Újonc válasza: Comps keresése, rehabilitációs költségek becslése és üres állások betöltése

Ashley:
Ez a Real Estate Rookie 278. epizódja.

Tony:
Nézze meg a számokat is, és használja ezt a döntéshozatalhoz, mert mondjuk, hogy a következő évre, a következő 12 hónapra tekintünk, és azt mondjuk, hogy 1,000 dollárt próbál szerezni a helyéért. most, de mivel megpróbáltál 1,000 dollárt szerezni, a helyed a következő két hónapban üres lesz. Jobb? Az adott év során van két üres hónapja, tehát 1,000 dollárt fog keresni 10 hónap alatt, ami 10,000 1,000 dollár. Tegyük fel, hogy 950-ről 12-re csökkentette az árat, és ebben a hónapban kiadja, most teljes 11,400 hónapja van. Valójában többet fogsz csinálni. 950 XNUMX dollárt keresel XNUMX-nél, ha egész évre kiöblítik.

Ashley:
A nevem Ashley Kehr, és itt vagyok a műsorvezetőtársammal, Tony Robinsonnal.

Tony:
Üdvözöljük az ingatlanújonc podcastban, ahol minden héten, hetente kétszer elhozzuk neked az inspirációt, a motivációt és a történeteket, amelyeket meg kell hallanod befektetési utazásod elindításához.
A mai epizódot pedig azzal szeretném kezdeni, hogy valakit RSGreen2 felhasználónévvel kiabálok. Hagytak nekünk egy ötcsillagos értékelést az Apple Podcastról, amelyben ez áll: „Mindenkinek és bárkinek azt mondom, hogy hallgassa meg ezt a podcastot, különösen akkor, ha az emberek megkérdezik, hol kezdhetik el. Tonynak és Ashley-nek nagy az energiája, és nagyon kézzelfoghatóan tartják a dolgokat a hallgatók számára. Folytasd a nagyszerű munkát, Ashley, és nevess tovább. Ne hagyd, hogy bárki mást mondjon neked. Az élet túl rövid."
És így, RSGreen, nagyra értékeljük. És Ash, azt kell mondanom, én is szeretem a nevetését. Ne hallgass a gyűlölködőkre. Folytasd a dolgod. Éld tovább az életed.

Ashley:
Nos, nagyon köszönöm, mert fizikailag lehetetlen abbahagyni a nevetést, szóval itt maradok. Szóval, Tony, mi újság veled?

Tony:
Megvan ez a kemping, amelyen dolgozunk Nyugat-Virginiában, szóval nagyon izgatott vagyok emiatt. És őszintén szólva, mire ez az epizód adásba kerül, azt hiszem, remélhetőleg már le kell zárnunk. De valójában az Instagramon jutottam el hozzám. Az egyik Instagram-követőm megkeresett. És a legtöbb ajánlat, amit az Instagramon küldenek nekem, nem túl jó, de ez az ajánlat a végén megérkezett, szóval nagyon izgatottak vagyunk érte.
Jelenleg van benne egy családi ház, plusz egy kis… Van egy templom a telken, és van néhány lakóautó pad, de nagyon klassz kupola kempingeket fogunk építeni ott. Szóval, izgatottak vagyunk. Ez lesz az első igazi kereskedelmi projektünk, és remélhetőleg az első a sok közül. Szóval, csak most próbáljuk megtenni a kellő gondosságunkat, és összeszedjük a pénzt, és leszerelni ezt a dolgot.
Szóval tavaly volt egy kudarcba fulladt kísérletünk az első kereskedelmi megállapodásunk megkötésekor, ezért remélem, hogy ez… remélem, hogy ez valóban megvalósul.

Ashley:
Igen, nagyon izgulok érted. A minap megkaptam a hírlevelét, amely az ingatlanról szólt, és Daryl és én végigolvastuk. Nagyon izgalmasnak és nagyszerű lehetőségnek tűnik.

Tony:
Igen.

Ashley:
Oké, ezen a héten, azt hiszem, öt kérdésünk van, amelyeken ma ténylegesen keresztül kell menni, öt vagy hat. És beszélünk a finanszírozásról, a banki finanszírozás megszerzéséről, az változtatható kamatozású jelzálogkölcsön, a hagyományos jelzáloghitel, a második lakáshitel közötti különbségekről, sok különböző dologról, amiről beszélünk, és mik az előnyei és hátrányai, és mi lehet a az Ön számára legjobb útvonal, helyzetétől függően.
Aztán rátérünk a rehabilitáció becslésére, és néhány módszerre, amellyel ezt újonc befektetőként megteheti.

Tony:
Igen, beszélünk az ügyletek elemzéséről is, és beszélünk az FSBO-król és arról, hogyan lehet tárgyalni az eladókkal anélkül, hogy az ügynöke jelen lenne. És beszélünk az ingatlan bérbeadásáról is, és arról is, hogyan kerülje el magát, ha bérlőket keres, és hogyan győződjön meg arról, hogy a hely betelt. Szóval sok jó beszélgetést mára.

Ashley:
Azt is elmondjuk, mi az az FSBO, azoknak, akik nem ismerik. Szóval figyelj, a [hallhatatlan 00:03:33]-

Tony:
Ez nem tudja.

Ashley:
Oké, szóval az első kérdésünk ma Ernestótól származik, és ez az Ingatlanújonc Facebook-csoportban található. Srácok, ne feledjétek, ha olyan kérdéseket szeretnétek feltenni, amelyekre a műsorban válaszolunk, csatlakozzatok az Ingatlanújonc Facebook csoporthoz. Tegyél fel egy kérdést ott. Valószínűleg egy csomó embert, újonc befektetőket és tapasztalt befektetőket fog kérni, hogy válaszoljanak a kérdésére, mielőtt rátérnénk.
Ernesto mai kérdésére azonban ez a következő: „Lehetséges-e új jelzáloghitelt felvenni egy LLC-nél 20-25%-os csökkenés mellett? Továbbá milyen dokumentumokra és követelményekre van szükség?”
És a válasz erre az, hogy igen, megteheti. Valójában általában ez az, amit egy kereskedelmi hitelező keres, ez 20-25%-os csökkenés. Néha előfordulhat, hogy 30%-os vagy több csökkenést igényelnek. Tehát, mivel ez egy LLC-ben történik, a hitelezés kereskedelmi oldalára kell mennie.
Találtam egy kis helyi bankot, amely lehetővé tette, hogy egy LLC-nél lakásoldalon hitelt vegyen fel, de legtöbbször egy kereskedelmi hitelezőhöz kell fordulnia, és megteheti a 20. 25%-kal lejjebb. A kereskedelmi hitelezésre számos lehetőség kínálkozik. Például, mennyi ideig törleszti a kölcsönt. Ez hatással lesz a kamatlábára is. Ha egy ARM-et, egy állítható kamatozású jelzálogkölcsönt vesz fel, sok különböző lehetőség a kereskedelmi hitelezési oldalon.
A kereskedelmi hitelezési oldalon még nem láttam, hogy 20%-nál kevesebbet engednének le. Láttam a lakossági oldalon, ahol egy kis bank, amely házon belül tartja a hitelt, megengedi ezt, csak azért, mert piaci érték alatt vásárol. De a bankok nagyon rugalmasak, különösen a kis helyi bankok, ahol talán ez megtörténik, ahol 20%-nál kevesebbet lehet letenni.
Tony, látott már ilyet, amikor egy kereskedelmi hitelező 20%-nál kevesebbet tesz le?

Tony:
Nem. Igen, az adósságunk nagy részét, őszintén szólva, nem az LLC-nk viseli. Az LLC-ben lévő adósság pedig magánpénzkölcsönzőktől származik. Általában 0%-kal csökkentjük ezeket.
De azt hiszem, a kérdésem Ernestóhoz a következő lenne: „Mi a motivációd, Ernesto, hogy megszerezd az LLC-t és keresd a kereskedelmi adósságokat?”
Azt hiszem, általános a tévhit, hogy befektetési ingatlanvásárláshoz vagy az ingatlanbefektetői tevékenységhez kapcsolódó összes adókedvezmény megszerzéséhez LLC-re van szükség. És ez nem igaz. Továbbra is érvényesítheti az összes levonást, még akkor is, ha az ingatlan az Ön személyes nevén van, és akkor is, ha az adósság az Ön személyes nevén van.
Az LLC valóban akkor jön, ha aggódik a felelősség miatt, igaz? Vagyonvédelem. És még mindig vannak módok arra, hogy megvédje magát a felelősség szempontjából, anélkül, hogy létrehozná az LLC-t.
Szóval, azt hiszem, ez lenne az első kérdésem, Ernesto. Mert sokszor jobb adósságot szerezhetsz, ha a saját nevedre tudod megszerezni azt.
Nyilvánvaló, hogy ha ezt az utat választja, akkor a bankok sokszor meg akarnak majd győződni arról, hogy rendelkezik-e DTI-vel, hogy ezt fedezze. Szóval, talán ha kereskedelmi ingatlant keresel, ahol úgy néznek rád… Istenem, miért nem jut eszembe a nyilatkozat neve? Az Ön személyes pénzügyi kimutatása, és az ingatlan NOI-ját nézik, ez lehet az egyik ok.
De Ernesto, ha megvan az adósság/jövedelem arány, akkor megvan a hitelképessége ahhoz, hogy egyedül szerezze meg azt az adósságot, még azt is mondhatnám, hogy hasznosabb lenne, ha a saját nevére vesz valamit.

Ashley:
Aztán a kérdés második része a szükséges dokumentumokról szólt, és Tony érintette az egyiket, megadva az Ön személyes pénzügyi kimutatását, amely felsorolja vagyonát, mínusz kötelezettségeit.
Tehát, ha van egy elsődleges lakóhelye, az az Ön értéke. Ha van készpénz-megtakarításod, az értékes lenne. Kötelezettségei az elsődleges lakóhelyén lévő jelzáloghitel, vagy ha van autóhitele, akkor ehhez hasonló dolgok.
A következő dolog, amit esetleg be kell nyújtania, különösen akkor, ha személyes kezes lesz a kölcsönben. Tehát annak ellenére, hogy az LLC kapja a kölcsönt, a bank megkövetelheti, vagy kérheti Öntől, hogy legyen személyes kezes, ahol aláírja, mondván, hogy ha az LLC nem teljesíti a kölcsönt, akkor Ön személyesen köteles fizetni. azt a kölcsönt. Jobb kamatot kap, ha aláírja ezt, és jobb feltételeket kaphat, ha személyes kezes.
Ezért kérhetnek két év személyes adóbevallást, adott esetben két év LLC-adóbevallást, ha két éve nyitva van, nyereséget és veszteséget a vásárolt ingatlanról, valamint az ingatlan bérleti díját. hogy vásárol. És akkor valószínűleg az Ön hitelét is kezelik személyes kezesként.
Valószínűleg minden olyan partnertől is megkövetelik, akinek több mint … vagy 20% vagy annál nagyobb tulajdoni hányada van az ingatlanban, hogy mindezeket a dolgokat is benyújtsa, például az adóbevallást, és legyen személyi kezes is.
Nem láttam még olyat, hogy ha valakinek 20% alatti részesedése van, akkor a kölcsön aláírását vagy adatszolgáltatást kérne tőle, de az is előfordulhat.
Rendben, akkor térjünk át a következő kérdésünkre. Ez a kérdés Denise Biddingertől származik, és ez is az ingatlanújonc Facebook-csoporttól. „Mi a legjobb módja az első partnerkapcsolat felépítésének? Keressünk valakit, aki megosztja a jelzáloghitel költségeit, és mindegyik fele hitelt kap? Ez is egy lehetőség? Szóval, itt van egy kis háttér hozzá. Ez egy vétel és tartás. Az ingatlan 265,000-en szerepel, az önrész csak 20%, ami 50,000 körül van, amit remélhetőleg partner finanszírozna. Milyen egyéb tényezőket kell figyelembe vennem? Köszönöm."
Szóval, erről Tonyval sokat beszélünk. Nincs megfelelő módszer az első partnerség felépítésére. Ez teljesen alkuképes. Csak meg akar győződni arról, hogy ez legális, és hogy mindez írásban van-e.
Szóval, azt hiszem, Tony jobban tud majd beszélni erről, mert, Tony, olyan emberekkel partneresz, akik a tőkét kötik az üzletekhez, és hogyan kötöd a közös vállalati megállapodásaidat.
Magamnak, személy szerint, az első partnerségem, 50-50 tulajdont csináltunk. Élettársam hozta a tőkét, de ő volt az ingatlan zálogjogosultja is. Ő tartotta a jelzálogkölcsönt, tehát azt a pénzt, amit az ingatlan megvásárlására használtunk, 15 éves amortizáción keresztül, 5.5%-os kamattal fizettük vissza neki.
Tehát minden hónapban havi fizetést kapott elvi és kamatból. Ő is 50%-os tulajdonosa volt az ingatlannak, tehát minden jelzálogkölcsönből kifizetett részvény megszerzi ezt az előnyt. Ő is bármilyen elismerést az ingatlant, hogy a befektetési tőke. Tehát, amikor végül eladtuk, ő kapta a nyereség 50%-át. A pénzforgalom 50%-át is megkapta a birtokunkban lévő ingatlan élettartama alatt.
Szóval, Tony, szeretnél továbblépni, és érinteni a közös vállalati oldalt, és az első üzletedhez partnerséget kötni?

Tony:
Igen, van néhány dolog, amit meg kell nézned, Denise. Tehát az első dolog, amit azt mondtál: „Keressünk valakit, aki megosztja a jelzáloghitel költségeit, majd mindegyik kapjon kölcsönt a megfelelő felére?”
Valójában még soha nem láttam ilyet, amikor két különböző partnered van, és mindegyikük saját jelzáloghitelt kap az ingatlan egy részére. Általában, ha ezt az utat fogja megtenni, akkor mindketten ugyanazt a jelzáloghitelt igényelnétek.
De itt van a dolog. Úgy gondolom, hogy ha partnerségben élsz, általában azt szeretnéd, hogy a lehető legkevesebb ember legyen a jelzáloghitelben, mert ha egy személy egyedül jogosult erre a kölcsönre, akkor ez lehetővé teszi, hogy a partnerség következő személye megkapja a hitelt. későbbi kölcsön. De ha mindketten részt vesztek abban a kölcsönben, most mindkét DTI-je érintett. Tehát általában azt szeretné, hogy a lehető legkevesebb ember vegyen igénybe jelzálogkölcsönt.
De mindenesetre, hogy válaszoljak a kérdésedre, hogy hogyan kell felépíteni, van néhány dolog, amit meg kell nézned, Denise. Meg lehet nézni a jelzáloghitelt. Szóval, ki fogja viselni a jelzáloghitelt? A főváros előlegei, ki hozza azt a tőkét? És akkor az ingatlan tényleges tulajdonjogával kapcsolatban nézd meg a méltányosságot. Hogyan fogjuk megosztani ennek az ingatlannak a tulajdonjogát? És akkor nézd meg a nyereséget. Hogyan osztjuk fel ennek az ingatlannak a tényleges nyereségét?
És beleköthet más dolgokat is, például: „Hé, kap valaki kezelési díjat az ingatlan napi kezeléséért?” Illetve ha valaki karbantartja az ingatlant, akkor a karbantartási darabért óradíjat kap? De azt hiszem, ezek a különböző karok, amelyeket érdemes megnézni.
És úgy hangzik, mint Denise, keres valakit, aki behozza az előleget, de úgy tűnik, ha jól olvasom ezt, úgy érzi, megvan a lehetősége a kölcsön jóváhagyására. Tehát az egyik egyszerű módja ennek az lenne, ha azt mondod: „Rendben, nézd. viszem a jelzálogkölcsönt. Ön hozza az előleg tőkéjét."
És meg kell győződnie arról, hogy ezt a pénzt megfűszerezi, vagy hogy a hitelezője rendben van azzal, hogy az a személy ajándékozza ezt a pénzt. De mondd, te viszed a jelzáloghitelt. Az a személy hozza az előleget. És akkor azt mondhatjátok: „Hé, a nyereséget felosztjuk a középső 50/50 arányban. A részvényeket 50/50 közepére fogjuk felosztani.”
Vagy a partnere azt mondhatja: „Hé, mivel én hoztam az 50 50-t, meg akarok győződni arról, hogy amikor eladjuk az ingatlant, először visszakapjam az XNUMX XNUMX-emet, és utána felosztjuk, ami megmarad.”
Szóval, millióféleképpen lehet megnyúzni a macskát, Denise, de azt hiszem, ezekre a dolgokra érdemes figyelni: a jelzáloghitelre, az előlegre, a tőkére és a nyereségre.

Ashley:
Oké, a következő kérdésünk Trevor Manningtől származik. Azt mondja: „Sziasztok, Rookies. Elkezdem elemezni az ajánlatokat. Azon tűnődtem, hogy létezik-e egy durva hüvelykujjszabály a rehabilitációs költségek becslésére, például egy négyzetméterenkénti becslés, mérsékelt, nehéz rehabilitáció. Nem kell szuperpontosnak lennie. Csak be akarom piszkolni a kezem az elemzés gyakorlásával. Jó hétvégét."
Oké, szóval ez olyan nehéz dolog, mivel egy újonc kezdi megbecsülni a rehabilitációt. És még mindig küzdök vele, mivel nagyon sok változó játszik szerepet a tökéletes költségvetés, a tökéletes becslés eléréséhez.
Amikor először elkezdtem teljes, nehéz rehabilitációt végezni, felvettem egy partnert, aki tudta, hogyan kell építkezni, és így tanultam meg a becsléseimet.
Az első dolog, amit tennék, hogy belenézek J. Scott Rehab Costs Estimateing című könyvébe. Elérhető a BiggerPockets könyvesboltban. És nem azt fogja tudni mondani, hogy „Rendben, az Ön piacán, a környéken egy festő 2.50 dollárt fog felszámítani négyzetlábonként”, de mindent elrendel. Árajánlatokat kell kapnia, mindenre, amit meg kell becsülnie, ami esetleg hiányzik.
Egy másik módja annak, hogy megnézzük, és ez nagyon időigényes, de ha egyszer megcsinálja, folyamatosan újra felhasználhatja más ingatlanokhoz, ha elkészíti a saját sablonját, így legalább nagyon jó ötlet, hogy mennyi lesz az anyagköltség.
Tehát egy ingatlant nézel. Megnézi az adatlapot az interneten, vagy esetleg tényleges bemutatót tart. Készítsen rengeteg fotót és videót az ingatlanról. Aztán ülj le és menj szobáról szobára.
Oké, szóval mindig a fürdőszobát használom példaként. a fürdőszobát nézed. Ki akarja tépni a fürdőszobát, és újjáépíteni. Oké. A zuhanyhoz talán tudod, hogy csempét akarsz berakni. Csempézni szeretné az egész zuhanyzót. Oké, csinálnak majd Schluter csemperendszert. Oké? Megnézheti az árat a Lowe's-ban, a Home Depot-ban vagy bármely hardverboltban, amelyet használ. Vedd fel ennek költségét. Ezt linkelni fogja a táblázatához.
Ezután talál egy YouTube-videót, amely arról beszél, hogy mi kell egy csempezuhany kiépítéséhez. És azt fogja mondani: „Rendben, szükségem van a habarcsra. Kell a csempe. Kell a Thinset. Szükségem lesz ezekre a többi dolgokra. szükségem lesz a csapra. szükségem lesz a fogantyúra. Minden másra szükségem lesz, ami ebben a videóban van." Készítsen egy listát, és készítsen egy ilyen munkalapot, azt a sablont, majd lépjen online a hardverboltba, és húzza ki ezeket a dolgokat.
Oké, akkor egy vécé, viaszpecsétre lesz szükséged a WC-hez. Mindezt a google-ban is megtalálhatod a YouTube-on. Tedd oda azokat a dolgokat. Még ha nem is ugyanazt a WC-t használja, mint amit linkelt, akkor is elég jó becslést ad arról, hogy mekkora költségvetésre lesz szüksége.
Ha nem tudja, milyen WC-t válasszon, válasszon egyet a magasabb végen, és ha a végén egy olcsóbbat vesz, és ugyanolyan jól fog működni, akkor nagyszerű. Éppen most spórolt meg magának 25, 30 dollárt. Szóval mindig becsüld túl. Válaszd a magasabb árú terméket. Ha csak bérel egy ingatlant, akkor nem akarja kidobni a költségvetését a 10 dolláros négyzetláb csempével, ahol 2 vagy 3 dollár négyzetláb csempével is megúszhatja. Ez időigényes, de úgy gondolom, hogy ez egy nagyszerű módja annak, hogy megértsük, mennyibe kerülnek az anyagok.
És akkor, ami a munkaerőt illeti, hívja fel és kérdezze meg a vállalkozókat: „Mit kell fizetni a WC felszereléséért?” Kérdezzen meg más befektetőket. James Dainard, felvettük őt. Biztos vagyok benne, hogy Tonynak már feltűnt az epizódszáma, hogy melyik epizód volt az. De megtette ezt a súlyos, mély merülést. És van egy sablonja, ahol tudja, hogy a festője X összeget kér négyzetméterenként. Tehát, amikor a rehabilitációt becsüli, már tudja: „Rendben, ez egy 2100 négyzetméteres ingatlan. Ezt a festőm 2.50 dolláros centtel megdörzsölöm, és ennyit kellene felszámítanom… Ez a becslésem az ingatlanon lévő festményre.”
És ugyanez a csempe és a különféle dolgok, vagy akár a gipszkarton beszerelésére is. Szóval, telefonálok és ötleteket kapok. Természetesen egyetlen vállalkozó sem fogja tudni megmondani Önnek telefonon, hogy „Ennyibe kerülne csak ez”, de egy ötlet vagy egy kínálat valóban segíthet a kitalálásban.
És akkor a konyhák esetében is hívja fel a konyhai szekrényeket, ahol tervezik, és kérdezze meg, hogy tudnak-e olcsó modellt vagy olcsó szekrényt adni, mi az ára. Ha 500 négyzetméteres konyha, akkor ilyesmi.
Ez időigényes lesz, de megéri körbejárni és felkeresni a különböző helyeket, telefonálni, utánanézni az interneten, ha valóban pontosabb becslést szeretne kapni. És ha ez az egyetlen dolog, ami visszatartja Önt az indulástól, akkor mindenképpen megéri rászánni az időt egy ilyen jellegű kutatásra.

Tony:
Igen, ez egy nagyszerű összeomlás, Ash. És persze feltettem James epizódját is, szóval ez a 165. rész volt az első részhez, és szerintem a második rész a 167. rész, ha nem tévedek, vagy a 166. ezek egyike.
Szóval, Trevor, mindazokon kívül, amit Ashley mondott, megosztom veled, mi volt az utam, amikor először indultam, és mit tettem, hogy megpróbáljam felbecsülni a rehabilitációs költségeimet. És amint megtaláltam a tárgytulajdonomat, egy olyan ingatlant, amelyet meg akarok vásárolni, kerestem a közelmúltban eladott egyéb kompozíciókat azon a területen, és azonosítottam azokat a kompozíciókat, amelyek tetszettek, azokat, amelyeket utánozni próbáltam.
És tényleg két dolgot csináltam. Először is kimentem, és találtam egy másik vállalkozót, és azt mondtam: „Hé, itt van az, amivé ezt a házat szeretném átalakítani. Íme, mivé szeretném átalakítani. Mondana egy példát azokra a projektekre, amelyeket nemrégiben csinált, és amelyek így néztek ki?”
És ez a vállalkozó azt mondta: "Igen, itt van egy vagy két ingatlan, amit csináltam, és amelyek hasonlóak ahhoz, amit ön próbál csinálni."
És azt mondtam: „Rendben, mennyibe került az ingatlan?”
És azt mondta nekem: "Hé, 70,000 XNUMX dollár volt a rehabilitáció."
És akkor ez a fajta labdarúgást adott nekem, ha egy szintű rehabilitációt akarok végezni, akkor körülbelül 60-70,000 XNUMX dollárba fog kerülni.
A másik dolog, amit tettem, az volt, hogy fényképeket adtam neki arról, hogy néz ki ma az ingatlan, az ingatlan jelenlegi állapotáról, és megmutattam neki azokat a kompozíciókat, amiket nézegettem, és azt mondtam: „Hé, szerezzek egy ilyen ingatlant. , ha így nézek ki, mit gondol, mibe kerülne nekem?”
És azt mondta: "Rendben, körülbelül ennyibe fog kerülni."
Tehát most megvannak ezek a konkrét számok arról, hogy mennyit rótt fel korábbi ügyfeleinek ezekre a rehabokra, és most megvan az a gyűjteményem, hogy mit fog fizetni, hogy vegyem el ezt az ingatlant, amit nézek, és fordítsam meg. valami újba. És ezekkel elég tisztességes alapot adott ahhoz, hogy mire költsek, hogy elérjem azt a szintű rehabilitációt, amit keresek.
Szóval, úgy gondolom, Trevor, nagyon fontos, hogy beszélgessen más befektetőkkel a piacon, és megkérdezze őket, mire költenek egy négyzetláb-árat. Utána pedig csak azokhoz az emberekhez fordulok, akik elvégzik a munkát, és kikérik a véleményüket.
Hihetetlenül nehéz, Trevor, nekem vagy Ashleynek azt mondani: „Hé, használd ezt a négyzetláb árat a piacon!”, mert Ashley Buffalóban nagyon más lesz, mint amit én Dél-Kaliforniában. , és ez nagyon más lesz, mint amennyit az Ön városában vagy államában költ. Tehát valamilyen lokalizált információra van szüksége ahhoz, hogy a legjobb tippet tudhassa.

Ashley:
Igen, az utolsó dolog, amit ehhez még hozzátennék, az az, hogy ha csak a Lowe's-ban vagy, ha odafigyelsz, általában olyan táblák vannak rajtuk, amelyek így szólnak: „Mi feltesszük a padlót. Felszereljük a fürdőkádat." Nézze meg, mi az ára. És sokszor valóban ingyenes árajánlatokat is adnak, ahonnan kiküldenek valakit. De néha azt mondják: „Különleges dolog történik velünk. Általában 5 dollár/négyzetláb a padlóburkolat, a luxus vinil deszka beépítése, de csak ezen a héten X összegért csináljuk.”
De legalább láthatja, hogyan változik az árazásuk, és ezt egyfajta kiindulópontként is használhatja az árak meghatározásához.

Tony:
Ash, csak kíváncsi vagyok, nem használtál már LVP-t az ingatlanodban? Csináltál már, nem tudom, csempét, tényleges csempét az ingatlanodban, vagy, nem tudom, mi az a régi linóleum, vagy mindig LVP-t választasz?

Ashley:
Mostanában mindig LVP. Csináltam csempézett zuhanyzókat és csempézést a fürdőszobákban. Nem hiszem, hogy valaha is csempéztem volna a konyhában bérelt ingatlanhoz, de mindenképp megcsináltam a csempézett zuhanyzót, a csempét a fürdőszoba padlójába, majd a luxus vinil deszkát. Én tulajdonképpen most egy egységben, hogy most nagy forgalmat bonyolítottam le, és amikor felszakítottuk a szőnyegeket, amikor megvettem, le akartuk tenni az LVP-t, de valójában keményfa padló volt. És olcsóbb volt a keményfákat újrafesteni, mint a szőnyeget kitépni vagy LVP-t beletenni abba az egységbe.
Aztán az A-Frame, a rövid távú bérlés, csempéztünk abban a fürdőszobában és a zuhanyzóban is, de ez volt a többi, csak LVP. Igen.
Aztán az általam kezelt lakóparkokban linóleumot készítünk a konyhában, a fürdőszobában, de ezt lassan LVP-re változtatjuk, ahogy az emberek kiköltöznek, és végig konzisztensek maradnak.

Tony:
Igen, nekünk is. Minden fürdőszobánkat csempézzük, a fürdőszoba padlóját, a zuhanypadlót, a zuhanyfalakat, azokat mindig csempézzük. A legtöbb kertünkben terasz van. A külsejét is csempézzük valami szép csempével. És akkor minden más is nagyon szép LVP. Csak azért vagyok kíváncsi, mert az egyik barátom itt van az elsődleges lakhelyen, és LVP helyett csak a háza teljes belsejét csempézte. És majdnem LVP-nek tűnt, de csempe volt. És azt mondta, hogy fontolgatják LVP-t, de végül olcsóbb volt ezt a csempét megcsinálni. Szóval csak arra voltam kíváncsi, hogy próbáltál-e valaha ilyesmit.

Ashley:
Igen, valójában ebben az ingatlanban, ahol most vagyok, bárcsak… Ott van az egész halom. Valahogy jól látszik, az egész raklap padlózat ott van, és ez LVP, de szeretném, ha ebben a padlóban csempéztem volna végig.
A nagynéném és a nagybátyám ezt csinálta. Valójában feltépték az összes keményfát a házukban, és fának látszó csempét raktak rá, csak a tartósság miatt. A kutyáik a keményfákat kapargatták.
A házamban, amit én építettem, csempéztünk a konyhában, a fürdőszobákban és a mosókonyhában, de a többit… a sárszobában, de aztán a többi keményfa. Annyira utálom. Az első pár évben abban a házban éltem, minden alkalommal összerándultam, amikor egy játék a padlóra esett, vagy bármi más. Vannak rajta horpadások, karcolások és minden, de szerintem LVP is, sokkal könnyebb tisztán tartani, de sokkal tartósabb is, mint a keményfák. Szóval, már nem érdekelnek a keményfák.

Tony:
Igen.

Ashley:
Oké. Tehát a következő kérdésünk Jordan Alexandertől származik, és ez a következő: „Hagyományos második lakáshitel-kölcsönt venne fel 10%-kal, hosszú lejáratú fix, vagy házon belüli portfóliókapcsolatot kezdene egy hitelezővel 15%-os kedvezménnyel. , 5% kamat és 20 éves amortizáció?”
Oké, szóval az a véleményem erről, hogy mi a miérted? Pénzforgalomra készülsz? Megbecsülésre készülsz? Felépítené ezt a hatalmas portfóliót, ahol úgy gondolja, hogy ha ezt az egy kölcsönt másképp csinálja meg a hitelezővel, akkor évekig remek üzletet kaphat velük?
Szerintem futtasd a számokat, és azt, hogy mi fog jobb pénzáramlást eredményezni. Ha mindkettőt meg tudja szerezni, nézzen meg öt év múlva, amikor ezek a dolgok jobban megtérülnek.
Ha házon belüli portfólióhitelt vesz fel, ha azzal a hitelezővel dolgozik a portfólióhitel ügyében, vagy velük dolgozik a második lakáshitel ügyintézésében, akkor is kapcsolatot létesít azzal a hitelügyintézővel, nem. mindegy, milyen típusú hitelterméket vesz igénybe.
Tehát véleményem szerint azt javaslom, hogy csökkentsék a 10%-ot, és vegyék fel rá azt a 30 éves fix jelzálogkölcsönt, alacsonyabb kamattal. Az Ön által említett 5%-os kamat a másodiknál ​​a 20 éves amortizációval és egy kicsit többet letéve, talán ez most alacsonyabb kamat. Nem tudom, mikor készült ez a bejegyzés, vagy mi lenne a második lakáshitel, de az 5%-os kamat most nem hangzik olyan rosszul.
Én… segítek üzleti partneremnek. Jelenleg kölcsönt ad az elsődleges lakóhelyén. És amikor kitöltöttem néhány papírját, 5.125% volt, amit kapott, de ez egy 7/1-es ARM, tehát csak hét évre van rögzítve, aztán elmegy és újrafinanszírozza, attól függően, hogy mikor… mit árak, vagy valószínűleg csak kifizetik.
De Tony, mit gondolsz erről? És emellett, Tony, van még egy kérdésem hozzád, te vagy… És ezt hallottam. Ez egy pletyka volt, ami körbe-körbe kavargott, és mindig elfelejtem megkérdezni, hogy igaz-e, szigorítják-e a bankok a második lakáshitel hitelezését, hogy a 10%-os csökkenés megszűnik?

Tony:
Igen, ez egy nagyszerű felhívás, Ash. Amit meg akartam említeni, ahogy Jordan kérdéséről beszéltem, az az, hogy a bankok nem feltétlenül menekülnek a második lakáshiteltől, de egyre drágábbak. Tehát még mindig 10%-os mínuszban vannak, de sok bank most további pontokat ad a 10%-os előlegen felül, ami szinte kevésbé kívánatos az emberek számára.
Tehát egy ideje nem zártunk le 10%-os kedvezményes második lakáshitelt, és 15%-os befektetői hitelekkel megyünk, mert ha összeadjuk az adósság teljes költségét, akkor valójában olcsóbb volt a hitelfelvétel. pontok nélküli 15%-os hitellel, szemben a 10%-os hitellel az összes hozzáadott ponttal és díjjal.
Szóval, azt hiszem, nagyon hasonló módon válaszolnék Jordan kérdésére, Ashley, ahol ez így hangzik: „Jordan, meg kell nézned az adósság teljes költségét, és meg kell értened a második lakás jelzáloghitel és a portfólióhitel között, hogy melyik hosszú távon jobb megtérülést és jobb pénzáramlást tesz lehetővé?”
Ahogy Ash mondta, úgy értem, 5%, ha ez a mai árfolyam, az nagyon jó. Szóval lehet, hogy ez érdekelne. Nem említette, hogy ennek mi a futamideje, ezért nem tudom, hogy ez hároméves, vagy ötéves futamidő-e, de az 5% elég szilárdnak tűnik. De igen, én határozottan lefuttatnám a számokat, és megpróbálnám kitalálni, melyik a legértelmesebb.
Tehát, mielőtt ezt lezárnánk, csak arról szeretnék beszélni, hogy mik azok a pontok, és hogyan növeli ez a zárási költségeket. Tehát egy pont lényegében a jelzáloghitel összegének 1%-a. Tehát, ha 100 dollár jelzáloghitelem lenne, egy pont 1% lenne, ami 1 dollár.
Tehát amint hozzáadja ezeket a további pontokat, valóban elkezdhet összeadni, különösen, ha 300,000 400,000, 500,000 800,000, XNUMX XNUMX, XNUMX XNUMX dollárért vásárol házat, egy pont elég nagy különbséget jelenthet az előleg költségében.
Tehát biztos akar lenni abban, hogy nem csak az előleg százalékát, hanem az ehhez hozzáadott további pontokat és díjakat is megérti, mert amikor bezárja az ingatlant, akkor az előleg, plusz az összes lezárási költség , amely tartalmazza azokat a díjakat és pontokat.

Ashley:
Láttam, hogy a bankok sok lehetőséget kínálnak az embereknek, hogy felajánlják, ha pontokat fizet, akkor kamatlevásárlást kap. Tehát mondjuk például 6%, ha fizetsz egy pontot, akkor leütik 5.8%-ra vagy valami hasonlóra.
Szóval, mit kell tenned ezekben a forgatókönyvekben, meg kell nézned: „Rendben, mennyi pénzt kell még letennem?” Tehát egy pont, mondjuk egy 300,000 3,000 dolláros ingatlanról van szó, ami XNUMX dollár hozzáadódik a záró költségéhez, de nézzük meg, mennyi kamatot takarít meg azzal, hogy a kamatlábat kissé lecsökkenti, és megéri-e?
Ezenkívül nézze meg a havi fizetését is. Mennyi extra cash flow-ja lesz ténylegesen, és mennyi idő múlva kaphatja vissza azt a 3,000 dollárt, amit előre kifizet? Vagy megéri magasabb kamatot felvenni, és nem kell előre több pénzt fektetni az üzletbe?
Tehát csak néhány dologra kell gondolni, mivel a hitelezők megpróbálnak kreatív módon vonzani az embereket, amikor ezek a kamatlábak magasabbak azáltal, hogy pontfizetéseket kínálnak. Tehát csak győződjön meg arról, hogy megérti, hogy ez valóban jobb választás-e az Ön számára vagy sem. És láttam, hogy három pontig, ahol 3%-ot fizethet, hogy egy kicsit lecsapjon a kamata.

Tony:
Igen, csak nagyon gyorsan, Ash, mielőtt a következőre megyünk. Tudom, hogy már beszéltünk a NACA-ról. Nemrég volt egy vendégem azon is, hogy használt NACA. A NACA pedig olyan, mint egy hitelprogram, amely segít az embereknek ingatlanvásárlásban. És nagyon jók abban, hogy lehetővé tegyék a kamat csökkentését is. És amikor a kamatok rendkívül alacsonyak voltak, ismerek néhány embert, akik 1% alatti NACA-kölcsönt kaptak, amire őrültség belegondolni. Ez szó szerint szinte ingyen pénz.
Tehát igen, ha le tudja vásárolni az árfolyamokat, az előnyös lehet a megfelelő környezetben.

Ashley:
Oké, a következő kérdésünk Preston Wallace-től származik. „Körülbelül két hete felsoroltam az első bérletemet. Néhány ember megkereste a jelentkezést, de soha nem fejeztem be a folyamatot. Ingatlankezelőt veszek igénybe, mivel valamivel több mint egy órára elköltöztem. Mikor gondolja mindannyian a havi bérleti díj csökkentését? Elég sok kutatást végeztem a környéken, és még a bérleti díjat is körülbelül 50 dollárral alacsonyabbra szabtam, mint a januárban bérbeadó szomszédságban lévő néhány hasonló árat. Meg tudom fizetni a jelzáloghitelt bérleti díj nélkül, ugyanakkor nem akarom, hogy sokáig üresen maradjon.”
Tehát az első dolog, amit megkeresnék, az ingatlankezelő társaság vagy az ingatlankezelő. Mik azok a dolgok, amelyeket az Ön ingatlanának értékesítése érdekében tesznek? Ha átkutat az ingatlanán, vagy ha mondjuk a buffalói ingatlanokon keres. Kiadó lakások, Buffalo, New York. Két hálószobás apartman Buffalóban, New York államban, vagy bármely városban, ahol az ingatlana található.
Hol látod a listát? Több helyen is van? 10 különböző helyre felrobbantják? Van tábla az udvar előtt? Szóval, ez az első darab, amit megnéznék, az egység tényleges marketingje.
És akkor megfogadnám az ingatlankezelő tanácsát. Ők a szakértők, akiknek szakértőknek kell lenniük azon a piacon, és kikérik a véleményüket a következőről: „Rendben, ez a listán van, amiről azt hittem, hogy 50 dollár alatt van a környéken lévő hasonlók előtt. Tapasztalata szerint mi a különbség az én egységem és a többi egység között?” Tehát lehet, hogy ezekben a többi egységben van mosó- és szárítógép, a tiédben nincs. És ez valójában egyre nagyobb baj, mint amilyen nem az. Aztán nézd meg, van-e lehetőség arra, amit hiányolsz, hogy hozzáadd azt.
Tehát előfordulhat, hogy ezek a többi ingatlan engedélyezi a házi kedvenceket, Ön pedig nem. Oké, esetleg átgondolja és engedélyezi a kisállatot, és beköltözéskor díjat számít fel? Ilyesmik.
Szóval, ez az, amiért kutakodnék, mielőtt ténylegesen belemenne, és tovább csökkentené a bérleti díjat, mint amilyenje van.

Tony:
Igen, azt hiszem, az egyetlen másik dolog, amit kérnék tőle, Preston, hogy nézze meg a számokat is, és használja ezt a döntéshozatalhoz, mert mondjuk nézzük a következő évet, a következőt. 12 hónapig, és mondd, hogy most 1,000 dollárt próbálsz szerezni a helyedért, de mivel megpróbáltál 1,000 dollárt szerezni, a helyed a következő két hónapban üresen áll. Jobb? Az év során van két üres hónapod. Tehát 1,000 dollárt fog keresni 10 hónap alatt, ami 10,000 1,000 dollár. Tegyük fel, hogy 950-ről 12-re csökkentette az árat, és ebben a hónapban kiadja, most pedig teljes 11,400 hónapja van, és valójában többet fog keresni. 950 XNUMX dollárt keresel XNUMX-nél, ha egész évre kiadják.
És hát még azt sem vettem bele, hogy magának kell fizetnie a jelzálogkölcsönt arra a két hónapra, amikor az ingatlan üresen áll. Így néha több pénzt kereshet a bérleti díj csökkentésével. Szóval szerintem ezt is vegyétek figyelembe, ahol az ingatlanbefektetők olykor annyira ragaszkodnak a havi összeghez, hogy nem veszik észre, hogy ez milyen hatással van az üresedésekre, ami nekünk, ingatlanbefektetőknek a legnagyobb kiadást jelenti. .

Ashley:
És az utolsó dolog, amit ehhez hozzá kell tenni, ez egy nagyszerű tanács, Tony, az egyetlen dolog, amivel óvatosnak kell lenned, az az, hogy ne… Meg akarod tölteni azt az egységet. Ne csak az első embert vállalja, aki jelentkezik az egységére, és kockáztatja, hogy rossz bérlőt kap. Az egyszer jó várni, és egy kicsit hosszabb üresedés vár a jó bérlőre, és nem csak azért, mert letelepedik. nagyon gyorsan szeretné bérelni. Aztán az emberek a végén kidobják a házat, és te láttad az összes vörös zászlót, de csak bérelni akartad. Szóval ez lenne az egyetlen figyelmeztető történetem.
Oké, a mai utolsó kérdésünk a Rookie Reply-n Samuel Halltól származik. „Egy FSBO, amely a tulajdonos által eladó, beleegyezett, hogy továbblép az ajánlatommal. Azonban azt akarják, hogy kompozíciókat, összehasonlításokat adjak nekik. Hogyan kezelnéd ezt?”
Nos, azt hiszem, ez egy nagyszerű helyzet az Ön számára, Samuel. Azt akarják, hogy te biztosítsd a kompozíciókat, ahelyett, hogy ők kimennének és megkeresnék a saját kompozícióikat. Szóval, azt hiszem, ezt mindenképpen a maga javára fordíthatja. Tehát menjen az MLS-hez, Zillow-hoz, realtor.com-hoz vagy bármi máshoz, és én azokat a hasonló ingatlanokat nézem, amelyeket ezen a területen értékesítettek, nem pedig azt, hogy hol vannak feltüntetve, mert attól, hogy valamin szerepelnek, nem jelenti azt, hogy Valójában ezért el fogom adni.
Én is felmennék a propstream.com oldalra. Ingyenes hétnapos próbaverziójuk van, ezért csak használja a hét napig, és lemondhatja, vagy megtarthatja, ha szereti. De onnan is tudsz összehasonlítani, ha megadod a címet, és van egy kis gomb, amit megnyomsz, hogy megnézd a környékbeli kompozíciókat.
Tehát összehasonlítja a hálószobák számát, a fürdőszobák számát, de a négyzetmétereket is, majd az ingatlan befejezését. Ha talál egy ingatlant, amelynek ára 400,000 60 dollár, de minden jelölőnégyzetnek megfelel, de rendelkezik ezekkel a csúcsminőségű felületekkel, ahol az Önét még a 100,000-as években tervezték, az nem lesz jó összehasonlítás, vagy ki kell igazítania az összehasonlítást úgy, hogy megmutatja, hogy ebben a házban XNUMX XNUMX dollár plusz fejlesztés van, ami ennek a személynek a házában nincs.
Az a hely, ahol óvatos lennék, az az, hogy ez a személy valószínűleg ilyen szentimentális értékkel bír a tulajdonában, ezért próbálja meg ne gyalázni a tulajdonát azzal, hogy „Ó, ezek az összehasonlítások sokkal jobbak, mint a tiéd. Ezért nézek valami mást."
Tehát még nézze meg, hátha talál olyan ingatlant, amely rosszabb, mint az övék, vagy olyan szinten, mint amilyen, és eladták annyiért, amennyit fizetni fog érte. De úgy gondolom, hogy előnye van, ha kiválasztja, hogy milyen kompozíciókat használ, hogy az ajánlata kedvezőbbnek tűnjön.

Tony:
Igen, azt hiszem, az egyetlen dolog, amit ehhez hozzátennék, az az, hogy Samuelt is be kell vonni, és abból a feltételezésből indulok ki, hogy van még tennivaló, de azt is beleírnám, hogy mennyi lesz a rehabilitációs költségvetése. Tehát odamehetsz az eladóhoz, és azt mondod: „Nézd, X-ért veszem Öntől ezt az ingatlant, de be kell fektetnem még 10, 20, 50, 100,000 XNUMX dollárt, hogy ez az ingatlan még élhető legyen a következő személy számára. Tehát én vállalok minden olyan munkát, amit nem akarsz elvégezni."
És az utolsó dolog, amit elmondhat az eladónak: „Nézze, eladó úr és asszony, teljesen úgy veszem meg az ingatlant, ahogy van. Szó szerint egy ujját sem kell felemelnie. Ha itt akarja hagyni az összes szemetet, hagyja a szemetet. Ha azt akarod, hogy… Ne nyúlj semmihez, én mindenről gondoskodom. De tudd csak, hogy nekem is kell egy kicsit dolgoznom vele.”
Néhányszor alkalmaztuk ezt a taktikát néhány, nem piacon vásárolt ügyletnél, és hasznos volt, ha azt mondtuk: „Nézd, értjük, hogy van szentimentális értéked, de számunkra ez egy üzlet is. is, és ennyit kell költenünk, hogy ez megérje.”
Szóval, úgy találtam, hogy ez hasznos lehet, amikor emberekkel tárgyal.

Ashley:
Igen, ez tényleg jó tanács. Tehát minél több információt tud adni arról, hogy… ez az Ön javára válik, annál jobb.
Nos, nagyon köszönöm srácok, hogy csatlakoztak hozzánk az eheti Rookie Replyhez. Ha ezt nézitek a YouTube-on, győződjön meg arról, hogy feliratkozott a csatornára, és tetszik nekünk ez a videó, és kommentben írja meg alább, hogy melyik kérdést és választ találta a legértékesebbnek ezen a héten. És ne felejtsen el nekünk véleményt írni, ha kedvenc podcast platformján hallgatja.
Nagyon köszönöm srácok. Én Ashley @wealthfromrentals vagyok, ő pedig Tony @tonyjrobinson, és szerdán visszatérünk egy vendéggel.
(éneklés)