t zárt le, csak hogy lássam, ezek az én számaim. Ezek úgy néznek ki, mint a te számaid? Konzervatívabbnak kéne lennem? Vannak javaslatai? Úgy érzem, azon a ponton vagyok, ahol készen állok néhány ajánlat megtételére.
Ashley:
Melanie, nekünk is feltettél egy kérdést a Slack csatornánkon az eladói finanszírozásról. Akartál erről egy kicsit beszélni?
Melanie:
Igen, köszönöm, hogy megemlítetted.
Ashley:
Igen. Az egyik a fizetések működéséről szólt. Rendben, szerződésben foglalta az üzletet, és ezzel lezárult. Az Ön ügyvédje összeállított egy megállapodást, és innentől kezdve az ügyvédje elkészíti a záródokumentumait, amelyek általában nálatok lennének, de készít egy váltót is, amely a szerződéshez tartozik. És ott lesz kiírva, hogy tartozol az ingatlan eladójának X dollárral, majd a szerződés feltételei, például mennyi a kamatláb, mi az amortizációs ütemezés, mennyi a havi törlesztőrészlet, ilyesmi és hogyan törlesztési idő működik. Milyen kérdések voltak ezzel kapcsolatban?
Melanie:
Igen. Soha nem volt váltóm, ezért azt hiszem, csak kíváncsi voltam, hogyan is néz ki ez a gyakorlatban. Vannak vásárlói, akik lassan abbahagyják a fizetést? Hogyan kezelik és ellenőrzik ezt? Bizonyos szempontból annyira nem hivatalosnak tűnik. És csak azon tűnődtem… A hosszú távú bérletemről havonta egyszer küldenek csekket. És ezért feltételezem, hogy ez ilyen egyszerű. De úgy érzem, hogy a bank vagy a hitelező formális entitása nélkül egy kicsit kevésbé tűnik könnyen nyomon követhetőnek. Annyira kíváncsi a tapasztalataidra, hogy valójában hogyan nézett ki hónapról hónapra, és volt-e valami probléma vele.
Ashley:
Megcsináltam mindkét módon. Megcsináltam ott, ahol az eladói finanszírozást végeztem, és valaki fizetett nekem, majd fizettem valakinek az eladói finanszírozásért is. Mindkét alkalommal csekket küldtek ki. Automatikus fizetésként állítottam be, így a csekk a hónap elsején fog kimenni hozzájuk. És akkor ugyanez a személy, aki fizetett nekem, volt, hogy az automatikus fizetés, ahol csak be volt állítva, hogy menjen. Akárcsak jelzáloghitel-részletet fizetne, csak csekket küldesz nekik, esetleg közvetlenül a bankszámlájukra hajtasz végre egy ACH-t. És ilyenkor kínálok eladói finanszírozási ajánlatokat. Hozzáteszem azt a darabot, amely minden hónapban ezen a napon közvetlenül bekerül a bankszámlájukra. Remélhetőleg ez egy kis plusz, amit értékelni fognak, ha elfogadják az ajánlatomat.
De akkor mondja azt, hogy nem fizetnek, és akkor az Ön felelőssége, hogy lépjen kapcsolatba az ügyvédével, valószínűleg azzal, aki a váltót állította. És itt menne keresztül a kizárási folyamaton, akár egy bank. A bank az ügyvédjüket fogja igénybe venni ugyanazon a hivatalos eljáráson. Ennek tényleges folyamata az egyes állapotoktól függ. New York államhoz hasonlóan jóformán két évig fizethetsz, mielőtt ténylegesen kirúgnának a házadból egy kizárás miatt. Texas, azt hiszem, ez egy jóval rövidebb időszak, ahol sokkal könnyebb kihozni az embereket. És ez az oka annak, hogy sok befektető kínál eladói finanszírozást vagy földbérletet és hasonló dolgokat, mert sokkal könnyebb kihozni az embereket, visszavenni a házat, majd újra az eladói finanszírozást intézni.
Melanie:
És önnek kellett valaha keresztülmennie ezen a kizárási folyamaton?
Ashley:
Nem, nem. Nem kellett, ami jó dolog.
Tony :
Igen. Ujjakkal, ez így is marad.
Ashley:
Igen. Van még kérdésed ezzel kapcsolatban, Melanie?
Melanie:
Valójában, azt hiszem, igen, még egy dolog. Sok eladói finanszírozási ügyletben úgy érzem, hogy a legnagyobb vonzerő valószínűleg az alacsonyabb előleg. És így, ha még mindig 20%-os előleget lát, ha a kamatláb drámaian alacsonyabb, mint amit a bankok jelenleg hiteleznek, akkor az végig zöld lámpát jelent. De azt hiszem, kíváncsi vagyok, hogy van-e más olyan dolog az eladói pénzügyi ügyletben, amelyekre nem gondolok, és amelyek vonzóbbak és érdekesebbek lehetnek.
Ashley:
Egy dologra gondolok, az a kényelem. Akárcsak egy bankon keresztül kell menni, ez is inkább egy, hosszabb folyamat lehet. Több papírmunkát kell beadnia, több űrlapot kell kitöltenie, mindezek a dolgok. Tehát ott van az a kényelmi módszer, hogy eladói finanszírozást végezve ezt tényleg nem kell megtennie. A hivatalos jelentkezés, ilyesmi, eladói finanszírozás. A másik dolog, ahogy mondtad, az előleg, de a kamat is. Ha az illetőnek ez a pénz csak a bankszámláján lesz, akkor ahelyett, hogy az eladásból származó pénz a bankszámláján ülne, és 1% kamatot vonna le belőle, ehelyett 4% kamatot fog felszámítani. , ami még mindig sokkal jobb, mint az a 7%-os kamat, amelyet ma kaphat a bankban, fizeti azt a 4%-os kamatot, de mindketten kijönnek. Ebben a példában mindketten többet keresnek, mint amennyit akkor tennének, ha elmennének a bankba, és a pénzt a bankszámlájukra helyeznék. Szóval ez egy másik dolog, amit figyelembe kell venni.
Ekkor nagy előnyt jelent az eladó számára az adókedvezmények. Az a tény, hogy ahelyett, hogy átalányösszeget vennének fel, amikor eladják az ingatlant, most adóköteles jövedelemnek számítanak, a kölcsön során elosztják. Ahelyett, hogy kapnának… Tegyük fel, hogy 100,000 20 dollárért adnak el ingatlant, nos, az adózási körük csak nőtt, mert most magasabb jövedelmük van a befektetési ingatlan eladása miatt. Ahol eladói finanszírozást folytatnak, XNUMX évből csak annyit kerestek tőled, hogy a hitelt amortizálják. Ez abban az alacsonyabb adósávban tartja őket, és kevesebb adóval kell tartozniuk. Tehát ez nagy előny, hogy miért végzik sokan az eladó finanszírozását. Egy dolog, amit mindig teszek, az az, hogy megkérem az eladókat, hogy hajlandóak-e az eladó finanszírozására. Azonnal nemet mondanak, én csak azt mondom: „Ó, oké. Csak azt nem tudtam, hogy az EPA említette-e ennek adókedvezményeit.” Aztán ez egy kis zúgást ad a fülükbe.
Tony :
Igen, és szerintem a másik nagy dolog is az, hogy tényleg lehet olyan ajánlatot készíteni, ami megmondja, mi a fontos az eladónak. Például lehet, hogy az eladó leginkább az abszolút legmagasabb vételár megszerzésével foglalkozik, de lehet, hogy az ingatlan nem fogja felmérni azt az árat, amit keres. De ha eladói finanszírozási pozíciót végez, ők azok, akik kiakadnak az ingatlanért. Tehát ha többet akarnak eladni, mint amennyit ér, az csak a javukra válik. Míg ha egy hagyományos bankhoz megy, ha az eladó félmillió dollárt akart, de az ingatlan csak 300,000 XNUMX-et ér, akkor az nem fog úgy repülni. Úgy gondolom tehát, hogy nagyobb rugalmasság van meghallgatni, hogy mi a fontos az eladónak, majd olyan ajánlatot kell adni neki, amely valóban megmondja, mi motiválja őket.
Melanie:
Oké. Az utolsó dolog, amit mondani akartam, az volt, hogy úgy tűnik, ha az eladó mindennél jobban akar készpénzt, az olyan lesz, mint egy eladó finanszírozó ügyletgyilkos, mert készpénzt akarnak kivenni és elmenni. És végül csak az előleget fizeti, majd idővel egy kamattal együtt. Ez egyfajta tanulás volt a többcsaláddal, akit az elmúlt pár hétben néztem. De nagyon köszönöm, hogy beszéltél egy kicsit erről. Ez nagyon hasznos számomra.
Ashley:
Igen. És nagyon köszönjük, hogy ismét velünk volt ezen a héten, és alig várjuk, hogy néhány hét múlva újra beszélhessünk.
Melanie:
Köszönöm.
(éneklés)
Nézd meg a podcastot itt
Ebben az epizódban foglalkozunk
- Hogyan készítsünk lowball ajánlatot és miért kell az árpontnak mindig tükröznie a nyereségét
- Mi a teendő, ha két ajánlatot elfogadnak? (és hogyan finanszírozzuk mindkét ügyletet)
- Eladó finanszírozása 101 és miért (és miért nem) érdemes egy befektetőnek folytatni
- Hogyan találjunk motivált eladókat az MLS-en keresztül
- Miért kellene MINDIG küldjön ajánlatot (még ha irreálisnak tűnnek is)
- Rövid távú bérleti piacok és hogyan mérhető az átfutási idő az ajánlatok keresésekor
- Váltók, hogyan működnek, és milyen kockázatokkal/előnyökkel jár, ha aláír egy eladóval
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
Lépjen kapcsolatba Brandonnal, Lawrence-szel és Melanie-val:
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Nézze meg a mi szponzori oldal!
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-257
- $3
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 20 év
- 2021
- 2022
- 2023
- 7
- 84
- a
- Képes
- Rólunk
- erről
- Abszolút
- Elfogad!
- elfogadja
- hozzáférés
- Fiók
- inden
- elismerni
- át
- Akció
- tulajdonképpen
- További
- Előny
- előnyei
- tanács
- szószóló
- Után
- ellen
- Ügynök
- szerek
- Öregedés
- Megállapodás
- előre
- AIR
- Légierő
- Minden termék
- már
- alternatív
- mindig
- elképesztő
- összeg
- elemzés
- elemez
- elemzése
- és a
- Másik
- válasz
- bárhol
- fellebbezés
- tetszetős
- Apple
- Alkalmazás
- méltányol
- megközelítés
- TERÜLET
- területek
- körül
- Művészet
- mesterséges
- társult
- támadás
- ügyvéd
- közönség
- szerző
- automatikusan
- elérhető
- vissza
- vissza a pályára
- Rossz
- Bank
- bankszámla
- Banks
- bázis
- alapján
- Alapvetően
- BAT
- szép
- mert
- válik
- egyre
- előtt
- mögött
- hogy
- Hisz
- lent
- Előnyök
- Jobb
- között
- kínálat
- Nagy
- nagyobb
- Legnagyobb
- Bit
- Kék
- bizottság
- csónak
- foglaltságot
- határ
- megvett
- Doboz
- Brandon
- szünet
- hoz
- Bringing
- hozott
- épít
- Épület
- épült
- Csokor
- üzleti
- megvesz
- vásárlók
- Naptár
- Kalifornia
- hívás
- hívott
- Kampány
- sapka
- ami
- Készpénz
- pénzforgalom
- Cash Out
- kihívás
- esély
- csatorna
- díj
- Chatham megye
- ellenőrizze
- ellenőrzése
- Karácsony
- Város
- világos
- közel
- zárt
- záró
- Tengerpart
- Főiskola
- COM
- hogyan
- kényelmes
- érkező
- jutalék
- Companies
- vállalat
- képest
- versenyképes
- teljesen
- koncepció
- fogalmak
- Vonatkozik
- az érintett
- feltétel
- bizalom
- Csatlakozás
- konzervatív
- Fontolja
- figyelembe véve
- kapcsolat
- Kapcsolatok
- folytatódik
- szerződés
- Vállalkozó
- vállalkozók
- kényelem
- Beszélgetés
- Hűvös
- Költség
- tudott
- Számláló
- megye
- Pár
- tanfolyam
- teremt
- Kreatív
- hitel
- Crossed
- kíváncsi
- Jelenleg
- vágások
- dátum
- találka
- nap
- Nap
- üzlet
- Ajánlatok
- Adósság
- december
- határozott
- döntés
- mély
- mély merülést
- minden bizonnyal
- Denver
- függ
- letétbe
- részletek
- Határozzuk meg
- Párbeszéd
- DID
- különböző
- DIG
- szorgalom
- közvetlen
- irány
- közvetlenül
- Kedvezmény
- vita
- kijelző
- kerület
- dokumentum
- dokumentumok
- Nem
- Ennek
- dollár
- uralkodik
- ne
- le-
- drámaian
- húzott
- hajtás
- csökkent
- szárítógép
- alatt
- minden
- Minden ember
- Korábban
- könnyebb
- könnyen
- bármelyik
- energia
- elég
- szórakoztat
- egység
- EPA
- Epizódok
- részvény
- feltételekhez kötött kötelezvény
- különösen
- birtok
- becslés
- becslések
- Eter (ETH)
- Még
- eseménydús
- EVER
- Minden
- mindenki
- minden
- példa
- példák
- izgatott
- vár
- Tapasztalatok
- kutatás
- feltárása
- feltárt
- Feltárása
- terjed
- külön-
- FAIL
- Sikertelen
- Eső
- ismerős
- család
- GYORS
- kedvez
- Kedvenc
- félelem
- Visszacsatolás
- láb
- kevés
- Ábra
- kitöltése
- szűrő
- finanszíroz
- finanszírozás
- Találjon
- megtalálása
- végén
- vezetéknév
- megfelelő
- rögzített
- lakás
- Rugalmasság
- rugalmas
- Flip
- Florida
- áramlási
- Folyó
- flow
- Összpontosít
- következik
- következő
- Kényszer
- hivatalos
- formák
- fórumok
- Előre
- talált
- Negyedik
- Ingyenes
- barátok
- ból ből
- front
- Tele
- alap
- Nyereség
- garázs
- gyűjtése
- általános
- generál
- generáló
- Grúzia
- kap
- szerzés
- Ad
- adott
- ad
- Giving
- Go
- cél
- Célok
- Jó
- Goes
- megy
- jó
- nagy
- nagymértékben
- Zöld
- Csoport
- Fickó
- fél
- maréknyi
- fogantyú
- történik
- történt
- megtörténik
- boldog
- Kemény
- tekintettel
- hallott
- hallás
- Szív
- segít
- hasznos
- segít
- segít
- itt
- Rejtett
- Magas
- <p></p>
- legnagyobb
- történelmi
- Találat
- tart
- holding
- Lyuk
- Homes
- házi feladat
- remény
- remélhetőleg
- szálloda
- NYITVATARTÁS
- Ház
- házak
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- hatalmas
- Fáj
- hype
- ötlet
- azonnal
- fontos
- in
- hajlik
- Jövedelem
- Növelje
- <p></p>
- ipar
- információ
- kezdetben
- alapvetően
- Ihlet
- helyette
- kamat
- KAMATLÁB
- érdekelt
- érdekes
- Bevezetés
- befektetés
- beruházás
- befektető
- Befektetők
- sziget
- -szigetek
- kérdések
- IT
- tételek
- január
- Állások
- utazás
- ugrás
- Kansas
- Kansas City
- Lelkes
- Tart
- rúg
- Kölyök
- Kedves
- Ismer
- tudás
- ismert
- DICSŐSÉG
- Telek
- fogadós
- keresztnév
- Tavaly
- vezet
- tanulás
- Szabadság
- Led
- hitelezők
- hitelezők
- hitelezési
- Lets
- Tőkeáttétel
- LG
- Valószínű
- Korlátozott
- Lista
- Listázott
- Kihallgatás
- felsorolás
- listák
- listák
- kis
- él
- élő
- hitel
- helyi
- elhelyezkedés
- helyszínek
- Hosszú
- hosszú lejáratú
- hosszabb
- néz
- hasonló
- nézett
- keres
- MEGJELENÉS
- Sok
- Louis
- szerelem
- Elő/Utó
- készült
- karbantartás
- fontos
- csinál
- KÉSZÍT
- Gyártás
- férfi
- sikerült
- vezetés
- kézzel
- sok
- jel
- piacára
- piacok
- egyező
- Anyag
- eszközök
- intézkedés
- Találkozik
- említett
- módszer
- Középső
- esetleg
- millió
- bánja
- minimum
- Küldetés
- MLS
- pillanat
- pénz
- monitor
- ellenőrizni
- Hónap
- havi
- hónap
- több
- Jelzálog
- a legtöbb
- motivált
- Motiváció
- mozog
- mozgó
- többcsaládos
- többszörös
- név
- Természet
- szükségszerűen
- elengedhetetlen
- Szükség
- szükséges
- igények
- hálózatba
- Új
- New York
- New York állam
- legújabb
- következő
- rendszerint
- szám
- számok
- kihasználtság
- október
- ajánlat
- felajánlás
- Ajánlatok
- Rendben
- ONE
- nyitva
- üzemeltetési
- Vélemények
- Lehetőségek
- Alkalom
- opció
- Opciók
- Más
- Egyéb
- átfogó
- tulajdonos
- tulajdonosok
- Béke
- fizetett
- Pánik
- papírmunka
- Park
- parkolás
- különös
- partner
- múlt
- ösvény
- Fizet
- fizet
- fizetés
- kifizetések
- Emberek (People)
- időszak
- person
- Személyesen
- fázis
- telefon
- Telefonhívás
- darab
- Hely
- Helyek
- tervezés
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játékos
- játék
- kérem
- podcast
- Podcastek
- pont
- pont
- Politikák
- pop
- portfolió
- pozíció
- állás
- potenciális
- potenciálisan
- gyakorlat
- bemutatott
- szép
- előző
- ár
- Áraink
- árazás
- elsődleges
- valószínűleg
- bevétel
- folyamat
- Program
- Haladás
- biztató
- bizonyíték
- bizonyíték a koncepcióra
- megfelelő
- ingatlanait
- ingatlan
- kilátások
- védelme
- ad
- Vásárlás
- vásárolt
- tesz
- helyezi
- elhelyezés
- kérdés
- Kérdések
- Quick
- gyorsan
- Nyúl
- hatótávolság
- RITKA
- Arány
- értékelés
- hányados
- el
- elérte
- kész
- igazi
- ingatlan
- észre
- ingatlanügynök
- ok
- ésszerű
- miatt
- megnyugtató
- Ajánlást
- ajánlások
- Refi
- tükröznie
- Tekintet nélkül
- rehabilitáció
- eszébe jut
- távoli
- Bérlés
- kölcsönzés
- visszafizetés
- képvisel
- kutatás
- tartalékok
- lakosok
- forrás
- válasz
- felelősség
- felelős
- korlátozások
- kiskereskedelem
- jövedelem
- Kritika
- Kockázat
- út
- körül
- Útvonal
- futás
- Mondott
- eladás
- azonos
- menetrend
- Iskola
- Második
- látás
- Úgy tűnik,
- elad
- Sellers
- Eladási
- elküldés
- értelemben
- szeptember
- Series of
- szolgáltatás
- készlet
- telepedett
- hét
- Megosztás
- megosztott
- megosztás
- rövid időszak
- kellene
- előadás
- jelentősen
- aláírás
- hasonló
- Egyszerű
- óta
- egyetlen
- Ülés
- helyzet
- SIX
- Hat hónap
- készségek
- laza
- Lassan
- kicsi
- kisebb
- So
- Puha
- eladott
- szilárd
- megoldások
- néhány
- Valaki
- valami
- némileg
- valahol
- hang
- beszél
- beszél
- speciális
- Különlegesség
- különleges
- költött
- Szponzorált
- Szponzorok
- terjedése
- táblázatkezelő
- kezdet
- kezdődött
- Kezdve
- Állami
- tartózkodás
- Lépés
- Lépései
- Még mindig
- megáll
- TÖRTÉNETEK
- utca
- struktúra
- küzd
- Diákok
- tárgy
- beküldése
- benyújtott
- nyár
- szuper
- kínálat
- feltételezett
- Vesz
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- Talks
- adó
- Adók
- Technológia
- feltételek
- Texas
- A
- A terület
- az információ
- azok
- dolog
- dolgok
- Gondolkodás
- ezen a héten
- idén
- gondoltam
- három
- Keresztül
- szigorítása
- idő
- alkalommal
- fáradt
- Cím
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- tolerancia
- tonna
- Tónus
- Tony
- is
- TELJESEN
- érintse
- Idegenforgalom
- felé
- vágány
- kereskedelem
- szakmák
- hagyományos
- Másolat
- Átadó
- utazók
- borzasztóan
- igaz
- FORDULAT
- Végül
- alatt
- megért
- megértés
- aláírták
- egység
- Frissítések
- felfelé
- us
- használ
- rendszerint
- vakáció
- érték
- gyártók
- életképes
- videó
- nézetek
- várjon
- sétált
- kívánatos
- hiányzó
- őrzés
- módon
- weboldal
- hét
- heti
- Hetek
- fogadtatás
- Mit
- Mi
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- lesz
- hajlandó
- Téli
- belül
- nélkül
- csodálkozó
- Munka
- dolgozott
- dolgozó
- edzeni
- művek
- aggódik
- érdemes
- lenne
- adna
- ír
- írás
- írott
- Rossz
- X
- év
- év
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- nulla
- Zillow